第一篇：2014年6月份株洲市房地產(chǎn)市場分析報告

2014年6月份株洲市房地產(chǎn)市場分析報告

6月份株洲各區(qū)新建商品房成交數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)匯總顯示，5月份除天元區(qū)和荷塘區(qū)以外，其余各區(qū)新房網(wǎng)簽量均環(huán)比上升。其中，荷塘區(qū)領(lǐng)跌內(nèi)五區(qū)，環(huán)比下降45.8%；另外天元區(qū)網(wǎng)簽量繼續(xù)居內(nèi)五區(qū)首位。

6月份株洲每周成交數(shù)據(jù)分析：

從周成交整體上看，本月周成交量波動比較大。其中第4周（6.23-6.29）成交525套，達到最高點，約占本月成交量的31.99%。而第1周（6.2-6.8）成交量最少，僅262套，約占本月成交量的15.97%。另外6月份平均每周成交410套，較5月份的441套有了一定下滑。

二、6月株洲樓盤銷售排行榜及情況分析：

在6月份樓盤銷售套數(shù)排行榜中，位列前五的樓盤分別是福鑫南郡，月溪谷，金域天下，經(jīng)世龍城，中泰財富湘江。

福鑫南郡：項目總建筑面積約36萬方，由15棟33層的高層住宅組成目前福鑫南郡在售房源是5棟，面積為83-143㎡，其中16#棟為精裝房。此次推出的“享超低8.55折鉅惠折扣”，針對加推的指定特價房，另外，還推出了“享成本價裝修服務(wù)”，由購房業(yè)主與開發(fā)商下屬裝飾公司協(xié)商交房后的裝修事項，讓業(yè)主可以享受裝修成本價。毛胚房均價為4800元/㎡，精裝房均價為5300元/㎡，一次性付款可享受96折優(yōu)惠。

月溪谷為市煙草公司南遷項目，是團購房，故沒有可比性，據(jù)可查資料，項目位于蘆淞區(qū)太子路1公里處，占地103畝，集辦公、倉儲、住宅于一體，其中

43畝為住宅用地，建筑面積5.1萬㎡；60畝為辦公、倉儲用地，建筑面積1.8萬㎡。

佳兆業(yè)?金域天下位于天元區(qū)栗雨工業(yè)園，總建57萬方，由聯(lián)排別墅，洋房和高層住宅組成。項目總共3期，一、二期已交房，現(xiàn)推3期共22萬方，由10棟32F、33F的高層為主，主推77-115㎡N+1戶型。2014.8.18即將新一輪開盤，目前VIP認籌2萬抵4萬，來訪有好禮，搶0首付置業(yè)、日進500金，目前三期均價4600。

經(jīng)世龍城，占地面積20萬方，總建66萬方，總計30多棟。項目一期為毛胚房，全部為電力局團購房，共9棟，一千多套團購房源，已基本售完?，F(xiàn)為項目二期10、18#棟3A精裝房，均價：5700元/㎡（其中包含精裝修價格1800元/㎡）

四、6月份株洲部分樓盤活動策劃概況

3字頭樓盤引噱頭，老盤大打優(yōu)惠牌

磐石·輝煌時代3800元/㎡起的價格吸引了很多人關(guān)注，位于栗雨休閑谷的新項目湖景名城起價也為3800元/㎡。尚格名城直減800元/㎡的廣告和東鼎紫園 “新品搶籌，立減500元/㎡”的廣告十分惹眼。湘水灣推出了購房贈5年物業(yè)管理費的優(yōu)惠信息。

佳兆業(yè)·金域天下包攬株洲6大影院，買斷首映大權(quán)。全城影院共計4000張電影票發(fā)售，在首映前，已全部免費派送完畢?，F(xiàn)場還有變形金剛大型模型展。“擎天柱”及“大黃蜂”、“威震天”等經(jīng)典變形金剛形象，可以合影留戀，還可以近距離親密接觸。

御景龍灣特推出世界杯有獎競猜活動，以玩轉(zhuǎn)世界杯，踢球中大獎的形式，邀體育迷們和準業(yè)主們聚集到售樓部現(xiàn)場，共同看球猜球。

活動期間，客戶購房均可參與購房幸運大抽獎，特等獎為價值約3000元的格力空調(diào)。

尚格名城6月21日-6月22日期間，去售樓中心感受激情世界杯，還有啤酒、冰激凌等?，F(xiàn)場還可領(lǐng)彩票，競猜“世界杯”大獎。

五、近期株洲房地產(chǎn)市場形勢及走勢分析

蓄客不利 多個樓盤推遲開盤 6月份株洲多個預(yù)計開盤的項目，但實際只有錦繡華都和中泰財富湘江2個樓盤開盤，半數(shù)推遲。選擇延遲開盤一般有兩種情況，一是不少新項目已拿預(yù)售證，因蓄客不足推遲；另一種則是，項目因各審批原因未拿預(yù)售，遲遲不能入市。很明顯，蓄客不足是延期開盤的主要因素，多數(shù)樓盤蓄客量沒有達到預(yù)期人數(shù)，故推遲開盤時間。

市場供應(yīng)和去化方面：2014年上半年已經(jīng)收官，株洲的商品房市場經(jīng)歷了一個從 “假”到“真”的降價過程。株洲商品房市場成交量、成交價略微下滑。但淡市下市場容量依然穩(wěn)固，而去化速度卻在減緩。2014年上半年，內(nèi)四區(qū)新建商品房供應(yīng)148.79萬方，同比增長14.09%，2014年上半年成交面積為109.61萬方，同比下跌了31.24%。

價格拉鋸戰(zhàn)日趨常態(tài)化，低首付、特價房政策籠罩了整個市場。幾乎成為了剛需市場的常規(guī)利器，團購房依舊洶涌。剛性需求為主的市場下，價格成為市場的主要競爭壓力。在白熱化的競爭形勢下，如何在營銷和產(chǎn)品層面取勢求變將是競爭形勢下決勝的關(guān)鍵。今后的市場將實現(xiàn)價值回歸，后續(xù)的產(chǎn)品應(yīng)更注重實際的（贈送面積、園林景觀、車位比）等。

