第一篇：國外房地產市場發展的基本狀況和政策調控

國外房地產市場發展的基本狀況和政策調控

時間：2009-01-15 來源：杭州日報

作者：信息發布

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二十一世紀中國的房地產市場是個充滿想象力和有待開拓的新領域，但不可諱言的是，這個有待開拓的領域也充滿了許多的風險和挑戰，同時也存在著咨詢與法律方面的欠缺。2005年我國房地產業的重要特點之一就是開始走向國際化。

2006年我國房地產開發及營銷模式國際化的趨勢將更加明顯。包括房地產融資理念，項目運作，營銷模式，營銷理念和資本運作。更多的境外企業和基金將關注介入我國的房地產市場，而國內房地產區域發展的不平衡性也帶來了房地產發展的新的契機和平臺。為了使我國“十一五”期間房地產業的發展能夠快速納入健康和持續的軌道，該文專門就國外房地產市場發展基本狀況和政策調控進行了專題調查和比較研究，現將部分研究成果展現給讀者，供有識之士參考和共享。

日本擠壓房地產泡沫的措施和啟示

日本是亞洲先進入發達國家行列的國度，經過二次世界大戰結束至今的半個多世紀的潮起潮落，房地產企業的發展和房地產市場的培育已日趨理性和規范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當于上海的靜安寺的中心區域內，買一套新建的40層高的公寓單元，實用面積90平方米，兩間朝南，帶停車位的房子，價格不過4000多萬日元，要算建筑面積達120平方米，合人民幣360萬元，按建筑面積算每平方米3萬元人民幣，與此同時日本白領收入相當于上海的五倍，可想而知上海靜安寺的房價相比較就顯得偏高。日本提供出售的住宅都是全裝修的，包括衛生間和廚房，還有中央空調和地板暖氣，所有材料都是無毒標準，浴室帶空調和液晶電視，廚房也是帶全自動洗碗和烘干機，基本家用電器和家具一應俱全。

然而，日本房地產市場發展到今天這樣的情況也是經過幾輪發展和調整后逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫來自于20世紀80年代，當時日本的房地產上漲速度飛快，短時期內漲價，幅度巨大，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。在日本當年的房地產熱中，最大投機者是財力雄厚的企業，它們在大量資金投入促使商業房地產價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產的價格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。直到二十一世紀日本的股市和房市才得以恢復，進入新一輪的增長周期。

日本房地產泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經濟環境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控，其二是房地產更多的是用于解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報，其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。

日本政府在吸取教訓和重塑房地產業的過程中，推出了三大符合市場發展規律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值，二是放寬限制，為了刺激經濟，日本開始放松對金融行業的諸多限制，它幫助投資者建立了房產投資信托，主要用于設立商業地產投資的互助基金。三是政府還調整了建筑標準以便于開發商的房地產項目開發，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時間，并鼓勵節能建材的大量使用。實踐證明：這些改革措施的實施為日本的房地產市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發的難度，降低了市民進入房地產的門檻，使日本的房地產業邁入了新一輪的可持續發展周期。

美國房地產市場發展的現狀和警示

美國的房地產業二十世紀80年代以后一直是世界上理性和規范發展的成熟市場典范，然而在進入二十一世紀后也開始了一個不太理性的高速增長期，隨著美國經過近年來的穩步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解地快速上漲，目前已有越來越多的美國經濟界人士認為：美國的房地產泡沫已經出現，政府必須采取果斷的措施來應對和抑制日益攀升的房地產價格。美國新上任的美聯儲主席本·伯南克在防止和解決美國經濟過熱和房地產升溫的主要方法是對美元再行加息，進行金融創新和進一步放寬限制，希望以此來確保美國經濟的快速、持續發展和美國房地產業的理性、健康發展。

美國作為世界最發達的國家，是世界上二十世紀最先解決居民住宅的國家，美國絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達200平方米以上的住房里。美國的統計資料都是以單元住宅來計算房屋的價格，而不是按平方米來計算住房。目前美國平均房價折算成每平方米價格約在一萬元人民幣，同我國目前一線城市市區高檔住房價格相當。美國人當今崇尚的居住品位和我國的住宅觀念大相徑庭。不但單位住宅沒有公共面積一項的干擾，而且住宅內很多區域是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是完工面積必須是經過建筑材料如地板，地毯之類鋪設后的地面和樓面。因此一般室內的走廊，地下室，閣樓和院子都不在銷售總價范圍之內。同時，按照美國建筑行業的指導，室內層高低與五英尺的部分不作計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積不計房價。

