第一篇：合作建房如何進行稅務處理

合作建房如何進行稅務處理？

這里的合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金合作建房。合作建房方式一般由兩種：

（1）純粹“以物易物”。即雙方以各自擁有的土地使用權何房屋所有權相互交換，具體的交換方式由以下兩種： ①土地便用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產“稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為。應對其銷售收人再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

這里還可能出現另一種情況，即甲方以部分土地使用權，乙方以貨幣相互交換，然后甲、乙雙方共同出資報批建設項目，合作建房。此時，甲、乙雙方是在各自擁有土地使用權的土地上合作建房。在這種情況下，甲方發生了轉讓土地使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征收營業稅，而乙方只是以貨幣購買土地使用權，沒有發生銷售行為，不應對其征收營業稅，對建成的房屋，只有甲、乙雙方各自對擁有所有權的房屋銷售時，才可對其按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

②以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業——租賃業“稅目征營業稅；乙發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。由于沒有貨幣結算，對雙方分別征稅時，其營業額也按《營業稅暫行條例實施細則》的規定核定。

(2)甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。①房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資人股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資人股，對其不征收營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收人按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。

②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資人股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為。那么專對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收人按“轉讓無形資產”稅目征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產“稅目征收營業稅。

③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資人股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”稅目征稅，其營業稅額按營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”稅目征稅。

企業出售、出租給職工的住房是否繳納營業稅?

《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]2lO號)規定，為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅[2000]125號)規定，對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支的事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權，并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業稅。

預售房產如何納稅？ 1．營業稅

一般來講，營業稅的納稅義務時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得營業收人款項憑據的當天。但房產采用預收款方式銷售不動產的現象較為普遍，為保證稅收收入及時足額入庫，加強稅收征管，《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》對納稅人銷售不動產的應稅行為作了特殊規定：銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款當天。另外，納稅人采用預收款方式銷售不動產，并非在收到預收款的當天就要按銷售不動產應取得的全部價款為營業額計算繳納，而是僅以納稅人收到的與銷售不動產有關的款項，如預收款、結算時收到的價款等，作為營業額計算繳納營業稅。但對銷售方結算時應收的，而受讓方拖欠的價款，根據營業稅納稅義務發生時間確定的其他規定，也應在銷售方結算時納稅。

再有，如果納稅人采用預收款方式銷售不動產，其預收款大于最后與受讓方結算的價款，對其超過部分的已征稅款稅務機關應予以退還。

2．企業所得稅

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)規定，從事房地產開發經營業務的居民納稅人按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收人，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計人利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。預計利潤率暫按以下規定的標準確定：

(1)非經濟適用房開發項目

①位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20％。②位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15％。③位于其他地區的，不得低于10％。(2)經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發<經濟適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號)等有關規定的，不得低于3％。

房產轉租如何納稅？

甲企業將房產租賃給乙企業，乙企業又將其轉租給丙。對此甲企業應按其取得的租金收入繳納營業稅和房產稅；乙企業應按其取得的租金收入繳納房產稅，按其取得的租金收入扣除支付給甲企業的差額部分繳納營業稅。

個人銷售其購買的普通住宅，營業額應如伺確定?

經國務院同意，建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部門 《關于做好穩定住房價格工作的意見》決定對房地產營業稅稅收優惠進行調整：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。因此，對個人銷售其購買的普通住宅以2年為時間界限，不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅。

租賃年限較長的房屋租賃合同如何納稅?

《國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的批復》(國稅函[2005]83號)明確：對具有明確租賃年限的屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權按銷售不動產征稅，而應按照“服務業——租賃業”征收營業稅。

銷售或轉讓購置的不動產或受讓的土地使用權均按差額納稅嗎?

