第一篇：房地產市場分析報告

房地產市場分析報告

側重以房地產市場分析為主，圍繞項目進行，為項目的市場定位作準備，關鍵是把握房地產市場的供求狀況和市場空白點。（以下以住宅項目為例）

第一部分：宏觀區域分析

（1）區域社會經濟發展狀況

1）區域概況（網上資料或統計局）

2）地理位置（位置、所轄區域、面積、市區面積）

3）城市性質及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）

4）城市規模（城市用地規模、人口規模）

5）城市總體布局（城市格局、所含區、規劃方向、突出特色）

6）區域經濟發展概況（數據來源統計局）

7）區域國內生產總值及增長比例、人均國內生產總值及增長比。

8）人均可支配收入及增長，消費性支出及增長、平均工資。

（2）區位分析

項目區域位置與自然概況

①項目所在區域概況（項目所在區域是大區域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用）②區域位置（項目具體位置、占地及位置優勢）

③區域景觀條件（項目所在區域景觀）

（3）項目與城市主要商業區及就業區的聯系分析

1）項目所在區域的交通情況（項目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項目周邊的公交線路；項目到達市中心的乘車路線及時間。）

2）主要商業區、就業區分布及與項目的關系

（4）分析項目與上述區域的關系

1）城市規劃對項目開發的影響

2）區域整體規劃概況

3）項目周圍規劃概況

4）規劃對項目的影響

（5）區域分析結論

1）經濟發展、人均收入及支出消費

2）項目的區位優劣勢

3）項目的交通優劣勢

4）大規劃與項目周邊的小規劃對項目的影響分析

第二部分：區域房地產的市場分析

（1）區域市場的發展概況

1）區域市場的發展狀況及概況

起步興起期（時間、首批代表作、產品特征）；

平穩發展期（時間、代表作、產品特征、需求狀況）；

整合提升期（時間、代表大盤、產品及戰略理念、需求狀況）。

2）近年來區域住宅（商業）市場供求分析

市場供應方面（近幾年來的施工面積及增長）、市場需求方面（近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額）；

價格變化（各類房產項目的價格及其漲幅：經濟適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高級公寓、寫字樓、商業用房）

3）區域住宅（商業）市場的發展特點

政府對市場的管理調控力強（相關房地產政策及區域房地產政策的出臺及作用）市場體系逐步完善（主要包括出現多層次的供應房和二手房的發展）

市場熱點向規模化轉移（大盤的出現、配套的完善，社區的規劃設計）

房地產企業的汰弱留強進程加快（外地開發商的進入和現有開發商的狀況及分析）

區域住宅（商業）市場格局（根據市場狀況將城市劃分為幾個區域板塊，再根據板塊進行分析）

板塊發展背景：區域狀況、交通、配套、規劃；樓盤特點：該板塊內的樓盤共性；銷售情況：價格、交房、檔次、銷售率。

4）項目所在區域的房地產特性

前面板塊分析中應涉及到該部分內容，再將該區域目前銷售的具體代表項目進行分析，為本案項目提供依據。

項目所在區域住宅（商業）項目概況

（2）項目所在區域的銷售特點

1）開發規模及配套情況

項目所在區域代表性項目占地面積規模比較；

規劃設計及戶型特點（本區域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風格以什么為主：歐式、現代；社區文化；環境；項目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）。

裝修標準及智能化系統。

2）項目所在區域的銷售特點

營銷推廣特點（通過對當地在售樓盤在報紙、電視、路牌、雜志、工地現場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內容、表達形式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調查）。

