第一篇：合作開發稅務處理

四種合作建房模式的營業稅處理案例

合作建房，是指由甲方提供土地使用權，乙方提供資金合作建房的模式，目前的合作建房主要有四種模式，我們分別舉例來論述營業稅的處理辦法，給大家提供一個思路，由于本文屬于商榷性質，因此歡迎大家提出寶貴意見。

一、甲企業提供5000平方米的土地使用權，乙企業提供2000萬元資金并負責施工。雙方協議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。

分析：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第３２條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押．而第６１條第２款又規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

由此可見，房屋產權是離不開土地使用權的，沒有所謂的只擁有房產權而不擁有土地使用權的＂空中樓閣＂。

我們注意到國稅函發（１９９５）１５６號《國家稅務總局關于印發<營業稅問題解答之一>的通知》第十七條規定的合作建房有這樣一句話＂土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權．＂對照城市房地產管理法不難發現其中矛盾之處，即不擁有土地使用權的房屋是不可能有房屋所有權的，則根本談不上以房屋所有權與土地使用權來交換之舉。

為此在國稅函（２００５）１００３號《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》中規定：甲方提供土地使用權，乙方提供資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房。

無獨有偶的是我們在國稅發（２００９）３１號《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》中發現了類似的影子，３１號文第３６條有如下規定：企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，如開發合同或協議中約定向投資各方（即合作合資方）分配開發產品的，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額．如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

因此乙企業支付的２０００萬應視同甲企業的預收款項，而乙企業的建筑行為則可以理解為甲企業為建設單位,乙企業為建筑單位的承建模式．對甲企業銷售不動產營業稅在收到預收款時確認納稅義務發生時間，按５％的稅率計算銷售不動產營業稅２０００×５％＝１００萬元，而乙企業的建筑業營業額可以理解為乙企業先支付２０００萬的購房款，爾后由甲企業支付給乙企業用于承建房屋，乙企業按建筑業３％稅率申報繳納營業稅，新營業稅暫行條例實施細則第２５條規定：納稅人提供建筑業或租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義 務發生時間為收到預收款的當天，因此乙方應當在與甲方簽訂合同時即確認建筑業應稅義務發生．申報交納建筑業營業稅２０００×３％＝６０萬元。

甲方在建成后又出售的５０％部分應當按照銷售不動產征收營業稅８００×５％＝４０萬元。

二、甲方將土地使用權出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。分析：如例一所分析的那樣，乙方出資的１０００萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預付租金，根據新營業稅暫行條例實施細則第２５條規定：納稅人提供建筑業或租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，因此對甲方應當在建筑工程開工時視同收到租金，按服務業中的租賃業征收營業稅１０００×５％＝５０萬元．而乙方則根據與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據國稅函發（１９９５）１５６號《國家稅務總局關于印發<營業稅問題解答之一>的通知》第七條規定，如果乙方承包建筑安裝工程業務，無論其是否參與施工，均應按建筑業稅目征收營業稅，如果乙方不與建設單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，對乙方此項業務按服務業稅目征收營業稅。

因此如果屬于前者，乙方按照１０００萬元的總承包額減去分包額后余額作為建筑業營業稅的計稅依據，如果屬于后者，則只按從甲方取得的委托代理費作為服務業營業稅的計稅依據。

三、甲方以土地使用權10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業當年委托其他建筑單位共新建標準、質量均相同的住宅用戶500套，當年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權。

分析：根據《國家稅務總局關于印發<營業稅稅目注釋>（試行稿）的通知》規定：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅．因此甲方以土地使用權入股行為不屬于營業稅征稅范圍。當年合營企業銷售的４００套房屋，共計銷售額６４００萬元，按銷售不動產征收營業稅６４００×５％＝３２０萬元。

對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產后以現金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產抵償應付的股利，因此應當對合營企業對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定營業稅計稅依據，征收銷售不動產營業稅（５＋８）×１６×５％＝１０.４萬元。

四、甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房，協議規定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。

分析：根據國稅函發（１９９５）１５６號《國家稅務總局關于印發<營業稅問題解答之一>的通知》第十七條規定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅。

因此應當對甲方按轉讓無形資產征收營業稅２００×５％＝１０萬元，對合營企業按銷售不動產征收營業稅１０００×５％＝５０萬元。但是我們注意到２００５年修訂、２００６年１月１日開始執行的《中華人民共和國公司法》第３５條規定：有限責任公司股東按照實繳的出資比例分取紅利，但全體股東約定不按照出資比例分取紅利的除外；第１６７條規定：股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規定不按持股比例分配的除外。因此我們認為隨著新修訂公司法的執行，對于甲方按照公司章程約定取得的不按照出資比例或持有股份進行分配的紅利股息是否也應認同為以不動產投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，而不予征收營業稅呢．因為甲方和乙方在組建合營企業后事實上存在著共同承擔投資風險的事實，甲方不會因為章程約定取得固定收入而不承擔公司破產的風險。

營業稅:解讀合作建房之營業稅繳納 l

一、關于合作建房的文件規定

1.《國家稅務總局關于印發<營業稅問題解答（之一）的通知>》（國稅函發[1995]156號）文件第十七條規定，“問：對合作建房行為應如何征收營業稅？

答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

（二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業-租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

1）房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。

2）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。

3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。因此，對合營企業的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。”

2.《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號）文件規定，“鑒于該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務總局關 于印發<營業稅問題解答（之一）>的通知》（國稅發[1995]156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。”

二、解析

（一）“合作建房”概念

稅法上的合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金。雙方都提供資金共同建房，不屬于營業稅文件中所指的“合作建房”概念。

（二）合作開發形式

將156號文件中兩種合作方式五種分配形式進行分解，歸納如下幾種形式：

1、甲方提供土地使用權，乙方提供資金，以雙方的名義進行合作建房。建成后按照約定比例進行分配。

點評：該種形式對內按照合同約定的投資比例共同經營、共擔風險、共享利潤，對外共同互負連帶責任。

納稅要點：雙方各自房屋對外出售時，按照“轉讓不動產”稅目繳納營業稅。

2、甲方提供土地使用權，乙方提供資金，以甲方的名義進行合作建房。建成后按照約定比例進行分配。[即國稅函[2005]1003號文的規定，是否屬于合作建房？]

點評：該種形式以合作開發為名，實為吸收開發資金，不屬于國稅發[1995]156號文規定的合作建房。擁有土地使用權的甲方負責開發經營，并承擔風險；乙方并不加名，建成后享有按約定比例分配的房屋作為回報，所以乙方不承擔經營風險。

納稅要點：該種形式乙方提供的資金可以理解為甲方收取的預收款，根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條的規定，“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”，則甲方應在收到乙方提供的資金時，按照“轉讓不動產”稅目繳納營業稅。

3、甲方提供土地使用權，乙方提供資金，以乙方的名義進行合作建房。建成后按照約定比例進行分配。

點評：該種形式以合作開發為名，實為轉讓土地使用權。提供資金的乙方負責開發經營并承擔風險；甲方并不加名，建成后享有按約定比例分配的房屋作為回報，所以甲方不承擔經營風險。

納稅要點：該種形式甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。所以，甲方應按“轉讓無形資產”稅目繳納營業稅，乙方應按 “轉讓不動產”稅目繳納營業稅。

4、甲方提供土地使用權，乙方提供資金，以乙方的名義進行合作建房。一定期限后（若干年），乙方將土地使用權連同建筑物歸還甲方。

點評：該種形式名為合作建房，實為出租土地使用權。提供資金的乙方負責開發經營并承擔風險；甲方并不加名，在一定期限后擁有部分房屋所有權。

納稅要點：甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業－租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。

5、甲方提供土地使用權，乙方提供資金，成立項目公司，以項目公司的名義合作建房。建成后按照約定比例分配項目公司稅后利潤。

點評：該種方式以項目公司為經營主體，對外承擔經營風險。甲乙雙方按約定比例分配項目公司稅后利潤，風險共擔，利潤共享。

納稅要點：該種方式按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向項目公司提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對項目公司銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。

6、甲方提供土地使用權，乙方提供資金，成立項目公司，以項目公司的名義合作建房。建成后甲方按照銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤。

點評：該種方式名為項目公司建房，實為甲方轉讓土地使用權的行為。建房后，甲方按照銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤作為回報，并不對項目公司的利潤盈虧承擔風險、共享分配。

納稅要點：該種方式不屬于營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給項目公司的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對項目公司按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。

7、甲方提供土地使用權，乙方提供資金，成立項目公司，以項目公司的名義合作建房。建成后按一定比例分配房屋。

點評：該種方式以項目公司對外承擔風險，甲乙雙方以建成后的房屋作為回報，雙方都不對項目公司的利潤盈虧承擔風險、共享分配。

納稅要點：該種方式也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向項目公司轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則的規定核定。因此，對項目公司的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。

