第一篇：2009年城市綜合體規劃設計研討會

城市綜合體規劃設計研討會

新浪樂居商業地產大師沙龍第13期活動——“城市綜合體規劃設計研討會”于2009年10月31日(星期六)在中航工業青云院舉行。這是商業地產大師沙龍首次推出的設計師沙龍系列活動，商業設計和運營精英圍繞城市綜合體的規劃設計進行了專題研討。

背 景：城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購物中心(SHOPPING MALL)、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。在國外早已發展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區。

主辦單位：

新浪樂居商業地產頻道

豪布斯卡城市綜合體研究院

金棕櫚俱樂部

Un設計院

時 間：2009年10月31日(周六)14:00—16：30

地 點：中航工業青云院內21A 中聯環多功能廳

主持人：海創機構總裁胡冰

主要參會人員：

胡 冰 海創機構執行總裁

張永便 遠洋地產(企業專區,旗下樓盤)北京區域事業部副總經理

孫 崢 北京維商聯行商業發展有限責任公司總經理

紀宏棟 ZAZ商業環境設計中心總監

程蕾熹 北京科技園建設(集團)股份有限公司經營分公司副總經理

馬維國 中新集團(企業專區,旗下樓盤)(控股)有限公司副總裁

曠建莊 華夏江山投資顧問(北京)有限公司總經理

胡飛船 新浪樂居商業地產頻道執行主編

黃明磊 中建北京設計院都市設計所所長

陳曉瓊 精準溝通傳媒運營中心總經理

林 崢 資深建筑師

胡冰：今天很高興大家來參加我們做的第一期城市綜合體規劃設計研討，這里面有四個單位，一個是城市綜合體的研究院，還有一個是新浪樂居商業地產頻道，還有一個是金棕櫚俱樂部，還有一個是UA商業所，就是我們的業主，也是今天的活動所在地的東家。

今天我想有幾個話題，把這個事兒先說清楚，第一次活動，先把事兒說清楚了。我們中國商業設計師聯盟的主要來源，最早我是作為專家組組長一起做的一個國內一級注冊商業建筑師的一個評定的工作，現在這個平臺已經建立起來了，已經開始有一定的注冊建筑師在里面，所以說當時我們用這個平臺，當時我們就跟新浪樂居商業地產頻道當時在溝通，希望跟新浪樂居商業地產合作成立一個商業設計師的頻道。因為現在我覺得商業地產這個東西對大家還是比較難的，到底商業地產的定義，包括它的設計、包括它的規范、包括它的手法，包括它的理論什么的都不太健全。但是每年的建造量還不小，現在出問題的也很多。2008年年底到2009年年初，當時是因為金融危機，中國的外貿受到巨大的影響，當時國務院說的提高內需，在這種情況下，當時商務部下面的部門，在全國范圍內大概做了一個粗的調研，不一定很準，但是結果是值得大家去借鑒的，當時大概統計全國的空置商業物業的總面積大概有5000萬平米，直接造成的經濟損失有數千億元人民幣。但是當時也是總結了，就是說這么大量的蓋好的房子空置，實際上好多做死掉了。

胡冰：造成商用物業大量空置的根源

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

圖為 海創機構執行總裁 胡冰

問題是什么？當初得出的統一結論是兩類：

一是分割產權銷售。因為物業銷售完了，但是前期沒想好，銷售給賣了，回來再整合就整合不了。

二是規劃設計不合理，因為我們看到好多盤，看著樓閑在那兒，商家一看，超市一去談所有的東西，交通也不符合，動線也不符合，這個實際上就是說我們設計師的，當然和開發商也有關，當時你不了解產品的情況下就很匆忙地把這個樓蓋起來了。包括現在比較大的就是當年的華南Mall將近60萬平米，基本上除了外體，有40萬平米死掉了，但是現在被北大資源收購了之后，可能會有改造。

就是說類似的這種，在全國范圍內大概有幾千萬平米，造成了比較大的損失，所以在這種情況下大家還是認為商業地產市場，包括商業地產的設計市場應該是規范的，所以我們的很多工作是在這個前提的基礎之上。包括我們最早的國內注冊商業設計師的評定，后來我們跟新浪樂居商業地產頻道，希望通過我們的努力，搭成多方的交流平臺，設計師只是一方，包括今天來的人我覺得比例基本上差不多，設計師是一方，大業主開發商是一方，還有一個商家是一方，并不是設計師自己閉門造車。所以在這種情況下面我們就想通過跟新浪的合作來推動剛才說的商業建筑、商業地產的市場規范。

但是在這種情況下，后來我們又收到一些反饋信息，光是建筑師加入的話感覺圈子太小了，我是建筑師出身的，我最早是做注冊建筑師的監管。建筑師是一個龍頭，也應該管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行業，包括像室內設計還有一些其他的，像照明，包括園林設計等等，包括現在網站有可能都變成我們商業網絡的設計。

所以當時就是說，當時反映我們得到的信息，大家就認為說如果簡單地只是一個建筑師的聯盟就過于窄了，會屏蔽掉很多為行業奉獻智力的這樣一些眾多的團隊。我們考慮要把這個名字放大了，商業設計師。但是之前我們的組織，因為我們的組織是全國注冊商業建筑師考試中心，就是考試中心包羅不了了，再加上我們有一些原始的設計師，包括我們還有一些其他的跟商業地產沾邊的一些設計師，提出就是說在民間組織一個商業設計師的聯盟，由這個聯盟作為一個內部的民間的交流組織，然后通過新浪這個平臺幫我們去推廣，所以這個就是我說的，我們現在第一件事兒，解釋一下。

第二件事，就是關于豪布斯卡城市綜合體研究院，從我們這幾年，包括企業、業內的一些統計，我們得出的結論，大家可以復核一下，現在基本上國內商業地產的95%都是城市綜合體類的。為什么這么說？一個純購物中心、純商業街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到頭了，做購物中心到2.5都夠嗆，一般的咱們好一點兒的城市用地的，容積率都在4以上，肯定你5層以上得駝東西，就造成它是一個綜合體的概念，豪布斯卡就是英文的綜合體的縮寫，當時這件事兒同時也得到了商務部和建設部有關領導的一些支持，商業部在今年年底、去年年初因為經濟危機的問題，商務部嘗試性地介入了一些商業地產的一些推動工作，最早商務部對地產這個詞很反感，而且之前他是以外貿為主，但是因為08年的經濟危機，他就改內需了，內需實際上最大的載體肯定是商業物業，沒有商業物業的話沒地方買東西。所以到08年年底和09年年初，商務部開始逐漸地和商業地產有一定的指導性的工作。但是后來可能也出了一些問題，就是說確實商業地產這個詞太敏感了，在這個情況下當時就提了，不如將對商業地產的研究和指導，不能說作為具體產品的，對產品的指導，沒有任何人有政策性或者說輿論性的風險。

剛才因為也提到了，實際上商業地產的95%都是綜合體項目，所以那樣，當時我們跟商務部的領導交流說，不如不提商業地產，或者是少提，他們就是說對城市綜合體的研究或者說指導，或者說規范。所以在這種情況下，首先就認為這個城市綜合體應該作為未來的一個研究方向，在這個情況下，當時我們做了一個商業，做了一個關于這方面的研究院，到現在為止將近有幾十人的專家團隊，現在我們也已經在開始發證了。我們的計劃是想在明年左右能做到300人的團隊，這個團隊主要還是包括商家、使用者、業主，商家就是用了的和業主，就是你提供的物業的人，還有就是咱們現在的服務團隊，大概是由這幾方面來組成的。

同時這件事兒我們跟建設部的一些領導也溝通過，建設部覺得他們也能介入，因為建設部不懂商業，他們是從新城市規劃的角度，現在實際上蓋房子、蓋住宅誰都會做，蓋住宅純粹是民間活動，根本政府不需要引導了，大家都知道做住宅賺錢，但是反過來說已經出現了大量的問題，大量的區域，包括原來最早的望京，包括現在的亦莊都有類似的問題，住宅發展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板塊的不合理，這個是在城市的高層次的規劃里是存在問題的。

所以認為新城市發展現在應該是走偏了，逐漸地受利益趨勢，新城市發展走偏了，當時建設部考慮到新城市發展的時候他們有一個課題，叫做城鄉的發展，他們有這么一個管理職能，建設部當時認為對城市綜合體，第一個是對于新城市中心，第二個是對城市中心有巨大的推動作用，所以建設部對于這種產品研究的也是比較感興趣的，我也比較自豪，我們的活動是現在國內對于城市綜合體的研究，唯一能夠結合建設部和商務部兩個主管部門的力量。包括媒體，你們可以在網上去找，除了我們現在的機構，其他的建設部和商務部的合作，基本上都建立在退休部長的級別，都是說已經下野的人，可能他會出席某些會議或者說發表某些會議，在職的主管部門或者領導，對某件事兒共同地在一起或者表態的比較少。我想城市綜合體正好是大家都可以接受的方向，這里面就是說綜合體的研究，現在第一個是得到了雙方兩個主管部委的支持，同時也有一些方面的需求，另外我們從這個專家隊伍的組成，已經開始發證了。

