第一篇：房地產開發成本明細36條

房地產開發成本明細36條

一、為取得土地開發使用權而發生的各項費用

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

3.紅線外市政設施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。

4.拆遷補償費 有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。▌

二、開發前期準備費（前期工程費）

指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

5.勘察設計費

(1)勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2)規劃設計費：

規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1)報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

(4)場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設施費

(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。

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三、主體建筑工程費（建安工程費）

指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：

9.基礎造價

包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結構及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。

13.戶內精裝修費

主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

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四、主體安裝工程費（建安工程費）

14.室內水暖氣電管線設備費

(1)室內給排水系統費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2)室內采暖系統費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統/暖氣片）；

(3)室內燃氣系統費；

(4)室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋

15.室內設備及其安裝費

(1)通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；

(2)電梯及其安裝費；(3)發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4)消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5)人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統費

(1)居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2)對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；

(3)三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；

(4)有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；

(5)電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；

(6)寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。▌

五、社區管網工程費（基礎設施費）

17.室外給排水系統費

(1)室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；

(2)雨污水系統費用

18.室外采暖系統費

主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃氣系統費

主要包括管道系統、調壓站。

20.室外電氣及高低壓設備費

(1)高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

(3)室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統費

(1)停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；

(2)小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；

(3)周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；

(4)小區門禁系統費用；

(5)電子巡更系統費用；

(6)電子公告屏費用

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六、園林環境工程費（基礎設施費）

指項目所發生的園林環境造價，主要包括：

22.綠化建設費

包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設施

兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。

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七、配套設施費（公共配套設施費）

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出； 31.開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；

32.對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：

a.游泳池：土建、設備、設施；

b.業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；

c.幼兒園：建造成本及配套資產購置；

d.學校：建造成本及配套資產購置；

e.球場；

f.設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費； g.車站建造費：土建、設備、各項設施。

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八、開發間接費

開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。

33.工程管理費

(1)工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；

(2)預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；

(3)行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費

(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(5)工程質量監督費：建設主管部門的質監費；

(6)安全監督費：建設主管部門的安監費；(7)工程保險費。

34.營銷設施建造費

(1)廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；

(2)銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；

(3)售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；

(4)樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5)其他。

35.資本化借款費用 包括直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。

36.物業管理完善費

包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。

第二篇：房地產開發成本情況明細

一、土地開發成本構成1、土地征用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。

2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。

3、出讓金 國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。

4、七通一平費 指開發區內的市政工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。① 場地平整

② 勘察設計

③ 臨時設施

④ 樁基工程

⑤ 土建安裝

⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。

5、耕地占用稅

6、耕地開墾費

7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。

8、占耕地教育附加費

9、新增建設用地有償使用費

10、南水北調費

11、新菜田開發基金

12、出讓金業務費

13、契稅

14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本。

二、建筑及安裝工程費

1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。主要包括： ① 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。

② 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。

③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。

④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。主要包括：工資附加費差旅費

-檢驗試驗費 ⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。電梯

2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建 ① 中小學校、幼兒園 ② 健身設施或用房 ③ 醫院 ④ 派出所

⑤ 環境衛生用房

⑥ 物業管理用房（保安監控室）⑦ 居委會 ⑧ 商店

⑨ 停車場（洗車場）⑩ 其他服務設施

3、小區內公共設施配套工程建設費① 道路 停車場 地面硬化 圍墻 ② 排水、排污管道 ③ 供水管道、二次加壓 ④ 監控系統

⑤ 供電線路、路燈 ⑥ 寬帶及機房 ⑦ 有線電視 ⑧ 通訊線路

⑨ 供熱管道及換熱站 ⑩ 園林、綠化

三、基礎工程費

（主體工程基礎費用）

四、城市基礎設施配套費

1、渣土費

2、人防費

3、中學增建費

4、城市基礎設施配套費

5、舊城改造費

6、公建地費

7、墻改費

8、便道占用費

9、環境保護監察費

10、城市綠化費

五、前后期費用

1、勘察設計費

（單指工程施工費用）

2、監理費

3、招標費

4、質檢費

5、測量、放線費

6、價格評估費

7、綜合開發管理費

8、房屋所有權登記費

9、房屋所有權登記工本費

10、物業前期費

11、散裝水泥限袋費

12、工程質量監督費

13、工程造價管理費

14、安全監督費

15、勞動定額測定費

16、外省承包工程管理費

17、施工圖紙審查費

18、預算費

19、施工噪音管理費 20、專家評審費

六、預備費

1、熱力補貼費

2、供暖

3、煤氣集資

4、煤氣施工

5、供電

6、供水外接

7、排污費

七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。

1、監察審計費

2、資質年審費

3、營業執照年審費

4、治安費

5、衛生費

6、行業管理部門培訓費

7、城市交通集資費

8、報刊費

9、街道管理費

10、計劃生育管理費

11、社會統籌

12、教育基金

八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。

九、不可預見費

十、銷售、廣告費

1、銷售提成費用

2、廣告費

3、銷售營業稅

十一、各種稅費

國家和地方政府征收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。

十二、總投資額

十三、利潤額

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第三篇：物業公司成本預算及費用明細

物業公司成本預算及費用明細

一、綜合管理費收費項目 管理服務內容 管理服務標準 收費標準（元/月平方米）測算依據（包括人員安排、用工用料分析）備注

1、管理、服務人員的工資，按照規定提取的福利費等（1）負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；（2）對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；（3）受理住戶咨詢、投訴、報修、預約服務、為住戶排擾解難；（4）協助組建業主委員會并配合其運作；（5）建立規章制度與服務標準；（6）與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續；公開服務標準、收費依據及標準；（7）應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；（8）員工統一著裝，持證上崗；（9）進行物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高。（10）每三個月向委托方報告一次計劃實施情況；（11）每年一次；（12）白天有專職受理接待人員，夜間有值班人員處理應急事件；一般性投訴與服務當日解決，其它不能當日解決的，承諾或約定解決時限并作出合理解釋；（13）按有關部門及政策、法規要求執行；（14）制度健全；服務標準符合合同約定；檔案資料齊全，保管良好；（15）內容合法，手續完備；（16）有專人維護，內容完整、準確、有效、更新及時；（17）分工種著裝，配戴胸牌；按規定要求持證上崗；（18）每 6 個月進行一次，并作分析、評估且有改進措施。0.0950 以管理處主任 1 名 3500 元/月，管理員 3 名 2000 元/月計，每月總費用為 9500 元。管理員 3 名，為服務受理人員 1 名、內勤兼財務 1 名、管理員 1 名

2、裝修管理服務費（1）維護公共安全和公眾利益；（2）將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知裝修人；（3）業主使用人裝修前按規定審查業主使用人的裝修方案；（4）每日巡查裝修施工情況；（5）對裝修中的違法行為及時勸阻。（6）按照有關政策、法規、合同、公約的規定進行管理；（7）在入住裝修前進行書面告知或簽訂裝修管理協議；（8）24 小時內審結方案并簽署審查意見交業主；（9）在裝修前期每日巡查一次，發現違章，當即開具違章通知單告知業主；（10）經三次通知和勸阻仍不改正的，3 日內向有關主管部門報告。0.0400 以管理員 2 名 2000 元/月計，每月總費用為 4000 元。

二、公共設施設備日常運行、維修、保養及場地、共用部位小修維護費收費項目 管理服務內容 管理服務標準 收費標準（元/月平方米）測算依據（包括人員安排、用工用料分析）備注

1、人員管理費 0.0850 以維修主管 1 名 2500 元/月，管理員 3 名 2000元/月計，每月總費用為 8500 元。

2、供配電系統維護費（1）保持配電房清潔衛生；（2）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并抄表做好記錄，出現異常及時處理；（3委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行測試、試驗等項目的維修保養；（4）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養；（5）保證正常電力供應，內線限電、停電按規定時間通知業主使用人；（6）檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設備的絕緣強度；（7）檢測配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具：（8）潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內主要電器設備干燥；（9）檢測配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕；（10）填寫運行記錄，建檔備查。（11）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬；（12）每日檢查一次；（13）每年測試、試驗 1 次；（14）每年進行 2 次；（15）限電、停電至少提前三日通知業主使用人；（16）每年檢測 1 次；（17）每年檢測 2 次配電房內消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測 1 次；（18）持續保持配電房內主要電器設備干燥；（19）每月檢測 1 次；（20）每日填寫運行記錄并歸檔備查。0.0092 供電系統年檢費 5000元，維保費 6000 元，每年總費用 11000 元。專指小區內專用供配設備

3、道路系統維護費（1）車行道路路況檢查與維護；（2）道板路面與人行通道檢查與維護；（3）交通標志的檢查與維護。（4）路面無明顯坑洼、龜裂、破損、啃邊，路牙無明顯破損；（5）路面無明顯坑洼、破損、道板缺失；（6）交通標志與交通設施齊全、完好。0.0050 道路系統每年維護費6000 元。包括損壞面積不超過 1平方的材料費

4、給水系統維護費（1）檢查與 に 箱及部件；（2）飲用水水質檢驗；（3）水泵維護與檢查；（4）給水管網維護。（5）每 3 個月檢查保養 1 次水池箱入孔、進水管、溢水管、水位計、浮球閥和各類閘門；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補，保持池體結構完好，無滲漏；（6）飲用水水池（箱）每 6 個月清洗一次，清洗后水質作同步檢驗，檢驗合格方可使用；（7）保持泵房清潔衛生，地面排水暢通，每二個月清洗 1 次泵房；水泵運行正常，各種儀表計量正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動 1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件定期加油，保持潤滑靈活。樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；（8）每年對明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，冬季做好防護工作。明裝管道檢查銹蝕現象，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。0.0167 每年水箱清洗、檢測費 6000 元，水泵 5 只維護費 2000 元，水管防凍、油漆費 12000 元，每年總費用 20000 元。本測算為使用變頻水泵的住宅小區。如使用屋頂水箱的住宅小區，按每年每只水箱 100 元計算，由受益人分攤

5、排水系統維護費（1）雨水管網檢查與維護；（2）污水管網檢查與維護。（3）樓頂每 6 個月檢查清掃一次并清理雨水口，雨水口開裂、破損等及時更換；每年雨季前疏通管道一次；排水設施定期維護，保持完好； 每（4）6 個月疏通一次，保持污水管網暢通；化糞池每年清理一次。0.0167 每年排水系統維護費 20000 元。

6、監控系統維護費 對監控系統定期進行檢查與維護。每月一次，保持系統狀態良好，工作正常。0.0042 每年監控系統維護費 5000 元。

7、消防系統維護費（1）檢查與維護消防栓（箱）、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備；（2）檢測消防管網水壓；（3）進行消防演習，以檢查消防監控設備工作狀態；（4）消防監控室保持清潔；（5）填寫巡查工作記錄，建檔備查。（6）每月 1 次檢查與維護，保證設備 24 小時正常運轉；（7）每月檢測 1 次，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障；（8）每年演習1 次；（9）每周至少保潔 1 次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；（10）每日填寫工作記錄。0.0067 每年消防系統維護費 8000 元。不包括材料費