土地增值稅] 合作建房土地增值稅清算問題

合作建房，是開發商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一。利用該方式開發的房地產項目，如今已基本符合國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（財稅[2006]187號）所規定的清算條件。由于《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》及相關配套文件不夠細化，在清算實務中對于合作建房的判定仍存在一定問題。本文舉例對合作建房相關土地增值稅清算問題進行分析。

甲房地產開發公司（以下簡稱“甲公司”）與乙經濟開發公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂合作建房協議，共同開發A房地產項目，甲公司負責投入資金及全部開發活動，乙公司將其所有的土地使用權投入該項目，建成后乙公司分得30%的房產（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產。后經協商，乙公司將分得房產的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價款1200萬元，其余4000平方米商鋪自用，并開具轉讓土地使用權的發票給甲公司。

一、若乙公司只取得房屋自用，根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。因此，對乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產轉讓應首先按轉讓土地使用權計算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產當時的公允價值作為轉讓土地使用權的收入，再對轉讓的房產按轉讓舊房及建筑物征收土地增值稅。其公允價值可按財稅[2006]187號文件第三條第（一）款的要求確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。對甲公司來說，相當于用其建好的房產換取土地使用權，其應將分給乙公司房產的公允價值計入開發成本，并將該部分公允價值計入銷售收入。

二、若乙公司將土地使用權作價投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發該項目，根據財稅[2006]21號文件的規定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[1995]48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。所以，應將乙公司所獲取甲公司股份的協議價或評估價作為轉讓收入，按轉讓土地使用權計算其應繳土地增值稅。對甲公司來說，應將乙公司投入的土地協議價或評估價作為取得土地使用權的成本在清算土地增值稅時予以扣除。

三、若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產，如例中所述，乙公司得到1200萬元現金及4000平方米商鋪，根據財稅字[1995]48號文件的規定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現金應征收土地增值稅。在現行規定下，乙公司應進行如下處理：

（一）對于乙公司取得的現金部分，應按照配比原則，與取得土地使用權的成本配比計算土地增值稅。如乙公司獲取的房產公允價值為2000萬元，而該地塊土地使用權成本為1600萬元，在不考慮其他稅費的情況下，則允許扣除的土地使用權成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬元）。

（二）對于分得的房產部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對外銷售后再分別按轉讓土地使用權和銷售舊房繳納土地增值稅。

對于甲公司，應將分給乙公司的現金加上房產的公允價值作為取得土地使用權的成本計入扣除項目，同時將房產的公允價值作為銷售收入計算應繳納土地增值稅。

對于合作建房行為，應界定為非貨幣資產交換還是投資行為是進行土地增值稅清算處理的前提。若為非貨幣資產交換，則出地方按轉讓土地使用權給出資方處理；若為投資行為，則應將出資方支付的股權價值和貨幣資金之和在該項目的開發成本中扣除。出資方支付給出地方的現金視為投資對價差異，為土地使用權的公允價值大于雙方確定的股權價值的差額。界定基礎應看合作建房的協議，若出地方承擔項目開發的風險并享有開發利潤，應視為投資行為；若只是獲得固定面積的房產，不承擔風險收益的，則應界定為非貨幣資產交換。

從上述分析可以看出，對于合作建房進行商品房開發項目來說，土地增值稅清算涉及出地、出資雙方，計算過程復雜，容易產生稅企爭議，對出地方清算的后續管理存在困難，如出地方再轉讓分得房產時，很容易忽視對其轉讓土地使用權的清算，造成國家稅款流失。同時，很多房地產開發企業利用關聯方合作建房來逃避或延遲土地增值稅納稅義務，給該稅種的征管帶來困難

以土地投資入股的土地增值稅問題

讀了洪濤分析《稅務報》上關于土地增值稅的文章的貼子，內心不能平靜。古話說，“螳螂捕蟬、黃雀在后”，《稅務報》上文章的作者自然是蟬，但洪濤不過是螳螂，而本鑿從黃雀的地位看，他們的觀點都不正確！

我并不想證明誰對誰錯，只是想說：土地增值稅是一個半成品稅。

首先進行法理分析：

企業以土地投資入股，按《土地增值稅條例實施細則》規定，就有了納稅義務：

第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

從這條看，以投資形式轉讓土地房產使用權，是要計征土地增值稅的，或者說，是有納稅義務的。

為了眾所周知的原因——納稅需要資金和鼓勵投資——在投資方投資時，除了財稅［2006］21號文第五條涉及房開行為的規定外，所有以土地投資入股的行為，都按財稅字［1995］48號文第一條的規定，暫免征收土地增值稅。

引起大家爭議的是48號文第一條最后的一句：“對投資，聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”

爭議是：這時征收土地增值稅，誰是納稅人？

一種意見認為是被投資企業，因為只有它才能轉讓土地，而投資企業不能轉讓土地，只能轉讓股權；

二種意見認為是投資企業，洪濤所引《中國稅務報》上某篇文章的作者，持這一意見，但因為我一般不讀報，所以不太明白他們的理由。

本鑿認為，這兩種意見都不對。

這兩意見搞混了一個概念：納稅人。

土地投資時，土增稅的納稅義務人一定就是投資人，這是《細則》規定的！48號文只是“暫免”，并且規定了未來納稅時間，所以未來這一環節的納稅義務，依然是投資人。

48號文這一條的規定只是規定了這一環節納稅時間的變化，并不是轉移了納稅人。也就是說，當被投資人轉讓土地時，投資人就要履行自己的這一納稅義務，當然，此時，被投資人也要納自己的土地增值稅。

換句話說，土地再次轉讓時，其實是轉讓了兩次，一次是投資人，一次是被投資人，當被投資人轉讓土地時，投資人與被投資人都必須要進行各自的土地增值稅申報。

所以，問題真正的答案是這樣的，舉例說明：01年，A公司土地成本100，02年作價200投資于B公司，03年，B公司將土地以400轉讓。

02年時，A公司100萬增值額的納稅義務已確認，但卻按財稅［1995］48號文暫免了，個人認為，此時應確認為補貼收入（后話）。02年時，B公司轉讓了土地，形成了200的增值，這200的土地增值稅義務是B公司的，此時，AB公司都應該繳納各自的土地增值稅——A公司100萬算，B公司按200萬算。

公布答案：兩個企業都是納稅納稅人，各納各環節的稅。

如果土地增值稅采用固定稅率，則可以通過設計一種抵扣的方式處理，但因為采取了累進稅率，則無法這樣操作。

幾個地稅機關的文件認為，此時B公司的扣除為0,這顯然是錯誤的，但卻不失為一種方法，要求B公司從A公司取得扣除資料，以促成A公司完稅。

注意，如果此時B公司轉讓土地而A公司未轉讓股權，雖然此行為本身A公司沒有現金流入，但按48號文規定，A公司留在那里的土地增值稅義務，也要履行。所以，納稅需要資金原則并不是絕對的，用一句世故的話說，就是“允許是人情，不許是道理。” 如果我是總局的老師，我一定會教他們這樣出個文件： 關于加強以房地產投資暫免征收土地增值稅管理的通知 國×函［2010］888號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方××局，揚州××進修學院：

財×字［199×］4×號《××部 國家××總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》下發以來，各地稅務機關在貫徹執行中，對第一條關于以房地產投資的土地增值稅暫征收工作中，出現標準不統一的問題，增加了稅企認識分歧，經研究決定，就執行財×字［199×］4×號文第一條，作如下規定：

企業以房地產進行投資、聯營，凡符合財稅字［199×］4×號文、財稅［200×］2×號文規定，暫免征收土地增值稅的納稅人，應按土地增值稅清算程序的規定，完成土地增值稅清算，憑投資協議及相關評估資料，報主管地稅機關備案，暫免征收土地增值稅。

被投資、聯營企業對上述房地產再轉讓時，應通知投資企業繳納該房地產暫免之土地增值稅，并憑投資企業該投資房地產土地增值稅完稅證明復印件、投資企業主管稅務機關出具的《土地增值稅暫免征收稅款已納稅證明》（見附件），作為土地增值稅扣除憑證，按投資企業確認的投資收入額扣除。凡不能取得上述憑證者，該房地產土地增值稅扣除額一律以0元計算。

投資企業在被投資企業轉讓該投資房地產前進行稅務注銷程序者，應于注銷清算前補繳暫免的土地增值稅。

[土地增值稅] 以土地投資入股再轉讓時扣除項目金額如何確定的爭議意見

A企業是一家藥業集團，于2009年10月以600萬元的價格取得一處土地的土地使用權。同年12月，A企業將該土地使用權作價800萬元投資于一家制藥公司B企業，取得了B企業20%的股權。2011年8月，B企業將該土地使用權（該土地未開發）以900萬元的價格出售，那么該轉讓環節B企業計算土地增值稅扣除項目金額如何確定？

