第一篇：城市綜合體建筑規劃設計與后期運營

城市綜合體建筑規劃設計與后期運營——陳倍麟 發布日期：2012-05-18

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大家下午好！我做了三十年的零售商業，實際上一直在做招商跟經營管理，近12年以來，我進入商業地產咨詢策劃領域，這個題目很大，半小時沒辦法把它講清楚，我就某一個點，更大家分享一下我的體會。

今天我要講的主要是兩點，第一個，我通過一些案例，來說明城市綜合體規劃設計跟后期營運的密切相關性。第二個介紹一下，特別是國外的城市綜合體項目的這種建筑設計的優秀案例，因為這幾年，有幸每年都出去考察，特別是前兩年跟上海電視臺參觀了中南海很好的項目，讓大家看一下。

我的第一個問題，綜合體項目的后期營運成功與否從建筑體的設計開始就“種”下了“因子”。

第二個問題，商業綜合體項目的建筑設計要超前，經營定位要現實，要逐步提升，這才能為后期的成功營運打下基礎。現在很多大項目都是在城市的新城，在一片生地當中來建。除了規模之外，我們要很注重規劃建筑設計，因為差異化的競爭首先是從建筑體開始的，城市綜合體的建筑設計它的依據是什么？我們可能會說根據開發商的意愿。還要符合政府規劃，前幾年我就講了，中國的城市綜合體的最大推手是中國政府，因為城市綜合體當中涉及到很多商業項目，我們現在的商業是大概念商業，除了零售商業之外，還有酒店、寫字樓，包括服務式公寓等等。這些大商業東西，能夠帶來城市形象的提升，所以往往政府批地以后，催著我們開發商趕快劃歸，如果這個項目設計不好的話，政府那里通不過，因為我們會認為綜合體項目，需要通過政府的報歸，所以我們要符合政府的規劃。第三種說法，我們拿到地塊以后，往往地

塊有很多限制指標，有建筑面積、總面積、容積率、建設密度等等，如果不符合這個地塊條件的話，我們設想很多東西個，它是達不到的，所以這是又一種說法。還有一種說法，要符合市場的接受度。這大概是在城市綜合體建筑設計中會遇到的問題。

以哪個為主呢？我認為這四個方面都會涉及到，不能偏某一點，下面我就用一些案例來證明我的觀點。

我認為城市綜合體建筑設計的依據有兩點，第一個是準確的市場定位；第二個是正確的開發流程。一個商業項目拿到手的話，找代理公司，做市場定位，這個定位會涉及到十個方面內容，由于時間關系，我不一一解說，比較快的帶大家過一下。我的第一個觀點，城市綜合體項目的定性決定開發量。我們做任何東西，這個地方都已經有了，我們自己算一下大概做三個，你看看怎么樣。原來我跟他說，南方商務區在“十一五”定性當中定性為社區商業，我跟他談的第一點，項目首先要定性，你是屬于什么樣性質的商業項目，在什么性質商圈里面。第二個，我認為地塊的指標決定項目的產品組合。我們做商業，不可能層高做的很高，在國外，在美國，一般的購物中心，大概地面做到三層；做商業層次知道，上一個層面，消費者是減半的；另外還有密度問題，由于日照問題，給的密度只有30%，按照萬達經驗，他的商業密度要達到50%。這個案例是我們給他做了測算以后，建議把建筑密度指數提高。第三個觀點是商業項目的開發模式決定了商業項目的產品配制。商業項目產品組合跟開發模式密切相關，如果說開發沒世不考慮，就是直接按照地塊指標來做的話，最后出來的方案是不溫和開發商的要求的，這個項目，從項目功能，從零售購物中心商業，變化到街區式的休閑商業，這種街區式休閑商業可以用產權模式開發它，這就是產品組合定位跟建筑行貸做多棟單體高層和花園式配套商業。第四個觀點，商業項目建筑規劃使地塊利用價值最大化。這是沿著主干道的地塊，項目給我們開發的是這里，紅顏色的地方，它的產權也是屬于這家公司的，但是它已經租出去了，我們認

為商業臨街面比較好的話，建議他做方案三，把這塊一起歸攏進來做。

還有項目的開發模式、功能定位、客群定位跟競爭格局，都決定了商業的建筑形態設計跟風格，看一下價值最高的，他適合做什么產品，我們在為這個項目服務的時候就拿出了這樣一個方案，擺出他適合做什么，拿著這個數據做國際化的招標。最后一輪我是作為評選專家，他的老總問我，陳老師，你說怎么辦，這四套模式我該怎么做。所有模式結合在一起，因為他還有30萬方的酒店跟辦公，他的項目帶城市高架路旁邊，一定要考慮到寫字樓跟酒店，而這四套方案出來，這條方案動線做的很好，但是把一個五星級酒店住在后面，后面是多層建筑，旁邊是菜場，我想看顯然是不行的。最后這四套方案一套都沒取，找了上海的現代設計公司，當時我們給他提出，如果把酒店、辦公做到商場里面，這是最終的一個定稿，也就是開發商付一點競標費，真正國內跟國際競標費達到一倍多，今天講到綜合體建筑項目的規劃設計和后期營運，我講的第一個觀點，你從建筑設計開始就種下了因子，所以建筑設計因子跟后期的成功有著密切的關系。

如果違背上述講的這些商業發展規律，我們盲目的、自行開發商業綜合體會是什么后果：？我講一下成都熊貓城的問題。他的建筑非常氣派，招商的品牌也有一些潮流品牌，以及完善的配套，但是他為什么會不好？首先第一個是定位錯了，高端的定位和區委是完全不吻合的；另外物業組合不合理，作為城市綜合體產品，產品功能越全越好，但是他們的產品非常單調，就是購物中心。第三個是建筑設計缺陷，中國人比較講究風水，這是他的正門，正門橫梁這么大，一樓進去被兩部自動電梯全部擋住，臺階有樓梯。以后你們做建筑設計的話，商場絕對不能設置臺階，因為我是使用過物業的人，有臺階和沒臺階效果完全不一樣。這個設計上的缺陷還有一個問題，一樓東西被踐踏，他把一樓做家居，開業半年，里面已經全部撤走了、空蕩蕩。這個設計上又一個動線，垂直的設計不完善。再來看他這組設計上的缺陷，就是平面

動線的混亂，做購物中心，動線應該是簡單的，如果動線是復雜的多動線，它一定死線，因為多動線出現的死角很多、視覺障礙很多。再有一個就是功能缺失。

城市綜合體的成功營運，一定要把開發流程做正確，國外是定位前置，招商后行；國內是先招商，再定位。開發商的模式確定了，還有市場需求論證好了，再來做規劃建筑設計。

接下來我給大家介紹一下我在國外看到的商業建筑，這是日本的銀座，幾年之前我在臺灣看到過，但是中國沒有，也就是說我們的設計師不具備國際視野，所以他不敢設計；你要他具備國際視野的話，就要走出國內。這是建筑外觀，新加坡的；這是泰國的展覽館商場，外觀非常時尚；這是新加坡的，這都是靠燈光的顏色打出來的，非常漂亮，現在國內游一部分，但是沒有這樣大量的。我說的一部分就是蘇州的圓融時代廣場，亞洲最大的天幕，光是框架結構，就花了3.2億。

第二個觀點，城市綜合體的城市功能融合。這是國外，包括香港，航站樓進入商場，我自己親自去體驗過，就是如何方便，我要離開香港之前，在國際中心最后一站購物，很放心的把行李托掉，登機牌早就拿好了，乘機場快線直接到達機場，非?？旖?，完全突破了零售商業的功能。另外城市道路進入商場，環球100就是從這個樓梯上去的，辦公室在這個地方，這是香港國際中心，他的辦公樓就做在國際中心的一樓。現在說購物公園，國外真正做到了購物公園，馬來西亞國家科技館，做到了陽光廣場里面。這是新加坡的購物中心，把藝術館做在四樓，圖書館也做在四樓。這是日本維納斯城堡門口的，這是體育設施進入商場，這是溜冰場進入商場。這是水幕電影進入商場，這是兒童娛樂進入商場；這是香港新城市商場，你想如果你居住在這里，有小孩的話，看到這個地方這么熱鬧，肯定吵著家長，要到這個地方來玩。這個在屋頂給兒童營造游泳池。

第三個觀點，商業建筑體的景觀設計。在酒店屋頂做了游泳池，非常有風情，這也是香港，包括新加坡，比較習慣在屋頂上，或者幾層樓高的頂上做一個游泳池；這是把人造沙灘變成酒店，這是他的大堂，地面地毯鋪的就像沙灘一樣，我看到這個項目驚呆了；我看到設計師把人造沙灘做成了下面是商場，九層的地方是游泳池。泰國、馬來西亞都是小國，為什么做出來的東西超過我們，我們還沒有。我們應該學人家把公園景觀放到商場，這不是做建筑設計結構能夠做出來的，它是另外一個設計門類，叫商業警官設計公司來設計，如果有這么好的景觀末在單體的商業建筑體里面，當你有這種環境出來，我可以保證消費者會被你吸引。

最后一個商場人性化細節。我在美國商場里面，看到很多人都是殘疾人，殘疾里有這樣的電動車，賣鞋的地方有沙發以，有量鞋器。這是人坐下來的地區，旁邊放一個垃圾筒。泰國中央商場里面甚至配備VIP貴賓休息室，有電腦、按摩儀、休息的地方。這是馬來西亞陽光廣場商店，書店里甚至設置了殘疾人點滴，非常人性化，這是日本的自行車停車位。日本的洗手間里面全部都配化裝臺。像新加坡的洗手間，我進去以后，我說我們五星級酒店洗手間，裝璜、設計品位檔次都不如他。這是放手紙的地方；我們放手紙往往是放在墻上位置，而不是旁邊；這是包的掛鉤，非常人性化，一切以人為本，人怎么使用方便他怎么設計。這是香港APM香港，全部為年輕人設計的座椅。我拍的是美國，全球最大的開放式休閑中心的休閑座椅。這是地面空調。

我今天要講的就這些觀點，謝謝大家。

第二篇：淺議城市“建筑綜合體”

淺議城市“建筑綜合體”

來源：萬達月刊時間：2008-07-16 作者：佚名

一、建筑綜合體概念

建筑綜合體是指由多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。

建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內在的聯系，從而作為一個整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內部所包含的多種功能相互提供服務，互為補充，從而形成獨立的功能體系。

城市建筑綜合體是把城市中不同性質、不同使用功能的社會生活空間相結合，統一規劃設計，統一開發和管理，充分發揮建筑空間的共同作用，滿足人們對于現代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個完整的街區。其功能直接被接納到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個組成部分。淺議城市“建筑綜合體”(2)

