第一篇：(二)房地產轉換的會計處理

（二）房地產轉換的會計處理

1.成本模式下的轉換應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

（1）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

借：投資性房地產（按其在轉換日的賬面余額）

貸：開發產品

已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”科目、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。

（2）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產 借：投資性房地產（按該項存貨在轉換日的賬面價值）

存貨跌價準備

貸：開發產品（按其賬面余額）

（3）自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產 應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。

2.公允價值模式下的轉換（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。（2）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務收入）。①將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的 借：投資性房地產（成本）（轉換日的公允價值）公允價值變動損益（借差）貸：開發產品（賬面余額）資本公積——其他資本公積（貸差）已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，借：投資性房地產（成本）（轉換日的公允價值）累計折舊 公允價值變動損益（借差）貸：固定資產（賬面余額），資本公積——其他資本公積（貸差）已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。②將投資性房地產轉為自用時 借：固定資產（轉換日的公允價值）貸：投資性房地產（成本、公允價值變動）（賬面余額）貸或借：公允價值變動損益（差額）

第二篇：可轉換公司債券的會計處理

可轉換公司債券的會計處理

可轉換公司債券是一種新型的融資方式，它避免了增配股融資手段所帶來的股價下跌、稀釋股權等問題，又不象發行一般的債券籌資會導致高資金成本和到期償還的資金壓力，從而越來越受到資金需求者的青睞。而新會計準則發布后對可轉債業務的會計處理作了較大的調整，對于該債券的發行者來說，也就必然關注如何在新準則指導下，對可轉債進行合理的會計處理。本文擬對可轉換公司債券的特點和相關的會計核算問題進行介紹。

一、所謂的可轉換公司債券是指發行公司依法發行、在一定期間內依據約定的條件可以轉換成股份的公司債券。其期限最短為一年，最長為六年，每張面值一百元。它具有以下幾方面的特點：

1、可轉換公司債券具有債權和股權雙重屬性，發行時與一般公司債券相同，定期發放利息；但它還賦予債權人在未來一定期間可依合約上的轉換價格，將其持有的公司債券轉換成發行公司普通股的權利。《上市公司證券發行管理辦法》規定，可轉換公司債券自發行結束之日起六個月后方可轉換為公司股票，轉股期限由公司根據可轉換公司債券的存續期限及公司財務狀況確定，所謂轉換期是指可轉換公司債券轉換股份的起始日至結束日的期間。債券持有人對轉換股票或者不轉換股票有選擇權，并于轉股的次日成為發行公司的股東。[3]

2、可轉換債券的利率一般比不可轉換債券的利率低，因而發行企業可以用較低的利率籌措資金。例如海馬投資集團股份有限公司于2008年1月16日發行的5年期“海馬轉債”，第一至五年的利率分別為1.5%、1.8%、2.2%、2.5%、2.7%，是當時銀行同期利率的36%~43%，可見，可轉債的發行企業的融資成本相對較低。

3、發行人贖回性和投資人回售性。《上市公司證券發行管理辦法》規定，募集說明書可以約定贖回條款和回售條款，[3]所謂的贖回是指公司股票價格在一段時期內連續高于轉股價格達到某一幅度時，公司按事先約定的價格買回未轉股的可轉換公司債券，而回售則是指公司股票價格在一段時期內連續低于轉股價格達到某一幅度時，可轉換公司債券持有人按事先約定的價格將所持債券賣給發行人。為了保障債券持有人的權益，債券發行人有可能在回售日或贖回日承擔一定的利息補償金。由于可轉換公司債券的票面利率一般比不可轉換債券要低得多。如果發行公司的股價不能如預期上漲，使得可轉換公司債券的轉換價值低于公司債券面額時，則持有人必定不會執行轉換權利，只能得到較低的利息。為此，多數可轉換公司債券附有回售權，允許債券持有者可于持有該債券滿一定期間后，要求發行公司以面額加計利息補償金的價格買回該債券。

二、可轉換公司債券具有上述幾方面的特點，如何核算才能將其經濟實質更好的反映出來，《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對嵌入衍生工具的會計處理作了規定，對于可轉換公司債券主要包括以下方面 ：

1、公司發行可轉換公司債券并進行初始確認時，要將其包含的負債和權益成份進行分拆——負債成份確認為“應付債券——可轉換公司債券”，權益成份確認為“資本公積——其他資本公積”。在分拆時，應該對負債成份的未來現金流量進行折現確定為負債成份的初始確認金額；再按發行價格總額扣除負債成份初始確認金額后的價值為權益成份初始確認金額。可轉公司債券的發行費用應該在負債成份和權益成份之間按照各自相對公允價值進行分攤。

