第一篇：長沙商業圈分析報告

2006年，長沙市商業地產向品牌化、規模化、郊區化、開放型、人防型發展，不斷更新換代，趨向規范與成熟。

2005年7月《長沙市商業網點布局規劃》定案，令長沙商業未來15年的發展有了更明晰的發展方向，基本形成與長沙市社會經濟發展和對外開放水平相適應、區域布局合理、業態結構優化、服務功能齊全的市區網點三級體系，板塊效應日趨明顯。

數據顯示，2004年至2006年9月，長沙市商業用房新開工面積共計654．78萬平方米，竣工面積452.2萬平方米，銷售量161.87萬平方米，呈現出明顯的供過于求的狀況。由于零售業競爭加劇，導致數個管理不善的(或是定位不準的)大型商場、寫字樓暫時停業以重新定位或裝修，也有部分商場、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。

綜合市場調研可了解到，從2006年開始的往后三年之內，長沙市商業物業將歷經一個放量的高潮期。

一、長沙商業地產現狀

1、長沙市商業格局；

根據二OO五年七月通過我省專家評審會的《長沙市商業網點布局規劃》，確定了長沙未來15年城市商業發展總體目標：

到2020年，建設完善1個市級商業中心、2個市級商業副中心、10個區域性商業中心、30個社區級商業中心和18條主要商業街，并就長沙城市商業發展戰略與發展目標、城市商業中心布局以及特色商業街、商品批發市場、商業零售業態、物流配送業等方面的建設進行了專項規劃。根據專家的看法，此次規劃遵循三個方面：

（1）隨著需求的變化，對商業網點布局會提出新要求。（2）規劃要進一步與長株潭融城及長沙一小時經濟圈的戰略相結合，提高輻射能力。商業今后的布點不一定集中在核心城區，而要向交通便捷，輻射力強的城市外環、城郊接合部分布。

（3）三是規劃要將整合控制現有城區網點與規劃引導新城區網點相結合。

長沙傳統商圈分析

五一廣場商業中心——地位穩固的市級商圈 區域范圍：

以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在30分鐘的范圍 簡介：五一商圈有2000多年歷史，最初由居民聚居形成原始商業發展而成。位于長沙核心地帶，高度集中的商務與金融配套奠定了其商業主導地位，是各路商家必爭之地。匯聚百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店等，商業營業面積達50萬以上。南北、東西兩大城市主干道的匯集，每日人流量達30-50萬。

主要商業物業：

特點及發展前景分析：

1、歷史悠久，是歷來長沙商業中心，城市中唯一市級商圈； 五一商圈2000多年來一直是城市商業的集中地，有著深厚的湖湘文化沉淀和商業根基。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯接河東與河西的橘子洲大橋亦聯接了五一商圈，政府對防洪工程建設及旅游資源開發的大力投入而成就的湘江風光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費的慣性，這些都奠定了五一商圈成為城市唯一市級商圈的霸主地位。目前商圈內匯聚了6000多家商業品牌，年消費額逾千億。

2、業態齊全，以中高檔次為主，經營狀態良好

圈內匯集了平和堂、春天百貨、王府井百貨、新世界百貨、百聯東方商廈、萬達購物廣場、百盛購物廣場等大型購物場所，黃興路步行街、金滿地商業步行街、坡子街民俗商業街共三條商業步行街，蘇寧、國美電器專業賣場，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬代大酒店、國貿大酒店等酒店，麥當勞、肯得基、火宮殿、楊裕興、黃春和、東北餃子館、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險、中信銀行、中國銀行等金融機構，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場所，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業中心，商圈內以中高檔次業態為主。

省內單店營業額最高的平和堂年均營業額達6億，王府井百貨2006年銷售額接近5個億，黃興路步行街2005年營業額達11億元，沃爾瑪年銷售額逾3億，整體經營狀況良好。

3、百貨業趨向飽和，競爭異常激烈，百聯東方與新世界百貨走差異化路線 商圈內有9家大型百貨及購物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經營，主要采取保底扣點經營模式，功能分區基本為一層珠寶、化妝品，二層女裝，三層休閑裝，四層男裝，五層以上為休閑娛樂、餐飲，所針對的消費群體主要是中、高層消費者，同質化競爭激烈。

在商圈內百貨趨向飽和的情況下，2006年新開業的新世界百貨與百聯東方商廈開始走差異化路線，均開辟奢侈品專柜來提升價值，吸引消費，設有CERRUTI 1881、GIEVES＆HAWKES、DANIEL CREMIEUX、PIOMBO、MRPHISTO、O HUI、MOMO、AGATHA、OMEGA等世界名品專柜。

4、輻射全市及外來游客，人流旺

五一商圈的消費輻射全市，也吸引了很多外來游客來此消費，是湖南人流、物流、資金流、信息流的中心，日客流量達30-50萬人次。黃興路步行街成為外來游客必游之地,日均客流量8萬余人次，雙休、節假日達15-18萬人次。

5、以五一路為界，南盛北衰，百聯東方的進駐有望復興以北區域

黃興南路與解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人們消費習慣的影響，五一商圈出現以五一路為界，南盛北衰的商業狀況。北片區的長沙東漢名店廣場（現更名為新世界大廈），原規劃有460多個鋪位，由于立交橋的影響及定位偏差，目前僅有一層臨街鋪位還在經營，新大新百貨經營狀況也遠不及南片區的百貨。百聯東方所走高端差異化路線使得北片區有了高檔百貨，有希望能帶旺北片區，但與晚幾個月開業的新世界百貨相比，人氣有所不及。

南區域基本飽和，以北區域還存在較大量的在開發與待開發用地，在開發的項目有金都商業中心21000多平方的商業體量，待開發項目已知的有中環一世界和萬代大酒店以北地塊，北區域的復興需要各項目的對話與聯動。

榮灣鎮商業副中心——河西唯一商圈

區域范圍：河西通程商業廣場為中心，步行5-8分鐘范圍內。商圈簡介：

榮灣鎮是岳麓區由來已久的商貿重鎮，通過湘江一橋與河東相連，是該區最重要的交通樞紐，人流旺。隨著楓林路拓改、岳麓時尚購物中心、新外灘商業中心廣場等大型商業的落成，溁灣鎮的商業價值急速上升。目前商業營業面積約6.5萬平方米，日人流量達15萬，消費層面主要是來自河西高教區的教職工及學生、長沙高新區、麓谷的白領人群。

主要商業物業：

商圈特點及發展前景分析：

1、商圈現有商業面積與河西消費力不相稱，后續發展空間大； 岳麓區有近40萬人口，非農人口31萬，2005年，城市居民人均可支配收入為12522元，比長沙市整體水平略高，商圈商業面積約6.5萬平方米，后續發展空間大。

在建或規劃中的的部分項目如下：

2、業態基本齊全，以中、低檔為主，高檔消費市場空白； 商圈內業態基本齊全：大型購物中心有通程商業廣場和新外灘購物中心，餐飲有東鍋中西餐廳、荷香樓湘菜館、晶珠國際美食城、必勝客、麥當勞、肯德基、桂林人、臺北豆漿等；金融配套有中國銀行、招商銀行、中信銀行、中國農村信用合作社；酒店有麓山賓館、楓林賓館；大型生活超市有新一佳、步步高，較為零散低檔的娛樂休閑場所較多，上檔次的少。總體來看業態以中低檔為主，高檔消費市場空白。

3、消費群以河西教師、學生、高新區麓谷的白領人群為主，集中在通程商業廣場消費；

長沙教育事業歷來比較發達，駐區有以中南大學、湖南大學、湖南師范大學為代表的30多所高等院校、科研院所，在校大學生達16萬人，各類科技人員10萬余人，國家級長沙高新技術開發區、岳麓區國家大學科技園位于中心區域，堪稱全省典型的文化區、科教區。

麓谷科技新城是長沙高新技術產業開發區從2000年起集中開發建設的科技新城區,科技新城的發展定位為以高新技術產業為主導、生態環境為特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷園區已聚集400多家高新技術企業。

河西具規模、上檔次的商業目前集中在榮灣鎮商圈，高校教師、學生及高新區的白領人群消費也集中在了榮灣鎮商圈的通程商業廣場。

4、岳麓山、湘江風光帶等旅游資源利于商圈發展； 岳麓山為國家4A級風景名勝區，2004年接待游客100多萬人次，毗鄰榮灣鎮商圈的岳麓山風景名勝區提升了商圈對區外游客的消費吸納能力。未來3-5年，岳麓區計劃投入120億將瀟湘大道北段打造為最美的湘江風光帶。政府對于旅游資源開發與基礎設施建設有利于商圈發展。

5、岳麓區政府、長沙市政府的搬遷對榮灣鎮商圈價值有所提升，長遠來看有可能削弱商圈輻射力

區政府與市政府搬至岳麓區北部，周邊起來了很多高檔住宅小區，當人氣提升到一定程度，將會形成一個新的商業中心，對于榮灣鎮商圈來講會削弱其輻射能力。在目前區北人氣不旺的情況下對此商圈的價值有所提升。

東塘商業中心——快速更新換代中的傳統商圈

區域范圍：以東塘立交為圓心，步行在15-20分鐘的范圍 商圈簡介：

東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統的商業聚集地，商業營業面積約15萬平方米，每日人流量約10萬人次，消費群以東塘立交橋為圓心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯通的大本營，移動公司最大的營業廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等手機銷售商，東塘已成為長沙通訊產品最前沿最迅捷的發布平臺。

