第一篇：稅務總局改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象報備管理方式

稅務總局改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象報備管理方式

發(fā)布日期：2014年06月18日來源：國家稅務總局辦公廳

6月16日，稅務總局發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告，取消房地產(chǎn)成本對象事先備案制度，改事先備案為事后報告，做好后續(xù)管理銜接，防止企業(yè)混淆成本對象導致稅收流失。

據(jù)稅務總局所得稅司有關負責人介紹，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象是指房地產(chǎn)開發(fā)、建造過程中各項費用的承擔項目，比如房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有寫字樓、公寓，又有商品戶、門面房，其土地、建安、配套設施、各項費用所占比例不同，實現(xiàn)利潤差異較大，計稅成本對象劃分直接影響企業(yè)所得稅征管。2009年稅務總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》，規(guī)定企業(yè)在開工之前須合理確定成本對象報稅務機關備案，以強化稅收監(jiān)控。今年1月，為減少審批項目，減輕企業(yè)負擔，提高行政效能，國務院取消了這項事先備案事項。

事先備案制度取消了，后續(xù)管理要跟上。公告明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須依據(jù)確定計稅成本對象的可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權益區(qū)分六條原則，確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分完工、在建、未建成本對象，收集、整理、保存證據(jù)材料備查。在開發(fā)產(chǎn)品完工當年申報年度企業(yè)所得稅時專項報送稅務機關，并不得隨意調整或混淆成本對象，確需調整的須出具專項報告。

公告要求稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送資料不完整不規(guī)范的，及時通知企業(yè)補齊、修正，成本對象確定不合理的，要求合理調整，確定情況異常較大的，開展專項檢查，不出具或不如實出具專項報告的，按有關規(guī)定處理。稅務機關在加強后續(xù)管理過程中，不得以任何理由擅自變更、設定管理方式變相審批，既要把國務院的政策措施落實到位，又要防止出現(xiàn)稅收管理漏洞。

第二篇：中國冶金企業(yè)項目管理方式的改進

中國冶金企業(yè)項目管理方式的改進

【摘要】隨著經(jīng)濟的發(fā)展，科學的進步，我國冶金企業(yè)工程項目管理中存在著諸多問題，企業(yè)必須加強管理力度以及想出創(chuàng)新辦法來克制諸多問題的出現(xiàn)。[1]冶金企業(yè)要想在激烈的競爭中生存發(fā)展必須認識到項目管理的重要性，但是，傳統(tǒng)的冶金企業(yè)項目管理模式和管理理念已經(jīng)無法滿足當前企業(yè)的發(fā)展需求，先進有效的項目管理是企業(yè)降低經(jīng)營成本、提高質量和服務水平，保持競爭優(yōu)勢的必備武器。[2]冶金企業(yè)必須創(chuàng)新建設項目管理理念，豐富管理手段，結合實際情況合理制定管理方案，提高管理水平，對項目管理方式不斷改進以推動冶金企業(yè)更好更快發(fā)展。[3]本文著重介紹了筆者對我國冶金企業(yè)項目管理方式的理解，冶金企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及改進方法等方面，探討我國冶金企業(yè)項目管理方式的改進。【關鍵詞】中國冶金企業(yè)；項目管理；管理方式；改進.1.引言

冶金工程是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要根基,在冶金工程項目開展的過程中,傳統(tǒng)的管理方式凸顯了非常嚴重的弊端,傳統(tǒng)的管理方式不僅無法提升冶金企業(yè)的生產(chǎn)效率,同時還在一定程度上制約著冶金企業(yè)的生產(chǎn)質量。在冶金企業(yè)中,運用項目管理的方式,在規(guī)范化的時間、質量、范圍、成本等約定條件下完成生產(chǎn)任務,有助于提升冶金企業(yè)的整體生產(chǎn)質量。[4] 2.項目和項目管理的概念及改進意義

2.1項目的概念

“項目”的提法由來已久,建筑業(yè)及軍事領域最早運用項目管理的工具和方法。項目的定義有多種,但都是圍繞著項目的基本概念而歸納的。ISO10006 中規(guī)定項目為“ 具有獨特的過程, 有開始和結束時間,由一系列相互協(xié)調和受控的活動組成。過程的實施是為了達到規(guī)定的目標,包括滿足時間、費用和資源的約束性條件。”美國項目管理協(xié)會PMI在PMBOOK(2000版)給出的定義為“ 項目是為了完成某一獨特的產(chǎn)品或服務而作的一次性努力。”德國國家標準DIN69901定義項目為“ 項目是指總體上條例下列條件的具有唯一性的任務。(具有預定目標, 具體的時間、財務人力和其它限制條件, 具有專門的組織)。”[5] 2.2項目管理

什么是“項目管理”?它是管理學的一個分支學科，就是將知識、技能、工具與技術應用于項目活動，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現(xiàn)或超過設定的需求和期望的過程。[6]項目管理在20世紀中期第二次世界大戰(zhàn)中的成功應用而受到重視,并在民用項目的廣泛應用過程中迅速發(fā)展起來。[7]項目管理也就是為了實現(xiàn)項目目標,而進行的一系列的組織、籌劃、激勵、溝通、檢查、控制活動。項目管理是通過一個組織來實施的,常使用目標管理的方法,項目管理所涵蓋的知識范圍很廣泛,幾乎包括了管理學的所有知識,美國項目管理協(xié)會提出的項目管理知識體系包括:范圍管理、成本管理、時間管理、質量管理、采購管理、風險管理、人力資源管理、溝通管理、綜合計劃管理。對科研項目而言，還應突出強調創(chuàng)新管理、知識管理、不確定性和風險管理三方面內容。[8]比較常用的項目管理工具:如“網(wǎng)絡計劃技術、資源平衡技術、凈值法進度成本分析、WBS工作結構分析、責任分配矩陣等。”項目管理工作的應用,令項目管理具有很強的整合能力和計劃能力。專業(yè)化的項目管理工作,可使項目整體效率提高。對外部資源的利用和管理正是項目管理的一項基礎能力。[9]項目管理強調的是團隊的協(xié)同合作。[10] 2.3項目管理方式的改進意義

隨著我國改革的不斷深化，經(jīng)濟快速較快增長，大規(guī)模項目建設的步伐也在隨之加快，與此同時，項目管理在項目建設中的作用正在越來越突顯，也越來越受到重視和推廣。傳統(tǒng)的松散式的項目管理方式已不能滿足激烈的市場競爭和復雜多變環(huán)境要求，必須應用科學的、專業(yè)化的、國際化的項目管理理論來指導工程項目的實踐，才能保證項目的成功。[11] 當前在相當一部分冶金企業(yè)中各職能部門職責和權力相對獨立，實行單線縱向管理，橫向管理界線模糊，缺乏有力的組織來進行協(xié)調。對于一個項目，各職能部門很難保持高度一致，而且職能部門之間易沖突，難以協(xié)調，最終職能式的管理使企業(yè)整個系統(tǒng)對項目的質量、成本、進度難以做出快速反應，導致企業(yè)資源沖突，成本增加，企業(yè)很難做細、做精、做強。因此，人們也認識到，對于一個項目，采用常規(guī)的運行管理方法往往難以奏效，企業(yè)有必要引入先進的企業(yè)管理方法，以科學的項目管理辦法組建項目化運

