第一篇：關于全面推進城鎮住房制度改革的意見

關于全面推進城鎮住房制度改革的意見

（一九九一年十月十七日）

為了落實七屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發展十年規劃和第八個五年計劃綱要》中有關改善居民居住條件的要求，貫徹《國務院關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》的精神，經全國住房制度改革工作會議認真討論，現就全面推進城鎮住房制度改革提出以下意見：

一、城鎮住房制度改革的總目標。

城鎮住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分，其根本目的，是要緩解居民住房困難，不斷改善住房條件，正確引導消費，逐步實現住房商品化，發展房地產業。按照社會主義有計劃商品經濟的要求，從改革公房低租金制度著手，將現行公房的實物福利分配制度逐步轉變為貨幣工資分配制度，由住戶通過商品交換（買房或租房），取得住房的所有權或使用權，使住房這種特殊商品進入消費品市場，實現住房資金投入產出的良性循環。

二、城鎮住房制度改革的分階段目標。

（一）“八五”計劃期間的目標。以改變低租金、無償分配為基本點，公房租金計租標準力爭達到實現簡單再生產的三項因素（維修費、管理費、折舊費）的水平，逐步增加家庭收入中住房消費支出的比重；緊緊圍繞“解危”、“解困”，重點解決危險住房和人均居住面積在三至四平方米以下的住房困難戶以及無房戶的住房問題，使人均居住面積達到七點五平方米，住房成套率達到百分之四十至百分之五十；房改方案正式出臺的城市，要建立城市、單位和個人三級住房基金，并使之合理化、固定化、規范化，保證住房建設有穩定的資金來源，通過改革奠定機制轉換的基礎。

（二）十年目標。到二○○○年，公房租金計租標準要努力達到包括五項因素（維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅）的成本租金水平；住房成套率達到百分之六十至百分之七十，城鎮人均居住面積達到八平方米，群眾居住條件和居住環境得到明顯改善；發展房地產市場，建立和健全住房資金的融資體系，加速機制的轉換，初步實現住房建設資金投入產出的良性循環。

（三）長期目標。住房租金計租標準要達到包括八項因素（在前述五項因素基礎上再增加土地使用費、保險費和利潤）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產市場，完善住房融資體系，完成住房商品機制的轉換，實現住房商品化、社會化。

三、城鎮住房制度改革的基本原則。

（一）堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則。在保持現有建房資金渠道的前提下，增加個人在住房建設投資中的比重。

（二）堅持租、售、建并舉的原則，形成一個提高租金、促進售房、回收資金、推動建房的良性循環。

（三）堅持在統一政策下因地制宜、分散決策的原則。全國房改的目標方向是一致的，但各地房改的步驟、辦法和措施不能一刀切，要在國務院有關文件規定的統一政策下，因地制宜、分散決策、分步實施。

（四）堅持機制轉換的原則。首先，要改變現行資金分配體制，把住房資金從作為積累形式的計劃實物分配變為消費形式的商品交換分配，把住房基金逐步納入正常渠道，使目前實際用于職工建房、修房的大量暗補資金轉化為明補資金，并逐步納入職工工資；其次，要把現行的住房作為固定資產投資的計劃管理體制變為住房作為商品生產投資的指導性計劃管理體制；再次，要通過財政、稅收、工資、金融、物價、房產管理和土地使用制度等方面的配套改革，在理順目前圍繞住房所發生的各種資金渠道的基礎上建立住房基金，逐步形成能夠實現住房資金良性循環的運行機制；最后，要通過調整產業結構，開放房地產市場，發展房地產金融和房地產業，把包括住房在內的房地產開發、建設、經營、服務納入整個社會主義有計劃商品經濟的循環體系。

四、城鎮住房制度改革中的有關政策問題。

住房制度改革涉及面廣、政策性強，是一項長期的工作。需要重申和進一步明確的有關政策是：

（一）提租與補貼問題。合理調整公房租金是住房制度改革的核心環節。提高房租要著眼于租售比價的合理化；提租次數和提租幅度由各地根據物價指數控制目標和群眾承受能力等因素統籌安排。各地要堅持“多提少補”的原則，一些地區在理順租金、小幅度提租的前提下也可以不補。明后兩年，對出租公房的租金按統一標準進行調整，這個標準至少要包含兩項因素，有條件的應爭取達到三至五項因素；同時，應把計算租金標準和補貼所依據的各項參數統一在一九九○年底實際發生的水平。

（二）售房問題。向居民個人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。出售公房的價格要合理，既要考慮到職工的購買能力，又不能定得過低。住房價格區分為標準價和市場價，標準價包括住房本身的建筑造價以及征地和拆遷補償費。在起步階段，為鼓勵群眾買房，按標準價計價時，征地和拆遷補償費暫可以考慮由單位適當負擔。出售公有住房的價格，要經評估機構評估，國有資產、房地產和物價管理部門核定，報所在省、自治區、直轄市人民政府審查批準，嚴禁以過低的價格出售公有住房。按市場價格出售的住房，出售對象主要是高收入者，要按體現國家宏觀調控的原則定價。要重視降低住房造價，把不應攤入住房建設的費用劃分出來。對拆遷戶的安置用房應按國務院有關規定，結合住房制度改革，以合理價格有償提供。要加強公房售后維修、管理和服務。

（三）新房新制度問題。對從一九九二年起投入使用的新房，全面貫徹先賣后租、新房新租、有償租房的原則。租金要在貫徹“多提少補”的原則下較大幅度地提高。對新房交納租賃保證金或認購住房債券，要作出適合于本地區情況的具體規定。新房實轉的住房券資金來源，企業可進入成本，機關、事業單位可列入財政經費預算。

（四）住房基金問題。為了建立城市、單位和個人三級住房基金，要把基建投資中的住房投資劃出來，并把住房的修繕撥款固定下來，劃入城市住房基金；把企業用于生產和住房消費的資金分列，使企業住房基金規范化；并通過逐步提高公房租金、收取租賃保證金、發行住房債券、組織住房儲蓄等形式，增大個人籌資在住房投資中的比重。各級人民政府要切實做好住房資金籌集和轉化工作，凡是房改方案出臺的城市，都要把住房基金建立起來，并把基金管好用活。公積金是建立個人住房基金的有效方式，各地區要緊密聯系各地區的特點和經濟能力，正確引導，逐步推行。

（五）住房金融問題。要逐步建立集中調度、統籌使用、可供融通的住房信貸資金，使資金有借有還、有償使用、滾動循環。要辦好抵押貸款，使分散、分期實現的居民家庭收入，能適應集中、一次性支付的住房購置的需求；住房建設單位要通過住房的出售盡快收回投資，投入建新房，加快資金周轉。在住房金融管理體制上，要區別政策性信貸和經營性信貸。政策性業務要劃分出專項資金來源，建立房改信貸基金，單獨核算、自主經營、自負盈虧、自求平衡、就地完稅，國家在計劃安排、信貸規模、利率、稅收等方面給予優惠。經營性業務要充分發揮各金融機構的積極性，按現行規定拓展房地產開發信貸業務。繼續開展職工購房保險配套工作。煙臺、蚌埠兩市成立了住房儲蓄銀行，要繼續積極探索、總結經驗。

（六）住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合“解?！薄ⅰ敖饫А边M行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。要正確引導和改革現行房產開發的建設體制，確立政府對住房價格的有效調控和制約機制。要形成指令性和指導性計劃相結合的住房建設計劃管理體制，除指令性計劃安排的住房建設外，對個人集資與合作建房的部分可以不受規模的控制，實行指導性計劃。

（七）住房管理問題。各地可以采取逐步引導、漸進過渡的辦法，逐步實現公有住房的社會化管理。先在企業內部實行分離，把對消費性住房的管理從以往的與生產性房產的混合管理中分離出來，專項核算，自成體系，獨立經營。再以信托方式把這部分住房委托給由社區組織的，或由若干企業單位的房產部門合并而成的經濟實體進行具體經營管理。

（八）住房權屬問題。職工購買公有住房，在國家規定標準面積以內的，實行標準價。購房后擁有部分產權，即占有權和使用權、有限處分權和收益權；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出售或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。售房收入扣除有關稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產權比例進行分配。職工擁有部分產權的住房，在自用和自住時受到法律的保護；將優惠購買的住房投放市場時，則受到法律的約束，不得高價出售或出租。各地在推行按標準價和部分產權原則出售公房時，要結合本地實際，擬定公房出售后的產權管理辦法，把公房出售繼續推行下去。

（九）房地產市場問題。在房地產市場的推進過程中，要加強法制建設，建立法規體系，把房地產市場納入法制軌道。既要形成一個以傳遞信息、促成交易、余缺互補的交易場所，又要嚴格交易程序，嚴格交易人的資格審查，打擊非法倒買倒賣行為。要搞好房地產的價格評估和價格調節，保護合法收入，調節過高收入，取締非法收入，形成一個可調控的住房出租、出售、交換和抵押的房地產市場。

（十）條塊、點面關系問題。中央和國務院各部門要積極支持所屬企事業單位進行房改，地方政府也要適當照顧到各部門的特點。試點地區和單位要繼續先行改革，摸索經驗。對于不同市、縣，不同單位在提租補貼等方面出現的交叉和輻射問題，要堅持后改的支持先改的，改革步子小的支持改革步子大的。

（十一）房改中的減免補問題。住房制度改革中對低收入職工、離退休職工、政府民政部門確定的社會救濟戶和非在職的優撫戶等，在一定時期內可以實行減免補政策。各地要嚴格控制減免補的范圍。

（十二）機關干部要在統一政策下參加房改，并要以身作則，起表率作用。

五、城鎮住房制度改革明后兩年的總體部署。

各省、自治區、直轄市要根據黨中央、國務院提出的“八五”計劃期間“要積極推進住房制度改革”和“住房制度改革要統籌規劃、因地制宜、分類指導、穩步向前推進”的要求，按照房改的統一目標、統一政策和基本原則，從實際出發，制定切實可行的房改總體方案，選擇適合本地實際情況的起步方式，抓住有利時機，有計劃地在明后兩年內分期分批地實行住房制度改革。

建議直轄市、各省會（自治區首府）城市、沿海城市和有條件的城鎮在一九九二年底以前率先進行全面配套的住房制度改革；其余的城市和城鎮凡是有條件的，力爭在一九九二年底以前起步。已經進行住房制度改革試點的城鎮、企事業單位要按既定政策、原則和辦法繼續推行改革。各省、自治區、直轄市的房改方案經國務院住房制度改革領導小組會同有關部門審查批準后實行。