主要商業物業：

商圈特點及發展前景分析：

1、業態齊全，檔次拉差大，大眾化專業賣場與超市受歡迎 東塘商圈有2家知名百貨公司，2家綜合賣場，8家專業賣場，步步高、家潤多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商業街。

餐飲：新華樓、麥當勞（2家）、桂林人、肯德基、火宮殿、哈特波波巴西燒烤餐廳、北京餃子館、綠茵閣咖啡廳、上島咖啡、米蘿咖啡、金牛角王中西餐廳 金融：中國銀行、建設銀行、交通銀行、中國農業銀行 文化：東塘恒遠圖書城、東塘圖書城 酒店：波月賓館、神禹大酒店

休閑娛樂：浣溪保健休閑中心、音樂房子KTV 大型藥店：楚仁堂大藥房、星城大藥房、芝林大藥房等。以上數據可看出，東塘商圈業態齊全，大眾化的專業賣場與超市占了很大比例,也是最受到消費者歡迎的。金色家族定位成“頂級名品”，擁有LACOSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSon、BOSS、RAYMOND WEIL等近50多種世界名品，目的在于走差異化的路線，在周邊中低檔的商業中脫穎而出，但周邊消費力有限，場內顯冷清。沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新換代。

2、目前消費主要以南城消費者為主

東塘立交橋一公里范圍內有10萬人口左右，人口密集，是長沙傳統商業聚集地，2004年后開始進駐國美電器、通程電器、步步高超市等眾多規模大眾化商業，東塘商圈正式步入更新換代時期。由于目前主要以中低檔商業占較大比例，且東塘立交橋與交通的過于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業的發展，目前主要以南城消費者為主。

3、作為南拓的門戶，東塘商圈發展空間大，東塘商圈往南部延伸，大東塘商圈逐漸形成。

南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最適宜居住地之一。加之長株潭化進程加快,往來于此的經商者越來越多，商圈快速的更新換代，令東塘商圈的發展空間巨大。

2005年11月，深國投購物廣場落戶雨花亭，共四層，每層面積逾一萬平方米，首層為精品購物場所，含屈臣氏，沃爾瑪超市（世界500強企業）占據二、三層，第四層由時代華納（世界500強企業）斥資2億元作影視。在世界500強推動下，東塘商圈順應城市南拓進程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業，將輻射更多的南部消費者，甚至吸引其他區的消費。

火車站商業中心——湖南省最大電腦及電子產品集散地 區域范圍：以長沙火車站為輻射中心，沿車站路與五一大道（東段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。

商圈級別：傳統商圈

商圈簡介： IT產品市場經過近十年的發展，目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面甚廣。眾多的IT賣場林立，已形成傳統消費習慣氛圍，引導人流消費走向。由于火車站與長株潭汽車站的影響，人流量大而雜，交通路網發達但阻塞。商業營業面積約10萬平方，日人流量約20萬。

主要商業物業及商業配套：

商圈特點及發展前景分析：

1、業態齊全，以電腦及電子數碼產品銷售為主，交通優勢明顯，酒店業發達。

火站商圈業態齊全，尤其以電腦及電子數碼產品銷售為主，有9家大型IT專業賣場，蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市內也有大量IT產品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面廣。

由于火車站、長株潭汽車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優勢明顯，同時帶旺周邊酒店業、娛樂休閑。

餐飲：金至尊酒樓、兄弟海鮮酒樓、麥當勞（2家）、楊裕興（2家）、秦皇食府、咖啡語茶中西餐廳、芙蓉人家、福樓酒家

酒店：芙蓉華天酒店、長島飯店、民航大酒店、銀河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、銀河大酒店、東方大酒店、凱旋大酒店、藍天大酒店、金港酒店、海程大酒店

金融：中國農業銀行、中國農村信用合作社、交通銀行、長沙市商業銀行

娛樂休閑：海東青健身俱樂部、敦煌千子蓮足道、美度概念生活館

2、人口密度高，消費人群偏向年輕化

商圈中心區域人口總數接近35萬，分別為IT人士、寫字樓白領、企事業單位以及原有居民群，其中以IT人士為主，約占60%的份額，而這群IT人士的年齡大多在25-35歲之間，個人年薪普遍在5-10萬元左右，人均年收入高于長沙城區整體人均收入水平甚多。另外，南來北往的旅客占有相當的消費比例，金蘋果大市場吸引了全市中低收入群客戶。

3、整體商業形象欠佳，中高檔購物場所不成主流

火車站人流很雜，眾多不法商販橫行，商圈整體商業形象不佳。傳統百貨商廈曉園倒閉，國儲轉型，目前僅有阿波羅商業廣場在持續經營，中低檔次。在政府的扶持下，刻意引進品牌商家，努力改變火車站形象，整改經營環境，發展前景好。

伍家嶺商業中心——北部唯一商圈，發展前景好

區域范圍：以伍家嶺立交為核心、步行在15分鐘的范圍。商圈簡介：伍家嶺商圈一直以來就是長沙北部唯一的一個商業區，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，泰陽商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業通程電器也相繼進駐，但由于2002年波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業氛圍，加上該地區客戶的消費能力不強，導致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關門或經營轉向。商業營業面積約4萬，日人流量7-8萬。

主要商業物業：

商圈特點及發展前景分析：

1、業態不豐富，商業檔次不高，整體經營狀況不佳 伍家嶺商圈，業態不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商業形象較為破敗，檔次不高。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城由傳統百貨轉營，現在百貨功能已不復存在，重裝后以批發和家電賣場為主，檔次不高，伍家嶺機電市場與地板城是兩個較為破敗規模也不大的專業市場。

相對而言，新一佳超市及附近的娛樂、餐飲相對較旺。金融：中國農業銀行、中國工商銀行

娛樂休閑：百度慢搖會所、諾亞方舟娛樂港、伊甸園洗浴廣場、酒店：諾亞方舟大酒店、華悅大酒店 餐飲：麥當勞、銀苑海鮮酒樓、銀星酒樓

2、消費以周邊居民為主。

3、交通便利，但發展受制于立交橋。

商圈以芙蓉路與三一大道交界，波隆立交橋為中心，南北有足夠的延伸條件，尤其是向南的芙蓉路周邊匯集了眾多的寫字樓與金融大廈。但波隆立交橋影響了商業的扎堆效應，東西延伸更加受到制約，使得商圈的覆蓋面受到限制。

4、隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設定，發展前景較好 新河三角洲規劃范圍南起319國道，北至瀏陽河，西臨湘江，東到芙蓉北路，計劃三年內完成簡陋房屋與棚戶區等拆遷，解決由于造紙廠、化工廠等40多家企業的生產污染問題，建成一個總面積2072畝，以濱江文化園（含兩館一廳）為龍頭的文化娛樂區，以湘江大道為依托的商業金融區，以文化為內核的人文居住區，這對于提質整個北城區具有極重要的意義

根據地鐵建設規劃，2014年前建設完成1號、2號線一期，總長52.275公里，43座車站，1號線站口就設在伍家嶺。根據廣州、北京等城市經驗，地鐵站口商業具有極大的發展潛力。

同時通過伍家嶺商圈的重塑與地鐵線的設定，將加速城北與主城區的融合，發展前景較好。

發展中商圈 星沙商業副中心：

規劃：以北到瀟湘路，南至涼塘路，西至天華路，東至東二線地區為核心，是政府重點發展的區域新商圈之一，設置業態結構，形成與長沙經濟技術開發區和星沙鎮綜合性新城相協調，配套齊全、功能完備的現代都市商業中心。

星沙是長沙市從96年開始規劃建設的物業新城（即長沙市衛星城），星沙目前城鎮人口為15萬人，流動人口：6萬人，目前已建城區面積有22平方公里。

星沙是湖南省著名的汽車銷售及汽車零部件銷售集散地（包括其中機電產品市場），數萬家中小企業積聚了強勁的消費力。餐飲業發達，但檔次較低，中高檔酒樓數量較少。休閑業頗為發達，但規模小，經營手段單一，經營地域零散。

正在建設的專業市場有星沙湘繡城、山水茗園（茶葉市場），星沙商業步行街招商順利，星沙目前唯一大型購物中心為星沙通程商業廣場，其主力賣場為中國生活超市連鎖巨頭新一佳超市和通程電器超市。全球商業連鎖機構一泰國正大集團旗下的“易初蓮花購物廣場”于2006年4月中旬開業。

星沙未來一段時間期內需圍繞政務、公務、會務、商務、業務類消費以及外資港資，投資開發商人員休閑與夜生活消費需求，進行消費趨向定位與對接。紅星商業中心：

規劃：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構建以金融信息為先導、商貿流通為主導，產業為支撐的內供與外向結合，財富與人氣齊聚的南長沙復合型現代商貿經濟圈。

紅星商圈是借農博會之機而迅速崛起的南部商圈，會展業帶來了巨大的人流、資金流。商圈內匯聚了多個專業批發市場，如電動車城、漁具城、體育用品城，燈飾城、太陽能批發城、紅星糖酒批發城、紅星通訊器材批發城、紅星家用電器批發城、紅星農副產品大市場、紅星建材市場、蓮湖汽配市場、紅星花卉市場等，受區域整體市場消費水平以及消費意識限制，商業氛圍不夠成熟，業態單一，消費場所檔次不高, 目前許多專業市場難以維濟，部分商家經營回報率低。