中國冶金企業(yè)項目管理方式的改進

作體系，才能推動企業(yè)向前發(fā)展，從而使企業(yè)不斷適應多變的市場環(huán)境。[12] 3.淺析中國冶金企業(yè)項目管理中存在的挑戰(zhàn)

冶金企業(yè)的日常運作是由大大小小的項目組成的，如：要擴大或調整企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，需要成功實施基建工程項目或技術改造項目；要實施產(chǎn)品領先策略、推出新產(chǎn)品，需要成功實施各產(chǎn)品開發(fā)項目；要發(fā)起一系列的市場攻勢，需要成功實施一系列市場活動項目；要保證一項戰(zhàn)略投資的成效，需要成功實施這一投資項目；要調整企業(yè)的業(yè)務流程，有賴于業(yè)務流程再造項目的成功實施；要招聘一批新員工，有賴于人才招聘項目的成功實施；要改革現(xiàn)行的薪酬制度，有賴于薪酬改革項目的成功實施；要保證一次大型會議或培訓的效果，需要成功策劃、組織、現(xiàn)場實施一次會議或培訓項目；可以看到，除了研發(fā)項目、工程項目等平常被看作“項目”的事情外，在冶金企業(yè)中市場、業(yè)務管理及日常行政、信息化建設等方面的事情實際上也是“項目”，也應該進行很好的計劃、執(zhí)行、控制，保證最終的成功。[13]然而傳統(tǒng)的項目管理因為欠缺部門間的協(xié)調溝通，數(shù)據(jù)和文檔管理困難，業(yè)務流程缺乏連貫性和合理性，已不能適應現(xiàn)代化大型工程項目管理的要求。[14] 我國加入WTO后,國內鋼鐵市場發(fā)生了深刻的變化,不少國有鋼鐵企業(yè)完成了第一輪的結構調整,競爭實力迅速增強,而且許多民營企業(yè)加入鋼鐵行業(yè),依靠靈活的機制,后來居上,使全國鋼、鋼材產(chǎn)量連年攀升。[15]隨著中國鋼鐵產(chǎn)能的日益擴大，鋼鐵業(yè)已步入“微利時代”，如何在被動經(jīng)營形勢下實現(xiàn)轉型升級，取得發(fā)展、求得生存，是擺在每個鋼鐵企業(yè)面前的現(xiàn)實問題。下一步鋼鐵企業(yè)的競爭必然是技術的競爭，近幾年，國內鋼鐵企業(yè)在加大科研投入、加強科技項目管理方面均有不同程度的進展。[16] 隨著國際冶金行業(yè)競爭的日益加劇，原材料和運輸費用的迅速膨脹，冶金企業(yè)必須通過加強信息化管理以達到降本增效的目的。[17]鋼鐵工業(yè)是國民經(jīng)濟的重要基礎產(chǎn)業(yè),是國家經(jīng)濟水平和綜合國力的重要標志。隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展,國內鋼鐵行業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。由于國家對冶金行業(yè)宏觀調控的日益加劇,迅速擴大生產(chǎn)規(guī)模似乎成了各冶金企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎,國內各冶金企業(yè)或強強聯(lián)合,或大規(guī)模新建大高爐、大轉爐和配套的軋材項目,以避免被日益增高的門檻和殘酷的市場競爭所淘汰。[18]根據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),2013年中國鋼材產(chǎn)量首次突破10億噸,其鋼產(chǎn)量首超世界一半,中國鋼鐵工業(yè)取得了巨大成就。在今后相當長的一段時間內,我國鋼鐵產(chǎn)業(yè)將主要在淘汰落后產(chǎn)能、產(chǎn)業(yè)集中度提高、產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化、關鍵設備和工藝的技術進步、綠色環(huán)保等方面開展相關工作,大規(guī)模冶金建設項目會急劇減少已是客觀現(xiàn)實。[19] 為提高產(chǎn)品檔次，提高綜合競爭力以適應市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的要求，自20世紀9O年代起，國內各大冶金鋼鐵企業(yè)不斷引進國外新技術和新工藝，加大技術改造力度、加快生產(chǎn)設備的更新和換代。最初是整條生產(chǎn)線全面引進，效果好但投資成本很高。隨著冶金設備制造業(yè)能力的不斷提高，冶金企業(yè)愈來愈多地采取了引進國外技術、國內制造的方式，來降低制造成本。國外技術+國內制造已成為冶金設備的主要合作制造模式。[20] 然而從目前的執(zhí)行角度來看，在項目管理上仍存在著一定的問題。如企業(yè)和項目兩層關系不清；[21]管理層次多，職責不夠明確，使工作效率受到影響；進度、質量和成本三大控制的職能分離等。[22]絕大多數(shù)鋼鐵企業(yè)的早期想法是讓工程設計公司和項目執(zhí)行人員對擬建鋼鐵廠進行工程設計和建造，而業(yè)主的項目管理團隊則全面負責本項目的實施。一旦項目竣工，項目團隊即轉變?yōu)檫\行團隊對鋼鐵廠進行運營和維護。這種方式產(chǎn)生的主要問題是，由于項目人員的經(jīng)驗有限，要對項目進行不斷的學習，這就需要有較長的培養(yǎng)期；并且在項目逐步開展的過程中，往往會碰到一些始料未及的問題，這就往往會造成項目的一些重要特征缺失(持續(xù)監(jiān)督的執(zhí)行，管理團隊的動態(tài)表現(xiàn)、溝通管理、風險管理、對相關知識的保留策略)；組織機構將項目本身與公司戰(zhàn)略計劃相聯(lián)系，導致項目進度被延誤。[23]如果能夠對此類工程中的項目管理進一步發(fā)展和完善，從容應對新的挑戰(zhàn)，將會驅動鋼鐵企業(yè)運作效率的持續(xù)提高，降低新項目成本，最終確保項目目標按時保質地達成。[24] 4.對冶金工程中項目管理的理解

中國冶金企業(yè)項目管理方式的改進

4.1冶金工程項目的特點

冶金工程項目的造價比較高，融資方式較多，涉及到的人員、工藝、設備也比較多，關聯(lián)到很多方面的利益，同時也比較依賴于環(huán)境，對環(huán)境的影響是比較大的，因此冶金工程建設同其它項目相比，具有很強的復雜性。冶金工程項目建設的過程中，同外部因素是息息相關的，受到外部因素的影響很大，例如天氣、價格、社會關系等，這些因素都會影響到冶金工程的開展；同項目有關的利益者，例如業(yè)主、供應商等，變數(shù)較大，因此冶金工程建設的不確定性程度較高。[25] 4.2冶金工程項目管理的特點

