第一篇：商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)資料之房地產(chǎn)銷售秘訣(一)

商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)資料之房地產(chǎn)銷售秘訣

（一）銷售經(jīng)理如何在復(fù)雜的人際關(guān)系中游刃有余，如何有效地管理你的銷售團隊，如何做一個成功的銷售者呢？

一、把自己當(dāng)作公司的老板

把自己當(dāng)作公司的老板，急老板所急，想老板所想，把自己的思想提高到和老板同一個高度時，考慮問題就能夠真正從公司的整體利益出發(fā)，且容易和老板的思想達(dá)成共識，減少沒有必要的溝通阻礙，實現(xiàn)和老板的無阻礙溝通。很簡單的例子，在決定資源分配和投入時，銷售經(jīng)理比較偏好從老板那里獲得更多的資源，以便有利于銷售工作順利開展，更容易實現(xiàn)銷售目標(biāo)；而作為公司的老板，則是希望公司的資源分配和利用達(dá)到最優(yōu)化，盡量避免沒有意義的投入浪費，所以在資源分配時老板總是不能滿足銷售經(jīng)理的需求，這就是老板和銷售經(jīng)理的思想最根本的區(qū)別。只有把自己當(dāng)作公司的老板，銷售經(jīng)理才能充分發(fā)揮自身的主觀能動性，即使在資源不足的情況下，也能積極地去尋找、爭取和利用各種資源，通過自身的不懈努力，實現(xiàn)目標(biāo)銷售業(yè)績，這種銷售經(jīng)理才最受老板的重視和賞識，也備受同事們的敬佩。

二、多溝通比少溝通好，有溝通比沒有溝通好，沒有溝通比不好的溝通好。

三、不僅需要溝通能力，更需要理解能力

四、抬高別人也就是抬高自己

五、做一個思想的締造者，而不是做一個思想傳播者

六、做事要有原則，不是什么事都可以做，不是什么事都可以管

七、保持一定的距離

八、難得糊涂

九、博大的包容心

更多詳細(xì)課程內(nèi)容可參與商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)實戰(zhàn)培訓(xùn)課程！

參考資料：

智地網(wǎng)；

余源鵬房地產(chǎn)大講堂；

余源鵬房地產(chǎn)實戰(zhàn)培訓(xùn)系列課程商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)實戰(zhàn)培訓(xùn)課程；

第二篇：房地產(chǎn)銷售文秘培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)銷售文秘培訓(xùn)資料

一，形象氣質(zhì)

1、形象包裝整齊著裝專業(yè)工作制服，化裝及飾物配戴要符合著裝、工作性質(zhì)。

2、座——“正坐或斜坐”坐座位三分之二，雙腿膝蓋處、腳掌處合攏，大腿與小腿形成90

度角相互垂直。

立——抬頭挺胸、雙腿合攏、側(cè)面形成直線，兩手合攏放在小腹處。

一，客戶來訪登記步驟

第一步在售樓中心（門內(nèi)）接待，并為客戶安排座位。（如：“先生/小姐你好/你們好：看房這邊請。。）

第二步與客戶互相認(rèn)識，并給其做好來訪登記。（如：“先生/小姐你（你們）請座，我姓王，是這里的銷售秘書，做客戶來訪統(tǒng)計的，請問先生/小姐你貴姓？。。電話號碼是13幾或15幾呢”？）

第三步詢問客戶今天來看房，是否第一次（如：張先生/小姐，今天到我們這里看房是不是第一次？）。之前有沒有親戚或朋友來看過或是購買過，若有，了解清楚其來看過或是購買過的親戚、朋友名字、電話，其來此看房是否是他們介紹（如：張先生/小姐，你說來我們這里看過房的這位朋友他叫什么名字？或電話是多少呢？是不是他介紹你們來看房的，有沒有讓你們找哪們銷售人員呢？），若是，就屬“客帶客”，安排給接待其介紹人的銷售人員接見。反之，就按“排輪次序”安排，若其對介紹人表述不完善或是第二次以上來看房，但記不清之前給你介紹的銷售人員的，可通知所有銷售人員在1—3分鐘內(nèi)查找，（查出就對號安排）若查不出符合的，按“排輪次序”安排。撥打過咨電無介紹人的按“排輪次序”安排（如：張先生/小姐，你們在來售房部之前，有沒有來電話咨詢過？是如何知道售房信息的呢？）。

第四步來訪登記完成后，正確介紹專業(yè)置業(yè)顧問與客戶互相認(rèn)識。（如：張先生/小姐，這位是我們這里專業(yè)的置業(yè)顧問——向陽，由他來為你介紹我們的房產(chǎn)，你們慢慢詳細(xì)了解。）

第五步端水給客戶。工作結(jié)束離開。

第三篇：房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場培訓(xùn)資料

現(xiàn)場銷售的基本動作

房地產(chǎn)銷售，現(xiàn)場接待是主戰(zhàn)場，如何將產(chǎn)品盡可能快地，盡可能全面地為客戶接受，銷售人員的基本動作是關(guān)鍵。下面，我們按整個銷售流程，將幾個基本動作及其注意事項作一詳細(xì)介紹。

一、接聽電話

1、基本動作

（1）接聽電話必須態(tài)度和藹，語音親切。一般先主動問候“您好，天元花園，請

問有什么需要幫忙的嗎？”而后開始交談。

（2）通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面問

題，銷售人員應(yīng)揚長避短，在回答中將產(chǎn)品的賣點巧妙的溶入。

（3）在與客戶交談中，設(shè)法取得我們想要的資訊。

第一要件，客戶的姓名、地址、聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊。

第二要件，客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產(chǎn)品具體要求的資訊。

其中，與客戶聯(lián)系方式的確定最為重要。

（4）最好的做法是，通過銷控預(yù)約客戶來現(xiàn)場看房。

（5）馬上將所有資訊記錄在客戶預(yù)約表上。

2、注意事項

（1）銷售人員正式上崗前，應(yīng)進行系統(tǒng)訓(xùn)練，統(tǒng)一說詞。

（2）廣告發(fā)布前，應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究和認(rèn)真應(yīng)對客戶可能涉及的問

題。

（3）廣告當(dāng)天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接電話應(yīng)以2—3分鐘為限，不易過長。

（4）電話接聽時，盡量由被動回答轉(zhuǎn)為主動介紹、主動詢問。

（5）邀請客戶明確具體時間和地點，并且告訴他，你將專程等候。

（6）應(yīng)將客戶來電信息及整理歸納，與現(xiàn)場經(jīng)理、廣告制作人員充分溝通交流。

二、迎接客戶

1、基本動作

（1）客戶進門，每一個看見的銷售人員都應(yīng)該主動招呼“歡迎光臨”，提醒其他

銷售人員注意。

（2）銷售人員立即上前，熱情接待。

（3）幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等。

（4）通過隨口招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)危私馑鶃淼膮^(qū)域和接受的媒體。

2、注意事項

（1）銷售人員應(yīng)儀表端正，態(tài)度親切。

（2）接待客戶或一人，或一主一付，以二人為限。

（3）若不是真正客戶，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡潔而熱情招待。

（4）未有客戶時，也應(yīng)該注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。

三、介紹產(chǎn)品

1、基本動作

（1）交換名片，相互介紹，了解客戶的個人資訊情況。

（2）按照銷售現(xiàn)場已經(jīng)規(guī)劃好的銷售動線，配合燈箱、模型、看樣板等銷售道具，自然而又有重點地介紹產(chǎn)品（著重于地段、環(huán)境、交通、生活機能、產(chǎn)品機

能、主要建材等的說明）。

2、注意事項

（1）此時側(cè)重強調(diào)本樓盤的整體優(yōu)點。

（2）將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。

（3）通過交談?wù)_把握客戶的真實需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對策略。

（4）當(dāng)客戶超過一人時，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互的關(guān)系。

四、購買洽談

1、基本動作

（1）寒暄，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座。

（2）在客戶未主動表示時，應(yīng)該主動地選擇一戶型做試探性介紹。

（3）根據(jù)客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳細(xì)的說明。

（4）針對客戶的疑惑點，進行相關(guān)的解釋，幫助其逐一克服購買障礙。

（5）適時制造現(xiàn)場氣氛，強化其購買欲望。

（6）在客戶對產(chǎn)品有70%的認(rèn)可度基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。