商業營業面積約34萬平米，消費以周邊區域人口為主，以及會展業所帶來的其它區域及外地人員。

撈霞商業中心：

規劃：撈霞商業中心位于開福區霞凝新港城內，是開福區現代新城，也是長沙市未來發展重心。其主要功能是服務于依托霞凝新港和長沙火車貨運北站為中心的物流園，以及沿長沙經開區外圍的青竹湖外商城工業小區和大明工業園為對象的商業活動，輻射范圍包括長沙縣和望城縣廣大區域。馬坡嶺商業中心：

規劃：馬坡嶺商業中心位于芙蓉區東部隆平高科技園內，與長沙縣縣城星沙鎮共同組成長沙市的副中心城市—星馬新城。構建以服務于長沙縣、瀏陽市為主要對象的區域性商業中心；以大型超市和倉儲店為骨干，鼓勵發展倉儲超市、大賣場、配套完善餐飲、生活服務、休閑娛樂和其它服務設施；發展科技市場。合理配置資源，優化商業布局，按照城市發展規劃和區域發展要求，發展新興產業，形成新型的現代化商貿區。

黎托商業中心：

規劃：以武廣高速鐵路黎托客運站的建設為契機，建設完善配套商業設施，構建商貿、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業中心。

大托商業中心：

規劃：依托長株潭三市經濟一體化和大托機場口的區位優勢，以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此，結合天心生態新城的建設，逐步發展形成一個新的區級商業中心。

望城坡商業中心：

規劃：遠期規劃建設引導性商業中心。其主要功能服務于以岳麓山風景名城區旅游、休憩為主題的商業活動，輻射范圍包括寧鄉縣和望城縣廣大區域。商業中心的所有設施不僅應方便、滿足居民、旅客的生活和購物需求，同時應與自然景觀融合，與文物建筑協調，有利于環境保護和可持續發展。

觀沙嶺商業中心：

規劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區逐漸形成了一個新興的經濟發展增長極，帶來了眾多的發展商機。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點發展商務、會展、商貿餐飲和高檔房產等行業，建設商務樓宇，發展“總部經濟”，構建岳麓新城樓宇經濟核心發展區。建設好遠大城市文化購物廣場、府東商業大廈、新區治商務酒店等項目。

商業格局特點總結：

1、現有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級商圈——五一商圈向外擴散。

2、隨著城市的不斷擴張，外來大發展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。

3、商業消費主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費習慣支撐起此商圈的龐大商業體量；

4、現有商圈自成特色：

1）五一商圈業態豐富，百貨業趨向飽和，同質化競爭激烈； 2）河西消費主要集中在榮灣鎮商圈，岳麓山風景區與沿江風光帶打造等旅游資源成為商圈發展契機，發展空間大；

3）東塘商圈不斷的更新換代，但發展受到立交橋制約，由于深國投、沃樂瑪進駐雨花亭，范圍向南延升；

4）火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產品集散地，交通優勢明顯，人流旺而雜；

5）伍家嶺商圈由于新河三角洲規劃及地鐵站口設點，未來前景廣闊；

6）紅星商圈專業市場云集，業態單一，后續商業量大； 業態特征：

1）各業態發展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集，社區型商業的發展滯后；

2）傳統百貨轉向購物中心：傳統百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因為業態單一逐漸退出競爭，被復合型的商業中心取代；

3）步行商業街對人流要求高：步行商業街必須布置在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證，長沙最成功的商業街是黃興路步行街，其它的經營狀況一般； 4）超市相對是最普遍適合的業態：基本上各個商圈每個超市的經營狀況都很好，超市在長沙仍有發展空間；

5）電器等專業賣場吸引力大：在對商圈的人氣要求不敏感，只要有品質，可以吸引較遠的人群；

6）批發市場需要長時間的培育，形成消費慣性，對交通及基礎配套的要求較高，且檔次一般，容易使區域形象受損，目前長沙批發市場經營狀況有好有差。

二、2006年至2007年重點純商業物業面市情況

從調查數據中可看出，長沙市純商業物業近兩年推向市場的貨量有所增長，但漲幅較為平緩。作為投資物業風險較高的商業物業來講，開發商對市場也相當謹慎，盡管如此，這兩年推向市場的典型純商業項目體量至少達到973203平米以上，市場競爭激烈。

從圖表中可看出：

1、五一商圈仍然是最熱商圈，2006年至2007年推出與即將推出市場的商業項目達到6個，商業體量達21.7萬平方米以上，穩居第一位，成為各路商家必爭之地；

2、城東區域近兩年推出量排在五一商圈之后，所推4個項目中有一個倍受關注的超大型shopping mall 項目，也是長沙市第一個Shopping mall——上河國際商業廣場，商業面積達15萬平米，06年年中開盤銷售火爆。表明城東商業的迅速崛起已經得到市場認可；

3、從數據上看星沙的商業量較大，但受人氣影響，商業起來還需要較長時間的培育；

4、依托融城及、省府南遷、農博會展作為契機而發展迅速的紅星商圈目前進駐大量高尚住宅樓盤，人氣漸旺，大量商業也即將應勢而起，2007年表現會很明顯；南部的兩大商圈之一——大托商圈，也即將有一大型商業項目——中信新城推向市場；

5、相對而言，河西的商業推出較為分散，分布在榮灣鎮商圈、市府片區、麓谷片區，其中榮灣鎮商圈的整體價值將有所提升；

三、2006年長沙商業地產亮點

1、投資首選——商鋪 在長沙城市未來15年的城市遠景規劃中，一小時經濟圈的中南商業現代化城市中心格局在2006年開始真正的發力。對于其所帶得影響無疑在深層次上影響著長沙的商業格局和發展，商業地產的整體提升在這場大變革中變得尤為重要。

伴隨著城市發展和住宅商品化的腳步，商業房地產的發展在其中占據著舉重輕重的作用，這就是作為房地產開發商或地方政府主導開發的商業街、SHOPPING MALL、社區底商等商業房地產物業隨著城市發展的步伐不斷上演著跳躍的音符。其中有一部份商業地產項目在長沙城市新老城商業城區間演繹著了自己與眾不同的魅力，也正是他們讓我們看到了商業地產所不斷綻放出來價值，在推動著一個城市脈動的血液。就讓我們一起回顧一下2006年長沙城市商業地產中的新興力量，看看他們給長沙這座城市帶來的商業價值和他們所具有的閃光點。

首先看看五一商圈，這一號稱湖南第一商圈的黃金區，這擁有6000余商家，每年消費額達數十億元，日均客流量高達30-50萬人次以上，這里所產出的零售額達長沙市零售總額的近一半以上。正是在這里，平和堂、春天百貨、萬府井、香港新世界、長沙百聯東方商廈、電器巨頭蘇寧等各路商業諸侯紛紛亮劍，攪得2006年五一商業只能用沸來形容。有業內人士指出，現在五一商圈正經歷著擴容和升級、這里掀起的是長沙最火的“淘金熱潮”！其中三大零售、百貨的加盟，令這一商圈“商業巨鱷”更加壯大。而作為其中的香港新世界百貨與長沙百聯東方商廈的強勢入市，憑借其已有的招商渠道和商家資源，很快就在長沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸圖。他們帶來的不僅僅是奢侈品后的消費文化，更多地它們在給長沙百貨業增添一種新的前沿、時代感、時尚文化購物的西化海派風尚。作為一個城市寸土寸金的黃金商圈，他擁有著的是無與倫比的聚集效應，其商鋪保值、增值能力通過一組數據可以看得出，其店鋪租金與售價在近5年內已經上漲了200%。而位于其中的香港新世界百貨、長沙百聯東方商廈，不光帶來了獨一無二的中庭式購物空間，世界級、國內一線的商業品牌、讓人留戀忘返的購物環境，更多的是他們改變以往長沙商業地產低端化格局，現在正在創造的是一種輕松的理財模式，由專業商家的統一經營管理，穩健的、低風險的投資平臺讓長沙的投資市場開始步入正軌，而城市發展和經濟發展為投資者們留下了無限商業價值增值的空間。

2、投資次選——產權式酒店。

作為一種新型的房地產投資和消費模式，其所具有的投入輕松、風險低、收益穩定、投資省心、省力等優勢，在這近年來被越來越多的人士所青睞。長沙酒店行業的整體發展態勢良好，酒店的整體開放率近80%，五星級以上酒店的開房率更高，這與長沙的消費習慣分不開。長沙人喜歡在酒店休閑娛樂，喜歡在酒店聚會，喜歡在酒店談生意，酒店消費空前火爆；產權式酒店這種投資方式在這幾年已經被市場所廣為接受，近年的時代帝景到華雅華天都是較為成功的典范，當然作為一個想成為國際化大都市的長沙，國際化的高品質酒店就成為其必需的，而目前長沙知名的國際酒店品牌只有同屬于世界500強的喜來登和豪廷，從05年的喜來登到06年的豪廷，他們都有一個最大的優勢——即顯赫的國際化品牌和先進的配房系統，顯然這些白金級五星級品牌已經成為至尊榮耀，至尊享受的象征。在國際酒店品牌的市場號召下，加之產權式酒店區別于商鋪這種投資產品更為穩健、風險更低的產品，產權式酒店在2006年的商業舞臺上也實實在在火了一把。站在城市發展的角度，國際品牌知名酒店集團的進駐，帶來的行業更高標準和管理系統，無論對目前的芙蓉國-豪廷大酒店，還是對整個長沙酒店業的發展而言都是一種推動。

2006年品牌商業，是長沙商業的最大亮點??

