第一篇：房地產會計業務處理大全
房地產會計業務處理大全
一、資產類主要會計科目核算:
（1）現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金
本帖隱藏的內容
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬準備金
借：管理費用
貸：壞賬準備
發生壞賬時
借：壞賬準備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬準備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借
：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本
借：其他業務支出
貸：庫存設備
第二篇：房地產會計業務處理
一、資產類主要會計科目核算:
（1）現金
從銀行提取現金 借：現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入 收回款項時： 借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的商業匯票 借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入 商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）借：銀行存款
貸：應收賬款 若為有息商業匯票 借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款
貸：銀行存款 設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）借：銀行存款
貸：其他業務收入 結轉成本
借：其他業務支出
貸：庫存設備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用
貸：低值易耗品 借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品，在竣工驗收時 借：開發產品 貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本 借：主營業務成本
貸：開發產品
（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品 租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入
（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目
開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋 按月計提的周轉房攤銷 借：開發成本或開發間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大 借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款 如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最后再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）
借：固定資產 貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產 借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產購建支出
貸：應付工資
應付福利費 完畢建筑交付使用 借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款
貸：固定資產購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產購建支出 交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款
貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款（3）應付工資
開出現金支票，發放工資 借：現金 貸：銀行存款 借：應付工資
貸：現金 結轉代扣款項 借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租 月末分配工資費用 借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫務人員）
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）貸：應付福利費 用現金支付福利費時 借：應付福利費
貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅金 借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅 實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款 月末按規定提取教育附加 借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目 ①開發土地成本費用： 借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用 借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。②配套設施開發 計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款 同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用 結轉配套設施開發成本 借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款
④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目 企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本
借：開發成本——代建工程 貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷 發生的間接費用時 借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資 分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用 竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用 發生的銷售費用 借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由于營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算 ①在實現營業收入同時收到價款時 借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款 貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工后再移交使用的 借：銀行存款
貸：預收賬款 移交使用時 借：應收賬款
貸：主營業務收入 借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款
貸：其他業務收入
（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉 借：主營業務成本 貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（4）其他業務支出
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅 借：主營業務稅金及附加 貸：借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
五、配套設施開發成本的核算 一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。
按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。
為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。
由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
（二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發成本的核算
企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工
程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本—— X X”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度
安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%
式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。
如某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：
101商品房 1000 000元
102商品房 900 000元
151出租房 800 000元
181周轉房 800 000元
201大配套設施——商店 500 000元
251幼托設施 320 000元
則
幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周轉房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。
現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：
如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：
20251
252 商店
水塔
幼托
（元）
（元）
（元）
支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000
支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發間接費 55 000
預提幼托設施配套設施費 40 000
則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借；開發成本——配套設施開發成本 105 000 貸：銀行存款 105 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：
借：開發成本——配套設施開發成本 80 000 貸：銀行存款 80 000
將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發成本——配套設施開發成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000
分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作；
借：開發成本——配套設施開發成本——商店
000 貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 35 000
分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作：
借：開發成本——配套設施開發成本——商店 55 000 貸：開發間接費用 55 000
預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發成本—一配套設施開發成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000
同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明
細分類賬。
（四）、已完配套設施開發成本的結轉
已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況
和用途結轉其開發成本：
1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設
施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發成本一配套設施吁發
成本”賬廠的貸方轉入“開發產品——一配套設施”賬戶的借方，作如
下分錄入貼：
借：外發產品—一配套設施
460000
貸；開發成本－－－配套設施開發成本
460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。2．按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本
或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如
下分錄入賬：
借；開發成本——－房屋開發成本 265000 開發成本—一配套設施可發成本 35000
貸：開發成本—一配套設施開發成本 300000
3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的
公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開
發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：
借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。
六、代建工程開發成本的核算 一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
代建工程是指開發企業接受委托單位的委托，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法?，F行會計制度規定：企業代委托單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別通過“開發成本——商品性土地開發成本”和“開發成本——房屋開發成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委托單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應通過“開發成本——代建工程開發成本”賬戶進行核算。因此，開發企業在“開發成本——代建工程開發成本”賬戶核算的，僅限于企業接受委托單位委托，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。
