第一篇：BT業(yè)務(wù)會計處理

BT業(yè)務(wù)會計處理

企業(yè)會計準則第5號

三、企業(yè)采用建設(shè)轉(zhuǎn)讓方式(B丁)參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當如何處理?

答:企業(yè)采用建設(shè)轉(zhuǎn)讓方式(BT)參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當按照以下規(guī)定進行處理:

(一)本規(guī)定涉及的BT業(yè)務(wù)應(yīng)當同時滿足以下條件:

1.合同授予方為政府及其有關(guān)部門或政府授權(quán)進行招標的企業(yè)。

2.合同投資方為按照有關(guān)程序取得合同的企業(yè)(以下簡稱合同投資方)。合同投資方按照規(guī)定設(shè)立項目公司(以下簡稱項目公司)進行項目建設(shè)和運營。

3.合同中對所建造公共基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量標準、工期、移交的對象、合同總價款及其分期償還等作出約定，同時在合同期滿，合同投資方負有將有關(guān)公共基礎(chǔ)設(shè)施移交給合同授予方或其指定的單位，并對基礎(chǔ)設(shè)施在移交時的性能、狀態(tài)等作出明確規(guī)定。

(二)與BT業(yè)務(wù)相關(guān)收入的確認

1.建造期間，項目公司對于所提供的建造服務(wù)應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第15號一一建造合同》確認相關(guān)的收入和費用?；A(chǔ)設(shè)施建成后，項目公司應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第14號一一收入》確認與后續(xù)經(jīng)營服務(wù)相關(guān)的收入。

合同規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施建成后的一定期間內(nèi)，項目公司可以無條件地自合同授予方收取確定金額的貨幣資金或其他金融資產(chǎn)的，應(yīng)當在確認收入的同時確認金融資產(chǎn)，并按照《企業(yè)會計準則第22號一一金融工具確認和計量》的規(guī)定處理。

建造過程如發(fā)生借款利息，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第17號一一借款費用》的規(guī)定處理。

2.項目公司未提供實際建造服務(wù)，將基礎(chǔ)設(shè)施建造發(fā)包給其他方的，不應(yīng)確認建造服務(wù)收入，應(yīng)當按照建造過程中支付的工程價款等考慮合同規(guī)定確認為金融資產(chǎn)。

(三)BT業(yè)務(wù)所建造基礎(chǔ)設(shè)施不應(yīng)作為項目公司的固定資產(chǎn)。

(四)在BT業(yè)務(wù)中，授予方可能向項目公司提供除基礎(chǔ)設(shè)施以外其他的資產(chǎn)，如果該資產(chǎn)構(gòu)成授予方應(yīng)付合同價款的一部分，不應(yīng)作為政府補助處理。項目公司自授予方取得資產(chǎn)時，應(yīng)以其公允價值確認，未移交基礎(chǔ)設(shè)施前應(yīng)確認為一項負債。

第二篇：會計業(yè)務(wù)處理

收款

1、收到管理費---“應(yīng)繳財政專戶款/管理費，應(yīng)交稅金（營業(yè)、城建、教育費、地方教育）”

2、收中專學費、住宿費、技能鑒定費---“應(yīng)繳財政專戶/學費/住宿費/技能鑒定費”

3、收到成人大專學費---“其他應(yīng)付款/農(nóng)大/理工大”

4、收大專、中專教材費---“其他應(yīng)付款/成大書費/中專教材 ”

5、收損壞公物賠償金---“商品/維修費（借方用紅字沖銷）”

6、收理工大、農(nóng)大撥入辦學經(jīng)費---“應(yīng)繳財政專戶”

7、收外單位捐贈款、收銀行利息---“應(yīng)繳財政專戶/捐贈收入/利息收入”

代扣代繳費

1、發(fā)工資代扣公積金、醫(yī)保、失保、工傷、生育、養(yǎng)保---“其他應(yīng)收款（貸）”