第二篇：2009年長沙高新技術產業分析報告

2009年長沙高新技術產業分析報告

2009年是不平凡的一年，國際金融危機嚴重沖擊全球經濟發展，面對嚴峻挑戰，長沙整體經濟逆勢保持強勁增長勢頭，高新技術產業更是憑借充沛活力實現加速發展，成為支撐長沙經濟平穩快速發展的一個可喜亮點。

一、長沙高新技術產業發展的主要特點

1、增長速度逐月回升，全年增速大幅提高

2009年長沙實現高新技術產業總產值1483.20億元，同比增長29.6%，增速大幅提高

7.5個百分點；實現高新技術增加值453.10億元，增長35.0%；高新技術產業效益大幅提升，一舉扭轉了2008年負增長的頹勢，高新技術產業利稅額達到203.47億元，增長幅度達65.2%，利潤達127.71億元，增長幅度達63.5%。2009年長沙高新技術產業的高增長一方面得益于宏觀調控措施的有力支撐，另一方面2008年基數較低也是2009年增速較高的重要影響因素。

回望全年，長沙高新技術產業發展速度呈逐月回升的態勢，年初的3月止高新技術產業總產值增速僅為16.9%，6月止上升至26.5%，全年攀升至29.6%，復蘇勢頭強勁有力。

2、內資企業是長沙高新技術產業的絕對主力軍

2009年長沙高新技術產業內資企業實現總產值1399.45億元，在全市高新技術總產值的占比為94.4%；港澳臺投資企業實現總產值為25.89億元，占比為1.7%；外商投資企業實現總產值為57.86億元，占比為3.9%。2009年長沙高新技術產業內資企業實現利潤總額122.92億元，在全市高新技術利潤總額中的占比為96.2%；港澳臺投資企業實現利潤總額

2.19億元，占比為1.7%；外商投資企業實現利潤總額2.60億元，占比為2.1%。內資企業是長沙高新技術產業的絕對主力軍。

3、高新技術領域集聚現象明顯

長沙高新技術龍頭、優勢產業帶動效益突出，高新技術領域集聚現象明顯。2009年高新技術改造傳統產業、新材料技術、生物與新醫藥技術三大產業總產值分別達911.86億元、192.13億元、187.04億元，三大產業占全市高新技術總產值比重分別為61.5%、12.9%、12.6%，合計占比達87.0%，而在占比最高的高新技術改造傳統產業中，新型機械及汽車行業相關技術又是“龍頭”老大，在全市高新技術總產值比重分別為28.1%、25.8%。數據表明，經過近年來的快速發展，長沙已形成工程機械、新材料、生物與新醫藥等優勢產業，而這些優勢產業正是支撐長沙經濟增長的主力軍。

4、大中型企業繼續發揮領軍作用

2009年的高新技術產業大中型企業共有68家，企業數占比僅為15.5%，但其總產值為1061.30億元，在全部高新技術產業總產值中的占比為71.6%，其中大型企業為10家，但總產值占比達49.9%，大中型企業的領軍作用非常突出，長沙高新技術產業的核心力量即為這些大中型企業，只要這些大中型企業能夠保持穩定增長的態勢，長沙高新技術產業就能平穩快速發展。

5、園區效應逐漸顯現

園區是高新技術企業孵化和發展的重要基地，園區經濟已經成為長沙市整體經濟的重要增長極。2009年僅高新區、經開區、隆平科技園、瀏陽生物醫藥園高新技術總產值就達1202.5億元，占全市高新技術總產值的81.1%。園區經濟的蓬勃發展，不僅是所在區縣區域經濟增長的有力推手，而且也為全市高新技術產業的長足發展帶來了充沛的新活力。

6、自主創新能力繼續增強

伴隨著經濟的不斷發展，高新技術企業的科技創新意識和自主研發高新技術產品認同度持續增強。2009年全市高新技術產業企業的高新技術產品品種數發展到2174種，同比增長14.8%；其中具有自主知識產權品種數1493種，增長9.6%，占高新技術產品品種數的比重達68.7%。高新技術產業科技活動經費內部支出37.34億元，增長20.3%，研究與試驗發展（R&D）經費支出31.02億元，增長18.4%。

二、長沙高新技術產業發展應關注的幾個問題

當前，調整經濟結構是一項全局性的重要工作，長沙高新技術產業經過多年的發展已經具備相當規模的同時，一樣面臨著結構不斷調優的挑戰。

1、高新技術產業發展應向區域平衡的方向調整

受產業布局、歷史沿革等多方面原因的影響，長沙高新技術產業發展在區、縣（市）之間呈現出不平衡狀況。按高新技術產業總產值的高低長沙的區、縣（市）可分為三個檔次，長沙縣、岳麓區為第一檔次，產值達400-500億元；芙蓉區、瀏陽市、雨花區為第二檔次，產值為100億元上下；其他的天心區、開福區、寧鄉縣、望城縣為第三檔次，產值為50億元左右，不同區縣差距相當明顯。園區經濟發展的不平衡是長沙高新技術產業發展不平衡的主要原因，長沙縣、岳麓區依托高開區、經開區而處于絕對領先地位；芙蓉區、瀏陽市憑借隆平科技園、瀏陽生物園而穩居第二梯隊，其他的區縣雖都有不同類型的園區，但大都規模較小，和先進區縣差距較大。園區發展的不均衡雖受諸多因素的影響，但長期維持這種狀況不僅會制約全市高新技術產業的快速增長，而且還會影響區域經濟的又好又快發展。

2、高新技術產業結構均衡發展仍是努力方向

長沙高新技術產業中的新型機械及汽車行業相關技術領域產業是絕對“龍頭”老大，其產值在全市高新技術產業總產值中的占比超過50%，可謂是牽一發則動全身，這兩個領域的興衰成敗甚至決定長沙全市整體經濟的走勢，整體經濟對個別行業依賴性過強的“一股獨大”的產業格局終究是隱患。如何在保持現有龍頭行業繼續高速發展的同時，大力培養其他領域的新興企業，從而形成高新技術產業新的增長極值得思考。

3、大力引進港、澳、臺及外商投資經濟需求迫切

國際金融危機及行業技術調整升級等諸多因素使得長沙規模本不大的港、澳、臺及外商投資經濟高新技術產業在全市的占比呈下降趨勢，2009年長沙港、澳、臺及外商投資經濟高新技術產業總產值僅83.75億元，同比增幅僅為8.1%，其在全部高新技術產值中的比重僅為5.6%，占比比2008年下降1.3個百分點。外向型高新技術產業發展堪憂，在經濟全球化進程逐步加快的今天，這種狀況亟待緩解，大力、有效地引進、發展港、澳、臺及外商投資經濟從而優化長沙經濟結構的需求非常迫切。

4、科技創新能力仍須大力提高

研究與試驗發展（R&D）經費支出是反映科技創新能力的主要指標，而科技創新能力在一個地區評價體系中處于重要地位。2009年長沙高新技術產業研究與試驗發展（R&D）經費支出雖繼續保持了18.4%的增幅，但仍與高新技術產業銷售收入29.4%的增幅有不小的差距，這就意味著研究與試驗發展（R&D）經費的投入強度呈下降的狀況，科技創新能力提升力度仍顯不足，這與時代發展要求有所不符。提升科技創新能力要多管齊下，一方面市場競爭給企業增加科技投入提供了內在的動力；另一方面應不斷加大政策引導、資金扶持力度，強化人才引進和激勵機制，指導各區、縣（市）和園區因地制宜加快推動本區域的自主創新體系建設，從而帶動全市自主創新體系的全面發展與完善。

5、應加大對高新技術小企業的扶持力度

2009年長沙高新技術產業小型工業企業和其他企業共計371家，占全部高新技術產業企業的84.5%，完成的高新總產值421.90億元，占比僅為28.4%。作為龍頭企業的后備軍，眾多的小企業具備很好的成長性，但相當數量的小型企業在資金、人力資源、機制等生產要素方面存在先天性不足。因此，政府及相關部門要加強政策引導和資金扶持力度，建立有效的融資體系和服務體系，加大對小型高新技術企業扶持力度，確保長沙高新技術產業的可持續發展。

2010年長沙高新技術產業發展依然機遇與挑戰并存，新高新企業不斷涌現，為高新技術產業整體經濟不斷注入新鮮血液，長沙高新技術產業充滿活力；外部環境趨好的預期也在增強，利好因素并不缺乏。但在看到有利因素的同時，我們也應清楚的看到今年整體經濟復蘇難現去年強勁勢頭，諸多不確定的因素也難以把握。我們應時刻保持清醒頭腦，興利除弊，及時、準確地把握經濟走勢，不斷完善應對措施，從而確保長沙高新技術產業持續、健康、快速發展。

[供稿：長沙市統計局]