8、照明系統維護費（1）路燈檢查與維護；（2）樓道燈檢查與維護。（3）路燈每 3 個月全面檢查與保養一次，燈泡隨壞隨換；（4）樓道燈及開關每 3 個月全面檢查與維護一次，燈具隨壞隨換。0.0170 每年路燈檢查和維護費 3000 元，路燈鎮流器損壞 100 只 50 元/只計 5000 元，路燈損壞 1000 只 1.50 元/只計 1500 元，路燈控制裝置損壞 500 只 15 元/只計 7500 元，合計總費用 17000 元。包括燈泡損壞更新

9、避雷接地系統維護費 房屋避雷接地系統檢查維護。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；發現腐蝕、松脫等及時更換或緊固。0.0017 每年避雷系統維護費 2000 元。不包括材料費

10、油漆粉飾服務費（1）木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等木制品檢查與維護；（2）鋼門窗、鐵皮雨水斗落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐鐵制品構件檢查與維護；（3）建筑物、構筑物外立面局部污損的維護與處理。（4）對木制品的油漆起皮、剝落每年油漆一次；（5）鐵制品的油漆起皮、剝落、銹蝕做除銹和油飾一次；（6）每年作局部清洗、粉飾一次。0.0100 每年油漆粉飾費 12000元。陽臺油漆粉飾服務費由受益人承擔

11、建筑小品養護服務費 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的檢查與養護。每日保潔 1 次，每周檢查一次。0.0050 每年建筑小品養護服務費 6000 元。蘇州市住宅物業管理公共性服務分項目定額指導標準（中）

三、園林綠化日常維護費（應包括管理人員工資、日常綠化工具材料費、綠化用水費用、園林景觀美化費等。綠化用水以使用自來水測算）收費項目 管理服務內容 管理服務標準 收費標準（元/月平方米）測算依據（包括人員安排、用工用料分析）備注

1、喬灌木養護費 樹木、綠籬的修剪和病蟲害防治。（1）樹木發生病蟲害及時治理；①根據病蟲害發生規律實施綜合治理；②預防為主，防治及時，用藥準確；③施藥后及時跟蹤驗證清理現場，做好記錄；（2）冬季至少一次對樹木涂白、防凍、消滅過冬蟲害；（3）喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人，分枝點 3M 以上；（4）綠籬及時修剪，保持原有形態。0.0125 以綠化工人 1 名 1000元/月，每年農藥、石灰費用 3000 元計，每月總費用 1250 元。

2、暖季型草坪養護費 負責暖季型草坪的修剪、施肥、噴藥。根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進行 2 次施肥、補苗及疏草打孔；生長季節中耕除草，每年修剪 4 次；發生病蟲害及時噴藥。0.0150 以綠化工人 1 名 1000 元/月，每年農藥、化肥、藥械費用等 6000 元計，每月總費用 1500 元。

3、冷季型草坪養護費 負責冷季型草坪的修剪、施肥、噴藥。根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進行 1 次施肥、補苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪 12 次；發生病蟲害及時噴藥。0.0400 以綠化工人 2 名 1000 元/月，每年農藥、化肥、藥械費用等 24000 元計，每月總費用 4000 元。

4、花壇養護費 花壇的養護服務。在花壇開花期間，每周剪殘枝、花2 次；發生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不出現缺水枯萎現象；有黃葉、落葉的株數在 20％以下；每年花壇更換種植草花至少 4 次。0.0100 以綠化工人 0.5 名 1000 元/月，每年綠化費用 6000 元計，總費用每月 1000 元。

5、水面養護服務費 全面負責水面、噴水池的養護服務。每日打撈 1次湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈 1 次；每個月對噴水池清潔 1 次刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等。每日巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。0.0050 以綠化工人 0.5 名 1000 元/月計，總費用每月 500 元。

6、綠化用水 0.0050 綠化用水以每月 500 元計。

四、環境衛生服務費收費項目 管理服務內容 管理服務標準 收費標準（元/月平方米）測算依據（包括人員安排、用工用料分析）備注

1、人員管理費 0.0200 以清潔主管 1 名 2000 元/月計。

2、垃圾清運費 負責把垃圾運至垃圾中轉站。日產日清；垃圾周轉房無堆積垃圾，保持清潔，無異味，經常沖洗，噴灑藥水。0.0640 以每月 30 車每車 170 元計，每月垃圾清運費用 5100 元，垃圾箱租用費每月 300 元，每年垃圾筒、垃圾袋費 12000 元，合計每月總費用 6400 元。

3、公共部位清潔費 負責小區道路、庭院、停車位、綠化帶等環境衛生清潔、清掃。每日清掃道路走廊、架空層1 次；樓梯每日清掃、擦拭扶手欄桿一次；每周拖洗樓道一次； 樓道玻璃每月清潔 1 次；每兩月清潔路燈 1 次；綠化帶每日清掃 1 次綠化帶；每日清掃 1 次車庫等；其他設施每周清掃擦洗一次。0.0900 以清潔工人 10 名 850元/月，每年清潔易耗品等 6000 元計，每月總費用 9000 元。

4、公共設施清潔費 公共設施每周清掃擦洗一次。0.0190 以清潔工人 2 名 850 元/月，每年清潔易耗品 2400 元計，每月總費用 1900 元。

5、袋裝垃圾收集費 負責將各門口袋裝垃圾運至指定位置。每日上門收集生活垃圾 2 次。0.0210 以清潔工人 2 名 850 元/月，每年清潔易耗品 4800 元計，每月總費用 2100 元。物業公司不提供住戶垃圾袋

6、衛生消殺費 針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃；夏季等蚊、蠅孳生季節每周消殺 1 次；滅鼠，每 2 個月進行 1 次。0.0083 以清潔工人 0.5 名 850 元/月，每年藥水（品）、機械費用等 4800 元計，每月總費用 825 元。

五、物業管理區域內公共秩序維護服務費（包括安全護衛人員的工資、福利、津貼、保險等，日常保衛器材費如警棍、電池等，保安系統的設備維修費在公共設施、設備日常運行、維修及保養費中列支）收費項目 管理服務內容 管理服務標準 收費標準（元/月平方米）測算依據（包括人員安排、用工用料分析）備注

1、人員管理費 0.0230 以安保主管 1 名 2300 元/月計。

2、出入口值班費 安全護衛人員主出入口 24 小時值班、副出入口 16小時值班。制訂值班制度；主出入口 24 小時有人值班看守，次出入口每日 6：00～22：00 有 1 人看守；按照業主委托要求進行進出車輛管理、訪客登記、謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內、大件物品搬出登記、交通指揮與疏導等工作；接收住戶反饋信息，及時處理；本崗位無法處理時，移交相關部門處理。0.0700 以安保人員 5 名 1400 元/月計，每月總費用 7000 元。

3、出入口車輛管理費 對主出入口的車輛進行登記、管理。安全護衛人員對主出入口的非小區內車輛進行登記、管理；經業主委員會同意和獲準車位使用收費時，對主出入口的非小區內車輛按標準收費。0.0420 以安保人員 3 名 1400 元/月計，每月總費用 4200 元。

4、小區巡視費 安全護衛人員在小區范圍內 24 小時巡視。（1）制訂巡視制度；白天巡邏次數不少于 6 次，夜間巡邏次數不少于 8 次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員2 人；（2）對小區內主干道、組團道路進行巡視，指揮機動車輛按車位有序停放，對已違章停放車輛發告示，處理小區交通堵塞事項。0.0840 以安保人員 6 名 1400 元/月計，每月總費用 8400 元。

5、小區監控費 安全護衛人員 24 小時對監控設備進行監控。24 小時值守，發現或接到異常信息及時通知就近保安人員進行處理，形成異常情況處理記錄；有錄制信息要求時負責信息的錄制與保管。0.0420以安保人員 3 名 1400 元/月計，每月總費用 4200 元。

6、停車場管理費 安全護衛人員 24 小時對室內停車場監控。對室內停車場進行管理，每 督促進入車輛按指定車位停放； 1 小時巡視一次，發現異常及時處理并通知車主。0.0420 以安保人員 3 名 1400 元/月計，每月總費用 4200 元。實行車位有償使用時，在車位有償使用費中列支。車輛的保管責任由停車協議另行約定。蘇州市住宅物業管理公共性服務分項目定額指導標準（下）

六、公共設施設備、部位及場地水電費收費項目 收費標準（元/月平方米）公共設施設備、部位及場地水電費 0.0500

七、辦公費收費項目 管理服務內容 管理服務標準 收費標準（元/月平方米）測算依據（包括人員安排、用工用料分析）

1、辦公用品費用 0.0200 每月 2000 元

2、交通費 0.0040 每月 400 元

3、宣傳廣告費 0.0020 每月 200 元

4、公共交際費 0.0050 每月 500 元

5、節假日美化費 在小區主要場所擺放擺花。國定節假日在小區主入口、主要人口聚集場所擺放盆花，美化小區環境，營造節日氣氛。0.0050 每月 500 元

6、社區活動費 定期組織社區聯誼活動。每年組織 1-2 次由小區居民參與的健身、聯誼活動。0.0040 每月 400 元

7、培訓費 員工崗位培訓與業務培訓。制訂員工培訓計劃，對員工進行業務知識培訓；輸送管理人員參加行業舉辦的崗位資格培訓。0.0020 每月 200 元

8、通訊費 24 小時接收住戶信息。設立 24 小時服務電話受理住戶來電；對委托服務電話回訪。0.0100 每月 1000 元

9、業主委員會經費

10、雜項支出費 0.0100 每月 1000 元

八、公共設施保險費收費項目 收費標準（元/月平方米）測算依據（包括人員安排、用工用料分析）備注

1、財產保險 0.0030 以每個住宅小區公共資產為 360 萬元計，按普通家庭財產保險的費率為 1‰，每年保費為 3600 元。對社區公共地方及設施進行投保，以使社區該部位在遭受火災、水浸、雷擊或其它受保的風險所造成毀壞時業主的利益有所保證。

2、公共責任險（亦稱第三者險）0.0050 園區某住宅小區的公共責任險為每年 6000 元，保險責任限額 200 萬元，費率為 3‰。此類保險通常沒有固定額，保險公司通常會以每次索償的最高額為依據，再視社區的大小及類型制定保費。

九、物業管理單位固定資產折舊費收費項目 內容 收費標準（元/月平方米）物業管理單位固定資產折舊費 配備必要的辦公設備，提高服務效率 建立臺帳，按規定計提折舊。按實結算