雖然美國是最先進入居住現代化的國家，但進入二十一世紀后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長，改善住房環境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進一步促使了美國房地產價格的一路走高。面對房地產業的財富效應，一些原先選擇租房居住的家庭也開始改變觀念選擇購房居住，從而進一步加強了人們對房地產的需求。與此同時，伴隨著美國大都市房地產價格的快速上升，使得這些地區的一些精明的居民開始出售他們手中的升值和高價房屋，一些工薪階層更是將快速增值的自住商品房出售后搬遷至低價房價的二三線城市生活。

美國2005年房地產價格平均上漲幅度接近15%，這是該國自二十世紀80年代以來房價漲幅最大的一年，目前仍沒有跡象表明房價已經升到頂點。與房價快速上漲不同的是非住房產品和消費類產品指數僅僅上漲3%。從地區上看，美國太平洋地區增長速度最快，西南中部地區則增長速度較慢。二十世紀80年代，在西好萊塢市，一套面積1000平方英尺的住房售價30萬美元，現在的售價則高達180萬美元，而且價格還在上漲。美國加州的房價近三年平均升幅達到40%，美國聯邦房屋企業監督辦公室認為：美國房價持續上漲受多種因素影響，其中按揭利率低，投機性投資和人們對房價上漲的預期是主要原因。雖然無論從上漲幅度和地域廣度看，房價的增長都很驚人，但考慮到通脹率，收入增長和其他因素，這種增長能否持續下去成了人們關注的焦點。美國經濟學家在2003年就開始發出了房地產過熱的警告，2006年更提出了美國房地產出現泡沫的忠告，目前美國政府正打算通過提高利率，增長稅收和調節市場來穩定房價和平抑市場，避免美國房價的大起大落，以促使美國房地產業的發展和美國經濟的發展以及人們收入增長的水平同步。

俄羅斯房地產市場的變化和原因

俄羅斯在進入二十一世紀后，隨著其國內私有化和市場化步伐的不斷加快，計劃經濟體制下形成的住房制度和土地制度與俄羅斯社會經濟發展的現實越來越不相適應。由于缺乏相關的法律約束和完善的市場次序，使房地產企業和房地產市場的發育一度較為混亂。為了規范俄羅斯的房地產市場，加強對現房銷售和房屋預售的管理，俄羅斯國家杜馬2005年通過了該國新的《房地產法》。這項法律規定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發商只有在獲得土地所有權和建筑許可權，并持有經批準的房屋建設方案后，才可與消費者鑒定房屋銷售合同。另外，開發商必須承擔房屋建設期間的風險。這項法律還對開發商的認證資格進行了嚴格規定：開發商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費者有權退房并要求賠償。

俄羅斯新實施的房地產法雖然得到了各方肯定，但在推出后的短時期內也加劇了俄羅斯房地產市場的供需矛盾，加快了房價上漲的速度。調查表明：在該項法律出臺之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請審批手續同步進行的。但是新法律出臺后，這種未獲國家批準即自行預售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實施使得那些實力雄厚的大開發商才有能力進行房地產開發，房地產企業紛紛面臨開發資金短缺的危機。這就促使許多在建商品房項目推遲上市，而計劃建設的房地產項目又被暫時擱置。統計表明：俄羅斯房地產業與該項新法律出臺前相比，目前新房供應量下降了近30%，房市供求矛盾進一步加劇。當然，隨著時間的延長該新法律出臺后的正效益會逐步顯現出來。

目前，全俄羅斯已經基本取消了由單位向職工無償提供住房的做法。除國家機關外，只有一些效益好的大型能源公司還在為職工提供住房或住房補貼。據統計，俄羅斯2005年500萬國家公務員等準備購買政府提供的公房，另有4000萬國民需要改善住房條件。雖然俄羅斯的人均住房面積二十世紀70年代就進入小康水平并且一直緩慢增長，但至今也僅為人均22平方米。國民經濟的發展和人們可支配收入的增加，促使俄羅斯人對住宅的要求量不斷增加，而供需矛盾突出則導致了房價以非理性上升。