從營銷策略層面看：宣傳主題、主訴內容、銷售控制。

從營銷執行操作層面來看：銷售場所、樣板間、銷售服務、人員素質。

銷售情況：集中銷售均價、最低價格、最高價格、銷售率。

客戶特點：主要區域客戶來源、檔次、目的、原因。

項目所在區域市場發展預測：項目區域規劃與項目聯系，項目所在區域的市場供求及消化預測。

典型個案（詳細介紹區域內主要項目的特點或區域內最成功的案例）

3）區域市場需求調查分析

調查問卷內容（附表）；

問卷調查說明及統計分析；

問卷統計分析結論。

第三部分：項目條件分析

（1）項目地塊自身條件分析

地質狀況（發展商提供勘查報告、風水情況）

土地面積及紅線圖（發展商提供）

七通一平現狀（現場、與發展商交流）

（2）項目周邊環境分析

地塊各方面的環境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蓋情況）

地塊適當半徑內歷史人文景觀例示（標明距離項目地塊車距）

項目用地居住情況：周邊小區居住情況

項目周邊居民狀況

項目外圍情況

地塊交通狀況

周邊市政路網縱橫圖

周邊公交系統起始狀況、頻次及遠景規劃

直入地塊的道路交通狀況

（3）項目附近公建配套設施分析

購物中心（商場、超市、菜市場）

文化教育（幼托、小學、中學、大學圖書館及質量）

醫療（各級醫院、藥店及質量）

金融（各種銀行）

郵政局、所

娛樂餐飲（體育健身、歌舞餐飲）

周邊已成社區狀況

附近小區列圖

各樓盤及小區的居民階層

小區規劃及價格等

（4）項目條件分析結論

第四部分：市場分析結論

（1）從區域市場的發展來看

房地產的發展趨勢

供需關系

區域開發實力

市場產品主要競爭點及產品趨勢

（2）從項目所在區域的市場分析來看

（3）從項目開發的規模來看：區域項目類型、主力戶型

（4）從項目所在區域的銷售情況來看：期房銷售率、現房銷售率、售價從客戶情況來看，主要客戶群體

（5）從項目的營銷推廣來看，綜合評估

（6）從對區域市場的調查分析來看：選擇在本區域購房的客戶，其年齡、文化程度、家庭結構、家庭收入、區域、從業潛在客戶對區域房價的接受能力

（7）從潛在客戶對戶型面積的選擇上看

房地產市場定位報告

側重房地產具體項目的市場定位內容，從總體上把握項目的發展方向，為市場推廣打好基礎。第一部分：項目市場環境研究

（1）全國宏觀經濟、政策及房地產產業環境分析

（2）區域房地產宏觀經濟及房地產產業環境分析

（3）低中高端房地產市場發展態勢

1）國內及國際房地產市場發展態勢分析

2）地區房地產市場發展態勢分析

第二部分：競爭環境研究及市場機會分析

（1）板塊房地產市場環境概況

（2）區域市場環境分析

（3）項目概況

（4）項目SWOT分析

第三部分：項目定位研究

（1）項目總體定位

1）項目開發原則和總體定位

2）項目定位思路

3）項目物業功能定位

4）物業類型及檔次定位

5）項目規模及其體量分配建議

6）項目關鍵競爭力定位

（2）目標市場定位

1）目標市場分布區域

2）目標市場年齡結構

3）目標市場家庭結構

4）目標市場文化特征

5）目標市場職業特征

6）目標市場經濟特征

7）目標市場消費特征

（3）產品定位

1）建筑風格建議

2）建筑規光布局建議

3）園林景觀系統建議

4）住宅戶型建議

5）配套設施

6）交房標準建議

（4）價格定位

（5）項目形象定位

（6）項目服務模式定位

第二篇：2010廣東房地產市場分析報告

2010廣東房地產市場分析報告

廣東省房協市場分析課題組

一、社會經濟環境

2010年廣東經濟呈平穩較快增長態勢，全年完成國內生產總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。

表1 廣東GDP、固定資產投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數據分析

（一）房地產開發投資

1、完成開發投資

2010年全年全省完成房地產開發投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產投資2.9個百分點；占固定資產投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數據顯示，2008年下半年國家實施一攬子經濟刺激政策應對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下，房地產業吸收了相當一部分資金，開發投資同比增速在2010年實現了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產開發投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產投資與房地產開發投資走勢