為方便起見，以下討論計算土地增值稅的扣除項目金額時，只考慮轉讓土地的收入和成本，不考慮營業稅等其他可扣除的稅費，同時，也不考慮以土地投資、轉讓行為涉及的其他稅費。

觀點一認為，根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。被投資的B企業取得土地使用權的實際代價是A企業投資入股時的土地使用權作價金額800萬元。那么B企業計算土地增值稅時扣除項目金額為800萬元。

觀點二認為，A企業將該土地使用權作價入股對B企業進行投資，當土地使用權轉讓給B企業時，享受財稅字[1995]48號文稅收優惠政策，暫免征收土地增值稅。而B企業現將該土地使用權再轉讓，其當初的投資性質已改變，所以不應享受稅收優惠。因此，B企業轉讓該土地使用權時扣除的成本應為A企業取得該土地使用權時所支付的價格，即600萬元。

觀點三認為，根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號）的規定，在計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。因此以土地使用權投資的，被投資的B企業將該土地使用權再轉讓，不能提供取得土地使用權所支付的地價款憑證，那么在計算土地增值稅時不能扣除土地成本，即本例中扣除項目金額為零。

您贊同哪種觀點？亦或您有其他不同的觀點？請詳細闡述。

觀點一：贊同第二種觀點

中國稅網特約研究員 樊劍英：筆者贊同第二種觀點，第二種觀點體現了稅收優惠以及不符合稅收優惠的情形的補征措施，實務中具體應用也許還會有不同的操作方式。

基本政策規定：財稅字[1995]48號文第一條規定關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號，以下簡稱“財稅[2006]21號”）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

本案例所討論的情形應與財稅[2006]21號所規定情形不符，不涉及房地產投資與開發，第一個環節為以土地作價入股環節，第二個環節為土地出售轉讓環節。所以僅按照財稅字[1995]48號規定理解執行即可，第二個環節征收土地增值稅是必然的，唯一有疑問的是土地扣除項目金額的確定，第一個環節是否征稅也間接影響第二個環節的土地扣除項目金額的確定。

在第一個環節中，以土地作價入股進行投資，暫免征收土地增值稅應無異議。有異議的是“暫免”二字在此是否還有特別的意義？筆者認為，如果被投資企業所吸收投資入股的土地完全是自用，沒有發生后續轉移，則第一個環節的投資轉讓行為可以繼續免征土地增值稅。如果被投資企業所吸收投資入股的土地發生再次轉移，則第一個環節的“暫免”二字則當作為“開始征收”來理解。具體可以如下操作。

第一種方式：A企業按200（800－600）萬元的投資作價增值額計算繳納土地增值稅。由于在投資環節，A企業已對土地使用權投資確認收入，被投資企業B再轉讓時，A要繳納投資環節的土地增值稅，則B企業應以投資價格作為取得土地使用權金額據以扣除。所以B企業按照800萬元作為土地扣除項目成本，以100（900－800）萬元的增值額計算繳納土地增值稅。

第二種方式：土地發生轉移再追溯A企業投資行為應交土地增值稅會產生兩個納稅主體和兩次納稅，不利于稅收管理，因此可將兩次增值額合并處理。即A企業投資作價增值額不計算繳納土地增值稅；B企業按照600萬元作為土地扣除項目成本，以300（900－600）萬元增值額計算繳納土地增值稅，就是說B企業的扣除項目只能按照該土地最初取得的初始價值作為計稅基礎，如果該土地為劃撥用地，或者初始取得沒有合理票據，則可以避免以投資作價名義人為增加土地增值稅扣除項目的避稅行為。

觀點二：從現行政策看觀點三是正確的，但從合理性上講還是支持觀點一

中國稅網特約研究員 趙新貴：筆者認為，從現行政策看，觀點三是正確的，但從合理性上講，筆者還是支持觀點一。

一、從現行政策看，被投資企業將股東投入的土地再轉讓之所以扣除項目應為0，主要是現行法規對土地增值稅扣除項目的憑證要求。財稅字[1995]48號文第十條規定，對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。同時，根據國稅發[2009]91號文第十二條，土地增值稅清算時納稅人應提供取得土地使用權所支付的地價款憑證。該文第二十一條又規定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。從以上規定可以看出，土地增值稅清算時，對于土地使用權，必須要提供支付地價的憑據，否則不得扣除。而被投資企業轉讓股東投資入股的土地，由于不能提供支付地價的憑據，因而該土地使用權的扣除金額應為0。

二、盡管從現行政策上分析，筆者認為此項業務土地使用權的扣除金額應為0，但從合理性上來講，筆者認為應以企業接受投資時股東投資的土地作價金額為扣除金額才是合適的。

1、財稅字[1995]48號文規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。這是國家對投資的一項鼓勵政策。以后被投資企業將上述房地產再轉讓而征收土地增值稅時，如果該土地使用權的扣除金額為0，這種鼓勵政策反而成了一種懲罰；而如果該土地使用權的扣除金額為投資者取得該土地使用權時所支付的價格，這樣處理看似合理，但實際上是將投資者享受的優惠轉嫁到被投資企業，這對被投資企業的其他投資者是不公平的，同時由于土地增值稅采用累進稅率，這樣的處理甚至比投資者與被投資者分別各自計算繳納土地增值稅的稅負還要高。另外，這樣的操作也有不可行性，因為如果原來的股東后來將股權轉讓，甚至原來的投資者以后不存在了，又如何確定原投資者取得該土地使用權時所支付的價格？

2、財稅[2006]21號文第五條“關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題”規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。這一政策實際上是對房地產炒作的一種限制。但這里我們可以看出，投資者或者被投資者從事房地產業，無論是投資者還是被投資者，其在計算土地增值稅時均可分別以購入價和投資作價扣除，在本題中，投資者與被投資者總的增值額為300；而如果投資者與被投資者均不從事房地產業，如果被投資企業土地使用權的扣除金額為0，則其增值額為900，即使以投資者取得該土地使用權時所支付的價格為扣除金額，被投資企業的增值額也為300，而正象我們上面分析的，由于土地增值稅采用累進稅率，這樣被投資者計算繳納的土地增值稅也要高于投資者與被投資者分別計算繳納的土地增值稅。本來一項對企業投資行為的鼓勵政策，反而使納稅人承擔更高的稅負，這顯然是不合理的。觀點三：贊同第二種觀點

中國稅網網友 鄒勝：筆者贊同第二種觀點。

眾所周知，房地產市場共分為三級：一級市場是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；二級市場是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場；三級市場是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。

而土地增值稅是對單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物產生的增值額征收的一項稅款，而國家作為土地所有者出讓土地使用權并不納稅，所以土地增值稅實際上只是對房地產二、三級市場中產生的增值進行計征，所以不扣除國家地價收入金額是不正確的。

本案中，A企業支付給國家的地價款是應當扣除的。該宗土地使用權自國家以600萬元出讓起至B企業以900萬元對外轉讓止實際只在房地產二、三級市場累計增值300萬元，故只對這300萬元計算繳納土地增值稅。即B企業轉讓該土地使用權時扣除的成本應為A企業取得該土地使用權時所支付的價格，即600萬元。觀點四：應按舊房及建筑物的評估價格和與轉讓房地產有關的稅金以及財政部規定的其他扣除項目等作為扣除項目

中國稅網網友 章建良：筆者分析：對所投資、聯營B企業轉讓投資、聯營者A企業作價投資入股的房地產時，筆者認為應按舊房及建筑物的評估價格和與轉讓房地產有關的稅金；以及財政部規定的其他扣除項目等作為扣除項目。

從以房地產作價投資入股行為上看，該投資、聯營者將房地產作價投入到所投資、聯營企業，擁有該企業的股權或者股份并與所投資、聯營企業共同利潤分配，共同承擔投資風險的行為。在投資過程中，雖然使投資、聯營者的房地產所有權發生變更，但并沒有出售或者以其他方式有償轉讓房地產的行為。因此，投資入股的房地產作價，只是作為用以衡量確認投資、聯營者占有所投資、聯營企業股權份額大小標尺而已；其投資入股時的房地產作價金額，并不是所投資、聯營企業取得該房地產支付的成本、費用。因此，筆者認為上述第一種觀點中被投資的B企業取得土地使用權的實際代價是A企業投資入股時的土地使用權作價金額800萬元，是不妥的。

根據《土地增值稅暫行條例》第六條的規定，土地增值稅的扣除項目，都是以取得房地產支付的成本、費用等價款和法定的扣除項目作為計征土地增值稅的扣除項目。根據稅收法定主義原則可以確認，所投資、聯營企業再次轉讓投資、聯營者定價投入的房地產的扣除項目應為：舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目等。假如所投資、聯營企業將投資、聯營者作價投資的房地產再轉讓，以投資環節的作價作為扣除項目，那么將違反《土地增值稅暫行條例》第六條的有關規定。其在實踐中將產生不繳或少繳稅款。

