第一篇：【行業報告】房地產上海別墅市場分析

2002年上海別墅市場分析

2002-09-28

上海房地產市場報告

從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。

今年，上海成了不容置疑的別墅年

上海社會科學院房地產業研究中心副研究員顧建發表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現象也趨于嚴重。

那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網近日進行了大規模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發展商們能在2002年里走好。

(一)別墅價格

50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71％；其中，50--80萬人民幣的占37.3％，81至120萬人民幣的占33.70％。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60％，201至300萬人民幣的占7.40％，301至500萬人民幣的占2.10％，501萬人民幣以上的占2.30％。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60％。

(二)別墅區域

上海別墅區域排名前三位的是浦東金橋地區(占21.30％)、康橋地區(占20.60％)和虹橋別墅區(占17.40％)。

2002年的上海別墅市場區域性已顯現，浦東已成為別墅的熱門區域，而虹橋別墅區因多年的發展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(各占11.60％、11.40％)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(占9.60％)和其它別墅區(只占8.10％)。

(三)別墅類型

在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現別墅生活、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65％，連體別墅為20％，連排別墅為10％，疊加別墅為5％。

150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50％；201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80％，301至400平方米的占8.70％，401至500平方米的占1.90％，501平方米以上的占2.60％。而150平方米以下的占13.40％。

(五)考慮因素

在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5％)依次是房型(占11％)、物業管理(占10.50％)、價格(占10.40％)、周邊環境和文化氛圍(占10.40％)、交通(占10.20％)、綠化率和中心景觀(占9.80％)、升值空間和投資價值(占8.20％)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業。

所以，作為發展商而言，營銷包裝只是一種表現和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優質客群。發展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題；別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環境的層次與文化品位；交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。

(六)交通意向

該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3％的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇；只有12.7％的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具；二是區域性極強，以某一區域為生活工作中心，因此只中意該區域內的別墅項目。

(七)別墅樓層

選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2％；選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9％。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。

(八)別墅挑高

希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9％；無所謂別墅內有挑高的人，占40％。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。

(九)別墅天窗

希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6％；無所謂別墅內有天窗的人，占17.5％。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。

希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6％；無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7％。

購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。

(十一)別墅房型

5個房間的別墅為大多數目標客群所接受，可作為主力房型進行設計；7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。

(十二)別墅客廳面積要求

別墅客廳的主力面積為31至50平方米；但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。

(十三)別墅主臥室面積要求

別墅臥室的主力面積為21至30平方米；但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。

(十四)別墅廚房面積要求

別墅廚房的主力面積為13至20平方米；但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。

(十五)別墅自家花園要求

設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。

花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。

(十六)別墅物業管理

別墅物業管理中最需要突出的是安全(占33.60％)、服務全面(占29％)和智能化(占

20.1％)，這三項占總樣本的82.7％；而發展商可以通過聘請有品牌的物業公司來傳達物業管理的專業到位。在別墅的物業管理中，個性化反而是被忽略的。(十七)別墅會所

在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50％)、健身中心(占12.20％)、溫水游泳池(占10.50％)。

生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8％。作為發展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。

(十八)別墅裝修要求

購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53％。而要求精裝修(提包人住)的只占29％，不要求裝修(毛坯)的占18％。

(十九)別墅車位

別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。

(二十)別墅周邊環境

人們希望別墅的周邊環境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3％)：依次是醫療設施(占17.90％)、商業設施(占15.50％)、教育設施(占13.80％)、公園綠地(占12.80％)、體育休閑中心(占12.30％)。

購買別墅的人群對周邊環境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發展商可在別墅小區中引進，或在周邊地區引進相關產業。

(二十一)別墅賣點

首先，在別墅賣點中，最吸引人的就是綠化。在全面達到智能化、感覺生活在森林公園內、免費設計大花園、400平方米綠地屬于自己、戶戶有水景、投資回報率高、世界級物業管理服務等前7大賣點中，排列2、3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。

其次，“全面達到智能化”和“世界級物業管理服務”也是購房人極為關注的方面；近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數人所接受，因此如何在水景上進行創新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重；“鄰居物業是高品質國際社區”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區域規模和品質的地方。

