第一篇：宜春市房地產市場分析及展望

宜春市房地產市場分析及展望

2008年在經濟增速放緩的背景下，宜春市房地產市場也呈現出景氣回落的趨勢，房地產投資先升后落，商品房銷售不斷下降，房價上漲幅度逐步放緩。2009年，房地產市場將步入較長時間的調整期。需求方短期內難以走出觀望，開發企業將會迎來新一輪的“洗牌”。此外，隨著我市住房結構調整及各項住房保障政策的落實，部分中低收入家庭住房困難問題將有望得到進一步解決。

一、2008年房地產市場運行分析

（一）房地產開發投資增速回落，商品房開發適應市場能力增強。

2008年，國家出臺了一系列的宏觀調控政策，并逐漸顯現其作用。盡管我市房地產業沒有過熱，但房地產開發企業對擴大開發規模持謹慎態度，房地產開發步伐放緩。2008年全市房地產開發完成投資39.85億元，同比增長36%，增幅回落8.6個百分點，僅占全年計劃總投資的24.34%。其中：建筑工程投資24.14億元，同比僅增長8.3%，增幅回落34.3個百分點；土地購置費11.53億元，同比增長129%，增幅上升了49.5個百分點；土地開發投資額為0.90億元，同比下降63.7%，增幅回落122.5個百分點。從以上數據可以看出，2008年房地產市場處于低迷狀態，房地產企業對房地產投資信心不足，持徘徊觀望的態度。從投資結構看，2008年全市商品住宅投資31.69億元，同比增長30.6%，增幅回落21.9個百分點。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、辦公樓、商業營業用房投資同比分別增長89.4%、113.7%、241.3%、117%；而經濟適用房、高檔公寓投資分別下降73.9%和51.5%。從以上數據看，住宅投資結構隨著市場的變化在不斷地調整，適應市場能力在增強。據房管局對中心城區商品住房戶型銷售情況的統計調查，盡管120—144M2套型占比最高，是目前市場銷售的主要房源，但是大戶型的銷售情況較去年降幅明顯。相比60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價格處于戶型結構中的高價位區間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續走強。這充分體現了市場調節的力量，同時也反映出，在做強中心城區、增加中心城區人氣過程中，由于經濟還不是很發達，人們的經濟水平有限，房地產住房投資結構應適應市場的發展。同時，值得注意的是商業營業用房和辦公樓開發投資有過大的跡象，而滿足低收入家庭的經濟適用房投資大大萎縮。

（二）房地產開發企業資金鏈條繃緊，企業資金來源增速明顯回落

從資金供給總量來看，到位資金增速下滑。2008年我市房地產開發投資資金到位47.44億元（含上年結余資金），同比增長27.4%，增幅回落25.8個百

分點，其中本年到位資金42.82億元，同比增長25.1%，增幅同比回落28.8個百分點。

從資金來源看，我市房地產商的資金主要來自國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭及其他。2008年以來，開發企業自籌資金20.25億元，同比增長51.4%，增長較快。自籌資金占本年資金來源的47.29%；其他資金來源18.12億元，增長2.5%，同比增幅下降54.4個百分點，占本年資金來源的42.32%；定金及預收款為11.74億元，同比下降1.3%，增幅下降44.8個百分點，占本年資金來源的27.41%（2007年為34.95%），其余類型的資金來源絕對數偏小。從定金及預收款的收繳減少來看，反映出2008年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產企業資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂觀。

（三）房地產市場低迷，房地產開發處于飽和減緩發展態勢

2008年，商品房銷售面積153.45萬M2，同比下降32.5%；商品房銷售額26.05億元，同比下降22.1%；空置面積22.11萬M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面積13.4萬M2，同比上升96.2%。而房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別增長21.1%、23%和2.6%。本年完成開發土地面積76.96萬M2，同比增長74.5%；本年購置土地面積174.32萬M2，同比增長62.4%，待開發土地面積111.69萬平方米，同比下降59.1%。從以上數據可以看出，2008年我市商品銷售處于低迷狀態，據房管局對中心城區的調查分析，商品住房累計銷售面積39.63萬M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年銷售旺勢啟動前的水平，略低于近5年商品住房48.25萬M2的年平均銷售量。商品住房供給出現飽和難賣狀態。產生這種現象一方面存在價格因素，據調查統計，2008年中心城區商品住房均價為2075元/M2，同比增長16.92%，從近幾年商品住房價格走勢來看，呈30度上漲趨勢，進入2008年底商品住房價格仍保持在2000元/M2高位平穩運行，另一方面，受整個國內宏觀經濟景氣下降，房地產市場低迷以及受從緊的貨幣政策的影響，我市的居民購房意愿也顯著降低，觀望情緒越發濃厚，使得全市住房成交量出現大幅度下降。

二、對房地產業穩定發展的思考

自2008下半年起，中央及地方政府相繼出臺了包括擴大內需、穩定房地產市場的調控政策，隨著房價的合理回歸，政策的逐步落實，自住型需求將陸續釋放。政府部門、房地產企業、金融機構應實行三方聯動，抓住契機切實解決房地產發展中存在的主要問題，積極采取有針對性的措施進行調控與引導，全力促進房地產業的健康快速發展。