2、注意事項

（1）入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便于控制的空間范圍內(nèi)。

（2）個人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時應(yīng)對客戶的需要。

（3）了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點。

（4）注意與現(xiàn)場同仁的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。

（5）注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。

（6）現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。

（7）對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)該夸大、虛構(gòu)的成分。

（8）不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報現(xiàn)場經(jīng)理通過。

五、帶看現(xiàn)場

1、基本動作

（1）結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹。

（2）按照戶型圖，讓客戶切實感覺自己所選的戶別。

（3）盡量多說，讓客戶始終為你所吸引。

2、注意事項

（1）帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全。

（2）囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。

六、暫未成交

1、基本動作

（1）將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。

（2）再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其作義務(wù)購房咨詢。

（3）對有意的客戶再次約定看房時間。

（4）送客至大門外或電梯間。

2、注意事項

（1）暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。

（2）及時分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。

（3）針對暫未成交或未成交的原因，報告現(xiàn)場經(jīng)理，視具體情況，采取相對原補

救措施。

七、填寫客戶資料表

1、基本動作

（1）無論成交與否，每接待完一組客戶，立刻填寫客戶資料表。

（2）填寫的重點：

A． 很有希望、B.有希望、C.一般、D.希望渺茫，這四個等級，以便日后有重

點地追蹤訪詢。

2、注意事項

（1）客戶資料表應(yīng)該認(rèn)真填寫，越詳細(xì)盡快。

（2）客戶資料表是銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保管。

（3）客戶等級應(yīng)視具體情況，進行階段性調(diào)整。

（4）每天或每周，應(yīng)由現(xiàn)場銷售經(jīng)理定時召開工作會議，依客戶資料表檢討銷售

情況，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

八、客戶追蹤

1、基本動作

（1）繁忙間隙，以客戶等級與之聯(lián)系，并隨時向現(xiàn)場經(jīng)理口頭報告。

（2）對于A、B等級的客戶，銷售人員應(yīng)列為重點對象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動一

切可能，努力說明。

（3）將每一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。

（4）無論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。

2、注意事項

（1）追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。

（2）追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以二三天為宜。

（3）注意追蹤方式的變化：打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加促銷活動等等。

（4）二人或二人以上與同一客戶有聯(lián)系時，應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場，協(xié)調(diào)行動。

九、成交收定

1、基本動作

（1）客戶決定購買并下定金時，利用銷控對答來告訴現(xiàn)場經(jīng)理。

（2）恭喜客戶。

（3）視具體情況，收取客戶小定金或大定金，并告訴客戶對買賣雙方的行為約束。

（4）詳盡解釋訂單填寫的各項條款和內(nèi)容。

A.總價款欄內(nèi)填寫房屋銷售的表價。

B.定金欄內(nèi)填寫實收金額，若所收的定金為票據(jù)時，填寫票據(jù)的詳細(xì)資料。

C.于空白處注明哪一戶換至哪一戶。

D.其他內(nèi)容同原定單。

2、注意事項

（1）填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日期等是否正確、（2）將原定單收回。

十、簽定合約

1、基本動作

（1）恭喜客戶選擇我們的房屋。

（2）驗證身份證原件，審核其購房資格。

（3）出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款：

A． 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。

B． 房地產(chǎn)的坐落、面積、四周范圍。、C． 土地所有權(quán)性質(zhì)。

D． 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限。

E． 房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)。

F． 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾、標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等情

況。

G． 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限。

H． 房地產(chǎn)支付日期；

I． 違約這人；

J． 爭議的解決方式。

（4）與客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作適當(dāng)讓步。

（5）簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同事相應(yīng)抵押扣已付定金。

（6）將定單收回，交現(xiàn)場經(jīng)理備案。

（7）幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。

（8）登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。

（9）恭喜客戶，送客至大門口或電梯間。

2、注意事項

（1）示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。

（2）事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場經(jīng)理報告，研究解決辦法。

（3）簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現(xiàn)場經(jīng)理或者更高一級主管。

（4）簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。

（5）由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書最好經(jīng)過公證。

（6）解釋合同條款時，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶的立場，讓其有認(rèn)同感。

（7）簽約后的合同，應(yīng)迅速交給房地產(chǎn)管理機構(gòu)審核，并報房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記

本案。

（8）牢記：登記備案后，買賣才算正式成交。

（9）簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。

（10）若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時

間換取雙方的折讓。

（11）及時檢討簽約情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

十一、退戶

1、基本動作

（1）分析退戶原因，明確是否可以退戶

（2）報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管確認(rèn)，決定退戶。

（3）結(jié)清相關(guān)款項。

（4）將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮?/p>

（5）生意不成情意在，送客至大門口或電梯間。

2、注意事項

（1）有關(guān)資金移轉(zhuǎn)事項，均須雙方當(dāng)事人簽名認(rèn)定。

（2）若有爭議無法解決，可提請仲裁機構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

目錄

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)..........5

一、房地產(chǎn)的概念................5

二、商業(yè)地產(chǎn)的類型..............7

三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞.............10

四、建筑識圖............29

第二章商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研...........43

第三章目標(biāo)商業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)..............44

一、發(fā)展商背景介紹.............44

二、項目地理位置及分析.........49

三、項目總體規(guī)劃...............51

四、商業(yè)部分基本資料...........53

五、項目商業(yè)部分的定位.........56

六、商業(yè)部分功能分布...........60

第四章商業(yè)項目銷售的業(yè)務(wù)流程與銷售策略.........77

一、尋找客戶............77

第五篇：房地產(chǎn)代理公司銷售培訓(xùn)資料[定稿]

上海代理公司地產(chǎn)銷售培訓(xùn)資料

目錄

1、房地產(chǎn)行銷理念

1.1行銷概論

1.2業(yè)務(wù)操作綱要

1.3銷售員的素質(zhì)要求

1.4銷售員禮儀及行為

2、房地產(chǎn)市場

2.1房地產(chǎn)的市場調(diào)查

2.2房地產(chǎn)的基本知識

2.3房地產(chǎn)前期開發(fā)

2.4建筑常識

2.5房地產(chǎn)法律

2.6房型設(shè)計及人體功能學(xué)

2.7 購房合同講解

2.8 房屋貸款

2.9客戶分析及應(yīng)對技巧

2.10物業(yè)管理

3、房地產(chǎn)銷售

3.1案場標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程

3.2銷售戰(zhàn)略及技巧應(yīng)用

3.2.1電話接聽、邀約、追蹤及上門拜訪

3.2.2了解客戶要素

3.2.3銷售引導(dǎo)及道具運用

3.2.4如何帶客戶看房

3.2.5如何守價

3.2.6逼訂技巧

3.2.7銷控及柜臺

3.2.8現(xiàn)場造勢

3.2.9客戶異議說服

3.2.10如何成交

3.2.11如何填寫訂單

3.2.12如何快速簽訂合同

3.3常用語

3.4案場注意事項

3.5銷售討論題

3.6案例討論

4、表單

4.1市場調(diào)查表單說明

4.2銷售表單說明

5、紀(jì)律

5.1案場紀(jì)律

6、附錄

6.1市場調(diào)查表單

6.2案場銷售表單

6.3考核題

1、房地產(chǎn)行銷理念

1.1行銷概論

行銷：通過研究、策劃、推廣、交易及實體配銷技術(shù)等一系列整體策略，確實掌握消費者需要，把握環(huán)境變動所帶來機會的動態(tài)型企業(yè)經(jīng)營活動。它包括了：

事前：了解四周環(huán)境，調(diào)查市場需求，分析、預(yù)測，規(guī)劃產(chǎn)品，訂出合理價格，選擇適當(dāng)?shù)匿N售網(wǎng)，編出廣告預(yù)算、促銷政策等。

事中：人力推銷，研究推銷技巧（接近、交談、表演、拿訂單、顧客管理等）。

事后：服務(wù)、信用、評估與控制等。

行銷是以顧客為中心，以獲取最大的利潤為目的。行銷包容了企業(yè)管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)、請函學(xué)問，同時生成體系，從實務(wù)開始，在理論上生根，最后演變成科學(xué)，進入藝術(shù)的境界。

