第一篇：城市綜合體英語(yǔ)翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國(guó)內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實(shí)際呢？

在中國(guó)現(xiàn)時(shí)實(shí)踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)（有時(shí)兩項(xiàng)也可以）以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫(xiě)字樓)、Parking(停車(chē)場(chǎng))、Shopping mall(購(gòu)物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域?yàn)槌啥既f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國(guó)際時(shí)尚的中空走廊步行街設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡(jiǎn)稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項(xiàng)目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國(guó)物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個(gè)世紀(jì)70年代。許多國(guó)家針對(duì)城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進(jìn)行了深度思考，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來(lái)。最早的HOPSCA是法國(guó)巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人;并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車(chē)位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來(lái)看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者從國(guó)外現(xiàn)時(shí)出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時(shí)提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對(duì)于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計(jì)實(shí)踐… … 針對(duì)這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而必須是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、無(wú)錫市區(qū)新規(guī)劃30個(gè)城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項(xiàng)目類別：城市設(shè)計(jì)(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.tmdps.cnKI（中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)）檢索的1341篇文獻(xiàn)，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國(guó)外文獻(xiàn)看，不存在Urban Complex（這與國(guó)外嚴(yán)格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國(guó)特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實(shí)中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實(shí)和理論的探討，再結(jié)合個(gè)人感受和理解，得出以下結(jié)論：類似于萬(wàn)邦中心、遠(yuǎn)雄國(guó)際和鵬利南華等（見(jiàn)圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當(dāng)，屬中國(guó)特色。類似于魯商中心、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)（濟(jì)南）等（見(jiàn)圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。

第二篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業(yè)模式呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)?分為幾個(gè)層次

1.光耀東方集團(tuán)模式?以城市綜合體開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購(gòu)重組為重點(diǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈?形成開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、管理的完整體系。

2.萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式?構(gòu)建大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等?集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體?形成獨(dú)立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業(yè)中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級(jí)影院、量販?zhǔn)終TV、精品零售、生活超市、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫(xiě)字樓、公園、購(gòu)物中心、會(huì)展中心、文化娛樂(lè)中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構(gòu) 1.智能感知

用視覺(jué)采集和識(shí)別、各類傳感器、無(wú)線定位系統(tǒng)、RFID、條碼識(shí)別、視覺(jué)標(biāo)簽等頂尖技術(shù)，構(gòu)建智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)，對(duì)城市綜合體的要素進(jìn)行智能感知、自動(dòng)數(shù)據(jù)采集，涵蓋城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數(shù)據(jù)可視化和規(guī)范化?讓管理者能進(jìn)行可視化城市綜合體管理。具體來(lái)說(shuō)?就是以打造智慧城市綜合體為目標(biāo)?實(shí)施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節(jié)能等系統(tǒng)的綜合集成?通過(guò)構(gòu)建城市綜合體的智能交通指揮系統(tǒng)、停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)、智能車(chē)庫(kù)系統(tǒng)，完善智能交通信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)城市綜合體交通信息的智能感知和自動(dòng)采集，實(shí)時(shí)交互路況信息以及車(chē)輛管理信息，建設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的泛在交通智能感知和調(diào)度系統(tǒng)。同時(shí)圍繞以提高生活品質(zhì)、方便百姓生活為目標(biāo)，推動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入日常生活領(lǐng)域，在城市綜合體的智能家居、智能社區(qū)、智能醫(yī)療保健等領(lǐng)域開(kāi)展綜合系統(tǒng)集成?推進(jìn)智能抄表系統(tǒng)、智能周界安防、特殊人群實(shí)時(shí)監(jiān)護(hù)?構(gòu)建智慧城市綜合體舒適的人居環(huán)境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關(guān)重要?通過(guò)構(gòu)建智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)?推進(jìn)智能電網(wǎng)、智能物流以及食品安全溯源系統(tǒng)等的綜合集成?通過(guò)采用射頻識(shí)別技術(shù)、定位技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)以及相關(guān)的軟件信息技術(shù)的系統(tǒng)集成?對(duì)智慧城市綜合體進(jìn)行智慧能源管理。而圍繞生態(tài)監(jiān)測(cè)、保護(hù)?將無(wú)線傳感器網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、地理信息技術(shù)等應(yīng)用到智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)中，可構(gòu)建