關于這個組織我們是那樣，因為最早我們想注冊研究院嘛，研究院是屬于民政系統，我們現在注冊的是一個豪布斯卡投資管理中心，基本上組織架構是這么一個架構。

但是我就說這個可能是今天的一個議題，這個只是我們現在把這個架構給它搭起來了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，實際上這里面只是研究機構，包括現在的名譽院長，這是指導委員，副院長、院長、主要研究員、研究員，基本上是這么一個狀況。但是我還是希望大家對這個組織機構，因為畢竟這是一個民間組織，它不是好比說真的院校，是民間因為某種在職業上的一些實操手形成的，它跟國家的專業的東西還不太一樣。所以他需要我們這些人，包括專家，要自覺地做一些東西?；蛘呤俏覀冋f的行業互補平臺，因為從現在我們的經驗來說，地產和商業和建筑和設計，現在完全融合好的都不太多，大家都是缺某項，所以我們作為一個平臺來搭建，待會兒大家去表態，我只是說我們現在初步的一個想法。

另外一個就是關于城市綜合體的研究，剛才說了城市綜合體的研究有兩個方面，一個是運營方面，一個是融資模式，今天我們可以先談到規劃設計方面，但是這里面有很多的方面去研究，包括這個東西也是大家的立場，下面可以請個投資的來，做基金的，他們可能想得到的一個結果是，可能開發商比較簡單，我只要一個產品模式，但是投資的就是說現在有一些商業銀行已經開始了，我最后拿你的租金返算貸款，就是類似的方式，我們到底哪些方面需要研究。

包括成果，我現在得城市綜合體的模式究竟是什么樣，像現在的沙龍現在算一種模式，還有一些論壇，我們現在在外地開始做一些論壇，我們下個月也邀請新浪樂居商業地產頻道參加一些全國性的，對城市綜合體，新城市商業模式的一些研究，這個可能是像高峰論壇、沙龍、研討會，我們可能有什么名師專訪、大師沙龍，有很多的方式，但是什么方式比較好，我想聽聽哪種方式是大家比較能夠接受的。

另外一個就是成果，我們最早是原來想，今年年底，因為這件事兒發起都比較晚了，原來想09年做一個城市綜合體年鑒，2010年去出，當時我們的想法是有些人能寫點兒論文，沒想好。包括那天新浪樂居的小胡說我們是不是做一個博客圈什么的，如果還有更好的方式大家都提提，咱們也不能說完了都不動，我們就先尋找幾樣可行的方式，這是第三個問題。

第四的問題就繞回來了，剛才說了前三項東西有一個結合，首先我認為中國商業設計師，以設計師為主的東西還要繞回設計這件事兒，第二個是我們城市綜合體是現在商業地產主要的支柱，所以我們可能第四點就是說對于城市綜合體的產品從設計研討上，因為這里面我們現在在做的人中，我們可能是做建筑規劃的，有做室內的，還有其他的有從需求方面，是不是從這方面也提出一些要求。

今天大概就是這么四件事兒。還有一個是中國商業設計師聯盟和新浪樂居商業設計師頻道，最近要推出來，可能這個商業設計師頻道大概是想今年年底或者明年年初上線。下面就請胡飛船說一下商業設計師頻道的計劃。

商業設計師頻道的定位與功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

胡飛船：今天我代表新浪樂居商業地產頻道，跟各位交流一下商業設計師頻道的定位和功能。剛才胡總也說了，我們是希望打造一個商業設計師領域的一個網上社區，它有別于現在傳統的一些網媒的簡單功能。這個平臺一個很基礎的功能，就是展示，在上線之前，我們和胡總這邊會進行相關的信息搜集，把現在做商業設計的機構、商業設計師以及他們所做的作品搜集起來，上傳到我們的網頁，通過對這些信息的收集整合成一個商業設計領域的龐大數據庫，基于這個數據庫，每一個商業設計機構、設計師，甚至每一個商業設計作品，都會形成一個展示的頁面。展示的作用是讓更多人了解，比如說某個開發商想要找設計師，他可能通過這個渠道、通過這個展示覺得你做的作品不錯，通過這個渠道就能夠在線地找到你，這個平臺也就實現了更大的價值。

那么線下方面，剛才胡總也提到，我們會做這種沙龍活動，可能會定期或不定期的，每個月都要有一次或者兩次的沙龍，是偏向于專業領域方面的研討。另外還有一個像我們現在商業地產頻道也在做的樂商會，是整合所有商業地產行業資源的一個會員制俱樂部的模式，通過這個平臺我們可以組織一些比較輕松的活動，比如說我們跟一個馬術的俱樂部或者高爾夫的俱樂部合作，到時候邀請大家去參加一些帶有個人興趣的娛樂休閑活動，在這個娛樂過程當中去結交更多業內的朋友，這是線下的活動。如果大家還有更好的想法，也可以向我們提供。

再說回線上，剛剛提到了一個基礎的展示功能，這是商業設計師頻道的基礎。在這個基礎上，我們會整合到新浪網現有的很多線上資源，包括網友用戶群、技術支持等等。簡單來說，包括幾個方面：

一是依托新浪網龐大的網友用戶群體?，F在新浪網日均是11億次的訪問量，而且這個訪問群體具有三高的特征：高學歷、高收入和高職位。

二是依托新浪樂居在房地產領域的優勢地位。一個好的消息就是我們在10月16號，新浪樂居和克而瑞合并的中國房產信息集團在美國納斯達克成功上市。在此之前的10月初，我們的地產網正式上線，這是一個房地產業內的交流平臺，他既有專業的房地產數據研究報告、測評中心和智庫系統，也是一個涵蓋供應商、開發商、服務機構、建筑設計等房地產產業鏈的交流和交易平臺。另外這個平臺還有一個比較大的特色，他是一個社區類型的平臺，里面有一個很好的激勵機制就是地產幣，比如你注冊了以后，可以參加網上的一些辯論、答題，或者把資料上傳與其他網友共享，這樣可以獲得地產幣，有了地產幣，你就能夠在這個平臺上獲得更多的資源，包括一些專業研究資料和報告的下載。

第三就是依托商業地產頻道現有的資源優勢。商業地產頻道雖然說上線的時間不長，但是在不到一年的時間里，這個平臺已經成功興辦過商業地產行業內的多次活動，其中最大規模的一次是我們7月30號的商業地產找招會，我們創造了商業地產一個全新的線上與線下相結合的營銷平臺，當時到會的有一千多人，而且大家對活動的滿意度達到100%。商業地產頻道到目前為止最強的方面是資源整合，包括我們目前正著力打造的中國樂商會，他是一個俱樂部形式的行業交流平臺。

總的來說，商業設計師的頻道依托這些資源優勢，我們是想建立一個設計師的網上的家園和交流圈子，同行們在這個網站上既可以展示自己的作品，同時也可以通過這個網絡去找到合適的朋友，或者說業務上的種種往來。同時我在次也呼吁一下，希望我們的設計師們，你們和你們的朋友，只要是從事商業設計的，可以提供給我們相關的基礎資料，到時候頻道上線以后我們也會及時地通知大家，希望大家能夠在這個平臺上面都獲得自己想要的東西。謝謝。

胡冰：我對商業設計師頻道再補充兩句。

一是做專業的搜索引擎?，F在搜索大家通過Google、百度你也知道了，但是即便你在他那兒搜也搜索不到什么專業信息，所以我們想變成專業的搜索。舉一個例子，你要以后再搜商業建筑的設計機構，設計師也好，包括將來我們的項目上傳是分類的，好比你搜商業街，我們未來最多可能能發展到，個人會員能發展到三、五千名我覺得沒有問題。我估計最后的項目，就是圖片我估計可以有數萬張，這樣的話開發商就省事兒了，你想看商業街，人家是被設計師選過的圖片或者照片，能有上千張，就比你現在搜點兒有用的還不好搜，包括室內的，你Google和百度的圖片能用的太少了。所以我說第一個是專業的搜索平臺，而且我覺得這個平臺是為開發商，包括商家去提供服務的。

第二，他是一個業內的、行業的交流平臺。就是說前臺、后臺大家互相交流和溝通，這兩個是我們未來的目標，不管別人的再好再全，我們只求專業。

下面請大家根據我剛才提到的四個方面說說自己的看法，每個人十分鐘左右。大家可以隨便談關于城市綜合體的話題，也可以對我們的這個平臺提出一些好的建議。

曠建莊：商業地產需要四類人才

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

圖為 華夏江山投資顧問（北京）有限公司總經理 曠建莊

曠建莊：我這邊是做房地產行業人才獵頭的，首先是做個廣告。地產行業的人才需求它是跟著這個行業的形勢發展變化來的。早一些年我們說開發商，比如說中新集團(企業專區,旗下樓盤)的馬總，我們早些年說開發商就是建房子，就是建住宅，但是隨著這個形勢的變化，開發商開發的產品越來越多樣化，一個是像萬達這樣的公司他們主動地去做商業地產，另外還有一種像富力這樣的公司，是被動地做商業地產，為什么分主動和被動，萬達、寶龍他們是看準了這個方向，其他的開發商他們是拿了什么地我就做什么產品，這塊地它比較有公建、有商業，我就必須做公建、做商業。

在以前大家都知道做住宅是小學生做的，做酒店、寫字樓是中學生建的，做酒店是大學生做的，做商業是研究生做的。說明它的這個難度擺在這里，就需要跟優秀的人才合作。所以我們從去年開始特別留意商業地產方面的人才，我是說說我對商業地產的人才的理解，因為我們的客戶是開發商，我的理解就通過這幾類。

第一類：商業地產的開發人才，包括做規劃、做設計、產品定位、拿地到工程，這樣一個開發人才，一般就是指商業地產的項目總經理，這是一類。第二類：我們的設計師，這是一類。第三類：商業地產的招商運營人才。第四類：商業地產的物業管理人才。這四類人才他和住宅都完全不一樣，它的要求是完全不一樣的，所以我們現在就是在搜索這些人才。

