第一篇：按揭業務如何進行會計處理

按揭業務如何進行會計處理？

中華財會網()2003-04-

21時下許多中小公司按揭買樓、買車。按揭在改變人們消費觀念、刺激經濟增長的同時，也給會計處理上帶來了新的內容。

由于1992年出臺“兩則”、“兩制”時，我國銀行對購房、購車尚未普遍開展按揭貸款業務，因此財務會計制度未對有關按揭方面的業務制訂相應規定。筆者在審計中發現，一些企業在對按揭業務進行賬務處理時，將按揭本息都作為固定資產原值。筆者認為有些不妥，并談點自己的看法。

為了便于理解，現舉例說明。2000年2月A公司按揭購入寫字樓3間，價值400萬元，首期支付30%，按揭20年。

1.購入并簽訂合同和辦妥按揭手續時

借：固定資產——房屋建筑物 400萬

貸：銀行存款 120萬

長期借款——××銀行按揭借款本金 280萬

2.由于按揭利率一般是一年一定，采取等額還本付息歸還銀行借款，其利息是浮動的。假定當

年每月等額還款19100元，因此，應將等額還款數扣減每月歸還的本金以后作為利息額。具體計算如下：

每月等額歸還本金=貸款本金/還款年限×12個月

=280萬/20年×12個月=11666.66元

當年每月利息額=等額還款數－每月等額歸還本金＝19100-11666.66=7433.34元

每月計提利息時作賬務處理：

借:財務費用 7433.34

貸:長期借款－××銀行按揭借款利息 7433.3

4每月還款時作賬務處理：

借:長期借款－××銀行按揭借款本金 11666.66

長期借款－××銀行按揭借款利息 7433.34

貸：銀行存款 19100.00

固定資產按400萬元原值計得折舊。按上述方式進行賬務處理，可避免虛增固定資產價值，且符合會計核算的原則和要求。否則上述固定資產價值會在700萬元左右(首期款＋20年還款本息)，這樣不僅違反了固定資產完工后的相應長期借款利息應作為當期費用不得作為資本性支出的規定，又違反了會計核算的歷史成本原則、可比性原則。

第二篇：會計業務處理

收款

1、收到管理費---“應繳財政專戶款/管理費，應交稅金（營業、城建、教育費、地方教育）”

2、收中專學費、住宿費、技能鑒定費---“應繳財政專戶/學費/住宿費/技能鑒定費”

3、收到成人大專學費---“其他應付款/農大/理工大”

4、收大專、中專教材費---“其他應付款/成大書費/中專教材 ”

5、收損壞公物賠償金---“商品/維修費（借方用紅字沖銷）”

6、收理工大、農大撥入辦學經費---“應繳財政專戶”

7、收外單位捐贈款、收銀行利息---“應繳財政專戶/捐贈收入/利息收入”

代扣代繳費

1、發工資代扣公積金、醫保、失保、工傷、生育、養保---“其他應收款（貸）”

2、繳交管理費所屬稅金及印花稅---“應交稅金”、“商品/其他（印花稅）”

工資、薪金支出

1、外聘管理員工資、外請教師工資---“工資福利/基本工資”

2、加班工資、班主任津貼、零星加班費---“工資福利/其他”

3、工作量酬金（崗位工資）、成人函授教師崗位工資、臨時聘用人員、鐘點工、稿費、翻譯費、評審費、技能競賽指導教師獎、教學論文評比酬金、招生獎、全國統考監考考務費---商品/勞務費

職工福利

1、轉食堂職工誤餐補助---“對個人和家庭/生活補助”

2、付中石化職工油卡費---“商品/交通費”

3、教工節日費、療養補助費---“專用基金/職工福利基金”

4、付“八一節復轉軍人慰問金”、“離退休干部住院護理費”、“遺屬生活補助”---“對個人和家庭/生活補助”

公務支出

1、付教育學會會費、勞動局技能鑒定分成費及會員單位會費、行政賠償和訴訟費、會員費、廣告宣傳費、離休人員特需費---“商品/其他”

2、付陸良等聯合辦學點辦學經費、教材費---“商品/委托業務費”

3、教工、外聘管理員商業附加險、工傷、生育、養老保險單位部分---工資福利/社會保障繳費

4、衛生用品費---“商品/物業管理費”

