第一篇：城市綜合體項目運作思考

城市綜合體項目運作思考

隨著城市化的程度越來越高，城市綜合體被普遍視作一個城市邁向更高發展水平的標志和強力引擎。

城市綜合體和住宅、商業、寫字樓等傳統地產項目有著完全不同的開發運作規律和利潤回報點。在住宅項目的業務模式下，要獲取有潛力的優質土地，加快周轉率、不斷擴大規模，依靠土地的升值和加快存貨周轉來盈利；在商業項目的業務模式下，在成熟區域或新規劃區域的潛力地段取得土地，通過對區域消費模式的研究，通過尋找消費薄弱點，準確定位，（新區域則是創造引導的成分多些）。經過高調操作大肆招商，提升市場對未來商業價值的高預期，然后通過商業的部分或全部銷售來實現盈利。

而成熟區域的城市綜合體是集約式開發，在一個相對較小的地塊里進行深度開發、運營，綜合體的價值取決于項目定位和運營后產生的經濟效益和社會效益。成熟區域的城市綜合體通過運作，土地的增值對項目利潤的貢獻并不大。

綜合體運營初期租金回報很低，資金回籠速度很慢。往往配備開發一定量的住宅、公寓、公館之類的物業，平衡項目開發時期的現金投入，就是要靠住宅板塊快速銷售回籠資金，以便再投入進行繼續深度開發。

綜合體開發與住宅或商業開發完全是兩個概念的事物，綜合體更多的是靠單一物業項目無法擁有的綜合配套服務，體現高品質生活服務，來吸引高端客戶。這個就是城市綜合體內的住宅價位統一比同等地段的單一住宅項目價位要高的原因。綜合體的住宅即可以視作是擁有超級配套的住宅產品，也可以看做是區域城市核心地段的中心住宅。

而城市綜合體內的商業同樣比單一商業對商家更具吸引力，原因很簡單，城市綜合體對城市區域的輻射拉動效應造就的人流量本身就是銷售資金流，就本項目而言，本身就擁有40萬平米左右的高端住宅的業主，他們的消費能力強也是因素之一。

城市綜合體項目的運作關鍵在兩點：

一、要確立整個項目在區域內的標志性高度的位置，把綜合項目的優勢體現出來。品牌推廣的基本功課要很到位，相對于單一功能的地產項目，這方面的工作比重要大的多，這個是基礎，也很考驗功力。如何做到高而不空，做到質感和高度的完美融合，就要求對投放市場的推廣信息的反饋的感知把握要有相當的洞察能力。這個就是一個關于用一堆信息如何建造一個完美情人的問題，關鍵在火候的把握上。

二、需要根據綜合體項目本身的側重來做項目的定位，把項目利潤的來源點要明確在心，知道項目的利潤重點在哪個版塊上。比如說，往往推廣量最大的版塊，不一定就是貢獻利潤最多的版塊。只有真真明確這些才能安排好各個子項目不同物業板塊之間的互相依托關系。在這個基礎上才能談到把握好項目節奏，實現項目整體效益最大化，當然最重要的還是經濟效益。

綜合體項目營銷推廣的重點是建立社會對產業集群未來的信心。要做到這一點就需要跳出項目本身，從城市生活整體運營角度進行綜合考慮，提升項目在區域城市和產業鏈中的高度。作為多個不同物業功能的綜合體項目，必須發揮1+1＞2的集體能量。創造出比幾個單一功能的項目更大的社會效益。另一個高度就是構建區域城市綜合熱點，把自己變成中心，這樣才能產生輻射能力，對人口產生拉動效益。才能把自己變成區域發展的強大引擎。這個就是城市綜合體不同于普通地產項目所具有的能量和效益。同時這個就是城市綜合體為城市升級的作用機理。

用自營物業來提升項目價值，增加銷售部分物業的附加價值。40萬平米左右的住宅板塊是平衡開發的現金流和開發期項目的利潤來源。因此，營銷推廣需要在一定的時間段強化綜合體在區域城市的特點，也就是個性的凸顯。充分挖掘本項目對產業鏈所貢獻的這一環對于城市區域的重要性和價值空間。

項目運營中，如何落實綜合體的檔次，確定本項目在區域城市中的地位，聘請優質的專業運營管理公司進行物業運營是必不可少的。綜合體的價值在于對綜合體的整體定位以及運營效益的合理評估上。理想情況下定位越高端，運營效益

越好，綜合體的整體物業的價值就增長越高。這就需要管理公司根據相應的區域特點深入工作，在定位和運營效益上達到雙高。以期達到開發效益和項目整體價值的最大化。

撰寫人：孟曉鋒

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第二篇：城市商業綜合體物業管理特點及其運作方案

綜合體的物業類型復雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓。

綜合體物業包含大量智能化設備，例如，樓宇自動化系統，智能化中央空調系統，技術含量高，需要較高的專業水平維護。

鑒于綜合體物業類型管理要求高，物業設施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業管理體系。

一、綜合體物業管理特點

1.綜合體物業管理的任務

由于城市綜合體通常是收益性物業，因此，城市綜合體物業管理的任務并不僅僅是傳統物業管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”，而且更重要的任務是實現物業中長期凈收益最大化，并保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。

綜合體物業管理在衛生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統一管理并負責工程維護費用單獨核算。

根據物業管理規定，需要考慮根據物業不同性質收費不同，其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。

2.商業綜合體物業基本的管理職能為：

——辦公室(含前臺、財務、采購、倉庫);

——客服中心(客戶服務、投訴處理、維修報修、商務服務、房屋租賃等);

——工程管理(供水、供電、供氣、空調、電梯、消防、通訊等設備的運行、維護、維修、管理;公共部位裝潢維修維護等);

——公共秩序管理(含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等);

——環境衛生管理(含消殺、綠化和團膳)。

基本機構配置為辦公室、物業部、管理部。可以根據具體情況進行調整。

3.物業管理收費特點

由于綜合體物業管理復雜要求高,收費要高于普通物業。

二、綜合體物業管理公司的組織架構和團隊建設

工程部：電梯維護工程師、網絡設備維護工程師、空調工程師、電器技工(負責強電、消防設備維護等)。

由于綜合體物業設施多，物業管理人員素質要求高，需要注重知識共享和培訓。

為了管理商業設施的便利性，一般購物中心物業管理處由商業管理公司垂直管理。

三、綜合體前期物業管理服務介入方案

綜合體前期物業管理服務包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區的物業管理服務，物業的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發各階段的工作重點的不同，物業管理公司將委派相對應的人員參與前期物業管理服務工作，充分發揮開發商自有物業的資源優勢，確保產品更具人性化優勢與恒久的品質。

項目規劃設計階段

(一)參與人員

前期介入小組：物業管理公司業務副總經理、項目經理、工程主管、財務部經理可以聘請專家參與，增加專業力量。

(二)主要工作內容

1.從物業管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。

2.參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區景觀區道路設置殘疾人通道等的建議。

成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口

3.全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業主及開發商的利益均得到有效的保護。

4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。

5.參與物業管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規對物業管理用房的面積提出要求。

6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區中業主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發商，以便開發商選擇最優化的戶型設計方案。