第二篇：別墅市場分析

風雨江湖，別墅一路走來，有的故事值得紀念，有的故事我們正在忘記，有人認為，目前的臨沂別墅已經走到了一個十分緊要的關頭，市場短期內放量過大，產品參差不齊，導致有效消化不足，加之花園洋房類中產階層住宅的崛起，在一定程度上制約了臨沂別墅市場的發展。

盡管這些語言式的結論或多或少地揭示了目前市場的真相，但我們認為，對別墅購買者這部分金子塔尖的人群而言，臨沂別墅將是一個不會消失的江湖。因為，別墅消費愿望的客觀存在、臨沂的城市氣質，乃至臨沂經濟的發展趨勢等諸多因素都決定了－臨沂別墅必然會在一個很長的時間段內客觀存在。盡管它可能不完全是以國土部官員所定義的獨棟別墅的形式出現，而可能更多的將以聯排別墅、疊拼別墅等多種“類別墅”的形式吸引著它對應的消費人群。在記者踩盤的幾個項目中，月瀾灣·溫泉美墅、日月城、魯商鳳凰城、奧林匹克花園，幾個樓盤均有存量而且正在熱銷；而前期的譬如觀唐苑也早已經售罄，卡梅爾莊園也儼然封頂蓄勢待發，以上項目均處于不同開發階段，特別是即將開盤的超大型別墅樓盤，可以充分保證臨沂市場未來兩年內的別墅需求 “人文底蘊厚重同時又能兼收并蓄，城市氣質休閑淡靜中不失進取精神”這是一個外地老總對臨沂城市氣質的簡潔歸納。這樣的城市注定產生不了像上海檀宮、紫園等單套別墅價格上億的豪宅神話，但別墅有山有水上接天下挨地的生活方式，卻是這個城市休閑、注重生活品質的城市氣質對應的最適合的生活方式。前段時間，臨沂經濟型別墅掀起搶購熱潮，單套幾百萬的別墅也不法追捧者，“依水而居”、“有天有地”的低密度住宅成為了這個城市高端人群追求生活品質最有效的居住載體

別墅，熱點又終極目標

經濟學上有一個公眾熟知的關聯現象學說，比如一個城市，它的高檔轎車的擁有量基本可以對應這個城市其它高檔商品的消費力。如果你是個有心人，如果你站在臨沂繁華的道路邊數五分鐘，你就會發現滾滾的車流中，“奔馳”“寶馬”“奧迪”等歐美高檔名車的數量讓人頗為驚訝。曾經有人在網上說臨沂擁有著山東地級城市最多的寶馬和奧迪，不少高端車的產品終端庫甚至設在臨沂，像這么有強大的消費愿望和相應的購買力存在的城市，需求必然要求供應與之適配。

對別墅而言，強勁的消費力量將是其“頑強”生長的市場驅動力。在某種意義上，臨沂的別墅發展環境更接近或類似上海、北京等別墅繁榮城市。比如，上海、北京的別墅購買者外地（含外籍）人士占了很高的比例。這主要取決于臨沂商貿城市和物流城市的發展，外地人士來臨沂經商，在很大的一方面帶動臨沂的房地產市場。

而據業內人士透露，臨沂的別墅購買者中這種現象很類似，據日月城銷售負責人介紹，在他們的別墅業主中，就有不少外地人，象青島、溫州的都有，這些人有的是祖籍臨沂，想葉落歸根，有的是看重臨沂未來的發展趨勢，更多的是因為價格合適，像一兩百萬的價格在一些城市也就只能買個高層、多層，而在臨沂卻能買套別墅，怎能不讓人心動？同時，以歷史、文化、物流聞名的臨沂，作為魯南地區的中心城市，其飛速的發展也催生了相當比例的新貴階層，臨沂的別墅自然也成為這部分高收入人群的置業目標 別墅未來趨勢三大隨想曲