來源：萬達月刊時間：2008-07-16 作者：佚名

二、建筑綜合體的產生背景及演進

（一）建筑綜合體的產生背景

18世紀的工業革命，為綜合體的大量發展創造了前提。工業革命以后，高層建筑在城市中的大量產生，給綜合體的發展創造了契機和物質技術條件。工業化推進了城市化；鋼材產量的增長，使鋼材的使用得到普及；近代結構理論的研究進步為高層建筑的發展掃清了障礙；升降機等設備、裝置的出現，解決了高層建筑中的垂直運輸問題。工業革命以后，工商業的指揮中心逐漸從商品產地轉移到城市（商品消費地），以便于取得最新的市場信息。由于要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建筑在一些具有商品流通樞紐作用的城市里大量出現，而單一功能的高層建筑的大量出現，引發了許多問題的產生，如：影響城市的環境和生態，吞噬了大量城市綠地，導致交通擁堵等。問題的存在促使人們不斷改善現狀、解決問題，即對城市的土地進行統一、綜合的開發，對高層建筑的空間進行有機組織，并合理安排功能布局；工業化進程的加快，促使人們增強了效率觀念，因此人們期望城市建筑綜合體的出現，以滿足短時間內實現多種活動的需求；同時，城市容量的擴大，導致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業主與建筑師在建筑設計上希望最大程度利用土地及空間，實現功能的綜合，達到集約目的；二戰以后，在美、歐國家由于汽車的普及，相對縮短了城市與郊區的距離。大批中產階級，由于厭煩城市惡劣的居住環境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現象。因此，地方政府也開始推行鼓勵市區的改建和開發的新政策，以推動市中心的復蘇和更新。這樣一來，綜合多種因素，就促成了城市建筑綜合體的出現。

（二）建筑綜合體的演進

1、理論演進

工業革命以后，以汽車交通為主的城市交通方式，改變人們的時空觀念，從而也改變了城市的格局。工業的迅猛發展給城市生活帶來了多方危害，如交通擁擠、環境污梁、社會混亂等。為解決這些城市問題，發展了功能分區的概念及理論。理性主義、功能主義的現代運動，將

復雜的城市生活簡單化、抽象化，認為城市是由居住、娛樂、工作和交通加以聯系的四大功能區構成。在這種理論指導下，居住、娛樂、辦公為了互不干擾被按區嚴格分割。這種功能分割表現在城市布局上是按市公共中心、亞中心、居住區中心的多層次有序原則組織的；表現在建筑上，則是不同功能復合被認為是混亂的。功能主義的理論方法沒有給早期工業城市解決問題，反而帶來了新問題—城市中心的衰落。

六十年代，在建筑理論領域，結構主義和人文主義各自從不同的角度對現代城市理論提出修正。結構主義志在建立一種動態的城市整體秩序，形成開放系統，借此來改變城市機體彼此割裂卻又混亂的局面；人文主義則著力呼喚一度迷失的人文精神，使“人”重新成為城市環境營造的主體。二種理論均強調城市有機連續、綜合互動，從而影響了六十年代后歐美城市復興和再開發的實踐，為綜合體建筑的復興提供了理論依據。

隨著城市規劃與建筑理論的日漸成熟與60年代后期歐美的城市復興運動的實踐，建筑綜合體得以迅速的發展。它的出現修正了以往過細的功能分工，建筑多功能的聯接與復合為其使用者帶來了很大的方便，成為繼“商業街”之后城市復興的又一重要的建設模式。綜合體從最初建筑功能的簡單疊加(如居住與商店的疊加)到以功能體系劃分的各種主題綜合體(如交通樞紐綜合體、會展綜合體、商業綜合體、文化娛樂綜合體等)。而在當代，綜合體的發展己開始溢出建筑自身的范疇將建筑內部功能與城市職能相結合，形成多類型、多層次的現代城市建筑綜合體。

2、建設實踐

建筑綜合體的雛形：十九世紀早期的法國巴黎“Wa1R-up”住宅，可以說是綜合體的最初模式。這種建筑的底層用作商場、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四或五層是公寓用房。街道的底層有一個連續的拱廊，以保護顧客不致于遭到風雨的浸襲，同時，在視覺上有一個統一的街道立面。后來，這種多功能的商業居住模式得到了進一步發展。如公寓街區水平地匯集成一個長長的、連續的商業街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開敞的。這種封閉的通道或柱廊，使商業街與城市道路網格編織在一起，并很好地與現存的建筑物結合。使那些既窄又深的街道場地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區，更使原來沉寂的街區中央獲得了盎然生機。

第一代建筑綜合體：上世紀30年代中期，美國紐約建成了洛克菲勒中心(Rockefe-Lluer Center)，它可以說是美國最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的R,C,A無線電大樓(RCARadio Building)。及周圍由15幢建筑組成的建筑群。其主要特點是：(1)建筑組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂的場所。低于街道層的地下步行系統與商場大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。(2)整個中心占數個街區。(3)R,C,A無線電大樓一端，鄰接一個辟作花園的下沉式廣場。(4)中心內各大樓的基本格調和標準尺寸與R,C;A,F無線電大樓基本一致。

第二代建筑綜合體：上世紀60年代初期，工業化國家城鄉之間，生活條件的差異已經開始消失，中產階級遠離城市到郊區居住，強烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢下，首先促使城市郊區的綜合體與步行商業街(Shopping Mall)結合起來。如美國的休斯敦長廊(The Galleria Houston)建于60年代初。長廊內設辦公、旅館、商店等，是一個綜合的商業中心。這一時期，綜合體的主要特點是:(1)車行、人行完全分開。(2)結合步行商業街，而多有

蓋頂。(3)有的將商場放到地下，使其可以在地下穿過好幾條地面的馬路，互相連成一片。

第三代建筑綜合體：出現于60年代末到70年代，主要以中庭為標志。它是根據人們的喜歡和活動要求為目的而進行設計的。不僅具有第一、二代綜合體的優點，而且中庭具有空調、陽光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國明尼阿波利斯的I,D,S中心(I,D,S Center)。該中心建于1973年，高57層(235米)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務所設計的。該中心的中庭被稱為“水晶院”，大體是五邊形的空間，上層有回廊。它既是人流交通的廣場，又起到吸引顧客的作用。

三、建筑綜合體的發展優勢

（一）通過不同建筑功能的整合，化解城市問題

建筑綜合體將分散的城市功能有機地組織在一起，將商業與居住等多種功能綜合布置，扭轉了過去主張的工作與居住完全分開的傳統觀念，它對于城市中的一些問題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環境與治安等方面的難題。

（二）多種建筑功能的復合提高了城市資源的利用效率

通過多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設置等城市資源的利用效率由于建筑綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實際也是城市土地在空間上的再次開發利用；例如：街道、廣場，在這里不僅僅是人們的交際休閑場所，也是人們的散步、購物、飲食、觀賞、游戲以及各種日常生活活動的去處，綜合性節約了空間。建筑綜合體由于常采用的是統一規劃、開發、統一建設、統一管理的方式，這使其內部的多種設施可以得到更合理有效的利用。而對于市政設施的利用，包括多種管網的綜合利用，可以做到更綜合性的節約。

（三）為“舊城改造”提供了有效解決方案

綜合體的建設在改善舊城環境質量提升生活品質的同時，也保證了投資者的經濟收益。投資者可以利用商業地產與居住地產的差價的利潤差，進行環境建設，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設施的安放、增加城市綠化面積等等，這樣，環境會促進該處改造的成功，對于投資方的利益也是一種合理的保護與促動，也方便了市民生活和工作。

（四）有效的自我調節能力

建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現多功能的綜合，使建筑具有物質構成上的強大優勢，從而當城市生活需求發生變化時能進行自我調整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式；各種功能互相配合，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業、辦公、酒店與會議中心相結合，集中不同的商業行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經濟效益。

（五）有利于促進城市功能的完善和良好環境的形成隨著社會發展和生活水準的提高，人們對綜合環境質量的要求也在不斷提高，而商住建筑綜合體豐富的功能可以將城市生活的方方面面有機地組織在一起，使它們彼此促進，它通過各

種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富，同時使環境擁有巨大的聚合力。而且它良好的經濟效益、內部多種功能協調平衡及相互激發，使得建筑更加能動的發揮其職能，產生更大的經濟效益，形成一個具有良好環境效益的城市街區。

四、建筑綜合體的發展趨勢

（一）功能與規模的同步擴大化

建筑綜合體復合了交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，其建設規模將越來越大，常要用“跨街區、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個街區，把購物、辦公、居住、停車等活動綜合地組織在一個地上、地下相互關聯的空間中，并力爭與周圍其它建筑聯接一成體。

（二）強調城市建筑、市政設施的綜合化

成功地將城市環境構架體系與基礎設施相結合，使建筑向高空、地面、地下三向度空間發展，構成一個流動的、連續的、立體的城市空間體系。

（三）空間、流線組織的立體化

建筑綜合體是城市空間交通構架系統整體的一部分，立體化的城市交通為建筑綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能。立體化的城市道路系統常常穿越建筑內部，作為室內廣場的中庭，既是建筑內部立體交通的組織形式，同時又可能聯系地下商業街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現立體化的發展趨勢。

（四）建筑功能與空間的城市化

建筑內部的中庭、廣場等功能區域將成為城市交通與建筑內部一個轉換樞紐，內部空間成為城市交通系統的一個環節。建筑內部的公共空間(中庭、廣場)不但服務于建筑本身，而且成為整個城市的場所，服務于整個城市。這些都使得建筑綜合體建筑室內空間兼有更多的城市職能，城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。

第三篇：2009年城市綜合體規劃設計研討會

城市綜合體規劃設計研討會

新浪樂居商業地產大師沙龍第13期活動——“城市綜合體規劃設計研討會”于2009年10月31日(星期六)在中航工業青云院舉行。這是商業地產大師沙龍首次推出的設計師沙龍系列活動，商業設計和運營精英圍繞城市綜合體的規劃設計進行了專題研討。

背 景：城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購物中心(SHOPPING MALL)、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。在國外早已發展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區。

主辦單位：

新浪樂居商業地產頻道

豪布斯卡城市綜合體研究院

金棕櫚俱樂部

Un設計院

時 間：2009年10月31日(周六)14:00—16：30

地 點：中航工業青云院內21A 中聯環多功能廳

主持人：海創機構總裁胡冰

主要參會人員：

胡 冰 海創機構執行總裁

張永便 遠洋地產(企業專區,旗下樓盤)北京區域事業部副總經理

孫 崢 北京維商聯行商業發展有限責任公司總經理

紀宏棟 ZAZ商業環境設計中心總監

程蕾熹 北京科技園建設(集團)股份有限公司經營分公司副總經理

馬維國 中新集團(企業專區,旗下樓盤)(控股)有限公司副總裁

曠建莊 華夏江山投資顧問(北京)有限公司總經理

胡飛船 新浪樂居商業地產頻道執行主編

黃明磊 中建北京設計院都市設計所所長

陳曉瓊 精準溝通傳媒運營中心總經理

林 崢 資深建筑師

胡冰：今天很高興大家來參加我們做的第一期城市綜合體規劃設計研討，這里面有四個單位，一個是城市綜合體的研究院，還有一個是新浪樂居商業地產頻道，還有一個是金棕櫚俱樂部，還有一個是UA商業所，就是我們的業主，也是今天的活動所在地的東家。

今天我想有幾個話題，把這個事兒先說清楚，第一次活動，先把事兒說清楚了。我們中國商業設計師聯盟的主要來源，最早我是作為專家組組長一起做的一個國內一級注冊商業建筑師的一個評定的工作，現在這個平臺已經建立起來了，已經開始有一定的注冊建筑師在里面，所以說當時我們用這個平臺，當時我們就跟新浪樂居商業地產頻道當時在溝通，希望跟新浪樂居商業地產合作成立一個商業設計師的頻道。因為現在我覺得商業地產這個東西對大家還是比較難的，到底商業地產的定義，包括它的設計、包括它的規范、包括它的手法，包括它的理論什么的都不太健全。但是每年的建造量還不小，現在出問題的也很多。2008年年底到2009年年初，當時是因為金融危機，中國的外貿受到巨大的影響，當時國務院說的提高內需，在這種情況下，當時商務部下面的部門，在全國范圍內大概做了一個粗的調研，不一定很準，但是結果是值得大家去借鑒的，當時大概統計全國的空置商業物業的總面積大概有5000萬平米，直接造成的經濟損失有數千億元人民幣。但是當時也是總結了，就是說這么大量的蓋好的房子空置，實際上好多做死掉了。