7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。

8.物業管理市場調查及目標客戶群分析，物業管理作為房地產開發的后續服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。

施工圖設計階段

(一)參與人員

前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。

(二)在管理的角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議

1.土建

1)對屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇;

2)門、窗的材質;

3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;

4)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求;

5)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集;

6)煙道、排氣道的位置,餐飲業態建議集中區域布置;

7)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2.配套

1)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業主造成的影響;

2)各種設備產生的噪音對業主的影響;

3)各種設備總控制開關是否設在公共區域內;

4)各種設備設施的能源消耗;

5)室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響;

6)智能化設施的可靠性、適用性與經濟性。

施工階段

(一)參與人員

前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。

(二)主要關注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議

1.地產公司招標工作介入

1)供方門、窗質量及售后服務評價;

2)公共設施設備質量標準及后期維修保養成本條款的制定。

2.施工介入

1)房屋質量控制;

2)隱蔽工程檢查驗收記錄;

3)設計變更記錄的收集;

4)設施、設備的安裝調試及操作培訓;

5)成品保護;

6)綜合體和小區體育設施、兒童游樂設施質量;

三、綜合體購物中心部分物業管理方案

購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術系統和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導示系統公司設置好導示標志和臨時標志;另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。

購物中心物業管理任務一般包括

1.購物中心的前期介入

2.購物中心的裝修管理

3.保安和錄像監控系統 確保對購物顧客的無打擾服務

4.購物中心的清潔

5.機電設施維護

6.電腦系統結算整個購物中心物業管理相關費用

對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調系統的節能以及

綜合體物業管理成本預算

四、購物中心的裝修管理

1.購物中心裝修管理的流程與重點----以深圳華潤萬象城為例

安全第一,防火是裝修管理的重點。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時發放到商戶手中。

2、購物中心內主力百貨商場“二次裝修”的要求和標準概述

百貨商場的裝修按內容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”。“一次裝修”是指為其經營的各種業態提供基本的物業基礎設施、基礎條件、硬件環境。包括為滿足業態經營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等;為經營需要提供的必要基礎設施，包括水、電、空調、消防、安防、廣播、通訊設備、網絡工程、照明、電梯等;為滿足商場營銷需要而進行的設施、促銷設施等。

“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修”主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修”的要求和標準，對于實現商場整體裝修的統一協調，達到二次裝修的目的和效果具有重要意義。

“二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氛圍，體現商場的經營定位、經營特色、企業文化。所以商場的“二次裝修”一要符合商場的經營定位要求，二要符合商場的企業文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。

成都萬象城購物中心

組織好商場的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

一、彰顯個性與整體協調統一的原則。“二次裝修”既要體現商家品牌、商品的特性與獨特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區的定位協調一致。

二、統一安排，獨立執行的原則。“二次裝修”要依商場的統一開業、調整計劃統一安排，同時每個品牌又要獨立設計、制作完成各自的裝修。

三、效率與質量統一的原則。“二次裝修”既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質量，做到不忽視每一個細節，不浪費點滴時間。

四、安全第一，規范施工的原則。“二次裝修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規范施工，把安全放在首位，嚴格執行消防、用電、安全制度按操作流程規范施工。

五、打造精品與厲行節約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費現象。

“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：

一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區及周邊相鄰品牌柜組協調一致。

二、商場裝修工作計劃和進度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計劃和進度按時完成裝修任務，以保證開業或調整計劃的如期完成。

三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時有許多品牌柜組進行施工和安裝，所以保持和維護良好的秩序、保證施工安全、財產和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。

四、遵守和執行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設計審核、圖紙審核、材料審核、施工隊伍審核以及施工管理、驗收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關部門配合接受相關的管理和指導。

五、遵守和執行相關的安全、消防等標準和技術規范，保證施工和制作質量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照執行有關部門關于安全、消防、等管理規定和技術要求、材料、工藝要求等，使得裝修結束后能夠通過驗收安全使用。

百貨商場“二次裝修”的標準，因商場的經營定位，具體的市場環境和物業條件會有所差別。各商場應根據商場的經營定位、市場環境、企業文化、物業特點制定好“二次裝修”的標準，用以規范和指導各品牌柜組的“二次裝修”。

“二次裝修”的標準大體分為以下幾部分內容：

一、色彩使用標準。根據企業VI的要求以及商場的經營定位、業態形式、商品賣區特點等制定“二次裝修”的色彩使用標準和規范。在標準中明確列出應當使用的色彩和禁止使用色彩。

二、品牌形象設計和展示柜、貨架設計制作標準。明確規定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規格尺寸要求和制作標準。

三、柜位設計、動線規劃標準。標列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的基本流向。

四、商品陳列標準。指出商品陳列的要求、原則和陳列方式。

五、裝修材料使用標準。根據商場的經營定位和當地的裝修材料市場情況，規定應當使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。

六、電力和燈光照明標準。限定可以使用的電力容量、應達到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。

七、消防和安保標準，列明在商裝設計和施工中應執行的消防和安保標準。

做好“二次裝修”工作，要注意解決好以下問題：

1、做好“二次裝修”的計劃和組織工作。

2、設計和做好“二次裝修”的工作流程。

3、為品牌和柜組提供準確的柜位圖紙、詳盡的賣場規劃、企業文化、經營定位信息和明確的裝修指導建議。

4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導工作。

5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。

6、做好施工中的跟蹤工作，發現問題及時解決。

7、加強管理和服務，做好品牌上的參謀。

“二次裝修”工作是商場開業籌備和調整時的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修”的要求，制定好“二次裝修”的標準和工作流程，做好管理和服務，把“二次裝修”工作做好。

二次裝修中商戶應該向購物中心物業管理公司提交的資料:

1、租戶提交的施工圖紙應至少包括下列內容：

1)效果圖

2)平面布置圖

3)天花布置圖

4)立面圖、剖面圖(包括店面、櫥窗、燈箱和招牌)

5)地面鋪裝圖

6)空調施工圖(包括設計說明、水管圖、風管圖)

7)電氣圖(包括結線系統圖、照明線路圖、插座線路圖)

8)弱電系統施工圖(含網絡、電話、CCTV、音響等)

9)給、排水(污)施工圖(租區內如有衛生間、茶水間、洗手盆等設計)

10)套有專業消防公司設計圖框的消防系統施工圖(包括消防噴淋布置圖、消防報警布置圖

消防排煙布置圖)

2、餐飲類租戶另須增加以下圖紙

1)廚房排油煙施工圖

2)給、排水(污)施工圖

3)燃氣管道及報警裝置布置圖(政府指定專業施工單位出具)