（一）政府部門應加強調控，優化環境

房地產行業的發展不但要與國民經濟發展水平相適應，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應，同時也要適應城市的發展需要。一是房地產市場調控要做到適時適度，遠近結合。調控力度的把握主要是對房地產市場總量和結構調控力度的把握，積極引導商品房開發結構調整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進一步整頓和規范房地產市場，各有關部門要進一步完善房屋產權登記、評估等市場交易體系及土地招標制度，強化土地供應管理，控制土地購買的無序增長。三是要加大監督執法力度，堅決治理房地產開發和交易活動的違規違法行為，確保房地產業健康發展，同時搞活房地產二、三級交易市場，促進居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產業的發展要納入城市建設的總體發展戰略，加強整體規劃和管理，統籌安排好土地資源開發利用的布局與節奏，做到有計劃、有步驟地開發。五是要進一步優化房地產開發環境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發費用，降低建房成本。六是要加強對房地產市場形勢的監測分析，盡快建立房地產預警體系和信息發布系統，引導企業理性投資和居民理性購房。

（二）房地產企業應內練素質、外樹形象

面對激烈的市場競爭，首先，房地產企業要強化自身素質，改革內部機制，創新經營理念，提高管理水平，通過改革創新，加強管理，增強發展實力，提高市場競爭力。其次，房地產企業要根據市場需求的變化不斷調整開發結構，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構造多層次供給體系，以結構調整促進商品房開發的理性回歸。第三，房地產業的競爭就是客戶滿意度的樹立與競爭，開發商要加強工程質量，完善內部質量管理系統，為百姓提供放心房、優質房。第四，要加強市場營銷，樹立理性的營銷觀念，堅持誠信服務，進行“陽光”操作，重點是加強小區的物業管理以及環境設計、生態平衡等等，通過加強營銷誠信服務積極創造市場。

（三）金融機構應制度創新、加大支持

目前中、低收入者是房地產市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。金融機構應向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。一要進一步改革公積金制度，放松現行公積金貸款的某些具體規定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應居民改善住房條件的梯次需求。要加強對房地產開發貸款的監管，對開發商要嚴格執行房地產企業資本金制度，加強對申貸企業信譽度和還貸能力的審核；對購買者貸款要嚴格履行貸款的各種手續，以防金融風險。

三、2009年房地產市場展望

2009年，在經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，將是我市房地產市場的調整期。

（一）1—3月份數據顯示房地產市場仍不容樂觀

從1—3月份數據來看，房屋施工面積同比增長21.5%，而新開工面積和房屋竣工面積同比分別下降28.6%和3.5%，商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降19.8%和13.9%，空置面積同比卻上升了264.2%。

（二）需求方短期內難以走出觀望，開發企業會迎來一輪“洗牌”

在供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調。2009年將延續2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹慎；從需求結構的角度，購房需求仍將向實用性的中小戶型集中；從產品需求特點的角度，留存在市場當中的真正的住房剛性需求者將會對房地產產品提出更高要求，比如價格因素，因此未來市場競爭會更加激烈。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發企業會迎來一輪“洗牌”，包括房地產中介公司、策劃代理公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。隨著企業間的優勝劣汰、開發企業自身發展目標和開發戰略也將放在這個大局中加以調整，開發企業將更加注重開發產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占據優勢地位。在供需雙方的作用下，開發企業或許會采取一些優惠措施，以期回籠資金。

（三）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決

隨著2008年推出的保障住房政策的實施，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策的落實，廉租住房、經濟適用住房等的供應量也會適當增加，中低收入家庭住房困難問題將有望得到進一步解決。

第二篇：2012-2013年房地產市場分析及展望

2012-2013年房地產市場分析及展望

今天要跟大家交流的是個人對中國房地產市場方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起來探討，我們下一步是怎么樣一個狀況。

先談一談現狀，一：政策方面，因為中國房地產市場是離不開政策環境的，宏觀經濟我們壓力是挺大的，前三個季度只有7.7%的增長，是我們好幾年以來最糟糕的一種增長，所以整個宏觀經濟政策是在不斷地寬松的。二：宏觀經濟，就是這個貨幣政策的微調寬松，對房地產是有好處的，雖然它不是針對房地產，但是肯定對房地產多多少少會有支持。我們看到去年四季度以來央行已經三次降調和三次降息，同時宏觀經濟政策，我們看到中央一再強調，房地產的調控是不會放松的，而且通過不斷的督察，政策細化來加強房地產，所以我們看到第一個是房地產寬松，第二個又是房地產政策不動搖。

兩年前政策開始調控，房價是從什么時候開始下降的？是從去年9月份才開始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份開始房價開始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每個月在0.5%之類，跟去年的價格同比價格還是有點下降的，或者1月份的時候價格跟去年比有一點持平，這是價格方面。