因此筆者認為所投資、聯營的房地產再轉讓，應按舊房及建筑物的評估價格和與轉讓房地產有關的稅金；以及財政部規定的其他扣除項目等作為扣除項目才能符合稅收法定主義原則。

觀點五：同意第一種觀點

中國稅網網友 徐子偉：筆者同意第一種觀點，我們來進行如下法理分析：

（1）《土地增值稅條例實施細則》第二條的規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

從這條看，A企業以土地使用權作價800萬元投資入股，以投資形式轉讓土地使用權，是有償轉讓房地產的行為，是要計征土地增值稅的，或者說，A企業此時是負有納稅義務的。

（2）財稅[1995]48號文規定：

一、關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題

對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

同時財稅[2006]21號文規定：

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

六、本文自2006年3月2日起執行。

也就是說，在投資方投資時，除了財稅[2006]21號文第五條涉及房地產開發行為的規定外，所有以土地投資入股的行為，都按財稅字[1995]48號文第一條的規定，暫免征收土地增值稅。但是，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

A企業以土地使用權投資于B企業時，土地增值稅的納稅義務人一定就是投資人A企業，這是《土地增值稅實施細則》第二條所明確規定的。財稅[1995]48號文第一條的規定只是規定了這一環節納稅時間的變化，并不是轉移了納稅人，并且規定了未來納稅時間，所以未來這一環節的納稅義務，依然是投資人A企業。

也就是說，當被投資人B企業轉讓所受讓的土地使用權時，投資人A企業就要履行自己的這一納稅義務，此時，被投資人B企業也要履行自己的土地增值稅納稅義務。

換句話說，當土地使用權再次轉讓時，其實是轉讓了兩次，一次是投資人A企業，一次是被投資人B企業，當被投資人轉讓土地時，投資人與被投資人都必須要進行各自的土地增值稅申報。

（3）根據上述文件的規定，2009年10月時，A公司200萬土地增值稅的納稅義務已確認，但卻按財稅[1995]48號文暫免征收；2011年8月時，B公司轉讓了土地，形成了100萬的增值，這100萬的土地增值稅義務是B公司的，此時，A、B公司都應該繳納各自的土地增值稅——A公司200萬計算，B公司按100萬計算。

（4）從稅務機關后續管理的角度來看，可采取如下方式：

1、2009年10月，A企業以土地使用權進行投資、聯營，符合財稅[1995]48號文、財稅[2006]21號文規定，暫免征收土地增值稅的條件，但應按土地增值稅清算程序的規定，完成土地增值稅清算，憑投資協議及相關評估資料，報主管地稅機關備案，暫免征收土地增值稅。

2、2011年8月，被投資企業B企業對上述房地產再轉讓時，應通知投資企業A企業繳納該房地產暫免的土地增值稅，并憑投資企業該投資房地產土地增值稅完稅證明復印件、投資企業主管稅務機關出具的土地增值稅納稅證明，作為土地增值稅扣除憑證，土地成本按投資企業確認的投資收入額扣除。

3、凡不能取得上述憑證者，按照國稅發[2009]91號文的規定，在計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除，即本例中扣除項目金額為零。觀點六：贊同第三種觀點

中國稅網網友 齊洪濤：筆者贊同第三種觀點。

國稅發[2009]91號文第二十一條第（一）款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。第（二）款規定：扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

國稅發[2009]91號第十二條規定了土地增值稅清算時納稅人應提供的資料，其中包括取得土地使用權所支付的地價款憑證。

對于以土地（房地產）投資的，“所投資、聯營的企業”再轉讓此土地（房地產）時，不能提供取得土地使用權所支付的地價款憑證，所以在計算土地增值稅時不能扣除土地成本。有省份認為此土地（房地產）成本為零，例如山東省地方稅務局《關于明確投資人股土地征收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通知》（魯地稅函[2004]30號）規定：納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產開發的，由于其取得該宗土地使用權時并無支付任何金額，故在轉讓該宗土地開發建設的房地產計算土地增值稅時，不得按照投資入股企業取得土地使用權時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金額予以扣除。

B企業再轉讓土地使用權計算土地增值稅時，不扣除土地成本情理上很難理解，但若扣除其成本卻沒有稅法依據。國家稅務總局在國稅函[2010]220號文件出臺前，曾有一個討論稿即：《國家稅務總局關于土地增值稅清算工作有關問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”）第五條規定：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定以外情形，以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，如果所投資、聯營企業將房地產再轉讓的，其房地產的扣除項目金額，按作價入股前投資、聯營方為取得土地使用權所支付的金額和舊房及建筑物再轉讓時由批準設立的評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，經稅務機關確認后，計算扣除項目金額。納稅人不能提供作價入股前投資、聯營方取得土地所支付金額合法有效憑證的，按投資、聯營方取得土地當年有關部門公布的基準地價確認；投資、聯營方取得土地當年有關部門尚未公布基準地價的，按有關部門公布的最接近年度的基準地價確認；納稅人既不能提供作價入股前投資、聯營方取得土地所支付金額合法有效憑證，又不能確定投資、聯營方取得土地的具體年份的，按有關部門最早公布的基準地價確認。當地沒有基準地價的，按相鄰地區同類同期基準地價確認。

而在國稅函[2010]220號文件正式出臺時，卻刪除了《征求意見稿》的第五條，以至于B企業扣除土地成本的政策依據不足。

綜上所述，筆者支持第三種觀點。

土地投資入股的稅收政策及問題淺析

近年，隨著房地產的開發熱潮，許多公司或個人經常采用一方出錢投資、一方以土地使用權投資入股（以下簡稱“土地投資入股”）成立公司的方式共同開發房產項目，來規避直接轉讓土地使用權的營業稅及相關稅收。本文就土地投資入股所涉及的稅收政策和可能存在的征管問題進行淺析，供大家參考。

第一部分：土地投資入股的涉及相關政策規定

一、投資環節

當公司或個人以土地投資入股時，投資者其涉及的稅收政策有：

一）、營業稅：

《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅【2002】191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。

二）、土地增值稅：

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅【1995】048號）第一條規定：

對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。三）企業所得稅：

《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發〔2000〕118號)規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。[梧蔭1]

《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定：企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。?

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。? [梧蔭2] 2008年以后，新法規定：企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務。

投資屬于非貨幣性資產交換，在具體執行時仍按國稅發〔2000〕118號文件規定在所得稅核算時要確認為資產轉讓所得。四）個人所得稅：

《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]319號）規定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不征收個人所得稅。[梧蔭3]

二、轉讓股權或企業兼并環節 一些投資者以土地投資入股后，往往會轉讓其擁有的股權或進行企業的兼并，其涉及的稅收政策有： 一）營業稅：

《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定：對股權轉讓不征收營業稅。

二)土地增值稅: 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅【1995】048號）規定：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。三）企業所得稅： 《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》規定：企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額。企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。

被投資企業對投資方的分配支付額，如果超過被投資企業的累計未分配利潤和累計盈余公積金而低于投資方的投資成本的，視為投資回收，應沖減投資成本；超過投資成本的部分，視為投資方企業的股權轉讓所得，應并入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。

四）個人所得稅：

《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》規定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規定征收個人所得稅，其‘財產原值’為資產評估前的價值。

三、房地產銷售、清算環節 在該環節，土地投資入股涉及的政策是被投資企業的企業所得稅和土地增值稅的成本核算及收回投資的所得稅。一）企業所得稅 成本列支的規定：

《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知[梧蔭4] 》規定：被投資企業接受的投資非貨幣性資產，可按經評估確認后的價值確定有關資產的成本。但企業整體資產轉讓的，轉讓企業取得接受企業的股權的成本，應以其原持有的資產的賬面凈值為基礎確定，不得以經評估確認的價值為基礎確定。接受企業接受轉讓企業的資產的成本，須以其在轉讓企業原賬面凈值為基礎結轉確定，不得按經評估確認的價值調整。

新《中華人民共和國所得稅實施條例》規定：通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。收回投資的規定：《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》規定：企業的股權投資所得是指企業通過股權投資從被投資企業所得稅后累計未分配利潤和累計盈余公積金中分配取得股息性質的投資收益。凡投資方企業適用的所得稅稅率高于被投資企業適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規規定的定期減稅、免稅優惠以外，其取得的投資所得應按規定還原為稅前收益后，并入投資企業的應納稅所得額，依法補繳企業所得稅。二）土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：計算增值額的扣除項目具體為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第一款規定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。三）個人所得稅：

《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》規定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規定征收個人所得稅，其‘財產原值’為資產評估前的價值。注：本文暫不考慮印花稅、契稅、城建等其它稅種。第二部分：相關得案例分析

