第一篇：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)（范文）

投資有限公司

工作心得總結(jié)

從設(shè)計(jì)院到咱們開(kāi)發(fā)公司我一直是做純技術(shù)的，對(duì)資本運(yùn)作、人事架構(gòu)等方面肯定理解的不到位。僅從自己的立場(chǎng)隨便說(shuō)一下自己對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的理解。

一個(gè)企業(yè)的發(fā)展要積累技術(shù)、人才、財(cái)富。

產(chǎn)品研發(fā)與企劃：在公司成立之初我就建議公司成立設(shè)計(jì)部，詳細(xì)闡述了成立設(shè)計(jì)部的好處。在高增長(zhǎng)總監(jiān)的倡導(dǎo)下初步組建了一個(gè)七人的設(shè)計(jì)組，主要負(fù)責(zé)對(duì)我們公司的拓展項(xiàng)目的初步意向方案和投資意向書(shū)的制作。在后來(lái)的工作中也確實(shí)收到了不錯(cuò)的效果，當(dāng)同事獲得一宗土地信息的時(shí)候我們可以快速的根據(jù)公司的產(chǎn)品特點(diǎn)和發(fā)展意圖做出初步的規(guī)劃方案，進(jìn)而確定該項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)和收益前景供領(lǐng)導(dǎo)參考，決策是否對(duì)地塊進(jìn)行運(yùn)作。如果決定繼續(xù)進(jìn)行運(yùn)作，我們會(huì)制作投資意向書(shū)，對(duì)公司、產(chǎn)品、投資計(jì)劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等綜合說(shuō)明，開(kāi)發(fā)的同事再次到政府談判的時(shí)候政府可以看到公司對(duì)項(xiàng)目的綜合考慮，有效提高我們拿地的成功率和議價(jià)能力。

當(dāng)時(shí)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間有限認(rèn)識(shí)也有很大的局限性，很多思路都是從設(shè)計(jì)院帶過(guò)來(lái)的。經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累以及對(duì)萬(wàn)達(dá)、龍湖公司開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)站在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度上把以上的思路發(fā)散推廣一下。項(xiàng)目公司應(yīng)該有綜合企劃的功能，即對(duì)所獲得土地的產(chǎn)品詳細(xì)定位、定價(jià)、成本控制、資金使用、開(kāi)發(fā)流程、工程建設(shè)、招商管理、銷(xiāo)售控制、運(yùn)營(yíng)等等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合的評(píng)估與協(xié)調(diào)。萬(wàn)達(dá)是由自己的設(shè)計(jì)院對(duì)產(chǎn)品等進(jìn)行綜合評(píng)估與設(shè)計(jì)，到各個(gè)項(xiàng)目上主管執(zhí)行就可以了，沒(méi)有設(shè)計(jì)部只有分管執(zhí)行的工程技術(shù)部。龍湖地產(chǎn)是有主管綜合企劃的部門(mén)，做好以后上報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)然后執(zhí)行。感覺(jué)目前我們公司的產(chǎn)品定位和評(píng)估都是總裁辦/總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)完成的，各個(gè)部門(mén)只是執(zhí)行部門(mén)。領(lǐng)導(dǎo)做出決定的依據(jù)可能是各方面來(lái)的，產(chǎn)品定位也會(huì)隨之發(fā)生變化，在整個(gè)系統(tǒng)中產(chǎn)品定位是根本，產(chǎn)品定位發(fā)生變化接下來(lái)的圖紙變化，以后的所有環(huán)節(jié)都隨之調(diào)整。在以后的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中或者說(shuō)在今年冬季到明年開(kāi)工之前，把能確定的東西都確定下來(lái)，也能保證明年四個(gè)地塊的工程能順利推進(jìn)。稍微有一項(xiàng)工作不到位的到時(shí)候必定手忙腳亂，哪怕是像空調(diào)電梯這樣的一個(gè)分項(xiàng)工程。

關(guān)于產(chǎn)品方案修改方面一方面是領(lǐng)導(dǎo)過(guò)分追求完美，一方面是上面所說(shuō)的對(duì)

項(xiàng)目缺少前期預(yù)研預(yù)判，綜合企劃。我想說(shuō)沒(méi)有完美的規(guī)劃也沒(méi)有完美的建筑，各方因素都是顧此失彼的，照顧了電梯間可能客廳不理想，照顧了客廳可能管井不理想，建筑的各大功能或者說(shuō)規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)都能獲得80分就已經(jīng)很不錯(cuò)了，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講就是一個(gè)好的產(chǎn)品。在項(xiàng)目的前期定位和產(chǎn)品初步設(shè)計(jì)充分確定的基礎(chǔ)上沒(méi)有必要做大規(guī)模的調(diào)整，因?yàn)楫a(chǎn)品的大的決定因素基本都確定下來(lái)了，所在城市的規(guī)模、GDP及消費(fèi)水平、產(chǎn)品的造價(jià)及銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)的流程及資金使用情況等。這些從根本上影響產(chǎn)品的收益率的問(wèn)題都已經(jīng)確定，據(jù)此推導(dǎo)出來(lái)的產(chǎn)品應(yīng)該也不會(huì)有太大的差別，以后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以微調(diào)來(lái)不斷的完善，沒(méi)有必要顛覆產(chǎn)品的定位打亂開(kāi)發(fā)的時(shí)序，因?yàn)檫@樣帶來(lái)的損失更大。可能收益率會(huì)略有上升但很可能會(huì)得不償失。地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收益率是核心問(wèn)題，建筑風(fēng)格、建筑體量等沒(méi)有必要太較真，因?yàn)樾Ч麍D的問(wèn)題去一遍一遍的修改進(jìn)而影響施工圖的制作。

回望整個(gè)城市廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整太頻繁、調(diào)整幅度太大。對(duì)我們項(xiàng)目的整個(gè)戰(zhàn)略性運(yùn)作都是非常負(fù)面的影響。從設(shè)計(jì)到工程、招商、銷(xiāo)售、品牌推廣等等沒(méi)有完整的體系做支撐，沒(méi)有首先明確產(chǎn)品然后再放入開(kāi)發(fā)計(jì)劃體系內(nèi)進(jìn)行運(yùn)作。對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略把握不清是因?yàn)楣緵](méi)有成型的開(kāi)發(fā)計(jì)劃藍(lán)本可以推行。經(jīng)常性的對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行修正，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)榍捌趯?duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃和產(chǎn)品研究企劃沒(méi)有做好，寶清項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，在工作中我感覺(jué)領(lǐng)導(dǎo)低估了本項(xiàng)目的難度，從各個(gè)方面看簡(jiǎn)單了項(xiàng)目的復(fù)雜程度。造成有些時(shí)候措手不及最終導(dǎo)致了巨大的經(jīng)濟(jì)損失?？梢越梃b其他公司的開(kāi)發(fā)管理流程制度，之前系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)龍湖地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程，相信如果公司組織大家一起學(xué)習(xí)、研究，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化吸收后會(huì)形成公司自己的東西。

匯豐商城開(kāi)業(yè)當(dāng)天我們部門(mén)的人一起去逛了一圈，對(duì)匯豐商城的產(chǎn)品定位、結(jié)構(gòu)選型、功能劃分、水電消防等各方面進(jìn)行評(píng)估。也對(duì)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)初步的了解了一下。第一眼看到匯豐商城的感覺(jué)就是跟去年在規(guī)劃局看到的效果圖非常接近，只是在局部的小細(xì)節(jié)上做了簡(jiǎn)化。這說(shuō)明他們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)很早就完成了，而且沒(méi)有大的變化，營(yíng)業(yè)廳的裝修沒(méi)有徹底完成，按正常工期的話(huà)應(yīng)該是還差20多天，總的來(lái)說(shuō)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中計(jì)劃管理應(yīng)該也是比較到位的。層高4.8m采用的7.5m柱網(wǎng)中庭是15m*22.5m，商鋪為雙層回廊布置大概分成了兩個(gè)防火分

區(qū)，再綜合消防，空調(diào)等各系統(tǒng)的配置情況看。匯豐商城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)該是與我們項(xiàng)目大商部分是一樣的，但是定位品質(zhì)稍微低端一點(diǎn)。從入住的品牌和管理的模式來(lái)看基本上也是貫徹了這樣的定位。匯豐商城的業(yè)態(tài)相對(duì)單一，規(guī)模不大執(zhí)行了這樣嚴(yán)格的計(jì)劃管理，達(dá)到了目前的經(jīng)營(yíng)狀況基本也是不錯(cuò)的。我們項(xiàng)目如此龐大，各種業(yè)態(tài)復(fù)雜交錯(cuò)，整個(gè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)龐大，更應(yīng)該執(zhí)行強(qiáng)有力的計(jì)劃管理。

人才在于積累：我所說(shuō)的積累是兩個(gè)方面：第一個(gè)方面是說(shuō)數(shù)量的積累，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的、多方面的人才。公司在長(zhǎng)期的運(yùn)作當(dāng)中最好是隨時(shí)收集適合公司的人才，有時(shí)候?yàn)榱说热硕涎庸ぷ髦芷谑呛懿缓纤愕?，工作的即時(shí)性沒(méi)有了，甚至?xí)p失很多效益。第二個(gè)方面是人才自身的積累，人才都是相對(duì)的，有的人對(duì)恒大、保利來(lái)說(shuō)是人才，對(duì)來(lái)說(shuō)不是人才。每個(gè)公司都有自己的經(jīng)營(yíng)模式和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，人來(lái)了以后可能需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)適應(yīng)企業(yè)，積累適合該企業(yè)發(fā)展方向的基礎(chǔ)素質(zhì)與相關(guān)知識(shí)，尤其對(duì)這種產(chǎn)品定位這么前衛(wèi)的家族企業(yè)來(lái)說(shuō)，更應(yīng)該有適合這種商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)的積累，或者說(shuō)把企業(yè)積累的技術(shù)學(xué)透徹，畢竟這些知識(shí)需要人才去實(shí)現(xiàn)。

公司臨時(shí)抱佛腳到處挖人，短期內(nèi)挖的人水平良莠不齊。又給那么高的定位，又不斷的對(duì)公司的人力體系變更。外來(lái)的和尚不一定會(huì)念經(jīng)，卻造成老員工的情緒，老員工到黑龍江一年多來(lái)雖然沒(méi)有做出什么突出性的創(chuàng)舉，但是都各自在各自崗位上認(rèn)真工作，守住本職工作沒(méi)有出大的紕漏。在公司高層領(lǐng)導(dǎo)不斷變動(dòng)的情況下基本保證了公司運(yùn)營(yíng)的連續(xù)性。在到處挖人，綠地、華潤(rùn)也會(huì)到處挖人，如果因?yàn)橐恍┬〉睦嬖斐善髽I(yè)員工的頻繁更換，策略或技術(shù)斷檔，給企業(yè)造成的損失是巨大而且無(wú)形的。一個(gè)員工來(lái)的時(shí)候可能是生手，公司給的定位不高。當(dāng)他成長(zhǎng)起來(lái)的時(shí)候公司應(yīng)該對(duì)他的定位應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)整，不然項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完了人才帶出來(lái)了，又流失了。

財(cái)富的積累：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展本身就是個(gè)積累財(cái)富的過(guò)程，同樣有了財(cái)富積累才能更快速的發(fā)展。在一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中核心問(wèn)題是收益率，當(dāng)開(kāi)發(fā)幾個(gè)城市廣場(chǎng)以后，形成規(guī)模效應(yīng)了再去做精品，做大品牌。產(chǎn)品的定位、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)都應(yīng)該圍繞多賺錢(qián)展開(kāi)。而不能過(guò)于計(jì)較建筑風(fēng)格、開(kāi)發(fā)時(shí)間、產(chǎn)品的差異性等。感覺(jué)集團(tuán)對(duì)寶清項(xiàng)目賦予的責(zé)任太重大了，一個(gè)項(xiàng)目是承受不了這么多使命的，萬(wàn)達(dá)投資500億興建的“楚河漢街”也是驗(yàn)證第四代商業(yè)綜合體的部分功能。就像一個(gè)型號(hào)的戰(zhàn)斗機(jī)一般只驗(yàn)證1-2項(xiàng)新技術(shù)，如果從雷達(dá)到發(fā)動(dòng)機(jī)全身都是新技術(shù)，可能造成經(jīng)費(fèi)很多，時(shí)間很長(zhǎng)且失敗的風(fēng)險(xiǎn)非常大，最后成功了東西也可能不倫不類(lèi)。去年春末夏初的時(shí)候提出的思路我認(rèn)為是比較合理的，先做5-10個(gè)項(xiàng)目積累一定的資金，打造一定的團(tuán)隊(duì)，形成自己的技術(shù)積累再開(kāi)始發(fā)展下一步的戰(zhàn)略。

上面只是我對(duì)項(xiàng)目的一些簡(jiǎn)單的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種巨系統(tǒng)的運(yùn)作應(yīng)該是緩慢的，沒(méi)有那么多教科書(shū)可以看的。也很難說(shuō)怎么做對(duì)怎么做不對(duì)，就在實(shí)際工作中多積累經(jīng)驗(yàn)吧。真心希望明年咱們城市廣場(chǎng)項(xiàng)目能夠按照計(jì)劃向前推進(jìn)，商業(yè)體開(kāi)業(yè)、住宅銷(xiāo)售成績(jī)優(yōu)異，對(duì)集團(tuán)公司有個(gè)滿(mǎn)意的答卷，對(duì)自己也有個(gè)豐厚的回報(bào)。

張士奇

2013.1.14

第二篇：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程

城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程大全

1.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：城市綜合體的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)制勝要訣實(shí)操班

2.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：綜合體的設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)算——《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)算》案例分析

3.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：商業(yè)綜合體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與推廣招商成功要訣

4.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心方向）高級(jí)研修班

5.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：城市綜合體全程操盤(pán)及開(kāi)發(fā)模式案例分析

6.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：從投資商投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度出發(fā)，解析城市綜合體功能物業(yè)組合與分區(qū)

7.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：從《上海合生廣場(chǎng)城市綜合體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》解析城市綜合體開(kāi)發(fā)策劃設(shè)計(jì)要訣

8.余源鵬房地產(chǎn)大講堂：三四線(xiàn)中小城市開(kāi)發(fā)綜合體全程解析實(shí)操班

第三篇：2009年城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)研討會(huì)

城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)研討會(huì)

新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)大師沙龍第13期活動(dòng)——“城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)研討會(huì)”于2009年10月31日(星期六)在中航工業(yè)青云院舉行。這是商業(yè)地產(chǎn)大師沙龍首次推出的設(shè)計(jì)師沙龍系列活動(dòng)，商業(yè)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)精英圍繞城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了專(zhuān)題研討。

