第一篇：現代城市綜合體商務計劃書簡介

武安現代城市綜合體

商務計劃書簡介

一、現代城市綜合體的概念：

國際流行的城市生活體系和相配套的服務體系組成的綜合體，是集公園、公寓、商場、辦公、餐飲、休閑、娛樂、醫療等配套設施于一體，對其建筑面積、密度及容積率有特定要求，按照國際經驗，通常建在距市區30—60分鐘車程的城鄉結合部，一般無拆遷、交通便利，保證有足夠空間實現低密度的建筑模式。

二、武安現代城市綜合體設想

該項目主要建設包括：主題公園、文化會展中心、度假酒店、科研服務中心、企業家公館、社區公寓（包括人才公寓、專家公寓、老年康復中心）、緊急救援服務中心、奧特萊斯世界品牌折扣購物中心、中華古鎮（含餐飲文化娛樂一條街）、醫療保健中心、幼兒園、學校和培訓中心等，是一個現代化的、高品位的、多功能的具有中國風情及歐洲風情的特色小區。武安大洺遠湖周邊作為邯鄲及華北最適宜居住的區域具有得天獨厚的優勢。

該城市綜合體將占地3000至5000畝，其中奧特萊斯世界品牌折扣購物中心（有300—500家世界名牌商品1—3折）占地500畝，配套停車場300畝，將是城市綜合體的最大亮點；占地1000畝的幸福城老年社區是與美國埃里克森養老機構合作，是集五星級的養老服務、五星級的醫療救援保障體系、五星級的文化娛樂和休閑度假為一體，約容納5000—10000人居住；中華古 1

鎮及歐洲風情一條街占地600畝，匯集中華各民族及歐洲各國的民俗、民品、民食、民藝等風情，將成為特色旅游亮點。

城市綜合體可以為5—6萬人提供學習、工作、生活的保障，配套的服務可以輻射到周邊50—100公里的范圍，完善的商業、文化、娛樂設施每年可以接待300—500萬人次。

三、項目投資

1、主要項目投資商與戰略合作伙伴：

奧特萊斯世界名牌折扣城控股有限公司；

裕田中國發展有限公司（香港主板上市，代碼00313）；幸福城置業（中國）有限公司；

中聯鋼（中國）投資有限公司

祥能投資集團有限公司；

亞洲海灣基金；

民政部緊急救援促進中心；

東北財經大學；

中南大學湘雅醫學院。

2、投資規模：15—30億元。

3、建設周期：全部建成預計4—5年。

四、綜合效益分析（略）

第二篇：第四代城市綜合體簡介

第四代城市綜合體簡介

一、第四代城市綜合體概念

第四代城市綜合體是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。它包含商務辦公、居住、酒店、商業、休閑娛樂、交通及停車系統等各種城市功能；它具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果；同時它通過街區作用，實現了與外部城市空間的有機結合，交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

二、城市綜合體的發展過程

一個時期的城市綜合體是建立在適應當時商業模式的商業地產。在中國商業地產發展經歷了幾種主流商業模式：

第一代供銷社商業模式。就是我們小時候買鹽打醬油的地方，現在已經比較少見，但在小城鎮還有一些。

第二代百貨商業模式。所謂“一條街道兩座樓，一個警察看兩頭”，就是那個年代一座小城市的寫照，“兩座樓”其中一座肯定是百貨大樓，那時每個城市都有引以自豪的百貨大樓，這是一座城市的標志。

第三代是購物中心。也就是在歐美最先興起的SHOPPING MALL(大型購物中心)，百貨大樓一定是在城市最繁華的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最發達的地方，要有大量室外停車場，占有很大的用地面積，以一站式購物為主。

第四代即“城市生活休閑中心”。是為了滿足年輕人的需求旺盛，加入更多的時尚元素和時尚概念，定義為城市時尚休閑生活中心。其融合了購物、美食、休閑娛樂、商務需求等功能為一體，將“體驗式消費”方式無限延擴。