運用雙手的人是勞工；運用雙手和頭腦的人是舵工；運用雙手和頭腦與心靈的人是藝術(shù)家；運用雙手和頭腦與心靈及兩條腿的是行銷員。行銷員運用技巧和智慧，讓顧客了解而購買，得到好處與方便，提高生活水準(zhǔn)，最后反饋到企業(yè)內(nèi)部，增加生產(chǎn)效率，如此生生不息、蓬勃發(fā)展。

行銷員生活的一部分。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫家、政客等。會做行銷，別人才會承認(rèn)你做“好”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。行銷是一多采多姿的職業(yè)，讓你與廣大民眾接觸中獲得各方面的經(jīng)驗。行銷已不是你要不要做的問題，而是你要如何做好的問題。

偉大的抱負(fù)，開闊的胸襟，彬彬有禮的風(fēng)度，一瀉千里的辯才，認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度和熱忱、關(guān)懷，給民眾以建議性的咨詢顧問。提高整個新生活品質(zhì)。

行銷是高貴的，高收入的，最自由的。誰最想職業(yè)是找到如此安全而真實的收獲？哪一職業(yè)能象行銷那樣具有發(fā)展?jié)摿ΑＶ灰阃度耄蜁邢喈?dāng)?shù)膱蟪辍?/p>

抓住機會作最大的利用！

行銷業(yè)觀：

19世紀(jì)初的三十年里，是生產(chǎn)產(chǎn)品的導(dǎo)向時期，生產(chǎn)供不應(yīng)求。

1930年起到十九世紀(jì)中葉，隨著產(chǎn)品的日益豐富，生產(chǎn)供過于

求，產(chǎn)品進入以推銷、促銷為主要手段達(dá)成銷售量的銷售導(dǎo)向時期。

1950年起，生產(chǎn)與消費沖突加強，市場競爭加劇，企業(yè)競爭從單

一產(chǎn)品生產(chǎn)轉(zhuǎn)向為以滿足顧客需要來獲得利潤進入行銷導(dǎo)向時期。

近年來，隨著全球環(huán)境日益惡化，能源短缺加重，地區(qū)沖突升級，以對全世界以自我為中心無休止地追求市場機會和利潤所造成的糾紛時，帶動產(chǎn)品愈來愈劇烈，出現(xiàn)了“人類觀念”。實現(xiàn)真正人類需要力量。

市場（Market）：顧客與競爭者聚集之處。

銷售（Sales）：供需雙方接觸處。

推銷（Selling）： 將產(chǎn)品出處告訴消費者，讓他們買后得到好處與方便，提高生活品質(zhì)，增加生產(chǎn)效率。

行銷包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括“行銷”。

行銷理念

1.推銷魂

不是尋找客戶，而是創(chuàng)造客戶

打入客戶的心，而非打破客戶的頭

客戶永遠(yuǎn)是對的

交易的完成是一個新交易的開始

2.八二法則<冰山> 3.獨一無二的自己

自信、自愛

成就的大小絕對不會超越有信心的大小。

哀莫大于心死，恥莫過于喪失自信。自信心是比金錢、智慧、家世、朋友更有助于發(fā)展自己事業(yè)的利器。它是人生最可靠、最可貴的資本。對自己也不必過分求全責(zé)備。世界上沒有十全十美的人，能夠被大多數(shù)人親近的人，就是成功的人。不要怕挑毛病，挑剔是顧客的權(quán)利，有挑剔才有購買的意愿人，是最聰明的動物，卻往往做出一些連自己都難以置信的愚蠢的事情。誰都不愿見到自己慢性自殺，誰都不希望自己摧毀自己。不愛自己與不愛別人，同樣是一種罪惡。自愛不僅是要愛護自己的精力、身體，更要愛護自己的品德、修養(yǎng)，這些都必須以精神來完成。內(nèi)外生命的歷程，都必須由內(nèi)心的塑造表現(xiàn)出來。一個浪費自己生命力的人，比那些浪費自己家財做敗家子，更令人不可饒恕。唯有擁有充沛生命力的人，才是世界上最富有的人。人，最大的優(yōu)點在于能夠原諒自己！人，最大的缺點在于能夠原諒自己！

志氣、堅忍

志氣絕不可取在未經(jīng)熬練成熟前散發(fā)出預(yù)期的力量。

成功不帶絲毫的勉強。黎明前的黑暗，有極大的耐力與勇氣，才足以突破。志氣是以光明磊落的胸襟，若干實干的精神為憑借，不畏艱巨，不畏困苦，始終以高尚的情懷，朝氣蓬勃邁步向前。有志氣、有毅力、有勇氣、敢擔(dān)當(dāng)，即使一無所有，也能夠無中生有，化腐朽為神奇，使自己的生命變得更充實，使自己的人生變得更多采。志氣一經(jīng)喚起，仍要不斷注意教育，保持其銳利、新鮮的狀態(tài)。野心比志氣更使人蠢蠢欲動，它原是人性中未經(jīng)教化的原始欲望。世間評為卑劣的作為，無不是以野心為出發(fā)點，投機取巧為手段。只重表面的風(fēng)氣，不重內(nèi)心情操，不尋求平衡，是個人的不幸，更是社會的損失。

堅忍，誰能夠保有它，誰就可以出人頭地；誰能夠取得它，誰就可以登峰造極。堅忍必須百分之百出自內(nèi)心，必須以自己的意志與毅力來灌溉、培養(yǎng)，一點一滴地琢磨，一點一滴累積，才可以漸漸地匯聚成自己內(nèi)在最雄厚的財富，任何人抱不走，奪不去。一切挫折都是要達(dá)到美好過程中必然的遭遇。失意泰然，得意冷然，有事嶄然，無事澄然。每經(jīng)歷一次挫折，便產(chǎn)生更大的決心和勇氣；即使到達(dá)成功之路的終站，也始終保持住那股不屈不撓的奮斗精神，隨時迎接再一次挑戰(zhàn)的精神。堅忍是突破任何困難最有效的武器，是解除一切困難最有用的金鑰匙。它，可以使人平步青云，可以使人化險為夷，取得它也須付出相當(dāng)?shù)拇鷥r，這份不是金錢的力量可以替代，不是外在的力量可以借助，它需要“勇氣”和“毅力”。堅忍并非不能做到，而是大多數(shù)人不愿做到！

樂觀、誠信

心智與感情成熟的程度，可以主宰一個人的成功與失敗。

成長的過程原本就包含著無限的痛苦。只有不向環(huán)境低頭的人，才有征服環(huán)境的一天。樂觀，才會對一切困境產(chǎn)生百折不撓的突破勇氣，對一切事物產(chǎn)生濃厚的興趣。社會是一本很好的書；社會是一個最好的大學(xué)。能夠為別人著想，才有相當(dāng)?shù)挠^察空間，相當(dāng)?shù)纳罱?jīng)驗。凡事能設(shè)身處地想一想，就不會有太多的怨尤，太多的責(zé)難。常能為他人著想，就越明白：社會是一個不容易領(lǐng)會的東西。偶然遇到一些不滿的事，發(fā)現(xiàn)一些不滿的現(xiàn)象，就不會失望或產(chǎn)生消極。誠實的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無上的信用。任何一個人，由于主觀上一些大家知道的原因，本身成多或少，都會有一些“虛”的成份存在。事后應(yīng)作適度的檢討。否則，在時間的長期考驗下，虛偽的因子終將成為致命的傷害。絕對不要怕誠信吃虧！暫時的失去也是為了更多的得到。“吃一塹，長一智”，你永遠(yuǎn)站在河對岸，總不會生出翅膀來讓你飛到彼岸去。聰明的吃虧決非一時的沖動。一個成熟人總是在彈性限度運作。許多事正因為你我不善于吃虧而失去了很多。患得患失，刁鉆圓滑對個人品格淘汰，將是致命打擊。對自己誠實，對別人也誠實，才會贏得人心。生命充滿活力，事業(yè)一帆風(fēng)順。