十、法定稅費項目 內容

1、公司管理費用 管理人員費用及其他管理成本等 10—12 支出總額

2、傭金 企業應得合理利潤 8—10 支出總額

3、稅金 營業稅、城建稅、地方教育附加 5.55 管理費用、傭金總額

第四篇：工程成本控制文件明細大匯總

工程成本控制文件明細大匯總

（頁碼需要重編）目 錄 前言 1

1、成本管理部職業操守準則 …………………………… 2

2、成本管理部工作職責 ………………………………… 4

第一篇 目標成本管理體系 12

1、目標成本管理層的職責劃分………………………… 13

2、目標成本的形成步驟………………………………… 15

3、目標成本確定及審批………………………………… 18

4、目標成本的執行……………………………………… 21

5、目標成本的科目分類………………………………… 24

第二篇 項目成本管理規范 29

1、工程預結算管理規范………………………………… 31

2、工程造價咨詢業務管理規范………………………… 35

3、總包工程竣工結算管理規范………………………… 47

4、設計變更與現場簽證管理規范……………………… 50

5、零星工程管理規范…………………………………… 55

6、合同管理規范………………………………………… 60

7、招投標監控管理規范………………………………… 65

8、免招標項目審批工作程序…………………………… 67

9、工程付款審批工作程序………………………………… 71

10、扣款審批工程程序…………………………………… 74

11、工程保修金管理規范………………………………… 77

12、零星用現金購物的管理規范………………………… 78

第三篇 成本信息管理 80

1、成本管理軟件操作指導 81

2、成本檔案管理辦法 83

成本管理部職業操守準則 總則

1.1 本準則為無錫萬科成本人員工作素質的基本要求，職員必須熟知并遵守； 1.2 成本人員違反本職業操守準則將上報公司； 職業操守準則 2.1 業務工作

2.1.1 遵守集團職務行為準則；

2.1.2 執行造價行業自律性規定，珍惜造價職業聲譽，自覺維護公司利益； 2.1.3 誠實守信，盡職盡責，不得有欺詐、偽造、作假等行為；

2.1.4 嚴格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“誠信、公正、精業、進取”的原則，開展各項業務工作；

2.1.5 嚴格按合同約定進行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；

2.1.6 嚴格按合同約定審核各項工程付款，未經公司許可，不得提前或超額支付各項付款； 2.1.7 在任何情況下，禁止兼職工作。包括：在公司內從事外部工作；兼職于公司的業務單位（包括造價咨詢單位、施工單位等）；

2.1.8 成本人員若與業務單位有特殊關系，則應在相關的業務活動中回避； 2.1.9 成本人員應接受公司的各項工作及職業道德行為的檢查；

2.1.10 積極為公司提供各項合理化建議，推進公司的優質管理；

2.2 廉正管理

2.2.1 廉潔合作，禁止索賄、受賄等任何形式的違法亂紀行為； 2.2.2 參加造價咨詢單位的宴請及各種會議，需經主管領導同意，會議所發的禮品、禮券（現金）均應按公司和集團有關規定執行；

2.2.3 應拒絕參加施工單位、材料供應商和投標單位的宴請和娛樂活動；

2.2.4 在工作過程中發現合作單位有不廉政的行為，應及時采取措施，終止其不廉政行為的繼續發生，并報告部門領導；

2.2.5 每月召開一次部門廉正管理會議，對職員進行廉政教育，并對廉政情況進行監督； 2.3 保密義務

2.3.1 不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規范等）以任何形式（外借、復印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；

2.3.2 若對于公司內部其他部門索取公司開發項目的完整成本資料時，需經部門經理同意批準；

2.3.3 不得將招投標的過程資料（包括標底、投標報價等）以任何方式向向 任何人泄露； 其他

3.1 本準則的解釋權歸無錫萬科成本部；

3.2 成本人員發現公司任何職員的違紀現象應向公司舉報；

成本管理部部門職責

1、部門目標

制定經濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制；

施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；

客觀準確地評估動態成本，嚴格審核各項工程費用；

最終實現對目標成本的控制，從而提高公司產品的競爭力。

2、目標成本、責任成本管理

搜集、整理、匯總歷史成本資料；

確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點；

匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監控、評估；

每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態成本；

3、預結算管理

組織編制及審核工程施工圖預算；

全面審核竣工工程結算；

根據結算報告完成各項工程清算

4、成本信息管理

建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫

定期進行專題或綜合的成本分析和研究

收集集團內及其他工程造價信息資料?

收集集團內及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣

有效使用集團下發的成本管理軟件?

標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核

審核并及時辦理各項合同的審批工作

審核并及時辦理各項付款的審批工作

審核并及時辦理各項結算的審批工作

按不同類別建立合同及執行情況臺帳?

5、成本管理監控評估

參與工程、材料及設備的招投標工作

參與合同有關經濟條款的審核

定期動態報告目標成本和責任成本的執行情況

定期和不定期抽查評估項目成本管理工作

對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見

對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監督控制

6、成本管理規范建設

制定成本管理的有關規范及實施細則

制定并完善目標成本管理體系

制定并完善部門內部管理規范制度

7、培訓指導

組織成本管理規范的培訓

為工程部提供預算、結算和成本管理的業務指導

8、成本預結算管理

? 預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管

結算資料原件工程結算后由專人統一歸檔管理

成本管理部崗位職責

1、成本管理部經理崗位職責

目標管理?

組織確定項目的目標成本；

確定部門的工作目標及工作計劃；

定期檢查成本控制目標的執行情況；

制定有效的成本控制方法；

負責監督和落實部門的工作計劃；

造價審核?

組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作；

對造價工作完成部門內的終審；

組織重大結算工作及合同的談判；

招投標工作?

參與公司所有招投標工作；

制度建設

組織制定成本管理的有關規范；

組織對成本管理規范的有關培訓工作；

負責公司成本管理制度的制定；

新項目投資測算?

組織項目前期成本調研，便于公司決策；

合同管理

起草格式化標準合同文本；

對上報合同進行審核；

根據實施情況對合同的經濟條款進行全面的把握；

預決算管理

負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作；

部門管理

培養業務骨干；

部屬激勵和績效考核；

負責本部門人力資源的配置和調遣；

相關總協調工作?

負責本部門所有對內對外的協調工作；

組織對外的業務交流活動；

負責公司內部成本意識的建立并組織相關培訓。

2、成本綜合管理崗崗位職責

施工圖預算管理—土建、安裝工程?

根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

負責編制咨詢合同；

目標成本制定?

確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表；

結算工作?

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審；

信息管理?

負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數據；

負責匯總編制每月公司成本月報，并上報總部；

動態目標成本?

負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發間接費等；

按月提供出動態成本分析報告（土建部分）；

審計配合工作

對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協調?

負責準備編制審計所需數據表格工作；

負責審計的其他配合工作；

合同及付款管理

負責審核合同中有關經濟條款；

負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；

日常管理?

配合及時提供成本管理軟件所需相關數據；

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；

編制項目每月工程資金計劃；

協助部門經理處理日常事物。

3、安裝成本管理崗崗位職責

施工圖預算審核--安裝工程

根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

審核工程進度款

負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據；

招投標工作

對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽；

負責協助編制主體工程招標文件，對招標文件的經濟條款進行審核；

對經濟標書進行分析；

審核現場簽證變更

負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；

動態目標成本

負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區管網及安裝甲供材料等；

按月提供出動態成本分析報告（安裝部分）；

現場管理

負責抽查現場有關工程量的準確性；

負責督促工程部執行《工程變更簽證管理規范》；

合同及付款管理?

負責審核合同中有關經濟條款；

日常管理?

負責總部成本管理軟件的日常數據管理工作；

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；

4、成本信息管理崗

施工圖預算審核（兼）—土建工程

根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作；

審核工程進度預算?

負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款，經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據之一；

審核現場簽證變更

負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審；

負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況；

結算工作

負責督促施工單位上報工程結算書；

負責按相關文件規定審核工程結算資料；

負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審；

動態目標成本

負責進行項目動態目標成本跟蹤；

按月提供出動態成本分析報告（簽證變更部分）；

現場簽證變更及檔案管理

負責建立工程設計變更及現場簽證費用臺帳；

負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理；

招投標管理

負責招投標工程量清單計算；

日常管理

配合及時提供成本管理軟件所需相關數據；

負責每周部門例會紀要記錄及整理；

及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；

協助部門經理處理日常事物。

成本管理部日常管理

一、工作制度

1、工作周報制度

個人周報及工作完成情況每周五14：00之前報部門綜合管理員?

個人月報及工作完成情況每月末提前2天（如3月為29日報）的14：00之前報部門綜合管理員

2、工作總結制度

每季度第三個月最后五天內將個人季度工作總結報部門經理處

不定期總結工作中經驗教訓，提交部門經理用來專題討論

對結算金額大于10萬的工程，在結算上報審批之日起10天內完成結算總結分析（對招標、合同、施工管理等方面總結分析）

3、定期會議制度

部門例會于每周四17：00召開（約1小時）

專業化培訓討論為二周一次，時間為每月逢單周周四16：30（約1小時）

會議紀要或專業化培訓討論結果當天必須整理完成工作聯系單及答復單

4、各種表單

表1部門周報、月報格式?

表2部門會議紀要格式

表3文電閱處單?

表4部門工作聯系單

第一篇 目標成本管理體系

第一條 目的

1.1 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；

1.2 明確目標成本的確定、執行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；

第二條 適用范圍

1.1 適用公司開發所有項目；

第三條 內容組成

第一章 目標成本管理層的職責劃分 第二章 目標成本的形成步驟 第三章 目標成本確定審批流程 第四章 目標成本的執行 第五章 目標成本科目分類

第一章 目標成本管理層的職責劃分

第一條 管理層的組成

1.1 目標成本確定的發布中心：公司總經理層 1.2 目標成本編制的中心：成本管理部、財務部

1.3 目標成本執行的指導與監控中心： 公司成本管理委員會 1.4 目標成本的發生中心：工程管理部、設計部、市場營銷部等

第二條 管理層的主要職責

2.1 目標成本確定的發布中心職責： 2.1.1 審批并簽發公司目標成本； 2.1.2 修訂目標成本；

2.2 目標成本編制中心的職責：

2.2.1 成本管理部負責目標工程成本的編制，包括開發前期的勘察、設計、三通一平，主體建安、公共配套管網、公建設施、園林景觀、開發間接費中的工程管理費；

2.2.2 財務部負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發前期的報批報建，開發間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業完善費； 2.2.3 成本管理部組織目標成本的匯報工作； 2.3 目標成本執行的指導與監控中心的職責： 2.3.1 成本管理委員會負責審核目標成本；

2.3.2 成本管理部定期發布成本信息動態報告，分析評估目標成本費用執行情況，并提出成本控制的指導性意見；

2.3.3 建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關規范、制度；

2.4 目標成本發生中心的職責：

2.4.1 遵照目標成本管理規范和制度開展業務活動；

2.4.2 配合并接受成本費用指導監控中心按章行使的指導監控職責；

2.4.3 根據目標成本的各項經濟指標開展限價設計、施工、采購等業務工作；

2.4.4 對施工現場、設計單位或經手的每單業務，在總經理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發生部門的職責明細表）