胡冰：我們研究院也需要人才，同時給你一個任務，我們豪布斯卡研究院需要專家，現在已經有了幾十名的研究員，我們想發展到300名。這件任務交給您了，幫著我們組織一個比較大的，好比是一個月做一次沙龍，把人給聚集起來。

曠建莊：我剛才是給自己做一個廣告，請大家原諒，行業人才我一直也在搜集一些，以后可以邀請他們來參加我們的活動，一起來交流。

類似于像新浪做的這個商業設計師頻道，是很有意義的。我們去查閱有關信息的時候，就發現有價值的信息太少。小胡剛才已經說了三高，三高就是我們要找的人。

胡冰：我想我們的這種人才建設，給曠總提供，您也幫助一下。

下面請孫總，主要是運營方面。

孫崢：城市綜合體的商務生活商業三大

功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

北京維商聯行商業發展有限責任公司總經理 孫崢

孫崢：曠總說的第三類就是招商跟運營，我們公司主要做這個，今天胡總叫我們來，可以歸到兩類，前兩個是一個，關于豪布斯卡城市綜合體研究院，剛才聽完胡總的介紹，我有一個想法，研究院可以有兩個方向。

方向一：把現有的一些，做城市綜合體的實踐提升到一個理論的階段，這是我們研究院肯定要做的一個工作。

方向二：我想光提煉這些理論，還要服務，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二項，就是服務領域。

我對研究院的想法一個是理論，給我們提供一個幫助；其次研究院還有一些服務工作，服務工作就可以結合到我今天在座的各位，我們都可以從這個角度來說，為一些項目進行服務。因此就是說，第一當然是研究理論，同時還要服務于實踐，這是我對前兩個問題的一個想法。

后兩個問題，因為今天畢竟胡總來還有一個是關于城市綜合體的研究，因為我不是做建筑設計這方面的行家，所以我可能沒有發言權，那么我從商業運營管理的角度，因為最近也接觸了好幾個項目發現有一些問題，今天由于時間的關系就講兩點，這兩點無論是從我們城市綜合體的研究、規劃還是從城市綜合體的運營管理，我認為都是必須迫切地需要我們大家來關注的，所以今天時間的關系我就講兩點。

第一點：城市綜合體當中的商業定位問題。前兩天我還在論證一個項目，這個項目由于人家沒有對外，所以媒體都沒有去，是請了請專家，他就出現這個問題，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商業怎么辦？就是他本身提出來一個策劃，最后讓所有的專家全給否定了，他就是沒有注意到整個綜合體中的商業和他整個項目的定位，沒有注意到這個銜接的關系。

所以我想在這兒提醒什么？就是我們開發城市綜合體的業務，包括在這兒做的遠洋都是一些開發商，你們開發城市綜合體的時候它的作用，這個很關鍵。因為你涉及到其中商業部分的發展。前面我剛才說的項目就有這個問題，如果你整個的開發戰略不是很明確的話，肯定要出現問題，就是你商業的定位要出現問題。

所以從我們接觸到的情況來說，現在從一個公司開發一個城市綜合體，大致有三類。

一類：商務功能，主要還是以飯店、酒店、寫字樓為主，這個商務起到很關鍵的作用。

二類：居住的功能，我前期做過這個項目，就是以公寓、住宅為主。

三類：商業的功能，就是說我這個綜合體主要是突出我這個商業。

所以我提到的這三項功能，應該說大致，不是很科學的，我們目標很多開發商開發城市綜合體的幾個不同的方向。不同的開發方向就決定了我們下一步你在做的時候，你的商業定位，一定要和你的開發的城市綜合體的戰略要一致，不要老板拍腦門，我喜歡什么就把綜合體的商業做成什么，這個我覺得是不太適合的，往往會出現問題。所以我在這里總結兩點，這是從宏觀上來講，你的公司的開發戰略決定了你的綜合體的發展定位，這是一個很關鍵的，就是你的公司戰略是什么，你要開發什么樣的城市綜合體。

從微觀上來講，就是你綜合體的定位決定了你下屬的商業定位，這幾點很關鍵，這幾點不能逾越，所以我們接觸了很多的案例，最后我們為什么給他否了。他就是說第一你公司的戰略沒有確定的情況下，盲目地開發了一個綜合體，最后再去拿一個不太恰當的商業來定位這個里面的商業，這個是我講到的問題。這是我想從整個城市綜合體的角度，這個商業為什么要做這個商業，這是我們接觸了幾個項目以后面臨的一個很大的問題。由于時間的關系我就不延伸了。

下面我講一下綜合體中的商業風險的問題，城市綜合體目前現在來說是開發商的發展趨勢，也是城市建設的需要，比如說萬達等等，現在各大城市都是市長親自去邀請，到我們這兒來給很多的優惠政策，城市綜合體的開發已經成為一個趨勢，所以胡總有這么一個綜合體的研究院，也是迎合了我們現在的需求，這是很好的。但是同時又一點，我們要注意到開發城市綜合體的商業風險。我講到的第一個問題，你的商業定位決定了你下一步實踐上怎么去操作，否則的話往往會出現問題，目前來說有兩種商業在城市綜合體中存在。

一，風險自擔，比如說萬達，我開發了以后商業自己來做，我有自己的百貨，我有自己的院線，甚至我再組合幾家超市，他自己來做綜合體中的商業，這個我管它叫風險自擔型，這個應該說現在在全國來說比較少，就是真正地把自己的商業部分自己給做起來，比較少的開發商。

二，我在綜合體中，我的商業做一個規劃，然后我把風險分擔，怎么叫分擔？就是我開發這個商業綜合體的時候，我對商業自身，我開發商做一個規劃，大致我在這個城市中的地位、位置、區域，我適合做什么，我先做一個規劃，然后我再分頭招商，我自己不做商業。

比如說我上半年做的一個石家莊的項目，這個開發商第一個是不懂商業，第二個是沒有商業平臺，但是他開發了一個城市綜合體將近60萬平米，應該說也可以了，他商業怎么做？當初我們幫他做了一個前期的規劃、定位我們都幫他做了，然后他百貨找一家租出去，超市找一家租出去，家電找一家租出去，精品市場再找一家，最后地下一層又做一個娛樂，又包給了另外一家公司，也就是說他把他綜合體中的商業部分，分成了幾個部分，同時租給了幾個業態，也就是說他本身沒有自己的專業的商業人才，他也不準備組織這個團隊，那你怎么辦？所以他借助于他自身的區域的好的地段、位置他把風險分擔了。但是他有一個規劃，并不是他亂做，所以他在把這幾個業態結合起來了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基礎的物業管理。

因此這個就是說從城市綜合體當中的商業角度，我談一下它的這個開發商的風險分擔的一些情況。為什么我講這兩個問題？因為從城市綜合體來說，我認為現在還是把商業有時候往往處于一個比較輔助的功能上，也就是說他開發這個綜合體的目的商業就是配套服務，開發商很明確，但是這個配套服務他又希望什么？盡快地收回成本，投資收回來，所以往往急功近利，或者賣掉，或者趕快找一個公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往會出現后續的問題。這個因為大家都知道很多商業運營的后期風險問題，這個就不多說了。

我講的這兩個問題，一個是城市綜合體當中的商業定位，一個是城市綜合體當中的商業風險分擔問題，這個涉及到我們今天可能其中之一吧，就是你前期的規劃，因為我們現在在做的都是做前期的設計規劃，那么我們在設計規劃的時候，我想從后期運營的角度一定要充分地跟開發商溝通好他的戰略發展方向，甚至我這個城市綜合體當中的商業，在這個城市起到一個什么作用，你的功能不同最后設計的出發點不同，做不好的話會遇到一系列的問題，你沒法改造，也不可能拆了，所以這個我想提醒我們做前期工程設計的專業的專家，應該要注意它后期商業的定位和運營，這樣的話在前期做好了以后，你才能彌補這些最后的缺陷，所以這一點萬達因為他現在主推，所以他現在開始前期已經把這個做了。

但是并不是所有的大的這種開發商都能意識到，他都是先建好了再說，所以我最近談的幾個項目都是這種問題，先建好了再說。所以我想借助今天的這個場合，也從我們商業運營的角度提醒這么兩點。今后隨著我們豪布斯卡研究院的發展，逐步像胡總說的，一點一滴地去做，細化，實際上這樣做也是為我們開發商節約了資金，這是很關鍵的。否則的話真是勞民傷財，費力不討好，就講這么多吧。

胡冰：我給你總結兩點；

一，關于您說的這個服務問題，我還是說，我覺得我們可以逐漸作為一個交流平臺，包括曠總的這個，以后可能要通過我們找獵頭，現在有很多，因為我們現在做的項目，最后能不能運營？如果有些項目既使是他不自己組織百貨，他也需要有懂商業運營的人，他光組織這些商家也挺費勁的，也沒有這么簡單，所以像這種類似遇到各種方面的服務問題，我想我們作為一個平臺，對整個的市場提過了一個專業化的，而且是有職業操守的一種服務，如果不好咱們就給踢出去了，你的服務確實有問題了。所以我覺得服務商可以跟我們進行這方面的交流。同時我覺得開發商作為需求方，也一樣，也可以找我們，我們也是同樣給你找到比較好的，某一方面比較專業的人才。

二，關于具體的事兒，我也說一點兒，因為我現在假設說大家誰在北京有這種死盤出問題的盤，但是最好不要是產權類的，你的產權錯了誰也弄不了，但是主要是說是市場問題，做死掉的，我就可以根據我的原因幫助解決，這里面包括后期的運營，包括你租還是售，大家可以探討。主要對于運營者，物業成本不要太高，你不會做在你手里是一個累贅，會做的還是值錢的東西，但是就是類似這樣的，運營成本不要太高了，你要是運營成本已經很高了，就沒有空間了，沒人再做這個事兒了，但是只要有一點兒空間的商業物業，我們可以給它盤活了，可以解決資金的問題、市場的問題。