甲公司有一塊土地，購進價1000萬，2008年10月份評估價1800萬元，沒有進行開發。甲公司現擬以兩種方式處理該土地：

1、投資入股乙房地產公司，共享利潤，共擔風險。

2、將土地使用權轉讓給乙房地產公司。

第一種方式，甲公司按土地評估價1800萬元投資入股乙房地產公司，共享利潤，共擔風險。

一、投資環節，甲公司的稅收處理：

一）營業稅： 0元。（不征收營業稅）

二）土地增值稅：270萬元（所投資企業從事房地產開發的，均不適用暫免征收土地增值稅的規定。）

甲公司投資入股乙房地產公司，應繳納土地增值稅。扣除項目金額1000萬元，增值額800萬元，增值額超過扣除項目金額50％未超過100％，適用土地增值稅稅率40％，應納土地增值稅：（1800－1000）×40％－1000×5％＝270萬元

三）企業所得稅：（略）要視同銷售貨物，以評估價并入收入年終匯算清繳。提示：

1、如果是2008年以前，根據國稅發〔2000〕118號文件)第三條第一款規定： 企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。

2、假如甲公司的土地變為是個人的話，則暫時不用交所得稅。

二、轉讓股權或企業兼并環節，甲公司的稅收處理（略）

甲公司假如轉讓其在乙房地產公司得股權，不需要繳納營業稅和土地增值稅，只需在股權轉讓時按轉讓價與實收資本的差額繳納企業所得稅。

三、房地產銷售、清算環節，乙房地產公司得稅收處理（略）：

1.企業所得稅方面可以該資產的公允價值1800萬元為計稅基礎。[梧蔭5] 2.土地增值稅清算只能按按土地原值1000萬元扣除。

值得提醒的是，土地增值稅的計稅成本（即扣除項目金額）不等于會計的入賬價值，也不等于企業所得稅的計稅成本無論甲公司是以按土地評估價還是以土地原值入股，乙公司這種通過收購股權的方式曲線拿地，將面臨土地評估增值的遞延稅收問題，即使甲公司在土地投資入股時已由甲公司繳納了土地增值稅，但乙公司未來銷售不動產后進行土地增值稅清算時，地價款仍按1000萬元原值計算，不能按投資入股時的評估價1800萬元計算增值額的扣除項目。[梧蔭6]

第二種方式，甲公司按評估價1800萬元將土地使用權轉讓給乙房地產公司。

1、應征收營業稅：（1800萬－1000萬）×5％＝40萬元

2、應繳納土地增值稅。扣除項目金額：1000萬元＋40萬元

（營業稅）＝1040萬元，增值額760萬元，增值額超過扣除項目金額50％未超過100％，適用土地增值稅稅率40％，應納土地增值稅：（1800萬元－1000萬元－40萬元）×40％－1040萬元×5％＝252萬元

3、土地使用權轉讓所得與其經營所得合并，由企業自行申報繳納企業所得稅。

乙公司未來銷售不動產后進行土地增值稅清算時，由于其土地使用權是購進的，可按1800萬元作為扣除項目金額計算。

（以上第一、二種方式所計算的稅費均未含城建稅、教育費附加、堤圍防護費、印花稅等稅費，計算土地增值稅時未含其他費用。）兩種方式比較，雖然以投資入股方式比直接轉讓方式可以少繳一道營業稅，但房地產項目開發后土地增值稅的高稅率以及其計稅成本（即扣除項目金額）的特殊規定，投資入股方式的總稅負可能比直接轉讓的還要高。

第三部分：目前以土地投資入股房地產公司存在的稅收漏洞和征管建議

一、加強審核和跟蹤管理，杜絕虛假的以土地投資入股房地產公司的行為

由于以土地投資入股房地產公司可以少繳轉讓土地使用權的營業稅，存在一定的避稅空間，因此采用“假投資真轉讓”的稅收策劃越來越多。那么，如何判斷“以土地投資入股”的真實性，杜絕虛假投資呢？

根據《公司法》和《中華人民共和國公司登記管理條例》的相關規定，以土地投資入股必須要辦理相關手續：

1、投資者必須辦理土地使用權的轉移手續 《公司法》

第二十八條規定：

以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。

2、被投資方要辦理變更注冊資本手續 《公司法》第二十九條規定：

股東繳納出資后，必須經依法設立的驗資機構驗資并出具證明 《中華人民共和國公司登記管理條例》第三十一條 公司變更注冊資本的，應當提交依法設立驗資機構出具的驗資證明，依照《公司法》設立有限責任公司繳納出資和設立股份有限公司繳納股款的有關規定執行；第三十二條公司變更實收資本的，應當提交依法設立的驗資機構出具的驗資證明，并應當按照公司章程載明的出資時間、出資方式繳納出資。公司應當自足額繳納出資或者股款之日起30日內申請變更登記。也就是說，如果投資者沒有在規定的期限內辦理其財產權的轉移手續，被投資方沒有在規定的期限內辦理變更注冊資本的手續，僅有一紙投資協議，投資者以土地投資的形式入股被投資方就是虛假的。投資者實質是土地轉讓行為，要按“轉讓土地使用權”征稅。

在實際征管過程中，建議征收部門在開具《房地產轉讓稅費征免證明》前，要預先通知管理部門審核或備案；證明開具后，管理部門要及時跟蹤管理，追蹤有關房地產公司是否辦了有關手續，確認其真實性。如果不真實，要按“轉讓土地使用權”征稅。

二、加強對投資者的核算清算，防止所得稅和土地增值稅的流失

根據稅法的規定，如果投資者是查賬征收企業，投資時不需預繳企業所得稅，其對外投資在年終匯算清繳以評估價并入收入統一核算；其土地增值稅在投資時只需預繳，其實際繳納的多少需回原企業進行清算確定。在實際征管過程中，由于政策把握不到位或征管脫節等原因，管理部門往往忽視對投資者企業所得稅和土地增值稅的管理。為防止稅款流失，管理部門要及時跟蹤管理，加強核算清算；對實際上賬冊不健全的無法核算的，要進行事后的核定征收。

另外，當投資項目結束，企業清算或投資者中途轉讓股權時，管理部門要加強投資清算所得或投資轉讓所得的審核，特別是對個人投資者個人所得稅的審核。

三、加強對被投資方房地產銷售、清算環節土地增值稅的計稅成本的審核，防止虛增成本。在未來被投資方土地增值稅清算時，計稅成本（即扣除項目金額）只能以土地原值扣除，這是管理部門不能忽視的。

四、加強稅法宣傳，輔導企業對投資入股稅收政策的正確了解和把握，防止個別中介機構對企業稅收策劃的誤導。目前，許多企業對投資入股稅收政策的還不甚了解，誤以為只需在過戶環節預繳土地增值稅，其它稅收可以免征。個別中介機構乘機誤導企業進行稅收策劃，利用投資入股方式轉讓土地使用權可以實現節稅。但綜上所述，用土地投資入股方式進行的稅收策劃實質上不但不能省稅，反而可能適得其反，造成稅款的多繳；如果是虛假的投資入股造成偷稅的，除了追稅罰款外，還會觸犯法律追究刑事責任。因此，我們應當加強稅法宣傳，輔導企業正確了解和把握對投資入股的稅收政策，保護企業，避免其對稅收策劃節稅的誤信。

第二篇：一般納稅人稅務處理

總結：

一般納稅人可以使用二種發票：

1、增值稅專用發票：價稅分離。

2、增值稅普通發票：如是手寫的普通發票，要按17%稅率分離提取增值稅。例：銷售貨物23400元，收到支票存入銀行

借：銀行存款 23400

貸：主營業務收入 20000

應交稅金-應交增值稅-銷項稅額 3400

注意：一般納稅人取得的是普通發票，是不能抵扣進項稅額的，但可以要求小規

模企業到其稅務局代開增值稅專用發票。

代開增值稅專用發票所需資料：

1、企業稅務登記證副本原件

2、企業公章、發票專用章

3、如客戶為外地企業還要提供一般納稅人資格復印件

4、代開發票需預繳的稅金

代開增值稅專用發票流程

1、填寫一式三份的代開發票申請表

2、到申報大廳

1）打印一式六聯的稅票

2）加蓋稅收征管小圓章

3）到工商銀行現金繳納，銀行窗口返給一聯和第六聯

4）將第一聯復印

5）將稅票第六聯返給打印稅票窗口

3、攜帶資料到辦稅大廳代開發票窗開據

4、開據一式四聯的增值稅專用發票，0.9元，并打印收據，有存根聯

銷售方丟失增值稅專用發票

丟失空白未開具的增值稅專用發票的：

1、按規定程序向銷售方當地主管稅務機關、公安機關報失，接受稅務機關處罰

2、由主管稅務機關代收取“掛失登報費”，并將丟失專用發票的納稅人名稱、發票份數、子軌號碼、蓋章與否等情況、統一傳（寄）中國稅務報社等稅刊雜志上刊登“遺失聲明”。

購貨方丟失增值稅專用發票

1、如果丟失前已經認證相符的，購買方憑銷售方提供的相應專用發票記賬聯復印件及銷售方所在地主管稅務機關出具的《丟失增值稅專用發票已報稅證明單》經購買方主管稅務機關審核同意后，可作為增值稅進項稅額的抵扣憑證。

2、如果丟失前未認證的，購買方憑銷售方提供的相應專用發票記賬聯復印件到主管稅務機關進行認證，認證相符的憑該專用發票記賬聯復印件及銷售方所在地主管稅務機關出具的《丟失增值稅專用發票已報稅證明單》，經購買方主管稅務機關審核同意后，可作為增值稅進項稅額的抵扣憑證。

第三篇：固定資產稅務處理

購買汽車相關費用的入賬

1、汽車價款和車輛購置稅計入“固定資產”科目。

2、工本費、牌照費等全部計入“管理費用--汽車費用”科目。

3、汽車折舊年限按稅法規的4年，殘值率5%。

4、可以采用平均年限法提折舊。

年折舊額=固定資產原值*（1-殘值率）/折舊年限

月折舊額=年折舊額/12

5、折舊在固定資產入賬的下月開始提取。

借：管理費用--折舊費

貸：累計折舊

公司貸款買車會計分錄怎么做？利息是計入財務費用還是固定資產？

借：固定資產

貸：銀行存款

短期借款

貸款購車應將利息計入財務費用

車輛保險費進哪個科目?會計分錄如何?