三、第四代城市綜合體與第三代的區別

第一個是選址不同，像大的Shoping MALL在城市郊區需要大量的土地資源，需要大面積的停車場，一般的城市休閑中心選在交通比較便利的城市中心，同時自然形成商圈，擁有自己的自然的文化底蘊。

第二個是建筑模式有所不同，過去大的Shoping MALL是一個大殼子，本身的整體性很好，相對來說功能分區、通透性和互相的溝通相對來說比較差距一些。而第四代城市綜合體則是分區分塊建設，有機結合。

第三是管理理念的不同，像過去的第三代模式人與人的交流少，主要是希望有大量的購物需求為主。第四代商業模式盡量希望為大家提供一個很好社交的一個場所，使購物能夠更人性化、休閑化。

四、第四代城市綜合體的構成及內容

五、案例

以恒實·平陽景苑為例分析第四代商業綜合體的定位特點

以第四代商業模式的恒實·平陽景苑為例，項目設計定位為廣域化時間型消費的商業設施、城市的副中心。超大的體量和龐大的、復合性的服務功能，有機的把休閑購物、美食娛樂、自然公共空間、城市地標四大功能結合在一起，使得它不簡單是一個商業集團的商業地產項目，而在更高層面上成為這個城市的城市資產。它的良性運行關系到社會生活和諧與繁榮著，并決定著這個城市國際化發展的信心和速度。因此，平陽景苑之對于地方政府的意義，除了稅收和就業機會之外，更標志著這個城市的發展方向和幸福指數。

恒實·平陽景苑 項目——即：楊家堡城中村片區改造暨親賢北街西段打通工程，被太原市委市政府列為“城中村”片區改造的重點、亮點工程。也是市、區政府招商引資的試點項目。規劃凈用地235畝，總建筑面積約111萬平米。由51萬平米住宅及公寓、17萬平米辦公及酒店、7萬平米商業、1萬平米學校、6萬平米地下商業，29萬平米地下車庫組成。

恒實·平陽景苑地處長風大街，平陽路，親賢北街，濱河東路四路圍合交匯處，地理位置極其優越，交通十分便捷，西面與長風商務區、市政新址僅一橋之隔，東面則是太原市最繁華的親賢長風商圈，從地理位置來講，本項目是起到連接長風商務區和親賢長風商圈的紐帶，地段價值無可比擬。目前，本項目已有多達30多條公交線路通達全市，距火車站5.8公里，只需十幾分鐘的車程；距飛機場8.5公里，也只要二十分鐘左右的車程，出行十分方便。

整個項目將引進國際上最先進的商業運營模式，以風靡世界的“時尚生活體驗”（Life Style Center）為模式。項目建成后將是一個集聚金融辦公中心、酒店商務中心、精英行政中心、開放式商業中心、城市娛樂中心、立體休閑購物中心、旗艦品牌時尚中心、特色商業廣場、頂級公寓、高端住宅等為一體的第四代商業綜合體。

恒實·平陽景苑項目在建筑設計上，通過對商住和諧、品質生活、時尚消費的精心處理，構建Shopping Park，提高來此顧客的舒適度，增加客流的逗留時間，進而促進“非目的性消費”。這有別于以品牌聚集為手段，以促進“目的性消費”為目的的傳統商業地產項目；在商業業態的布局上，平陽景苑大量增加了娛樂和生活功能，將零售業務從主要業態中逐漸減少，使商業地產成為人們生活娛樂的一部分，而將零售業務漸漸讓位給風頭正健的大型品牌專營店，這又與以大型超市或主力百貨為主力店的傳統商業地產項目迥異。