六、加強對城鎮住房制度改革工作的領導。

住房制度改革的全面推開，是一項艱苦而細致的工作，直接關系到人民群眾的切身利益。各級人民政府要高度重視和加強對這項工作的領導，領導同志要親自抓房改工作，取得房改的直接經驗。要認真對群眾進行宣傳教育和解釋工作，向群眾說明改革的政策、方法和步驟，講清改革中所出現的困難和問題，真心實意地聽取群眾意見，吸取群眾智慧。推進住房制度改革，必須正確處理局部與全局、當前與長遠的關系，必須正確處理改革與穩定的關系，把住房制度改革納入整個經濟體制改革中去，結合企業、工資、價格、以及宏觀調控體制的改革，統籌規劃，協調配套地進行。同時要制定相應的法規，做到有法可依。住房制度改革工作，要有強有力的領導班子和必要的人力來抓。要有規劃、有安排，切實抓好干部的培訓工作。

各級宣傳部門要積極、準確地宣傳房改政策，引導群眾參與房改、支持房改。在起步以后，適當加大改革的分量，加快改革的步伐，不斷總結經驗，使住房制度改革順利健康地發展。

注：這個意見已經國務院同意，并于一九九一年十一月二十三日由國務院辦公廳轉發

第二篇：山西省關于深化城鎮住房制度改革的實施意見

山西省人民政府印發《山西省關于深化城鎮住房制度改革的實施意見》的通知

（晉政發[1994]109號

1994年11月17日）

各地區行政公署，各市、縣人民政府，省直各委、辦、廳、局，各大中型企業：

《山西省關于深化城鎮住房制度改革的實施意見》及其附件印發給你們，請認真貫徹執行。

山西省關于深化城鎮住房制度改革的實施意見

為了貫徹落實《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號，以下簡稱《決定》），推動我省城鎮住房制度改革，促進住房商品化、社會化和住房建設的發展，現結合我省實際，提出如下實施意見：

一、改革的根本目的和基本內容

（一）住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分。改革的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。

（二）基本內容是：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性并存的住房信貸體系；建立規范化的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產業和相關產業的發展。

二、近期內改革的任務

城鎮住房制度改革要堅持綜合配套、分階段推進。近期的任務是：全面建立和完善住房公積金制度，積極推進公有住房租金改革，穩步進行公有住房的出售，鼓勵職工集資、合作建房，加快經濟適用住房的開發建設，大力發展房地產交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，到本世紀末初步建立起新的城鎮住房制度，努力使我省城鎮居民住房達到小康水平。在全省統一部署和政策指導下，各地要結合本地區社會經濟發展水平，分階段推進。有條件的地區和單位，步子可以大一些。

（一）全面建立和完善住房公積金制度

建立住房公積金制度有利于轉變住房分配體制，提高職工購、建住房的能力，有利于積累住房建設資金和建立政策性抵押貸款制度。1995年6月底以前，全省所有市（縣）都有襖建立起住房公積金制度。

1、住房公積金的籌集

所有行政和企事業單位及其在職職工都要按照“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則交納住房公積金。職工及其所在單位，各按職工工資的一定比例逐月交存，歸職工個人所有，存入個人住房公積金帳戶。目前，職工和單位住房公積金的繳交率分別掌握在5%，有條件的市（縣）和單位繳交率可以適當提高。外商投資企業及其中方的職工的住房公積金繳交率應高于5%。

2、住房公積金的管理

各市（縣）人民政府負責制定住房公積金的歸集、使用、管理等具體規定，審批住房公積金的使用計劃和財務收支預決算。省、地、市、縣要在同級住房制度改革領導小組領導下設立住房公積金管理中心，按照責、權、利一致的原則，實行分級管理，負責住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作。住房公積金的存貸款等金融業務一律由當地人民政府委托指定的專業銀行辦理。受委托的專業銀行根據當地人民政府批準的住房公積金使用計劃，審定、發放和回收貸款。住房公積金要專戶存儲，?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。財政、審計、監察部門要加強監督管理。

3、住房公積金的使用

住房公積金使用的基本原則是：在保證個人正常支取的前提下，主要用于經濟適用住房的開發建設和購、建房貸款；滾存結余的公積金，可用于購買國債。要保證住房公積金的政策性、安全性、保障性和滾動增值。

職工個人使用其交納的公積金，只能定向用于購買自住住房，自建和大修自住住房。

（二）積極推進租金改革

合理調整公有住房租金是房改的重要環節。提高房租應著眼于租售比價合理化，調整租金采取分步到位的辦法。

1、建立健全住房租賃合同，明確租賃期限及雙方的權利和義務。凡城鎮公有住房，在同一城市（縣城、工礦區）實行同一租金標準。收取公房租金以住房使用面積計算。

2、分步提租的具體要求是：從本實施意見發布起，各市（縣）公有住房調租幅度不低于雙職工家庭月平均工資的4%測定；到2000年年底以前，公房租金應達到15%。按此辦法測定，租金水平已達到或超過住房折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅5項因素成本租金水平的，按成本租金或市場租金計租。

各市（縣）要根據實際情況制定并公布2000年以前租金改革的規劃，有計劃、有步驟地逐年實施，實現向成本租金和市場租金的過渡。

3、在租金水平達到成本租金之前，新建住房和騰空再分配的舊住房租金標準，應當高于同期現住房的租金標準。如分配住房采取交納租賃保證金或認購住房建設債券的辦法，可以實行同一租金標準。

4、租金調整后，對1937年7月6日以前參加革命工作的老紅軍、抗日戰爭和解放戰爭時期參加革命工作的，租金凈增支部分可以給予減、免。

對社會救濟戶、優撫戶、已故老干部配偶及退休職工困難戶，各市（縣）可根據各自的實際，制定租金減、免的具體辦法。

5、住房在規定之內的職工家庭，用規定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當給予補助。

6、租金收入歸產權單位所有，納入單位住房基金，專項用于住房維修、管理、建設和住房制度改革。

（三）穩步出售公有住房

1、城鎮公有住房，除市（縣）以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮職工出售，職工購買公有住房要堅持自愿的原則。新建公有住房和騰空的舊住房實行先售后租，并優先出售給住房困難戶。

2、向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，成本價應包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。舊住房的成本價按售房當年新房的成本價新折扣（折扣年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，以30年計算；經過大修或設備更新的舊住房，按有關規定評估確定。目前，以成本價售房確有困難的市（縣），可以實行標準價作為過渡。出售公有住房的成本價格和標準價由市（縣）人民政府逐步測定，報省人民政府批準后公布執行。

現行售房價格已高于規定的標準價起步水平的，不應再降低價格。

公有住房出售，應堅持先評估出售的原則。住房的實際售價應根據所處地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素區別計價。

3、標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套56平方米建筑面積標準新房的負擔價，1994年應為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。雙職工年平均工資按當地統計部門公布的上年職工平均工資乘以２計算。抵交價按雙職工６５年（男職工３５年，女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。

舊住房的負擔價按售房當年新房的負擔價的成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，以30年計算；經過大修或設備更新的舊住房，按有關規定評估確定。舊住房的抵交價，可根據使用年限適當降低，但最多不能低于新房抵交價的80%。

4、職工購買現已住用的公有住房，可適當給予折扣，1994年折扣率為負擔價的5%，今后要逐步減少，2000年前全部取消。

售房單位應根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣。每建筑平方米每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65（男職工35年，女職工30年）計算。離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規定的離退休年齡計算。

5、職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的面積必須嚴格按照國家和省人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一律執行市場價。

6、售房價格要逐步從標準價過渡到成本價和市場價。當年的標準價要根據各市（縣）職工上年平均工資增長的水平、單位資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定；新房負擔價與雙職工家庭平均工資的倍數，要逐步提高，2000年達到3.5倍。各市（縣）要從本地實際出發，加快標準價向成本價和市場價的過渡。

7、付款方式。職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參考當地購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實行分期付款的首次付款不得低于實際售價的30%，分期付款的期限一般不超過10年，分期交付的部分要計收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定，經辦政策性住房金融業務的銀行，應充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。

8、明確產權。職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權，有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權。售、租住房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。

9、發展房地產交易市場，規范住房交易行為。職工購買住房，都要由房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續，并領取統一制定的產權證書，產權證書應注明產權屬性。按標準價購買的住房應注明產權比例。出租和出售、贈與、繼承及以其他形式轉讓所購住房，應按國家規定交納有關稅費。要加強市場管理，規范交易程序，完善稅收制度，堅決查處倒賣房產牟取暴利等違法行為。

10、加強售后房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修、管理市場。職工購買的住房，室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售后應建立共用部位、公用設施的維修基金。改革現行城鎮住房管理體制，發展多種形式的物業管理企業和社會化的房屋維修、管理服務工作。

11、要加強售房款管理。國有住房的出售收入按住房產權關系和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基金；其他公有住房出售收入，售房款要及時存入配套銀行售房款專戶，所有權不變，歸單位所有，納入單位住房基金，全部用于單位住房建設和住房制度改革。

（四）加強經濟適用住房建設，鼓勵職工集資合作建房

1、各地人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，加快解決低收入家庭的住房問題。經濟適用住房建設，經批準原則上采取行政劃撥方式供應。對經濟適用住房建設項目，要在計劃、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設行政主管部門要切實組織好經濟適用住房建設的實施工作。金融單位在信貸等方面予以支持。

2、鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房的改造。

3、嚴格掌握住房建設標準。新建的住房占地面積、建筑面積，都要按國家和省人民政府規定標準執行。對住房造價要嚴格控制，制止不合理收費，切實把住房造價降下來。

4、各市（縣）的舊城改造和新區開發，都要配合住房制度改革進行，緊密協作，互相促進。

（五）做好原有政策同本實施意見的銜接工作

1、要做好與原有售房政策的銜接。已出售的公有住房均須按照售房當年的標準價占成本價的比重明確個人擁有的產權比例；經購房人同意也可按成本價補足房價款及利息后，原購住房產權歸個人所有。1994年1月日至本實施意見發布之前出售的公有住房，一律按本實施意見規定售房政策進行規范。