對于項目管理可以歸屬于組織管理資源，項目是在限定眾多要求（范圍、質量、時間和成本等）中實現(xiàn)的，項目并非是永久的單次使用，其成品或者相關服務具有增值的作用，是在變化的，其有著不同的特色，對于冶金工程中的項目管理，其作用是巨大的，與此同時會得到進一步的發(fā)展。對于現(xiàn)如今冶金工程中的項目管理，其分化是詳細的，將其分成眾多細小的任務，通過對實際問題的分析以此來完成每一個細小的任務。項目管理會由不同的活動一起組成。對于項目的質量，則是取決于范圍、時間和成本，只有三者共同的完善，冶金工程中的項目管理才會具有高質量。[26] 中國冶金工程行業(yè)在管理和工程項目運作模式上經(jīng)歷了一個深刻的變革過程，從設計、施工、建設三方相互獨立，設計單位代表國家執(zhí)行項目設計標準到部分設計單位轉制成工程技術公司，追求企業(yè)價值的最大化，實現(xiàn)了從E到EP、EPC商業(yè)模式的創(chuàng)新。[27]目前，工程項目管理已不限于實施過程，而是擴展到從立項到交付使用維護全過程，工程項目實施也由施工承包發(fā)展到項目管理、工程總承包等多種形式。工程總承包是采用國際通用的工程建設管理模式。我國冶金行業(yè)工程公司要想?yún)⑴c國際工程建設市場競爭，就必須在做好國內總承包項目的基礎上，找到提高總承包工程公司國際競爭力的途徑，并在盡可能短的時間里全面提升行業(yè)整體競爭實力和企業(yè)國際競爭力。[28] 項目建設的成敗決定著企業(yè)未來戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，從高達上千億的國家高鐵項目，小到幾千萬的固定資產(chǎn)投資項目，都存在項目投資控制困難、工期緊張、安全質量不容樂觀、達標難度大等共性問題。許多冶金企業(yè)的固定資產(chǎn)投資項目這幾年來也存在這些問題，在實際操作中超投資、超工期及指標不理想的事項也時有發(fā)生。[29] 冶金建設工程一般是由多個具有獨立功能單元或項目集合而成的項目集，這些單元項目以協(xié)調支持的方式獲得項目集的總體功能，實現(xiàn)項目的整體效益，如高爐工程由原料、自動控制、能源介質等單元集成。[30]長期以來，大型冶金工業(yè)項目的建設管理一直困惑著各大鋼鐵企業(yè)。冶金工業(yè)是最重要的基礎工業(yè)，冶金建設項目以投資額大、施工周期長、項目獨立性強、對生產(chǎn)影響大為特點，從而導致了項目建設難度加大，工程造價、工程質量控制難度大，故不同于一般民用項目。[31]為此研究此類項目合理的管理模式，對控制建設項目投資、安排緊湊合理工期、提高質量管理水平、產(chǎn)品盡快占領市場是非常有重要意義的。[32]隨著冶金企業(yè)對工程項目管理的管控能力不斷提高，對工程建設的范圍、投資、進度管理的精細化程度也在逐步提高，亟需將現(xiàn)代項目管理理論與信息技術結合起來，充分發(fā)揮信息技術高效、快捷、資源共享的優(yōu)勢，[33]對建設中產(chǎn)生的大量工程數(shù)據(jù)進行處理、統(tǒng)計、分析和評價，以便了解工程情況、掌握工程進度，形成一個涵蓋項目各相關方的工程項目管理系統(tǒng)。[34] 4.3冶金工程項目管理的發(fā)展趨勢

4.3.1項目管理國際化

項目管理國際化不僅在中國而且在全球越來越明顯，這主要是由于國際合作項目越來越多。現(xiàn)在不僅是一些大型項目，連一些中小型項目要素都呈國際化趨勢。尤其是加入WTO后，我國的行業(yè)壁壘下降，國內市場國際化，國內外市場全面融合。從工程項目管理角度看，這意味著工程建設管理模式、工程項目咨詢、工程項目融資、工程招標、合同管理等均要求國際化和國際慣例接軌。[35] 4.3.2項目管理的信息化

隨著中國加入WTO，大量外資項目引進以及經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，中國工程項目在冶金工程方面的規(guī)模和數(shù)量急劇增長。這一切都需要現(xiàn)代信息技術的幫助才能滿足工程項目管理快速發(fā)展的要求。同時信息技術已經(jīng)在企業(yè)經(jīng)營管理中得到了普遍的應用，這給項目管理帶來很多新的特點，在信息高速膨脹的今天，中國冶金企業(yè)項目管理方式的改進

項目管理越來越依賴于信息手段，其競爭從某種意義上講已成為信息戰(zhàn)。在工程建設項目管理中引入現(xiàn)代信息技術是促進工程建設項目管理現(xiàn)代化、科學化的重要內容。種種跡象表明，2l世紀的項目管理將更多的依靠電腦技術和網(wǎng)絡技術，新世紀的項目管理必將成為信息化管理。[36] 4.3.3項目管理的范疇得到擴充

縱觀項日管理近年來的發(fā)展過程，一個顯著突出的變化是項目管理包括的知識內容大大增加了，如增加了項目管理知識體系中的范圍管理、質量管理、風險管理和溝通管理等內容；項目管理概念也拓寬了，如提出了基于項目的管理，客戶驅動型項目的管理(CDPM)等不同類別的項目管理；項目管理的應用層面已不再是傳統(tǒng)的建筑和工程建設部門．而是拓寬普及到了各行業(yè)的各個領域。[37] 5.冶金企業(yè)項目管理方式的改進

針對我國冶金企業(yè)項目管理中存在的問題，應該從以下幾個方面入手，盡快提高我國的冶金企業(yè)項目管理水平。

5.1真正落實貫徹有關法律制度

我國政府為使項目更好的得到控制，在很多方面都制定了嚴格、科學的程序和法律制度，如在項目的概念階段，對項目實施階段為了更好地控制項目，建立了外圍的法律監(jiān)控環(huán)境。但是，在實際項目執(zhí)行過程中，往往有很多人對其視而不見，在很多項目中的項目經(jīng)理也常常只是將合理規(guī)范的項目管理方式當成擺設，工程的招標大多也只是走一個過場，項目資本金常常不能到位等現(xiàn)象屢見不鮮。我國不乏有關項目管理的可行制度，但是，如果不真正落實的話，我國的冶金企業(yè)項目管理水平要想提高那就很難了，而“項目管理”也只能是一句口號了。[38] 5.2繼續(xù)建立和健全與項目管理的有關法律和規(guī)章制度