北京、上海回升得更快一些，漲的幅度也更快一些，而且同比全面的增長，這里面全國水平恢復得更快。我們看銷售情況，今年增長了2.3%，商用房、辦公樓增長得更快，11月單月商品我房銷售都超過了30%，這點也是我們要考慮去年的11月份，去年四季度房地產市場是比較糟糕的，今年四季度都會有一個比較大幅度增長，也沒有什么很大的奇怪，但是總的趨勢，不管銷售面積還是銷售額都在快速的回升。

開發投資1-11月，全國的開發投資增速也有所提升，現在是16.7%，已經連續4個月穩定在15%以上，住宅開發投資還是在所有房地產類型當中是最慢，只有10.9%。重點城市1-11月份，代表城市的月均總成交面積是同比增長了36%，這是我們看到這個幅度增長也是挺大的，比2010年同期增長也增長了23%，是2010年最好的一年，近兩個月的成交量是攀升比較厲害的，10月份創造了2012年的新高。重點城市新房的供應比過去兩年基本相當，十個代表城市月均新增供應量同比下降5.6%，我們看到前十個月還是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增長了1%，基本上水平相當，所以現在的供應狀況應該是慢慢的回到一種平衡的狀態了。供求對比，庫存量是穩中有降，代表城市庫存量就是截至10月底，10個代表城市可售面積迅速在回落，這個情況也不是很好的，庫存量下降可能會短期供應不足，可能對下一期的價格壓力增大。我們的存量只有8.9個月，如果我們其他沒有新增量，存量只有8.9個月的消化時間，比年初縮短了9個月，這個下降速度是非常快的，這不僅僅對業績還有政策制定部門也應該是一個很強的信號。

我們看這個大企業，從企業的銷售來看，今年的1-11月份，十家代表企業累計銷售額比2010年和2012年同期增長了41%和20%，代表企業十大他們的增長是領跑整個房地產業的增長的。代表企業當中，我們這十大企業中有六家企業已經提前完成了目標，其他大企業基本完成了9成以上的目標，所以我們看房地產是在調控之中，但是我們大企業的表現業績還是相當優秀的。

剛才簡單的一些數字對今年到11月底房地產的狀況做了一個小節，我們再看看對未來的展望。

一個是政策，經濟下行的壓力之下，我們覺得宏觀經濟政策特別是貨幣政策應該不會有更緊的政策，應該是有放松的可能，如果維持目前的狀況，或者較低的利率水平，或者信貸有所放松的話對房地產是有所利好的，但是另一方面我們又知道房地產和社會穩定、社會問題息息相關，中央政府的態度是非常堅決的，而且不斷通過督察、政策細化等方式強化現在的政策，我們指望在短期內房地產政策有所放松也應該是指望變成現實也不太可能，但是如果我們有更緊的政策出臺，除非價格再回到非常快的上行狀況，否則很緊的政策也不太可能。

我們看市場走勢，成交整個全年是穩中有升的，同比繼續顯著增長，我們看去年，因為11月份已經過去了，我們看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年國慶節后幾乎是處于一種冰凍期，所以今年同比去年四季度應該會有所增長。這個價格，我們剛才說過不同城市的價格表現是分化的，一線城市供應量趨向于短缺，未來住宅價格上漲壓力還是比較大的，但是小城市，三四線城市我們看到目前還沒有回升的現象，我們一二線城市價格是有回升的趨勢，但是三四線城市會有更長的時間處在政策的調控下。

最后一些隨想，十八大開完之后大家都在想，我們的樓市、經濟往什么地方走，我們也在針對房地產市場有一個簡單的思考，怎么來領會，現在來閱讀、來分析十八大以后的趨勢，總結了五個方面的想法。

第一，房地產業將會繼續與民生和社會穩定緊密相連，因為我們看到近兩年的調控也好，或者房地產業發展的過去十多年發展的軌跡都離不開跟整個社會息息相關，所以這一點我相信房地產市場不會是一個充分市場經濟導向的產業，應該跟國家發展、民生是緊密相關的，所以政府出臺政策，我們也不會有什么奇怪的地方，對于中國來說社會不穩定會導致太多的問題，房地產肯定是跟社會穩定息息相關。

第二，房地產業將在相當長時間內處于調控狀態，包括限購政策，房地產業的政策調控總的基調應該是不會改變的，特別是限購，目前來看還是一個地方性的政策還不是一個國策，但是地方性的政策在國家的指導下也很難在短期之內有什么調整。另外一個層面保障性用房的規模會保持快速的增長。