胡冰：造成商用物業大量空置的根源

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

圖為 海創機構執行總裁 胡冰

問題是什么？當初得出的統一結論是兩類：

一是分割產權銷售。因為物業銷售完了，但是前期沒想好，銷售給賣了，回來再整合就整合不了。

二是規劃設計不合理，因為我們看到好多盤，看著樓閑在那兒，商家一看，超市一去談所有的東西，交通也不符合，動線也不符合，這個實際上就是說我們設計師的，當然和開發商也有關，當時你不了解產品的情況下就很匆忙地把這個樓蓋起來了。包括現在比較大的就是當年的華南Mall將近60萬平米，基本上除了外體，有40萬平米死掉了，但是現在被北大資源收購了之后，可能會有改造。

就是說類似的這種，在全國范圍內大概有幾千萬平米，造成了比較大的損失，所以在這種情況下大家還是認為商業地產市場，包括商業地產的設計市場應該是規范的，所以我們的很多工作是在這個前提的基礎之上。包括我們最早的國內注冊商業設計師的評定，后來我們跟新浪樂居商業地產頻道，希望通過我們的努力，搭成多方的交流平臺，設計師只是一方，包括今天來的人我覺得比例基本上差不多，設計師是一方，大業主開發商是一方，還有一個商家是一方，并不是設計師自己閉門造車。所以在這種情況下面我們就想通過跟新浪的合作來推動剛才說的商業建筑、商業地產的市場規范。

但是在這種情況下，后來我們又收到一些反饋信息，光是建筑師加入的話感覺圈子太小了，我是建筑師出身的，我最早是做注冊建筑師的監管。建筑師是一個龍頭，也應該管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行業，包括像室內設計還有一些其他的，像照明，包括園林設計等等，包括現在網站有可能都變成我們商業網絡的設計。

所以當時就是說，當時反映我們得到的信息，大家就認為說如果簡單地只是一個建筑師的聯盟就過于窄了，會屏蔽掉很多為行業奉獻智力的這樣一些眾多的團隊。我們考慮要把這個名字放大了，商業設計師。但是之前我們的組織，因為我們的組織是全國注冊商業建筑師考試中心，就是考試中心包羅不了了，再加上我們有一些原始的設計師，包括我們還有一些其他的跟商業地產沾邊的一些設計師，提出就是說在民間組織一個商業設計師的聯盟，由這個聯盟作為一個內部的民間的交流組織，然后通過新浪這個平臺幫我們去推廣，所以這個就是我說的，我們現在第一件事兒，解釋一下。

第二件事，就是關于豪布斯卡城市綜合體研究院，從我們這幾年，包括企業、業內的一些統計，我們得出的結論，大家可以復核一下，現在基本上國內商業地產的95%都是城市綜合體類的。為什么這么說？一個純購物中心、純商業街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到頭了，做購物中心到2.5都夠嗆，一般的咱們好一點兒的城市用地的，容積率都在4以上，肯定你5層以上得駝東西，就造成它是一個綜合體的概念，豪布斯卡就是英文的綜合體的縮寫，當時這件事兒同時也得到了商務部和建設部有關領導的一些支持，商業部在今年年底、去年年初因為經濟危機的問題，商務部嘗試性地介入了一些商業地產的一些推動工作，最早商務部對地產這個詞很反感，而且之前他是以外貿為主，但是因為08年的經濟危機，他就改內需了，內需實際上最大的載體肯定是商業物業，沒有商業物業的話沒地方買東西。所以到08年年底和09年年初，商務部開始逐漸地和商業地產有一定的指導性的工作。但是后來可能也出了一些問題，就是說確實商業地產這個詞太敏感了，在這個情況下當時就提了，不如將對商業地產的研究和指導，不能說作為具體產品的，對產品的指導，沒有任何人有政策性或者說輿論性的風險。

剛才因為也提到了，實際上商業地產的95%都是綜合體項目，所以那樣，當時我們跟商務部的領導交流說，不如不提商業地產，或者是少提，他們就是說對城市綜合體的研究或者說指導，或者說規范。所以在這種情況下，首先就認為這個城市綜合體應該作為未來的一個研究方向，在這個情況下，當時我們做了一個商業，做了一個關于這方面的研究院，到現在為止將近有幾十人的專家團隊，現在我們也已經在開始發證了。我們的計劃是想在明年左右能做到300人的團隊，這個團隊主要還是包括商家、使用者、業主，商家就是用了的和業主，就是你提供的物業的人，還有就是咱們現在的服務團隊，大概是由這幾方面來組成的。

同時這件事兒我們跟建設部的一些領導也溝通過，建設部覺得他們也能介入，因為建設部不懂商業，他們是從新城市規劃的角度，現在實際上蓋房子、蓋住宅誰都會做，蓋住宅純粹是民間活動，根本政府不需要引導了，大家都知道做住宅賺錢，但是反過來說已經出現了大量的問題，大量的區域，包括原來最早的望京，包括現在的亦莊都有類似的問題，住宅發展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板塊的不合理，這個是在城市的高層次的規劃里是存在問題的。

所以認為新城市發展現在應該是走偏了，逐漸地受利益趨勢，新城市發展走偏了，當時建設部考慮到新城市發展的時候他們有一個課題，叫做城鄉的發展，他們有這么一個管理職能，建設部當時認為對城市綜合體，第一個是對于新城市中心，第二個是對城市中心有巨大的推動作用，所以建設部對于這種產品研究的也是比較感興趣的，我也比較自豪，我們的活動是現在國內對于城市綜合體的研究，唯一能夠結合建設部和商務部兩個主管部門的力量。包括媒體，你們可以在網上去找，除了我們現在的機構，其他的建設部和商務部的合作，基本上都建立在退休部長的級別，都是說已經下野的人，可能他會出席某些會議或者說發表某些會議，在職的主管部門或者領導，對某件事兒共同地在一起或者表態的比較少。我想城市綜合體正好是大家都可以接受的方向，這里面就是說綜合體的研究，現在第一個是得到了雙方兩個主管部委的支持，同時也有一些方面的需求，另外我們從這個專家隊伍的組成，已經開始發證了。

關于這個組織我們是那樣，因為最早我們想注冊研究院嘛，研究院是屬于民政系統，我們現在注冊的是一個豪布斯卡投資管理中心，基本上組織架構是這么一個架構。

但是我就說這個可能是今天的一個議題，這個只是我們現在把這個架構給它搭起來了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，實際上這里面只是研究機構，包括現在的名譽院長，這是指導委員，副院長、院長、主要研究員、研究員，基本上是這么一個狀況。但是我還是希望大家對這個組織機構，因為畢竟這是一個民間組織，它不是好比說真的院校，是民間因為某種在職業上的一些實操手形成的，它跟國家的專業的東西還不太一樣。所以他需要我們這些人，包括專家，要自覺地做一些東西。或者是我們說的行業互補平臺，因為從現在我們的經驗來說，地產和商業和建筑和設計，現在完全融合好的都不太多，大家都是缺某項，所以我們作為一個平臺來搭建，待會兒大家去表態，我只是說我們現在初步的一個想法。

另外一個就是關于城市綜合體的研究，剛才說了城市綜合體的研究有兩個方面，一個是運營方面，一個是融資模式，今天我們可以先談到規劃設計方面，但是這里面有很多的方面去研究，包括這個東西也是大家的立場，下面可以請個投資的來，做基金的，他們可能想得到的一個結果是，可能開發商比較簡單，我只要一個產品模式，但是投資的就是說現在有一些商業銀行已經開始了，我最后拿你的租金返算貸款，就是類似的方式，我們到底哪些方面需要研究。

包括成果，我現在得城市綜合體的模式究竟是什么樣，像現在的沙龍現在算一種模式，還有一些論壇，我們現在在外地開始做一些論壇，我們下個月也邀請新浪樂居商業地產頻道參加一些全國性的，對城市綜合體，新城市商業模式的一些研究，這個可能是像高峰論壇、沙龍、研討會，我們可能有什么名師專訪、大師沙龍，有很多的方式，但是什么方式比較好，我想聽聽哪種方式是大家比較能夠接受的。

另外一個就是成果，我們最早是原來想，今年年底，因為這件事兒發起都比較晚了，原來想09年做一個城市綜合體年鑒，2010年去出，當時我們的想法是有些人能寫點兒論文，沒想好。包括那天新浪樂居的小胡說我們是不是做一個博客圈什么的，如果還有更好的方式大家都提提，咱們也不能說完了都不動，我們就先尋找幾樣可行的方式，這是第三個問題。

第四的問題就繞回來了，剛才說了前三項東西有一個結合，首先我認為中國商業設計師，以設計師為主的東西還要繞回設計這件事兒，第二個是我們城市綜合體是現在商業地產主要的支柱，所以我們可能第四點就是說對于城市綜合體的產品從設計研討上，因為這里面我們現在在做的人中，我們可能是做建筑規劃的，有做室內的，還有其他的有從需求方面，是不是從這方面也提出一些要求。

今天大概就是這么四件事兒。還有一個是中國商業設計師聯盟和新浪樂居商業設計師頻道，最近要推出來，可能這個商業設計師頻道大概是想今年年底或者明年年初上線。下面就請胡飛船說一下商業設計師頻道的計劃。

商業設計師頻道的定位與功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

胡飛船：今天我代表新浪樂居商業地產頻道，跟各位交流一下商業設計師頻道的定位和功能。剛才胡總也說了，我們是希望打造一個商業設計師領域的一個網上社區，它有別于現在傳統的一些網媒的簡單功能。這個平臺一個很基礎的功能，就是展示，在上線之前，我們和胡總這邊會進行相關的信息搜集，把現在做商業設計的機構、商業設計師以及他們所做的作品搜集起來，上傳到我們的網頁，通過對這些信息的收集整合成一個商業設計領域的龐大數據庫，基于這個數據庫，每一個商業設計機構、設計師，甚至每一個商業設計作品，都會形成一個展示的頁面。展示的作用是讓更多人了解，比如說某個開發商想要找設計師，他可能通過這個渠道、通過這個展示覺得你做的作品不錯，通過這個渠道就能夠在線地找到你，這個平臺也就實現了更大的價值。

那么線下方面，剛才胡總也提到，我們會做這種沙龍活動，可能會定期或不定期的，每個月都要有一次或者兩次的沙龍，是偏向于專業領域方面的研討。另外還有一個像我們現在商業地產頻道也在做的樂商會，是整合所有商業地產行業資源的一個會員制俱樂部的模式，通過這個平臺我們可以組織一些比較輕松的活動，比如說我們跟一個馬術的俱樂部或者高爾夫的俱樂部合作，到時候邀請大家去參加一些帶有個人興趣的娛樂休閑活動，在這個娛樂過程當中去結交更多業內的朋友，這是線下的活動。如果大家還有更好的想法，也可以向我們提供。