趨勢之一：別墅更具個性化

在別墅供地全面禁止的大背景下，目前臨沂別墅市場的在售別墅和即將銷售的別墅呈現幾大特點：一是分散性，除了河東板塊、北城新區板塊、經濟開發區板塊的樓盤供應較為集中外，目前市場上的在售別墅還分散地分布在濱河板塊等區域。二是風格的多樣性，歐式別墅被細分為西班牙、英倫風格的各種風情建筑，中式別墅在中國傳統園林、傳統庭院建筑的精髓的基礎上，融會現代建筑的空間設計和建筑材料等，煥發出別樣風采。三是價格系統的多區間，在目前臨沂在售的別墅樓盤中，最高的幾百萬，最低的不過區區七八十萬。

有業內人士認為，臨沂的別墅更具個性化，這種個性化產生的原因倒還不完全是競爭使然，而是隨著別墅開發土地的短缺以及臨沂獨特的地質和人文特征，開發商更自覺地對自己掌握的土地資源的充分合理運用。我們期待未來臨沂市場上將會有一系列的精品別墅問世，如純水景別墅、甚至高爾夫別墅等，那時臨沂別墅的發展水準將有整體的提升。

趨勢之二：聯排、疊拼的主打時代

別墅“禁獨令”出臺之后，別墅需求依然客觀存在。那么，被定義為“高檔住房”而非別墅的“聯排別墅”“疊拼別墅”，勢必會在吸引其自身原來的目標人群的同時，也將作為今后一個時間段內別墅的替代品而吸納原來的獨棟別墅的消費人群的購買。有業內人士認為，地產新政之后，將來的郊區樓盤成為聯排別墅、疊拼別墅的主戰場.趨勢之三：別墅價格持續穩步走高

從今后的別墅市場供應來看，雖然一定層面的供應過旺將決定別墅市場供求之間的失衡。但是，作為稀缺產品，臨沂別墅價格近幾年來一直走勢平穩。從經濟增長、需求攀升帶來的別墅購買力和別墅供應日趨減少的角度來看，臨沂別墅在未來的時間里有一定的價格提升是必然的趨勢。有關人士預測，特別是一些個性突出、產品優勢明顯的別墅項目，其價格肯定會有一定幅度的上揚

城市別墅：

第一居所，出澤繁華，入則幽靜，坐享城市之便利時尚與風景地帶之優雅。城市別墅兼具“城市”和“別墅”兩種生活形態，坐享都市景觀生態資源，有豐富的人文環境。雖然以犧牲郊外開闊視野為代價，但是同樣可以坐擁自然風景與清新空氣，更能坐享便捷與完善配套是城市別墅最大的賣點。

代表作：佳和別墅

溫泉別墅：

溫泉別墅源于人們對一種高品質生活的追求，忙碌一天后躺在天然的溫泉里洗去一天的疲憊，溫泉并不是哪里都有的，溫泉別墅更不是有溫泉的地方就有的，但是在臨沂就有月瀾灣溫泉美墅、觀塘苑、卡梅爾莊園這幾個溫泉別墅。

代表作：月瀾灣溫泉美墅

月瀾灣溫泉美墅效果圖

高爾夫別墅：

別墅中的極品，獨幢、第二

（三）居所、山野森林、視野開闊。高爾夫別墅江別墅標準中的運動這一項演繹到極致。高爾夫作為富人運動的一項專屬，與作為居住的別墅具有頂級形態的呼應。大面積的綠化高爾夫運動場，地勢起伏、水草豐美的綠化地帶，高爾夫別墅往往位居遠郊山林之間。建筑形態以北美風格居多。且戶型設計偏大，以300平方米以上者居多。臨沂目前還未有此項目，但隨著臨沂的進一步發展，我們期待這種別墅中的極品也會盡早出現在我們的視野中。

濱河別墅：

臨水而居，小區附近有自然河流經過，園林景觀以水景為主，湖光水色，綠色環保、生態。充分體現了臨沂人的親水情結。景觀園林小河的建設是別墅標準的幾大要素之一。說明了水在別墅中的不可替代性。在臨沂，沂河邊可以說是水景別墅最為集中的地段。一面、兩面臨水到居別墅，環水面越多越增加水景別墅的附加值。