生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)城市綜合體的水資源、大氣環(huán)境、地下管網(wǎng)和林生態(tài)安全監(jiān)測(cè)試點(diǎn)進(jìn)行綜合監(jiān)測(cè)。

簡(jiǎn)而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、通信網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)?無(wú)限延伸智能感知能力并在持續(xù)演進(jìn)的云模式統(tǒng)一平臺(tái)上?構(gòu)建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯(lián)互通

通過(guò)中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通以及廣電網(wǎng)絡(luò)或城市綜合體專網(wǎng)?實(shí)現(xiàn)相互商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統(tǒng)的相互接駁，互聯(lián)互通，打通信息孤島，實(shí)現(xiàn)社會(huì)各層面縱向與橫向之間的互聯(lián)互通。

具體來(lái)說(shuō)?包括幾個(gè)層面的互聯(lián)互通

(1)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等各方的互聯(lián)互通?

(2)建設(shè)城市綜合體市民卡?實(shí)現(xiàn)公交、地鐵、出租、商場(chǎng)消費(fèi)、門(mén)禁、醫(yī)療等系統(tǒng)的一卡通?

(3)實(shí)現(xiàn)不同城市綜合體之間信息的互聯(lián)互通?提升百姓生活舒適度。

3.協(xié)調(diào)共享

智慧城市綜合體能實(shí)現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價(jià)值相互提升提升城市綜合體的整體商業(yè)價(jià)值。通過(guò)采用智慧城市綜合體管理平臺(tái)系統(tǒng)?建立綜合管理、決策、融合協(xié)同、共享服務(wù)一體化信息平臺(tái)，全面支持城市綜合體各級(jí)部門(mén)的決策辦公，提升辦公效率，同時(shí)，通過(guò)提供各類公共信息服務(wù)，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)等等活動(dòng)，增強(qiáng)市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運(yùn)營(yíng)

除了構(gòu)建城市管理、應(yīng)急指揮調(diào)度系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、節(jié)能控制系統(tǒng)、醫(yī)療監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)之外，在城市綜合體建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中。開(kāi)發(fā)商關(guān)注的核心問(wèn)題是，如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)使城市綜合體的商業(yè)利潤(rùn)最大化貝爾信采用獨(dú)有的智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。其核心技術(shù)包括；

(1)智能視覺(jué)技術(shù)

(2)智能視覺(jué)中間件技術(shù)

(3)城市綜合體綜合管理平臺(tái)技術(shù)。通過(guò)這三大技術(shù)構(gòu)建城市綜合體客流統(tǒng)計(jì)的完整解決方案?功能包括

客流數(shù)據(jù)預(yù)處理?根據(jù)原始數(shù)據(jù)與采集點(diǎn)(設(shè)備)的對(duì)照關(guān)系,對(duì)客流數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,建立客流數(shù)據(jù)與樓層,區(qū)域,門(mén)店的對(duì)照關(guān)系,計(jì)算各個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的數(shù)值

固定時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(固定時(shí)段長(zhǎng)度),統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告:分別以小時(shí),日,周為單位, ,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

自定義時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)用戶隨機(jī)設(shè)置時(shí)段,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

營(yíng)業(yè)分類客流分析報(bào)告,以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的營(yíng)業(yè)分類屬性匯總分析各個(gè)營(yíng)業(yè)分類的客流情況, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

客流情況分布分析報(bào)告, 以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按照用戶隨機(jī)選定的區(qū)域,樓層,門(mén)店,營(yíng)業(yè)分類進(jìn)行橫向的數(shù)據(jù)分析,產(chǎn)生數(shù)量對(duì)比分析,比例對(duì)比分析, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

