第一篇：青苗補償費的稅務處理

房地產開發公司支付給農戶的青苗補償費的稅務處理

作者：稅收培訓師 肖太壽博士

目前,在建設的過程當中,往往會發生建筑企業或房地產公司支付給農戶的青苗補償費的問題,關于向農戶支付青苗補償費是否應當代扣代繳個人所得稅？支付給農戶的青苗補償費只有收據，能否稅前扣除?是否要當到稅務部門補開發票入賬呢?應這些問題確實困惑不少財務人員,筆者在此進行分析以供有關人員進行參考。

（一）支付給農戶的青苗補償費的個人所得稅處理：免個人所得稅

《國家稅務總局關于個人取得青苗補償費收入征免個人所得稅的批復》（國稅函發[1995]79號）規定，鄉鎮企業的職工和農民取得的青苗補償費，屬種植業的收益范圍，同時，也屬經濟損失的補償性收入，因此，對他們取得的青苗補償費收入暫不征收個人所得稅。

《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發〔1997〕87號）第二條也規定，對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅。

國稅函發[1995]79號和國稅函發〔1997〕87號是國家稅務總局分別對青島地方稅務局和遼寧地方稅務局做出的批復，從法律執行的效率來講，只針對青島和遼寧有效，對全國沒有執行效力。但是，地方稅務局可以參照執行，因此，可以認定該兩個文件在全國基本上可以有效力的。

（二）支付給農戶的青苗補償費的營業稅處理：免營業稅

青苗補償費是指國家征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者的經濟補償。《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發〔1997〕87號）規定，對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《營業稅暫行條例》的“銷售不動產———其他土地附著物”稅目征收營業稅。基于此文件，農戶是農村土地的家庭承包責任制的承包人，農戶取得的青苗補償費是要繳納營業稅的。但國稅函發〔1997〕87號是國家稅務總局針對遼寧省地方稅務局做的批復，文件中沒有抄送給各省稅務局，在法律上對全國沒有執行力，只對遼寧有執行力。

另外，一筆收入是不是要繳納營業稅主要看該筆收入是否構成了營業稅的范圍，否則不需要繳納營業稅。《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證。農戶取得的青苗補償費不具有經營性質，不屬于應稅行為。同時根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。因此，青苗補償費不屬于營業稅征收范圍，就不需要繳納營業稅。

（三）支付給農戶的青苗補償費要不要開發票。

某一行為（項目）是否應當開具發票的關鍵是界定該行為是否屬于應稅行為，或者說是否屬于經營性項目。《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證。農戶取得的青苗補償費不具有經營性質，不屬于應稅行為。《發票管理辦法》第二十條規定，銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應向付款方開具發票；特殊情況下由付款方向收款方開具發票。因此，房地產開發公司和農戶都無法申請開具地方稅務發票。

無法取得發票，房地產開發公司應當以何憑證入賬？《稅收征管法》第十九條規定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的規定設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。《營業稅暫行條例實施細則》對符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證作了比較明確的界定，其中“國家稅務總局規定的其他合法、有效憑證”屬于符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證。這里的“合法、有效憑證”包括套印稅務機關發票監制章的發票以及經省級稅務機關批準不套印發票監制章的專業發票和財政部門管理的財政票據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證。稅務部門對于既不屬于取得發票范疇也不屬于支付給行政單位的行政事業性收費和政府性基金的，一般可以憑雙方簽訂的合同中確定的價格以及雙方確認的收款收據作為合法有效憑證。支付給農戶的青苗補償費，房地產開發公司可以結合補償協議、相關政府部門文件等證明材料，以收款人的收款收據確認入賬，主管稅務部門將確認其為合法有效的憑證。當然，如果由政府或者村委會代為發放青苗補償金的話，也可以向代發單位索要由財政部門監制的行政事業單位收據。

國家稅務總局關于個人取得青苗補償費收入征免個人所得稅的批復

國稅函發[1995]79號 1995.3.1

青島市地方稅務局：?