最佳答案

車輛保險費進管理費用

會計分錄

借：管理費用—保險費

貸：銀行存款(或現金）

其他問題

一

車輛保險費應計入：管理費用—保險費

繳納時的分錄：

借：管理費用—保險費

貸：銀行存款

二

車輛保險，先做待攤費用

借 待攤費用

貸 銀行存款等

然后在保險期內分月攤銷，分錄為

借 費用類科目

貸 待攤費用

費用類科目的選擇，按車輛使用部門劃分，用于老板用車或者辦公室的，計入管理費用，用于銷售部門的，計入營業費用，用于車間的，計入制造費用。

三：

借 待攤費用－車保險

貸 銀行存款／現金；

借 管理費用－車保險

貸 待攤費用－車保險（每月攤銷）．

四

借：管理費用—保險費

貸：銀行存款

如果我公司購入一輛車500000元，車輛購置稅30000元，代檢費3000元，牌照費175元，車輛保險費20000元，車船使用稅12元，養路費180元

載自“ http://zhidao.baidu.com/question/2174149.html”

會計分錄：借：固定資產530000 貸：銀行存款530000

借：管理費用23367 貸：現金23367

1、車輛的購買原值和車輛購置稅計入固定資產

2、保險費、路橋費辦牌及代理費、牌照費、車船使用稅等計入期間費用。

本公司購一輛新車自用（送貨），會計分錄如何編制？

1.公司新車不含稅價格82735.04元，增稅14064.96元 開票日期11/22

2.拍照價格是54000元 手續費100元 開票日期12/22（與新車開具的票據期間不一致如何進行折

舊）

3.車輛購置稅 8273元 開票日期12/25

4.車輛使用稅 38元

5.汽車裝修 1090元

6.辦證服務費 1000元

請問

1.會計分錄如何做（詳細）

2.什么時候進行固定資產折舊 會計分錄如何編制 折舊年限是幾年，殘值率是多少（拍照和車輛購置

德時間不一致如何進行核算）

問題補充：+)7.a.繳納07版機動車輛商業保險 3179.84元 b.機動車交通事故責任強制保險190元（其實發票上金額為1190元 但繳險的時候就支付樂190元）以上用支票支付共計3369.84元 ****會計

分錄如何編制？

答案一：

1．借:固定資產-運輸設備96800(購車費用)

貸:銀行存款(現金)96800

2.借:固定資產-運輸設備54100(辦理車輛牌照費用)

貸:銀行存款(現金)54100

3.借:固定資產--運輸設備(車輛購置稅)

貸:銀行存款(現金)8273

4.借:管理費用-車輛使用稅38 管理費用-車輛費用1090 管理費用-車輛費用1000 貸:銀行存款(現金)2128

你元月份開始折舊吧,因為雖然你的車是11月份買的,但是牌照是12 份辦的你應該12月份才使用的,折舊年限是5年,殘值率是10%

開票時間不一置就分時間記入固定資產原值就行了

5.繳納的保險費可計入固定資產原值攤銷

答案二：

1.82735.04+14064.96+54000+8273=159073

100+38+1090+1000=2228 2.借固定資產159073

管理費用2228 銀行存款161301

3.有牌照才好用,就取牌次月開始提吧,折舊年限建議5年,殘值率5%

4.保險都借預付賬款,然后在保險期內按月分攤到管理費用

以上答案不知道哪個是對的關于汽車計提折舊的問題

我公司是一家新建私營企業，老板有四部汽車--霸道41萬；三菱25萬；保時捷170萬；海馬14萬。四部車都入了固定資產共計250萬元。請會計高手幫忙給算一下應該計提多少折舊額？折舊率是多少？折舊法該用哪一種方法？我想用年限法計提，但不知年限是多少？殘值率是多少？或者會計前輩可以告訴我稅法統一規定汽車的年折舊率是多少？如何查找有關的資料？提前謝謝了！

問題補充：霸道、三菱是頂賬回來的，以公司名義入的帳。保時捷、海馬下的是老板和老板娘的名

字。這樣是否均不可以入固定資產賬？

最佳答案：

1、稅法對固定資產的使用年限作了明確的規定：房屋建筑物20年；機器設備10年；運輸起重設備（包括各種汽車）、電子設備和 其他設備5年。

2、在計算固定資產折舊的原值時外資企業允許扣除10%的殘值，其他的內資企業一律要按照5%扣

除殘值。

3、固定資產折舊 的方法一律要采用平均年限法既直線法。

4、你單位老板的汽車如果都在企業固定資產的 帳上，計提折舊額計算如下：

以霸道車為例：原值41萬，計算折舊的原值38.95萬（41*95%），年折舊額7.79(38.95/5）；月

折舊額6491.67(77900/12）。

5、計提折舊的會計分錄：

借：管理費用或營業費用（商業）－折舊6491.67

貸：累計折舊6491.67

答案二：

通用設備中運輸設備折舊年限是6-12年，殘值率是5%，都是新車就按這個提。

答案三：

1、車輛必須是你們公司名下的，不能是你們老板私人名下的，否則不能做為公司固定資產入帳。

2、按稅法規定，小車折舊年限為5年，殘值率，內資企業5%，外資企業10%。每個月車輛折舊額

=車輛原值*（1-殘值率）/5/12

答案四：

我們單位(私營)也剛有小車進固定資產,包括價+稅+費一共是10.86萬元,9月買的,11月才入賬,所以11月做分錄:借:固定資產_汽車 108600,貸:現金 108600.因本月增固定資產,下月才可提折舊,所以這個月不能做折舊.折舊額是這樣算的:5%的凈殘值應去掉,分5年折舊.12月提折舊為:108600*(1-5%)*1/5/12,提折舊

時分錄如樓上

你們單位只要把所有的購車費用加在一起,用上面的公式就可以了,記得,購車的費用最好是今年入賬,跨了小心稅務就不一定認賬了，最重要是這幾部車必須以你單位名義買的才可入固定資產喲,老板個人是不行的.解讀新會計準則第4號——固定資產

固定資產的“新規新意”(一)固定資產概念的新變化 新準則中的固定資產，是指同時具有下列特征的有形資產：（1）為生產商品，提供勞務，出租或經營管理而持有的；（2）使用壽命超不定期一個會計。

1、不再強調單位價值較高

2、使用時間要求發生了變化

……詳細

(二)對固定資產折舊方面的新規定

原先準則企業在實際計提固定資產折舊時，當月增加的固定資產當月不提折舊，從下月起計提折舊；當日減少的固定資產，當月仍然計提折舊，從下月起停止計提折舊。新準則未規定對取得的固定資產從何時開始計提折舊的約束條件，只規定固定資產應當按月計提折舊，并根據用途計入相關資產的成本或者當期損益……詳細

(三)對固定資產減值準備的新規定

新會計準則中，關于固定資產減值準備的改變較大即固定資產：可收回金額的計量結果表明資產的可收回金額低于其賬面價值的，應當將資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益。同時計提相應的資產減值準備，資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回……詳細

(四)對固定資產清理、處置的新規定

新準則規定了固定資產終止確認的條件：該固定資產處于處置狀態或該固定資產預期通過使用或處置不能產生經濟利益。同時規定企業持有待售的固定資產，應當對其預計凈殘值進行調整。而原先準則不延伸這方面的規定

……詳細

(五)新準則增加對棄置費用充分考慮 新準則對某些行業的固定資產預設了棄置費用，并計入負債。新準則在考慮棄置費用的前提下對這一類固定資產取得時的財務處理為：借記“固定資產”科目，貸記“銀行存款”和“預計負債---預計棄置費用”科目。要特別強調的是，并不是所有的企業都能考慮預計棄置費用，只有電廠等特殊企業才能考慮預計棄置費用并計入負債……詳細