下半年房價大幅下行空間不大，或?qū)⒎€(wěn)定在4600-4700元

數(shù)據(jù)顯示，1-6月，商品住房成交備案均價4595元每平方米，下降了1.74%。從各月看，6月份，城區(qū)商品房均價為4511元每平方米，同比下降3.91%。比2013年全市商品住房成交均價的4550元每平方米，下降了39元。

在宏觀經(jīng)濟下行的大背景下，我市房地產(chǎn)行業(yè)很難上行。但在宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)都保持一個穩(wěn)定的增長速度的前提下，預(yù)計我市下半年的房價仍會穩(wěn)定維持在4600-4700元每平方米。

下半年，我市住房和房地產(chǎn)市場仍將平穩(wěn)發(fā)展，不會大起大落，這種平穩(wěn)包括供應(yīng)量、成交量與價格。按照土地成本、建筑成本與利潤的關(guān)系，目前的房價處于一個合理水平，而土地供應(yīng)與市場需求也較為匹配，樓盤開發(fā)整體呈現(xiàn)理性有序態(tài)勢。

2014.07.10

第二篇：株洲市荷塘區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

株洲市荷塘區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

前 言

第一章

投資環(huán)境分析

第二章

項目地塊調(diào)查與分析 第三章

項目定位

第四章

建筑規(guī)劃建議

第五章

環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議

結(jié)束語

第一章 投資環(huán)境分析

第一節(jié) 株洲荷塘區(qū)域環(huán)境分析

一、地理位置

株洲市荷塘區(qū)位于株洲市區(qū)東部，東與瀏陽市、南與株洲縣接壤，轄區(qū)范圍包括宋家橋、月塘、茨菇塘三個辦事處和明照、仙庾、荷塘鋪三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積159平方公里，人口26萬。荷塘區(qū)地處“南北通衢”三要沖。上海至昆明320高等級公路、1827線及上瑞高速公路縱貫全區(qū)；區(qū)內(nèi)主要干道新華路西通京珠高速公路；京廣、湘黔、浙贛三大鐵路干線交匯于此，距黃花國際機場僅60公里，交通極為便利。

二、經(jīng)濟與金融

1、工業(yè)

荷塘區(qū)是個新興工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)在工業(yè)企業(yè)300多家，其中大中型企業(yè)20家。形成了以冶金、建材、化工、電子、汽車為支柱，產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理的現(xiàn)代化工業(yè)體系，主要產(chǎn)品有硬質(zhì)合金、輪胎、汽車齒輪、橡膠元件、電子元件、貨車車輛及配件、中成藥等200多個品種。

2、農(nóng)業(yè)

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)立足城郊特色，以經(jīng)濟作物和特色種養(yǎng)為支柱，形成以城帶鄉(xiāng)的經(jīng)濟發(fā)展模式。區(qū)內(nèi)宋家橋河蟹養(yǎng)殖基地、金鉤冊食用菌基礎(chǔ)、桂花無公害蔬菜基地、蝶屏農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基地等已初具規(guī)模。長5公里、寬2公里的仙庾嶺至婆仙嶺旅游休閑區(qū)已初具規(guī)模。

3、財貿(mào)金融

荷塘區(qū)現(xiàn)擁有以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和汽車及配件經(jīng)營為主的大中型專業(yè)市場19個，各類商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點網(wǎng)絡(luò)健全，建立了以各商業(yè)銀行、城市信用聯(lián)社、保險公司為主體的完善的金融體系。

三、科教文衛(wèi)

全區(qū)現(xiàn)有各類高校4所，其它各類學(xué)校30余所，全面實行了九年制義務(wù)教育，教育普及率達100%。荷塘區(qū)知識技術(shù)密集，是全國第一批授予的“全國科技工作先進城區(qū)”。全區(qū)擁有科研開發(fā)機構(gòu)49個，專業(yè)技術(shù)人員3萬多人，其中擔(dān)任高級技術(shù)職務(wù)的有716人。全區(qū)共申請國家技術(shù)專利38項，擁有省級以上科學(xué)技術(shù)研究成果26項，8個項目獲國家和省級以上科學(xué)技術(shù)進步三等獎，11個項目獲株洲市科技進步獎。

全區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生條件得到進一步改善，擁有醫(yī)療機構(gòu)85個，擁有病床3100余張，擁有衛(wèi)生技術(shù)人員3000人，衛(wèi)生防疫、防治機構(gòu)10個。農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生條件也得到提高，三級醫(yī)療保健日趨完善，預(yù)防保健工作得到加強，兒童計劃免疫接種率達到預(yù)期目標。

第二節(jié) 自然條件

一、株洲市自然條件

株洲市的氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤氣候，常年雨量充沛，氣候溫暖濕潤，四季分明，無霜期較長，市區(qū)年平均降水量1279.9MM。夏冬兩季較長，各占約四個月的時間；春秋兩季較短，各占約兩個月，全年的一月份最冷，月平均氣溫為5.3—6.1攝氏度，極端最低氣溫零下7—零下11.9攝氏度；全年的七月份最熱，月平均氣溫為27.5—29.8攝氏度，市區(qū)極端最高氣溫為40.5攝氏度，冬季主導(dǎo)風(fēng)向為西北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)，株洲市百年洪水最高水位43.3M，沿江南路路堤標高45.3—50.9M，水患因素對株洲來講，基本上不存在。

第三節(jié) 東區(qū)開發(fā)高檔樓盤的可行性分析

經(jīng)市場調(diào)查所得，株洲市民對住房區(qū)域的選擇有40.1%的人選擇天元區(qū)，25.8%的人選擇荷塘區(qū)，其主要原因在于天元區(qū)規(guī)劃好、大環(huán)境好、形象好，在某種程度上，代表未來株洲城市發(fā)展的走向。同時經(jīng)過認真的分析以后，我們認為，在荷塘區(qū)開發(fā)高檔樓盤仍然有很大的市場。

1、地理位置

項目地處株洲市荷塘區(qū)桂花路與新華路交匯處，屬于市郊，區(qū)內(nèi)有山、有水、有綠地，項目地以北開闊寬敞，一覽無余，環(huán)境幽雅，比較適合高檔樓盤的開發(fā)。另外，可沿桂花路至新華東路穿過紅旗廣場，再由新華西路便可直達中心廣場，進而連接南北，往來東西。天元區(qū)勝在規(guī)劃合理、面貌新等新開發(fā)區(qū)域的特點，而荷塘區(qū)由于地理位置決定了其具有其他地區(qū)無可比擬的空氣、噪音等環(huán)境優(yōu)勢，同時又和市中心保持恰當?shù)木嚯x。