2、原有文件規定出售公有住房的標準價和最低價一律停止執行。

3、要繼續做好原住房資金轉入各級住房基金的核定、劃轉工作。劃轉的資金和原有住房補貼，要逐步納入職工工資或用于列支公積金。

三、幾項具體規定

（一）除軍隊系統住房制度改革方案由中央軍委審批外，在同一市（縣）內的單位，不論隸屬關系，都應服從所在市（縣）人民政府對房改的統一部署。

（二）企業房改是城鎮住房制度改革的重點，各級人民政府要為企業房改創造條件。有條件的國有大中型企業，應結合企業經營機制轉換和勞動工資制度改革，建立現代企業制度，把住房開發建設、分配、管理和維修服務等職能逐步從企業中分離出去，加快實現住房的商品化、社會化。

（三）財政稅收政策

職工離退休時，住房公積金本息余額一次結清，退還本人。職工的住房公積金本息免征個人所得稅。

國家能源交通重點建設基金和國家預算調節基金、營業稅、固定資產投資方向調節稅、房產稅、土地使用稅、契稅等減免政策，按照國家有關規定執行。對經濟適用住房開發建設和地方政策統籌建設的“解危”“解困”住房及“特困戶”集資合作建房，按晉政發[1991]21號文件執行。

單位向職工按標準價出售住房后，對留存的部分產權可以繼續提取折舊費和大修理基金。

（四）房地產開發公司在每年的建房總量中，經濟適用住房要占20%，作為“解?！苯饫?房源，優先出售給住房困難戶，主要用于教師和住房特殊困難的單位。

（五）住房金融業務

要發展住房金融業務，開展個人購房、建房儲蓄和貸款業務。實行住房抵押貸款制度，從貸款利率和還款期限等方面鼓勵職工個人購房和參加有組織的建房。屬于房改政策性的信貸業務，由當地人民政府委托專業銀行辦理。公積金管理中心在配套銀行存儲的住房公積金和政策性房改資金按規定提取存款利率。

四、加強領導，統籌規劃，積極推動城鎮住房制度改革

住房制度改革涉及面廣，政策性強，是一項長期細致的工作。為了保證房改全面、持續、有序地推進，需要做好以下幾方面的工作：

（一）加強領導，健全工作機構。加快住房建設和推進城鎮住房制度改革是各級人民政府的重要職責。省已調整加強了住房制度改革領導小組，下設辦公室負責日常工作。各地、市、縣要健全由政府主要負責同志主持的，有關部門領導參加的房改領導小組，并成立常設辦事機構，定編定員，做好日常工作。

（二）各有關部門要密切配合，積極支持房改工作。各級計劃、建設、體改、財政、勞動、人事、金融、稅務、土地、物價、國有資產管理、統計、工會等部門，要積極配合同級房改領導小組和房改辦，及時總結經驗，協調解決深化改革中的矛盾和問題。今后凡涉及房改的有關政策均由省住房制度改革領導小組行文，任何部門、單位不得制定涉及房改的政策規定和辦法。國務院有關部門下發的涉及房改的有關文件、規定、辦法，省有關部門可根據實際提出的意見，經省房改領導小組審議后，報省政府批轉執行，以保證城鎮住房制度改革的順利實施。

（三）認真做好宣傳工作。各級宣傳部門和新聞單位，要采取多種形式，大力宣傳房改的重要意義、有關政策和實施的方法步驟，引導干部群眾轉變觀念，增強改革意識，積極參與城鎮住房制度改革。

（四）要嚴肅房改紀律，嚴格執行國家和省制定的房改政策。各級監察部門要加強紀律監督、檢查，對不執行國家統一政策、低價售房、多購或套購住房、變相增加折扣等違法、違紀行為要嚴肅查處。

（五）各地、市、縣根據省實施意見，制定本地區房改方案和實施細則，報經省房改領導小組批準后方可實施。

附1

山西省城鎮住房租金改革實施細則

第一章

總

則

第一條 為了逐步改變低租金、福利型、無償分配的住房制度，依據《山西省深化城鎮住房制度改革實施意見》，制定本實施細則。

第二條 所有黨政機關、群眾團體、國有和集體企業等單位管理的公有住房，均按本規定執行。

第三條 同一城市（縣鎮）內的公有住房執行同一的租金標準。

第四條

公有住房租金改革要著眼于租售比價合理化和有利于加快解決城鎮居民的住房問題，有利于實現住房建設資金的良性循環。租金改革的基本方針是：租金與職工工資增長相掛鉤，在職工家庭合理住房支出范圍內逐步加大租金改革力度。

第五條

公有住房一律按使用面積計收租金，并區別層次和內外裝修、設備、環境等因素予以增減，拉開不同檔次住房租金差價。

第二章

公有住房租金標準

第六條

公有住房租金標準起步階段以不低于雙職工家庭月平均工資收入的4%測定，以后逐年遞增，到2000年的住房租金支出應達到占雙職工家庭平均工資的15%。

第七條 租金水平已達到或超過住房折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素成本租金水平的，按成本租金或市場租金計租。

第八條

各市（縣）要根據實際情況制定提高租金標準的步驟，要與當地居民的收入水平相適應，根據物價指數控制目標統籌安排，逐步實現向成本租金和市場租金的過渡。

各市（縣）的租金改革規劃和每年的調租標準報省住房制度改革領導小組批準后實施。

第九條

在租金水平達到成本租金之前，新建住房和騰空再分配的舊住房租金標準應高于同期現住房的租金標準。如分配住房采取交納住房租賃保證金或認購住房建設債券的辦法，可以實行同一租金標準。

第三章

超標準住房加收租金

第十條 在公房租金未達到成本租金之前，對多占住房超過國家和省政府規定住房面積標準的部分加收租金。租金標準根據住房的不同結構按住房本租金核定。

第十一條 本細則規定的住房標準只是租金改革中計算家庭住房面積是否超標的依據，不是職工住房必須達到的標準，也不是分配住房的標準。

第四章 減、免、補辦法

第十二條 租金調整后，對下列人員在本戶規定住房面積標準之內的部分租金實行減免。

第十三條

對1937年7月6日以前參加革命工作的老紅軍，租金凈增支部分可以全免；1945年9月2日以前參加革命工作的，租金凈增支部分可以免80%；1949年9月30日以前參加革命工作的，租金凈增支部分可以免50%。他們的子女不得享受此項待遇。

第十四條

享受國家定期撫恤的孤老優撫戶、享受社會福利的社會救濟戶、民政部門確認的社會貧困戶、已故老干部配偶和退休職工困難戶，調整租金后，可分別適當給予租金減免。各市（縣）根據實際制定具體減免辦法。

第十五條

住房在規定標準之內的職工家庭，用規定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足以支付房租的，差額可由其所在單位給予補助。企業和自收自支事業單位的補助金在單位住房基金中列支；其它行政事業單位的補助金應先在單位住房基金中列支，不足部分經同級財政部門核定，在城市住房基金（未形成城市住房基金的，在同級財政預算）中列支。

第五章 附 則

第十六條

實施租金改革涉及到住房交叉輻射問題，根據國務院放制度改革領導小組《關于解決房改中發放住房補貼輻射問題的通知》（[1989]房改字第003號）的有關規定執行。

第十七條

調整公有住房租金后，要建立健全租賃合同，明確租賃期限及雙方的權利和義務。公有住房的租金收入權單位所有，納入單位住房基金，專項用于住房建設、維修、管理和住房補助。產權單位應加強對住房的維修和管理，不斷提高服務質量。

第十八條 本細則未盡事宜，由省住房制度改革領導小組辦公室補充修訂并報省住房制度改革領導小組批準實施。

第十九條 本細則自發布之日起施行。

第二十條 本細則由省住房制度改革領導小組負責解釋。

附2

山西省公有住房出售管理實施細則

第一章 總 則

第一條

為建立適應社會主義市場經濟要求的城鎮住房新制度，加快住房商品化、社會化的進程。根據《山西省深化城鎮住房制度改革實施意見》，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于城鎮房地產管理部門直接管理和國家黨政機關、社會團體、全民及集體所有制企事業單位自行管理的公有住房。

除已列入規劃需改造的、地處臨街宜改造為營業性用房的、產權未定和具有歷史保護價值以及當地政府認為不宜出售的公有住房以外，其它公有住房均可以出售。

第三條

房改中出售公有住房對象為家住城鎮且有城鎮常住戶口的職工，本著購房自愿的原則，產權單位應將新建住房（含騰空舊住房）優先出售給原住戶、無房戶和住房困難戶。每個家庭按標準價或成本價購房只能享受一次。

自住私房且面積已達到規定標準的職工家庭，暫不準以標準價、成本價購買公有住房。

第四條 出售公有住房按建筑面積計算。

第二章 售房價格

第五條 售房價格的構成

房改出售公有住房的價格分為市場價、成本價。對高收入職工家庭購買公有住房實行市場價；對一般收入職工家庭購買公有住房實行成本價，在成本價售房確有困難的市（縣）和單位，可以實行標準價售房。

（一）新建公有住房的成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費，住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息，稅金等7項因素構成。

（二）新建公有住房標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套56平方米新房的負擔價，1994年為所在城市（縣城）雙職工年平均工資的3倍。雙職工年平均工資按當地上年平均工資計算。抵交價按雙職工64年（男職工35年，女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。

雙職工年平均工資按當地統計部門公布的上職工平均工資乘以2計算。

新房負擔價與雙職工家庭平均工資的倍數，要逐步提高，2000年以前達到3.5倍。

公有舊住房負擔價按購房當年新房負擔價成新折扣。折扣率為每年2%，折舊年限按50年計算，計算折舊期高于30年的按30年計算。舊住房的抵交價根據使用年限折減，最多不能低于新房抵交價的80%。

（三）新舊公有住房在核定統一價格的前提下，根據地段、朝向、層次、環境、內外裝修和設備等因素拉開差價，其差價率由各市（縣）確定。

現行售房價格已高于規定的標準價起步水平的，不應再降低價格。

第六條

房改售房價格要逐步從標準價過渡到成本價和市場價。根據上年平均工資增長的水平和單位資助職工建立住房公積金年增長水平，測算確定售價，成本價和標準價要一年一定。

第七條

以成本價或標準價出售公有住房，必須先評估后出售。評估公有住房價格業務可由市（縣）住房制度改革領導小組辦公室委托有資格的房地產評估專業機構辦理。對公有住房的評估由省房地產管理部門和國有資產管理局共同認定資格的房地產評估專業機構辦理，經房改辦核準后，方可公布執行。任何單位不得自行定價出售。

第三章

房價折扣辦法

第八條 房改中，職工以成本價、標準價購買公有住房享受下列房價折扣：

（一）關于稅收減免按國家有關規定執行。

（二）職工購買現已住用的公有住房，1994年的折扣率為負擔價的5%，今后逐年減少，2000年全部取消。

（三）按購房時購房職工家庭雙職工實際工齡之和給予工齡折扣。每建筑平方米每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65計算。

