第一篇：縣級城市綜合體可行性分析

縣級城市綜合體可行性分析

一、現階段縣級城市商業中存在的問題

1、國內縣級城市規模中等，商業發展水平相對落后，商業模式較為簡單，以小百貨、超市、商業街、批發市場等為主要形式，業態傳統，分布分散，自然形成的商業中心壟斷地位較難打破；由于經濟增長和消費能力有限，商業發展難以承受超量商業物業供應和超大體量商業體的生存。

2、縣級城市（地級）城市，尤其四線（縣級）城市的地產開發商，多數具備較強的獲取土地能力和建設開發能力，但缺乏對商業的理解，商業基本概念模糊、資金實力不夠雄厚，更缺乏商業運營能力，高層次商業開發的難度較大。因此，基本以銷售商鋪為主，較少能夠持有統一運營。

3、縣級城市的商業環境不規范，缺乏有理念有實力的開發商和運營管理者，零散經營租戶不敢進入，品牌店、連鎖百貨、大型連鎖餐飲等大商家亦望而卻步，導致商源的供應鏈困難，招商運作難。賣了一年的商鋪還沒能租出去投入經營，遲遲開不了業的商業地產項目比比皆是。

二、縣級城市商業地產與眾不同的特點

1、一般而言，縣級城市的市級商業中心一般只有一個，因為傳統習俗與歷史商脈，而深為當地消費客群所認知接受，排他性較強，在非傳統市民接受的商業區開發項目，面臨一定的投資風險與旺衰制約。

2、當地商業發展處在較低水平，大型商業機構（如知名百貨、大型超市）相對較少，對商業地產的運營招商存在一定推廣限制。

3、消費客群對于品牌的商品認知度較低，貨真價實的國際頂級品牌市場反應冷漠，認可一般，對國內一、二線品牌認知度反而較高。

4、當地強勢的低端零售商優先占據商業要塞，開發中高低等不同類型結構的商業物業，構筑立體的競爭壁壘。一定程度的地段區域壟斷和不正當霸權競爭，給外來競爭者的商業開發增加許多的潛在風險。

5、縣級城市，近五年來商業物業供應量突然增大，區域內人均商業零售面積甚至遠超國內一線發達城市；處處可以見到商鋪林立，而且很多還是圍合式的項目內街商鋪，商業體量供應嚴重過剩。

6、產權式商鋪返租營銷模式盛行，目前，有些商業項目統一運營托管到期后遺留了大量問題，造成投資客的群體上訪。

7、地區商業經營形態發展良莠不齊，各類商業萬馬奔騰，與購物中心開發的盲目上馬相比，大多數的專業市場相對比較成熟。

8、購物環境較差，品牌檔次相對較低，因此零售市場存在巨大的空間。

三、開發商心態、專業、管理存在缺憾

隨著經濟危機的逐步復蘇，房地產宏觀調控持續進行，大批的房地產開發商欣然迎來商業地產的投資熱潮。以大型綜合商業項目購物中心為代表的商業地產之風逾刮逾勁。“商業＋地產”聯姻獲得誘人的利潤回報之后，商業地產相繼在全國各地面世，但商業地產開發和一般住宅開發是截然不同的兩個領域，商業地產經營回報期長，投資大，風險更大，一旦開發經營不理想，將造成巨大的經濟損失。

1、開發心態不成熟

縣級城市商業地產，目前存在的最大問題是做地產還是做商業，大部分開發商在縣級城市只是做地產，商鋪賣了就跑，從思維上就已成敗局。在項目產權商鋪售罄之時，就給當地政府埋下了不穩定之禍。

2、專業能力有待提升

許多進入縣級城市的開發商多屬資源型，拿地有優勢，但缺乏專業的操作能力與操盤精力，因此在對項目的商業規劃發展方面存在營銷短視，對于代理公司的一些急功近利、殺雞取卵的做法看不透、辨不明，最終導致項目營銷火爆開盤，招商推廣乏力，開業即歇業的悲慘局面。

3、管理遭遇瓶頸

部分開發商任人唯親而非唯才是舉，一般公司各個部門都由不懂行的自己人掌管，外行管理內行的現象見怪不怪，造成專業人才進入難、進入發揮空間小的尷尬局面！更有甚者，開發商內部的東郭先生將項目營銷策劃與銷售代理，私下瞞著老板交給自己的朋友打理，造成隱患重重。