再說回線上，剛剛提到了一個基礎的展示功能，這是商業設計師頻道的基礎。在這個基礎上，我們會整合到新浪網現有的很多線上資源，包括網友用戶群、技術支持等等。簡單來說，包括幾個方面：

一是依托新浪網龐大的網友用戶群體。現在新浪網日均是11億次的訪問量，而且這個訪問群體具有三高的特征：高學歷、高收入和高職位。

二是依托新浪樂居在房地產領域的優勢地位。一個好的消息就是我們在10月16號，新浪樂居和克而瑞合并的中國房產信息集團在美國納斯達克成功上市。在此之前的10月初，我們的地產網正式上線，這是一個房地產業內的交流平臺，他既有專業的房地產數據研究報告、測評中心和智庫系統，也是一個涵蓋供應商、開發商、服務機構、建筑設計等房地產產業鏈的交流和交易平臺。另外這個平臺還有一個比較大的特色，他是一個社區類型的平臺，里面有一個很好的激勵機制就是地產幣，比如你注冊了以后，可以參加網上的一些辯論、答題，或者把資料上傳與其他網友共享，這樣可以獲得地產幣，有了地產幣，你就能夠在這個平臺上獲得更多的資源，包括一些專業研究資料和報告的下載。

第三就是依托商業地產頻道現有的資源優勢。商業地產頻道雖然說上線的時間不長，但是在不到一年的時間里，這個平臺已經成功興辦過商業地產行業內的多次活動，其中最大規模的一次是我們7月30號的商業地產找招會，我們創造了商業地產一個全新的線上與線下相結合的營銷平臺，當時到會的有一千多人，而且大家對活動的滿意度達到100%。商業地產頻道到目前為止最強的方面是資源整合，包括我們目前正著力打造的中國樂商會，他是一個俱樂部形式的行業交流平臺。

總的來說，商業設計師的頻道依托這些資源優勢，我們是想建立一個設計師的網上的家園和交流圈子，同行們在這個網站上既可以展示自己的作品，同時也可以通過這個網絡去找到合適的朋友，或者說業務上的種種往來。同時我在次也呼吁一下，希望我們的設計師們，你們和你們的朋友，只要是從事商業設計的，可以提供給我們相關的基礎資料，到時候頻道上線以后我們也會及時地通知大家，希望大家能夠在這個平臺上面都獲得自己想要的東西。謝謝。

胡冰：我對商業設計師頻道再補充兩句。

一是做專業的搜索引擎?，F在搜索大家通過Google、百度你也知道了，但是即便你在他那兒搜也搜索不到什么專業信息，所以我們想變成專業的搜索。舉一個例子，你要以后再搜商業建筑的設計機構，設計師也好，包括將來我們的項目上傳是分類的，好比你搜商業街，我們未來最多可能能發展到，個人會員能發展到三、五千名我覺得沒有問題。我估計最后的項目，就是圖片我估計可以有數萬張，這樣的話開發商就省事兒了，你想看商業街，人家是被設計師選過的圖片或者照片，能有上千張，就比你現在搜點兒有用的還不好搜，包括室內的，你Google和百度的圖片能用的太少了。所以我說第一個是專業的搜索平臺，而且我覺得這個平臺是為開發商，包括商家去提供服務的。

第二，他是一個業內的、行業的交流平臺。就是說前臺、后臺大家互相交流和溝通，這兩個是我們未來的目標，不管別人的再好再全，我們只求專業。

下面請大家根據我剛才提到的四個方面說說自己的看法，每個人十分鐘左右。大家可以隨便談關于城市綜合體的話題，也可以對我們的這個平臺提出一些好的建議。

曠建莊：商業地產需要四類人才

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

圖為 華夏江山投資顧問（北京）有限公司總經理 曠建莊

曠建莊：我這邊是做房地產行業人才獵頭的，首先是做個廣告。地產行業的人才需求它是跟著這個行業的形勢發展變化來的。早一些年我們說開發商，比如說中新集團(企業專區,旗下樓盤)的馬總，我們早些年說開發商就是建房子，就是建住宅，但是隨著這個形勢的變化，開發商開發的產品越來越多樣化，一個是像萬達這樣的公司他們主動地去做商業地產，另外還有一種像富力這樣的公司，是被動地做商業地產，為什么分主動和被動，萬達、寶龍他們是看準了這個方向，其他的開發商他們是拿了什么地我就做什么產品，這塊地它比較有公建、有商業，我就必須做公建、做商業。

在以前大家都知道做住宅是小學生做的，做酒店、寫字樓是中學生建的，做酒店是大學生做的，做商業是研究生做的。說明它的這個難度擺在這里，就需要跟優秀的人才合作。所以我們從去年開始特別留意商業地產方面的人才，我是說說我對商業地產的人才的理解，因為我們的客戶是開發商，我的理解就通過這幾類。

第一類：商業地產的開發人才，包括做規劃、做設計、產品定位、拿地到工程，這樣一個開發人才，一般就是指商業地產的項目總經理，這是一類。第二類：我們的設計師，這是一類。第三類：商業地產的招商運營人才。第四類：商業地產的物業管理人才。這四類人才他和住宅都完全不一樣，它的要求是完全不一樣的，所以我們現在就是在搜索這些人才。

胡冰：我們研究院也需要人才，同時給你一個任務，我們豪布斯卡研究院需要專家，現在已經有了幾十名的研究員，我們想發展到300名。這件任務交給您了，幫著我們組織一個比較大的，好比是一個月做一次沙龍，把人給聚集起來。

曠建莊：我剛才是給自己做一個廣告，請大家原諒，行業人才我一直也在搜集一些，以后可以邀請他們來參加我們的活動，一起來交流。

類似于像新浪做的這個商業設計師頻道，是很有意義的。我們去查閱有關信息的時候，就發現有價值的信息太少。小胡剛才已經說了三高，三高就是我們要找的人。

胡冰：我想我們的這種人才建設，給曠總提供，您也幫助一下。

下面請孫總，主要是運營方面。

孫崢：城市綜合體的商務生活商業三大

功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

北京維商聯行商業發展有限責任公司總經理 孫崢

孫崢：曠總說的第三類就是招商跟運營，我們公司主要做這個，今天胡總叫我們來，可以歸到兩類，前兩個是一個，關于豪布斯卡城市綜合體研究院，剛才聽完胡總的介紹，我有一個想法，研究院可以有兩個方向。

方向一：把現有的一些，做城市綜合體的實踐提升到一個理論的階段，這是我們研究院肯定要做的一個工作。

方向二：我想光提煉這些理論，還要服務，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二項，就是服務領域。

我對研究院的想法一個是理論，給我們提供一個幫助；其次研究院還有一些服務工作，服務工作就可以結合到我今天在座的各位，我們都可以從這個角度來說，為一些項目進行服務。因此就是說，第一當然是研究理論，同時還要服務于實踐，這是我對前兩個問題的一個想法。

后兩個問題，因為今天畢竟胡總來還有一個是關于城市綜合體的研究，因為我不是做建筑設計這方面的行家，所以我可能沒有發言權，那么我從商業運營管理的角度，因為最近也接觸了好幾個項目發現有一些問題，今天由于時間的關系就講兩點，這兩點無論是從我們城市綜合體的研究、規劃還是從城市綜合體的運營管理，我認為都是必須迫切地需要我們大家來關注的，所以今天時間的關系我就講兩點。

第一點：城市綜合體當中的商業定位問題。前兩天我還在論證一個項目，這個項目由于人家沒有對外，所以媒體都沒有去，是請了請專家，他就出現這個問題，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商業怎么辦？就是他本身提出來一個策劃，最后讓所有的專家全給否定了，他就是沒有注意到整個綜合體中的商業和他整個項目的定位，沒有注意到這個銜接的關系。

所以我想在這兒提醒什么？就是我們開發城市綜合體的業務，包括在這兒做的遠洋都是一些開發商，你們開發城市綜合體的時候它的作用，這個很關鍵。因為你涉及到其中商業部分的發展。前面我剛才說的項目就有這個問題，如果你整個的開發戰略不是很明確的話，肯定要出現問題，就是你商業的定位要出現問題。

所以從我們接觸到的情況來說，現在從一個公司開發一個城市綜合體，大致有三類。

一類：商務功能，主要還是以飯店、酒店、寫字樓為主，這個商務起到很關鍵的作用。

二類：居住的功能，我前期做過這個項目，就是以公寓、住宅為主。

三類：商業的功能，就是說我這個綜合體主要是突出我這個商業。

所以我提到的這三項功能，應該說大致，不是很科學的，我們目標很多開發商開發城市綜合體的幾個不同的方向。不同的開發方向就決定了我們下一步你在做的時候，你的商業定位，一定要和你的開發的城市綜合體的戰略要一致，不要老板拍腦門，我喜歡什么就把綜合體的商業做成什么，這個我覺得是不太適合的，往往會出現問題。所以我在這里總結兩點，這是從宏觀上來講，你的公司的開發戰略決定了你的綜合體的發展定位，這是一個很關鍵的，就是你的公司戰略是什么，你要開發什么樣的城市綜合體。

從微觀上來講，就是你綜合體的定位決定了你下屬的商業定位，這幾點很關鍵，這幾點不能逾越，所以我們接觸了很多的案例，最后我們為什么給他否了。他就是說第一你公司的戰略沒有確定的情況下，盲目地開發了一個綜合體，最后再去拿一個不太恰當的商業來定位這個里面的商業，這個是我講到的問題。這是我想從整個城市綜合體的角度，這個商業為什么要做這個商業，這是我們接觸了幾個項目以后面臨的一個很大的問題。由于時間的關系我就不延伸了。

下面我講一下綜合體中的商業風險的問題，城市綜合體目前現在來說是開發商的發展趨勢，也是城市建設的需要，比如說萬達等等，現在各大城市都是市長親自去邀請，到我們這兒來給很多的優惠政策，城市綜合體的開發已經成為一個趨勢，所以胡總有這么一個綜合體的研究院，也是迎合了我們現在的需求，這是很好的。但是同時又一點，我們要注意到開發城市綜合體的商業風險。我講到的第一個問題，你的商業定位決定了你下一步實踐上怎么去操作，否則的話往往會出現問題，目前來說有兩種商業在城市綜合體中存在。

一，風險自擔，比如說萬達，我開發了以后商業自己來做，我有自己的百貨，我有自己的院線，甚至我再組合幾家超市，他自己來做綜合體中的商業，這個我管它叫風險自擔型，這個應該說現在在全國來說比較少，就是真正地把自己的商業部分自己給做起來，比較少的開發商。

二，我在綜合體中，我的商業做一個規劃，然后我把風險分擔，怎么叫分擔？就是我開發這個商業綜合體的時候，我對商業自身，我開發商做一個規劃，大致我在這個城市中的地位、位置、區域，我適合做什么，我先做一個規劃，然后我再分頭招商，我自己不做商業。

比如說我上半年做的一個石家莊的項目，這個開發商第一個是不懂商業，第二個是沒有商業平臺，但是他開發了一個城市綜合體將近60萬平米，應該說也可以了，他商業怎么做？當初我們幫他做了一個前期的規劃、定位我們都幫他做了，然后他百貨找一家租出去，超市找一家租出去，家電找一家租出去，精品市場再找一家，最后地下一層又做一個娛樂，又包給了另外一家公司，也就是說他把他綜合體中的商業部分，分成了幾個部分，同時租給了幾個業態，也就是說他本身沒有自己的專業的商業人才，他也不準備組織這個團隊，那你怎么辦？所以他借助于他自身的區域的好的地段、位置他把風險分擔了。但是他有一個規劃，并不是他亂做，所以他在把這幾個業態結合起來了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基礎的物業管理。