第二章 目標成本的形成步驟

第一條 項目定位階段-----估算成本 1.1 編制依據

1.1.1 地塊的綜合情況資料；

1.1.2 項目總體定位和初步的規劃設計、建筑設計、裝修設計、環境設計、配套設計的方案； 1.1.3 公司的利潤要求； 1.2 編制流程

1.2.1 項目發展部提供地塊的綜合情況；；

1.2.2 設計部提供地塊的總體規劃設計的各項經濟指標及住宅單體的各項基本建造標準； 1.2.3 成本管理部收到項目發展部、設計部提供的資料后三天內完成項目工程估算成本初稿； 1.2.4 配合財務部完成整個項目的成本估算工作，并根據公司利潤及預期售價調整成本估算； 1.2.5 公司領導審核并確定估算成本，指導項目的初步設計；

第二條 方案實施階段-----測算成本 2.1 編制依據

2.1.1 立項階段的項目估算成本；

2.1.2 設計部提供的初步（擴初）建筑、景觀設計圖； 2.2 編制流程

2.2.1 設計部提供整套初步（擴初）設計圖、各項面積等指標； 2.2.2 設計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質及 檔次、限價，填報《新項目材料設備一覽表---擴初階段》報公司領導審批；

2.2.3 成本管理部收到設計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內組織完成初步（擴初）設計階段的工程測算成本初稿；

2.2.4 配合財務部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進行對比，找出成本的差異進行適當調整；

第三條 施工圖階段-----目標成本 3.1 編制依據

3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.1.2 初步（擴初）設計確定的測算成本； 3.1.3 設計部提供的施工圖及圖紙會審紀要； 3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設計； 3.2 編制流程

3.2.1 設計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預算的編制，根據施工圖預算價確定主體建安的目標成本；

3.2.2 成本管理部根據設計部和工程部填寫的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋工程部、設計部；

3.2.3 工程管理部根據項目規劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網配套成本；

3.2.4 設計部、成本管理部共同討論，根據景觀設計圖、產品的定位確定項目園林景觀目標成本單價；

3.2.5 財務部完成除工程成本外項目的目標成本的編制；

3.2.6 成本管理部匯總目標成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報； 3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標成本的修改，送公司審批； 3.2.8 目標成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；

第四條 附件

《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》

第三章 目標成本的確定及審批

第一條 目標成本的審批 1.1 審批流程

1.2 成本管理部負責《目標成本確定審批表》的審批過程； 1.3 成本管理委員會的相關部門成本管理部、設計部、工程管理部負責完成目標成本的編制，并對結果進行會簽；

1.4 成本管理委員會核定目標成本后送公司總經理審批；

1.5 經公司總經理審批通過的目標成本將由成本管理部下發至各項目部門；

第二條 目標成本的修訂

2.1 審批后的目標成本明細表將下發至項目發展部、設計部、工程管理部、成本管理部； 2.2 在執行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進行審批；

2.3 經公司同意后，成本管理部進行修改的費用測算，并填報《目標成本變更審批表》，報公司審批；

2.4 經公司總經理審批通過的目標成本變更將由成本管理部下發至各項目部門；

第三條 附件

《目標成本確定審批表》 《目標成本變更審批表》

第四章 目標成本的執行

第一條 目標成本的執行原則 1.1 限價設計原則：

1.1.1 設計部根據公司確定的目標成本指標進行委托設計任務；

1.1.2 設計部及時將各階段的方案設計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內完成設計方案的概算，并與目標成本進行對比，提出相關建議；

1.1.3 設計方案在效果、造價均滿足要求下，將進行細化、深入； 1.1.4 限價設計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設計階段； 1.2 限價采購原則：

1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；

1.2.2 工程管理、成本部根據公司審批確定的《新項目材料設備一覽表---施工圖階段》的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作； 1.3 先算后干原則：

1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預算，再進行施工；若設計等特殊原因，可邊施工邊編

制預算；

1.4 審批原則：

1.4.1 各項設計、施工等業務工作的開展必須以公司的目標成本為限價的依據，從而保證總目標的順利實現；

1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標成本則必須填報《超目標成本審批表》，報公司領導審批后實施；

第二條 目標成本的動態報告

2.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部定期出一份《項目動態成本信息報告》；

2.2 《項目動態成本信息報告》內容：

2.2.1 各項目的動態成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因； 2.2.2 成本控制管理的專項分析； 2.2.3 成本控制的問題及建議；

2.3 成本管理部《項目動態成本信息報告》后報送公司總經理層及各相關部門經理；

2.4 收到《項目動態成本信息報告》，總經理組織召開項目動態成本信息報告匯報會，聽取動態成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；

第三條 目標成本的總結評估

3.1 工程項目竣工后，完成項目的結算成本，比較結算成本與目標成本的差異，總結分析原因；

3.2 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算的依據：

第五章 目標成本科目分類

根據開發產品按制造成本法設置成本項目。目標成本項目一般包括下列六項：

一、土地獲得價款：

指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：

1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；

2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等；

3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費；

4、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；

二、開發前期準備費

指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

1、勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；

2、規劃設計費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費；施工圖設計費、修改設計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；

3、報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金或墻改專項基金)、教師住宅基金或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等；

4、“三通一平”費：

1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用；

2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；

3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用；

4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用；

5、臨時設施費：

1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用； 2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；

3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費； 4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用；

三、主體建筑安裝工程費

指項目開發過程中發生的主體建安工程的各項費用。主要包括：

1、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測及檢測費、降水；

2、主體土建：包括土建結構、裝飾等項目；

3、主體安裝：包括安裝室內水、電、煤等項目；

4、主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；

5、主體設備：包括甲供的各類戶內箱體、空調、熱水爐等設備；

6、其他：包括土方、各項施工配合費等；

四、社區管網工程費

指項目紅線內的各項水電煤等公共管網的配套項目。主要包括：

1、室外排水系統費：主要包括雨污水系統、雨污水泵站等；

2、室外給水系統：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設備等；

3、室外燃氣系統費：主要包括燃氣管道系統、調壓站；

4、供電系統費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；

5、通訊系統費：主要包括通訊配套管線及設備費；

6、有線電視系統費：主要包括有線電視系統的管線及設備費；

7、純凈水系統費：主要包括純凈水系統的管線及設備費；

8、室外智能化系統費：主要包括安保寬帶系統的管線及設備費用；

五、園林環境工程費

1、綠化建設費：主要包括區內、區外綠化支出；

2、建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等；

3、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

4、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；

5、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

6、室外背景音樂：包括管線及設備；

7、室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等；

六、配套設施費

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也

不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

七、開發間接費

1、工程管理費：主要包括區內、區外綠化支出；

1）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用

2）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用

3）行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費。

4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

5）質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。

2、營銷推廣費：

1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏 2）廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告

3）現場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆

4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費 5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品 6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等 7）現場銷售器具費：飲水機、家私等 8）現場銷售人工費：工資、獎金、補貼等 9）賣點增加費：

10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用

11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：

13）展銷費：展位費、布置費、制作費等 14）其他

3、資本化利息：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；

4、物業管理完善費：包括按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；

第二篇 項目成本管理規范

第一條 目的

1.1 合理安排預結算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價； 1.1 工程預結算為工程進度款的支付、成本控制、造價分析提供依據；

第二條 范圍

2.1 公司所有工程的預結算

第三條 項目主體工程的預算流程

3.1 成本管理部根據《工程造價咨詢管理規范》選擇項目的社會造價咨詢單位，簽訂項目的造價咨詢合同；（詳見《工程造價咨詢管理規范》）

3.2 成本管理部收到施工圖后，分別對造價咨詢單位及施工單位提出《工程預結算編制任務單》預算編制的《任務單》，開始編制施工圖預算； 3.3 有關預算編制的一般要求：

3.3.1 主體工程一般要求一個月內完成預算的編制； 3.3.2 每一份預算按樓號（或房型）進行匯總；

3.3.3 每一樓號的土建工程基本分項：基礎、上部結構、裝飾工程； 3.3.4 每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強電、弱電工程；

3.3.5 其他特殊的編制要求；

3.4 組織造價咨詢單位參加圖紙會審工作；

3.5 組織造價咨詢單位與施工單位的預算編制前期相關工作會議，咨詢單位協助甲方對施工單位明確預算編制中的統一口徑及標準；

3.6 造價咨詢單位編制完預算后及時遞交甲方，甲方作為調整前期工程進度款的支付依據； 3.7 施工單位完成預算編制后將由成本管理部遞送造價咨詢單位進行審核； 3.8 成本管理部全過程跟蹤預算的審核情況，并按抽查法、對比法進行復核；

3.9 成本管理部對預算結果的確認：必須分專業2人以上的相互交叉抽查復核及經理的共同核實簽認方可生效；

3.10 經成本管理部、施工單位及審價單位三方確定后的預算為最終的施工圖預算價，并作好施工圖預算編制備忘；

3.10.1 施工圖預算編制備忘要詳細，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標準、人工補差、材料價格等編制依據，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等； 3.10.2 施工圖預算價是工程結算價的一部分，除預算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結算時均不得調整；

3.11 根據審核后的施工圖預算價調整工程合同價，并作為工程進度款的支付依據；

第四條 項目主體工程的結算流程

4.1 根據主體工程不同區域的竣工時間，成本管理部編制合理的竣工結算的計劃；

4.2 主體竣工結算價組成：結算價=預算價+預算備忘調整價+設計變更價+現場簽證價+其他費用；

4.2.1 施工圖預算價：原甲方、乙方、造價咨詢公司三方審核確定的施工圖預算價； 4.2.2 預算調整價：根據預算編制備忘中注明的事項對預算價進行調整匯總；

4.2.3 設計變更費用：審核每月匯總的設計變更的造價（詳見《設計變更及現場簽證管理規范》）；

4.2.4 簽證費用：審核每月匯總的現場簽證的造價（詳見《設計變更及現場簽證管理規范》）； 4.2.5 其他費用：在合同期間政府造價管理部門對定額取費標準有新規定而引起的調整等； 4.3 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核； 4.4 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價； 4.5 成本管理部填寫《主體工程竣工結算審價結果審批表》，報公司審批；

4.6 結算審批通過后，成本管理部根據《主體工程清算管理規范》開展清算工作；

第五條 其他工程（除主體工程）的預結算流程

5.1 成本管理部根據出圖時間及施工進度，合理安排施工圖預算的編制；

5.2 預算編制的一般原則：施工單位必須編制施工圖預算，甲方進行初審；若比較復雜且影響成本較大的工程甲方將委托咨詢單位編制施工圖預算，作為目標成本確定及合同價調整依據；