四、縣級城市政府行為

縣級城市政府的行政部門，往往存在工作效率低下，重復工作，人情關系錢權交易比較嚴重，更有地方保護主義特色，外來開發企業和本土企業區別對待，增大外來企業投資的“灰色政策”風險。職能、職責部門不注重市場監管和服務甚至不作為，形成上有政策，下有對策的普世現象。

1、開發流程錯位

放眼國際城市的發展歷程，借鑒大中型城市的成長過程，不難得出城市發展從規模上“先集中扎堆旺商，后擴張發散帶動”的商業規律。

目前大部分的縣級城市，都還沒有完成商業集中的發展過程，卻已經開始向外擴張發散，出現了傳統商業中心開發與新城開發并舉的“超前做法”，分散了商源客源，淡化了商圈感召力，無法讓新城商業如火如荼。

2、注重形象工程

商業地產開發受政策制約較大，如某些政府為提升城市形象做出“限低不限高”的規劃，要求開發商沿街建大規模商業綜合體。這在縣級城市尤為突出，尤其在商業市場不成熟的情況下，商業項目受政府引導與政策誘導的影響極大，往往簡單了項目的商業定位與業態規劃及運營模式。

五、縣級城市客戶群體及消費心態

由于縣級城市發展得很快，那里的人想更多地了解他們不太熟悉的東西，他們不敢冒險選擇新的品牌，所以他們不停地尋求別人的意見。從這一點來看，品牌的口碑在縣級城市更加重要。商業項目開發商需要明確不同級別的城市在消費升級方面的差異。

1、終端消費者：有錢人向上游城市分流

縣級城市所依托的消費群體不同于大中城市，購物卻有一致的社會行為特征。有一句話很貼切：窮人各有不同，但各地的富人都是一樣的。這說明一個道理，本土商業項目必須盯住普通消費群，高端消費者由于其城市選擇面、靈活性強而不是本土商業所能吸引的。一個縣級城市的富戶，完全可以一年數次去上海購物，因此所謂的差異化、個性化消費在縣級城市是行不通的。

2、經營者受經營理念的限制非常嚴重

一般都可以發現在三、四級市場，獨立沿街門店是主要的經營場所，商鋪的理念，還難以進入他們法眼。現在的商業地產開發，分割商鋪是主要的投資銷售產品，卻又不能為人所接受，對商業地產開發是一個較大的限制。

3、需求差異導致業態不均衡發展

在很多的縣級城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿著，所以一些適合大眾消費的飲食、娛樂、零售業，在這樣的城市發展不錯。只要能找到需求的市場，就一定可以進行商品經營，進而商鋪銷售贏取利潤。

4、縣級城市的商業項目開發，開發商一定要根據當地經濟發展的現狀與行業分布特點，結合當地的商業零售格局與歷史商脈延續，充分尊重當地人們的消費與購物習慣，慎重選擇商業地產的開發模式和價值取向。

零售商業地產：購物中心、百貨、大賣場、商業街、各類專業市場

主題式商業地產：奢侈品主題商業、女性主題商業、青年主題商業、兒童主題商業、家庭主題商業、單一品類主題商業

城市綜合體：融購物中心、百貨、超市、步行街、專賣店、酒店、寫字樓、服務公寓、住宅為一體的綜合型商業建筑體

復合式商業地產：以休閑公園、溫泉療養、高爾夫、旅游度假、文化藝術等為帶動，將購物中心、商業街、寫字樓、酒店、服務公寓、會展中心、藝術中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創意產業、現代服務業等多種商業體與住宅開發復合式發展

5、商業地產項目可考慮的發展方向

應根據當地的發展狀況與經濟特點、零售市場現狀及商業分布、人口結構、人均收入及消費狀況，結合商業項目所處的地域規劃特點等來研究、判斷合定位。

六、具體問題具體分析

縣級城市，大多仍處于傳統且自然形成的商業模式，住宅底商加社區型超市。現階段，各地產商因為1、2線城市商業競爭過于激烈，紛紛開始進入縣級城市。于是，各縣級城市出現了很多所謂的商業綜合體項目。

那么是應該走傳統的百貨加超市，還是專業市場加超市，或者與1、2線城市一樣，購物中心的模式？購物中心建成后面又面臨很多1、2線城市銷售很好的零售品牌未拓展到縣級城市，現實和理想總是有差距。