北京朝陽大悅城餐飲商戶

3.名品購物中心與百貨裝飾設計管理規定

1.1 品牌商指定的裝飾設計公司應提供經國家主管部委認可的有效資質證書及營業執照、裝飾業績等。

1.2 通過商場審核的公司應在規定時間內提供A4 及以上幅面的裝飾現場平面圖、立面圖、效 果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應詳盡標注材質品牌型號、尺寸，電氣圖應詳細標注單燈功率、分項功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續。

1.3 出圖周期應嚴格遵守我方規定的時間進行設計。

1.4 柜體高度未作特殊要求的應遵守以下原則：

a.服裝類、鞋類低柜高度 1350mm以下。

b.珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 950mm，炮臺展柜高 1350mm以下。

1.5 高柜長度嚴格按照“T”字墻的限位制作。

1.6 模特地臺高 150mm,深 800mm櫥窗玻璃高度應到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框，2F以上商鋪不能制作模特底臺及櫥窗玻璃。

1.7 柜體面層應選用烤漆或高檔防火板(機器無縫折邊)、嚴禁選用波音軟片及大芯板外刮膩子面層。

1.8 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。

1.9 消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質進行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業區必須分隔3米以上。

1.10 1F商鋪化妝品區吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統一為嵌入式門楣。門楣材質請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質。

1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口。

1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應使用水泥壓力板或塑料基膜進行間隔，再進行地面鋪設。

1.13 試衣間設計嚴格按照商場要求進行設計，通頂設計請考慮空調消防問題。

1.14 裝飾材料應使用符合消防要求的綠色環保產品;玻璃均應為夾膠、鋼化等安全玻璃。

1.15 圍擋應嚴格按照商場要求進行制作，圍擋畫面請設計精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準。

1.16 天花石膏板請選用12mm國優防水石膏板。

五、城市綜合體物業管理必須十分重視服務功能的開發和運用

1.首先，管理者必須充分有效地開發和運用城市綜合體各個部分的服務功能。城市綜合體各個部分都有自身服務功能的體現方式。例如，對于商務辦公樓，必須注重打造商務平臺。在提供基礎物業管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。與此同時，根據商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統等環境元素的營造上形成品位，創造良好的商務空間和商務環境。

購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術系統和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施;另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。物業管理公司配合商業經營公司組織的大型客戶營銷活動，配合維持秩序，保障顧客安全。

與專業電子商務公司可以建立合作關系，對于網絡營銷客戶，可以協助小區居民收貨和收費管理。其次，整個綜合體各個部分服務功能的相互關系必須達到高度和諧和共生的狀態。城市綜合體是一個完整的有機系統。在這個系統中，每個部分的服務功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環境，而購物中心則需要熱烈的商業氣氛，但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。

一般在商圈內,占地面積較少的綜合體以購物中心為主，例如，深圳萬象城綜合體就是以購物中心和商業街區為主，寫字樓為輔助。

例如，購物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心部分;

在城市中央商務區,一般以寫字樓為主,寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。例如，東京中城就是典型的以寫字樓為主的綜合體，購物中心面積較小。

東京中城綜合體各設施面積

· 辦公室：約330,000m2

· 住宅：約111,000m2(約530間)

· 五星級酒店：約48,000m2(約250間)

· 購物中心：約57,000m2

· 其他：23,000m2

· 地下5層、地上54層

3.現代綜合體需要運用高科技做好物業管理

綜合體的大量機電設施和智能化設備需要采取分類管理措施，對于中央空調等建議與廠家中間監控連接，及早預警發現問題和維護。

電梯設施是容易損壞的設備，人為損壞一般占據50%，需要做好電梯保養教育。

綜合體各類物業對網絡要求較高，需要做好預案，對于接觸不良等措施提早考慮。

六、綜合體五星級酒店物業管理方案

五星級酒店的物業管理納入酒店管理的一個組成部分，具體包括清潔衛生、保安和設施維護。空調等設備維護可以統一由綜合體物業公司下屬的工程與設備部維護,電梯設備檢修等聯絡專業電梯公司負責檢修。

目前市場有大型專業化酒店物業管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業酒店管理有限公司管理, 經過20年的努力，珠江管理已發展成具有酒店管理、物業管理、房地產代理、物業清潔保養、管理人才培訓、工程機電維修、飲食娛樂等多元經營的公司,其組織架構如下:

五星級酒店可以設立專門的物業管理處，負責平時日常工作。

五星酒店要求中央空調和電梯設備完好率較高,因此,必須有專業空調和電梯維修工程師駐扎現場,對設備即將到期檢修,提前做好預案,保證設備的較高完好率,此外,對設備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調的規程操作,合理使用,避免出現犧牲設備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:

1.業主和酒店管理委托合同中明確設備使用壽命。2.業主或者酒店管理公司和物業管理公司明確設備使用壽命,做好設備檔案移交和設備檢查工作。

洲際酒店海南皇冠假日酒店管理糾紛案例：2011年8月30日，三亞華宇發出解約通知書，終止了與洲際集團的酒店管理合同。

?由于洲際酒店管理集團在長達六年的管理過程中，竟無一年達到并遠遠低于合同中雙方約定的經營業績，甚至曾為掩蓋業績過差的事實，篡改向業主匯報的數字，雖然后被查出，但已給業主造成了不可挽回的損失。

七、寫字樓和公寓物業管理方案

寫字樓服務重點保證可靠性，供電和網絡系統可靠性納入重點工作。樓宇自動化系統管理和維護實現網絡化和知識化服務，降低物業管理成本。遠程維護服務，與機電設備供應商專家保持良好的網絡關系，及時得到遠程視頻指導。

寫字樓的出租管理是整個物業管理的重點,要根據物業的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業總部作為主要租賃對象,一般整個樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。

深圳京基100綜合體的超高層寫字樓與購物中心綜合體

寫字樓出租管理需要充分考慮行業特征,4A級別寫字樓物業,如果以金融保險為主,金融類服務公司可以放在較高樓層,保險類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。

超高層寫字樓的消防管理是重點之一,由于超高層火災害難以救援,必須將火險消滅在萌芽狀態。

2011年2月10日13時，沈陽皇朝萬鑫國際大廈(以下簡稱“皇朝萬鑫”)B座樓下鐵皮圍欄矗立，幾名工人守在門口，禁止他人進入。路邊停了一輛寫著“消防”兩字的白色轎車，兩名消防人員拿著檢測儀器，站在大廈的大屏幕下方進行評估。

作為沈陽地標性建筑之一的皇朝萬鑫酒店，一夜之間變成了黑色的“空殼”。著火的B座樓棟窗戶基本破碎，外墻已經面目全非，顏色黝黑，A座樓棟表面也多處呈現過火的痕跡。

2月3日零時13分左右，也就是農歷兔年剛到來十多分鐘，位于沈陽市和平區青年大街390號的這家五星級酒店，因燃放煙花爆竹引燃樓外墻表面裝飾材料發生火災，過火面積約1萬平方米。當日9時許，大火被成功撲滅，沒有造成人員傷亡。

沈陽皇朝萬鑫國際大廈坐落于沈陽最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設有五星級酒店、5A級寫字樓和高級公寓等，A座主要為豪華五星級酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。該項目總投資近30億元人民幣，2008年年底開始對外招商運營。