2、繳交管理費所屬稅金及印花稅---“應(yīng)交稅金”、“商品/其他（印花稅）”

工資、薪金支出

1、外聘管理員工資、外請教師工資---“工資福利/基本工資”

2、加班工資、班主任津貼、零星加班費---“工資福利/其他”

3、工作量酬金（崗位工資）、成人函授教師崗位工資、臨時聘用人員、鐘點工、稿費、翻譯費、評審費、技能競賽指導(dǎo)教師獎、教學論文評比酬金、招生獎、全國統(tǒng)考監(jiān)考考務(wù)費---商品/勞務(wù)費

職工福利

1、轉(zhuǎn)食堂職工誤餐補助---“對個人和家庭/生活補助”

2、付中石化職工油卡費---“商品/交通費”

3、教工節(jié)日費、療養(yǎng)補助費---“專用基金/職工福利基金”

4、付“八一節(jié)復(fù)轉(zhuǎn)軍人慰問金”、“離退休干部住院護理費”、“遺屬生活補助”---“對個人和家庭/生活補助”

公務(wù)支出

1、付教育學會會費、勞動局技能鑒定分成費及會員單位會費、行政賠償和訴訟費、會員費、廣告宣傳費、離休人員特需費---“商品/其他”

2、付陸良等聯(lián)合辦學點辦學經(jīng)費、教材費---“商品/委托業(yè)務(wù)費”

3、教工、外聘管理員商業(yè)附加險、工傷、生育、養(yǎng)老保險單位部分---工資福利/社會保障繳費

4、衛(wèi)生用品費---“商品/物業(yè)管理費”

5、發(fā)給學生的零星小工工資、班團干部獎金、優(yōu)秀學生干部獎、勤工助學獎等---“對個人/助學金”

6、付外單位開業(yè)揭牌贊助費、退學生學費---“商品/其他”

7、付律師顧問費---“商品/咨詢費”

8、購入圖書費---借：“事業(yè)/基本/其他資本性支出/圖書資料購置費” 貸：現(xiàn)或銀

借：“固定資產(chǎn)/圖書資料”貸：“固定基金”

離退休

1、醫(yī)保中心轉(zhuǎn)來住院補助款---“其他應(yīng)收款/退休享受政策補助費”

離休門診費---“其他應(yīng)收款/離休門診費

2、財政代發(fā)離退休工資---“財政補助收入/離退休（按應(yīng)發(fā)數(shù)）”

3、收到財政轉(zhuǎn)入代扣離退休房租---“商品/物管（借方用紅字沖銷）”

單位賬戶往來

1、基本戶轉(zhuǎn)基建戶基建款---“結(jié)轉(zhuǎn)自籌基建 ”

第三篇：房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理

房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理大全

一、資產(chǎn)類主要會計科目核算:

（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

本帖隱藏的內(nèi)容

借：其他應(yīng)收賬——XX

成本類或材料類科目

貸：現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人

貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法

提取壞賬準備金

借：管理費用

貸：壞賬準備

發(fā)生壞賬時

借：壞賬準備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

財務(wù)費用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借

：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本

①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費

某種物資應(yīng)分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫存設(shè)備

貸：物資采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達驗收入庫

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：庫存設(shè)備

第四篇：典當行會計業(yè)務(wù)處理

中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

中泰創(chuàng)展控股有限公司及管控公司

會計核算辦法

一、貸款業(yè)務(wù)核算

中泰創(chuàng)展控股有限公司及各管控公司委托金融機構(gòu)發(fā)放的貸款，在“委托貸款”科目核算，典當行發(fā)放的當金，在“貸款”科目核算，根據(jù)不同客戶，分別“本金”、“利息調(diào)整”、“已減值”等進行明細核算，并按照《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》的規(guī)定進行會計處理。

財務(wù)人員首先根據(jù)貸款合同條款，計算貸款的實際利率，實際利率在名義利率上下20%范圍內(nèi)時，會計核算時采用名義利率；超出20%比例浮動時，采用實際利率核算。利息和綜合費用屬于計算實際利率的組成項目，應(yīng)當在確定實際利率時予以考慮。