離退休職工購房計算工齡折扣的時間按國家規定的離退休年齡計算。

第四章 付款方式

第九條 職工家庭購買公有住房可以一次付款、也可以分期付款。一次付清購房款的，可給予實際售價70%部分的20%以內的利息補償。

分期付款的，首次付款不低于實際售價的30%。分期付款期限，一般不超過10年，分期付款期間，要計收利息。利率按人民銀行規定的利率標準執行。

第十條 房改配套金融機構，要利用政策性住房資金，開辦政策性抵押貸款業務。具體抵押辦法另定。

第十一條

購房職工在分期付款期間去世，所欠房款由合法繼承人或受遺贈人承付，合法繼承人不需住房或無合法繼承人和受遺贈人的，住房由原售單位或房產管理部門按法律程序接管，任何人不得侵占。

第十二條

購房職工在分期付款期間因調離職工所在地區或出國定居等原因不需要住房的，經本人申請，當地房改辦批準，經評估后優先出售給原單位，原單位撤銷，由當地房產管理部門收回。

第五章

權利和義務

第十三條

職工以成本價購買的公有住房，產權歸個人所有，以標準價購買的公有住房擁有部分產權（產權比例按售房當年標準價占成本價的比重測定）。以成本價和標準價購買公有住房的，住用5年后，可依法進入市場出售或出租，在同等條件下原售房單位有優先購買權和租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買權和租用權。

職工個人出售以成本價購買的住房，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益，并按房地產交易規定程序交納有關稅費后所得，收入歸個人所有；出售以標準價購買的住房，扣除上述有關費用后所得按產權比例進行分配。

國家依法保護購房者的合法權益。當地人民政府房地產行政管理部門發放的住房產權證件為合法證件，受法律保護。

第十四條

職工購房后，售房單位對售后的住房要建立共用部位、公用設施的維修管理資金。購房后室內所需維修費用由購房戶負擔。共用部位、公用設施的維修管理基金主要來源于：單位售房收入的10%；按住房所有人占有面積合理分攤的資金和其他資金。

第十五條 改革現行城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理企業和社會化的房屋維修、管理服務。

第六章 售房資金的管理

第十六條 單位以成本價或標準價出售的住房對尚存的產權仍可繼續提取折舊費和大修理基金，做為單位的住房新建和維修管理資金。

第十七條

加強售房款的管理。國有住房的出售收入按住房產權關系和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基本；其它公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。

第十八條 售房款全部用于住房建設和城鎮住房制度改革，嚴禁挪作他用。

第七章 附 則

第十九條 購房人住房在城市建設需要時，必須服從城市建設有關規定。

第二十條 對違反本細則有關規定，擅自降低公有住房出售價格和倒賣公有住房的，要區別情況，嚴肅查處。

第二十一條 本實施細則自發布之日起施行。以前頒發的規定和辦法，凡與本實施細則規定不一致的，一律以本實施細則為準。

第二十二條 本實施細則由省住房制度改革領導小組負責解釋。

第三篇：關于全面推進公務用車制度改革的指導意見

關于全面推進公務用車制度改革的指導意見

來源：人民日報 發布時間：2014-07-17 15:49

為貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會精神及《黨政機關厲行節約反對浪費條例》，改革公務用車制度，規范公務用車運行管理，有效降低行政成本，現就全面推進公務用車制度改革提出如下指導意見。

一、充分認識公務用車制度改革的重要意義

新中國成立以來，公務用車一直實行實物供給制度，對保障公務出行發揮了重要作用。隨著社會主義市場經濟體制不斷完善，傳統公務用車制度越來越難以適應形勢發展需要，車輛配備范圍過大、運行管理成本偏高、公車私用等問題日益突出，社會對此反映強烈。為解決公務用車領域存在的突出問題，總書記、李克強總理多次作出重要指示，黨中央、國務院專門作出部署，強調要全面推進公務用車制度改革。近年來一些地方和部門進行了積極改革探索，為全面推進公務用車制度改革積累了有益經驗。

全面推進公務用車制度改革，是加強黨風廉政建設、厲行節約反對浪費的重要舉措，是轉變政府職能、推進后勤服務社會化改革的重要內容，是順應民意、維護黨和政府形象的迫切要求。各地區各部門要充分認識公務用車制度改革的重要意義，采取切實有效措施加快改革步伐。

二、指導思想、基本原則和總體目標

（一）指導思想

按照中央關于厲行節約反對浪費的要求，堅持社會化、市場化方向，加快推進公務用車制度改革，合理有效配置公務用車資源，創新公務交通分類提供方式，保障公務出行，降低行政成本，積極推進廉潔型機關和節約型社會建設。

（二）基本原則

1.創新制度、分類保障。改革公務用車實物供給方式，取消一般公務用車，普通公務出行實行社會化提供并適度補貼交通費用，從嚴配備定向化保障的公務用車。

2.統籌協調、政策配套。妥善處理公務用車制度改革涉及的各種利益關系，科學制定改革方案和配套政策，確保新舊制度平穩過渡、有機銜接。

3.統一部署、分步實施。各地區各部門按照中央確定的改革方向和原則制定改革實施方案，中央和國家機關先行示范，地方黨政機關加快實行，事業單位、國有企業和國有金融企業有序推進。

（三）總體目標

力爭在2014年年底前基本完成中央和國家機關及其所屬參照公務員法管理的事業單位公務用車制度改革，2015年年底前基本完成地方黨政機關公務用車制度改革，用2至3年時間全面完成公務用車制度改革。通過改革，切實實現公務出行便捷合理、交通費用節約可控、車輛管理規范透明、監管問責科學有效，基本形成符合國情的新型公務用車制度。

三、主要任務

（一）改革公務交通保障方式

改革黨政機關（包括各級黨委、人大、政府、政協、審判、檢察機關，各民主黨派和工商聯，參照公務員法管理的人民團體、群眾團體、事業單位，下同）公務用車實物供給方式，取消一般公務用車，保留必要的機要通信、應急、特種專業技術用車和符合規定的一線執法執勤崗位車輛及其他車輛。改革后，行政區域（城區或規定區域）內普通公務出行方式由公務人員自行選擇，實行社會化提供，適度發放公務交通補貼。公務交通補貼保障范圍要與差旅費保障范圍搞好銜接，對邊遠地區和交通不便地區，要做好遠距離公務出行的差旅費保障。鼓勵省（自治區、直轄市）所屬廳（局）正職主要負責人和市（地、州、盟）、縣（市、區、旗）及鄉（鎮）黨政主要負責人參加改革，確因環境所限和工作需要不便取消公務用車的，允許以適當集中形式提供工作用車實物保障，但須嚴格規范管理，不得再領取公務交通補貼，具體范圍由各地根據本意見研究確定。

規范事業單位、國有企業和國有金融企業職務待遇和業務消費，對原符合車輛配備條件的崗位和人員，逐步按規定納入改革，改革后不得再配備車輛；對保留的必要的國有企業、國有金融企業經營用車和事業單位業務用車實行集中管理；取消與經營和業務保障無關的車輛。事業單位、國有企業和國有金融企業公務用車制度改革要與年薪制、崗位津貼及國家相關財務管理制度等統籌考慮、相互銜接。

（二）合理確定黨政機關公務交通補貼標準

各級黨政機關要從實際出發，綜合考慮公務出行成本、經濟發展水平、社會承受能力、轄區面積、自然地理環境、公務出行次數和距離、行政級別和實際承擔的工作職責等因素，按照節約成本、保證公務、便于操作、簡化檔次的要求，確定本地區公務交通補貼標準。根據交通成本等相關因素變化情況，公務交通補貼標準可適時適度進行調整。允許參改單位根據實際情況，從公務交通補貼中劃出一定比例作為單位統籌部分，集中用于解決不同崗位之間公務出行不均衡等問題，統籌資金使用須公開透明，具體管理辦法由各單位制定。對特別重大搶險救災、事故處理、突發事件處置等不可預測的特殊事項，各地可從實際出發在應急預案中另行制定特殊情況下公務用車保障辦法。地方公務交通補貼標準不得高于中央和國家機關補貼標準的130%，邊疆民族地區和其他邊遠地區標準不得高于中央和國家機關補貼標準的150%。各?。ㄗ灾螀^、直轄市）之間補貼標準差距不宜過大，同一?。ㄗ灾螀^、直轄市）內不同地區補貼標準差距不得超過20%，同一市（地、州、盟）實行統一的補貼標準。地方補貼標準層級劃分可不與中央和國家機關層級完全對應。駐地方的中央垂直管理單位補貼標準按屬地化原則參照所在地區標準執行，經費由中央財政負擔。

（三）妥善安置司勤人員

各級黨政機關根據改革后的實際需要，合理設置司勤人員崗位，采取公開、平等、競爭、擇優的方式確定留用人員；未聘人員原則上以內部消化為主，通過內部轉崗、開辟新的就業崗位、提前離崗等措施妥善安置。依法做好未留用人員聘用合同或勞動合同的終止、解除工作，維護其合法權益，相關必要支出由各級財政安排專項經費予以保障。各級人力資源社會保障部門會同有關部門組成工作組，負責指導參改單位做好司勤人員安置工作，確保改革平穩推進。參改事業單位、國有企業和國有金融企業要依法做好司勤人員安置工作。

（四）公開規范處置公務用車

取消的公務用車，由各級相關職能部門統一規范處置。對取消的一般公務用車，要制定處置辦法，公開招標評估、拍賣機構，通過公開拍賣等方式公開處置。取消車輛處置要防止甩賣和賤賣現象，避免國有資產流失。黨政機關公務用車處置收入，扣除有關稅費后全部上繳國庫。參改事業單位、國有企業和國有金融企業車輛處置收入，按國家有關財務管理制度執行。各地可根據實際情況，對未能及時處置的車輛，采取設立過渡性車輛服務中心或社會化車輛租賃公司的方式，進行市場化運營，減少車輛閑置浪費，過渡期由各地確定，政府不得變相為其提供財政性補貼。