你局《關于對企業取得的青苗補償費支付給職工個人納稅問題的請示》〔青地稅二[1995]5號〕收悉。經研究，現批復如下：

鄉鎮企業的職工和農民取得的青苗補償費，屬種植業的收益范圍，同時，也屬經濟損失的補償性收入，因此，對他們取得的青苗補償費收入暫不征收個人所得稅。

遼寧省地方稅務局：

你局《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費是否征稅的請示》（遼地稅個[1996]311號）收悉。經研究，現批復如下：

一、對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產-其他土地附著物”稅目征收營業稅。

二、對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉讓建筑物等財產性質的其他補償費收入，應按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產轉讓所得”應稅項目計征個人所得稅。

國家稅務總局

一九九七年二月十三日

第二篇：房地產開發公司支付給農戶的青苗補償費的稅務處理

房地產開發公司支付給農戶的青苗補償費的稅務處理 作者：稅收培訓師 肖太壽博士

目前,在建設的過程當中,往往會發生建筑企業或房地產公司支付給農戶的青苗補償費的問題,關于向農戶支付青苗補償費是否應當代扣代繳個人所得稅？支付給農戶的青苗補償費只有收據，能否稅前扣除?是否要當到稅務部門補開發票入賬呢?應這些問題確實困惑不少財務人員,筆者在此進行分析以供有關人員進行參考。

（一）支付給農戶的青苗補償費的個人所得稅處理：免個人所得稅

《國家稅務總局關于個人取得青苗補償費收入征免個人所得稅的批復》（國稅函發[1995]79號）規定，鄉鎮企業的職工和農民取得的青苗補償費，屬種植業的收益范圍，同時，也屬經濟損失的補償性收入，因此，對他們取得的青苗補償費收入暫不征收個人所得稅。

《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發〔1997〕87號）第二條也規定，對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅。

國稅函發[1995]79號和國稅函發〔1997〕87號是國家稅務總局分別對青島地方稅務局和遼寧地方稅務局做出的批復，從法律執行的效率來講，只針對青島和遼寧有效，對全國沒有執行效力。但是，地方稅務局可以參照執行，因此，可以認定該兩個文件在全國基本上可以有效力的。

（二）支付給農戶的青苗補償費的營業稅處理：免營業稅 青苗補償費是指國家征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者的經濟補償。《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發〔1997〕87號）規定，對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《營業稅暫行條例》的“銷售不動產———其他土地附著物”稅目征收營業稅。基于此文件，農戶是農村土地的家庭承包責任制的承包人，農戶取得的青苗補償費是要繳納營業稅的。但國稅函發〔1997〕87號是國家稅務總局針對遼寧省地方稅務局做的批復，文件中沒有抄送給各省稅務局，在法律上對全國沒有執行力，只對遼寧有執行力。另外，一筆收入是不是要繳納營業稅主要看該筆收入是否構成了營業稅的范圍，否則不需要繳納營業稅。《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證。農戶取得的青苗補償費不具有經營性質，不屬于應稅行為。同時根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。因此，青苗補償費不屬于營業稅征收范圍，就不需要繳納營業稅。

（三）支付給農戶的青苗補償費要不要開發票。

某一行為（項目）是否應當開具發票的關鍵是界定該行為是否屬于應稅行為，或者說是否屬于經營性項目。《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定，支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證。農戶取得的青苗補償費不具有經營性質，不屬于應稅行為。《發票管理辦法》第二十條規定，銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應向付款方開具發票；特殊情況下由付款方向收款方開具發票。因此，房地產開發公司和農戶都無法申請開具地方稅務發票。

無法取得發票，房地產開發公司應當以何憑證入賬？《稅收征管法》第十九條規定，納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的規定設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。《營業稅暫行條例實施細則》對符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證作了比較明確的界定，其中“國家稅務總局規定的其他合法、有效憑證”屬于符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證。這里的“合法、有效憑證”包括套印稅務機關發票監制章的發票以及經省級稅務機關批準不套印發票監制章的專業發票和財政部門管理的財政票據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證。稅務部門對于既不屬于取得發票范疇也不屬于支付給行政單位的行政事業性收費和政府性基金的，一般可以憑雙方簽訂的合同中確定的價格以及雙方確認的收款收據作為合法有效憑證。支付給農戶的青苗補償費，房地產開發公司可以結合補償協議、相關政府部門文件等證明材料，以收款人的收款收據確認入賬，主管稅務部門將確認其為合法有效的憑證。當然，如果由政府或者村委會代為發放青苗補償金的話，也可以向代發單位索要由財政部門監制的行政事業單位收據。