背 景：城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購(gòu)物中心(SHOPPING MALL)、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。在國(guó)外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來(lái)。城市綜合體在城市化過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)。

主辦單位：

新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道

豪布斯卡城市綜合體研究院

金棕櫚俱樂(lè)部

Un設(shè)計(jì)院

時(shí) 間：2009年10月31日(周六)14:00—16：30

地 點(diǎn)：中航工業(yè)青云院內(nèi)21A 中聯(lián)環(huán)多功能廳

主持人：海創(chuàng)機(jī)構(gòu)總裁胡冰

主要參會(huì)人員：

胡 冰 海創(chuàng)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁

張永便 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理

孫 崢 北京維商聯(lián)行商業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司總經(jīng)理

紀(jì)宏棟 ZAZ商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)中心總監(jiān)

程蕾熹 北京科技園建設(shè)(集團(tuán))股份有限公司經(jīng)營(yíng)分公司副總經(jīng)理

馬維國(guó) 中新集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))(控股)有限公司副總裁

曠建莊 華夏江山投資顧問(wèn)(北京)有限公司總經(jīng)理

胡飛船 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道執(zhí)行主編

黃明磊 中建北京設(shè)計(jì)院都市設(shè)計(jì)所所長(zhǎng)

陳曉瓊 精準(zhǔn)溝通傳媒運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理

林 崢 資深建筑師

胡冰：今天很高興大家來(lái)參加我們做的第一期城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)研討，這里面有四個(gè)單位，一個(gè)是城市綜合體的研究院，還有一個(gè)是新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道，還有一個(gè)是金棕櫚俱樂(lè)部，還有一個(gè)是UA商業(yè)所，就是我們的業(yè)主，也是今天的活動(dòng)所在地的東家。

今天我想有幾個(gè)話(huà)題，把這個(gè)事兒先說(shuō)清楚，第一次活動(dòng)，先把事兒說(shuō)清楚了。我們中國(guó)商業(yè)設(shè)計(jì)師聯(lián)盟的主要來(lái)源，最早我是作為專(zhuān)家組組長(zhǎng)一起做的一個(gè)國(guó)內(nèi)一級(jí)注冊(cè)商業(yè)建筑師的一個(gè)評(píng)定的工作，現(xiàn)在這個(gè)平臺(tái)已經(jīng)建立起來(lái)了，已經(jīng)開(kāi)始有一定的注冊(cè)建筑師在里面，所以說(shuō)當(dāng)時(shí)我們用這個(gè)平臺(tái)，當(dāng)時(shí)我們就跟新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道當(dāng)時(shí)在溝通，希望跟新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)合作成立一個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)師的頻道。因?yàn)楝F(xiàn)在我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)東西對(duì)大家還是比較難的，到底商業(yè)地產(chǎn)的定義，包括它的設(shè)計(jì)、包括它的規(guī)范、包括它的手法，包括它的理論什么的都不太健全。但是每年的建造量還不小，現(xiàn)在出問(wèn)題的也很多。2008年年底到2009年年初，當(dāng)時(shí)是因?yàn)榻鹑谖C(jī)，中國(guó)的外貿(mào)受到巨大的影響，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院說(shuō)的提高內(nèi)需，在這種情況下，當(dāng)時(shí)商務(wù)部下面的部門(mén)，在全國(guó)范圍內(nèi)大概做了一個(gè)粗的調(diào)研，不一定很準(zhǔn)，但是結(jié)果是值得大家去借鑒的，當(dāng)時(shí)大概統(tǒng)計(jì)全國(guó)的空置商業(yè)物業(yè)的總面積大概有5000萬(wàn)平米，直接造成的經(jīng)濟(jì)損失有數(shù)千億元人民幣。但是當(dāng)時(shí)也是總結(jié)了，就是說(shuō)這么大量的蓋好的房子空置，實(shí)際上好多做死掉了。

胡冰：造成商用物業(yè)大量空置的根源

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道

圖為 海創(chuàng)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁 胡冰

問(wèn)題是什么？當(dāng)初得出的統(tǒng)一結(jié)論是兩類(lèi)：

一是分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售。因?yàn)槲飿I(yè)銷(xiāo)售完了，但是前期沒(méi)想好，銷(xiāo)售給賣(mài)了，回來(lái)再整合就整合不了。

二是規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，因?yàn)槲覀兛吹胶枚啾P(pán)，看著樓閑在那兒，商家一看，超市一去談所有的東西，交通也不符合，動(dòng)線(xiàn)也不符合，這個(gè)實(shí)際上就是說(shuō)我們?cè)O(shè)計(jì)師的，當(dāng)然和開(kāi)發(fā)商也有關(guān)，當(dāng)時(shí)你不了解產(chǎn)品的情況下就很匆忙地把這個(gè)樓蓋起來(lái)了。包括現(xiàn)在比較大的就是當(dāng)年的華南Mall將近60萬(wàn)平米，基本上除了外體，有40萬(wàn)平米死掉了，但是現(xiàn)在被北大資源收購(gòu)了之后，可能會(huì)有改造。

就是說(shuō)類(lèi)似的這種，在全國(guó)范圍內(nèi)大概有幾千萬(wàn)平米，造成了比較大的損失，所以在這種情況下大家還是認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，包括商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)市場(chǎng)應(yīng)該是規(guī)范的，所以我們的很多工作是在這個(gè)前提的基礎(chǔ)之上。包括我們最早的國(guó)內(nèi)注冊(cè)商業(yè)設(shè)計(jì)師的評(píng)定，后來(lái)我們跟新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道，希望通過(guò)我們的努力，搭成多方的交流平臺(tái)，設(shè)計(jì)師只是一方，包括今天來(lái)的人我覺(jué)得比例基本上差不多，設(shè)計(jì)師是一方，大業(yè)主開(kāi)發(fā)商是一方，還有一個(gè)商家是一方，并不是設(shè)計(jì)師自己閉門(mén)造車(chē)。所以在這種情況下面我們就想通過(guò)跟新浪的合作來(lái)推動(dòng)剛才說(shuō)的商業(yè)建筑、商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)范。

但是在這種情況下，后來(lái)我們又收到一些反饋信息，光是建筑師加入的話(huà)感覺(jué)圈子太小了，我是建筑師出身的，我最早是做注冊(cè)建筑師的監(jiān)管。建筑師是一個(gè)龍頭，也應(yīng)該管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行業(yè)，包括像室內(nèi)設(shè)計(jì)還有一些其他的，像照明，包括園林設(shè)計(jì)等等，包括現(xiàn)在網(wǎng)站有可能都變成我們商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)。

所以當(dāng)時(shí)就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)反映我們得到的信息，大家就認(rèn)為說(shuō)如果簡(jiǎn)單地只是一個(gè)建筑師的聯(lián)盟就過(guò)于窄了，會(huì)屏蔽掉很多為行業(yè)奉獻(xiàn)智力的這樣一些眾多的團(tuán)隊(duì)。我們考慮要把這個(gè)名字放大了，商業(yè)設(shè)計(jì)師。但是之前我們的組織，因?yàn)槲覀兊慕M織是全國(guó)注冊(cè)商業(yè)建筑師考試中心，就是考試中心包羅不了了，再加上我們有一些原始的設(shè)計(jì)師，包括我們還有一些其他的跟商業(yè)地產(chǎn)沾邊的一些設(shè)計(jì)師，提出就是說(shuō)在民間組織一個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)師的聯(lián)盟，由這個(gè)聯(lián)盟作為一個(gè)內(nèi)部的民間的交流組織，然后通過(guò)新浪這個(gè)平臺(tái)幫我們?nèi)ネ茝V，所以這個(gè)就是我說(shuō)的，我們現(xiàn)在第一件事兒，解釋一下。

第二件事，就是關(guān)于豪布斯卡城市綜合體研究院，從我們這幾年，包括企業(yè)、業(yè)內(nèi)的一些統(tǒng)計(jì)，我們得出的結(jié)論，大家可以復(fù)核一下，現(xiàn)在基本上國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的95%都是城市綜合體類(lèi)的。為什么這么說(shuō)？一個(gè)純購(gòu)物中心、純商業(yè)街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到頭了，做購(gòu)物中心到2.5都?jí)騿?，一般的咱們好一點(diǎn)兒的城市用地的，容積率都在4以上，肯定你5層以上得駝東西，就造成它是一個(gè)綜合體的概念，豪布斯卡就是英文的綜合體的縮寫(xiě)，當(dāng)時(shí)這件事兒同時(shí)也得到了商務(wù)部和建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的一些支持，商業(yè)部在今年年底、去年年初因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)的問(wèn)題，商務(wù)部嘗試性地介入了一些商業(yè)地產(chǎn)的一些推動(dòng)工作，最早商務(wù)部對(duì)地產(chǎn)這個(gè)詞很反感，而且之前他是以外貿(mào)為主，但是因?yàn)?8年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，他就改內(nèi)需了，內(nèi)需實(shí)際上最大的載體肯定是商業(yè)物業(yè)，沒(méi)有商業(yè)物業(yè)的話(huà)沒(méi)地方買(mǎi)東西。所以到08年年底和09年年初，商務(wù)部開(kāi)始逐漸地和商業(yè)地產(chǎn)有一定的指導(dǎo)性的工作。但是后來(lái)可能也出了一些問(wèn)題，就是說(shuō)確實(shí)商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)詞太敏感了，在這個(gè)情況下當(dāng)時(shí)就提了，不如將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究和指導(dǎo)，不能說(shuō)作為具體產(chǎn)品的，對(duì)產(chǎn)品的指導(dǎo)，沒(méi)有任何人有政策性或者說(shuō)輿論性的風(fēng)險(xiǎn)。

剛才因?yàn)橐蔡岬搅耍瑢?shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的95%都是綜合體項(xiàng)目，所以那樣，當(dāng)時(shí)我們跟商務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)交流說(shuō)，不如不提商業(yè)地產(chǎn)，或者是少提，他們就是說(shuō)對(duì)城市綜合體的研究或者說(shuō)指導(dǎo)，或者說(shuō)規(guī)范。所以在這種情況下，首先就認(rèn)為這個(gè)城市綜合體應(yīng)該作為未來(lái)的一個(gè)研究方向，在這個(gè)情況下，當(dāng)時(shí)我們做了一個(gè)商業(yè)，做了一個(gè)關(guān)于這方面的研究院，到現(xiàn)在為止將近有幾十人的專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在我們也已經(jīng)在開(kāi)始發(fā)證了。我們的計(jì)劃是想在明年左右能做到300人的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)主要還是包括商家、使用者、業(yè)主，商家就是用了的和業(yè)主，就是你提供的物業(yè)的人，還有就是咱們現(xiàn)在的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，大概是由這幾方面來(lái)組成的。

同時(shí)這件事兒我們跟建設(shè)部的一些領(lǐng)導(dǎo)也溝通過(guò)，建設(shè)部覺(jué)得他們也能介入，因?yàn)榻ㄔO(shè)部不懂商業(yè)，他們是從新城市規(guī)劃的角度，現(xiàn)在實(shí)際上蓋房子、蓋住宅誰(shuí)都會(huì)做，蓋住宅純粹是民間活動(dòng)，根本政府不需要引導(dǎo)了，大家都知道做住宅賺錢(qián)，但是反過(guò)來(lái)說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)了大量的問(wèn)題，大量的區(qū)域，包括原來(lái)最早的望京，包括現(xiàn)在的亦莊都有類(lèi)似的問(wèn)題，住宅發(fā)展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板塊的不合理，這個(gè)是在城市的高層次的規(guī)劃里是存在問(wèn)題的。

所以認(rèn)為新城市發(fā)展現(xiàn)在應(yīng)該是走偏了，逐漸地受利益趨勢(shì)，新城市發(fā)展走偏了，當(dāng)時(shí)建設(shè)部考慮到新城市發(fā)展的時(shí)候他們有一個(gè)課題，叫做城鄉(xiāng)的發(fā)展，他們有這么一個(gè)管理職能，建設(shè)部當(dāng)時(shí)認(rèn)為對(duì)城市綜合體，第一個(gè)是對(duì)于新城市中心，第二個(gè)是對(duì)城市中心有巨大的推動(dòng)作用，所以建設(shè)部對(duì)于這種產(chǎn)品研究的也是比較感興趣的，我也比較自豪，我們的活動(dòng)是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)對(duì)于城市綜合體的研究，唯一能夠結(jié)合建設(shè)部和商務(wù)部?jī)蓚€(gè)主管部門(mén)的力量。包括媒體，你們可以在網(wǎng)上去找，除了我們現(xiàn)在的機(jī)構(gòu)，其他的建設(shè)部和商務(wù)部的合作，基本上都建立在退休部長(zhǎng)的級(jí)別，都是說(shuō)已經(jīng)下野的人，可能他會(huì)出席某些會(huì)議或者說(shuō)發(fā)表某些會(huì)議，在職的主管部門(mén)或者領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)某件事兒共同地在一起或者表態(tài)的比較少。我想城市綜合體正好是大家都可以接受的方向，這里面就是說(shuō)綜合體的研究，現(xiàn)在第一個(gè)是得到了雙方兩個(gè)主管部委的支持，同時(shí)也有一些方面的需求，另外我們從這個(gè)專(zhuān)家隊(duì)伍的組成，已經(jīng)開(kāi)始發(fā)證了。

關(guān)于這個(gè)組織我們是那樣，因?yàn)樽钤缥覀兿胱?cè)研究院嘛，研究院是屬于民政系統(tǒng)，我們現(xiàn)在注冊(cè)的是一個(gè)豪布斯卡投資管理中心，基本上組織架構(gòu)是這么一個(gè)架構(gòu)。

但是我就說(shuō)這個(gè)可能是今天的一個(gè)議題，這個(gè)只是我們現(xiàn)在把這個(gè)架構(gòu)給它搭起來(lái)了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，實(shí)際上這里面只是研究機(jī)構(gòu)，包括現(xiàn)在的名譽(yù)院長(zhǎng)，這是指導(dǎo)委員，副院長(zhǎng)、院長(zhǎng)、主要研究員、研究員，基本上是這么一個(gè)狀況。但是我還是希望大家對(duì)這個(gè)組織機(jī)構(gòu)，因?yàn)楫吘惯@是一個(gè)民間組織，它不是好比說(shuō)真的院校，是民間因?yàn)槟撤N在職業(yè)上的一些實(shí)操手形成的，它跟國(guó)家的專(zhuān)業(yè)的東西還不太一樣。所以他需要我們這些人，包括專(zhuān)家，要自覺(jué)地做一些東西。或者是我們說(shuō)的行業(yè)互補(bǔ)平臺(tái)，因?yàn)閺默F(xiàn)在我們的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)和商業(yè)和建筑和設(shè)計(jì)，現(xiàn)在完全融合好的都不太多，大家都是缺某項(xiàng)，所以我們作為一個(gè)平臺(tái)來(lái)搭建，待會(huì)兒大家去表態(tài)，我只是說(shuō)我們現(xiàn)在初步的一個(gè)想法。