代表作：日月城、奧林匹克花園

日月城效果圖 中式別墅

粉墻黛瓦，小橋流水，亭臺軒榭，假山池沼，猶如置身于江南水鄉，通過中國傳統文化意義上的傳承與發揚，將傳統四合院與江南園林結合，最大限度地保持“墻門里院、宅園之制”的私密性：以園為核心，邊上圍繞住宅。住宅部分吸納西式別墅的現代生活功能流線，以保持現代人的休閑生活為基礎，按照現代的布局，于住宅的營造中強調章法規矩，將生活起居的基本內容和現代化的生活方式鑲嵌其間，“涵浸胸中古今藏”，門廳、早餐角、水療健身、游泳池等功能空間皆各安其位，成為隱藏于中式風格之下的現代文明享受。

代表作：海納曦園

第三篇：鄭州別墅市場分析

鄭州別墅市場發展分析

別墅臵業VIP熱線 ——135-2301-9760 隨著城市化進程的推進，以及別墅區清凈、環境好等要素的限制，別墅項目分布重心已移向遠郊。其中，上滎板塊屬于后起之秀，而龍湖、惠濟兩個板塊依然勢頭強勁。相較之下，高新板塊發展較慢，而最早開發為別墅項目的經濟技術開發區以及市區別墅在近幾年中轉為沉默。

1.上滎板塊：地形起伏

上街、滎陽地勢險要，自古乃兵家必爭之地。其豐富的水系資源、富有變化的地形是吸引多家開發商屯兵于此，打造高端住宅社區的重要因素。

2.龍湖板塊：水域豐富

龍湖距離鄭州僅11公里，森林覆蓋率高，具備先天的地理優勢和產業優勢，而其宜居教育城的定位及交通路網的改善，令此板塊充滿魅力。

3.惠濟板塊：濕地資源

毗鄰黃河迎賓館，一直是新老別墅項目強勁的賣點，幾乎所有項目都繞其而建。其位于黃河南岸，生態環境優美、人文資源厚重。雙向八車道休閑景觀大道天河路、300畝東湖、60萬畝黃河濕地等區域資源也使其價值凸顯。別墅項目的最新分布數據顯示，房地產開發企業對別墅地段的選擇已由單純依靠交通及周邊配套優勢，轉為依靠山水資源、地形優勢。資料顯示，80%的受訪者對別墅中自然水體的渴求比較顯著，其次是希望小區周圍有起伏有致的坡地。多數受訪者對湖景、水景、樹木、果園風景等景觀設計非常看重，傾向選擇超市、健身房、游泳池等設施齊全的項目。但是，由于不是每個別墅項目都能與黃河迎賓館為鄰，當四面均為鄉野之地，難以享用市中心生活娛樂配套時，開發商便動了自己來做的念頭。

一.戶型兩極分化、銷售較好

1.資料顯示，絕大多數欲購房者屬于二次臵業或購買第二居所。但目前市面上中低檔的經濟型別墅占據著主要地位，高端產品依然非常稀缺。

2.隨著土地及開發成本的提高，別墅售價也大幅攀升，在過去的十年里價格由3000多元/平方米多次彈跳至現在高端別墅的2萬~3萬/平方米。

在房地產市場迅猛發展的勢頭下，別墅價格也水漲船高。但是，在市場被嚴厲調控呈低迷狀態之時，別墅項目依然在穩步發展，需求與銷售均較穩定。2001年一期項目僅售不到30%的大河龍城，截至目前3期銷售僅余5席。

3.同時，北美、美式、新亞洲主義風格也在興起，其占比分別為12.5%、6.25%、6.25%。值得一提的是，中式風格已單獨或與其他國家建筑風格間雜呈現，如清華〃大溪地為西班牙風格與中國四合院的融合。這些建筑元素造就了別墅的不同視覺效果，更是將眾多不同的文化元素深度融入，成為區別品質與檔次的重要要素。