目前我國市場經(jīng)濟秩序仍不完善，冶金項目管理尚不完全規(guī)范，“有法不依,執(zhí)法不嚴”的現(xiàn)象時有發(fā)生。為此，必須貫徹國家有關的方針政策，建立和健全各類市場管理的法律, 法規(guī)和制度，[39]完善法律法規(guī)，適時修訂國家、行業(yè)標準刻不容緩。還應針對當前工程管理中存在的典型問題，出臺新的法律法規(guī)，并強制推行專業(yè)的工程項目管理，對管理范圍進行硬性規(guī)定，加大對工程項目管理企業(yè)職業(yè)化和專業(yè)化的控制和考核力度。同時，嚴格管理，堅決杜絕有法不依、執(zhí)法不嚴、違法不究的現(xiàn)象，積極營造良好的建設工程管理環(huán)境。各工程項目管理企業(yè)也要完善各種規(guī)章制度和操作規(guī)程，盡量弱化對個人能力的依賴，強調組織與程序，減少人為誤差。[40] 5.3冶金企業(yè)項目管理必須與國際慣例接軌

要解決我國冶金項目管理領域所面臨的問題, 首先要從思想觀念上下手, 思想不解放, 觀念不更新, 其他的問題永遠都解決不好。[41]項目管理要走出國門，參與國際競爭，開拓國際市場就必須全面與國際慣例接軌。主要從合同管理、工程管理、質量管理、安全管理、報價管理等方面向國際慣例靠攏。對于項目管理國際上有一套全面完備的法規(guī)。面對變幻莫測的國際競爭市場，我們只有懂得并真正吃透國際慣例、法規(guī)、標準等，才有可能按國際慣例進人國際市場，同時受到國際法律的保護。[42] 5.4擴展項目管理工作的范圍

冶金項目管理的范圍不僅包括項目的實施階段，還包括項目的前期策劃以及項目的物業(yè)管理階段。而目前國內的項目管理公司還有很多只是針對某一方面進行工作，因此，為了積極發(fā)展國內的項目管理，增強項目管理公司的競爭能力，必須針對不同公司的實際，逐步將項目管理的范圍擴大到項目全壽命周期。只有這樣才能增強公司的競爭力與抗風險能力。[43] 5.5構建企業(yè)項目綜合管理部門

冶金項目管理與一般的管理工作不同,它對技術具有較強的要求,而且必須要與社會化大生產(chǎn)相適應,項目管理只有實現(xiàn)標準化和規(guī)范化,才能真正實現(xiàn)其應有的作用。[44]項目綜合管理部門作為企業(yè)項目的管理中樞，可以有效的起到資源調配、項目發(fā)展協(xié)助、技術支持等幫助。目前我國中大型冶金企業(yè)中往往存在多個項目，幾個甚至十幾個幾十個，有些巨型上市公司甚至高達幾百個項目，這些項目相互之間有時需要競爭有時需要配合，一個企業(yè)的資源往往是有限的，尤其是分配到項目方面更是有限的，如何將有限

中國冶金企業(yè)項目管理方式的改進 的資源更合理的使用是項目綜合管理部門的工作。在工作中項目綜合管理部門，可以對相關項目進行統(tǒng)籌、資源分配、以及行政管理支持、技術支持等。[45]

5.6強化項目的風險管理

風險無處不在無時不有，對于那些投資時間長、資金投入大的冶金項目來說, 風險管理更加重要。必須完善財稅法規(guī), 減少政策風險;加強財務監(jiān)管, 減少財務風險;建立必要的風險預警系統(tǒng), 對風險進行早期的預測, 建立項目保險制度, 降低業(yè)主的風險;協(xié)調業(yè)主、承包商、咨詢公司的關系, 分散風險。[46] 5.7實現(xiàn)項目管理手段的現(xiàn)代化、信息化

現(xiàn)代化的冶金工程項目管理是一個大的系統(tǒng)，各系統(tǒng)之間具有強關聯(lián)性，管理業(yè)務又十分復雜，有大量的數(shù)據(jù)計算，有各種復雜關系的處理，需要使用和存儲大量信息。面對如此宏大的信息流，傳統(tǒng)的管理模式、管理方法顯然己無能為力了，我們必須尋找現(xiàn)代化的管理手段。于是計算機的引入就給我們的工作帶來了很大的方便。工程項目管理使用TQM方法、網(wǎng)絡計劃方法和核算方法，要運用計算機就要進行兩項建設：一是計算機硬件和軟件的建設(以軟件建設為重)：二是人的文化素質建設，兩者缺一不可。21世紀是知識經(jīng)濟時代，項目管理的信息化是一種必然趨勢。管理信息化能夠大大提高項目管理企業(yè)收集、傳遞與處理信息的能力，增強制度的約束性和項目管理的透明度。[47]必須集中力量，大力開發(fā)工程項目管理系統(tǒng)軟件，做到資源共享、操作簡便、速度快、可優(yōu)化、效果好。充分發(fā)揮現(xiàn)代化管理手段，既是向國際接軌的需要，也是工程建設管理的需要。[48] 5.8開辟多種途徑，提高項目管理水平

冶金企業(yè)項目管理水平落后問題不是短時間就能改變的，但我們可從以下方面來做一些推進工作。首先，應抓好人才培養(yǎng)工作，將項目管理作為一門專業(yè)，建議在高校廣泛設立工程管理專業(yè)，加強工程管理基礎知識的學習；業(yè)界人士積極參與推動項目管理的各種學術活動，包括各種項目管理技術專題的研修班、培訓班、研討會、經(jīng)驗交流會、技術專題年會等，使項目管理學術活動活躍起來，通過高校教育、職業(yè)培訓和工程實踐相結合的方式培養(yǎng)和造就一大批高素質、高水平的項目管理專業(yè)人才。其次，應組織抓好先進項目管理技術的研發(fā)工作，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會、高等院校等機構的作用，組織相關專家、鼓勵支持業(yè)內人士研發(fā)國際先進水平的項目管理技術和管理軟件。同時，我們要組織國內項目管理企業(yè)大力引進并推廣采用先進的項目管理技術，規(guī)定大型項目都要采用主要的項目管理技術和適用的項目管理軟件進行管理等。[49] 6.結語

總體來說冶金工程項目管理是一項技術性、專業(yè)性很強的工作。[50]冶金項目管理者對項目建設質量、安全、進度、成本、文明施工等都要納入正規(guī)化、標準化管理，這樣才能使工程項目各項工作有條不紊地順利進行。[51]在看到我國冶金企業(yè)項目管理水平多年來進步的同時，也要看到我們與國際水平尚存差距，只有不斷加深改革，學習先進經(jīng)驗，提高管理水平，真正做到與國際接軌，我國的冶金企業(yè)才能增強自身的競爭力，從容應對外國冶金企業(yè)的沖擊，并力爭在國際冶金市場上占領更大份額。