另外一個(gè)就是關(guān)于城市綜合體的研究，剛才說(shuō)了城市綜合體的研究有兩個(gè)方面，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)方面，一個(gè)是融資模式，今天我們可以先談到規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，但是這里面有很多的方面去研究，包括這個(gè)東西也是大家的立場(chǎng)，下面可以請(qǐng)個(gè)投資的來(lái)，做基金的，他們可能想得到的一個(gè)結(jié)果是，可能開(kāi)發(fā)商比較簡(jiǎn)單，我只要一個(gè)產(chǎn)品模式，但是投資的就是說(shuō)現(xiàn)在有一些商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始了，我最后拿你的租金返算貸款，就是類(lèi)似的方式，我們到底哪些方面需要研究。

包括成果，我現(xiàn)在得城市綜合體的模式究竟是什么樣，像現(xiàn)在的沙龍現(xiàn)在算一種模式，還有一些論壇，我們現(xiàn)在在外地開(kāi)始做一些論壇，我們下個(gè)月也邀請(qǐng)新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道參加一些全國(guó)性的，對(duì)城市綜合體，新城市商業(yè)模式的一些研究，這個(gè)可能是像高峰論壇、沙龍、研討會(huì)，我們可能有什么名師專(zhuān)訪、大師沙龍，有很多的方式，但是什么方式比較好，我想聽(tīng)聽(tīng)哪種方式是大家比較能夠接受的。

另外一個(gè)就是成果，我們最早是原來(lái)想，今年年底，因?yàn)檫@件事兒發(fā)起都比較晚了，原來(lái)想09年做一個(gè)城市綜合體年鑒，2010年去出，當(dāng)時(shí)我們的想法是有些人能寫(xiě)點(diǎn)兒論文，沒(méi)想好。包括那天新浪樂(lè)居的小胡說(shuō)我們是不是做一個(gè)博客圈什么的，如果還有更好的方式大家都提提，咱們也不能說(shuō)完了都不動(dòng)，我們就先尋找?guī)讟涌尚械姆绞?，這是第三個(gè)問(wèn)題。

第四的問(wèn)題就繞回來(lái)了，剛才說(shuō)了前三項(xiàng)東西有一個(gè)結(jié)合，首先我認(rèn)為中國(guó)商業(yè)設(shè)計(jì)師，以設(shè)計(jì)師為主的東西還要繞回設(shè)計(jì)這件事兒，第二個(gè)是我們城市綜合體是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)主要的支柱，所以我們可能第四點(diǎn)就是說(shuō)對(duì)于城市綜合體的產(chǎn)品從設(shè)計(jì)研討上，因?yàn)檫@里面我們現(xiàn)在在做的人中，我們可能是做建筑規(guī)劃的，有做室內(nèi)的，還有其他的有從需求方面，是不是從這方面也提出一些要求。

今天大概就是這么四件事兒。還有一個(gè)是中國(guó)商業(yè)設(shè)計(jì)師聯(lián)盟和新浪樂(lè)居商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道，最近要推出來(lái)，可能這個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道大概是想今年年底或者明年年初上線(xiàn)。下面就請(qǐng)胡飛船說(shuō)一下商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道的計(jì)劃。

商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道的定位與功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道

胡飛船：今天我代表新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道，跟各位交流一下商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道的定位和功能。剛才胡總也說(shuō)了，我們是希望打造一個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)師領(lǐng)域的一個(gè)網(wǎng)上社區(qū)，它有別于現(xiàn)在傳統(tǒng)的一些網(wǎng)媒的簡(jiǎn)單功能。這個(gè)平臺(tái)一個(gè)很基礎(chǔ)的功能，就是展示，在上線(xiàn)之前，我們和胡總這邊會(huì)進(jìn)行相關(guān)的信息搜集，把現(xiàn)在做商業(yè)設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)、商業(yè)設(shè)計(jì)師以及他們所做的作品搜集起來(lái)，上傳到我們的網(wǎng)頁(yè)，通過(guò)對(duì)這些信息的收集整合成一個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的龐大數(shù)據(jù)庫(kù)，基于這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，每一個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)師，甚至每一個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)作品，都會(huì)形成一個(gè)展示的頁(yè)面。展示的作用是讓更多人了解，比如說(shuō)某個(gè)開(kāi)發(fā)商想要找設(shè)計(jì)師，他可能通過(guò)這個(gè)渠道、通過(guò)這個(gè)展示覺(jué)得你做的作品不錯(cuò)，通過(guò)這個(gè)渠道就能夠在線(xiàn)地找到你，這個(gè)平臺(tái)也就實(shí)現(xiàn)了更大的價(jià)值。

那么線(xiàn)下方面，剛才胡總也提到，我們會(huì)做這種沙龍活動(dòng)，可能會(huì)定期或不定期的，每個(gè)月都要有一次或者兩次的沙龍，是偏向于專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域方面的研討。另外還有一個(gè)像我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)頻道也在做的樂(lè)商會(huì)，是整合所有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源的一個(gè)會(huì)員制俱樂(lè)部的模式，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)我們可以組織一些比較輕松的活動(dòng)，比如說(shuō)我們跟一個(gè)馬術(shù)的俱樂(lè)部或者高爾夫的俱樂(lè)部合作，到時(shí)候邀請(qǐng)大家去參加一些帶有個(gè)人興趣的娛樂(lè)休閑活動(dòng)，在這個(gè)娛樂(lè)過(guò)程當(dāng)中去結(jié)交更多業(yè)內(nèi)的朋友，這是線(xiàn)下的活動(dòng)。如果大家還有更好的想法，也可以向我們提供。

再說(shuō)回線(xiàn)上，剛剛提到了一個(gè)基礎(chǔ)的展示功能，這是商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道的基礎(chǔ)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們會(huì)整合到新浪網(wǎng)現(xiàn)有的很多線(xiàn)上資源，包括網(wǎng)友用戶(hù)群、技術(shù)支持等等。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，包括幾個(gè)方面：

一是依托新浪網(wǎng)龐大的網(wǎng)友用戶(hù)群體?，F(xiàn)在新浪網(wǎng)日均是11億次的訪問(wèn)量，而且這個(gè)訪問(wèn)群體具有三高的特征：高學(xué)歷、高收入和高職位。

二是依托新浪樂(lè)居在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)地位。一個(gè)好的消息就是我們?cè)?0月16號(hào)，新浪樂(lè)居和克而瑞合并的中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)在美國(guó)納斯達(dá)克成功上市。在此之前的10月初，我們的地產(chǎn)網(wǎng)正式上線(xiàn)，這是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的交流平臺(tái)，他既有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究報(bào)告、測(cè)評(píng)中心和智庫(kù)系統(tǒng)，也是一個(gè)涵蓋供應(yīng)商、開(kāi)發(fā)商、服務(wù)機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的交流和交易平臺(tái)。另外這個(gè)平臺(tái)還有一個(gè)比較大的特色，他是一個(gè)社區(qū)類(lèi)型的平臺(tái)，里面有一個(gè)很好的激勵(lì)機(jī)制就是地產(chǎn)幣，比如你注冊(cè)了以后，可以參加網(wǎng)上的一些辯論、答題，或者把資料上傳與其他網(wǎng)友共享，這樣可以獲得地產(chǎn)幣，有了地產(chǎn)幣，你就能夠在這個(gè)平臺(tái)上獲得更多的資源，包括一些專(zhuān)業(yè)研究資料和報(bào)告的下載。

第三就是依托商業(yè)地產(chǎn)頻道現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)頻道雖然說(shuō)上線(xiàn)的時(shí)間不長(zhǎng)，但是在不到一年的時(shí)間里，這個(gè)平臺(tái)已經(jīng)成功興辦過(guò)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的多次活動(dòng)，其中最大規(guī)模的一次是我們7月30號(hào)的商業(yè)地產(chǎn)找招會(huì)，我們創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)全新的線(xiàn)上與線(xiàn)下相結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，當(dāng)時(shí)到會(huì)的有一千多人，而且大家對(duì)活動(dòng)的滿(mǎn)意度達(dá)到100%。商業(yè)地產(chǎn)頻道到目前為止最強(qiáng)的方面是資源整合，包括我們目前正著力打造的中國(guó)樂(lè)商會(huì)，他是一個(gè)俱樂(lè)部形式的行業(yè)交流平臺(tái)。

總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)設(shè)計(jì)師的頻道依托這些資源優(yōu)勢(shì)，我們是想建立一個(gè)設(shè)計(jì)師的網(wǎng)上的家園和交流圈子，同行們?cè)谶@個(gè)網(wǎng)站上既可以展示自己的作品，同時(shí)也可以通過(guò)這個(gè)網(wǎng)絡(luò)去找到合適的朋友，或者說(shuō)業(yè)務(wù)上的種種往來(lái)。同時(shí)我在次也呼吁一下，希望我們的設(shè)計(jì)師們，你們和你們的朋友，只要是從事商業(yè)設(shè)計(jì)的，可以提供給我們相關(guān)的基礎(chǔ)資料，到時(shí)候頻道上線(xiàn)以后我們也會(huì)及時(shí)地通知大家，希望大家能夠在這個(gè)平臺(tái)上面都獲得自己想要的東西。謝謝。

胡冰：我對(duì)商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道再補(bǔ)充兩句。

一是做專(zhuān)業(yè)的搜索引擎?，F(xiàn)在搜索大家通過(guò)Google、百度你也知道了，但是即便你在他那兒搜也搜索不到什么專(zhuān)業(yè)信息，所以我們想變成專(zhuān)業(yè)的搜索。舉一個(gè)例子，你要以后再搜商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)師也好，包括將來(lái)我們的項(xiàng)目上傳是分類(lèi)的，好比你搜商業(yè)街，我們未來(lái)最多可能能發(fā)展到，個(gè)人會(huì)員能發(fā)展到三、五千名我覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題。我估計(jì)最后的項(xiàng)目，就是圖片我估計(jì)可以有數(shù)萬(wàn)張，這樣的話(huà)開(kāi)發(fā)商就省事兒了，你想看商業(yè)街，人家是被設(shè)計(jì)師選過(guò)的圖片或者照片，能有上千張，就比你現(xiàn)在搜點(diǎn)兒有用的還不好搜，包括室內(nèi)的，你Google和百度的圖片能用的太少了。所以我說(shuō)第一個(gè)是專(zhuān)業(yè)的搜索平臺(tái)，而且我覺(jué)得這個(gè)平臺(tái)是為開(kāi)發(fā)商，包括商家去提供服務(wù)的。

第二，他是一個(gè)業(yè)內(nèi)的、行業(yè)的交流平臺(tái)。就是說(shuō)前臺(tái)、后臺(tái)大家互相交流和溝通，這兩個(gè)是我們未來(lái)的目標(biāo)，不管別人的再好再全，我們只求專(zhuān)業(yè)。

下面請(qǐng)大家根據(jù)我剛才提到的四個(gè)方面說(shuō)說(shuō)自己的看法，每個(gè)人十分鐘左右。大家可以隨便談關(guān)于城市綜合體的話(huà)題，也可以對(duì)我們的這個(gè)平臺(tái)提出一些好的建議。

曠建莊：商業(yè)地產(chǎn)需要四類(lèi)人才

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道

圖為 華夏江山投資顧問(wèn)（北京）有限公司總經(jīng)理 曠建莊

曠建莊：我這邊是做房地產(chǎn)行業(yè)人才獵頭的，首先是做個(gè)廣告。地產(chǎn)行業(yè)的人才需求它是跟著這個(gè)行業(yè)的形勢(shì)發(fā)展變化來(lái)的。早一些年我們說(shuō)開(kāi)發(fā)商，比如說(shuō)中新集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))的馬總，我們?cè)缧┠暾f(shuō)開(kāi)發(fā)商就是建房子，就是建住宅，但是隨著這個(gè)形勢(shì)的變化，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品越來(lái)越多樣化，一個(gè)是像萬(wàn)達(dá)這樣的公司他們主動(dòng)地去做商業(yè)地產(chǎn)，另外還有一種像富力這樣的公司，是被動(dòng)地做商業(yè)地產(chǎn)，為什么分主動(dòng)和被動(dòng)，萬(wàn)達(dá)、寶龍他們是看準(zhǔn)了這個(gè)方向，其他的開(kāi)發(fā)商他們是拿了什么地我就做什么產(chǎn)品，這塊地它比較有公建、有商業(yè)，我就必須做公建、做商業(yè)。

在以前大家都知道做住宅是小學(xué)生做的，做酒店、寫(xiě)字樓是中學(xué)生建的，做酒店是大學(xué)生做的，做商業(yè)是研究生做的。說(shuō)明它的這個(gè)難度擺在這里，就需要跟優(yōu)秀的人才合作。所以我們從去年開(kāi)始特別留意商業(yè)地產(chǎn)方面的人才，我是說(shuō)說(shuō)我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的人才的理解，因?yàn)槲覀兊目蛻?hù)是開(kāi)發(fā)商，我的理解就通過(guò)這幾類(lèi)。

第一類(lèi)：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)人才，包括做規(guī)劃、做設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、拿地到工程，這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)人才，一般就是指商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目總經(jīng)理，這是一類(lèi)。第二類(lèi)：我們的設(shè)計(jì)師，這是一類(lèi)。第三類(lèi)：商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)人才。第四類(lèi)：商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理人才。這四類(lèi)人才他和住宅都完全不一樣，它的要求是完全不一樣的，所以我們現(xiàn)在就是在搜索這些人才。

胡冰：我們研究院也需要人才，同時(shí)給你一個(gè)任務(wù)，我們豪布斯卡研究院需要專(zhuān)家，現(xiàn)在已經(jīng)有了幾十名的研究員，我們想發(fā)展到300名。這件任務(wù)交給您了，幫著我們組織一個(gè)比較大的，好比是一個(gè)月做一次沙龍，把人給聚集起來(lái)。

曠建莊：我剛才是給自己做一個(gè)廣告，請(qǐng)大家原諒，行業(yè)人才我一直也在搜集一些，以后可以邀請(qǐng)他們來(lái)參加我們的活動(dòng)，一起來(lái)交流。