4.隨著社會的發展，汽車作為重要的代步工具被一個家庭多次購臵已較為普遍。思念〃果嶺國際社區等超級大盤，在車位配備的充足性上自不必說，大河龍城3期華亭溪谷、美景菩提均將車位提高至1∶2，而天地山水間、金榮〃盛景濠庭則將配臵提至每戶3~4個。無論是承擔第一居所功能，還是承擔第二居所功能，別墅最主要的是資源占有。據業內專家分析，今后的鄭州別墅市場，將會越來越成熟，將會有更多、更好的產品，更優化的設計理念帶進來，但是在供應量上也不會急劇增加。

2003年，國土資源部曾出臺通知，要求清理各類園區用地、加強土地供應調控，并首次提出“停止別墅類用地的土地供應”。2006年，國土資源部、國家發展改革委把別墅類房地產開發項目列入《禁止項目目錄》。

2008年，國務院下發《關于促進節約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應”。2010年，國土資源部出臺了《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，第一條中就提到了“要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地”。

獨棟別墅最先列入禁止審批名單，而從去年開始，河南的雙拼別墅用地已基本不予審批，最多為聯排別墅，而且有“9070政策”以及比例限制，別墅的稀有性更加凸顯。……

別墅臵業VIP熱線 ——135-2301-9760 由別墅供地來看，別墅資源越來越稀缺，由于政策的限制，別墅似乎成了一個敏感的字眼。當我們把鄭州別墅市場調查表交給開發企業時，甚至有些環境優美、曾經建設過別墅的項目直言，“我們不是別墅項目，我們不參與。”

別墅似乎只能是隱藏在許多人心底的一個居住夢想，而不能走進現實。但每個人的心中強烈的別墅情結仍在：坐落在優美環境中那個帶樓梯的漂亮房子，車庫、花園、靜逸的生活曾多少次飄在我們的夢中。

為少數人建造的別墅不僅是少數人成功的標志也是身份的象征，住別墅是很多人一生的終極居住夢想。

在這個別墅受限的時代，從產品意義上講，市場上目前沒有真正的別墅。但瞬息萬變的城市建設進程，總在無意識間便奉獻一出巨變的驚喜。聯排別墅、亞別墅、立體別墅、空中別墅等類別墅產品以別墅的超高品質帶給消費者以別墅的頂級享受。二.資源稀缺 價值無限

對別墅的定義，有一句非常簡單明了的描述：有天、有地、有院子，這七個字將別墅最基本的特性概括了出來。盡管別墅市場在一定程度上受到抑制，但高通脹預期下，別墅作為住宅中的頂級和稀缺產品，其獨特的抗跌性與保值特性也更加凸顯。如果說資源是衡量別墅的價值基礎，那么資源的“稀缺性”及“不可復制性”無疑是對別墅價值最高的褒獎。從長線操作來看，資源型別墅的投資前景巨大，特別是在當前國家對普通住宅價格不斷調控的形勢下，資源型別墅相對于投資周期較短的普通住宅，優勢更加明顯。同時，隨著城市的擴張以及交通等公建設施的逐步完善，資源型別墅生活的便利性也在逐步提高，這也為其保值、升值提供了良好的客觀條件。

獨棟別墅的稀缺性就從未被市場懷疑過。基于國內經濟高速增長、通貨膨脹、人民幣升值等綜合因素考慮，即使是目前處于調控的“非常時期”，別墅仍擁有一定擁躉客群。獨棟別墅本身的銷售節奏也比較緩慢，降價促銷的可能性不大。據了解，今年開盤的一個高端別墅項目，開盤幾乎全部清盤，曾出現多人瘋搶一套房源的激烈場景。

所以說，投資地產還得看別墅，如果手里面有多余的錢，或者說有這個需求，別墅產品不失為一個更加保守的長線投資

別墅臵業VIP熱線——135-2301-9760 鄧璠 經營：高端房產 中端房產 急售房產 機關房產

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第四篇：上海房地產行業分析

房地產未來市場需求，房價分析

1）房地產市場未來需求分析

很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：

1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發達國家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產的1、2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產1、2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。

結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業的需求會一直剛性存在。

2）房價的未來走向：

在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢？ 因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發展政策，這必然會導致人口從落后地區往發達地區的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創業環境、教育資源、醫療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發達地區與最落后地區的發展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：

