第一篇：某區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

武漢2008年xx區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

一、xx區(qū)分析

1.南湖新城簡介

南湖新城位于武昌區(qū)南部，內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，東臨南湖、南臨二環(huán)線，西靠巡司河，北至楚雄大道，總面積13.1平方公里。目前，南湖地區(qū)還由665公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，加上現(xiàn)狀10萬人，南湖新城31萬人。屆時，人均建筑面積將達到30平方米，人均公共綠地由現(xiàn)在的1.2平方增加到8.2平方米。

2.交通規(guī)劃

新城交通的主要道路分別是：5條南北向道路機場路、南湖新城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路;6條東西向道路機場北路、機場二路、機場三路、機場四路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽為主，公汽站點間距到200米左右，減少居民步行距離。預(yù)留軌道交通站點位置，并與公汽交通站點結(jié)合，便于轉(zhuǎn)乘。此外，遠期規(guī)劃兩條軌道交通5、7號線將通過南湖新城，在輕軌建成后將大大改善該地區(qū)居民的交通出行條件。

特點：設(shè)立濱水區(qū)專用步行道和自行車道，體現(xiàn)了小區(qū)規(guī)劃以人為本的理念。注重綠化更襯托南湖延湖美境的整體效果，串接綠化和公共空間、濱湖空間，讓人們在步行范圍內(nèi)生活。未來輕軌交通的方便快捷，可緩解陸路交通的壓力。該片區(qū)交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)已基本完善，是四個規(guī)劃新城中最成熟的社區(qū)。大量開發(fā)商的入駐、規(guī)劃政策的導(dǎo)向以及社區(qū)內(nèi)的成熟配套吸引眾多中、高檔消費者來此購房，此片區(qū)的發(fā)展還有很大空間。

3.公共服務(wù)設(shè)施

商業(yè)及公建配套按四級分布，包括城市商廈次中心、居住中心區(qū)、居住小區(qū)、居住組團公建。居住區(qū)有4個特色服務(wù)中心。文化服務(wù)中心位于寶安花園內(nèi);體育服務(wù)中心位于武梁路與機場路交叉口，與武漢理工大學(xué)體育場遙相呼應(yīng);醫(yī)療服務(wù)中心位于人工渠兩側(cè);綜合服務(wù)中心位于武武梁路和石牌嶺路交叉口，形成商業(yè)、文化、娛樂、體育和醫(yī)療服務(wù)功能齊全設(shè)施晚上的服務(wù)中心。南湖通過水上公園、中心公園向西延伸至核心區(qū)。新增12所幼兒園、17所小學(xué)、7所中學(xué)，滿足了教育配套要求。突出的市民中心成為連接居住區(qū)、公園和大學(xué)校園的樞紐。

4.生態(tài)建設(shè)

規(guī)劃的居住山區(qū)公園與區(qū)域性的綠化相連，在街區(qū)范圍內(nèi)可形成臨近居民的游戲場和都市村莊公園;在區(qū)域內(nèi)恢復(fù)水道，強化人工渠，使之成為怡人的小溪。南湖沿線住宅由低到高，南湖沿線住宅由低到高逐級提升高度，使得多人可以觀湖;沿東西向渠道兩側(cè)布置低層別墅類住宅，創(chuàng)造優(yōu)雅的環(huán)境。按南湖新城的規(guī)劃，湖水將直接流入新城核心區(qū)，這里將建成讓更多居民都能觀景的濱湖綠地。這里將建人工河將南湖、巡司河?xùn)|西連通，形成連續(xù)性的濱水自然景觀，并通過水渠將河、湖、塘、池連成一體，從而將南湖之水引入新城。讓大部分住宅置于園林景觀中，在高密度建筑區(qū)中充分保存自然要素。都市景園式學(xué)校，大學(xué)園區(qū)形成中部低四周高的布局，并在中心大規(guī)模公共綠帶上，創(chuàng)建園景特色鮮明的都市景園式學(xué)校。大學(xué)新校園、中心綠化與中心公園連成一體，并向北擴展將綠帶引入校園舊區(qū)，形成景觀體系。