健康、活力

盡管你能做出最驚人的偉業(yè)，卻無法創(chuàng)造出第二個自己。

努力拓展事業(yè)的同時，更要隨時維護自己最偉大的本錢──身體。任何財富都發(fā)源于自己的身體，保護財富就須先保護身體，保護身體就必須注意自己的健康，從和諧的生活面，開創(chuàng)更輝煌的業(yè)績。使自己不但擁有更多的財富，而且有足夠時間去享受財富。留

得青山在，不怕沒柴燒，永遠(yuǎn)保持健康的高峰狀態(tài)，即使有所挫折，也會東山再起。若是疏于對健康的重視，一旦壯志未酬，身先瘁，這份含恨不曾明目的悲傷，有誰能給以慰籍？沒有娛樂、沒有消遣、沒有朋友、沒有??孤獨、寂寞、缺乏人情味，生命異常脆弱，稍有不如意，便一蹶不振，消沉下去。當(dāng)無所不有時，也就一無所有！事業(yè)令人著迷、沉醉，當(dāng)一個人無法看到事業(yè)成長時，事業(yè)又何以可愛呢？

潛能、定位

一味沿襲穩(wěn)重生活方式，從不須擔(dān)負(fù)任何必要的風(fēng)險，還能指望他成就什么呢？

自己不是一介平凡小人物，不會沒有出息，無所作為。重視自己。掌握自己的命運成為自己的主宰。一成不變的生活不是我們想要的生活。了解能力展示水平發(fā)揮的運用，增進自我認(rèn)識就會適應(yīng)。一個人，連自己都不曾感覺到重要，還能要求別人為你作些什么呢？忙忙碌碌的生活，是不是有意無意間失落了自己。面對生命謝幕，你不曾真實的活過！實現(xiàn)自我。正視自己的“弱點”，更重視自己的“長處”，這是你所以是你的質(zhì)的所求，更是立世的實力基礎(chǔ)。個人的特質(zhì)將澄清自我價值，重估整個生命奮斗的意義。你值得為自己的存在而自豪。你我如此平凡，又如此幸運。在生命的每一天，我們都傾注自己的心力，我們擁有最充實、最豐富、有意義的人生。真實的生命不是刻意迎合，而是恰到好處的自由揮灑，活出自己的滋味。

人是社會性的，必須確立自己的地位，在完整的生活架構(gòu)里，找到歸屬感。生活架構(gòu)里，找到歸屬感。人由一種情境到另一種情境往往不會有原有的能力標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)校也無法教人有什么超常發(fā)揮。我們需要探索、經(jīng)歷、溝通。樹立對自己的信心。發(fā)揮自己長處是每個人面臨的最大挑戰(zhàn)。

擺脫角色的束縛：束縛使人僵化，限制人正常能力發(fā)揮，表現(xiàn)真正的自己，清晰地表達(dá)自己，表現(xiàn)自己沖動與強力。

表達(dá)愛與溫情：心中充滿愛，才會被關(guān)懷，才會順利成才。

平穩(wěn)內(nèi)心：平靜心，才可能最大限度發(fā)揮自己才智，消除內(nèi)心沖突。

權(quán)力感與影響力：影響周遭的人群滿足自己的需要，使自己成為別人眼中重要人物，而彼此信賴。

開放心胸：互相依靠，人在相互依靠中，共同追求完美；心要的自主行為只是手段而非目的。畢竟人的本質(zhì)是與人共處成長，彼此依存。信任自己和別人，才能表現(xiàn)真正的自己。

把握現(xiàn)實，分享別人快樂。把握現(xiàn)實，才會在崛起的的人群中突出自己。走過來了，才會有現(xiàn)身說法，生命的定位圓滿。

生命苦短，不認(rèn)真做說什么，怕也難以向這副空“皮囊”交待！活著該不是為了吃吧！快樂自己，分享快樂。快樂最具有感染。發(fā)自心性的怡悅，才會對世界接納和寬容。永遠(yuǎn)不覺得自己渺小。

4.本事雖小，借“雞（機）”下“蛋”

專精立業(yè)，博覽取勝<學(xué)有所長>

審時度勢，因機立勝識別與把握<果斷、迅速> 機智

機智早不代表淵博的學(xué)問與豐富的知識。一個善用機智的人，不但能在任何場合，任何地點，盡量運用他所知道的事物來作為他談話的資料，并且還能夠適當(dāng)?shù)乩盟恢赖氖挛飦硌陲椝臒o知。就像一個卓越的廚師，這依賴經(jīng)驗判斷，更需要自我教育。機智，在于不恃才自傲，自我封閉，而能隨機應(yīng)變，見機行事。時時懷著同情別人不幸遭遇的心情，隨時關(guān)懷別人所喜愛的事物。能了解人性的弱點，卻不擊破人性的缺點；明知別人占了便宜，還讓他三分。人人都有發(fā)表欲，人人都有自己主張，不要搶在別人前面發(fā)表自己意見，對任何足以傷感情的話，敢隨時克制；多為別人想想，假如我是會怎樣。以愛心與關(guān)懷保持自己良好的品行，讓自己生活充滿溫馨與美滿。

5.本錢全無，人和坐財

凡社會上出人頭地的人，都善于運用群眾的力量。世事洞明皆學(xué)問，人情練達(dá)遍地金。有處世的熱心，待人的熱忱。在今天這樣一個飛速發(fā)展的社會，人際關(guān)系相對錯綜復(fù)雜。事業(yè)成功80%取決于不斷進取，人才叢林中，運籌帷幄，左右逢源。不了解人性，不能把握人性，不能知變而應(yīng)變，勢必舉步艱難，動輒得咎。

打開人性的灰箱，你我是朋友

以良好的風(fēng)度、優(yōu)美的儀態(tài)，亮出你的青春護照；以個人的內(nèi)蘊的美質(zhì)學(xué)識德性，走進人的心里。發(fā)自內(nèi)心地真誠關(guān)心他人。人都喜歡接受別人的關(guān)切與注意。誠干中，形干外，以自己獨有的坦率、真誠走出一片蔚藍(lán)。最沉默的人，都有濃郁的發(fā)表欲。人都具備一個與生俱來的話匣子。絕大多數(shù)人，話里頭沒有多少新鮮東西。只要你有耐心善于傾聽，學(xué)會關(guān)注，你會發(fā)現(xiàn)人們大都在毫無選擇渲泄感情，并無確切指明。有的不過是在證明一下自己的存在。當(dāng)他實在沒有東西可講的時候，也是他最虛最沒有防備的時候。

也是最需要別人，最容易接納他人的時機。適當(dāng)把握良機、以逸待勞、對癥下藥、適度點撥，意想不到的結(jié)果便會出現(xiàn)。當(dāng)對方不設(shè)防的時候，他已把你從陌生看成自己的知音。當(dāng)蕓蕓眾生，只有你最了解他，心靈的隔情已去，他誠心完整接受了你，還會有許多鮮為人知的趣聞。

微笑──擋不住的最愛

微笑，無法拒絕，更無法逃避；微笑，無需金錢，更勿需勞作；微笑，出自真誠的愛心，來自內(nèi)心的關(guān)懷！微笑，使你我他瞬間成為永恒。它是極為常見的，愈為人所忽略，而愈是這些遺忘的常常散發(fā)出人性的光輝。人與人曾經(jīng)熟悉的變得陌生而遙遠(yuǎn)，而陌生的又將成為恒久的缺憾。

人的相見的第一眼，善意、溫和的微笑無疑是第一聲無言的問候，讓人舒適、快意。自然也就喜歡上了你。人何曾吝嗇起來了呢？也許是別人不曾露出過笑臉，那你的笑容可掬更顯得難能可貴。你確是因為別人而存在，更是因為得到愛而要付出愛，而這絕無任何的勉強與做作，而全然是一種心性的自然流露。當(dāng)你每天最愉快、微笑地向人們道一聲“早安”無疑是超越生命的問候！盡享生命的喜悅回蕩。