(六)固定資產盤盈的會計核算的變化

新準則規定，固定資產盤盈應作為前期差錯記入“以前損益調整”科目。而舊準則是作為當期損益。之所以新準則將固定資產盤盈作為前期差錯進行會計處理企業出現了固定資產的盤盈必定是企業以前會計期間少計、漏計而產生的，應當作為會計差錯進行更正處理，這樣也能在一定程度上控制人為的調解利潤的可能性

解讀新會計準則第8號——資產減值

“資產減值”新變化

1、資產減值范圍新變化

新準則對資產減值作了較詳細的規定，適用的資產范圍主要是固定資產、無形資產和對子公司、聯營公司和合營的長期股權投資等。其他如存貨、采用公允價值模式計量的投資性房地產、消耗性生物資產、建造合同形成的資產、遞延所得稅資產等資產的減值適用其他相關具體準則的規定……詳細

2、發生減值的認定的新變化

在新的準則中，企業在資產負債表日是否必須計提資產減值準備，應當首先取決于是否存在減值跡象，不過企業合并所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論其是否存在減值跡象，每年都應當進行減值測試，資產存在減值跡象的，應當估計其可收回金額

……詳細

3、資產可收回金額的計量新變化

新準則確定可收回金額應當根據資產的公允價值減去處置費用后的凈額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。處置費用包括與資產處置有關的法律費用、相關稅費、搬運費以及為使資產達到可銷售狀態所發生的直接費用等……詳細

4、資產減值損失不得轉回

新準則規定“資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回”。但需要注意的是新準則中規定資產減值損失不得轉回的范圍僅限于該準則適用的資產范圍，主要是固定資產、無形資產和對子公司、聯營公司和合營的長期股權投資等……詳細

5、資產組的認定及減值處理新變化

舊準則要求按單項資產計提減值準備新準則規定“企業難以對單項資產的可收回金額進行估計的，應當以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。資產組的認定，應當以資產組產生的主要現金流入是否獨立于其他資產或者資產組的現金流入為依據……詳細

6、商譽減值的處理新變化

現行制度規定企業合并形成的商譽為無形資產，按照直線法攤銷。新準則規定“企業合并所形成的商譽，至少應當在每年終了進行減值測試。商譽應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行減值測試”，不再攤銷。

第四篇：企業清算稅務處理淺析

企業清算稅務處理淺析

一是增值稅。對處理公司生產的產品或外購貨物取得的收入，仍按正常經營方式進行增值稅處理：按處理公司生產的產品或外購貨物取得的收入法計提銷項稅，根據銷項稅減進項稅的余額繳納增值稅。對處置為已使用過的且已經依法抵扣了進項稅的固定資產，以及處置使用過除固定資產以外的其他物品，應當按照適用稅率計提銷項稅；處置使用過的屬于不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，按簡易辦法4%征收率減半征收增值稅。需要說明的是：企業注銷清算時，對期初存貨中尚未抵扣的已征稅款，以及征稅后出現的進項稅額大于銷項稅額后不足抵扣部分，稅務機關不再退稅，也不得抵減清算過程中應按簡易辦法征收的增值稅。二是營業稅。對公司處置不動產，包括房屋、建筑物、構筑物以及以及地面附著物，應當按“銷售不動產”項目繳納營業稅。轉讓土地使用權、商標權、專利權、著作權、商譽的行為，應當按“轉讓無形資產”項目繳納營業稅。

三是土地增值稅。對公司處置房屋、建筑物、構筑物以及地面附著物及轉讓土地使用權取得的收入，應當依法繳納土地增值稅。土地增值稅就收入扣除準予扣除項目后的增值部分按規定的稅率計算征收。對轉讓舊房準予扣除項目的確定：轉讓舊房能提供評估價格的，根據財稅字[1995]48號文件的規定，轉讓舊房可扣除的項目金額包括三項，即舊房及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用，在轉讓環節繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的，根據財稅[2006]號文件的規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格，但能提供購房發票的扣除項目金額包括三項：購房發票所載金額（實際上包含了《條例》中六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）：加計扣除金額（加計扣除金額=購房發票所載金額×5%×購買起至轉讓止的年數）：與轉讓房地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證）。轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發票的，根據財稅[2006]號文件的規定，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》三十五條的規定，實行核定征收。

四是印花稅。對產權轉移證書，按所載金額萬分之五繳納印花稅。

五是企業所得稅。企業清算的核心是對企業財產（資產）的清理處置。稅法規定，企業將剩余財產分配給股東前要清算所得依法繳納企業所得稅。所以，企業清算期間的資產無論是否實際處置，一律視同變現，確認增值或者損失。確認清算環節企業資產的增值或者損失應按其可變現價值或者公允價值進行計算。清算期間，企業實際處置資產時按照正常交易價格取得的收入可作為其公允價值。對于清算企業沒有實際處置的資產，應按照其可變現價值來確認隱性的資產變現損益。計算清算所得，主要就是計算全部資產處置過程中產生的所得以及了結一切債權、債務所產生的所得或損失。此外，企業進行清算，即表明已終止持續經營，是企業存在的最后一個過程。因此在計算清算所得時，還要考慮清算前企業尚未確認的遞延收益、尚未在稅前扣除的待攤費用、已在稅前扣除而不再實際支付的預提性質的費用、商譽的扣除以及尚未超過彌補期限的虧損等問題。清算所得可用下面計算公式表示：清算所得=全部資產處置所得一清算費用+確實無法償還的債務一無法收回的債權損失+尚未確認的遞延收益一尚未扣除的稅前允許扣除的待攤支出+已在稅前扣除而不再實際支付的預提性質的支出一商譽一以前發生的虧損。其中，全部資產處置所得=資產交易價格或可變現價值一資產計稅基礎一稅前允許的稅金及附加。稅前允許的稅金及附加，是指處置資產過程中繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅等，不包括可以抵扣的增值稅和企業所得稅，也不包含企業以前欠稅。清算所得稅的計算清算所得稅等于清算所得額乘以25%稅率。由于清算期間不屬于正常的生產經營期間，在計算清算所得稅時不能享受有關企業所得稅優惠政策。

六是個人所得稅。可供分配剩余財產，是指企業全部資產的可變現價值或交易價格減除清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，結清清算所得稅、以前欠稅等稅款并清償企業債務后的余額。企業清算后，清算凈所得加上未分配利潤、公益金和公積金等，按一定比例分配給投資者，投資者分得剩余資產的金額，相當于被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中按該股東所占股份比例計算的部分，應確認為股息所得，應當按“利息、股息、紅利”所得項目扣繳個人所得稅；剩余資產減除股息所得后的余額，超過股東投資成本的部分，應確認為股東的投資轉讓所得，應當按“財產轉讓”所得項目扣繳個人所得稅。

此外，需要說明的是：我國現行《破產法》第37條和《民事訴訟法》第204條均規定，破產財產在優先撥付清算費用后，按下列順序清償：職工工資和勞動保險費用；所欠稅款；清償債務。對處于第二清償順序的“所欠稅款”是指企業清算前的欠稅，而并非是處置資產過程中的新發生的稅收。對清算處置資產時產生的稅收是為債權人的共同利益而于清算程序中必須支付的各種費用，是屬于清算費用，應當優先受償。另據《稅收征管法》（第45條）：處于第二清償順序的欠稅發生在設立擔保債權之前的，稅收債權優先；欠稅發生在設立擔保債權之后的，擔保債權優先。

為什么稅務局不能申請企業破產清算

稅務局不能成為破產申請人，理由如下：

第一，說到破產債權，就必須要說到我國稅收債權理論的由來，我國稅收債權論實質上算是引進的西方國家的稅收債權說，然而，西方很多國家在采用稅收債權說時，現今認為：既然稅收債權能夠享有一般債權所有的權利，那自然其在受償時，也應按一般債權處理。

例如德國最新破產法里與舊破產法相比，就不再將稅收債權列為優先破產債權，而將其作為一般債權對待，而奧地利、澳大利亞等國，也將稅收債權改為一般破產債權。

在中國，立法上雖然采用了稅收債權說，然而卻僅僅是部分性采用，例如在我國，稅收債權被認為具有優先性，而不是一般債權。

此時，如果稅收債權享有一般債權所有的權利，然而在承擔義務時（即清算償還時），卻不能對等的承擔義務，反而優先受償，很明顯顯失公平。

第二，稅務機關并非通常意義上破產法的債權人。稅務機關由于其本身是公權力的代表，且稅務債權本身也是通過公權力的立法所形成，因此與一般的債權人相比，有其天然的局限性，此時，把稅務機關等同于一般債權人，享有一般債權人權利，并不適格。