二、xx區(qū)房地產(chǎn)市場分析

1、區(qū)域地理概述

南湖新城是武昌近年來重點發(fā)展的大型居住組團，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團之一。組團東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區(qū)還有65公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，那么南湖新城將31萬人。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并設(shè)文化服務(wù)，體育中心和綜合服務(wù)三大中心方便居民。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園。

2.南湖板塊的歷史與現(xiàn)狀

歷史：

1)南湖板塊的成型得益于南湖機場的遷出，1992年3月，武昌區(qū)政府將機場搬遷后產(chǎn)生的4000畝土地出售給深圳寶安集團，購入成本價9.5萬元/畝，總地價不足4億元。2)98年福利分房政策結(jié)束后，武漢房地產(chǎn)市場迎來戰(zhàn)略發(fā)展期，南湖花園城定位與漢口的百步亭、常青花園相類似，以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征。3)南湖花園城建設(shè)迅速展開，4000畝土地在迅速升值的同時，也讓寶安集團承擔(dān)著巨額利息及各項開發(fā)費用，而開發(fā)能力及市場容量也讓其不能單獨吞下這塊巨大的蛋糕，寶安集團在大規(guī)模開發(fā)住址項目的同時，也采用轉(zhuǎn)讓及共同開發(fā)的方式降低持地成本.4)2000年6月，寶安集團將南湖花園城南側(cè)地塊777畝土地轉(zhuǎn)讓給武漢美洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，轉(zhuǎn)讓價格21.8萬元/畝，獲得轉(zhuǎn)讓金1.69386億元。在2003年轉(zhuǎn)讓價格已經(jīng)超過70萬元/畝。

5)至此，南湖花園城內(nèi)的土地開發(fā)基本都采用寶安集團合作開發(fā)或者土地轉(zhuǎn)讓的形式進行，其土地交易價格基本與市場掛牌成交價格相持平。

現(xiàn)狀：

1)目前南湖花園城內(nèi)幾乎沒有可開發(fā)土地。

2)南湖花園城持續(xù)保持其中低層次居住板塊的形象，近幾年板塊內(nèi)土地及房地產(chǎn)開發(fā)項目持續(xù)低價位運行，區(qū)域價值沒有得到應(yīng)有的提升。從2007年南湖新城土地市場成交價格來看，僅僅略高于青山板塊。

3、樓市簡介

南湖經(jīng)過10年的發(fā)展，已經(jīng)建成了160萬㎡的大型居住社區(qū)，入住人口高達6.5萬人。在這十年時間內(nèi)，已有幾十家地產(chǎn)公司開發(fā)的30多個樓盤項目面世。

這些樓盤可分成三大類，一類是1999年以前開發(fā)的以經(jīng)濟適用房為主導(dǎo)的項目，如寧靜苑，溫馨苑，康樂苑，祥和苑，頤和苑;二類則是2000年左右開發(fā)的項目，這段時間片區(qū)內(nèi)有大量樓盤面世，如果說xx區(qū)有百花齊放的年代應(yīng)是指這段時期。其中有以綜合品質(zhì)取勝的寶安花園，也有以景觀見長的中央花園;有定位高端的千秋別墅，也有定點開發(fā)的張黃新村、軍區(qū)醫(yī)院住宅區(qū)以及用低價來搶奪市場的江宏花園、華錦花園;有包羅萬象各種住宅類型都有的松濤苑，也有僅幾棟多層的就號稱“經(jīng)典”的經(jīng)典家園;還有代表寶安江南情結(jié)在武漢首次體現(xiàn)的江南庭院，也有集合N多開發(fā)商力量開發(fā)的新大地家園、博雅苑等等。值得一提的是當(dāng)時不僅項目眾多，各個樓盤之間的價差巨大，同一時期開盤相距幾十米均價卻可相差50%以上，真是八仙過海各顯神通。三類則是目前的在售項目，主要是指2004年后期開發(fā)的樓盤。價格較前幾年有了一倍的增幅，項目整體感覺雖有所提高，同質(zhì)化卻日漸嚴重，亮點鮮得一見。隨著政府對南湖的重新規(guī)劃，建設(shè)南湖新城，南湖新城中心板塊就成為了南湖新城的居住核心區(qū)。主要表現(xiàn)為引入金地和大華兩個品牌開發(fā)商進入，南湖·公園世家和金地·格林小城兩個項目的建筑面積達到了143萬㎡，以這兩個項目為中心區(qū)域向外擴散。