下面有請張總。

張永便：城市綜合體的前瞻性系統性和

便利性

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遠洋地產(企業專區,旗下樓盤)北京區域事業部副總經理 張永便

張永便：在各位中我是開發商背景(遠洋地產)，剛才提到了，大家都知道遠洋地產是做住宅為主的，實際上遠洋地產做的業態很多，遠洋地產發展的歷史也是中國房地產的發展歷史的一個見證，他做了長安街的遠洋大廈、凱晨廣場，都是中國頂級的寫字樓，還有CBD的光華國際、遠洋國際中心等，做的住宅也很多。當然跟老百姓息息相關的是住宅，所以大家對遠洋地產做住宅了解更多。房地產產品的進化和發展有一個過程，現在大家都在討論的城市綜合體的發展問題，以前還沒有意識到，這實際上是我們經濟發展所處的階段決定。比如說以前規劃的方莊、望京沒有城市綜合體，是一個睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是進城，造成了交通擁堵，環保、節能各種問題都出來了，現在經濟發展到一定階段了，問題也暴露的多了，城市綜合體的概念也就出來了。我們當時做遠洋大廈實際上是單一功能，我們現在所在地點邊上的遠洋都市網景也是單一功能，我自己作為一個開發商，我從開發商的角度談談我對開發城市綜合體的感受。

我本人參與了兩個城市綜合體的建設。

一是天津的海河新天地，項目總面積是45萬平米，目前住宅部分已經全部竣工入住，現在在天津都是有代表性的樓盤，市長都去參觀。項目中包括高檔酒店、百貨、餐飲、文化娛樂中心、甲級寫字樓、公寓，這就是一個城市綜合體。它旁邊靠著天津站，30分鐘到達北京，同時還是地鐵二號線、三號線的交匯點，項目整體就是按照城市綜合體的設計做的。二是剛才大家提到了的北京的遠洋萬和城，項目總面積44.5萬平米，也規劃有高端住宅、高檔公寓、甲級寫字樓、文化娛樂中心、餐飲、百貨，也是一個較大的城市綜合體。

為什么會出現城市綜合體？我覺得第一個就是為了解決城市大了以后通過各種功能的集中滿足人們生活中的便利性，只有把各種功能集合在一起，人們在生活、工作、娛樂、休閑、購物等各種需求在一個區域都能實現和滿足，這樣可以實現節省時間、節約資源、節能環保。

現在我從開發商的角度談談建設城市綜合體的感受，城市整體實際上挺難做的，最難的應是產品功能定位和規劃，個人認為在定位上需要從以下三個方面重點考慮：

第一，要有前瞻性。因為一個綜合體一建就是幾十年、上百年地存在，如果功能定位好的話，可以上半年不落伍。北京除了萬達廣場，國貿實際上是最早的城市綜合體，甚至整個CBD就是一個大的城市綜合體。我覺得城市綜合體在定位和設計時就要考慮到人口的增長、經濟的發展，包括為未來科技的發展和功能升級預留一些空間。比如說我們以前很多的建筑對車庫的配置就不足，還有的橋剛建好10年就不行了，受道路重新規劃就要拆了重建，再比如我們的市政管線的排水量、口徑等等，這些都是需要有前瞻性的。

第二，要有系統性。綜合體不是各種單一功能的簡單組合，各項功能之間需要有機的聯系。如果說沒有一個系統性的話，在未來的經營肯定會出現問題，所謂很多的商業經營不好跟功能之間不協調、不合理有關系。

第三，要考慮便利性。這里是指經營管理者、消費者、顧客的體驗。這直接影響日常經營管理這個在操作中實際上是不容易把握的，因業態、檔次、經營者不同而不同。

在定位工作需要重點關注的從難點上，這三個的話最要注意的難點其實就是定位。你看每個城市的經濟發展水平、老百姓的消費者的習慣和偏好都不一樣，城市的每個地段的周邊環境都不一樣。如果定位沒有把握好的話，后面的招商、運營都會不好做。定位的成功項目就成功80%以上，后面的開發建設產品實現就比較簡單一些了，如果定位不成功后面產品做的再好，功能上也可能難以調整和彌補。

另外就是研究過程中的參與廣泛性，需要經營者、物業管理單位、設計人員等在設計過程參與才能避免使用中因考慮不周出現問題。舉個例子，比如說卸貨區多高、車庫通道多寬多高、交通開口多大，這些如果沒有管理者或物業部門、商家參與的話，設計出來的產品在使用中會造成不便，需要花大量的資金和時間去改造。我們開發商最難的就是使用者不確定。今天先從個人感受上簡單說這些。

胡冰：綜合體我認為是國內或者說在行業里面最大的一種環保的產品建筑，因為這個環保建筑不只是說咱們現在說減排、保溫，我覺得還不是這個，實際上你想想，原來我們提出問題，冬天12月份、1月份，穿個襯衣在里面半年不出來，現在咱們不是說簡單的房子加一個殼子，我做多點兒保溫，表面上看你是減少了，像我每天得開兩三個小時的車，對空氣的污染和能量，絕對比你那點兒房子裝的那點兒差得多，所以我覺得城市綜合體絕對是一個環保的東西，原來我在院里面上班、在院里住也是老的那個，以前也沒有公交車。在那種情況下我就是說，我們的能耗很低?，F在如果對于這種能耗的這種節約，對城市綜合體是一個定義，就是環保絕對是城市綜合體的一個定義。

還有一個是剛才也做了好多的項目，還有一個我給大家的一個建議，大家可以寫一寫東西，寫一寫東西的目的就是說，現在暫時我覺得可以通過博客，我們可以最后做一個博客圈，大家先把設計水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分類，實際上是所里，完了最后把我們的這些東西起碼在行業內是有影響力的，我們以后可能會出書等等，如果大家能寫的話先以網絡形式，成本最低、最快。

第三個建議就是說我們的常年的一個活動，像開發商你們如果有項目可以提供一點兒，你們要是有具體項目，我覺得我們一個月一次或者兩次活動，大家如果有這個需求，讓大家去看看或者什么的，或者是大家在那邊方便，也給你提供一些獎勵。

張永便：剛才說到節能，在我們遠洋萬和城和海河新天地項目建成后都能滿足了居住、工作、生活、學習等各項需求，有商場、有超市、有電影院、有寫字樓、酒店、公寓、住宅，還有教育配套，幼兒園、小學，生活在這里基本上可以不小區，汽車幾乎都不需要。如果你要去旅行的話，靠近四環、地鐵5號線、13號線和京承高速、機場高速，去機場也很方便。

黃明磊：城市綜合體規劃設計如何以不

變應萬變

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中建北京設計院都市設計所所長 黃明磊

黃明磊：我說一下咱們的豪布斯卡城市綜合體的研究院，我有兩點希望，第一個是提高整個從業人員素質的平臺?，F在從我們從事建筑設計來講，因為我們跟萬達合作也是很長時間了，也是大品牌的開發商，開發商不管是大小還是需要從業素質的提高，同時建筑師也需要提高，為什么我們說？前一段聽到一個項目，剛才孫總說的商業定位的問題，一蓋就說一個亞洲最大的商品批發市場，結果我們專門請華貿策劃的公司去看了，結果這個東西它達不到那么大的消費能力，最后我們建筑師跟他反復說明以后規模就降下來了，這個也是商業建筑的性質，你定位很重要，如果定位不準的話，那個商業項目后期的風險非常大，這個是商業建筑的性質所決定的。

同時我覺得現在從業的建筑師現在缺乏對商業建筑功能的認可，因為商業建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運營過程中有很多的可變性，如果你在設計的初始階段沒有領會到可變性的話，將來會給開發商帶來很大的麻煩。比如說我們從事萬達設計我們總結了幾條，相對來說認為比較合理的一些經驗。

經驗一：我以不變應萬變。我們各個業態，比如說一些設備、管道、交通面積這些是必須要的，但是后期會根據它的業態變化會有很多的改動，我們想以不變應萬變，有兩點做法。

做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作為商場的柱很合理，所以我們做12.15米停4輛車，很經濟，而且大跨我又增加了層高，同時在我們大跨12.15米的話，如果做寫字樓，在寫字樓的寫字間之間不會出現柱子，除了墻以外整個寫字間中間是空的，給開發商最大限度地增加了使用面積，這是一個優點。

做法2：把我所有的服務設施、服務管道間固定在我永久的結構基礎上，比如說一些管井、煙井都是固定在一些地方，這個東西拆的話拆不到我這兒。以前我們通用的設計在商場中間我要一個配電間，配件間在某一個角一畫就完了，結果到時候一改的時候發現有一個配電間，就需要拆改，就有很大的浪費。所以設計師要考慮到將來給開發商降低成本。

我覺得我們這個平臺很好，從事這些設計的人，大家多交流、多溝通，提高這些從業人員的素質。

經驗二：我覺得這個是一個很好的事兒，希望咱們這個平臺做一個整合資源的事兒，這些資源很重要，咱們將來能不能搞一個品牌房地產商，品牌設計師、品牌設計機構的這么一個事兒，想到了這么說的，可能對于大家都很有好處。