第三篇：東營商業地產淺析及東西城商業圈

東營商業地產淺析及東西城商業圈

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1樓

從2003年4月東營銀座購物廣場開業起，外來大型商場、超市就不斷涌入東營市場。振華、良友、新一佳、利群，以至已經簽約的兩家世界500強企業英國樂購和韓國樂天。是什么讓這些內資、外資如此看好東營市場，甚至在良友、新一佳等商家敗走之后，還有諸多商家紛紛搶灘東營？

統計顯示，2009年，東營城市居民人均可支配收入達21312.53元，同比增長9.4，名列全省第三位，其中，人均工資性收入17502.23元。人均消費性支出13599.29元，同比增長9.5，列全省第五位，收支均呈現穩步較快增長的良好態勢。而在2009年山東省人均GDP排名中，東營更是排名第一位。

諸多數據暗示著東營人的購買能力，也讓頗具投資眼光的客商們怦然心動。隨著黃三角戰略正式上升為國家戰略，東營作為黃三角開發的主戰場，正面臨著前所未有的大好機遇。要以東營為中心，依托黃河三角洲高效生態經濟區的開發建設，培植環渤海經濟圈新的經濟增長極和城鎮發展區。所有這些，都為投資者注入了強勁的動力，也讓零售業投資商看到了投資東營的希望。

縱觀當前東營商業地產發展現狀，未來東營商業地產會進一步受到政策扶持，保險資金入市在商業地產發展中扮演重要的角色。

隨著城市化進程的不斷加快以及實體經濟的不斷好轉，前一階段包括寫字樓和商鋪在內的商業地產一直被低估的局面勢必會發生根本的轉變。同時受調控政策影響在住宅領域受限的民間資本也找到了很好的宣泄口。

由于當下政府宏觀調控的目標是住宅，具有良好發展前景的商業地產的投資屬性進一步得到確認。加上在住宅瘋漲的過程中，商業物業價格一直偏低，這使得東營房地產投資者資金從住宅轉向商業地產的力度將進一步增大，特別是民間資本將大舉進軍商業地產，尤其是商鋪和寫字樓。

當前的東營房地產市場經受著調控政策的嚴峻考驗，同時，商業地產正在迎接自己的春天。在產業轉型和消費升級背景下，商業地產行業機會將愈發凸現。產業轉型帶來第三產業的發展，收入分配改革將帶來消費快速增長和消費升級，相應寫字樓、零售物業和旅游度假等商業地產在東營迅速起航。

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2011-04-14 18:18 回復

頂 7

9樓

為什么關于商業的一些帖子不能發啊

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2011-04-14 18:23 回復

10樓

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濟南路與西四路商圈：這一商圈位于西城中心區域，星羅分布著舉報 |

2011-04-14 18:25 回復

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2011-04-14 18:26 回復

東營市百貨大樓、商業大廈、供銷商場、國美電器、東營市小商品城、天和購物廣場、友誼服裝城等各種類型的商場，此商圈代表著東營第一商圈。

11樓

濟南路與西二路商圈：濟南路與西二路路口，東營銀座購物廣場(一店)為東營的商業版圖東擴起到了關鍵作用。東營振華商廈經過幾年的經營，這兩家外來的大商場為東營西城打造出了第二商圈，為市民購物增添了新的選擇。

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2011-04-14 18:26 回復

12樓

濟南路與西三路商圈：位于濟南路與西三路的這一商圈有勝大中心超市，向北則有銀座二店。兩家店分列該商圈的南北兩端，其中還分布著大商電器、三聯家電、陽光數碼城、天成恒信數碼廣場、百祥數碼城等商家，使得這個商圈成為東營的“硅谷”，成為人們購買數碼、家電產品的首選區域。

濟南路與西三路商圈：位于濟南路與西三路的這一商圈有勝大中心超市，向北則有銀座二店。兩家店分列該商圈的南北兩端，其中還分布著大商電器、三聯家電、陽光數碼城、天成恒信數碼廣場、百祥數碼城等商家，使得這個商圈成為東營的“硅谷”，成為人們購買數碼、家電產品的首選區域。

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2011-04-14 18:27 回復

13樓

東城安居工程商業圈：2006年12月15日，勝大超市新家園店在眾成都市廣場開業，2007年1月18日，東營市百貨大樓東城店竣工開業，2008年9月，東營銀座東城店開業，該商場將國際最流行的零售業態Shopping Mall引入東城，集購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業功能于一體。2009年1月3日，民建時尚廣場開業，四家商場超市在東城安居工程居住區內構建的全新商業圈初步形成，東城市民的基本消費在東城得到基本滿足。2010年3月26日，全球500強企業英國樂購(TESCO)的東營項目開工奠基儀式在新邦？涌金門舉行，計劃將于2011年9月底投入運營。

14樓

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2011-04-14 18:38 回復

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利群瑞泰購物廣場，東營最高檔的商場，也是目前利群集團最高端的商場，擁有MANGO、CERRUTI 1881、ANGELO NARDELLI、羅西奧、思加圖、西鐵城、周大福等國內國際眾多知名優質品牌，五樓更建有五星級豪華影院——東營利群國際影城。

15樓

東營銀座中心店，2003年開業，是銀座集團最賺錢的門店之一，也是東營的一家高端百貨店，在東營擁有廣泛的人氣，現在銀座在東營已經有7家門店，利津店和西城三店正在建設中。

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2011-04-14 18:47 回復

16樓

一會再傳先去吃飯 呵呵

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2011-04-14 18:47 回復

17樓

在東營搞商業地產是個很痛苦的事情，市場飽和，人口不夠，估計短時間內不會有像樣的大地產商進駐，要等5年估計才行

人大代表猛

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2011-04-14 19:34 回復

18樓

另外金辰集團很可能是將來東營商業地產的龍頭，現在金辰在一點一點的運營小型商業地產，唯一大型的就是名鉆廣場這個項目，希望它能成功

人大代表猛

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2011-04-14 19:35 回復

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2011-04-14 21:38 回復 19樓

振華商廈 2006年4月，東營市單體規模最大的綜合性商貿大廈――東營振華商廈開業。營業面積10萬平米，近幾年來，東營地區是煙臺振華布局魯中地區的一枚重要棋子。隨著振華在東營四年穩扎穩打，在東營商業圈已立身揚名，許多零售人士在接受本報采訪時表示，振華已經在東營零售界站穩腳跟，擺脫了水土不服困局。

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2011-04-14 21:52 回復

東營PARK 89位粉絲 魯H濟寧 8 21樓

東營市百貨大樓，東營的商業老大，曾是東營的三大商場，現在仍是東營的商業巨艦，現已有大樓店，東城店，西單店，利津店四家門店。

22樓

東營百貨大樓 舉報 |

2011-04-14 21:53 回復

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2011-04-14 21:55 回復

東營PARK 23樓

東營市百貨大樓東城店

24樓 89位粉絲 魯H濟寧 8

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2011-04-14 21:58 回復

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東營市商業大廈 位于東營市西城最繁華的濟南路80號。現擁有營業面積63000平方米

25樓 舉報 |

2011-04-14 22:01 回復

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民建購物廣場，曾經在東城一枝獨秀，現在仍然是東城最受歡迎的商場。現在已擁有兩家門店

26樓

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2011-04-14 22:06 回復

民建時尚廣場

該項目總營業面積18000平方米，整體定位為時尚型、社區綜合服務中心性的現代商業，功能定位為：引領時尚消費、便利民生民需、配套社區服務。一層是具有早市和早餐功能的“民建安和菜市”，營業時間從早6點到晚九點，極大的方便了居民購物。二、三、四層主營服飾穿著類商品。

27樓 東營PARK 89位粉絲 魯H濟寧 8

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2011-04-14 22:09 回復

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銀座文匯店

28樓 舉報 |

2011-04-14 22:10 回復

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東營供銷商場，東營的老牌商場

29樓 舉報 |

2011-04-14 22:11 回復

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勝大超市，東營最火的超市現在門店已突破100家

30樓 舉報 |

2011-04-14 22:12 回復

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友誼廣場，東營的電子城

31樓

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2011-04-14 22:13 回復

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2011-04-14 22:15 回復 東營樂購超市，世界零售三強

32樓

友誼服裝城

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2011-04-14 22:15 回復

東營PARK 89位粉絲 魯H濟寧 8 33樓

金地購物廣場

34樓 舉報 |

2011-04-14 22:16 回復

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眾城商場

35樓 舉報 |

2011-04-14 22:17 回復

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金辰名鉆廣場，最值得期待的商場之一

36樓

萬達時代廣場

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2011-04-14 22:18 回復

37樓

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2011-04-14 22:20 回復

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2011-04-14 23:29 回復

東營樂天瑪特位于北一路和西二路交匯處。該項目總投資2.5億元，總經營面積近25000平方米，項目預計2011年下半年營業。

38樓

東營地廣人稀，有幾個爆發戶。沒有自己本土的超市品牌。所以外地才入住。在東營待過幾個月，給人的感覺真的一般。環境不是一般的差，跟山東兄弟城臨沂，濰坊，威海，聊城。沒法比，這幾個是山東我去過的地方。