四、健全公務用車管理和保障制度

（一）加強定向化保障車輛管理

各級黨政機關公務用車主管部門要會同有關部門嚴格核定定向化保障公務用車的編制和標準，車輛配備優先選用新能源汽車。執法執勤用車配備應當嚴格限制在一線執法執勤崗位，機關內部管理和后勤崗位以及機關所屬事業單位一律不得配備。除涉及國家安全、偵查辦案等有保密要求的特殊工作用車外，執法執勤用車應當噴涂明顯的統一標識。機要通信、應急等車輛要充分考慮不同部門的工作差異，根據實際需要合理配備，保障到位。按規定保留的公務用車實行集中管理，逐步探索社會化監督的有效形式和具體辦法。在從嚴控制總量的前提下，各地可根據實際情況確定和優化配置相關一線執法執勤崗位車輛，鼓勵各地建立跨部門綜合性執法用車平臺。進一步精簡地方公務用車管理機構。

（二）完善財務管理

黨政機關公務交通補貼屬于改革性補貼，統一納入財政預算，在交通費中列支、按月發放，用于保障公務人員普通公務出行。各單位要加強財務管理，按照在編在崗公務員數量和職級核定補貼數額，嚴格公務交通補貼發放，不得擅自擴大補貼范圍、提高補貼標準。

（三）加強公務用車監督檢查

把公務用車配備和運行維護費用、交通補貼發放、車輛處置情況等納入日常和專項審計監督及政務公開范圍。黨政機關不得以特殊用途等理由變相超編制、超標準配備公務用車，不得以任何方式換用、借用、占用下屬單位或其他單位和個人的車輛，不得接受企事業單位和個人贈送的車輛，不得以任何理由違反用途使用或固定給個人使用執法執勤、機要通信等公務用車，不得以公務交通補貼名義變相發放福利。公務人員不得既領取公務交通補貼、又違規乘坐公務用車。紀檢監察機關要強化監督檢查，及時受理群眾舉報，依法依紀嚴肅查處違反公務用車制度改革和公務用車管理的行為，嚴肅追究相關責任人的責任。

（四）切實保障公務出行

鼓勵公務出行利用公共交通服務。各地要采取有效措施，完善城市公共交通服務體系，探索發展適合公務出行的市場化交通定制服務，增加社會化交通供給。及時解決公務出行遇到的實際問題，確保改革后公務出行得到有效保障。

五、認真做好組織實施工作

（一）加強領導，明確責任

公務用車制度改革政策性強、任務艱巨，各地區各部門要高度重視，切實加強領導，嚴格工作紀律，明確工作責任。中央和地方分別建立公務用車制度改革領導小組，明確工作機制，負責落實各項改革任務，確保改革扎實穩步推進，既要改成，更要改好。

中央公務用車制度改革領導小組由國家發展改革委、國管局、中直管理局牽頭，財政部、人力資源社會保障部、審計署等部門參加，主要負責指導、協調全國公務用車制度改革工作，制定并組織實施中央和國家機關公務用車制度改革方案及配套政策，會同有關部門制定中央和國家機關所屬非參公事業單位、中央企業和中央金融企業公務用車制度改革方案。

各省（自治區、直轄市）公務用車制度改革領導小組要根據本地區實際情況，負責制定并組織實施本?。ㄗ灾螀^、直轄市）黨政機關、事業單位、國有企業和國有金融企業公務用車制度改革方案及配套政策。各?。ㄗ灾螀^、直轄市）黨政機關公務用車制度改革方案報中央公務用車制度改革領導小組批準后實施。

（二）精心組織，扎實推進

各地區各部門要健全工作機制，深入調查研究，細致統計測算，周密制定公務用車制度改革方案，明確時限要求，加強監督檢查，及時有效解決改革中遇到的新情況新問題，確保各項工作落到實處。中央和國家機關及各?。ㄗ灾螀^、直轄市）要盡快啟動公務用車制度改革工作，確保在規定時限內完成改革任務。已先行開展公務用車制度改革的地區和部門要按本意見進行規范。

（三）加強輿論引導，營造良好氛圍

切實加強公務用車制度改革輿論宣傳工作，做好政策解讀，闡釋改革的目的和意義，正確引導社會輿論，及時回應社會關切，使廣大公務人員和人民群眾了解、支持改革，努力為改革營造良好社會氛圍。

第四篇：陜西省城鎮住房制度改革總體方案

陜西省城鎮住房制度改革總體方案

黨的十一屆三中全會以來，陜西的住宅建設有了較大的進展，在一定程度上緩解了住房緊缺的矛盾。但是，幾個大中城市住房困難的狀況仍十分突出，特別是現行的“國家包、低租金、福利制、實物分配型”的住房制度，存在著嚴重的弊端，因而，改革住房制度勢在必行。根據國務院有關住房制度改革的規定和要求，結合我省實際情況，特制定《陜西省城鎮住房制度改革總體方案》。

一、主要目標

全省城鎮住房制度改革的根本目的是：從改革公房低租金制度著手，將現行的實物福利制度逐步改變為商品貨幣制度，使住房這個大商品進入消費品市場，逐步實現住房商品化和住房資金投入產出的良性循環，努力緩解居民住房困難，不斷改善居住條件，發展房地產業，更好地促進國民經濟發展。為此，我省房改的分階段目標如下：

（一）“八五”目標。以改變低租金、無償分配為基本點，公房租金標準力爭達到或接近實現簡單再生產的三項因素（維修費、管理費、折舊費）的計租水平，逐步增加家庭住房消費支出的比重；緊緊圍繞“解?！薄敖饫А?，重點解決危險住房和人均居住面積在三至四平方米以下的住房困難戶和無房戶住房的問題；使人均居住面積達到七平方米（使用面積為

十平方米），住房成套率達５０％左右；建立城市、單位和個人三級住房基金，使之合理化、固定化、規范化，保證住房建設有穩定的資金來源，并通過改革奠定機制轉換的基礎。

（二）“九五“目標。到二０００年，公房租金標準要努力達到五項因素（維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅）的成本租金水平，使家庭住房消費結構基本趨于合理；大力發展住房成套率，使之達到６０－７０％，城鎮人均居住面積達到八平方米（使用面積為十一點四平方米），群眾居住條件和居住環境得到明顯改善；發育房地產市場，建立健全住房資金的融資體系，加速機制轉換，初步實現住房建設資金投入產出的良性循環。

（三）長遠目標。住房租金標準要達到八項因素（前述五項再加上土地使用費、保險費和利潤）即商品租金水平，家庭住房消費更加合理；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房，形成房地產市場和住房融資體系，完成住房商品機制的轉換，實現住房商品化、社會化。

二、基本原則

全省城鎮住房制度改革必須遵循以下原則：

－－堅持政府、單位、個人三者共同負擔的原則。充分發揮三者積極性，擴大資金來源，加快住房建設步伐。

－－堅持租、售、建、管并舉的原則。努力形成一個提高租金、促進售房、回收資金、多建新房、加強管理的聯帶序列。

－－堅持在統一政策下的因地制宜、分散決策的原則。房改以市、縣為基本單位進行。各市、縣在執行全省房改總體方案的前提下，從實際出發，確定自己的改革步驟、辦法和措施，制訂實施方案，精心組織落實。

－－堅持機制轉換的原則。改革住房分配體制、投資體制、消費體制、建設體制、管理體制和住房金融制度，形成一種體現社會主義有計劃商品經濟要求的新的住房制度和運行機制，逐步實現住房商品化。

－－堅持積穩妥的原則。改革步伐既要積極力爭實現黨和政府提出的戰略目標的要求，又要與國家、單位、個人的承受能力相適應。

三、實施辦法

全省城鎮住房制度改革實施辦法是：提租發補貼，實行公積金，租房購債券（或租房交保證金），出售公有房，集資多建房，分級設基金，建立房改委。

（一）提租發補貼

合理調整公房租金是房改的核心環節。提高房租應著眼于租售比價的合理化。租金的調整采取分步到位的辦法，同時本著多提少補的原則，相應給予適當補貼。

１、重新建立健全租賃合同，明確租賃期限及雙方的權利和義務。凡城鎮公有住房，在同一城市（縣城）實行同一租金標準。收取公有住房租金一律以住房使用面積計算。

２、分步提租與補貼的具體要求是：起步時，租金至少提高到維修費、管理費兩項因素之和的一半；在二至三年內，租金提高到維修費、管理費兩項因素水平；在四至五年內，租金提高到維修費、管理費、折舊費三項因素水平；二０００年年底前，公房租金提高到維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅五項因素水平。本著多提少補的原則，提租后新增租金由個人、單位、國家共同負擔。隨著工資制度的進一步改革，再逐步過渡到商品租金。居住單位集體宿舍和自有私房的職工，暫不發給住房補貼。

縣城和建制鎮應從自己的實際情況出發，確定相應的辦法。

３、新配公有住房實行新租金標準。凡從一九九二年元月一日起分配的新建公房和遷出騰空的舊公有住房，其租金標準最好一步到位，即達到成本或準成本租金水平，如果有困難，至少也不得低于包括管理費、維修費兩項因素的水平，并按上述要求相應給予補貼。

４、實行住房超面積加收房租。職工擁有兩處以上且住房面積超過當地政府規定住房標準的必須退回多占住房。超標部分的租金標準，不得低于商品租金的水平。在一套住房內，確因設計、結構等原因不可分割且超過使用面積在八平方米以內的，可暫不按超標處理。職工住房面積標準和超標加租辦法，各地可按國家和省有關文件制定。

５、補貼資金的來源。住房補貼資金，企業承擔的部分，在住房的折舊費、大修理基金和管理費中列支，不足部分可進入成本；新房新租實轉所發住房補貼的資金，企業可以進入成本；全額預算的行政事業單位承擔的部分列入預算；差額預算事業單位承擔部分，按差額比例分別比照全額預算單位和企業開支渠道列支；自收自支事業單位承擔的部分，比照企業開支渠道列支。

（二）實行公積金

公積金是一種義務性的長期儲蓄。實行公積金制的單位，職工和單位都要按月收繳占標準工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有。通過長期的儲蓄積累，提高職工家庭解決自住住房的能力，擴大住宅建設資金的投入產出和融通。

１、凡在我省城鎮工作并有當地常住戶口的行政、事業和企業單位的在職職工（固定工、合同工和計劃內臨時工），均實行公積金制度。不具備條件的縣城可暫不實行。離休干部和退休職工、計劃外臨時工和”三資“企業中的外籍職工，不實行公積金制度。

２、公積金收繳額，等于職工標準工資乘以公積金收繳率。一九九二年至一九九三年全省公積金收繳率分別定為３％－５％，以后隨著經濟發展和個人收入的變化，可以分別進行調整，每年公布一次。存儲公積金的利息，比照銀行活期存款利率進行結算。公積金及其利息作為個人收入，無論收繳、提取、繼承或受遺贈，均可免交個人收入調節稅。