我國冶金工程項目管理的研究和推廣起步較晚，體制還不夠完善,對先進項目管理理念的認識和理解還存在一些問題，人們應該正確認識和對待這種現(xiàn)狀, 轉變思想，更新觀念，結合國際慣例，積極研究我國工程項目管理的特點，加快自身的健康發(fā)展，從而加速實現(xiàn)我國在工程項目管理領域的跨越式發(fā)展。

參考文獻

[1]方 剛.探討冶金工程中項目管理[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2012,8.[2]呂紹梅.中國冶金設備總公司項目管理模型[D].北京:對外經(jīng)濟貿易大學,2002.[3]周友軍,張明.冶金企業(yè)工程建設項目管理模式淺析[J].技術與市場,2016,23(5).[4]張 明,周友軍.鋼鐵冶金工程中項目管理遇到的挑戰(zhàn)及對策[J].科技資訊,2016,14(35):150-151.[5]吳 剛.淺談冶金企業(yè)大規(guī)模工程建設項目管理中的分承包管理模式[J].江蘇金,2007,35(2).[6]董嘉煒.大數(shù)據(jù)環(huán)境下的項目管理方法改進之探索[J].項目管理技術, 2015, 13(6):103-106.[7]鞏 忱.提高攀鋼冶金建設項目管理水平探討[J].四川冶金,2005,27(3).[8]楊 洋,佘文娟.淺談如何做好科研項目管理工作[J].現(xiàn)代冶金,2016,44(6).中國冶金企業(yè)項目管理方式的改進

[9]張 翼.冶金企業(yè)工程建設項目管理模式淺析[J].有色礦冶,2008,24(3).[10]胡志華.淺談我國項目管理的規(guī)范與發(fā)展[J].武漢冶金管理干部學院學報,2004,14(2):10-12.[11]李 晶.中鋼設備有限公司冶金工程項目的管理實踐研究[D].北京:對外經(jīng)濟貿易大學,2012.[12]朱文龍,朱敏.淺析項目管理在冶金機械制造企業(yè)中的應用[J].江蘇冶金,2004,32(2).[13]孫志忠.企業(yè)如何做好項目管理[J].山西冶金,2005,98.[14]馮 燕,陳學廣.面向業(yè)主的基于Web的大型工程項目管理系統(tǒng)的應用研究與實現(xiàn)[J].華中科技大學學報(城市科學版),2002,19(4):11-13.[15]趙培建,梁麗萍,畢衍濤.濟鋼發(fā)展戰(zhàn)略中的項目管理[J].冶金管理,2004,6..[16]龐蕊霞.淺議酒鋼科技項目管理工作[J].甘肅冶金,2014,36(5).[17]周文斌.冶金行業(yè)工程項目管理系統(tǒng)的設計研究[J].冶金自動化,2009,2.[18]王 肖.關于大型冶金工程施工項目管理的探討[J].城市建設理論研究:電子版,2012(9).[19]閆 鈞.論項目管理策劃對冶金施工企業(yè)提高管理和盈利水平的推動作用[J].中國科技縱橫，2014,8.[20]樊邦人.冶金裝備合作制造的項目管理[J].江蘇冶金,2008,36(3).[21]易 軍.我國工程項目管理現(xiàn)狀的研究和探討[J].江蘇建筑, 2005(b12):60-62.[22]楊 震.深入推行項目管理提高工程建設的效率和效益[J].中國冶金.2000(1):40-41.[23]廖 凱.淺析鋼鐵冶金工程中項目管理遇到的挑戰(zhàn)及對策[J].山西冶金,2011,34(2):78-79.[24]孫 亮.冶金工程中項目管理工作的論述[J].城市建設理論研究:電子版,2012(35).[25]桂 路.談冶金工程的項目管理[J].建筑工程技術與設計,2014(33).[26]陳 焱.鋼鐵冶金工程中項目管理的挑戰(zhàn)及應對策略探究[J].建筑工程技術與設計,2015(11).[27]侯秀娟.總承包冶金工程項目管理實踐[J].環(huán)球市場信息導報,2012,2.[28]楊曉波,劉靜梅.淺談冶金行業(yè)總承包項目管理[J].設計技術,2011,2.[29]賀迎春.項目后評價在酒鋼項目管理過程中的實踐應用[J].甘肅冶金,2013,35(5):141-142.[30]李培成,談冶金工程的項目管理[J].城市建設理論研究:電子版, 2013,5.[31]李 駿.大型火電廠基建期管理信息系統(tǒng)的設計與應用[J].電力設備,2005,6(11):53-57.[32]於 東.大型冶金建設項目管理的研究—寶鋼2彩涂工程全過程管理[D].西安:西安建筑科技大學,2003.[33]劉廉波.工程項目管理信息系統(tǒng)功能及應用[J].水運工程,2008(7):44-49.[34]張 獻.鋼鐵企業(yè)工程項目管理系統(tǒng)的設計和實現(xiàn)[C].中國計量協(xié)會冶金分會會暨全國自動化應用學術交流會, 2010.[35]侯潤珍.我國工程項目管理的現(xiàn)狀及對策[J].經(jīng)濟師, 2003(10):155-155.[36]熊亞洲.我國工程項目管理的現(xiàn)狀發(fā)展趨勢及對策[J].工程建設與設計,2004(7):21-23.[37]蔚林巍.項目管理的最新進展[J].管理工程學報,2000, 14(3):65-69.[38]胡 旭,于鑫森,劉洋.芻議我國項目管理的現(xiàn)狀及發(fā)展[J].遼寧建材,2011(5):22-24.[39]鐘成棟.芻議我國項目管理發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展對策[J].消費導刊, 2007(4):69-70.[40]王毅霞,崔大力.我國項目管理的現(xiàn)狀分析與對策[J].甘肅冶金,2013,35(5):31-32.[41]李 實,余占環(huán),丁志斌.我國工程項目管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題J].山西建筑, 2008, 34(8):229-230.[42]魯祥宇.淺談我國項目管理的現(xiàn)狀與發(fā)展[J].經(jīng)濟技術協(xié)作信息,2008(9):16-16.[43]張 瑋,楊 哲.工程項目管理的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及對策[J].建筑與工程, 2008, 11.[44]林麗陽.我國項目管理的現(xiàn)狀與發(fā)展對策研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇, 2016, 15(8):255-256.[45]司海飛.企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀分析及改進策略[J].經(jīng)貿實踐,2015(9).[46]林好常.我國項目管理的現(xiàn)狀和改革方向[J].中國投資與建設,1999(5):37-38.[47]楊 薇.我國工程項目管理現(xiàn)狀考察及發(fā)展對策[J].科協(xié)論壇,2010(1):153-153.[48]王小平.我國工程項目管理的現(xiàn)狀及對策[J].商場現(xiàn)代化, 2012(3):18-18.[49]朱 震.我國工程項目管理現(xiàn)狀淺析[J].建筑市場與招標投標, 2006(4):22-26.[50]王笑藏.我國工程項目管理的現(xiàn)狀與對策分析[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊),2011,(11):725-726.[51]張建禎.對白銀有色集團公司項目管理的體會與思考[J].甘肅冶金, 2010, 32(3):171-173.