類(lèi)似于像新浪做的這個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道，是很有意義的。我們?nèi)ゲ殚営嘘P(guān)信息的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的信息太少。小胡剛才已經(jīng)說(shuō)了三高，三高就是我們要找的人。

胡冰：我想我們的這種人才建設(shè)，給曠總提供，您也幫助一下。

下面請(qǐng)孫總，主要是運(yùn)營(yíng)方面。

孫崢：城市綜合體的商務(wù)生活商業(yè)三大

功能

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北京維商聯(lián)行商業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司總經(jīng)理 孫崢

孫崢：曠總說(shuō)的第三類(lèi)就是招商跟運(yùn)營(yíng)，我們公司主要做這個(gè)，今天胡總叫我們來(lái)，可以歸到兩類(lèi)，前兩個(gè)是一個(gè)，關(guān)于豪布斯卡城市綜合體研究院，剛才聽(tīng)完胡總的介紹，我有一個(gè)想法，研究院可以有兩個(gè)方向。

方向一：把現(xiàn)有的一些，做城市綜合體的實(shí)踐提升到一個(gè)理論的階段，這是我們研究院肯定要做的一個(gè)工作。

方向二：我想光提煉這些理論，還要服務(wù)，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二項(xiàng)，就是服務(wù)領(lǐng)域。

我對(duì)研究院的想法一個(gè)是理論，給我們提供一個(gè)幫助；其次研究院還有一些服務(wù)工作，服務(wù)工作就可以結(jié)合到我今天在座的各位，我們都可以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，為一些項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)。因此就是說(shuō)，第一當(dāng)然是研究理論，同時(shí)還要服務(wù)于實(shí)踐，這是我對(duì)前兩個(gè)問(wèn)題的一個(gè)想法。

后兩個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榻裉飚吘购倎?lái)還有一個(gè)是關(guān)于城市綜合體的研究，因?yàn)槲也皇亲鼋ㄖO(shè)計(jì)這方面的行家，所以我可能沒(méi)有發(fā)言權(quán)，那么我從商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的角度，因?yàn)樽罱步佑|了好幾個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)有一些問(wèn)題，今天由于時(shí)間的關(guān)系就講兩點(diǎn)，這兩點(diǎn)無(wú)論是從我們城市綜合體的研究、規(guī)劃還是從城市綜合體的運(yùn)營(yíng)管理，我認(rèn)為都是必須迫切地需要我們大家來(lái)關(guān)注的，所以今天時(shí)間的關(guān)系我就講兩點(diǎn)。

第一點(diǎn)：城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)定位問(wèn)題。前兩天我還在論證一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目由于人家沒(méi)有對(duì)外，所以媒體都沒(méi)有去，是請(qǐng)了請(qǐng)專(zhuān)家，他就出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商業(yè)怎么辦？就是他本身提出來(lái)一個(gè)策劃，最后讓所有的專(zhuān)家全給否定了，他就是沒(méi)有注意到整個(gè)綜合體中的商業(yè)和他整個(gè)項(xiàng)目的定位，沒(méi)有注意到這個(gè)銜接的關(guān)系。

所以我想在這兒提醒什么？就是我們開(kāi)發(fā)城市綜合體的業(yè)務(wù)，包括在這兒做的遠(yuǎn)洋都是一些開(kāi)發(fā)商，你們開(kāi)發(fā)城市綜合體的時(shí)候它的作用，這個(gè)很關(guān)鍵。因?yàn)槟闵婕暗狡渲猩虡I(yè)部分的發(fā)展。前面我剛才說(shuō)的項(xiàng)目就有這個(gè)問(wèn)題，如果你整個(gè)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略不是很明確的話(huà)，肯定要出現(xiàn)問(wèn)題，就是你商業(yè)的定位要出現(xiàn)問(wèn)題。

所以從我們接觸到的情況來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在從一個(gè)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)城市綜合體，大致有三類(lèi)。

一類(lèi)：商務(wù)功能，主要還是以飯店、酒店、寫(xiě)字樓為主，這個(gè)商務(wù)起到很關(guān)鍵的作用。

二類(lèi)：居住的功能，我前期做過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，就是以公寓、住宅為主。

三類(lèi)：商業(yè)的功能，就是說(shuō)我這個(gè)綜合體主要是突出我這個(gè)商業(yè)。

所以我提到的這三項(xiàng)功能，應(yīng)該說(shuō)大致，不是很科學(xué)的，我們目標(biāo)很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)城市綜合體的幾個(gè)不同的方向。不同的開(kāi)發(fā)方向就決定了我們下一步你在做的時(shí)候，你的商業(yè)定位，一定要和你的開(kāi)發(fā)的城市綜合體的戰(zhàn)略要一致，不要老板拍腦門(mén)，我喜歡什么就把綜合體的商業(yè)做成什么，這個(gè)我覺(jué)得是不太適合的，往往會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。所以我在這里總結(jié)兩點(diǎn)，這是從宏觀上來(lái)講，你的公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略決定了你的綜合體的發(fā)展定位，這是一個(gè)很關(guān)鍵的，就是你的公司戰(zhàn)略是什么，你要開(kāi)發(fā)什么樣的城市綜合體。

從微觀上來(lái)講，就是你綜合體的定位決定了你下屬的商業(yè)定位，這幾點(diǎn)很關(guān)鍵，這幾點(diǎn)不能逾越，所以我們接觸了很多的案例，最后我們?yōu)槭裁唇o他否了。他就是說(shuō)第一你公司的戰(zhàn)略沒(méi)有確定的情況下，盲目地開(kāi)發(fā)了一個(gè)綜合體，最后再去拿一個(gè)不太恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)來(lái)定位這個(gè)里面的商業(yè)，這個(gè)是我講到的問(wèn)題。這是我想從整個(gè)城市綜合體的角度，這個(gè)商業(yè)為什么要做這個(gè)商業(yè)，這是我們接觸了幾個(gè)項(xiàng)目以后面臨的一個(gè)很大的問(wèn)題。由于時(shí)間的關(guān)系我就不延伸了。

下面我講一下綜合體中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，城市綜合體目前現(xiàn)在來(lái)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的發(fā)展趨勢(shì)，也是城市建設(shè)的需要，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)等等，現(xiàn)在各大城市都是市長(zhǎng)親自去邀請(qǐng)，到我們這兒來(lái)給很多的優(yōu)惠政策，城市綜合體的開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為一個(gè)趨勢(shì)，所以胡總有這么一個(gè)綜合體的研究院，也是迎合了我們現(xiàn)在的需求，這是很好的。但是同時(shí)又一點(diǎn)，我們要注意到開(kāi)發(fā)城市綜合體的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我講到的第一個(gè)問(wèn)題，你的商業(yè)定位決定了你下一步實(shí)踐上怎么去操作，否則的話(huà)往往會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，目前來(lái)說(shuō)有兩種商業(yè)在城市綜合體中存在。

一，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)，我開(kāi)發(fā)了以后商業(yè)自己來(lái)做，我有自己的百貨，我有自己的院線(xiàn)，甚至我再組合幾家超市，他自己來(lái)做綜合體中的商業(yè)，這個(gè)我管它叫風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)型，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在在全國(guó)來(lái)說(shuō)比較少，就是真正地把自己的商業(yè)部分自己給做起來(lái)，比較少的開(kāi)發(fā)商。

二，我在綜合體中，我的商業(yè)做一個(gè)規(guī)劃，然后我把風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，怎么叫分擔(dān)？就是我開(kāi)發(fā)這個(gè)商業(yè)綜合體的時(shí)候，我對(duì)商業(yè)自身，我開(kāi)發(fā)商做一個(gè)規(guī)劃，大致我在這個(gè)城市中的地位、位置、區(qū)域，我適合做什么，我先做一個(gè)規(guī)劃，然后我再分頭招商，我自己不做商業(yè)。

比如說(shuō)我上半年做的一個(gè)石家莊的項(xiàng)目，這個(gè)開(kāi)發(fā)商第一個(gè)是不懂商業(yè)，第二個(gè)是沒(méi)有商業(yè)平臺(tái)，但是他開(kāi)發(fā)了一個(gè)城市綜合體將近60萬(wàn)平米，應(yīng)該說(shuō)也可以了，他商業(yè)怎么做？當(dāng)初我們幫他做了一個(gè)前期的規(guī)劃、定位我們都幫他做了，然后他百貨找一家租出去，超市找一家租出去，家電找一家租出去，精品市場(chǎng)再找一家，最后地下一層又做一個(gè)娛樂(lè)，又包給了另外一家公司，也就是說(shuō)他把他綜合體中的商業(yè)部分，分成了幾個(gè)部分，同時(shí)租給了幾個(gè)業(yè)態(tài)，也就是說(shuō)他本身沒(méi)有自己的專(zhuān)業(yè)的商業(yè)人才，他也不準(zhǔn)備組織這個(gè)團(tuán)隊(duì)，那你怎么辦？所以他借助于他自身的區(qū)域的好的地段、位置他把風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)了。但是他有一個(gè)規(guī)劃，并不是他亂做，所以他在把這幾個(gè)業(yè)態(tài)結(jié)合起來(lái)了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基礎(chǔ)的物業(yè)管理。

因此這個(gè)就是說(shuō)從城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)角度，我談一下它的這個(gè)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的一些情況。為什么我講這兩個(gè)問(wèn)題？因?yàn)閺某鞘芯C合體來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為現(xiàn)在還是把商業(yè)有時(shí)候往往處于一個(gè)比較輔助的功能上，也就是說(shuō)他開(kāi)發(fā)這個(gè)綜合體的目的商業(yè)就是配套服務(wù)，開(kāi)發(fā)商很明確，但是這個(gè)配套服務(wù)他又希望什么？盡快地收回成本，投資收回來(lái)，所以往往急功近利，或者賣(mài)掉，或者趕快找一個(gè)公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往會(huì)出現(xiàn)后續(xù)的問(wèn)題。這個(gè)因?yàn)榇蠹叶贾篮芏嗌虡I(yè)運(yùn)營(yíng)的后期風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這個(gè)就不多說(shuō)了。

我講的這兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)定位，一個(gè)是城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問(wèn)題，這個(gè)涉及到我們今天可能其中之一吧，就是你前期的規(guī)劃，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在在做的都是做前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃，那么我們?cè)谠O(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候，我想從后期運(yùn)營(yíng)的角度一定要充分地跟開(kāi)發(fā)商溝通好他的戰(zhàn)略發(fā)展方向，甚至我這個(gè)城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)，在這個(gè)城市起到一個(gè)什么作用，你的功能不同最后設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)不同，做不好的話(huà)會(huì)遇到一系列的問(wèn)題，你沒(méi)法改造，也不可能拆了，所以這個(gè)我想提醒我們做前期工程設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家，應(yīng)該要注意它后期商業(yè)的定位和運(yùn)營(yíng)，這樣的話(huà)在前期做好了以后，你才能彌補(bǔ)這些最后的缺陷，所以這一點(diǎn)萬(wàn)達(dá)因?yàn)樗F(xiàn)在主推，所以他現(xiàn)在開(kāi)始前期已經(jīng)把這個(gè)做了。

但是并不是所有的大的這種開(kāi)發(fā)商都能意識(shí)到，他都是先建好了再說(shuō)，所以我最近談的幾個(gè)項(xiàng)目都是這種問(wèn)題，先建好了再說(shuō)。所以我想借助今天的這個(gè)場(chǎng)合，也從我們商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度提醒這么兩點(diǎn)。今后隨著我們豪布斯卡研究院的發(fā)展，逐步像胡總說(shuō)的，一點(diǎn)一滴地去做，細(xì)化，實(shí)際上這樣做也是為我們開(kāi)發(fā)商節(jié)約了資金，這是很關(guān)鍵的。否則的話(huà)真是勞民傷財(cái)，費(fèi)力不討好，就講這么多吧。

胡冰：我給你總結(jié)兩點(diǎn)；

一，關(guān)于您說(shuō)的這個(gè)服務(wù)問(wèn)題，我還是說(shuō)，我覺(jué)得我們可以逐漸作為一個(gè)交流平臺(tái)，包括曠總的這個(gè)，以后可能要通過(guò)我們找獵頭，現(xiàn)在有很多，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的項(xiàng)目，最后能不能運(yùn)營(yíng)？如果有些項(xiàng)目既使是他不自己組織百貨，他也需要有懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的人，他光組織這些商家也挺費(fèi)勁的，也沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，所以像這種類(lèi)似遇到各種方面的服務(wù)問(wèn)題，我想我們作為一個(gè)平臺(tái)，對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)提過(guò)了一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的，而且是有職業(yè)操守的一種服務(wù)，如果不好咱們就給踢出去了，你的服務(wù)確實(shí)有問(wèn)題了。所以我覺(jué)得服務(wù)商可以跟我們進(jìn)行這方面的交流。同時(shí)我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商作為需求方，也一樣，也可以找我們，我們也是同樣給你找到比較好的，某一方面比較專(zhuān)業(yè)的人才。

二，關(guān)于具體的事兒，我也說(shuō)一點(diǎn)兒，因?yàn)槲椰F(xiàn)在假設(shè)說(shuō)大家誰(shuí)在北京有這種死盤(pán)出問(wèn)題的盤(pán)，但是最好不要是產(chǎn)權(quán)類(lèi)的，你的產(chǎn)權(quán)錯(cuò)了誰(shuí)也弄不了，但是主要是說(shuō)是市場(chǎng)問(wèn)題，做死掉的，我就可以根據(jù)我的原因幫助解決，這里面包括后期的運(yùn)營(yíng)，包括你租還是售，大家可以探討。主要對(duì)于運(yùn)營(yíng)者，物業(yè)成本不要太高，你不會(huì)做在你手里是一個(gè)累贅，會(huì)做的還是值錢(qián)的東西，但是就是類(lèi)似這樣的，運(yùn)營(yíng)成本不要太高了，你要是運(yùn)營(yíng)成本已經(jīng)很高了，就沒(méi)有空間了，沒(méi)人再做這個(gè)事兒了，但是只要有一點(diǎn)兒空間的商業(yè)物業(yè)，我們可以給它盤(pán)活了，可以解決資金的問(wèn)題、市場(chǎng)的問(wèn)題。

下面有請(qǐng)張總。

張永便：城市綜合體的前瞻性系統(tǒng)性和

便利性

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遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理 張永便

