第一篇：2010年上半年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2010年上半年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2010年上半年，大連正在穩(wěn)步實(shí)行全域化發(fā)展戰(zhàn)略，各區(qū)域均在緊鑼密鼓地實(shí)現(xiàn)各自規(guī)劃，大連樓市也在規(guī)劃的帶動(dòng)下向好發(fā)展。但是，中途偶遇“新政”這一攔路虎，使得樓市需另謀一條新的發(fā)展之路，并展現(xiàn)著別樣的風(fēng)情??

2010年上半年是個(gè)不平靜的時(shí)節(jié)，政府規(guī)劃利好帶動(dòng)樓市發(fā)展，但同時(shí)，恰逢國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)將大連樓市發(fā)展有所規(guī)范限制，使其暫時(shí)無(wú)法真正施展發(fā)揮。但是土地及商品房市場(chǎng)的理性及求變發(fā)展同樣為10年下半年及今后市場(chǎng)打穩(wěn)“地基”。

暫時(shí)的沉靜只為今后更有力的怒吼，暫時(shí)的回落只為今后更有高的攀升，暫時(shí)的緩沖只為今后更遠(yuǎn)的跨越，暫時(shí)的回縮只為今后更強(qiáng)的出擊??

1.宏觀政策及規(guī)劃信息

宏觀印象：政府重拳出擊調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)

1.1宏觀政策——調(diào)控力度逐步加強(qiáng)

1.1.1第一季度

? 關(guān)鍵詞一：信貸

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：

一季度針對(duì)信貸的政策較多，09年的“信貸盛宴”全年新增貸款總額9.59萬(wàn)億，信貸危機(jī)初顯，年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開(kāi)，定調(diào)2010年信貸為7.5萬(wàn)億，政府貨幣政策收緊。

? 關(guān)鍵詞二：地產(chǎn)調(diào)控政策初顯

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：

為最大化降低經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來(lái)的影響，09年房地產(chǎn)相關(guān)政策利好，房?jī)r(jià)飛速上漲，政府在一季度出臺(tái)土地和房地產(chǎn)方面調(diào)控政策，但力度不大，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)暫未顯現(xiàn)預(yù)期效果。

1.1.2第二季度

? 關(guān)鍵詞一：房地產(chǎn)政策調(diào)控力度空前

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：

4月15日國(guó)家出臺(tái)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，首先再次提高二套房貸的首付款比例，由07年9.27政策的40%提高到50%，其次二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”將標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格限制。新政出臺(tái)后成交量隨之下降表現(xiàn)明顯，但新盤(pán)價(jià)格照比區(qū)域也有不同程度的下調(diào)。總得說(shuō)來(lái)“量降價(jià)平”是新政至今的主要表象。二季度除4.15新政外地方上并無(wú)嚴(yán)厲政策跟隨，政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三方觀望。

? 關(guān)鍵詞二：其他

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：

房產(chǎn)稅再次被提及，國(guó)家決定逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)行，但政策的落實(shí)仍需一定的時(shí)間。國(guó)家公租賃住房建設(shè)和管理政策出臺(tái)，旨在解決好“城市夾心層”的住房問(wèn)題，今年計(jì)劃建設(shè)各類保障性安居工程住房700萬(wàn)套，其中包括公共租賃住房37萬(wàn)套。

1.2 規(guī)劃信息 1.2.1 建設(shè)規(guī)劃

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：

大連市上半年建設(shè)規(guī)劃以區(qū)域規(guī)劃和城市改造為雙軸線，以加快全域城市建設(shè)進(jìn)程為最終目的，主要體現(xiàn)在如下幾方面。

? 年內(nèi)重點(diǎn)著力于旅游，旅游產(chǎn)品由觀光型轉(zhuǎn)向休閑度假型：計(jì)劃在3年內(nèi)，爭(zhēng)取興建50－100個(gè)億元以上旅游大項(xiàng)目，堅(jiān)持高端化、時(shí)尚化和參與性，實(shí)現(xiàn)大連旅游產(chǎn)品由觀光型向休閑度假型過(guò)渡。此外年內(nèi)將著力建設(shè)旅游項(xiàng)目十大系列工程，計(jì)劃投資1000億元，建成后可吸納7萬(wàn)人就業(yè)。

? 全域城市化為主要目標(biāo)，全力建設(shè)新城區(qū)：各組團(tuán)的空間布局和體制整合進(jìn)程，加快地鐵、新機(jī)場(chǎng)、引水、快軌等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快項(xiàng)目引進(jìn)和開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)步伐，使新市區(qū)和各組團(tuán)成為投資的熱土，各功能區(qū)要按照發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、物流業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)航運(yùn)服務(wù)資源聚集區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、臨海臨港裝備制造業(yè)基地和宜居新市區(qū)的功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐。

? 低碳走進(jìn)生活: 低碳正逐漸走近我們的生活，大連首個(gè)低碳公園年內(nèi)將面向廣大群眾，星海灣的“海水中央空調(diào)”年底竣工，大連在高速的城市化進(jìn)程下，仍不忘低碳環(huán)保，低碳將成為未來(lái)建筑首要考慮的問(wèn)題。

1.2.2 交通規(guī)劃

2.宏觀數(shù)據(jù)

宏觀數(shù)據(jù)印象：數(shù)據(jù)上升趨緩，后半年觸頂回落

進(jìn)入10年，CPI、PPI繼續(xù)09年以來(lái)的上升趨勢(shì)，但上升幅度明顯趨緩，特別是第二季度以來(lái)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)放緩，通脹則明升暗降。預(yù)計(jì)6月CPI小幅攀升至3.2%，盡管6月份翹尾因素大幅上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，但當(dāng)月食品價(jià)格環(huán)比下降，基本抵消了翹尾因素的上升。受國(guó)際大宗商品和國(guó)內(nèi)鋼材等原材料價(jià)格下降影響，預(yù)計(jì)6月份PPI如期見(jiàn)頂回落至6.2%。6月CPI繼續(xù)上行的原因主要是去年基數(shù)比較低，此外，糧食、棉花、房租、服務(wù)價(jià)格等也呈上漲趨勢(shì)，由于看不到有下降的跡象，因此價(jià)格上行的趨勢(shì)將在CPI上繼續(xù)顯現(xiàn)。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩，未來(lái)通脹壓力將有所減弱。預(yù)計(jì)通脹水平將在三季度達(dá)到高點(diǎn)，CPI可能觸及3.5%－4%的高位，在第四季度回落。