代建工程開發成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。
（二）、代建工程開發成本的核算
開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。
完成全部開發過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續后，將代建工程開發成本自“開發產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。
如某開發企業接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發間接費用 80 000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發成本——代建工程開發成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000
應付賬款——應付工程款 540 000 開發間接費用 80 000
道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：
借：開發產品——代建工程 1080 000
貸：開發成本——代建工程開發成本 1080 000
七、自營開發工程成本的核算
房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發包方式進行。
采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規模不大，在施工過程中發生的各項工程費用，可直接計人有關開發成本的核算對象，記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發成本——房屋開發成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX
如果工程規模較大，由企業所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。
（一）、自營工程成本核算的對象和項目
由于開發企業基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。
按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續，對于：（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間
相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。
為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：
1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。
2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。
3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規定支付的施工機械進出場費。
4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。
5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。
上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。
（二）、材料費的核算
各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”。“已領來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續，月末先計算定額耗用量。
本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）
再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：
本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量
差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量
差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100%
然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：
某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）
某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價
施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。
（三）、人工費的核算
工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。
“工程任務單”是施工員根據施工作業計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業計劃中的工程任務，再簽發給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發的工資獎金于當月結算。
對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：
某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和
職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業工時總和（時）
用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費：
項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率
（四）、機械使用費的核算
施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。
機械使用費的內容，一般包括：
1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。
2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。
3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。
4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。
5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。
6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。
7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。
8.養路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養路費和牌照稅。
9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發生的費用和停機棚的折舊、修理費。
至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。
機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料
00
低值易耗品
材料成本差異 應付工資 4 000
應付福利費
560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000
機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。
機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。
根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。
某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計
對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。
某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數）
現舉例說明它的分配計算方法如下：
（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數
施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。
（2）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計
設例中:
0.5立方米履帶挖土機
290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元
0.4立方米混凝土攪拌機
300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元
其他施工機械 11 800元
按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元
（3）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發生的機械使用費，設例中計 19 000元
（4）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為
19000元/20000元×100％＝95％
（5）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整
如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：
9000元×95％＝8550元
對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：
借：工程施工 19 000
貸：工程施工——機械使用費 19 000
對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。
（五）、其他直接資的核算
工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發生的費用，主要包括：
1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；
2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；
3．因場地狹小等原因而發生的材料H次搬運費；
4．土方運輸費。
此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測資、工程點交費、場地清理費等。
施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：
借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000
對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。
根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。
對于施工現場發生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。
（六）、施工間接費用的核算
工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。
施工間接費用的內容，一般包括：
1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。
2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。
4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。
5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。
6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。
7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費、牌照費等。
8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。
9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。
施工單位發生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。
借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 1190 銀行存款 2 900 現金 298
累計折舊 4 600 待攤費用 1500
如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。
施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發生的施工間接費用按明細項目分欄登記。
每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。
某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發生的施工間接費用×該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程規定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］
在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：
某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規定的施工間接費用定額］×本期實際實際發生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］
如某施工單位在 1998年 7月份計發生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：
101商品房建筑工程
直接費 141 000元
施工間接費用定額為直接費的6%
102商品房建筑工程
