第一篇：房地產市場分析報告的寫法

房地產市場分析報告的寫法

房地產市場分析報告是通過對房地產市場 信息的收集、分析和加工整理之后寫成的書面報告。一份高水準的房地產市場分析報告，能夠揭示房地產市場的內在規律，預測房地產市場的發展趨勢，幫助房地產 市場參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。遺憾的是，當前各類寫作書刊中鮮見房地產市場分析報告的寫法指導，高水準的房地產市場分析報告難 得一見。筆者不揣淺陋，擬結合工作實際談談房地產市場分析報告的基本組成及常見格式。

一、房地產市場分析報告的基本組成

一份完整的房地產市場分析報告通常包括以下五個部分，即市場現狀分析、近期采取的主要政策措施、市場存在的主要問題及原因、市場形勢預測、下一步的政策建議及主要措施，各部分通常須闡明的內容如下。

“市場現狀分析”部分是整篇報告的核心內容，其通常又包括八個方面。分別有：（1）報告期社會經濟發展概況。該部分主要反映房地產市場發展的宏觀背景。包括地區生產總值（GDP）、固定資產投資規模及其變化情況（時間序列數據及同比、環比、占比等，下同）；城鎮居民可支配收入及其變化情況等。（2）報告期房地產開發情況。可同時作為反映市場后續發展趨勢的先行指標。包括房地產開發資金來源構成、投資完成額、土地購置面積、土地開發面積、新開發面積、施工面積、竣工面積等指標的數量及其變化情況等。（3）報告期房地產市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區分預售和現房銷售），應包括：批準預（銷）售面積（套數，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數）等側重反映供應的指標及其變化情況；登記銷售面積（套數）、消費意愿、消費者價格預期等側重反映需求指標及其變化情況。對于存量房市場，應包括存 量房規模、二手房交易面積（套數）、租賃面積（套數）等指標及其變化情況。（4）報告期房地產市場結構情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應包括按套型、價位、區域等標準劃分的各子市場中的供應量、需求量、供求關系、價格走勢等指標及其變化情況，以及各子市場供應量、需求量占總體市場的份額及其變化情況。（5）報告期房地產市場價格情況。對于增量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的平均交易價格、同質價格、典型樓盤價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數及其變化情況，且應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的二手房平均交易價格、平均租賃價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數中的二手房指數、租賃指數等指標及其變化情況。（6）金融、財稅等其他與房地產市場相關的數據及情況分析。（7）其他需要說明的問題，例如市場的季節性波動、外資進入情況等。（8）報告當期市場現狀分析小結。對上述指標和分析的主要結論進行總結，并對報告期房地產市場形勢做出基本判斷和總體評價。“近期采取的主要政策措施”部分主要應闡述在報告期內，結合本地區實際采取的主要調控措施，以及對市場的影響效果，取得的成效和經驗等。

“市場存在的主要問題及原因”部 分通常應關注以下幾個方面：一是報告期房地產市場存在的突出矛盾，或者出現異常變化的指標（例如供求總量大幅增減、供求關系明顯失衡、價格水平大幅波動、市場結構劇烈變化等），以及引發這些矛盾或異常變化的原因。二是報告期房地產市場中出現的趨勢變化，或者市場中出現的新情況、新問題，以及出現這些新情 況、新問題的原因。三是報告期當地房地產市場中引起廣泛關注的熱點性、敏感性問題（如新聞輿論大量報道等），以及專題分析。

“市場形勢預測”部 分主要是采用定性判斷與定量測算相結合的方式，對未來一段時間（通常半年至一年）房地產市場的發展趨勢做出預測。可依據對當前市場形勢的分析，并考慮影響 房地產市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結構、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。亦可根據各統計指標時間序列數據反映的規律 性，結合各市場先行指標和住房狀況調查、指標需求調查等專項調研結果，對新增供應量、需求量、價格等核心指標進行定量測算。

“下一步的政策建議及主要措施”部分主要是結合現狀分析和預測結果，提出進一步加強房地產市場宏觀調控的政策建議，以及當地擬采取的主要措施。

二、房地產市場分析報告的常見格式

俗話說，文無定法。房地產市場分析報告 亦如是。上述五個基本組成部分在房地產市場分析報告中并非缺一不可，具體內容的分列也并非“一成不變”。如“近期采取的主要政策措施”以及“下一步的政策 建議及主要措施”有則述寫，無則省略；簡約的分析報告甚至可以只寫“市場現狀分析”，其它部分一概略去。又如 “市場現狀分析” 部分可以拆分成“基本情況”和“運行特征”兩個部分，也可以將“存在問題”部分歸為其中。關于房地產市場分析報告的常見格式，筆者以2008年部分省市房地產市場分析報告的綱目為例，列舉如下，供廣大同仁參考。