第三篇：山東青苗補償費標準

追加被告申請書

申請人：李安軍，男，成年人，住址:濟寧市任城區長溝鎮南陽李村興旺胡同4號。

被申請人：

申請事項：

依法追加被申請人為本案被告參加訴訟。

事實與理由：

楊金環訴山東濟寧金塔建安有限公司、申請人一案中，申請人認為此次事故發生原因是被申請人切割片因質量問題斷裂造成的，故被申請人與本案正在進行的訴訟，具有直接的法律上的利害關系。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第 119條和最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第57條的規定，特申請追加被申請人為本案被告參加訴訟。

此致

濟寧市任城區人民法院

申請人:

年月日

第四篇：新臨時青苗補償費協議書

臨時用地青苗補償費協議書

甲方：大唐東升水電站送出66kV線路新建工程項目部

乙方：東寧縣曖二村村民：

根據：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、的有關文件精神，甲方施工的大唐東升水電站送出66kV線路新建工程項目，因施工臨時措施場地的需要，需臨時占有乙方的農用耕地，對乙方的農用耕地上的青苗損壞，經雙方友好協議，本著平等原則，特簽訂如下條約，希望相互制約，共同遵守。

一、補償標準：牡丹江市東寧縣永久占地和臨時占地補償標準

二、補償范圍：由甲方指定核準的臨時現場占有的實際面積。

三、青苗的補償數量，由甲乙雙方現場核對為準。

四、補償金額：(付青苗補償登記表)

五、毀損種類及補償費用：（㎡/畝）元地類：

面積：㎡/畝，桿塔號合計人民幣￥（大寫）元￥元（費用構成詳見《費用補償明細表》。

六、協議實行后，其地上物的所有權歸甲方。由甲方處置。未經甲方書面同意，乙方不得對已補償的青苗樹木種植區域內的土地再進行種植和利用。并且不能無理鬧事。

六、違約責任：

1、甲方按時辦好手續，一次性全部付完款。

2、乙方如無理鬧事或冒充其他村民冒充領青苗補償款，甲方有權拒付青苗補償款，并追究乙方承擔由此引起甲方的經濟損失，并報公安機關處理。甲方：日期：年月日乙方：日期：年月日 乙方身份證號碼 ：

見證方：日期：年月日

第五篇：企業拆遷補償費的會計和稅務處理

企業拆遷補償費的會計和稅務處理

時間: 2006-11-23 17:32:51 | [<<] [>>]

企業拆遷補償費的會計和稅務處理

作者：張劍鋒

近年來，隨著我國經濟的發展，我國城市建設日新月異，城市規模處于不斷的高速擴張的進程之中。城市化進程不斷加快，人居環境日益改善，使我們的生活變得更便捷、更舒適，同時也提升了城市形象。這一切都需要對我們生活的城市進行系統、全面的規劃、改造。城市改造需要的道路拓寬、建設廣場、新增綠地、搬遷市區工業企業等等問題都會涉及到原有居民、企業的拆遷安置問題。本文針對在城市改造拆遷安置過程中，對企業所收到拆遷償款事項，從會計及稅務方面進行分析。

目前，城市改造都是以政府為主導進行的。由政府或政府有關主管部門根據審批通過的城市規劃確定進行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲中心受國土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進行重新規劃，妥善處理好出讓地塊內的土地收購和房屋拆遷安置補償事項，再通過招標、拍賣形式將土地使用權出讓。房地產公司通過參加招標或拍賣，簽訂拍賣成交確認書，并在規定的期限內交付土地出讓金，獲得國有土地使用權。在此模式下，城市的拆遷改造完全處于政府的控制之下。

一、拆遷補償的形式

城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財產損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）給予補償。補償的對象既包括自然人也包括法人。

根據《城市房地產拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷補償有三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。

（1）產權調換。拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形式。

（2）作價補償。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。

（3）產權調換和作價補償相結合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。

二、拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部2005年8月15日下發的《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享；“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。

1、內資企業案例介紹：

案例介紹：A紡織有限公司因城市規劃需要遷往C工業園，搬遷前廠房類固定資產賬面原值3850萬元，凈值3197萬元，設備類固定資產原值15868萬元，凈值10143萬元，土地145畝，賬面價值1240萬元。