采用實際利率法時，對于發(fā)放的貸款，典當行應(yīng)當按照公允價值進行初始計量，按照攤余成本進行后續(xù)計量，按照實際利率法計算貸款的攤余成本及各期利息收入。

收回或處置貸款時，應(yīng)將取得的價款與該貸款賬面價值之間的差額計入當期損益。

（一）委托貸款（中泰創(chuàng)展控股有限公司及各管控公司）

1、委托銀行發(fā)放貸款

借：委托貸款---本金

貸：銀行存款

根據(jù)合同收取咨詢費時

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入---咨詢費

2、計提利息，確認收入

借：應(yīng)收利息

貸：其他業(yè)務(wù)收入---利息收入

例：2011年3月10日，公司委托A商業(yè)銀行向客戶發(fā)放短期貸款1000萬元，貸款期限為6個月，合同約定按月收取利息，月利率為3%。

銀行每月21號代收利息時（10,000,000.00*3%*10/30）中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

借：應(yīng)收利息

100,000.00 貸：其他業(yè)務(wù)收入--利息收入

100,000.00 借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費---應(yīng)交營業(yè)稅

100,000.00*5%---應(yīng)交城建稅---應(yīng)交教育費附加

3、收取銀行轉(zhuǎn)來的貸款利息

借：銀行存款

貸：應(yīng)收利息

4、到期收回本金及利息

借：銀行存款

貸：委托貸款--本金

其他業(yè)務(wù)收入---利息收入

5、貸款發(fā)生減值的相關(guān)業(yè)務(wù)處理（1）計提減值準備時

借：資產(chǎn)減值損失

貸：貸款損失準備

同時

借：委托貸款—已減值

貸：委托貸款---本金

委托貸款---利息調(diào)整

（2）資產(chǎn)負債表日如果收到利息

借：銀行存款

貸：委托貸款—已減值

同時

借：貸款損失準備

貸：其他業(yè)務(wù)收入---利息收入

（3）收回已計提減值準備的貸款時 中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

借：銀行存款

（實際收到的委托貸款金額）

貸款損失準備

（按相關(guān)貸款損失準備余額）

貸：委托貸款－已減值

（按相關(guān)貸款余額）

資產(chǎn)減值損失

（差額）

（4）對于確實無法收回的貸款，按管理權(quán)限報經(jīng)批準后作為呆賬予以轉(zhuǎn)銷，借：貸款損失準備

貸：委托貸款－已減值

按管理權(quán)限報經(jīng)批準后轉(zhuǎn)銷表外應(yīng)收未收利息，減少表外“應(yīng)收未收利息”科目金額。

（5）已確認并轉(zhuǎn)銷的貸款以后又收回的，按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額，借：委托貸款－已減值

貸：貸款損失準備

按實際收到的金額，借：銀行存款

（實際收到的金額）

貸：委托貸款－已減值

（按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額）

資產(chǎn)減值損失

（差額）

（二）抵押/質(zhì)押貸款（各典當行）

1、發(fā)放貸款（1）、發(fā)放貸款時

借：貸款---本金

貸：銀行存款（2）、根據(jù)合同月末收取咨詢費、綜合費時

借：銀行存款

貸：利息收入---綜合費

手續(xù)費及傭金收入---咨詢費

（3）、發(fā)放貸款時預(yù)收綜合費、財務(wù)顧問費時，根據(jù)實際收到的金額，全額計算繳納營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，分期確認會計收入。

例：2011年5月1日，某典當行向客戶發(fā)放抵押貸款時，一次收取3個月綜合費300萬元，財務(wù)顧問費300萬元，貸款合同規(guī)定合同期限為3個月，按月收取利息。中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