第四篇：長沙霧霾情況分析報告

長沙市霧霾情況分析報告

最近感到長沙市的霧霾情況越來越嚴重，為了得到一個較為直觀的結果，上網查了些資料，發現長沙市乃至全國，霧霾情況觸目驚心。

2013年1月13日20時，中國環境監測總站發現37個城市的空氣“重度污染”和“嚴重污染”，其中包括北京在內的7個城市達到“空氣污染的最高級”。湖南也不例外，1月13日長沙市環保局18時在長沙市環境空氣質量實時發布的數據顯示，各監測站中火車站、雨花區、沙坪為嚴重污染，天心區、馬坡嶺、湖南師大、經開區、高開區、伍家嶺、湖南中醫大為重度污染。1月19日18時發布的各監測站的結果稍有好轉，沙坪由嚴重污染變為中度污染，火車站和雨花區由嚴重污染變為重度污染，其它各站還是重度污染。除長沙市外，株洲、湘潭13個監測站空氣質量均為重度污染。

上面這個表是我在PM2.5網上找到的長沙市2013年12月22日個監測點檢測到的空氣情況，基本上都是中度污染以上。而中度污染具體是個什么概念，這些能讓人有個直觀的了解：

從2013年12月22日長沙市空氣質量表可以看出，這種空氣質量不是短期的，已經成為了一種普遍現象，不管是1月還是現在的12月，都沒有明顯的變化。下面還有個最近兩周長沙空氣質量變化情況：

從這上面可以看出，長沙基本處于一個空氣質量不合格的狀況，只有當降水之后，空氣質量才能得到一個明顯的改善，但是馬上就會恢復。上面數據已經很觸目驚心了吧，但是我還看到一個更加夸張的消息。2011年長沙在全國31個省會及直轄市城市空氣質量排名中，長沙名列第11位，與2010年的名次相同。而12年長沙空氣優良率在中部6個省會城市中排名第一。與南昌并列。我不知道這個消息是真是假，但這一點還是能看出全國空氣質量處于一個什么水平。

霧霾災害相對其它氣象災害還有其特殊性，一是其組成是空氣中有PM2．5，以北京為例，據北京市副市長洪峰在公共場合表示，北京的PM2．5來源：22％是機動車排放，17％是煤炭燃燒，16％是工地揚塵，16．3％是工業噴涂發揮，4．5％是農村養殖和秸桿焚燒，24．5％則來自外地；二是霧霾停留不散受地貌和風向影響，也以北京為例，中科院大氣物理研究所王躍思研究員認為“北京三面環山，南面是平原，一個偏南風，就可以讓北京PM2．5數值處于嚴重污染狀態，但一般西北風也容易讓北京回歸藍天”。他強調： “北京的地貌條件再加上高樓林立，污染更難擴散”。

長沙霧霾組成和來源與北京相比大同小異，其地貌條件南高北低，南有南岳諸峰，東有幕阜山，西有雪峰山，北為洞庭湖區，成為一向北開口的馬蹄形。市區則是“環城皆山也”：西有谷山、尖山、烏山、黑麋峰；東有影珠山、天華山、飄風山和明月山，南有金盆嶺、豹子嶺、昭山；唯北由湘江谷地向洞庭湖敞開。長沙的這種地貌與北京相似，不過前者朝北開 口，后者朝南開口，西北風可驅散北京霧霾而加重長沙霧霾，東南風對北京增重，對長沙減輕。因此長沙市的地貌條件再加上近年來雨后春筍般的高樓林立也就和北京一樣更使霧霾陰魂不散，長久滯留長沙上空。

有篇論文指出長沙市PM2．5主要來源于土壤揚塵、二次顆粒物交通排放、柴油機排放、煤燃燒和垃圾焚燒，其貢獻量分別為38．2％、21．O％、11．6％、11．1％、10．8％、7．2％。長沙市市區及郊區的源貢獻差別很小，長沙市夏、秋兩季源貢獻的差別在于二次顆粒物的貢獻量的變化，二次顆粒物的貢獻量在夏、秋分別為15．4％和26．1％。在特殊污染時期，長沙市PM2．5主要來源于二次顆粒物和生物質燃燒源(41．9％)，可見生物質燃燒是引起特殊污染的重要原因。

霧霾的形成是多方面的，原因很復雜，包括氣象條件、汽車尾氣、工業排放、地面揚塵等，涉及自然與人類生活的各個方面。但是近幾十年霧霾現象才產生，人類的行為在這其中起了至關重要的作用。而我國現在霧霾尤其嚴重，對比發達國家，可以看出不少原因：

1、經濟發展方式粗放 2011年，我國GDP占全球的10.48%卻消耗了世界60％的水泥、49％的鋼鐵和20．3％的能源。2012年，我國鋼鐵、水泥、電解鋁等高耗能行業投資仍在不斷加大，1月至10月累計投資同比增21.7％，較2011年同期增長3．4％，粗放的經濟發展方式、不盡合理的產業布局，致使大量的大氣污染物排放。據統計，2010年，我國S02、NOx排放總量均超過2200萬噸，位居世界第一；工業煙粉塵排放量超過1446．1萬噸，巨大的大氣污染物排放負荷遠遠超出環境承載能力。

2、能源結構不合理。我國是全球第一煤炭生產和消費大國，長期以來，煤炭在我國能源消費中的比重為70％左右，清潔能源比重較低。2011年，我國煤炭消耗量超過35億噸，占全世界煤炭年消耗量的40％以上，北京每年燃煤量為2000多萬噸，天津達至7000萬噸，河北省一次性能源消耗中煤炭占了89％，高于全國平均水平20多個百分點，一年燒煤2億多噸，是北京的10倍、天津的3倍。據統計，70％以上的SO2和50％以上的煙塵排放與煤炭燃燒有關，大量的煤炭消耗，直接導致了PM2.5的增加。

3、機動車污染問題突出環境保護部發布的《2012年中國機動車污染防治年報》顯示，我國已連續三年成為世界汽車產銷第一大國。2011年，全國汽車產、銷量分別達到1841．9萬輛和1850．5萬輛。與1980年相比，全國機動車保有量增加了30倍，達到了20754．6萬輛。2011年，全國機動車排放污染物4607．9萬噸，比 2010年增加了3．5％。按排放標準分類，占汽車保有量9．5％的國I前標準汽車，其排放的四種主要污染物占排放總量的40．0％以上；而占保有量53．7％的國Ⅲ及以上標準汽車，其污染排放量還不到排放總量的25．0％。按環保標志分類，僅占汽車保有量16．4％的“黃標車”排放了63．7％的氮氧化物、86．6％的顆粒物、55．9％的一氧化碳和60．4％的碳氫化合物。機動車污染已成為我國空氣污染的重要來源，是造成灰霾、光化學煙霧污染的重要原因。

針對這些原因，國家也出臺可很多措施來治理大氣污染，主要有： l，加強立法和執法工作

一是修訂《中華人民共和國大氣污染防治法》。現行的《中華人民共和國大氣污染防治法》于2000年頒布實施，目標是解決城市煙煤型污染，重點解決以二氧化硫，氮氧化物和顆粒物PM10為特征的城市污染，對當前以PM2.5為特征的區域性污染沒有涉及到，需要盡快修訂，從法律上明確解決PM2.5污染問題的措施和手段。如河北省針對霧霾天氣出臺了《河北省空氣重污染應急管理辦法(暫行)》，今后環保和氣象部門聯合發布空氣重污染預警信息后，政府將根據空氣重污染級別，采取多種強制性污染減排應對措施。二是加大執法力度，嚴格執法。對各類燃煤設施、廢氣排放裝置加密現場監察頻次，細化現場監察內容，提高現場執法效能。檢查發現不正常使用污染處理設施等環境違法行為，一律高限進行處罰，情節嚴重的，追究違法者的刑事責任，實施“鐵腕”治污，對違法行為設置“高壓線”，徹底改變“守法成本高、違法成本低”的局面。

2、優化產業結構

一是制定產業發展規劃。根據省情、市情等實際情況，將環境因素納入城市發展規劃，制定科學合理的產業發展規劃，同時以規劃環評為手段，以生態宜居為標準，調整城市功能，加強環境基礎設施建設，從源頭上避免城市布局性和結構性污染。二是控制“兩高一資”項目。嚴把審批關，提高“兩高一資”項目準入條件，嚴格審批程序，改變較快增長局面，控制新增污染物排放量。三是開展排污權交易。對涉煙(粉)塵、二氧化硫、氮氧化物的新建項目，新增污染物排放量必須通過排污權交易獲得；對涉煙(粉)塵、二氧化硫、氮氧化物的原有工業企業開展排污權有償使用，利用市場機制和經濟手段，實現環境資源的合理配置，促進企業產業升級，淘汰污染較重和落后的生產工藝，進一步推動產業結構調整。四是提高排放標準。參照經濟發展水平和污染治理技術，修訂國家的行業排放標準和《大氣污染物綜合排放標準》，鼓勵各地制定地方標準，大幅度提高粉塵、二氧化硫、氮氧化物和揮發性有機 物等污染物的排放限值，要求各工業企業限時實現達標排放，否則予以關停，倒逼高排放企業自覺加大減排力度，提高治污水平，改進生產工藝。

3、調整能源結構

一是控制煤炭使用量。根據各地實際，劃定一定范圍的“禁煤區”，拆除燃煤設施，鼓勵使用清潔能源。依據國際各行業平均產能標準，開展爐窯節能技術研究，大力實施爐窯節能改造工程，降低煤炭使用量，提高行業平均產值的能耗。二是大力發展風能及水電。我國陸地面積廣闊，具有較好的新能源利用優勢，要進一步加強風電電源、電網統一規劃，加快風電項目、輸電工程的配套核準、建設，加強和優化風力發電調度工作，協調鳳電與傳統能源之間的矛盾，進一步完善財稅價格政策，建立靈活的市場機制，健全風電發電激勵機制。三是大規模發展分布式能源。完善分布式能源應用的政策和市場體系，著力擴大和推進國內應用，提高分布式能源綜合利用效率，實現能源梯級利用，優化用能結構，在短距離即達到能源供應與能源需求平衡，推動建立高效、穩定、安全的區域能源供應體系。