例1：某公司于2007年1月1日，發行面值為40 000萬元的可轉換公司債券，發行價格為41 000萬元。該債券期限為4年，票面年利率為4%，利息按年支付；債券持有者可在債券發行1年后轉換股份，轉換條件為每100元面值的債券轉換40股該公司普通股。該公司發行該債券時，二級市場上與之類似但沒有轉股權的債券的市場利率為6%.債券已發行完畢，發行費用為15萬元，扣除發行費用后的款項均已收入銀行。會計處理如下：

負債成份應確認的金額=40000X4%XP/A（i=6%，n=4）+40000XP/F（i=6%，n=4）=37228.16（萬元）

權益成份應確認的金額=41000-37228.16=3771.84（萬元）

負債應分配的發行費用=15/（37228.16+3771.84）X37228.16=13.62（萬元）

權益應分配的發行費用=15-13.62=1.38（萬元）

借：銀行存款 40985

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）2785.46

貸：應付債券——可轉換公司債券（面值）40000

資本公積 ——其他資本公積 3770.46

2、在轉股前，可轉公司債券負債成份應按照一般公司債券進行相同的會計處理，即根據債券攤余成本乘上實際利率確定利息費用計入“財務費用”或相關資產賬戶，根據債券面值乘上票面利率確定實際應支付的利息計入“應付債券——可轉換公司債券（應計利息）”或者“應付利息”賬戶，二者之間的差額作為利息調整進行攤銷，計入“應付債券——可轉換公司債券（利息調整）”賬戶。

同例1：2007年12月31日應對負債成份計提一年的債券利息。

會計處理如下：

應付利息=40000X4%=1600（萬元）

財務費用=（40000-2785.46）X6%=2232.87（萬元）

利息調整=2232.87-1600=632.87（萬元）

借：財務費用 2232.87

貸：應付利息 1600

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）632.87

3、投資人到期行使債券的轉換權，債權發行方應按合同約定的條件計算轉換的股份數，確定股本的金額，計入“股本”賬戶，同時結轉債券賬面價值，二者之間的差額計入“資本公積——股本溢價”賬戶；此外，還要把可轉換公司債券初始核算分拆確認的“資本公積——其他資本公積”金額一同轉入“資本公積——股本溢價”賬戶。

例2：如例1，2008年6月30日，債券持有者將面值為40 000萬元的可轉換公司債券申請轉換股份，并于當日辦妥相關手續。假定轉換部分債券未支付的應付利息不再支付。相關手續已于當日辦妥。

則2008年6月30日轉換股份時會計處理如下：

1、計提2008年1月1日至2008年6月30日

應付利息=40000X4%X6/12 =800（萬元）

財務費用=（40000-2785.46+632.87）X6%X6/12=1135.42（萬元）

利息調整=1135.42-800=335.42（萬元）

借：財務費用 1135.42

貸：應付利息 800

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）335.42

2、編制轉股分錄

借：應付債券——可轉換公司債券（面值）40000

應付利息 800

貸：應付債券——可轉換公司債券（利息調整）1817.17

股本 16000

資本公積——股本溢價 22982.83

借：資本公積——其他資本公積 3770.46

貸：資本公積——股本溢價 3770.46

4、如果企業發行附有贖回選擇權的可轉換公司債券，其在贖回日可能支付的利息補償金，應當在債券發行日至債券約定贖回屆滿日期間計提應付利息，計提的應付利息，分別計入相關資產成本或財務費用。[4]根據這一規定，對于附有回售或回購條件的可轉換公司債券，應做如下的賬務處理：（1）在債券發行日至債券約定贖回或回售日期間按包含利息補償金的利率進行利息的計提，計提的利息計如“財務費用”或“在建工程”。（2）在發行企業回購或可轉換債券持有人回售時，發行企業再作如下會計處理：一是計提尚未計提的利息，并將未攤銷的利息調整一次性攤銷完畢。二是按約定價格贖回時，結轉“應付債券”的賬面價值，并按支付的款項貸計“銀行存款”科目。

例3：其他資料如例1，合同中補充規定利息補償金為3%，2008年6月30日，債券持有者將面值為40 000萬元的可轉換公司債券申請轉換股份，并于當日辦妥相關手續。假定轉換部分債券未支付的應付利息不再支付。相關手續已于當日辦妥。則相關賬務處理如下：