第三，我們雖然看到房地產業是受調控有壓力的，房地產業在相當長時間以內依然會是中國的朝陽產業，如果我們把房地產業跟制造業比，房地產業應該還是會一個朝陽產業，房地產業在未來十年、十五年當中，在國民經濟所也當中最好做、也是最有希望的一個產業，所以這是一個基本的判斷。這個判斷跟我們第四個判斷就是城市化進城，將極大促進房地產產業的發展，這點是一個保障，我們看到十八大對城鎮化的發展有很多的闡述，所以我們相信城鎮化的進城會繼續。為什么這么說？只要中國國民經濟穩定發展，7%也好，6%也好只要不出現太大的波動，只要還能持續十年，中國的城鎮化進城就不會停下來，中國城鎮化進城不停下來，就會對中國房地產有一個巨大的需求。在跟各方面的投資者，或者說若干的論壇討論的時候有兩個基本的數字，來支持房地產業的朝陽產業未來十年是蓬勃發展的，在過去二十多年有2億人口從農村走向了中心城市、大一點的城市，這兩2億多的城市會帶來對住宅、對辦公、購物、娛樂這些物業是一個非常大的需求，我們這20年來，十多年來是不是已經滿足了這個需求？這還是一個問題，2億多人口，美國人口只有3億多，這個需求是最大的，這點確保了，我們以前的發展，甚至于我們現在的發展，甚至還確保了下來的發展，我們再往前走20年，只要中國國民經濟發展穩定的話，還會有2億多的人口進入到這個中心城市，另外這2億人口又是另外一個美國，它會帶來住宅、辦公樓、電影院、購物中心的需求，所以我們看到為什么說這十年、十五年房地產業還會是一個朝陽產業，而且十八大當中一個很重要的因素就是城鎮化，而城鎮化會越來越明顯，這就促成了我們最后第五條，像北京、上海這些中心城市，包括廣州都將會成為世界上超大規模的城市，我們看十年，北京上海現在是兩千多萬人，十年后北京、上海增長到五千萬人，我們做一個簡單國際性的比較，像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國的首爾，包括巴黎，這些城市基本上都占到了一個國家1/3多的人口，我們再想一想北京、上海，哪怕上海有五千萬人，對中國的占比有多大？我們看到這十年，說長不長，十年很快就到，如果我們沒有一些預先的準備會帶來很多問題，但是這些城市化的發展，對房地產開發也是有引導作用，我們曾經在幾年前說往三四線城市發展，但是真正發展的機會還是在以中心城市為主，或者中心城市旁邊的三四線城市，這個機會才是最大，因為購買力或者需求都是在這些大城市的周圍。所以，十八大之后，我們看從中央政府開始，大家對城市化的發展的導向是非常強的，而這也是世界發展的一個趨勢。

第三篇：2015年河源市房地產市場分析及2016年房地產市場展望

2015年河源市房地產市場分析及2016年房地產市場展望

2015年河源市房地產市場分析

一、房地產政策回顧

2015年，全球經濟復蘇乏力，經濟形勢錯綜復雜，國際貿易下降，金融風險增加。我國處于“三期疊加”特征明顯階段，增速換擋的壓力和結構調整的陣痛互相交織。面對經濟下行的壓力，中央在年初九下調全年的經濟發展目標至7%左右，并啟動一系列穩定經濟，促進改革的措施，出臺了“一帶一路”工作方案，推動了不動產登記平臺的建立以及財稅改革的步伐，謀求經濟的長遠發展。下半年世界經濟復蘇不及預期，國內經濟下行壓力加大，相關措施持續，保證經濟運行總體平穩。

房地產業的穩定牽涉到經濟大局以及金融風險局勢。2015年政府對該行業的態度相當積極，兩會明確提出穩定住房消費，堅持分類指導，因地施政，落實地方政府主體責任，支持居民的自主和改善性住房需求。隨即，出臺“330新政”，通過降低首付和減免營業稅等措施，降低了改善型買家的入市門檻。年內五次降息降準，為經濟發展提供了充裕的流動性，房地產得益于此，出現了較大面積的復蘇。

2015年，各地加大了“去庫存”穩定房地產市場的力度，出臺了諸如回購商品房，減免行業契稅，降低公積金貸款門檻等政策。對比年初及年末的70大中城市房價變動情況可以發現，房價回穩的城市達半數以上，但仍有27個城市保持下跌狀態，全國房地產分化趨勢延續。因此，至年底，中央經濟工作會議仍喊話各地消化庫存，穩定房地產市場。預計2016年，經濟大環境對包括房地產行業在內的各行業都有一定影響，地產行業政策環境持續寬松，各方協力激活需求。

河源方面，河源市人民政府在2015年6月4日公布《關于促進市區房地產市場持續健康發展的意見》對房地產交易營業稅、購房公積金、入戶政策等方面響應國家政策，作出新的政策規定，起到了刺激樓市消費的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布《河源市區購買商品住房財政補貼資金管理辦法》對個人購房可獲得財政補貼5000元，并對補貼發放的對象、如何申請購房補貼、補貼發放流程等內容作了詳細的說明。此外，在市住建局和市房管局的指導下，于五月份和六月份舉辦兩次房地產展銷會，通過房企讓利及新出臺的房地產交易優惠政策及財政補貼等新政，有效刺激本地房地產消費市場。

二、房地產市場分析

2015年為樓市政策的寬松年，政策松綁，支持自住和改善需求。穩定房地產市場，實質是為了穩定經濟增長。但由于房地產市場冷熱不均，實際實施中，一線城市的支持政策實際上落地打了折扣，政策向二三四線城市傾斜，不同城市的房地產政策不同。河源市2015年的房地產市場總體看來，市場總供給大于總需求，房源充足，需求增長，房價穩中略降。具體情況如下：