全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，自09年下半年來(lái)一直“水漲船高”，而4月份新政出臺(tái)后，截止5月房屋價(jià)格指數(shù)仍舊保持高位12.4%，但主要是由于09年房屋銷售價(jià)格基數(shù)較低導(dǎo)致，而相比4月環(huán)比下降4%。

5月份“新政效果初顯”，全國(guó)70個(gè)城市房屋價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市達(dá)到12個(gè)，北京首度環(huán)比下降0.1%，深圳環(huán)比下降0.3%，廣州環(huán)比下降0.4%，上海環(huán)比持平。4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市當(dāng)中，僅有三亞房?jī)r(jià)環(huán)比下降了0.1%。到5月份房?jī)r(jià)環(huán)比下降名單擴(kuò)大到12個(gè)，而且“北上廣深”等一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比均沒(méi)有錄得上漲。

此外，1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源27288億元，同比增長(zhǎng)57.2%，增幅較1-4月減少2.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源數(shù)據(jù)自今年1-2月增幅觸頂之后，持續(xù)回落。

這一變化對(duì)下半年房地產(chǎn)走勢(shì)具有標(biāo)志性意義，預(yù)計(jì)下半年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅將持續(xù)縮小，并在年底趨于平穩(wěn)。

3.土地市場(chǎng)

土地市場(chǎng)印象：市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)大超第一批供應(yīng)計(jì)劃將近一倍，東港大體量集中放量，樓面均價(jià)發(fā)展平穩(wěn)

3.1土地供應(yīng)量——小幅攀升

上半年大連市七區(qū)共119宗土地掛牌，總建筑面積達(dá)1528.18萬(wàn)平方米，其中49宗來(lái)自于市內(nèi)（含高新園區(qū)），同比上漲高達(dá)120%，占地面積達(dá)351.76萬(wàn)平方米，建筑面積759.69萬(wàn)平方米，約占掛牌總體的50%。另外，受2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的影響，2010年年初土地供應(yīng)仍處于一個(gè)高峰期，土地市場(chǎng)熱火朝天。三月份的小調(diào)整迎來(lái)了4.15新政，土地供應(yīng)隨之下調(diào)，迫于全年的用地計(jì)劃，預(yù)期下半年土地供應(yīng)將會(huì)保持穩(wěn)定，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.2土地成交量——逐步回升

上半年大連市七區(qū)累計(jì)出讓土地115宗，成交建筑面積共計(jì)約1478.45萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)含高新園區(qū)上半年成交土地建筑面積約759.69萬(wàn)平方米，約占總體成交的51%。大連土地市場(chǎng)發(fā)展基本層面良好穩(wěn)定。從成交占比來(lái)看，中山區(qū)上半年土地供應(yīng)占比居首，中心區(qū)域土地入市，有效的補(bǔ)給了區(qū)域的項(xiàng)目供應(yīng)，東港鉆石港灣的規(guī)劃使區(qū)域土地放量加大，同時(shí)規(guī)劃利好使開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入。高新園區(qū)的土地出讓占據(jù)28%，未來(lái)供應(yīng)量同樣充足，而在一系列利好規(guī)劃下，高新園區(qū)的未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展有望進(jìn)一步提升并且未來(lái)集中于旅順南路黃泥川方向。西崗區(qū)土地出讓不足5%主要受限于土地供應(yīng)，傳統(tǒng)的市政中心，土地寸土寸金，未來(lái)放量將取決于區(qū)域整體的拆遷改造工程。

3.3土地供應(yīng)進(jìn)度——未來(lái)供應(yīng)穩(wěn)定

據(jù)大連市土地儲(chǔ)備中心5月24日發(fā)文通知獲知，2010年大連市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃（占地面積）共計(jì)260公頃，其中居住類用地約180公頃，第一批供地面積約178.1公頃。上半年土地成交占地352公頃，已超額完成土地儲(chǔ)備中心的第一批供地計(jì)劃。隨著拆遷改造新居工程的逐漸落實(shí)及實(shí)施，以及全域城市化，預(yù)計(jì)三、四季度土地供應(yīng)量將保持在均值處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。未來(lái)供應(yīng)依然以甘井子區(qū)、高新園區(qū)以及東港區(qū)為主。

4.商品房市場(chǎng)

商品房市場(chǎng)印象：一季度表現(xiàn)向好，二季度緩步回落，整體市場(chǎng)理性發(fā)展

4.1 商品房供應(yīng)——批售二季度回落，新增入市放緩，現(xiàn)狀區(qū)域集中

4.1.1 批售狀況—— 批售逐漸回落，新城區(qū)漸成主導(dǎo)

2010年上半年大連市共有28284套商品房取得預(yù)售許可證，較09年同期漲幅101%，其中住宅共計(jì)25556套，較09年同期漲幅102%，受2010年年市場(chǎng)一路向好以及4月展會(huì)的帶動(dòng)，批售高峰出現(xiàn)在4、5月份，但受樓市調(diào)控政策影響近期項(xiàng)目銷售去化速度整體普遍較慢，加之新項(xiàng)目工程進(jìn)度原因和部分項(xiàng)目考慮夏季房展會(huì)前后入市以觀察市場(chǎng)走勢(shì)，導(dǎo)致6月份批售量下滑。

4.1.2 新入市房源——新增供應(yīng)速度放緩，主新城區(qū)項(xiàng)目占半壁江山

圖4-4：上半年市場(chǎng)增量

截止2010年上半年，大連市內(nèi)共有18744套商品房入市，較09年同期上漲7%，其中市內(nèi)四區(qū)共計(jì)入市9414套，同比下降33%，占比50%，占比下降30個(gè)百分點(diǎn)。新城區(qū)共計(jì)入市9330套，同比上漲159%，占比50%，占比上升30個(gè)百分點(diǎn)。上半年新政出臺(tái)后市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不甚明朗，觀望情緒漸濃降低了部分開(kāi)發(fā)商入市熱情，同時(shí)可開(kāi)發(fā)面積有限也是主城區(qū)新增入市房源大幅降低的一個(gè)重要因素。新城區(qū)方面主要受全域城市化帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇與帶動(dòng)影響，不斷有新項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)和入市銷售，新增供應(yīng)也同比大幅上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)新城區(qū)的放量將持續(xù)放大，大連樓市原先以主城區(qū)為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)因此將發(fā)生根本性變化。從整體上看新政后市暫不樂(lè)觀，近期全市新增供應(yīng)呈現(xiàn)整體下行的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)7月份隨著夏季房展會(huì)的到來(lái)新增供應(yīng)會(huì)有一個(gè)明顯的增量釋放。