2007年12月31日應按包括利息補償金的利率計提一年的債券利息。

借：財務費用 2332.87

貸：應付利息 1600

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）632.87

——可轉換公司債券（利息補償金）100

2008年6月30日轉換股份時的賬務處理

1、計提2008年1月1日至2008年6月30日利息

借：財務費用 1185.42

貸：應付利息 800

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）335.42

——可轉換公司債券（利息補償金）50

2、編制轉股分錄

借：應付債券——可轉換公司債券（面值）40000

應付利息 800

貸：應付債券——可轉換公司債券（利息調整）1817.17

——可轉換公司債券（利息補償金）50

股本 16000

資本公積——股本溢價 22932.83

借：資本公積——其他資本公積 3770.46

貸：資本公積——股本溢價 3770.46

新會計準則下，可轉換公司債券進行債權和股權的拆分處理，使得該業務的會計核算更能體現可轉換公司債券的經濟實質，但對于其中部分內容的規定還需作進一步的完善。比如利息補償金的核算：（1）在各期利息費用的計提中應該按包含利息補償金的利率來考慮，那么在初始確認時，是否應該按這一利率來進行債券和股權的拆分；（2）如果沒有實現轉股，計提的利息補償金，在債券到期時又該如何處理。如果新會計準則能對相關問題作更細致的規定，將更有助于提高新準則的可操作性。

第三篇：可轉換公司債券的會計處理

可轉換公司債券的會計處理

企業發行的可轉換公司債券，應當在初始確認時將負債成份和權益成份進行分拆，將負債成份確認為應付債券，將權益成份確認為資本公積。在進行分拆時，應當先對負債成份的未來現金流量進行折現確定負債成份的初始確認金額，再按發行價格總額扣除負債成份初始確認金額后的金額確定權益成份的初始確認金額。發行可轉換公司債券發生的交易費用，應當在負債成份和權益成份之間按照各自的相對公允價值進行分攤。

企業發行的可轉換公司債券的會計處理分錄：

借：銀行存款

（實際收到的價款）

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）

（借貸方平衡差）

貸：應付債券——可轉換公司債券（面值）

（債券面值）

資本公積——其他資本公積

（權益成份的公允價值）

或應付債券——可轉換公司債券（利息調整）

（借貸方平衡差）（平衡差只能出現在一方，要么在借方，要么在貸方）

對于可轉換公司債券的負債成份，在轉換為股份之前，其會計處理與一般公司債券相同，即按照實際利率和攤余成本（賬面價值）確認利息費用，按照面值和票面利率確認應付債券，差額作為利息調整進行攤銷。可轉換債券持有者在債券存續期間內行使轉換權利，將可轉換公司債券轉換為股票時，對于債券面額不足轉換1股股份的部分，企業應當以現金償還。

可轉換公司債券持有者行使轉換權利，將其轉換為股票的會計處理：

借：應付債券——可轉換公司債券（面值、利息調整）

（賬面余額）

資本公積——其他資本公積

（屬于轉換部分的權益成份）

貸：股本

（轉換為股票的面值總額）

銀行存款

（用現金支付的不足轉換為股票的部分）

資本公積——股本溢價

（借貸方平衡差）

企業發行的附有贖回選擇權的可轉換公司債券，其在贖回日可能支付的利息補償金，即債券約定贖回期屆滿日應當支付的利息減去應付債券票面利息的差額，應當在債券發行日至債券約定贖回屆滿日期間計提應付利息，計提的應付利息，按照借款費用的處理原則處理，即，利息補償金視為債券利息，于計提債券利息時計提，計入在建工程或財務費用。

經典例題分析： 甲上市公司（以下簡稱甲公司）經批準與2001年1月1日以50400萬元的價格（不考慮相關稅費）發行面值總額為50000萬元的可轉換公司債券。該可轉換公司債券期限為五年，票面年利率為3%，實際利率為4%。自2002年起，每年1月1日付息。自2002年1月1日起，該可轉換公司債券持有人可以申請按照債券面值轉換為甲公司的普通股（每股面值1元），初始轉換價格為每股10元不足轉換為1股的部分以現金結清。其他相關資料如下：

（1）2001年1月1日，甲公司收到發行價款50400萬元，所籌資金用于某機器設 備的技術改造項目，該技術改造項目于2001年12月31日達到預定可使用狀態并交付使用。

（2）2002年1月1日，該可轉換公司債券的50%轉為甲公司的普通股，相關手續已于當日辦妥；未轉為甲公司普通股的可轉換公司債券持有至到期，其本金及最后一期利息一次結清。假定①甲公司采用實際利率法確認利息費用；②每年年末計提債券利息和確認利息費用；③2001年該可轉換公司債券借款費用的100%計入技術改造項目的成本；④不考慮其他相關稅費因素；⑤利率為4%、期數為五年的普通年金現值系數為4.4518，利率為4%，期數為五年的復利現值系數為0.8219；⑥按照實際利率計算的可轉換公司債券的現值即為負債成份的公允價值。