直接費 126 000元
施工間接費用定額為直接費的6％ 151出租房建筑工程
直接費 59 000元
施工間接費用定額為直接費的6％
則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：
101商品房建筑工程：
141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%
＝8460元×20538元/19560元
＝8460元×105％＝8883元
102商品房建筑工程：
126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元
151出租房建筑工程：
59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元
對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：
借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538
（七）、自營工程成本核算程序小結
為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。
工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發成本”賬戶的借方:
借：開發成本XXX 貸：工程施工XXX
根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：
1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；
2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；
3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；
4．計算各月施工工程實際成本；
5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。
八、開發間接費用的核算
（一）、開發間接費用的組成和核算
開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入“開發間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。
為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：
l．工資
指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費
指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費
指開發企業內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。
4．修理費
指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。
5．辦公費
指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6．水電費
指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
7．勞動保護費
指用于開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8.周轉房攤銷
指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
9．利息支出
指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。
10．其他費用
指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。
從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發產品分攤的費用來說，則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發產品數量增加，單位開發產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發產品數量減少，單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發任務，就可降低開發成本中的開發間接費。
開發間接費用的總分類核算，在“開發間接費用”賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：開發間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480
周轉房——周轉房攤銷 10 500
必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。
開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”，將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。
（二）、開發間接費用的分配
每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論上地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的
配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計人有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際
發生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即：
某項開發產品成本分配的開發間接費＝月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額
如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用 41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下：
開發產品編號名稱
直接成本
101商品房
000 102商品房
000 151出租房
000 181周轉房
000
201大配套設施——商店
000 301商品性土地
125000 合計 520 000
根據上列公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費：
101商品房：
50000元×41600元÷520000元
＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：
000元×8%＝9 600元
151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周轉房：
000元×8％＝5 600元
201大配套設施： 80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元
根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發間接費用分配表：
開發間接費用分配表
2000年5月
單位：元
開發項目編號名稱
直接成本
分配開發間接費
101商品房
000000
102商品房
000
600
151出租房
000
000
181周轉房
000
600
201大配套設施
000
400 301商品性土地
000
10000
合計
520 000
600 根據開發間接費用分配表，即可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的“開發間接費”成本項目，并將它記入“開發成本”各二級賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發成本——房屋開發成本 25 200 開發成本——配套設施開發成本 6 400 開發成本——商品性土地開發成本 10 000
貸：開發間接費用 41 600
第三篇：房地產業務會計處理
房地產業務會計處理大全
一、資產類主要會計科目核算：
（1）庫存現金 從銀行提取現金 借：庫存現金
貸：銀行存款
支取庫存現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：庫存現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入 收回款項時： 借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：資產減值損失 貸：壞賬準備 發生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的商業匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業務收入 商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）借：銀行存款
貸：應收賬款 若為有息商業匯票 借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款
貸：原材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款
（7）材料采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本 ①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：材料采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：材料采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：材料采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款
貸：銀行存款 設備到達驗收入庫
借：材料采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）借：銀行存款
貸：其他業務收入 結轉成本
借：其他業務成本
貸：庫存設備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用
貸：周轉材料
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用
貸：周轉材料 借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等 企業開發的產品，在竣工驗收時 借：開發商品 貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本 借：主營業務成本
貸：開發商品
（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發商品備查賬”。借：主營業務成本
貸：分期收款開發商品
（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時
借：出租開發商品——出租產品
貸：開發商品 租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入
（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目 開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房
貸：開發商品——房屋 按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大 借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款 如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最后再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產 ①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）借：固定資產 貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產 借：固定資產－－購建支出
貸：銀行存款 支付安裝費用
借：固定資產－－購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時 借：固定資產
貸：固定資產－－購建支出
②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產－－購建支出
貸：銀行存款 領用材料時
借：固定資產－－購建支出
貸：原材料
分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產－－購建支出
貸：應付職工薪酬 完畢建筑交付使用 借：固定資產
貸：固定資產－－購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款
貸：固定資產－－購建支出 支付擴建工程款時
借：固定資產－－購建支出 貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產－－購建支出 交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款
（3）應付職工薪酬
開出現金支票，發放工資 借：庫存現金 貸：銀行存款
借：應付職工薪酬
貸：庫存現金 結轉代扣款項
借：應付職工薪酬
貸：其他應收款——代扣水電費
－－代扣房租 月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
貸：應付職工薪酬（醫務人員）
（4）應交稅費：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅費 借：主業稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務成本
貸：應交稅費——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用
貸：應交稅費——房產稅
——車船稅
——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅 實際交納的稅金
借：應交稅費——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款 月末按規定提取教育附加 借：營業稅金及附加
貸：應交稅費——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目 ①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。②配套設施開發 計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款