言語──人性的誘惑

人，最大的特性是最善于保護自己。現(xiàn)代工商社會，主客觀限制人真實的表現(xiàn)自我，而表現(xiàn)出虛偽。人們的談吐變得異常沉重，謹(jǐn)慎。誰都不喜歡輕易讓人支配。個性在挑戰(zhàn)之間樹起一道心墻。朋友之間，變得格外小心，稍有不慎，就會引起警覺，加以防備，來避免自身傷害。走進對方，最不可思議的是深切擊破人的內(nèi)心，讓人處處感到是利已而非利人。高貴感的要求，使心靈的溝通成為必須。基于誠懇的交談，使對方得到真實的實惠，正是語言的妙處。人是情緒化的產(chǎn)物，感情用事超過理智的抉擇。人的感情又永遠(yuǎn)只能發(fā)泄而不能負(fù)載。正因如此人與人的交流人情成敗往往過于言語本身。人最容易涌陷入習(xí)慣性的網(wǎng)中不知自拔，因而它舒適又安全。

敬業(yè)、樂群

任何職業(yè)都有其不可磨滅的神圣性；任何工作都有其獨有的可敬處。既然你無法離開工作，那就去熱愛他，熱愛是最好的老師。熱愛中全身心投入，你會散發(fā)出奇跡般活力。用自己的能力掌握自己的待遇，是最公平的。人在生命的參與中盡享人生的風(fēng)流。以誠懇的態(tài)度待人，設(shè)身處地替別人打算；懂得寬容；樂于成人之美，樂聞人之譽。在人的群山中，走出自己的偉岸與深遠(yuǎn)。

欺騙──走向自我毀滅

欺騙了人一次，為了硬頭皮撐下去，不得不欺騙第二次。這種違心的欺騙隨著時間推移暴露無遺。存心不良欺騙是出賣了自己的人格，世間還有比人格更為至高無上的了嗎？只求目的，不擇手段是絕對的錯誤！

6.本行領(lǐng)先，聯(lián)手開拓

地利

協(xié)作

誰能夠創(chuàng)新，誰就能領(lǐng)先

誰能夠超越，誰就能出人頭地保持尖端的突破力，才會打開新天地

創(chuàng)意因素：

好奇心──接受問題能力

流暢性──思路靈活

靈活性──思考彈性，角度

跳躍──獨創(chuàng)性

重組性

恒心與毅力

1.2業(yè)務(wù)操作綱要

基本要求：行銷的游戲規(guī)則

業(yè)務(wù)的概念

最基本的早期時，就是花勞力把東西賣掉，因素之一。現(xiàn)在，有基本的觀感。

1.客戶的觀點來說明他們想要的、需要的、了解的，應(yīng)替客戶想一想，了解之后知道他的需要，了解他的能力

2.收集個人情報資料，有助于了解，應(yīng)旁敲側(cè)擊展開了解。

3.建立情誼，人們通常會請朋友幫忙，基本上都想和朋友做生意，客戶通常對陌生人產(chǎn)生不信任感。要讓他相信你，因此，得?與他交朋友。“交朋友“非常重要，如不做好，后來可能會很辛苦。累計無形資產(chǎn)，即使賣完房子也要保持朋友的關(guān)系。

4.建立競爭的對手無法攻破的交情護盾，老客戶非常重要，客戶介紹客戶，房子是不動產(chǎn)，俗話說“有土始有財“，說實話是重要的。要有競爭意識敢去拼，注重低價位盤子，這些客戶會帶來更多的客戶。

5.建立共同的話題

發(fā)掘、試探客戶，尋找共同點，了解其興趣與愛好，共同話題

男性：興趣：運動、得意的事和成就感

女性：興趣：買衣服、逛街等

請教不懂的問題，拉近兩者之間的距離

6.取信于人，信守、準(zhǔn)時，能力范圍所能達(dá)到的事情幫助客戶，增加自己講話的可信度。

7.做個風(fēng)趣幽默的人

8.千萬不要被客戶感到你在做行銷。不要讓客戶感覺到你在賣東西，“生意不在人意在”，讓他感到買你的東西能得到好處。

三要素（行銷成功）：態(tài)度、幽默、行動

個人親和力，讓客戶很快接受你，有禮貌

行動：決不放棄，要求客戶買下房子。

平常練習(xí)思考，想出對策，針對客戶的問題，隨時記筆記。

收集客戶的問題點，不能死記某一樣?xùn)|西，應(yīng)該視具體情況與人來決定。

客戶的期待

基本期望得到的大概有以下幾項：

1.希望你只要告訴我事情的重點，比如針對價格等等，也許不需要把產(chǎn)品講得太透明，太煩瑣。避免講一些讓客戶感到緊張的字眼，做一個道德的業(yè)務(wù)員，給一個理由告訴客戶為什么這房子適合客戶，理由是什么。例如，為什么要求客戶買2R的房子，應(yīng)告訴客戶理由，比如一家三口2R的就夠了，要替客人著想。這樣做會讓客戶更快決定買下你的房子。

2.要老實。

3.給理由

4.說明理由

5.證明給客戶看，例：付款方式如何的輕松，按時交房、證明交通的便捷等。

6.客戶的心態(tài)：讓我知道我并不孤單，告訴我一個與處境類似的案例。找一個與客戶相似的例子，舉給客戶聽。

7.自我證明價格，讓客戶感覺價格合理，用同地段同類產(chǎn)品比較給客戶看。拿實際的東

西給客戶作比較，舉出產(chǎn)品的優(yōu)點來說明價格的合理。

8.告訴我最好的購買方式

因為客戶希望購買的輕松，沒有壓力，讓他知道什么是對他最好，告訴他最好的方式，就算客戶有能力一次性付款，也要試著說一說分期付款。

9.強化我的決定

客戶已經(jīng)有點動搖，業(yè)務(wù)員要把優(yōu)點說給客戶聽，幫助他做決定。舉事實的例子給客戶聽，告訴他房子可以增值的實際問題，還可舉交通等方面。

10.不要和我爭辨

客戶不喜歡業(yè)務(wù)員與他爭，即使業(yè)務(wù)員贏了，結(jié)果客戶也會失去。先肯定客戶，然后再去否定，先支持他贊成他的觀念，然后用一些“只是??，可是??，但是??”等字眼婉轉(zhuǎn)的否定他，暗示客戶，稍稍帶一點攻擊性，但不能很明顯。

11.不要用瞧不起我的語氣和我說話

有的客戶對買房不懂，不要很無禮地找出他的錯誤，應(yīng)慢慢地講解給這些客戶聽。

12.別說我購買的東西或我做的事是錯的不能用無禮的語氣中傷客戶，對于有些已經(jīng)在別的地方小訂的客戶，不要急著說競爭對手的不好，應(yīng)好好對待，慢慢地磨，讓客戶對你和你的房子感興趣，對于小訂退戶客戶應(yīng)該是非搶不可的，如真談不下來，進行人海戰(zhàn)術(shù)。有時可以采取演戲的方式，逼客戶“投降”，采取一些技巧。

13.我在說話時請你注意聽，閉嘴聆聽

重點：除了了解、觀察注意其講話，最重要要讓客戶看到你是在全神貫注，認(rèn)真地聽他講。客戶便會覺得你對他說的話很感興趣，他便會滔滔不絕地講下去，讓你更深層了解他的底細(xì)，偶爾提些問題，時機成熟時，便點到為止。

14.說話要真誠

五步推銷法

1.激情——主要是在于激發(fā)個人潛力，不斷地開發(fā)客戶，有決不放棄的決心。

例如：給自己訂一個目標(biāo)，如一個億銷售的案子，給自己定一個四、五千萬業(yè)績的目標(biāo)，鞭策自己去達(dá)到這個目標(biāo)。

2.感情——要與客戶“談戀愛”，拉近與客戶的距離，談感情，但要拿捏得當(dāng)，建立友誼。

3.展示你的商品——在最短時間內(nèi)讓客戶有第一印象，介紹模型非常重要，有一定流程。

4.價格——你最后守的價格，守住價線。讓客戶很難殺這價錢，價格絕不能退得太快，盡量一折一折的退。應(yīng)該沉住氣，慢慢來，引誘顧客來砍價，但又要讓他覺得很困難不好砍。

5.數(shù)量——未必客戶買一套就是一套，引導(dǎo)他多買幾套。

情感是推銷的潤滑劑

成交前情感的交流

成交前情感的注入

成交前情感的聯(lián)絡(luò)