5.3 工程竣工取得竣工驗收單后十五天內施工單位上報工程結算文件至項目主辦工程師； 5.4 工程管理部主辦工程師根據工程情況填報《工程結算審批表》，經工程部經理簽字同意結算后，報送成本管理部；

5.5 工程管理部對竣工資料的正確性負責；成本管理部復核結算資料的完整性； 5.6 竣工結算資料包括：

5.6.1 經項目經理部審批后的《工程結算審批表》； 5.6.2 工程竣工質量驗收單； 5.6.3 工程竣工結算造價匯總表； 5.6.4 施工單位上報的工程結算書； 5.6.5 施工合同、補充協議的復印件；

5.7 成本管理部核對結算資料，組織結算的社會審價工作；

5.8 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核； 5.9 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價； 5.10 成本管理部續填《工程結算審批表》，報公司審批；

第六條 其他

6.1 3萬元以下的零星工程的預結算根據《零星工程預結算管理規范》；

6.2 水、電、煤氣等特殊工程若主辦部門強制執行行業定額計取費用，則主辦工程師需對情況進行說明，并附相關的政府文件；

6.3 任何工程結算，成本管理部必須2人以上的相互交叉抽查復核及經理的共同核實簽認； 6.4 本規范中關于造價咨詢工作的相關內容參見《工程造價咨詢管理規范》；

第七條 附件

《工程預結算編制任務單》

工程造價咨詢業務管理規范

總 則

第一條 目的

1.1 為了加強對工程造價咨詢工作的管理，規范工程造價咨詢業務（下稱“咨詢業務”）的操作程序，明確咨詢業務的工作范圍及評估體系，保證咨詢業務的質量和效果，特制定本管理規范；

第二條 范圍

1.1 咨詢業務指咨詢單位向無錫萬科提供的專業造價咨詢服務。主要包括工程預算編制、審核；工程結算編制、審核；工程變更簽證費用審核；編制標底；各項工程造價的測算等；

第三條 管理規范內容 本規范由四部分組成：

第一部分 造價咨詢業務的實施 第二部分 造價咨詢業務的評估 第三部分 工程造價咨詢委托合同 第四部分 附件

《造價咨詢任務委托單》 《造價咨詢材料清單》

《工程造價咨詢費用計算表》

《主體工程竣工結算審價結果審批表》 《咨詢成果校審記錄單》

《造價咨詢單位綜合考評評分表》 《上海市建設工程社會審價收費標準》

第一部分 造價咨詢業務的實施 造價咨詢單位選擇

1.1 造價咨詢單位必須具有國家建設部認定的甲級資質；

1.2 合作的造價咨詢單位不得連續兩次以上與同一家施工單位開展造價審核工作； 1.3 每個項目的造價咨詢工作必須同時選用兩家以上的造價咨詢單位加入； 1.4 由于造價咨詢工作的重要性，新項目優先考慮已建立合作伙伴的咨詢單位；

1.5 對于新的造價咨詢單位的啟用，可以采用合作咨詢單位推薦的方式，但必須經過考察及試用；

1.6 必須選擇造價咨詢單位中優秀的造價工程師擔任項目的造價咨詢單位；

1.7 通過對咨詢工作的評估保證公司有三家長期合作的造價咨詢單位，并淘汰不合格的單位； 造價咨詢委托范圍

2.1 10萬元以上的工程必須經過造價咨詢單位的審核；

2.2 10萬元以下（包括10萬元）的工程抽20%的工程必須經造價咨詢單位復核； 2.3 若特殊原因，10萬元以上工程未送造價咨詢單位審核，必須以郵件形式報部門經理審批同意； 造價咨詢合同的簽訂

3.1 按上海區域公司的造價咨詢委托合同（詳見第三部分），并根據開發項目的具體要求與咨詢單位簽定合同；

3.2 雙方對合同認可后，由造價咨詢單位先簽字蓋章確認；

3.3 成本管理部根據公司合同審批流程，申報造價咨詢委托合同； 造價咨詢合同的執行

4.1 造價咨詢單位必須嚴格按工程造價管理的相關規范，嚴守職業道德，信守合同，按時保質保量完成造價咨詢工作；

4.2 合同簽訂后必須以《造價咨詢任務委托單》（見附件）的形式開展造價咨詢委托工作；

4.3 造價咨詢單位的工程主辦人員必須每月到施工現場。了解施工現場的情況，處理工程造價的相關糾紛問題；

4.4 造價咨詢工作完成后，咨詢單位根據合同約定的計費方式填報《工程造價咨詢費用計算表》（見附件），并根據合同約定支付費用；

4.5 成本管理部全過程跟蹤造價咨詢工作，保持與咨詢單位的良好溝通，及監控其與施工單位的廉潔工作； 造價咨詢成果的確認

5.1 造價咨詢單位與施工單位完成造價審核的初稿，并遞送成本管理部主辦工程師； 5.2 成本管理部主辦工程師校審初稿，并填報《咨詢成果校審記錄單》（見附件）； 5.3 經成本管理部、咨詢單位、施工單位三方確認的初稿，報上級審批蓋章： i.施工圖預算報告經成本管理部經理確認后，蓋成本管理部章；

ii.總包工程結算報告必須填報《工程竣工結算審價結果審批表》（見附件），經公司總經理確認后，蓋公司章；

iii.除總包工程外其余結算報告必須填報《項目結算審批表》，經分管總經理確認后，蓋公司章；

5.4 造價咨詢成果報告一式三份，成本管理部、咨詢單位、施工單位三方各持一份；

5.5 造價咨詢成果生效后，整套造價咨詢資料返回成本管理部存檔，并做好資料退還簽收手續。相關的造價咨詢服務

6.1 配合成本管理部完成各項工程造價測算及分析工作；

6.2 提供國內及本市工程項目的造價咨詢業務有關法律、法令、條例、規定、標準、規范和一般慣例的咨詢服務；

6.3 提供材料、設備、工程等造價信息的咨詢； 6.4 為成本管理部提供專業管理的相關培訓；

第二部分 造價咨詢業務的評估 造價咨詢業務評估內容

1.1 職業道德：造價工程師必須遵紀守法，廉潔公正；

1.2 咨詢隊伍管理：項目實施階段，原則上不得更換合同確定的造價工程師；不得將造價咨詢業務轉包給外圍的編審人員；

1.3 工作時效：根據《造價咨詢任務委托單》的要求，合理安排造價工作，按時完成各項造價咨詢工作； 1.4 工作質量： ? 工程量計算：

每一項子目工程量誤差在+-3%內（包含3%）；以只、個出現的計量單位，工程量準確性為100%；任何工程必須有工程量計算底稿； ? 定額應用：

定額套用準確性為100%；

費用應用：?

工程費率的取用準確性為100%；價格的審定必須有合理依據；

1.5 資料管理：完整的退回委托方的送審資料；咨詢單位歸檔資料完整，以備復查； 1.6 行業評定：包括造價行業的各項年檢及評比；

1.7 相關服務：能提供工程的合理化建議，積極幫助業主進行工程造價的控制工作；能配合業主進行各項造價測算，并積極提供其他相關工程的造價； 1.8 協調配合：能與業主良好溝通，緊密聯系； 造價咨詢業務評估方式

2.1 咨詢業務的評估由成本管理部負責完成；

2.2 咨詢業務的評估采用綜合評分法，詳見《造價咨詢單位綜合考評評分表》（見附件）； 2.3 關于工作質量的評估每個項目必須抽查一個單體的預結算工程，做到100%的復核率，并根據評估標準進行打分；

2.4 咨詢業務的評估記錄由成本管理部存檔；

2.5 咨詢業務的評估貫穿于日常工作中，評估報告于每年12月中旬報公司分管總經理； 造價咨詢業務評估意義

3.1 造價咨詢業務評估是造價咨詢單位選擇的依據；

3.2 每年與綜合考評評分前三名簽訂合作伙伴的戰略合同； 3.3 每年淘汰造價咨詢業務評估最末名的造價咨詢單位；

3.4 每年末召集合作的造價咨詢單位開總結會議，開會公布綜合考評的結果；

第三部分 工程造價咨詢委托合同（略）

總包工程竣工清算管理規范

第一條 目的

1.1 根據工程結算的審價報告，對施工工程的質量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款；

第二條 范圍

2.1 項目的總包工程

第三條 管理規范

3.1 總包工程竣工結算審核后，成本管理部組織進行總包工程清算工作； 3.2 甲供材料的清算： 3.3.1 與材料供貨商清算：

3.2.1.1.根據工程部提供的甲供材料數量，核對相應的廠方供料單，施工單位的簽收單，確定甲供材料的實供數量；

3.2.1.2.分析材料損耗的緣由，根據合同約定，整理材料扣款單； 3.2.1.3.供貨商材料清算量：供貨量-材料扣款單數量； 3.3.2 與施工單位清算：

3.2.2.1.根據審價結果和現場簽證數量，確定甲供材料的合理使用量；

3.2.2.2.根據施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產品的供應量； 3.2.2.3.根據以上兩項的差額，計算乙方的甲供料清算款： 3.3 工期獎罰清算：

3.3.1 開竣工的時間：根據施工合同界定的時間，復核有關備忘、工期簽證及驗收單時間，確定發生的總工期；

3.3.2 工期簽證：復核有關工期簽證，在實際發生工期中予以扣除； 3.3.3 實際施工工期=總工期-簽證工期；

3.3.4 根據實際施工工期及合同約定計算工期獎罰款； 3.4 質量獎罰清算

3.4.1 復核質檢站對工程項目的質檢評定表； 3.4.2 根據合同及有關簽證進行質量獎罰的清算； 3.5 施工水電費清算

3.5.1 根據各施工單位的水電表數確定其施工階段的實際用水用電量； 3.5.2 根據結算審價報告計算出定額規定的水電實用量；

3.5.3 根據實際用量與定額用量的差額及實際水電費與定額水電費單價的差額確定水電費清算金額； 3.6 工程扣款

3.6.1 匯總施工過程中簽認或被甲方強制扣款的各項工程扣款單，確定工程扣款金額； 3.7 工程保修金

3.7.1 根據施工合同及工程結算審核價，確認該項目工程的保修金；

第四條 清算報告的審批

4.1 成本管理部主辦人完成清算后，填報《總包工程清算審批表》；

4.2 工程管理部對清算報告中的工期、質量、材料供應清單、扣款等資料的屬實性負責；

第五條 附件

《總包工程竣工清算審批表》

設計變更與現場簽證管理規范

第一條 目的

1.1 規范設計變更、現場簽證的工作程序，加強工程造價的事中控制；

1.2 及時掌握變更簽證實施的費用，減少結算的扯皮現象，并能動態反映工程造價；

第二條 范圍

2.1 本管理辦法適用于各類工程、材料在施工及采購中發生的變更及簽證； 2.2 設計變更的主要內容：

2.2.1 由于設計院設計圖紙錯、漏、碰、缺，導致發生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。