例如：在破產清算時，有和解與重整，而和解與重整中，相關債權人為了長遠維護自身債權的清償，有時會進行債務豁免與債轉股，然而作為稅務機關，卻不可能進行債務豁免與債轉股，在和解與重整中，除非償還欠稅，否則稅務機關只會投反對票，而本身根本沒有權力投贊成票。

說的直白點，就是稅務機關在企業破產和解與重整中，雖然表面上可以進行豁免企業債務或者債轉股，然而實際上，完全是不可能的事，說白了，稅務機關就是一個表決時永遠只可能搖頭反對的角色。

既然稅務機關作為債權人，本身無法真正參與到企業和解與重整當中，此時，卻讓一個受限的債權人（稅務局）完全享有一般債權人的權利，未免不切合實際，更是對企業的不利。

即便是民法上，對于限制行為能力人的權利，也是限制的，然而在稅收債權破產清算時，卻不加任何的限制，這與破產法第一條所說的公平清理債權債務，保護債權人和債務人的合法權益的原則，明顯是相違背的。

第三，從法律規定來說，稅務機關也無權進行破產申請。

有觀點認為，破產法規定了債權人可以申請企業破產清算，而稅務機關屬于債權人，所以有權利進行破產清算。

那么事實上是不是這樣呢？稅收債權在民法上的權利，是不是直接按照民法規定施行就可以，而不需要法律授權呢？

首先，稅收債權雖然屬名字有債權，然而其實質不過是形成的欠稅，與稅收強制、稅務檢查一樣，都是行政法規定下產生。這與一般意義上，行政主體的民事行為是截然不同的，例如，稅務局買一臺電腦，在電腦買賣中形成的債權與稅收債權，毫無疑問是不同的。既然這不屬于民事上的債權，自然，其權力的行使、處分就是需法律的授權。

其次，我們可以看下征管法第五十條，專門規定了，稅務機關可以依照合同法第七十三條、第七十四條的規定行使代位權、撤銷權。

而合同法第七十三條規定：“因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權，但該債權專屬于債務人自身的除外。代位權的行使范圍以債權人的債權為限。債權人行使代位權的必要費用，由債務人負擔。”

如果說，稅務機關的在稅收債權中是債權人，可以當然的享有民法上債權人的權利，那么完全沒必要在征管法中專門授權稅務機關行使代位權與撤銷權。

因為合同法中已經明確規定，債權人如何行使代位權與撤銷權的情況下，征管法再授權，豈不是多此一舉？

再次，征管法實施細則第五十條規定：納稅人有解散、撤銷、破產情形的，在清算前應當向其主管稅務機關報告；未結清稅款的，由其主管稅務機關參加清算。

對于第二款的規定，實施細則釋義中是這么解釋的：“賦予稅務機關參加清算的權利。納稅人有解散、撤銷、破產情形且未結清稅款的，稅務機關可以參加清算以保證國家稅款優先權。”

從該條規定我們可以看到，實施細則通過法條形式賦予了稅務機關參加清算的權利，而并沒有賦予稅務機關申請企業破產的權利。

也就是說，從法律上來說，由于稅收債權是一種行政性的權力結果，所以其行使都需要行政法律的授權，而征管法在對稅收債權如何享有民事一般債權權利也確實進行了明確授權（例如行使民事上的代位權、撤銷權以及參加破產清算權），但是，并沒有授權稅務機關進行破產清算申請。

對于行政機關來說，法無授權即禁止，因此，毫無疑問，稅務機關沒有權利對企業進行破產清算的申請。

上面說的都是理論與法理上，下面筆者再來說下實務上的問題：

第一，稅務機關進行破產申請不能為國家帶來任何好處。

由于稅務機關擁有稅款優先權與稅收強制權，因此，在企業欠稅時，完全可以通過采用稅收強制權，來征繳稅款，而沒任何必要去進行破產申請。畢竟，比起破產申請清算，稅收強制毫無疑問是相對來說見效快的措施。而且，稅務機關進行破產申請與稅收強制相比并不能為國家多帶來一分錢的稅款，而只會增加更多繁雜的手續。

在明明有更有效的手段下，卻舍近求遠，進行破產申請，這很明顯與行政效率原則相違背。

第二，稅務機關進行破產申請會給企業造成巨大損害。

稅務機關由于其天然的地位，說白了就是屁股決定腦袋，因此，如果其在企業欠稅時，進行破產申請時，不可能會去考慮企業未來經營前景，也不可能想著如何才能利于企業，而是由于自身有著在破產中稅款優先權，因此，只會考慮如何快速收繳稅款，從而在不顧企業可能的未來經營良好前景下，直接進行破產申請。

而在現在這種經濟下行情況下，很多企業資金鏈都處于隨時斷裂狀態，可以說，有許多老板，完全是靠著信譽才能借貸維持企業的生存。而這時候，一但稅務機關進行破產申請，無論法院最終是否受理，都將會給企業信譽造成巨大損害，從而可能成為壓倒企業的致命稻草，讓企業因此，資金鏈斷裂，最終真正破產！

第三，稅務機關進行破產申請不能降低執法人員風險。

有觀點認為，稅務機關進行破產申請，可以核銷長期欠稅，從而降低稅務執法人員的執法風險。

那么，事實上是不是這樣呢？我們知道，作為行政機關，不能為了保全自己，而至百姓于不顧，因為政府的職責，就是服務百姓。然而如果稅務機關，為了降低自己的執法風險，而采用破產申請給企業造成巨大損害的手段，這明顯與我們政府的服務宗旨相違背。

即便退一萬步說，采用了破產申請，是不是就一定會降低我們稅務人員的執法風險呢？

我們知道，如果不想讓稅務機關人員肆意行使這種破產申請，那必然會造成巨大損害，因此，作為稅務機關，為了規范防止稅務人員肆意行使，必須會出臺一些內部文件規定。

而現在，很多檢察院經常會以稅務部門自己出臺的文件規定來定稅務執法人員的罪責。而如果稅務部門出臺一些破產申請的規定，且不說其可操作性有多強，僅憑著多數稅務執法人員根本不了解破產法，這時候，必須會讓許多執法人員遇到更加未知的執法風險。

當然，這里可能會有人說，那稅務機關完全可以不出臺相關規定嘛，但是如果不出臺具體操作規定，以現階段基層執法人員的水平，試問有幾個敢說能精通破產法，能依法操作？

因此，認為稅務機關進行破產申請能降低執法風險，不過是笑談而已。

第四，“清理僵尸企業”不是稅務機關進行破產申請的理由。

首先，清理僵尸企業有很多方法，為什么一定要通過破產申請呢？工商有吊銷營業執照，稅務有非正常戶處理，為什么就非要采用破產申請的形式呢？

其次，即便是清理僵尸企業，那么誰能保證稅務機關破產申請權僅針對的是清理僵尸企業，而不是其他企業？要知道，只要是欠稅就能破產申請，而不是非要是達到僵尸企業的指標才規定允許破產申請。

第五篇：財政資金帳務及稅務處理

財政資金帳務及稅務處理

企業從政府財政部門及其他部門取得具有專項用途的不征稅財政性資金，符合無償性、直接取得資產及非政府投入資本的特征，根據《企業會計準則第16號——政府補助》，應作為政府補助處理。根據“政府補助”準則，無論該資金是與收益相關還是與資產相關，在實際收到時都應計入“遞延收益”，只有在相關支出實際發生，或形成的資產計算折舊、攤銷期間，再從“遞延收益”轉入當期損益。由于收到的財政性資金可以遞延到5年（60個月）內使用，那么在收到該資金時，是否應確認所得稅暫時性差異呢？這里要分別不同情況處理：

1、收到的資金在5年（60個月）內全部支出。企業在實際收到該財政性資金時應計入“遞延收益”，稅法上也不計入收入總額，會計與稅法的處理一致；在相關支出實際發生，或形成的資產計算折舊、攤銷時，再從“遞延收益”轉入當期損益，但各確認的營業外收入，稅法上不計入收入總額，所以應調減應納稅所得額，同時相應的支出或折舊、攤銷額也不得在稅前扣除，因而應相應調增應納稅所得額，各調增和調減的應納稅所得額相同。所以這種情況下不形成所得稅的暫時性差異；

2、收到的資金在5年（60個月）內未發生支出或未全部發生支出，又未繳回有關部門，反映在“遞延收益”科目中的余額會計上暫不確認收入，稅法上應在取得該資金第六年計入收入總額，所以在取得該資金第六年應調增應納稅所得額；在實際支出發生，或形成的資產計算折舊、攤銷期間會計上確認收入時，相應地調減應納稅所得額。也就是說，在取得該資金的第六年，“遞延收益”科目中的財政性資金應全部計入當期應納稅所得額，未來期間可全額扣除，即其計稅基礎為0，所以這種情況下會形成可抵扣暫時性差異，可抵扣暫時性差異金額即為“遞延收益”科目在第六年的賬面余額，會減少未來“遞延收益”計入營業外收入期間的應納稅所得額。