客流流量排名統(tǒng)計(jì),以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果, 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(統(tǒng)計(jì)排名位數(shù))提供客流量最大/小的樓層,區(qū)域,門(mén)店的排名統(tǒng)計(jì);提供客流量最大/小的時(shí)段排名統(tǒng)計(jì),輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖。

應(yīng)用遠(yuǎn)景

在搭建了上述構(gòu)建智慧商業(yè)必需的、基于智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后?結(jié)合3DGIS可視化管理平臺(tái)技術(shù)，通過(guò)對(duì)城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內(nèi)建筑進(jìn)行可視化建模，可以構(gòu)建基于3DGIS可視化管理平臺(tái)的智慧城市綜合體。其應(yīng)用遠(yuǎn)景表現(xiàn)在如下方面：

(1)提升城市競(jìng)爭(zhēng)力

通過(guò)現(xiàn)代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備?將整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目真實(shí)的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實(shí)力?使項(xiàng)目在市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力。另外，項(xiàng)目周邊片區(qū)的規(guī)劃也可以通過(guò)3DGIS可視化管理平臺(tái)展示出來(lái)，把項(xiàng)目模糊的未來(lái)投資潛力真實(shí)的展現(xiàn)在客戶面前?提升整個(gè)城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統(tǒng)模式的被動(dòng)性，讓購(gòu)物者能通過(guò)鏈接到3DGIS可視化管理平臺(tái)的視頻終端或手機(jī)，可查看綜合體各個(gè)不同商業(yè)樓宇的三維地理信息，在借助于現(xiàn)場(chǎng)安裝的各類監(jiān)控?cái)z像頭?通過(guò)身臨其境的體驗(yàn)?提高購(gòu)物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫(xiě)字樓、公園、購(gòu)物中心、會(huì)展中心、文化娛樂(lè)中心以及公寓為一體通過(guò)一體機(jī)、大屏幕或環(huán)幕等?物業(yè)管理人員利用3DGIS可視化管理平臺(tái)能對(duì)城市綜合體進(jìn)行在線管理。同時(shí)?也可作為領(lǐng)導(dǎo)視察、應(yīng)急指揮和調(diào)度以及險(xiǎn)情處置的平臺(tái)。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機(jī)技術(shù)?可以把停車(chē)場(chǎng)管理、停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)消防與報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信辦公系統(tǒng)、機(jī)房環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等綜合集成為IBMS系統(tǒng)?與3DGIS可視化管理平臺(tái)一起?嵌入VIDC主機(jī)之中?實(shí)現(xiàn)貝爾信的“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運(yùn)營(yíng)”理念?為城市綜合體創(chuàng)造安全、環(huán)保、節(jié)能、舒適、高效的生活休閑和購(gòu)物天地。

智慧城市的創(chuàng)新型應(yīng)用分析 智慧城市是指通過(guò)各種途徑和機(jī)制匯聚智慧、發(fā)揮智慧為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供強(qiáng)大的支持。目前國(guó)內(nèi)對(duì)智慧城市的理解有偏見(jiàn)，認(rèn)為只是利用現(xiàn)代通訊技術(shù)、傳感技術(shù)和信息技術(shù)來(lái)促進(jìn)和提升城市化建設(shè)。實(shí)際上智慧城市除了前面內(nèi)容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見(jiàn)表達(dá)機(jī)制，實(shí)行更科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。那么，“智慧城市”的創(chuàng)新應(yīng)用主要表現(xiàn)在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術(shù)在公共服務(wù)領(lǐng)域的新探索。面向企業(yè)與市民，智慧城市建設(shè)的目的是提升公共服務(wù)能力與普遍性、平等性，物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)應(yīng)用使信息采集、信息處理、信息提供自動(dòng)化、智能化，引發(fā)公共服務(wù)模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質(zhì)。如，北京、上海、吉林等地政府都已經(jīng)開(kāi)展了與移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商的合作，基于手機(jī)開(kāi)展新興的便民服務(wù)嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術(shù)條件下城市管理模式的改變。云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)能夠推動(dòng)城市管理和運(yùn)行領(lǐng)域的跨部門(mén)創(chuàng)新應(yīng)用，對(duì)改善城市運(yùn)行效率、提升城市承載能力具有關(guān)鍵作用。北京、沈陽(yáng)、蘇州、寧波、武漢等地已經(jīng)在公共安全、城市交通、生態(tài)環(huán)境、城市管理等領(lǐng)域開(kāi)展示范應(yīng)用工程，建設(shè)示范應(yīng)用基地，重點(diǎn)突破、以點(diǎn)帶面、逐步深入的進(jìn)行智慧城市的建設(shè)。