單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，無論該不動產或土地使用權上一環節是否已經繳納營業稅，均應按照《財政部、國家稅務總局關于征收營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)文件第三條第20項的規定，以全部收入減去該不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業額；同時在營業額減除項目憑證的管理上，應嚴格按照財稅[2003]16號文件第四條的規定執行，即“營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明”。

房地產企業打出“買100㎡送20㎡”的口號。此行為是屬于折扣銷售還是屬于對外捐贈。如伺進行稅務處理? 房地產企業打出“買l00㎡送20㎡”活動，應屬于折扣銷售行為，即企業按l00格記銷售收入，按120㎡的開發成本結轉銷售成本，屬于先打折后銷售不屬于對外捐贈，只需按實際收到的銷售收入繳納營業稅等，無需進行企業所得稅納稅調整。

房地產公司取得的商品房預收款應何時繳納營業稅?

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產公司應在取得預收款收入的次月按規定的納稅期限申報繳納營業稅。提前解除租房合向取得的違約金是否應交營業稅、房產稅?

《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)規定：單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業額中征收營業稅。因此，該違約賠償金應按“服務業”稅目中的“租賃”項目繳納營業稅。房產稅是以房屋為征稅對象的，出租的房屋以租金收入為計稅依據，企業取得賠償金不涉及房產稅。

收取次年房產租金，伺時申報繳納營業稅和房產稅?

關于營業稅：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收人款項或取得索取營業收入款項憑據的當天。因此，當年收取次年的租金收入，雖然在會計核算上應作為次年收人，但在繳納營業稅上，應在取得營業收入款項的次月申報繳納營業稅及城建稅、教育費附加。

關于房產稅：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，單位作為房產所有者，無論房屋是否出租都負有繳納房產稅的義務，只不過在房產出租的情況下，房產稅依照租金收入計算繳納。房產稅按年征收、分期繳納。單位收取次年租金時，不必隨營業稅一起繳納房產稅，次年的房產稅應在次年繳納。

與房屋租金有關的“滯納金”、“違約金”如伺納稅?

與租金有關的“滯納金”、“違約金”具有價外費用性質，屬于與出租財產有關的收入，依據營業稅暫行條例及其實施細則的規定，應當并人營業收入，按規定繳納營業稅、房產稅和企業所得稅。

房地產開發商“售后回購”或“售后租回”業務如伺繳納營業稅？

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》(國稅函[1999]144號)文件規定，房地產開發公司采用“售后回購”、“購房回租”等形式，進行促銷經營活動(即與購房者簽訂商品房買賣合同書，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回)，根據營業稅暫行條例及其實施細則的規定，房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產“稅目繳納營業稅。至于“購房回租”，房地產開發公司和購房者應分別按“銷售不動產”和“服務業——租賃業”稅目繳納營業稅。

整體購入的房產裝修后分塊出售如伺計算營業稅? 根據財稅[2003]16號文的規定，銷售外購或抵債的不動產或無形資產，按照售價扣除買價或抵債金額的差額作為計稅依據，計征營業稅。整體購人的房產裝修后分塊出售可參照該規定計稅。

轉讓在建工程項目如何繳納營業稅？

財稅[2003]l6號文規定：單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：

(1)轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。

(2)轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。

銷售或轉讓購置的不動產或受讓的土地使用權，如伺計征營業稅?

財稅[2003]l6號文規定：單位和個人銷售或轉讓購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額；單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。其他的應以全部銷售收人為計稅依據。這是銷售不動產或轉讓土地使用權計稅依據的新變化。

轉讓無形資產發生的折扣能否沖減收入?

《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅【2003】16號)規定：單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額，如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。因此，轉讓無形資產發生的折扣額，只有將價款與折扣額在同一張發票上注明的，才能以折扣后的價款作為營業額。

企業租入房屋給員工居住，再向員工收取的租金是否要征營業稅？

根據《國家稅務總局關于營業稅若干問題的通知》(國稅發[1995]第076號)文件規定：單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按服務業稅目中租賃業項目征收營業稅。因此，企業將房屋轉租給員工應按上述文件規定計算繳納營業稅。