（一）單寫“市場現狀分析”型

如題為《2008年 廣州市房地產開發和銷售情況分析》一文的綱目為：

一、房地產開發投資發展現狀和特點：

（一）房地產開發投資增速平穩回落；

（二）住宅投資結構優化、商業營 業用房投資快速增長。

二、房地產開發企業資金到位情況。

三、商品房銷售情況：

（一）銷售形勢整體低迷，年底銷售量有所回升；

（二）房地產銷售價格同比漲幅 回落，環比價格繼續走低；

（三）商品房空置面積持續增加。

四、限價房和保障性住房建設情況。

五、2008年廣州市土地拍賣情況。

（二）“市場現狀分析” +“市場形勢預測”型 如題為《2008年 西安市房地產市場運行報告》一文綱目為：

一、房地產開發投資額高速增長但增幅逐步回落。

二、房屋施工面積、新開工面積繼續增長，但增速逐漸回落。

三、商品 房銷售面積持續下降。

四、房屋銷售價格沖高回落，漲幅高于上年。

五、房地產類貸款增速總體趨緩。

六、土地價格年末有所回落。

七、房地產企業景氣指數高位回 落。

八、對2009年的展望。該文前七個部分實為“市場現狀分析”，最后一部分為“市場形勢預測”。

（三）“市場現狀分析” +“存在問題”型

如題為《2008年成都市房地產市場監測運行情況報告》一文綱目為：

一、運行情況及主要特征：

（一）開發投資增長停滯，全年僅增長3﹪；

（二）商品房施工面積繼續擴大，但增幅放緩，新開工面積和竣工面積雙雙下降；

（三）商品房銷售面積和銷售額大幅下降，市場形勢嚴峻；

（四）空置面積不斷增加，1-3年 住宅空置尤為突出；

（五）購地面積大幅下降，地價不斷走低，待開發面積大幅增長。

二、運行中的主要問題：

（一）商品房施工規模不斷擴大，市場供需矛盾更加 突出；

（二）住房供應結構不盡合理，結構性矛盾還比較突出；

（三）開發資金壓力不斷加大，中小房地產企業面臨生存困難；

（四）市場銷售持續低迷，商品房空 置面積不斷增加。

（四）“市場現狀分析”+“存在問題”+“建議”型 如題為《2008年 天津市房地產市場回顧》一文綱目為：

一、房地產市場運行特點：

（一）房地產業增加值與上年基本持平，各季發展速度上下波動；

（二）房地產開發投資實現較快 增長，增速高于京滬渝；

（三）商品房建設規模繼續擴大，竣工面積增加；

（四）房地產開發到位資金增長趨緩，低于同期投資增速；

（五）經濟適用房建設全面推 進，非住宅類項目建設規模擴大；

（六）房價漲速減緩，交易量下跌。

二、當前全市房地產市場面臨的主要問題：

（一）商品房成交量持續下降；

（二）房地產開發 資金逐步趨緊；

（三）房地產業增加值持續下降；

（四）房地產開發投資后勁已顯不足。

三、幾點建議：

（一）保持濱海新區房地產投資快速增長；

（二）加快示范 小城鎮建設進度；

（三）穩定“新家園”經濟適用房建設規模；

（四）積極鼓勵居民住房消費；

（五）完善項目基礎設施建設，提高綜合配套服務。

（五）“政策措施” + “市場現狀分析”+“市場形勢預測”型

如題為《2008年 重慶市房地產市場報告》一文綱目為：

一、年末“救世”政策回顧：

（一）國家宏觀政策（略）；

（二）地方政策：減免部分交易稅費、二套房比照首套政策、加大 公積金投放力度、部分房企稅費與貸款可延期、主城購房上戶口。

二、全市房地產開發市場運行情況：

（一）開發投資與土地購置情況；

（二）開發企業資金到位情 況；

（三）商品房銷售市場狀況。

三、三大因素決定2009年重慶市能否率先走出“冬天”：

（一）試驗區效應吸引外來人口助推房市回升；

（二）主城區以外區縣市場需求仍在；

（三）房價增長相對平穩。

參考資料：

第二篇：南昌房地產市場分析報告

南昌房地產調查心得

一、南昌房地產市場概況

根據統計局數據，2010年全國房地產投資持續高速增長：1-4月，全國完成房地產開發投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產開發投資的比重為69.0%。全國房地產開發企業完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應面積為4050.943畝。相比去年同期，供應總數和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業用地和商服用地成交面積已經超過09年全年水平，其中商業用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業用地。未來的一段時間內，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導向，商業地產熱度將增加。萬科、綠地、保利地產等品牌房產商紛紛開始抄底商業地產。2010年前五個月灣里和英雄開發區成交面積已經遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經歷2009年高峰期之后，市場競爭表現極為激烈，2010年土地供應也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區的成交量一直引領南昌市的成交量。南昌市中心城區供應量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區逐漸成為商業地產的主戰場。從南昌市總體規劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌城區最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應將在一段時間內以工業用地為主。比較歷年來的住房用地供應規模，2010年的住房土地供應規模算是最低的。相關業內人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應。另外，房地產開發周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應地塊上開發的商品房，也都能從今年起陸續面市，商品房供應較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產品——別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據易居克爾瑞專業數據統計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產品已經成為樓市中的稀缺性產品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當天只有四家開發商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。