借：銀行存款

6,000,000.00

貸：利息收入---綜合費收入

1,000,000.00

手續(xù)費及傭金收入

1,000,000.00

預(yù)收賬款

4,000,000.00

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費----應(yīng)交營業(yè)稅

2,000,000.00*5%

----應(yīng)交城建稅

----應(yīng)交教育費附加 預(yù)收費用當月繳納營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅時

借：應(yīng)交稅費----應(yīng)交營業(yè)稅

6,000,000.00*5%

----應(yīng)交城建稅

----應(yīng)交教育費附加

貸：銀行存款

如果客戶提前還款，還款當月申報繳納營業(yè)稅時，根據(jù)退還的綜合費、財務(wù)顧問費，抵減當月的營業(yè)稅計稅金額。

（4）、發(fā)放貸款時預(yù)扣綜合費、財務(wù)顧問費，根據(jù)實際收到的金額，全額計算繳納營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，分期確認會計收入，比較實際利率與名義利率的波動幅度，確定核算采用的利率。例：2011年5月1日，某典當行向客戶發(fā)放抵押貸款6000萬元，同時預(yù)扣3個月綜合費300萬元，財務(wù)顧問費180萬元，貸款合同規(guī)定合同期限為3個月，按月收取利息。

借：貸款---本金

60,000,000.00

貸：銀行存款

55,200,000.00

貸款---利息調(diào)整

4,800,000.00 月末確認綜合費、財務(wù)顧問費收入

借：貸款---利息調(diào)整

1,600,000.00

貸：利息收入---綜合費收入

1,000,000.00

手續(xù)費及傭金收入

600,000.00 借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費----應(yīng)交營業(yè)稅

1,600,000.00*5%

----應(yīng)交城建稅

----應(yīng)交教育費附加 中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

繳納營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅時

借：應(yīng)交稅費----應(yīng)交營業(yè)稅

4,800,000.00*5%

----應(yīng)交城建稅

----應(yīng)交教育費附加

貸：銀行存款

如果客戶提前還款，還款當月申報繳納營業(yè)稅時，根據(jù)退還的綜合費、財務(wù)顧問費抵減申報當月的營業(yè)稅計稅金額。

2、計提、確認利息收入

（1）、合同約定按月收取利息的，按月確認利息收入，計算繳納流轉(zhuǎn)稅。

借：應(yīng)收利息

貸：利息收入

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費----應(yīng)交營業(yè)稅

----應(yīng)交城建稅

----應(yīng)交教育費附加

例：2011年5月10日，某典當行向客戶發(fā)放抵押貸款1000萬元，貸款期限為3個月，合同約定按月收取利息，月利率為3%。

典當行5月份不確認利息收入，6月10日確認利息收入1000*3%=30（萬元），6月份申報繳納營業(yè)稅30*5%=1.5（萬元）

（2）、合同約定到期一次還本付息的，月末確認利息收入，不計算繳納流轉(zhuǎn)稅。

借：貸款---應(yīng)計利息

貸：利息收入

典當行于實際收到利息時計算繳納流轉(zhuǎn)稅。

（3）、貸款期限跨兩個會計，年末根據(jù)當年貸款實際天數(shù)確認利息收入，計繳稅費。

例：2011年12月10日，某典當行向客戶發(fā)放抵押貸款1000萬元，貸款期限為3個月，合同約定按月收取利息，月利率為3%。

典當行2011年12月確認利息收入1000*3%/30*21=21（萬元），營業(yè)稅計繳基數(shù)為21萬元，所得稅收入項目金額為21萬元。

（4）、貸款本金未逾期，利息在核算期內(nèi)的，按月確認利息收入并計算繳稅費。中泰創(chuàng)展控股有限公司

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（5）、貸款本金未逾期，利息逾期90天以上的，按月確認利息收入，不再計算繳納流轉(zhuǎn)稅。（6）、貸款本金逾期，實際收到利息時確認會計收入，申報繳納流轉(zhuǎn)稅。