恒實·平陽景苑項目發展戰略和經營理念

山西恒實地產作為山西商業地產開發的領軍企業，始終貫徹長久經營和可持續發展的價值理念體系，在經營管理上花大成本進行品牌價值提升的經營理念。恒實·平陽景苑五個重點招商區域品類各異，布局合理，各區域以國際快消品牌、潮流時尚服裝集合店、高檔西式茶餐廳、室內真冰場、化妝品集合店、特色大眾美食城和美特好精品超市為主體，配以時尚箱包、配飾、個性毛絨玩具、美容美體、水吧、飾品等類別為輔的布局，帶動整體的商業氛圍，引導業態定位，強力輻射周邊區域，吸引人流聚集，起到以點帶面的作用，力爭將該區域打造成一個青春、個性、潮流、時尚的一個聚集地。同時，通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌。并對投資業主購買的商鋪按照既定的商業規劃，采用委托出租的招商模式，確保商業部分的統一規劃、統一經營、統一管理的理念。

以龐大建筑群的建筑特色為亮點，吸引了大量人流，憑借輕軌交通公交路線，形成網狀交通體系，依托充足的客流量支撐平陽景苑商業航母的體量，加速財富聚集，延伸創富夢想。我們強調重視行銷，包括項目整體裝修，無處不在的綠意植栽，隨處可憩的休閑角落，多姿多彩的商業宣傳，輕松娛樂的背景音樂…….讓顧客在休閑自然的情景化空間里購物消費。

山西恒實地產用敏銳的感知和超強的預見性，以無以倫比的強勢發展態勢和無限拓展遠景，站在山西商業地產最前沿，以巨資打造山西首個第四代城市商業綜合體，裂變長風商務黃金板塊，必將樹立商業地產時代之上最醒目的巔峰地標，從現在起榮耀未來。

第三篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業模式呈現多樣化的趨勢?分為幾個層次

1.光耀東方集團模式?以城市綜合體開發為基礎、投資并購重組為重點、商業運營管理為主線，整合城市商業地產鏈?形成開發、收購、管理的完整體系。

2.萬達商業地產模式?構建大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等?集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體?形成獨立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級影院、量販式KTV、精品零售、生活超市、時尚餐飲、休閑娛樂等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構 1.智能感知

用視覺采集和識別、各類傳感器、無線定位系統、RFID、條碼識別、視覺標簽等頂尖技術，構建智能視覺物聯網，對城市綜合體的要素進行智能感知、自動數據采集，涵蓋城市綜合體當中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數據可視化和規范化?讓管理者能進行可視化城市綜合體管理。具體來說?就是以打造智慧城市綜合體為目標?實施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節能等系統的綜合集成?通過構建城市綜合體的智能交通指揮系統、停車誘導系統、智能車庫系統，完善智能交通信息平臺，實現城市綜合體交通信息的智能感知和自動采集，實時交互路況信息以及車輛管理信息，建設基于物聯網的泛在交通智能感知和調度系統。同時圍繞以提高生活品質、方便百姓生活為目標，推動物聯網技術融入日常生活領域，在城市綜合體的智能家居、智能社區、智能醫療保健等領域開展綜合系統集成?推進智能抄表系統、智能周界安防、特殊人群實時監護?構建智慧城市綜合體舒適的人居環境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關重要?通過構建智能視覺物聯網?推進智能電網、智能物流以及食品安全溯源系統等的綜合集成?通過采用射頻識別技術、定位技術、自動化技術以及相關的軟件信息技術的系統集成?對智慧城市綜合體進行智慧能源管理。而圍繞生態監測、保護?將無線傳感器網絡技術、地理信息技術等應用到智能視覺物聯網，當中，可構建

生態環境監測系統，對城市綜合體的水資源、大氣環境、地下管網和林生態安全監測試點進行綜合監測。

簡而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計算、互聯網、通信網和物聯網?無限延伸智能感知能力并在持續演進的云模式統一平臺上?構建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯互通

通過中國電信、中國移動、中國聯通以及廣電網絡或城市綜合體專網?實現相互商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統的相互接駁，互聯互通，打通信息孤島，實現社會各層面縱向與橫向之間的互聯互通。

具體來說?包括幾個層面的互聯互通

(1)城市綜合體的規劃、建設、運營、管理等各方的互聯互通?

(2)建設城市綜合體市民卡?實現公交、地鐵、出租、商場消費、門禁、醫療等系統的一卡通?