5、發給學生的零星小工工資、班團干部獎金、優秀學生干部獎、勤工助學獎等---“對個人/助學金”

6、付外單位開業揭牌贊助費、退學生學費---“商品/其他”

7、付律師顧問費---“商品/咨詢費”

8、購入圖書費---借：“事業/基本/其他資本性支出/圖書資料購置費” 貸：現或銀

借：“固定資產/圖書資料”貸：“固定基金”

離退休

1、醫保中心轉來住院補助款---“其他應收款/退休享受政策補助費”

離休門診費---“其他應收款/離休門診費

2、財政代發離退休工資---“財政補助收入/離退休（按應發數）”

3、收到財政轉入代扣離退休房租---“商品/物管（借方用紅字沖銷）”

單位賬戶往來

1、基本戶轉基建戶基建款---“結轉自籌基建 ”

第三篇：按揭購房的會計處理

按揭購房的會計處理

按揭購房就是根據企業與房地產開發公司簽訂的合同，企業先支付首期購房款，如總房價的30%，剩余部分由企業將房產證抵押給銀行，向銀行貸款支付，然后企業分期歸還銀行。這里涉及的問題是企業對購入的房產如何進行會計處理？有三種方法可供選擇，一是按企業與房地產開發公司簽訂的合同金額來計價，按揭貸款實際支付的利息在交房前計入“在建工程”，交房后計入“財務費用”；第二是按企業與房地產開發公司簽訂的購房合同和與銀行簽訂的貸款合同確定的本息和來計價；第三是先按企業與房地產開發公司簽訂的合同金額來計價，以后支付銀行利息時再調整固定資產原價。筆者認為第一種方法最合理，因為按揭是公司的一項融資行為，按揭貸款是一項專門借款，利息費用應按《借款費用》準則處理，在資產交付前計入在建工程，交付后計入固定資產，根據實際支付的利息作賬務處理，提前還款少付的利息無需作賬務處理，以簡化會計核算。而第二種方法將融資發生的成本均予以資本化，且在提前還款的情況下要調整固定資產的原 價。第三種方法則是要隨著每期按揭款的支付而調整固定資產原價，這在實際工作中并不可行。第一種方法 具體的會計處理如下：

（1）購入房產時，按合同買價和確定的首付比例支付首期款及向銀行取得貸款后支付剩余的房款，借記“在建工程或固定資產”，貸記“銀行存款”。

（2）向銀行按揭貸入款項，借記“銀行存款”，貸記“長期借款”。

（3）向銀行支付利息（不論是采用等本還款還是等額還款的方式），借記“長期借款”、“在建工程或財務費用”，貸記“銀行存款”。

第四篇：房地產會計業務處理

房地產會計業務處理大全

一、資產類主要會計科目核算:

（1）現金

從銀行提取現金

借：現金

貸：銀行存款

支取現金或是預支現金

本帖隱藏的內容

借：其他應收賬——XX

成本類或材料類科目

貸：現金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）

借：應收賬款——XX公司或個人

貸：主營業務收入

②出讓材料而應收取的未收款項

借：應收賬款——XX公司

貸：其他業務收入

收回款項時：

借：銀行存款

貸：應收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法

提取壞賬準備金

借：管理費用

貸：壞賬準備

發生壞賬時

借：壞賬準備

貸：應收賬款

收回已轉銷的應收賬款

借：應收賬款

貸：壞賬準備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。銷售商品房而收到的商業匯票

借：應收票據——XX公司

貸：主營業務收入

商業匯票到期：

若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業匯票

借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借

：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付工程款

貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款

借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款——應付購貨款

貸：預付賬款——預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）

借：物資采購——設備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費

某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率

材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）

借：庫存設備

貸：物資采購

②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）

借：預付賬款

貸：銀行存款

設備到達驗收入庫

借：物資采購——設備采購

貸：應付賬款——應付購貨款

沖減預付的設備貨款

借：應付賬款——應付供貨款

貸：預付賬款

支付余下應付的設備材料采購款

借：應付賬款

貸：銀行存款

③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）

借：開發成本——房屋開發

貸：庫存設備

銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）

借：銀行存款

貸：其他業務收入

結轉成本

借：其他業務支出

貸：庫存設備

第五篇：典當行會計業務處理

中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

中泰創展控股有限公司及管控公司

會計核算辦法

一、貸款業務核算

中泰創展控股有限公司及各管控公司委托金融機構發放的貸款，在“委托貸款”科目核算，典當行發放的當金，在“貸款”科目核算，根據不同客戶，分別“本金”、“利息調整”、“已減值”等進行明細核算，并按照《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》的規定進行會計處理。