因此這個就是說從城市綜合體當中的商業角度，我談一下它的這個開發商的風險分擔的一些情況。為什么我講這兩個問題？因為從城市綜合體來說，我認為現在還是把商業有時候往往處于一個比較輔助的功能上，也就是說他開發這個綜合體的目的商業就是配套服務，開發商很明確，但是這個配套服務他又希望什么？盡快地收回成本，投資收回來，所以往往急功近利，或者賣掉，或者趕快找一個公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往會出現后續的問題。這個因為大家都知道很多商業運營的后期風險問題，這個就不多說了。

我講的這兩個問題，一個是城市綜合體當中的商業定位，一個是城市綜合體當中的商業風險分擔問題，這個涉及到我們今天可能其中之一吧，就是你前期的規劃，因為我們現在在做的都是做前期的設計規劃，那么我們在設計規劃的時候，我想從后期運營的角度一定要充分地跟開發商溝通好他的戰略發展方向，甚至我這個城市綜合體當中的商業，在這個城市起到一個什么作用，你的功能不同最后設計的出發點不同，做不好的話會遇到一系列的問題，你沒法改造，也不可能拆了，所以這個我想提醒我們做前期工程設計的專業的專家，應該要注意它后期商業的定位和運營，這樣的話在前期做好了以后，你才能彌補這些最后的缺陷，所以這一點萬達因為他現在主推，所以他現在開始前期已經把這個做了。

但是并不是所有的大的這種開發商都能意識到，他都是先建好了再說，所以我最近談的幾個項目都是這種問題，先建好了再說。所以我想借助今天的這個場合，也從我們商業運營的角度提醒這么兩點。今后隨著我們豪布斯卡研究院的發展，逐步像胡總說的，一點一滴地去做，細化，實際上這樣做也是為我們開發商節約了資金，這是很關鍵的。否則的話真是勞民傷財，費力不討好，就講這么多吧。

胡冰：我給你總結兩點；

一，關于您說的這個服務問題，我還是說，我覺得我們可以逐漸作為一個交流平臺，包括曠總的這個，以后可能要通過我們找獵頭，現在有很多，因為我們現在做的項目，最后能不能運營？如果有些項目既使是他不自己組織百貨，他也需要有懂商業運營的人，他光組織這些商家也挺費勁的，也沒有這么簡單，所以像這種類似遇到各種方面的服務問題，我想我們作為一個平臺，對整個的市場提過了一個專業化的，而且是有職業操守的一種服務，如果不好咱們就給踢出去了，你的服務確實有問題了。所以我覺得服務商可以跟我們進行這方面的交流。同時我覺得開發商作為需求方，也一樣，也可以找我們，我們也是同樣給你找到比較好的，某一方面比較專業的人才。

二，關于具體的事兒，我也說一點兒，因為我現在假設說大家誰在北京有這種死盤出問題的盤，但是最好不要是產權類的，你的產權錯了誰也弄不了，但是主要是說是市場問題，做死掉的，我就可以根據我的原因幫助解決，這里面包括后期的運營，包括你租還是售，大家可以探討。主要對于運營者，物業成本不要太高，你不會做在你手里是一個累贅，會做的還是值錢的東西，但是就是類似這樣的，運營成本不要太高了，你要是運營成本已經很高了，就沒有空間了，沒人再做這個事兒了，但是只要有一點兒空間的商業物業，我們可以給它盤活了，可以解決資金的問題、市場的問題。

下面有請張總。

張永便：城市綜合體的前瞻性系統性和

便利性

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

遠洋地產(企業專區,旗下樓盤)北京區域事業部副總經理 張永便

張永便：在各位中我是開發商背景(遠洋地產)，剛才提到了，大家都知道遠洋地產是做住宅為主的，實際上遠洋地產做的業態很多，遠洋地產發展的歷史也是中國房地產的發展歷史的一個見證，他做了長安街的遠洋大廈、凱晨廣場，都是中國頂級的寫字樓，還有CBD的光華國際、遠洋國際中心等，做的住宅也很多。當然跟老百姓息息相關的是住宅，所以大家對遠洋地產做住宅了解更多。房地產產品的進化和發展有一個過程，現在大家都在討論的城市綜合體的發展問題，以前還沒有意識到，這實際上是我們經濟發展所處的階段決定。比如說以前規劃的方莊、望京沒有城市綜合體，是一個睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是進城，造成了交通擁堵，環保、節能各種問題都出來了，現在經濟發展到一定階段了，問題也暴露的多了，城市綜合體的概念也就出來了。我們當時做遠洋大廈實際上是單一功能，我們現在所在地點邊上的遠洋都市網景也是單一功能，我自己作為一個開發商，我從開發商的角度談談我對開發城市綜合體的感受。

我本人參與了兩個城市綜合體的建設。

一是天津的海河新天地，項目總面積是45萬平米，目前住宅部分已經全部竣工入住，現在在天津都是有代表性的樓盤，市長都去參觀。項目中包括高檔酒店、百貨、餐飲、文化娛樂中心、甲級寫字樓、公寓，這就是一個城市綜合體。它旁邊靠著天津站，30分鐘到達北京，同時還是地鐵二號線、三號線的交匯點，項目整體就是按照城市綜合體的設計做的。二是剛才大家提到了的北京的遠洋萬和城，項目總面積44.5萬平米，也規劃有高端住宅、高檔公寓、甲級寫字樓、文化娛樂中心、餐飲、百貨，也是一個較大的城市綜合體。

為什么會出現城市綜合體？我覺得第一個就是為了解決城市大了以后通過各種功能的集中滿足人們生活中的便利性，只有把各種功能集合在一起，人們在生活、工作、娛樂、休閑、購物等各種需求在一個區域都能實現和滿足，這樣可以實現節省時間、節約資源、節能環保。

現在我從開發商的角度談談建設城市綜合體的感受，城市整體實際上挺難做的，最難的應是產品功能定位和規劃，個人認為在定位上需要從以下三個方面重點考慮：

第一，要有前瞻性。因為一個綜合體一建就是幾十年、上百年地存在，如果功能定位好的話，可以上半年不落伍。北京除了萬達廣場，國貿實際上是最早的城市綜合體，甚至整個CBD就是一個大的城市綜合體。我覺得城市綜合體在定位和設計時就要考慮到人口的增長、經濟的發展，包括為未來科技的發展和功能升級預留一些空間。比如說我們以前很多的建筑對車庫的配置就不足，還有的橋剛建好10年就不行了，受道路重新規劃就要拆了重建，再比如我們的市政管線的排水量、口徑等等，這些都是需要有前瞻性的。

第二，要有系統性。綜合體不是各種單一功能的簡單組合，各項功能之間需要有機的聯系。如果說沒有一個系統性的話，在未來的經營肯定會出現問題，所謂很多的商業經營不好跟功能之間不協調、不合理有關系。

第三，要考慮便利性。這里是指經營管理者、消費者、顧客的體驗。這直接影響日常經營管理這個在操作中實際上是不容易把握的，因業態、檔次、經營者不同而不同。

在定位工作需要重點關注的從難點上，這三個的話最要注意的難點其實就是定位。你看每個城市的經濟發展水平、老百姓的消費者的習慣和偏好都不一樣，城市的每個地段的周邊環境都不一樣。如果定位沒有把握好的話，后面的招商、運營都會不好做。定位的成功項目就成功80%以上，后面的開發建設產品實現就比較簡單一些了，如果定位不成功后面產品做的再好，功能上也可能難以調整和彌補。

另外就是研究過程中的參與廣泛性，需要經營者、物業管理單位、設計人員等在設計過程參與才能避免使用中因考慮不周出現問題。舉個例子，比如說卸貨區多高、車庫通道多寬多高、交通開口多大，這些如果沒有管理者或物業部門、商家參與的話，設計出來的產品在使用中會造成不便，需要花大量的資金和時間去改造。我們開發商最難的就是使用者不確定。今天先從個人感受上簡單說這些。

胡冰：綜合體我認為是國內或者說在行業里面最大的一種環保的產品建筑，因為這個環保建筑不只是說咱們現在說減排、保溫，我覺得還不是這個，實際上你想想，原來我們提出問題，冬天12月份、1月份，穿個襯衣在里面半年不出來，現在咱們不是說簡單的房子加一個殼子，我做多點兒保溫，表面上看你是減少了，像我每天得開兩三個小時的車，對空氣的污染和能量，絕對比你那點兒房子裝的那點兒差得多，所以我覺得城市綜合體絕對是一個環保的東西，原來我在院里面上班、在院里住也是老的那個，以前也沒有公交車。在那種情況下我就是說，我們的能耗很低?，F在如果對于這種能耗的這種節約，對城市綜合體是一個定義，就是環保絕對是城市綜合體的一個定義。

還有一個是剛才也做了好多的項目，還有一個我給大家的一個建議，大家可以寫一寫東西，寫一寫東西的目的就是說，現在暫時我覺得可以通過博客，我們可以最后做一個博客圈，大家先把設計水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分類，實際上是所里，完了最后把我們的這些東西起碼在行業內是有影響力的，我們以后可能會出書等等，如果大家能寫的話先以網絡形式，成本最低、最快。

第三個建議就是說我們的常年的一個活動，像開發商你們如果有項目可以提供一點兒，你們要是有具體項目，我覺得我們一個月一次或者兩次活動，大家如果有這個需求，讓大家去看看或者什么的，或者是大家在那邊方便，也給你提供一些獎勵。

張永便：剛才說到節能，在我們遠洋萬和城和海河新天地項目建成后都能滿足了居住、工作、生活、學習等各項需求，有商場、有超市、有電影院、有寫字樓、酒店、公寓、住宅，還有教育配套，幼兒園、小學，生活在這里基本上可以不小區，汽車幾乎都不需要。如果你要去旅行的話，靠近四環、地鐵5號線、13號線和京承高速、機場高速，去機場也很方便。

黃明磊：城市綜合體規劃設計如何以不

變應萬變

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

中建北京設計院都市設計所所長 黃明磊

黃明磊：我說一下咱們的豪布斯卡城市綜合體的研究院，我有兩點希望，第一個是提高整個從業人員素質的平臺?，F在從我們從事建筑設計來講，因為我們跟萬達合作也是很長時間了，也是大品牌的開發商，開發商不管是大小還是需要從業素質的提高，同時建筑師也需要提高，為什么我們說？前一段聽到一個項目，剛才孫總說的商業定位的問題，一蓋就說一個亞洲最大的商品批發市場，結果我們專門請華貿策劃的公司去看了，結果這個東西它達不到那么大的消費能力，最后我們建筑師跟他反復說明以后規模就降下來了，這個也是商業建筑的性質，你定位很重要，如果定位不準的話，那個商業項目后期的風險非常大，這個是商業建筑的性質所決定的。

同時我覺得現在從業的建筑師現在缺乏對商業建筑功能的認可，因為商業建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運營過程中有很多的可變性，如果你在設計的初始階段沒有領會到可變性的話，將來會給開發商帶來很大的麻煩。比如說我們從事萬達設計我們總結了幾條，相對來說認為比較合理的一些經驗。