4、控制機動車尾氣排放

一是大力發展城市公交。合理規劃城市公共交通布局，劃定科學的運行線路，開辟“公交”專用車道，形成快速的公交體系，提倡使用電力公交車。二是提高燃油標準。目前，我國車用油質量最高的是北京即將實行的新“京五”標準汽油，只有上海、廣州、南京等城市供應國Ⅳ標準汽油，大部分地區仍在使用國Ⅱ、國Ⅲ標準的汽柴油，要盡快修訂汽柴油的標準，由國Ⅲ提至國Ⅳ，甚至國V標準，大幅度降低機動車的污染物排放總量。三是控制機動車數量。根據各地實際，逐步建立機動車準入的控制機制，最大限度控制機動車增長速度，同時，實施機動車出行限制，最大限度地控制上路行駛的機動車數量。

國家確實采取了不少措施，但是看現在的情況并沒有好轉很多，當然，我知道環境治理與保護不是一朝一夕的事情，需要耐心與持之以恒。但是個人認為一個很大的問題國家并沒有很深刻的意識到，就是公民的意識問題。在全國，很多群眾與官員都有那種心理，環境問題又不會死人。所以中國的環境問題日益嚴重。我看到過新華社有過這樣一篇報道：

北京1月29日啟動污染防控應急措施，要求103家重點排污企業停產、工地停工，燃煤電廠等降低污染排放、公車停駛30%，力求從工業、揚塵、燃煤、機動車四方面加大污染減排力度。記者對執行情況進行了探訪。至于公眾最為關注的公用車停駛30%落實情況，記者采訪最為艱難。僅有北京市公安局的官方微博“北京平安”發布消息稱，局屬各單位除執行警務任務的警車外，公務用車按照現有數量的30%封存，但沒有通報具體數量和透露更多的信息。記者30日上午電話聯系北京市多個政府委辦局，沒有一家單位愿意公開本單位當天停駛的公務車車號，也不愿意透露停駛公務車的數量。一些部門表示，他們會接受有關部門的監督檢查，但不愿對媒體公布，怕“惹麻煩”。一位官員說，停駛公車還缺乏操作細節，并且會有動態變化，所以不便公開。

所以我覺得，不把公民的意識提高，不把監督力度加強，特別是管理的公開化，出臺再多的措施也難以從根本上解決問題。

我在一篇文獻上看到關于歐盟控制固定點源大氣污染的政策工具，覺得很有啟發，其中不少地方我們值得借鑒。目前，歐盟國家普遍采用的控制大氣污染排放的政策工具包括：(1)環境的直接規制政策，包括公共產品的直接供應、技術規制和執行規制；(2)可交易許可證；(3)稅收；(4)補貼、押金——退款方案及退還的費；(5)產權、法律工具和信息政策。每一種政策工具均有其適用性和局限性，每個國家會根據各自的經濟發展階段、政治經濟體制、生 態和科技發展現狀以及社會文化等因素，選擇一種或多種政策組合。

1、技術規制，也稱為最實用技術、無額外成本的最可行技術以及最可行控制技術規制。技術規制最顯著的特點是應用起來比較簡單，技術規制要求技術本身需在合理成本的基礎上顯著降低污染。政策使用的標準或條件：(1)技術與生態信息是復雜的。(2)關鍵知識只有在權威的中央層面才能得到，而在企業里卻得不到。(3)企業對價格信號反應遲鈍，而投資會產生長期的不可逆轉的影響。(4)技術的標準化具有很多優點。(5)在可行的競爭技術數量不多的情況下，只要有，就是好的。(6)監控成本高：對排污進行監控是很難的，但對技術進行監控卻很容易。以上條件難以同時實現，但只要其中的某一項或幾項符合，這一政策工具就可以應用。例如對發動機強制安裝催化式排氣凈化器符合條件5和6，事實證明，催化式排氣

凈化器在減少排污量方面取得了成功，并在世界范圍內廣泛應用，因此，也大大降低了采用此設備的成本。這一強制執行的技術規制政策與非化石能源的組合使用，大大降低了工業企業的大氣污染物排放水平。技術規制的優點是，在掌握有關減少污染成本和損害成本的全部信息的情況下，管理者可以詳細規定各種必要技術來實現福利最大化。它的缺點是，強制性的技術規制下，企業幾乎沒有選擇的余地，也沒有激勵去開發更加清潔的技術。因此，可 能會造成技術規制執行不力，或無法達到減少污染和排放的目標。

2、執行規制，是指對產品產量或排污水平強制實行某種限制的規制。在執行規制政策下，企業可以自主選擇達到強制目標的排污方法，如減少產品產量、減少污染排放或選擇更為清潔的生產技術等，這完全取決于工業企業的技術水平和減污成本。政策制定者通過為每家相關企業設置可允許的最大排污水平，來達到控制地區或行業整體排污總量的目的。執行規制的優點是，企業在采用何種方式削減污染上有一定的靈活性，有利于提高企業執行規制的積極性，使企業有效降低減排成本。它的缺點是，執行規制可能隱含信息需求腐敗風險。為企業規定排污水平，可能導致管理者向企業尋租。另外，監測企業排污量的成本是較為昂貴的，因此，大多數情況下，管理者會要求企業自行上報排污數據，從而造成數據不實。

3、可交易許可證，控制排污量或產出總量的一個合理途徑是確定許可證或配額的總量，以適應環境或可持續產出收益的同化能力。在確定總量的同時，由于技術更新、交通發展和經濟增長等因素的改變會造成企業排污量改變，因此，分配的許可證具有可轉讓性。由此產生的工具在污染管理上被稱為可交易排污許可證(TEP)。]這種方法的實質是建立了新資源的財產權、生態系統同化力的份額或生態系統可持續租金產品的份額。可交易許可證優點是，在不增加污染總量的前提下，允許新建或擴建工業企業。企業有更多的自主權，可以消費、儲備及交易排污權，以獲得最大收益。它的缺點是，許可證或配額起作用的前提條件是使許 可證具有財產權的特征，即持久性和可靠性。對固定點源大氣污染水平和生態環境影響缺乏統一認識和估值給許可證制度的建立，及其持久性和可信性帶來困難。此外，由于影響總排污量測量的因素很多，如不同地域、生態條件、社會經濟發展狀況、人口規模的變化以及氣候和動態生態系統潛在變化等，使得不斷修訂總排污量變得困難。

4、稅收。目前，與大氣污染相關的環境收費被政策制定者廣為使用。主要包括以下幾種形式：一是庇古稅。在信息充分、追求社會福利最大化及產權明晰的經典假設下，大氣污染的庇古稅等于污染造成的生態和環境的邊際損失，但由于環境的邊際損失難以計算且邊際損失隨時產生變化，因而大氣污染的庇古稅較難征收。特別是對于發展中國家，過高的庇古稅會導致部分企業倒閉，造成失業和政治不穩定，因此，一些國家采用了對污染者區別對待的方法。主要形式包括：(1)對削減污染進行大量投資的企業進行稅收減免，例如英國的燃料稅伸縮條款；(2)退還部分收費，對于采用減少排放技術和手段的企業，給予一定比例的稅收返還，使得企業的環境損害邊際成本小于平均水平，有利于稅收政策的執行并對減污行為形成正激勵；(3)對超限度污染者進行罰款，這種政策通常與技術規制和執行規制政策同時使用。對不履行減排義務的部分工業企業給予罰款，數額相當于企業削減污染的成本。二是指定用途的稅費。經濟學家通常認為環境稅費應該納入國家財政收入，其使用應在公共產品中公平分配，而非指定用途。但也有一些特例，如法國的硫磺排放、揮發性有機物和二氧化氮的稅收均被制定用于污染企業的減污投資。三是投人物和產出物稅收。在對大氣污染排放水平

很難測度或監測成本過高的情況下，監測排污企業的投人物和產出物水平成為一種較為可行的辦法。投入和產出物稅收是一種假定稅收，即假定投人與產出物水平與大氣污染排放水平同比率增加或減少，通過估算投入產出物多少就能大致確定征稅水平，例如汽油稅。稅收方法是目前世界各國應用最為廣泛的減排工具，環境稅費通常與補貼和稅收返還共同構成各國的環境稅收組合工具。

5、退還的排污費，退還排污費方法(REP)是指排污者對污染支付費用，收益被退還到同一個污染者群體，不與支付的排污費成比例，但與另一種測量值如產出成比例。就整個社會而言，支付和退款的凈效應為超過平均排污水平的企業向低于平均排污水平的企業付費。使用REP機制削減污染本質上與庇古稅相同，當被規制的企業數量足夠多時，研究表明，這種方式可以為清潔技術的使用提供足夠的激勵。當技術規制與退還排污費的機制同時使用時，由于退

