第一篇：城市綜合體,繁華的智慧

城市綜合體，繁華的智慧

什么是城市綜合體？

城市綜合體，英文為HOPSCA，是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）等首個英文字母的縮寫。也就是說，城市綜合體將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活功能，至少組合了三項，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一種多功能、高效率的建筑群落。由于城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，因而往往被稱為“城中之城”

但凡說到商業地產，國人首先會想到城市綜合體，而說到城市綜合體，人們一定會想到，位于紐約曼哈頓街區的洛克菲勒中心。洛克菲勒中心于1913-1973年建成，號稱20世紀最偉大的都市計劃之一。它的商務中心形象深入人心，成為紐約繼華爾街之后的第二個市中心，更被視為全世界城市綜合體開發的成功先驅。

對此，一些不甘寂寞、喜愛攀比的國人有話要說：城市綜合體源于中國，早在1000年前我們就有了。不信？有《清明上河圖》為證。它描繪的12世紀北宋首都開封城的繁華景象，可謂城市綜合體的雛形。

城市綜合體源于何處并不重要，重要的是，它已經成了全世界城市繁華的標志和方向。以中國為例，各地正在掀起城市綜合體的建設狂潮，比如：哈爾濱今年1至7月，突然增加了十多個城市綜合體項目，投資方幾乎都是國內排名靠前的地產大鱷；截止7月底，成都全市意向、在建、開業的商業綜合體項目，已超過90個；杭州有官員放言“要再建100座城市綜合體”······ 在專家們正在建議將城市群發展列入國家戰略的時候，在專門針對住宅的房產新政威力日盛的時候，在商業地產的面紗還在半遮半掩的時候，人們驚呼，中國已經毫無征兆地跨入了承載著繁華夢想的“城市綜合體時代”。

此時此刻，理性告訴我們：不是所有的城市綜合體都會成功，正如不是所有的翅膀都會飛翔！商業地產是一種長期投資，需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，任何急功近利、好大喜功的心態都會導致投資的失敗。

無論是出于主動或是被動，當我們躋身于城市綜合體行列的時候，只有一個選擇，那就是：做有智慧的城市綜合體！

城市綜合體的智慧主要體現在三個方面：

一、定位的智慧：是先選址再定位，還是先定位再選址？

選址非常重要，這是不爭的事實。城市綜合體的最佳選址主要有三個方向： 一是城市核心區，如北京萬達廣場在CBD區；二是屬于城市經濟新增長點的城市副中心，如深圳保利廣場位于南山商圈；三是新開發區，如“世茂?；蝶湖灣”位于有“上海后花園”之稱的昆山。

商場上有句名言，“一步差三成”，還有句話叫“隔街死”。因而，很多企業熱衷于參與政府商業地塊的招標，并由此造就了近年來一個又一個令人瞠目結舌的“地王”。

但是，從本質上而言，市場定位才是城市綜合體項目繁華夢想的成敗轉折，甚至比選址更重要。所謂定位，簡而言之，就是決定一個項目的功能、客戶、價格、品牌形象，即做成什么樣、有什么用、賣給誰、誰來用等。缺少準確的定位，再好的地段也可能面臨失敗的命運。北京首都時代廣場就是這樣一個典型案例。該項目由香港九龍倉集團和北京市西單商業區建設開發公司共同投資興建，位于西長安街與宣武門內大街的交會處，地處西單商圈，地理位置絕佳，但長久以來一直缺乏人氣，自2002年開業至今數度變臉，終于2010年12月被中國人民保險集團和旗下公司組成的中國人保聯合體成功收購，從此結束集商業、辦公、酒店、娛樂為一體的綜合體功能，轉為該集團新的總部辦公大樓。首都時代廣場失敗的原因就在于無視西單商圈“北熱南冷”的傳統現狀和西單地區的消費者以年輕人為主的特點，在一個主打大眾化消費的商業環境里，盲目追求高端化，而未能與北部商

場業態形成差異和互補，缺少吸引、分流、承接北部消費者的競爭力。

為此，必須做到“定位先行”。一方面，成功的城市綜合體項目運作一定是在選址決策之前，已經完成了全面的市場調研（包括開發商自身實力的評估）和對項目未來方向的清晰定位；另一方面，成熟的開發商更是在明確了城市綜合體的獨特定位之后，再在不同城市開展項目選址工作的，而這才是最值得稱道的品牌塑造和優勢化、高效率建設運營的上上之策。