2.2.2 由于設計部改變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內容，導致發生做法變動、33

材料代換或其它變更事項。

2.2.3 由于工程部、監理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術措施等，導致發生做法變動、材料代換或其它變更事項。

2.2.4 由于市場營銷部、業主要求提出變更，導致發生做法變更、材料代換或其它變更事項。2.3 現場簽證的主要內容：

2.3.1 在施工過程中出現的各種技術措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線）變化，導致發生增減工程量，材料代換或其它變更事項。2.3.2 事后設計變更導致的返工和技術處理措施等。

2.3.3 其他，如：土方駁運、機械進出場、趕工措施、配合銷售、配合四大公司等

第三條 設計變更操作程序

3.1 設計變更操作的一般流程：

3.1.1 設計變更發生前，設計部主辦人對變更進行立項，填報《設計變更單》（見附表），報設計部負責人簽字確認。

3.1.2 設計部主辦人統一編號下發至工程部執行，同時抄送成本部。

3.1.3 項目經理部主辦工程師簽收《設計變更單》，并下發至監理和施工單位。3.1.4 施工單位收到設計變更單后七天內完成設計變更的估價，并報甲方成本管理部主辦人。3.1.5 項目經理部主辦工程師及現場監理監督設計變更的實際執行情況。3.1.6 每份設計變更施工完畢后，項目主辦工程師在七個工作日內完成變更實施情況的填報，與監理和乙方共同簽字確認，并送項目部經理審核。

3.1.7 施工單位每月25日匯總上月20日至本月20日的已完工并確認的設計變更，并按“一單一價”原則完成費用結算。匯總表每月25日與月進度表同時上報甲方成本管理部，逾期上報不予結算，作為讓利。

3.1.8 成本管理部每月匯總簽證的費用，每季度在公司的成本信息報中向公司匯報；

3.2 涉及設計院圖紙錯、漏原因的變更單，下發前需有設計院主要負責人簽字確認。其他部門提出的修改要求需有相關部門負責人確認；

3.3 設計院提出的變更或現場會議確定的變更都必須填統一的《設計變更單》，設計院的變更單或會議紀要可以作為附件；

第四條 現場簽證的操作程序 4.1 現場簽證操作的一般流程：

4.1.1 現場簽證發生前，項目經理部主辦人對現場簽證進行立項（若配合銷售的簽證立項要有市場營銷部負責人的簽字確認）；并填報《現場簽證單》（見附表），統一編號后下發至監理和施工單位，并將復印件匯總至項目秘書處，由項目秘書負責每周抄送成本管理部。4.1.2 施工單位收到現場簽證后七天內完成估價，并報甲方成本管理部主辦人。4.1.3 項目經理部主辦工程師及現場監理監督現場簽證的實際執行情況。

4.1.4 現場簽證施工結束后，項目主辦工程師在七個工作日內完成簽證實施情況的填報，與監理和乙方共同簽字確認，并送項目部經理審核。

4.1.5 施工單位每月25日匯總上月20日至本月20日的已完工并確認的現場簽證，并按“一單一價”原則完成費用結算。匯總表每月25日與月進度表同時上報甲方成本管理部，逾期上報不予結算，作為讓利。

4.1.6 成本管理部每月匯總簽證的費用，每季度在公司的成本信息報中向公司匯報；

4.2 原則上不允許發生人工簽證（除了配合四大公司發生的零星人工），每單點工總量不能超過10工日，超過10工日須先報甲方成本管理部認可后方可執行。人工單價以合同點工單價為標準。

4.3 趕工簽證立項時要寫明與合同工期的差別、引起的原因和趕工措施。

第五條 變更簽證的相關要求 5.1 編號原則：工程類別-序號

5.1.1 設計變更類別分為：住建、住結、住給排水、住電、住動力、精裝修、下水道、景觀綠化、景觀土方、景觀建、景觀水、景觀電等；

5.1.2 現場簽證類別分為：土建、安裝、下水道、景觀綠化、景觀土方、景觀建、景觀水、34

景觀電等。

5.2 一單一算原則：一個設計變更及現場簽證單應編制一份結算單，且對應一項內容； 5.3 一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在公司的動態成本中；

5.4 完工確認原則：當設計變更及現場簽證完工后，現場的工程師及監理工程師必須在完工后的七個工作日內完成簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認；

5.5 原件結算原則：設計變更及現場簽證的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據；

5.6 時間限制原則：設計變更、簽證都應先立項后實施。若有特殊情況，設計、工程主辦人發出口頭變更指令，則必須在48小時內對口頭指定進行確認，補填報變更、簽證單； 5.7 存檔原則：變更、簽證立項后甲方主辦人應保留一份立項原件以備查閱，施工完成后將實施情況共六份都予以三方簽字確認并加蓋紅章，其中一份用于成本管理部每月結算送審，其余分別由項目部、監理和施工單位（3份）保留；

第六條 附件 《設計變更單》 《現場簽證單》

零星工程管理規范

第一條 目的

1.1 降低工程成本，明確程序和責任，加強零星工程造價可控性；

第二條 范圍

1.1 主體工程合同未能包含且工程造價3萬元（含）以下的工程項目；

第三條 操作流程

3.1 零星工程立項原則

3.1.1 工程費用在3萬元以下； 3.1.2 必須詳細注明立項原因；

3.1.3 由項目主辦工程師進行立項，同時必須經過工程管理部經理審批后實施；

3.1.4 物業公司如要求工程管理部進行零星工程施工，必須提交經公司職能部門批復的書面文件（文件閱處單等），作為“零星工程立項文件”，項目工程師根據此文件，確定工程項目，填寫零星工程委托書； 3.2 零星工程委托原則

3.2.1 原則上各標段內的工程都應由主體施工單位完成；

3.2.2 若由于工期等因素，主體施工單位無能力施工，必須報工程管理經理審批后，按工程類別委托給已簽訂零星工程委托協議的施工單位進行施工；

3.2.3 工程保修期內的維修工程一般由原施工單位完成，若特殊原因委托零星工程施工單位施工，則必須辦好對原施工單位的扣款事項及相關手續； 3.3 零星工程施工單位的選擇

3.3.1 每個項目零星工程的承包單位不得多于2個；

3.3.2 零星工程的施工單位必須通過招投標確定。項目開工前，由成本管理部牽頭，工程管理部和成本管理部共同參加，開展招投標工作； 3.4 零星工程的合同簽訂

3.4.1 確定中標單位后，簽訂施工總合同，明確工程要求及費用結算的各項條款； 3.5 零星工程的實施

3.5.1 每一項工程是通過零星工程委托單開展工作的;且必須先立項后施工，特殊緊急工程允許現場工程師發口頭指令，但必須在口頭指令發出后24小時內補發零星工程委托單； 3.5.2 施工過程中，現場工程師、監理必須對施工質量把關，若有隱蔽工程，則必須在工程隱蔽前完成對實際施工工程量的復核和確認，并做好有效的記錄；

3.5.3 工程結束驗收后，主辦工程師在三天內完成工程竣工驗收并負責對工程量的審核，并《零星工程竣工驗收單》必須主辦工程師自行填寫；

3.5.4 在零星工程施工中，不得簽認點工，如因特殊原因，確需發生點工且金額在1000元以上時，工程部應向公司作專項匯報，以文電閱處單的形式報至工程總監審批，經公司同意后，方可實施，項目主辦工程師應做好現場用工記錄，列明具體配合工作內容及工作量；

第四條 預結算管理

4.1 根據零星工程委托單的工程內容施工單位2天內完成零星工程概算編制，成本管理部2天完成概算審核工作；

4.2 施工單位每月25日前（遇節假日則提前）編制并匯總上月21日至當月20日完工的零星工程結算書,報項目工程師,延期上報不予結算;項目工程師每月27日前（遇節假日則提前）將施工單位的零星工程結算匯總報公司成本管理部審核結算費用；

4.3 各項目指定專人匯總填報每月的零星工程結算審批表及付款審批表，并知會成本管理部；

第五條 管理監督

5.1 成本管理部每月負責對各項目零星工程管理的評估，內容如下：

5.1.1 工程管理部立項是否符合公司零星工程管理規范的要求復核率為100%)； 5.1.2 工程管理部竣工驗收及結算上報的時效性復核率為100%)； 5.1.3 竣工工程量的復核復核率為項目數量的20%,且至少一份)； 5.1.4 竣工結算金額的復核復核率為項目數量的20%,且至少一份)；

5.2 成本管理部每季度末完成對本季度零星工程管理評估報告,編制在該季度末的成本信息月報中,統一向公司匯報；

5.3 成本管理部每半年對各項目的零星工程分類費用總結分析,特別對四大公司的配合費用、零星點工費用將單列報公司；

第六條 附件

《零星工程委托書》 《零星工程竣工驗收單》

合同管理規范

第一條 目的

1.1 使合同審批工作流程進一步規范化，加強各流轉部門的信息傳遞，確保在第一時間內正確解決問題，配合好項目完成合同審批工作；

第二條 范圍

2.1 三萬元以上的工程必須簽訂合同；

2.2 本范圍適用于工程施工類、設計類、材料設備類合同；

第三條 合同的編制

3.1 合同主辦人組織編制合同文本，成本管理部負責編制合同中的經濟性條款； 3.2 成本管理部全面審核合同各項條款的嚴密性、規范性；

第四條 合同的審批

4.1 合同主辦人上報合同審批資料，完整的合同資料應包括：

4.1.1 四份乙方已蓋章的合同正本、兩份副本；

4.1.2 對5萬元以上的合同應附上招投標全過程內容：招標文件、施工單位投標書、決標備忘；

4.1.3 對5萬元以下，3萬元以上不進行招投標的工程或材料設備選購合同，應附上貨比三家的具體資料及情況說明；

4.1.4 若發生工程、材料設備應招投標項目而未招投標的情況，主辦人必須辦理“免招標項目審批”的相關手續；（參見《免招投標項目審批程序》）

4.1.5 因設計要求簽訂合同，該合同必須經設計部相關人員及其部門負責人簽字確認，同時須有設計部簽發的相關書面文件；

4.1.6 因營銷要求簽訂合同，該合同必須經營銷部相關人員及其部門經理簽字確認；

4.2 主辦人根據以上已具備的合同資料，正確填寫《合同審批表》中“工程管理部職責及意見”（要求字跡端正）后報工程管理部經理審批；

4.3 工程管理部經理審批后，交由項目秘書統一登記后上報成本管理部審核合同及相關資料；

4.4 合同文本經成本管理部審核后上報財務部審核；

4.5 財務部審批后由總經理秘書分別送分管副總審批、總經理、區域中心審批； 4.6 總經理審批同意后，由辦公室同意蓋章、編號并保存原件后下發成本管理部；

4.7 成本管理部直接對口下發項目秘書。項目秘書必須在收到合同后的第一時間內發給各工程主辦人執行；

4.8 辦公室保存合同正本1份；項目秘書保存副本1份；

4.9 各類合同（協議）從送至成本管理部當日起，成本管理部需1至2個工作日完成審核工作；

第五條 合同審批流程

主辦人 → 工程部經理審批 → 項目秘書 → 成本管理部 →財務部→分管副總→ 總經理審批→區域分管總監 →辦公室敲章編號存檔 → 成本管理部 →項目秘書→ 主辦人