2、空氣質(zhì)量

來自株洲市環(huán)境檢測中心2003年的資料： 區(qū)域 污染指數(shù) 首要污染物 空氣質(zhì)量級別 石峰區(qū) 222 SO2 中度污染 蘆淞區(qū) 82 SO2 良 荷塘區(qū) 80 優(yōu)

天元區(qū) 67 SO2 良

由上表可看出，荷塘區(qū)的空氣質(zhì)量是株洲最好的區(qū)域，這對于高檔樓盤的目標客戶是一個非常具有誘惑力的看點。

3、產(chǎn)品

舍棄外部環(huán)境來看產(chǎn)品本身，天元區(qū)因湘銀小區(qū)、海創(chuàng)·明珠花園、珠江花園等高品質(zhì)樓盤構(gòu)成新一代居住群而聞名株洲，造成購房首選河西的情況。如果在荷塘區(qū)建一個在品質(zhì)、規(guī)劃上都高于河西的樓盤，勢必將成為一大亮點。

4、交通

高檔樓盤當然不能只一味的強調(diào)地理環(huán)境、空氣質(zhì)量，而選擇一些與世隔絕、人跡罕見的偏僻地帶，交通聯(lián)系非常重要。能住上高品質(zhì)樓盤的消費者大都有私家車，因而路變得尤為重要，如果有車而沒有路，那又有誰會住進來！本項目經(jīng)由新華東路可至紅旗廣場，由紅旗廣場輕松可至全市各區(qū)。

5、市場承載力

項目目標市場以荷塘區(qū)為主，其他三區(qū)為輔。另外，項目分階段、分步驟開發(fā)，前期樓盤主要面對東區(qū)市場，打開知名度后，再著重向其他區(qū)滲透，這樣，整個樓盤才能面向全市，目標市場進一步擴大。

6、住宅群

隨著西子花園、新荷家園等的開發(fā)完工，在項目周邊將形成片區(qū)高品質(zhì)住宅區(qū)，最大限度的利用各類資源，極大的聚集人氣，地段價值得以提升。

7、引導(dǎo)

在宣傳推廣上，注重宏觀方面的引導(dǎo)，從而與天元區(qū)高檔樓盤之間形成差異化的營銷，找到符合自身特點具有市場驅(qū)動力的產(chǎn)品USP。

第二章 項目地塊調(diào)查與分析

第三章

第一節(jié) 項目地塊概況分析

一、項目土地性質(zhì)調(diào)查

1、地理位置

本項目地塊位于株洲市荷塘區(qū)桂花路與新華東路交匯處。

2、地質(zhì)地貌狀況

項目地塊基地呈不規(guī)則多邊形，場內(nèi)有一高度20多米的山坡地，并有大面積積水湖，地質(zhì)狀況較好。

3、土地面積及四周

本項目占地235畝，規(guī)劃路內(nèi)用地約201畝，項目前靠荷塘區(qū)政府，西接中南蔬菜批發(fā)市場。

二、周邊環(huán)境

1、周邊建筑物

項目以南是正在建設(shè)的西子花園；以東是株洲市興業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的30畝小區(qū)----金桂園（今年6月份即將開工）；以西為少量的居民舊宅和機關(guān)單位宿舍，以北為田地和小土坡。

2、自然綠化及人文歷史

地塊場內(nèi)有一自然山體坡地，環(huán)境幽雅。緊臨株洲市原株洲市老干所和荷塘區(qū)人民政府，株洲市政府離休的老干部都居住在此。

3、環(huán)境污染狀況

區(qū)內(nèi)基本無明顯污染源，因小面積積水湖無活水流動，水質(zhì)較差。

三、地塊交通條件

1、市政路網(wǎng)：路網(wǎng)發(fā)達，新華東路連接紅旗廣場，由新華東路途經(jīng)桂花路不遠處即為項目地。2、2004年項目東面環(huán)線即將改造成24米寬的城市主干道。

3、公共交通：在主干道新華東路上，有2、22、20、14、13路等多路公交車通過，可直達火車站、中心廣場、石峰區(qū)響石廣場、天元區(qū)炎帝廣場，交通便捷。

四、周邊配套設(shè)施

1、周邊生活設(shè)施配套

大型超市：步步高超市、廣客隆超市 繁華商業(yè)街：紅旗路建材市場 賓館：東凱賓館、桂花賓館 餐飲：小金川、草原肥羊府

銀行：工行、農(nóng)行、建行、商業(yè)銀行 郵政電信：紅旗中路郵電局 集貿(mào)市場：中南蔬菜批發(fā)市場 醫(yī)療：同濟醫(yī)院、第三醫(yī)院 治保單位：荷塘區(qū)公安局

2、文化教育設(shè)施配套 影視院：紅旗電影院

小學(xué)：荷塘小學(xué)、紅旗路小學(xué) 中學(xué)：四中、五中、融城實驗學(xué)校

幼兒園：小明星幼兒園、小天使幼兒園、青少年宮幼兒園

3、娛樂休閑設(shè)施

娛樂休閑場所：青少年宮 公園：流芳園

五、歷史人文區(qū)位影響

株洲市老干所、軍干所、荷塘區(qū)政府都在此，是株洲市的老干部聚集的地方，該地區(qū)行政氛圍深厚。

第二節(jié) 項目地塊SWOT分析

一、項目優(yōu)勢分析（STRENGTH）

1、項目地理位置優(yōu)越，緊臨東區(qū)中心紅旗廣場；項目區(qū)交通十分便利，新華東路跨過紅旗廣場搖身而為新華西路，直達中心廣場。有多路公交車直達，離長途汽車站咫尺之遙。