4.1.3供應(yīng)分布狀況——存量、展示、土地三分天下，共同支撐大連樓市

4.1.3.1主城區(qū)供應(yīng)現(xiàn)狀——西部、機(jī)場(chǎng)目前主力，高新園區(qū)后勁十足

表4-1：大連市項(xiàng)目供應(yīng)分布表

截至上半年，大連市內(nèi)共計(jì)119個(gè)項(xiàng)目，其中在售商品房項(xiàng)目59個(gè)，占全部項(xiàng)目的49.58%；展示項(xiàng)目個(gè)數(shù)60個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的50.42%；在售項(xiàng)目目前集中分布于西部和機(jī)場(chǎng)版塊，未來(lái)西部及高新園區(qū)是樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。隨著政府的城市全域化戰(zhàn)略的逐步落實(shí)，不同區(qū)域的不同定位也將在未來(lái)形成不同的發(fā)展格局。

目前大連市內(nèi)存量面積共計(jì)61.84萬(wàn)平方米，其中高新園區(qū)域、北部區(qū)域及泛星海區(qū)域可售存量面積較為豐富，目前市場(chǎng)剩余存量分別為22.57萬(wàn)平、13.78萬(wàn)平和13.05萬(wàn)平，整體占比分別為36%、22%和21%。各區(qū)域內(nèi)的大體量項(xiàng)目是目前及未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)主力，前期市場(chǎng)存量大，并且新政對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品去化量的影響無(wú)可厚非，價(jià)格的持續(xù)高位越發(fā)加劇客戶對(duì)市場(chǎng)的觀望，加之部分區(qū)域目前市場(chǎng)存量與客戶需求的差異化，導(dǎo)致目前局部區(qū)域存量積壓。

展示方面，大連主城區(qū)目前市場(chǎng)展示面積為1282.21萬(wàn)平，高新園區(qū)及機(jī)場(chǎng)區(qū)域是大連未來(lái)樓市供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，展示量分別達(dá)到482.49萬(wàn)平和342.7萬(wàn)平，占比分別達(dá)到38%和27%。東部風(fēng)景區(qū)域在土地資源可用量有限而導(dǎo)致的寸土寸金的態(tài)勢(shì)下，增加了土地供給，政府對(duì)于本區(qū)域的規(guī)劃及區(qū)域形象面貌的刷新都值得期待。

4.1.3.2 新城區(qū)供應(yīng)現(xiàn)狀——厚積薄發(fā)

表4-2：新城區(qū)供應(yīng)分布

新城區(qū)方面，共計(jì)項(xiàng)目88個(gè)，其中在售項(xiàng)目65個(gè)，占比74%，各區(qū)項(xiàng)目狀態(tài)均屬于在售項(xiàng)目數(shù)量高于展示項(xiàng)目，一段時(shí)期內(nèi)新產(chǎn)品市場(chǎng)補(bǔ)足力方面將會(huì)弱于當(dāng)前狀態(tài)，但從各區(qū)已競(jìng)得的土地情況分析，未來(lái)各區(qū)域的供應(yīng)量十分充裕，且較集中，可能導(dǎo)致地區(qū)發(fā)展的方向及程度的差異化。

新城區(qū)整體供應(yīng)共計(jì)2414.43萬(wàn)平，其中存量面積達(dá)91.16萬(wàn)平。金州新區(qū)的濱海版塊目前市場(chǎng)存量最大，海景資源優(yōu)勢(shì)是本區(qū)域項(xiàng)目集中的核心賣(mài)點(diǎn)，也是項(xiàng)目的共同依托，資源的有限性使得未來(lái)供應(yīng)相較于部分區(qū)域不足，從而也反映出目前產(chǎn)品的稀缺性。

新城區(qū)整體展示面積為556.52萬(wàn)平，主要集中于金州新區(qū)的濱海及大黑山地區(qū)，二地區(qū)展示面積占整體的61%，而從已經(jīng)競(jìng)得的土地情況看，二區(qū)長(zhǎng)期的未來(lái)供應(yīng)力將相對(duì)不足。整體土地供應(yīng)量充足，長(zhǎng)期支撐新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

4.2商品房成交——整體情況良好，月度波動(dòng)變化

4.1.1 成交套數(shù)——同比穩(wěn)步增長(zhǎng)，前景有待觀望

2010年上半年大連市共成交商品房19618套，同09年上半年相比增長(zhǎng)26%，同09年下半年相比下降46%，成交量顯示2010年雖然政策相繼出臺(tái)，但半年交出考卷依然良好，市場(chǎng)在平靜中完成小幅增長(zhǎng)。

分階段來(lái)看，大連市整體成交呈現(xiàn)階梯形增長(zhǎng)。自2月份市場(chǎng)受剛性需求擠壓式反彈影響量的增長(zhǎng)，此后在政府一系列政策扶持、開(kāi)發(fā)商讓利促銷、春季房交會(huì)等眾多因素的綜合刺激下，成交在4月份實(shí)現(xiàn)井噴。就在市場(chǎng)按照以往慣例形成上行之時(shí)，4月國(guó)家出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，就上半年來(lái)看，初具效應(yīng)，自4月以來(lái)，逐步遞減。

4.1.2成交均價(jià)

4.1.3成交面積及成交金額——總體增長(zhǎng)，單套下滑

大連市上半年共成交251.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)99%，上半年度成交金額達(dá)到468.03億元，同比增長(zhǎng)353%，由于09年適逢特殊時(shí)期，使得10年上半年的答卷非常喜人，成交增幅均過(guò)百，其中，成交面積增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于成交金額增幅，昭示市場(chǎng)總房款在不斷走高，大連樓市處于正在快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

4.3商品房供銷分析

一季度開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市預(yù)期樂(lè)觀，入市供應(yīng)逐月走高，整體成交波動(dòng)增長(zhǎng)，導(dǎo)致供銷比波動(dòng)變化；二季度伴隨國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，供銷比降至上半年最低點(diǎn)，伴隨新增供應(yīng)及市場(chǎng)成交不同程度的減弱緩步帶動(dòng)供銷比小幅回升。