經驗一：我以不變應萬變。我們各個業態，比如說一些設備、管道、交通面積這些是必須要的，但是后期會根據它的業態變化會有很多的改動，我們想以不變應萬變，有兩點做法。

做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作為商場的柱很合理，所以我們做12.15米停4輛車，很經濟，而且大跨我又增加了層高，同時在我們大跨12.15米的話，如果做寫字樓，在寫字樓的寫字間之間不會出現柱子，除了墻以外整個寫字間中間是空的，給開發商最大限度地增加了使用面積，這是一個優點。

做法2：把我所有的服務設施、服務管道間固定在我永久的結構基礎上，比如說一些管井、煙井都是固定在一些地方，這個東西拆的話拆不到我這兒。以前我們通用的設計在商場中間我要一個配電間，配件間在某一個角一畫就完了，結果到時候一改的時候發現有一個配電間，就需要拆改，就有很大的浪費。所以設計師要考慮到將來給開發商降低成本。

我覺得我們這個平臺很好，從事這些設計的人，大家多交流、多溝通，提高這些從業人員的素質。

經驗二：我覺得這個是一個很好的事兒，希望咱們這個平臺做一個整合資源的事兒，這些資源很重要，咱們將來能不能搞一個品牌房地產商，品牌設計師、品牌設計機構的這么一個事兒，想到了這么說的，可能對于大家都很有好處。

胡冰：我想專業化上，專業化是一方面，包括技術標準、技術規范這方面的專業化，另外一個我們這個平臺也是需要，我們說在這方面，我剛才比較強調職業操守，這個職業比較熱，我們可能未來有其他的一些，好比說注冊制度，但是這個注冊制度我們可能暫時還是業內的一個非強制性的，逐漸是不是能變成強制性的，這個不好說，我們逐漸由商務部向建設部過渡，因為商務部不可能對建筑強制性，所以說這個我們還會有其他的，包括像孫總，我們現在實際上在做注冊商業建筑師，黃所長以后是不是也可以考慮，因為我們最后有一個限制，我們在這個行業里面是3%，好比說北京市有1000家甲級單位，可能我們給30家，都給了的話就沒有意義了，可能會準入，準入以后就不讓進了，業內我就說別人不可以做。

同樣孫總你做的是再后期的，以后你是不是也考慮是不是需要準入，好比說注冊了類似的商業管理師，就是說你現在招商也太沒含量了，你就跟賣保險的一樣都是騙的也不行，忽悠人家進來，后期的時候出現很多的問題，實際上你在招商的過程當中不是說不可以說好話，壞話也可以說，現在有很多人是這么做的，不是說孫總，我們現在也需要準入制度，除了你的專業水平也需要職業操守，你不能把這個東西做沒了、做壞了，商業建筑再便宜也得萬八千一平米的，北京好的可能得十來萬，所以您那個不負責任是損失巨大的，我就說是不是從其他的專業組織，是不是也需要，我們可以做一些準入門檻，行業規范，逐漸地這個東西我估計需要三年、五年，包括人力資源這一塊也是，是不是對人評級，三年五年地沉淀，就是你跟商業設計似的，三年前誰知道還有商業設計，現在商業設計是專業，所以說好多事情是需要時間沉淀。

紀宏棟：城市綜合體商業不同區域價值

要均勻

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ZAZ商業環境設計中心總監紀宏棟

紀宏棟：我們公司是專門做大型的百貨店和購物中心的內裝設計的這樣一個單位。今天我覺得胡總講的城市綜合體研究，辦一個研究院我覺得這個想法很好。我們跟綜合體接觸非常多，我們有大型的百貨店就是綜合體的主力店，做很多項目你必須得跟，那個，我們是沒有辦法，我們是大多情況下是甲方把鞋做好了，我們的腳進來了，進來了之后我們大姆指很不舒服，經常給削削腳。

剛才大家把能點透的問題都點到了，包括建筑商的一些原則、柱距、層高，實際上是要講符合商業運營的規律，這個特別重要。因為我們自己現在也看到很多的比較大的這個，都是中心型的這種城市綜合體，在市中心規模很大，但是這個規模大了之后會有很多的問題，因為現在我們在業態上能夠符合這個城市綜合體比較好的業態有大型的購物中心、SHOPPINGMALL，我們現在甚至有一些百貨店，超級百貨店，我們在國內看到有一些十幾萬的百貨店，就是這個商業的體量越來越大，面臨的問題就是招商難，招商難是為什么？實際上我覺得這個綜合體難不光是建筑設計難，它是一個資源整合的過程，它要調動大量的社會資源，對這個市場可能我們的開發商很有信心，我們的零售商有沒有信心？然后這些品牌商有沒有信心？當然對市場有信心就是你的房子蓋得合理不合理。

在目前我們國家的情況下，先有腳還是先有鞋這都很難避免，因為我們是超常規的發展，但是有理想，像萬達這樣盡量先把腳找好做鞋這是比較好的，但是大多數情況下我們不具備這樣的條件，我們必須先把鞋放在這兒，然后再筑巢引鳳是這樣一個觀點，開發商前期也有咨詢公司、也有大量零售的人過來說建議，這個做得特別好，現在很多人都注意到這個問題。在這個里面從大的來說一個城市綜合體追求一個商業價值的最大化，這個我覺得不用說，不用強調。實際上我要再講一點，這是我們最近在一些項目里面遇到的，就是一個項目他的位置也很好，就是說他的建筑也規劃得很好，他會出現一個什么問題？他在招商的過程當中會發現，在一個區域，一個樓的不同的部分它的價值是有差異的，就是怎么樣把商業建筑的不同的區域的價值給它做得均勻化，這個很重要。

這個舉一個例子，比如說你像星光天地這樣的商業，它的一層全要招國際一線的品牌，都是大牌，這個位置很重要，比如說LV在正門口，你的東門的位置可能特別好，你的西門的位置比較差，那就可能說跟LV同一個級別的品牌絕對不會去西門。這樣就是說在一個商業建筑的設計中，我們按正常的設計會有一個主入口、兩個主入口，會有其他偏的入口。但是在一些高檔的購物中心里面就遇到這個問題，必須要把入口均衡，就像我們的桌子一樣，做一個圓形，大家坐在這兒沒有高低的區別。這一點就是我們在這里面遇到的，在一個商業里面不同區域的價值一定要均勻，讓這個價值怎么樣做到均勻，這個很重要。

我們現在常常聽到說價值最大化，當然從宏觀上來講這個價值可以最大化，但是在具體的操作過程中，為了滿足招商的要求就要做到不同的區域的價值，就是說少招商，這個是客觀存在的，不光是一層，包括我們在這個商場的設計過程中包括動線的規劃，要把這個區域做到哪個商戶來都愿意接受，否則的話商場也開不起來。這是從后面運營的規律來講建筑的規劃、設計。所以我就說在考慮里面，可能要從零售的規律去考慮前期的規劃與設計，這個是我能想到的，就是我們遇到的一個問題。

回過頭來說咱們的研究院，我覺得今天來的這些人才結構是比較合理，從開發商到咨詢的，包括我們有設計方，從建筑到內裝設計，我建議以后還應該有一個群體的加入，就是零售企業，因為我們以后的建筑做完了，他們是腳，酒店還好一些，因為他是目標性的消費，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百貨、專賣店，把這些人都引入到我們這個群體里面，我覺得可能對我們以后的這個研究院會更好，基本上就想這么多，謝謝大家。

胡冰：我覺得一個是可以增加零售商的問題，還有一個是投資的問題。

剛才我轉了一圈，發現每個人都挺能砍的，剛才一個是跟張總說的，把你的強調的可以總結一下文字，另外就是說綜合體的研究點每個人的感覺都不太一樣，大家是不是根據自己的感興趣點和需求去演繹，下次圍繞你擅長的，或者說你的優點跟大家研討，要不然你可能就是我們逐漸地梳理出來，比如說內裝是不是單獨成立一個系統，但那就不是你一個人的事兒了，否則就是一家之言了。

還有第二個問題和第三個問題，就是這個模式，別說開一次會下次就沒有了，或者說見不著了也不好，咱們的目的是把這件事兒有生命力地去延續下去。

成果來說文章、原件是可以的，另外一個是研討的主題，我們是會上研究、還是會下研究，我們可以派任務，每個人對很多東西都有想法，按照你的想法去演繹，但是我們可能到了一定的程度我們要匯總再梳理，梳理過了以后，你在哪方面大家公認的，公認紀宏棟是內裝的老大，這樣我們逐漸地去演繹，這樣才有血有肉。我們在座的這些人可能是受益者，這個可能是結果之一，但是參加這個東西也要有一些無私奉獻的精神，我們要把自己的一些東西展現出來。可能你做的東西，我幫了你了好多東西，最后跟我是不是有關系，別這么想，還是先做。就跟我現在也是，原來我們把很多商業的東西總結成理論、總結成框架，跟社會去交流，是不是我企業的秘密都泄漏了什么的，我覺得大家還是要有一個奉獻的精神。包括以后積累起來，如果大家在網上一看，找什么都能找到，各方面的東西都有依據、都有價值。程蕾熹：商業設計師規劃的是未來商業

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北京科技園建設（集團）股份有限公司經營分公司副總經理 程蕾熹

程蕾熹：我們主要做科技園區建設的集團，我就說兩點。

第一點也是結合我們的實際，您講的這個城市綜合體有很大的意義，其實這個事情應該說從政府，為什么開發商感興趣，提升了這個地的價值，第二個是提高了投資回報率。我們這個是中關村西區，現在叫中關村廣場，它0.5平米，從1999年我們做的，它是國家重點項目，大概20棟寫字樓，五星級酒店、公寓、商場，我們當時的目標是10年建完，當時的土地綜合地價是3.1億，但是當時潘石屹賣的時候賣到7萬一平米，我們是代表政府開發，沒有掙地價這個錢，后來進來的包括理想大廈這些開發商都掙到錢了，到最后微軟拿最后兩塊地，其實想在這里做獨棟樓的大型企業很多很多，已經沒有地方了。當這些寫字樓開發完了以后，后來酒店式公寓也賣到非常高的價格，因為微軟進來以后高檔公寓的需求量非常大，包括現在五星級酒店還沒有開業，馬上要籌備內裝開業，這個區剛才講的商務人群、住宅需要、商場需要，這個是一個鏈條，一個目標客戶群。我們這些寫字樓來的公司都是比較有實力的大公司，包括微軟。為什么我們現在招商的時候，商戶很愿意來這里，說這樣一個城市綜合體決定了你這個區域在這里面存在的人群的購買力，所以商戶當他們聽到這里面有五星級寫字樓，有20棟寫字樓，有兩條地鐵線，他們就會很感興趣。決定了這是一個區域型的商業中心，可能做不到全市一級，像王府井、西單那樣，但是至少可以做成一個小的社區型的，不管你面積多大，你服務的商圈是有限的，所以說這一塊商業的這個都愿意在綜合體里存在，當時五年前也是有一個市長論壇，就講到這個叫經營城市。就是說您這個綜合體，我們叫的這個綜合體的研究院，未來在中國應該是很有生命力的事情，也是很有價值的實行，這是我們很有體會的。