“樓太高，消防隊員的水槍高度不夠，水和泡沫打不上去。”另一位目擊者稱，由于現場集結的多數消防車輛大多使不上勁，盡管有上百臺消防車集聚在火場附近，但多數派不上用場，幾臺云梯車升到最高點，也只能將水打到六七十米高，而B座公寓高達152米。

這樣一來，人們只能眼睜睜看著這棟公寓被燒得只剩下框架，火勢也隨之蔓延到A座主樓。

失火后的沈陽皇朝萬鑫國際大廈。中國青年報記者 王 晨攝

超高層的監控系統需要考慮監控內部的同時,還要能夠監控外立面,消防系統要能夠對外墻起火有滅火措施。

超高層的電梯管理也是難點,容易引起客戶投訴,因此,需要培訓專業電梯工程師或者是電梯維護公司派出工程師和維修技工駐扎。

300米高度電梯分區方案

酒店式公寓服務可以參考五星酒店物業管理服務,酒店式服務引進公寓中，提供洗衣服和送餐服務.酒店式公寓盡量租賃給知識分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。

八、綜合體停車場管理與降低地下空間運營成本的方法

充足的停車位和方便的停車場通道是現代購物中心以及綜合體競爭力的重要組成部分。停車場管理是物業管理的重要組成部分,管理重點是防止盜竊,嚴格按照秩序停放,采用分區停放管理模式,采用電腦軟件規范化管理。以長春國際金融中心為例,酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購物中心建議部分停車位通用，具體為購物中心設置100個停車位，可以混合使用寫字樓200個停車位。

大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島JUSCO 為例是地面停車和空中停車結合。

大型停車場的地下2層以及更深層需要在設計中考慮自然通風，例如，下沉廣場通達到-1以及-2層，-3層需要考慮通風井，否則因為強制通風需要會增加較多運營成本。

大型綜合體的地下空間一般在城市中心具有較大商業價值，一般通過地鐵將人流導入到-1層，此外-1層可以設置適當比例的商業空間和停車場。

法國巴黎中心區——列?阿萊地區(Les Halles)在保持了歷史傳統的同時，利用地下空間的開發，成功擴大了中心區的容量，實現了現代化改造。該地區新規劃方案的特點是實行立體化再開發，把地面上單一的的貿易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強調保留傳統建筑藝術特色的同時，開辟一個以綠地為主的步行廣場，為城市中心區增添一處宜人的開敞空間。同時，把交通、商業、文娛、體育等多種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個大型的地下城市綜合體。在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側設一個面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環繞著玻璃走廊，把商場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計4層，有4萬平方米的地下商業和2萬平方米的地下步行道，并且設有3700個停車位等各種設施。

九、大型城市綜合體的應急管理和突發事件管理---以深圳華潤中心為例

作為大型都市商業綜合體，在安全管理上的復雜性，決定了華潤中心突發事件管理的復雜性，總結歷年的管理經驗，較易發生的突發事件類型有：

消防安全事件

公共安全事件

治安事件

自然災害事件

施工作業傷害事件

華潤萬象城的人員管理：

車流量：7000 車位：2500

人流量巨大,中心集中性

高流動性

高密度性

對象復雜性

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商業管理的特點：

租戶眾多：商業店鋪300多個，辦公租戶近100 個

功能各異：商業、餐飲、娛樂

變更頻繁：進場裝修、撤場施工

戶外廣告多：廣告更換頻率高，高處施工多

倉庫緊湊：貨物進出量大，倉庫緊湊，擺放

消防責任重：消防重點租戶多

其他：

時間不間斷：24小時，365天

車流量巨大：日均流量達4600輛，年均車流量150萬次

出入口眾多：多達幾十個

管理標準高：商業中心，服務要求高

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華潤中心制定了應急工作原則，為應急工作提供了核心思想：

以人為本，減少危害

統一領導，分級管理

條塊結合，屬地為主

科學調控，依法規范

快速反應，協同應對

預防為主，平戰結合

深圳華潤中心制定了以提供服務為基礎核心，嚴格落實四步管控措施的突發事件管理原則：

源頭預防

過程監控

結果檢查

問題跟進

突發事件管理流線圖

應急值守制度：生命線

突發事件處理：流程線

應急管理體系：預防線

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有應急預案后還要組織相關演練，在緊急事件發生時候能夠有序處理。

第三篇：城市醫療養老綜合體項目

福州市 “城市醫養”結合項目策劃思路

一、項目名稱：福州市“城市醫養綜合體”項目

二、項目地址：福州市鼓山區，三、項目定位：城市醫療養老綜合體項目

四、項目功能：綜合醫療、中老年病、常見病醫療、養老護理

五、項目功能布局：二級綜合醫院+康復醫療住院部+護理功能型養老公寓

六、項目發展城市布局：依托于“一家大型二級綜合醫院”為技術服務核心，在福州市整合發展12家養老院及養老護理院，形成城市養老醫療綜合體概念機構；

七、項目整體規模：

一家200張床位的二級綜合醫院+ 一家500張集中護理功能型養老公寓 12個養老院，4800個養老護理床位

一個智慧醫療中心：城市中老年養老醫療數據管理中心 一個醫療附加值商城（虛擬商城+落地門市銷售O2O模式）

八、公司治理思路

1.成立兩家公司：持物固定資產的物業公司，和項目管理公司； 2.成立多家項目公司：醫院、養老院等。所屬項目全部以非盈利性質存在；項目不保留利潤；

3.管理公司通過項目托管管理，獲得利潤；并將利潤用于智慧醫療的投資以及其他配套服務的投資、以及分配收益。4.管理公司以輕資產的形式運營，不持有土地等大宗固定資產；通過向物業公司租賃，獲得固定資產的使用權；

5.物業公司持有大宗固定資產，通過物業資產的租賃獲得產權購置收益；

九、項目運營規劃思路 1.醫院項目

醫院名稱：福建省康復（養老）醫院（或：福州市康復醫院）項目性質：非盈利型

社會定位：全省（全國）首家“國家老齡委”醫養結合的定點示范試點醫院；

國家康復醫院福州分院

經營定位：二級綜合醫院，以中老年疾病、疼痛專科為主，全科醫療為輔；

規模定位：200張床位，醫院經營面積10000平方米以上 功能安排：綜合門診樓、住院樓、康復住院部及其他醫療輔助功能性安排；

政策安排：醫保、新農合、職工定點醫療、120聯動單位 社會互動：商業醫療保險合作二十家以上；

社會福利機構、殘聯等合作機構 深度發展：發展“老年護理公寓”聯動項目

建立“福州市養老院——醫療”深度互動協助模式

自營“醫院附屬養老院”，開展“醫院附屬養老院”加盟平臺

利用智慧醫療系統，對深度發展的項目進行垂直管理，精準營銷。2.護理功能型公寓項目

項目名稱：福建省康復（養老）醫院附屬護理養老公寓（擬）項目性質：非盈利型

社會定位：全省（全國）首家“國家老齡委”醫養結合的定點示范試養老基地；

福建省適老化醫養結合示范工程；

經營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

設置高端全護理失能老人護理VIP； 設置特需全科護理高級VIP 規模定位：500張床位，醫院經營面積10000平方米以上 功能安排：護理中心、康復中心、住院公寓、營養中心（含配餐服務）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務中心等，及其他適老化輔助功能安排； 政策安排：床位補貼、建筑補貼、慈善贊助等； 社會互動：商業醫療保險合作二十家以上；

