第一篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析:政策資金市場(chǎng)終極猜想 http://2012-12-31齊魯晚報(bào)

摘要：2012年12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：11月份新建商品房整體情況呈現(xiàn)全面上漲。

2012年12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：11月份新建商品房整體情況呈現(xiàn)全面上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，自從2012年6月止跌以來(lái)，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格已連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。那么2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉從政策、資金、市場(chǎng)等三個(gè)方面對(duì)2013年的市場(chǎng)行情進(jìn)行了縝密的預(yù)判。

政策走勢(shì)：

去投資化的限購(gòu)、限貸不可能本質(zhì)上出現(xiàn)松動(dòng)

十八大期間，有記者向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新提問(wèn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策什么時(shí)候放松”，他回答稱，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒(méi)想放松。對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。”

而近期各地樓市微調(diào)不斷升溫跡象明顯，在這個(gè)時(shí)間段提出這樣的說(shuō)法有什么含義?對(duì)今后的樓市發(fā)展有什么影響?是否意味著樓市調(diào)控從嚴(yán)?

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八大期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，在本質(zhì)上限購(gòu)、限貸不可能出現(xiàn)松動(dòng)，樓市調(diào)控政策底線不可能觸動(dòng)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，2013年中國(guó)還將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

但是，現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)政策中確實(shí)正在出現(xiàn)“微調(diào)”，如今年以來(lái)政府已經(jīng)公開(kāi)認(rèn)可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，還有近期公積金貸款政

策的微調(diào)，以及由于降息、降準(zhǔn)、等貨幣政策的定向定量寬松等。“微調(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進(jìn)行，并沒(méi)有對(duì)于投資性投機(jī)性需求起到鼓勵(lì)入市的作用。當(dāng)前，政府從政策層面已經(jīng)認(rèn)可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經(jīng)認(rèn)可的補(bǔ)貼和鼓勵(lì)措施。

總體上來(lái)講，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行。那么2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策將呈現(xiàn)出什么樣的特征?

首先，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，貨幣政策的穩(wěn)健特征決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行會(huì)相對(duì)穩(wěn)健，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

其次，從當(dāng)前政府表態(tài)及實(shí)際政策執(zhí)行來(lái)看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然會(huì)呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤纱碳傂枧c堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”會(huì)同時(shí)執(zhí)行。

與此同時(shí)，在政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，政策執(zhí)行力度上應(yīng)該總體上繼續(xù)保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。

第三、以城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需，將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升。

在明年及未來(lái)，城鎮(zhèn)化是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出出來(lái)，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊。

資金走勢(shì)：

“流動(dòng)性”進(jìn)一步寬松，購(gòu)房者勿錯(cuò)“平價(jià)”購(gòu)房時(shí)機(jī)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時(shí)，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢(shì)，全年CPI同比增長(zhǎng)目標(biāo)控制在4%的問(wèn)題也不大，這也為年內(nèi)“降準(zhǔn)”或“降息”1-2次刺激宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“穩(wěn)增長(zhǎng)”提供了基礎(chǔ)的市場(chǎng)環(huán)境。

另外，中國(guó)人民銀行10月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長(zhǎng)14.8%，狹義貨幣(M1)增長(zhǎng)7.3%。M2今年以來(lái)首次突破14%表明，流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的動(dòng)力。

今年以來(lái)，總體來(lái)看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交量逐步回暖。與此同時(shí)，在降準(zhǔn)與降息之下，市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，總體上也推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向回暖靠近。

在這樣的市場(chǎng)背景下，根據(jù)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年11月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格中53個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，同樣反映出房?jī)r(jià)連續(xù)微幅上漲的態(tài)勢(shì)。

在CPI企穩(wěn)的市場(chǎng)背景下，全國(guó)房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說(shuō)明，在未來(lái)貨幣政策走向定向或定量寬松之時(shí)，市場(chǎng)面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無(wú)論是出于自住購(gòu)房目的，還是投資購(gòu)房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購(gòu)買力降低成為當(dāng)務(wù)之急。

從國(guó)內(nèi)環(huán)境看，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入新的階段，勞動(dòng)力、土地價(jià)格都在上漲，成本推動(dòng)型通脹壓力將長(zhǎng)期存在，再加上美國(guó)QE3、QE4推出，內(nèi)外兩種趨勢(shì)的重合，對(duì)物價(jià)上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估。