(一)2015河源土地市場分析

1、土地供應情況

2015年河源市源城區共有27宗土地掛牌出讓，與去年全年的86宗對比，下降69%。總用地面積為795,425㎡，與2014年總用地面積3,269,988相比，下降76%。

土地供應結構方面，與2014年基本一致，主要以住宅(含商住)、工業用地供應為主，其中住宅(含商住)用地12宗，工業用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。

2015土地供應(用地性質面積比較)

2、土地成交情況

2015年河源市源城區共成交(出讓)土地15宗，與2014年的47宗對比下降68%。總用地面積573,391㎡，與2014年全年2,456,103㎡對比，下降77%。

在土地成交結構上，2015年以住宅(含商住)用地和工業用地為主，分別成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。

2015出讓土地成交(用地性質面積比較)

值得注意的是，2015年土地供應及土地成交較2014年出現大幅下降、房企拿地熱情不高，與國內外整體經濟下行，地區房地產市場低迷及年初“鴻大城破產”事件所以引起的連鎖反應息息相關。

2015年土地供應量大幅下降，主要原因是房地產市場不景氣，政府通過控制供應量以調整供需關系，穩定樓價。2015出讓土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地產市場低迷，供大于求，產品滯銷，另外市場目前以自用型、改善型消費為主，投資性消費減少，市場總體需求下降，存量大價格低，導致房企拿地熱情不高。

通過數據顯示，2014年土地成交量較大，房企拿地熱情高漲，市場看好，但進入2014年末以來，房地產市場持續低迷，房價下跌。若出讓土地根據房地產現狀進行定價，將導致市場現有土地的價值下降，甚至可能引發企業破產危機，對比2014年，2015土地價格相對穩定，或許是政府出于此方面考慮而做出的調控市場的行為，實質上目前的地價應低于2014年的地價水平。

由于土地價格下行空間有限，根據成本與利潤的關系，中小戶型等中低價位商品住宅的樓價下行的空間也有限。所以，盡管房地產市場現狀不景氣，但是預計2016中小戶型商品房的房價應該會相對穩定。由于現在河源市經濟不景氣、考慮“鴻大城破產事件”的連鎖反應對河源整體經濟的影響，大戶型商品住宅、別墅、商鋪、寫字樓等具有投資性質的商品房的市場需求將持續低迷，價格下降空間較大。

(二)2015河源商品房市場分析

1、供應情況

2015市區新批準預售商品房面積134.12萬m2，同比下降44.27%，新批準預售商品房套數10416套，同比下降47.33%。其中住宅批準預售面積115.2萬m2，同比下降41.15%，住宅批準預售套數9228套，同比下降43.63%。主要在售項目有：中心壹號教育城、東江灣、寶豪·御龍灣、東江巴登城、河源恒大名都、雅居樂花園、長鴻大廈、河源市商業中心、華南城十里東岸、碧桂園·東江鳳凰城等。

2、銷售情況

(1)新建商品房銷售情）

(銷售面積對比圖)

(銷售套數對比圖)

2015市區新建商品房預售面積159.59萬m2，同比增長54.55%；預售套數13324套，同比增長50.67%；成交金額85.39億元，同比增長46.23%。

2015市區新建商品房供應量大幅下降，據分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新開工面積下降，二是存量房滯銷，房企減緩在建項目的建設進度。2015年的新建商品房銷售量卻創了歷史新高，據分析主要原因有以下方面，一是房企各類“給力”的促銷活動，如“免首期”、“送裝修”、“送家電”、“送車位”等，促使剛需自用觀望樓市的群體“提前消費”，二是政策寬松，如營業稅的減免、公積金申請門檻降低、放寬入戶政策等，三是年內五次“降息降準”，有效減輕購房者的資金壓力和還貸壓力，對消費需求有一定促進作用。

(2)二手房銷售情況

(銷售面積對比圖)

(銷售套數對比圖)

2015市區二手房交易面積53.18萬m2，同比增長22.11%，交易套數3907套，同比增長36.27%。交易金額約12.13億元，同比增長27.62%。

據分析，二手房銷量增長，一是由于“鴻大城破產事件”引發的連鎖反應、私人借貸、股市虧本等問題，導致一定數量的因資金緊缺、資產變賣而產生的筍盤、和待處置抵押商品房低價流入市場;二是房地產市場供大于求，產品滯銷，價格下降，令剛性需求群體選擇在這個時機入市。