社會福利機構、殘聯等合作機構 深度發展：發展“老年護理公寓”醫院消費模式；

建立“福州市養老院——醫療”示范作用 3.養老院項目

項目名稱：福建省康復（養老）醫院附屬（聯營、連鎖）養老院（擬）

項目性質：直營非盈利型機構

社會定位：全省（全國）首家“國家老齡委”醫養結合的定點示范試養老基地；

福建省適老化醫養結合示范工程；

經營定位：以半自理，半失能中老年人為主，殘疾人、自理型老年人為輔；

規模定位：12家養老院，總4800張床位，布局全福州市； 功能安排：護理中心、康復中心、營養中心（含配餐服務）、娛樂中心、老人寶智慧中心，兒童娛樂中心、溫馨家庭服務中心等，及其他適老化輔助功能安排；

政策安排：床位補貼、建筑補貼、慈善贊助等； 社會互動：社會福利機構、殘聯等合作機構 深度發展：養老院直營、加盟模式

4.智慧醫療項目

項目名稱：福建省城市中老年養老醫療數據管理中心 項目性質：公益、非營利性

社會定位：福建省民政局重點扶持項目，直接覆蓋全省；

福建省適老化醫養結合示范工程； 經營定位：為全市65歲以上老人進行數據登記管理； 規模定位：覆蓋全市，逐漸覆蓋全省 功能安排：登記管理、精準營銷

政策安排：民政局扶持項目【財政補貼項目、政府引導下的公益項目】

社會互動：各市縣聯動發展

深度發展：為下一步在全省范圍內的擴張進行基礎市場準備； 5.O2O商城項目

建立在整體項目完整的趨勢下的供應鏈管理； 逐漸建立中老年產品銷售終端。

十、其他

第四篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發同比增長31.6%，商業營業用房開發投資同比增長25.4%，辦公樓、商業營業用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值的提升，并拉動就業、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現是與經濟社會發展相適應的，是城市功能完善、環境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發展制定政策，對于建筑規模、功能形態上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態。”克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業地產開發成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發企業迅速進行戰略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業地產的開發商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業地產開發計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發展的同時，一些地方開始出現空置引發的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發商宣稱建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業表示，現在空置的商業面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據咨詢公司紐約高緯環球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環節把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業也將增加150萬平方米，供需環節脫節風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（

第五篇：高鐵新區城市綜合體項目

德州躋身世界（新能源）名城的優勢項目——

山東省德州市 高鐵新區核心區城市綜合體開發項目推介書

德州市高鐵新區投融資管理中心

目

錄

方案概述.第一章 項目背景 第二章 項目概況

第三章 項目總體定位

第四章 可持續發展三步曲：項目的開發、招商與經營第五章 市場前景 第六章 結論

方案概述

德州市高鐵新區城市綜合體項目將依托政府政策支持，憑借開發商在商業、貿易等行業的影響力，調動資金與商業推廣資源、技術資源，引入專業管理機構，面向京津、濟南市場，以主題商業為主體進行經營，實現項目開發、招商與經營一體化，塑造德州城市與經濟的一張亮麗名片。

德州即將進入“高鐵時代”，高鐵新區的價值顯然不是一個傳統意義上的“新城”的內涵和外延所能表達的。高鐵新區的開發既不是純城市建設項目，也不是純工業發展項目，而是一個具有非常典型的“后工業時代”特征的“綜合性開發項目”：囊括了觀光業、商務會展業、運動康體業、參與型娛樂業、創意產業、新能源產業、旅游地產業等。

項目將以主題商業為依托；以主題商業、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個完善的“現代城市主題商業綜合體”。

項目規劃包括：

現代主題購物中心＋步行商業街＋餐飲娛樂休閑中心＋soho 商務公寓＋高檔住宅的豪布斯卡(HOPSCA)建筑綜合體。

項目將成為德州招商引資的窗口，為德州 GDP 增長、稅收、擴大就業作出實質貢獻，帶動德州商業向現代升級，營造新經濟局面下德州的新都市面貌。

第一章

項目背景

一、宏觀經濟

德州經濟開發區已成為德州市對外開放的窗口、招商引資的基地和經濟、文化、行政中心。先后被評為“2010聯合國宜居生態示范開發區”、“2010中國十佳低碳開發區”、“國家科技興貿創新基地”、“國家太陽能光伏發電集中應用示范區”、“國家太陽能光熱綜合利用產業示范基地”、“國家生物高技術產業基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調城”、山東省“科學發展示范區”、“對外開放先進區”、“山東省優秀開發區”、“山東省經濟開發區先進單位”等榮譽稱號，在山東省省級開發區綜合評比中，躋身前五名；是山東西部省級開發區領頭羊。

1、宏觀層面

（1）德州在環渤海地區的區位：山東對接環渤海經濟圈的橋頭堡

德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環渤海地區目前最發達的兩大經濟圈京津冀北經濟圈、山東半島經濟圈之間，是聯結環渤海地區和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節點。

隨著京滬高速鐵路的建設，德州應充分利用高速鐵路的輻射帶動效應，搶抓京津冀都市圈整體推進的空間效應，強化德州與天津、北京、青島、濟南等地的經濟合作與聯系，提升德州在區域競爭與合作中的地位與作用，充分發揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。

（2）德州在山東省的區位：魯北的北大門，重要的交通門戶 德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港僅兩個小時。山東省“一體兩翼”的發展新格局，也使得德州在省內的區位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時也是山東向山西、河北等內陸地區進行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。

2、中觀層面

（1）德州在濟南都市圈的區位：濟南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心

德州位于濟南都市圈地域范圍內，有國家級高速和鐵路相通，與濟南間的交通便利，在都市圈中的區位優勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟南都市圈中的區位優勢必將進一步得到提升。

（2）德州在德州市域的區位：德州市的經濟增長極與輻射中心 德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區的東南區域，城市對市域范圍內輻射帶動效應不明顯。未來通過德州交通區位優勢的極大提升，將極大的提升德州對周邊地區包括河北省周邊地區的吸引力，通過引導德州城市空間的東拓與南延，有利于加強德州對市域的輻射帶動作用，強化城鄉統籌與空間一體化進程。

3、微觀層面

（1）高鐵新區是德州東拓戰略的先導區

德州東拓是德州對接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實現德陵一體化的空間戰略，也是德州實現產業拓展與城市功能提升的先導區，未