★東亞新華地產再次逆勢拿地 進軍南昌市場

東亞新華地產于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發展最迅速的新興城區，萬科、珠江等地產大鱷都于近期在此拍下大規模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產信貸調控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進入調控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價不會出現大幅下降，開發商和購房者或都面臨抄底困境

根據南昌市房管部門公布的數據顯示，截至6月29日，南昌市正在預售（可售）商品住房數量為9510套，面積為102萬平方米。業內人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續增加，這樣就會導致供大于求的狀況出現。后市如何，主要取決于這一輪樓市調控對市場的影響能夠持續多久。上一輪樓市調控，南昌樓市同樣出現了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統計分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環境下，南昌樓市并未出現預期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現松動，但是開發商在定價時顯得更為謹慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業內稱之為暗降，引發部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區商品房銷售均價為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價價格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環比增長2.27％。樓價下降訊號初現，多數樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產稅，無論是稅務總局官員還是專家，都表示其調控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續出招調控樓市，對市場的預期會產生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價出現小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月南昌市房價下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，南昌市中心板塊的價格在短時間會持續平緩狀態。昌南區域的高品質項目正在不斷崛起，大社區初具規模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質時尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯的上升空間。

未來南昌樓市發展的重點將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區。

班級:11自動化2班

姓名：胡曉琮

學號：2013110078

第三篇：太原市房地產市場分析報告

山西省太原市房地產市場分析報告

山西省太原市，是中國華北地區最重要、最大的城市之一，中國22個特大城市之一，地處中國東中西三大經濟帶的結合部，在全國對外開放和經濟發展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會，政治，經濟，文化中心。瀕臨汾河，三面環山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。太原是中國北方著名的軍事，文化重鎮，也是世界聞名的晉商都會，也是中國最重要的能源，重工業基地之一。

一、房地產市場結構

1.總量結構

2011年，太原市商品住宅市場供應面積為743.98萬㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬㎡，較上年上漲23.54%；市場供求比例下降只1.27，未來房價上漲趨勢加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結構

2.區域結構

2009年至今，太原房地產市場總體看好，從區域開發現狀來看，小店區一直占領頭地位，因為區域發展勢頭較好，又為太原城市“南移”建設區域，所以對于房產項目開發來說具有一定的優勢，所以大量的開發商都把矛頭指向小店區；迎澤區以及杏花嶺區作為太原房地產市場中心區域，土地緊缺的原因，從開發范圍來說相對較小，開發程度也接近飽和；萬柏林區在未來的開發空間會比較大，升值空間也不容忽視；對于尖草坪區和晉源區來說，因為區域發展的限制，房產開發相對緩慢，不過土地開發面積空間較大，未來的發展潛力也不可估量。

圖2太原市行政區域圖

二、房地產市場指標

1.供給指標

（1）市場新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區域新增在售項目共81個，新增在售供應面積約687.57萬平方米。供應主力仍為小店區，約261.26萬平方米，占總量的38%。

年初新增項目共4個，新增面積約17.8萬平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區的東城100和朝陽盛景、萬柏林區的悠樂匯以及小店區的龍海方舟花園。

圖3 區域新增在售項目供應面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個小區空置率在20%以上）。

2.需求指標

（1）地區生產總值（GDP）

經濟增速止跌上漲，經濟總量不斷增加，已經擺脫08、09年金融危機帶來的影響。2011年全市實現地區生產總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產業增加值31.37億元，增長

4.9%；第二產業增加值798.49億元，增長12.0%；第三產業增加值948.19億元，增長10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長示意圖

（2）人均可支配收入及消費性支出

居民收入穩步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長10.6%。城市居民家庭恩格爾系數為30.6%，社會總體水平已經進入較為富裕階段。

3.市場交易指標

（1）商品住宅成交價格

2011年，太原房商品房住宅成交均價為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過快的主要原因為眾多高端、高價位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價格

（2）成交區位

2011年，太原市場商品住宅成交最大的區域為小店區，占比為32%，其次為杏花嶺區，占比為20%，然后為萬柏林區，占比為16%，再次為尖草坪區，占比為14%，迎澤區占比為12%，最后為晉源區，占比為6%。

三、小結

1.國內品牌開發商云集，市場競爭激烈。目前國內眾多一線開發商均已進入太原市場，如萬科、萬達、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產、首開等知名企業均已有項目開發，且多為高品質樓盤，未來競爭激烈。

2.產品供應以高層板樓為主。目前市場在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應較少，且多為南北通透。消費者對高層住宅接受度較高，不存在市場抗性。

3.市場不同面積段產品的成交與供應差異性強。自住型剛性需求仍占市場主導，需求面積區間在80-100平米；二次置業的改善性需求面積區間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對外地購房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產品均存在一定比例的外地購房群體，如星河灣購房客戶中，外地購房者約占到50%。恒大綠洲項目外地購房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來房地產市場發展的重點區域，發展潛力巨大。城市南部的小店區成為商品房成交主力區域，占市場總份額的32%，區域內人口吸附能力強，隨著中央商務區及政府辦公區南移，區域未來將成為城市熱點，發展潛力巨大。