二、規劃的智慧：是先規劃再招商，還是先招商再規劃？

對于城市綜合體，整體規劃的合理性與科學性同樣是項目成敗的決定性因素之一。加拿大蒙特利爾地下城就是一個失敗案例。地下城是該市中心附近地下的綜合性住宅商業中心，由32多公里長、占地12平方公里、120多個出口的地道構成，每天迎送50多萬進出人流，但是，它造成的結果是人們主要生活轉入地下，地面物業持續貶值、商業氛圍一蹶不振，自1964年以來地面上再沒建一所零售商業建筑，而且，行人在地下極易迷失方向、難以判斷自己所處的位置。其原因就在于地下商城在建設初期沒有任何遠景規劃與設計，在一味躲避寒冬和繁忙交通的同時，沒有充分考慮人與自然的和諧和人類的基本生活習慣。

當然，城市綜合體的規劃設計不僅指與整體環境的融合，還包括內部商業功能布局和空間結構設計，而這就需要做到“招商先行”，即提前確定各類主力店和次主力店。在一個綜合體內，有3-5個主力店即可，而且主力店的業態最好互不相同，如百貨、超市、數碼城、電影城等；次主力店的面積一般在500-1000平米以內，并且要富有經營特色。城市綜合體追求的是整體效應，在解決了主力店、次主力店的招商以后，需要做好二個方面的規劃設計：一是交通體系，包括人車分流的平面交通體系、便于上下行的垂直交通體系和地下卸貨區、停車場；二是高度、荷載，不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的，如超市最少要1 噸、圖書要2 噸、建材要4 噸，影院層高的下限要求是9 米等。

無疑，如果不能做到“招商先行”，就很難保證設計的合理性與適應性，更無法確保城市綜合體的盛世繁華和商業地產投資的萬無一失。對此，開發商最好的選擇就是提前建立品牌戰略同盟。如綠地集團近期與沃爾瑪、上影集團、國美電器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立了全面戰略合作關系；北京萬科與肯德基、麥當勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏等25個品牌商戶簽署了戰略聯盟協議。

三、管理的智慧：是先營業再管理，還是先管理再營業？

持續繁華，是城市綜合體成功運營的唯一標準。它的持續性主要表現在兩個方面：

一是24小時繁華。為滿足城市精英階層居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，大型城市綜合體必須擁有齊備的生活系統。其中：商務是現代城市的主要功能，城市綜合體能否提供充分、便捷的商務空間，決定著自身的城市地位；商業零售與人們的日常生活最密切，城市綜合體必須滿足人們的多樣化、愉悅性選擇，并形成熱鬧繁榮的街區；居住是城市的基本成分，城市綜合體應為了節省時間和其他各類資源，滿足城市其他階層人士的居住需求；酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務。上述這些功能各有其特定的運行時間范圍，在時間段上形成相互補充，從而提高了城市綜合體的使用效益，使其保持24小時的繁榮。

二是百年繁華。無論是自持還是對外租售，商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。任何一個城市綜合體，無論你的前期定位、選址、招商、規劃設計如何出色，都不能保證你的未來一定美好。只有保持整體環境的規范有序和整潔優美，保持建筑本身和設施設備的正常運轉，保持不同功能板塊的服務升級，真正做到與時俱進，才能夠形成無可替代的城市地位和品牌效應，不斷延續繁華局面。

為此，需要做到“管理先行”。每個城市綜合體在招商運營之前，就必須組建一個獨立的專業物

業管理公司，并根據不同的功能引進最為專業的合作伙伴，提前啟動全面的高品質物業管理，為業主、消費者提供周到的服務，以實現城市綜合體的持續繁華，進而確保物業整體的保值、增值。

一份不太確切的統計數據告訴我們：中國200萬以上人口城市已達50個，百萬人口以上城市已達125個。而且，這個數字還在不斷遞增。伴隨著這一進程，越來越多的投資者正在涌入商業地產領域，并向二三線城市大踏步地挺進。