從月度數據看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產完成開發投資情況

從各區域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態勢，但總體保持較平穩的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區（圖三）。

圖三 2010廣東各地區房地產開發投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發投資當中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產開發投資的比重為69.35%；辦公樓及商業用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產各類投資走勢

2、開發資金來源

全年房地產開發企業到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發資金比重）為157%，與2007年水平相當。與近年相比，2010年房地產企業的資金充裕度處于近年第二高水平，企業資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產到位資金情況

逐月數據顯示，2010年房地產到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現由高向低走勢，但至年底止降企穩，相當一部分是由于年底商品房銷售量出現大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產到位資金走勢

從資金來源結構看，國內貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產企業通過國內貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構貸款均呈增長態勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內貶值較為明顯及國內房地產價格普遍走高的背景之下，進入了房地產開發投資當中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預付））方面，由于2010年有關購房優惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產資金來源變動

圖八 廣東近年房地產資金來源結構

圖九 2010年廣東房地產企業國內貸款情況

圖十 2010年廣東房地產企業其它資金來源中定金及預收款、個人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產企業購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續三年出現兩位數的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數據顯示，近三年來土地購置面積持續萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產企業購置土地情況

（三）商品房建設

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數據顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應量，改善供求關系；另一方面，則要求房地產開發用地的供應須同步跟進。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續兩年出現下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應的進一步提高奠定了基礎；而集經營、服務、消費、旅游、休閑等于一體的商業地產[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業地產作為現代服務業的重要載體，其建設規模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發展生產性服務業和生活性服務業、積極發展旅游業等打下較好的基礎。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業地產建設情況

[1]商業地產，一般指除商品住宅以外、用于商業經營的房地產，包括商業大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經濟、工業園區、旅游休閑地產等。考慮到數據的可得性，本文的“商業地產”僅指商業營業用房和辦公樓。其中，商業營業用房指商業、糧食、供銷、飲食服務業等部門對外營業的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數據看，在“9·29”二次調控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數較9月有所下降，但12月銷售套數環比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結構看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應求態勢。與2009年相比，供需結構走勢大致相似，但2009年全年的供需關系保持基本平衡、商品住宅供求關系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現出明顯的去庫存化態勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結構上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業營業用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結構

三、結論

1、關于房地產開發投資。得益于充裕的流動性，全年房地產完成開發投資同比增長23.6%，高于固定資產投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發投資同比增速走勢較為平穩；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區。

2、關于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產企業資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關于開發建設。房地產企業購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關系，但同時要求土地供應必須同步跟進。

4、關于商品房銷售。在嚴厲的房地產調控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數值，說明各項調控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產市場大體平穩，總體朝著宏觀調控政策引導的方向發展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩定性，其中需要重點關注以下幾個因素：

1、調控政策。房地產調控將成為常態，調控政策出現松動的概率較小；另外，“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當明顯，房地產企業獲取信貸額度普遍出現萎縮，預計下一階段企業將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預計短期波動、總體繼續高位運行。

4、保障房建設和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設，改善住房供應結構；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產市場帶來新的供應和需求。

第三篇：2015廣東房地產市場分析報告

2015廣東房地產市場分析報告

上半年廣東商品房市場持續回暖，銷售量再創歷史同期新高。商品住宅待售面積連續兩個月略有回落，但市場總體供應仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結構，行業資金狀況總體穩健。投資、施工及新開工等指標增速穩中趨緩，企業對后市預期偏謹慎。預計下半年市場持續有利，全年商品房銷售量有望再創新高。在市場回暖的帶動下，下半年投資建設指標增速或有回升，但開發企業的重點在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩運行為主。