第三篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀及改進措施修改后

淺論房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀及改進措施

摘要:目前的房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，成本控制也越來越重要；房地產(chǎn)企業(yè)通過成本控制來降低企業(yè)成本，提高自身市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。綜合分析，當前的房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面也還存在著一些問題，對此需要提出相應的改進措施，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；措施

一、引言：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

國家統(tǒng)計局資料顯示，2012年房地產(chǎn)業(yè)投資額為71803.79億元，同比增長16．19％，2013年房地產(chǎn)企業(yè)投資額為86013億元，同比增長19．8％。可見近兩年的房地產(chǎn)業(yè)投資額呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。然而，盡管房地產(chǎn)市場近幾年在穩(wěn)步發(fā)展，但是我國房地產(chǎn)市場的競爭仍然是非常激烈，據(jù)統(tǒng)計，截止到2013年末，中國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量已經(jīng)達到9萬多個，如何在數(shù)量如此龐大的房地產(chǎn)競爭者中去生存和發(fā)展，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的首要難題，這其中尤其是中小房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)企業(yè)對于資金有著很強的依賴，整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程都離不開資金的運用，需要耗費大量的資金用于土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本六大方面。成本控制相對也是十分復雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要正確思考當前的成本控制現(xiàn)狀和困境，如何更好的進行成本控制，做到在保證房地產(chǎn)質量的前提下企業(yè)降低成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)要對成本控制應引起足夠重視，加強對開發(fā)成本的控制力度，采取必要的措施去優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)過程中的費用支出，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）成本管理意識不強

一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識還只是停留在財務核算的基本層面上，公司在經(jīng)營決策的時候往往只考慮到總投資額、建設的周期、商品房開發(fā)和銷售、公司的經(jīng)濟效益等，卻對商品房開發(fā)成本關注的很少，這就會造成實際的建設成本不真實。成本控制具有很強的綜合性的特點，需要綜合能力強，具有相關技術能力的管理人員和技術人員。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的設計技術人員缺乏預算知識，存在不熟悉建筑材料的價格預算，不具備將技術和預算有機結合起來的多方面素質。這就使得這些技術設計人員缺乏成本控制的意識和能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識不強這與房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況有著密不可分的關系，我國近30年來房地產(chǎn)企業(yè)爆炸式增長，很多企業(yè)也獲利頗豐，這其中既有一部分企業(yè)本身入行不久，自身尚未樹立成本控制意識，另一方面多年來豐厚的獲利也使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識的外在危機感。

（二）成本控制體系不規(guī)范

目前的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系還不規(guī)范，缺乏科學性和全面性。雖然目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分的重視成本控制，并且大多都已經(jīng)設立了專門的成本控制部門，但缺少現(xiàn)代化的管理手段，公司內部還沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)成本控制體系，可以說成本控制還停留在粗放管理階段。這方面大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做得好一點，但一些實力較弱的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)顯得尤為突出。其次是成本控制缺乏有效責任的考核機制。權責分明才會使人肩負起應付的責任，如果沒有相應的責任考核機制，沒有企業(yè)責任感，成本控制人員在進行成本控制時就容易隨心所欲，會給公司帶來很大的風險。我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步較晚，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還規(guī)模偏小，規(guī)范的現(xiàn)代化企業(yè)制度還尚未建立起來，機構設置方面還不健全，崗位分工也不明確，企業(yè)也沒有做到按組織結構來劃分責任。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來了困難。

（三）工程成本控制不合理

一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理僅僅管理施工階段，雖然工程簽證和結算抓得較好，但卻忽視了設計階段的成本控制的作用。在實際操作中，一些房地產(chǎn)商不重視項目的可行性研究，做策劃報告僅僅是為了籌資需要，企圖通過包裝和策劃來達目的，策劃報告的可操作性大大減弱，無法實現(xiàn)“指導投資決策”的要求。在具體工程施工過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制缺乏合理安排，在招標采購工程材料以及確定施工隊伍方面缺乏合理安排，比如存在過分依賴絕對低價來選擇中標單位，沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關系的供應商，進而在施工及材料的質量和價格方面控制力不強等問題。這些都使得在施工過程中缺乏合理的成本控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的改進措施(一）提高成本管理意識

只有從意識上提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識，才可能真正做到控制成本，實現(xiàn)收益更大化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要認識到房地產(chǎn)開發(fā)項具有生產(chǎn)周期長，工作內容多，活動復雜的特點，這就需要建立一個系統(tǒng)科學的成本預算、結算和監(jiān)督的體系，要把成本控制落實到房地產(chǎn)開發(fā)的每一個工作環(huán)節(jié)中去。不要單純認為成本控制僅僅只是老板和管理者的工作，要做到成本控制人人有責；有效的成本管理需要公司全體員工的積極參與，將成本控制實現(xiàn)到每一個細節(jié)。這樣才能使得成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)中實現(xiàn)最大價值。

（二）規(guī)范成本控制體系

要形成規(guī)范成本控制體系，首先應當提高成本管理人員的素質。在招聘時應當選擇一些具有綜合能力的復合型人才，在成本控制上起到關鍵性決定性作用。要注重人才的培養(yǎng)選拔，尤其是財務人員和預算人員，不斷更新自己的知識能力，以應對市場風險的不確定性，做到準確預測，及時應對，達到最終的成本控制目的。在這方面很多房地產(chǎn)公司都十分重視，管理團隊也越來越專業(yè)化。在有了專業(yè)的成本控制人員后，就需要制定一套規(guī)范的成本控制體系，涉及到項目的規(guī)劃設計，招標，簽約，施工，竣工結算，銷售，物業(yè)管理等每一個環(huán)節(jié)。首先要形成明確的崗位責任體系，要把責任落實到具體的崗位，具體的人，即要有“責任范圍，責任部門，責任評價體系，責任評價部門”來實現(xiàn)落實責任和監(jiān)督責任，讓成本控制形成體系，落到實處。