第四篇：2016年成都房地產市場分析報告

2016年成都房地產市場分析報告

一宏觀經濟和政策

1、預計成都市全年實現地區生產總值1.2萬億元，增長7.5%。

2016年，國內生產總值744127億，同比增長6.7%。其中四季度增長6.8%，兩年來首次回升。

2016年成都全市經濟社會繼續保持良好發展態勢。預計全年實現地區生產總值1.2萬億元，增長7.5%；固定資產投資8370億元，增長14.3%；一般公共預算收入1175億元，增長7%；社會消費品零售總額5620億元，增長10%；城鄉居民人均可支配收入分別增長8.1%、9.9%。

2、1-11月房地產開發投資額達2452.70億元，房地產投資加快。2016年，全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%，增速比1-11月份提高0.4個百分點；房屋新開工面積166928萬平方米，增長8.1%，增速提高0.5個百分點。

2016年1-11月，成都房地產開發投資金額達2452.70億元，同比去年的2273.41億元上漲7.89%。3、2016年上半年政策環境較為寬松，通過降首付、降契稅減營業稅、上調公積金存款利率、放寬公積金貸款政策等措施助力去庫存。4、2016年第三季度商品住宅市場活躍，自住型改善住房成交比重持續上漲，更有投資客入市炒房，為避免投機，防止泡沫化，政策上有所收緊。二成都市場動態

1、簡陽市由成都代管。

5月16日，經國務院批準，同意將資陽市代管的縣級簡陽市改由成都市代管。此后簡陽將全力做好天府國際機場建設，充分打通成都面向世界的“空中絲綢之路”；加快助推天府新區建設，努力把新區建設成世界旅游目的地的核心區和國際一流的旅游休閑度假勝地。

2、成都天府國際機場正式開工，擬2020年投用。5月27日上午10點25分，在距成都市中心約50公里的簡陽市，四川省委書記王東明宣布：成都天府國際機場開工！新機場規劃建設6條跑道，一期工程將建設3條跑道及航站樓，并配套建設空港經濟區，是四川歷史上投資體量最大的項目，也是國家“十三五”期間規劃建設的最大民用運輸樞紐機場項目，可帶動相關工程投資逾3000億元。新機場一期工程總投資718.6億元，其中機場工程投資511.8億元，計劃2016年動工，2019年基本建成，2020年投入使用，設計旅客吞吐量為4000萬人次。新機場建成后，成都將成為繼北京、上海后，中國第3個擁有兩座國際機場的城市。

3、成都地鐵三號線正式開通。7月31日，貫穿成都東北和西南的核心地帶的地鐵三號線正式通車。成都地鐵3號線一期工程由東北向西南貫穿城市CBD核心區，起于太平園，經佳靈路由西南向東北方向延伸，然後沿高升橋路繼續向東北面延伸，至一環路附近，再沿一環路向東延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南門大橋、南河、濱江路及東大街，穿過CBD核心區，最后經紅星橋、府河、馬鞍街、前鋒路、三友路、駟馬橋、動物園、東風渠，抵達軍區總醫院。地鐵3號線的開通，大大縮短了自駕或者坐公交的時間，對站點附近的房價有所影響。

4、7號線25座車站進場裝修，預計于明年開通。8月12日，成都地鐵建設分公司發布消息稱，7號線站后施工單位已進場25座車站、一座停車場和一座車輛段。7號線神仙樹站、金沙博物館站、北站西二路站、府青路站、迎暉路站、四川師大站、琉璃場站7個車站作為7號線首批進場的車站，目前已基本完成關鍵設備房砌筑、墻體抹灰、地面墊層施工，正在進行設備區離壁墻安裝和墻面裝飾施工。車站綜合支吊架正在大面積進行施工，已完成70%，關鍵設備房管線安裝完成50%，預計明年開通。

5、11月23日起，成都市主城區實施不動產統一登記。根據《中華人民共和國物權法》《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）以及國家和省關于加快推進不動產統一登記工作的要求，經市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城區（錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、成都高新區）范圍內實施不動產統一登記。

6、郫縣確定改為郫都區。12月7日下午，省政府網站上公布《四川省人民政府關于同意撤銷郫縣設立成都市郫都區的批復》，批復稱，經國務院批準，撤銷郫縣，設立成都市郫都區，以原郫縣的行政區域為成都市郫都區的行政區域，郫都區人民政府駐郫筒街道望叢中路998號。三成都房地產市場運行情況

1、全年土地成交2015.11萬平方米，同比下降22.84%；樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%。據市土地房產交易中心公布的數據，12月份，成都市共出讓各類土地64宗，比上月增加34宗，成交面積243.23萬平方米，環比上漲27.85%。其中住宅用地19宗，成交面積123.98萬平方米；商辦用地2宗，成交面積5.70萬平方米；工業用地42宗，成交面積101.60萬平方米，其他用地1宗，成交面積11.95萬平方米。1-12月份累計成交各類土地479宗，成交面積2015.11萬平方米，同比下降22.84%。其中工業用地255宗，商業用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交樓面地價2192元/平方米，環比下降0.54%；平均溢價率為39.64%。1-12月份成都市土地成交樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%；土地成交平均溢價率為46.04%。