一、市場運行情況

1.市場加速回暖，同期銷量創新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長25.5%，比一季度提高21.4個百分點；銷售額4622.67億元，同比增長31.7%，比一季度提高28.3個百分點。從市場走勢看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負轉正；進入二季度，在各地關于穩定住房消費政策的作用下，銷售量進一步上升，6月份更是達到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計3106.73萬平方米，同比增長41.7%，環比增長80.6%。從銷售均價看，上半年商品房銷售均價9576元/平方米，同比增長4.9%。數據顯示，上半年廣東商品房市場呈現量升價穩的運行態勢。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯，非住宅市場相對較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創下歷史同期新高。如根據過去5年數據結構，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預計可達1.2億平方米。

上半年各地區商品房銷售市場看，珠三角地區的同比增速呈現穩步快速回升態勢，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長30.2%，高于全省總體水平4.7個百分點，反映出珠三角地區的市場需求及購買力相對其他地區更為強勁。東西兩翼和粵北山區的商品房銷售面積同比增速呈現震蕩上升態勢，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個城市均占據前十的席位，另外一個進入前十的是緊鄰廣州北部的清遠市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關略有下降。

2.潛在供應充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準預售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應的下降，主要是由于市場可售存量較為充足。數據顯示，2010-2014年，全省商品房累計新開工面積達6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續上升，截至今年4月期末達到5980.49萬平方米的最高值，說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續兩個月下降，意味著市場進入消化庫存階段。但數據同時反映，近兩個月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長態勢，意味著當前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩健

上半年，得益于銷售市場的持續回暖，企業銷售回籠資金較第一季度進一步加快，定金及預付款1798.64億元，同比增長17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個和6.3個百分點。而國內貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個和15.6個百分點；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個百分點。上半年合計到位資金6090.24億元，同比增長12.7%，增速比第一季度回落7.3個百分點。

從資金結構看，國內貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個百分點；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個百分點；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個百分點；利用外資占0.2%。上半年國內貸款及自籌資金占到位資金比重相對一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業資金壓。與近十年同期相比，在行業資金較為緊張的2008、2012及2014年，對應的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對應的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結構介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業總體資金狀況較穩健。

4.投資增速疲弱，企業預期偏謹慎

上半年，廣東房地產完成投資額3736.66億元，同比增長16.1%，增速比去年同期回落2.7個百分點，比一季度回落4.6個百分點，投資走勢總體延續著去年以來穩中趨緩的態勢。按投資構成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長13.3%；設備工器具購置45.16億元，同比增長42.2%，兩者合計拉動房地產投資增長10.4個百分點。其他費用969.79億元，同比增長23.8%，拉動房地產投資增長5.8個百分點；其中，土地購置費663.68億元，同比增長20.1%，拉動房地產總體投資增長3.4個百分點。

開發建設方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個和5.9個百分點，竣工面積降幅擴大13.4個百分點。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴大8.5個百分點；土地成交價款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個百分點；土地購置均價5879元/平方米，同比大幅增長29.6%。數據顯示，上半年的多項建設投資指標同比增速相對一季度均有進一步回落，反映出在當前市場供應較為充足的背景下，企業對后市預期偏謹慎；也意味著政府應加強市場監測力度，結合市場實際情況，及時調整土地供應結構和起拍價格，從源頭上促進房地產市場平穩健康發展。

二、結論與展望

（一）結論

1.關于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續回暖，銷售量再創歷史同期新高；其中，珠三角地區市場回暖趨勢相對粵東西北地區更為顯著。商品住宅待售面積連續兩個月略有回落，但市場總體供應仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業自籌資金增速放緩，資金結構趨于改善，行業資金狀況總體穩健。