３、公積金的來源。個人承擔的部分，由個人支付；企業提供的部分，由企業公有住房提取的折舊劃轉解決，不足部分經各級財政核定，可在成本中列支；行政事業單位提供的部分，原則上由其自有資金解決，不足部分經各級財政部門核定后，可由國家預算適當安排。

４、公積金的使用和提取。（１）同一城市的職工家庭，可使用本戶成員及其親屬積累的公積金支付購買自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等費用，如仍不足，可由戶主按規定申請貸款，并按期償還。其他一切費用不得用公積金支付。職工用公積金購買的住房如出售，須將原購買住房時使用的公積金如期如數存入原公積金的戶名內。職工調動，公積金可以劃轉。職工離退休，其結余的公積金本息全部歸還職工本人；職工出國定居，可將其個人提供的公積金本息歸還給本人；職工在職期間去世，其結余的公積金本息，可由繼承人或受遺贈人領取。（２）各單位原則上可以有償使用本單位職工結余的公積金，專項用于住宅建設。

５、公積金由各級住房資金管理中心負責歸集、管理和使用。公積金歸集、存貸、結算等業務，委托專業銀行代理。

（三）租房購債券或交保證金

為了多方籌集資金，加快住宅建設，在房改初始階段，實行租房認購債券或租房交納保證金辦法。各市、縣可從實際出發選取一種。

１、認購債券（繳納租賃保證金）的標準。新公房每平方米使用面積認購債券（繳納租賃保證金）定為二十元至五十元；原已承租的舊公房按同類新房的三分之一至二分之一認購（交納）。各市、縣可依據房屋的質量、結構、層次、朝向、設備等因素確定具體數額。

２、債券認購（繳納租賃保證金）的方式。租房債券經住房管理部門核定，由住戶個人向本地發售債券的代理銀行一次性購買（租賃保證金由住戶一次性足額向產權單位繳納）。認購債券（繳納租賃保證金）后，方可獲得或重新確認住房租用權，并按規定繳納房租。

３、債券（保證金）的收存、使用與返還。債券期限一般五年，可以轉讓。住房租賃保證金由產權單位收取并專項存入指定金融機構，只能作為周轉金用于住宅建設，不得挪作它用。使用期一般不應少于五年，年利率定為３.６％，不計復利，到期后一次或分次償還本息。購買公有住房者，租賃保證金可抵交購房款。

４、租住集體宿舍、母子房、宿辦合一的職工，暫不認購債券，（繳納租賃保證金）。

５、對烈屬、離休干部和民政部門確認的社會救濟、優撫對象，可區別不同情況，適當給予減免照顧。

（四）出售公有房

為逐步推行住房商品化，提倡和鼓勵職工購買自住住房。

１、向城鎮居民出售住房，主要是成套公房?？煞謨蓚€層次：一是以市場價格向社會出售商品房；二是以標準價向單位職工出售公有住房。對已列入舊城改造規劃地段的住房，地處臨街宜改造為營業用房的住房，代管房產，產權尚有爭議的房產以及具有歷史意義的房產等，均不出售。

２、從一九九二年元月一日起，新竣工的公有住房先賣后租，優先從售給無房戶和住房困難戶。

３、按建筑面積標準價向單位職工出售公有住房。新建住房按標準價（住房本身建筑造價及征地、拆遷補償費）為基價。在一九九二年至一九九三年內，為鼓勵群眾買房，按標準價計價時，征地和拆遷補償費可暫由單位適當負擔。舊公有住房以重置價（即上一年新建同類住房的本身建筑造價）成新折扣為基價。兩者均按地段、朝向、樓層等因素確定售價。凡具有常住城鎮戶口，以自住為目的，且符合分房條件的職工，均可購買公有住房，單位要優先安排房源出售。按標準價售房以戶為單位，每戶只能購買一次。超過國家規定的住房標準部分，按市場價計價。

４、職工購房一次付清房價款，售房單位可把房價款７０％部分以２０％的折扣給予優惠。無力一次付清的，應先付不少于房價款３０％的現金，剩余部分可向銀行申請抵押貸款，貸款期限根據職工的償還能力和貸款金額確定。新房一般不超過十五年，最長不超過二十年，舊房最長不超過十年。

５、職工以市場價購買的公有住房，擁有全部產權；以標準價購買的公有住房，擁有部分產權。職工擁有部分產權的住房，可以繼承，付清房款并住滿五年后允許出售，原產權單位有優先購買權；售房收入扣除有關稅費后的所得，按國家、集體、個人的產權比例進行分配。

６、嚴禁以過低價格出售公有住房。向職工出售公房價格，統一由各級評估機構評估，經同級房改、房地產、物價和國有資產管理部門核定，由市、縣政府報省人民政府審批，各產權單位不得自行定價出售。

７、產權單位出售新建公房，免繳固定資產投資方向調節稅、營業稅；出售已租的舊公房，免繳營業稅。購房者，免征房產稅、和一次性的契稅，通過出售公房籌集的住房資金，緩繳預算調節基金、能源交通基金和農業基礎建設基金。８、出售公有住房回收的資金，除提取１０％用于住宅公共部位的維修外，其余必須全部納入住房基金，并存入指定的銀行房地產信貸部，資金所有權歸出售房產者所有，只能用于住宅建設和房改的融通周轉資金。

（五）集資多建房

集資建房和合作建房是體現國家、集體、個人三結合解決住房困難的有效途徑，要大力提倡，以有利于提高全省城鎮居民的居住水平。

１、積極發展以“解危”“解困”為重點的集資、合作建房。各單位均可組織集資建房，無房戶和住房困難戶可優先參加，職工集資部分最低不得低于房屋單方工程造價的四分之一。各地可組織多形式的住房合作社發展合作建房，并實行個人籌資為主、單位資助、國家扶持、民主管理、自我服務的原則。

２、集資、合作建房享受優惠政策。凡以個人籌資為主的集資、合作建房，經各級房改委審核認定，不受固定資產投資規模限制，實行指導性計劃管理，計劃、規劃、土地、城建、房管、建工等有關部門應優先辦理各種手續；職工集資部分按國家規定減免有關稅費，市、縣政府也應減免市政建設配套費等有關費用。

３、集資、合作建房要以建樓房為主。逐步納入綜合開發建設的軌道，實行“統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設，科學管理”。對綜合開發建設的住宅小區要實行統一管理，逐步實現住房管理社會化。

４、集資、合作建房的產權歸屬。采取以下方式：（１）產權共有。即產權由單位和參與集資的職工共有。屬職工產權部分免繳房租。（２）產權公有。即職工集資款計抵租賃保證金后，產權歸單位所有。（３）產權部分歸職工個人所有。即單位按出售公有住房辦法將集資所建的住房售給參與集資的職工，職工集資款計抵購房款后，產權歸職工個人部分所有。

５、嚴格掌握住房建設標準。無論集資建房還是合作建房，新建的住房占地面積、建筑面積，都嚴格控制在國家和省有關規定的標準以內。對住房造價要嚴格控制，堅決制止不合理的收費，切實把住房造價降下來。嚴禁用公款高標準裝修住宅。對個人自建住房，要加強規劃和用地管理，盡可能采取統建；以發展有組織的個人建房，嚴禁以權謀私。

６、各市、縣的舊城改造和新區開發，都要結合住房制度改革進行，努力做到互相促進。

（六）分級設基金

房改的中心問題是建立住房基金。根據國務院國發（１９８８）１１號文件精神，要分級建立住房基金，把圍繞住房生產、經營、消費所發生的資金集中起來，變無序為有序，使之合理化、制度化、規范化。

１、立足現有資金的轉化，逐步建立起城市（縣城）、單位、個人三級住房基金。城市（縣城）住房基金來源：市、縣財政原來預算安排用于住房建設、維修和房租補貼的資金；按規定提取的房地產稅和留成的投資方向調節稅，出售公產住房以及拆遷安置私房戶購買產權回收的資金；通過其它渠道籌集的資金。單位住房基金來源：按規定提取的住房折舊費、大修理基金；從留利中提取一部分資金；從福利基金、獎勵基金中分離出來用于建房的資金，出售公產住房回收的資金；房租收入、住房租賃保證金（或債券）和其他渠道籌集的資金。個人住房基金來源：主要是公積金和其他住房儲蓄。

２、各級住房基金的建立和管理，應與現行財政體制相一致。各級財政部門要按各級政府的房改政策規定，認真做好各級住房基金的劃轉和監督工作。在同一市、縣內的房改政策、辦法和實施步驟應當統一，所有單位不論隸屬關系，都應服從當地人民政府對房改的統一部署。地方政府也要適當照顧到條條的體制特點，使條塊之間的利益有所兼顧和協調。

３、各級住房基金統一由各級住房資金管理中心管理和使用。住房基金的信貸和結算業務，委托銀行房地產存貸部統一辦理。各級住房基金，必須堅持“?？顚Ｓ?、專戶儲存”的原則，統一籌劃、管理和使用（城市之間住房基金也可以互相拆借），專項用于住房建設和住房制度改革，不得挪作它用或變相挪用。

４、金融部門要積極開展個人購房建房儲蓄和貸款業務，實行住房抵押貸款購建房制度，從存貸利率和還款期限等方面鼓勵職工個人購房和參加有組織的建房。

５、積極開展職工購房保險配套工作。由各地保險公司經辦此項業務，堅持單獨核算，保本經營，自求平衡的原則，以為房改服務為宗旨，不以盈利為目的，做到低費率經營。經辦政策性購房保險免交有關稅費，所得收益用于建立賠款準備金；專戶存儲的保費收入享受銀行的優惠存款利率。

（七）建立房改委

為了確保房改的順利進行，必須建立各級住房制度改革委員會（簡稱房改委）。

１、各級房改委是各級政府領導下的推行住房制度改革的決策、研究、管理和監督機構。

２、房改委的職責主要是：（１）負責住房制度改革實施方案的制定并監督實施，研究提出進一步深化房改的對策、方案和政策；（２）參與住宅建設的規劃、計劃、建設和住房管理的決策；（３）確定住房制度改革籌集資金的有關政策；（４）確定住房制度改革資金的投向和分配計劃；（５）公布公積金收繳率、租房認購債券或租賃保證金繳納基數、標準價房出售基價；（６）制訂住房分配管理辦法，并對住房分配進行監督；（７）負責轄區內各單位住房制度改革的業務指導。