2、12月份新建商品住宅成交面積環比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累計成交面積同比增長11.30%。12月份，全市新建商品房成交面積為105.15萬平方米，環比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面積和套數分別為65.30萬平方米和6530套，環比分別下降3.45%和上漲4.80%，同比分別下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累計成交面積為1322.86萬平方米，同比增長11.22%；其中，新建商品住宅累計成交面積和套數分別為991.87萬平方米和98608套，同比分別增長11.30%和6.11%。

3、12月份新建商品住宅均價13002元/㎡，環比下降3.64%，同比上漲22.20%，2016年1-12月份累計均價同比上漲17.76%。12月全市新建商品住宅均價為13002元/平方米，環比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上漲22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累計均價為11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上漲17.76%。

4、12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環比上漲0.80%，同比上漲4.90%。根據VISS系統對成都市77個住宅板塊，共計6086個存量住宅小區的監測，12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環比上漲0.80%，同比上漲4.90%。其中，成都六個主城區VISS均價最高的是高新區，監測均價為9426元/平方米，環比上漲0.86%，其次是錦江區，監測均價為9216元/平方米，環比上漲1.02%；主城區VISS均價較低的是成華區，監測均價為7695元/平方米，環比上漲0.37%。遠郊區縣VISS均價最高的是雙流區，監測均價為5414元/平方米，環比上漲1.73%；其次是龍泉驛區，檢測均價4957元/平方米，環比上漲0.58%；近郊區縣中價格較低的是新 都區與溫江區，監測均價分別為4462元/平方米、4529元/平方米，環比分別上漲0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊區縣的成交量明顯高于主城區，龍泉驛區成交面積最大，為35.50萬平方米；武侯區成交面積最低，為3.22萬平方米。2016年全市成交面積為2572.09萬平方米，同比去年的1980.97萬平方米上漲29.84%，近郊五區縣是銷售主力。四商業辦公分析

1、商業市場：2016年商業用房成交均價同比上漲1.06%，銷售面積同比下降4.97%。2016年，全市新建商業用房成交均價為31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上漲1.06%，漲幅細微；全年商業用房銷售面積為56.95萬平方米，同比去年的59.93萬平方米下降4.97%，達近五年成交面積最低點。從各月的銷售情況來看，上半年市場較為疲軟，銷售量較低，成交價格在30000元/平方米左右，下半年市場較為活躍，成交量價齊升，最高均價為9月份36703元/平方米，年末政策收緊，整個房地產市場回穩，成交均價降至30000元/平方米以下。

2、辦公市場：全年去庫存為主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建寫字樓銷售均價10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上漲13.28%；全年銷售面積142.90萬平方米，同比去年的89.21萬平方米上漲60.18%，去化情況明顯好轉。從各月的銷售情況來看，成交價格受整體市場波動變化較大，2月降首付、降契稅、免征部分營業稅后，3月份成交量與成交價格明顯上漲、8、9月份受住宅市場升溫影響，成交量價齊升。四市場走勢分析12月16日閉幕的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落近期房地產市場。這意味著決策層進一步明晰了我國房地產市場的定位，強調房地產發展的首要目標是實現‘住有所居’，讓住房回歸其居住屬性。2016年經濟增速回落，預計2017年經濟保持穩中求進，不會發生硬著陸。2016年，國內生產總值744127億，同比增長6.7%。其中四季度增長6.8%，兩年來首次回升。《經濟藍皮書》預計2017年全年GDP增長6.5左右，比上年略為減少0.2個百分點，就業、物價保持基本穩定，中國經濟不會發生硬著陸。2017年住房貸款方面或將有所收緊。近幾年銀行多次降準降息，并給予放寬首付政策低至兩成等政策支持，鼓勵市民貸款購房，緩解房地產市場低迷行情。隨著2016年發達城市房價的再一次飆升，政府已經開始陸續出臺調控政策，抑制房地產泡沫，而作為房地產市場調控抓手的住房貸款，預計2017年將會收緊，促進房地產市場健康發展。2016年商品住宅成交均價漲幅明顯，2017年是抑制房地產市場過快增長，推進供給側結構性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均價達到11563元/平方米，相比去年漲幅明顯。9-11月，高新區南部及天府新區樓市火爆，政策不斷收緊，通過限購、限貸、限價等政策抑制房價過快上漲。17年成交情況可能會出現區域分化，在城南有置業需求的群體轉移到城東城西熱點區域。政策方面短期內估計不會放松，是否會持續加碼主要看市場變化。商辦市場受大環境影響較強，商業市場成交量降至近五年最低，辦公去化情況好轉。2016年上半年商業市場疲軟，下半年受整個市場火爆影響，去化量價齊升，但全年的銷售情況較去年相比下降4.97%，達近五年成交面積最低點。2016年辦公市場成交面積142.90萬平方米，去化情況明顯好轉。明年商辦市場仍然以去庫存為主。本報告中的意見和內容僅供參考，并不構成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本報告內容所引發的任何直接或間接損失概不負責。