3.關于投資建設。房地產完成投資、商品房施工及新開工面積等指標增速穩中趨緩，企業對后市預期仍顯謹慎。土地市場量降價升，需加強市場導向，從源頭引導市場供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環境寬松、政策支持力度加大等多項利好因素的作用下，市場成交量持續上升。基于當前宏觀經濟運行情況，預計下半年宏觀政策及信貸環境仍將持續利好房地產市場，全年商品房銷售量有望再創新高。其中，得益于國家和各地關于穩定住房消費的各項政策措施的不斷落實，商品住房市場去庫存進度有望進一步加快；非住宅商品房則可能因為經濟發展方式轉變及產業結構調整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業資金狀況總體穩健，開發投資、施工建設及土地購置等先行指標增速的回落，與當前市場總體供應充足密切相關。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達1.3億平方米，意味著下半年開發企業的重點在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續上升，在當前行業資金并不寬裕的情況下，企業參與土地競拍的積極性總體不高。基于下半年市場環境有利，在市場回暖的帶動下，投資建設指標增速或有回升，但總體仍以平穩運行為主。

綜上，當前寬松的政策環境有利于改善民生和消化庫存，促進市場資源更為合理、有效配置；充足的市場供應則有利于保持房價平穩運行，加速行業轉型升級發展。為此，建議各地政府繼續貫徹落實國務院和省政府相關政策精神，全面有序取消“限購”、“限價”、“限貸”等行政干預手段，并最大限度發揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵居民的合理住房消費；加快推進行政審批制度改革，加大簡政放權力度，讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發企業把握政策利好，理性定價誠信經營，加快消化庫存進度；根據行業發展趨勢，結合政策導向及時調整發展戰略，穩步實現轉型升級發展。

第四篇：南昌房地產市場分析報告

南昌房地產調查心得

一、南昌房地產市場概況

根據統計局數據，2010年全國房地產投資持續高速增長：1-4月，全國完成房地產開發投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產開發投資的比重為69.0%。全國房地產開發企業完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應面積為4050.943畝。相比去年同期，供應總數和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業用地和商服用地成交面積已經超過09年全年水平，其中商業用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業用地。未來的一段時間內，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導向，商業地產熱度將增加。萬科、綠地、保利地產等品牌房產商紛紛開始抄底商業地產。2010年前五個月灣里和英雄開發區成交面積已經遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經歷2009年高峰期之后，市場競爭表現極為激烈，2010年土地供應也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區的成交量一直引領南昌市的成交量。南昌市中心城區供應量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區逐漸成為商業地產的主戰場。從南昌市總體規劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌城區最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應將在一段時間內以工業用地為主。比較歷年來的住房用地供應規模，2010年的住房土地供應規模算是最低的。相關業內人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應。另外，房地產開發周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應地塊上開發的商品房，也都能從今年起陸續面市，商品房供應較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產品——別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據易居克爾瑞專業數據統計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產品已經成為樓市中的稀缺性產品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當天只有四家開發商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。

★東亞新華地產再次逆勢拿地 進軍南昌市場

東亞新華地產于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發展最迅速的新興城區，萬科、珠江等地產大鱷都于近期在此拍下大規模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產信貸調控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進入調控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價不會出現大幅下降，開發商和購房者或都面臨抄底困境

根據南昌市房管部門公布的數據顯示，截至6月29日，南昌市正在預售（可售）商品住房數量為9510套，面積為102萬平方米。業內人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續增加，這樣就會導致供大于求的狀況出現。后市如何，主要取決于這一輪樓市調控對市場的影響能夠持續多久。上一輪樓市調控，南昌樓市同樣出現了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統計分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環境下，南昌樓市并未出現預期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現松動，但是開發商在定價時顯得更為謹慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業內稱之為暗降，引發部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區商品房銷售均價為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價價格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環比增長2.27％。樓價下降訊號初現，多數樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產稅，無論是稅務總局官員還是專家，都表示其調控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續出招調控樓市，對市場的預期會產生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價出現小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月南昌市房價下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，南昌市中心板塊的價格在短時間會持續平緩狀態。昌南區域的高品質項目正在不斷崛起，大社區初具規模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質時尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯的上升空間。