2、項目空氣品質(zhì)株洲一流，社區(qū)周邊沒有噪音，非常適合居住。

3、項目地理位置幽僻，環(huán)境清雅，地塊內(nèi)有一自然山體，景觀珍貴獨特。

4、地塊規(guī)模不小，土地成本相對較低，操作空間大，且株洲市居民對該地段的居住坐標較為認同。

5、地塊周邊配套設(shè)施齊全，生活較為方便。

6、發(fā)展商有著先進的開發(fā)理念，精品意識強，積累了較為豐富的開發(fā)經(jīng)驗。

二、項目劣勢分析（WEAKNESS）

1、項目緊靠桂花路，該路段較為狹窄，環(huán)境嘈雜。

2、項目周邊環(huán)境略顯雜亂，對小區(qū)形象有一定影響。

3、項目周邊除自然綠化以外，暫無人工景觀，與將來小區(qū)略顯不協(xié)調(diào)。

三、項目機會點分析（OPPORTUNITY）

1、發(fā)展商積累了豐富的管理經(jīng)驗，意識超前，善于學(xué)習(xí)和借鑒，要求嚴格，項目起點高。

2、十分注重對競爭對手的研究，市場調(diào)研工作做好較為充分細致，做到“知已知彼、百戰(zhàn)百勝”，從而在規(guī)劃設(shè)計、市場定位、入市時機等開發(fā)環(huán)節(jié)上避開對手，以“快”字取勝市場。

3、強強合作，優(yōu)勢更上一層樓，采用資源整合方式，聘請專業(yè)公司聯(lián)合操作，走專業(yè)化、品牌化、規(guī)范化道路。

4、本項目形成差異化產(chǎn)品定位，品質(zhì)優(yōu)于其他樓盤，讓株洲市民耳目一新，并充分相信開發(fā)商的實力，取得迅速“消化”樓盤的銷售業(yè)績和取得很好的口碑和品牌效應(yīng)。

5、本項目利用地價的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)出株洲市最好的樓盤，形成明顯優(yōu)于其他樓盤的高性價比。

6、本項目順應(yīng)樓盤發(fā)展的趨勢，提出和構(gòu)架出健康社區(qū)的主題，不僅利用好地塊空氣新鮮、低噪音的優(yōu)勢，用更好環(huán)境、株洲市沒有的健康休閑運動會所等吸引廣大的株洲市民來購房。

四、項目威脅點（THREAT）

1、直接和潛在競爭樓盤及對手的競爭威脅。

2、荷塘區(qū)的大環(huán)境改善的程度直接影響人們對地區(qū)印象和看法。

3、荷塘區(qū)大部分潛在客戶購買力不強，對于高檔樓盤接受力有限。

4、市場變化的不可預(yù)見性威脅。

5、雖然荷塘區(qū)的空氣質(zhì)量在株洲確屬一流，但我們市場調(diào)研的結(jié)果表明株洲市民認同天元區(qū)環(huán)境和空氣質(zhì)量占到45.3%, 認同荷塘區(qū)環(huán)境和空氣質(zhì)量僅占到28.7%。株洲市民普遍認為天元區(qū)所謂的空氣污染僅在湘銀小區(qū)等長江北路沿湘江段，如果開發(fā)商就該地段的空氣質(zhì)量缺乏對市民很好的引導(dǎo)，項目的環(huán)境指數(shù)的認同度仍然會成為開發(fā)過程的潛在威脅。

第三節(jié) 項目最大價值體現(xiàn)

一、環(huán)境

項目地塊內(nèi)有山、有水、有綠化，地塊以北視野開闊，目之所及皆為田地、丘陵，依靠在自然的懷抱，環(huán)境清凈幽雅，時有鳥雀啼鳴之聲。得天獨厚的先天自然環(huán)境，是項目本身天生所具有的麗質(zhì)。

二、空氣質(zhì)量

就整個荷塘區(qū)來說，空氣質(zhì)量是株洲市最好的。而項目地塊自然環(huán)境更是造就了該地區(qū)高品質(zhì)的空氣質(zhì)量。惟有東區(qū)，沒有石峰區(qū)的工業(yè)污染，沒有蘆淞區(qū)的先天規(guī)劃不足，沒有天元區(qū)繁華的商業(yè)環(huán)境帶來的喧囂繁雜，因而就空氣質(zhì)量來說，項目地段是株洲最適合人居住的地方。

三、配套、項目周邊生活配套齊全，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。完全能夠滿足居民生活、購物、飲食、經(jīng)商等要求。

四、交通 24米新規(guī)劃路環(huán)繞項目而過，穿過桂花路經(jīng)新華東路片刻即至紅旗廣場，出行便利、迅捷，須臾可至市中心，交通網(wǎng)絡(luò)成熟。

五、健康社區(qū)

健康社區(qū)主題挖掘和實現(xiàn)，是項目和其他樓盤界定開來，形成品牌社區(qū)的重要保障。

第三章 項目定位

一、形象定位

本項目總體形象定位為：株洲市頂峰級健康社區(qū)。

目前，株洲市高檔樓盤大抵有湘銀小區(qū)、湘江四季花園、海創(chuàng)·明珠花園，但是就產(chǎn)品本身來說，還沒有實現(xiàn)真正意義上的高品質(zhì)健康社區(qū)。時至今日，消費者對于住宅的要求已不再僅僅停留在地段、房間好不好，也不只是追求美觀與豪華，而是越來越看重住宅的品質(zhì)，尤其是住宅與居住環(huán)境對于人類健康的影響。本項目先天的優(yōu)勢使其擁有成為株洲市最高檔樓盤的可能。

為了把項目打造成株洲市民首選居住區(qū)域，我們提出了“健康住宅”的口號，賦項目以靈魂內(nèi)涵，在規(guī)劃上重點從以下幾個方面塑造產(chǎn)品特色： 健康環(huán)境：

1、以本地化的喬木、灌木為主的綠化體系。

2、對水資源合理利用的水景觀體系。

3、將綠化引入建筑的立體綠化體系。

4、強調(diào)景觀均好性的規(guī)劃設(shè)計原則。

5、以自然為主的景觀風(fēng)格。

6、與周邊良好環(huán)境的呼應(yīng)。建筑生態(tài)：

1、現(xiàn)代、簡約、明快的建筑風(fēng)格。

2、開暢通透的住宅室內(nèi)空間。

3、強調(diào)室內(nèi)外空間交融與滲透。

4、綠色、環(huán)保建材的使用。

5、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)。健康、人文生態(tài)：

1、強調(diào)鄰里交往空間的設(shè)計，倡導(dǎo)建立和睦互助的鄰里關(guān)系。

2、會所滿足居民交流、生活的各項需要。

3、在區(qū)內(nèi)充分設(shè)置體能檢測設(shè)施、健身器械和運動場所，滿足體育運動的需求。

4、方便的醫(yī)療診所和提供日常保健服務(wù)的管家中心，確保健康。

5、倡導(dǎo)少費多用的社區(qū)觀念。

二、小區(qū)內(nèi)部功能定位建議

（一）、智能型功能

1、電子巡更系統(tǒng)

