第一篇：2014房地產市場分析

2014年中國房地產市場走勢分析

(一)市場供應

1.全國房地產開發企業土地購置面積預計2014年全年增長10%左右

2014年土地市場將延續2013年的熱度，土地成交量全年增幅預計在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市場整體發展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對樓市調控的思路明顯轉變，由過去的各種調控政策轉變為鼓勵用市場化手段進行調節，房企對政策的預期相對樂觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續發展做好準備；四是近期不少城市在調控政策中都提及增加土地供應，預計2014年土地供應將有所增加；五是三、四線城市土地市場具有一定的滯后性。

2.20個典型城市土地成交建筑面積預計2014年全年增長5%左右

2014年全國20個典型城市經營性土地成交量將基本延續今年以來的走勢，全年成交建筑面積將保持平穩增長，增幅預計為5%左右。主要是一方面全國房地產行業環境穩定，企業資金狀況良好，出于對后市的樂觀預期，企業拿地節奏將繼續推進；另一方面，隨著政府更加強調利用市場化手段調控房地產市場，會進一步加大土地的市場供應，這也會推動土地成交的進一步上升。

3.房地產開發投資預計2014年全年增長18%左右

受房地產行業整體向好的影響，2013年房地產開發投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預計全年同比增幅為18%。主要原因有三：一是經濟低位徘徊，固定資產投資增幅穩中略降，房地產開發投資增速也受到投制約；二是保障房投資對房地產開發投資的增幅擴大貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設完成投資1.3萬億元，2012年城鎮保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元；三是2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產開發投資將相應增加。

4.全國房屋新開工面積預計2014 年全年增長12%左右

2014年全國房地產開發企業房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的資金狀況將成為開工保障，企業能夠維持一

定規模的開工量；二是房企2013年以來大量的土地儲備，也將形成大量的新開工規模；三是2014年600萬套以上的保障房建設目標，開工量仍然較大。

(二)市場成交

1.全國商品房成交量預計2014年全年增長9%左右

自2012年下半年以來，房地產行業內外部環境持續改善，2014年商品房成交量同比增幅將維持在高位，預計全年增幅9%。主要原因有六：一是隨著樓市調控政策效果減弱，加上新一屆政府調控思路轉變，購房者對樓市的預期明顯變化；二是2012年下半年市場回暖以來的新開工項目將于2014年集中入市，將拉動商品房成交量的增加；三是三、四線城市成交滯后，部分成交會在2014年跟進；四是國家支持首套臵業和合理自住性需求的政策仍然延續；五是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望釋放，如上海市2013年收緊限購政策，納稅期限由滿一年延長至滿兩年，這部分被限制的需求有望在2014年釋放。

2.25個典型城市商品住宅成交量預計2014年全年增長15%左右

2014年市場化因素將增加，三、四線城市樓市政策有望率先放寬。在新型城鎮化導向下，2014年市場行情有望繼續攀升。當然，預計部分市場供應和需求將轉向保障房領域。綜合判斷，研究認為2014年市場成交面積將保持15%的增長率。預計一、二、三線城市商品住宅成交量都將攀升，但二、三線城市在新型城鎮化等利好因素下幅度將更大。

(三)市場價格

1.房地產開發企業土地平均購置價格預計2014年全年增長11%左右

2013年前11個月，全國房地產開發企業土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升19.6%，增幅較大，預計2014年將回落，全年增長11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市場整體環境將延續2013 年的態勢，且大量優質土地有望入市，土地成本有望繼續攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購置均價漲幅將有所回落；三是2013年土地購置價格基數較高，2014 年漲幅會拉低。

2.20個典型城市土地成交樓板價預計2014年全年增長17%左右

2014年全國20個典型城市的土地成交價格整體將延續穩步上升態勢，但增幅將有所放緩，預計全年增幅為17%左右。主要原因有兩方面：一是2012年土地市場慘淡，價格基數

較低，因此造成了2013年土地價格增幅的快速上升，在2013年價格基數處于高位的情況下，2014年價格增幅必然有所下滑。二是地價持續快速上漲，也可能會觸發中央政府對土地市場出臺相關政策，土地價格上漲勢頭也會得到一定抑制。