④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付職工薪酬
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目 企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時 借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付職工薪酬 分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用 發生的銷售費用 借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由于營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算 ①在實現營業收入同時收到價款時 借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工后再移交使用的 借：銀行存款
貸：預收賬款 移交使用時 借：應收賬款
貸：主營業務收入 借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款
貸：其他業務收入（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉 借：主營業務成本 貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（4）其他業務成本
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務成本
貸：應交稅費——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交教育費附加
五、配套設施開發成本的核算 一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。
按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。
為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。
由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
（二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發成本的核算
企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工
程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本—— X X”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度
安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100% 式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。
如某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：
101商品房 1000 000元
102商品房 900 000元
151出租房 800 000元
181周轉房 800 000元
201大配套設施——商店 500 000元
251幼托設施 320 000元
則
幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周轉房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。
現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：
如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：
20251
252 商店
水塔
幼托
（元）
（元）
（元）支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000
支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000
應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發間接費 55 000
預提幼托設施配套設施費 40 000
則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借；開發成本——配套設施開發成本 105 000 貸：銀行存款 105 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：
借：開發成本——配套設施開發成本 80 000 貸：銀行存款 80 000
將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發成本——配套設施開發成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000
分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作；
借：開發成本——配套設施開發成本——商店
000 貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 35 000
分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作：
借：開發成本——配套設施開發成本——商店 55 000 貸：開發間接費用 55 000
預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發成本—一配套設施開發成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000
同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明
細分類賬。
（四）、已完配套設施開發成本的結轉
已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況
和用途結轉其開發成本：
1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設
施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發成本一配套設施吁發
成本”賬廠的貸方轉入“開發產品——一配套設施”賬戶的借方，作如
下分錄入貼：
借：外發產品—一配套設施
460000
貸；開發成本－－－配套設施開發成本
460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。
2．按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本
或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如
下分錄入賬：
借；開發成本——－房屋開發成本 265000 開發成本—一配套設施可發成本 35000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 300000
3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的
公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開
發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：
借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。
六、代建工程開發成本的核算 一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
代建工程是指開發企業接受委托單位的委托，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法?，F行會計制度規定：企業代委托單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別通過“開發成本——商品性土地開發成本”和“開發成本——房屋開發成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委托單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應通過“開發成本——代建工程開發成本”賬戶進行核算。因此，開發企業在“開發成本——代建工程開發成本”賬戶核算的，僅限于企業接受委托單位委托，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。
代建工程開發成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。
（二）、代建工程開發成本的核算
開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付職工薪酬”、“開發間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。
完成全部開發過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續后，將代建工程開發成本自“開發產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。
如某開發企業接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發間接費用 80 000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發成本——代建工程開發成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000
應付賬款——應付工程款 540 000 開發間接費用 80 000
道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：
借：開發產品——代建工程 1080 000
貸：開發成本——代建工程開發成本 1080 000
七、自營開發工程成本的核算
房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發包方式進行。
采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規模不大，在施工過程中發生的各項工程費用，可直接計人有關開發成本的核算對象，記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付職工薪酬”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發成本——房屋開發成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX
應付職工薪酬XXX
如果工程規模較大，由企業所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。
（一）、自營工程成本核算的對象和項目
由于開發企業基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。
按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續，對于：（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間
相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。
為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：
1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。
2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。
3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規定支付的施工機械進出場費。
4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。
5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。
上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。
（二）、材料費的核算
各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”?！耙杨I來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續，月末先計算定額耗用量。
本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）
再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：
本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量
差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量
差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100%
然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：
某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）
某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價
施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。
（三）、人工費的核算
工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。
“工程任務單”是施工員根據施工作業計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業計劃中的工程任務，再簽發給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發的工資獎金于當月結算。