采用離線式巡更系統(tǒng)，投資低，施工方便。采用電腦集中管理，更可以集合物業(yè)管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對巡更人員的高效管理。

2、對講系統(tǒng) 通過可視對講系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶察看訪客圖象的方便功能。

3、停車場管理系統(tǒng)

采用智能IC卡實現(xiàn)車輛出入管理，降低管理費用。同時具備一卡通的擴充性能，便于將來通過IC卡實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)電子消費、身份鑒別等增值功能。

4、社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)

可以實現(xiàn)對社區(qū)內(nèi)電視監(jiān)控，保障安全。

5、背景音樂系統(tǒng)

背景音樂系統(tǒng)通過在小區(qū)公共場所、廣場、花園等處安置喇叭，播放優(yōu)美動聽的音樂，創(chuàng)造一個舒適安逸的居住環(huán)境，同時具備新聞播報等廣播功能。

（二）休閑娛樂功能

一個好的社區(qū)環(huán)境不僅要能滿足居住的基本功能，還要具有休閑、娛樂、交流場所，滿足人們業(yè)余的愛好，提高生活水平。一個小區(qū)的休閑娛樂功能主要通過以下幾點的體現(xiàn)：

1、小區(qū)公共配套

主要通過會所來演繹。本項目采取“泛會所”的概念，即會所不僅局限在建筑單體，而是延伸至小區(qū)范圍內(nèi)。另外在會所功能上建議規(guī)劃成“休閑體育”會所，配合健康主題的整體思路。

經(jīng)過和株洲市物業(yè)辦溝通，今后小區(qū)會所等公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題以是否進入小區(qū)開發(fā)成本，納入業(yè)主房價為標準，如果納入成本當中，今后打官司，業(yè)主委員會占理。目前各個小區(qū)的會所都處在虧損狀態(tài)，其經(jīng)營收入也計入了房屋維修等處，所以經(jīng)營收益問題現(xiàn)在還不突出，這一塊糾紛不大。

2、園林景觀

本項目造園不一味照搬江南園林，規(guī)避傳統(tǒng)園林和現(xiàn)代建筑的格格不入，而是堅持把蘇杭造園的精致、小巧、有靈性的風(fēng)格。

（三）綜合商業(yè)功能

項目沿桂花路段規(guī)劃成商業(yè)街，與外部商業(yè)街接壤，形成一條上下兩層，一層4.2米高，二層3米高的商業(yè)街區(qū)，進一步完善內(nèi)部商業(yè)環(huán)境，滿足業(yè)主購物等生活必須品的需求。

三、目標客戶群定位

（一）目標市場定位

目標市場區(qū)域范圍界定為：以荷塘區(qū)為主，天元區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)為輔。

（二）目標客戶定位

根據(jù)項目定位為株洲市頂級健康社區(qū)，相應(yīng)的我們把本項目的目標客戶群定位為：社會中、高收入階層。

1、國家公務(wù)員中的中、高收入者

客戶特征：隨著住房制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機會越來越少，而隨著公務(wù)員薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、其他收入的增加，他們的購買力越來越強，他們將選擇三房或更大面積的住房用于居家，且考慮到政治生命的風(fēng)險性，大部分會選擇一步到位的購房方式。

客戶關(guān)注：地段、自然生態(tài)環(huán)境、良好的物業(yè)管理。

2、企業(yè)中、高級管理人員

客戶特征：企業(yè)中、高級管理人員一般年齡在30—55歲之間，正處于事業(yè)的頂峰時期。他們收入豐厚，因此享受的欲望要更加強烈一些，買房就比較追求寬敞、舒適、豪華，求好求新。本區(qū)域應(yīng)是他們的重點考慮區(qū)域，有時也為自己的子女購房。他們購買的目的是居家和休閑。

客戶關(guān)注：地段、樓盤品質(zhì)、戶型、配套設(shè)施、物業(yè)管理和車位是他們關(guān)注的重點。

3、私營企業(yè)主

客戶特征：30多歲的私企業(yè)主，事業(yè)上正處于上升期，工作節(jié)奏快，他們追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活，熱愛勞動。他們上班一般在市區(qū)，但他們有強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。40、50多歲的私企業(yè)主，正處于事業(yè)的黃金時期，隨著子女的成長，家庭觀念增強，他們是閱歷豐富、投資理性、品位較高的一族，他們買房就買最大最好、私密性強一點的。他們購買的目的是居家，交通、樓盤品質(zhì)、環(huán)境、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點，購房注重身份的體現(xiàn)。

客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、通透的景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)是他們購買的重點。

4、高知識、高技術(shù)人員

客戶特征：高知識、高技術(shù)人員，如教授、律師、工程師、證券從業(yè)人員、獨立策劃人、藝術(shù)從業(yè)人士等，他們工作不受嚴格作息時間的影響，思想較為前衛(wèi)，對精品的東西占有欲特別強，有一定的獵奇心理。

客戶關(guān)注：本項目與其他房地產(chǎn)項目是否真具有差別，家庭辦公環(huán)境能否滿足他們的要求，如有沒有寬帶，委托性特約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)能否滿足他們隨意的生活等。

5、個體經(jīng)商戶

客戶特征：收入較高，社會地位一般，非常務(wù)實，工作、生活節(jié)奏快，在工作之余，希望尋找一放松自己，休養(yǎng)身心的地方。客戶關(guān)注：性價比，交通、環(huán)境。

第四章

四、價格定位建議

價格定位是項目定位的重點，也是營銷的關(guān)鍵。本項目在價格定位上主要考慮以下幾點因素：

1、通過消費者心理調(diào)查，株洲市民購房大多首選天元區(qū)，對荷塘區(qū)的居住環(huán)境認同度不高，我們建議該項目在價格定位上不宜過分超前，在保證產(chǎn)品高品質(zhì)的情況下，與天元區(qū)樓盤和“西子花園”形成一定的性價比優(yōu)勢。另外，作為新開發(fā)的項目，由于不具有品牌優(yōu)勢，前期應(yīng)采取一般利潤的售價，隨著品牌的提升，好口碑的擴大，逐步提升價格。