胡冰：我想專業化上，專業化是一方面，包括技術標準、技術規范這方面的專業化，另外一個我們這個平臺也是需要，我們說在這方面，我剛才比較強調職業操守，這個職業比較熱，我們可能未來有其他的一些，好比說注冊制度，但是這個注冊制度我們可能暫時還是業內的一個非強制性的，逐漸是不是能變成強制性的，這個不好說，我們逐漸由商務部向建設部過渡，因為商務部不可能對建筑強制性，所以說這個我們還會有其他的，包括像孫總，我們現在實際上在做注冊商業建筑師，黃所長以后是不是也可以考慮，因為我們最后有一個限制，我們在這個行業里面是3%，好比說北京市有1000家甲級單位，可能我們給30家，都給了的話就沒有意義了，可能會準入，準入以后就不讓進了，業內我就說別人不可以做。

同樣孫總你做的是再后期的，以后你是不是也考慮是不是需要準入，好比說注冊了類似的商業管理師，就是說你現在招商也太沒含量了，你就跟賣保險的一樣都是騙的也不行，忽悠人家進來，后期的時候出現很多的問題，實際上你在招商的過程當中不是說不可以說好話，壞話也可以說，現在有很多人是這么做的，不是說孫總，我們現在也需要準入制度，除了你的專業水平也需要職業操守，你不能把這個東西做沒了、做壞了，商業建筑再便宜也得萬八千一平米的，北京好的可能得十來萬，所以您那個不負責任是損失巨大的，我就說是不是從其他的專業組織，是不是也需要，我們可以做一些準入門檻，行業規范，逐漸地這個東西我估計需要三年、五年，包括人力資源這一塊也是，是不是對人評級，三年五年地沉淀，就是你跟商業設計似的，三年前誰知道還有商業設計，現在商業設計是專業，所以說好多事情是需要時間沉淀。

紀宏棟：城市綜合體商業不同區域價值

要均勻

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ZAZ商業環境設計中心總監紀宏棟

紀宏棟：我們公司是專門做大型的百貨店和購物中心的內裝設計的這樣一個單位。今天我覺得胡總講的城市綜合體研究，辦一個研究院我覺得這個想法很好。我們跟綜合體接觸非常多，我們有大型的百貨店就是綜合體的主力店，做很多項目你必須得跟，那個，我們是沒有辦法，我們是大多情況下是甲方把鞋做好了，我們的腳進來了，進來了之后我們大姆指很不舒服，經常給削削腳。

剛才大家把能點透的問題都點到了，包括建筑商的一些原則、柱距、層高，實際上是要講符合商業運營的規律，這個特別重要。因為我們自己現在也看到很多的比較大的這個，都是中心型的這種城市綜合體，在市中心規模很大，但是這個規模大了之后會有很多的問題，因為現在我們在業態上能夠符合這個城市綜合體比較好的業態有大型的購物中心、SHOPPINGMALL，我們現在甚至有一些百貨店，超級百貨店，我們在國內看到有一些十幾萬的百貨店，就是這個商業的體量越來越大，面臨的問題就是招商難，招商難是為什么？實際上我覺得這個綜合體難不光是建筑設計難，它是一個資源整合的過程，它要調動大量的社會資源，對這個市場可能我們的開發商很有信心，我們的零售商有沒有信心？然后這些品牌商有沒有信心？當然對市場有信心就是你的房子蓋得合理不合理。

在目前我們國家的情況下，先有腳還是先有鞋這都很難避免，因為我們是超常規的發展，但是有理想，像萬達這樣盡量先把腳找好做鞋這是比較好的，但是大多數情況下我們不具備這樣的條件，我們必須先把鞋放在這兒，然后再筑巢引鳳是這樣一個觀點，開發商前期也有咨詢公司、也有大量零售的人過來說建議，這個做得特別好，現在很多人都注意到這個問題。在這個里面從大的來說一個城市綜合體追求一個商業價值的最大化，這個我覺得不用說，不用強調。實際上我要再講一點，這是我們最近在一些項目里面遇到的，就是一個項目他的位置也很好，就是說他的建筑也規劃得很好，他會出現一個什么問題？他在招商的過程當中會發現，在一個區域，一個樓的不同的部分它的價值是有差異的，就是怎么樣把商業建筑的不同的區域的價值給它做得均勻化，這個很重要。

這個舉一個例子，比如說你像星光天地這樣的商業，它的一層全要招國際一線的品牌，都是大牌，這個位置很重要，比如說LV在正門口，你的東門的位置可能特別好，你的西門的位置比較差，那就可能說跟LV同一個級別的品牌絕對不會去西門。這樣就是說在一個商業建筑的設計中，我們按正常的設計會有一個主入口、兩個主入口，會有其他偏的入口。但是在一些高檔的購物中心里面就遇到這個問題，必須要把入口均衡，就像我們的桌子一樣，做一個圓形，大家坐在這兒沒有高低的區別。這一點就是我們在這里面遇到的，在一個商業里面不同區域的價值一定要均勻，讓這個價值怎么樣做到均勻，這個很重要。

我們現在常常聽到說價值最大化，當然從宏觀上來講這個價值可以最大化，但是在具體的操作過程中，為了滿足招商的要求就要做到不同的區域的價值，就是說少招商，這個是客觀存在的，不光是一層，包括我們在這個商場的設計過程中包括動線的規劃，要把這個區域做到哪個商戶來都愿意接受，否則的話商場也開不起來。這是從后面運營的規律來講建筑的規劃、設計。所以我就說在考慮里面，可能要從零售的規律去考慮前期的規劃與設計，這個是我能想到的，就是我們遇到的一個問題。

回過頭來說咱們的研究院，我覺得今天來的這些人才結構是比較合理，從開發商到咨詢的，包括我們有設計方，從建筑到內裝設計，我建議以后還應該有一個群體的加入，就是零售企業，因為我們以后的建筑做完了，他們是腳，酒店還好一些，因為他是目標性的消費，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百貨、專賣店，把這些人都引入到我們這個群體里面，我覺得可能對我們以后的這個研究院會更好，基本上就想這么多，謝謝大家。

胡冰：我覺得一個是可以增加零售商的問題，還有一個是投資的問題。

剛才我轉了一圈，發現每個人都挺能砍的，剛才一個是跟張總說的，把你的強調的可以總結一下文字，另外就是說綜合體的研究點每個人的感覺都不太一樣，大家是不是根據自己的感興趣點和需求去演繹，下次圍繞你擅長的，或者說你的優點跟大家研討，要不然你可能就是我們逐漸地梳理出來，比如說內裝是不是單獨成立一個系統，但那就不是你一個人的事兒了，否則就是一家之言了。

還有第二個問題和第三個問題，就是這個模式，別說開一次會下次就沒有了，或者說見不著了也不好，咱們的目的是把這件事兒有生命力地去延續下去。

成果來說文章、原件是可以的，另外一個是研討的主題，我們是會上研究、還是會下研究，我們可以派任務，每個人對很多東西都有想法，按照你的想法去演繹，但是我們可能到了一定的程度我們要匯總再梳理，梳理過了以后，你在哪方面大家公認的，公認紀宏棟是內裝的老大，這樣我們逐漸地去演繹，這樣才有血有肉。我們在座的這些人可能是受益者，這個可能是結果之一，但是參加這個東西也要有一些無私奉獻的精神，我們要把自己的一些東西展現出來?？赡苣阕龅臇|西，我幫了你了好多東西，最后跟我是不是有關系，別這么想，還是先做。就跟我現在也是，原來我們把很多商業的東西總結成理論、總結成框架，跟社會去交流，是不是我企業的秘密都泄漏了什么的，我覺得大家還是要有一個奉獻的精神。包括以后積累起來，如果大家在網上一看，找什么都能找到，各方面的東西都有依據、都有價值。程蕾熹：商業設計師規劃的是未來商業

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北京科技園建設（集團）股份有限公司經營分公司副總經理 程蕾熹

程蕾熹：我們主要做科技園區建設的集團，我就說兩點。

第一點也是結合我們的實際，您講的這個城市綜合體有很大的意義，其實這個事情應該說從政府，為什么開發商感興趣，提升了這個地的價值，第二個是提高了投資回報率。我們這個是中關村西區，現在叫中關村廣場，它0.5平米，從1999年我們做的，它是國家重點項目，大概20棟寫字樓，五星級酒店、公寓、商場，我們當時的目標是10年建完，當時的土地綜合地價是3.1億，但是當時潘石屹賣的時候賣到7萬一平米，我們是代表政府開發，沒有掙地價這個錢，后來進來的包括理想大廈這些開發商都掙到錢了，到最后微軟拿最后兩塊地，其實想在這里做獨棟樓的大型企業很多很多，已經沒有地方了。當這些寫字樓開發完了以后，后來酒店式公寓也賣到非常高的價格，因為微軟進來以后高檔公寓的需求量非常大，包括現在五星級酒店還沒有開業，馬上要籌備內裝開業，這個區剛才講的商務人群、住宅需要、商場需要，這個是一個鏈條，一個目標客戶群。我們這些寫字樓來的公司都是比較有實力的大公司，包括微軟。為什么我們現在招商的時候，商戶很愿意來這里，說這樣一個城市綜合體決定了你這個區域在這里面存在的人群的購買力，所以商戶當他們聽到這里面有五星級寫字樓，有20棟寫字樓，有兩條地鐵線，他們就會很感興趣。決定了這是一個區域型的商業中心，可能做不到全市一級，像王府井、西單那樣，但是至少可以做成一個小的社區型的，不管你面積多大，你服務的商圈是有限的，所以說這一塊商業的這個都愿意在綜合體里存在，當時五年前也是有一個市長論壇，就講到這個叫經營城市。就是說您這個綜合體，我們叫的這個綜合體的研究院，未來在中國應該是很有生命力的事情，也是很有價值的實行，這是我們很有體會的。