3.商品房成交均價預計2014年全年增長7%左右

預計2014年全國商品房成交均價將繼續回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅；二是三、四線城市供應量持續較大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少，房價上漲空間不大。

4.70個大中城市房價指數預計2014 年同比增長4%左右

2014年70個大中城市的房價指數同比將觸頂下行，預計在2013年12月份將觸頂，之后開始持續下行，到2014年12月，70個大中城市房價指數同比漲幅為4%左右。主要原因有二：一是房價環比漲幅持續下行。截至2013 年11月，70個大中城市的房價指數環比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴大轉為收窄以來，增幅數據持續下行8個月，預計到2014年1月份，房價環比漲幅將低于2013年1月份的環比漲幅0.57%，屆時，房價同比漲幅將開始下行；二是受整個行業降溫的影響，2014年70個大中城市房價同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房價漲幅持續收窄。

5.25個典型城市商品住宅成交均價預計2014年全年增長6%

2014年房價仍將看漲，尤其對于一、二線城市而言更是如此。當然暴漲的可能性不大，這與目前國內外的金融環境變化、國內新型城鎮化進程等有關系。預計2014年25個典型城市商品住宅價格上漲幅度為6%。其中一線城市房價漲幅將收窄，二、三線城市房價上漲空間依然存在。

第二篇：2011房地產市場分析

2011年國內房地產市場環境

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產調控政策整體延續了上一年的調控思路，但調控力度進一步加強。1月份，國務院頒布新“國十一條”，調整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011的房價調控目標，同時對重點城市統一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調控房價和穩定市場的信心和決心。

2月份，未出臺限購政策的重點城市陸續出臺了限購細則，限購力度有所加大。截止3月31號，全國657個城市中已有608個城市公布新建住房價格控制目標。大多數城市將房價目標設定在漲幅控制在10%左右，目標顯得有些保守。但在中央進一步深化房地產調控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標進行修正。

從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調控政策的出臺，房地產市場出現了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，房地產開發企業土地購置意愿有所下降。預計，隨著各市限購政策的落實，全國各重點城市房屋成交量將會繼續下降，房價將會在成交量下降3個月后出現較為明顯的變化趨勢。

二、全國房地產市場運行情況

1.房地產開發投資保持平穩增長

2011年1-3月，全國房地產開發完成投資8846.4億元，同比增長34.1%，增幅同比下降1.0個百分點。房地產開發投資占固定資產投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長25.4%，增速較上年同期下降15.3個百分點。

2.房地產開發到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規模增速較快2011年1-3月，全國房地產開發企業到位資金總計19268億元，同比增長18.6%，增幅比上年同期下降42.8個百分點。其中，國內貸款3836.8億元，增長4.4%，利用外資144億元，增長45.2%，自籌資金7126.3億元，增長27.2%，其他資金來源8161億元，同比增長18.7%，其中個人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個百分點，其中自有資金比重上升0.5個百分點。其他資金來源上升了0.1個百分點，其中定金及預收款比重上升1.9個百分點，個人按揭貸款比重下降了2.7個百分點。國內貸款比重同比下降2.7個百分點。

3.土地購置面積增速加快

從購置土地面積看，1-3月，全國房地產企業共購置土地面積8180.8萬平方米，同比增長32.7%，比上年同期上升2.7個百分點。全國土地購置費用為1555.4億元，同比增長29.3%，與上年同期相比回落27.2個百分點。

4.房屋銷售增速較為平穩

2011年1-3月，全國商品房銷售面積實現1.76億平方米，同比增長14.9%，與上年同期相比回落21個百分點，與上月相比加快1.1個百分點；其中，商品住宅銷售面積達1.58億平方米，同比增長14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長15.6%，商業營業用房1046.2萬平米，同比增長14.1%。商品房銷售額實現10152億元，同比增長27.3%，與上月相比下降0.1個百分點。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長25.9%。

從各季商品房銷售面積上看(季度值)，一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩增長。

5.房價環比出現下跌的城市數量增多

2011年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格環比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環比價格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價格環比下降的城市個數有16個，比2月份增加了12個；環比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。