搬遷時，企業收到政府撥付的補償資金17019萬元。企業搬遷過程中，報廢設備原值9521萬元，凈值6593萬元，處置報廢設備收入258萬元，搬遷設備拆卸、運輸、安裝調試費用620萬元，支付停產期間職工工資240萬元，支付安置職工費用350萬元。

注：有關賬務處理的規定見《財政部關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號2005年8月15日）

賬務處理：

1．收到政府撥付的補償資金

借：銀行存款17019

貸：專項應付款17019

2．出售、報廢、毀損的固定資產

借：累計折舊3581

固定資產清理9790

貸：固定資產——房屋3850

——設備9521

3．處置報廢資產收入

借：銀行存款258

貸：固定資產清理258

4．結轉固定資產損失

借：專項應付款9532

貸：固定資產清理9532

5．支付可搬遷資產拆除、裝卸、運輸、安裝調試費用

借：專項應付款620

貸：銀行存款620

6．支付停產期間職工工資及職工安置費

借：專項應付款590

貸：銀行存款590

7．轉銷土地資產賬面價值

借：專項應付款1240

貸：無形資產1240

8．結轉搬遷補償專項撥款

借：專項應付款5037

貸：資本公積3374.79

應交稅金———應交所得稅1662.21

2、外資企業案例介紹：

因城市規劃需要中外合資經營企業B化工有限公司遷往D鎮，參照前例，政府撥給的補償資金總額17019萬元,其中土地補償2534萬元，房屋類補償5297萬元，設備類補償8492萬元，搬遷獎勵696萬元。企業新購土地400畝，單價10萬元/畝，建造各類廠房固定資產8250萬元，重新購置同類相同數量的生產設備價款7,230萬元。

注：有關賬務處理的規定見《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函[2003]115號2003年1月29日）

賬務處理：

1．收到政府撥付的補償資金

借：銀行存款17019

貸：專項應付款17019

2．土地使用權

⑴土地使用權成本400×10－（2534－1240）=2706（萬元）

⑵轉銷原廠區土地賬面價值

借：專項應付款1240

貸：無形資產———原廠區土地1240

⑶支付新區土地出讓金

借：無形資產———新區土地2706

專項應付款1294

貸：銀行存款4000

3．廠房類固定資產

廠房類固定資產購建成本8250－（5297－3197）=6150（萬元）

⑴轉銷拆除廠房賬面價值

借：累計折舊653

固定資產清理3197

貸：固定資產———廠房類3850

借：專項應付款3197

貸：固定資產清理3197

⑵建造新廠房

借：固定資產—新區廠房6150

專項應付款2100

貸：銀行存款8250

4．設備類固定資產

設備類固定資產的購置成本7230－（8492－6593+258）=5073（萬元）

（1）轉銷報廢設備

借：累計折舊2,928

固定資產清理6593

貸：固定資產———設備類9521

借：銀行存款258

貸：固定資產清理258

借：專項應付款6335

貸：固定資產清理6335

⑵重新購置設備

借：固定資產———新區重置設備5073

專項應付款2157

貸：銀行存款7230

5．支付停產工資及職工安置費

借：專項應付款—停產工資及職工安置590

貸：銀行存款590

6．轉搬遷補償撥款結余

借：專項應付款106

貸：補貼收入106

兩種核算對應納稅所得額的影響

上述兩例賬務處理的結果不同，截至企業搬遷結束內資企業A紡織有限公司應納稅所得額3374.79萬元，外資企業B化工有限公司應納稅所得額106萬元。各企業性質不同，所進行的賬務處理也不同，需著重注意以下內容。

首先，上述兩例賬務處理所依據的文件分別適用于不同性質的企業，不可隨意選擇，是內資企業就要按財企[2005]123號辦，是外商投資企業或外國企業就要按國稅函[2003]115號辦。

其次，企業搬遷結束時的應納稅所得額只是階段性的結果，而搬遷補償的收益涉及相關資產的整個使用過程。A紡織有限公司按財企[2005]123號進行賬務處理，購置固定資產原值中包括搬遷補償費。B化工有限公司按國稅函[2003]115號進行賬務處理，購置固定資產雖然得到了搬遷補償，但會計核算的固定資產賬面原值中卻不包括搬遷補償費。隨著搬遷時固定資產的使用，費用以折舊的方式在稅前扣除，A紡織有限公司的固定資產原值中的拆遷補償收入作為折舊額陸續得到扣除。