當我們做完中關村西區以后，每周至少有一次來參觀的，國內的還不是說國外的，國內各個城市一般都是市長帶著幾套班子就來了，為什么這么講？剛才講可能萬達在全國拿地，每一個城市的政府都要做業績，它要帶動城市的發展，他都來這兒看，請我們過去做，一般他會給你劃到一個平方公里，現在北京我們有一個地方是十平方公里，你來做這個區域的分段設計、分段開發、分主題開發，通過這個來帶動經濟發展，不是說光蓋房子就可以賣錢的，它一定是綜合在一起才有價值的提升，這個是很有意義的一件事情。他們來參觀的時候問的細節很細，很多細節都會問到。

做到今天我們還有一點，因為現在我主要從事我們企業自持的商業地產的經營，對設計師這一塊很強烈的一個需求是什么？就是說當咱們做設計的時候，市場的客戶可能沒有到，但是市場的需求是在你建成之后才變現或者幾年之后，是一個很超前的，所以設計師要跟市場，或者說應該跟前期的商業調研機構有很密切的合作，才能滿足未來的商業，我們當時做那個項目的時候是三邊：邊規劃、邊建設、邊招商，就是前期規劃的這種我們叫缺陷。

第二點就是說專業設計師要分專業分得很細，你看我們可能有建筑的設計師，我在這幾年接觸的過程中，我們經營已經快三年半了，籌備已經籌備六年了，籌備中可能大的外立面的設計，細到動線的設計好不好，這個時候作為經營者都是欠缺的，所以我們在經營過程中有很多的外部資源，我們上周也是跟上海的一個設計師做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌長期有合作關系，所以他就對品牌需求很了解，他做的過程中結合了前面的市場調研和后面的專業設計，他在做的過程當中他會告訴我很多經驗，會節約很多的資源。開發商做的過程當中是不懂，我們做的是邊干邊學，如果說設計師能給很多的指引的話，我們會做得很好。

還有一個就是說我們將來希望這個設計院能夠有一些案例來分析和學習，假如說購物中心我們看到國內，因為也是參加一些別的活動，像我們講的深圳的萬象城，北京的永旺，國外我們就不講了，作為行業內人來講看得也很舒服，它一定有道理。做商業可能有一些案例，做酒店、寫字樓還有一些案例。大家在看的過程當中，我們作為一個綜合的房地產開發企業，我們就很需要周圍有這么樣的專業機構，因為我們的人是很少的，大部分委托是專業機構來做，會比我們做得更好，在我們的這個大平臺下可以集合很多的專業機構，大家就很容易成功，所以這一塊未來的市場也很大，你可以成立一個市場部去組合一些事情。

包括其實做商場的人我們還可以學國外，永旺那塊地是我們公司自己做的，我們04年公司就開始在那兒做了，永旺一直在談，他就不進，他就講北京的汽車擁有量已經到了那個數的時候，他就堅決地把這個簽下來，他說你就照著我說的建，很省錢，然后各方面的設計都很合理，他就開始跟商戶講，你來吧，前期我都支持你，他知道有一天一定會做起來。

所以這個商業為什么剛才老師講的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是說真正的經營團隊進了場就能把這個場做好。還有比如說你剛才說的不好的盤為什么有人能給翻盤做好了，你看日本人、香港人、臺灣人，做了很多年有很多的經驗，所以其實市場真的最需要的還是建筑師和前期的市場研究和策劃，才有后期。

胡冰：程總說的您那個話，公寓很值錢，我對城市綜合體是這么理解的，現在北京還好點兒，尤其是現在做二三線城市，那個地方做住宅，50年產權能行嗎？我說你只要你會做的話肯定會做得好。它一般是商旅和白領，不可能領家過日子，帶老頭孩子在這么一個熱鬧的地方，但是總有一個需求，它的這個單價應該是很高的，總價是越來越低的，這是我們現在力挺的，綜合體里面可以做公寓，肯定比當地最貴的住宅、小區可能還賣得比較貴，但是很多開發商害怕，它不是住宅指標。

程蕾熹：您講的城市綜合體的區域一定是有產業支撐，有大的東西存在，才能做綜合體，比如說我們到一個很偏僻的區域，綜合體是商務為主支撐不了。

胡冰：如果做好了，它這個方面的住宅價值是可以實現的，包括辦公價值。

還有一個您那兒也不用謙虛，好像在我見到的地下商業用得最好的，就是說也算是不錯的，就是地下商業基本上都挺值錢的，具體肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家樂福下地下

二、地下三了，我覺得這個還是可以參照的，地下三層做超市，這個對很多地方都不可想象，現在有些地方做地下一都怕死，做地下三還能有人要，這個起碼是一個案例，大家可以想這件事兒只要你想得到就能做得到。

還有一點就是說您的項目做下來，中關村確實是一個產業園區，它不是商業，實際上它是產業園形成的綜合體，是拿產業帶的城市綜合體的形式。所以我就說成是綜合體對很多人來說，它實際上是一個成長功能，市更多的是商業和交流，包括市長你管什么？你不是管農業的，你是要管市，你是對市進行管理的，所以這是市長的工作，它解決產業的問題。

程蕾熹：結合得好人家才能買你的地，才能入駐，結合產業的發展這些城市綜合體就起來了。其實市場是一個過程，現在我們這個中關村西區十年才到今天，前三年賣地沒有人要，等大家都發現好的時候，微軟來了沒地了，國家都覺得這塊地都只能給微軟，當大家看到機會的時候，機會已經沒有了，就是這樣的。

林崢：綜合體的概念可以放大到一個區

域

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資深建筑設計師林崢

林崢：我覺得這個題目非常有意思，就是城市綜合體，我們上學的時候就接觸過，但是當時理解的綜合體是非常狹義的，就是一個建筑，這里面建筑的功能比較多，有辦公、有商業、有旅館，可能還有居住這樣的一個功能叫城市綜合體，當時我們認為咱們國內比較大的就是國貿那邊一大片，當時是這么一個想法。但是現在我覺得剛才從討論來說，綜合體的概念肯定是更大了，這個大到什么，大到剛才說的中關村西區這樣一個區域規劃的概念，這個概念在大城市里，在北京是這樣的一個規模，然后到比如說小城鎮，到別處可能又是另外一個概念，所以我們說如果要做這個綜合體研究院這樣一個研究機構。我希望咱們干脆聲音搞得再大一點兒，我們搞一個宣言，就像新都市主義一樣，他們一開始是松散的，現在咱們再說新都市主義的時候，一定會想到一開始做宣言的那些人，咱們也別說就在這個小屋里說這些事兒，咱們一定搞活動搞大它。比如說哪天就定為豪布斯卡城市研究院成立的日子，成立以后形成一些文字，比如說今天大家提到的，咱們可能是會上都是比較松散的、比較自由的這么一個發言，但是下來咱們一定要給他列成條、列成塊，第一章是什么、第二章是什么、第三章是什么。比如說第一章咱們要說為什么要做這個東西，這個東西的必要性是什么。第二個章就是咱們的目標是什么？咱們要研究什么。第三章就是具體的，就是分成不同的項目，剛才說的可能會有大的區域規劃這種綜合體研究，還有就是下面再有單體的建筑的研究，還有剛才說的室內這一塊，你單塊研究，這樣的話就能把整個這個形成一個聲勢，咱們不一定叫憲章，咱們可以叫宣言或者講話，主要把聲音發出去，把影響力擴大，我覺得這個非常有意義，我希望在后續活動也繼續能夠參加。

胡冰：這個活動我們現在逐漸可能會越來越高，可能會跟一些地方政府舉辦，因為現在好多地方需求，就跟當時的海淀一樣的，弄塊地。包括現在我們剛接觸一個項目就是亦莊的，亦莊現在規劃了一個硅谷，現在據說已經跟聯通談，聯通現在有意總部搬過去。那地方政府絕對是受益的。

林崢：咱們這邊只要把聲音放出去形成據點，讓地方政府聽到這個聲音了，這邊有這個機構，他就找過來了。要不然有很多的話是鄉鎮那種，你像河北比如說最近在談三年大變樣，這個鎮長、市長整天不怎么才能大變樣，他得找機構，咱們這個聲音出去了，人家說了這個豪布斯卡是搞城市研究的，它是城市綜合體，剛才我說了，定義一下它的城市綜合體的概念，在不同的區域上，這個大城市它城市綜合體是什么，在你的鎮里面這個城市綜合體是什么，我們都有不同的定義，然后你一看，正是我們需要的，就是剛才說的政績工程可能也是他需要的，可能找到一個事兒來做這件事兒，可能咱們的聲音夠大、夠響亮，還有新浪樂居這邊的支撐。

胡冰：這個我覺得真的是，以后可以變成一個全國巡回的，就跟同一首歌一樣，每個城市，絕對對他的城市提升還是不一樣的，真的是不一樣，比如說現在你站在不同的角度得到的，從事的發展的，快速推動的作用還是很大。對各地城市，大城市好一點兒，有程總這樣的人都懂了，小城市就沒有人知道這個。

程蕾熹：現在商業二三線城市也非?；?。

林崢：所以怎么把影響力做大，一定要有幾種的聲音，我建議是要有宣言和憲章的東西。

胡冰：好，這個問題我們往后可以再深入討論。馬總您來說幾句。

馬維國：城市綜合體規劃設計要注重細

節

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中新集團(企業專區,旗下樓盤)（控股）有限公司副總裁 馬維國