當我們做完中關村西區以后，每周至少有一次來參觀的，國內的還不是說國外的，國內各個城市一般都是市長帶著幾套班子就來了，為什么這么講？剛才講可能萬達在全國拿地，每一個城市的政府都要做業績，它要帶動城市的發展，他都來這兒看，請我們過去做，一般他會給你劃到一個平方公里，現在北京我們有一個地方是十平方公里，你來做這個區域的分段設計、分段開發、分主題開發，通過這個來帶動經濟發展，不是說光蓋房子就可以賣錢的，它一定是綜合在一起才有價值的提升，這個是很有意義的一件事情。他們來參觀的時候問的細節很細，很多細節都會問到。

做到今天我們還有一點，因為現在我主要從事我們企業自持的商業地產的經營，對設計師這一塊很強烈的一個需求是什么？就是說當咱們做設計的時候，市場的客戶可能沒有到，但是市場的需求是在你建成之后才變現或者幾年之后，是一個很超前的，所以設計師要跟市場，或者說應該跟前期的商業調研機構有很密切的合作，才能滿足未來的商業，我們當時做那個項目的時候是三邊：邊規劃、邊建設、邊招商，就是前期規劃的這種我們叫缺陷。

第二點就是說專業設計師要分專業分得很細，你看我們可能有建筑的設計師，我在這幾年接觸的過程中，我們經營已經快三年半了，籌備已經籌備六年了，籌備中可能大的外立面的設計，細到動線的設計好不好，這個時候作為經營者都是欠缺的，所以我們在經營過程中有很多的外部資源，我們上周也是跟上海的一個設計師做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌長期有合作關系，所以他就對品牌需求很了解，他做的過程中結合了前面的市場調研和后面的專業設計，他在做的過程當中他會告訴我很多經驗，會節約很多的資源。開發商做的過程當中是不懂，我們做的是邊干邊學，如果說設計師能給很多的指引的話，我們會做得很好。

還有一個就是說我們將來希望這個設計院能夠有一些案例來分析和學習，假如說購物中心我們看到國內，因為也是參加一些別的活動，像我們講的深圳的萬象城，北京的永旺，國外我們就不講了，作為行業內人來講看得也很舒服，它一定有道理。做商業可能有一些案例，做酒店、寫字樓還有一些案例。大家在看的過程當中，我們作為一個綜合的房地產開發企業，我們就很需要周圍有這么樣的專業機構，因為我們的人是很少的，大部分委托是專業機構來做，會比我們做得更好，在我們的這個大平臺下可以集合很多的專業機構，大家就很容易成功，所以這一塊未來的市場也很大，你可以成立一個市場部去組合一些事情。

包括其實做商場的人我們還可以學國外，永旺那塊地是我們公司自己做的，我們04年公司就開始在那兒做了，永旺一直在談，他就不進，他就講北京的汽車擁有量已經到了那個數的時候，他就堅決地把這個簽下來，他說你就照著我說的建，很省錢，然后各方面的設計都很合理，他就開始跟商戶講，你來吧，前期我都支持你，他知道有一天一定會做起來。

所以這個商業為什么剛才老師講的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是說真正的經營團隊進了場就能把這個場做好。還有比如說你剛才說的不好的盤為什么有人能給翻盤做好了，你看日本人、香港人、臺灣人，做了很多年有很多的經驗，所以其實市場真的最需要的還是建筑師和前期的市場研究和策劃，才有后期。

胡冰：程總說的您那個話，公寓很值錢，我對城市綜合體是這么理解的，現在北京還好點兒，尤其是現在做二三線城市，那個地方做住宅，50年產權能行嗎？我說你只要你會做的話肯定會做得好。它一般是商旅和白領，不可能領家過日子，帶老頭孩子在這么一個熱鬧的地方，但是總有一個需求，它的這個單價應該是很高的，總價是越來越低的，這是我們現在力挺的，綜合體里面可以做公寓，肯定比當地最貴的住宅、小區可能還賣得比較貴，但是很多開發商害怕，它不是住宅指標。

程蕾熹：您講的城市綜合體的區域一定是有產業支撐，有大的東西存在，才能做綜合體，比如說我們到一個很偏僻的區域，綜合體是商務為主支撐不了。

胡冰：如果做好了，它這個方面的住宅價值是可以實現的，包括辦公價值。

還有一個您那兒也不用謙虛，好像在我見到的地下商業用得最好的，就是說也算是不錯的，就是地下商業基本上都挺值錢的，具體肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家樂福下地下

二、地下三了，我覺得這個還是可以參照的，地下三層做超市，這個對很多地方都不可想象，現在有些地方做地下一都怕死，做地下三還能有人要，這個起碼是一個案例，大家可以想這件事兒只要你想得到就能做得到。

還有一點就是說您的項目做下來，中關村確實是一個產業園區，它不是商業，實際上它是產業園形成的綜合體，是拿產業帶的城市綜合體的形式。所以我就說成是綜合體對很多人來說，它實際上是一個成長功能，市更多的是商業和交流，包括市長你管什么？你不是管農業的，你是要管市，你是對市進行管理的，所以這是市長的工作，它解決產業的問題。

程蕾熹：結合得好人家才能買你的地，才能入駐，結合產業的發展這些城市綜合體就起來了。其實市場是一個過程，現在我們這個中關村西區十年才到今天，前三年賣地沒有人要，等大家都發現好的時候，微軟來了沒地了，國家都覺得這塊地都只能給微軟，當大家看到機會的時候，機會已經沒有了，就是這樣的。

林崢：綜合體的概念可以放大到一個區

域

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資深建筑設計師林崢

林崢：我覺得這個題目非常有意思，就是城市綜合體，我們上學的時候就接觸過，但是當時理解的綜合體是非常狹義的，就是一個建筑，這里面建筑的功能比較多，有辦公、有商業、有旅館，可能還有居住這樣的一個功能叫城市綜合體，當時我們認為咱們國內比較大的就是國貿那邊一大片，當時是這么一個想法。但是現在我覺得剛才從討論來說，綜合體的概念肯定是更大了，這個大到什么，大到剛才說的中關村西區這樣一個區域規劃的概念，這個概念在大城市里，在北京是這樣的一個規模，然后到比如說小城鎮，到別處可能又是另外一個概念，所以我們說如果要做這個綜合體研究院這樣一個研究機構。我希望咱們干脆聲音搞得再大一點兒，我們搞一個宣言，就像新都市主義一樣，他們一開始是松散的，現在咱們再說新都市主義的時候，一定會想到一開始做宣言的那些人，咱們也別說就在這個小屋里說這些事兒，咱們一定搞活動搞大它。比如說哪天就定為豪布斯卡城市研究院成立的日子，成立以后形成一些文字，比如說今天大家提到的，咱們可能是會上都是比較松散的、比較自由的這么一個發言，但是下來咱們一定要給他列成條、列成塊，第一章是什么、第二章是什么、第三章是什么。比如說第一章咱們要說為什么要做這個東西，這個東西的必要性是什么。第二個章就是咱們的目標是什么？咱們要研究什么。第三章就是具體的，就是分成不同的項目，剛才說的可能會有大的區域規劃這種綜合體研究，還有就是下面再有單體的建筑的研究，還有剛才說的室內這一塊，你單塊研究，這樣的話就能把整個這個形成一個聲勢，咱們不一定叫憲章，咱們可以叫宣言或者講話，主要把聲音發出去，把影響力擴大，我覺得這個非常有意義，我希望在后續活動也繼續能夠參加。

胡冰：這個活動我們現在逐漸可能會越來越高，可能會跟一些地方政府舉辦，因為現在好多地方需求，就跟當時的海淀一樣的，弄塊地。包括現在我們剛接觸一個項目就是亦莊的，亦莊現在規劃了一個硅谷，現在據說已經跟聯通談，聯通現在有意總部搬過去。那地方政府絕對是受益的。

林崢：咱們這邊只要把聲音放出去形成據點，讓地方政府聽到這個聲音了，這邊有這個機構，他就找過來了。要不然有很多的話是鄉鎮那種，你像河北比如說最近在談三年大變樣，這個鎮長、市長整天不怎么才能大變樣，他得找機構，咱們這個聲音出去了，人家說了這個豪布斯卡是搞城市研究的，它是城市綜合體，剛才我說了，定義一下它的城市綜合體的概念，在不同的區域上，這個大城市它城市綜合體是什么，在你的鎮里面這個城市綜合體是什么，我們都有不同的定義，然后你一看，正是我們需要的，就是剛才說的政績工程可能也是他需要的，可能找到一個事兒來做這件事兒，可能咱們的聲音夠大、夠響亮，還有新浪樂居這邊的支撐。

胡冰：這個我覺得真的是，以后可以變成一個全國巡回的，就跟同一首歌一樣，每個城市，絕對對他的城市提升還是不一樣的，真的是不一樣，比如說現在你站在不同的角度得到的，從事的發展的，快速推動的作用還是很大。對各地城市，大城市好一點兒，有程總這樣的人都懂了，小城市就沒有人知道這個。

程蕾熹：現在商業二三線城市也非?；?。

林崢：所以怎么把影響力做大，一定要有幾種的聲音，我建議是要有宣言和憲章的東西。

胡冰：好，這個問題我們往后可以再深入討論。馬總您來說幾句。

馬維國：城市綜合體規劃設計要注重細

節

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中新集團(企業專區,旗下樓盤)（控股）有限公司副總裁 馬維國

馬維國：輪到我這兒了我就發言兩句，我是沒有發言權的，因為一直是搞住宅的開發建設，這方面也沒涉及到的，但是還是講兩句。

昨天到了西長安街一棟非常有名的寫字樓，不能說它不是城市綜合體的一個建筑，特別是走到它的大堂，從成本角度來講上去一感受，真奢侈，一般大堂做到三層，包括五星級酒店，也就是做一個通體，一般一個寫字樓做一個大堂，但是到地下二去開車，他所有的車不能一路開進去，他不在乎面積，為什么下面的面積這么在乎？絕對不是施工的問題，肯定是設計的問題。

現在就是說給設計師提一個建議，大的宏觀肯定要做好，適當地也需要關注一些很細節的。因為最近一個星期，同樣的事情就有，一路得退，然后看墻全是刮痕，這個設計師有點兒搞笑了，完全不關注細節，可能隨筆就畫了，也不知道轉彎半徑有多少，或者說他知道可能就很隨意了，我這個人比較關注細節。

所以我昨天到那個地方去看一個朋友，一進去非常奢侈，他不在乎面積，寫字樓層高5.8米，兩個通天的大堂，要我說做到三層，上面得能做多少面積、能賣多少錢，他都不在乎，那么下面為什么那么在乎？

另外就是有一些設計是缺乏生活場所，為什么呢？這個也是我的個經歷。因為我這個人就是說，當說美觀和功能沖突的時候，我個人選擇功能，不會選擇美觀，因為你建筑物還是滿足人的使用需求，這是排第一位的，現在就發現好看不好用的問題，舉個例子，把寫字樓，你綜合體肯定要有公寓的，把寫字樓的設計概念放到住宅里面，怎么解釋呢？窗打不開，玻璃幕墻，幾萬塊錢一平米的房子平開，這么一推上下那個弧度，可能進風口，也就是五公分，外面看很漂亮，但是我想有個屁用？有什么用？那個寫字樓有住宅、有新風什么的，但是我這個是住宅，既使是有新風我也不能不開窗戶??？另外一個就是說里面沒有陽臺，現在倡導的就是不要陽臺，我說那衣服曬在哪兒？所以說這是我個人的看法，關注一些細節。當然前提我說肯定要做得大氣，其他的地方關注一些細節，要滿足基本的使用要求。如果有興趣的設計師我可以帶你去哪棟樓，在這個地方我就不變說誰開發的，真有錢。一棟寫字樓不是很大，兩個大堂通頂的。