要求：

（1）編制甲公司發行該可轉換公司債券的會計分錄。

（2）計算甲公司2001年12月31日應計提的可轉換公司債券利息和應確認的利息費用。

（3）編制甲公司2001年12月31日計提可轉換公司債券利息和應確認的利息費用的會計分錄。

（4）編制甲公司2002年1月1日支付可轉換公司債券利息的會計分錄。（5）計算2002年1月1日可轉換公司債券轉為甲公司普通股的股數。

（6）編制甲公司2002年1月1日與可轉換公司債券轉為普通股有關的會計分錄。（7）計算甲公司2002年12月31日至2005年12月31日應計提的可轉換公司債券利息、應確認的利息費用和“應付債券——可轉換公司債券”科目余額。（8）編制甲公司2006年1月1日未轉換為股份的可轉換公司債券到期時支付本金利息的會計分錄。

（注：“應付債券”科目要求寫出明細科目；答案中的金額單位用“萬元”表示。）

【參考答案】

（1）可轉換公司債券中負債成份的公允價值=50000×0.8219+50000×3%×4.4518 =47772.70（萬元）

借：銀行存款

50400

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）

2227.30

貸：應付債券——可轉換公司債券（面值）

50000

資本公積——其他資本公積

2627.30（2）2001年12月31日計提可轉換公司債券利息=50000×3%=1500（萬元）

應確認的利息費用=47772.70×4%=1910.91（萬元）

（3）借：在建工程

1910.91

貸：應付利息

1500

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）

410.91（4）借：應付利息

1500

貸：銀行存款

1500（5）轉換的股數=25000/10=2500（萬股）

（6）借：應付債券——可轉換公司債券（面值）

25000

資本公積——其他資本公積

1313.65

貸：股本

2500

應付債券——可轉換公司債券（利息調整）

908.20

資本公積——股本溢價

22905.45（7）①2002年12月31日

計提可轉換公司債券利息=25000×3%=750萬元

應確認的利息費用=[(47772.70+410.91)/2] ×4%=24091.81×4%=963.67萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額增加=963.67-750=213.67萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額=24091.81+213.67=24305.48萬元

②2003年12月31日

計提可轉換公司債券利息=25000×3%=750萬元

應確認的利息費用=24305.48×4%=972.22萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額增加=972.22-750=222.22萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額=24305.48+222.22=24527.70萬元

③2004年12月31日

計提可轉換公司債券利息=25000×3%=750萬元

應確認的利息費用=24527.70×4%=981.11萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額增加=981.11-750=231.11萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額=24527.70+231.11=24758.81萬元 ④2005年12月31日

計提可轉換公司債券利息=25000×3%=750萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額=25000萬元

“應付債券——可轉換公司債券”科目余額增加=25000-24758.81=241.19萬元

應確認的利息費用=750+241.19=991.19萬元

（8）借：應付債券——可轉換公司債券（面值）

25000

應付利息

750

貸：銀行存款

25750

P 318 T3 當前政策

銷售利潤p1= 15000*(1-75%)= 3750

應收賬款機會成本 I1=15000*10% * 60 / 360 =250 壞賬損失 K1=15000*5%=750

凈收益 Pm1=P1-I1-K1=3750-250-750=2750 新政策

銷售利潤P2=14000*（1-75%）=3500

應收賬款機會成本I2=14000*10%*10/ 360=116.67 壞賬損失K2=14000*2%=280

凈收益Pm2=P2-I2-K2=3500-116.67-280=3103.33 因為

Pm1

新政策能使公司獲得更多的凈收益，所以應實施新政策。

P318 T4

應收賬款平均賬齡=15*53.33%+45*33.33%+75*13.33%=7.9995+14.9985+9.9975

=32.9995=33（天）

第四篇：關于會計轉換的工作報告

關于會計輪換的工作報告縣信用聯社財務科：根據縣聯社的工作要求,我被委排到**信用社一個月,在這一個月的工作中,我對該社元至9月底的帳務、財務業務、大額支付、績效考核情況進行了檢查，現將具體情況報告如下：

一、基本情況該社共有干部職工**人，截止9月30日，存款余額為****萬元，對比年初****萬元，增加**萬元，各項貸款***萬元，對比年初***萬元增加****萬元，總收入**萬元：其中利息收入**萬元，手續費收入*萬元；總支出**萬元，帳面盈利**萬元，關于會計轉換的工作報告。

二、檢查的內容

1、崗位責任落實情況：該社根據不同的工作崗位及其性質，配齊了工作人員，并制定了相應的工作職責，體現了相互制約的關系，對重要崗位人員實行了定期輪崗，工作匯報《關于會計轉換的工作報告》。