單位銷售不動產應如伺計繳營業稅? 根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]l6號)的規定，單位銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置或受讓原價后的余額為營業額。此規定適用于房地產三級市場產權的轉讓。單位銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業額。涉及營業額減除項目的憑證，應是稅務發票、財政部門收據或其他合法有效憑證。

轉讓在建廠房時，能否在扣除已支付的工程款后繳納營業？

根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)的規定，單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下規定繳納營業稅：

(1)轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入工階段的在建項目，按“轉讓無形資產“稅目中”轉讓土地使用權”項目繳納營業稅。

(2)轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其他建設項目。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的．土地使用權，以全部收人減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。在轉讓在建廠房時不能將轉讓收人扣除已支付的工程款計算繳納營業稅，而應按上述財稅[2003]l6號文件中有關轉讓在建項目的規定計算繳納營業稅。

未辦理土地使用權證轉讓土地是否納稅?

根據《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》(國稅函[2007]645號)的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

個人將受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷，能否享受營業稅有關優惠政策？

根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]l72號)的規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)有關營業稅的征免規定。其購房時間以受贈、繼承、離婚財產分割行為之前的購房時間確定，其購房價格以受贈、繼承、離婚財產分割行為之前的購房原價確定。

根據財稅[2006]75號以及國務院2008年12月l7日的決定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人將購買超過2年(含2年)的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

個人出售購買的住房，是否繳納營業稅?

根據財稅[2006]75號以及國務院2008年12月l7日的決定：

(1)個人將購買不足2年的住房對外銷售，按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

(2)個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。納稅人購房時間如何確定？

納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間孰先原則確定。首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房，由于合理客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權證書并辦理契稅手續的，購房時間的認定可憑原購房發票或合法付款票據證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

包銷房地產如何繳納營業稅？

根據《國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》(國稅函[1996]684號)的規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業”稅目中的“代理業”項目繳納營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

從事房地產業務的外資企業委托境外企業在境外銷售其位于境內的房地產，收入是否繳納營業稅？ 根據《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》(國稅發[1999]242號)文件規定，從事房地產業務的外商投資企業與境外企業簽訂房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業在境外銷售其位于我國境內房地產的，應按境外企業向購房人銷售的價格，作為外商投資企業房地產銷售收入，計算繳納營業稅和企業所得稅。

上述外商投資企業向境外代銷、包銷企業支付的各項傭金、差價、手續費、提成費等勞務費用，應提供完整、有效的憑證資料，經主管稅務機關審核確認后，方可作為外商投資企業的費用列支。但實際列支的數額，不得超過房地產銷售收入的l10% 有關單位代收的住房專項維修基金是否應繳納營業稅？

根據《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》(國稅發[2004]69號)的規定，住房專項維修基金是屬全體業主共同所有的一項代管基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不計繳營業稅。

村集體土地拆遷補償費收入是否繳納營業稅?

《中華人民共和國憲法》第十條及《中華人民共和國土地法》第八條均規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有“。鑒于相關法律規定農村和城市郊區的土地屬于集體所有，故村集體(村委會)通過合法程序出讓農村集體土地而取得的土地補償收入，應依照《營業稅稅目注釋》中“對土地所有者出讓土地使用權，不征收營業稅”的規定執行。

而對于村集體(村委會)未經政府相關部門審批，私自轉讓農村集體土地，因其土地權屬未進行變更仍為集體土地，故對其取得的補償收入按“服務業”稅目中“租賃業”子目征收營業稅。

農民自建房屋被拆遷而取得的拆遷補償費是否繳納營業稅?