那么，縣級城市的商業綜合體該何去何從？

我們來做一個宏觀的分析。

首先我們考察，確定哪些縣市是政府重點開發，具有發展前景的縣級城市。

其次我們考慮修建綜合體的目的，以目的為導向明確其方向。

1：銷售回款為目的A、根據當地情況，以自持物業招商大型超市、影院為賣點，地下規劃超市，頂樓規劃影院。

B、根據項目地塊形態來考慮步行街設置，這樣在同樣商業體量的情況下，能分割出更多的臨街商鋪用于銷售。

C、3C專業賣場和兒童樂園對于以回款為目的縣級城市來說不太適合，IT數碼城是不錯的選擇，規模由市調摸底后確定，IT數碼同樣屬于專業市場，但檔次明顯高于傳統的家具建材市場，通過銷售返租的模式運作，現階段以該形式銷售的商鋪在縣級城市中發展勢頭較好，但需要解決后期專業運營團隊的組建問題。

2：現階段以持有為主，待商業完全打造出來后，再考慮銷售

可以考慮超市加百貨或購物中心的形式，這樣可銷售面積減少，但后期商業運作成功后，可銷售商鋪價值成幾何倍提升，總收益更多。可操作業態主要有，超市、百貨、院線、電器、餐飲、娛樂、零售、美容美體等等。定位的檔次和業態必須建立在本地市場真實有效的市場調查后確定。

縣級城市的商業綜合體要適應當地市場需求來規劃，以超市替代原來的農貿市場，以百貨替代原來小百貨店，以專賣店替代原有商業街，以多品牌餐飲店替代臨街小吃店，以大型娛樂替代原有散亂差娛樂，以專業電器店替代原有百貨電器專柜，以現代星級酒店替代原來小型招待所；以酒店式公寓替代原來散租房，以星級服務替代原來三無服務等，就是說商業綜合體是一個全面升級換代的新型生活方式，不是簡單的業態組合。

目前大多數城市綜合體位于新老城區連接帶或老城區邊緣，因此該城市人均消費能力和該項目周邊交通是否便利成為了能否在該縣級城市開發綜合體的主要原因，分析如下：

A、在發展較慢的縣級城市，消費水平不高，而且他們追求的只是最“單調”的購物，滿足生活的需要簡單購物，不在乎享受，對價格敏感。所以即使出現一個購物中心，環境好，種類全，但是消費者卻不愿為此買單，如果商家把購物中心檔次和價格水平調整到與普通超市一樣，那么該商業項目一定無法持續經營且毫無意義。

B、酒香不怕巷子深的年代已經過去了，交通便利因素一直是綜合體成功與否的關鍵因素。

綜合體中最核心的一塊就是購物中心。那么如何建立與縣級城市匹配的購物中心？ 一般情況，依據縣級城市實際特點，量體設計與之匹配的業態組合，以如下組合為例：

1、餐飲：主打特色小吃，取代高檔餐飲連鎖、這些相對消費水平適當，而且有足夠的吸引力。

2、娛樂：主打平民娛樂，比如量販式KTV，桌球，電影等。

3、零售：以縣級城市的消費水平為基準，當地居民熟知的品牌為主打，配上少量相對

中高檔次的品牌。

換句話說，也就是建立一個縣級城市水準的購物中心，慢慢地隨著縣級城市經濟發展，再對業態進行升級。

縣級城市購物中心關鍵在于居民買得起，享受得起，不是越高檔越好，匹配度很重要。世界上沒有兩片完全相同的樹葉，縣級城市與1、2線城市的市場環境與商業氛圍有著巨大的差異，往往使1、2線城市屢試不爽的商業項目操盤絕技，卻在縣級城市的項目操盤中折戟沉沙，因此想要在縣級城市商業地產的市場中攻城略地，首先得從縣級城市的客觀存在入手。最后，通常一個縣級城市，不可能在短期內建立兩個城市綜合體，那么先到者很有可能就是王者。