（三）控制工程成本

通常一個工程項目的開發(fā)成本大體可分為六大部分:土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務成本。據(jù)行業(yè)報道，其中土地成本大約占總成本的30-35%，前期費用大約占總成本的2-3%，工程成本大約占總成本的50-55%，營銷成本大約占總成本的2-6%，管理成本大約占總成本的2-3%，財務成本大約占總成本的6-8%。可見在這些成本分類中，施工成本所占比例最高，也是最復雜的成本項，控制好施工成本對于最好整個成本控制至關重要。中海地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)行業(yè)里也算是在成本控制方面做得比較出色的企業(yè)，中海地產(chǎn)在工程成本控制方面有著自己的秘訣，那就是在各個項目的開始階段，即及早建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責任落實到部門；公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔任，定期(每半年)對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施。工程建設中的土建、裝飾、機電安裝、室內全裝修、弱電、消防、電梯、等通過招投標確定的分判工程或者供貨合同成本在控制工程成本方面不同的房地產(chǎn)公司有自己的方法，比如在材料采購方面萬科是通過戰(zhàn)略合作的模式建立供應鏈聯(lián)盟，恒大主要是成立采購公司但無論是哪一種方法，目的都是最優(yōu)的控制好工程成本，以實現(xiàn)成本控制的最終目標。

（四）控制資金運營成本

因為房地產(chǎn)企業(yè)涉及到巨大的資金流通，如果能做到資金的合理運作，可以降低資金成本。首先是資金的籌集成本，因為所需要的資金量大，降低資金籌集成本可以很直觀的減少大筆資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)需要拓寬融資渠道，合理利用各種融資渠道募集更多的資金，上市公司可以發(fā)行股票籌集資金，還可以發(fā)行公司債券，向銀行貸款，以及融資租賃等。其次是對于資金的管理，在工程施工過程中涉及到大量資金的支出，需要撥付大量的工程款項，在撥付款項時，應當嚴格按照事先的計劃安排，有嚴格的審批撥款手續(xù)，注意配備齊備合法的單證，嚴格把關好資金的撥付使用。再者財務部門要關注現(xiàn)有資金的流轉變化，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量，同時還要盡快回籠資金，加快應收款項的回收。房地產(chǎn)企業(yè)每年要繳納大量的稅費，房地產(chǎn)企業(yè)應當及時的了解各學習稅收政策和財政法規(guī)，比如14年1月28日國務院決定取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度，這就會對房地產(chǎn)企業(yè)納稅會帶來實質影響。房地產(chǎn)企業(yè)應當合理利用稅收優(yōu)惠，減輕納稅支出，實現(xiàn)降低成本。

四、結論 房地產(chǎn)行業(yè)近年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有著資金投入多、專業(yè)性強、建設周期長、受市場和政策影響比較大的特點。目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制存在著意識不強，體系不規(guī)范的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)企業(yè)應從長遠考慮，改進落后的成本管理觀念，培養(yǎng)優(yōu)秀的企業(yè)成本管理人員，創(chuàng)新成本管理手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對成本的有效控制，使得企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。參考文獻:

1.劉榕、劉航，持續(xù)宏觀調控下房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展研究[J].企業(yè)經(jīng)濟，2012(10).2.盧宏.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制初探[J].財經(jīng)界,2010(12)

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算實務(會計繼續(xù)教育-打印版)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算實務

一、單項選擇題

1.下列不屬于施工圖設計費的是（）。

A.修改設計費B.施工圖審查費

C.環(huán)境施工圖設計費D.主體工程施工圖設計費

2.下列屬于土地出讓金的是（）。

A.土地開發(fā)費用B.土地轉讓費

C.土地閑置費D.土地裝讓手續(xù)費

3.甲公司與乙公司簽訂了某項目的設計合同，合同金額為1000000元，合同簽訂時甲公司支付給乙公司設計費的30%，300000元，取得設計圖紙時支付另70%。不考慮其他因素，則甲公司在簽訂合同時的賬務處理正確的是（）。

A.借：預付賬款--乙公司300000B.借：銀行存款300000

貸：銀行存款300000貸：預付賬款--乙公司300000

C.借：應收賬款--乙公司300000D.借：應收賬款---乙公司300000

貸：銀行存款300000貸：預付賬款300000

4.下列選項中不屬于“三通一平”費的是（）。

A.臨時用水費B.臨時煤氣管線等燃氣設施安裝費

C.臨時圍墻費D.臨時場地占地費

5.以下關于開發(fā)成本的說法中，正確的是（）。

A.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等

B.開發(fā)成本屬于損益類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用

C.無法分清成本對象的間接成本不能計入開發(fā)成本

D.與房屋非同步建設的，即先建房屋，后建配套設施的，對于配套設施費用不能采用預提的方法，先計入房屋的開發(fā)成本

6.下列選項中不屬于開發(fā)間接費用的是（）。

A.折舊費B.職工福利費

C.水電費D.土地使用稅

7.下列項目中，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的有（）。

A.開發(fā)間接費用B.耕地占用稅

C.公共配套設施費D.借款利息費用

8.原來已將土地做為成本核算對象，單獨核算了土地的開發(fā)成本。此種情況下，在開始進行房屋開發(fā)的時候，要將土地開發(fā)成本轉入房屋開發(fā)成本的分錄正確的是（）。

A.借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)—某土地

B.借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—某土地

C.借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—某土地

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

D.借：開發(fā)產(chǎn)品－土地－某土地

貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

9.開發(fā)完土地后直接開始建房，則土地開發(fā)期間發(fā)生的各項成本費用，可以歸集到科目是（）。

A.開發(fā)成本—土地開發(fā)—某土地B.開發(fā)產(chǎn)品—土地—某土地

C.開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費D.開發(fā)產(chǎn)品—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

10.下列選項中不屬于開發(fā)費用的是（）。

A.管理費用B.銷售費用

C.財務費用D.開發(fā)間接費用

二、多項選擇題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房屋，按用途不同可以分為（）。

A.為了銷售而開發(fā)建設的商品房B.為了出租經(jīng)營而開發(fā)建設的出租房

C.為了安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房D.企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設的代建房

2.間接成本與共同成本的分配方法包括（）。

A.占地面積法B.建筑面積法

C.直接成本法D.預算造價法

3.下列關于開發(fā)成本與開發(fā)產(chǎn)品敘述正確的是（）。

A.開發(fā)產(chǎn)品屬于資產(chǎn)類科目B.開發(fā)成本屬于成本類科目

C.開發(fā)成本在資產(chǎn)負債表中列示在存貨項目中D.開發(fā)間接費用是計入開發(fā)費用的4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對象，應結合房屋建設的特點和實際開發(fā)情況，按以下原則確定（）。