(3)新一代信息技術(shù)與其它要素在智慧城市系統(tǒng)中共同發(fā)揮作用。信息技術(shù)是智慧城市建設(shè)中的核心要素，但智慧城市建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要信息技術(shù)與體制機(jī)制、資金、人才等資源要素有機(jī)結(jié)合并共同發(fā)生作用。如在智慧城市建設(shè)的核心內(nèi)容信息資源整合共享工作中，部分體制機(jī)制相對(duì)靈活的城市則進(jìn)展較順利。[2]

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣(mài)地?fù)棋X(qián)”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上海總價(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開(kāi)花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來(lái)五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來(lái)劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣(mài)地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣(mài)點(diǎn)”，成為地方政府“賣(mài)地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)11.4%，辦公樓開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速。

此外，從2011年開(kāi)始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來(lái)很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷o(wú)錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說(shuō)，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無(wú)錫市專門(mén)為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開(kāi)發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。

“未來(lái)二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬(wàn)達(dá)、綠地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以外，保利、龍湖、萬(wàn)科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開(kāi)始出現(xiàn)空置引發(fā)的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒(méi)招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開(kāi)盤(pán)，但十年過(guò)去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬(wàn)平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷。”

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒(méi)有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化。“以貴陽(yáng)為例，2012年寫(xiě)字樓成交量不足45萬(wàn)平方米，而2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬(wàn)平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：城市綜合體報(bào)告

一、從城市發(fā)展的角度

1、城市綜合體與城市

城市綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展息息相關(guān),城市發(fā)展到什么程度，就會(huì)出現(xiàn)什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應(yīng)的，城市綜合體的發(fā)展方向也會(huì)與城市發(fā)展方向保持一致。隨著中國(guó)集約型城市的提出，城市發(fā)展逐漸放棄原有的粗放型發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展。隨著城市的發(fā)展現(xiàn)代城市逐漸顯示出以下特點(diǎn)：

1）、功能復(fù)合化

城市發(fā)展到現(xiàn)階段,已經(jīng)不是單一實(shí)現(xiàn)居住功能那么簡(jiǎn)單。全球化浪潮中,城市需要承擔(dān)更多功能,眾多功能集中在同一城市出現(xiàn),需要城市有最優(yōu)的功能復(fù)合規(guī)劃和方案,將城市作用發(fā)揮到最大效用。

2）、形象鮮明

眾所周知，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市建設(shè)的加速，城市同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越突出。眾多城市一味追求國(guó)際化、現(xiàn)代化,完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過(guò)后，反思城市建設(shè)進(jìn)程，早已沒(méi)有自己的城市特色，同時(shí)也失去了城市歷史文化的傳承。未來(lái)城市發(fā)展,己經(jīng)逐步回歸理性,城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區(qū)域文化、歷史沉淀,都成為新一輪城市建設(shè)中,建筑形式表現(xiàn)和內(nèi)在功能軟環(huán)境所要表現(xiàn)的重要元素。