所以，從固定資產的使用壽命周期看，截至企業搬遷結束時兩公司應納稅所得額的差異只是暫時性的，從財務管理角度考慮有資金時間價值的因素，從稅務籌劃角度看卻意義不大。

三、搬遷補償款的稅務處理

可以得到政府拆遷補償款的企事業單位，涉及到的稅種有“營業稅、企業所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業稅

對于企業收到的拆遷補償款是否要交納營業稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規定，只有《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號）文件在內容與此比較近似，該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。

另外根據《營業稅稅目注釋》（國稅發[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅。但該文件只是對國家收回土地使用權而給與使用者的補償不征收營業稅，但是政府支付給被拆遷人的補償款是包含土地使用權的補償款及土地上的建筑物、構筑物等土地附著物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處理。

由于稅務總局文件的不明確性，使各地稅務機關在實際操作時無所適從。為解決此現狀，各地稅務機關根據各地實際情況自行制定了一些拆遷補償款項營業稅稅務處理的規定。重慶地方稅務局關于《舊城改造房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》（渝地稅發[2002]156號）規定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆(搬)遷的地(路)段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入(包括貨幣、貨物或其他經濟利益)暫不征收營業稅。福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》（閩地稅發[2004]63號）規定：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

實務中各地市稅務機關操作依據兩個原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導下進行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆遷補償收入可免征營業稅。

由于目前尚無搬遷補償費營業稅稅務處理的統一政策，建議企業在遇到此類業務時多與主管稅務機關及其專管員溝通，并根據溝通結果確定如何進行稅務處理，盡可能的降低稅收風險。

上海市財政局曾于1995年11月20日發布《關于企業置換土地使用權的有關會計處理的通知》（滬財會[1995]134號），該通知的第一條“關于出讓土地使用權取得補償收入的會計處理”在很長一段時間內被上海市的企業作為搬遷補償費會計處理的標準。該通知第一條規定如下：

企業為服從國家治理“三廢”、市政工程項目和國家重點建設規劃而出讓土地使用權，取得土地補償收入以及通過政府有償出讓土地使用權取得的70%部分的土地補償收入時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權出讓而轉入清理報廢時，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產清理”科目，按已計提的折舊借記“累計折舊”科目，按固定資產原價貸記“固定資產”科目；清理完畢后，其凈損失用取得的補償收入彌補時，借記“長期應付款”科目，貸記“固定資產清理”科目；發生的“七通一平”支出、停工損失等有關費用時，借記“長期應付款”科目，貸記“銀行存款”、“應付工資”等科目；整個置換過程結束后，將“長期應付款”科目的余額轉作資本公積。

從上述規定可以看出，滬財會[1995]134號文件第一條和財企[2005]123號文件的基本精神是一致的，都強調政府主導的搬遷過程不能給被搬遷企業帶來收益，在會計處理上也有類似之處。但兩者還是存在以下一些區別：

（1）收到補償款項時的暫掛科目，滬財會[1995]134號文件為“長期應付款”，財企[2005]123號文件為“專項應付款”。

（2）滬財會[1995]134號文件是以當時大部分國有企業使用的土地均為無償劃撥地這一背景制定的，因此其中涉及“通過政府有償出讓土地使用權取得的70%部分的土地補償收入”的處理問題，而這一問題對于使用土地的性質為出讓或轉讓的企業而言是不存在的；同時，由于上述背景，滬財會[1995]134號文件也沒有涉及對企業賬面上的“土地使用權”核銷所給予的補償如何處理的問題。該問題在財企[2005]123號文件中予以明確。