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第五篇：某區房地產市場分析報告

武漢2008年xx區房地產市場分析報告

一、xx區分析

1.南湖新城簡介

南湖新城位于武昌區南部，內環與中環之間，東臨南湖、南臨二環線，西靠巡司河，北至楚雄大道，總面積13.1平方公里。目前，南湖地區還由665公頃土地可供開發，可新增21萬人，加上現狀10萬人，南湖新城31萬人。屆時，人均建筑面積將達到30平方米，人均公共綠地由現在的1.2平方增加到8.2平方米。

2.交通規劃

新城交通的主要道路分別是：5條南北向道路機場路、南湖新城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路;6條東西向道路機場北路、機場二路、機場三路、機場四路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽為主，公汽站點間距到200米左右，減少居民步行距離。預留軌道交通站點位置，并與公汽交通站點結合，便于轉乘。此外，遠期規劃兩條軌道交通5、7號線將通過南湖新城，在輕軌建成后將大大改善該地區居民的交通出行條件。

特點：設立濱水區專用步行道和自行車道，體現了小區規劃以人為本的理念。注重綠化更襯托南湖延湖美境的整體效果，串接綠化和公共空間、濱湖空間，讓人們在步行范圍內生活。未來輕軌交通的方便快捷，可緩解陸路交通的壓力。該片區交通、配套等基礎設施現已基本完善，是四個規劃新城中最成熟的社區。大量開發商的入駐、規劃政策的導向以及社區內的成熟配套吸引眾多中、高檔消費者來此購房，此片區的發展還有很大空間。

3.公共服務設施

商業及公建配套按四級分布，包括城市商廈次中心、居住中心區、居住小區、居住組團公建。居住區有4個特色服務中心。文化服務中心位于寶安花園內;體育服務中心位于武梁路與機場路交叉口，與武漢理工大學體育場遙相呼應;醫療服務中心位于人工渠兩側;綜合服務中心位于武武梁路和石牌嶺路交叉口，形成商業、文化、娛樂、體育和醫療服務功能齊全設施晚上的服務中心。南湖通過水上公園、中心公園向西延伸至核心區。新增12所幼兒園、17所小學、7所中學，滿足了教育配套要求。突出的市民中心成為連接居住區、公園和大學校園的樞紐。

4.生態建設

規劃的居住山區公園與區域性的綠化相連，在街區范圍內可形成臨近居民的游戲場和都市村莊公園;在區域內恢復水道，強化人工渠，使之成為怡人的小溪。南湖沿線住宅由低到高，南湖沿線住宅由低到高逐級提升高度，使得多人可以觀湖;沿東西向渠道兩側布置低層別墅類住宅，創造優雅的環境。按南湖新城的規劃，湖水將直接流入新城核心區，這里將建成讓更多居民都能觀景的濱湖綠地。這里將建人工河將南湖、巡司河東西連通，形成連續性的濱水自然景觀，并通過水渠將河、湖、塘、池連成一體，從而將南湖之水引入新城。讓大部分住宅置于園林景觀中，在高密度建筑區中充分保存自然要素。都市景園式學校，大學園區形成中部低四周高的布局，并在中心大規模公共綠帶上，創建園景特色鮮明的都市景園式學校。大學新校園、中心綠化與中心公園連成一體，并向北擴展將綠帶引入校園舊區，形成景觀體系。

二、xx區房地產市場分析

1、區域地理概述

南湖新城是武昌近年來重點發展的大型居住組團，是武昌規模最大、配套較齊全的居住組團之一。組團東起南湖，南至二環線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區還有65公頃土地可供開發，可新增21萬人，那么南湖新城將31萬人。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區”的規劃結構，并設文化服務，體育中心和綜合服務三大中心方便居民。新城建“五縱六橫”路網，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。珞獅南路附近水域將建設大規模水上公園。

2.南湖板塊的歷史與現狀

歷史：

1)南湖板塊的成型得益于南湖機場的遷出，1992年3月，武昌區政府將機場搬遷后產生的4000畝土地出售給深圳寶安集團，購入成本價9.5萬元/畝，總地價不足4億元。2)98年福利分房政策結束后，武漢房地產市場迎來戰略發展期，南湖花園城定位與漢口的百步亭、常青花園相類似，以大規模開發低價位商品住宅為特征。3)南湖花園城建設迅速展開，4000畝土地在迅速升值的同時，也讓寶安集團承擔著巨額利息及各項開發費用，而開發能力及市場容量也讓其不能單獨吞下這塊巨大的蛋糕，寶安集團在大規模開發住址項目的同時，也采用轉讓及共同開發的方式降低持地成本.4)2000年6月，寶安集團將南湖花園城南側地塊777畝土地轉讓給武漢美洲房地產開發有限公司，轉讓價格21.8萬元/畝，獲得轉讓金1.69386億元。在2003年轉讓價格已經超過70萬元/畝。