3、收回本金及利息

（1）、貸款本金到期，收回本息。

借：銀行存款

貸：貸款---本金

利息收入

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費----應(yīng)交營業(yè)稅

----應(yīng)交城建稅

----應(yīng)交教育費附加

（2）、客戶提前還貸的，典當行退還預(yù)收的部分綜合費、顧問費，當月納稅申報時根據(jù)退還的綜合費、顧問費金額調(diào)減營業(yè)稅計稅基數(shù)。

4、貸款發(fā)生減值的相關(guān)業(yè)務(wù)處理

(1)、資產(chǎn)負債表日，確定貸款發(fā)生減值的，記錄減值金額。

借：資產(chǎn)減值損失

貸：貸款損失準備

同時將貸款科目余額轉(zhuǎn)入“貸款－已減值”科目核算

借：貸款---已減值

貸：貸款---本金

(2)、計提貸款損失準備后，從客戶收到利息時。

借：銀行存款

貸：貸款---已減值

借：貸款損失準備

貸：利息收入

（3）、收回已計提損失準備的貸款時

借：銀行存款

（實際收到的金額）

貸款損失準備

（按相關(guān)貸款損失準備余額）

貸：貸款---已減值

（按相關(guān)貸款余額）

資產(chǎn)減值損失

（差額）中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

（4）、對于確實無法收回的貸款，按管理權(quán)限報經(jīng)批準后作為呆賬予以轉(zhuǎn)銷。

借：貸款損失準備

貸：委托貸款---已減值

按管理權(quán)限報經(jīng)批準后轉(zhuǎn)銷表外應(yīng)收未收利息，減少表外“應(yīng)收未收利息”科目金額。

（5）、已確認呆賬并轉(zhuǎn)銷的貸款以后又收回的，按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額。

借：貸款---已減值

貸：貸款損失準備

按實際收到的金額，借：銀行存款

（實際收到的金額）

貸：貸款---已減值

（按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額）

資產(chǎn)減值損失

（差額）

二、絕當物品核算

對于典當行取得的符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認條件的動產(chǎn)等絕當物品，應(yīng)設(shè)置“絕當物品”等科目，按照《企業(yè)會計準則第1號——存貨》的規(guī)定進行會計處理，并在資產(chǎn)負債表的“存貨”項目中列示；對于取得的符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認條件的股權(quán)、票據(jù)等金融資產(chǎn)類絕當物品，應(yīng)設(shè)置“交易性金融資產(chǎn)”、“可供出售金融資產(chǎn)”、“持有至到期投資”、“應(yīng)收票據(jù)”等科目，并按照《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》的規(guī)定進行會計處理。

絕當物品發(fā)生減值的，企業(yè)應(yīng)當按照新會計準則的要求確認相應(yīng)的資產(chǎn)減值損失。存貨類絕當物品的處置通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”等科目進行會計處理；金融工具類絕當物品的處置通過“投資收益”等科目進行會計處理；應(yīng)當退還當戶或向當戶追索的款項通過“其他應(yīng)付款”或“其他應(yīng)收款”等科目進行會計處理。

典當行銷售絕當物品依照4%征收率計算繳納增值稅。

三、內(nèi)部往來核算

內(nèi)部資金流動時，中泰創(chuàng)展控股有限公司設(shè)置“其他應(yīng)收款”科目，各典當行設(shè)置“其他應(yīng)付款”科目，記錄反映內(nèi)部債權(quán)債務(wù)變動。

下月初，典當行通過OA系統(tǒng)發(fā)送往來詢證函掃描件或傳真件（必須加蓋單位公章），中泰公司核對內(nèi)部往來，及時分析差異原因后，提交合并報表崗位。

四、辦公場所裝修費用核算

以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應(yīng)予以資本化，在長期待攤費用中進 中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

行核算。

租賃的辦公場所發(fā)生的裝修費用在1萬元以上（含1萬元）的，在“長期待攤費用---裝修費”中進行核算，并根據(jù)租賃期和支出預(yù)計受益期兩者較短的期間內(nèi)攤銷。