第二篇：南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)：1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%，增幅比前三個(gè)月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長(zhǎng)34.0%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9183萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，土地購(gòu)置費(fèi)用1912億元，同比增長(zhǎng)66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個(gè)月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過(guò)09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對(duì)住房市場(chǎng)的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，寫(xiě)字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會(huì)輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開(kāi)始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個(gè)月灣里和英雄開(kāi)發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠(yuǎn)高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。從南昌市總體規(guī)劃和遠(yuǎn)景來(lái)看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計(jì)成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過(guò)于求的住宅市場(chǎng)，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時(shí)間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來(lái)的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬(wàn)套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開(kāi)發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場(chǎng)陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——?jiǎng)e墅，卻在南昌樓市一枝獨(dú)秀、逆市上揚(yáng)，上演了一場(chǎng)“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米；4月份成交39套，均價(jià)12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超四月份，成交均價(jià)將達(dá)15000元/平方米。

2005年，國(guó)家“限墅令”實(shí)施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來(lái)升值空間無(wú)可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽(yáng)洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽(yáng)洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣(mài)入市。拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天只有四家開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)，與往屆相比，本次拍賣(mài)會(huì)顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競(jìng)買(mǎi)人成功拍得，其中JDP1011號(hào)地塊更是拍出660萬(wàn)元/畝的高價(jià)，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號(hào)地塊則因無(wú)人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢(shì)拿地 進(jìn)軍南昌市場(chǎng)

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽(yáng)新城某地塊。朝陽(yáng)新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬(wàn)科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國(guó)家出臺(tái)一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進(jìn)入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個(gè)可售量并沒(méi)有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會(huì)繼續(xù)增加，這樣就會(huì)導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達(dá)到了300萬(wàn)平方米，但進(jìn)入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫(kù)存”就被市場(chǎng)消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計(jì)分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價(jià)潮，成交量走低，價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，少有樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但是開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎。也有部分樓盤(pán)開(kāi)始促銷活動(dòng)，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場(chǎng)共鳴。加之民眾對(duì)政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達(dá)到心理價(jià)位還是有很多愿意出手。這兩點(diǎn)是樓市升溫的主要因素。商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房?jī)r(jià)上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價(jià)為5539元/㎡，同比增長(zhǎng)31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)3.67％；其中商品住宅銷售均價(jià)價(jià)格5182元/㎡，同比增長(zhǎng)29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)2.27％。樓價(jià)下降訊號(hào)初現(xiàn)，多數(shù)樓盤(pán)停推惜售。本月整體價(jià)格與上月價(jià)格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條，新推不多，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤(pán)不乏也有了降價(jià)的跡象。同時(shí)，更多的項(xiàng)目選擇了“熬”，開(kāi)發(fā)商與政府和購(gòu)房者之間的博弈正式拉開(kāi)。對(duì)于房產(chǎn)稅，無(wú)論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對(duì)此不必太恐慌。但如果真的出臺(tái)，意味著國(guó)家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會(huì)走向下跌。物業(yè)稅的開(kāi)征，似乎是大勢(shì)所趨，但是短期內(nèi)開(kāi)征的可能不大，可能在部分城市試點(diǎn)，至于大范圍推廣的時(shí)間表未定。2010年5月南昌市中心整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)。相比上月房?jī)r(jià)，5月南昌市房?jī)r(jià)下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國(guó)際都會(huì)等部分高端樓盤(pán)暫無(wú)房源銷售。

市中心新盤(pán)觀望氣氛濃烈，遲遲不動(dòng)，以此來(lái)看，南昌市中心板塊的價(jià)格在短時(shí)間會(huì)持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時(shí)尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯(cuò)的上升空間。

未來(lái)南昌樓市發(fā)展的重點(diǎn)將以紅角洲、朝陽(yáng)洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級(jí):11自動(dòng)化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號(hào)：2013110078

第三篇：太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

山西省太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

山西省太原市，是中國(guó)華北地區(qū)最重要、最大的城市之一，中國(guó)22個(gè)特大城市之一，地處中國(guó)東中西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，在全國(guó)對(duì)外開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會(huì)，政治，經(jīng)濟(jì)，文化中心。瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽(yù)。太原是中國(guó)北方著名的軍事，文化重鎮(zhèn)，也是世界聞名的晉商都會(huì)，也是中國(guó)最重要的能源，重工業(yè)基地之一。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

1.總量結(jié)構(gòu)

2011年，太原市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為743.98萬(wàn)㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬(wàn)㎡，較上年上漲23.54%；市場(chǎng)供求比例下降只1.27，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結(jié)構(gòu)

2.區(qū)域結(jié)構(gòu)

2009年至今，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看好，從區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，小店區(qū)一直占領(lǐng)頭地位，因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展勢(shì)頭較好，又為太原城市“南移”建設(shè)區(qū)域，所以對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)具有一定的優(yōu)勢(shì)，所以大量的開(kāi)發(fā)商都把矛頭指向小店區(qū)；迎澤區(qū)以及杏花嶺區(qū)作為太原房地產(chǎn)市場(chǎng)中心區(qū)域，土地緊缺的原因，從開(kāi)發(fā)范圍來(lái)說(shuō)相對(duì)較小，開(kāi)發(fā)程度也接近飽和；萬(wàn)柏林區(qū)在未來(lái)的開(kāi)發(fā)空間會(huì)比較大，升值空間也不容忽視；對(duì)于尖草坪區(qū)和晉源區(qū)來(lái)說(shuō)，因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展的限制，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)緩慢，不過(guò)土地開(kāi)發(fā)面積空間較大，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ膊豢晒懒俊?/p>

圖2太原市行政區(qū)域圖

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

1.供給指標(biāo)

（1）市場(chǎng)新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區(qū)域新增在售項(xiàng)目共81個(gè)，新增在售供應(yīng)面積約687.57萬(wàn)平方米。供應(yīng)主力仍為小店區(qū)，約261.26萬(wàn)平方米，占總量的38%。

年初新增項(xiàng)目共4個(gè)，新增面積約17.8萬(wàn)平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區(qū)的東城100和朝陽(yáng)盛景、萬(wàn)柏林區(qū)的悠樂(lè)匯以及小店區(qū)的龍海方舟花園。

圖3 區(qū)域新增在售項(xiàng)目供應(yīng)面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個(gè)小區(qū)空置率在20%以上）。

2.需求指標(biāo)

（1）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

經(jīng)濟(jì)增速止跌上漲，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，已經(jīng)擺脫08、09年金融危機(jī)帶來(lái)的影響。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長(zhǎng)11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.37億元，增長(zhǎng)

4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49億元，增長(zhǎng)12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長(zhǎng)10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長(zhǎng)示意圖