3）、集約化發(fā)展

粗放型的城市資源利用,雖然帶來(lái)了中國(guó)城市的快速發(fā)展,但也造成了巨大資源浪費(fèi)和重度城市負(fù)荷。優(yōu)化資源利用,實(shí)現(xiàn)集約型社會(huì),提高資源使用效率是城市發(fā)展面臨的重大課題,費(fèi)效比在城市運(yùn)營(yíng)方面,被提到非常高的層面,無(wú)論是城市建設(shè)還是土地使用,資源的優(yōu)化整合利用,達(dá)到最優(yōu)投入產(chǎn)出比是未來(lái)城市發(fā)展的重要目標(biāo)。

4）、城市生態(tài)化

可持續(xù)發(fā)展的城市道路,不是一味追求快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),以犧牲環(huán)境為代價(jià)得到的城市發(fā)展是暫時(shí)的,在物質(zhì)基礎(chǔ)達(dá)到一定程度后,文明城市建設(shè)的目標(biāo)是生態(tài)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并行。

5）、城市多元化

圍繞單一中心“攤大餅”式城市發(fā)展的城鎮(zhèn)化,在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后,城市中心從基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、商業(yè)承載等方面已經(jīng)不堪重負(fù),組團(tuán)式發(fā)展、多中心建設(shè)、帶狀城市發(fā)展等城市多元化發(fā)展模式不斷出現(xiàn)。眾多城市釆取以衛(wèi)星城、新城等新型城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的擴(kuò)張模式,滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求。

作為城市發(fā)展的重要功能載體的城市綜合體,伴隨城市發(fā)展趨勢(shì)不斷發(fā)展。城市區(qū)域一體化和城市多元化發(fā)展,迫切需要城市綜合體發(fā)揮城市復(fù)合功能。而城市功能復(fù)合化、形象鮮明化、城市生態(tài)化、社會(huì)集約化,為城市綜合體的發(fā)展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式,加上商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)等內(nèi)在功能復(fù)合,優(yōu)化土地資源利用,是城市綜合體與現(xiàn)代城市共榮共生的有機(jī)聯(lián)系。

自從2009年城市綜合體進(jìn)入青島以來(lái)，發(fā)展速度迅猛對(duì)青島經(jīng)濟(jì)文化等拉動(dòng)作用明顯。青島延吉路萬(wàn)達(dá)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，已成為青島一大城市名片。

展望：

城市綜合體是點(diǎn)睛一城繁華的精華所在，亦凝結(jié)了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。城市不僅僅是產(chǎn)業(yè)的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長(zhǎng)的空間。我們應(yīng)以健康理念統(tǒng)領(lǐng)城市發(fā)展的方方面面，以“健康城市”引領(lǐng)包括綜合體建設(shè)在內(nèi)的新一輪發(fā)展。我們也可以說(shuō)城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡(jiǎn)單疊加，更不是建設(shè)一堆堆絢麗的CBD，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應(yīng)突出城市品牌效應(yīng)，使其能保存和傳承青島的歷史文化風(fēng)貌。

我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的拉動(dòng)，更應(yīng)該是城市文化的標(biāo)志，是城市文化的具體顯現(xiàn)。青島在建設(shè)城市綜合體的過(guò)程中應(yīng)重視城市綜合體的文化工功能，應(yīng)充分利用綜合體是城市名片、城市地標(biāo)的廣告效應(yīng)，提升該區(qū)域的人文價(jià)值。為此，綜合體必須要為整個(gè)區(qū)域代言，準(zhǔn)確定位其在區(qū)域內(nèi)的核心價(jià)值點(diǎn)，塑造區(qū)域以綜合體為中心的核心價(jià)值，精心提煉以綜合體為焦點(diǎn)的價(jià)值口號(hào)，從而達(dá)到在發(fā)展過(guò)程中重塑區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)以綜合體為引領(lǐng)的區(qū)域變遷的目標(biāo)。

青島城市綜合體在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中將會(huì)更加重視其文化功能，一個(gè)文化功能完善的城市綜合體應(yīng)具備以下特點(diǎn)：

