第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)成本的不同稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)成本的不同稅務(wù)處理

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容主要包括：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目開發(fā)成本時(shí)，也有基本相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。二者雖表述相同，但在企業(yè)所得稅與土地增值稅中，開發(fā)成本的處理仍有區(qū)別。

1.對土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。而在土地增值稅中，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等，不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額。就是說，二者差異的項(xiàng)目，在土地增值稅中，都應(yīng)作為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款處理。

2.對前期工程費(fèi)的處理，二者一致。企業(yè)所得稅中，前期工程費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目與之相同。因此，二者的業(yè)務(wù)處理沒有區(qū)別。

3.建筑安裝工程費(fèi)的范圍和內(nèi)容，二者相同。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。土地增值稅中的建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。雖然前者特別規(guī)定了建筑費(fèi)用和安裝費(fèi)用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營方式，但二者的范圍和內(nèi)容完全相同。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，都允許在稅前扣除。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)，土地增值稅中的費(fèi)用項(xiàng)目與之相同。雖然前者強(qiáng)調(diào)是開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用，后者強(qiáng)調(diào)是開發(fā)小區(qū)內(nèi)的費(fèi)用，但無論哪種，都允許按受益對象合理分?jǐn)偅谄髽I(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。

5.對公共配套設(shè)施費(fèi)的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)

生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在土地增值稅中，還包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。二者的區(qū)別是，企業(yè)所得稅對此有限制條件，即必須是“獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與”的公共配套設(shè)施費(fèi)，而對于“營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的”，則應(yīng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其余一律按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。土地增值稅對上述規(guī)定作了補(bǔ)充，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

6.對開發(fā)間接費(fèi)的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。和土地增值稅中的開發(fā)間接費(fèi)用相比，前者比后者多了工程管理費(fèi)和營銷設(shè)施建造費(fèi)。稅法規(guī)定，工程管理費(fèi)符合土地增值稅間接費(fèi)用范圍，可以作為扣除項(xiàng)目。而營銷設(shè)施建造費(fèi)能否作為扣除項(xiàng)目，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步明確。

7.預(yù)提費(fèi)用和利息費(fèi)用的處理，二者有區(qū)別。國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定預(yù)提費(fèi)用不得稅前扣除，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算扣除，不能重復(fù)計(jì)入開發(fā)成本中。國稅發(fā)〔2006〕187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條要求，在審核利息支出時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

第二篇：存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)的稅務(wù)處理方法

存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)的稅務(wù)處理方法

法條

第十五條企業(yè)使用或者銷售存貨，按照規(guī)定計(jì)算的存貨成本，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

釋義

本條是關(guān)于存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)的具體規(guī)定。

本條是新增加的條款，原內(nèi)資、外資稅法在實(shí)施細(xì)則中對此有具體規(guī)定。本法中之所以新增此條款，一方面因?yàn)榇尕洺杀緲?gòu)成了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的重要組成部分，對其作出稅收上的規(guī)定，有利于貫徹收入成本配比的原則，保證稅收收入的均衡入庫；另一方面，存貨成本的結(jié)轉(zhuǎn)也是資產(chǎn)稅務(wù)處理的重要一環(huán)，對其進(jìn)行明確，有利于資產(chǎn)稅務(wù)處理?xiàng)l款的完整性。另外，我國2006年新發(fā)布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號———存貨》（財(cái)會〔2006〕3號），對存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)的具體方法也重新進(jìn)行了明確，為協(xié)調(diào)稅法與會計(jì)的差異，減少稅收管理成本與納稅遵從成本，也有必要對存貨的成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)行重新明確。

按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號——存貨》第十四條的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或者個(gè)別計(jì)價(jià)法確定發(fā)出存貨的實(shí)際成本。對于性質(zhì)和用途相似的存貨，應(yīng)當(dāng)采用相同的成本計(jì)算方法確定發(fā)出存貨的成本。對于不能替代使用的存貨、為特定項(xiàng)目專門購入或制造的存貨以及提供勞務(wù)的成本，通常采用個(gè)別計(jì)價(jià)法確定發(fā)出存貨的成本。對于已售存貨，應(yīng)當(dāng)將其成本結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期損益，相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金也應(yīng)當(dāng)予以結(jié)轉(zhuǎn)。