三、2011年房地產市場走勢預測

通過對1998年1月-2011年3月房地產各相關統計數據的分析，考慮到國內外宏觀經濟環境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預測模型，我們對2011年全年全國房地產市場的主要指標進行預測。由于2011年年初樓市調控力度再次加大，尤其是限購政策的升級會對市場交易產生更大的影響，預計未來市場實際走勢可能要比模型預測的結果回落幅度更大，甚至不排除個別指標尤其是銷售面積會出現負增長。

1.房地產開發投資繼續保持增長，但增幅回落

預計2011年，房地產開發投資增幅將繼續保持增長，但增幅均出現小幅回落。房地產開發投資完成5.84萬億元，增長21.1%，增幅回落12.1個百分點；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長24.9%，回落7.9個百分點。

2.房地產開發資金來源增速回落

受貨幣政策和房地產市場銷售形勢變化的影響，預計2011年，房地產開發資金來源增幅會出現回落。預計全年房地產開發企業資金來源達84554億元，增長16.6%，增速較2010年回落8.8個百分點。

3.房屋建設增長平穩回落

預計2011年全年，全國商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個百分點。

4.商品房銷售壓力增大

2010年，受房地產調控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，預計2011年全年商品房銷售會出現回落。

從具體指標上看，預計2011年全年，全國商品房實現銷售面積11.08億平方米，增長6.2%；其中，商品住宅實現銷售面積10.58億平方米，增長13.7%。

由于當前房地產政策調控力度進一步加大，各地限購政策陸續出臺，這些措施均會對商品房銷售產生一定的抑制作用，預期商品房實際銷售情況要比預測的數值更低。(國家信息中心信息資源開發部)

鑫苑名家成為鄭州市首個人居環境樣板社區

為改善人居環境提高生活質量 鄭州推出樣板社區 ●設施人性化●管理多方位●服務暖人心●環境靚綠美

中原新聞網訊：悠閑的步行商業街包羅萬象，超市、銀行、郵政、醫療、健身場所一應俱全；花香草綠、小橋流水隨處可見；完備的配套教育??鑫苑社區優美完善的人居環境贏得廣泛的肯定。昨日上午，我市舉行現場觀摩會，向全市50家業績優良的房地產開發商和30家物業公司推廣鑫苑社區經驗。鑫苑社區以人為本鑫苑社區占地331畝，居住人口達1萬人，是我市一類社區之一。為了體現快節奏、低生活成本、多樣化娛樂的現代生活理念，營造完善的人居環境，開發商采取了中心綠地、組團綠地和宅前宅后綠地三級系統；在社區內建成休閑、購物雙主題商業步行街；與名校聯手，在社區內建成河南省實驗

幼兒園分園、河南省實驗小學外國語分校；在社區周邊修建鑫苑路和桑園路，將67路、205路公交車終點站引入社區；開創了政府行政管理、業主民主管理和專業物業公司管理“三位一體”的管理模式；提供24小時全方位服務。居民們不僅可以在潔凈優美、綠意盎然的社區道路上休閑散步，在露天或室內健身器材前鍛煉，在步行商業街購物之余，還能坐在設在路中間的小吧臺前小憩一番。孩子上幼兒園和小學在社區內就能實現，免除了在喧囂的馬路上接送孩子的麻煩，令業主們備感輕松。多數社區亟待達標據了解，目前全市房地產投資額達74億元，房地產開發商100多家。但開發商已建社區的整體水平不高，缺乏精品、名品、經典之作，原因是一些開發商急功近利，建筑質量不高、密度過大、小區綠化率低，公共、醫療、文化、教育設施不完備。隨著市民生活水平的日益提高，人們對住房的要求已從只求面積大、結構合理到了要求住房周邊環境及生活、教育、娛樂等各種配套設施完善的階段，新建小區只有在改善人居環境上下工夫，才能贏得市場，并為改善鄭州的人居環境、提升鄭州的城市品位做出應有的貢獻。明確標準規范社區本著以人為本、科學規劃、便民利民的服務理念，以“路平、燈明、水通、衛生、安全”和“干干凈凈、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒適適”為目標，市建委、市政局、規劃局、房管局、文明辦、愛衛辦等六部門，近日聯合出臺了加強新建社區管理的意見，明確規定：鄭州市屬各縣（市）區所有擬新建的城市居民在3000人以上的社區，必須規劃合理，綠地率達到30％；必須配備商業、郵政、金融、警務室、幼兒園等公共服務設施，公廁、垃圾收集等市政公用設施，醫療室、健身房、閱覽室等醫療、文體設施；必須健全管理機制，確保社區安全秩序良好。市委常委、宣傳部長楊麗萍，副市長丁世顯參加觀摩會，要求全市推廣鑫苑社區經驗。各房地產商、物業管理公司要以鑫苑社區為樣板，投入到“爭創人居環境示范社區和先進社區”活動中來。六部門要嚴格把關，不符合新標準的新建社區不予審批、驗收及廣告宣傳；對違反房地產開發建設管理程序，擅自開工建設的企業嚴肅查處。