馬維國：輪到我這兒了我就發言兩句，我是沒有發言權的，因為一直是搞住宅的開發建設，這方面也沒涉及到的，但是還是講兩句。

昨天到了西長安街一棟非常有名的寫字樓，不能說它不是城市綜合體的一個建筑，特別是走到它的大堂，從成本角度來講上去一感受，真奢侈，一般大堂做到三層，包括五星級酒店，也就是做一個通體，一般一個寫字樓做一個大堂，但是到地下二去開車，他所有的車不能一路開進去，他不在乎面積，為什么下面的面積這么在乎？絕對不是施工的問題，肯定是設計的問題。

現在就是說給設計師提一個建議，大的宏觀肯定要做好，適當地也需要關注一些很細節的。因為最近一個星期，同樣的事情就有，一路得退，然后看墻全是刮痕，這個設計師有點兒搞笑了，完全不關注細節，可能隨筆就畫了，也不知道轉彎半徑有多少，或者說他知道可能就很隨意了，我這個人比較關注細節。

所以我昨天到那個地方去看一個朋友，一進去非常奢侈，他不在乎面積，寫字樓層高5.8米，兩個通天的大堂，要我說做到三層，上面得能做多少面積、能賣多少錢，他都不在乎，那么下面為什么那么在乎？

另外就是有一些設計是缺乏生活場所，為什么呢？這個也是我的個經歷。因為我這個人就是說，當說美觀和功能沖突的時候，我個人選擇功能，不會選擇美觀，因為你建筑物還是滿足人的使用需求，這是排第一位的，現在就發現好看不好用的問題，舉個例子，把寫字樓，你綜合體肯定要有公寓的，把寫字樓的設計概念放到住宅里面，怎么解釋呢？窗打不開，玻璃幕墻，幾萬塊錢一平米的房子平開，這么一推上下那個弧度，可能進風口，也就是五公分，外面看很漂亮，但是我想有個屁用？有什么用？那個寫字樓有住宅、有新風什么的，但是我這個是住宅，既使是有新風我也不能不開窗戶??？另外一個就是說里面沒有陽臺，現在倡導的就是不要陽臺，我說那衣服曬在哪兒？所以說這是我個人的看法，關注一些細節。當然前提我說肯定要做得大氣，其他的地方關注一些細節，要滿足基本的使用要求。如果有興趣的設計師我可以帶你去哪棟樓，在這個地方我就不變說誰開發的，真有錢。一棟寫字樓不是很大，兩個大堂通頂的。

這不是我的強項，我就談到這兒。

胡冰：注重細節也是我們專業設計里面的重項。

陳曉瓊：做城市綜合體不能忽略商圈概

念

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪樂居商業地產頻道

精準溝通傳媒運營中心總經理 陳曉瓊

陳曉瓊：我是做傳媒的，對建筑設計這一塊不是很懂，但是因為我做傳媒主要跟一些奢侈品，包括我是做銀行的增值服務，會給他們開發一些很多的商戶，包括商家的會有很多的接觸，我認為城市綜合體的研究，實際上它承載的東西特別多，到底是也了建筑我們再去招商，完了現在地產好多都說我們招商特別難還是怎么著，我認為實際上大家都忽略了一個概念，所謂的商圈概念，經常我們傳媒會打造這個商圈、那個商圈，實際上我覺得在你們做建筑設計的本身過程中，包括比如說談到的定位，我覺得就要考慮到真的商圈的問題，如果說這個商圈我即使設計再合理，旁邊已經有LV店了，他不可能在旁邊再來一個LV店，我覺得這些東西都是一個綜合考慮的問題，我認為所有的東西現在的話，大家老提以人為本，但是實際上我希望設計師真的能做到這一點，能夠設身處地地，當然需要考察和學習的東西還有很多。

我就說這么兩點。

胡冰：由于時間關系，今天的研討到此結束。感謝各位的參與，也感謝大家對研究院和商業設計師頻道的建言。大家可以在會后把自己的觀點沉淀下來，做一個梳理，發布到新浪博客。

第二篇：城市綜合體規劃設計工作總結（范文）

投資有限公司

工作心得總結

從設計院到咱們開發公司我一直是做純技術的，對資本運作、人事架構等方面肯定理解的不到位。僅從自己的立場隨便說一下自己對項目開發的理解。

一個企業的發展要積累技術、人才、財富。

產品研發與企劃：在公司成立之初我就建議公司成立設計部，詳細闡述了成立設計部的好處。在高增長總監的倡導下初步組建了一個七人的設計組，主要負責對我們公司的拓展項目的初步意向方案和投資意向書的制作。在后來的工作中也確實收到了不錯的效果，當同事獲得一宗土地信息的時候我們可以快速的根據公司的產品特點和發展意圖做出初步的規劃方案，進而確定該項目的產品形態和收益前景供領導參考，決策是否對地塊進行運作。如果決定繼續進行運作，我們會制作投資意向書，對公司、產品、投資計劃、開發計劃等綜合說明，開發的同事再次到政府談判的時候政府可以看到公司對項目的綜合考慮，有效提高我們拿地的成功率和議價能力。

當時進入地產行業時間有限認識也有很大的局限性，很多思路都是從設計院帶過來的。經過本項目的經驗積累以及對萬達、龍湖公司開發經驗的學習站在產品設計的角度上把以上的思路發散推廣一下。項目公司應該有綜合企劃的功能，即對所獲得土地的產品詳細定位、定價、成本控制、資金使用、開發流程、工程建設、招商管理、銷售控制、運營等等各個環節進行綜合的評估與協調。萬達是由自己的設計院對產品等進行綜合評估與設計，到各個項目上主管執行就可以了，沒有設計部只有分管執行的工程技術部。龍湖地產是有主管綜合企劃的部門，做好以后上報集團公司批準然后執行。感覺目前我們公司的產品定位和評估都是總裁辦/總經辦領導完成的，各個部門只是執行部門。領導做出決定的依據可能是各方面來的，產品定位也會隨之發生變化，在整個系統中產品定位是根本，產品定位發生變化接下來的圖紙變化，以后的所有環節都隨之調整。在以后的開發過程當中或者說在今年冬季到明年開工之前，把能確定的東西都確定下來，也能保證明年四個地塊的工程能順利推進。稍微有一項工作不到位的到時候必定手忙腳亂，哪怕是像空調電梯這樣的一個分項工程。

關于產品方案修改方面一方面是領導過分追求完美，一方面是上面所說的對

項目缺少前期預研預判，綜合企劃。我想說沒有完美的規劃也沒有完美的建筑，各方因素都是顧此失彼的，照顧了電梯間可能客廳不理想，照顧了客廳可能管井不理想，建筑的各大功能或者說規劃的各個系統都能獲得80分就已經很不錯了，對于開發企業來講就是一個好的產品。在項目的前期定位和產品初步設計充分確定的基礎上沒有必要做大規模的調整，因為產品的大的決定因素基本都確定下來了，所在城市的規模、GDP及消費水平、產品的造價及銷售價格、開發的流程及資金使用情況等。這些從根本上影響產品的收益率的問題都已經確定，據此推導出來的產品應該也不會有太大的差別，以后的開發過程中可以微調來不斷的完善，沒有必要顛覆產品的定位打亂開發的時序，因為這樣帶來的損失更大?？赡苁找媛蕰杂猩仙芸赡軙貌粌斒?。地產公司開發一個項目收益率是核心問題，建筑風格、建筑體量等沒有必要太較真，因為效果圖的問題去一遍一遍的修改進而影響施工圖的制作。

回望整個城市廣場的開發過程，對產品的調整太頻繁、調整幅度太大。對我們項目的整個戰略性運作都是非常負面的影響。從設計到工程、招商、銷售、品牌推廣等等沒有完整的體系做支撐，沒有首先明確產品然后再放入開發計劃體系內進行運作。對整個開發戰略把握不清是因為公司沒有成型的開發計劃藍本可以推行。經常性的對項目定位進行修正，對產品進行調整。因為前期對整個項目的策劃和產品研究企劃沒有做好，寶清項目是開發的第一個城市綜合體項目，在工作中我感覺領導低估了本項目的難度，從各個方面看簡單了項目的復雜程度。造成有些時候措手不及最終導致了巨大的經濟損失?？梢越梃b其他公司的開發管理流程制度，之前系統學習過龍湖地產的開發流程，相信如果公司組織大家一起學習、研究，經過一段時間的消化吸收后會形成公司自己的東西。

匯豐商城開業當天我們部門的人一起去逛了一圈，對匯豐商城的產品定位、結構選型、功能劃分、水電消防等各方面進行評估。也對業態和運營初步的了解了一下。第一眼看到匯豐商城的感覺就是跟去年在規劃局看到的效果圖非常接近，只是在局部的小細節上做了簡化。這說明他們的產品設計很早就完成了，而且沒有大的變化，營業廳的裝修沒有徹底完成，按正常工期的話應該是還差20多天，總的來說在整個開發過程中計劃管理應該也是比較到位的。層高4.8m采用的7.5m柱網中庭是15m*22.5m，商鋪為雙層回廊布置大概分成了兩個防火分

區，再綜合消防，空調等各系統的配置情況看。匯豐商城的產品結構應該是與我們項目大商部分是一樣的，但是定位品質稍微低端一點。從入住的品牌和管理的模式來看基本上也是貫徹了這樣的定位。匯豐商城的業態相對單一，規模不大執行了這樣嚴格的計劃管理，達到了目前的經營狀況基本也是不錯的。我們項目如此龐大，各種業態復雜交錯，整個開發團隊龐大，更應該執行強有力的計劃管理。