2、根據(jù)本項目的形象定位，該樓盤將會是株洲市品質(zhì)最好的樓盤，表現(xiàn)在價格上應(yīng)當是一個高價位的樓盤，而且消費者一般有種“便宜沒好貨”的消費心理。

3、由于該地塊的價格遠遠低于蘆淞區(qū)，故建議價格應(yīng)介于湘江四季花園和西子花園之間。

4、根據(jù)類比樓盤西子花園的準確數(shù)字，其開發(fā)總成本在1200元/平方米（西子花園財務(wù)室核算的總成本），本項目與西子花園具有一定的類比性，但品質(zhì)上應(yīng)適當高于西子花園，而西子花園多層均價是1530元/平方米。橫向比較其他競爭性樓盤，湘江四季花園小高層均價為1830元/平方米；湘銀三期小高層均價為1770元/平方米，分期付款98折（1735元/平方米），一次性付款96折（1700元/平方米）；海創(chuàng)·明珠花園多層均價1550—1560元/平方米，在綜合比較這些樓盤的售價上，我們建議本項目多層均價為1580元/平方米，采取低開高走的價格策略，隨著項目知名度和品牌的提升，可靈活變動。

五、物業(yè)管理建議

建議本項目從安全保護、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、設(shè)施維修等方面提供個性化的物業(yè)管理?；军c為：

l 安全是小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的基本要求；實行24小時保安服務(wù)，建立全方位的智能安防服務(wù)和現(xiàn)代化的監(jiān)控中心。

l 綠化管理方面，定期養(yǎng)護，保持綠地?zé)o雜草，無侵占現(xiàn)象。

l 居住區(qū)內(nèi)道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運一次，及時清理居住區(qū)內(nèi)公共場所的廢棄雜物、亂堆放物品及亂張貼的宣傳品。

l 成立專門的部門，負責(zé)房屋日常管理和公共設(shè)施維修養(yǎng)護。l 為單身、年長者和小家庭的居住提供方便；

另外，建議本項目推出“家居尊利服務(wù)”。“家居尊利服務(wù)”提供以下特色服務(wù)： l 代為出租； l 二手物品處理； l 鐘點家庭服務(wù)； l 定點長期服務(wù)； l 家電維修； l 大件物品搬運；

l 商務(wù)服務(wù)：收發(fā)信件、代訂報刊雜志等。

第四章 建筑規(guī)劃建議

一、項目規(guī)劃的基本理念

1、突出健康主題

健康住宅總體設(shè)計首先針對兩個問題：

一、可以直接對人體構(gòu)成危害。主要考慮建筑通風(fēng)、水處理、建筑材料、戶型采光等。

二、潛在對人體健康構(gòu)成危害的。比如居室空間設(shè)置、自然環(huán)境保護等。同時小區(qū)在建筑布局、園林景觀、綠化、配套功能等方面塑造健康的靈魂內(nèi)涵。

2、自然生態(tài)

小區(qū)在布局建筑等方面盡可能多的尊重自然環(huán)境，盡量做到建筑尊重自然。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀資源和區(qū)位，創(chuàng)造出一個自然景觀資源豐富的田園居住環(huán)境。

3、以人為本

堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。

二、項目總體建筑風(fēng)格及色彩建議

1、項目總體建筑風(fēng)格

項目建筑建議運用現(xiàn)代主義風(fēng)格，大膽使用新材料、新技術(shù)和新的表現(xiàn)方式，注意和西子花園的協(xié)調(diào)性又具有凌駕其上的獨特魅力。

2、建筑色彩計劃 通過市場調(diào)查所得，有31.5%的消費者選擇白色作為外墻的主色調(diào)，27.5%的選擇磚紅色。另外，西子花園的主色調(diào)是白色的，考慮到整體效果與差異化的均衡，本項目樓盤的外墻顏色應(yīng)與西子花園形成視覺識別差異。建議坡屋頂采用西班牙式紅瓦，墻面底層為暗紅色涂料，上部為淺黃色涂料，中間可以穿插暗紅色分層線，陽臺及屋面檐口線腳部分可用乳白色涂料，如此紅、黃、白綠化環(huán)境相互對比襯托形成別具一格的小區(qū)風(fēng)貌。

三、建筑規(guī)劃建議

1、盡可能多的尊重原地形、地物和地貌

2、保障通風(fēng)，視野、朝向均好，盡可能所有房屋東南朝向

3、合適的建筑面積，確保利潤的同時，控制好成本

4、盡量避免建筑條形行列式排列，動線分布，增強視覺感和韻感

5、建筑輪廓參差錯落，高低起伏具有視覺韻味

6、一層全部架空，用于停車和景觀規(guī)劃

7、西子花園的建筑多為多層洋房，注意在朝向上和西子花園錯開分布，利用好西子花園小高層之間的樓距。

四、戶型配比建議

根據(jù)對株洲市消費者心理的問卷調(diào)查所得，選擇三房二廳的占45%，選擇四房二廳的占28.8%，三房一廳的占17.1%，由此可見三房二廳和四房二廳為株洲市民首選戶型。另外，從與項目同類競爭樓盤所得消息（見市場調(diào)查報告），湘江四季花園和湘銀小區(qū)四房二廳和三室二廳對比，三室二廳較暢銷些；湘銀小區(qū)三室二廳暢銷面積在125—135平方米之間，四房二廳暢銷面積為160平方米。湘江四季花園三室二廳暢銷面積為129平方米，四房二廳暢銷面積為156平方米。西子花園三室二廳暢銷面積為133平方米，四室二廳暢銷戶型為面積在154平方米。明珠花園三室二廳暢銷面積為130--140平方米，四室二廳暢銷面積為150平方米--（以上信息全為各小區(qū)售樓經(jīng)理提供的真實的、最準確的一手資料）。從消費者對面積選擇上來看，選擇101—120平方米占30.6%，121—140平方米的均占30.6%，選擇141—180的占了12.6%。