３、各級房改委實行委員制。委員由各級政府分管住房制度改革的領導、政府有關部門負責人、部隊代表、工會代表擔任。

４、各級房改委下設兩個常設機構：辦公室，負責房改委員會的日常工作；住房資金管理中心，屬事業性經濟實體，負責房改資金的歸集、管理和使用。省、市（地）、縣都要建立房改委員會，并下設辦公室和住房基金管理中心。

四、組織領導

城鎮住房制度改革是一項利國利民的大事，也是一項艱苦細致的工作。搞好房改，關鍵在于組織領導。早改早主動，遲改則被動。房改貴在起步，貴在堅持，貴在落到實處。為了保證房改全面、持續、有序地推進，需要采取以下措施：

１、切實加強對房改的領導。領導的改革決心是推進房改的關鍵。各級政府應當高度重視，要將此項工作列入重要議事日程。主要領導要親自抓，分管領導要具體抓，親身投入房改實踐，取得經驗，指導工作。各級領導干部要以身作則，帶頭執行房改的各項政策規定，以自己的模范行為來推動房改。

２、積極開展宣傳教育工作。各級宣傳部門和新聞單位，要采取多種形式，大力宣傳房改的重要性、必要性、緊迫性和有關方針、政策，增強廣大群眾的改革意識。要廣泛聽取群眾意見，集思廣益，以完善各項改革措施，并形成一個廣泛的、堅實的群眾基礎。

３、分步實施、分類指導。一九九二年上半年省轄市全面房改的實施方案要出臺；地區所在地城市和其他城市以及部分條件好的縣，要在一九九二年年底前逐步出臺；其余的縣、鎮要在一九九三年上半年起步。各地市要加強房改的分類指導，確保房改的順利推進。

４、各有關部門密切配合，積極支持房改工作。各級計劃、財政、稅收、金融、勞動、人事、工商、物價、建設、土地、房地產等部門，都要制定與房改有關的配套改革措施，通力協作，共同完成房改任務，各級紀檢、監察部門要加強房改工作的檢查和監督，防止產生新的不正之風，對違法、違紀者必須嚴肅查處。

５、搞好對房地產市場的統一管理。各地要建立健全房地產交易規則，嚴禁非法買賣、投機倒把、牟取暴利等各種非法活動，確保房地產交易活動的正常發展。

６、房改方案實行分級審批。各市、縣都要根據本方案制定自己的實施方案。省轄市、地區所在市的方案由省房改委員會審批；其他市、縣方案由地（市）房改委員會審批，并報省房改辦備案。

７、駐陜部隊的房改，主要按照中央軍委的房改部署進行，但凡與地方有關的房改，可參照本方案執行。

８、本方案自批準之日起實施，在實施過程中遇到的問題，由省住房制度改革委員會負責解釋，并予以完善。

第五篇：城鎮住房制度改革加快住房建設的

國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知

國發[1998]23號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

為貫徹黨的十五大精神，進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設，現就有關問題通知如下：

一、指導思想、目標和基本原則

（一）深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住 宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。

（二）深化城鎮住房制度改革的目標是：住宅止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。

（三）深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜。量力而行;堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制、老房者辦法”，平穩過渡，綜合配套。

二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

(四)1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，具體時間、步驟由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際確定。停止位房實物分配后，新建經濟 適用住房原則上只售不租：職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住 房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。

(五)全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年底，職工個人和單位住房公積金的繳交率應不低于5％，有條件的地區可適當提高：要建立健全職工個人住房公積金帳戶，進一步提高住房公積金的歸集率，繼續按照“房委會決策，中心運作，銀行專戶，財政監 督”的原則，加強住房公積金管理工作。

(六)停止住房實物分配后，房價收入比(即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市(縣)人民政府根據本地實際情況制訂，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。

三、建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系

(七)對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉

租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。住房供應政策具體辦法，由市(縣)人民政府制定。

(八)調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房(安居工程)，加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。其中經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，切實降低經濟適用住房建設成本，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房。

(九)廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。具體標準由市(縣)人民政府制定。

(十)購買經濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由市(縣)人民政府制定。

四、繼續推進現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場

(十一)按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994]43號，以下簡稱《決定》)規定，繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合。租金提高后，對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各地可根據實際情況制定減、免政策。

(十二)按照《決定》規定，進一步搞好現有公有住房出售工作，規范出售價格。從1998年下半年起，出售現有公有住房，原則上實行成本價，并與經濟適用住房房價相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。

校園內不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉用房不得出售。具體辦法按教育部、建設部有關規定執行。

(十三)要在對城鎮職工家庭住房狀況進行認真普查，清查和糾正住房制度改革過程中的違紀違規行為，建立個人住房檔案，制定辦法，先行試點的基礎上，并經省、自治區、直轄市人民政府批準，穩步開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場。已購公有住房和經濟適用住房上市交易實行準入制度，具體辦法由建設部會同有關部門制定。

五、采取扶持政策，加快經濟適用住房建設

(十四)經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用她的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應；

(十五)各地可以從本地實際出發，制定對經濟適用住房建設的扶持政策。要控制經濟適用住房設計和建設標準，大力降低征地拆遷費用，理順城市建設配套資金來源，控制開發建設利潤。停止征收商業網點建設費，不再無償劃撥經營性公建設施。

(十六)經濟適用住房的開發建設應實行招標投標制度，用競爭方式確定開發建設單位。要嚴格限制工程環節的不合理轉包，加強對開發建設企業的成本管理和監控。

(十七)在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，可以繼續發展集資建房和合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設。

(十八)完善住宅小區的竣工驗收制度，推行住房質量保證書制度、住房和設備及部件的質量賠償制度和質量保險制度，提高住房工程質量。

(十九)經濟適用住房建設要注重節約能源，節約原材料；應加快住宅產業現代化的步伐，大力推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產供應方式。

六、發展住房金融

(二十)擴大個人住房貸款的發放范圍，所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。

(二十一)對經濟適用住房開發建設貸款，實行指導性計劃管理。商業銀行在資產負債比例管理要求內，優先發放經濟適用住房開發建設貸款。

(二十二)完善住房產權抵秤登記制度，發展住房貸款保險，防范貸款風險，保證貸款安全。(二十三)調整住房公積金貸款方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。

(二十四)發展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的組合住房貸款業務。住房資金管理機構和商業銀行要簡化手續，提高服務效率。

七、加強住房物業管理

(二十五)加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

(二十六)加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位，設備和小區公共設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度。

(二十七)物業管理企業要加強內部管理，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的服務，不得只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔：物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高。有關主管部門要加強對物業管理企業的監管。

八、加強領導，統籌安排，保證改革的順利實施

(二十八)各級地方人民政府要切實加強對城鎮住房制度改革工作的領導；各地可根據本通知精神，結合本地區實際制定具體的實施方案，報經省、自治區、直轄市人民政府批準后實施。建設部要會同有關部門根據本通知要求抓緊制定配套政策，并加強對地方工作的指導和監督。

(二十九)加強輿論引導，做好宣傳工作，轉變城鎮居民住房觀念，保證城鎮住房制度改革的順利實施。(三十)嚴肅紀律，加強監督檢查。對違反《決定》和本通知精神，繼續實行無償實物分配住房，低價出售公有住房，變相增加住房補貼，用成本價或低于成本價超標出售、購買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監察部門要認真查處，從嚴處理。國務院責成建設部會同監察部等有關部門監督檢查本通知的貿徹執行情況。

本通知自發布之日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本通知不一致的，一律以通知為準：

中華人民共和國國務院

一九九八年七月三日

北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案

（京發〔1999〕第21號）

中共北京市委 北京市人民政府

根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕第23號，以下簡稱《通知》）和《中共中央辦公廳國務院辦公廳關于轉發建設部等單位關于（在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案）的通知》（廳字〔1999〕第10 號）精神，結合本市實際情況，制定本方案。

一、指導思想、主要內容和基本原則

（一）本市進一步深化城鎮住房制度改革的指導思想是：按照建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度的要求，穩步推進住房商品化、社會化，加快住房建設，促進住宅業成為首都經濟新的增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。

（二）本市進一步深化城鎮住房制度改革的主要內容是：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度，建立職工住房補貼制度，逐步實行住房分配貨幣化；繼續推進現有公有住房改革，加快實現住房商品化；建立和完善面向不同收入家庭的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融；培育和規范住房交易市場，建立社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

（三）本市進一步深化城鎮住房制度改革的基本原則是：在國家統一政策的指導下，因地制宜，量力而行；國家、單位和個人合理負擔；新房新制度，老房老辦法，一次性補貼和按月補貼相結合，平衡過渡，結合配套；與在京中央和國家機關住房制度改革實施方案和政策銜接，協調推進。

二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。

二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

（一）從1998年底起，本市地方所屬機關、企業、事業單位、社會團體停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。停止住房實物分配后，新建經濟適用住房和騰退的可售公有住房，除用于廉租住房外，原則上只售不租。在建立住房補貼制度、完善住房公積金制度和個人合理負擔的基礎上，由職工通過使用住房公積金、住房補貼和住房貸款購買住房。

凡在1998年底前已開工的單位自建聯建的住房，或已交納房預定金購買的住房，并于1999年底前竣工的，可按《通知》規定的辦法向職工出售，也可按可出售現租住公有的住房的成本價向職工出售。

（二）建立機關單位住房補貼制度。1.住房補貼發放對象。

無房和住房未達到本方案規定的住房面積補貼標準的職工（含離退休職工，下同），按經濟適用住房價格或市場價格購買住房（包括新建經濟適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房），均可按規定申請住房補貼。

2.住房補貼發放方式。1998年12月31日（含）前已參加工作的無房職工（以下簡稱無房老職工），其1999年1月1日（含）后工作年限內的住房補貼，以及1998年12月31日后參加工作的職工（以下簡稱新職工）的住房補貼，均按月發放，計入職工個人帳戶，比照住房公積金進行管理，專項用于住房消費。

無房老職工1998年底以前工作年限內的住房補貼（包括建立住房公積金制度前的工齡補貼）采取一次性發放方式，在職工購房時，向所在單位提出申請并得到批準后，由所在單位直接付給售房人（單位）。

1998年12月31日（含）前已參加工作而住房未達到住房面積補貼標準的職工的補差辦法加緊制定。3.住房補貼發放標準。

無房老職工和新職工月住房補貼為職工當月標準工資（包括基礎工資、職務工資、級別工資和工齡工資，下同）乘以月住房補貼系數。1999年月住房補貼系數為0.66。

無房老職工一次性發放的住房補貼額為：（職工1998年月均標準工資*1999年月住房補貼系數*職工1998年底前的工作之和）+（1999年工齡補貼額*職工建立住房公積金制度前的工齡*職工住房補貼建筑面積標準）。