這不是我的強項，我就談到這兒。

胡冰：注重細節也是我們專業設計里面的重項。

陳曉瓊：做城市綜合體不能忽略商圈概

念

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精準溝通傳媒運營中心總經理 陳曉瓊

陳曉瓊：我是做傳媒的，對建筑設計這一塊不是很懂，但是因為我做傳媒主要跟一些奢侈品，包括我是做銀行的增值服務，會給他們開發一些很多的商戶，包括商家的會有很多的接觸，我認為城市綜合體的研究，實際上它承載的東西特別多，到底是也了建筑我們再去招商，完了現在地產好多都說我們招商特別難還是怎么著，我認為實際上大家都忽略了一個概念，所謂的商圈概念，經常我們傳媒會打造這個商圈、那個商圈，實際上我覺得在你們做建筑設計的本身過程中，包括比如說談到的定位，我覺得就要考慮到真的商圈的問題，如果說這個商圈我即使設計再合理，旁邊已經有LV店了，他不可能在旁邊再來一個LV店，我覺得這些東西都是一個綜合考慮的問題，我認為所有的東西現在的話，大家老提以人為本，但是實際上我希望設計師真的能做到這一點，能夠設身處地地，當然需要考察和學習的東西還有很多。

我就說這么兩點。

胡冰：由于時間關系，今天的研討到此結束。感謝各位的參與，也感謝大家對研究院和商業設計師頻道的建言。大家可以在會后把自己的觀點沉淀下來，做一個梳理，發布到新浪博客。

第四篇：城市綜合體規劃設計工作總結（范文）

投資有限公司

工作心得總結

從設計院到咱們開發公司我一直是做純技術的，對資本運作、人事架構等方面肯定理解的不到位。僅從自己的立場隨便說一下自己對項目開發的理解。

一個企業的發展要積累技術、人才、財富。

產品研發與企劃：在公司成立之初我就建議公司成立設計部，詳細闡述了成立設計部的好處。在高增長總監的倡導下初步組建了一個七人的設計組，主要負責對我們公司的拓展項目的初步意向方案和投資意向書的制作。在后來的工作中也確實收到了不錯的效果，當同事獲得一宗土地信息的時候我們可以快速的根據公司的產品特點和發展意圖做出初步的規劃方案，進而確定該項目的產品形態和收益前景供領導參考，決策是否對地塊進行運作。如果決定繼續進行運作，我們會制作投資意向書，對公司、產品、投資計劃、開發計劃等綜合說明，開發的同事再次到政府談判的時候政府可以看到公司對項目的綜合考慮，有效提高我們拿地的成功率和議價能力。

當時進入地產行業時間有限認識也有很大的局限性，很多思路都是從設計院帶過來的。經過本項目的經驗積累以及對萬達、龍湖公司開發經驗的學習站在產品設計的角度上把以上的思路發散推廣一下。項目公司應該有綜合企劃的功能，即對所獲得土地的產品詳細定位、定價、成本控制、資金使用、開發流程、工程建設、招商管理、銷售控制、運營等等各個環節進行綜合的評估與協調。萬達是由自己的設計院對產品等進行綜合評估與設計，到各個項目上主管執行就可以了，沒有設計部只有分管執行的工程技術部。龍湖地產是有主管綜合企劃的部門，做好以后上報集團公司批準然后執行。感覺目前我們公司的產品定位和評估都是總裁辦/總經辦領導完成的，各個部門只是執行部門。領導做出決定的依據可能是各方面來的，產品定位也會隨之發生變化，在整個系統中產品定位是根本，產品定位發生變化接下來的圖紙變化，以后的所有環節都隨之調整。在以后的開發過程當中或者說在今年冬季到明年開工之前，把能確定的東西都確定下來，也能保證明年四個地塊的工程能順利推進。稍微有一項工作不到位的到時候必定手忙腳亂，哪怕是像空調電梯這樣的一個分項工程。

關于產品方案修改方面一方面是領導過分追求完美，一方面是上面所說的對

項目缺少前期預研預判，綜合企劃。我想說沒有完美的規劃也沒有完美的建筑，各方因素都是顧此失彼的，照顧了電梯間可能客廳不理想，照顧了客廳可能管井不理想，建筑的各大功能或者說規劃的各個系統都能獲得80分就已經很不錯了，對于開發企業來講就是一個好的產品。在項目的前期定位和產品初步設計充分確定的基礎上沒有必要做大規模的調整，因為產品的大的決定因素基本都確定下來了，所在城市的規模、GDP及消費水平、產品的造價及銷售價格、開發的流程及資金使用情況等。這些從根本上影響產品的收益率的問題都已經確定，據此推導出來的產品應該也不會有太大的差別，以后的開發過程中可以微調來不斷的完善，沒有必要顛覆產品的定位打亂開發的時序，因為這樣帶來的損失更大?？赡苁找媛蕰杂猩仙芸赡軙貌粌斒А５禺a公司開發一個項目收益率是核心問題，建筑風格、建筑體量等沒有必要太較真，因為效果圖的問題去一遍一遍的修改進而影響施工圖的制作。

回望整個城市廣場的開發過程，對產品的調整太頻繁、調整幅度太大。對我們項目的整個戰略性運作都是非常負面的影響。從設計到工程、招商、銷售、品牌推廣等等沒有完整的體系做支撐，沒有首先明確產品然后再放入開發計劃體系內進行運作。對整個開發戰略把握不清是因為公司沒有成型的開發計劃藍本可以推行。經常性的對項目定位進行修正，對產品進行調整。因為前期對整個項目的策劃和產品研究企劃沒有做好，寶清項目是開發的第一個城市綜合體項目，在工作中我感覺領導低估了本項目的難度，從各個方面看簡單了項目的復雜程度。造成有些時候措手不及最終導致了巨大的經濟損失?？梢越梃b其他公司的開發管理流程制度，之前系統學習過龍湖地產的開發流程，相信如果公司組織大家一起學習、研究，經過一段時間的消化吸收后會形成公司自己的東西。

匯豐商城開業當天我們部門的人一起去逛了一圈，對匯豐商城的產品定位、結構選型、功能劃分、水電消防等各方面進行評估。也對業態和運營初步的了解了一下。第一眼看到匯豐商城的感覺就是跟去年在規劃局看到的效果圖非常接近，只是在局部的小細節上做了簡化。這說明他們的產品設計很早就完成了，而且沒有大的變化，營業廳的裝修沒有徹底完成，按正常工期的話應該是還差20多天，總的來說在整個開發過程中計劃管理應該也是比較到位的。層高4.8m采用的7.5m柱網中庭是15m*22.5m，商鋪為雙層回廊布置大概分成了兩個防火分

區，再綜合消防，空調等各系統的配置情況看。匯豐商城的產品結構應該是與我們項目大商部分是一樣的，但是定位品質稍微低端一點。從入住的品牌和管理的模式來看基本上也是貫徹了這樣的定位。匯豐商城的業態相對單一，規模不大執行了這樣嚴格的計劃管理，達到了目前的經營狀況基本也是不錯的。我們項目如此龐大，各種業態復雜交錯，整個開發團隊龐大，更應該執行強有力的計劃管理。

人才在于積累：我所說的積累是兩個方面：第一個方面是說數量的積累，一個項目開發過程中需要大量的、多方面的人才。公司在長期的運作當中最好是隨時收集適合公司的人才，有時候為了等人而拖延工作周期是很不合算的，工作的即時性沒有了，甚至會損失很多效益。第二個方面是人才自身的積累，人才都是相對的，有的人對恒大、保利來說是人才，對來說不是人才。每個公司都有自己的經營模式和開發特點，人來了以后可能需要較長時間來適應企業，積累適合該企業發展方向的基礎素質與相關知識，尤其對這種產品定位這么前衛的家族企業來說，更應該有適合這種商業地產知識的積累，或者說把企業積累的技術學透徹，畢竟這些知識需要人才去實現。

公司臨時抱佛腳到處挖人，短期內挖的人水平良莠不齊。又給那么高的定位，又不斷的對公司的人力體系變更。外來的和尚不一定會念經，卻造成老員工的情緒，老員工到黑龍江一年多來雖然沒有做出什么突出性的創舉，但是都各自在各自崗位上認真工作，守住本職工作沒有出大的紕漏。在公司高層領導不斷變動的情況下基本保證了公司運營的連續性。在到處挖人，綠地、華潤也會到處挖人，如果因為一些小的利益造成企業員工的頻繁更換，策略或技術斷檔，給企業造成的損失是巨大而且無形的。一個員工來的時候可能是生手，公司給的定位不高。當他成長起來的時候公司應該對他的定位應該有相應的調整，不然項目開發完了人才帶出來了，又流失了。

財富的積累：地產開發企業的快速發展本身就是個積累財富的過程，同樣有了財富積累才能更快速的發展。在一個項目的開發過程中核心問題是收益率，當開發幾個城市廣場以后，形成規模效應了再去做精品，做大品牌。產品的定位、開發、銷售、運營都應該圍繞多賺錢展開。而不能過于計較建筑風格、開發時間、產品的差異性等。感覺集團對寶清項目賦予的責任太重大了，一個項目是承受不了這么多使命的，萬達投資500億興建的“楚河漢街”也是驗證第四代商業綜合體的部分功能。就像一個型號的戰斗機一般只驗證1-2項新技術，如果從雷達到發動機全身都是新技術，可能造成經費很多，時間很長且失敗的風險非常大，最后成功了東西也可能不倫不類。去年春末夏初的時候提出的思路我認為是比較合理的，先做5-10個項目積累一定的資金，打造一定的團隊，形成自己的技術積累再開始發展下一步的戰略。

上面只是我對項目的一些簡單的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地產開發這種巨系統的運作應該是緩慢的，沒有那么多教科書可以看的。也很難說怎么做對怎么做不對，就在實際工作中多積累經驗吧。真心希望明年咱們城市廣場項目能夠按照計劃向前推進，商業體開業、住宅銷售成績優異，對集團公司有個滿意的答卷，對自己也有個豐厚的回報。

張士奇

2013.1.14

第五篇：城市綜合體規劃設計培訓課程

城市綜合體規劃設計培訓課程大全

1.余源鵬房地產大講堂：城市綜合體的開發與設計制勝要訣實操班

2.余源鵬房地產大講堂：綜合體的設計建造標準與預算——《萬達廣場商業綜合體的設計建造標準與預算》案例分析

3.余源鵬房地產大講堂：商業綜合體的項目開發與推廣招商成功要訣

4.余源鵬房地產大講堂：商業綜合體（購物中心方向）高級研修班

5.余源鵬房地產大講堂：城市綜合體全程操盤及開發模式案例分析

6.余源鵬房地產大講堂：從投資商投資回報和風險控制的角度出發，解析城市綜合體功能物業組合與分區

7.余源鵬房地產大講堂：從《上海合生廣場城市綜合體項目的設計任務書》解析城市綜合體開發策劃設計要訣

8.余源鵬房地產大講堂：三四線中小城市開發綜合體全程解析實操班