1、城市綜合體應(yīng)具有文化內(nèi)涵的關(guān)聯(lián)性

城市綜合體是城市文化功能的集中體現(xiàn)，兼有文化、傳媒、娛樂(lè)、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設(shè)計(jì),具有文化的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。我們以李滄樂(lè)客城為例，樂(lè)客城建筑設(shè)計(jì)極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進(jìn)行設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑美輪美奐，給人以文化的享受。

2、城市綜合體應(yīng)具有文化魅力的輻射性

柯布西耶在《走向新建筑》里說(shuō)：建筑應(yīng)該是時(shí)代的鏡子。而城市綜合體是現(xiàn)代城市文化與靈魂的標(biāo)簽，與城市的文明建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)具有高度的同一性，憑借深厚的文化內(nèi)涵和文化魅力具有引領(lǐng)風(fēng)尚、傳承文明、傳播知識(shí)、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務(wù)社會(huì)、推動(dòng)發(fā)展、促進(jìn)和諧的重要社會(huì)輻射功能。

3、城市綜合體用具有城市文化消費(fèi)的聚集性

城市綜合體在功能上的多元性，與城市開(kāi)發(fā)中單一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)相比有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值的體現(xiàn)就是使資金流量和現(xiàn)金流速達(dá)到最佳的狀態(tài)，并隨著城市綜合體持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設(shè)施及交通環(huán)境，促進(jìn)整體文化消費(fèi)水平的提高，最終帶動(dòng)城市綜合體區(qū)域內(nèi)物業(yè)價(jià)值大幅度增長(zhǎng)。因此，一個(gè)成功的城市綜合體不僅是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個(gè)城市標(biāo)志性的建筑，更是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)。

城市綜合體的發(fā)展方向應(yīng)該是向文化綜合體過(guò)渡的。我認(rèn)為城市綜合體存在的最大意義并不是經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用而是對(duì)區(qū)域文化的提升作用。一個(gè)城市建設(shè)的好壞我們完全可以通過(guò)其城市綜合體建設(shè)的好壞來(lái)進(jìn)行評(píng)判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

在我們觀察來(lái)看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業(yè)建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問(wèn)青島哪一家綜合體敢說(shuō)自己對(duì)于游客來(lái)說(shuō)是一個(gè)“必看、必游、必購(gòu)”旅游景點(diǎn)似的綜合體？

第五篇：第四代城市綜合體簡(jiǎn)介

第四代城市綜合體簡(jiǎn)介

一、第四代城市綜合體概念

第四代城市綜合體是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。它包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、交通及停車(chē)系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時(shí)它通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。

二、城市綜合體的發(fā)展過(guò)程

一個(gè)時(shí)期的城市綜合體是建立在適應(yīng)當(dāng)時(shí)商業(yè)模式的商業(yè)地產(chǎn)。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了幾種主流商業(yè)模式：

第一代供銷社商業(yè)模式。就是我們小時(shí)候買(mǎi)鹽打醬油的地方，現(xiàn)在已經(jīng)比較少見(jiàn)，但在小城鎮(zhèn)還有一些。

第二代百貨商業(yè)模式。所謂“一條街道兩座樓，一個(gè)警察看兩頭”，就是那個(gè)年代一座小城市的寫(xiě)照，“兩座樓”其中一座肯定是百貨大樓，那時(shí)每個(gè)城市都有引以自豪的百貨大樓，這是一座城市的標(biāo)志。

第三代是購(gòu)物中心。也就是在歐美最先興起的SHOPPING MALL(大型購(gòu)物中心)，百貨大樓一定是在城市最繁華的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最發(fā)達(dá)的地方，要有大量室外停車(chē)場(chǎng)，占有很大的用地面積，以一站式購(gòu)物為主。

第四代即“城市生活休閑中心”。是為了滿足年輕人的需求旺盛，加入更多的時(shí)尚元素和時(shí)尚概念，定義為城市時(shí)尚休閑生活中心。其融合了購(gòu)物、美食、休閑娛樂(lè)、商務(wù)需求等功能為一體，將“體驗(yàn)式消費(fèi)”方式無(wú)限延擴(kuò)。