稅法上也允許企業(yè)按照先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或者個(gè)別計(jì)價(jià)法確定發(fā)出存貨的實(shí)際成本，并在稅前扣除，但不允許企業(yè)采用后進(jìn)先出法結(jié)轉(zhuǎn)已售存貨的成本。這主要基于以下原因：

第一，后進(jìn)先出法主要是基于一個(gè)通貨膨脹的市場環(huán)境下，物價(jià)迅速上漲，存貨流動(dòng)速度較慢，為了使存貨結(jié)轉(zhuǎn)成本更接近現(xiàn)行成本從而達(dá)到與現(xiàn)行收入相配比而采取的一種穩(wěn)健的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法，以減少虛增利潤，從而在一定程度上消除物價(jià)變動(dòng)的影響。但使用后進(jìn)先出法，由于加大了當(dāng)期存貨的成本，在減少了虛增利潤的同時(shí)，也降低了當(dāng)期的企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)。

第二，后進(jìn)先出法的采用主要是基于一個(gè)通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，當(dāng)前全球價(jià)格指數(shù)已呈現(xiàn)出明顯的持續(xù)下降趨勢，世界經(jīng)濟(jì)面臨日益增大的通貨緊縮危險(xiǎn)。這主要是因?yàn)椋?/p>

（1）信息技術(shù)革命極大地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，在降低生產(chǎn)成本和增加產(chǎn)出供給的同時(shí)，必然導(dǎo)致產(chǎn)品的相對價(jià)格不斷下降。

（2）在經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，國際產(chǎn)業(yè)分工和轉(zhuǎn)移模式出現(xiàn)新的變化，全球范圍內(nèi)的競爭日趨激烈，生產(chǎn)能力的擴(kuò)張和市場競爭的加劇使得許多產(chǎn)品的價(jià)格難以上漲。

（3）世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致全球貧富差距擴(kuò)大，加劇了總需求不足的矛盾，是造成全球通貨緊縮趨勢的一個(gè)重要原因。

（4）許多國家長期奉行以反通貨膨脹為首要目標(biāo)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，在有效地降低了全球通

貨膨脹率的同時(shí)，也在很大程度上造成目前全球一般價(jià)格水平走勢低迷的局面。

第三，后進(jìn)先出法在消除通貨膨脹影響方面并不是一種理想的方法。因?yàn)殡S著企業(yè)的連續(xù)經(jīng)營，存貨不斷流轉(zhuǎn)，以前購進(jìn)的存貨成本可能要等到若干年之后才能得以結(jié)轉(zhuǎn)，而若干年之后，這些存貨的價(jià)值很可能已經(jīng)面目全非了，這實(shí)際上并不利于對存貨的管理。

第四，即使像香港這樣自由的地區(qū)也對后進(jìn)先出法的應(yīng)用有所限制，發(fā)達(dá)國家在稅收乃至?xí)?jì)上限制使用后進(jìn)先出法的情況也很多。改進(jìn)后的《國際會計(jì)準(zhǔn)則第2號———存貨》取消了后進(jìn)先出法，我國2006年新發(fā)布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號———存貨》也取消了后進(jìn)先出法，應(yīng)該說我國在稅收與會計(jì)上取消后進(jìn)先出法也是順應(yīng)了國際稅收、會計(jì)界的潮流。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)收入會計(jì)與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)收入會計(jì)與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的企業(yè)，房地產(chǎn)主要指房產(chǎn)、地產(chǎn)，都是不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)相比，具有單位價(jià)值大、投資成本高、開發(fā)周期較長等特點(diǎn)。正是由于這些特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)存在一定的區(qū)別，尤其是在銷售方式上。一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷、賒銷為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷售等，其中以預(yù)售方式為主。所謂預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并由購買人支付定金或房款的行為。預(yù)售業(yè)務(wù)一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售商品房許可證之后、房屋竣工之前。對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的處理，會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。

一、預(yù)售業(yè)務(wù)的會計(jì)處理

根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合收入的確認(rèn)原則，所以不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)人預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即：收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款；房屋交給購買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。

二、預(yù)售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

第一，營業(yè)稅的處理。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并交納相應(yīng)的營業(yè)稅，根據(jù)收到的款項(xiàng)金額和稅率相乘即為要交的營業(yè)稅，會計(jì)分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”，同時(shí)根據(jù)計(jì)算出應(yīng)交的城建稅及教育附加，編制會計(jì)分錄同上。