企業(yè)應(yīng)充分合理的考慮長期待攤費用的受益期限（攤銷期限），并應(yīng)當于各期末對長期待攤費用的受益期限進行重估，如有充分證據(jù)標明此部分支出已經(jīng)無法在以后期間內(nèi)受益，企業(yè)應(yīng)于期末一次結(jié)轉(zhuǎn)計入當期損益。

租賃的辦公場所發(fā)生的裝修費用在1萬元以下的，直接計入當期費用。

稅法要求長期待攤費用攤銷期限不得低于3年，注意所得稅匯算清繳時根據(jù)實際情況調(diào)整。

五、固定資產(chǎn)核算

固定資產(chǎn)確認必須滿足以下3個條件：

（1）該固定資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；

（3）使用年限一年以上、單位價值1000元以上（含1000元）。取得固定資產(chǎn)時，合理劃分為辦公家具、電子產(chǎn)品、車輛等類別。

固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，同一類別、同一型號資產(chǎn)的折舊年限必須相同，殘值率5%。

固定資產(chǎn)計算折舊的年限如下：

（1）辦公家具及其他，為5年；

（2）運輸工具，為4年；

（3）電子設(shè)備，為3年。

對于接受捐贈舊的固定資產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當按照確定的固定資產(chǎn)入賬價值、預(yù)計尚可使用年限、預(yù)計凈殘值計提折舊。

各單位必須建立固定資產(chǎn)卡片，以對單項固定資產(chǎn)進行核算。固定資產(chǎn)卡片應(yīng)當詳細記載該項固定資產(chǎn)的編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、使用單位、啟用日期、原值、使用年限、折舊率、存放地點、大修記錄等資料，并定期進行核對。

六、存款利息、及匯款手續(xù)費核算

中泰創(chuàng)展控股有限公司、各殼公司發(fā)生的存款利息、借款利息、手續(xù)費支出等在“財務(wù)費用”科目核算。中泰創(chuàng)展控股有限公司

內(nèi)部核算辦法

各典當行發(fā)生的存款利息在“利息收入”科目核算，手續(xù)費支出在“手續(xù)費及傭金支出”科目核算。

七、餐補費用核算

公司發(fā)放給員工的餐補在“應(yīng)付職工薪酬---工資”核算，作為個稅計稅基數(shù)。

八、還款人與借款人不一致時的特殊規(guī)定

客戶還款時，還款人與借款合同中的借款主體要一致。

如果借款人委托第三方代為償還借款，為規(guī)避相關(guān)風險，會計入賬時必須取得借款人與受托支付人簽署的“委托付款指令”(格式見附錄1)，并審核匯款單的“匯款用途”是否有“代****償還借款”字樣，否則財務(wù)人員予以退款。

九、會計報表

中泰創(chuàng)展控股有限公司、各殼公司報表及附表格式見附錄2，典當行報表及附表格式見附錄3。

核算單位提交會計報表時，不得擅自改動報表項目、格式，不得在工作表區(qū)域內(nèi)任意增加、刪除行列。

十、實際利率計算表

見附錄4

第五篇：房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理

一、資產(chǎn)類主要會計科目核算:

（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金 借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金 借：其他應(yīng)收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人 貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項 借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時： 借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

財務(wù)費用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本

①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購——設(shè)備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應(yīng)分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備 貸：物資采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款 設(shè)備到達驗收入庫

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發(fā)間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用

貸：低值易耗品 借：采購保管費

貸：待攤費用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品 租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

貸：銀行存款 如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目

（18）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款 支付安裝費用

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費及堪設(shè)計費 借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款 領(lǐng)用材料時

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：應(yīng)付工資

應(yīng)付福利費 完畢建筑交付使用 借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn)

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 殘料變賣時 借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產(chǎn)購建支出 貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出 交付使用時