2、會計、出納制度執行情況：會計科目、帳戶設置齊全，臨柜業務做到了雙人臨柜、錢帳分管、交叉復核、帳實保管與使用相分離。

3、重要空白憑證管理情況：重要空白憑證納入表外科目核算，并分類登記，做到責任明確，有價單證及重要空白憑證視同現金入庫保管，帳實相符，無蓋好印章備用的重要空白憑證。

4、電子聯行及計算機類：按規定設置微機操作員，無代碼混用現象，操作密碼定期予以更換。

5、財務制度執行情況：該社元至8月績效工資沒有按聯社的管理規定，而是結合該社的實際情況執行，實行平均分配。無擅自減免利息的行為，各項費用先審后列，無隨意列支，未發現私設“小金庫”搞帳外經營的行為。各項收入及時、足額、完整的入損益帳內，沒有虛列支出，擠占成本，擅自以收抵支。

6、會計檔案裝訂、入檔登記及時，應繳代扣利息稅代扣及時到位、按時申報。

7、安全制度執行情況：堅持雙人管庫、雙人守庫、雙人押運制度、庫房、金庫鑰匙堅持“平行交接”，落實了碰庫制度、查庫登記簿按規定建立。

三、存在問題操作員在離開時沒有按規定退出操作代碼，一日三碰庫只是流于形式，安全登記簿登記不及時。

四、整改建議加強對會計出納業務的定期檢查和輔導，進一步規范業務操作，加大宣傳力度，為以后的業務奠定良好的基礎。加強內控制度的管理，把各項內控制度落實到實處，強化安防意識，確保安全不出事故。200*年10月6日

第五篇：法律糾紛與處理(地產法務)

常見房產法律糾紛與處理

1、什么是房地產糾紛？ 答：房地產糾紛是指公民、法人或其它組織之間及他們相互之間基于房屋和土地的權利義務所發生的爭議。具體而言，是指關于房屋和土地的所有權、經營管理權和使用權等權益的爭議。房地產糾紛：按其法律性質可分為民事性質的房地產糾紛和行政性質的房地產糾紛。

民事性質的房地產糾紛包括：房地產開發合同糾紛(如商品房買賣)、建設工程合同糾紛(如土建、設備安裝、裝修)、房地產服務合同糾紛(如房地產咨詢、評估、中介)房地產租賃合同糾紛、物業管理糾紛、他項權利侵權糾紛(如相鄰用水、排水、采光、通風)等等。行政性質的房地產糾紛包括：土地所有權和使用的爭議糾紛，經有關人民政府處理后不服向人民法院起訴的。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償、安置等達不成協議由批準拆遷的房屋主管部門裁決后不服向人民法院起訴的。公民個人、法人或其它經濟組織之間的林地、林木所有權爭議經縣級或鄉級人民政府處理后不服向人民法院起訴的等等。

2、產生房屋糾紛到法院打官司需交納哪些費用？

答：當事人提起訴訟，必須先交納一定的訴訟費用，一般情況下由原告方預交，敗訴方承擔。依據《人民法院訴訟收費辦法》，房屋訴訟的案件受理費的收費標準，按照爭議的性質及爭議財產的價值(或金額)，實行依比率遞減的原則計算收取。

還需交納其他訴訟費用，即指人民法院在審理房屋糾紛案件中實際支出的，且依法應當由當事人支付的費用、如鑒定費、評估費。

法律文書生效后，負有義務的一方未自覺履行義務時，另一方向人民法院申請強制執行的，應向法院預交執行費，執行費按規定由被執行方承擔。

委托代理律師進行房地產訴訟，還需向代理律師所在的律師事務所支付律師代理費。

3、當事人訂有仲裁協議的，還可向人民法院起訴嗎？

答：我國《仲裁法》規定：當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不手受理，但仲裁協議無效的除外。

當事人在房地產案件訴訟過程中享有哪些權利和承擔哪些義務? 當事人在房地產案件訴訟過程中享有以下權利：

有請求司法保護并獲得公正裁判的權利、申請回避權。

有收集證據、查閱、復制與本案有關材料、法律文書的權利。有辯論權，可委托律師代理訴訟、行使委托代理權。

有處分實體權，包括承認、放棄、變更民事權利，進行和解、調解，提起上訴的權利，有反駁對方的請示及反訴權。

有對生效的法院民事判決、裁定書、調解書等申請強制執行權。當事人在享受權利同時，必須履行如下義務：

必須依法行使訴訟權利，不能濫用訴權，同時履行訴訟義務。必須遵守訴訟秩序和法庭秩序。

必須履行生效的判決書、裁定書、調解書。

4、當事人怎么聘請律師打房地產官司？

答：當事人可以聘請具有房地產專業知識和訴訟技巧的房地產專業律師為其服務。

當事人聘請律師作為訴訟代理人，應提供自己的身份證件和有關資料。

當事人聘請律師代理訴訟，應與律師所在的律師事務所簽訂委托代理合同，合同應包括委托事項、授權范圍、雙方的權利和義務、收費標準、違約責任等。當事人應當簽發授權委托書。授權委托書應載明受托人、受托人的基本情況，委托事項與權限。委托權限有一般代理和特別代理。