這過程最重要在于那些小訂的客戶，安定安撫客戶，強化其決定。

行銷成功二十六招

1.建立并維持積極的態(tài)度。要有激情，變不積極為積極，以行動切實做到這一步。不能報有無所謂的態(tài)度。

2.相信自我，如果連自己都不相信怎么能做到最好。告訴自己“我能做到，我是一個頂尖的業(yè)務(wù)員”，但不能自我膨脹，鼓勵自己向另一個高峰邁進，維持這種感覺。

3.訂一個計劃，設(shè)定并完成目標(biāo)。做到在案前訂計劃與目標(biāo)的習(xí)慣。向高的目標(biāo)挑戰(zhàn)，給自己壓力，讓自己想盡辦法去達(dá)成目標(biāo)。

4.學(xué)習(xí)并實行基本行銷原則。通過聽錄音帶、看書，互相討論學(xué)習(xí)得到良好的解決方法。一定要不斷地看書，有空就看各類書籍，增加自己的知識面，不要什么都不懂。

5.了解客戶并滿足他們的需求

6.為幫助而銷售。不是讓客戶感覺，而是要出自真心地幫助客戶，客戶會很感謝你，最終他還是會和你買房子。

7.建立長期關(guān)系，無形中客戶把你當(dāng)作一個顧問，介紹更多客戶給你。

8.相信你的公司與商品。相信公司的眼光，公司接下樓盤，證明它有可賣性，此外只有相信自己的產(chǎn)品，才能讓客戶相信你。

9.真誠

10.準(zhǔn)時赴約，客戶絕對不喜歡不守時的業(yè)務(wù)員

11.表現(xiàn)出專業(yè)的形象。內(nèi)在：在對產(chǎn)品有很深、很透徹的了解，對一些專業(yè)法規(guī)及基本的東西要知道，要比客戶懂得多。對市場了解，各個樓盤地段的情況。外在：服裝儀表。

12.與客戶建立良好關(guān)系與信任感

13.善用幽默

14.對商品了若指掌

15.強調(diào)好處而非特點

16.不要惡意貶低競爭對手

17.傾聽購買訊息。從傾聽中可聽到一些客戶的購買訊號，應(yīng)及時抓住訊號，趁熱打鐵。

18.預(yù)期客戶的拒絕。先預(yù)防他可能提拒絕的問題。

19.要求客戶購買。記住最終目的是要客戶買房子。

20.提出要求客戶立即下定單之后記得立即閉嘴。不讓客戶有猶豫的機會，記得“言多必失”，應(yīng)趕快寫完定單，速戰(zhàn)速決。

21.如果銷售未成功立即約好下一個見面時間。應(yīng)采取壓迫性的約法，一定要用時間去壓客戶，約完后追蹤再追蹤。

22.努力會帶來好運。比別人更努力就一定會帶來好運，不要看輕你的客戶。

23.堅持到底

24.熱情面對工作

25.留給客戶深刻的印象 26.追蹤開啟客戶的心動鈕

如何發(fā)現(xiàn)客戶的瞬間欲望

1.提出與現(xiàn)成處境有關(guān)的問題。讓客戶自己感覺這產(chǎn)品適合他的，提出一些他現(xiàn)在的狀況，鉤起客戶的欲望，在此情況下趁熱打鐵。

2.詢問他得意的事。每個人都喜歡說自己得意的事，可以直接地詢問方法來詢問客戶，有了開頭，后面就會比較容易，你要與客戶一起分享客戶開心的事，這樣客戶就會信賴你，會越說越多。

3.提出與個人興趣有關(guān)的問題。如果談到與客戶興趣有關(guān)的問題，客戶會非常高興，才會說真話。賣房子應(yīng)速戰(zhàn)速決，速度快會比較安全。

4.問他假如他不必工作，他會做什么。通過對客戶的理想愿望中了解他，獲得一些他購買的訊息

5.捉出與目標(biāo)有關(guān)的問題。可以問客戶的目標(biāo)，比如這一生想買多少房子等等，當(dāng)客戶提出一個問題，要抓住這個問題詢問下去，引導(dǎo)客戶掉入你的“陷阱”。

6.看看辦公室里每樣?xùn)|西。通過觀察里面的每一樣?xùn)|西，可以某些特殊的物品上反映出客戶的愛好、性格等，比如照片，可反映他的家庭狀況，然后針對著方面展開話題，充分了解你的客戶。

讓你的客戶掏腰包

基本要素

熱心、準(zhǔn)時、友善、專業(yè)

熱心與友善比較重要，只要做得透徹，有親和力。要有誠心不要騙客戶，以誠交友。

1.充分的準(zhǔn)備——談話的話速，談話要流暢，表現(xiàn)出專業(yè)水平，應(yīng)與客戶對答如流，了解周邊個案情況。

2.商品說明——考慮整件說明流程，讓客戶有深刻印象，因此業(yè)務(wù)員應(yīng)多多互相練習(xí)。

3.準(zhǔn)備書面的東西，例：文件夾（價格表、房型、交通、消息等），讓客戶明白看到，促使他了解相信你的產(chǎn)品。

4.講一個你幫助其他客戶的故事。曾經(jīng)怎樣幫助解決買房的問題，如付款方式方面等，客戶會感到很放心。

5.不經(jīng)意地說出大客戶或準(zhǔn)客戶競爭對手的名字。不經(jīng)意地說出客戶的競爭對手會刺激客戶，會有很大好處。

6.一張滿意客戶的名單。給客戶看一看小訂、大訂的單子，讓客戶感到緊張、害怕，客戶會很快做決定。業(yè)務(wù)員之間要有默契。

7.不要令準(zhǔn)客戶感到困擾。如果客戶很有錢，你千萬不能貪心讓客戶多購幾套，這樣只有讓客戶感到困擾，應(yīng)讓客戶買得輕松，縮短時間。

8.強調(diào)售后服務(wù)。物業(yè)管理、水電保修。

9.為幫助而行銷，不要為傭金而行銷。要有胸襟，讓他感到他不買也沒關(guān)系，沒有壓力，就會與你拉近距離。

客戶為何要拒絕購買？

1.不想買

2.錢太少

3.自己拿不定主意

4.認(rèn)為別處有更劃算的買賣

5.另有打算，不想告訴你

6.另有門路（找到老總）

7.現(xiàn)在忙著處理其它更重要的事

8.價格太高，太貴了

9.不喜歡你，對你的商品沒有信心

10.不喜歡，不信任你（你可以反同客戶）

預(yù)算

單位買房或公司買房（如錢有差距的話就想辦法兩邊都有拉進）

想買可是價太貴了，想壓低你的價格：想辦法幫他解決付款方式（1、有沒有帶錢？

2、要引導(dǎo)他買房子。

3、千萬不要擔(dān)心客戶跑了。）

商品有沒有問題？

公司有沒有問題？

服務(wù)有沒有問題？

價格有沒有問題？

總結(jié)：做業(yè)務(wù)一定要有心，“世人無難事，只怕有心人”

客戶的訊息

不必說太多的話，盡量讓客戶自己表達(dá)，從中獲得訊息。

1.經(jīng)常聽到的客戶詢問的問題，例如，“什么時候交房”，從中可知客戶關(guān)心什么、在意什么，并了解客戶現(xiàn)在的問題所在。

2.有關(guān)價格問題，客戶如果很關(guān)心問地很細(xì)，或客戶之間對于價格互相討論，這表現(xiàn)出了客戶強烈的購買欲望，此時業(yè)務(wù)員就應(yīng)該考慮如何來回答與解決客戶的要求，并要善于觀察思考對策。

3.交貨問題例“交房后的物業(yè)管理怎么樣”等等，此時說明客戶可能會購買，客戶已經(jīng)透露了訊息。

4.問到公司的問題例“你們這個項目是否第一個項目？”等詳細(xì)問題，客戶想從中得到自己是否會上當(dāng)，怕被騙，因此想要進一步去了解。

5.需要重復(fù)說明，例在付款方式上一而再，再而三地問，表現(xiàn)出客戶很注重某一因素，說明了客戶其本身的問題，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意從客戶言行舉止中散露出的問題。