各售樓部一手信息和消費者調(diào)研基本吻合，但更建議開發(fā)商以售樓部一手信息為準，把握戶型配比和面積配比。

根據(jù)以上調(diào)查信息，結(jié)合目標受眾的特征（多為二次置業(yè)），綜合考慮本項目高檔樓盤的定位，建議本項目戶型全部為三室二廳和四室二廳，三室二廳戶型略多于四室二廳，其中三室二廳面積在130平方米左右，四室二廳面積在155平方米左右，精心設(shè)計多款戶型結(jié)構(gòu)以供選擇。多層和洋房的頂樓為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積在180平方米左右。

五、建筑細節(jié)提示

建議所有建筑頂部均為躍層式處理，屋頂統(tǒng)一為坡屋頂，窗材選用消費者喜歡的塑鋼，在此基礎(chǔ)上每一幢又根據(jù)自身情況，坡屋面可以有各自不同的變化，陽臺亦可以有不同的花飾，這樣，于變化中求統(tǒng)一，于統(tǒng)一中又有變化。另外，根據(jù)消費者心理調(diào)查所得，建議內(nèi)部裝修采取一般裝修，因為就目前株洲市房地產(chǎn)來說，還沒出現(xiàn)一家精裝修的樓盤。

六、會所功能設(shè)置和空間布局建議

1、項目會所建議面積為5000平方米，分三層，地下一層為室內(nèi)小游泳池（室外再設(shè)立一個中型游泳池），地上一層為體育館，內(nèi)設(shè)網(wǎng)球場、羽毛球場、保齡球館、乒乓球場，健身房、棋牌室、桌球室。地上二層休閑區(qū)，設(shè)閱覽室，美容院、網(wǎng)吧、咖啡館、小型酒店； 整個會所包裝成休閑體育會所概念。

2、貫徹“泛會所”的設(shè)想，底層架空設(shè)置休閑娛樂場所。

3、項目地塊中部山體坡地處設(shè)置會所，會所距離土坡不遠，靠近別墅區(qū)。

第五章 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議

一、建筑空間布局建議

1、項目各項規(guī)劃指標建議

考慮項目所設(shè)定的品質(zhì)和形象目標，項目投資成本及稅后利潤等實際經(jīng)濟效益及社會效益，建議小區(qū)規(guī)劃總建筑面積20萬平方米左右，低密度、高綠化居住空間規(guī)劃，容積率控制在1.49內(nèi)，綠化率控制在40%以上，總戶數(shù)在1250套左右；整個小區(qū)由多層、小高層、別墅組成，其中多層約占總建筑面積的60%，小高層約占總建筑面積的20%，別墅占總建筑面積的5%，綠化面積、道路、廣場、車庫、會所、商鋪占總建筑面積15%，休閑健康會所面積約為5000平方米（含酒店），車庫配比為55%（湘江四季花園48%的泊車位已嚴重不足，特別提請開發(fā)商注意，保留泊車位增加的辦法），臨街商鋪為上下兩層，一層層高4.2米，二層層高3米。

2、項目總體布局建議（以下布局僅為一種設(shè)想，供開發(fā)商參考）小區(qū)設(shè)置南北兩個大門（北面大門從規(guī)劃路進來有5--10米左右距離），入口出各一個小廣場（1000平方米左右），南北大門各接一條主景觀大道（以此為軸線，方位為東南向，中間為水系，向兩側(cè)為人性化休閑區(qū)（或設(shè)雕塑或綠化帶）再向兩側(cè)為車道，向各個組團，最外側(cè)為人行道。一期南門主景觀大道末端為一個廣場，廣場面積約為5000平方米，為開敞式休閑廣場，建議采用旱地噴泉和下沉式露天表演舞臺相結(jié)合，輔以綠色植物襯托。廣場外圍成放射狀，連接南北和南面的組團。廣場向北走，在原方塘基礎(chǔ)上改造出一個湖面，利用坡地形成景觀高低差，湖面約為5000平方米左右，該湖面照應(yīng)小區(qū)北面的景觀，促進北面房屋的銷售。保留小區(qū)中部的原山坡地，在上面建設(shè)別墅和洋房。南門入口臨“西子花園”的部分，建筑各層洋房與西子花園分開來，同時保持東南朝向與西子花園的建筑錯位，形成視線通透感。規(guī)劃路界定出去的小塊土地建筑兩層商鋪。北門主景觀大道連接一個3000平方米的廣場，廣場坐落在背面方塘的最南端位置，兩條景觀大道形成整個南北兩條主軸線。

3、項目組團布局建議

紅線以內(nèi)沿規(guī)劃沿桂花路主要為多層建筑，在24米新規(guī)劃路沿線零星點綴點式小高層（不包括原桂花路），小區(qū)中部的原山坡地建別墅和洋房。各個組團內(nèi)設(shè)人性化交流區(qū)，組團內(nèi)外用綠化、景觀來聯(lián)系。

二、道路系統(tǒng)布局建議

1、項目道路設(shè)置及其說明：

整體性與景觀性——結(jié)合地形特點與空間布局，在加強各組團相互貫連并便利內(nèi)外交通的同時，創(chuàng)造人車分流的道路系統(tǒng)。道路設(shè)計與住區(qū)內(nèi)城市設(shè)計相結(jié)合，強調(diào)對景與轉(zhuǎn)折，以形成步移景異的空間變化，共同創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。整體道路交通系統(tǒng)以車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)為框架，同時，宅間道路和小區(qū)主干道有機結(jié)合，使二者自成體系。

2、項目主要出入口設(shè)置

項目設(shè)南北兩個入口，最北端尖口為東南向的北門，外接紅旗路，原廠門附近設(shè)置為南門。南北兩個出入口設(shè)置1000—1500平方米的開闊型小廣場。

3、項目主要干道設(shè)置

小區(qū)道路系統(tǒng)分為景觀大道、組團道路、宅前小路三級設(shè)置，力求形成動靜分離、務(wù)實的道路交通系統(tǒng)。小區(qū)景觀大道橫貫地塊南北。組團路結(jié)合地形，采用規(guī)整式和自由式相結(jié)合的方式，各個住宅組團路各自成環(huán)，既便捷的聯(lián)系各個住宅組群，又最大限度的保證了區(qū)內(nèi)的安靜、安全，增強組團的內(nèi)向性。宅前小路為支狀，方便居民使用。道路均采用流線分布（除景觀大道外）組團間的小道用曲線連接。