除法律援助案外，委托律師代理的當事人應向律師事務所交納有關代理費用。雙方可約定采取按比例收費、協商收費、風險代理收費或計時收費等收費方式。

5、法律對房地產案件的訴訟時效是怎么規定的？ 答：當事人向法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年。從知道或應該知道自己的權益受到侵害之日起計算。但是，從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。

如果是建筑物或者其它設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落等原因使身體受到傷害要求賠償的。延付或拒付房屋租金的訴訟時效為1年。

6、房地產糾紛產生后，如何寫民事訴狀？

答：民事起訴狀是原告向人民法院提起訴訟的書面依據。主要應寫明下列事項：

當事人的情況。寫明原告、被告的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位和住所、聯系電話等等。當事人是法人或其它經濟組織的，應寫明該法人或其它經濟組織的名稱、住所和法定代表人或主要負責人的姓名、職務、聯系電話等等。有訴訟第三人的應寫明第三人的基本情況。

請求事項。寫明訴訟請人民法院依法保護其合法權益的要求，請求事項應寫得具體明確。訴訟請求所依據的事實和理由。主要應寫清楚民事法律關系存在的事實、發生爭議的焦點，起訴依據的法律法規名稱及具體條款。

結尾部分應寫明受訴人民法院的名稱，并由當事人簽名或蓋章，注明起訴的年月日。證據和證據來源。即起訴依據的產權證、公證書、契稅憑證、合同、往來信函、視聽資料等等一切能證明客觀事實的材料。

7、房地產糾紛產生后，應向哪級人民法院起訴？

答：房地產屬于不動產，依據我國民事訴訟法的相關規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。為此房地產糾紛產生后，根據糾紛涉及的標的大小，當事人可以向房地產所在的基層人民法院或中級人民法院或高級人民法院提起公訴。

8、房地產糾紛仲裁程序

答：(一)當事人申請仲裁應當符合下列條件：

①有仲裁協議；

②有具體的仲裁請示和事實、理由； ③屬于仲裁委員會受理范圍。

(二)當事人向仲裁委員會遞交仲裁協議、仲裁申請書及副本和相關的證據材料。

仲裁委員會受理后，根據當事人選定(或委托仲裁委員會主任指定)仲裁員組成仲裁庭(各方當事人可各自選定一名仲裁員)。(三)開庭和裁決。(四)申請法院強制執行。

9、房屋拆遷、補償安置等發生爭議如何解決？

答：拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先于執行。

拆遷入與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷入與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷入的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內做出。

當事人對裁決不服的可以自裁決書送之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷入依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

被拆遷入或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷入應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關輸證據保全。

10、房屋有質量問題，是否可以要求退房或賠償損失？

我于去年從房產公司購買了一套期房，于去年5月1日交付，當時未發現有質量問題，到10月份發現陽臺墻上有一處很細的裂縫，到了12月發現裂縫增粗。因為質量有問題，裝修一拖再拖。我向房產公司交涉，他們來人看過是墻身開裂，但因其它樓層未發現此類情況，故找不出開裂原因，房產公司人員講幫我補好，防止雨水滲漏，但裝修后說不定墻磚會因裂縫增大而破裂。我是工薪階層，全家人一生心血才買了這套房子，這條裂縫影響了我的居住環境，假如日后想出售，這樣的質量也會使房價貶值，請問：我這套房子是不是屬于嚴重質量問題?我是否可以向房產公司要求退房或賠償損失?假如房產公司提出這房子是通過質檢的而不理睬我怎么辦? 答：如果所稱屬實，可斷定房屋存在質量問題，您可與開發商就此問題進行協商，也可以申請仲裁或向法院提起訴訟。房屋質量問題的起因、嚴重程度及補救措施，在不能協商一致的情況下，應由當事人或法院或仲裁機構委托有資質的中介機構進行鑒定。按規定在一般情況下，如果房屋質量屬于結構性缺陷，房產公司應負責退房或調房并賠償損失。如果是非結構性缺陷，房產公司應負責維修并賠償相應的損失。另外，房子通過“質檢”，不是房產公司拒絕維修、賠償及退房的法定理由。