6.品質(zhì)結(jié)構(gòu)的問題，例房屋水管的問題等等，客戶想從中得到保障，現(xiàn)在房子的基本結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)員應(yīng)充分掌握，高層一鋼骨，多層一磚頭，剪力墻：簡于磚頭與鋼筋之間。

7.保證維修的年限。

8.客戶如果重復(fù)看某一樣?xùn)|西，比如樣板房。

9.會詢問購買過的客戶。應(yīng)用感覺，發(fā)揮想象力。

業(yè)務(wù)員常犯的錯誤

1.對客戶有成見。

2.沒有聆聽，業(yè)務(wù)員一定要仔細(xì)地聽，因從客戶說中了解放棄最想要的東西。

3.優(yōu)越感。不能感到高高在上，客戶會感到受不了。

4.今天就買壓迫感。確實有少部分的客戶，逼不得的，只有暫時放一下“小狗行銷法”，試用產(chǎn)品。

5.沒有討論到需求。不了解客戶的需求。

6.流露出要成交的模樣。不要過于流露出這種感情。

7.態(tài)度的問題。不能不理客戶。

8.差勁的態(tài)度。要真誠。

成功的拌腳石

1.不相信自己——要有信心。覺得自己無能才賣高價位產(chǎn)品。

2.不相信自己的產(chǎn)品。克服自己，相信自己的產(chǎn)品。

3.沒有設(shè)定及達(dá)成目標(biāo)，沒有規(guī)劃能力。

應(yīng)設(shè)定目標(biāo)生涯規(guī)劃，該怎么做需要怎么做。

4.你很懶或者你沒有為完成行銷做準(zhǔn)備。充分準(zhǔn)備基本資料。

5.不知道如何面對拒絕。

6.對商品知識沒有通盤的了解。

7.沒有學(xué)習(xí)并執(zhí)行行銷的基本理論。最好每星期花一二天看看書，增加知識，并加以實踐。

8.沒能了解客戶或滿足客戶的需求。

9.跟不上改變的腳步。例：市場的改變等。

10.無法與他人相處。包括同事與客戶，應(yīng)協(xié)調(diào)與溝通，學(xué)習(xí)如何與人相處。

11.不要太過貪心。

12.不能夠信守承諾。

13.不能堅持到底，理念，工作態(tài)度，目標(biāo)與欲望。

1.3銷售員的素質(zhì)要求

素質(zhì)要求——成為一名優(yōu)秀的Sales

1.積極旺盛的斗志

2.鍥而不舍的耐力

3.不斷充實相關(guān)的知識

4.嚴(yán)密注意市場情況

5.忍辱負(fù)重、吃苦耐勞

6.優(yōu)雅翩翩的風(fēng)度

7.口才的不斷琢磨，善用語言的威力

8.誠摯務(wù)實的態(tài)度

9.穩(wěn)重不浮夸

10.以專業(yè)知識說服業(yè)主，而非以賭取悅業(yè)主

11.讓人尊重而非讓人消遣

12.有原則、有風(fēng)格，寧為玉碎，不為瓦全，不冒不必要的不平等風(fēng)險

13.一勤天下無難事

14.不斷與業(yè)主保持聯(lián)系，問寒問暖，非你需時才聯(lián)絡(luò)

15.不分晝夜，一切配合工作時間

業(yè)務(wù)員的標(biāo)準(zhǔn)：

1.有尊嚴(yán)，而又有高收入的生活。

2.有意義，又可以作為終生的事業(yè)。

3.具備專業(yè)知識，且專業(yè)經(jīng)營，勝任工作。

4.明確自己的計劃，努力去達(dá)成。

5.遇難不退縮，堅持到底。

l對行業(yè)的認(rèn)識，最動蕩的最穩(wěn)定

6.用你的熱忱，親和力認(rèn)識更多的人。

l越自信的人越有吸引力，從自己的形象體現(xiàn)產(chǎn)品的價值

l不要把別人的差形象強加于你的身上，體現(xiàn)同類行業(yè)的差距

l我一定會比別人做得更好，自信心的體現(xiàn)

l行業(yè)、商機、品味與人性

l購房時，人性的撕裂，欲望瞬間的放大

7.不斷學(xué)習(xí)，保持進步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！

l主動地迎合市場

l由買方提供的商情

l不斷學(xué)習(xí)，保持進步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！

8.積極主動，樂觀進取。

l樂觀、達(dá)觀的態(tài)度

9.養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，盡心盡責(zé)。

l盡心，要提醒

l盡責(zé)，要反饋

10.永遠(yuǎn)抱有服務(wù)的熱忱。

11.財富的累積──理財觀念。

l花錢是為了賺錢

理念：

1.拳擊場上，不會因為你是一個新手而對你手下留情。

2.我們理智的頭腦告訴我們，這個世界是不理智的。

3.選擇你所愛的，愛你所選擇的。

4.永不言敗，不服輸，不能輸，不怕輸。不斷地卷土重來，沖出一番新局面。

5.我們不以公司的標(biāo)準(zhǔn)來衡量自我。而是以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來考量自己。

6.沒有離開的客戶，只有離開的業(yè)務(wù)員。

7.20%的人有80%的財富。

8.入對行，跟對人，用你的實力掌握你的收入。

9.我們一無所有，但我們必須創(chuàng)造一切。

（不要與別人相比，關(guān)鍵在于突破自己）

1.4銷售員禮儀及行為

一、儀容儀表

1.業(yè)務(wù)員進現(xiàn)場需穿著統(tǒng)一制服，著裝整齊，清潔得體；

2.男同事一律著黑色或棕色皮鞋，鞋面隨時保證干凈無塵，女同事著皮鞋，顏色不宜過于艷麗；

3.男女同事均需隨時保持指甲清潔，盡量不留長指甲；

4.男同事打領(lǐng)帶；

5.接待客戶態(tài)度熱情而誠懇，服務(wù)周到細(xì)致。

二、接聽電話

1.以排定的順序接聽電話，柜臺設(shè)專門接聽電話區(qū)域；

2.來人來電統(tǒng)計負(fù)責(zé)人每天晚5:00（或個案自定）收來電表，然后放空白表格于接聽區(qū)域，空白表格需注明日期；

3.來電表一張?zhí)顫M，由最后一位填上者主動放于專門檔案夾內(nèi)前補充新表，注明日期；

4.來電表填寫要注意規(guī)范，表中各項均需切實填寫以反映真實來電情況，評估媒體效果；

5.接聽者若離開，可由同組人員代替但不能同組同時安排兩個人接聽電話；

6.電話中一些敏感話題宜采用婉轉(zhuǎn)態(tài)度拒絕電話中解答或約時間邀來電者來現(xiàn)場；

7.對電話中詢問銷控，柜臺一律不予回答；

8.對于疑是“市調(diào)或其他身份者”的來電，宜請來電者先留電話交由其他同事進行確認(rèn)身份后再作回答的決定；身份不清者，回答需謹(jǐn)慎，盡量請來電者來現(xiàn)場；

9.來電盡量留電話以便追蹤；

10.對廣告商來電請其留電話及聯(lián)系并告知業(yè)主相關(guān)人員，對來人請先留資料后送客。

三、接待來人

1.現(xiàn)場劃定銷售桌，由各組輪流坐；

2.坐銷售桌需隨時保證銷售桌物品擺放整齊，除個人用文件夾，銷平，銷海外不能有其他雜物；

3.坐銷售桌人員宜坐姿端正，不宜高聲喧嘩或與其他同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動，銷售桌不能抽煙；

4.客戶到，銷售桌值班人員需大聲告知其他同事“客戶到”并帶領(lǐng)致“歡迎參觀”，同時迎上前去，引導(dǎo)來者入座；

5.對來者（首次），需先問是否與工地哪位同事有聯(lián)絡(luò)或約定？對來過之客戶，引導(dǎo)入座后找以前聯(lián)絡(luò)之同事，自己重返銷售桌；