第二篇：某城市綜合體項目可行性研究報告

第一章 宏觀經濟分析4-

1.1.1 江夏區區位概況4-

1.1.3 GDP發展概況6-

1.1.5 江夏區在武漢市的經濟地位8-

1.2.1 江夏區房地產投資發展狀況8-

1.2.3 江夏區房地產行業發展前景分析9-

2.1 項目基本情況9-

2.1.2地理位置10-

2.2 項目周邊10-

2.2.2 環境11-

2.2.4 商業及其它配套12-

2.3.1優勢——Strength13-

2.3.3機會——Opportunity13-

第三章 市場調查分析13-

3.1.1 參考樓盤的選取15-

3.1.3.現階段可能的銷售價格28-

3.1.5項目預期銷售價格28-

3.2 江夏區商業調查與分析29-

3.2.2江夏區商業布局34-

3.2.4 本項目商業入市價格36-

4.1社會效益36-

4.1.2提供更多就業崗位37-

4.2經濟效益38-

4.2.2 開發商經濟收益（詳細分析見第七章）38-

4.3.1 片區現狀39-

4.3.3 提升城市環境質量和居住質量40-

5.1總體發展戰略40-

5.1.2 本項目著力打造成為新城市綜合體41-

5.2 產品規劃及開發建議42-

5.2.2 用地規劃建議44-

5.2.4 商業街規劃建議46-

5.2.6項目開發建議——總體規劃、分期建設、滾動開發48-

第七章 項目收入與投資估算49-

7.2 項目收入與投資估算49-

7.2.2 投資成本估算53-

第八章 項目經濟效益評價54-

8.1.1項目利潤54-

8.1.3 項目利潤率56-

8.2 項目敏感性分析56-

8.2.2拆遷成本分析影響57-

8.2.4商業面積敏感度分析57-

8.3.1政策風險57-

8.3.3項目風險59-

8.4 項目風險規避-59-

附錄：拆遷實施方案 61

1拆遷相關政策解讀 61

1.1 物權法條件下的房屋拆遷 61

1.2 武漢市城市房屋拆遷管理辦法 63

1.3 武漢市城市房屋拆遷評估管理暫行規定 64

1.4法律條件下房屋拆遷中的博弈根源 65 2拆遷難點分析 66解決方案 69

3.1 拆遷程序分析 69

3.2 拆遷案例分析 73

3.3 本項目拆遷公司起用模式分析 77

3.4 拆遷安置方式分析 78

3.5 補償方式分析 80

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發同比增長31.6%，商業營業用房開發投資同比增長25.4%，辦公樓、商業營業用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值的提升，并拉動就業、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現是與經濟社會發展相適應的，是城市功能完善、環境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發展制定政策，對于建筑規模、功能形態上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態。”克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業地產開發成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發企業迅速進行戰略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業地產的開發商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業地產開發計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發展的同時，一些地方開始出現空置引發的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發商宣稱建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業表示，現在空置的商業面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據咨詢公司紐約高緯環球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環節把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業也將增加150萬平方米，供需環節脫節風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：試述城市商業綜合體建筑設計分析

試述城市商業綜合體建筑設計分析

摘要：當下，建筑的結構功能越來越復雜，各大城市中也出現了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現的建筑物，外形高大、設計美觀，代表了城市的發展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業綜合體，滿足著各種各樣的服務需要。商業綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標志。文章就城市商業綜合體的建筑設計提出思路。

關鍵詞：建筑設計；城市；商業綜合體；策略探析

社會經濟的發展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費背景下，不斷帶動商業繁榮，城市商業綜合體也相應發展起來。人們在消費的同時，更需要的是體驗感和安全度，要保證建筑設計合理科學，才能提升建筑的品質，更好地滿足人們當下的需求。商業綜合體是商業的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區域，通過合理設計，有效劃分各區域，保障建筑美觀實用的同時，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個建筑的水平也代表了城市的特征，商業建筑最為顯眼，其形態就是城市形象，只有通過設計，才能保證風格個性，體現現代設計感，實現功能性需求。

1商業綜合體的概念

時代在不斷進步與發展，拉動城市建設，經濟是必不可少的重要組成，通過有效的經濟促進，才能保證社會健康發展。豐富商業建筑功能，實現商業綜合體服務，確保城市建設。根據各城市功能的不同，劃分各區域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設計通過對人們日常行為各個環節入手，這樣才能達到各環節相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業綜合體就是城市綜合的功能區，集結了城市的各種功能，通過合理的布局設計，保證了人們日常生活便利，推動城市發展和社會不斷進步。建筑設計必須要保證功能性，商業綜合體的設計最主要的就是功能性特點，商業綜合體面對的人群主要是居住在城市內部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設計出能夠為人們提供便利條件的公共活動空間，設計時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關系，只有這樣，才能更好地發揮出綜合體的功能。