4.區(qū)域發(fā)展機遇

? 政府規(guī)劃指引,確保板塊和諧開發(fā)

根據(jù)政府規(guī)劃，南湖居住新城規(guī)劃總面積13.1平方公里，可容納居民25萬至31萬人，新城中公共綠地面積達140公頃。南湖新城的規(guī)劃目標，是建立起一個全新的兼有居住、商貿(mào)、文化、體育等各種現(xiàn)代化設(shè)施的“都市村莊”。使區(qū)內(nèi)居民不但能享受到安靜、悠閑的生活環(huán)境，同時又能感受到都市便捷的交通及商業(yè)服務(wù)

? 交通路網(wǎng)改造解決最大發(fā)展瓶頸，促進區(qū)域與傳統(tǒng)城市中心融合

根據(jù)武漢有關(guān)的市政規(guī)劃，目前武漢二環(huán)線東段規(guī)劃基本敲定，連通東湖和南湖、縱貫武昌的珞獅路將變身成“立體”主干道，這里建設(shè)超過3公里的高架橋以及長2公里的下穿隧道，珞獅路將變成第二條“解放大道”

同時珞獅南路延長線通車后，可南達江夏紙坊，成為江夏和中心城區(qū)連接的必經(jīng)之地，南湖西珞南路區(qū)域?qū)⒊蔀槲鹘幽虾▓@城，東連光谷腹地，北通武昌中心地帶，南達江夏紙坊的樞紐之地，屆時居民出行將更加便利，珞獅路的主干道效應(yīng)將帶動整個區(qū)域的良性發(fā)展，這里的新城將更快完全成型

在橫向路網(wǎng)上，橫貫武昌東西的南湖南路已貫通，路寬30米，為雙向4車道，從南湖新城到兩開發(fā)區(qū)之間的車程都縮短在20分鐘內(nèi)，將成為城市拓展過程中新的區(qū)域中心

兩條軌道交通通過南湖將從另一個方面提升南湖板塊居住價值，一條從武昌新火車站直達南湖花園城，另一條從南湖新城經(jīng)漢口市中心到達古田。直通三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢十分明顯

? 區(qū)域中高端市場發(fā)展后勁乏力，板塊再次定位面臨契機

武昌區(qū)域中高端房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展歷來與水有不解淵源：東湖、沙湖及長江南岸一環(huán)段區(qū)域均為武昌區(qū)域的傳統(tǒng)中中高端區(qū)域。受該傳統(tǒng)區(qū)域土地發(fā)展空間的制約，目前區(qū)域中中高端市場開始尋求新的發(fā)展板塊，近幾年最大熱門的積玉橋板塊便是新興高端板塊之一。但是僅僅一個積玉橋板塊顯然無法滿足區(qū)域中高端市場的要求，新的中高端板塊即將應(yīng)運而生。

? 景觀資源支持，本應(yīng)卓而不凡

作為武昌湖概念炒作最為重要的源泉，沙湖與東湖各執(zhí)一端，而南湖相對前兩者卻異常失落。不爭的是，東湖的優(yōu)勢明顯高于沙湖和南湖，這一點也意味著東湖板塊將成為武漢中高端住宅的標桿區(qū)。但自本土巨頭福星惠譽進入沙湖之后，沙湖從此風(fēng)生水起。對于相對失落的南湖，其在房地產(chǎn)市場中一直都沒有寂寞。隨著東湖保護力度的加強,其周邊房地產(chǎn)可開發(fā)土地資源基本絕跡;而沙湖由于其面積較小,周邊發(fā)展非常成熟,潛力有限;南湖當(dāng)仁不讓的成為武昌區(qū)域最具開發(fā)潛力的城市中心水域板塊,后發(fā)優(yōu)勢有明顯,前景注定卓而不凡