第三篇：渝中區房地產市場分析

渝中區房地產市場分析

一、渝中區當前房地產現狀

渝中區目前市場上在售和短期內就會入市的項目很多，分為以下幾個板塊，朝天門板塊、解放碑板塊、大坪板塊、北區路板塊、較場口板塊、上清寺板塊。從樓盤的分布情況來看，大坪板塊最為活躍，相對來說，上清寺板塊的房地產市場相對較為平淡。渝中區目前大規模項目不多，其主要原因在于樓盤項目較多的解放碑板塊和大坪板塊，這兩個板塊的樓盤主要以小體量為主。其他板塊無論交通、配套和成熟度都無法與其相比，雖然發展勢頭也較為迅猛，但目前這個時點供應的項目都不多。隨著各板塊設施建設的不斷發展，可供土地較多也較集中板塊的項目會不斷增多，屆時將對渝中區樓盤規模有較大提升。從渝中區房地產開發情況看，近年來渝中區房地產投資一直保持一個較高的增長率，市場上供需兩旺，整個市場呈健康發展的態勢。目前區域內有在售和即將開盤的樓盤超過50個，市場依舊繁榮。縱觀整個市場內所有的樓盤，中、小型規模的項目居多，中等價位的項目居多，戶型以中、小戶型的一房、二房居多。

二、渝中區房地產市場存在的主要問題

1、地產市場規范化不夠

(1)物業不規范：目前，在房地產市場中．仍然存在虛假廣告、面積縮水、物業管理混亂和中介服務不規范等方面的問題。(2)供需矛盾大。(3)開發不合理：商品住房結構不合理，高檔房開發過熱。(4)房地產開發的設計不規范：開發商每年都會儲備一定的閑置土地，尤其是大中城市熱點地塊，坐等地價上漲再開發，或者是干脆炒賣地皮。

2、房地產市場中存在投機問題

（1）房價短期內漲幅過大，房產價格相對過高(2)商業地產空置率過大，投資規模偏大。（3）房地產業盈利率過高：房地產業成為目前重慶盈利率最高行業。

3、中介服務業發展不平衡和完善

（1）中介機構成為滋生腐敗的土壤。（2）中介機構不是依靠市場生存，而是依附于部門權利：社會中介組織的最大特點就是中介性，但目前的社會中介組織官辦色彩較濃，有的甚至還承擔著部分政府管理職能。（3）缺少規范中介機構的法律法規體系：我國目前還沒有關于社會中介機構整體發展的法律法規體系。

（4）分工不明確，監管力度尚需提高。

4、稅費制度的不完善也是一個重要問題

（1）城鄉稅制不統一。（2）計稅依據不科學，征管漏洞大。（3）房地產行政事業收費體系混亂，重復收費，計征不規范。

三、對渝中區房地產價格的評價

目前渝中區在售樓盤價格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之間，而均價在10000元以上的樓盤主要集中解放碑CBD板塊的一些住宅樓。價格較低的樓盤主要是位置較偏、交通不便、配套較弱的項目。同比重慶市其他區域，渝中區的房價屬于中上水平。

因為渝中區在整個重慶市擔有不可替代的角色，①渝中區是重慶市的行政中心。②渝中區是重慶的金融中心。③渝中區是重慶的商貿商務中心。④渝中區是重慶的信息中心。⑤渝中區是重慶的文化中心。⑥渝中區是重慶的基礎教育高地、醫療衛生高地和水陸客運交通樞紐。