3、房價情況

2015市區商品房均價5350元/m2，同比下降5.39%，其中商品住房均價4931元/m2，同比下降2.62%。

具體房價分布：3000-4000元，占18%;4000-5000元，占50%;5000-6000元，占22%。

2015商品住宅的均價下降2.62%，但是，2015年推出的含精裝修的大型樓盤，如“恒大名都”、“碧桂園”，將均價拉高了一個“水位”，另外，各樓盤舉辦了如“零首期”、“送家電”、“送車位”等促銷活動，進行變相降價，所以，商品住宅的均價實際下降應超過2.62%，根據市場調查，實際下降幅度應為7~10%;商品房(含商品住宅、商鋪、寫字樓)的均價同比下降5.39%，而商品房的重要組成部分商品住宅(面積大、數量多)的均價僅下降2.62%，由此可見商品房的另外的組成部分商鋪、寫字樓等的下降幅度將大于5.39%，其下降幅度應達到10%以上。

4、戶型結構

(1)以住房面積劃分：建筑面積90-120 m2占44%;120-144 m2占28%;144 m2以上占17%;別墅及復式住房占1%。

(2)以戶型結構劃分：3房占55%;4房占28%;4房以上(不含4房)僅占6%。

(3)以購房對象劃分：本市區占21%;縣區占41%;外市(含港澳臺)占38%。

通過以上數據，90-120平方米的戶型占44%，三房的戶型占55%，由此可見中小戶型是商品房銷售的主力軍，也驗證了投資市場為輔，剛需市場為主的市場格局。

三、2016房地產市場展望

央行2015年5次降息降準，房地產行業受惠較大。降息大幅度降低房企融資成本，提高房企拿地意愿;降低小業主貸款利息，降低購房成本，拉低入市門檻。降準則增加流動資金，另銀行“有錢可貸”，減輕購房者資金壓力。

2015年末的中央經濟會議提出要“消化庫存，穩定房地產市場”，預計2016年政策寬松環境得到延續。此外，五次降息的“大禮包”正式生效，房貸進入低利率的時代;公積金調整政策將在明年得到更全面鋪開;同時“二孩政策”全面實施。以上各項新政的實施，都將成為買家購房換房的契機。

河源方面，由于2014房企大量拿地，政府出于社會經濟平穩，穩定房地產市場的考慮，會調整出讓土地的供需關系，預計出讓土地供應量仍會保持一個較低的水平，同時出于穩定房地產市場的考慮，新供應的出讓土地價格亦會保持相對平穩，下行空間有限。

商品住宅方面，由于2015房企大力促銷、購房政策寬松、央行五次“降息降準”，令觀望樓市的剛需型、改善型買家選擇入市，導致2015新建商品房銷售量創下歷史新高，2016年，由于土地價格保持相對穩定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的商品住宅的價格預測穩定為主，下降空間有限。由于整體經濟不景氣，二三四線城市房地產投資市場持續低迷，導致商鋪、寫字樓、別墅、大戶型高檔住宅等難銷售，空置率大、資金回收期長、風險大，預測在2016年該類物業“有價無市”的局面將持續，銷售難度較大，價格下行空間較大。

第四篇：2011房地產市場分析

2011年國內房地產市場環境

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產調控政策整體延續了上一年的調控思路，但調控力度進一步加強。1月份，國務院頒布新“國十一條”，調整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011的房價調控目標，同時對重點城市統一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調控房價和穩定市場的信心和決心。

2月份，未出臺限購政策的重點城市陸續出臺了限購細則，限購力度有所加大。截止3月31號，全國657個城市中已有608個城市公布新建住房價格控制目標。大多數城市將房價目標設定在漲幅控制在10%左右，目標顯得有些保守。但在中央進一步深化房地產調控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標進行修正。

從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調控政策的出臺，房地產市場出現了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，房地產開發企業土地購置意愿有所下降。預計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續下降，房價將會在成交量下降3個月后出現較為明顯的變化趨勢。

二、全國房地產市場運行情況

1.房地產開發投資保持平穩增長

2011年1-3月，全國房地產開發完成投資8846.4億元，同比增長34.1%，增幅同比下降1.0個百分點。房地產開發投資占固定資產投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長25.4%，增速較上年同期下降15.3個百分點。

2.房地產開發到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規模增速較快2011年1-3月，全國房地產開發企業到位資金總計19268億元，同比增長18.6%，增幅比上年同期下降42.8個百分點。其中，國內貸款3836.8億元，增長4.4%，利用外資144億元，增長45.2%，自籌資金7126.3億元，增長27.2%，其他資金來源8161億元，同比增長18.7%，其中個人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個百分點，其中自有資金比重上升0.5個百分點。其他資金來源上升了0.1個百分點，其中定金及預收款比重上升1.9個百分點，個人按揭貸款比重下降了2.7個百分點。國內貸款比重同比下降2.7個百分點。

3.土地購置面積增速加快

從購置土地面積看，1-3月，全國房地產企業共購置土地面積8180.8萬平方米，同比增長32.7%，比上年同期上升2.7個百分點。全國土地購置費用為1555.4億元，同比增長29.3%，與上年同期相比回落27.2個百分點。

4.房屋銷售增速較為平穩

2011年1-3月，全國商品房銷售面積實現1.76億平方米，同比增長14.9%，與上年同期相比回落21個百分點，與上月相比加快1.1個百分點；其中，商品住宅銷售面積達1.58億平方米，同比增長14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長15.6%，商業營業用房1046.2萬平米，同比增長14.1%。商品房銷售額實現10152億元，同比增長27.3%，與上月相比下降0.1個百分點。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長25.9%。