三、第四代城市綜合體與第三代的區(qū)別

第一個(gè)是選址不同，像大的Shoping MALL在城市郊區(qū)需要大量的土地資源，需要大面積的停車(chē)場(chǎng)，一般的城市休閑中心選在交通比較便利的城市中心，同時(shí)自然形成商圈，擁有自己的自然的文化底蘊(yùn)。

第二個(gè)是建筑模式有所不同，過(guò)去大的Shoping MALL是一個(gè)大殼子，本身的整體性很好，相對(duì)來(lái)說(shuō)功能分區(qū)、通透性和互相的溝通相對(duì)來(lái)說(shuō)比較差距一些。而第四代城市綜合體則是分區(qū)分塊建設(shè)，有機(jī)結(jié)合。

第三是管理理念的不同，像過(guò)去的第三代模式人與人的交流少，主要是希望有大量的購(gòu)物需求為主。第四代商業(yè)模式盡量希望為大家提供一個(gè)很好社交的一個(gè)場(chǎng)所，使購(gòu)物能夠更人性化、休閑化。

四、第四代城市綜合體的構(gòu)成及內(nèi)容

五、案例

以恒實(shí)·平陽(yáng)景苑為例分析第四代商業(yè)綜合體的定位特點(diǎn)

以第四代商業(yè)模式的恒實(shí)·平陽(yáng)景苑為例，項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位為廣域化時(shí)間型消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施、城市的副中心。超大的體量和龐大的、復(fù)合性的服務(wù)功能，有機(jī)的把休閑購(gòu)物、美食娛樂(lè)、自然公共空間、城市地標(biāo)四大功能結(jié)合在一起，使得它不簡(jiǎn)單是一個(gè)商業(yè)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而在更高層面上成為這個(gè)城市的城市資產(chǎn)。它的良性運(yùn)行關(guān)系到社會(huì)生活和諧與繁榮著，并決定著這個(gè)城市國(guó)際化發(fā)展的信心和速度。因此，平陽(yáng)景苑之對(duì)于地方政府的意義，除了稅收和就業(yè)機(jī)會(huì)之外，更標(biāo)志著這個(gè)城市的發(fā)展方向和幸福指數(shù)。

恒實(shí)·平陽(yáng)景苑 項(xiàng)目——即：楊家堡城中村片區(qū)改造暨親賢北街西段打通工程，被太原市委市政府列為“城中村”片區(qū)改造的重點(diǎn)、亮點(diǎn)工程。也是市、區(qū)政府招商引資的試點(diǎn)項(xiàng)目。規(guī)劃凈用地235畝，總建筑面積約111萬(wàn)平米。由51萬(wàn)平米住宅及公寓、17萬(wàn)平米辦公及酒店、7萬(wàn)平米商業(yè)、1萬(wàn)平米學(xué)校、6萬(wàn)平米地下商業(yè)，29萬(wàn)平米地下車(chē)庫(kù)組成。

恒實(shí)·平陽(yáng)景苑地處長(zhǎng)風(fēng)大街，平陽(yáng)路，親賢北街，濱河?xùn)|路四路圍合交匯處，地理位置極其優(yōu)越，交通十分便捷，西面與長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、市政新址僅一橋之隔，東面則是太原市最繁華的親賢長(zhǎng)風(fēng)商圈，從地理位置來(lái)講，本項(xiàng)目是起到連接長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)和親賢長(zhǎng)風(fēng)商圈的紐帶，地段價(jià)值無(wú)可比擬。目前，本項(xiàng)目已有多達(dá)30多條公交線路通達(dá)全市，距火車(chē)站5.8公里，只需十幾分鐘的車(chē)程；距飛機(jī)場(chǎng)8.5公里，也只要二十分鐘左右的車(chē)程，出行十分方便。