第二，土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)交納土地增值稅。

土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，計(jì)算方法是：應(yīng)納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實(shí)際工作中，分部計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其它扣除項(xiàng)目。為了保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計(jì)扣除。若是銷售的舊房，扣除項(xiàng)目指的是舊房的評估價(jià)格。

由以上土地增值稅的計(jì)算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷售的增長額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒竣工，其成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計(jì)算。對于這種情況，土地增值稅暫行條例有規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅，根據(jù)計(jì)算出的土地增值稅金額借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”。

第三，所得稅的處理。為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)預(yù)交所得稅的處理，待房屋竣工后再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

此外，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)要調(diào)整該的應(yīng)納稅額。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下人防工程的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下人防工程的稅務(wù)處理

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性的特點(diǎn)。《中華人民共和國人民防空法》第二十二條規(guī)定，城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。人防工程主要涉及以下幾種稅。

營業(yè)稅

人防工程移交后，通常情況下，開發(fā)單位在簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會將人防工程回租，改造成地下車庫，再對外轉(zhuǎn)租。簽訂的租賃合同期限約20年～70年，大都是一次性交納租賃款。對于這部分租金收入，應(yīng)按照租賃業(yè)稅目征收營業(yè)稅。

如果開發(fā)企業(yè)將地下人防工程用于出售或者以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，則視同銷售建筑物。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

土地增值稅

根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第四條規(guī)定，暫行條例第二條所稱的地上的建筑物，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院和郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

根據(jù)上述規(guī)定，人防工程有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。出租的，不繳納土地增值稅，其成本費(fèi)用不能計(jì)入扣除項(xiàng)目扣除。

企業(yè)所得稅

1.開發(fā)企業(yè)將人防工程出租。按照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，可以將支付給人防部門的租金和改造的費(fèi)用配比扣除。《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)收入。出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

2.開發(fā)企業(yè)將人防工程銷售。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。因此，人防工程可以屬于開發(fā)產(chǎn)品。如開發(fā)商用于銷售的，其取得的收入應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。人防工程的成本計(jì)算，開發(fā)企業(yè)可以參考國稅發(fā)〔2009〕31號文件第十七條和第三十三條的規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

房產(chǎn)稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-減除比率）×1.2%。2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅同上。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在上述幅度內(nèi)自行確定。3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。自2006年1月1日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

我國現(xiàn)行法律并沒有對人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬及登記作出規(guī)定，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

城鎮(zhèn)土地使用稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號）第四條規(guī)定，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車位稅務(wù)處理探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車位稅務(wù)處理探討[段光勛]

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位，有兩種形式，一種是車位屬于人防設(shè)施;另一種是地產(chǎn)公司擁有所有權(quán)，但是在銷售時(shí)，只能出售使用權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)建筑法相關(guān)規(guī)定，車位辦不了房產(chǎn)證（包下地上或地下，各地有一定差異，現(xiàn)在有些省市可以辦理房產(chǎn)證），第二種情況還包括超規(guī)劃，不能辦理產(chǎn)權(quán)。因此，不同形式的車位，在稅務(wù)處理上，采取不同的核算方式。

一、屬于地下人防工程車位稅務(wù)處理

地下人防工程，是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)常碰到的一個(gè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)公司會計(jì)人員的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。

人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八條。）

對于開發(fā)公司來說，人防工程的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性的特點(diǎn)。根據(jù)《人民防空法》第二十二條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”同時(shí)，根據(jù)《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字?１９８４?９號）：“

三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修建。”

開發(fā)公司可以選擇的只能是修建人防工程，還是繳納異地建設(shè)費(fèi)。根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知》（計(jì)價(jià)格?2000?474號）：“

二、對按規(guī)定需要同步配套建設(shè)，但確因下列條件限制不能同步配套建設(shè)的，建設(shè)單位可以申請易地建設(shè)。”當(dāng)然了，如果要修建人防工程的，從節(jié)約成本的角度來說，開發(fā)公司盡量選擇物資掩蔽的地下人防，盡量避免修建人員的地下人防。

在房屋測量和銷售的時(shí)候，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”從中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面積當(dāng)中，當(dāng)然是無法正常對外銷售的。