從各季商品房銷售面積上看(季度值)，一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩增長。

5.房價環比出現下跌的城市數量增多

2011年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格環比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環比價格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價格環比下降的城市個數有16個，比2月份增加了12個；環比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。

三、2011年房地產市場走勢預測

通過對1998年1月-2011年3月房地產各相關統計數據的分析，考慮到國內外宏觀經濟環境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預測模型，我們對2011年全年全國房地產市場的主要指標進行預測。由于2011年年初樓市調控力度再次加大，尤其是限購政策的升級會對市場交易產生更大的影響，預計未來市場實際走勢可能要比模型預測的結果回落幅度更大，甚至不排除個別指標尤其是銷售面積會出現負增長。

1.房地產開發投資繼續保持增長，但增幅回落

預計2011年，房地產開發投資增幅將繼續保持增長，但增幅均出現小幅回落。房地產開發投資完成5.84萬億元，增長21.1%，增幅回落12.1個百分點；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長24.9%，回落7.9個百分點。

2.房地產開發資金來源增速回落

受貨幣政策和房地產市場銷售形勢變化的影響，預計2011年，房地產開發資金來源增幅會出現回落。預計全年房地產開發企業資金來源達84554億元，增長16.6%，增速較2010年回落8.8個百分點。

3.房屋建設增長平穩回落

預計2011年全年，全國商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個百分點。

4.商品房銷售壓力增大

2010年，受房地產調控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預計2011年全年商品房銷售會出現回落。

從具體指標上看，預計2011年全年，全國商品房實現銷售面積11.08億平方米，增長6.2%；其中，商品住宅實現銷售面積10.58億平方米，增長13.7%。

由于當前房地產政策調控力度進一步加大，各地限購政策陸續出臺，這些措施均會對商品房銷售產生一定的抑制作用，預期商品房實際銷售情況要比預測的數值更低。(國家信息中心信息資源開發部)

鑫苑名家成為鄭州市首個人居環境樣板社區

為改善人居環境提高生活質量 鄭州推出樣板社區 ●設施人性化●管理多方位●服務暖人心●環境靚綠美

中原新聞網訊：悠閑的步行商業街包羅萬象，超市、銀行、郵政、醫療、健身場所一應俱全；花香草綠、小橋流水隨處可見；完備的配套教育??鑫苑社區優美完善的人居環境贏得廣泛的肯定。昨日上午，我市舉行現場觀摩會，向全市50家業績優良的房地產開發商和30家物業公司推廣鑫苑社區經驗。鑫苑社區以人為本鑫苑社區占地331畝，居住人口達1萬人，是我市一類社區之一。為了體現快節奏、低生活成本、多樣化娛樂的現代生活理念，營造完善的人居環境，開發商采取了中心綠地、組團綠地和宅前宅后綠地三級系統；在社區內建成休閑、購物雙主題商業步行街；與名校聯手，在社區內建成河南省實驗

幼兒園分園、河南省實驗小學外國語分校；在社區周邊修建鑫苑路和桑園路，將67路、205路公交車終點站引入社區；開創了政府行政管理、業主民主管理和專業物業公司管理“三位一體”的管理模式；提供24小時全方位服務。居民們不僅可以在潔凈優美、綠意盎然的社區道路上休閑散步，在露天或室內健身器材前鍛煉，在步行商業街購物之余，還能坐在設在路中間的小吧臺前小憩一番。孩子上幼兒園和小學在社區內就能實現，免除了在喧囂的馬路上接送孩子的麻煩，令業主們備感輕松。多數社區亟待達標據了解，目前全市房地產投資額達74億元，房地產開發商100多家。但開發商已建社區的整體水平不高，缺乏精品、名品、經典之作，原因是一些開發商急功近利，建筑質量不高、密度過大、小區綠化率低，公共、醫療、文化、教育設施不完備。隨著市民生活水平的日益提高，人們對住房的要求已從只求面積大、結構合理到了要求住房周邊環境及生活、教育、娛樂等各種配套設施完善的階段，新建小區只有在改善人居環境上下工夫，才能贏得市場，并為改善鄭州的人居環境、提升鄭州的城市品位做出應有的貢獻。明確標準規范社區本著以人為本、科學規劃、便民利民的服務理念，以“路平、燈明、水通、衛生、安全”和“干干凈凈、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒適適”為目標，市建委、市政局、規劃局、房管局、文明辦、愛衛辦等六部門，近日聯合出臺了加強新建社區管理的意見，明確規定：鄭州市屬各縣（市）區所有擬新建的城市居民在3000人以上的社區，必須規劃合理，綠地率達到30％；必須配備商業、郵政、金融、警務室、幼兒園等公共服務設施，公廁、垃圾收集等市政公用設施，醫療室、健身房、閱覽室等醫療、文體設施；必須健全管理機制，確保社區安全秩序良好。市委常委、宣傳部長楊麗萍，副市長丁世顯參加觀摩會，要求全市推廣鑫苑社區經驗。各房地產商、物業管理公司要以鑫苑社區為樣板，投入到“爭創人居環境示范社區和先進社區”活動中來。六部門要嚴格把關，不符合新標準的新建社區不予審批、驗收及廣告宣傳；對違反房地產開發建設管理程序，擅自開工建設的企業嚴肅查處。