（3）對于可從搬遷補償款中核銷的費用和損失的范圍，兩個文件均提及因搬遷導致的地面建筑物報廢損失。但是滬財會[1995]134號文件還提及“七通一平”支出和停工損失；財企[2005]123號文件還提及各類可搬遷固定資產的拆卸、運輸、重新安裝、調試等費用支出和職工安置支出等。對此我們認為：新址的“七通一平”支出是應資本化的支出，最終將形成固定資產，而根據財企[2005]123號文件的基本精神，結合現行的與長期資產相關的政府撥款的會計處理規定來看，長期資產的購建支出都不能直接從政府撥款中核銷。因此在財企[2005]123號文件實施后，企業搬遷中新址的“七通一平”支出不應當再核銷專項應付款（當然如果企業直接從相關開發公司購入“熟地”，就不會發生“七通一平”支出）。對于與搬遷直接相關的停工損失，根據前文的說明，我們認為應該是可以從專項應付款中核銷的。

（4）對于搬遷補償款不足以彌補相關損失和費用的情形應如何處理，滬財會[1995]134號文件未作明確，財企[2005]123號文件則明確計入損益（我們理解為應計入營業外支出）。事實上由于“十補九不足”，這個問題在實務中是大量存在的。

2．土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第8條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

由上述規定可知，企業從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應以原房地產所在地稅務機關的批文為準。在審計中，我們需要關注是否已獲得稅務機關的免稅批文。如果尚未收到批文，則應視同房地產出售或轉讓，計提應交土地增值稅。

3．企業所得稅

（1）搬遷補償款結余的所得稅處理

截至目前，內資企業所得稅法中對搬遷補償款的稅務處理未作專門規定。在外商投資企業和外國企業所得稅方面，規范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函[2003]115號）。該文件的內容如下：

①企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產（以下稱重置固定資產）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業重置固定資產的原價。

②企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》第44條的規定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

實務中內資企業收到搬遷補償費的稅務處理在很多情況下也是參照國稅函[2003]115號文件執行的。

（2）搬遷過程中發生損失的所得稅處理

①對內資企業而言，當搬遷補償款不足以彌補企業因搬遷而發生的費用和損失時，依據國家稅務總局第13號令《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定，可以在經過稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。

該辦法第9條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失由該級政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批。

該辦法第44條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：

（一）有明確的法律、政策依據；

（二）不屬于政府攤派。

該辦法第45條規定，企業因政府規劃搬遷、征用，依據下列證據認定財產損失：

（一）政府有關部門的行政決定文件及法律政策依據；

（二）專業技術部門或中介機構鑒定證明；

（三）企業資產的賬面價值確定依據。

據此，我們在審計內資企業時如遇到此類情形，應當以稅務機關的批文作為確定是否需對該損失進行所得稅納稅調整的依據。

②對外商投資企業而言，根據國家稅務總局《關于取消及下放外商投資企業和外國企業以及外籍個人若干稅務行政審批項目的后續管理問題的通知》（國稅發[2004]80號）第十條的規定，外商投資企業財產損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業發生財產損失的，在向主管稅務機關報送所得稅申報表時，應就其財產損失的類型、程度、數量、價格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時附送企業內部有關部門的財產損失鑒定證明資料等，若涉及由企業外部造成財產損失的，還應附送企業外部有關部門、機構鑒定的財產損失證明資料。主管稅務機關檢查企業所得稅納稅情況時，應就企業財產損失進行重點檢查。對企業列支的財產損失，凡沒有提供上述情況說明資料的，又沒有辦法實際取證，可以進行納稅調整。

（3）企業搬遷涉及所得稅稅務處理與財務處理差異的總結

從上述規定看，收到搬遷補償費的財務處理與稅務處理差異較大。主要體現在：

①財務上對于核銷相關費用和損失后的搬遷補償費結余數規定計入資本公積，也就是不影響被搬遷企業的損益，但稅務上規定此類結余數應當沖減重置固定資產的原價，也就是通過減少可稅前列支的折舊的形式計入以后的應納稅所得額中。因此，在重置了同類或類似固定資產的情況下，就會在以后內形成應稅暫時性差異。為穩健起見，對于采用納稅影響會計法核算所得稅的企業而言，應當在將搬遷補償款結余轉入資本公積時，按照結余金額乘以適用稅率預留出遞延稅款貸項（而不是將結余款全額計入資本公積），在以后根據會計和稅法上對于折舊計提的差異逐年轉銷該貸項。

②財企[2005]123號文件未對搬遷后不再重置同類或類似固定資產時結余款的處理作出明確的規定，但根據稅法規定，此類情形應視同常規的固定資產、無形資產處置進行稅務處理。