我們看到，在限購(gòu)之下，需求被壓制，在美國(guó)QE3、QE4推出的市場(chǎng)背景下，熱錢在樓市周邊尋找進(jìn)入的機(jī)會(huì)。盡管中央政府近期依然堅(jiān)持不懈的宣傳限購(gòu)限

貸，這也是在全球貨幣“大”爆炸的當(dāng)下，希望通過(guò)控制限購(gòu)限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產(chǎn)這個(gè)最能吸金的大水庫(kù);希望即使貨幣爆炸，也是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然這不可避免地仍然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。在QE1的過(guò)程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。近期，多家房企或赴港上市、或收購(gòu)上市平臺(tái)，或在通過(guò)境外渠道進(jìn)行頻繁融資，均表明熱線政策緩慢地流向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。此時(shí)，其實(shí)聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

因此，在股市大盤(pán)走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場(chǎng)之下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項(xiàng)之一，這一定程度上也會(huì)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價(jià)格的上漲與反彈。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從價(jià)格未來(lái)趨勢(shì)角度來(lái)看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)6月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，當(dāng)前小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)，在這個(gè)階段，購(gòu)房者不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)當(dāng)前“平價(jià)”購(gòu)房時(shí)機(jī)。一定意義上來(lái)講，本輪調(diào)控以來(lái)，購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始有小幅回升的趨勢(shì)，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是，購(gòu)房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購(gòu)房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢(shì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)“平價(jià)”時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，而不是持續(xù)觀望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)時(shí)再買漲不買跌。

市場(chǎng)走向：

市場(chǎng)“基本面”將現(xiàn)真正意義“回暖”

從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看，2012年整個(gè)1-8月，全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場(chǎng)交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，1-11月全國(guó)商品房銷售面積首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，這就促使整個(gè)市場(chǎng)“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從2013年市場(chǎng)基本面走勢(shì)來(lái)看，由于政策“微調(diào)”與房地產(chǎn)調(diào)控的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行，再加上以城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需的2013年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的定調(diào)，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面應(yīng)該還會(huì)在“微調(diào)”政策刺激下持續(xù)回升，但是不會(huì)出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)行情，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”整體上會(huì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，但是仍然處于整個(gè)市場(chǎng)大周期的低谷期的復(fù)蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復(fù)蘇與房企有限制的擴(kuò)張的行情將是2013年整體市場(chǎng)基本面的特征。

在這個(gè)階段，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出出來(lái)，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面持續(xù)回升與回暖，這有可能會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象。

從當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)新建住宅房?jī)r(jià)連續(xù)6月上漲，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)降幅收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。因此，當(dāng)前調(diào)控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動(dòng)，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，限購(gòu)政策有可能明年會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

此外，政策層面仍然需要從嚴(yán)執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。從政策面的走勢(shì)可以看出，由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對(duì)首套房自住需求進(jìn)行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，盡管房企房?jī)r(jià)降幅收窄甚至只有小幅的房?jī)r(jià)促銷優(yōu)惠，但是，整個(gè)市場(chǎng)基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)尚處于恢復(fù)的階段過(guò)程中，在限購(gòu)限貸政策的之下房?jī)r(jià)不會(huì)出快速上漲的趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對(duì)合理的購(gòu)房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。

第二篇：2011房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。1月份，國(guó)務(wù)院頒布新“國(guó)十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)城市統(tǒng)一要求出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，凸顯了政府調(diào)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和決心。

2月份，未出臺(tái)限購(gòu)政策的重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則，限購(gòu)力度有所加大。截止3月31號(hào)，全國(guó)657個(gè)城市中已有608個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來(lái)部分政府會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行修正。

從政策影響來(lái)看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到遏制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置意愿有所下降。預(yù)計(jì)，隨著各市限購(gòu)政策的落實(shí)，全國(guó)各重點(diǎn)城市房屋成交量將會(huì)繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)將會(huì)在成交量下降3個(gè)月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢(shì)。

二、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

2011年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長(zhǎng)34.1%，增幅同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較上年同期下降15.3個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅比上年同期下降42.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款3836.8億元，增長(zhǎng)4.4%，利用外資144億元，增長(zhǎng)45.2%，自籌資金7126.3億元，增長(zhǎng)27.2%，其他資金來(lái)源8161億元，同比增長(zhǎng)18.7%，其中個(gè)人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來(lái)源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中自有資金比重上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。其他資金來(lái)源上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款比重下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