張永便：在各位中我是開(kāi)發(fā)商背景(遠(yuǎn)洋地產(chǎn))，剛才提到了，大家都知道遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是做住宅為主的，實(shí)際上遠(yuǎn)洋地產(chǎn)做的業(yè)態(tài)很多，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)展的歷史也是中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史的一個(gè)見(jiàn)證，他做了長(zhǎng)安街的遠(yuǎn)洋大廈、凱晨廣場(chǎng)，都是中國(guó)頂級(jí)的寫(xiě)字樓，還有CBD的光華國(guó)際、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等，做的住宅也很多。當(dāng)然跟老百姓息息相關(guān)的是住宅，所以大家對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)做住宅了解更多。房地產(chǎn)產(chǎn)品的進(jìn)化和發(fā)展有一個(gè)過(guò)程，現(xiàn)在大家都在討論的城市綜合體的發(fā)展問(wèn)題，以前還沒(méi)有意識(shí)到，這實(shí)際上是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的階段決定。比如說(shuō)以前規(guī)劃的方莊、望京沒(méi)有城市綜合體，是一個(gè)睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是進(jìn)城，造成了交通擁堵，環(huán)保、節(jié)能各種問(wèn)題都出來(lái)了，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段了，問(wèn)題也暴露的多了，城市綜合體的概念也就出來(lái)了。我們當(dāng)時(shí)做遠(yuǎn)洋大廈實(shí)際上是單一功能，我們現(xiàn)在所在地點(diǎn)邊上的遠(yuǎn)洋都市網(wǎng)景也是單一功能，我自己作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，我從開(kāi)發(fā)商的角度談?wù)勎覍?duì)開(kāi)發(fā)城市綜合體的感受。

我本人參與了兩個(gè)城市綜合體的建設(shè)。

一是天津的海河新天地，項(xiàng)目總面積是45萬(wàn)平米，目前住宅部分已經(jīng)全部竣工入住，現(xiàn)在在天津都是有代表性的樓盤(pán)，市長(zhǎng)都去參觀。項(xiàng)目中包括高檔酒店、百貨、餐飲、文化娛樂(lè)中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓，這就是一個(gè)城市綜合體。它旁邊靠著天津站，30分鐘到達(dá)北京，同時(shí)還是地鐵二號(hào)線(xiàn)、三號(hào)線(xiàn)的交匯點(diǎn)，項(xiàng)目整體就是按照城市綜合體的設(shè)計(jì)做的。二是剛才大家提到了的北京的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城，項(xiàng)目總面積44.5萬(wàn)平米，也規(guī)劃有高端住宅、高檔公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、文化娛樂(lè)中心、餐飲、百貨，也是一個(gè)較大的城市綜合體。

為什么會(huì)出現(xiàn)城市綜合體？我覺(jué)得第一個(gè)就是為了解決城市大了以后通過(guò)各種功能的集中滿(mǎn)足人們生活中的便利性，只有把各種功能集合在一起，人們?cè)谏?、工作、娛?lè)、休閑、購(gòu)物等各種需求在一個(gè)區(qū)域都能實(shí)現(xiàn)和滿(mǎn)足，這樣可以實(shí)現(xiàn)節(jié)省時(shí)間、節(jié)約資源、節(jié)能環(huán)保。

現(xiàn)在我從開(kāi)發(fā)商的角度談?wù)劷ㄔO(shè)城市綜合體的感受，城市整體實(shí)際上挺難做的，最難的應(yīng)是產(chǎn)品功能定位和規(guī)劃，個(gè)人認(rèn)為在定位上需要從以下三個(gè)方面重點(diǎn)考慮：

第一，要有前瞻性。因?yàn)橐粋€(gè)綜合體一建就是幾十年、上百年地存在，如果功能定位好的話(huà)，可以上半年不落伍。北京除了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，國(guó)貿(mào)實(shí)際上是最早的城市綜合體，甚至整個(gè)CBD就是一個(gè)大的城市綜合體。我覺(jué)得城市綜合體在定位和設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮到人口的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，包括為未來(lái)科技的發(fā)展和功能升級(jí)預(yù)留一些空間。比如說(shuō)我們以前很多的建筑對(duì)車(chē)庫(kù)的配置就不足，還有的橋剛建好10年就不行了，受道路重新規(guī)劃就要拆了重建，再比如我們的市政管線(xiàn)的排水量、口徑等等，這些都是需要有前瞻性的。

第二，要有系統(tǒng)性。綜合體不是各種單一功能的簡(jiǎn)單組合，各項(xiàng)功能之間需要有機(jī)的聯(lián)系。如果說(shuō)沒(méi)有一個(gè)系統(tǒng)性的話(huà)，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)肯定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，所謂很多的商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好跟功能之間不協(xié)調(diào)、不合理有關(guān)系。

第三，要考慮便利性。這里是指經(jīng)營(yíng)管理者、消費(fèi)者、顧客的體驗(yàn)。這直接影響日常經(jīng)營(yíng)管理這個(gè)在操作中實(shí)際上是不容易把握的，因業(yè)態(tài)、檔次、經(jīng)營(yíng)者不同而不同。

在定位工作需要重點(diǎn)關(guān)注的從難點(diǎn)上，這三個(gè)的話(huà)最要注意的難點(diǎn)其實(shí)就是定位。你看每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、老百姓的消費(fèi)者的習(xí)慣和偏好都不一樣，城市的每個(gè)地段的周邊環(huán)境都不一樣。如果定位沒(méi)有把握好的話(huà)，后面的招商、運(yùn)營(yíng)都會(huì)不好做。定位的成功項(xiàng)目就成功80%以上，后面的開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)就比較簡(jiǎn)單一些了，如果定位不成功后面產(chǎn)品做的再好，功能上也可能難以調(diào)整和彌補(bǔ)。

另外就是研究過(guò)程中的參與廣泛性，需要經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理單位、設(shè)計(jì)人員等在設(shè)計(jì)過(guò)程參與才能避免使用中因考慮不周出現(xiàn)問(wèn)題。舉個(gè)例子，比如說(shuō)卸貨區(qū)多高、車(chē)庫(kù)通道多寬多高、交通開(kāi)口多大，這些如果沒(méi)有管理者或物業(yè)部門(mén)、商家參與的話(huà)，設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品在使用中會(huì)造成不便，需要花大量的資金和時(shí)間去改造。我們開(kāi)發(fā)商最難的就是使用者不確定。今天先從個(gè)人感受上簡(jiǎn)單說(shuō)這些。

胡冰：綜合體我認(rèn)為是國(guó)內(nèi)或者說(shuō)在行業(yè)里面最大的一種環(huán)保的產(chǎn)品建筑，因?yàn)檫@個(gè)環(huán)保建筑不只是說(shuō)咱們現(xiàn)在說(shuō)減排、保溫，我覺(jué)得還不是這個(gè)，實(shí)際上你想想，原來(lái)我們提出問(wèn)題，冬天12月份、1月份，穿個(gè)襯衣在里面半年不出來(lái)，現(xiàn)在咱們不是說(shuō)簡(jiǎn)單的房子加一個(gè)殼子，我做多點(diǎn)兒保溫，表面上看你是減少了，像我每天得開(kāi)兩三個(gè)小時(shí)的車(chē)，對(duì)空氣的污染和能量，絕對(duì)比你那點(diǎn)兒房子裝的那點(diǎn)兒差得多，所以我覺(jué)得城市綜合體絕對(duì)是一個(gè)環(huán)保的東西，原來(lái)我在院里面上班、在院里住也是老的那個(gè)，以前也沒(méi)有公交車(chē)。在那種情況下我就是說(shuō)，我們的能耗很低?，F(xiàn)在如果對(duì)于這種能耗的這種節(jié)約，對(duì)城市綜合體是一個(gè)定義，就是環(huán)保絕對(duì)是城市綜合體的一個(gè)定義。

還有一個(gè)是剛才也做了好多的項(xiàng)目，還有一個(gè)我給大家的一個(gè)建議，大家可以寫(xiě)一寫(xiě)東西，寫(xiě)一寫(xiě)東西的目的就是說(shuō)，現(xiàn)在暫時(shí)我覺(jué)得可以通過(guò)博客，我們可以最后做一個(gè)博客圈，大家先把設(shè)計(jì)水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分類(lèi)，實(shí)際上是所里，完了最后把我們的這些東西起碼在行業(yè)內(nèi)是有影響力的，我們以后可能會(huì)出書(shū)等等，如果大家能寫(xiě)的話(huà)先以網(wǎng)絡(luò)形式，成本最低、最快。

第三個(gè)建議就是說(shuō)我們的常年的一個(gè)活動(dòng)，像開(kāi)發(fā)商你們?nèi)绻许?xiàng)目可以提供一點(diǎn)兒，你們要是有具體項(xiàng)目，我覺(jué)得我們一個(gè)月一次或者兩次活動(dòng)，大家如果有這個(gè)需求，讓大家去看看或者什么的，或者是大家在那邊方便，也給你提供一些獎(jiǎng)勵(lì)。

張永便：剛才說(shuō)到節(jié)能，在我們遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城和海河新天地項(xiàng)目建成后都能滿(mǎn)足了居住、工作、生活、學(xué)習(xí)等各項(xiàng)需求，有商場(chǎng)、有超市、有電影院、有寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅，還有教育配套，幼兒園、小學(xué)，生活在這里基本上可以不小區(qū)，汽車(chē)幾乎都不需要。如果你要去旅行的話(huà)，靠近四環(huán)、地鐵5號(hào)線(xiàn)、13號(hào)線(xiàn)和京承高速、機(jī)場(chǎng)高速，去機(jī)場(chǎng)也很方便。

黃明磊：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)如何以不

變應(yīng)萬(wàn)變

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中建北京設(shè)計(jì)院都市設(shè)計(jì)所所長(zhǎng) 黃明磊

黃明磊：我說(shuō)一下咱們的豪布斯卡城市綜合體的研究院，我有兩點(diǎn)希望，第一個(gè)是提高整個(gè)從業(yè)人員素質(zhì)的平臺(tái)。現(xiàn)在從我們從事建筑設(shè)計(jì)來(lái)講，因?yàn)槲覀兏f(wàn)達(dá)合作也是很長(zhǎng)時(shí)間了，也是大品牌的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不管是大小還是需要從業(yè)素質(zhì)的提高，同時(shí)建筑師也需要提高，為什么我們說(shuō)？前一段聽(tīng)到一個(gè)項(xiàng)目，剛才孫總說(shuō)的商業(yè)定位的問(wèn)題，一蓋就說(shuō)一個(gè)亞洲最大的商品批發(fā)市場(chǎng)，結(jié)果我們專(zhuān)門(mén)請(qǐng)華貿(mào)策劃的公司去看了，結(jié)果這個(gè)東西它達(dá)不到那么大的消費(fèi)能力，最后我們建筑師跟他反復(fù)說(shuō)明以后規(guī)模就降下來(lái)了，這個(gè)也是商業(yè)建筑的性質(zhì)，你定位很重要，如果定位不準(zhǔn)的話(huà)，那個(gè)商業(yè)項(xiàng)目后期的風(fēng)險(xiǎn)非常大，這個(gè)是商業(yè)建筑的性質(zhì)所決定的。

同時(shí)我覺(jué)得現(xiàn)在從業(yè)的建筑師現(xiàn)在缺乏對(duì)商業(yè)建筑功能的認(rèn)可，因?yàn)樯虡I(yè)建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有很多的可變性，如果你在設(shè)計(jì)的初始階段沒(méi)有領(lǐng)會(huì)到可變性的話(huà)，將來(lái)會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的麻煩。比如說(shuō)我們從事萬(wàn)達(dá)設(shè)計(jì)我們總結(jié)了幾條，相對(duì)來(lái)說(shuō)認(rèn)為比較合理的一些經(jīng)驗(yàn)。

經(jīng)驗(yàn)一：我以不變應(yīng)萬(wàn)變。我們各個(gè)業(yè)態(tài)，比如說(shuō)一些設(shè)備、管道、交通面積這些是必須要的，但是后期會(huì)根據(jù)它的業(yè)態(tài)變化會(huì)有很多的改動(dòng)，我們想以不變應(yīng)萬(wàn)變，有兩點(diǎn)做法。

做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作為商場(chǎng)的柱很合理，所以我們做12.15米停4輛車(chē)，很經(jīng)濟(jì)，而且大跨我又增加了層高，同時(shí)在我們大跨12.15米的話(huà)，如果做寫(xiě)字樓，在寫(xiě)字樓的寫(xiě)字間之間不會(huì)出現(xiàn)柱子，除了墻以外整個(gè)寫(xiě)字間中間是空的，給開(kāi)發(fā)商最大限度地增加了使用面積，這是一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。

做法2：把我所有的服務(wù)設(shè)施、服務(wù)管道間固定在我永久的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，比如說(shuō)一些管井、煙井都是固定在一些地方，這個(gè)東西拆的話(huà)拆不到我這兒。以前我們通用的設(shè)計(jì)在商場(chǎng)中間我要一個(gè)配電間，配件間在某一個(gè)角一畫(huà)就完了，結(jié)果到時(shí)候一改的時(shí)候發(fā)現(xiàn)有一個(gè)配電間，就需要拆改，就有很大的浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)師要考慮到將來(lái)給開(kāi)發(fā)商降低成本。

我覺(jué)得我們這個(gè)平臺(tái)很好，從事這些設(shè)計(jì)的人，大家多交流、多溝通，提高這些從業(yè)人員的素質(zhì)。

經(jīng)驗(yàn)二：我覺(jué)得這個(gè)是一個(gè)很好的事兒，希望咱們這個(gè)平臺(tái)做一個(gè)整合資源的事兒，這些資源很重要，咱們將來(lái)能不能搞一個(gè)品牌房地產(chǎn)商，品牌設(shè)計(jì)師、品牌設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的這么一個(gè)事兒，想到了這么說(shuō)的，可能對(duì)于大家都很有好處。

胡冰：我想專(zhuān)業(yè)化上，專(zhuān)業(yè)化是一方面，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范這方面的專(zhuān)業(yè)化，另外一個(gè)我們這個(gè)平臺(tái)也是需要，我們說(shuō)在這方面，我剛才比較強(qiáng)調(diào)職業(yè)操守，這個(gè)職業(yè)比較熱，我們可能未來(lái)有其他的一些，好比說(shuō)注冊(cè)制度，但是這個(gè)注冊(cè)制度我們可能暫時(shí)還是業(yè)內(nèi)的一個(gè)非強(qiáng)制性的，逐漸是不是能變成強(qiáng)制性的，這個(gè)不好說(shuō)，我們逐漸由商務(wù)部向建設(shè)部過(guò)渡，因?yàn)樯虅?wù)部不可能對(duì)建筑強(qiáng)制性，所以說(shuō)這個(gè)我們還會(huì)有其他的，包括像孫總，我們現(xiàn)在實(shí)際上在做注冊(cè)商業(yè)建筑師，黃所長(zhǎng)以后是不是也可以考慮，因?yàn)槲覀冏詈笥幸粋€(gè)限制，我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面是3%，好比說(shuō)北京市有1000家甲級(jí)單位，可能我們給30家，都給了的話(huà)就沒(méi)有意義了，可能會(huì)準(zhǔn)入，準(zhǔn)入以后就不讓進(jìn)了，業(yè)內(nèi)我就說(shuō)別人不可以做。