③財企[2005]123號文件規定可從搬遷補償費中列支的費用和損失包括可搬遷的機器設備的拆卸、運輸、重新安裝、調試等費用，但國稅函[2003]115號文件并未明確此類費用可作為財產損失予以稅前扣除。

④財企[2005]123號文件規定用于安置職工的費用可以直接核銷搬遷補償款，我們理解這里所說的安置費主要包括“買斷工齡”的一次性補償金。根據國家稅務總局《關于企業支付給職工的一次性補償金在企業所得稅稅前扣除問題的批復》（國稅函[2001]918號）的規定，一次性補償金原則上可以在企業所得稅稅前扣除。但該文件同時規定：各種補償性支出數額較大，一次性攤銷對當年企業所得稅收入影響較大的，可以在以后均勻攤銷。具體攤銷年限由省級稅務局根據當地實際情況確定。因此，在企業搬遷過程中如涉及部分職工“買斷工齡”或支付其他補償的，還應關注稅務機關是否允許將買斷工齡款一次性稅前扣除。如果稅務機關要求分年扣除的，則在采用納稅影響會計法的情況下會出現可扣除暫時性差異（也就是遞延稅款借）。在確認該遞延稅款借項時，應特別關注《企業會計制度》第107條關于該差異未來轉回期間（一般為3年）內應預計有足夠的應納稅所得額產生這一前提條件。

城市建設帶動了拆遷改造的步伐，在大規模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷補償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章納稅。這是個人利益、企業利益和社會利益相一致的良性表現，有助于國民經濟的良性發展。

參閱：《中國稅務報》、《中國稅務》雜志

作者單位：上海普東稅務師事務所

06年11月22日

附件一：

關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知

財企[2005]123號

國務院各部委、各直屬機構，各中央管理企業，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局），新疆生產建設兵團財務局：

據一些地方和企業反映，企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款，其有關財務處理規定不明確，不便執行。為此，現就有關企業收到政府撥給的搬遷補償款的財務處理問題通知如下：

一、企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款。

二、企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，區分以下情況進行處理：

（一）因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款；

（二）機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款；

（三）企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款；

（四）用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。

三、企業搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。

企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。

四、本通知自下發之日起施行。

中華人民共和國財政部 二○○五年八月十五日

拆遷補償費會計處理淺析

2009-1-13 14:59:00 文章來源：網絡

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為使資源有效配置和可持續發展，滿足日益擴張的城市建設等公共利益和整體規劃的需要，很多企業(單位)遇到了因廠區搬遷、道路改擴建占用單位用地等而得到經濟補償這一新的經濟事項。對這一項經濟利益的取得目前較常見的有以下幾種處理方式：(1)掛賬不處理。在收到拆遷補償費時記入“其他應付款”科目，形成的拆(搬)遷費用、重置資產費用直接沖減“其他應付款”，余額掛賬不處理。(2)增加企業資本公積。視為接受捐贈直接記入“資本公積”，發生的拆(搬)遷費用直接計入當期損益，重置資產計入固定資產，但不能真實反映當期利潤水平。(3)沖減新購建資產的入賬價值。在拆(搬)遷后重新購置資產時，將收到的拆遷補償費直接沖減重置資產成本。這種方法不能真實反映資產的原始價值，而且一旦補償費大于重置資產購置成本時，沒有規定重置資產的原值該如何計量。(4)作為“補貼收入”入賬。在收到拆遷補償費時一律作為“補貼收入”，以便于年底進行所得稅調整，但這種處理缺乏依據。(5)不入賬。有的單位在收到拆遷補償費后，誤認為該筆款項無需核銷，將其列入單位“小金庫”。