5)至此，南湖花園城內的土地開發基本都采用寶安集團合作開發或者土地轉讓的形式進行，其土地交易價格基本與市場掛牌成交價格相持平。

現狀：

1)目前南湖花園城內幾乎沒有可開發土地。

2)南湖花園城持續保持其中低層次居住板塊的形象，近幾年板塊內土地及房地產開發項目持續低價位運行，區域價值沒有得到應有的提升。從2007年南湖新城土地市場成交價格來看，僅僅略高于青山板塊。

3、樓市簡介

南湖經過10年的發展，已經建成了160萬㎡的大型居住社區，入住人口高達6.5萬人。在這十年時間內，已有幾十家地產公司開發的30多個樓盤項目面世。

這些樓盤可分成三大類，一類是1999年以前開發的以經濟適用房為主導的項目，如寧靜苑，溫馨苑，康樂苑，祥和苑，頤和苑;二類則是2000年左右開發的項目，這段時間片區內有大量樓盤面世，如果說xx區有百花齊放的年代應是指這段時期。其中有以綜合品質取勝的寶安花園，也有以景觀見長的中央花園;有定位高端的千秋別墅，也有定點開發的張黃新村、軍區醫院住宅區以及用低價來搶奪市場的江宏花園、華錦花園;有包羅萬象各種住宅類型都有的松濤苑，也有僅幾棟多層的就號稱“經典”的經典家園;還有代表寶安江南情結在武漢首次體現的江南庭院，也有集合N多開發商力量開發的新大地家園、博雅苑等等。值得一提的是當時不僅項目眾多，各個樓盤之間的價差巨大，同一時期開盤相距幾十米均價卻可相差50%以上，真是八仙過海各顯神通。三類則是目前的在售項目，主要是指2004年后期開發的樓盤。價格較前幾年有了一倍的增幅，項目整體感覺雖有所提高，同質化卻日漸嚴重，亮點鮮得一見。隨著政府對南湖的重新規劃，建設南湖新城，南湖新城中心板塊就成為了南湖新城的居住核心區。主要表現為引入金地和大華兩個品牌開發商進入，南湖·公園世家和金地·格林小城兩個項目的建筑面積達到了143萬㎡，以這兩個項目為中心區域向外擴散。

4.區域發展機遇

? 政府規劃指引,確保板塊和諧開發

根據政府規劃，南湖居住新城規劃總面積13.1平方公里，可容納居民25萬至31萬人，新城中公共綠地面積達140公頃。南湖新城的規劃目標，是建立起一個全新的兼有居住、商貿、文化、體育等各種現代化設施的“都市村莊”。使區內居民不但能享受到安靜、悠閑的生活環境，同時又能感受到都市便捷的交通及商業服務

? 交通路網改造解決最大發展瓶頸，促進區域與傳統城市中心融合

根據武漢有關的市政規劃，目前武漢二環線東段規劃基本敲定，連通東湖和南湖、縱貫武昌的珞獅路將變身成“立體”主干道，這里建設超過3公里的高架橋以及長2公里的下穿隧道，珞獅路將變成第二條“解放大道”

同時珞獅南路延長線通車后，可南達江夏紙坊，成為江夏和中心城區連接的必經之地，南湖西珞南路區域將成為西接南湖花園城，東連光谷腹地，北通武昌中心地帶，南達江夏紙坊的樞紐之地，屆時居民出行將更加便利，珞獅路的主干道效應將帶動整個區域的良性發展，這里的新城將更快完全成型

在橫向路網上，橫貫武昌東西的南湖南路已貫通，路寬30米，為雙向4車道，從南湖新城到兩開發區之間的車程都縮短在20分鐘內，將成為城市拓展過程中新的區域中心

兩條軌道交通通過南湖將從另一個方面提升南湖板塊居住價值，一條從武昌新火車站直達南湖花園城，另一條從南湖新城經漢口市中心到達古田。直通三鎮的交通優勢十分明顯

? 區域中高端市場發展后勁乏力，板塊再次定位面臨契機

武昌區域中高端房地產板塊市場發展歷來與水有不解淵源：東湖、沙湖及長江南岸一環段區域均為武昌區域的傳統中中高端區域。受該傳統區域土地發展空間的制約，目前區域中中高端市場開始尋求新的發展板塊，近幾年最大熱門的積玉橋板塊便是新興高端板塊之一。但是僅僅一個積玉橋板塊顯然無法滿足區域中高端市場的要求，新的中高端板塊即將應運而生。

? 景觀資源支持，本應卓而不凡

作為武昌湖概念炒作最為重要的源泉，沙湖與東湖各執一端，而南湖相對前兩者卻異常失落。不爭的是，東湖的優勢明顯高于沙湖和南湖，這一點也意味著東湖板塊將成為武漢中高端住宅的標桿區。但自本土巨頭福星惠譽進入沙湖之后，沙湖從此風生水起。對于相對失落的南湖，其在房地產市場中一直都沒有寂寞。隨著東湖保護力度的加強,其周邊房地產可開發土地資源基本絕跡;而沙湖由于其面積較小,周邊發展非常成熟,潛力有限;南湖當仁不讓的成為武昌區域最具開發潛力的城市中心水域板塊,后發優勢有明顯,前景注定卓而不凡