（2）人均可支配收入及消費(fèi)性支出

居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長(zhǎng)10.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%，社會(huì)總體水平已經(jīng)進(jìn)入較為富裕階段。

3.市場(chǎng)交易指標(biāo)

（1）商品住宅成交價(jià)格

2011年，太原房商品房住宅成交均價(jià)為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過(guò)快的主要原因?yàn)楸姸喔叨恕⒏邇r(jià)位樓盤(pán)不斷開(kāi)盤(pán)，代表性樓盤(pán)有星河灣、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、摩天石以及萬(wàn)國(guó)成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價(jià)格

（2）成交區(qū)位

2011年，太原市場(chǎng)商品住宅成交最大的區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬(wàn)柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。

三、小結(jié)

1.國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前國(guó)內(nèi)眾多一線開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入太原市場(chǎng)，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開(kāi)等知名企業(yè)均已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤(pán)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

2.產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且多為南北通透。消費(fèi)者對(duì)高層住宅接受度較高，不存在市場(chǎng)抗性。

3.市場(chǎng)不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強(qiáng)。自住型剛性需求仍占市場(chǎng)主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在80-100平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對(duì)外地購(gòu)房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購(gòu)房群體，如星河灣購(gòu)房客戶中，外地購(gòu)房者約占到50%。恒大綠洲項(xiàng)目外地購(gòu)房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘心喜康男〉陞^(qū)成為商品房成交主力區(qū)域，占市場(chǎng)總份額的32%，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強(qiáng)，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域未來(lái)將成為城市熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

第四篇：2012-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

2012-2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

今天要跟大家交流的是個(gè)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起來(lái)探討，我們下一步是怎么樣一個(gè)狀況。

先談一談現(xiàn)狀，一：政策方面，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是離不開(kāi)政策環(huán)境的，宏觀經(jīng)濟(jì)我們壓力是挺大的，前三個(gè)季度只有7.7%的增長(zhǎng)，是我們好幾年以來(lái)最糟糕的一種增長(zhǎng)，所以整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策是在不斷地寬松的。二：宏觀經(jīng)濟(jì)，就是這個(gè)貨幣政策的微調(diào)寬松，對(duì)房地產(chǎn)是有好處的，雖然它不是針對(duì)房地產(chǎn)，但是肯定對(duì)房地產(chǎn)多多少少會(huì)有支持。我們看到去年四季度以來(lái)央行已經(jīng)三次降調(diào)和三次降息，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，我們看到中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的調(diào)控是不會(huì)放松的，而且通過(guò)不斷的督察，政策細(xì)化來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)，所以我們看到第一個(gè)是房地產(chǎn)寬松，第二個(gè)又是房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖。

兩年前政策開(kāi)始調(diào)控，房?jī)r(jià)是從什么時(shí)候開(kāi)始下降的？是從去年9月份才開(kāi)始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份開(kāi)始房?jī)r(jià)開(kāi)始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每個(gè)月在0.5%之類，跟去年的價(jià)格同比價(jià)格還是有點(diǎn)下降的，或者1月份的時(shí)候價(jià)格跟去年比有一點(diǎn)持平，這是價(jià)格方面。

北京、上海回升得更快一些，漲的幅度也更快一些，而且同比全面的增長(zhǎng)，這里面全國(guó)水平恢復(fù)得更快。我們看銷售情況，今年增長(zhǎng)了2.3%，商用房、辦公樓增長(zhǎng)得更快，11月單月商品我房銷售都超過(guò)了30%，這點(diǎn)也是我們要考慮去年的11月份，去年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較糟糕的，今年四季度都會(huì)有一個(gè)比較大幅度增長(zhǎng)，也沒(méi)有什么很大的奇怪，但是總的趨勢(shì)，不管銷售面積還是銷售額都在快速的回升。

開(kāi)發(fā)投資1-11月，全國(guó)的開(kāi)發(fā)投資增速也有所提升，現(xiàn)在是16.7%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)定在15%以上，住宅開(kāi)發(fā)投資還是在所有房地產(chǎn)類型當(dāng)中是最慢，只有10.9%。重點(diǎn)城市1-11月份，代表城市的月均總成交面積是同比增長(zhǎng)了36%，這是我們看到這個(gè)幅度增長(zhǎng)也是挺大的，比2010年同期增長(zhǎng)也增長(zhǎng)了23%，是2010年最好的一年，近兩個(gè)月的成交量是攀升比較厲害的，10月份創(chuàng)造了2012年的新高。重點(diǎn)城市新房的供應(yīng)比過(guò)去兩年基本相當(dāng)，十個(gè)代表城市月均新增供應(yīng)量同比下降5.6%，我們看到前十個(gè)月還是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增長(zhǎng)了1%，基本上水平相當(dāng)，所以現(xiàn)在的供應(yīng)狀況應(yīng)該是慢慢的回到一種平衡的狀態(tài)了。供求對(duì)比，庫(kù)存量是穩(wěn)中有降，代表城市庫(kù)存量就是截至10月底，10個(gè)代表城市可售面積迅速在回落，這個(gè)情況也不是很好的，庫(kù)存量下降可能會(huì)短期供應(yīng)不足，可能對(duì)下一期的價(jià)格壓力增大。我們的存量只有8.9個(gè)月，如果我們其他沒(méi)有新增量，存量只有8.9個(gè)月的消化時(shí)間，比年初縮短了9個(gè)月，這個(gè)下降速度是非常快的，這不僅僅對(duì)業(yè)績(jī)還有政策制定部門(mén)也應(yīng)該是一個(gè)很強(qiáng)的信號(hào)。

我們看這個(gè)大企業(yè)，從企業(yè)的銷售來(lái)看，今年的1-11月份，十家代表企業(yè)累計(jì)銷售額比2010年和2012年同期增長(zhǎng)了41%和20%，代表企業(yè)十大他們的增長(zhǎng)是領(lǐng)跑整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)的。代表企業(yè)當(dāng)中，我們這十大企業(yè)中有六家企業(yè)已經(jīng)提前完成了目標(biāo)，其他大企業(yè)基本完成了9成以上的目標(biāo)，所以我們看房地產(chǎn)是在調(diào)控之中，但是我們大企業(yè)的表現(xiàn)業(yè)績(jī)還是相當(dāng)優(yōu)秀的。

剛才簡(jiǎn)單的一些數(shù)字對(duì)今年到11月底房地產(chǎn)的狀況做了一個(gè)小節(jié)，我們?cè)倏纯磳?duì)未來(lái)的展望。