2現代城市商業綜合體建筑特點

2.1外部特點

城市發展需要嚴格按照規劃進行，有效劃分出城市區間的不同功能，而商業綜合體建筑則是城市規劃不可缺少的重要部分，建筑設計是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規劃，全面做好商業綜合體建筑外部設計，則需要考慮到街道周邊的環境，要與之相協調，才能保證建筑設計的合理性。商業綜合體需要滿足人們的需要，設計時還要考慮到建筑功能的集約、復合特點，通過商務化的功能設計，保證人們的生活圈層方便。商業綜合體建筑往往處于交通發達、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費時的可達性。商業綜合體建筑主要是城市的核心區，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發展創新來說，其優勢是不可替代的。

2.2內部特點

現代城市發展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現代城市商業綜合體建筑則需要充分做好內部的設計，從內部入手保證設計合理科學，在保證方便安全的基礎上，體現應用價值。綜合體建筑的內部空間廣、面積大、活動區域更加復雜，綜合體內部主要是樹型交通體系，通過對各個區域的合理設計布局，配以城市微型景觀與現代技術，充分滿足人們在商業綜合體內部的各類需求，同時通過巧妙的設計，在建筑內部營造良好的消費環境和文化氛圍。

3現代城市商業綜合體建筑內部設計思路

3.1空間規劃設計

現代化城市商業綜合體建筑設計，最為主要的是保證活動的空間，在人們消費的同時，能夠有足夠的空間自由活動，對于建筑的空間感體驗，則要從空間設計上滿足，設計時，要嚴格秉持實用、合理、科學的原則，構建足夠的容納空間，使建筑內部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現建筑的美觀實用。建筑內部的設計就是要對空間進行優化重組，使空間達到商業綜合體的需求，建筑空間要結合人們的消費習慣與活動習慣，分配好內部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設計，才能滿足人們的各種需求，拉動經濟增長。

3.2內部路線設計

綜合體建筑內部交通至關重要，人們進入內部后，感覺進了迷宮，則不利于商業的發展，通過科學的設計以后，則能夠有效避免內部復雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設計要以人為本，不同區域做好方向的引導，特別是需要在醒目位置放置導航板和電子圖，人們進入內部進行消費，就不至于重復走路，讓人們進入空間以后，有一個更加良好的體驗感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內部交通路線設計是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們日常行為習慣，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動，對主要的干道要設置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節省利用空間，給人們留下足夠的活動場所。

3.3建筑功能區域設計

現代化城市商業綜合體建筑的功能最為關鍵，如果內部功能不明確，則會給人們帶來困惑，不利于商業的健康發展。對各功能區做好設計，有效發揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費、娛樂。綜合體建筑內部功能區設計最需要考慮到的就是協調性，不論側重點是商業、娛樂還是餐飲，都應有針對性地做好設計，形成一站式商業服務，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設計方式商業綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認識到空間的重要性，人們進入到綜合體內部后，如何實現方便需求是關鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設計，在建筑空間設計中，平面設計形式是最為有效的，通過平臺設計能夠更好地讓人們方便走動，如果設計不科學，則會影響到人們的消費欲望建立，環形設計方法、線性設計方法和輻射形設計方法是3種最為主要的平面設計思路。一是環形設計。這種設計主要應用在商業綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業經營活動復雜，保證各區域的有效銜接，則要做好環形設計，這樣就能夠方便人們走動，促進經濟消費。環形選擇要保證有一個中庭或多個形狀規則庭院，以此為核心空間進行環形走向，設計過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點，保證空間的凝聚力，通過環形的設計走向，聯結各個商業建筑部分，使商業綜合體內部更加暢通，流動性更好。環形平面設計方式適用于各種綜合體，是當前設計采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設計來講，環形布局有著良好的優勢。二是線性平面設計。根據不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業體內部的空間進行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設計和一字形設計2種方式。線性平面設計內部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復雜，但也需要合理設計，根據消費的習慣，做好路線的設計布局，為了讓建筑空間內部道路不單一，還可以設計出轉彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費者在空間內有更加豐富多變的體驗。三是輻射形設計。這種設計也是以一個點為核心，通過一點向四周擴散，這種平面設計采用特定方向進行延伸，形成一個“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點是商業建筑中央最顯眼的公共點位，是一個可以活動的大型廣場或者主要商業核心，通過一個點，四周擴散到不同的區域，輻射出通向不同類型功能區的商業綜合體內部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點就可以到達想去的區域。3.3.2剖面設計方式對于城市商業綜合體建筑空間設計中的剖面設計需要根據不同的區域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優勢，需要看商業綜合體的規模與經營形態。大廳型剖面設計方式主要是把步行廊道和商業建筑內部中庭當成區域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當前的建筑物結構越來越新穎，通過結構設計滿足功能需求，很多的建筑在建設前就已經設計好了功能，那么，作為商業性質的建筑物來講，也是經過嚴格計算得出的結構形態，建筑大廳型剖面設計空間要以場地的不同，合理進行設計改造。通常，沿柱網做好有效劃分是最佳的方式，這種設計充分考慮了建筑物內部具體情況，一般設計成流線型，方便進行商業化的整體布局。展廊型剖面設計在當前的商業形態中采用的較多，運用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴謹、實用效果，兩邊商業空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結構形成，商業兩側則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費。為了更加有效利用現有空間，則需要對現場情況全面把握，以結構為基礎做好剖面設計，有的為了強化商業功能，避免人群過于集中，也可以在內部增加過街天橋和錯層型設計，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設計更加新穎別致，為滿足人們快速消費需求，設計中還可采用螺旋上升的建筑設計風格，呈現更加豐富的空間層次感。