俄羅斯房地產價格的漲幅近年來始終大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周邊的歐亞國家。近三年該國房價的平均漲幅達到30%，一線城市房價漲幅尤其驚人，莫斯科平均房價折合人民幣已達每平方米1.7萬元，中心城區已達到每平方米2.5萬元。莫斯科郊區和莫斯科州的房價近年來也水漲船高，個別新建設的地區的房價漲幅甚至已超過了市區，除了改善居住環境外人們還將購買住宅作為是個人投資或財產保值的手段，這種現象的蔓延也加劇了住房供求的緊張局面。

進入二十一世紀的俄羅斯房地產價格的不斷上漲已引起政府的高度重視和警覺，因房地產價格的快速增長造成了吸引外資的減少和銀行貸款集中使得風險加大，國外投資者因俄羅斯的投資成本增高而轉投其他歐，亞國家。莫斯科目前的房價已高于許多歐洲發達國家，已經達到消費者所能承受的極限，因此俄羅斯聯邦將在近期推出一系列新政，以求解決房價過高和規范房地產市場，政府日前已向全國人民承諾繼續擴大房屋建設的規模，控制房價上漲的勢頭，切實解決百姓的安居樂業。

新加坡房地產市場的有序與和諧發展

新加坡是一個地少人多的城市國家。新加坡城市很小，又是島國，對外發展的空間很小，幾乎沒有任何資源，但是人口在不斷增長，人們在收入增長的同時對改善住宅的要求也不斷增長，國家經濟發展對資源的要求也不斷增長，有限的資源與持續發展之間的平衡是最大的挑戰。新加坡政府經過多年科學的決策，理性的規劃和有序地發展很好地解決了這一問題，使得該國在經濟高速發展的同時，房地產業得以有序和同步的發展。新加坡的中央政府在公共管理事務中起著主導的作用，國家發展部主管形態發展和規劃，具體的職能部門是城市重建局，地區政府不具有規劃職能。規劃法授權國家發展部門部長行使與規劃有關的各種職責，包括制定規劃法的實施條例和細則以及任命規劃機構的主管官員，審批總體規劃等。城市重建局除了各個職能部門外還設置了兩個委員會，分別是總體規劃委員會和開發控制委員會。總體規劃委員會包括主要公共建設部門的代表，其作用是協調各項公共建設計劃的用地要求，使之盡快得以落實。開發控制委員會的成員包括有關專業組織和公用事業局、環境部等政府部門的代表，專門負責非公共部門的重大開發項目。

作為舉世聞名的世界花園城市，新加坡的城市規劃分為概念規劃藍圖和總規劃藍圖兩個層面。概念規劃藍圖主要制定土地和交通的規劃藍圖，這個藍圖讓人們可以幻想未來30至50年后城市的樣子。以此為總綱，再制定總體規劃藍圖和控制性詳規的法定文件。在這個藍圖當中，人口密集與非密集區域相關公共配套設施，交通網絡，產業布局都有明晰的標記和詳細的預算，藍圖垂直性考慮每一區域每年會發展到什么程度，在每個細分的小塊，連容積率都有詳細的規定。這個規劃每五年會進行一次修改，屆時將進行公示，專家和市民都可以提出自己的修改意見。在規劃中，人口增長是必須考慮的，同時，新加坡政府部門特別關注一個小區域內，人口密集與非密集地塊之間布局和平衡。

新加坡的土地資源非常有限，該國的一項基層措施就是推行合理的土地供應機制來維護土地的可持續發展。新加坡88%的土地都屬國有，對土地使用的控制相當嚴格，全國的所有土地劃分為近千個小區，每一小區內都有詳細土地規劃。按照功能劃分，土地使用分為5類：第一類是工業用地，工業用地通常以招標的形式供應；第二類是空白用地，空白用地主要指區域內居民的休閑活動空間；第三類是居住用地，居住用地通過規劃將居民集中到不同區域后在區域內建立完整的配套措施，同時推行微型居住區計劃，以盡量減少單一居住區規模，以控制區域內建筑的類型和密度；第四類是交通用地，交通用地以城市地下鐵路系統用地為優先考慮；第五類是中心商業區用地，中心商業區用地以優先發展金融和商業為主，鼓勵建筑高樓以促進土地資源的高度利用。目前新加坡工業用地的價格控制主要是通過調節土地的供應時間和供應量，最關鍵的是新加坡政府擁有土地的定價權。