因此，渝中區的房價比較合理。

第四篇：德州房地產市場分析

今年以來，隨著市委市政府招商力度的不斷加大和“10+3”現代產業體系進程的快速推進，全市房地產開發住宅投資保持持續快速增長，商品房銷售增速上升，房屋施工面積、新開工面積大幅增長。

一、1-6月份全市房地產開發市場運行的基本情況：

1、房地產開發投資持續快速增長，住宅投資增加

上半年，全市房地產開發企業為219家，完成房地產開發投資53.14億元，比上年同期增長34.1%，增速比上年同期提高12.7個百分點，比今年1-3月加快7.3個百分點，成逐月走高，平穩發展的態勢。

今年以來全市房地產開發投資的主體仍然是住宅。1-6月份，住宅投資為42.78億元，同比增長43.6%，高于房地產開發投資增速9.5個百分點，增速比上年同期提高26.5個百分點，比1-3月提高13.9個百分點，占房地產開發投資比重的80.5%，同比上升10.7個百分點;隨著市轄區內大運河經濟港、德州國際商貿城、董子文化街等一批項目相繼完工，我市商業營業用房投資4.08億元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7個百分點，比1-3月回落73.3個百分點，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。

2、企業到位資金增速繼續低于完成投資增速

1-6月，全市房地產開發企業到位資金合計71.59億元，比上年同期增長28.2%，增速比上年同期回落23個百分點，比今年1-3月回落33.7個百分點。房地產開發企業資金來源增速低于完成投資增速5.9個百分點。

在房地產開發企業到位資金來源中，國內貸款13.46億元，同比增長38.1%，增速分別比上年同期提高30.5個百分點，比1-3月回落28.2個百分點。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自籌資金19.95億元，同比增長16.1%，增速比上年同期下降15.4個百分點，比今年1-3月回落24.3個百分點;受差別化住宅信貸政策的影響，其他資金來源38.17億元，增長32.1%，增速比上年同期回落63.1個百分點，比今年 1-3月回落45個百分點，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他資金來源大于自籌資金，房地產開發商主要以個人按揭貸款和定金預收款為主，開發商資金實力有待加強。

3、房屋施工面積、新開工面積、竣工面積增長較快

1-6月，全市房屋施工面積1137.32萬平方米，同比增長34.7%。其中住宅施工面積989.43萬平方米，同比增長39.0%，增速比去年下降22.2個百分點，比今年1-3月增長1.6個百分點;全市房屋新開工面積355.81萬平方米，同比增長40.7%，增速比上年同期提高14.4個百分點，比今年1-3月增長2.5個百分點。其中住宅新開工面積311.67萬平方米，同比增長42.1%，增速比上年同期提高18.5個百分點，比1-3月增長12.6個百分點。全市房屋竣工面積143.46萬平方米，比上年同期增長103.8%，增速比上年同期提高62.8個百分點，比今年1-3月加快27.1個百分點。其中住宅竣工面積129.25萬平方米，同比增長152%，增速比上年同期提高140個百分點，比今年1-3月下降20個百分點。

4、商品房開發結構調整成效顯著，中小戶型住宅產銷兩旺

全市房地產開發企業繼續加大商品房住宅結構的調整力度，中小戶型商品房住宅無論是開發投資完成額、施工面積、新開工面積，還是銷售面積、銷售額、銷售套數等指標均呈增高之勢，出現產銷兩旺的局面。

1-6月份，90平方米及以下住宅投資8.66億元，同比增長18.8%，占住宅投資比重的20.2%，同比提高0.9個百分點;90平方米及以下住宅施工面積207.41萬平方米，同比增長40.4%，占住宅施工面積比重的18.2%，同比提高0.7個百分點;90平方米及以下住宅新開工面積58.92萬平方米，同比增長63%，占住宅新開工面積的比重為18.9%，同比提高4.7個百分點;90平方米及以下住宅銷售面積57.57萬平方米，同比增長1.6%，占商品住宅銷售面積的比重為25.8%，同比提高2.1個百分點;90平方米及以下住宅銷售額為17.61億元，同比增長65.0%，占全部商品住宅銷售額比重的24.0%，同比提高了0.9個百分點;90平方米及以下住宅銷售套數為6863套，占全部商品住宅銷售套數的比重為34.9，同比提高了3.2個百分點。從中可以看出德州市住宅市場開始呈現戶型小型化趨勢。