對農民自建房屋被拆遷而取得的拆遷補償費，參照《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策問題的通知》(財稅字[1999]21O號)文件中“個人自建自用住房，銷售時免征營業稅”的規定執行。

個人銷售自建的房屋是否免稅，個人銷售購置的房屋如何交稅？ 《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]21O號)規定，個人自建自用住房，銷售時免征營業稅。根據財稅[2003]16號文件關于“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額”地規定，購人原價應為購買住房取得的合法憑證。據此，個人銷售自建自用住房時是免征營業稅的，銷售購買的房屋時應根據取得時的合法憑證，按財稅[2003]16號文件的規定計算繳納營業稅。

個人出售自有住房涉及的稅種由哪些？

個人出售自有住房涉及的稅種包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅及契稅。以房產抵頂公司債務應交什么稅？

公司應按銷售不動產繳納營業稅，同時繳納城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅。另外，公司應按企業所得稅的相關規定進行所得稅處理。

第二篇：合作建房的稅務處理

合作建房的稅務處理 合作建房的營業稅處理

1、房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。

按照財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅，只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅，對雙方分得的利潤不征營業稅。

案例分析 [案情介紹]

甲方以土地使用權 10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業當年委托其他建筑單位共新建標準、質量均相同的住宅用戶500套，當年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權。

案例分析 [分析]

甲方以土地使用權 10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風險共擔、利潤共享的分配形式，該合營企業當年委托其他建筑單位共新建標準、質量均相同的住宅用戶500套，當年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權。

案例分析

根據《國家稅務總局關于印發<營業稅稅目注釋>（試行稿）的通知》（國稅發〔1993〕149號）第八條第（一）項第一款規定：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。因此甲方以土地使用權入股行為不屬于營業稅征稅范圍。

當年合營企業銷售的400套房屋，共計銷售額6400萬元，按銷售不動產征收營業稅6400×5%＝320萬元。案例分析

對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產后以現金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產抵償應付的股利，因此應當對合營企業對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定營業稅計稅依據，征收銷售不動產營業稅（5+8）×16×5%＝10.4萬元。

（二）合作建房的營業稅處理

2、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。

上述方式因甲方和乙方不屬于共擔風險、共享利潤的行為，不屬財稅[2002]191號文件所稱的“投資入股不征營業稅”的行為，屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入，依“銷售不動產”稅目征收營業稅。案例分析 [案情介紹]

甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房，協議規定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。案例分析 [分析]

根據《國家稅務總局關于印發<營業稅問題解答之一>的通知》（國稅函發[1995]156號）第十七條和《國家稅務總局關于印發<營業稅稅目注釋>（試行稿）的通知》（國稅發[1993]149號）第八條第（一）項第一款的規定 ：房屋建成后，甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅。案例分析 [分析]

因此，應當對甲方按轉讓無形資產征收營業稅200×5%＝10萬元，對合營企業按銷售不動產征收營業稅1000×5%＝50萬元。

（二）合作建房的營業稅處理

3、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

此種經營行為也未構成財稅[2002]191號文件所稱的“以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅”的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定核定。因此，對合營企業的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。案例分析

甲企業提供5000平方米的土地使用權，乙企業提供 2000萬元資金并負責施工。雙方協議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。請進行有關的營業稅處理分析。

案例分析 [分析]

乙企業支付的2000萬應視同甲企業的預收款項，而乙企業的建筑行為則可以理解為甲企業為建設單位，乙企業為建筑單位的承建模式。對甲企業按“轉讓無形資產”征營業稅,在收到預收款時確認納稅義務發生時間，按5%的稅率計算銷售不動產營業稅2000×5%＝100萬元，而乙企業的建筑業營業額可以理解為乙企業先支付2000萬的購房款，爾后由甲企業支付給乙企業用于承建房屋，乙企業按建筑業3%稅率申報繳納營業稅。案例分析 [分析]

新《營業稅暫行條例實施細則》第25條規定：納稅人提供建筑業或租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，因此乙方應當在與甲方簽訂合同時即確認建筑業應稅義務發生。申報交納建筑業營業稅2000×3%＝60萬元。

甲方在建成后又出售的50%部分應當按照銷售不動產征收營業稅800×5%＝40萬元。

按照國家稅務總局《關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號）精神，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅函發[1995]156號文件的規定。因為在這種情況下，土地使用權沒有轉移，其實質是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購買房地產。所以，關鍵是要看土地使用權有沒有實際轉移。