新加坡高昂的土地成長必然帶來高額的房價，而政府們重點將注意力放在了合理解決普通收入者的居住問題上。在新加坡，由建屋發展商負責住房供應。這個部門隸屬于國家發展部，它的職能之一就是根據不同居民的收入水平設計不同的住宅，以解決各個層次居民的住房。供給普通收入者的經濟適用房以高層住宅為主，居民可以通過公積金購買住房。該國對低收入者政府會提供更多的補貼。一般而言，一對無房的新婚夫婦第一次購房，如為二手房，政府會給予折合人民幣15萬元的經濟一次性補貼；如購新房，政府會以低于市場價的折扣價格出售。這些住宅五年內不得轉讓，如果需要五年內出售的，必須通過政府機構，不能直接在市場上出售。對于新加坡高收入的居民，國家不包其住房，購置住宅完全實行商品化，雖然新加坡的房價較高，但由于新加坡人均年收入為2萬美元，所以有錢一族對高額的房價也完全可以接受。

新加坡在城市建設中一向很重視基礎設施建設，這些基礎設施建設的資金來源主要是二個方面，一是財政撥款，二是通過招標由投資者出資。例如，在開發工業園區時，園區內的基礎設施就由項目開發商投資建設，公共設施建成后移交給有關的政府機構去管理。另外，在各國房地產開發過程中，動拆遷成本的不斷上升助推了房價的上升，而新加坡在動拆遷方面有很多可供接見的對策和措施。具體而言，新加坡政府搞好動拆遷有兩方面成功的因素：其一是人們搬到新的地方，必須要比他們以前居住的地方好；其二是動拆遷的同時在老地方保留人們的一些記憶在那里，不完全毀壞它。當市民看到自己生活的環境在不斷變好，而已有的往日記憶沒有消失的時候，即使傷感也會支持政府因為規劃而導致的動拆遷行動，從而確保了新加坡房地產的健康和有續發展。

第二篇：2014房地產市場調控政策

2014房地產市場調控政策

陳禹銘

2014年，我國整個宏觀經濟環境呈現低迷狀態，而作為國民經濟重要一環的房地產市場，自然也無法獨善其身。受到此前一系列宏觀調控政策的影響，今年樓市出現了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調控措施，對房地產市場加以調整。縱觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對房地產市場的行政干預，轉而讓市場供需去調節。

分類調控

國務院總理李克強3月5日在政府工作報告中提出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

點評：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調控”、“遏制房價上漲”等字眼，唯獨2014年，“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。但這不意味著政府不調控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房價過快增長，更加靈活機動的市場手段被融入其中，比如熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談。央行要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。

點評：今年初，很多城市的中小商業銀行出現了停止放貸的現象。北京市場上房款放款時間拉長，導致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對于首次置業人群來說是一大利好。

限購相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發文取消限購以來，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。

點評：今年以來，全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動產登記”征意見

8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規定將集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；宅基地使用權等納入不動產登記范圍中。而《條例》也對查詢做出規定，要求民事主體去登記機構查詢要說明目的。按照《物權法》規定，必須是權利人和利害關系人才可以進行查詢。

點評：不少人將不動產登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房價、反腐敗等等問題的規章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負了太大的社會壓力。但如果只從功能來講，不動產登記制度的目的其實還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施。點評：“9·30”房貸新政被業內視為房貸政策的大尺度“松綁”，對樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發商推盤意愿加強，此前還在觀望的購房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，并取消四項收費。而此前是須連續繳存12個月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當調高貸款額度等。同時，還將推進公積金異地使用，實現異地互認、轉移接續。

點評：連續繳存時間較長、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實施后，繳存時間減半，將使得申請公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認公積金對異地購房的客群來說是一個較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中規定，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.60%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

點評：央行降息的初衷其實并不是為了救市，而是為防止宏觀經濟下滑，進一步刺激經濟發展的舉措。結果房地產市場卻成為了直接的受益行業。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國內一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產股集體漲停。

棄選自住房開售

12月5日，北京市住建委通告，對于自住房棄選房源，開發商將統一對符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產權登記、再上市等問題，均按現有自住房政策執行。截至12月17日，宣布對外公開銷售剩余房源的自住房項目有：當代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價均為1.6萬元/平方米。

點評：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時也滿足了相當部分的保障性需求客群。此次因為位置等原因的被棄選房源，房源不太多，公開銷售也不會對市場造成太大影響。