11、解決房地產糾紛的途徑有哪些？

答：公民、法人或其它組織關于土地、房屋等權益發生了爭議，可以選擇以下解決途徑：

自行協商解決：爭議發生后，爭議各方通過自行協商解決糾紛。

非訴訟調解：泛指不通過訴訟、仲裁解決當事入之間民事爭議的一種方式，在我國通常是指在有關部門主持下，爭議雙方自愿達成協議解決糾紛。

仲裁：爭議各方根據簽訂的仲裁協議，向協議選定的仲裁機關申請仲裁。生效的仲裁裁決，一方若不履行，另一方可向人民法院申請強制執行。

訴訟：爭議各方將爭議的房地產糾紛向有管轄權限人民法院提起訴訟。

12、拒交物管費是否有理？

答：在目前的物業管理糾紛中，有不少是由于業主拒交物業管理費引起的。當然，業主拒交管理費各有原因，但官司打完，業主敗訴的卻不少。為使大家能夠正確處理物業管理糾紛，特選擇了實踐中幾類最有代表性的案件，希望您能從中得到啟示。

案例一：張某被拆遷安置到某小區居住，但對被安置房屋的地點和面積始終不滿，他多次找拆遷單位要求重新安置，但未能解決。因此，張某自從住進小區后就一直不愿交納物業管理費。當物業公司將張某訴諸法庭后，法院判決張某敗訴，令其補交拖欠的費用。此案的關鍵在于，拆遷安置與物業管理費二者屬于兩個不同性質的法律關系，兩個法律關系所涉及的權利義務內容和各自對應的主體不同，前者對應的是拆遷單位，后者對應的則是小區的物業管理部門，因此不能混為一談，應該分別解決。本案中，張某人住小區后，已經享受了物業管理部門為其提供的服務，不能不以不滿拆遷單位為其安置的結果，作為拒絕交費的理由。對拆遷安置問題，張某應當通過其它合法途徑與拆遷單位另行解決。

案例二：崔某居住在一層，物業管理企業將供暖用煤堆放在他家的窗戶外，冬天刮風時，崔某家的地板、家具和床褥常被刮進的煤灰染黑，崔某認為，物業的這些行為已嚴懲干擾了自己的正常生活，故拒絕交納物業管理費。

從事實來看，崔某拒絕交費似乎確實有一定道理，但從法律角度講，如果物業管理企業已在受委托范圍內履行了其相應的管理義務，那么住戶就應當按照委托合同的約定交納相應的管理費用，如果拒不交納，就構成了違約。而本案所出現的物業管理企業在崔某窗外堆放煤灰污染其戶內環境是由于物業管理企業不當行為侵犯了住戶的合法權益，崔某完全可以另行起訴物業管理部門，要求法院判令其排除妨礙，并賠償損失，而不應以拖欠物業管理費方式解決。

13、離開單位后工作關系仍保留，公積金如何繳納？

我請教一個問題，我愛人已離開原單位，但工作關系仍然留在原單位，請問住房公積金應如何繳納? 如何把工作關系拿到人才市場，又如何繳納呢? 答：住房公積金如您愛人所去的新單位可以辦理的，則需要新單位開具住房公積金的帳戶給您愛人的原單位，即可將住房公積金轉入新單位開立的住房公積金帳號。如果工作關系在人才市場，只要人才市場有建公積金帳戶，則辦理手續同上。

14、哪些房地產糾紛不屬于人民法院受理范圍？

答：因落實政策而引起的房屋糾紛，應由各級政府主管部門解決。因行政指令而調整劃撥、機構撤并等引起的房地產糾紛。

因單位內部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產糾紛。

當事人訂有有效的仲裁協議，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。

法律法規規定須先行裁決的房地產糾紛，未經有關行政機關先行裁決，向人民法院起訴的，人民法院不予受理。

15、哪些房地產糾紛須先行裁決，當事人不服才可向人民法院起訴？ 答：土地所有權和使用權爭議糾紛，須經有關人民政府處理后，當事人對此處理決定不服，可以在接到處理決定通知之日起30日內向人民法院起訴。

拆遷糾紛、拆遷人與被拆遷入對拆遷補償、安置等達不成協議，由批準拆遷的房屋主管部門裁決，仍不服此裁決，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。

公民個人、法人或其它經濟組織之間的林地、林木所有權爭議必須經縣級或鄉級人民政府處理，當事人對此處理仍不服，可以在接到處理決定之日起1個月內向人民法院起訴。

16、哪些房地產糾紛仲裁委員會不予受理？ 答：根據我國《仲裁法》，下列房地產仲裁委員會不予受理：

涉及婚姻、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產案件。依法應當由行政機關處理的房地產行政糾紛。