來德州將形成老城區、河東新區、高鐵新區和陵縣構建的大德州空間結構。

（2）高鐵新區是德州現代綜合交通港口

高鐵新區是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現代交通樞紐，同時結合汽車客運站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區的客運集散中心，充分強化高鐵站區的活力，帶動樞紐經濟的發展，從而帶動德州整體活力的提升。

（3）高鐵新區是德州承接產業轉移和產業提升基地

德州目前正處于產業發展的加速階段，產業集聚與產業提升是未來德州很長一段時間的發展主題。目前河東新區的產業空間已經基本告罄，跨越減河實現產業擴張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動效應，強化與環渤海經濟圈經濟中心城市的戰略合作，承接產

業轉移的同時，強化自身產業的功能提升與拓展。

（4）高鐵新區是德州實現功能完善和功能提升的橋頭堡 高鐵新區主要發展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區位上的提升，更是城市發展理念和功能構成上的巨變，結合高速鐵路的客流特點，充分發展現代商務辦公、現代商貿金融、會展、科技研發、教育培訓等功能。

二、城市定位與規劃

德州市高鐵新區力主將區內打造成為結合高端商務旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產業與制造的新城區，為德州乃至周邊2小時經濟圈提供最佳的產業合作與生活休閑平臺，成為未來德州發展重心！

總體定位——“宜業、宜居、宜學、宜游”的樞紐型現代話綜合城市功能區，塑造城市復合體。以高鐵站點為契機，以建設設施先進的現代化交通樞紐為先導，最終形成功能完善融合的城市新區。

三、區內經濟社會發展狀況

1、新能源和生物技術產業類

德州經濟開發區正以打造“新能源之都”為目標，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內外精英人才匯聚德州創業發展，努力將德州經濟開發區建設成為國際知名的新能源產業技術中心、制造中心、信息中心和國內領先的新能源產業技術創新基地、知識創新基地。力爭到2012年，新能源產業銷售收入實現300億元，出口創匯3.5億美元；到2020年實現銷售收入1000億元，出口創匯15億美元，利稅250

億元。

截至目前，德州經濟開發區新能源企業累計達30多個，其中皇明太陽能集團、華業風能設備有限公司、株丕特風力復合材料有限公司、貝萊特空調有限公司等5家企業銷售收入均過億元。

德州經濟開發區在生物制造、生物農業和生物能源領域形成了自己的特色，尤其是生物制造產業起步較早，發展迅猛，產業總體水平全國領先。目前，開發區已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術企業。

2、空調電子產業類

目前，德州經濟開發區已經飄揚起中國中央空調城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團等企業中央空調產能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業也在開發區蓬勃發展。

3、先進裝備制造類

德州經濟開發區已然昂起裝備制造業的龍頭，景津壓濾機集團、臺灣美利達自行車集團、德石機械、福田重工、德州方向機、普利森機械等一大批裝備制造企業正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。

4、現代服務業及輕工業類

德州經濟開發區充分發揮交通和區位優勢，大力發展現代服務業興區，使服務業連續多年保持健康迅猛的發展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級酒店、外海瑞廷五星級酒店、德百物流、德正商務

港、匯一物流等幾十家現代服務業項目落戶。

12年來，德州經濟開發區輕工業也得到迅速發展。全國羽絨服行業前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業、北方最大的潔具生產基地樂華陶瓷生產基地相繼落戶德州經濟開發區，為開發區發展構建起新格局。

5、文化旅游產業類

德州經濟開發區把文化旅游放到與工業經濟同等重要的位置，實現二、三產業齊頭并進。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節反響強烈。董子園景區深化工程穩步實施。目前董子園以通過國家3A級景區驗收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態治理河道4.5公里，長達6公里的減河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯通工程開工建設。中國太陽谷通過國家4A級旅游景區驗收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會。

董子園

董子園是為紀念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺、“三策固本”水上牌坊以及公園內西部董子文化街已全部建設完工，對外開放。

減河生態濕地

減河生態濕地是國家海委批復的首個濕地治理項目。全長40公

里，投資20億元，目前一期已經建成并對外開放，接待游客達200萬人次。

減河生態濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設完工，原生態水車、嫦娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節點安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標志性景觀。東岸結合農業產業結構調整，1000畝經濟果林種植完成。

四、房地產狀況

2008年以來，德州的房產開發市場呈現供不應求的局面，房價一路高升。按用途劃分的完成開發投資當中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業用房的開發投資有較高的回報預期。

第二章

項目概況

一、地理位置

項目位于德州市高鐵新區核心區京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內。

二、土地開發強度控制 容積率控制

按照高鐵車站的圈層輻射效應，在車站周邊實行高強度開發，生態都心采取低密度低強度開發模式。點綴現代地標，形成優美的城市天際線。

將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個級別加以控制。

其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實行高強度開發，東風東路兩邊各60米-250米之間強度較低，為城市綠軸。高度控制

生態綠心留出大片的公共綠地，在生態綠心周邊實施高強度高密度開發，南北向城市功能發展軸上產業綜合服務區和城市公共服務區采取高密度高強度開發。并逐漸由內向外呈現內疏外密的城市肌理。

城市中心區的建筑不僅要能構建恢弘的城市意象，同時也要能反映城市土地價值，規劃中將建筑空間分為四個等級：

（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區類公共服務設施建筑控制在24米以內，主要分布在站前核心區南北兩側的街區內。（2）居住建筑混合街區沿街的商住混合類建筑控制在24米～50米之間，主要分布在規劃用地車站北路和車站南路兩側。

（3）購物公園兩側的干道兩側建筑控制在50米～80米之間，構建連續的城市界面，主要以城市商業服務、商務辦公、生產型和生活型服務業等為主。

（4）核心節點周邊建筑可適當在80米～100米之間，構建城市形象，展現城市實力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風路的兩側。（5）生態綠軸當中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗和抽象的視覺感受，采取低密度開發模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。

三、SWOT分析

1、S（優勢分析）

——交通區位優勢

德州是一個依托交通發展起來的“神京門戶、九達天衢”，京杭大運河——京滬鐵路——京福高速——京滬高鐵決定了不同時期城市發展的空間格局和發展趨向。未來的高鐵新區將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時車程，距北京僅2小時車程，距濟南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實現與省內外其他城市快速聯系。規劃中的青太客運鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區的交通樞紐功能和便利程度。規劃中的北外環、東外環使未來的高鐵新區與大德州更加緊密的聯系起來。

——土地資源優勢

德州城市建設用地向東拓展，目前老城區已經基本沒有建設空間，開發區經過僅10多年的發展，工業用地拓展非常迅速，已經逐漸趨于飽和，隨著京滬高鐵的建設，高鐵新區將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區域主要為農田和村鎮建設用地，用地儲備非常優越，是德州未來發展的主要基地。——良好的產業基礎支撐

德州目前的產業基礎相對較好，以皇明為代表已經形成一批大型企業引領產業發展的局面，對于未來延伸產業鏈，形成完善的產業結構具有良好的基礎，基本已經形成新能源、生物、機械等相關產業齊