二、房地產市場前景預測

1.房地產開發投資繼續保持快速增長

隨著下半年新樓盤、新開工項目的上馬，建設規模將逐漸擴大，尤其是去年開發企業已支付的大量土地購置費，隨著建設進度進入到開發投資額中，對開發投資更將起到支撐和推動作用，今年房地產開發投資仍將繼續高速增長。

2.房價增長將趨于穩定

從當前的各類調控政策來看，改善住房供應結構和穩定房價是核心要點，加強保障性住房建設，建立健全分層次的住房供應保障體系，是政府調控的重要任務之一。多建保障性住房和中小戶型住宅，增加房源供給，積極解決城市低收入群眾住房困難，供求矛盾將得到一定程度的緩解，房價整體可能在一定程度上回歸平穩。

當前和今后一段時期，德州市房地產市場要進一步落實地方政府責任;加大保障性安居工程建設力度;調整完善相關稅收政策，加強稅收征管;強化差別化住房信貸政策;嚴格住房用地供應管理;合理引導住房需求;要進一步拓展資金融資渠道，激發民間投資的積極性;要加強市場監管，進一步規范房地產市場秩序，促進全市房地產開發市場平穩健康發展。

第五篇：2013年房地產市場分析

2013年房地產市場分析:政策資金市場終極猜想 http://2012-12-31齊魯晚報

摘要：2012年12月18日，國家統計局發布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：11月份新建商品房整體情況呈現全面上漲。

2012年12月18日，國家統計局發布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：11月份新建商品房整體情況呈現全面上漲。統計數據表明，自從2012年6月止跌以來，全國100個城市(新建)住宅平均價格已連續第6個月環比上漲。那么2013年房地產行業發展將何去何從。同策咨詢研究中心總監張宏偉從政策、資金、市場等三個方面對2013年的市場行情進行了縝密的預判。

政策走勢：

去投資化的限購、限貸不可能本質上出現松動

十八大期間，有記者向住房和城鄉建設部部長姜偉新提問“房地產市場調控政策什么時候放松”，他回答稱，“房地產市場調控政策現在還沒想放松。對于樓市調控，中央政府時刻準備應對。遇到某一城市自行調整樓市政策時，中央儲備相應的政策，一旦需要的話就出手。”

而近期各地樓市微調不斷升溫跡象明顯，在這個時間段提出這樣的說法有什么含義?對今后的樓市發展有什么影響?是否意味著樓市調控從嚴?

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，十八大期間，住房和城鄉建設部部長姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續執行，在本質上限購、限貸不可能出現松動，樓市調控政策底線不可能觸動。

中央經濟工作會議也提出，2013年中國還將加強房地產市場調控。

但是，現實房地產政策中確實正在出現“微調”，如今年以來政府已經公開認可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標準調整，還有近期公積金貸款政

策的微調，以及由于降息、降準、等貨幣政策的定向定量寬松等。“微調”主要圍繞首套房“自住需求”進行，并沒有對于投資性投機性需求起到鼓勵入市的作用。當前，政府從政策層面已經認可這些差別化的限售與信貸政策及其他已經認可的補貼和鼓勵措施。

總體上來講，今年房地產調控政策呈現出“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”同時在執行。那么2013年房地產調控政策將呈現出什么樣的特征?

首先，中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，貨幣政策的穩健特征決定房地產市場的運行會相對穩健，不會出現大起大落。

其次，從當前政府表態及實際政策執行來看，2013年房地產調控政策仍然會呈現出“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”定向寬松刺激剛需與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”會同時執行。

與此同時，在政策層面“微調”與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”同時在執行的市場背景下，政策執行力度上應該總體上繼續保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。

第三、以城鎮化拉動內需，將助推房地產市場“基本面”持續回升。

在明年及未來，城鎮化是我國擴大內需的最大潛力所在，伴隨著城鎮化的進一步推進，房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產市場基本面持續回升與回暖，這有可能會使房價繼續堅挺，甚至出現房價持續小幅上漲的現象。同時，在推進城鎮化過程中，一旦房價出現反彈風險，政策層面盡管在執行力度上還有可能再度有所收緊。