6.非同組人員不得同時坐銷售桌；

7.對非客戶進場進行禮貌性疏導(dǎo)，或告知柜臺安排人員接待；

8.送走來人后需整理桌面，桌椅歸位，并填寫來人登記表，表格填寫需切實準(zhǔn)確，來人資料留檔詳細(xì)填后放入指定地點檔案夾中；

9.個案晚5:00（或個案自定）收集當(dāng)天來人表；

10.來客須送至接待中心大門外；

11.客人落坐后，同組或其他同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸；

12.文件夾隨身攜帶，不得給客戶造隨意翻動之機會。

四、柜臺作業(yè)

1.柜臺是嚴(yán)肅區(qū)域，每位同事在柜臺需隨時注意自身形象；

2.柜臺內(nèi)禁止抽煙，吃東西及看與銷售無關(guān)的雜志書報或嘻笑打鬧；

3.文具使用后需歸位于筆筒內(nèi)或交專人負(fù)責(zé)保管；

4.柜臺上隨時保持清潔，整齊，非銷售用品不得放于桌面。人員不坐柜臺時，自用資料（文件夾，筆記本，A、B級卡等）不得留于桌面上，否則若被沒收需“拿錢來取”，繳錢全部充入個案工地基金；

5.銷控表僅專案，專案助理，副專案三個人可察看，其他人不得翻看；

6.作廢預(yù)約單必須繳回，不得撕毀或私自留存，特別情況經(jīng)專案授權(quán)的人員可察看；

7.非經(jīng)專案，副專案，專案助理同意，不得翻閱任何銷售資料（售足簽文件夾，已購，未購，日報表等）；

8.售，足，簽，退公證需填寫及提供柜臺留存之資料需及時辦理，以免給柜臺作業(yè)造成困難；

9.小訂金一律隨預(yù)約單交至柜臺；客戶抵押物一律當(dāng)客戶面封存于信封內(nèi)，于預(yù)約單中注明后交給柜臺；退戶一律憑白單辦理，并由退者本人親筆簽收，本人不能到現(xiàn)場，則代理人需持白單及本人，代理人身份證辦理，必要時請代理人出示買方來人的委托書；

五、介紹客戶作業(yè)

1.若發(fā)生介紹客戶情況，業(yè)務(wù)員需向?qū)０福睂；驅(qū)０钢泶蛘泻舨⒏嬷榻B人與被介紹人相互關(guān)系；

2.待被介紹戶簽約，首期款全部到位后，由業(yè)務(wù)員填寫介紹費明細(xì)表交專案助理審核；業(yè)務(wù)員（經(jīng)手人）及專案助理需簽名；

3.專案助理審后無誤，填寫請款單，附介紹費明細(xì)表及介紹人身份證復(fù)印件，電話及被介紹成交戶合同復(fù)印本簽字后交專案審核；

4.請款單主委簽名后，若本公司發(fā)放，送管理部審核；若屬業(yè)主發(fā)放，則需由業(yè)主財務(wù)或其他人員發(fā)放給介紹人，業(yè)務(wù)員不得代領(lǐng)；

5.個案介紹費所有資料，個案由專案助理建檔備查。

六、其它

1.上班不遲到，不早退，外出做好去向登記。

2.衣冠整潔，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領(lǐng)帶，女士必須化淡妝。

3.上班時間桌面上文件務(wù)求做到整齊劃一。

4.客戶前來參觀時，售樓處任何先見到者都必須前往接待，業(yè)務(wù)員對待客戶須謙恭有禮、精神飽滿、態(tài)度積極。

5.同事之間和睦相處，良性競爭。

6.業(yè)務(wù)員須于每日下班前做好自己的當(dāng)日客戶資料，并將工作日記呈組長批閱。

7.嚴(yán)禁在售樓處玩撲克，進行任何賭博活動。

8.人員下班離去時，應(yīng)保持桌面整齊，椅子必須緊靠桌面放好。最后離開人員須將所有門窗、燈光、電器設(shè)備關(guān)閉。

9.非工作安排需要禁止擅自在售樓處留宿。

10.售樓處柜臺內(nèi)、接待區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，若客戶吸煙，業(yè)務(wù)員可禮貌陪同。

11.工地大門鑰匙原則配三把，一把由專案助理保管，一把分由專案和副專交接保管，一把流動在業(yè)務(wù)員處。若工地鑰匙遺失，責(zé)任者須將工地大門鎖更換，并重新配制三把鑰匙。

12.工地員工原則上自配水杯，貼上姓名標(biāo)簽，自我保管。工地員工不得使用客用一次性水杯。

2、房地產(chǎn)市場

2.1房地產(chǎn)的市場調(diào)查

一、市場調(diào)查定義

1.狹義的市場調(diào)查

就是指以本身商品的消費者為對象，用科學(xué)方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關(guān)資料，并予以分析研究的手段。

2.廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查，其調(diào)查對象除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者的一切與市場營銷有關(guān)的問題的資料，并予以分析研究的方法。

二、市場調(diào)查的種類

依照調(diào)查方式的不同，我們將市場調(diào)查分為以下四種類型。

1.詢問調(diào)查法

指將所要調(diào)查的事項，采取面對面、電話或書面的形式向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過程。此種方法可以分以下三種。

事實的詢問

意見的詢問

動機的詢問

2.觀察調(diào)查法

所謂觀察調(diào)查法是指由調(diào)查人員或機器在調(diào)查現(xiàn)場從旁邊觀察消費者的動作，而以該動作的聚積作為調(diào)查結(jié)果。

3.實驗調(diào)查法

實驗調(diào)查法是通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法事件是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。

4.統(tǒng)計分析

所謂統(tǒng)計分析法，就是指依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計理論，分析市場及銷售變化情況，供決策當(dāng)局參考的調(diào)查方法。

趨勢分析

相關(guān)分析

三、市場調(diào)查的程序

一般而言，市場調(diào)查的主要程序，步驟可以劃分如下：

初步調(diào)查

決定收集資料的方法

設(shè)計調(diào)查

選樣

資料整理與分析

報告的準(zhǔn)備與提出

下面就此程序的每一步驟進行討論

1.初步調(diào)查

情況分析。在擬訂正式調(diào)查計劃之前，市場調(diào)查人員必須對公司的歷史、產(chǎn)品競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習(xí)慣、廣告銷售和促銷方法等情況詳加了解，從中找出問題的重點，并深入研究中間的因果關(guān)系。

非正式調(diào)查。非正式調(diào)查又稱預(yù)備調(diào)查。是對日前調(diào)查范圍有關(guān)的一切資料的分析，如同業(yè)與政府的資料，專家的意見或消費者的意見。

確定研究范圍。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可使假設(shè)減少到幾個甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。

2.決定收集資料的方法

資料可分為兩類，初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或?qū)嶒灦玫馁Y料；次級資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。

次級資料的來源

政府機關(guān)、金融機構(gòu)所統(tǒng)計、公布的資料

同業(yè)公會、商會及各種職業(yè)團體所公布的資料。如建工集團、房管機構(gòu)等。

市場研究機構(gòu)。如中信、中行經(jīng)濟研究所、規(guī)劃研究所等。

廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。

國內(nèi)、外大學(xué)的出版物。

各種基金會所實行的研究計劃及報告。

國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料。

公司本身有關(guān)的各種資料。

原始資料的收集方法

調(diào)查法：人員調(diào)查法；電話調(diào)查法；通訊調(diào)查法

觀察法

3.設(shè)計調(diào)查法

在調(diào)查法中，將調(diào)查表設(shè)計得周密理想是最為重要的一環(huán)。

4.選樣

由于消費者的數(shù)目龐大，如果要調(diào)查全部消費者，事實上是行不通的，在時間與金錢上不經(jīng)濟。因此在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調(diào)查的方法稱為選樣或抽樣。

問單隨機抽樣

計劃抽樣法

分層抽樣法

5.資料整理與分析

編輯

編號

制表

分析與解釋

6.房地產(chǎn)市場調(diào)查報告綱要

一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

前言

當(dāng)前市場分析

區(qū)域市場調(diào)查分析

主要個案分析與比較

本案基地與環(huán)境分析

規(guī)劃分析與建議

價格與貸款政策

推出時機分析

結(jié)論

7.我司房產(chǎn)市場調(diào)查表單