工齡補貼額按出售公有住房有關工齡折扣辦法計算，1999年為每平方米建筑面積13元。公務員住房補貼面積（指建筑面積，下同）標準為：科級以下，60平方米；正、副科級，70平方米；副處級，80平方米；正處級90平方米；副局級，105平方米；正局級，120平方米。

機關工勤人員住房補貼面積標準為：技術工人中的初、中級工和25年以下工齡的普通工人，60平方米；技術工人中的高級工、技師和25年（含）以上工齡的普通工人，70平方米；技術工人中的高級技師，80平方米。

職工家庭實際購房面積由職工根據家庭支付能力自主決定。4.住房補貼資金來源。

機關單位住房補貼資金的來源，包括原市和區（縣）財政預算內住房建設資金劃轉部分、各單位出售公有住房的收入和自籌的建房資金。原市或區（縣）財政預算內的住房建設資金劃轉部分原則上不低于原有住房建設資金投入總額。各機關單位住房基金，設立住房補貼資金專戶。按照效率優先，兼顧公平的原則，綜合考慮職工的工齡、職務等因素，確定老職工的住房補貼的發放順序。

5.職工住房補貼免征個人所得稅辦法按財政部、國家稅務總局《關于住房公積金醫療保險金養老保險金征收個人所得稅的通知》（財稅字〔1997〕第144號）文件規定執行。

（三）事業單位住房補貼規定：停止住房實物分配后，事業單位住房補貼辦法由各單位參照機關單位住房補貼辦法并結合本單位實際情況自行制定，報主管部門批準后執行。事業單位職工住房補貼面積標準，由各單位在本方案規定的機關職工住房補貼面積標準范圍內，結合本單位補貼資金來源和職工住房情況自行確定；事業單位月住房補貼系數按單位職工工資水平、職工住房補貼面積標準，以及單位所在地區（地段）經濟適用住房基準價格測定。

（四）國有企業及其它單位住房補貼規定。停止住房實物分配后，國有企業及其它單位按有關規定，結合本單位實際制定住房補貼辦法，報主管部門批準后執行。職工住房補貼標準和方式，結合本單位補貼資金來源和職工住房情況自行確定。企業住房補貼來源立足于單位原有住房基金轉換，轉換資金不足的可列入成本。列入成本的核定辦法由市財政局制定。

三、完善住房公積金制度，發展住房金融。

（一）全面貫徹落實《住房公積金管理條例》（國務院令第262號），進一步完善住房公積金制度。到2000年底，職工個人和單位住房公積金繳存比例分別達到8%，其中外商投資企業（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應為10%。

（二）按照“住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”的原則，規范住房公積金的管理，加強對住房公積金的監督。按照《住房公積金管理條例》的規定，建立職工個人住房公積金帳戶。住房公積金應當于職工購買、建造、反建、大修自住住戶，任何單位和個人不得挪作他用。

（三）加大個人貸款力度，支持個人住房消費。積極開辦政策性個人住房擔保委托貸款和商業性個人住房擔保貸款，以及二者的組合貸款業務。發展新的住房金融工具，簡化貸款手續，提高服務質量。完善住房貸款抵押登記制度，發展住房貸款保險和住房貸款擔保業務，增強貸款風險的防范能力。

四、繼續推進現有公有住房改革，加快實現住房商品化。

（一）穩步提高公有住房租金。地方單位的租金標準和提租時間與在京中央和國家機關聯動，并盡快實現同步。租金標準的提高與提高職工收入相結合，租金提高后，要進一步完善有關減免政策。對領取城市居民最低生活保證障金的家庭、享受國家定期撫恤補助的優撫戶和其它低收入家庭及領取提租補貼后仍有困難的離退休職工家庭，要減收或免收新增租金。

（二）積極組織出售公有住房。售房價格要嚴格執行《國務院關于深化城鎮住房改革的決定》（國發〔1994〕第71號）文件的規定，自1999年起房改售房一律實行成本價，并與經濟適用住房價格相銜接。出售現有公有住房回收的資金，除按規定提取住宅共用單位、共用設施設備的維修基金外，納入單位住房基金，專項用于發放住房補貼。

（三）對城鎮職工家庭住房狀況進行普查，建立職工個人住房檔案。建立已購公有住房和經濟適用住房上市交易準入制度，規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理，穩步開放職工已購公有住房和經濟適用住房上市交易市場。

五、建立和完善面向不同收入家庭的住房供應體系。

（一）對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭可承租廉租住房，中低收入家庭可購買經濟適用住房，其它收入高的家庭以市場價購租商品住房。家庭收入線標準由市人民政府有關部門定期公布。

（二）調查住房投資結構，發展經濟適用住房，帶動住房消費，促進住宅業成為首都經濟新的增長點，加快改善城鎮居民的住房條件。新建的經濟適用住房實行政府指導價，按保本微利的原則確定。其中經濟適用住房的成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（除小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項，利潤控制在3%以下。采取有效措施，取消各種不和理收費，控制和降低開發建設成本，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購房。

（三）經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地計劃中統籌安排。

（四）對經濟適用住房建設實行扶持政策。經濟適用住房建設用地采取行政劃撥方式供應；市住房資金管理中心和商業銀行應對個人購買經濟適用住房的貸款和經濟適用住房的建設貸款優先安排。

（五）經濟適用住房的開發建設實行招投標制度，用競爭方式確定開發建設單位。嚴格限制工程環節的不合理轉包，加強對開發建設單位的成本管理和監控。要積極采用新技術、新材料，注重節約能源和原材料。確保工程質量，完善住房竣工驗收制度，推行住房質量保證書制度、住房和設備及部件的質量賠償制度和質量保險制度。

（六）經濟適用住房的供應對象為國家公務員、教師、科技人員、事業單位和國有企業職工，及其它中低收入家庭的居民。

（七）采取多種形式加快住房建設。在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，繼續發展集資建房；各單位經有關部門批準，近期可利用現有土地自建住房，按不低于同等地段經濟適用價格向本單位職工出售。

（八）廉租住房是指向最低收入家庭出租的、具有社會保障性質的住房。租金標準實行政府定價，由市政府有關部門定期公布。廉租住房主要從騰退的公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。對最低收入家庭租住的符合規定面積和裝修標準的現住房按廉租住房的政策定租。

（九）購買經濟適用住房和承租廉租房實行申請、審批制度。

六、加強住房物業管理

（一）加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治和物業管理企業專業管理相結合的社會湖化、專業化、市場化的物業管理體制。

（二）加強業主委員會的組建工作。加快住宅共用部位、共用設施維修基金的建立，健全業主對維修基金管理和使用的監督制度。加強住房出售的前期管理。出售住房時，售房單位應與購房者簽訂住房售后的管理協議，明確住房出售后的售房單位和購房者的管理權利和義務。

（三）物業管理要引入競爭機制，促進物業管理服務水平的提高。同時，物業管理企業要加強內部管理，降低服務成本，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的服務。

七、加強組織領導，嚴肅住房制度改革紀律。

（一）加強住房制度改革工作的組織領導。

北京市住房制度改革領導小組負責全市住房制度改革工作的組織、領導工作。各單位要加強對住房制度改革的領導和組織實施工作。各部門要相互配合，保證全市進一步深化住房制度改革工作的健康發展。

（二）嚴肅住房制度改革紀律。加強監督檢查，嚴肅查處違反國家統一政策，繼續進行實物分配住房，低價或超面積標準出售、購買公有住房及公房非法私租牟取暴利等行為。對未按規定管理和發放住房補貼，不如實申報住房狀況、售房收入、無房和未達標老職工人數以及新職工人數的單位，要追究有關人員和領導的責任。對隱瞞現住房狀況和配偶住房情況，弄虛作假領取住房補貼的個人，除令其退出住房和退回全部住房補貼外，依據情節輕重給予職工個人、住房情況證明機構及其負責人相應處罰。具體處罰辦法另行規定。

各級監察部門要加強對深化住房制度改革中違紀違規行為的調查、糾正和處理。財政審計部門要加強對單位住房補貼發放、管理的監督、檢查。

（三）做好宣傳工作，加強輿論領導，轉變居民住房觀念，推動住房制度改革的不斷深化。

八、附則。

（一）各遠郊區、具依據本方案，結合本區、縣的實際情況制定實施方案，抱市住房制度改革領導小組批準后執行。

（二）本方案未及事宜仍按本市原有住房制度改革政策規定執行。原有住房制度改革政策規定與本方案不一致的，以本方案為準。執行中的具體問題，由市政府房改辦公室負責解釋。

（三）本方案自發布之日起實施。附件：《關于預測住房補貼的說明》

1999年9月1日

附件：

關于測算住房補貼的說明

根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕第23號）的規定，結合我市具體情況，確定職工住房補貼額包括基準補貼和工齡補貼。根據基準補貼和職工住房補貼建筑面積標準及職工月標準工資，測算月住房補貼系數。

⒈每平方米建筑面積基準補貼額按經濟適用住房基準價格除以2與個人合理負擔額之差測定；職工個人負擔額不低于上年職工平均工資的4倍除以60平方米（建筑面積）確定。1999年城近郊八區經濟適用住房基準價格為每平方米建筑面積4000元，每平方米建筑面積基準補貼額為1265元。

⒉工齡補貼額按工齡補貼額與職工工齡以及職工住房補貼建筑面積標準的乘積計算。其中，工齡補貼額按出售公有住房工齡折扣辦法計算，職工工齡按建立住房公積金制度前工齡計算。1999年工齡補貼額為每平方米建筑面積13元。

公務員住房補貼面積（指建筑面積，下同）標準為：科級以下，60平方米；正、副科級，70平方米；副處級，80平方米；正處級，90平方米；副局級，105平方米；正局級，120平方米。機關工勤人員住房補貼面積標準為：技術工人中的初、中級工和25年以下工齡的普通工人，60平方米；技術工人中的高級工、技師和25年（含）以上工齡的普通工人，70平方米；技術工人中高級技師，80平方米。

⒊基準補貼額和工齡補貼額根據職工工資、經濟適用住房基準價格、住房公積金繳存比例的變動而變動，定期公布。

⒋無房老職工和新職工月住房補貼系數是以上述基準補貼額、職工住房補貼建筑面積標準和職工月標準工資為基數測算的，1999月住房補貼系數為0.66。