開發城市綜合體，需在項目定位、業態布局、建筑規劃設計、招商引資、運營管理等多方面進行全盤籌劃運作。那么，就讓我們制造有智慧的城市綜合體吧，讓所有熱愛城市生活、向往城市生活的國人們，都能夠在它充滿智慧的身體里，盡情享受生命的自由和幸福！

因為，這是一個以智慧營造繁華的時代！

文章來源：深圳新優勢企業文化咨詢機構 首席顧問孫健耀博客

第二篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業模式呈現多樣化的趨勢?分為幾個層次

1.光耀東方集團模式?以城市綜合體開發為基礎、投資并購重組為重點、商業運營管理為主線，整合城市商業地產鏈?形成開發、收購、管理的完整體系。

2.萬達商業地產模式?構建大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等?集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體?形成獨立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級影院、量販式KTV、精品零售、生活超市、時尚餐飲、休閑娛樂等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構 1.智能感知

用視覺采集和識別、各類傳感器、無線定位系統、RFID、條碼識別、視覺標簽等頂尖技術，構建智能視覺物聯網，對城市綜合體的要素進行智能感知、自動數據采集，涵蓋城市綜合體當中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數據可視化和規范化?讓管理者能進行可視化城市綜合體管理。具體來說?就是以打造智慧城市綜合體為目標?實施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節能等系統的綜合集成?通過構建城市綜合體的智能交通指揮系統、停車誘導系統、智能車庫系統，完善智能交通信息平臺，實現城市綜合體交通信息的智能感知和自動采集，實時交互路況信息以及車輛管理信息，建設基于物聯網的泛在交通智能感知和調度系統。同時圍繞以提高生活品質、方便百姓生活為目標，推動物聯網技術融入日常生活領域，在城市綜合體的智能家居、智能社區、智能醫療保健等領域開展綜合系統集成?推進智能抄表系統、智能周界安防、特殊人群實時監護?構建智慧城市綜合體舒適的人居環境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關重要?通過構建智能視覺物聯網?推進智能電網、智能物流以及食品安全溯源系統等的綜合集成?通過采用射頻識別技術、定位技術、自動化技術以及相關的軟件信息技術的系統集成?對智慧城市綜合體進行智慧能源管理。而圍繞生態監測、保護?將無線傳感器網絡技術、地理信息技術等應用到智能視覺物聯網，當中，可構建

生態環境監測系統，對城市綜合體的水資源、大氣環境、地下管網和林生態安全監測試點進行綜合監測。

簡而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計算、互聯網、通信網和物聯網?無限延伸智能感知能力并在持續演進的云模式統一平臺上?構建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯互通

通過中國電信、中國移動、中國聯通以及廣電網絡或城市綜合體專網?實現相互商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統的相互接駁，互聯互通，打通信息孤島，實現社會各層面縱向與橫向之間的互聯互通。

具體來說?包括幾個層面的互聯互通

(1)城市綜合體的規劃、建設、運營、管理等各方的互聯互通?

(2)建設城市綜合體市民卡?實現公交、地鐵、出租、商場消費、門禁、醫療等系統的一卡通?

(3)實現不同城市綜合體之間信息的互聯互通?提升百姓生活舒適度。

3.協調共享

智慧城市綜合體能實現商業、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協同共享，價值相互提升提升城市綜合體的整體商業價值。通過采用智慧城市綜合體管理平臺系統?建立綜合管理、決策、融合協同、共享服務一體化信息平臺，全面支持城市綜合體各級部門的決策辦公，提升辦公效率，同時，通過提供各類公共信息服務，方便市民商業、居住、休閑、娛樂等等活動，增強市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運營

除了構建城市管理、應急指揮調度系統、安防監控系統、環保監測系統、節能控制系統、醫療監控系統等系統之外，在城市綜合體建設和運營過程中。開發商關注的核心問題是，如何通過運營使城市綜合體的商業利潤最大化貝爾信采用獨有的智能視覺物聯網技術。其核心技術包括；