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、土地使用權(quán)。

二、負債的主要會計科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單 借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時 借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款 補付其余款時 借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預(yù)付款時 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 提交工程價款結(jié)算單時 借：應(yīng)收賬款

貸；主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資

開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項 借：應(yīng)付工資

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費

代扣房租 月末分配工資費用 借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）

銷售用費（銷售機構(gòu)）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）

銷售用費（銷售機構(gòu)）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）貸：應(yīng)付福利費 用現(xiàn)金支付福利費時 借：應(yīng)付福利費

貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計算當月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車船使用稅

——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 實際交納的稅金

借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費附加

三、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 ①開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設(shè)施開發(fā) 計算公式：

某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負擔該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開發(fā)費用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：銀行存款 同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：庫存設(shè)備或庫存材料 分配應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 自已組織施工的

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付工資

庫存材料或設(shè)備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款

或庫存材料

或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本

貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費用時 借：開發(fā)間接費用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付工資 分配開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用

（4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用

（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用 發(fā)生的銷售費用 借：銷售費用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

四、收入、利潤的主要會計科目核算

1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。

由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算 ①在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時 借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

②營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入

③預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款 移交使用時 借：應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款

銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 借：銀行存款 或應(yīng)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

（3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額 轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品

如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（4）其他業(yè)務(wù)支出

（5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加

計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

——應(yīng)交土地增值稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加

月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加

五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；

3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。

（二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。

對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。

（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度

安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）×配套設(shè)施費預(yù)提率

配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）÷應(yīng)負擔該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應(yīng)負擔配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。

如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉(zhuǎn)房 800 000元

201大配套設(shè)施——商店 500 000元

251幼托設(shè)施 320 000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：

20251

252 商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000

支付承包設(shè)計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000

預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費 40 000

則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：

借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作；

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店

000 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負擔的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店 40000 貸：預(yù)提費用——須提配套設(shè)施費 40000

同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明

細分類賬。

（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況

和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：

1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)

施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)

成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼：

借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施

460000

貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本

460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本

或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如

下分錄入賬：

借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000

貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000

3．對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的

公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開

發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬：

借：預(yù)提費用—一預(yù)提配套設(shè)施費 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。

六、代建工程開發(fā)成本的核算 一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應(yīng)的費用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。

代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。

（二）、代建工程開發(fā)成本的核算

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。

完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。

如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000 開發(fā)間接費用 80 000

道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000

七、自營開發(fā)工程成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。

采用自營方式進行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX

如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。

（一）、自營工程成本核算的對象和項目

由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設(shè)計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費用，應(yīng)直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負擔的生產(chǎn)費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關(guān)工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進度計劃的對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間

相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。

為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為下列成本項目：

1．材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。

2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運輸?shù)容o助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。

3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。

4．其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復(fù)測費，工程點交費，場地清理費等。

5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費。

上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。

（二）、材料費的核算

各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”?！耙杨I(lǐng)來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算。“已領(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應(yīng)從當月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：

本月實際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點數(shù)量

差異數(shù)量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本：

某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量×計劃單價

施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數(shù)沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費可根據(jù)租賃費用賬單記入各項工程成本。

（三）、人工費的核算

工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。

“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進行驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當月結(jié)算。

對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和

職工福利費總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時）

用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費：

項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率

（四）、機械使用費的核算

施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應(yīng)另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。

機械使用費的內(nèi)容，一般包括：

1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。

2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。

3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。

4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。

5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。

6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負擔。

7.輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設(shè)施費，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?/p>

8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。

9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。

至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入“施工間接費用”的有關(guān)項目，不列作施工機械使用費。

機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料

00

低值易耗品

材料成本差異 應(yīng)付工資 4 000

應(yīng)付福利費

560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000

機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。

機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據(jù)各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。

根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。

某項工程應(yīng)分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計

對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應(yīng)分配的機械使用費，可在月終充根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數(shù)，求得當月按各種機械臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計，然后與當月實際發(fā)生的機械使用費合計數(shù)比較，求得機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費進行調(diào)整。