資金走勢：

“流動性”進一步寬松，購房者勿錯“平價”購房時機

國家統計局數據顯示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但總體上看，近期CPI增速放緩并且呈現企穩態勢，通貨膨脹將得到進一步緩解。與此同時，按照現在CPI的同比增速態勢，全年CPI同比增長目標控制在4%的問題也不大，這也為年內“降準”或“降息”1-2次刺激宏觀經濟復蘇“穩增長”提供了基礎的市場環境。

另外，中國人民銀行10月13日發布的數據顯示，截至9月末，廣義貨幣(M2)增長14.8%，狹義貨幣(M1)增長7.3%。M2今年以來首次突破14%表明，流動性進一步寬松，有望成為經濟企穩回升的動力。

今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現企穩態勢，通貨膨脹將得到進一步緩解，在此基礎上，樓市政策“微調”，差別化的樓市調控政策導致市場成交量逐步回暖。與此同時，在降準與降息之下，市場流動性進一步寬松，總體上也推動房地產市場逐步向回暖靠近。

在這樣的市場背景下，根據房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點。國家統計局發布2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格中53個大中城市房價環比上漲，同樣反映出房價連續微幅上漲的態勢。

在CPI企穩的市場背景下，全國房價仍然出現連續6個月上漲的現象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進一步貶值購買力降低成為當務之急。

從國內環境看，隨著我國經濟發展逐步進入新的階段，勞動力、土地價格都在上漲，成本推動型通脹壓力將長期存在，再加上美國QE3、QE4推出，內外兩種趨勢的重合，對物價上漲進而通脹的影響不容低估。

我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3、QE4推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進入的機會。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限

貸，這也是在全球貨幣“大”爆炸的當下，希望通過控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產這個最能吸金的大水庫;希望即使貨幣爆炸，也是流向實體經濟，當然這不可避免地仍然會對房地產市場產生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。近期，多家房企或赴港上市、或收購上市平臺，或在通過境外渠道進行頻繁融資，均表明熱線政策緩慢地流向中國房地產市場。此時，其實聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。

因此，在股市大盤走低、通脹預期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導致房產成為資產保值升值的首選投資項之一，這一定程度上也會助推房地產市場成交量的持續回升，從而最終傳導到價格的上漲與反彈。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從價格未來趨勢角度來看，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境并不存在，房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，全國房價連續6月上漲現象已經表明當前價格已經接近“市場底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環境。從開發商定價角度來講，當前小幅優惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，在這個階段，購房者不應該錯過當前“平價”購房時機。一定意義上來講，本輪調控以來，購房者已經錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內，小幅優惠或微幅降價將成為房地產市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機進行購房，而不是持續觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。

市場走向：

市場“基本面”將現真正意義“回暖”

從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，1-11月全國商品房銷售面積首次出現同比轉正，這就促使整個市場“基本面”繼續向利好方向發展。在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從2013年市場基本面走勢來看，由于政策“微調”與房地產調控的“雙重標準”的執行，再加上以城鎮化拉動內需的2013年宏觀經濟政策的定調，明年房地產市場基本面應該還會在“微調”政策刺激下持續回升，但是不會出現大幅逆轉行情，明年房地產市場“基本面”整體上會持續好轉，但是仍然處于整個市場大周期的低谷期的復蘇與回升期，保持“限速”中緩慢復蘇與房企有限制的擴張的行情將是2013年整體市場基本面的特征。

在這個階段，伴隨著城鎮化的進一步推進，房地產市場在城鎮化過程中拉動內需的地位也會日益突出出來，這將助推房地產市場基本面持續回升與回暖，這有可能會使房價繼續堅挺，甚至出現房價持續小幅上漲的現象。

從當前來看，全國新建住宅房價連續6月上漲，市場已經出現房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現象。因此，當前調控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內不可能出現明顯松動，外來的投資投機性需求不會大規模入市，限購政策有可能明年會繼續執行。

此外，政策層面仍然需要從嚴執行，繼續執行差別化的稅收政策保護首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調”政策仍然繼續針對首套房自住需求進行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會，盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優惠，但是，整個市場基本面尚未明顯有好轉的跡象，應該來說，在市場尚處于恢復的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢，在房價相對平穩的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量回暖。