第三篇：房地產市場調控政策分析

房地產市場調控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎糾錯] [字號：大 中 小 ] [打印] [關閉]

房地產市場調控政策分析

全國工商聯房地產商會會長聶梅生

房地產是國民經濟的重要產業。1998—2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發后最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房市調控特點

2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2009、2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產調控，我們發現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區間符合中國的歷史實際。

房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區間尚未形成共識。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區間。

房地產調控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調控下，開發商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產調控政策之限購令

在通脹預期下，購房熱潮涌現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產貸款？2010年新增房地產貸款2.01萬億元，按照統計數據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數量。而房地產開發商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。房地產調控政策之保障性住房與房產稅

據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅約5個百分點。2011年規劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產開發投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。

保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟。如規劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。

房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權重力量

2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部的數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。

金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易。如這期間市場形勢發生大的變化，巨額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。以上表明在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。

第四篇：兩會解讀五 加強房地產市場調控

兩會解讀五 加強房地產市場調控 來源: 時間：2013-03-29 【政府工作報告摘要】

溫家寶在對2013年政府工作的建議中指出，2013年我國繼續加強房地產市場調控和保障性安居工程建設。堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制。

繼續抓好保障性安居工程建設和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續推進農村危房改造。

【解讀】

房地產再次成為政府工作報告中關注的重點。相比2012年政府工作報告，今年政府工作報告對此的表述更為“堅決”。2012年政府工作報告提出“嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施。”而今年提出的則是“堅決抑制投機、投資性需求。”

還值得注意的是，今年政府工作報告首次提出“抓緊完善穩定房價工作責任制，健全房地產市場穩定健康發展長效機制”，這一提法在往屆政府工作報告中并未出現，意味著政府已經著眼健全穩定房地產市場發展的長效機制。

在保障性安居工程建設上，政府工作報告首次明確提出保障安居工程建設和管理的目標是“讓老百姓住上放心房、滿意房”；同時，對今年城鎮保障性住房提出更具體的目標：基本建成470萬套、新開工630萬套。

此外，作為推進城鎮化的一項重要工作，政府工作報告還提出要“繼續推進農村危房改造”。

【綜合分析】 [現狀]

事實上，中國的保障性住房分為四類，分別是廉租房、公租房、經適房和兩限房。其中具有房屋產權或部分具有產權的是經適房和兩限房，也就是說，相比于這兩種保障性住房，廉租房和公租房更具有“濟貧”目的，因為它們是針對“更窮”的那一部分人。

[原因]

其一，地方政府對經適房仍然不肯放手，抱殘守缺，在住房保障觀念上仍然沒有一個根本性轉變。經濟適用房已經不是面積大和小、審核嚴格不嚴格、交易不交易的問題，政府對經濟適用房福利化的堅持表明的是，有關部門仍然沒有從政府主導的、以行政干預為基本手段、層層劃分組織起來的舊福利體制轉變到以被保障對象為主體、尊重受益人選擇權自主權、以市場為基礎的新社會保障理念。

其二，兩限房定義不規范，身份模糊不清致使腐敗現象嚴重，破壞市場公平競爭。它既不是保障性住房，也不是完全市場化的商品房，這種既不是保障性住房又不是商品房的法律依據卻又無從談起。兩限房的申請在民間被稱為“陪太子讀書”，申請條件的甄別機制由政府制定，申請過程存在暗箱操作的空間，限價房低于市價的特征必然會招引逐利的富人或有權者投機購買限價房。

其三，廉租房不給農民工(或只給農民工中的“勞模”)，經適房優先公務員，這類制度缺陷嚴重地扭曲了住房保障建設。福利房是單位分房，而且完全是向有權有勢的人傾斜的，有權有實的人福利高，工資也高，權力少的人福利低，工資也低；完全沒有單位的人是沒有福利的。這種“負福利”狀況在各地的普遍存在，嚴重扭曲了住房保障的建設。

[意義]

雖說保障房供應規模擴大，并不能降低商品住宅的價格，但是，可以調整住宅供給結構，保障中低收入人群有房住。在北京等不少城市，保障房建設采取“捆綁式”，即在商品房小區中配建一定的保障房。與純保障房小區相比，該保障房項目享有與商品房同等的城市配套條件，這大大增強了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。