4城市商業綜合體建筑外部設計

4.1科學設計建筑布局

商業綜合體是城市發展的一部分，要與城市發展規劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業區的選擇至關重要，相關單位與部門要根據城市的功能性、人群的流動性，發揮出城市綜合體的職能，進行建筑布局規劃的時候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個合適的、最佳的位置進行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業功能能夠快速發揮作用，有效促進地方經濟發展，滿足人們的日常需求。商務類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當中的商務圈建設施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯系周邊品牌企業、中高檔餐飲、商業購物環境，通過建筑設計布局，更好地提供配套性綜合服務，通過圈層設計，從而形成一個完整的商業產業鏈。設計這種類型城市綜合體建筑的時候，需要綜合做好周邊的環境調研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發揮出城郊地區土地價值，設計不同的商業核心圈，帶動周邊產業發展，通過投資拉動，增加投資量，增大就業率，不斷引導商業綜合體健康發展，形成大的格局，繼而帶動整個城市的變化，為城市健康發展奠定良好的基礎。

4.2選址的問題

城市商業綜合體根據功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業綜合體選地塊的時候，就要看處于哪個層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進行布局，城市的交通好壞決定了商業的價值，優先考慮城市交通現況，人們消費的同時，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經濟集聚區、繁華的居住區等，這樣的地區更加方便商業綜合體的設計布局，通過拉動效應和較好空間輻射力，提升周邊經濟發展效能，地塊位置的優勢大小就是商業建筑選址的要點。城市功能區較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個角度來看，城市商業綜合體選址到人口密集的區域最為理想。城市的人口集中居住區、城市中心區等地方，人群的消費能力強，是最佳的地點。城市中有特色景觀的區域，也能夠帶動商業繁榮，對于商業發展來講，具備一定的潛力，有更好的發展前景，通過與文化、景點的配合營銷，能夠有效帶動商業的發展。

4.3交通流線設計

現代城市商業綜合體建筑設計中的交通空間布局，優化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規劃不僅是內部的環境需要，更要設計好外部環境，如果缺少停車位，也不利于經濟流通。商業綜合體外部交通路線設計要結合城市的整體規劃，根據城市的具體情況設計好綜合體的交通外部環境，更好地為人們提供服務，通過科學的設計，避免在商業活動中出現擁堵的現象，合理設計好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動。

4.4景觀設計

商業綜合體具備商業功能，但在人們日益提高的審美條件下，其美感度也至關重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設計提高建筑品味與文化屬性。景觀設計要和城市整體風格呼應，盡可能保證協調，通過趣味性景觀特征突出商業含意；景觀布置不能影響到周邊的環境，通過景觀設計提高商業綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費與文化的需求。現階段，人們更加注重的是環境空間，在景觀設計中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業環境，保證人與自然的和諧。商業綜合體要綜合考慮人們的生活習慣，在滿足商業需求的同時，還要做好休閑區的布置，讓人們消費之余也能適度休息。