一個(gè)是政策，經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，我們覺(jué)得宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是貨幣政策應(yīng)該不會(huì)有更緊的政策，應(yīng)該是有放松的可能，如果維持目前的狀況，或者較低的利率水平，或者信貸有所放松的話對(duì)房地產(chǎn)是有所利好的，但是另一方面我們又知道房地產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)問(wèn)題息息相關(guān)，中央政府的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，而且不斷通過(guò)督察、政策細(xì)化等方式強(qiáng)化現(xiàn)在的政策，我們指望在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策有所放松也應(yīng)該是指望變成現(xiàn)實(shí)也不太可能，但是如果我們有更緊的政策出臺(tái)，除非價(jià)格再回到非常快的上行狀況，否則很緊的政策也不太可能。

我們看市場(chǎng)走勢(shì)，成交整個(gè)全年是穩(wěn)中有升的，同比繼續(xù)顯著增長(zhǎng)，我們看去年，因?yàn)?1月份已經(jīng)過(guò)去了，我們看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年國(guó)慶節(jié)后幾乎是處于一種冰凍期，所以今年同比去年四季度應(yīng)該會(huì)有所增長(zhǎng)。這個(gè)價(jià)格，我們剛才說(shuō)過(guò)不同城市的價(jià)格表現(xiàn)是分化的，一線城市供應(yīng)量趨向于短缺，未來(lái)住宅價(jià)格上漲壓力還是比較大的，但是小城市，三四線城市我們看到目前還沒(méi)有回升的現(xiàn)象，我們一二線城市價(jià)格是有回升的趨勢(shì)，但是三四線城市會(huì)有更長(zhǎng)的時(shí)間處在政策的調(diào)控下。

最后一些隨想，十八大開(kāi)完之后大家都在想，我們的樓市、經(jīng)濟(jì)往什么地方走，我們也在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)簡(jiǎn)單的思考，怎么來(lái)領(lǐng)會(huì)，現(xiàn)在來(lái)閱讀、來(lái)分析十八大以后的趨勢(shì)，總結(jié)了五個(gè)方面的想法。

第一，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)與民生和社會(huì)穩(wěn)定緊密相連，因?yàn)槲覀兛吹浇鼉赡甑恼{(diào)控也好，或者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)去十多年發(fā)展的軌跡都離不開(kāi)跟整個(gè)社會(huì)息息相關(guān)，所以這一點(diǎn)我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)是一個(gè)充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該跟國(guó)家發(fā)展、民生是緊密相關(guān)的，所以政府出臺(tái)政策，我們也不會(huì)有什么奇怪的地方，對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)社會(huì)不穩(wěn)定會(huì)導(dǎo)致太多的問(wèn)題，房地產(chǎn)肯定是跟社會(huì)穩(wěn)定息息相關(guān)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處于調(diào)控狀態(tài)，包括限購(gòu)政策，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控總的基調(diào)應(yīng)該是不會(huì)改變的，特別是限購(gòu)，目前來(lái)看還是一個(gè)地方性的政策還不是一個(gè)國(guó)策，但是地方性的政策在國(guó)家的指導(dǎo)下也很難在短期之內(nèi)有什么調(diào)整。另外一個(gè)層面保障性用房的規(guī)模會(huì)保持快速的增長(zhǎng)。

第三，我們雖然看到房地產(chǎn)業(yè)是受調(diào)控有壓力的，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間以內(nèi)依然會(huì)是中國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，如果我們把房地產(chǎn)業(yè)跟制造業(yè)比，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該還是會(huì)一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)十年、十五年當(dāng)中，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所也當(dāng)中最好做、也是最有希望的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以這是一個(gè)基本的判斷。這個(gè)判斷跟我們第四個(gè)判斷就是城市化進(jìn)城，將極大促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這點(diǎn)是一個(gè)保障，我們看到十八大對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展有很多的闡述，所以我們相信城鎮(zhèn)化的進(jìn)城會(huì)繼續(xù)。為什么這么說(shuō)？只要中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，7%也好，6%也好只要不出現(xiàn)太大的波動(dòng)，只要還能持續(xù)十年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)城就不會(huì)停下來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)城不停下來(lái)，就會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)巨大的需求。在跟各方面的投資者，或者說(shuō)若干的論壇討論的時(shí)候有兩個(gè)基本的數(shù)字，來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)未來(lái)十年是蓬勃發(fā)展的，在過(guò)去二十多年有2億人口從農(nóng)村走向了中心城市、大一點(diǎn)的城市，這兩2億多的城市會(huì)帶來(lái)對(duì)住宅、對(duì)辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)這些物業(yè)是一個(gè)非常大的需求，我們這20年來(lái)，十多年來(lái)是不是已經(jīng)滿足了這個(gè)需求？這還是一個(gè)問(wèn)題，2億多人口，美國(guó)人口只有3億多，這個(gè)需求是最大的，這點(diǎn)確保了，我們以前的發(fā)展，甚至于我們現(xiàn)在的發(fā)展，甚至還確保了下來(lái)的發(fā)展，我們?cè)偻白?0年，只要中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的話，還會(huì)有2億多的人口進(jìn)入到這個(gè)中心城市，另外這2億人口又是另外一個(gè)美國(guó)，它會(huì)帶來(lái)住宅、辦公樓、電影院、購(gòu)物中心的需求，所以我們看到為什么說(shuō)這十年、十五年房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，而且十八大當(dāng)中一個(gè)很重要的因素就是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化會(huì)越來(lái)越明顯，這就促成了我們最后第五條，像北京、上海這些中心城市，包括廣州都將會(huì)成為世界上超大規(guī)模的城市，我們看十年，北京上海現(xiàn)在是兩千多萬(wàn)人，十年后北京、上海增長(zhǎng)到五千萬(wàn)人，我們做一個(gè)簡(jiǎn)單國(guó)際性的比較，像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國(guó)的首爾，包括巴黎，這些城市基本上都占到了一個(gè)國(guó)家1/3多的人口，我們?cè)傧胍幌氡本⑸虾＃呐律虾Ｓ形迩f(wàn)人，對(duì)中國(guó)的占比有多大？我們看到這十年，說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)，十年很快就到，如果我們沒(méi)有一些預(yù)先的準(zhǔn)備會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題，但是這些城市化的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是有引導(dǎo)作用，我們?cè)?jīng)在幾年前說(shuō)往三四線城市發(fā)展，但是真正發(fā)展的機(jī)會(huì)還是在以中心城市為主，或者中心城市旁邊的三四線城市，這個(gè)機(jī)會(huì)才是最大，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力或者需求都是在這些大城市的周圍。所以，十八大之后，我們看從中央政府開(kāi)始，大家對(duì)城市化的發(fā)展的導(dǎo)向是非常強(qiáng)的，而這也是世界發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