（三）非房地產開發企業集資建房要繳納哪些稅

根據《國家稅務總局關于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業稅問題的批復》（國稅函[2005]334號）納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應照章征收營業稅。

《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）文件規定：為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。凡已經參加過房改或實行住房分配貸幣化，職工已享受過房改政策的單位，房改規劃未經房改部門批準的，均不得享受集資建房的優惠政策。

（三）非房地產開發企業集資建房要繳納哪些稅

綜合以上，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其《實施細則》的規定，“集資建房”屬于有償轉讓不動產所有權的行為，均應按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。即“集資建房”房屋建成后，凡單位為集資者辦理房屋產權手續，集資者擁有全部產權或有限產權的，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅；凡單位不與集資者辦理產權轉移手續，但集資者具有永久使用權的，視同銷售不動產征收營業稅。而對于符合當地住房制度改革規定的，按房改成本價、標準價出售給本單位職工的集資建房，經地稅機關審核啟暫免征收營業稅。

（三）非房地產開發企業集資建房要繳納哪些稅

如果單位以低于建造成本價格福利分房，那么職工所獲得的差價部分要按照《財政部、國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2007]13號）文件規定繳納個人所得稅。

第三篇：以舊換新銷售貨物如何進行稅務處理

以舊換新銷售貨物如何進行稅務處理問：商業企業增值稅一般納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，所銷售的貨物是按差價開具發票，還是按貨物的全額開具發票？收取的舊貨如果取得了增值稅專用發票，可否抵扣進項稅額？答：根據《國家稅務總局關于印發〈增值稅若干具體問題的規定〉的通知》（國稅發〔1993〕154號）第二條第三項規定，納稅人采取以舊換新方式銷售貨物，應按新貨物的同期銷售價格確定銷售額。因此，采取以舊換新方式銷售貨物，應按貨物的同期銷售價格開具發票并計稅。收取舊貨物，取得增值稅專用發票注明的進項稅額可以抵扣。

第四篇：房地產公司轉讓人防設施如何進行稅務處理

房地產公司轉讓人防設施如何進行稅務處理？

問：公司整體轉讓一處商業房產，包括地下停車位（地下停車位屬于人防設施，無房產證），請問，其中地下停車位轉讓收入需不需要繳納土地增值稅，如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定：“銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。”

據此，房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅。

第五篇：企業為員工購車如何進行稅務處理

企業為員工購車如何進行稅務處理

近年來，企業出資為員工個人購車、企業租賃員工車輛用于公務、企業獎勵股東與員工車輛、企業為員工報銷或補貼個人車輛相關費用等現象呈上升趨勢。企業購車、用車的形式不同，稅務處理的方式也不同。

一、企業為股東個人購車。

企業為股東購車，稅務處理實務中要視企業的經濟類型分別進行處理：

1.個人獨資企業、合伙企業為個人投資者購車。《財政部、國家稅務總局關于規范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅〔2003〕158號）規定，個人獨資企業、合伙企業的個人投資者以企業資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業生產經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業對個人投資者的利潤分配，并入投資者個人的生產經營所得，依照“個體工商戶的生產經營所得”項目繳納個人所得稅。

2.其他企業為個人投資者購車。涉及個人所得稅、企業所得稅兩個稅種。對于個人所得稅，財稅〔2003〕158號規定，對投資者取得的所得視為企業對個人投資者的紅利分配，按照“利息、股息、紅利所得”繳納個人所得稅，并允許合理減除部分所得。對于企業所得稅，《國家稅務總局關于企業為股東個人購買汽車征收個人所得稅的批復》（國稅函〔2005〕364號）規定，企業為股東個人購買的車輛，不屬于企業資產，折舊費用不允許在企業所得稅前扣除。