同樣孫總你做的是再后期的，以后你是不是也考慮是不是需要準(zhǔn)入，好比說(shuō)注冊(cè)了類(lèi)似的商業(yè)管理師，就是說(shuō)你現(xiàn)在招商也太沒(méi)含量了，你就跟賣(mài)保險(xiǎn)的一樣都是騙的也不行，忽悠人家進(jìn)來(lái)，后期的時(shí)候出現(xiàn)很多的問(wèn)題，實(shí)際上你在招商的過(guò)程當(dāng)中不是說(shuō)不可以說(shuō)好話(huà)，壞話(huà)也可以說(shuō)，現(xiàn)在有很多人是這么做的，不是說(shuō)孫總，我們現(xiàn)在也需要準(zhǔn)入制度，除了你的專(zhuān)業(yè)水平也需要職業(yè)操守，你不能把這個(gè)東西做沒(méi)了、做壞了，商業(yè)建筑再便宜也得萬(wàn)八千一平米的，北京好的可能得十來(lái)萬(wàn)，所以您那個(gè)不負(fù)責(zé)任是損失巨大的，我就說(shuō)是不是從其他的專(zhuān)業(yè)組織，是不是也需要，我們可以做一些準(zhǔn)入門(mén)檻，行業(yè)規(guī)范，逐漸地這個(gè)東西我估計(jì)需要三年、五年，包括人力資源這一塊也是，是不是對(duì)人評(píng)級(jí)，三年五年地沉淀，就是你跟商業(yè)設(shè)計(jì)似的，三年前誰(shuí)知道還有商業(yè)設(shè)計(jì)，現(xiàn)在商業(yè)設(shè)計(jì)是專(zhuān)業(yè)，所以說(shuō)好多事情是需要時(shí)間沉淀。

紀(jì)宏棟：城市綜合體商業(yè)不同區(qū)域價(jià)值

要均勻

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ZAZ商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)中心總監(jiān)紀(jì)宏棟

紀(jì)宏棟：我們公司是專(zhuān)門(mén)做大型的百貨店和購(gòu)物中心的內(nèi)裝設(shè)計(jì)的這樣一個(gè)單位。今天我覺(jué)得胡總講的城市綜合體研究，辦一個(gè)研究院我覺(jué)得這個(gè)想法很好。我們跟綜合體接觸非常多，我們有大型的百貨店就是綜合體的主力店，做很多項(xiàng)目你必須得跟，那個(gè)，我們是沒(méi)有辦法，我們是大多情況下是甲方把鞋做好了，我們的腳進(jìn)來(lái)了，進(jìn)來(lái)了之后我們大姆指很不舒服，經(jīng)常給削削腳。

剛才大家把能點(diǎn)透的問(wèn)題都點(diǎn)到了，包括建筑商的一些原則、柱距、層高，實(shí)際上是要講符合商業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)律，這個(gè)特別重要。因?yàn)槲覀冏约含F(xiàn)在也看到很多的比較大的這個(gè)，都是中心型的這種城市綜合體，在市中心規(guī)模很大，但是這個(gè)規(guī)模大了之后會(huì)有很多的問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在我們?cè)跇I(yè)態(tài)上能夠符合這個(gè)城市綜合體比較好的業(yè)態(tài)有大型的購(gòu)物中心、SHOPPINGMALL，我們現(xiàn)在甚至有一些百貨店，超級(jí)百貨店，我們?cè)趪?guó)內(nèi)看到有一些十幾萬(wàn)的百貨店，就是這個(gè)商業(yè)的體量越來(lái)越大，面臨的問(wèn)題就是招商難，招商難是為什么？實(shí)際上我覺(jué)得這個(gè)綜合體難不光是建筑設(shè)計(jì)難，它是一個(gè)資源整合的過(guò)程，它要調(diào)動(dòng)大量的社會(huì)資源，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)可能我們的開(kāi)發(fā)商很有信心，我們的零售商有沒(méi)有信心？然后這些品牌商有沒(méi)有信心？當(dāng)然對(duì)市場(chǎng)有信心就是你的房子蓋得合理不合理。

在目前我們國(guó)家的情況下，先有腳還是先有鞋這都很難避免，因?yàn)槲覀兪浅Ｒ?guī)的發(fā)展，但是有理想，像萬(wàn)達(dá)這樣盡量先把腳找好做鞋這是比較好的，但是大多數(shù)情況下我們不具備這樣的條件，我們必須先把鞋放在這兒，然后再筑巢引鳳是這樣一個(gè)觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商前期也有咨詢(xún)公司、也有大量零售的人過(guò)來(lái)說(shuō)建議，這個(gè)做得特別好，現(xiàn)在很多人都注意到這個(gè)問(wèn)題。在這個(gè)里面從大的來(lái)說(shuō)一個(gè)城市綜合體追求一個(gè)商業(yè)價(jià)值的最大化，這個(gè)我覺(jué)得不用說(shuō)，不用強(qiáng)調(diào)。實(shí)際上我要再講一點(diǎn)，這是我們最近在一些項(xiàng)目里面遇到的，就是一個(gè)項(xiàng)目他的位置也很好，就是說(shuō)他的建筑也規(guī)劃得很好，他會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么問(wèn)題？他在招商的過(guò)程當(dāng)中會(huì)發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)區(qū)域，一個(gè)樓的不同的部分它的價(jià)值是有差異的，就是怎么樣把商業(yè)建筑的不同的區(qū)域的價(jià)值給它做得均勻化，這個(gè)很重要。

這個(gè)舉一個(gè)例子，比如說(shuō)你像星光天地這樣的商業(yè)，它的一層全要招國(guó)際一線(xiàn)的品牌，都是大牌，這個(gè)位置很重要，比如說(shuō)LV在正門(mén)口，你的東門(mén)的位置可能特別好，你的西門(mén)的位置比較差，那就可能說(shuō)跟LV同一個(gè)級(jí)別的品牌絕對(duì)不會(huì)去西門(mén)。這樣就是說(shuō)在一個(gè)商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)中，我們按正常的設(shè)計(jì)會(huì)有一個(gè)主入口、兩個(gè)主入口，會(huì)有其他偏的入口。但是在一些高檔的購(gòu)物中心里面就遇到這個(gè)問(wèn)題，必須要把入口均衡，就像我們的桌子一樣，做一個(gè)圓形，大家坐在這兒沒(méi)有高低的區(qū)別。這一點(diǎn)就是我們?cè)谶@里面遇到的，在一個(gè)商業(yè)里面不同區(qū)域的價(jià)值一定要均勻，讓這個(gè)價(jià)值怎么樣做到均勻，這個(gè)很重要。

我們現(xiàn)在常常聽(tīng)到說(shuō)價(jià)值最大化，當(dāng)然從宏觀上來(lái)講這個(gè)價(jià)值可以最大化，但是在具體的操作過(guò)程中，為了滿(mǎn)足招商的要求就要做到不同的區(qū)域的價(jià)值，就是說(shuō)少招商，這個(gè)是客觀存在的，不光是一層，包括我們?cè)谶@個(gè)商場(chǎng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中包括動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃，要把這個(gè)區(qū)域做到哪個(gè)商戶(hù)來(lái)都愿意接受，否則的話(huà)商場(chǎng)也開(kāi)不起來(lái)。這是從后面運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)講建筑的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。所以我就說(shuō)在考慮里面，可能要從零售的規(guī)律去考慮前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，這個(gè)是我能想到的，就是我們遇到的一個(gè)問(wèn)題。

回過(guò)頭來(lái)說(shuō)咱們的研究院，我覺(jué)得今天來(lái)的這些人才結(jié)構(gòu)是比較合理，從開(kāi)發(fā)商到咨詢(xún)的，包括我們有設(shè)計(jì)方，從建筑到內(nèi)裝設(shè)計(jì)，我建議以后還應(yīng)該有一個(gè)群體的加入，就是零售企業(yè)，因?yàn)槲覀円院蟮慕ㄖ鐾炅耍麄兪悄_，酒店還好一些，因?yàn)樗悄繕?biāo)性的消費(fèi)，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百貨、專(zhuān)賣(mài)店，把這些人都引入到我們這個(gè)群體里面，我覺(jué)得可能對(duì)我們以后的這個(gè)研究院會(huì)更好，基本上就想這么多，謝謝大家。

胡冰：我覺(jué)得一個(gè)是可以增加零售商的問(wèn)題，還有一個(gè)是投資的問(wèn)題。

剛才我轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)每個(gè)人都挺能砍的，剛才一個(gè)是跟張總說(shuō)的，把你的強(qiáng)調(diào)的可以總結(jié)一下文字，另外就是說(shuō)綜合體的研究點(diǎn)每個(gè)人的感覺(jué)都不太一樣，大家是不是根據(jù)自己的感興趣點(diǎn)和需求去演繹，下次圍繞你擅長(zhǎng)的，或者說(shuō)你的優(yōu)點(diǎn)跟大家研討，要不然你可能就是我們逐漸地梳理出來(lái)，比如說(shuō)內(nèi)裝是不是單獨(dú)成立一個(gè)系統(tǒng)，但那就不是你一個(gè)人的事兒了，否則就是一家之言了。

還有第二個(gè)問(wèn)題和第三個(gè)問(wèn)題，就是這個(gè)模式，別說(shuō)開(kāi)一次會(huì)下次就沒(méi)有了，或者說(shuō)見(jiàn)不著了也不好，咱們的目的是把這件事兒有生命力地去延續(xù)下去。

成果來(lái)說(shuō)文章、原件是可以的，另外一個(gè)是研討的主題，我們是會(huì)上研究、還是會(huì)下研究，我們可以派任務(wù)，每個(gè)人對(duì)很多東西都有想法，按照你的想法去演繹，但是我們可能到了一定的程度我們要匯總再梳理，梳理過(guò)了以后，你在哪方面大家公認(rèn)的，公認(rèn)紀(jì)宏棟是內(nèi)裝的老大，這樣我們逐漸地去演繹，這樣才有血有肉。我們?cè)谧倪@些人可能是受益者，這個(gè)可能是結(jié)果之一，但是參加這個(gè)東西也要有一些無(wú)私奉獻(xiàn)的精神，我們要把自己的一些東西展現(xiàn)出來(lái)?？赡苣阕龅臇|西，我?guī)土四懔撕枚鄸|西，最后跟我是不是有關(guān)系，別這么想，還是先做。就跟我現(xiàn)在也是，原來(lái)我們把很多商業(yè)的東西總結(jié)成理論、總結(jié)成框架，跟社會(huì)去交流，是不是我企業(yè)的秘密都泄漏了什么的，我覺(jué)得大家還是要有一個(gè)奉獻(xiàn)的精神。包括以后積累起來(lái)，如果大家在網(wǎng)上一看，找什么都能找到，各方面的東西都有依據(jù)、都有價(jià)值。程蕾熹：商業(yè)設(shè)計(jì)師規(guī)劃的是未來(lái)商業(yè)

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北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司經(jīng)營(yíng)分公司副總經(jīng)理 程蕾熹

程蕾熹：我們主要做科技園區(qū)建設(shè)的集團(tuán)，我就說(shuō)兩點(diǎn)。

第一點(diǎn)也是結(jié)合我們的實(shí)際，您講的這個(gè)城市綜合體有很大的意義，其實(shí)這個(gè)事情應(yīng)該說(shuō)從政府，為什么開(kāi)發(fā)商感興趣，提升了這個(gè)地的價(jià)值，第二個(gè)是提高了投資回報(bào)率。我們這個(gè)是中關(guān)村西區(qū)，現(xiàn)在叫中關(guān)村廣場(chǎng)，它0.5平米，從1999年我們做的，它是國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目，大概20棟寫(xiě)字樓，五星級(jí)酒店、公寓、商場(chǎng)，我們當(dāng)時(shí)的目標(biāo)是10年建完，當(dāng)時(shí)的土地綜合地價(jià)是3.1億，但是當(dāng)時(shí)潘石屹賣(mài)的時(shí)候賣(mài)到7萬(wàn)一平米，我們是代表政府開(kāi)發(fā)，沒(méi)有掙地價(jià)這個(gè)錢(qián)，后來(lái)進(jìn)來(lái)的包括理想大廈這些開(kāi)發(fā)商都掙到錢(qián)了，到最后微軟拿最后兩塊地，其實(shí)想在這里做獨(dú)棟樓的大型企業(yè)很多很多，已經(jīng)沒(méi)有地方了。當(dāng)這些寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完了以后，后來(lái)酒店式公寓也賣(mài)到非常高的價(jià)格，因?yàn)槲④涍M(jìn)來(lái)以后高檔公寓的需求量非常大，包括現(xiàn)在五星級(jí)酒店還沒(méi)有開(kāi)業(yè)，馬上要籌備內(nèi)裝開(kāi)業(yè)，這個(gè)區(qū)剛才講的商務(wù)人群、住宅需要、商場(chǎng)需要，這個(gè)是一個(gè)鏈條，一個(gè)目標(biāo)客戶(hù)群。我們這些寫(xiě)字樓來(lái)的公司都是比較有實(shí)力的大公司，包括微軟。為什么我們現(xiàn)在招商的時(shí)候，商戶(hù)很愿意來(lái)這里，說(shuō)這樣一個(gè)城市綜合體決定了你這個(gè)區(qū)域在這里面存在的人群的購(gòu)買(mǎi)力，所以商戶(hù)當(dāng)他們聽(tīng)到這里面有五星級(jí)寫(xiě)字樓，有20棟寫(xiě)字樓，有兩條地鐵線(xiàn)，他們就會(huì)很感興趣。決定了這是一個(gè)區(qū)域型的商業(yè)中心，可能做不到全市一級(jí)，像王府井、西單那樣，但是至少可以做成一個(gè)小的社區(qū)型的，不管你面積多大，你服務(wù)的商圈是有限的，所以說(shuō)這一塊商業(yè)的這個(gè)都愿意在綜合體里存在，當(dāng)時(shí)五年前也是有一個(gè)市長(zhǎng)論壇，就講到這個(gè)叫經(jīng)營(yíng)城市。就是說(shuō)您這個(gè)綜合體，我們叫的這個(gè)綜合體的研究院，未來(lái)在中國(guó)應(yīng)該是很有生命力的事情，也是很有價(jià)值的實(shí)行，這是我們很有體會(huì)的。