作為武昌中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)及武漢大學(xué)城的核心輻射區(qū)，憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀資源和政府城市發(fā)展功能布局規(guī)劃的支撐，南湖的發(fā)展?jié)摿ξ阌官|(zhì)疑。相對于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現(xiàn)為美麗、和諧、內(nèi)斂、鋒銳、親切和溫馨。南湖板塊的將來應(yīng)該是武昌中心區(qū)域最大的，高檔高知山水生活之城

而南湖由于歷史上非市場化的發(fā)展模式和地理位置的相對弱勢，而一直被定位成了平民區(qū)。在已有的歷史基礎(chǔ)上改變形象往往要比從零開始的樹立形象要困難的多，盡管南湖注定要卓而不凡

? 知名地產(chǎn)巨鱷進駐，以行動彰顯板塊價值

多家房地產(chǎn)開發(fā)巨頭進入南湖新城開發(fā)，繼金地、大華之后，2005年9月，深圳泰然集團繼大華和金地后再次出手南湖新城，拿下臨湖400畝土地，總建面50萬平方米;2006年，保利在“南湖農(nóng)業(yè)園”掛牌上也大顯身手，最終經(jīng)過84輪競價，戰(zhàn)勝萬科、金地等多家巨鱷。以10億3千萬拿下，超出起始價近一倍。隨著這些中高端樓盤的面世，對南湖新城發(fā)展前景的再認識將逐步涌現(xiàn)。

? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，有力支撐板塊崛起

隨著中南總部經(jīng)濟區(qū)的迅猛發(fā)展，大量知名企業(yè)入住，將產(chǎn)生新的住宅需求，由于南湖新城做為中南尚圈的核心輻射區(qū)域，必將成為中南總部經(jīng)濟區(qū)的居住配套板塊之一

南湖新城緊鄰為中國?光谷及武漢大學(xué)城的，眾多的高科技產(chǎn)業(yè)群也相對的繁衍出大量高收入人群，為板塊崛起提供了市場支持

武昌作為高校聚集區(qū),高校畢業(yè)后駐留武漢工作者，從置業(yè)傾向上來看，離學(xué)校不遠的xx區(qū)是其購房首選區(qū)域，著也注定了南湖新城在武漢高知白領(lǐng)中具備先天心理慣性優(yōu)勢

5、區(qū)域配套建設(shè)

教育：武昌實驗寄宿小學(xué)，南湖小學(xué)，南湖中學(xué)，武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)

醫(yī)療: 陸軍總醫(yī)院、省婦幼保健院、中建三局醫(yī)院

商貿(mào):中商平價,中百倉儲,中百超市,南湖生鮮市場

金融：建行,招行,民生,信合

交通：59，74，543，561，573，609，908等公交線路直達三鎮(zhèn)

可見區(qū)域內(nèi)的基本設(shè)施已經(jīng)成形，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區(qū)域內(nèi)居民整體文化水平不高有一定關(guān)系。隨著本地塊周邊的小區(qū)吸引了大量優(yōu)秀客戶，相信以后在這些方面應(yīng)能得到明顯改善。

三、xx區(qū)樓市運行情況分析

2007年xx區(qū)商品住房成交均價為4282.59元/平方米，較去年上漲1011.29元/平方米，漲幅為30.91%。商品住房共成交3970套。

從區(qū)域位置上來說，南湖區(qū)域內(nèi)原機場部分的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨近尾聲，目前在售的項目更是屈指可數(shù)。而以珞獅南路為界的南湖新區(qū)，則呈供銷兩旺的市場狀況。金地·格林小城、大華·南湖·公園世家、保利·淺水灣、水域天際等項目撐起了整個片區(qū)銷量。臨近歲末，寶安·璞園也應(yīng)勢推盤，主打“校園文化”，為該區(qū)域的銷售找到新的熱點。