財務人員首先根據貸款合同條款，計算貸款的實際利率，實際利率在名義利率上下20%范圍內時，會計核算時采用名義利率；超出20%比例浮動時，采用實際利率核算。利息和綜合費用屬于計算實際利率的組成項目，應當在確定實際利率時予以考慮。

采用實際利率法時，對于發放的貸款，典當行應當按照公允價值進行初始計量，按照攤余成本進行后續計量，按照實際利率法計算貸款的攤余成本及各期利息收入。

收回或處置貸款時，應將取得的價款與該貸款賬面價值之間的差額計入當期損益。

（一）委托貸款（中泰創展控股有限公司及各管控公司）

1、委托銀行發放貸款

借：委托貸款---本金

貸：銀行存款

根據合同收取咨詢費時

借：銀行存款

貸：主營業務收入---咨詢費

2、計提利息，確認收入

借：應收利息

貸：其他業務收入---利息收入

例：2011年3月10日，公司委托A商業銀行向客戶發放短期貸款1000萬元，貸款期限為6個月，合同約定按月收取利息，月利率為3%。

銀行每月21號代收利息時（10,000,000.00*3%*10/30）中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

借：應收利息

100,000.00 貸：其他業務收入--利息收入

100,000.00 借：營業稅金及附加

貸：應交稅費---應交營業稅

100,000.00*5%---應交城建稅---應交教育費附加

3、收取銀行轉來的貸款利息

借：銀行存款

貸：應收利息

4、到期收回本金及利息

借：銀行存款

貸：委托貸款--本金

其他業務收入---利息收入

5、貸款發生減值的相關業務處理（1）計提減值準備時

借：資產減值損失

貸：貸款損失準備

同時

借：委托貸款—已減值

貸：委托貸款---本金

委托貸款---利息調整

（2）資產負債表日如果收到利息

借：銀行存款

貸：委托貸款—已減值

同時

借：貸款損失準備

貸：其他業務收入---利息收入

（3）收回已計提減值準備的貸款時 中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

借：銀行存款

（實際收到的委托貸款金額）

貸款損失準備

（按相關貸款損失準備余額）

貸：委托貸款－已減值

（按相關貸款余額）

資產減值損失

（差額）

（4）對于確實無法收回的貸款，按管理權限報經批準后作為呆賬予以轉銷，借：貸款損失準備

貸：委托貸款－已減值

按管理權限報經批準后轉銷表外應收未收利息，減少表外“應收未收利息”科目金額。

（5）已確認并轉銷的貸款以后又收回的，按原轉銷的已減值貸款余額，借：委托貸款－已減值

貸：貸款損失準備

按實際收到的金額，借：銀行存款

（實際收到的金額）

貸：委托貸款－已減值

（按原轉銷的已減值貸款余額）

資產減值損失

（差額）

（二）抵押/質押貸款（各典當行）

1、發放貸款（1）、發放貸款時

借：貸款---本金

貸：銀行存款（2）、根據合同月末收取咨詢費、綜合費時

借：銀行存款

貸：利息收入---綜合費

手續費及傭金收入---咨詢費

（3）、發放貸款時預收綜合費、財務顧問費時，根據實際收到的金額，全額計算繳納營業稅等流轉稅，分期確認會計收入。

例：2011年5月1日，某典當行向客戶發放抵押貸款時，一次收取3個月綜合費300萬元，財務顧問費300萬元，貸款合同規定合同期限為3個月，按月收取利息。中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

借：銀行存款

6,000,000.00

貸：利息收入---綜合費收入

1,000,000.00

手續費及傭金收入

1,000,000.00

預收賬款

4,000,000.00

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費----應交營業稅

2,000,000.00*5%

----應交城建稅

----應交教育費附加 預收費用當月繳納營業稅等流轉稅時

借：應交稅費----應交營業稅

6,000,000.00*5%

----應交城建稅

----應交教育費附加

貸：銀行存款

如果客戶提前還款，還款當月申報繳納營業稅時，根據退還的綜合費、財務顧問費，抵減當月的營業稅計稅金額。

（4）、發放貸款時預扣綜合費、財務顧問費，根據實際收到的金額，全額計算繳納營業稅等流轉稅，分期確認會計收入，比較實際利率與名義利率的波動幅度，確定核算采用的利率。例：2011年5月1日，某典當行向客戶發放抵押貸款6000萬元，同時預扣3個月綜合費300萬元，財務顧問費180萬元，貸款合同規定合同期限為3個月，按月收取利息。