對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：
某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和
職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業工時總和（時）
用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費：
項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率
（四）、機械使用費的核算
施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。
機械使用費的內容，一般包括：
1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。
2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。
3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。
4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。
5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。
6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。
7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。
8.養路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養路費和牌照稅。
9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發生的費用和停機棚的折舊、修理費。
至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。
機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付職工薪酬”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料
00
低值易耗品
材料成本差異 應付職工薪酬 4 560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000
機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。
機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。
根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。
某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計
對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。
某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數）
現舉例說明它的分配計算方法如下：
（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數
施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。
（2）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計
設例中:
0.5立方米履帶挖土機
290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元
0.4立方米混凝土攪拌機
300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元 其他施工機械 11 800元
按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元
（3）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發生的機械使用費，設例中計 19 000元
（4）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為
19000元/20000元×100％＝95％
（5）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整
如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：
9000元×95％＝8550元
對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：
借：工程施工 19 000
貸：工程施工——機械使用費 19 000
對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。
（五）、其他直接資的核算
工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發生的費用，主要包括：
1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；
2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；
3．因場地狹小等原因而發生的材料H次搬運費；
4．土方運輸費。
此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測資、工程點交費、場地清理費等。
施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：
借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000
對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。
根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。
對于施工現場發生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。
（六）、施工間接費用的核算
工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。
施工間接費用的內容，一般包括：
1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。
2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。
4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。
5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。
6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。
7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費、牌照費等。
8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。
9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。
施工單位發生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付職工薪酬”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。
借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付職工薪酬 9 690 銀行存款 2 900 現金 298
累計折舊 4 600 待攤費用 1500
如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。
施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發生的施工間接費用按明細項目分欄登記。
每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發生的施工間接費用×該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程規定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］
在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：
某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規定的施工間接費用定額］×本期實際實際發生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］
如某施工單位在 1998年 7月份計發生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：
101商品房建筑工程
直接費 141 000元
施工間接費用定額為直接費的6%
102商品房建筑工程
直接費 126 000元
施工間接費用定額為直接費的6％
151出租房建筑工程
直接費 59 000元
施工間接費用定額為直接費的6％
則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：
101商品房建筑工程：
141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%
＝8460元×20538元/19560元
＝8460元×105％＝8883元
102商品房建筑工程：
126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元
151出租房建筑工程：
59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元
對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：
借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538
（七）、自營工程成本核算程序小結
為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。
工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發成本”賬戶的借方: 借：開發成本XXX 貸：工程施工XXX
根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：
1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；
2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；
3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；
4．計算各月施工工程實際成本；
5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。
第四篇：房地產會計業務處理
房地產會計業務處理大全(一）（一、資產類主要會計科目核算:（1）現金
從銀行提取現金 借：現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入 收回款項時： 借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的商業匯票 借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入 商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）借：銀行存款
貸：應收賬款 若為有息商業匯票 借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本 ①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款
貸：銀行存款 設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）借：銀行存款
貸：其他業務收入 結轉成本
借：其他業務支出
貸：庫存設備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用
貸：低值易耗品 借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等 企業開發的產品，在竣工驗收時 借：開發產品 貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本 借：主營業務成本
貸：開發產品
（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品 租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目
開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋 按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大 借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款 如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最后再分次攤入到有關成本費用科目（18）固定資產 ①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）借：固定資產 貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產 借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產購建支出
貸：應付工資
應付福利費 完畢建筑交付使用 借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款
貸：固定資產購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產購建支出 交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款
貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款（3）應付工資
開出現金支票，發放工資 借：現金
貸：銀行存款 借：應付工資
貸：現金 結轉代扣款項 借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租 月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫務人員）
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）貸：應付福利費 用現金支付福利費時 借：應付福利費
貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅金 借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅 實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款 月末按規定提取教育附加 借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用： 借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用 借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。②配套設施開發 計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用 結轉配套設施開發成本 借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款
④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目 企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本
借：開發成本——代建工程 貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時 借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資 分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用 竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：
產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用 發生的銷售費用 借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由于營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算 ①在實現營業收入同時收到價款時 借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工后再移交使用的 借：銀行存款
貸：預收賬款 移交使用時 借：應收賬款
貸：主營業務收入 借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款
貸：其他業務收入
（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉 借：主營業務成本 貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品（4）其他業務支出
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加 貸：借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
五、配套設施開發成本的核算
一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
（二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置 一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算
對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發成本。對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發成本的核算
企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工 程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本—— X X”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度 安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100% 式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。
如某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉房 800 000元
201大配套設施——商店 500 000元 251幼托設施 320 000元 則
幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8% 各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為： 101商品房：1000 000元×8％＝80 000元 102商品房：900 000元×8％＝72000元 152出租房：800 000元×8％＝64000元 182周轉房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。現舉例說明配套設施開發成本的核算如下： 如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）： 201
251
252 商店
水塔
幼托（元）
（元）
（元）
支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000 支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發間接費 55 000 預提幼托設施配套設施費 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借；開發成本——配套設施開發成本 105 000
貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 借：開發成本——配套設施開發成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作： 借：開發成本——配套設施開發成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000 分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作； 借：開發成本——配套設施開發成本——商店 35 000 貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 35 000 分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作： 借：開發成本——配套設施開發成本——商店 55 000 貸：開發間接費用 55 000 預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作： 借：開發成本—一配套設施開發成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000 同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明 細分類賬。
（四）、已完配套設施開發成本的結轉
已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況 和用途結轉其開發成本：
1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設
施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發成本一配套設施吁發
成本”賬廠的貸方轉入“開發產品——一配套設施”賬戶的借方，作如 下分錄入貼：
借：外發產品—一配套設施
460000 貸；開發成本－－－配套設施開發成本
460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。
2．按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發生的 實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本 或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如 下分錄入賬：
借；開發成本——－房屋開發成本 265000 開發成本—一配套設施可發成本 35000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 300000 3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的
公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開 發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬： 借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。
六、代建工程開發成本的核算
一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
代建工程是指開發企業接受委托單位的委托，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。現行會計制度規定：企業代委托單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別通過“開發成本——商品性土地開發成本”和“開發成本——房屋開發成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委托單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應通過“開發成本——代建工程開發成本”賬戶進行核算。因此，開發企業在“開發成本——代建工程開發成本”賬戶核算的，僅限于企業接受委托單位委托，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。代建工程開發成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。
（二）、代建工程開發成本的核算
開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。
完成全部開發過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續后，將代建工程開發成本自“開發產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。
如某開發企業接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發間接費用 80 000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬： 借：開發成本——代建工程開發成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000 應付賬款——應付工程款 540 000 開發間接費用 80 000 道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬： 借：開發產品——代建工程 1080 000 貸：開發成本——代建工程開發成本 1080 000
第五篇：會計業務處理
收款
1、收到管理費---“應繳財政專戶款/管理費，應交稅金（營業、城建、教育費、地方教育）”
2、收中專學費、住宿費、技能鑒定費---“應繳財政專戶/學費/住宿費/技能鑒定費”
3、收到成人大專學費---“其他應付款/農大/理工大”
4、收大專、中專教材費---“其他應付款/成大書費/中專教材 ”
5、收損壞公物賠償金---“商品/維修費（借方用紅字沖銷）”
6、收理工大、農大撥入辦學經費---“應繳財政專戶”
7、收外單位捐贈款、收銀行利息---“應繳財政專戶/捐贈收入/利息收入”
代扣代繳費
1、發工資代扣公積金、醫保、失保、工傷、生育、養保---“其他應收款（貸）”
2、繳交管理費所屬稅金及印花稅---“應交稅金”、“商品/其他（印花稅）”
工資、薪金支出
1、外聘管理員工資、外請教師工資---“工資福利/基本工資”
2、加班工資、班主任津貼、零星加班費---“工資福利/其他”
3、工作量酬金（崗位工資）、成人函授教師崗位工資、臨時聘用人員、鐘點工、稿費、翻譯費、評審費、技能競賽指導教師獎、教學論文評比酬金、招生獎、全國統考監考考務費---商品/勞務費
職工福利
1、轉食堂職工誤餐補助---“對個人和家庭/生活補助”
2、付中石化職工油卡費---“商品/交通費”
3、教工節日費、療養補助費---“專用基金/職工福利基金”
4、付“八一節復轉軍人慰問金”、“離退休干部住院護理費”、“遺屬生活補助”---“對個人和家庭/生活補助”
公務支出
1、付教育學會會費、勞動局技能鑒定分成費及會員單位會費、行政賠償和訴訟費、會員費、廣告宣傳費、離休人員特需費---“商品/其他”
2、付陸良等聯合辦學點辦學經費、教材費---“商品/委托業務費”
3、教工、外聘管理員商業附加險、工傷、生育、養老保險單位部分---工資福利/社會保障繳費
4、衛生用品費---“商品/物業管理費”
5、發給學生的零星小工工資、班團干部獎金、優秀學生干部獎、勤工助學獎等---“對個人/助學金”
6、付外單位開業揭牌贊助費、退學生學費---“商品/其他”
7、付律師顧問費---“商品/咨詢費”
8、購入圖書費---借：“事業/基本/其他資本性支出/圖書資料購置費” 貸：現或銀
借：“固定資產/圖書資料”貸：“固定基金”
離退休
1、醫保中心轉來住院補助款---“其他應收款/退休享受政策補助費”
離休門診費---“其他應收款/離休門診費
2、財政代發離退休工資---“財政補助收入/離退休（按應發數）”
3、收到財政轉入代扣離退休房租---“商品/物管（借方用紅字沖銷）”
單位賬戶往來
1、基本戶轉基建戶基建款---“結轉自籌基建 ”
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