3.土地購(gòu)置面積增速加快

從購(gòu)置土地面積看，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地面積8180.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，比上年同期上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)用為1555.4億元，同比增長(zhǎng)29.3%，與上年同期相比回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。

4.房屋銷售增速較為平穩(wěn)

2011年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)1.76億平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，與上年同期相比回落21個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比加快1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積達(dá)1.58億平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，辦公樓347.4萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)15.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1046.2萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)14.1%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)10152億元，同比增長(zhǎng)27.3%，與上月相比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長(zhǎng)25.9%。

從各季商品房銷售面積上看(季度值)，一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

5.房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多

2011年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)城市，比2月份增加了4個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有16個(gè)，比2月份增加了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。

三、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

通過(guò)對(duì)1998年1月-2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來(lái)的政策走向，利用ARIMA預(yù)測(cè)模型，我們對(duì)2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購(gòu)政策的升級(jí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)可能要比模型預(yù)測(cè)的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個(gè)別指標(biāo)尤其是銷售面積會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅回落

預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成5.84萬(wàn)億元，增長(zhǎng)21.1%，增幅回落12.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資完成4.25萬(wàn)億元，增長(zhǎng)24.9%，回落7.9個(gè)百分點(diǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速回落

受貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)變化的影響，預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增幅會(huì)出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)84554億元，增長(zhǎng)16.6%，增速較2010年回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。

3.房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)回落

預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長(zhǎng)16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長(zhǎng)14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個(gè)百分點(diǎn)。

4.商品房銷售壓力增大

2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)觀望心理加強(qiáng)，商品房銷售形勢(shì)壓力較大，預(yù)計(jì)2011年全年商品房銷售會(huì)出現(xiàn)回落。

從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積11.08億平方米，增長(zhǎng)6.2%；其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積10.58億平方米，增長(zhǎng)13.7%。

由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)，這些措施均會(huì)對(duì)商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實(shí)際銷售情況要比預(yù)測(cè)的數(shù)值更低。(國(guó)家信息中心信息資源開(kāi)發(fā)部)

鑫苑名家成為鄭州市首個(gè)人居環(huán)境樣板社區(qū)

為改善人居環(huán)境提高生活質(zhì)量 鄭州推出樣板社區(qū) ●設(shè)施人性化●管理多方位●服務(wù)暖人心●環(huán)境靚綠美

中原新聞網(wǎng)訊：悠閑的步行商業(yè)街包羅萬(wàn)象，超市、銀行、郵政、醫(yī)療、健身場(chǎng)所一應(yīng)俱全；花香草綠、小橋流水隨處可見(jiàn)；完備的配套教育??鑫苑社區(qū)優(yōu)美完善的人居環(huán)境贏得廣泛的肯定。昨日上午，我市舉行現(xiàn)場(chǎng)觀摩會(huì)，向全市50家業(yè)績(jī)優(yōu)良的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和30家物業(yè)公司推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗(yàn)。鑫苑社區(qū)以人為本鑫苑社區(qū)占地331畝，居住人口達(dá)1萬(wàn)人，是我市一類社區(qū)之一。為了體現(xiàn)快節(jié)奏、低生活成本、多樣化娛樂(lè)的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造完善的人居環(huán)境，開(kāi)發(fā)商采取了中心綠地、組團(tuán)綠地和宅前宅后綠地三級(jí)系統(tǒng)；在社區(qū)內(nèi)建成休閑、購(gòu)物雙主題商業(yè)步行街；與名校聯(lián)手，在社區(qū)內(nèi)建成河南省實(shí)驗(yàn)