第五篇：2016年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2016年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

一宏觀經(jīng)濟(jì)和政策

1、預(yù)計(jì)成都市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.5%。

2016年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值744127億，同比增長(zhǎng)6.7%。其中四季度增長(zhǎng)6.8%，兩年來(lái)首次回升。

2016年成都全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.5%；固定資產(chǎn)投資8370億元，增長(zhǎng)14.3%；一般公共預(yù)算收入1175億元，增長(zhǎng)7%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額5620億元，增長(zhǎng)10%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)8.1%、9.9%。

2、1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)2452.70億元，房地產(chǎn)投資加快。2016年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%，增速比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積166928萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.1%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2016年1-11月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額達(dá)2452.70億元，同比去年的2273.41億元上漲7.89%。3、2016年上半年政策環(huán)境較為寬松，通過(guò)降首付、降契稅減營(yíng)業(yè)稅、上調(diào)公積金存款利率、放寬公積金貸款政策等措施助力去庫(kù)存。4、2016年第三季度商品住宅市場(chǎng)活躍，自住型改善住房成交比重持續(xù)上漲，更有投資客入市炒房，為避免投機(jī)，防止泡沫化，政策上有所收緊。二成都市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

1、簡(jiǎn)陽(yáng)市由成都代管。

5月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，同意將資陽(yáng)市代管的縣級(jí)簡(jiǎn)陽(yáng)市改由成都市代管。此后簡(jiǎn)陽(yáng)將全力做好天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)，充分打通成都面向世界的“空中絲綢之路”；加快助推天府新區(qū)建設(shè)，努力把新區(qū)建設(shè)成世界旅游目的地的核心區(qū)和國(guó)際一流的旅游休閑度假勝地。

2、成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式開(kāi)工，擬2020年投用。5月27日上午10點(diǎn)25分，在距成都市中心約50公里的簡(jiǎn)陽(yáng)市，四川省委書(shū)記王東明宣布：成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)工！新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)6條跑道，一期工程將建設(shè)3條跑道及航站樓，并配套建設(shè)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，是四川歷史上投資體量最大的項(xiàng)目，也是國(guó)家“十三五”期間規(guī)劃建設(shè)的最大民用運(yùn)輸樞紐機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目，可帶動(dòng)相關(guān)工程投資逾3000億元。新機(jī)場(chǎng)一期工程總投資718.6億元，其中機(jī)場(chǎng)工程投資511.8億元，計(jì)劃2016年動(dòng)工，2019年基本建成，2020年投入使用，設(shè)計(jì)旅客吞吐量為4000萬(wàn)人次。新機(jī)場(chǎng)建成后，成都將成為繼北京、上海后，中國(guó)第3個(gè)擁有兩座國(guó)際機(jī)場(chǎng)的城市。

3、成都地鐵三號(hào)線正式開(kāi)通。7月31日，貫穿成都東北和西南的核心地帶的地鐵三號(hào)線正式通車。成都地鐵3號(hào)線一期工程由東北向西南貫穿城市CBD核心區(qū)，起于太平園，經(jīng)佳靈路由西南向東北方向延伸，然後沿高升橋路繼續(xù)向東北面延伸，至一環(huán)路附近，再沿一環(huán)路向東延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南門(mén)大橋、南河、濱江路及東大街，穿過(guò)CBD核心區(qū)，最后經(jīng)紅星橋、府河、馬鞍街、前鋒路、三友路、駟馬橋、動(dòng)物園、東風(fēng)渠，抵達(dá)軍區(qū)總醫(yī)院。地鐵3號(hào)線的開(kāi)通，大大縮短了自駕或者坐公交的時(shí)間，對(duì)站點(diǎn)附近的房?jī)r(jià)有所影響。

4、7號(hào)線25座車站進(jìn)場(chǎng)裝修，預(yù)計(jì)于明年開(kāi)通。8月12日，成都地鐵建設(shè)分公司發(fā)布消息稱，7號(hào)線站后施工單位已進(jìn)場(chǎng)25座車站、一座停車場(chǎng)和一座車輛段。7號(hào)線神仙樹(shù)站、金沙博物館站、北站西二路站、府青路站、迎暉路站、四川師大站、琉璃場(chǎng)站7個(gè)車站作為7號(hào)線首批進(jìn)場(chǎng)的車站，目前已基本完成關(guān)鍵設(shè)備房砌筑、墻體抹灰、地面墊層施工，正在進(jìn)行設(shè)備區(qū)離壁墻安裝和墻面裝飾施工。車站綜合支吊架正在大面積進(jìn)行施工，已完成70%，關(guān)鍵設(shè)備房管線安裝完成50%，預(yù)計(jì)明年開(kāi)通。

5、11月23日起，成都市主城區(qū)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)）以及國(guó)家和省關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的要求，經(jīng)市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、成都高新區(qū)）范圍內(nèi)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

6、郫縣確定改為郫都區(qū)。12月7日下午，省政府網(wǎng)站上公布《四川省人民政府關(guān)于同意撤銷郫縣設(shè)立成都市郫都區(qū)的批復(fù)》，批復(fù)稱，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷郫縣，設(shè)立成都市郫都區(qū)，以原郫縣的行政區(qū)域?yàn)槌啥际雄紖^(qū)的行政區(qū)域，郫都區(qū)人民政府駐郫筒街道望叢中路998號(hào)。三成都房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

1、全年土地成交2015.11萬(wàn)平方米，同比下降22.84%；樓面地價(jià)1605元/平方米，同比上漲41.66%。據(jù)市土地房產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)，12月份，成都市共出讓各類土地64宗，比上月增加34宗，成交面積243.23萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲27.85%。其中住宅用地19宗，成交面積123.98萬(wàn)平方米；商辦用地2宗，成交面積5.70萬(wàn)平方米；工業(yè)用地42宗，成交面積101.60萬(wàn)平方米，其他用地1宗，成交面積11.95萬(wàn)平方米。1-12月份累計(jì)成交各類土地479宗，成交面積2015.11萬(wàn)平方米，同比下降22.84%。其中工業(yè)用地255宗，商業(yè)用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交樓面地價(jià)2192元/平方米，環(huán)比下降0.54%；平均溢價(jià)率為39.64%。1-12月份成都市土地成交樓面地價(jià)1605元/平方米，同比上漲41.66%；土地成交平均溢價(jià)率為46.04%。