根據財政部《關于企業收到政府撥給的搬遷補償費有關財務處理問題的通知》[財企(2005)123號]的規定，拆遷補償費是指因拆(搬)遷事件的發生而對舊資產清理、毀損、報廢損失和拆(搬)遷各項費用的補償以及新資產重置成本的補助。其具體內容包括：因拆(搬)遷而清理的固定資產的凈損失；因拆(搬)遷而發生的拆卸、運輸、安裝調試費用；作為資產單獨入賬的土地使用權；拆(搬)遷期間的停工損失；不再重置時安置職工的費用支出；同拆(搬)遷有關的其他費用支出。拆遷補償費按行為主體可分為兩類：一是由政府直接出面實施的拆(搬)遷行為而給予補償的為政府行為，如為調整城市布局而進行的企業(單位)整體搬遷、道路改擴建等，多具有公益性；二是非政府行為的拆遷，主要由房地產開發公司進行房產開發而有償占用土地等，盈利性是其主要特點。而企業會計準則規定，收入是從日常活動中產生，而不是從偶發事項中產生。只有向其他單位提供產品或勞務，取得經濟利益流入，且流入額能夠計量才能確認收入。拆遷補償費的取得不是從日常活動中產生的，而是從偶發事項中產生的；且并未向其他單位提供產品或勞務，只是一種損失的補償。因此，拆遷補償費并不符合收入確認原則。

而政府主導性拆遷補償費的取得又有兩種情況：第一種情況是被拆(搬)遷企業直接從政府取得，具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補償費金額的政府批文、付款人為財政專戶的進賬單，這種情況下應將拆遷補償費視同為政府撥款；間接從政府辦的“開發公司”、“城投公司”取得，這些公司在拆遷補償費的給付過程中只起到“代收代付”作用，并未在給付拆遷補償費這一實施過程中謀利，“開發公司”、“城投公司”取得拆遷補償費時付款人仍為財政專戶，同時，被拆(搬)遷企業具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補償費金額的政府批文的，也可將拆遷補償費視同為政府撥款。第二種情況是從專業拆遷公司，或從政府辦的“開發公司”、“城投公司”取得，但在拆遷補償費的給付過程中，該公司通過與被拆(搬)遷企業協商確定補償金額，并且有一定的商業性，使被拆(搬)遷企業不能取得記載有明確拆遷補償費金額的政府批文的，雖有政府的拆(搬)遷通知，也不能將拆遷補償費視做政府撥款，應同非政府主導性拆遷補償費一樣視為出讓資產取得的補償。

對于可視為政府撥款的拆遷補償費可進行以下會計處理。取得拆遷補償費時，借記“銀行存款”，貸記“專項應付款”；將被拆除的固定資產轉入清理時，借記“固定資產清理”、“累計折舊”，貸記“固定資產”；支付清理費用時，借記“固定資產清理”，貸記“銀行存款(應付工資等)”；取得變價收入時，借記“銀行存款”，貸記“固定資產清理”；清理凈損失沖銷拆遷補償費時，借記“專項應付款”，貸記“固定資產清理”；重置資產入賬時，借記“固定資產”，貸記“銀行存款”；同時將拆遷補償費轉作資本公積，借記“專項應付款”，貸記“資本公積——撥款轉入”；發生的拆(搬)遷費用及重新安裝資產的安裝調試費用時，借記“專項應付款”，貸記“銀行存款”；取得的拆遷補償費有節余的，借記“專項應付款”，貸記“資本公積——撥款轉入”；拆遷補償費不足的，應將“專項應付款”的借方余額轉入當期損益，借記“營業外支出”，貸記“專項應付款”。

對于非政府主導性拆遷補償費可進行以下會計處理。非政府主導性拆遷補償費應視為企業轉讓無形資產和相關固定資產所得的款項，應當在扣除所清理或報廢的資產的賬面價值及其他因拆(搬)遷而發生的費用后，將余額計入當期損益。但確有證據表明所收到的拆遷補償費金額顯著高于(即超出額比例在50％以上)所清理、報廢的固定資產的公允價值與相關拆(搬)遷費用之和的，可將資產的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，而超過公允價值的那部分顯著差額視同為其他企業所給予的與重新購建新資產相關的捐贈，記入“資本公積——接受捐贈”。

在進行拆遷補償費的會計處理時，還應注意以下兩個問題：一是由于國家稅務總局對拆遷補償費所涉及的營業稅、土地增值稅、所得稅等并沒有明確規定，而是由各省級稅務機關根據具體情況來制定，各地稅務部門對此項內容的規定也有很大不同，因此企業在取得拆遷補償費后要主動與主管稅務機關進行溝通，確定最合理的稅務處理；二是企業在取得拆遷補償費后，無論以哪種方式進行會計處理，都應在會計報表附注部分進行詳細披露。