頭并進的局面，對未來高鐵新區的產業發展具有良好的發展基礎。——生態資源優勢

高鐵新區范圍內溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側果園植被條件良好，對于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結合現狀地形和溝壑，構建網絡化的水網系統，提升城市生態品質。同時德州的產業對于塑造生態城市也具有良好的基礎，新能源和生物產業均與生態城市相關。

2、W（劣勢分析）

——經濟外向度不高

德州的經濟主要來自國內投資，作為東部沿海的內陸地區，德州外向型經濟的發展落后于全省平均水平。

3、O（機會分析）

——新能源與生物產業的巨大發展空間

德州的產業主導為新能源與生物產業，均為21世紀國際社會大力發展的朝陽產業，尤其是新能源產業，在德州依托皇明太陽能，做大做強，強化產業鏈的延伸，加強研發和展示功能，將德州發展成為我國的能源之都。

——高鐵催生的高鐵經濟效應不可估量

京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經濟效應將不可估量，沿線城市均將享受到這種效應帶來的發展空間。

——后發優勢

德州目前處于山東經濟發展相對落后地區，但目前城市經濟增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經濟發展注入了新的活力，可以預見在今后很長一段時間，德州的經濟發展均將超過全省平均水平，后發優勢將更加凸顯，這為德州未來發展方向提供了多種可能。——新型城市化

我國的城市化進程日益科學化和理性化，新型城市化政策對于村鎮較多的高鐵新區提供了未來農村人口轉移的途徑，鼓勵實施農村土地流轉制度創新，保障失地農民的就業和安置等問題，為德州新型城市化創造一個新的路徑。

4、T（威脅分析）

——周邊同級城市產業競爭的壓力

德州周邊城市產業發展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市發展和產業選擇重要課題之一。——產業發展中科技含量的提升

未來的產業發展比拼的是產業科技含量和發展潛力，作為太陽能和生物基地，科技對產業發展高度具有決定性的影響。面對國內目前太陽能產業發展相對較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產業競爭中取得先機，對于德州非常關鍵。——人才洼地

未來的發展最重要的吸引人才，高鐵的開通對于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動，同時也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對于高鐵新區的開發建設是一個需要研究的問題之一。——生態保護

高鐵新區是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何利用和保護基地范圍內現有的生態資源，打造具有獨特魅力和特色的城市新區，防止生態破壞和環境惡化。——土地價值提升與功能優化

新一輪的城市拓展應本著提升土地價值，實現高鐵站區功能優化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發，做到遠近兼顧，既要滿足近期發展的需要，同時也能滿足未來德州長遠發展的訴求，做到腳踏實地，適度超前。

第三章 項目總體定位

德州市高鐵新區城市綜合體（以下簡稱“本項目”）將建設成一個以知名大型企業連鎖主力店為主導，集商業貿易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現代建筑綜合體。

一、領先概念，創新商業模式

項目的經營將引進多個創新概念，為德州新經濟格局作出創新性變革。

1、第五代主題式專門店

2、展貿中心

3、豪布斯卡（HOPSCA）

4、區域總部經濟

5、一站式消費

依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業為主力店，以主題商業、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區為配套的城市現代建筑綜合體。------第五代主題專門店

與第五代城市商業綜合體對應的第五代主題專門店，將會在此項目中閃亮登場，突破行業營銷方式的瓶頸，進行價值渠道的創新和變革。

它具有以下特征：

1）環境優雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。

2）交通便利，四通八達，通過現代交通動線規劃，形成停車步行皆宜的環境。

3）ERP平臺功能強大，具備信息化優勢。

4）網絡發達，產業鏈完整，以基地的強大實力作后盾。

5）營銷理念先進，統一品牌廣告宣傳。

6）強勢營銷團隊，注重服務創新。

7）價格優勢，通過規模經濟降低營運成本，創造明顯的價格優勢。

8）產品優勢，以產業集群優勢，形成設計、品種、數量、質量多方

面領先局面。

-------展貿中心：第五代現代商業模式

定義：展貿中心是中國新興的行業專業平臺，是以主題行業營銷為主的時尚發布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產品陳列、品牌文化展示，使經營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內涵，感受產品文化的巨大魅力。

展貿中心的發展源流：

第一代商業模式：工匠、作坊式商業，是最原始的商業形式。

第二代商業模式：推銷式商業，以個別店鋪為表現形式。

第三代商業模式：傳統商鋪，典型方式為商業街鋪。

第四代商業模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。

第五代商業模式：以現代科技為手段，以網絡、信息平臺為支持，集展示、體驗、交流、貿易為一體的現代商業綜合體，成為城市經濟龍頭。

------豪布斯卡（HOPSCA）

什么是豪布斯卡？一種綜合性的現代城市中心區規劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫）

其意義是，良性發展的現代城市中心區應由一極向多極發展，模式是傳統的純商務辦公區向商業—商務—賓館—休閑—公寓綜合區模式演變，這個也就稱為 HOPSCA 模式。

Hotel：星級酒店

Office：高檔寫字樓

Parking：城市景觀公園

Shopping：商業街區

Convention：休閑娛樂集會

Apartment：街區公寓組團

------總部經濟

定義：是指某區域由于特有的資源優勢吸引企業將總部在該區域集群布局，將生產制造基地布局在具有比較優勢的其它地區，而使企業價值鏈與區域資源實現最優空間耦合，以及由此對該區域經濟發展產生重要影響的一種經濟形態。

總部經濟是一種能夠實現企業、總部所在區域、生產加工基地所在區域“三方”利益都得到增進的經濟形態。這種總部經濟模型稱為“三贏模型”。

總部經濟的五種效應：

1、稅收貢獻效應

一是企業的稅收貢獻效應。二是公司總部員工的個人稅收貢獻效應。在總部工作的高級白領，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區域經濟做出貢獻。

2、產業乘數效應

制造業總部所在的區域，知識型服務業往往都比較發達，形成為制造業總部服務的知識型服務業產業鏈：由通信、網絡、傳媒、咨詢等組成的信息服務業；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務業；由會計、審計、評估、法律服務等中介服務業；由

教育培訓、會議展覽、國際商務、現代物流業等組成的新型服務業。通過制造業總部這種“乘數效應”可以擴大一個區域的經濟總量，提升第三產業結構水平、提高區域經濟競爭力。

3、消費帶動效應

總部的商務活動、研發活動以及保障商務活動和研發活動所必須的各種配套消費；總部高級白領的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區域經濟發展具有重要的作用。

4、勞動就業效應

總部經濟的發展本身會充分利用的智力人才優勢，帶來大量高智力就業崗位。同時，通過產業乘數效應，帶動第三產業，包括知識型服務和一般型服務業的發展，提供就業崗位。

5、社會資本效應

一個區域聚集了大批的企業總部，說明這個區域的商務環境、綜合環境比較優越，無形之中能夠提升這個地區的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區域的地產升值。同時，總部經濟加速知識型人才的培養與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。