(1)智能視覺技術

(2)智能視覺中間件技術

(3)城市綜合體綜合管理平臺技術。通過這三大技術構建城市綜合體客流統計的完整解決方案?功能包括

客流數據預處理?根據原始數據與采集點(設備)的對照關系,對客流數據進行處理,建立客流數據與樓層,區域,門店的對照關系,計算各個統計指標項目的數值

固定時段客流統計報告?根據系統設置(固定時段長度),統計各個樓層,區域,門店的客流量情況,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

時段客流統計報告:分別以小時,日,周為單位, ,統計各個樓層,區域,門店的客流量情況,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

自定義時段客流統計報告?根據用戶隨機設置時段,統計各個樓層,區域,門店的客流量情況,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

營業分類客流分析報告,以時段客流統計結果,按各個樓層,區域,門店的營業分類屬性匯總分析各個營業分類的客流情況, 輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流情況分布分析報告, 以時段客流統計結果,按照用戶隨機選定的區域,樓層,門店,營業分類進行橫向的數據分析,產生數量對比分析,比例對比分析, 輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流流量排名統計,以時段客流統計結果, 根據系統設置(統計排名位數)提供客流量最大/小的樓層,區域,門店的排名統計;提供客流量最大/小的時段排名統計,輸出數據表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖。

應用遠景

在搭建了上述構建智慧商業必需的、基于智能視覺物聯網的視頻分析系統之后?結合3DGIS可視化管理平臺技術，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內建筑進行可視化建模，可以構建基于3DGIS可視化管理平臺的智慧城市綜合體。其應用遠景表現在如下方面：

(1)提升城市競爭力

通過現代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環繞屏幕等設備?將整個城市綜合體項目真實的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實力?使項目在市場上更具競爭力。另外，項目周邊片區的規劃也可以通過3DGIS可視化管理平臺展示出來，把項目模糊的未來投資潛力真實的展現在客戶面前?提升整個城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統模式的被動性，讓購物者能通過鏈接到3DGIS可視化管理平臺的視頻終端或手機，可查看綜合體各個不同商業樓宇的三維地理信息，在借助于現場安裝的各類監控攝像頭?通過身臨其境的體驗?提高購物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體通過一體機、大屏幕或環幕等?物業管理人員利用3DGIS可視化管理平臺能對城市綜合體進行在線管理。同時?也可作為領導視察、應急指揮和調度以及險情處置的平臺。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機技術?可以把停車場管理、停車誘導系統、樓宇自控系統、火災消防與報警系統、安全防范系統、通信辦公系統、機房環境監測系統等綜合集成為IBMS系統?與3DGIS可視化管理平臺一起?嵌入VIDC主機之中?實現貝爾信的“智能感知、互聯互通、協同共享、城市運營”理念?為城市綜合體創造安全、環保、節能、舒適、高效的生活休閑和購物天地。

智慧城市的創新型應用分析 智慧城市是指通過各種途徑和機制匯聚智慧、發揮智慧為經濟社會發展提供強大的支持。目前國內對智慧城市的理解有偏見，認為只是利用現代通訊技術、傳感技術和信息技術來促進和提升城市化建設。實際上智慧城市除了前面內容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見表達機制，實行更科學的發展規劃。那么，“智慧城市”的創新應用主要表現在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術在公共服務領域的新探索。面向企業與市民，智慧城市建設的目的是提升公共服務能力與普遍性、平等性，物聯網、云計算、移動互聯網等技術應用使信息采集、信息處理、信息提供自動化、智能化，引發公共服務模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質。如，北京、上海、吉林等地政府都已經開展了與移動運營商的合作，基于手機開展新興的便民服務嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術條件下城市管理模式的改變。云計算、物聯網等新一代信息技術能夠推動城市管理和運行領域的跨部門創新應用，對改善城市運行效率、提升城市承載能力具有關鍵作用。北京、沈陽、蘇州、寧波、武漢等地已經在公共安全、城市交通、生態環境、城市管理等領域開展示范應用工程，建設示范應用基地，重點突破、以點帶面、逐步深入的進行智慧城市的建設。

(3)新一代信息技術與其它要素在智慧城市系統中共同發揮作用。信息技術是智慧城市建設中的核心要素，但智慧城市建設是一個復雜的系統工程，需要信息技術與體制機制、資金、人才等資源要素有機結合并共同發生作用。如在智慧城市建設的核心內容信息資源整合共享工作中，部分體制機制相對靈活的城市則進展較順利。[2]