目前，人防工程的所有權(quán)有一定的爭議。通常，有三種意見：

1、國家所有：根據(jù)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財(cái)產(chǎn)”，同時(shí)各地方也有相類似的規(guī)定，例如《大連市人民防空管理規(guī)定》第二十條：“人民防空工程使用人應(yīng)向人民防空主管部門申領(lǐng)人防工程使用證，按規(guī)定簽訂使用協(xié)議書。”在實(shí)際操作中。開發(fā)商在竣工后也需要將人防工程移交給當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T，當(dāng)然大多數(shù)又簽訂了使用協(xié)議書，租了回來。

2、開發(fā)單位所有：根據(jù)《人民防空法》第五條：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。” 人防工程沒有包含在商品房的面積當(dāng)中，也就不歸業(yè)主所有。投資者當(dāng)然就是開發(fā)單位了。

3、業(yè)主全體所有：根據(jù)《物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”同時(shí)，由于開發(fā)單位通常將人防工程的成本放在了整個(gè)銷售項(xiàng)目的成本當(dāng)中，相當(dāng)于全體業(yè)主購買了人防工程的投資。同樣根據(jù)《人民防空法》第五條，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。

從目前的實(shí)踐來看，國家所有說占據(jù)主動(dòng)。當(dāng)時(shí)由于防空工程的特殊性，無論是開發(fā)單位和業(yè)主都不可能擁有完全的所有權(quán)，因此傾向于國家所有，只不過是由開發(fā)單位回租使用而已。下面的相關(guān)稅收都按照國家所有說來進(jìn)行處理。

1、人防成本所得稅扣除

對人防工程費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)只有兩種選擇：自建或繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，既然繳納人防費(fèi)就可以進(jìn)入成本，那么自建的成本理應(yīng)在所得稅前扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)?2006?31號）“（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”

人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、報(bào)竣等工作都需要當(dāng)?shù)氐娜朔啦块T進(jìn)行監(jiān)督，竣工后無償移交給人防部門。在實(shí)際工作中，往往無法

單獨(dú)核算，需要計(jì)算分?jǐn)側(cè)朔拦こ痰某杀荆瑓R總后并入到整個(gè)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施中，在所得稅前進(jìn)行扣除。

2、出租時(shí)的營業(yè)稅

人防工程移交后，通常開發(fā)單位提出申請，簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，會將人防工程回租過來。這時(shí)候進(jìn)行適當(dāng)改造，大都改造成地下車庫，然后對外轉(zhuǎn)租。因?yàn)樗袡?quán)性國家，因些只能對外租賃處理，簽定租賃合同，即使簽訂使用合同，也應(yīng)視同租賃合同處理，大都是一次**納租賃款。

對于這部分租金的收入，不能按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目來走，應(yīng)按照租賃業(yè)的稅目來走。理由如下：

（1）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)［1995］076號）“

五、關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)征稅問題單位和個(gè)人將承租的場地，物品，設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。”

（2）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函[2005]83號）“

一、對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。”

營業(yè)稅的納稅時(shí)間，由于是一次性收款，根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）“

五、單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金

等，下同），其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。”可以按照會計(jì)方面的規(guī)定，分期納稅。但由于所得稅方面的要求，以及實(shí)務(wù)中的處理習(xí)慣，還是建議在收到與收款的時(shí)候，一次性繳納營業(yè)稅，以避免麻煩。

人防車位出租，在發(fā)票使用上應(yīng)使用服務(wù)業(yè)發(fā)票，而不是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

3、出租時(shí)的所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，就是說在按照合同規(guī)定收到款項(xiàng)的時(shí)候一次性確認(rèn)為收入。同時(shí)，將支付給人防部門的租金和改造的費(fèi)用配比扣除。

4、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令[1988]第11號）財(cái)產(chǎn)租賃合同，按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。注意，按照合同總金額一次**納。合同未到期解除合同的，印花稅不作調(diào)整。

5、房產(chǎn)稅

2005年12月31日以前，根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋

和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]8號）第十一條：“為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。”

2006年1月1日起，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號），明確規(guī)定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

人防部分由地產(chǎn)公司自己使用，不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，因?yàn)槭堑禺a(chǎn)公司從人防辦承租的，當(dāng)然人防不屬于地產(chǎn)公司資產(chǎn)，在賬上也沒有體現(xiàn)。如果開發(fā)公司將人防部分對外轉(zhuǎn)租，對于轉(zhuǎn)租相關(guān)的房產(chǎn)稅，目前國家沒有統(tǒng)一明確的政策，各地對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征稅規(guī)定各有不同，大約有三種：