第五篇：2014房地產市場分析

2014年中國房地產市場走勢分析

(一)市場供應

1.全國房地產開發企業土地購置面積預計2014年全年增長10%左右

2014年土地市場將延續2013年的熱度，土地成交量全年增幅預計在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場整體發展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調控的思路明顯轉變，由過去的各種調控政策轉變為鼓勵用市場化手段進行調節，房企對政策的預期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續發展做好準備；四是近期不少城市在調控政策中都提及增加土地供應，預計2014年土地供應將有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。

2.20個典型城市土地成交建筑面積預計2014年全年增長5%左右

2014年全國20個典型城市經營性土地成交量將基本延續今年以來的走勢，全年成交建筑面積將保持平穩增長，增幅預計為5%左右。主要是一方面全國房地產行業環境穩定，企業資金狀況良好，出于對后市的樂觀預期，企業拿地節奏將繼續推進；另一方面，隨著政府更加強調利用市場化手段調控房地產市場，會進一步加大土地的市場供應，這也會推動土地成交的進一步上升。

3.房地產開發投資預計2014年全年增長18%左右

受房地產行業整體向好的影響，2013年房地產開發投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預計全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經濟低位徘徊，固定資產投資增幅穩中略降，房地產開發投資增速也受到投制約；二是保障房投資對房地產開發投資的增幅擴大貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設完成投資1.3萬億元，2012年城鎮保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元；三是2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產開發投資將相應增加。

4.全國房屋新開工面積預計2014 年全年增長12%左右

2014年全國房地產開發企業房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開工保障，企業能夠維持一

定規模的開工量；二是房企2013年以來大量的土地儲備，也將形成大量的新開工規模；三是2014年600萬套以上的保障房建設目標，開工量仍然較大。

(二)市場成交

1.全國商品房成交量預計2014年全年增長9%左右

自2012年下半年以來，房地產行業內外部環境持續改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預計全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調控政策效果減弱，加上新一屆政府調控思路轉變，購房者對樓市的預期明顯變化；二是2012年下半年市場回暖以來的新開工項目將于2014年集中入市，將拉動商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會在2014年跟進；四是國家支持首套臵業和合理自住性需求的政策仍然延續；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購政策，納稅期限由滿一年延長至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。

2.25個典型城市商品住宅成交量預計2014年全年增長15%左右

2014年市場化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮化導向下，2014年市場行情有望繼續攀升。當然，預計部分市場供應和需求將轉向保障房領域。綜合判斷，研究認為2014年市場成交面積將保持15%的增長率。預計一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮化等利好因素下幅度將更大。

(三)市場價格

1.房地產開發企業土地平均購置價格預計2014年全年增長11%左右

2013年前11個月，全國房地產開發企業土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預計2014年將回落，全年增長11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場整體環境將延續2013 年的態勢，且大量優質土地有望入市，土地成本有望繼續攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落；三是2013年土地購置價格基數較高，2014 年漲幅會拉低。

2.20個典型城市土地成交樓板價預計2014年全年增長17%左右

2014年全國20個典型城市的土地成交價格整體將延續穩步上升態勢，但增幅將有所放緩，預計全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場慘淡，價格基數

較低，因此造成了2013年土地價格增幅的快速上升，在2013年價格基數處于高位的情況下，2014年價格增幅必然有所下滑。二是地價持續快速上漲，也可能會觸發中央政府對土地市場出臺相關政策，土地價格上漲勢頭也會得到一定抑制。

3.商品房成交均價預計2014年全年增長7%左右

預計2014年全國商品房成交均價將繼續回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應量持續較大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。

4.70個大中城市房價指數預計2014 年同比增長4%左右

2014年70個大中城市的房價指數同比將觸頂下行，預計在2013年12月份將觸頂，之后開始持續下行，到2014年12月，70個大中城市房價指數同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房價環比漲幅持續下行。截至2013 年11月，70個大中城市的房價指數環比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴大轉為收窄以來，增幅數據持續下行8個月，預計到2014年1月份，房價環比漲幅將低于2013年1月份的環比漲幅0.57%，屆時，房價同比漲幅將開始下行；二是受整個行業降溫的影響，2014年70個大中城市房價同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房價漲幅持續收窄。

5.25個典型城市商品住宅成交均價預計2014年全年增長6%

2014年房價仍將看漲，尤其對于一、二線城市而言更是如此。當然暴漲的可能性不大，這與目前國內外的金融環境變化、國內新型城鎮化進程等有關系。預計2014年25個典型城市商品住宅價格上漲幅度為6%。其中一線城市房價漲幅將收窄，二、三線城市房價上漲空間依然存在。