當(dāng)我們做完中關(guān)村西區(qū)以后，每周至少有一次來(lái)參觀的，國(guó)內(nèi)的還不是說(shuō)國(guó)外的，國(guó)內(nèi)各個(gè)城市一般都是市長(zhǎng)帶著幾套班子就來(lái)了，為什么這么講？剛才講可能萬(wàn)達(dá)在全國(guó)拿地，每一個(gè)城市的政府都要做業(yè)績(jī)，它要帶動(dòng)城市的發(fā)展，他都來(lái)這兒看，請(qǐng)我們過(guò)去做，一般他會(huì)給你劃到一個(gè)平方公里，現(xiàn)在北京我們有一個(gè)地方是十平方公里，你來(lái)做這個(gè)區(qū)域的分段設(shè)計(jì)、分段開(kāi)發(fā)、分主題開(kāi)發(fā)，通過(guò)這個(gè)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不是說(shuō)光蓋房子就可以賣(mài)錢(qián)的，它一定是綜合在一起才有價(jià)值的提升，這個(gè)是很有意義的一件事情。他們來(lái)參觀的時(shí)候問(wèn)的細(xì)節(jié)很細(xì)，很多細(xì)節(jié)都會(huì)問(wèn)到。

做到今天我們還有一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在我主要從事我們企業(yè)自持的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，對(duì)設(shè)計(jì)師這一塊很強(qiáng)烈的一個(gè)需求是什么？就是說(shuō)當(dāng)咱們做設(shè)計(jì)的時(shí)候，市場(chǎng)的客戶(hù)可能沒(méi)有到，但是市場(chǎng)的需求是在你建成之后才變現(xiàn)或者幾年之后，是一個(gè)很超前的，所以設(shè)計(jì)師要跟市場(chǎng)，或者說(shuō)應(yīng)該跟前期的商業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)有很密切的合作，才能滿(mǎn)足未來(lái)的商業(yè)，我們當(dāng)時(shí)做那個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候是三邊：邊規(guī)劃、邊建設(shè)、邊招商，就是前期規(guī)劃的這種我們叫缺陷。

第二點(diǎn)就是說(shuō)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師要分專(zhuān)業(yè)分得很細(xì)，你看我們可能有建筑的設(shè)計(jì)師，我在這幾年接觸的過(guò)程中，我們經(jīng)營(yíng)已經(jīng)快三年半了，籌備已經(jīng)籌備六年了，籌備中可能大的外立面的設(shè)計(jì)，細(xì)到動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)好不好，這個(gè)時(shí)候作為經(jīng)營(yíng)者都是欠缺的，所以我們?cè)诮?jīng)營(yíng)過(guò)程中有很多的外部資源，我們上周也是跟上海的一個(gè)設(shè)計(jì)師做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌長(zhǎng)期有合作關(guān)系，所以他就對(duì)品牌需求很了解，他做的過(guò)程中結(jié)合了前面的市場(chǎng)調(diào)研和后面的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，他在做的過(guò)程當(dāng)中他會(huì)告訴我很多經(jīng)驗(yàn)，會(huì)節(jié)約很多的資源。開(kāi)發(fā)商做的過(guò)程當(dāng)中是不懂，我們做的是邊干邊學(xué)，如果說(shuō)設(shè)計(jì)師能給很多的指引的話(huà)，我們會(huì)做得很好。

還有一個(gè)就是說(shuō)我們將來(lái)希望這個(gè)設(shè)計(jì)院能夠有一些案例來(lái)分析和學(xué)習(xí)，假如說(shuō)購(gòu)物中心我們看到國(guó)內(nèi)，因?yàn)橐彩菂⒓右恍﹦e的活動(dòng)，像我們講的深圳的萬(wàn)象城，北京的永旺，國(guó)外我們就不講了，作為行業(yè)內(nèi)人來(lái)講看得也很舒服，它一定有道理。做商業(yè)可能有一些案例，做酒店、寫(xiě)字樓還有一些案例。大家在看的過(guò)程當(dāng)中，我們作為一個(gè)綜合的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們就很需要周?chē)羞@么樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，因?yàn)槲覀兊娜耸呛苌俚?，大部分委托是?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)做，會(huì)比我們做得更好，在我們的這個(gè)大平臺(tái)下可以集合很多的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，大家就很容易成功，所以這一塊未來(lái)的市場(chǎng)也很大，你可以成立一個(gè)市場(chǎng)部去組合一些事情。

包括其實(shí)做商場(chǎng)的人我們還可以學(xué)國(guó)外，永旺那塊地是我們公司自己做的，我們04年公司就開(kāi)始在那兒做了，永旺一直在談，他就不進(jìn)，他就講北京的汽車(chē)擁有量已經(jīng)到了那個(gè)數(shù)的時(shí)候，他就堅(jiān)決地把這個(gè)簽下來(lái)，他說(shuō)你就照著我說(shuō)的建，很省錢(qián)，然后各方面的設(shè)計(jì)都很合理，他就開(kāi)始跟商戶(hù)講，你來(lái)吧，前期我都支持你，他知道有一天一定會(huì)做起來(lái)。

所以這個(gè)商業(yè)為什么剛才老師講的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是說(shuō)真正的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)了場(chǎng)就能把這個(gè)場(chǎng)做好。還有比如說(shuō)你剛才說(shuō)的不好的盤(pán)為什么有人能給翻盤(pán)做好了，你看日本人、香港人、臺(tái)灣人，做了很多年有很多的經(jīng)驗(yàn)，所以其實(shí)市場(chǎng)真的最需要的還是建筑師和前期的市場(chǎng)研究和策劃，才有后期。

胡冰：程總說(shuō)的您那個(gè)話(huà)，公寓很值錢(qián)，我對(duì)城市綜合體是這么理解的，現(xiàn)在北京還好點(diǎn)兒，尤其是現(xiàn)在做二三線(xiàn)城市，那個(gè)地方做住宅，50年產(chǎn)權(quán)能行嗎？我說(shuō)你只要你會(huì)做的話(huà)肯定會(huì)做得好。它一般是商旅和白領(lǐng)，不可能領(lǐng)家過(guò)日子，帶老頭孩子在這么一個(gè)熱鬧的地方，但是總有一個(gè)需求，它的這個(gè)單價(jià)應(yīng)該是很高的，總價(jià)是越來(lái)越低的，這是我們現(xiàn)在力挺的，綜合體里面可以做公寓，肯定比當(dāng)?shù)刈钯F的住宅、小區(qū)可能還賣(mài)得比較貴，但是很多開(kāi)發(fā)商害怕，它不是住宅指標(biāo)。

程蕾熹：您講的城市綜合體的區(qū)域一定是有產(chǎn)業(yè)支撐，有大的東西存在，才能做綜合體，比如說(shuō)我們到一個(gè)很偏僻的區(qū)域，綜合體是商務(wù)為主支撐不了。

胡冰：如果做好了，它這個(gè)方面的住宅價(jià)值是可以實(shí)現(xiàn)的，包括辦公價(jià)值。

還有一個(gè)您那兒也不用謙虛，好像在我見(jiàn)到的地下商業(yè)用得最好的，就是說(shuō)也算是不錯(cuò)的，就是地下商業(yè)基本上都挺值錢(qián)的，具體肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家樂(lè)福下地下

二、地下三了，我覺(jué)得這個(gè)還是可以參照的，地下三層做超市，這個(gè)對(duì)很多地方都不可想象，現(xiàn)在有些地方做地下一都怕死，做地下三還能有人要，這個(gè)起碼是一個(gè)案例，大家可以想這件事兒只要你想得到就能做得到。

還有一點(diǎn)就是說(shuō)您的項(xiàng)目做下來(lái)，中關(guān)村確實(shí)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，它不是商業(yè)，實(shí)際上它是產(chǎn)業(yè)園形成的綜合體，是拿產(chǎn)業(yè)帶的城市綜合體的形式。所以我就說(shuō)成是綜合體對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，它實(shí)際上是一個(gè)成長(zhǎng)功能，市更多的是商業(yè)和交流，包括市長(zhǎng)你管什么？你不是管農(nóng)業(yè)的，你是要管市，你是對(duì)市進(jìn)行管理的，所以這是市長(zhǎng)的工作，它解決產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題。

程蕾熹：結(jié)合得好人家才能買(mǎi)你的地，才能入駐，結(jié)合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這些城市綜合體就起來(lái)了。其實(shí)市場(chǎng)是一個(gè)過(guò)程，現(xiàn)在我們這個(gè)中關(guān)村西區(qū)十年才到今天，前三年賣(mài)地沒(méi)有人要，等大家都發(fā)現(xiàn)好的時(shí)候，微軟來(lái)了沒(méi)地了，國(guó)家都覺(jué)得這塊地都只能給微軟，當(dāng)大家看到機(jī)會(huì)的時(shí)候，機(jī)會(huì)已經(jīng)沒(méi)有了，就是這樣的。

林崢：綜合體的概念可以放大到一個(gè)區(qū)

域

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道

資深建筑設(shè)計(jì)師林崢

林崢：我覺(jué)得這個(gè)題目非常有意思，就是城市綜合體，我們上學(xué)的時(shí)候就接觸過(guò)，但是當(dāng)時(shí)理解的綜合體是非常狹義的，就是一個(gè)建筑，這里面建筑的功能比較多，有辦公、有商業(yè)、有旅館，可能還有居住這樣的一個(gè)功能叫城市綜合體，當(dāng)時(shí)我們認(rèn)為咱們國(guó)內(nèi)比較大的就是國(guó)貿(mào)那邊一大片，當(dāng)時(shí)是這么一個(gè)想法。但是現(xiàn)在我覺(jué)得剛才從討論來(lái)說(shuō)，綜合體的概念肯定是更大了，這個(gè)大到什么，大到剛才說(shuō)的中關(guān)村西區(qū)這樣一個(gè)區(qū)域規(guī)劃的概念，這個(gè)概念在大城市里，在北京是這樣的一個(gè)規(guī)模，然后到比如說(shuō)小城鎮(zhèn)，到別處可能又是另外一個(gè)概念，所以我們說(shuō)如果要做這個(gè)綜合體研究院這樣一個(gè)研究機(jī)構(gòu)。我希望咱們干脆聲音搞得再大一點(diǎn)兒，我們搞一個(gè)宣言，就像新都市主義一樣，他們一開(kāi)始是松散的，現(xiàn)在咱們?cè)僬f(shuō)新都市主義的時(shí)候，一定會(huì)想到一開(kāi)始做宣言的那些人，咱們也別說(shuō)就在這個(gè)小屋里說(shuō)這些事兒，咱們一定搞活動(dòng)搞大它。比如說(shuō)哪天就定為豪布斯卡城市研究院成立的日子，成立以后形成一些文字，比如說(shuō)今天大家提到的，咱們可能是會(huì)上都是比較松散的、比較自由的這么一個(gè)發(fā)言，但是下來(lái)咱們一定要給他列成條、列成塊，第一章是什么、第二章是什么、第三章是什么。比如說(shuō)第一章咱們要說(shuō)為什么要做這個(gè)東西，這個(gè)東西的必要性是什么。第二個(gè)章就是咱們的目標(biāo)是什么？咱們要研究什么。第三章就是具體的，就是分成不同的項(xiàng)目，剛才說(shuō)的可能會(huì)有大的區(qū)域規(guī)劃這種綜合體研究，還有就是下面再有單體的建筑的研究，還有剛才說(shuō)的室內(nèi)這一塊，你單塊研究，這樣的話(huà)就能把整個(gè)這個(gè)形成一個(gè)聲勢(shì)，咱們不一定叫憲章，咱們可以叫宣言或者講話(huà)，主要把聲音發(fā)出去，把影響力擴(kuò)大，我覺(jué)得這個(gè)非常有意義，我希望在后續(xù)活動(dòng)也繼續(xù)能夠參加。

胡冰：這個(gè)活動(dòng)我們現(xiàn)在逐漸可能會(huì)越來(lái)越高，可能會(huì)跟一些地方政府舉辦，因?yàn)楝F(xiàn)在好多地方需求，就跟當(dāng)時(shí)的海淀一樣的，弄塊地。包括現(xiàn)在我們剛接觸一個(gè)項(xiàng)目就是亦莊的，亦莊現(xiàn)在規(guī)劃了一個(gè)硅谷，現(xiàn)在據(jù)說(shuō)已經(jīng)跟聯(lián)通談，聯(lián)通現(xiàn)在有意總部搬過(guò)去。那地方政府絕對(duì)是受益的。

林崢：咱們這邊只要把聲音放出去形成據(jù)點(diǎn)，讓地方政府聽(tīng)到這個(gè)聲音了，這邊有這個(gè)機(jī)構(gòu)，他就找過(guò)來(lái)了。要不然有很多的話(huà)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)那種，你像河北比如說(shuō)最近在談三年大變樣，這個(gè)鎮(zhèn)長(zhǎng)、市長(zhǎng)整天不怎么才能大變樣，他得找機(jī)構(gòu)，咱們這個(gè)聲音出去了，人家說(shuō)了這個(gè)豪布斯卡是搞城市研究的，它是城市綜合體，剛才我說(shuō)了，定義一下它的城市綜合體的概念，在不同的區(qū)域上，這個(gè)大城市它城市綜合體是什么，在你的鎮(zhèn)里面這個(gè)城市綜合體是什么，我們都有不同的定義，然后你一看，正是我們需要的，就是剛才說(shuō)的政績(jī)工程可能也是他需要的，可能找到一個(gè)事兒來(lái)做這件事兒，可能咱們的聲音夠大、夠響亮，還有新浪樂(lè)居這邊的支撐。

胡冰：這個(gè)我覺(jué)得真的是，以后可以變成一個(gè)全國(guó)巡回的，就跟同一首歌一樣，每個(gè)城市，絕對(duì)對(duì)他的城市提升還是不一樣的，真的是不一樣，比如說(shuō)現(xiàn)在你站在不同的角度得到的，從事的發(fā)展的，快速推動(dòng)的作用還是很大。對(duì)各地城市，大城市好一點(diǎn)兒，有程總這樣的人都懂了，小城市就沒(méi)有人知道這個(gè)。

程蕾熹：現(xiàn)在商業(yè)二三線(xiàn)城市也非?；稹?/p>

林崢：所以怎么把影響力做大，一定要有幾種的聲音，我建議是要有宣言和憲章的東西。

胡冰：好，這個(gè)問(wèn)題我們往后可以再深入討論。馬總您來(lái)說(shuō)幾句。

馬維國(guó)：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)要注重細(xì)

節(jié)

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道

中新集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))（控股）有限公司副總裁 馬維國(guó)