在城鎮化“引擎”中，保障房同樣占有較為重要的地位。城鎮化進程必然伴隨著農民進城、居住條件改善等，這個過程不僅對保障房，也對相關的配套設施有大量需求，成為相關產業發展的重要機遇。

保障房建設規模的加大，也促使相關制度完善。隨著大量保障房項目的陸續入市，保障房建設任務中潛藏的質量、分配、管理等問題也會放大，其融資、監管都需要更加嚴格的制度。因此，保障房的流轉問題需要地方政府及時出臺相關配套措施。

第五篇：政府調控房地產市場的議案

地方政府調控房地產市場的措施

為完善我國房價調控政策，結合我國的具體情況，借鑒有效經驗，地方政府應該采取以下手段來調控房價。

（一）完善住房保障制度

在設計住房制度要改革，在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。這是適合我國國情的正確選擇，必須堅決貫徹執行。事實證明，完全靠市場化的方法來解決我國的住房問題是行不通的。經濟適用住房和廉租屋不僅要增加比例，還要建立完善的操作規程，以切實解決廣大中低收入者的住房問題。

（二）多種渠道增加住房供應量

調節供求關系，增加住房供應量，調節供求關系是降低房價的最根本措施。政府、企事業單位通過大量自建位置、品質都很好的住房，增加供應量，搶占商品房的高端客戶群，就可有效地平抑商品房價格。

（三）切實落實稅收政策

對居民投機炒房、購買第二套住房、五年內轉售的商品房以及購買超大面積和豪華住宅的行為，通過稅收來調節和平抑。對開發商囤積抬價的行為課以重稅。樓盤發售采取明碼標價，凡取得預售證的房子必須一次性標價公開發售。對有房不賣，故意壓房，坐地起價的地產商予以重罰。對一年內未售出的住房開始收稅，爭取對三年有房不賣的行為，要從收稅上收回它的工程造價的1.5倍。

（四）嚴格執行房地產開發市場準入制度

重申建設部關于房地產開發資質管理的相關規定，嚴格執行房地產開發市場準入制度。從目前的房地產市場現狀來看，發生的許多消費糾紛恰恰在于部分房地產企業缺乏有效的管理和專業技術保障，究其根本是由于非專業的房地產企業在進行開發。房地產業是一個政策、技術、資金和管理密集型的高風險產業，它涉及專業理論研究、金融風險控制、宏觀政策把握和行業政策理解等。如果從業人員缺乏相應的專業技能和管理能力，其后果可想而知。同時，眾多非專業性房地產公司通過招標或拍賣方式取得土地并進入房地產開發領域，也在一定程度上抬高了土地價格，從而提高了市場對房價的預期。從目前階段來看，嚴格執行房地產開發市場準入制度，緩和市場的過高預期，對現階段控制房價非正常上漲有著重要的現實意義。

（五）嚴格執行透明售房等相關政策

在市場經濟發達國家，政府經常發布與群眾生活密切相關的商品成本價格情況，目的是讓公眾了解、參與價格的形成，從而使價格趨于合理。不久前，國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格丁作意見的通知》第八條明確規定：加強市場監測，完善市場信息披露制度，要求各有關部門加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。商品房的社會平均成本，并不是什么行業秘密，而是應為社會所了解的公共信息。通過商品房的平均社會成本以及其平均銷售價格，公眾就可對房價是否合理做出自己的判斷。公開房價成本并不是取代原有的調控政策，恰恰是對“國八條”中“提高信息透明度”這一條的深化。

嚴格執行透明售房政策，通過網上所有房源及其相關信息的公示，無疑會在一定程度上有效解決房地產市場供求信息不對稱的局面。這不僅拓展了消費者的信息獲取空間，同時也是把知情權、參與權和監督權交給市場。根據實際執行情況來看，通過網上備案政策措施和相關技術手段來規范市場行為，能有效地遏制人為惜售、重復預訂等違規行為，從而使廣大消費者能放心購房，明白購房。從這一角度分析，透明售房等相關政策的有效實施，可以使得房地產市場能有一個更加公開、公平和公正的交易環境，并因此形成相對合理的市場房價，這對于限制房價的非正常上漲具有積極的作用。當然以這種方式公布的數據和信息依然需要嚴密、有效、持續的監督和管制，才能確保為市場提供的數據和信息是可靠和及時的，從而起到其應有的作用。