作為武昌中央商務區、中心商業區及武漢大學城的核心輻射區，憑借南湖本身優秀的自然景觀資源和政府城市發展功能布局規劃的支撐，南湖的發展潛力毋庸質疑。相對于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現為美麗、和諧、內斂、鋒銳、親切和溫馨。南湖板塊的將來應該是武昌中心區域最大的，高檔高知山水生活之城

而南湖由于歷史上非市場化的發展模式和地理位置的相對弱勢，而一直被定位成了平民區。在已有的歷史基礎上改變形象往往要比從零開始的樹立形象要困難的多，盡管南湖注定要卓而不凡

? 知名地產巨鱷進駐，以行動彰顯板塊價值

多家房地產開發巨頭進入南湖新城開發，繼金地、大華之后，2005年9月，深圳泰然集團繼大華和金地后再次出手南湖新城，拿下臨湖400畝土地，總建面50萬平方米;2006年，保利在“南湖農業園”掛牌上也大顯身手，最終經過84輪競價，戰勝萬科、金地等多家巨鱷。以10億3千萬拿下，超出起始價近一倍。隨著這些中高端樓盤的面世，對南湖新城發展前景的再認識將逐步涌現。

? 區域產業支持，有力支撐板塊崛起

隨著中南總部經濟區的迅猛發展，大量知名企業入住，將產生新的住宅需求，由于南湖新城做為中南尚圈的核心輻射區域，必將成為中南總部經濟區的居住配套板塊之一

南湖新城緊鄰為中國?光谷及武漢大學城的，眾多的高科技產業群也相對的繁衍出大量高收入人群，為板塊崛起提供了市場支持

武昌作為高校聚集區,高校畢業后駐留武漢工作者，從置業傾向上來看，離學校不遠的xx區是其購房首選區域，著也注定了南湖新城在武漢高知白領中具備先天心理慣性優勢

5、區域配套建設

教育：武昌實驗寄宿小學，南湖小學，南湖中學，武漢大學、華中師范大學、華中農業大學

醫療: 陸軍總醫院、省婦幼保健院、中建三局醫院

商貿:中商平價,中百倉儲,中百超市,南湖生鮮市場

金融：建行,招行,民生,信合

交通：59，74，543，561，573，609，908等公交線路直達三鎮

可見區域內的基本設施已經成形，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區域內居民整體文化水平不高有一定關系。隨著本地塊周邊的小區吸引了大量優秀客戶，相信以后在這些方面應能得到明顯改善。

三、xx區樓市運行情況分析

2007年xx區商品住房成交均價為4282.59元/平方米，較去年上漲1011.29元/平方米，漲幅為30.91%。商品住房共成交3970套。

從區域位置上來說，南湖區域內原機場部分的房地產開發已經趨近尾聲，目前在售的項目更是屈指可數。而以珞獅南路為界的南湖新區，則呈供銷兩旺的市場狀況。金地·格林小城、大華·南湖·公園世家、保利·淺水灣、水域天際等項目撐起了整個片區銷量。臨近歲末，寶安·璞園也應勢推盤，主打“校園文化”，為該區域的銷售找到新的熱點。

憑借中心商業區及武漢大學城的核心輻射區，憑借南湖本身優秀的自然景觀資源和政府城市發展功能布局規劃的支撐，南湖的發展潛力毋庸質疑。相對于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現為親切和溫馨。南湖板塊的將來應該是武昌中心區域最大的，高檔高知山水生活之城。

四、xx區綜述

xx區隨著交通問題的逐步解決、配套設施的逐步完善，社區成熟度不斷提高，而與武昌其它區域相比樓盤價格上的優勢還是比較明顯。正是這種環境下，看似競爭激烈的xx區其實有在售項目的開發商壓力并不大。從片區內產品創新度不高、宣傳投入不大、促銷活動偏少、各種銷售方式并存的情況下，銷售進展依然不錯足以證明。

1.南湖區域地理位置較好，處于內中環線區域，距離武昌區中心區域較近，道路通暢。同時，南湖擁有豐富的自然景觀資源，居住環境好，十分利于住宅項目開發。

2.南湖區域未來將是武漢的重要的城市副中心區域，隨著政府規劃的利好的引導，將南湖區域具有巨大的投資價值，將南湖區域成為武漢樓市開發的熱點區域。

3.在南湖居住新城中心板塊區域內，實力開發商的入駐，將帶來高品質的產品，將提升整個板塊的開發水平，改善板塊的配套及周邊環境，形成一個高尚住宅區。

4.在南湖居住新城中心板塊由于大型超大規模項目的入駐，產品品質的提高，板將使板塊內樓盤的銷售價格逐步上升，目前已成為武昌的一個中高檔樓盤的聚集地。

目前該片區可開發用地所剩不多，只要宏觀環境沒有劇烈變化，價格必將持續上漲。