憑借中心商業(yè)區(qū)及武漢大學(xué)城的核心輻射區(qū)，憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀資源和政府城市發(fā)展功能布局規(guī)劃的支撐，南湖的發(fā)展?jié)摿ξ阌官|(zhì)疑。相對于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現(xiàn)為親切和溫馨。南湖板塊的將來應(yīng)該是武昌中心區(qū)域最大的，高檔高知山水生活之城。

四、xx區(qū)綜述

xx區(qū)隨著交通問題的逐步解決、配套設(shè)施的逐步完善，社區(qū)成熟度不斷提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤價格上的優(yōu)勢還是比較明顯。正是這種環(huán)境下，看似競爭激烈的xx區(qū)其實有在售項目的開發(fā)商壓力并不大。從片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新度不高、宣傳投入不大、促銷活動偏少、各種銷售方式并存的情況下，銷售進展依然不錯足以證明。

1.南湖區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近，道路通暢。同時，南湖擁有豐富的自然景觀資源，居住環(huán)境好，十分利于住宅項目開發(fā)。

2.南湖區(qū)域未來將是武漢的重要的城市副中心區(qū)域，隨著政府規(guī)劃的利好的引導(dǎo)，將南湖區(qū)域具有巨大的投資價值，將南湖區(qū)域成為武漢樓市開發(fā)的熱點區(qū)域。

3.在南湖居住新城中心板塊區(qū)域內(nèi)，實力開發(fā)商的入駐，將帶來高品質(zhì)的產(chǎn)品，將提升整個板塊的開發(fā)水平，改善板塊的配套及周邊環(huán)境，形成一個高尚住宅區(qū)。

4.在南湖居住新城中心板塊由于大型超大規(guī)模項目的入駐，產(chǎn)品品質(zhì)的提高，板將使板塊內(nèi)樓盤的銷售價格逐步上升，目前已成為武昌的一個中高檔樓盤的聚集地。

目前該片區(qū)可開發(fā)用地所剩不多，只要宏觀環(huán)境沒有劇烈變化，價格必將持續(xù)上漲。

第二篇：2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2010廣東房地產(chǎn)市場分析報告

廣東省房協(xié)市場分析課題組

一、社會經(jīng)濟環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長12.2%，增速比上年提高2.7個百分點。完成全社會固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長20.7%，增速同比提高1.2個百分點；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個百分點，比全國水平低34.46個百分點。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

1、完成開發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3659.69億元，同比增長23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個百分點；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國家實施一攬子經(jīng)濟刺激政策應(yīng)對金融危機以來，在流動性充足及通貨膨脹日趨嚴重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及與全國比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個百分點，回落幅度進一步擴大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢，但總體保持較平穩(wěn)的增長水平；粵東、粵西和粵北三個區(qū)域投資同比增速波動幅度相對較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達10個百分點左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢

按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長20.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個和提高3.9個百分點；其他投資同比增長37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢

2、開發(fā)資金來源

全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢

從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長27.5%，增速同比提高15.8個百分點，說明2010年在國家繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過國內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個月的銀行貸款及非銀行金融機構(gòu)貸款均呈增長態(tài)勢。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長59.4%，說明在人民幣對外升值、對內(nèi)貶值較為明顯及國內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍走高的背景之下，進入了房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購房優(yōu)惠措施全面取消并出臺了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴厲”的調(diào)控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個月定金及預(yù)收款和個人按揭貸款均強勢反彈，但全年同比只增長10.9%，較上年增速回落了約51個百分點；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來源中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價款405.22億元，同比增長6.4%；購置均價2308元/平方米，同比增長36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價呈大幅上升態(tài)勢（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營、服務(wù)、消費、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等。考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對外營業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)、團體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長10.0%。商品房、商品住宅銷售均價分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個百分點和下降0.5個百分點，房價水平總體維持高位運行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長超過100%，同時銷售均價也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對商品房略顯緊張；2010年供需比則進一步走低，而商品住宅市場在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢

從商品房待銷情況看，2010年期末累計商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資。得益于充裕的流動性，全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增長23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個百分點。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價則達到新高，土地市場總體呈量降價漲態(tài)勢；商品房新開工面積達到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時要求土地供應(yīng)必須同步跟進。

4、關(guān)于商品房銷售。在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計數(shù)值，說明各項調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點關(guān)注以下幾個因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動的概率較小；另外，“限購令”可能進一步覆蓋至房價上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國家已明確2011年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房價水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房價面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計短期波動、總體繼續(xù)高位運行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點政策期限還剩一年多，2011年估計將加快推進速度，為房地產(chǎn)市場帶來新的供應(yīng)和需求。

第三篇：2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

2015廣東房地產(chǎn)市場分析報告

上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開工等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預(yù)期偏謹慎。預(yù)計下半年市場持續(xù)有利，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。在市場回暖的帶動下，下半年投資建設(shè)指標增速或有回升，但開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運行為主。

一、市場運行情況

1.市場加速回暖，同期銷量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長25.5%，比一季度提高21.4個百分點；銷售額4622.67億元，同比增長31.7%，比一季度提高28.3個百分點。從市場走勢看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負轉(zhuǎn)正；進入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費政策的作用下，銷售量進一步上升，6月份更是達到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計3106.73萬平方米，同比增長41.7%，環(huán)比增長80.6%。從銷售均價看，上半年商品房銷售均價9576元/平方米，同比增長4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的運行態(tài)勢。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場的回暖趨勢更為明顯，非住宅市場相對較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預(yù)計可達1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷售市場看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長30.2%，高于全省總體水平4.7個百分點，反映出珠三角地區(qū)的市場需求及購買力相對其他地區(qū)更為強勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個城市均占據(jù)前十的席位，另外一個進入前十的是緊鄰廣州北部的清遠市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準預(yù)售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計新開工面積達6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達到5980.49萬平方米的最高值，說明市場去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續(xù)兩個月下降，意味著市場進入消化庫存階段。但數(shù)據(jù)同時反映，近兩個月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長態(tài)勢，意味著當(dāng)前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷售市場的持續(xù)回暖，企業(yè)銷售回籠資金較第一季度進一步加快，定金及預(yù)付款1798.64億元，同比增長17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個和6.3個百分點。而國內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個和15.6個百分點；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個百分點。上半年合計到位資金6090.24億元，同比增長12.7%，增速比第一季度回落7.3個百分點。

從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個百分點；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個百分點；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個百分點；利用外資占0.2%。上半年國內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對應(yīng)的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預(yù)期偏謹慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長16.1%，增速比去年同期回落2.7個百分點，比一季度回落4.6個百分點，投資走勢總體延續(xù)著去年以來穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長13.3%；設(shè)備工器具購置45.16億元，同比增長42.2%，兩者合計拉動房地產(chǎn)投資增長10.4個百分點。其他費用969.79億元，同比增長23.8%，拉動房地產(chǎn)投資增長5.8個百分點；其中，土地購置費663.68億元，同比增長20.1%，拉動房地產(chǎn)總體投資增長3.4個百分點。