人才在于積累：我所說的積累是兩個方面：第一個方面是說數量的積累，一個項目開發過程中需要大量的、多方面的人才。公司在長期的運作當中最好是隨時收集適合公司的人才，有時候為了等人而拖延工作周期是很不合算的，工作的即時性沒有了，甚至會損失很多效益。第二個方面是人才自身的積累，人才都是相對的，有的人對恒大、保利來說是人才，對來說不是人才。每個公司都有自己的經營模式和開發特點，人來了以后可能需要較長時間來適應企業，積累適合該企業發展方向的基礎素質與相關知識，尤其對這種產品定位這么前衛的家族企業來說，更應該有適合這種商業地產知識的積累，或者說把企業積累的技術學透徹，畢竟這些知識需要人才去實現。

公司臨時抱佛腳到處挖人，短期內挖的人水平良莠不齊。又給那么高的定位，又不斷的對公司的人力體系變更。外來的和尚不一定會念經，卻造成老員工的情緒，老員工到黑龍江一年多來雖然沒有做出什么突出性的創舉，但是都各自在各自崗位上認真工作，守住本職工作沒有出大的紕漏。在公司高層領導不斷變動的情況下基本保證了公司運營的連續性。在到處挖人，綠地、華潤也會到處挖人，如果因為一些小的利益造成企業員工的頻繁更換，策略或技術斷檔，給企業造成的損失是巨大而且無形的。一個員工來的時候可能是生手，公司給的定位不高。當他成長起來的時候公司應該對他的定位應該有相應的調整，不然項目開發完了人才帶出來了，又流失了。

財富的積累：地產開發企業的快速發展本身就是個積累財富的過程，同樣有了財富積累才能更快速的發展。在一個項目的開發過程中核心問題是收益率，當開發幾個城市廣場以后，形成規模效應了再去做精品，做大品牌。產品的定位、開發、銷售、運營都應該圍繞多賺錢展開。而不能過于計較建筑風格、開發時間、產品的差異性等。感覺集團對寶清項目賦予的責任太重大了，一個項目是承受不了這么多使命的，萬達投資500億興建的“楚河漢街”也是驗證第四代商業綜合體的部分功能。就像一個型號的戰斗機一般只驗證1-2項新技術，如果從雷達到發動機全身都是新技術，可能造成經費很多，時間很長且失敗的風險非常大，最后成功了東西也可能不倫不類。去年春末夏初的時候提出的思路我認為是比較合理的，先做5-10個項目積累一定的資金，打造一定的團隊，形成自己的技術積累再開始發展下一步的戰略。

上面只是我對項目的一些簡單的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地產開發這種巨系統的運作應該是緩慢的，沒有那么多教科書可以看的。也很難說怎么做對怎么做不對，就在實際工作中多積累經驗吧。真心希望明年咱們城市廣場項目能夠按照計劃向前推進，商業體開業、住宅銷售成績優異，對集團公司有個滿意的答卷，對自己也有個豐厚的回報。

張士奇

2013.1.14

第三篇：城市綜合體規劃設計培訓課程

城市綜合體規劃設計培訓課程大全

1.余源鵬房地產大講堂：城市綜合體的開發與設計制勝要訣實操班

2.余源鵬房地產大講堂：綜合體的設計建造標準與預算——《萬達廣場商業綜合體的設計建造標準與預算》案例分析

3.余源鵬房地產大講堂：商業綜合體的項目開發與推廣招商成功要訣

4.余源鵬房地產大講堂：商業綜合體（購物中心方向）高級研修班

5.余源鵬房地產大講堂：城市綜合體全程操盤及開發模式案例分析

6.余源鵬房地產大講堂：從投資商投資回報和風險控制的角度出發，解析城市綜合體功能物業組合與分區

7.余源鵬房地產大講堂：從《上海合生廣場城市綜合體項目的設計任務書》解析城市綜合體開發策劃設計要訣

8.余源鵬房地產大講堂：三四線中小城市開發綜合體全程解析實操班

第四篇：淺議城市綜合體前期規劃設計

淺議城市綜合體前期規劃設計

發表者：葉宇峰，萬達規劃設計院

在集團商業地產高速發展中，規劃院積極參與項目前期規劃研究和設計，這里結合本人前期規劃設計工作的經驗談談體會。

一、關于城市綜合體

城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時不夜城”等方面起著重要作用。

城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。

在國外早已發展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。作為中國商業地產領袖的萬達集團當仁不讓的成為打造“城市綜合體”的積極倡導者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達“城市綜合體”閃亮登場。從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬達商業地產正在經歷第三次嬗變。

二、項目土地解讀

“城市綜合體”項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎。如北京萬達廣場在CBD區，濟南萬達廣場在百年商埠區與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。第二，項目位于城市副中心，是城市經濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位于新開發區，如寧波鄞州區，南昌紅谷灘新區，蘇州工業園區等。人流量和消費基礎是支撐大型商業及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開發區的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達廣場就相對困難。

在發展部進行項目初步選址，相關部門聯合調研、評估，并將項目可行性報告上報集團領導，最終項目定位確定之后，規劃院即著手項目前期規劃方案的設計工作。

項目前期規劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：

1、城市商業特點及需求，商業人流主導方向及構成等； 這個城市缺什么？我們能帶給城市什么？

2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過等；

3、基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規劃之中；

4、項目可利用資源，如：河流，公園等；

5、項目規劃條件：容積率、限高等；

6、項目區域規劃與城市總體規劃等。

三、城市綜合體設計特點

1、多功能的城市開發

城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發。一般的城市開發商主要集中在某些單一功能的開發上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發、純商業開發、或者純酒店或寫字樓開發等。萬達廣場將多功能綜合集中開發，包括有：酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。

不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市“24小時不夜城”-大型商業中心與商業街區是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。

總之，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強，如總建筑面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業及公建面積達33萬平方米，項目建成后將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。

2、街坊式的街區布局

在當代城市化進程中，許多城市的歷史風貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區，城市記憶，城市尺度，路網格局，商圈等予以足夠的關注，對擬改造項目及城市的歷史及現狀進行分析，把握城市規律，解讀土地價值。

街坊式街區布局很好的保留了城市歷史脈絡和城市骨架-道路是一個城市的骨骼，街區承載著城市的記憶，街坊式街區布局將城市歷史文脈很好的延續。

我們在城市綜合體設計中采用了街坊式街區布局的規劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價值的文化建筑，結合保留建筑或原有活動廣場設置供市民活動的城市廣場等。如在濟南萬達廣場的規劃設計中，對基地歷史及現狀進行分析：基地位于百年商埠區與泉城步行街之間，基地內部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區域。因此項目規劃了二橫一縱道路系統，將項目分成四大功能分區：沿連接商埠區與步行街的經四路一側布置了大型商業廣場，東側面向泉城廣場布置了超高層酒店，同時，用地東南側以東與高架路相對是共青團路廣場，故在此規劃了3萬平方米的市民廣場遙相呼應；另外，結合用地中部的歷史保護建筑，布置了社區文化廣場，將居住區自然的劃分為四個組團，形成了在原有路網基礎上的街坊式街區布局，延續了項目原有的道路系統和商業行為習慣。

3、開放式的城市空間

我們在城市綜合體規劃設計中的另一大特點是創造開放式的城市空間。城市綜合體設計是以較高密度和高容積率的設計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規劃手法使項目規劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設計中都規劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規劃了2～2.5萬平方米市民廣場。

在寸土寸金的綜合商業項目開發中，做出這樣的決策和規劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區休閑活動廣場，大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區等。它們為城市增添了市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建筑天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意…

太原萬達廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍潭公園周圍，為了讓公園透出綠色，規劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態還給城市。

4、地標式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店（建成后將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

四、項目前期規劃心得

通過工作實踐，總結心得如下：

1、認真做好項目前期調研和定位。項目前期調研和定位準確與否關系到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關部門應加強合作和工作力度，并使之規范化和制度化。

2、認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規劃，使功能設置和分區合理，最大發揮土地效益；通過合理交通規劃，使商業動線合理，積聚人氣。

3、站在“國際萬達 百年企業”的高度，提高規劃設計水平。在項目前期規劃設計中，董事長多次從“國際萬達 百年企業”的高度，對社會，對城市做出貢獻，促進商業地產發展的角度出發，寧可犧牲企業目前的一些利益。如在多個新項目規劃設計中，為了給城市營造供市民活動的公共場所，均減少可建面積，用于營造大型市民廣場。

因此作為萬達的一名規劃設計人員，應該具備大氣，超前，激情的品格和理性，負責，嚴謹的工作態度，不斷提高規劃設計水平，才不愧時代、企業賦予的職責。

由 alanye 發表于 November 15, 2006 10:38 AM

第五篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發展商業的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規劃建設100個城市綜合體。據相關機構統計，現階段，僅昆明在建或正在報規的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉建設廳總規劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮蔓延。

《溫州市城市商業網點規劃（2010-2020）》規劃指出，溫州將建楊府山港區城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發現，當地市區都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區規劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮，在新一輪城鎮化的利好下，這些中心鎮也大力發展綜合體，帶動當地商業繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發同比增長31.6%，商業營業用房開發投資同比增長25.4%，辦公樓、商業營業用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值的提升，并拉動就業、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現是與經濟社會發展相適應的，是城市功能完善、環境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發展制定政策，對于建筑規模、功能形態上達到綜合標準要求的，政府給予規費減免等優惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發商也對此產生了濃厚的興趣?！?011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業地產開發成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發企業迅速進行戰略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業地產的開發商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業地產開發計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業非房地產的企業也開始涉足商業地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發展的同時，一些地方開始出現空置引發的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險?！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發商宣稱建成后將成為亞洲最大規模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業表示，現在空置的商業面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區域中心，服務半徑較大。但是，現階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據咨詢公司紐約高緯環球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區在城市綜合體項目招商和上馬等環節把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業也將增加150萬平方米，供需環節脫節風險較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（