款機制的存在，REP的平均成本低于庇古稅的平均成本，因而較少得到企業管理者的抵制，在減少污染方面也會有較好的效果。當技術規制不存在或減少污染技術無法實行時，退還排污費的方法的平均成本要高于庇古稅的平均成本。退還排污費機制的優點在于：(1)如果將退還排污費設計成退款與產量成正比的方案，則這種方法類似于以產出為基礎的排污許可證配置。政策制定者可以在不考慮環境的產權(即環境權利屬于污染者還是社會)的條件下，自由選擇價格型或數量型工具。(2)REP機制與稅收相比，具有運用上的經濟性，即退還排污費的方案使得部分愿意通過采用清潔技術的企業可以得到退還的排污費，因而不會受到廣泛抵制，因而執行的政治成本較低。(3)對于不執行技術規制或執行規制的排污企業，環境管理者可以通過提高污染收費的方式來加強控制的力度，獲得的懲罰性基金可用于給少排污企業更多的退還資金，這有利于形成更加明顯的激勵效果。而這種做法本身不會增加工業企業的總成本。

通過歐盟國家固定點源大氣污染防治政策可以看出：第一，歐盟國家的每一項大氣污染防治政策都是以法律或法令為基礎的，法律一旦頒布實施，相關的大氣污染防治措施就可以在歐盟范圍內得到很好的執行，具有強制性。第二，歐盟的大氣污染防治工作是在歐洲范圍內展開的，各國之間具有較強的一致性和協調性，并建立了切實可行的運行機制。第三，歐盟關于固定點源大氣污染防治主要的解決方案是尋找并利用清潔能源和可再生能源，而非我國主要采用的淘汰落后產能等微觀規制措施。第四，歐盟減少固定點源大氣污染排放更多地著眼于長期的制度建設，多采用經濟規制手段，遇到的來自于企業和行業的阻力較小；而我國更加注重通過行政手段制定地區和行業的減排目標，對高污染高排放行業采取限制產能等強制性規制手段，執行中遇到的阻力較大且長期來看效果不可持續。

不過治理霧霾不只是政府的事，我們每個人每天都要呼吸，都要受到影響，因此對抗霧霾要從我們自己做起，每天多走路，少坐車，少用點，少吸煙等等。都能為空氣的改善貢獻一份力量，雖然一個人能做的很少，但是大家一起行動時，這個力量還是很大的。還有各個企業和官員也因當重視起環境問題，否則，一味的發展經濟，到以后環境徹底被破壞，有再多的錢也難以生活在湛藍的天空下。

薛進

第五篇：商業房地產案例分析報告

浙江商業職業技術學院

財會金融學院

商業房地產

案

例

分

析

報

告

浙江商業職業技術學院財會金融學院

會計1161班

馮翀侯月新周景鳳劉茜

摘要

隨著社會的不斷發展，各行業間的競爭也日趨激烈，為了謀取利益的最大化，不擇手段。隨著人們生活水平的提高，人們對自己的居住條件也有顯著的提高，住房的地理位置，采光的好壞，房子的結構等問題都是他們最關心的。一旦選中了自己喜歡的房子，價格都不是很重要的。他們的宗旨是：不管價格怎么樣，自己喜歡就好。而人們的這種做法為房地產開發商提供了很大的機會，這樣他們的事業可以大有提高，同時也可以獲得更高的利潤。怎樣利用有限的土地來建造盡可能多的房子，這使他們陷入了深思。

商業房地產的定義及特點：

商業地產的概念在實際運用中有狹義和廣義之分。狹義的商業地產是專指用于商業（即組織消費的流通行業）經營用途的物業形式，比如商鋪、酒店、商業街等，而廣義的商業地產是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物業，在狹義商業地產之外還包括工業廠房、寫字樓、會展中心、公寓等物業形式。

1商業地產是持有住宅和公共建筑以外的以商業地產行業共同特點：○

2商業地產企業通過優秀和持續的物業經營盈利為目標的商業物業；○

經營和管理能力來獲取收益，而開發企業則是通過其優秀的項目管理

3租金是商業地產企業的最主要收入來源：能力來獲取收益；○商業地

產的獲利方式決定了其利潤來源，只租不售或者以租為主是商業地產經營的成熟模式。

背景

2002年是中國商業房地產元年。這一年中，大連萬達開始實施其商業房地產戰略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪，歐倍德，百安居，肯德基，百腦匯等國內外著名商業企業簽訂聯合發展協議，相繼在南京，沈陽，南昌，濟南，青島，長春，天津等商業黃金地段投資開發商業地產。

而號稱中國家居第一品牌的南方香江集團，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業房地產領域，一年內連克多個地盤，省城和二級城市“通吃”的王者之氣。新希望集團也不甘人后，與中國銀泰共同組建成“銀泰百貨”，并與樂客多結成“策略聯盟”。

如今，全國各地已是追隨者眾多，長城內外，大江南北，二，三級城市都紛紛開發商也步行街，購物廣場，甚至Shopping Mall等。

商業房地產在2002年底迅速升溫，成為各地開發商追捧的市場熱點。

形勢分析

1.外部宏觀環境分析：

1政治法律： ○

一方面，從政治環境因素看，當下企業市場營銷活動的外部政治形勢和狀況穩定，過家家方針政策的變化對市場營銷帶來的是有利

1政治局勢：也正是的影響，是可以促進社會經濟發展的重中之重。○

因為政局的穩定，生產發展，人民安居樂業，給企業營造出良好的營

2方針政策：銷環境。○目前國際上各國政府采取的對企業營銷活動有重要影響的政策主要是：進口限制，稅收政策，價格管制，外匯管制，3國際關系：國有化政策。○發展國際間的經濟合作和貿易關系是人類

社會發展的必然趨勢。

另一方面，從法律環境因素看，對企業來說，法律是評判企業營銷活動的準則，只有依法進行的各種營銷活動，才能受到國家法律的有效保護。因此企業在開展營銷活動時既要遵守國家的法律制度，還要了解市場的有關準則。

2經濟人口：營銷市場是由有購買欲望并且有購買能力的人構成○的，消費者的需求是營銷市場的基礎，人口是構成市場的第一位要素。目前人口流動迅速，人口增長不平衡，城市人口密集，市場需求集中，營銷力度加大。

3社會文化：現在的人們對事物的審美觀的要求越來越高，人們○

受教育的程度也越來越高，看待事物的認知度越來越高。隨著經濟的發展，人們的價值觀念也在不斷的提高，對選擇事物也是一樣的高標準。

4技術自然：科學技術的發展也直接影響企業的經濟活動。隨著○

生產率水平的提高，主要依靠設備的技術開發，使得產品更新換代速度加快，產品的市場壽命縮短：使人們的生活方式，消費模式和消費需求結構發生改變。因此，要以顧客為中心提供服務和產品；以顧客能接受的成本進行定價；產品的分銷以方便顧客為主；從強迫式促銷轉向加強與顧客直接溝通的促銷方式。

2.SWOT分析法

目前的市場環境對他們來說是一個很好的機會，他們的目標、所擁有的資源以及他們當前的任務都與所處的環境一致，這樣他們可以獲取更高的利益。面對市場機會的主要特點：針對性、利益性、時效性、公開性。可以使其利益達到最大化。市場需求規模之大也在不同程度上增加了企業的利益。

每一家企業都不會是獨立贏得市場的，同行業之間的競爭是不可避免的，縱觀眼前的利益，的確很有吸引力。但與此同時也不得不考慮身后的威脅，環境的威脅會在一定程度上影響企業的營銷活動，或者會限制企業營銷活動的發展。主要有兩方面：一方面，環境因素直接威脅著企業的營銷活動，諸如《環境保護法》。它對造成環境污染的企業來說是很大的威脅；另一方面，企業的目標、任務及資源環境機會相矛盾。而市場機會的可行性也會給企業的發展帶來或多或少的威脅，首先市場機會只有適合企業的經營目標。、經營規模及資源狀

況，才會具有較大的可行性，其次，市場機會必須有利于企業內部差別優勢的發揮才會具有較大的可行性。環境中每一個宏觀、微觀魂晶要素的變化都可能使市場機會的可行性發生很大的變化。

由此可見，市場機會和市場環境在一定程度上會給企業帶來利益和威脅。

3.市場機會分析

房地產市場何以掀起商業地產開發潮？最關鍵的原因是商業房地產利潤豐厚。然而，在“微利時代”開發商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業有住宅開發向商業開發轉型；我國加入世貿組織后，一些新業態的出現推動了國內商業的發展，許多城市規劃中對新型商業布局留下了余地。因而目前掀起的商業房地產熱潮順應了城市現代化的發展需要。

然而，正是因為如此，高利潤從來與高風險相伴。作為特殊的物業，商業地產更凸顯其獨特的盈利模式。但這并不表示其一定能夠盈利，如果你缺乏對商業規律的認識，對商業地產運作模式的熟知，將面臨巨大的經營風險，未來的發展將是機遇與危機并行的狀態。

結論

從以上關于商業房地產的案例分析可得出：企業在市場中的發展需要了解和認識的外部因素和內部因素有很多，如何正確選擇企業未來的走向，以及占據市場的份額的多少都關乎企業能否順利成長下去。無論未來面臨的是機遇還是危機，都要站在一個理性人的高度去思考問題，要對企業未來的營銷活動有一個很詳盡的規劃，順應市場的需求，滿足顧客的需求，在不影響市場發展的前提下，達到企業利益的最大化，為企業謀求更大的發展，向更寬廣的領域進軍！