第六條 特急項目合同審批說明

6.1 工程管理部若發生特急項目來不及辦理正常的合同審批手續，則請填寫《特急項目合同審批表》，直接上報公司總經理審批。經總經理審批同意后可先行執行，但仍須補辦正常的合同審批手續，且主辦人必須在2天以內郵件形式知會成本管理部。在補辦手續時，請將《特急項目合同審批表》作為合同附件一同上報。若無此附件，成本管理部不予審批；（《特急項目合同審批表》附后）

第七條 合同價調整

7.1 合同價調整一般指費率招標的工程，由于暫估合同價與實際工程價差異較大，影響成本測算及工程進度款的支付依據，而進行合同價的調整； 7.2 合同價的調整的主辦部門為成本管理部； 7.3 合同價調整的程序：

7.3.1 施工圖預算審核完成后，施工單位應在二周內向成本管理部報送“要求調整合同價款的申請”；

7.3.2 成本管理部主辦人審核合同調整價，并經甲乙雙方簽字確認；

7.3.3 成本管理主辦人根據確認合同價，編制施工合同價調整協議，填報《項目合同（協議）審批表》；

7.3.4 合同審批成本程序同規范的第四條、第五條；

第八條 附件

《項目合同（協議）審批表》 《特急項目合同（協議）審批表》

招投標監控管理規范

第一條 目的

1.1 明確成本管理部在招投標工作中的監控職責，加強招標投標管理，確保以合理最低成本選擇最佳中標單位；

1.2 加強規范化管理，監督招投標工作的公證、公平；

第二條 范圍

1.1 所有工程、材料的招投標項目；；

第三條 監控工作內容及原則

4.1 招投標工作要符合公司的《工程招投標工作管理制度》；

4.2 全面招標和整體招標的原則。凡是符合招標條件的工程項目都要招標，禁止將項目肢解或化整為零，規避招標；

4.3 招標方式：除政府規定要公開招標的項目以外，均應采用邀請招標的形式，但無論采取何種方式，都至少要有3家以上投標單位參加競標； 4.4 審核主辦工程師編制的工程、材料招標文件； 4.5 參與招標發標會議，解答有關報價的相關問題；

4.6 所有回標文件均送至成本管理部成本組，成本組審查投標文件的合格性： 4.6.1 投標文件是否密封并加蓋公章； 4.6.2 投標人身份及法人委托書； 4.6.3 投標書到達時間； 4.7 參與開標工作；

4.8 參與評標，負責有關經濟條款的回標分析，為決標分析提供依據；

4.9 有關開標后詢標規定：詢標工作指開標后，對投標書中不明確事項進行說明；詢標過程中不得再次更改投標報價；

4.10 中標單位應是在滿足招標項目各項要求的前提下，報價最低且合理。必須符合合理最低價中標原則；

4.11 招投標過程應遵循透明、協作原則。整個招標過程應實現充分的透明度，各部門間充分配合、加強溝通、信息共享，杜絕黑箱操作；

4.12 招投標過程應遵循保密性原則。要做好標底、投標文件及評標定標的保密工作，以防影響招標的公證和評標結果的準確；

免招投標項目審批工作程序 第一條 目的

1.1 符合招投標條件，但因某些原因而未能進行招投標的項目在通過公司總經理層審批后免去招投標手續，使相應操作規程有章可循、合理規范；

第二條 范圍

2.1 符合集團、公司規定的應招投標項目而未進行招投標的項目； 2.2 施工及材料設備類工程

2.3 本程序文件對非工程施工類、材料設備采購類合同的審批不適用。如：設計類、營銷類、企劃類等；

第三條 工作流程

3.1 工程符合公司關于招投標的相關規定，但又因特殊原因不能進行招投標，則主辦人應填報《免招投標項目審批表》，說明未進行招投標的具體原因并上報部門負責人審批； 3.2 一般可申請免招標的項目： 3.2.1 與四大公司簽訂的合同； 3.2.2 獨一無二的供貨商； 3.2.3 原項目材料的沿用； 3.2.4 其他；

3.3 經過部門負責人審批同意后上報分管副總審批； 3.4 經分管副總審批同意后上報總經理審批；

3.5 經總經理審批同意后，并報區域領導審批同意后，主辦人將《免招投標項目審批表》作為合同附件辦理合同審批；

3.6 成本管理部在審核此類合同時將加蓋“免招標”章于合同審批表上；

3.7 《免招投標項目審批表》原件將與合同原件一同由總辦存檔。主辦部門、成本管理部及相關部門保存其復印件；

第四條 審批流程

主辦人 → 部門負責人審批 →分管副總 → 總經理審批 →區域領導→ 主辦人 → 辦理合同審批（成本管理部審核并蓋“免招標章”）

第五條 附件

《免招投標項目審批表》

第三篇 成本信息管理

成本部檔案管理辦法

1.目的

為規范無錫萬科房地產有限公司成本管理部的檔案管理，現結合成本管理的實際情況，制定本管理辦法。2.范圍

本管理辦法適用于無錫萬科房地產有限公司成本管理部。3.職責

3.1 無錫萬科房地產有限公司成本管理部負責本管理辦法的制訂、修改、指導、解釋與檢查。3.2 無錫萬科房地產有限公司成本管理部負責本管理辦法的貫徹執行。4.方法與過程控制 4.1 總則

4.1.1 成本檔案是指房地產公司在項目開發過程中形成的與工程成本有關的且有保存價值的工程預結算、工程合同、工程變更及現場簽證、招投標、相關管理制度、成本數據庫、成本管理軟件內容、付款臺帳、圖紙等應歸檔保存的各種紙張書面文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關的圖表、照片、錄相錄音、當地工程造價定額、造價信息等資料的總稱；成本檔案管理的工作內容包括對成本檔案的收集、分類、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。

4.1.2 成本檔案必須具備真實性、統一性。成本檔案必須真實、準確地記載公司成本管理活動過程中形成的內容；成本檔案的各組成部分必須統一，不同載體（書面紙張資料、成本數據庫、成本管理軟件電子文檔）上的同一文件資料的名稱、編號、內容、數據等必須完全一致。

4.1.3 成本檔案（書面紙張資料）分為三類，即工程成本類、規范制度類、其他文件資料類；其中工程成本類以合同為主線進行存檔。先按不同的竣工項目、在建項目以及不同的建設項目、開發期數進行區分，然后分為土地、前期、施工、園建、材料、其他。

4.1.5 成本管理部設一兼職檔案管理員，該人員應具備檔案基礎理論知識，熟練掌握自己所負責的檔案管理及相關業務，對工作認真負責、細致耐心。

4.2 主要成本檔案的組成及其管理辦法

4.2.1 工程合同資料 4.2.1.1 資料組成

◆ 正在開發項目的的合同文本：前期合同（包括規劃、設計、勘察、監理、造價咨詢）、施工合同（包括建筑、安裝、裝飾、市政）、材料設備采購合同（包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買及安裝）、園林環境合同（包括室外環境的設計、施工）、營銷包裝合同（售樓處及樣板間的施工及裝修）。（竣工結算完成后，按分類明細全部移交辦公室保管）。4.2.1.2 資料管理

◆ 成本管理部主辦的合同，由成本管理部存檔所有的合同相關資料原件（包含合同審批表、合同、補充協議）其他所有合同，成本管理部均存檔電子版本或掃描件，上傳至成本管理軟件；總辦存檔合同原件及電子版本、審批表原件及電子版本，主辦部門存檔合同原件、審批表復印件。

◆ 對每項工程，以合同為主線進行存檔,每項工程的《工程合同文本》把其《工程合同審批表》、《工程預、結算審批表》作為附件，合在一起存檔，同時作好相互對應的編號鏈接標識，以便快速復查。4.2.2 工程預結算資料 4.2.2.1 資料組成

◆ 正在開發項目的決算書、結算書、預算書、估算書、預結算審批表、工程結算協議清單（或承包方確認書）、付款臺帳、項目后評估報告等。（竣工結算完成后，按分類明細全部移交辦公室保管）。4.2.2.2 資料管理

◆ 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔,即根據成本管理軟件的合同編號依次存檔預結算資料，主體工程除外，其預算、結算均單獨保存?！?《工程預、結算審批表》成本管理部存檔原件。

◆ 一份完整的工程預結算書應包括編制說明、分部分項工程預結算表、工料分析、工程量計算表、計價依據。

◆ 其中的計價依據又包括：材料價格（政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）、工程變更簽證的預算書、其他與工程結算相關的甲乙雙方確認的協議等。

◆ 使用專用檔案盒，并粘貼除合同目錄清單之外的工程預結算補充資料目錄備注清單。由兼職檔案管理員保存。

4.2.3 工程變更與現場簽證資料 4.2.3.1資料組成

◆ 正在開發項目的工程變更、現場簽證資料。（竣工結算完成后，按分類明細全部移交辦公室保管）。4.2.3.2資料管理

◆ 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔, 根據成本管理軟件的合同編號依次存檔各合同的變更簽證資料（一般情況與結算資料放在一起，統一保存），主體工程除外，其變更簽證均單獨保存。

◆設計變更單原件、現場簽證單原件編號留存。

◆ 使用專用檔案盒，并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現場簽證的補充資料目錄備注清單。

◆ 其他有關規定，結合《南京萬科置業有限公司設計變更與現場簽證管理程序》執行。4.2.4 工程招投標資料 4.2.4.1 資料組成

◆ 投標單位經濟標分析匯總表的電子版本。4.2.4.2 資料管理

◆ 及時錄入成本管理軟件、成本數據庫所包括的工程招標內容?！?以合同為主線，存檔回標匯總表的電子文檔。4.2.5 制度類文件 4.2.5.1 文件組成

◆ 國家及當地政府工程造價管理等有關部門頒發的與成本管理有關的規章制度、管理規范、通知、決定等文件資料。

◆ 集團總部頒發的與成本管理有關的規章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。

◆ 本公司及本部門制訂的與成本管理有關的管理辦法、實施細則、通知、決定、相關會議紀要等文件資料。4.2.5.2 文件管理

◆ 主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，裝訂成冊（活頁形式，可及時更新），以便書面查詢、使用。4.2.6 其他文件資料

其他文件資料包括目標成本、有關設計階段成本控制的資料、相關會議紀要、同行成本比較資料、工程造價分析、相關往來文件、當地工程造價定額、信息月刊、圖集等工程造價有關專業書籍等。這類文件資料也是實行資料管理員專人負責，分類保管。4.2.7 關于成本管理軟件及成本數據庫應用的規定：