二、新經營模式帶動德州商業升級，滿足市場增長需要

改變目前德州商業地產發展的相對滯后局面，加強德州在魯西北、冀東南的商業樞紐地位。此項目作為新型的復合商業項目，將產生巨大的龍頭帶動作用，促成德州商業業態的現代化升級。

三、以龍頭商業推動德州商業秩序走向規范

目前國內消費正從“戰國時代”向“品牌時代”轉變。本項目的開發順應這一消費趨勢，發展商按國際慣例管理和操作，為目前相對混亂的德州商業競爭帶來新局面，為德州的商業秩序提供一個規范，營造一個國際氣氛濃郁的商業文化中心，讓消費者在現代的體驗氣氛中以優惠的價格得到優質產品與服務，為和諧社會添磚加瓦。

四、招商對象

1.國際或國內知名連鎖商業機構

2.全國性或區域性連鎖型零售終端商

3.全國性協會或省級行業協會，如全國行業協會、中華全國工商聯、中國工藝美術協會、香港商會、全國工商聯旅游業商會、廣東省商業聯合會等作為本項目的指導和參與單位

4.中國馳名品牌或中華名牌企業

5.旅游服務業和零售知名企業，包括國際、港澳知名品牌 6.休閑娛樂、旅游服務等上、下游不同環節的配套企業

7.其它零售與商業服務提供商

8.企業集團區域總部

第四章

可持續發展三步曲：項目的開發、招商與經營

項目的發展按“開發、招商、經營”三步進行

一、開發——筑巢引鳳

項目按豪布斯卡的規劃意念進行開發，計劃引進世界知名的商業機構，按他們的要求度身定做。

二、招商——主力招商

1、引進一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項目的龍頭商貿企業。

2、促成省級以上如全國工商聯旅游業商會、山東省商業聯合會等作為本項目的指導和參與單位。

3、促使成本項目成為上述協會綜合開發規劃的示范定點。

4、促成行業協會主辦或協辦的全國性商業機構至少一個進入本項目，作為二級招商核心項目。

5、引進培訓、會員店、休閑娛樂、服務等不同環節的企業，力爭把服務產業鏈做強做大，使本項目成為在魯西北、冀東南地區獨樹一幟，具有強大影響力的主題商業中心。

三、經營——塑造德州現代都市名片

本項目依托政府的支持，充足的資金與先進技術資源，將引入專業的經營管理機構，以主題商業進行主題整體經營，并進行統一宣傳推廣，實現項目集貿易、觀光、商務、休閑娛樂于一體的現代商業綜合體，塑造德州經濟的一張亮麗名片。

第五章

市場前景

一、打造國際化商務寫字樓，促進德州區域總部經濟發展

結合德州區位、交通等諸多優勢以及化工、物流等支柱產業，打造集辦公、科研、產業于一體的企業總部樓群，擴大德州在魯西北、冀東南乃至整個華北地區的輻射力和影響力。

1、成為城市新的增長點，推動城市持續發展

通過聚集各類企業總部，形成新的經濟增長點，為經濟結構調整與發展提供了一條比較成功的模式。

2、帶動相關服務業發展，推動城市產業結構升級

形成較為完整的商務體系，即金融、保險、會計、法律、信息咨詢、研發與技術服務等的發展，帶動周邊餐飲、商業、物流、娛樂等服務業的發展，構成了所附帶的一系列的產業體系的升級。

3、提升城市的聚集力與輻射力，強化經濟帶動功能

大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統的合作模式，降低成本，實現區域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區成為總部聚集的核心。

4、提升德州整體形象和經濟競爭力

本項目以雄渾的建筑群體優化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現代都市邁進的現代形象，改變德州的城市面貌。

二、發揮集聚效應，實質性拉動德州經濟增長

項目的形成，將改變德州目前資源、資金相對分散的局面，充分發揮集聚效應，以點帶面，從而全面提升德州經濟發展面貌，充分拉

動德州經濟的迅速發展。

1、形成宏觀產業拉動效應

國內國際同類模式的數據顯示，開發現代化商業綜合體的投入產出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對地方經濟的拉動作用明顯。本項目這一現代化的商貿平臺的開發，將整體優化德州的投資環境，形成德州招商引資的窗口，直接帶動投資，為德州的經濟增長提供新興基地，為德州GDP 增長作貢獻。

2、形成穩定稅源，促進財稅增長

通過優化招商、主題經營引進的大批商家、優質企業，可以為德州創造豐富的稅源。

3、帶動其他行業，促進德州 GDP 總量增長

利用現代經濟的中心效應——提供現代化商業、商務公寓、商貿平臺，提供政策、交通環境等便利，本項目將為現代企業的發展創造優質軟、硬條件，為德州在新一輪“區域經濟”全區大布局中占得先機，創造更多的龍頭型企業，帶動上下游產業勃興，間接推動德州經濟。

4、增加商業繁榮，提高市民生活質量

以現代化的商業綜合體，優化德州的商業環境，為市民提供一個購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。

三、發揮資源整合優勢，創造商貿旅游強力平臺

通過對德州現在及未來龐大的商業機會進行現代化的資源整合，隨著本項目的建立以及眾多國內外商貿企業的進駐，本項目必然會引

發城市商貿發展熱潮。

1、本項目成為幅射華北的商貿集約型管理示范項目

本項目將按魯西北、冀東南地區商業、貿易的發展需要，聘請專業商用物業公司進行經營管理，使項目成為集約經營與管理的典范。

2、形成魯西北、冀東南地區商貿旅游的創業航母

本項目的規模化和集約化管理平臺，將引導國內外商貿旅游業人流、物流、商流、資金流向集聚轉移，強力的政策扶持，將極大發揮企業的創新潛力，最終奠定魯西北、冀東南地區商貿旅游中心基地的地位，并最終輻射華北、華東等地區。

3、成為中國商貿旅游的戰略平臺

本項目的創新經營模式、現代化資訊服務、體驗式營銷環境，是對國內商貿旅游業發展的有效示范，以本項目為中心形成的周邊經濟區動力型商貿旅游產業主題 CBD，將形成強大的產品貿易和消費能力，產生吸 納新興財富、引導國內外資本市場投資的聚寶盆效應。

第六章

結論

綜上所述，德州市高鐵新區核心區城市綜合體項目立意高遠、理念先進、目標明確、意義深遠、選址得當、定位準確、規劃合理、預期效益良好。加上項目可獲得當地政府的優惠政策扶持；有國內外類似成功經驗做借鑒；投資商實力強大，具備投資建設大型項目的優勢資源和操控能力，配合信譽卓著的市場背景，規劃、推廣與管理團隊的經驗操作豐富，本項目成功的機會極大。本項目在運營方面能夠滿足所在行業、所在城市的發展要求，具備建立新型主題商業中心的成功可行性。

本項目將通過引進世界 500 強或者全國知名的大型連鎖零售企業等主力店，以帶動主題商業中心的整體運營，提升德州地區的商業發展。因此本項目占天時、地利、人和，是氣勢宏偉、把握性大，不可多得的優良項目。