幼兒園分園、河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)外國(guó)語(yǔ)分校；在社區(qū)周邊修建鑫苑路和桑園路，將67路、205路公交車終點(diǎn)站引入社區(qū)；開(kāi)創(chuàng)了政府行政管理、業(yè)主民主管理和專業(yè)物業(yè)公司管理“三位一體”的管理模式；提供24小時(shí)全方位服務(wù)。居民們不僅可以在潔凈優(yōu)美、綠意盎然的社區(qū)道路上休閑散步，在露天或室內(nèi)健身器材前鍛煉，在步行商業(yè)街購(gòu)物之余，還能坐在設(shè)在路中間的小吧臺(tái)前小憩一番。孩子上幼兒園和小學(xué)在社區(qū)內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)，免除了在喧囂的馬路上接送孩子的麻煩，令業(yè)主們備感輕松。多數(shù)社區(qū)亟待達(dá)標(biāo)據(jù)了解，目前全市房地產(chǎn)投資額達(dá)74億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商100多家。但開(kāi)發(fā)商已建社區(qū)的整體水平不高，缺乏精品、名品、經(jīng)典之作，原因是一些開(kāi)發(fā)商急功近利，建筑質(zhì)量不高、密度過(guò)大、小區(qū)綠化率低，公共、醫(yī)療、文化、教育設(shè)施不完備。隨著市民生活水平的日益提高，人們對(duì)住房的要求已從只求面積大、結(jié)構(gòu)合理到了要求住房周邊環(huán)境及生活、教育、娛樂(lè)等各種配套設(shè)施完善的階段，新建小區(qū)只有在改善人居環(huán)境上下工夫，才能贏得市場(chǎng)，并為改善鄭州的人居環(huán)境、提升鄭州的城市品位做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。明確標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范社區(qū)本著以人為本、科學(xué)規(guī)劃、便民利民的服務(wù)理念，以“路平、燈明、水通、衛(wèi)生、安全”和“干干凈凈、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒適適”為目標(biāo)，市建委、市政局、規(guī)劃局、房管局、文明辦、愛(ài)衛(wèi)辦等六部門(mén)，近日聯(lián)合出臺(tái)了加強(qiáng)新建社區(qū)管理的意見(jiàn)，明確規(guī)定：鄭州市屬各縣（市）區(qū)所有擬新建的城市居民在3000人以上的社區(qū)，必須規(guī)劃合理，綠地率達(dá)到30％；必須配備商業(yè)、郵政、金融、警務(wù)室、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施，公廁、垃圾收集等市政公用設(shè)施，醫(yī)療室、健身房、閱覽室等醫(yī)療、文體設(shè)施；必須健全管理機(jī)制，確保社區(qū)安全秩序良好。市委常委、宣傳部長(zhǎng)楊麗萍，副市長(zhǎng)丁世顯參加觀摩會(huì)，要求全市推廣鑫苑社區(qū)經(jīng)驗(yàn)。各房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司要以鑫苑社區(qū)為樣板，投入到“爭(zhēng)創(chuàng)人居環(huán)境示范社區(qū)和先進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)中來(lái)。六部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，不符合新標(biāo)準(zhǔn)的新建社區(qū)不予審批、驗(yàn)收及廣告宣傳；對(duì)違反房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理程序，擅自開(kāi)工建設(shè)的企業(yè)嚴(yán)肅查處。

第三篇：2014房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

(一)市場(chǎng)供應(yīng)

1.全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)10%左右

2014年土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計(jì)在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場(chǎng)整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對(duì)樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過(guò)去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房企對(duì)政策的預(yù)期相對(duì)樂(lè)觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年土地供應(yīng)將有所增加；五是三、四線城市土地市場(chǎng)具有一定的滯后性。

2.20個(gè)典型城市土地成交建筑面積預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)5%左右

2014年全國(guó)20個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交量將基本延續(xù)今年以來(lái)的走勢(shì)，全年成交建筑面積將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，增幅預(yù)計(jì)為5%左右。主要是一方面全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境穩(wěn)定，企業(yè)資金狀況良好，出于對(duì)后市的樂(lè)觀預(yù)期，企業(yè)拿地節(jié)奏將繼續(xù)推進(jìn)；另一方面，隨著政府更加強(qiáng)調(diào)利用市場(chǎng)化手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步加大土地的市場(chǎng)供應(yīng)，這也會(huì)推動(dòng)土地成交的進(jìn)一步上升。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)18%左右

受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅明顯擴(kuò)大，2014年將略有回落，預(yù)計(jì)全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經(jīng)濟(jì)低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也受到投制約；二是保障房投資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅擴(kuò)大貢獻(xiàn)降低。2011年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬(wàn)億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬(wàn)億元，2013年前11個(gè)月完成1.12萬(wàn)億元；三是2013年房企土地購(gòu)置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開(kāi)工量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將相應(yīng)增加。

4.全國(guó)房屋新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)2014 年全年增長(zhǎng)12%左右

2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計(jì)全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開(kāi)工保障，企業(yè)能夠維持一

定規(guī)模的開(kāi)工量；二是房企2013年以來(lái)大量的土地儲(chǔ)備，也將形成大量的新開(kāi)工規(guī)模；三是2014年600萬(wàn)套以上的保障房建設(shè)目標(biāo)，開(kāi)工量仍然較大。