整個(gè)項(xiàng)目將引進(jìn)國(guó)際上最先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，以風(fēng)靡世界的“時(shí)尚生活體驗(yàn)”（Life Style Center）為模式。項(xiàng)目建成后將是一個(gè)集聚金融辦公中心、酒店商務(wù)中心、精英行政中心、開(kāi)放式商業(yè)中心、城市娛樂(lè)中心、立體休閑購(gòu)物中心、旗艦品牌時(shí)尚中心、特色商業(yè)廣場(chǎng)、頂級(jí)公寓、高端住宅等為一體的第四代商業(yè)綜合體。

恒實(shí)·平陽(yáng)景苑項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上，通過(guò)對(duì)商住和諧、品質(zhì)生活、時(shí)尚消費(fèi)的精心處理，構(gòu)建Shopping Park，提高來(lái)此顧客的舒適度，增加客流的逗留時(shí)間，進(jìn)而促進(jìn)“非目的性消費(fèi)”。這有別于以品牌聚集為手段，以促進(jìn)“目的性消費(fèi)”為目的的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，平陽(yáng)景苑大量增加了娛樂(lè)和生活功能，將零售業(yè)務(wù)從主要業(yè)態(tài)中逐漸減少，使商業(yè)地產(chǎn)成為人們生活?yuàn)蕵?lè)的一部分，而將零售業(yè)務(wù)漸漸讓位給風(fēng)頭正健的大型品牌專營(yíng)店，這又與以大型超市或主力百貨為主力店的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迥異。

恒實(shí)·平陽(yáng)景苑項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)理念

山西恒實(shí)地產(chǎn)作為山西商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)軍企業(yè)，始終貫徹長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值理念體系，在經(jīng)營(yíng)管理上花大成本進(jìn)行品牌價(jià)值提升的經(jīng)營(yíng)理念。恒實(shí)·平陽(yáng)景苑五個(gè)重點(diǎn)招商區(qū)域品類各異，布局合理，各區(qū)域以國(guó)際快消品牌、潮流時(shí)尚服裝集合店、高檔西式茶餐廳、室內(nèi)真冰場(chǎng)、化妝品集合店、特色大眾美食城和美特好精品超市為主體，配以時(shí)尚箱包、配飾、個(gè)性毛絨玩具、美容美體、水吧、飾品等類別為輔的布局，帶動(dòng)整體的商業(yè)氛圍，引導(dǎo)業(yè)態(tài)定位，強(qiáng)力輻射周邊區(qū)域，吸引人流聚集，起到以點(diǎn)帶面的作用，力爭(zhēng)將該區(qū)域打造成一個(gè)青春、個(gè)性、潮流、時(shí)尚的一個(gè)聚集地。同時(shí)，通過(guò)前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌。并對(duì)投資業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商鋪按照既定的商業(yè)規(guī)劃，采用委托出租的招商模式，確保商業(yè)部分的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的理念。

以龐大建筑群的建筑特色為亮點(diǎn)，吸引了大量人流，憑借輕軌交通公交路線，形成網(wǎng)狀交通體系，依托充足的客流量支撐平陽(yáng)景苑商業(yè)航母的體量，加速財(cái)富聚集，延伸創(chuàng)富夢(mèng)想。我們強(qiáng)調(diào)重視行銷，包括項(xiàng)目整體裝修，無(wú)處不在的綠意植栽，隨處可憩的休閑角落，多姿多彩的商業(yè)宣傳，輕松娛樂(lè)的背景音樂(lè)…….讓顧客在休閑自然的情景化空間里購(gòu)物消費(fèi)。

山西恒實(shí)地產(chǎn)用敏銳的感知和超強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)性，以無(wú)以倫比的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和無(wú)限拓展遠(yuǎn)景，站在山西商業(yè)地產(chǎn)最前沿，以巨資打造山西首個(gè)第四代城市商業(yè)綜合體，裂變長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)黃金板塊，必將樹(shù)立商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代之上最醒目的巔峰地標(biāo)，從現(xiàn)在起榮耀未來(lái)。