重點強化居民與自然的聯(lián)系，設(shè)置專用的步行系統(tǒng)，并與小區(qū)內(nèi)中心廣場相結(jié)合，方便居民休閑、娛樂、觀賞。

4、項目人車分流情況說明

小區(qū)嚴格按照人車分流的思想來規(guī)劃小區(qū)道路。在園區(qū)東邊設(shè)南北兩個入口，兩個入口處分別建造一廣場，廣場接地下車庫。主景觀大道上設(shè)車行道和人行道，中間以綠化或水系分離。小區(qū)通過周邊式環(huán)狀道路和步行軸有效地將汽車交通和步行交通分離開，機動車被局限在景觀大道和組團道路之間。

5、項目停車場布置 l 住宅?/texta

第三篇：2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

廣東省房協(xié)市場分析課題組

一、社會經(jīng)濟環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

1、完成開發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個百分點；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國家實施一攬子經(jīng)濟刺激政策應(yīng)對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢

2、開發(fā)資金來源

全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢

從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構(gòu)貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內(nèi)貶值較為明顯及國內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍走高的背景之下，進入了房地產(chǎn)開發(fā)投資當中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調(diào)控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預(yù)收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來源中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營、服務(wù)、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等。考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)、團體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資。得益于充裕的流動性，全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時要求土地供應(yīng)必須同步跟進。

4、關(guān)于商品房銷售。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數(shù)值，說明各項調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點關(guān)注以下幾個因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動的概率較?。涣硗?，“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計短期波動、總體繼續(xù)高位運行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產(chǎn)市場帶來新的供應(yīng)和需求。

第四篇：2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開工等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預(yù)期偏謹慎。預(yù)計下半年市場持續(xù)有利，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。在市場回暖的帶動下，下半年投資建設(shè)指標增速或有回升，但開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運行為主。

一、市場運行情況

1.市場加速回暖，同期銷量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長25.5%，比一季度提高21.4個百分點；銷售額4622.67億元，同比增長31.7%，比一季度提高28.3個百分點。從市場走勢看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負轉(zhuǎn)正；進入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費政策的作用下，銷售量進一步上升，6月份更是達到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計3106.73萬平方米，同比增長41.7%，環(huán)比增長80.6%。從銷售均價看，上半年商品房銷售均價9576元/平方米，同比增長4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的運行態(tài)勢。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯，非住宅市場相對較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預(yù)計可達1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷售市場看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長30.2%，高于全省總體水平4.7個百分點，反映出珠三角地區(qū)的市場需求及購買力相對其他地區(qū)更為強勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個城市均占據(jù)前十的席位，另外一個進入前十的是緊鄰廣州北部的清遠市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準預(yù)售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計新開工面積達6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達到5980.49萬平方米的最高值，說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續(xù)兩個月下降，意味著市場進入消化庫存階段。但數(shù)據(jù)同時反映，近兩個月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長態(tài)勢，意味著當前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷售市場的持續(xù)回暖，企業(yè)銷售回籠資金較第一季度進一步加快，定金及預(yù)付款1798.64億元，同比增長17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個和6.3個百分點。而國內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個和15.6個百分點；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個百分點。上半年合計到位資金6090.24億元，同比增長12.7%，增速比第一季度回落7.3個百分點。

從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個百分點；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個百分點；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個百分點；利用外資占0.2%。上半年國內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對應(yīng)的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預(yù)期偏謹慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長16.1%，增速比去年同期回落2.7個百分點，比一季度回落4.6個百分點，投資走勢總體延續(xù)著去年以來穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長13.3%；設(shè)備工器具購置45.16億元，同比增長42.2%，兩者合計拉動房地產(chǎn)投資增長10.4個百分點。其他費用969.79億元，同比增長23.8%，拉動房地產(chǎn)投資增長5.8個百分點；其中，土地購置費663.68億元，同比增長20.1%，拉動房地產(chǎn)總體投資增長3.4個百分點。

開發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個和5.9個百分點，竣工面積降幅擴大13.4個百分點。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴大8.5個百分點；土地成交價款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個百分點；土地購置均價5879元/平方米，同比大幅增長29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項建設(shè)投資指標同比增速相對一季度均有進一步回落，反映出在當前市場供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對后市預(yù)期偏謹慎；也意味著政府應(yīng)加強市場監(jiān)測力度，結(jié)合市場實際情況，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價格，從源頭上促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場回暖趨勢相對粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開工面積等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預(yù)期仍顯謹慎。土地市場量降價升，需加強市場導(dǎo)向，從源頭引導(dǎo)市場供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項利好因素的作用下，市場成交量持續(xù)上升?；诋斍昂暧^經(jīng)濟運行情況，預(yù)計下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費的各項政策措施的不斷落實，商品住房市場去庫存進度有望進一步加快；非住宅商品房則可能因為經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購置等先行指標增速的回落，與當前市場總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達1.3億平方米，意味著下半年開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續(xù)上升，在當前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競拍的積極性總體不高?；谙掳肽晔袌霏h(huán)境有利，在市場回暖的帶動下，投資建設(shè)指標增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運行為主。

綜上，當前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫存，促進市場資源更為合理、有效配置；充足的市場供應(yīng)則有利于保持房價平穩(wěn)運行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實國務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購”、“限價”、“限貸”等行政干預(yù)手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵居民的合理住房消費；加快推進行政審批制度改革，加大簡政放權(quán)力度，讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價誠信經(jīng)營，加快消化庫存進度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合政策導(dǎo)向及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。

第五篇：南昌房地產(chǎn)市場分析報告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場概況

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長：1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場競爭表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。從南昌市總體規(guī)劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當天只有四家開發(fā)商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢拿地 進軍南昌市場

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價不會出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續(xù)增加，這樣就會導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對市場的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現(xiàn)松動，但是開發(fā)商在定價時顯得更為謹慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價價格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長2.27％。樓價下降訊號初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對市場的預(yù)期會產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價出現(xiàn)小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月南昌市房價下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，南昌市中心板塊的價格在短時間會持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯的上升空間。

未來南昌樓市發(fā)展的重點將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級:11自動化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號：2013110078