二、企業為非股東雇員購車。

1.個人所得稅。企業為非股東雇員購車，員工應將取得的所得計入個人的“工資、薪金所得”繳納個人所得稅。《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業以實物向雇員提供福利如何計證個人所得稅問題的通知》（國稅發〔1995〕115號）規定，企業為符合一定條件的雇員購買車輛，車輛發票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業工作達到一定年限，該汽車的所有權完全歸雇員個人所有。個人取得實物所得應在取得實物的當月，按照有關憑證上注明的價格并入其工資、薪金所得征稅，可按企業法規取得該財產所有權需達到的工作年限內（高于5年的按5年計算）平均分月計入工資、薪金所得繳納個人所得稅。

2.企業所得稅。企業為非股東雇員購車，因汽車所有權不屬于公司，不得在企業所得稅前扣除折舊，車輛發生的各項費用也不得在所得稅前列支。

三、企業租用個人車輛。

企業租用個人車輛并支付給員工租金等費用，屬于租賃行為。企業發生的租賃費用可憑有效憑證在企業所得稅前扣除，而在租賃期間所發生的用車相關費用及由此而產生的個人所得稅需分別情況處理。

（一）企業與個人未簽訂租賃合同而支付給員工的所得，企業租金費用不允許在企業所得稅前列支，員工所得須按“工資、薪金所得”計算繳納個人所得稅。

（二）企業與個人簽訂了租賃合同，企業與個人應進行如下處理。

1.依據《營業稅稅目注釋（試行稿）》及《個人所得稅法》中有關規定，員工應就其取得的租賃收入分別按“服務業———租賃”繳納營業稅和“財產租賃所得”繳納個人所得稅。

2.對于企業所得稅，各地規定不盡相同。如江蘇省國家稅務局《關于企業所得稅若干具體業務問題的通知》（蘇國稅發〔2004〕097號）規定，私車公用發生的費用應憑真實、合理、合法憑據，準予稅前扣除，對應由個人承擔的車輛購置稅、折舊費以及保險費等不得稅前扣除。從以上規定可以看出，在對待租賃個人車輛所發生的費用是否允許企業所得稅前扣除時，企業須與個人簽訂租賃合同，折舊費用均不允許企業所得稅前扣除，車輛發生費用需取得真實、合法、有效的憑證方允許企業所得稅前扣除。

四、企業為員工發放補貼或報銷費用。

企業在經營中無法提供公務交通，員工用個人車輛為公司服務，公司以發放現金或者憑發票報銷的方式支付個人負擔其公務相關的費用。

1.企業所得稅：《國家稅務總局關于企事業單位公務用車制度改革后相關費用稅前扣除問題的批復》（國稅函〔2007〕305號）規定，企事業單位公務用車制度改革后，在規定的標準內，為員工報銷的油料費、過路費、停車費、洗車費、修理費、保險費等相關費用，以及以現金或實物形式發放的交通補貼，均屬于企事業單位的工資、薪金支出，應一律計入企事業單位的工資總額，按照現行的計稅工資標準進行稅前扣除。

2.個人所得稅：國稅函〔2007〕305號規定，因公務用車制度改革而以現金、報銷等形式向職工個人支付的收入，均應視為個人取得公務用車補貼收入，按“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。個人因公務用車和通信制度改革而取得的公務用車、通信補貼收入，扣一定標準的公務費用后，按照工資、薪金所得項目繳納個人所得稅。按月發放的，并入當月工資、薪金所得繳納個人所得稅；不按月發放的，分解所屬月份并與該月份工資、薪金所得合并后繳納個人所得稅。

需要注意的是，企業為員工購車，可以以公司的名義購車，作為公司的辦公用車，但可明確某員工使用（有使用權但沒有所有權），這樣既可以將車輛計入固定資產計提折舊，也可以在企業所得稅前列支因使用汽車而發生的耗油費、過路費、停車費、洗車費、修理費、保險費等相關費用，企業可因此減少應納企業所得稅額，同時個人也無需為此繳納個人所得稅。此外，企業還可與員工約定，如果員工為企業服務年限達到一定標準后，可將該車按折舊后余值出售給個人，這樣既達到了激勵員工的目的，又節省了企業與個人的稅收支出。