（1）、對于轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅；

（2）、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金全額收入按綜合稅率繳房產(chǎn)稅；

（3）、發(fā)生轉(zhuǎn)租，由轉(zhuǎn)租人按租金差額收入按12%繳房產(chǎn)稅。

根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，以及各地的主流做法，還是認(rèn)為轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅：

（1）、根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。開發(fā)公司

既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此不是納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。

（2）、根據(jù)《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地?1996?42號)規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。現(xiàn)對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，決定本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行。”

（3）、《成都市地稅局關(guān)于房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅若干問題的解答》(成地稅發(fā)[1994]第8號)規(guī)定，對轉(zhuǎn)租房屋的轉(zhuǎn)租人，因產(chǎn)權(quán)不屬轉(zhuǎn)租人，對轉(zhuǎn)租人所得的租金收入，不應(yīng)再征房產(chǎn)稅。

（4）《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》大地稅函［2006］149號第三條規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋是否征收房產(chǎn)稅問題：對轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。因此，開發(fā)公司轉(zhuǎn)租不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但建議同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，進(jìn)行確認(rèn)。

6、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

由于轉(zhuǎn)租人防工程沒有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也沒有轉(zhuǎn)讓建筑物的所有權(quán)，因此不涉及土地增值稅。

二、擁有所有權(quán)的車位稅務(wù)處理

對于由地產(chǎn)公司開發(fā)擁有所有權(quán)的車位，對外銷售時(shí)不管是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，都應(yīng)按銷售進(jìn)行處理，在發(fā)票使用上應(yīng)開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在稅種稅率上跟銷售住宅等開發(fā)產(chǎn)品一樣處理。

以上是個(gè)人對車位稅務(wù)處理的愚見，希望大家提出寶貴意見，共同談?dòng)憽Ｉ鲜鰞?nèi)容參考了網(wǎng)上相關(guān)資料。

一、地下車位應(yīng)首先明確：由人防設(shè)施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸人防部門，此部分成本應(yīng)從總成本中扣除，分?jǐn)偟戒N售或自用部分的開發(fā)成本中，做為公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偝鋈ィ虼耍谪?cái)務(wù)帳上不體現(xiàn)這一部分成本。如果將此銷售出去，實(shí)為租賃業(yè)務(wù)，營業(yè)稅稅率是5%。但是，人防設(shè)施一般為地產(chǎn)公司從人防辦租賃的，由于人防辦屬于免稅部門，此項(xiàng)業(yè)務(wù)房產(chǎn)稅上是否為轉(zhuǎn)租行為？存在爭議，各地尚未統(tǒng)一，轉(zhuǎn)租行為，房產(chǎn)稅是免稅的，但問題是人防辦是免稅部門。

二、不論地下及地上車位如果能夠辦理產(chǎn)權(quán)的，與開發(fā)產(chǎn)品核算

一致。通常情況下對于車位，有些地區(qū)只能對整個(gè)車位辦理一個(gè)大產(chǎn)權(quán)，但是對于出售每一個(gè)車位不能辦理產(chǎn)權(quán)（有的城市可以辦理），如果是這種情況，整個(gè)車位大產(chǎn)權(quán)歸地產(chǎn)公司，對外出售的是使用權(quán)，在財(cái)務(wù)上，這部分開發(fā)成本應(yīng)做為固定資產(chǎn)核算，出售使用權(quán)時(shí)，適用的營業(yè)稅稅目及發(fā)票使用上難以確定，稅率不存在問題。土地增值稅不繳納，因?yàn)槌鍪鄣牟皇钱a(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)稅應(yīng)從價(jià)計(jì)征。由于營業(yè)稅稅目不知如何確定，發(fā)票的使用上存在問題，如果開具的是資產(chǎn)類發(fā)票，購買方如果是企業(yè)將不能予以一次性費(fèi)用化處理，同時(shí)由于沒有產(chǎn)權(quán)，即使是分期費(fèi)用性處理也存在障礙。

三、對于地面車位等不屬于開發(fā)產(chǎn)品及產(chǎn)權(quán)不歸地產(chǎn)公司的資產(chǎn)，面臨的稅務(wù)問題，是否應(yīng)界定為租賃行為，實(shí)際上為讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而不是提供服務(wù)，個(gè)人認(rèn)為認(rèn)定租賃處理比較公允。當(dāng)然帳外處理這樣的問題將不會存在上述問題，特別是出售給個(gè)人的行為。以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)！

作者：段光勛