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發同比增長31.6%，商業營業用房開發投資同比增長25.4%，辦公樓、商業營業用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值的提升，并拉動就業、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現是與經濟社會發展相適應的，是城市功能完善、環境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發展制定政策，對于建筑規模、功能形態上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣?！?011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態。”克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業地產開發成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發企業迅速進行戰略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業地產的開發商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業地產開發計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發展的同時，一些地方開始出現空置引發的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發商宣稱建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業表示，現在空置的商業面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據咨詢公司紐約高緯環球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環節把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業也將增加150萬平方米，供需環節脫節風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：城市綜合體英語翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關于城市綜合體，目前國內有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實際呢？

在中國現時實踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項（有時兩項也可以）以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認為城市綜合體就是HOPSCA，的相關報道和引文：

1、萬達商業地產開發的第三代產品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區域為成都萬達廣場大型室內商業步行街，采用國際時尚的中空走廊步行街設計，全長355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關于HOPSCA(城市綜合體)項目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業管理[J].中國物業管理，2007)HOPSCA起源于上個世紀70年代。許多國家針對城市中心區建設改 1

造進行了深度思考，當時開發功能區完整、建筑統一的原則逐漸流行起來。最早的HOPSCA是法國巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米、法國最大的企業一半在這里;建成住宅區1.56萬套，可容納3.93萬人;并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心;內有歐洲最大的商業中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統、集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。

顯然從歷史淵源來看，HOPSCA是大型街區建筑集合群的概念。國內也有學者從國外現時出發，在研究城市商業街發展時提及到HOPSCA：城市規劃和城市設計領域對于商業街的研究，主要集中在對于商業街規劃和設計實踐… … 針對這一情況，西方出現了商業區劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業街不僅僅是一個購物場所，而必須是一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業街研究發展綜述[J].商業研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構建現代化城市商業街[J].中國第三產業，2002）

二、―城市綜合體‖應該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認為城市綜合體就是Urban Complex，的相關報道和引文：

1、無錫市區新規劃30個城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項目類別：城市設計(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.tmdps.cnKI（中國知網數據庫）檢索的1341篇文獻，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國外文獻看，不存在Urban Complex（這與國外嚴格的功能分區規劃有關，綜合體建筑是中國特色的東西）。HOPSCA講的也是關于大型街區規劃的概念，與我們現實中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據以上現實和理論的探討，再結合個人感受和理解，得出以下結論：類似于萬邦中心、遠雄國際和鵬利南華等（見圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當，屬中國特色。類似于魯商中心、中潤世紀廣場（濟南）等（見圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區規劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。

第五篇：城市綜合體報告

一、從城市發展的角度

1、城市綜合體與城市

城市綜合體的發展與城市的發展息息相關,城市發展到什么程度，就會出現什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應的，城市綜合體的發展方向也會與城市發展方向保持一致。隨著中國集約型城市的提出，城市發展逐漸放棄原有的粗放型發展模式，轉向精細化運營發展。隨著城市的發展現代城市逐漸顯示出以下特點：

1）、功能復合化

城市發展到現階段,已經不是單一實現居住功能那么簡單。全球化浪潮中,城市需要承擔更多功能,眾多功能集中在同一城市出現,需要城市有最優的功能復合規劃和方案,將城市作用發揮到最大效用。

2）、形象鮮明

眾所周知，隨著現代城市的發展，城市建設的加速，城市同質化現象越來越突出。眾多城市一味追求國際化、現代化,完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過后，反思城市建設進程，早已沒有自己的城市特色，同時也失去了城市歷史文化的傳承。未來城市發展,己經逐步回歸理性,城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區域文化、歷史沉淀,都成為新一輪城市建設中,建筑形式表現和內在功能軟環境所要表現的重要元素。

3）、集約化發展

粗放型的城市資源利用,雖然帶來了中國城市的快速發展,但也造成了巨大資源浪費和重度城市負荷。優化資源利用,實現集約型社會,提高資源使用效率是城市發展面臨的重大課題,費效比在城市運營方面,被提到非常高的層面,無論是城市建設還是土地使用,資源的優化整合利用,達到最優投入產出比是未來城市發展的重要目標。