借：貸款---本金

60,000,000.00

貸：銀行存款

55,200,000.00

貸款---利息調整

4,800,000.00 月末確認綜合費、財務顧問費收入

借：貸款---利息調整

1,600,000.00

貸：利息收入---綜合費收入

1,000,000.00

手續費及傭金收入

600,000.00 借：營業稅金及附加

貸：應交稅費----應交營業稅

1,600,000.00*5%

----應交城建稅

----應交教育費附加 中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

繳納營業稅等流轉稅時

借：應交稅費----應交營業稅

4,800,000.00*5%

----應交城建稅

----應交教育費附加

貸：銀行存款

如果客戶提前還款，還款當月申報繳納營業稅時，根據退還的綜合費、財務顧問費抵減申報當月的營業稅計稅金額。

2、計提、確認利息收入

（1）、合同約定按月收取利息的，按月確認利息收入，計算繳納流轉稅。

借：應收利息

貸：利息收入

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費----應交營業稅

----應交城建稅

----應交教育費附加

例：2011年5月10日，某典當行向客戶發放抵押貸款1000萬元，貸款期限為3個月，合同約定按月收取利息，月利率為3%。

典當行5月份不確認利息收入，6月10日確認利息收入1000*3%=30（萬元），6月份申報繳納營業稅30*5%=1.5（萬元）

（2）、合同約定到期一次還本付息的，月末確認利息收入，不計算繳納流轉稅。

借：貸款---應計利息

貸：利息收入

典當行于實際收到利息時計算繳納流轉稅。

（3）、貸款期限跨兩個會計，年末根據當年貸款實際天數確認利息收入，計繳稅費。

例：2011年12月10日，某典當行向客戶發放抵押貸款1000萬元，貸款期限為3個月，合同約定按月收取利息，月利率為3%。

典當行2011年12月確認利息收入1000*3%/30*21=21（萬元），營業稅計繳基數為21萬元，所得稅收入項目金額為21萬元。

（4）、貸款本金未逾期，利息在核算期內的，按月確認利息收入并計算繳稅費。中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

（5）、貸款本金未逾期，利息逾期90天以上的，按月確認利息收入，不再計算繳納流轉稅。（6）、貸款本金逾期，實際收到利息時確認會計收入，申報繳納流轉稅。

3、收回本金及利息

（1）、貸款本金到期，收回本息。

借：銀行存款

貸：貸款---本金

利息收入

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費----應交營業稅

----應交城建稅

----應交教育費附加

（2）、客戶提前還貸的，典當行退還預收的部分綜合費、顧問費，當月納稅申報時根據退還的綜合費、顧問費金額調減營業稅計稅基數。

4、貸款發生減值的相關業務處理

(1)、資產負債表日，確定貸款發生減值的，記錄減值金額。

借：資產減值損失

貸：貸款損失準備

同時將貸款科目余額轉入“貸款－已減值”科目核算

借：貸款---已減值

貸：貸款---本金

(2)、計提貸款損失準備后，從客戶收到利息時。

借：銀行存款

貸：貸款---已減值

借：貸款損失準備

貸：利息收入

（3）、收回已計提損失準備的貸款時

借：銀行存款

（實際收到的金額）

貸款損失準備

（按相關貸款損失準備余額）

貸：貸款---已減值

（按相關貸款余額）

資產減值損失

（差額）中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

（4）、對于確實無法收回的貸款，按管理權限報經批準后作為呆賬予以轉銷。

借：貸款損失準備

貸：委托貸款---已減值

按管理權限報經批準后轉銷表外應收未收利息，減少表外“應收未收利息”科目金額。

（5）、已確認呆賬并轉銷的貸款以后又收回的，按原轉銷的已減值貸款余額。

借：貸款---已減值

貸：貸款損失準備

按實際收到的金額，借：銀行存款

（實際收到的金額）

貸：貸款---已減值

（按原轉銷的已減值貸款余額）

資產減值損失

（差額）

二、絕當物品核算

對于典當行取得的符合資產定義和資產確認條件的動產等絕當物品，應設置“絕當物品”等科目，按照《企業會計準則第1號——存貨》的規定進行會計處理，并在資產負債表的“存貨”項目中列示；對于取得的符合資產定義和資產確認條件的股權、票據等金融資產類絕當物品，應設置“交易性金融資產”、“可供出售金融資產”、“持有至到期投資”、“應收票據”等科目，并按照《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》的規定進行會計處理。