(二)市場(chǎng)成交

1.全國(guó)商品房成交量預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)9%左右

自2012年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預(yù)計(jì)全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調(diào)控政策效果減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期明顯變化；二是2012年下半年市場(chǎng)回暖以來(lái)的新開(kāi)工項(xiàng)目將于2014年集中入市，將拉動(dòng)商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會(huì)在2014年跟進(jìn)；四是國(guó)家支持首套臵業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購(gòu)政策，納稅期限由滿一年延長(zhǎng)至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。

2.25個(gè)典型城市商品住宅成交量預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)15%左右

2014年市場(chǎng)化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮(zhèn)化導(dǎo)向下，2014年市場(chǎng)行情有望繼續(xù)攀升。當(dāng)然，預(yù)計(jì)部分市場(chǎng)供應(yīng)和需求將轉(zhuǎn)向保障房領(lǐng)域。綜合判斷，研究認(rèn)為2014年市場(chǎng)成交面積將保持15%的增長(zhǎng)率。預(yù)計(jì)一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮(zhèn)化等利好因素下幅度將更大。

(三)市場(chǎng)價(jià)格

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)11%左右

2013年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格(土地成交價(jià)款/土地購(gòu)置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預(yù)計(jì)2014年將回落，全年增長(zhǎng)11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場(chǎng)整體環(huán)境將延續(xù)2013 年的態(tài)勢(shì)，且大量?jī)?yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購(gòu)置均價(jià)漲幅將有所回落；三是2013年土地購(gòu)置價(jià)格基數(shù)較高，2014 年漲幅會(huì)拉低。

2.20個(gè)典型城市土地成交樓板價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)17%左右

2014年全國(guó)20個(gè)典型城市的土地成交價(jià)格整體將延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，但增幅將有所放緩，預(yù)計(jì)全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場(chǎng)慘淡，價(jià)格基數(shù)

較低，因此造成了2013年土地價(jià)格增幅的快速上升，在2013年價(jià)格基數(shù)處于高位的情況下，2014年價(jià)格增幅必然有所下滑。二是地價(jià)持續(xù)快速上漲，也可能會(huì)觸發(fā)中央政府對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)政策，土地價(jià)格上漲勢(shì)頭也會(huì)得到一定抑制。

3.商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)7%左右

預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應(yīng)量持續(xù)較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房?jī)r(jià)上漲的因素偏少，房?jī)r(jià)上漲空間不大。

4.70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)2014 年同比增長(zhǎng)4%左右

2014年70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比將觸頂下行，預(yù)計(jì)在2013年12月份將觸頂，之后開(kāi)始持續(xù)下行，到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截至2013 年11月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴(kuò)大轉(zhuǎn)為收窄以來(lái)，增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個(gè)月，預(yù)計(jì)到2014年1月份，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅將開(kāi)始下行；二是受整個(gè)行業(yè)降溫的影響，2014年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄。

5.25個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)2014年全年增長(zhǎng)6%

2014年房?jī)r(jià)仍將看漲，尤其對(duì)于一、二線城市而言更是如此。當(dāng)然暴漲的可能性不大，這與目前國(guó)內(nèi)外的金融環(huán)境變化、國(guó)內(nèi)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等有關(guān)系。預(yù)計(jì)2014年25個(gè)典型城市商品住宅價(jià)格上漲幅度為6%。其中一線城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄，二、三線城市房?jī)r(jià)上漲空間依然存在。

第四篇：渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、渝中區(qū)當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀

渝中區(qū)目前市場(chǎng)上在售和短期內(nèi)就會(huì)入市的項(xiàng)目很多，分為以下幾個(gè)板塊，朝天門(mén)板塊、解放碑板塊、大坪板塊、北區(qū)路板塊、較場(chǎng)口板塊、上清寺板塊。從樓盤(pán)的分布情況來(lái)看，大坪板塊最為活躍，相對(duì)來(lái)說(shuō)，上清寺板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為平淡。渝中區(qū)目前大規(guī)模項(xiàng)目不多，其主要原因在于樓盤(pán)項(xiàng)目較多的解放碑板塊和大坪板塊，這兩個(gè)板塊的樓盤(pán)主要以小體量為主。其他板塊無(wú)論交通、配套和成熟度都無(wú)法與其相比，雖然發(fā)展勢(shì)頭也較為迅猛，但目前這個(gè)時(shí)點(diǎn)供應(yīng)的項(xiàng)目都不多。隨著各板塊設(shè)施建設(shè)的不斷發(fā)展，可供土地較多也較集中板塊的項(xiàng)目會(huì)不斷增多，屆時(shí)將對(duì)渝中區(qū)樓盤(pán)規(guī)模有較大提升。從渝中區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況看，近年來(lái)渝中區(qū)房地產(chǎn)投資一直保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)率，市場(chǎng)上供需兩旺，整個(gè)市場(chǎng)呈健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。目前區(qū)域內(nèi)有在售和即將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)超過(guò)50個(gè)，市場(chǎng)依舊繁榮。縱觀整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)所有的樓盤(pán)，中、小型規(guī)模的項(xiàng)目居多，中等價(jià)位的項(xiàng)目居多，戶型以中、小戶型的一房、二房居多。

二、渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

1、地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化不夠

(1)物業(yè)不規(guī)范：目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中．仍然存在虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理混亂和中介服務(wù)不規(guī)范等方面的問(wèn)題。(2)供需矛盾大。(3)開(kāi)發(fā)不合理：商品住房結(jié)構(gòu)不合理，高檔房開(kāi)發(fā)過(guò)熱。(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)不規(guī)范：開(kāi)發(fā)商每年都會(huì)儲(chǔ)備一定的閑置土地，尤其是大中城市熱點(diǎn)地塊，坐等地價(jià)上漲再開(kāi)發(fā)，或者是干脆炒賣地皮。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在投機(jī)問(wèn)題

（1）房?jī)r(jià)短期內(nèi)漲幅過(guò)大，房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)過(guò)高(2)商業(yè)地產(chǎn)空置率過(guò)大，投資規(guī)模偏大。（3）房地產(chǎn)業(yè)盈利率過(guò)高：房地產(chǎn)業(yè)成為目前重慶盈利率最高行業(yè)。

3、中介服務(wù)業(yè)發(fā)展不平衡和完善

（1）中介機(jī)構(gòu)成為滋生腐敗的土壤。（2）中介機(jī)構(gòu)不是依靠市場(chǎng)生存，而是依附于部門(mén)權(quán)利：社會(huì)中介組織的最大特點(diǎn)就是中介性，但目前的社會(huì)中介組織官辦色彩較濃，有的甚至還承擔(dān)著部分政府管理職能。（3）缺少規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)體系：我國(guó)目前還沒(méi)有關(guān)于社會(huì)中介機(jī)構(gòu)整體發(fā)展的法律法規(guī)體系。

（4）分工不明確，監(jiān)管力度尚需提高。

4、稅費(fèi)制度的不完善也是一個(gè)重要問(wèn)題

（1）城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一。（2）計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大。（3）房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)體系混亂，重復(fù)收費(fèi)，計(jì)征不規(guī)范。

三、對(duì)渝中區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)價(jià)

目前渝中區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之間，而均價(jià)在10000元以上的樓盤(pán)主要集中解放碑CBD板塊的一些住宅樓。價(jià)格較低的樓盤(pán)主要是位置較偏、交通不便、配套較弱的項(xiàng)目。同比重慶市其他區(qū)域，渝中區(qū)的房?jī)r(jià)屬于中上水平。

因?yàn)橛逯袇^(qū)在整個(gè)重慶市擔(dān)有不可替代的角色，①渝中區(qū)是重慶市的行政中心。②渝中區(qū)是重慶的金融中心。③渝中區(qū)是重慶的商貿(mào)商務(wù)中心。④渝中區(qū)是重慶的信息中心。⑤渝中區(qū)是重慶的文化中心。⑥渝中區(qū)是重慶的基礎(chǔ)教育高地、醫(yī)療衛(wèi)生高地和水陸客運(yùn)交通樞紐。

因此，渝中區(qū)的房?jī)r(jià)比較合理。

第五篇：德州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

今年以來(lái)，隨著市委市政府招商力度的不斷加大和“10+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系進(jìn)程的快速推進(jìn)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，商品房銷售增速上升，房屋施工面積、新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)。

一、1-6月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，住宅投資增加

上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為219家，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資53.14億元，比上年同期增長(zhǎng)34.1%，增速比上年同期提高12.7個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-3月加快7.3個(gè)百分點(diǎn)，成逐月走高，平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