開發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個和5.9個百分點，竣工面積降幅擴大13.4個百分點。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴大8.5個百分點；土地成交價款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個百分點；土地購置均價5879元/平方米，同比大幅增長29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項建設(shè)投資指標同比增速相對一季度均有進一步回落，反映出在當(dāng)前市場供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對后市預(yù)期偏謹慎；也意味著政府應(yīng)加強市場監(jiān)測力度，結(jié)合市場實際情況，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價格，從源頭上促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場。上半年廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場回暖趨勢相對粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個月略有回落，但市場總體供應(yīng)仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開工面積等指標增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對后市預(yù)期仍顯謹慎。土地市場量降價升，需加強市場導(dǎo)向，從源頭引導(dǎo)市場供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項利好因素的作用下，市場成交量持續(xù)上升。基于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟運行情況，預(yù)計下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費的各項政策措施的不斷落實，商品住房市場去庫存進度有望進一步加快；非住宅商品房則可能因為經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購置等先行指標增速的回落，與當(dāng)前市場總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達1.3億平方米，意味著下半年開發(fā)企業(yè)的重點在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續(xù)上升，在當(dāng)前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競拍的積極性總體不高。基于下半年市場環(huán)境有利，在市場回暖的帶動下，投資建設(shè)指標增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運行為主。

綜上，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫存，促進市場資源更為合理、有效配置；充足的市場供應(yīng)則有利于保持房價平穩(wěn)運行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實國務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購”、“限價”、“限貸”等行政干預(yù)手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵居民的合理住房消費；加快推進行政審批制度改革，加大簡政放權(quán)力度，讓市場在資源配置中起決定性作用。建議開發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價誠信經(jīng)營，加快消化庫存進度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合政策導(dǎo)向及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。

第四篇：南昌房地產(chǎn)市場分析報告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場概況

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年全國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長：1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，增幅比前三個月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費用1912億元，同比增長66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對住房市場的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場競爭表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。從南昌市總體規(guī)劃和遠景來看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——別墅，卻在南昌樓市一枝獨秀、逆市上揚，上演了一場“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價6842元/平方米；4月份成交39套，均價12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計將遠超四月份，成交均價將達15000元/平方米。

2005年，國家“限墅令”實施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會當(dāng)天只有四家開發(fā)商到場，與往屆相比，本次拍賣會顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競買人成功拍得，其中JDP1011號地塊更是拍出660萬元/畝的高價，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號地塊則因無人競價，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢拿地 進軍南昌市場

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。★江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房

隨著國家出臺一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房價不會出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會繼續(xù)增加，這樣就會導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對市場的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達到了300萬平方米，但進入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫存”就被市場消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價潮，成交量走低，價格卻依然堅挺，少有樓盤價格出現(xiàn)松動，但是開發(fā)商在定價時顯得更為謹慎。也有部分樓盤開始促銷活動，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場共鳴。加之民眾對政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達到心理價位還是有很多愿意出手。這兩點是樓市升溫的主要因素。商品住房價格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房價上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價為5539元/㎡，同比增長31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長3.67％；其中商品住宅銷售均價價格5182元/㎡，同比增長29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長2.27％。樓價下降訊號初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價格與上月價格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場整體蕭條，新推不多，開盤項目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價的跡象。同時，更多的項目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對此不必太恐慌。但如果真的出臺，意味著國家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對市場的預(yù)期會產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點，至于大范圍推廣的時間表未定。2010年5月南昌市中心整體房價出現(xiàn)小幅下降的趨勢。相比上月房價，5月南昌市房價下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國際都會等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動，以此來看，南昌市中心板塊的價格在短時間會持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯的上升空間。

未來南昌樓市發(fā)展的重點將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級:11自動化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號：2013110078

第五篇：太原市房地產(chǎn)市場分析報告

山西省太原市房地產(chǎn)市場分析報告

山西省太原市，是中國華北地區(qū)最重要、最大的城市之一，中國22個特大城市之一，地處中國東中西三大經(jīng)濟帶的結(jié)合部，在全國對外開放和經(jīng)濟發(fā)展布局中具有承東啟西，連接南北的雙向支撐作用。是一座具有2500多年建城歷史的古都，“控帶山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要沖，控五原之都邑”的歷史古城，是山西省的省會，政治，經(jīng)濟，文化中心。瀕臨汾河，三面環(huán)山，自古就有“錦繡太原城”的美譽。太原是中國北方著名的軍事，文化重鎮(zhèn)，也是世界聞名的晉商都會，也是中國最重要的能源，重工業(yè)基地之一。