馬維國(guó)：輪到我這兒了我就發(fā)言?xún)删?，我是沒(méi)有發(fā)言權(quán)的，因?yàn)橐恢笔歉阕≌拈_(kāi)發(fā)建設(shè)，這方面也沒(méi)涉及到的，但是還是講兩句。

昨天到了西長(zhǎng)安街一棟非常有名的寫(xiě)字樓，不能說(shuō)它不是城市綜合體的一個(gè)建筑，特別是走到它的大堂，從成本角度來(lái)講上去一感受，真奢侈，一般大堂做到三層，包括五星級(jí)酒店，也就是做一個(gè)通體，一般一個(gè)寫(xiě)字樓做一個(gè)大堂，但是到地下二去開(kāi)車(chē)，他所有的車(chē)不能一路開(kāi)進(jìn)去，他不在乎面積，為什么下面的面積這么在乎？絕對(duì)不是施工的問(wèn)題，肯定是設(shè)計(jì)的問(wèn)題。

現(xiàn)在就是說(shuō)給設(shè)計(jì)師提一個(gè)建議，大的宏觀肯定要做好，適當(dāng)?shù)匾残枰P(guān)注一些很細(xì)節(jié)的。因?yàn)樽罱粋€(gè)星期，同樣的事情就有，一路得退，然后看墻全是刮痕，這個(gè)設(shè)計(jì)師有點(diǎn)兒搞笑了，完全不關(guān)注細(xì)節(jié)，可能隨筆就畫(huà)了，也不知道轉(zhuǎn)彎半徑有多少，或者說(shuō)他知道可能就很隨意了，我這個(gè)人比較關(guān)注細(xì)節(jié)。

所以我昨天到那個(gè)地方去看一個(gè)朋友，一進(jìn)去非常奢侈，他不在乎面積，寫(xiě)字樓層高5.8米，兩個(gè)通天的大堂，要我說(shuō)做到三層，上面得能做多少面積、能賣(mài)多少錢(qián)，他都不在乎，那么下面為什么那么在乎？

另外就是有一些設(shè)計(jì)是缺乏生活場(chǎng)所，為什么呢？這個(gè)也是我的個(gè)經(jīng)歷。因?yàn)槲疫@個(gè)人就是說(shuō)，當(dāng)說(shuō)美觀和功能沖突的時(shí)候，我個(gè)人選擇功能，不會(huì)選擇美觀，因?yàn)槟憬ㄖ镞€是滿(mǎn)足人的使用需求，這是排第一位的，現(xiàn)在就發(fā)現(xiàn)好看不好用的問(wèn)題，舉個(gè)例子，把寫(xiě)字樓，你綜合體肯定要有公寓的，把寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)概念放到住宅里面，怎么解釋呢？窗打不開(kāi)，玻璃幕墻，幾萬(wàn)塊錢(qián)一平米的房子平開(kāi)，這么一推上下那個(gè)弧度，可能進(jìn)風(fēng)口，也就是五公分，外面看很漂亮，但是我想有個(gè)屁用？有什么用？那個(gè)寫(xiě)字樓有住宅、有新風(fēng)什么的，但是我這個(gè)是住宅，既使是有新風(fēng)我也不能不開(kāi)窗戶(hù)?。苛硗庖粋€(gè)就是說(shuō)里面沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，現(xiàn)在倡導(dǎo)的就是不要陽(yáng)臺(tái)，我說(shuō)那衣服曬在哪兒？所以說(shuō)這是我個(gè)人的看法，關(guān)注一些細(xì)節(jié)。當(dāng)然前提我說(shuō)肯定要做得大氣，其他的地方關(guān)注一些細(xì)節(jié)，要滿(mǎn)足基本的使用要求。如果有興趣的設(shè)計(jì)師我可以帶你去哪棟樓，在這個(gè)地方我就不變說(shuō)誰(shuí)開(kāi)發(fā)的，真有錢(qián)。一棟寫(xiě)字樓不是很大，兩個(gè)大堂通頂?shù)摹?/p>

這不是我的強(qiáng)項(xiàng)，我就談到這兒。

胡冰：注重細(xì)節(jié)也是我們專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)里面的重項(xiàng)。

陳曉瓊：做城市綜合體不能忽略商圈概

念

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道

精準(zhǔn)溝通傳媒運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理 陳曉瓊

陳曉瓊：我是做傳媒的，對(duì)建筑設(shè)計(jì)這一塊不是很懂，但是因?yàn)槲易鰝髅街饕恍┥莩奁罚ㄎ沂亲鲢y行的增值服務(wù)，會(huì)給他們開(kāi)發(fā)一些很多的商戶(hù)，包括商家的會(huì)有很多的接觸，我認(rèn)為城市綜合體的研究，實(shí)際上它承載的東西特別多，到底是也了建筑我們?cè)偃フ猩?，完了現(xiàn)在地產(chǎn)好多都說(shuō)我們招商特別難還是怎么著，我認(rèn)為實(shí)際上大家都忽略了一個(gè)概念，所謂的商圈概念，經(jīng)常我們傳媒會(huì)打造這個(gè)商圈、那個(gè)商圈，實(shí)際上我覺(jué)得在你們做建筑設(shè)計(jì)的本身過(guò)程中，包括比如說(shuō)談到的定位，我覺(jué)得就要考慮到真的商圈的問(wèn)題，如果說(shuō)這個(gè)商圈我即使設(shè)計(jì)再合理，旁邊已經(jīng)有LV店了，他不可能在旁邊再來(lái)一個(gè)LV店，我覺(jué)得這些東西都是一個(gè)綜合考慮的問(wèn)題，我認(rèn)為所有的東西現(xiàn)在的話(huà)，大家老提以人為本，但是實(shí)際上我希望設(shè)計(jì)師真的能做到這一點(diǎn)，能夠設(shè)身處地地，當(dāng)然需要考察和學(xué)習(xí)的東西還有很多。

我就說(shuō)這么兩點(diǎn)。

胡冰：由于時(shí)間關(guān)系，今天的研討到此結(jié)束。感謝各位的參與，也感謝大家對(duì)研究院和商業(yè)設(shè)計(jì)師頻道的建言。大家可以在會(huì)后把自己的觀點(diǎn)沉淀下來(lái)，做一個(gè)梳理，發(fā)布到新浪博客。

第四篇：淺議城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計(jì)

淺議城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計(jì)

發(fā)表者：葉宇峰，萬(wàn)達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)院

在集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展中，規(guī)劃院積極參與項(xiàng)目前期規(guī)劃研究和設(shè)計(jì)，這里結(jié)合本人前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)談?wù)勼w會(huì)。

一、關(guān)于城市綜合體

城市綜合體在城市化過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿(mǎn)活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時(shí)不夜城”等方面起著重要作用。

城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。

在國(guó)外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來(lái)。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)當(dāng)仁不讓的成為打造“城市綜合體”的積極倡導(dǎo)者和實(shí)踐者：短短兩年多時(shí)間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽(yáng)、北京、濟(jì)南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無(wú)錫等全國(guó)十多個(gè)大城市都有萬(wàn)達(dá)“城市綜合體”閃亮登場(chǎng)。從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次嬗變。

二、項(xiàng)目土地解讀

“城市綜合體”項(xiàng)目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在CBD區(qū)，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在三孝口商圈。第二，項(xiàng)目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海五角場(chǎng)，重慶南坪商圈，無(wú)錫濱湖區(qū)，沈陽(yáng)鐵西城市副中心等。第三，位于新開(kāi)發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目如寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在招商方面比起北京和上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就相對(duì)困難。

在發(fā)展部進(jìn)行項(xiàng)目初步選址，相關(guān)部門(mén)聯(lián)合調(diào)研、評(píng)估，并將項(xiàng)目可行性報(bào)告上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，最終項(xiàng)目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項(xiàng)目前期規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)工作。

項(xiàng)目前期規(guī)劃最核心的工作是項(xiàng)目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對(duì)項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位，項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀；對(duì)項(xiàng)目具體土地解讀分為：

1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等； 這個(gè)城市缺什么？我們能帶給城市什么？

2、解讀項(xiàng)目周?chē)姓敖煌ㄇ闆r，是否有城市輕軌經(jīng)過(guò)等；

3、基地內(nèi)有沒(méi)有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；

4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園等；

5、項(xiàng)目規(guī)劃條件：容積率、限高等；

6、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。

三、城市綜合體設(shè)計(jì)特點(diǎn)

1、多功能的城市開(kāi)發(fā)

城市綜合體給城市帶來(lái)多功能的城市開(kāi)發(fā)。一般的城市開(kāi)發(fā)商主要集中在某些單一功能的開(kāi)發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開(kāi)發(fā)、純商業(yè)開(kāi)發(fā)、或者純酒店或?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)等。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將多功能綜合集中開(kāi)發(fā)，包括有：酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等。

不同功能、時(shí)間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補(bǔ)充組成城市“24小時(shí)不夜城”-大型商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿(mǎn)激情與商氣，寫(xiě)字樓使城市充滿(mǎn)青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿(mǎn)生氣與活力，城市廣場(chǎng)又極大的聚集了城市的能量與人氣等。

總之，城市綜合體的多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)，如總建筑面積達(dá)78萬(wàn)平方米的重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)及公建面積達(dá)33萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后將使萬(wàn)達(dá)在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強(qiáng)。

2、街坊式的街區(qū)布局

在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)地割裂。為此，城市開(kāi)發(fā)商需對(duì)保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對(duì)擬改造項(xiàng)目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價(jià)值。

街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市骨架-道路是一個(gè)城市的骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。

我們?cè)诔鞘芯C合體設(shè)計(jì)中采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習(xí)慣，保留了基地具有歷史價(jià)值的文化建筑，結(jié)合保留建筑或原有活動(dòng)廣場(chǎng)設(shè)置供市民活動(dòng)的城市廣場(chǎng)等。如在濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)基地歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析：基地位于百年商埠區(qū)與泉城步行街之間，基地內(nèi)部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個(gè)區(qū)域。因此項(xiàng)目規(guī)劃了二橫一縱道路系統(tǒng)，將項(xiàng)目分成四大功能分區(qū)：沿連接商埠區(qū)與步行街的經(jīng)四路一側(cè)布置了大型商業(yè)廣場(chǎng)，東側(cè)面向泉城廣場(chǎng)布置了超高層酒店，同時(shí)，用地東南側(cè)以東與高架路相對(duì)是共青團(tuán)路廣場(chǎng)，故在此規(guī)劃了3萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)；另外，結(jié)合用地中部的歷史保護(hù)建筑，布置了社區(qū)文化廣場(chǎng)，將居住區(qū)自然的劃分為四個(gè)組團(tuán)，形成了在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上的街坊式街區(qū)布局，延續(xù)了項(xiàng)目原有的道路系統(tǒng)和商業(yè)行為習(xí)慣。

3、開(kāi)放式的城市空間

我們?cè)诔鞘芯C合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造開(kāi)放式的城市空間。城市綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項(xiàng)目規(guī)劃或布置大型市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共開(kāi)放式活動(dòng)或綠化城市空間成為可能。我們?cè)诙鄠€(gè)項(xiàng)目的城市綜合體方案設(shè)計(jì)中都規(guī)劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽(yáng)鐵西、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均規(guī)劃了2～2.5萬(wàn)平方米市民廣場(chǎng)。

在寸土寸金的綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，做出這樣的決策和規(guī)劃是需要最高決策者具有過(guò)人的魄力和前瞻眼光的。開(kāi)放式空間包括市民廣場(chǎng)，居住區(qū)休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒?dòng)場(chǎng)所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標(biāo)式建筑天際線(xiàn)提供最佳視覺(jué)空間，為城市透出藍(lán)天、白云、森林、小溪、詩(shī)意…

太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于太原有龍眼之稱(chēng)的黑龍?zhí)豆珗@周?chē)?，為了讓公園透出綠色，規(guī)劃方案將周?chē)趽豕珗@景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來(lái)，將綠色、生態(tài)還給城市。

4、地標(biāo)式的城市建筑

城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)180米高超白金五星級(jí)酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓）；又如高層地標(biāo)式雙塔：無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)白金五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

四、項(xiàng)目前期規(guī)劃心得

通過(guò)工作實(shí)踐，總結(jié)心得如下：

1、認(rèn)真做好項(xiàng)目前期調(diào)研和定位。項(xiàng)目前期調(diào)研和定位準(zhǔn)確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是否成功和順利，因此集團(tuán)相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)合作和工作力度，并使之規(guī)范化和制度化。

2、認(rèn)真解讀項(xiàng)目土地，使土地價(jià)值最大化。通過(guò)解讀土地、合理規(guī)劃，使功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過(guò)合理交通規(guī)劃，使商業(yè)動(dòng)線(xiàn)合理，積聚人氣。

3、站在“國(guó)際萬(wàn)達(dá) 百年企業(yè)”的高度，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，董事長(zhǎng)多次從“國(guó)際萬(wàn)達(dá) 百年企業(yè)”的高度，對(duì)社會(huì)，對(duì)城市做出貢獻(xiàn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些利益。如在多個(gè)新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，為了給城市營(yíng)造供市民活動(dòng)的公共場(chǎng)所，均減少可建面積，用于營(yíng)造大型市民廣場(chǎng)。

因此作為萬(wàn)達(dá)的一名規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，應(yīng)該具備大氣，超前，激情的品格和理性，負(fù)責(zé)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，才不愧時(shí)代、企業(yè)賦予的職責(zé)。

由 alanye 發(fā)表于 November 15, 2006 10:38 AM

第五篇：城市綜合體專(zhuān)題

城市綜合體：地方政府“賣(mài)地?fù)棋X(qián)”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專(zhuān)家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開(kāi)花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線(xiàn)城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來(lái)五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來(lái)劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線(xiàn)迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線(xiàn)城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣(mài)地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣(mài)點(diǎn)”，成為地方政府“賣(mài)地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)11.4%，辦公樓開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類(lèi)物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速。

此外，從2011年開(kāi)始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類(lèi)土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來(lái)很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無(wú)錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說(shuō)，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無(wú)錫市專(zhuān)門(mén)為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開(kāi)發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。

“未來(lái)二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬(wàn)達(dá)、綠地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線(xiàn)城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以外，保利、龍湖、萬(wàn)科等一線(xiàn)地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開(kāi)始出現(xiàn)空置引發(fā)的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒(méi)招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開(kāi)盤(pán)，但十年過(guò)去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬(wàn)平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷。”

據(jù)咨詢(xún)公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒(méi)有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽(yáng)為例，2012年寫(xiě)字樓成交量不足45萬(wàn)平方米，而2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類(lèi)似物業(yè)也將增加150萬(wàn)平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（