某項工程應(yīng)分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數(shù)）×實際發(fā)生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數(shù)）

現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下：

（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數(shù)

施工機械臺時費計劃數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機械原值、折舊率，隨機駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數(shù)為 8元。

（2）求出各種施工機械技臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計

設(shè)例中:

0.5立方米履帶挖土機

290臺時×臺時費計劃數(shù) 20元 5 800元

0.4立方米混凝土攪拌機

300臺時×臺時費計劃數(shù) 8元 2 400元

其他施工機械 11 800元

按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計 20 000元

（3）根據(jù)機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設(shè)例中計 19 000元

（4）計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（5）將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整

如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機械使用費為：

9000元×95％＝8550元

對于分配于各項工程成本的機械使用費，應(yīng)自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：

借：工程施工 19 000

貸：工程施工——機械使用費 19 000

對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。

（五）、其他直接資的核算

工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：

1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；

2.冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施費用；

3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費；

4．土方運輸費。

此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復(fù)測資、工程點交費、場地清理費等。

施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應(yīng)作：

借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000

對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務(wù)費用，可在月終根據(jù)各項工程的實際耗用量，將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)工程成本。

根據(jù)水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。

對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應(yīng)直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關(guān)工程成本。

（六）、施工間接費用的核算

工程成本中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應(yīng)負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。

施工間接費用的內(nèi)容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。

2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。

3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費。

4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修理費。

5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。

6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。

7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費、市內(nèi)交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。

8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。

9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。

施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費用”賬戶的借方。

借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應(yīng)付工資 8 500 應(yīng)付福利費 1190 銀行存款 2 900 現(xiàn)金 298

累計折舊 4 600 待攤費用 1500

如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。

施工間接費用的明細分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。

每月終了，應(yīng)對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。

某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用×該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程規(guī)定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］

在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調(diào)整，即將上列算式改為：

某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額］×本期實際實際發(fā)生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：

101商品房建筑工程

直接費 141 000元

施工間接費用定額為直接費的6%

102商品房建筑工程

直接費 126 000元

施工間接費用定額為直接費的6％ 151出租房建筑工程

直接費 59 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

則各項工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應(yīng)自“施工間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：

借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538

（七）、自營工程成本核算程序小結(jié)

為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應(yīng)計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內(nèi)各項工程發(fā)生的實際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方:

借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX

根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：

1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細分類賬；

2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；

3．分配機械使用費、其他直接貿(mào)和施工間接費；

4．計算各月施工工程實際成本；

5．根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。

八、開發(fā)間接費用的核算

（一）、開發(fā)間接費用的組成和核算

開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算：

l．工資

指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費

指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。

3．折舊費

指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。

4．修理費

指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。

5．辦公費

指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

6．水電費

指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7．勞動保護費

指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷

指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。

9．利息支出

指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當期損益。

10．其他費用

指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。

從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。

開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480

周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500

必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。

開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。

（二）、開發(fā)間接費用的分配

每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的

配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際

發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進行，即：

某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：

開發(fā)產(chǎn)品編號名稱

直接成本

101商品房

000 102商品房

000 151出租房

000 181周轉(zhuǎn)房

000

201大配套設(shè)施——商店

000 301商品性土地

125000 合計 520 000

根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費：

101商品房：

50000元×41600元÷520000元

＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房：

000元×8%＝9 600元

151出租房： 75 000元×8％＝6 000元

181周轉(zhuǎn)房：

000元×8％＝5 600元

201大配套設(shè)施： 80 000元×8％＝6 400元

301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表：

開發(fā)間接費用分配表

2000年5月

單位：元

開發(fā)項目編號名稱

直接成本

分配開發(fā)間接費

101商品房

000000

102商品房

000

600

151出租房

000

000

181周轉(zhuǎn)房

000

600

201大配套設(shè)施

000

400 301商品性土地

000

10000

合計

520 000

600 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000

貸：開發(fā)間接費用 41 600