截止2011年，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷（2347.46/3）=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。

而2011年全國地方財政支出92415.48億，按13.3億人口，同上得出戶均獲得財政支出2.08萬，按50年累計獲得財政支出104萬

上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。

結論：仁者見仁，智者見智。

第五篇：2010廣東房地產市場分析報告

2010廣東房地產市場分析報告

廣東省房協市場分析課題組

一、社會經濟環境

2010年廣東經濟呈平穩較快增長態勢，全年完成國內生產總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。

表1 廣東GDP、固定資產投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數據分析

（一）房地產開發投資

1、完成開發投資

2010年全年全省完成房地產開發投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產投資2.9個百分點；占固定資產投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數據顯示，2008年下半年國家實施一攬子經濟刺激政策應對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下，房地產業吸收了相當一部分資金，開發投資同比增速在2010年實現了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產開發投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產投資與房地產開發投資走勢

從月度數據看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產完成開發投資情況

從各區域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態勢，但總體保持較平穩的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區（圖三）。

圖三 2010廣東各地區房地產開發投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發投資當中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產開發投資的比重為69.35%；辦公樓及商業用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產各類投資走勢

2、開發資金來源

全年房地產開發企業到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發資金比重）為157%，與2007年水平相當。與近年相比，2010年房地產企業的資金充裕度處于近年第二高水平，企業資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產到位資金情況

逐月數據顯示，2010年房地產到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現由高向低走勢，但至年底止降企穩，相當一部分是由于年底商品房銷售量出現大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產到位資金走勢

從資金來源結構看，國內貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產企業通過國內貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構貸款均呈增長態勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內貶值較為明顯及國內房地產價格普遍走高的背景之下，進入了房地產開發投資當中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預付））方面，由于2010年有關購房優惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產資金來源變動

圖八 廣東近年房地產資金來源結構

圖九 2010年廣東房地產企業國內貸款情況

圖十 2010年廣東房地產企業其它資金來源中定金及預收款、個人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產企業購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續三年出現兩位數的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數據顯示，近三年來土地購置面積持續萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產企業購置土地情況

（三）商品房建設

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數據顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應量，改善供求關系；另一方面，則要求房地產開發用地的供應須同步跟進。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續兩年出現下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應的進一步提高奠定了基礎；而集經營、服務、消費、旅游、休閑等于一體的商業地產[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業地產作為現代服務業的重要載體，其建設規模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發展生產性服務業和生活性服務業、積極發展旅游業等打下較好的基礎。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業地產建設情況

[1]商業地產，一般指除商品住宅以外、用于商業經營的房地產，包括商業大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經濟、工業園區、旅游休閑地產等。考慮到數據的可得性，本文的“商業地產”僅指商業營業用房和辦公樓。其中，商業營業用房指商業、糧食、供銷、飲食服務業等部門對外營業的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數據看，在“9·29”二次調控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數較9月有所下降，但12月銷售套數環比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結構看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應求態勢。與2009年相比，供需結構走勢大致相似，但2009年全年的供需關系保持基本平衡、商品住宅供求關系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現出明顯的去庫存化態勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結構上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業營業用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結構

三、結論

1、關于房地產開發投資。得益于充裕的流動性，全年房地產完成開發投資同比增長23.6%，高于固定資產投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發投資同比增速走勢較為平穩；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區。

2、關于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產企業資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關于開發建設。房地產企業購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關系，但同時要求土地供應必須同步跟進。

4、關于商品房銷售。在嚴厲的房地產調控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數值，說明各項調控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產市場大體平穩，總體朝著宏觀調控政策引導的方向發展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩定性，其中需要重點關注以下幾個因素：

1、調控政策。房地產調控將成為常態，調控政策出現松動的概率較小；另外，“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當明顯，房地產企業獲取信貸額度普遍出現萎縮，預計下一階段企業將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預計短期波動、總體繼續高位運行。

4、保障房建設和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設，改善住房供應結構；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產市場帶來新的供應和需求。