今年以來(lái)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體仍然是住宅。1-6月份，住宅投資為42.78億元，同比增長(zhǎng)43.6%，高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速9.5個(gè)百分點(diǎn)，增速比上年同期提高26.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-3月提高13.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重的80.5%，同比上升10.7個(gè)百分點(diǎn);隨著市轄區(qū)內(nèi)大運(yùn)河經(jīng)濟(jì)港、德州國(guó)際商貿(mào)城、董子文化街等一批項(xiàng)目相繼完工，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資4.08億元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-3月回落73.3個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。

2、企業(yè)到位資金增速繼續(xù)低于完成投資增速

1-6月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金合計(jì)71.59億元，比上年同期增長(zhǎng)28.2%，增速比上年同期回落23個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-3月回落33.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速低于完成投資增速5.9個(gè)百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款13.46億元，同比增長(zhǎng)38.1%，增速分別比上年同期提高30.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-3月回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自籌資金19.95億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比上年同期下降15.4個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-3月回落24.3個(gè)百分點(diǎn);受差別化住宅信貸政策的影響，其他資金來(lái)源38.17億元，增長(zhǎng)32.1%，增速比上年同期回落63.1個(gè)百分點(diǎn)，比今年 1-3月回落45個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他資金來(lái)源大于自籌資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要以個(gè)人按揭貸款和定金預(yù)收款為主，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力有待加強(qiáng)。

3、房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積增長(zhǎng)較快

1-6月，全市房屋施工面積1137.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.7%。其中住宅施工面積989.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.0%，增速比去年下降22.2個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-3月增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn);全市房屋新開(kāi)工面積355.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.7%，增速比上年同期提高14.4個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-3月增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新開(kāi)工面積311.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.1%，增速比上年同期提高18.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-3月增長(zhǎng)12.6個(gè)百分點(diǎn)。全市房屋竣工面積143.46萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)103.8%，增速比上年同期提高62.8個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-3月加快27.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅竣工面積129.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)152%，增速比上年同期提高140個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-3月下降20個(gè)百分點(diǎn)。

4、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，中小戶型住宅產(chǎn)銷兩旺

全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)加大商品房住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，中小戶型商品房住宅無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資完成額、施工面積、新開(kāi)工面積，還是銷售面積、銷售額、銷售套數(shù)等指標(biāo)均呈增高之勢(shì)，出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。

1-6月份，90平方米及以下住宅投資8.66億元，同比增長(zhǎng)18.8%，占住宅投資比重的20.2%，同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn);90平方米及以下住宅施工面積207.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.4%，占住宅施工面積比重的18.2%，同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn);90平方米及以下住宅新開(kāi)工面積58.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63%，占住宅新開(kāi)工面積的比重為18.9%，同比提高4.7個(gè)百分點(diǎn);90平方米及以下住宅銷售面積57.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%，占商品住宅銷售面積的比重為25.8%，同比提高2.1個(gè)百分點(diǎn);90平方米及以下住宅銷售額為17.61億元，同比增長(zhǎng)65.0%，占全部商品住宅銷售額比重的24.0%，同比提高了0.9個(gè)百分點(diǎn);90平方米及以下住宅銷售套數(shù)為6863套，占全部商品住宅銷售套數(shù)的比重為34.9，同比提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)。從中可以看出德州市住宅市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)戶型小型化趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)

隨著下半年新樓盤(pán)、新開(kāi)工項(xiàng)目的上馬，建設(shè)規(guī)模將逐漸擴(kuò)大，尤其是去年開(kāi)發(fā)企業(yè)已支付的大量土地購(gòu)置費(fèi)，隨著建設(shè)進(jìn)度進(jìn)入到開(kāi)發(fā)投資額中，對(duì)開(kāi)發(fā)投資更將起到支撐和推動(dòng)作用，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將繼續(xù)高速增長(zhǎng)。

2.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于穩(wěn)定

從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來(lái)看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心要點(diǎn)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，建立健全分層次的住房供應(yīng)保障體系，是政府調(diào)控的重要任務(wù)之一。多建保障性住房和中小戶型住宅，增加房源供給，積極解決城市低收入群眾住房困難，供求矛盾將得到一定程度的緩解，房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上回歸平穩(wěn)。

當(dāng)前和今后一段時(shí)期，德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)要進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度;調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管;強(qiáng)化差別化住房信貸政策;嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求;要進(jìn)一步拓展資金融資渠道，激發(fā)民間投資的積極性;要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。