未來南昌樓市發展的重點將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區。

班級:11自動化2班

姓名：胡曉琮

學號：2013110078

第五篇：太原市房地產市場分析報告

山西省太原市房地產市場分析報告

山西省太原市，是中國華北地區最重要、最大的城市之一，中國22個特大城市之一，地處中國東中西三大經濟帶的結合部，在全國對外開放和經濟發展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會，政治，經濟，文化中心。瀕臨汾河，三面環山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。太原是中國北方著名的軍事，文化重鎮，也是世界聞名的晉商都會，也是中國最重要的能源，重工業基地之一。

一、房地產市場結構

1.總量結構

2011年，太原市商品住宅市場供應面積為743.98萬㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬㎡，較上年上漲23.54%；市場供求比例下降只1.27，未來房價上漲趨勢加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結構

2.區域結構

2009年至今，太原房地產市場總體看好，從區域開發現狀來看，小店區一直占領頭地位，因為區域發展勢頭較好，又為太原城市“南移”建設區域，所以對于房產項目開發來說具有一定的優勢，所以大量的開發商都把矛頭指向小店區；迎澤區以及杏花嶺區作為太原房地產市場中心區域，土地緊缺的原因，從開發范圍來說相對較小，開發程度也接近飽和；萬柏林區在未來的開發空間會比較大，升值空間也不容忽視；對于尖草坪區和晉源區來說，因為區域發展的限制，房產開發相對緩慢，不過土地開發面積空間較大，未來的發展潛力也不可估量。

圖2太原市行政區域圖

二、房地產市場指標

1.供給指標

（1）市場新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區域新增在售項目共81個，新增在售供應面積約687.57萬平方米。供應主力仍為小店區，約261.26萬平方米，占總量的38%。

年初新增項目共4個，新增面積約17.8萬平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區的東城100和朝陽盛景、萬柏林區的悠樂匯以及小店區的龍海方舟花園。

圖3 區域新增在售項目供應面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個小區空置率在20%以上）。

2.需求指標

（1）地區生產總值（GDP）

經濟增速止跌上漲，經濟總量不斷增加，已經擺脫08、09年金融危機帶來的影響。2011年全市實現地區生產總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產業增加值31.37億元，增長

4.9%；第二產業增加值798.49億元，增長12.0%；第三產業增加值948.19億元，增長10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長示意圖

（2）人均可支配收入及消費性支出

居民收入穩步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長10.6%。城市居民家庭恩格爾系數為30.6%，社會總體水平已經進入較為富裕階段。

3.市場交易指標

（1）商品住宅成交價格

2011年，太原房商品房住宅成交均價為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過快的主要原因為眾多高端、高價位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價格

（2）成交區位

2011年，太原市場商品住宅成交最大的區域為小店區，占比為32%，其次為杏花嶺區，占比為20%，然后為萬柏林區，占比為16%，再次為尖草坪區，占比為14%，迎澤區占比為12%，最后為晉源區，占比為6%。

三、小結

1.國內品牌開發商云集，市場競爭激烈。目前國內眾多一線開發商均已進入太原市場，如萬科、萬達、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產、首開等知名企業均已有項目開發，且多為高品質樓盤，未來競爭激烈。

2.產品供應以高層板樓為主。目前市場在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應較少，且多為南北通透。消費者對高層住宅接受度較高，不存在市場抗性。

3.市場不同面積段產品的成交與供應差異性強。自住型剛性需求仍占市場主導，需求面積區間在80-100平米；二次置業的改善性需求面積區間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對外地購房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產品均存在一定比例的外地購房群體，如星河灣購房客戶中，外地購房者約占到50%。恒大綠洲項目外地購房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來房地產市場發展的重點區域，發展潛力巨大。城市南部的小店區成為商品房成交主力區域，占市場總份額的32%，區域內人口吸附能力強，隨著中央商務區及政府辦公區南移，區域未來將成為城市熱點，發展潛力巨大。