(3)實現不同城市綜合體之間信息的互聯互通?提升百姓生活舒適度。

3.協調共享

智慧城市綜合體能實現商業、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協同共享，價值相互提升提升城市綜合體的整體商業價值。通過采用智慧城市綜合體管理平臺系統?建立綜合管理、決策、融合協同、共享服務一體化信息平臺，全面支持城市綜合體各級部門的決策辦公，提升辦公效率，同時，通過提供各類公共信息服務，方便市民商業、居住、休閑、娛樂等等活動，增強市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運營

除了構建城市管理、應急指揮調度系統、安防監控系統、環保監測系統、節能控制系統、醫療監控系統等系統之外，在城市綜合體建設和運營過程中。開發商關注的核心問題是，如何通過運營使城市綜合體的商業利潤最大化貝爾信采用獨有的智能視覺物聯網技術。其核心技術包括；

(1)智能視覺技術

(2)智能視覺中間件技術

(3)城市綜合體綜合管理平臺技術。通過這三大技術構建城市綜合體客流統計的完整解決方案?功能包括

客流數據預處理?根據原始數據與采集點(設備)的對照關系,對客流數據進行處理,建立客流數據與樓層,區域,門店的對照關系,計算各個統計指標項目的數值

固定時段客流統計報告?根據系統設置(固定時段長度),統計各個樓層,區域,門店的客流量情況,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

時段客流統計報告:分別以小時,日,周為單位, ,統計各個樓層,區域,門店的客流量情況,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

自定義時段客流統計報告?根據用戶隨機設置時段,統計各個樓層,區域,門店的客流量情況,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

營業分類客流分析報告,以時段客流統計結果,按各個樓層,區域,門店的營業分類屬性匯總分析各個營業分類的客流情況, 輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流情況分布分析報告, 以時段客流統計結果,按照用戶隨機選定的區域,樓層,門店,營業分類進行橫向的數據分析,產生數量對比分析,比例對比分析, 輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流流量排名統計,以時段客流統計結果, 根據系統設置(統計排名位數)提供客流量最大/小的樓層,區域,門店的排名統計;提供客流量最大/小的時段排名統計,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖。

應用遠景

在搭建了上述構建智慧商業必需的、基于智能視覺物聯網的視頻分析系統之后?結合3DGIS可視化管理平臺技術，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內建筑進行可視化建模，可以構建基于3DGIS可視化管理平臺的智慧城市綜合體。其應用遠景表現在如下方面：

(1)提升城市競爭力

通過現代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環繞屏幕等設備?將整個城市綜合體項目真實的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實力?使項目在市場上更具競爭力。另外，項目周邊片區的規劃也可以通過3DGIS可視化管理平臺展示出來，把項目模糊的未來投資潛力真實的展現在客戶面前?提升整個城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統模式的被動性，讓購物者能通過鏈接到3DGIS可視化管理平臺的視頻終端或手機，可查看綜合體各個不同商業樓宇的三維地理信息，在借助于現場安裝的各類監控攝像頭?通過身臨其境的體驗?提高購物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體通過一體機、大屏幕或環幕等?物業管理人員利用3DGIS可視化管理平臺能對城市綜合體進行在線管理。同時?也可作為領導視察、應急指揮和調度以及險情處置的平臺。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機技術?可以把停車場管理、停車誘導系統、樓宇自控系統、火災消防與報警系統、安全防范系統、通信辦公系統、機房環境監測系統等綜合集成為IBMS系統?與3DGIS可視化管理平臺一起?嵌入VIDC主機之中?實現貝爾信的“智能感知、互聯互通、協同共享、城市運營”理念?為城市綜合體創造安全、環保、節能、舒適、高效的生活休閑和購物天地。