2、12月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)11.30%。12月份，全市新建商品房成交面積為105.15萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面積和套數(shù)分別為65.30萬(wàn)平方米和6530套，環(huán)比分別下降3.45%和上漲4.80%，同比分別下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累計(jì)成交面積為1322.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.22%；其中，新建商品住宅累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為991.87萬(wàn)平方米和98608套，同比分別增長(zhǎng)11.30%和6.11%。

3、12月份新建商品住宅均價(jià)13002元/㎡，環(huán)比下降3.64%，同比上漲22.20%，2016年1-12月份累計(jì)均價(jià)同比上漲17.76%。12月全市新建商品住宅均價(jià)為13002元/平方米，環(huán)比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上漲22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累計(jì)均價(jià)為11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上漲17.76%。

4、12月份存量住宅均價(jià)為8463元/平方米，環(huán)比上漲0.80%，同比上漲4.90%。根據(jù)VISS系統(tǒng)對(duì)成都市77個(gè)住宅板塊，共計(jì)6086個(gè)存量住宅小區(qū)的監(jiān)測(cè)，12月份存量住宅均價(jià)為8463元/平方米，環(huán)比上漲0.80%，同比上漲4.90%。其中，成都六個(gè)主城區(qū)VISS均價(jià)最高的是高新區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為9426元/平方米，環(huán)比上漲0.86%，其次是錦江區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為9216元/平方米，環(huán)比上漲1.02%；主城區(qū)VISS均價(jià)較低的是成華區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為7695元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣VISS均價(jià)最高的是雙流區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)為5414元/平方米，環(huán)比上漲1.73%；其次是龍泉驛區(qū)，檢測(cè)均價(jià)4957元/平方米，環(huán)比上漲0.58%；近郊區(qū)縣中價(jià)格較低的是新 都區(qū)與溫江區(qū)，監(jiān)測(cè)均價(jià)分別為4462元/平方米、4529元/平方米，環(huán)比分別上漲0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊區(qū)縣的成交量明顯高于主城區(qū)，龍泉驛區(qū)成交面積最大，為35.50萬(wàn)平方米；武侯區(qū)成交面積最低，為3.22萬(wàn)平方米。2016年全市成交面積為2572.09萬(wàn)平方米，同比去年的1980.97萬(wàn)平方米上漲29.84%，近郊五區(qū)縣是銷售主力。四商業(yè)辦公分析

1、商業(yè)市場(chǎng)：2016年商業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲1.06%，銷售面積同比下降4.97%。2016年，全市新建商業(yè)用房成交均價(jià)為31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上漲1.06%，漲幅細(xì)微；全年商業(yè)用房銷售面積為56.95萬(wàn)平方米，同比去年的59.93萬(wàn)平方米下降4.97%，達(dá)近五年成交面積最低點(diǎn)。從各月的銷售情況來(lái)看，上半年市場(chǎng)較為疲軟，銷售量較低，成交價(jià)格在30000元/平方米左右，下半年市場(chǎng)較為活躍，成交量?jī)r(jià)齊升，最高均價(jià)為9月份36703元/平方米，年末政策收緊，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，成交均價(jià)降至30000元/平方米以下。

2、辦公市場(chǎng)：全年去庫(kù)存為主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建寫(xiě)字樓銷售均價(jià)10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上漲13.28%；全年銷售面積142.90萬(wàn)平方米，同比去年的89.21萬(wàn)平方米上漲60.18%，去化情況明顯好轉(zhuǎn)。從各月的銷售情況來(lái)看，成交價(jià)格受整體市場(chǎng)波動(dòng)變化較大，2月降首付、降契稅、免征部分營(yíng)業(yè)稅后，3月份成交量與成交價(jià)格明顯上漲、8、9月份受住宅市場(chǎng)升溫影響，成交量?jī)r(jià)齊升。四市場(chǎng)走勢(shì)分析12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落近期房地產(chǎn)市場(chǎng)。這意味著決策層進(jìn)一步明晰了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)‘住有所居’，讓住房回歸其居住屬性。2016年經(jīng)濟(jì)增速回落，預(yù)計(jì)2017年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)中求進(jìn)，不會(huì)發(fā)生硬著陸。2016年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值744127億，同比增長(zhǎng)6.7%。其中四季度增長(zhǎng)6.8%，兩年來(lái)首次回升。《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)計(jì)2017年全年GDP增長(zhǎng)6.5左右，比上年略為減少0.2個(gè)百分點(diǎn)，就業(yè)、物價(jià)保持基本穩(wěn)定，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)發(fā)生硬著陸。2017年住房貸款方面或?qū)⒂兴站o。近幾年銀行多次降準(zhǔn)降息，并給予放寬首付政策低至兩成等政策支持，鼓勵(lì)市民貸款購(gòu)房，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷行情。隨著2016年發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)的再一次飆升，政府已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)泡沫，而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控抓手的住房貸款，預(yù)計(jì)2017年將會(huì)收緊，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2016年商品住宅成交均價(jià)漲幅明顯，2017年是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快增長(zhǎng)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到11563元/平方米，相比去年漲幅明顯。9-11月，高新區(qū)南部及天府新區(qū)樓市火爆，政策不斷收緊，通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。17年成交情況可能會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分化，在城南有置業(yè)需求的群體轉(zhuǎn)移到城東城西熱點(diǎn)區(qū)域。政策方面短期內(nèi)估計(jì)不會(huì)放松，是否會(huì)持續(xù)加碼主要看市場(chǎng)變化。商辦市場(chǎng)受大環(huán)境影響較強(qiáng)，商業(yè)市場(chǎng)成交量降至近五年最低，辦公去化情況好轉(zhuǎn)。2016年上半年商業(yè)市場(chǎng)疲軟，下半年受整個(gè)市場(chǎng)火爆影響，去化量?jī)r(jià)齊升，但全年的銷售情況較去年相比下降4.97%，達(dá)近五年成交面積最低點(diǎn)。2016年辦公市場(chǎng)成交面積142.90萬(wàn)平方米，去化情況明顯好轉(zhuǎn)。明年商辦市場(chǎng)仍然以去庫(kù)存為主。本報(bào)告中的意見(jiàn)和內(nèi)容僅供參考，并不構(gòu)成對(duì)所述市場(chǎng)交易的出價(jià)或評(píng)估。我司及其雇員對(duì)使用本報(bào)告內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。

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