法律法規規定不能申請仲裁的其他案件。

其他：①人民法院已經受理或已經審結的房地產案件。②涉及落實政策的房地產糾紛。③因公證機關公證而發生爭議的房地產糾紛。④機關、團體、企業、事業單位內部分房的糾紛。⑤軍隊內部的房屋糾紛。

17、內部認購不受法律保護

答：現在有些開發商在領取銷售許可證前，就開始搞內部認購。內部認購時的價格往往比開盤時是低幾十元至上百元。內部認購是建設部《商品房銷售管理辦法》明令禁止的行為。所以有些購房者即使與開發商簽訂了認購書，甚至簽訂了正式的《商品房買賣契約》，也不能到房地產主管部門登記備案。內部認購時，利益與風險并存，購房者不能因小失大，一旦發生危險，購房者將吃大虧。

18、人民法院受理房地產案件的條件是什么？

答：原告必須是與本案有直接利害關系的公民、法人和其它組織有明確的被告。

有具體的訴訟請求和事實、理由。

屬于人民法院受理范圍和受訴人民法院管轄。

19、入住多年沒拿到房產證，應如何維權？

我家1999年3月買了一套商品房，到現在還沒拿到房產證，應該怎么辦?我們想和發展商打官司，要求其賠償并提供房產證。答：首先，應根據您的商品房買賣合同中約定的爭議解決方式來決定是采取訴訟還是采取仲裁的處理方式。其次，是否能得到賠償和產權證，要看商品房買賣合同的具體約定和你所購買的房屋的具體情況如何，并根據不同的情況采用不同的處理方式和提出不同的要求。

20、商品房預售合同的登記備案問題

答：商品房預售合同簽訂之日30日內開發商應將該合同上報主管部門登記備案。置業者沒有將商品房預售合同上報登記備案的義務。商品房預售合同未經登記備案的，并不影響商品房預售合同的法律效力，但政府主管部門可以按規定對開發商進行處罰。

21、涉外房屋糾紛在訴訟程序上有哪些特殊規定？

答：涉外房屋糾紛指具有涉外因素的房屋糾紛。涉外因素包括主體涉外和內容涉外。主體涉外指當事人一方或雙方是外國人、無國籍人、外國法人或組織。內容涉外指引起房屋法律關系產生、變更或消滅的法律事實存在國外。對于涉外房屋案件，有下列特殊規定： 涉外房屋糾紛訴訟應遵循以下原則：

①適用我國《民事訴訟法》原則。

②國家主權原則。房屋糾紛屬不動產糾紛，當事人只能向我國人民法院提起訴訟，不允許當事人協議選擇外國法院管轄。當事人進行訴訟時，必須使用中國的語言、文字。凡委托律師代理出庭訴訟的，必須委托中華人民共和國律師。

③司法豁免原則。

④適用我國締結或參加的國際條約的原則。

涉外房屋訴訟中，在我國領域內設有住所的當事人的答辯期、上訴期均為30日。涉外房屋糾紛在提起訴訟前或提起訴訟的同時及訴訟過程中可申請財產保全。在訴訟前提出財產保全的，申請應提供擔保并在30日內提起訴訟。逾期不起訴，人民法院應解除財產保全，但保全不當給對方當事人造成損失的，申請入應賠償損失。

對在我國設有住所的當事人送達訴訟文書可按以下方式送達：

①按照受送達人所在國與我國締結或共同參加的國際條約規定的方式送達。②通過外交途徑送達。③對具有我國國籍的受送達人，委托我國駐受送達人所在國的使鄰館送達。④向有權代其接受送達的訴訟代理人送達。

⑤向受送達人在我國領域內設立的代表機構或者有權接受送達的分支機構、業務代辦人送達。⑥受送達人所在國的法律允許郵寄送達的，可以郵寄送達。

⑦不能用以上方式送達的公告送達，自公告之日起滿6個月，即視為送達。

22、不能辦理房產證的原因有哪些？

答：不能辦理房屋產權證既有開發商的原因，也有購房者的原因。對于開發商而言，不能辦理產權證的主要原因有：

①利用集體所有土地開發的項目。②未經立項批準的項目。③未取得規劃審批的項目。

④沒有銷售許可證又無產權證的房屋。⑤未經驗收或驗收不合格的房屋。⑥土地或房屋未解除抵押的。⑦開發商未交納相關稅費的。

⑧土地、房屋等有關部門查封、限制交易的等等。對于購房者而言，不能辦理房屋產權證的主要原因有：

①購房者沒有交納相關稅費。

②沒有提供房屋登記發證機關所要求的相關資料及身份證明。③委托他人辦理房產證但沒有出具授權委托書的，等等。