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

1.總量結(jié)構(gòu)

2011年，太原市商品住宅市場供應(yīng)面積為743.98萬㎡，較上年上漲4.43%；成交面積為587.6萬㎡，較上年上漲23.54%；市場供求比例下降只1.27，未來房價上漲趨勢加劇。

圖2 2011年太原市商品房供需結(jié)構(gòu)

2.區(qū)域結(jié)構(gòu)

2009年至今，太原房地產(chǎn)市場總體看好，從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀來看，小店區(qū)一直占領(lǐng)頭地位，因為區(qū)域發(fā)展勢頭較好，又為太原城市“南移”建設(shè)區(qū)域，所以對于房產(chǎn)項目開發(fā)來說具有一定的優(yōu)勢，所以大量的開發(fā)商都把矛頭指向小店區(qū)；迎澤區(qū)以及杏花嶺區(qū)作為太原房地產(chǎn)市場中心區(qū)域，土地緊缺的原因，從開發(fā)范圍來說相對較小，開發(fā)程度也接近飽和；萬柏林區(qū)在未來的開發(fā)空間會比較大，升值空間也不容忽視；對于尖草坪區(qū)和晉源區(qū)來說，因為區(qū)域發(fā)展的限制，房產(chǎn)開發(fā)相對緩慢，不過土地開發(fā)面積空間較大，未來的發(fā)展?jié)摿σ膊豢晒懒俊?/p>

圖2太原市行政區(qū)域圖

二、房地產(chǎn)市場指標

1.供給指標

（1）市場新增在售房屋面積

2011年年初太原市各區(qū)域新增在售項目共81個，新增在售供應(yīng)面積約687.57萬平方米。供應(yīng)主力仍為小店區(qū)，約261.26萬平方米，占總量的38%。

年初新增項目共4個，新增面積約17.8萬平方米，較上月減少53%。分別是迎澤區(qū)的東城100和朝陽盛景、萬柏林區(qū)的悠樂匯以及小店區(qū)的龍海方舟花園。

圖3 區(qū)域新增在售項目供應(yīng)面積

（2）空置率

升值空間大，投資者多，空置率偏高（3個小區(qū)空置率在20%以上）。

2.需求指標

（1）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）

經(jīng)濟增速止跌上漲，經(jīng)濟總量不斷增加，已經(jīng)擺脫08、09年金融危機帶來的影響。2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31.37億元，增長

4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49億元，增長12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長10.5%。

圖4 太原市2006-2010年GDP及增長示意圖

（2）人均可支配收入及消費性支出

居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購買能力增強。2011年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長10.6%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)為30.6%，社會總體水平已經(jīng)進入較為富裕階段。

3.市場交易指標

（1）商品住宅成交價格

2011年，太原房商品房住宅成交均價為6788元/㎡，較上年上漲34.98%。其上漲過快的主要原因為眾多高端、高價位樓盤不斷開盤，代表性樓盤有星河灣、萬達廣場、摩天石以及萬國成MOMA等。

圖5 太原市商品住宅成交價格

（2）成交區(qū)位

2011年，太原市場商品住宅成交最大的區(qū)域為小店區(qū)，占比為32%，其次為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。

三、小結(jié)

1.國內(nèi)品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈。目前國內(nèi)眾多一線開發(fā)商均已進入太原市場，如萬科、萬達、恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開等知名企業(yè)均已有項目開發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤，未來競爭激烈。

2.產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。目前市場在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且多為南北通透。消費者對高層住宅接受度較高，不存在市場抗性。

3.市場不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強。自住型剛性需求仍占市場主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在80-100平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-180平米為主；高端客群需求面積則在250平米以上。

4.城市對外地購房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購房群體，如星河灣購房客戶中，外地購房者約占到50%。恒大綠洲項目外地購房群體約30%。

5.城市南部、西部為城市未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘心喜康男〉陞^(qū)成為商品房成交主力區(qū)域，占市場總份額的32%，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域未來將成為城市熱點，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>