智慧城市的創新型應用分析 智慧城市是指通過各種途徑和機制匯聚智慧、發揮智慧為經濟社會發展提供強大的支持。目前國內對智慧城市的理解有偏見，認為只是利用現代通訊技術、傳感技術和信息技術來促進和提升城市化建設。實際上智慧城市除了前面內容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見表達機制，實行更科學的發展規劃。那么，“智慧城市”的創新應用主要表現在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術在公共服務領域的新探索。面向企業與市民，智慧城市建設的目的是提升公共服務能力與普遍性、平等性，物聯網、云計算、移動互聯網等技術應用使信息采集、信息處理、信息提供自動化、智能化，引發公共服務模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質。如，北京、上海、吉林等地政府都已經開展了與移動運營商的合作，基于手機開展新興的便民服務嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術條件下城市管理模式的改變。云計算、物聯網等新一代信息技術能夠推動城市管理和運行領域的跨部門創新應用，對改善城市運行效率、提升城市承載能力具有關鍵作用。北京、沈陽、蘇州、寧波、武漢等地已經在公共安全、城市交通、生態環境、城市管理等領域開展示范應用工程，建設示范應用基地，重點突破、以點帶面、逐步深入的進行智慧城市的建設。

(3)新一代信息技術與其它要素在智慧城市系統中共同發揮作用。信息技術是智慧城市建設中的核心要素，但智慧城市建設是一個復雜的系統工程，需要信息技術與體制機制、資金、人才等資源要素有機結合并共同發生作用。如在智慧城市建設的核心內容信息資源整合共享工作中，部分體制機制相對靈活的城市則進展較順利。[2]

第四篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發同比增長31.6%，商業營業用房開發投資同比增長25.4%，辦公樓、商業營業用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值的提升，并拉動就業、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現是與經濟社會發展相適應的，是城市功能完善、環境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發展制定政策，對于建筑規模、功能形態上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態。”克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業地產開發成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發企業迅速進行戰略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業地產的開發商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業地產開發計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發展的同時，一些地方開始出現空置引發的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發商宣稱建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業表示，現在空置的商業面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據咨詢公司紐約高緯環球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環節把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業也將增加150萬平方米，供需環節脫節風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（

第五篇：城市綜合體英語翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關于城市綜合體，目前國內有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實際呢？

在中國現時實踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項（有時兩項也可以）以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認為城市綜合體就是HOPSCA，的相關報道和引文：

1、萬達商業地產開發的第三代產品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區域為成都萬達廣場大型室內商業步行街，采用國際時尚的中空走廊步行街設計，全長355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關于HOPSCA(城市綜合體)項目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業管理[J].中國物業管理，2007)HOPSCA起源于上個世紀70年代。許多國家針對城市中心區建設改 1

造進行了深度思考，當時開發功能區完整、建筑統一的原則逐漸流行起來。最早的HOPSCA是法國巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米、法國最大的企業一半在這里;建成住宅區1.56萬套，可容納3.93萬人;并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心;內有歐洲最大的商業中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統、集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。

顯然從歷史淵源來看，HOPSCA是大型街區建筑集合群的概念。國內也有學者從國外現時出發，在研究城市商業街發展時提及到HOPSCA：城市規劃和城市設計領域對于商業街的研究，主要集中在對于商業街規劃和設計實踐… … 針對這一情況，西方出現了商業區劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業街不僅僅是一個購物場所，而必須是一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業街研究發展綜述[J].商業研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構建現代化城市商業街[J].中國第三產業，2002）

二、―城市綜合體‖應該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認為城市綜合體就是Urban Complex，的相關報道和引文：

1、無錫市區新規劃30個城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項目類別：城市設計(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.tmdps.cnKI（中國知網數據庫）檢索的1341篇文獻，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國外文獻看，不存在Urban Complex（這與國外嚴格的功能分區規劃有關，綜合體建筑是中國特色的東西）。HOPSCA講的也是關于大型街區規劃的概念，與我們現實中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據以上現實和理論的探討，再結合個人感受和理解，得出以下結論：類似于萬邦中心、遠雄國際和鵬利南華等（見圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當，屬中國特色。類似于魯商中心、中潤世紀廣場（濟南）等（見圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區規劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。