4）、城市生態化

可持續發展的城市道路,不是一味追求快速發展的經濟指標,以犧牲環境為代價得到的城市發展是暫時的,在物質基礎達到一定程度后,文明城市建設的目標是生態發展與經濟發展并行。

5）、城市多元化

圍繞單一中心“攤大餅”式城市發展的城鎮化,在經過多年發展后,城市中心從基礎設施、交通路網、商業承載等方面已經不堪重負,組團式發展、多中心建設、帶狀城市發展等城市多元化發展模式不斷出現。眾多城市釆取以衛星城、新城等新型城鎮現代化的擴張模式,滿足現代城市發展需求。

作為城市發展的重要功能載體的城市綜合體,伴隨城市發展趨勢不斷發展。城市區域一體化和城市多元化發展,迫切需要城市綜合體發揮城市復合功能。而城市功能復合化、形象鮮明化、城市生態化、社會集約化,為城市綜合體的發展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式,加上商務、商業、居住、休閑、娛樂等內在功能復合,優化土地資源利用,是城市綜合體與現代城市共榮共生的有機聯系。

自從2009年城市綜合體進入青島以來，發展速度迅猛對青島經濟文化等拉動作用明顯。青島延吉路萬達建筑設計風格鮮明，已成為青島一大城市名片。

展望：

城市綜合體是點睛一城繁華的精華所在，亦凝結了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經濟發展的強力引擎。城市不僅僅是產業的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長的空間。我們應以健康理念統領城市發展的方方面面，以“健康城市”引領包括綜合體建設在內的新一輪發展。我們也可以說城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡單疊加，更不是建設一堆堆絢麗的CBD，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應突出城市品牌效應，使其能保存和傳承青島的歷史文化風貌。

我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經濟上的拉動，更應該是城市文化的標志，是城市文化的具體顯現。青島在建設城市綜合體的過程中應重視城市綜合體的文化工功能，應充分利用綜合體是城市名片、城市地標的廣告效應，提升該區域的人文價值。為此，綜合體必須要為整個區域代言，準確定位其在區域內的核心價值點，塑造區域以綜合體為中心的核心價值，精心提煉以綜合體為焦點的價值口號，從而達到在發展過程中重塑區域價值，實現以綜合體為引領的區域變遷的目標。

青島城市綜合體在未來的發展過程中將會更加重視其文化功能，一個文化功能完善的城市綜合體應具備以下特點：

1、城市綜合體應具有文化內涵的關聯性

城市綜合體是城市文化功能的集中體現，兼有文化、傳媒、娛樂、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設計,具有文化的內在關聯性。我們以李滄樂客城為例，樂客城建筑設計極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進行設計，整個建筑美輪美奐，給人以文化的享受。

2、城市綜合體應具有文化魅力的輻射性

柯布西耶在《走向新建筑》里說：建筑應該是時代的鏡子。而城市綜合體是現代城市文化與靈魂的標簽，與城市的文明建設、和諧社會建設具有高度的同一性，憑借深厚的文化內涵和文化魅力具有引領風尚、傳承文明、傳播知識、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務社會、推動發展、促進和諧的重要社會輻射功能。

3、城市綜合體用具有城市文化消費的聚集性

城市綜合體在功能上的多元性，與城市開發中單一業態的商業地產相比有較強的抗風險能力。但城市綜合體的開發和運營需要強大的資金支持，其價值的體現就是使資金流量和現金流速達到最佳的狀態，并隨著城市綜合體持續運營的市場培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設施及交通環境，促進整體文化消費水平的提高，最終帶動城市綜合體區域內物業價值大幅度增長。因此，一個成功的城市綜合體不僅是一個城市文化與靈魂的標簽，是一個城市標志性的建筑，更是一個城市商業價值最大化的具體體現。

城市綜合體的發展方向應該是向文化綜合體過渡的。我認為城市綜合體存在的最大意義并不是經濟的拉動作用而是對區域文化的提升作用。一個城市建設的好壞我們完全可以通過其城市綜合體建設的好壞來進行評判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評判標準。

在我們觀察來看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問青島哪一家綜合體敢說自己對于游客來說是一個“必看、必游、必購”旅游景點似的綜合體？