4.5設計風格和功能相協調

城市商業綜合體建筑的特點是人多、物多、車多，考慮到這些特點，應保證與城市的整體協調性。在設計時要了解當地的人文、城市歷史等，設計風格要和城市風格相一致，和建筑周圍環境互補，實現建筑風格流線型，通過綜合體建筑的風格設計，建成當地標志性建筑。商業綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區域的商業特點，根據面積和人口的情況，通過設計不同，滿足群體消費差異、個性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業靠攏。設計商業綜合體功能時需要綜合考慮到消費者的體驗感。當前，人們的消費除了購物外，還需要有良好的體驗感，人們在消費的同時，也能夠體會到超值所得，滿足消費者體驗需要。進行設計時，不但需要在外觀上保證風格化，更需要與功能性協調一致，整體規劃時，分析不同商業業態組合，依據實際研究結果更加合理地做好組織落實。如根據平面設計與剖面設計的思路，合理設計好商業布局，以商業綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運用，擺脫形式制約，改造不合理結構，減少走動距離，得到更好地購物消費體驗。通過合理的功能性劃分設計，整合建筑結構，更好地體現建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補依存價值關聯。

5結束語

綜上所述，現代化城市建設越來越人性化，特別是構建商業綜合體建筑時，需要嚴格設計，科學規劃，才能為人們日常生活和休閑娛樂提供便利條件，推進我國城市經濟創新發展。現階段，商業綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業等各個方面的功能，進行設計時，考慮相互之間緊密聯系，集約用好土地資源，做好內部、外部設計，以城市發展整體為思路，結合商業建筑不同時期功能特點，有效強化建筑功能銜接性，以此提升現代化城市商業綜合體價值，更好地促進城市發展。

參考文獻：

[1]曹威.關于現代城市商業綜合體建筑設計的探討[J].建筑與裝飾，2019（7）：15+18.[2]趙健，張雯潔.大型商業綜合體交通組織設計要點解析———以羅蒙環球城為例[J].城市地理，2018（10）：26-27.[3]張東光.基于對城市商業綜合體建筑空間設計的探究[J].工程建設與設計，2016（10）：24-25.

第五篇：城市綜合體英語翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關于城市綜合體，目前國內有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實際呢？

在中國現時實踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項（有時兩項也可以）以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認為城市綜合體就是HOPSCA，的相關報道和引文：

1、萬達商業地產開發的第三代產品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區域為成都萬達廣場大型室內商業步行街，采用國際時尚的中空走廊步行街設計，全長355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關于HOPSCA(城市綜合體)項目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業管理[J].中國物業管理，2007)HOPSCA起源于上個世紀70年代。許多國家針對城市中心區建設改 1

造進行了深度思考，當時開發功能區完整、建筑統一的原則逐漸流行起來。最早的HOPSCA是法國巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米、法國最大的企業一半在這里;建成住宅區1.56萬套，可容納3.93萬人;并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心;內有歐洲最大的商業中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統、集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。

顯然從歷史淵源來看，HOPSCA是大型街區建筑集合群的概念。國內也有學者從國外現時出發，在研究城市商業街發展時提及到HOPSCA：城市規劃和城市設計領域對于商業街的研究，主要集中在對于商業街規劃和設計實踐… … 針對這一情況，西方出現了商業區劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業街不僅僅是一個購物場所，而必須是一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業街研究發展綜述[J].商業研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構建現代化城市商業街[J].中國第三產業，2002）

二、―城市綜合體‖應該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認為城市綜合體就是Urban Complex，的相關報道和引文：

1、無錫市區新規劃30個城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項目類別：城市設計(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.tmdps.cnKI（中國知網數據庫）檢索的1341篇文獻，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國外文獻看，不存在Urban Complex（這與國外嚴格的功能分區規劃有關，綜合體建筑是中國特色的東西）。HOPSCA講的也是關于大型街區規劃的概念，與我們現實中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據以上現實和理論的探討，再結合個人感受和理解，得出以下結論：類似于萬邦中心、遠雄國際和鵬利南華等（見圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當，屬中國特色。類似于魯商中心、中潤世紀廣場（濟南）等（見圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區規劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。