A.可否銷售原則B.權益區(qū)分原則

C.功能區(qū)分原則D.成本差異原則

5.下列屬于開發(fā)間接費用的是（）。

A.資本化利息B.人工費

C.辦公費D.差旅費

6.下列關于在建工程科目說法不正確的是（）。

A.本科目只能反映企業(yè)基建在建工程發(fā)生的支出，不能反映更新改造等工程支出

B.在建工程發(fā)生減值的，可以單獨設置“在建工程減值準備”科目

C.在建工程應負擔的職工薪酬，借：在建工程，貸：應付職工薪酬

D.購建辦公樓等不動產(chǎn)領用原材料，領用原材料的進項稅額不需要轉出

7.下列選項中屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的是（）。

A.土地征用及拆遷補償費B.整體建筑安裝工程

C.基礎設施費D.公用配套設施

8.下列屬于房屋開發(fā)的成本項目的是（）。

A.土地征用及拆遷補償費B.前期工程費

C.基礎設施費D.開發(fā)間接費用

9.下列屬于房屋開發(fā)成本核算對象原則的是（）。

A.可否銷售原則B.分類歸集原則

C.定價差異原則D.成本差異原則

10.下列選項中關于預付賬款說法正確的是（）。

A預付賬款屬于資產(chǎn)類科目B預付賬款與應收賬款無論何時都必需要計提壞賬準備

C.預付賬款一般不應提取壞賬準備，如果有確鑿證據(jù)表明公司的預付賬款已不符合預付賬款性質時，應將原計入預付賬款的金額轉入應收賬款，并計提相應的壞賬準備D.預付賬款屬于企業(yè)的短期債權

三、判斷題

1.工程監(jiān)理費是指支付給工程監(jiān)理單位的費用。（）

2.開發(fā)完土地，準備直接開始建房，土地開發(fā)發(fā)生的各項成本費用，一開始就可以歸集到房屋開發(fā)成本上。（）

3.資本化利息屬于開發(fā)間接費。（）

4.紅線外管線鋪設費、接口補償費、搭橋費等屬于公共配套設施費。（）

5.郵局施工及配套設施購置費屬于基礎設施費。（）

6.與房屋非同步建設的，即先建房屋，后建配套設施的，對于配套設施費用可以采用預提的方法，先計入房屋開發(fā)成本。（）

7.如果土地開發(fā)完成后，已將土地的開發(fā)成本轉入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設房屋的時候，應將作為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本轉入房屋的建造成本中。（）

8.與房屋非同步建設，對于配套設施費用可以采用預提的方法，先計入房屋開發(fā)成本，將來發(fā)生配套設施實際支出時，在對差額進行調整。（）

9.開發(fā)成本科目主要是核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。（）

10.房地產(chǎn)勘察設計費計入在建工程的待攤支出。（）

一、1：C；2：A；3：A；4：B；5：A；6：D（答案解析：土地使用稅在任何時候都是作為管理費用核算的，不可能構成開發(fā)間接費。）；7：D（答案解析：本題考核房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、加注安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。耕地占用稅屬于土地征用及拆遷補償費。）；8：A；9：C；10：D（答案解析：開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括修理費、水電費等，開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本。）。

二、1：ABCD；2：ABCD；3：ABC；4：ABCD；5：ABCD；6：AD；7：ABCD；8：ABCD；9：ABCD；10：ACD。

三、1：對；2：對；3：對；4：錯；5：錯；6：對；7：錯；8：對；9：對；10：對。

第五篇：試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設成本的會計核算與稅收處理

試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設成本的的會計核算

與稅收處理

售樓部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的場所。售樓部的會計如何核算、如何進行稅務處理，《企業(yè)會計準則》并無細化、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計》教科書均無明確，值得我們認真探討。

（一）售樓部的會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財政部會計核算的相關文件里沒有進行規(guī)范，僅僅是國家稅務總局發(fā)布的《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第八條作出了明確規(guī)定：

1、開發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

2、售房部裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設與使用的特點，一般說來不外乎存在以下四種情況：

1、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；

2、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；

3、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；

4、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部的以上四種情況，售樓部的會計核算可分為以下2種模式：

1、使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）核算模式，適用于上述的1、2情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）會計科目，售樓部建設、裝修發(fā)生的成本費用均在該科目反映。

（2）當售樓部與其他商品房一起竣工驗收時，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）科目。

（3）當售樓部（商品房）銷售后，分別結轉收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉入“主營業(yè)務成本”。

（4）當售樓部轉作自用時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉入“固定資產(chǎn)”。當售樓部出租時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務處理。

2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建售樓部，根據(jù)《企業(yè)會計準則》規(guī)定，其發(fā)生的建設成本及裝修費用應該在“在建工程”科目核算。

（1）修建售樓部的成本費用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售樓部竣工驗收后，將其成本從“在建工程”轉入“固定資產(chǎn)”；

（3）售樓部使用過程中，計提的折舊費，計入“銷售費用”；

（4）售樓部拆除時，按照“固定資產(chǎn)清理”的程序進行處理；

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務處理。當售

樓部出租時，其成本從“固定資產(chǎn)”轉入“投資性房地產(chǎn)”。

（二）售樓部的稅務處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部具有特殊性，不僅在建設期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時等均涉及相關稅金處理。現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行有關稅收政策，就涉稅處理探討如下：

1、建設期的涉稅處理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設時，其售樓部的建設（含裝修費）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購材料、自請工人施工），計入開發(fā)成本，則這部分價值，應該補繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時均不存在涉稅處理問題。（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》財稅[2006]186號

二、關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開始使用的次

月，應該繳納房產(chǎn)稅的，其依據(jù)如下：

A按照《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）

第二條第四款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的利用商品房作售樓部，應自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

B根據(jù)《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（86）財稅地字第008號：“十九,關于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.”，開發(fā)企業(yè)自建售樓部，應自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）售樓部的折舊費

按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、拆除時的涉稅處理

固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時，按照固定資產(chǎn)清理的程序進行。一般說來，清理的凈值均是負數(shù)（也就是有損失），這是由于沒有達到固定資產(chǎn)的使用年限。根據(jù)《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》國家稅務總局令第13號，《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定扣除。因此，售樓部拆除時的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉作自用或出租時，應該繳以下稅金：

A 售樓部轉作自用（辦公等）時，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產(chǎn)稅；

B 售樓部進行出租時，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入繳納5%的營業(yè)稅；還應該繳納城建稅、教育費附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉作自用或出租時，應繳納以下稅金：

A將售樓部轉作自用或出租時，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。新稅法排除了《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）“

六、關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題”的“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)視同銷售”，因為自用或出租并沒發(fā)生所有權的轉移，所以說不繳納納企業(yè)所得稅。

B 售樓部出租或自用時與“修建的售樓部轉作自用或出租時，應該繳納以下稅金”一致。

5、銷售的涉稅處理

將售樓部銷售后，其稅務處理與一般商品房銷售一致，即應該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認收入、結轉成本稅金。其依據(jù)是：

國家稅務局《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)

[2006]31號）相關規(guī)定，已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品應當視為已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)按照收入確認原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本。因此，只有當該售樓部實現(xiàn)銷售，該售樓部所對應的成本才能予以結轉，在稅前扣除。

以上根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際，結合現(xiàn)行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行多多交流探討。