4.2.7.1 所有合同資料、招投標資料、變更簽證資料、預結算資料均要及時按照成本管理軟件、成本數據庫的相關要求執行。4.3 成本檔案管理的其他規定 4.3.1 歸檔與立卷

◆ 項目立項后，資料管理員即制定該項目文件資料的收集整理工作計劃，設定階段性歸檔的時間，按照邊工作邊收集、整理、終結卷成的要求，就每個環節上形成的技術經濟文件資料，隨時加以收集，并存放于事先準備好檔案盒中，以備整理。

◆ 在項目開發的過程中形成的與成本有關的文件資料均需統一歸檔、立卷，以合同為主線、以項目為單位進行立卷，一個項目的文件資料應立成一卷或數卷，一卷即裝成一個檔案盒?！?對卷內無頁號的文件資料應逐頁在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯數字順序編寫頁號，并在合適處標明案卷題名、案卷號、存檔人及時間等。

◆ 卷內文件資料的排列次序為：前期、施工、材料、園林、營銷類。

◆ 每卷成本檔案編號由部門統一擬定編號方案；各類檔案必須固定存放在卷柜內，排列方法為自左至右，從上到下。

◆ 對立好的案卷，成本檔案管理員應定時進行檢查，對不符合要求的應及時予以完善或返工。

4.3.2 編目與裝訂

◆ 卷內文件資料目錄按卷內文件資料的排列順序和內容并結合成本管理軟件的相應內容進行編寫：第一列順序號，以文件資料排列先后順序逐件填寫；第二列字號，填寫文件資料制發部門的發文字號；第三列責任者，填寫對文件資料的署名者，即對文件資料負有責任的部門和個人；第四列題名，即文件資料標題，一般應照實抄錄；沒有標題或標題不能說明文件內容的文件，可自擬標題，外加“[ ]”以示區別；第五列日期，文件資料的形成時間；第六列頁號，填寫文件資料起止頁號。

◆ 檔案案卷裝訂的基本要求：在建工程的檔案做活頁裝訂，已竣工工程的檔案做固定頁裝訂。裝訂時，去除文件上的金屬物；破損和褪色的文件材料，應進行修補或復制；文件資料應使用A4大小紙張，裝訂部分過窄或有字的，用紙加寬裝訂；紙面小的，加貼在標準的A4紙上；卷內文件資料，一般不超過二百頁為宜，超過的可根據文件資料內容的階段性分卷裝訂；裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時文件的右邊和下邊要取齊，不丟頁、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀；文件資料字跡難以辨認的，應附抄件并加以說明。4.3.3 保管與使用

成本部資料依據其重要程度不同分為三類：

A類：與造價相關資料，包括招投標文件，中標單位經濟標書，招標情況匯總表，施工合同及確定合同金額的預算書、工程洽商變更，結算資料，其他相關的協議、備忘錄等。

B類：部門內制度、公司規范，會議紀要，與公司內其它部門的工作聯絡單、報告呈文，工作計劃，目標成本規劃等。

C類：定額，造價信息，行業規范，建筑圖集、圖紙，以及其他圖書雜志。第 二條： 成本部資料的保管形式：

成本部資料依據不同類別采取分散與集中的保管形式

◆ A類資料要求集中存放于部門資料柜，由專職（或兼職）資料管理人員管理，部門各職員手中只能持有正在處理的此類資料。

◆ B類資料以電子版和紙質兩種形式保存，電子版在部門內共享，紙質資料裝訂集中保管。◆ C類資料中，日常所用定額、造價信息等資料各職員自行保管，其余資料集中保存，圖紙存放在圖紙柜。本管理辦法自二00五年二月一日起試行。

附件：各部門存檔資料 50

第五篇：房地產開發環節的成本控制

項目管理師PMS系統

**房地產開發環節的成本控制

（一）立項環節的成本控制

1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

◆ 成本費用估算和控制目標及措施；

◆ 投資及效益測算、利潤體現安排；

◆ 稅務環境及其影響；

◆ 資金計劃；

◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；

◆ 投資風險評估及相應的對策；

◆ 項目綜合評價意見。

2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。

3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。

4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。

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5、招標、拍賣合同或合作開發合同應經集團總部律師審核后正式簽署。

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則：

◆ 能由集團內部完成的規劃設計工作，應由集團內部自行完成；

◆ 需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

（三）施工招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。

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3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。

6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

10、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制

現場簽證

1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關?，F場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。

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3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況確定。

工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

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2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；

◆ 工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

◆ 預算部門整理復核工程價值量；

◆ 經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

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5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

◆ 能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

◆ 能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

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（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

（七）工程結算管理

工程竣工結算應具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協議）有關結算條款的規定；

◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；

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◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結算。

4、審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。

7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內?！朵N售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發單位總經理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并

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報各開發單位總經理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

1.目的

1.1.為進一步明確公司各部門及相關人員和設計、監理單位在工程成本控制中的責任，從而達到對工程開發過程中的成本進行動態控制的目的，確保各項目工程成本控制在管理公司批準的目標成本范圍內。

2.適用范圍

2.1.適用于公司開發建設的所有項目。

3.職責

3.1.規劃部負責施工圖預算低于目標合同價及設計變更費用的控制。

3.2.工程部負責現場簽證的成本控制。

3.3.成本控制部負責工程項目的預算、結算及審核現場簽證單及設計變更單產生的費用，并及時對目標成本的完成情況提出預警。

4.程序

4.1.確定目標合同價，目標設計變更費用、目標現場簽證費用。

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4.1.1.成本控制部根據已完成工程及同類工程的數據資料提出各項目的目標設計變更費用、目標現場簽證費用。

4.1.2.成本控制部根據管理公司批準的目標成本和已定的目標設計變更費用、目標現場簽證費用確定各分項工程的目標合同價（目標合同價=目標成本—目標設計變更費用—目標現場簽證費用），并編制成表一。

4.1.3.成本委員會對表一的各分項工程的目標合同價、目標設計變更費用、目標現場簽證費用的限額進行確認，確認后的上述費用作為各責任部門成本控制的依據。

4.2.設計階段成本控制

4.2.1.規劃設計部在與設計院簽訂委托施工圖設計合同時必須將以下成本控制參數寫入合同條款中，并明確提出實現下列目標的獎懲辦法：

每平米鋼筋含量低于目標鋼筋含量

每平米砼含量低于目標砼含量

項目的施工圖預算不超過目標合同價

屬設計質量產生的設計變更費用不超出目標設計變更費用

4.2.2.施工圖完成后，成本控制部在規定時間內完成施工圖預算，如施工圖預算未超出目標合同價，則按施工圖實施；如施工圖預算超出目標合同價，則由規劃設計部組織成本控制部、設計院分析超出原因。如屬設計問題，由設計院修改；如屬設計標準太高，則由規劃設計部調整標準，使施工圖預算低于目標合同價。4.3.施工階段成本控制

4.3.1.施工圖確認后，由工程部按管理公司招投標管理規定及南昌地產公司招標程序組織招標工作。

4.3.2.不提倡采用費率招標，盡可能采取總價或單價包干方式。

4.3.3.與中標單位簽訂的合同價不得高于目標合同價。

4.3.4.設計變更費用的控制

4.3.4.1.規劃設計部是施工圖設計變更費用控制的責任部門，規劃設計部各專業工程師是各專業設計變更控制的責任人。

4.3.4.2.設計變更分為設計院設計質量引起的變更和甲方提出的變更兩類。

4.3.4.3.因設計質量引起變更時，設計院應在施工前十天提出設計變更，規劃部一天內確認其技術可行性和合理性；成本控制部2天內核算出此次變更產生的費用增、減值。

設計變更引起的造價增加：2萬元以下需經設計總監批準；2—5萬元以下需經總經理批

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準；5萬元以上的需經公司技術質量委員會及成本委員會批準后下發實施。確因特定原因無法實施的，工程部應立即反饋給規劃發展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出變更時，規劃設計部應作出設計變更方案，經成本控制部估價后，成本增加2萬元以下的需經設計總監批準；2—5萬元需經總經理批準；5萬元以上的需報管理公司批準，批準后由設計院正式出具設計變更單下發實施。確因特定原因無法實施的，工程部應立即反饋給規劃發展部及成本控制部。

4.3.4.5.規劃設計部每月月中將上月所發生的設計變更費用按因設計質量問題、因甲方提出變更兩類分專業匯總報設計總監、總經理及成本委員會各成員并抄送設計院。

4.3.5.現場簽證費用的控制

4.3.5.1.工程部是現場簽證費用控制的責任部門，工程部各專業工程師是各專業現場簽證費用控制的責任人。

4.3.5.2.工程部在與監理公司簽訂合同時，應將現場簽證費用不超出目標現場簽證費用的條款寫入合同中，并明確獎懲辦法。

4.3.5.3.現場簽證審批權限：2萬元以下的需經工程總監批準；2—5萬元的需報總經理批準；5萬元以上的需報公司成本委員會批準。

4.3.5.4.現場簽證分“正常類”、“特急類”簽證：

“正常類”簽證的辦理應遵循先估價后施工的原則，凡是現場簽證事項一經提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價（估價）后實施；正常簽證的辦理需在十天內完成。

“特急類”簽證的辦理是必須立即執行而且延緩實施會造成更大損失的簽證。特急類現場簽證的辦理原則是邊施工邊洽談，但必須在開工后十天內辦妥全部手續。

4.3.5.5.工程部每月月中將上月所發生的現場簽證費用按專業匯總報工程總監、總經理及成本委員會各成員并抄送監理公司。

4.4.分項工程完成一月內成本控制部應將該項工程成本控制情況書面報告設計總監、工程總監、總經理及成本委員會各成員并抄送設計院、監理公司。

4.5.工程竣工結算后成本控制部在一周內按土建和安裝工程統計出分部分項工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設計變更費用增加比例、各專業設計變更費用增加比例、總現場簽證費用增加比例、各專業現場簽證費用增加比例，為后續工程的成本控制提供依據。

4.6.成本控制的獎罰

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4.6.1.工程竣工結算完成后，公司根據整個工程的成本控制情況，對成本控制成績優秀的責任部門和個人按節約成本額的5 %提成予以獎勵，對成本超過目標成本的責任部門和個人按超出額的2%予以處罰，從年終獎金中扣除。

4.6.2.工程竣工結算完成后，公司根據整個工程的設計變更費用統計，設計變更總費用低于目標設計變更費用時，予以設計院節約額的5%的獎勵，設計變更總費用高于目標設計變更費用時，則予以設計院超出金額的5%的罰款，罰款從預留的設計費中扣除。

工程竣工結算完成后，公司根據整個工程的現場簽證費用統計，對非設計變更所發生的現場簽證費用低于目標現場簽證總費用時，予以監理公司節約額的5%的獎勵；當現場簽證費用高于目標現場簽證總費用時，予以監理公司超出金額的2%的罰款。注：上述比例均為參考數值。