絕當物品發生減值的，企業應當按照新會計準則的要求確認相應的資產減值損失。存貨類絕當物品的處置通過“其他業務收入”和“其他業務成本”等科目進行會計處理；金融工具類絕當物品的處置通過“投資收益”等科目進行會計處理；應當退還當戶或向當戶追索的款項通過“其他應付款”或“其他應收款”等科目進行會計處理。

典當行銷售絕當物品依照4%征收率計算繳納增值稅。

三、內部往來核算

內部資金流動時，中泰創展控股有限公司設置“其他應收款”科目，各典當行設置“其他應付款”科目，記錄反映內部債權債務變動。

下月初，典當行通過OA系統發送往來詢證函掃描件或傳真件（必須加蓋單位公章），中泰公司核對內部往來，及時分析差異原因后，提交合并報表崗位。

四、辦公場所裝修費用核算

以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出，應予以資本化，在長期待攤費用中進 中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

行核算。

租賃的辦公場所發生的裝修費用在1萬元以上（含1萬元）的，在“長期待攤費用---裝修費”中進行核算，并根據租賃期和支出預計受益期兩者較短的期間內攤銷。

企業應充分合理的考慮長期待攤費用的受益期限（攤銷期限），并應當于各期末對長期待攤費用的受益期限進行重估，如有充分證據標明此部分支出已經無法在以后期間內受益，企業應于期末一次結轉計入當期損益。

租賃的辦公場所發生的裝修費用在1萬元以下的，直接計入當期費用。

稅法要求長期待攤費用攤銷期限不得低于3年，注意所得稅匯算清繳時根據實際情況調整。

五、固定資產核算

固定資產確認必須滿足以下3個條件：

（1）該固定資產包含的經濟利益很可能流入企業；（2）該固定資產的成本能夠可靠地計量；

（3）使用年限一年以上、單位價值1000元以上（含1000元）。取得固定資產時，合理劃分為辦公家具、電子產品、車輛等類別。

固定資產折舊采用平均年限法，同一類別、同一型號資產的折舊年限必須相同，殘值率5%。

固定資產計算折舊的年限如下：

（1）辦公家具及其他，為5年；

（2）運輸工具，為4年；

（3）電子設備，為3年。

對于接受捐贈舊的固定資產，企業應當按照確定的固定資產入賬價值、預計尚可使用年限、預計凈殘值計提折舊。

各單位必須建立固定資產卡片，以對單項固定資產進行核算。固定資產卡片應當詳細記載該項固定資產的編號、名稱、規格、技術特征、使用單位、啟用日期、原值、使用年限、折舊率、存放地點、大修記錄等資料，并定期進行核對。

六、存款利息、及匯款手續費核算

中泰創展控股有限公司、各殼公司發生的存款利息、借款利息、手續費支出等在“財務費用”科目核算。中泰創展控股有限公司

內部核算辦法

各典當行發生的存款利息在“利息收入”科目核算，手續費支出在“手續費及傭金支出”科目核算。

七、餐補費用核算

公司發放給員工的餐補在“應付職工薪酬---工資”核算，作為個稅計稅基數。

八、還款人與借款人不一致時的特殊規定

客戶還款時，還款人與借款合同中的借款主體要一致。

如果借款人委托第三方代為償還借款，為規避相關風險，會計入賬時必須取得借款人與受托支付人簽署的“委托付款指令”(格式見附錄1)，并審核匯款單的“匯款用途”是否有“代****償還借款”字樣，否則財務人員予以退款。

九、會計報表

中泰創展控股有限公司、各殼公司報表及附表格式見附錄2，典當行報表及附表格式見附錄3。

核算單位提交會計報表時，不得擅自改動報表項目、格式，不得在工作表區域內任意增加、刪除行列。

十、實際利率計算表

見附錄4