第一篇：昆明商業(yè)市場調研分析報告1

昆明市商業(yè)市場調研分析報告城市概況城市經濟發(fā)展水平3 居民生活水平4 社會消費發(fā)展城市商業(yè)發(fā)展概況及趨勢 6 城市規(guī)劃及發(fā)展政策城市功能規(guī)劃政策以及發(fā)展方向分析

1.1 城市概況

昆明市整體概況

云南省會城市：云南省省會昆明，是云南 政治、經濟、文化、科技、教育、商貿、旅游、信息、金融中心和交通、通訊樞紐。昆明位于滇東高原中部，東北距首都北京 約2千公里。面積約2萬平方公里，轄五區(qū) 一市八縣，全市常住人口628萬人。經濟實力較強的城市：據云南城市競爭力 報告，昆明在經濟規(guī)模競爭力、產業(yè)層次 競爭力及收入水平競爭力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三產業(yè)發(fā)展良好，旅游業(yè)、房地產業(yè)、文化產業(yè)、煙草加工 業(yè)、冶金工業(yè)等是該區(qū)域的特色產業(yè)。擁有良好旅游文化資源：素有“春城”美 譽的昆明具有“天氣常如二三月，花枝不 斷四時春”的宜人氣候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游業(yè)現已發(fā)展成昆明的支柱 產業(yè)之一。

新疆

青海

甘肅

陜西

西藏

四川

貴州

緬甸

昆明

老撾 泰國

柬埔寨

馬六甲

第二篇：昆明商貿城市場調研分析報告

昆明商貿市場

調查分析報告

房地產公司

2021年1月16日

前言

目前公司昆陽工程的國際商貿物流中心工程已經進入規(guī)劃設計階段，為了能使工程在業(yè)態(tài)規(guī)劃上表達工程優(yōu)勢，因此必須做好市場根底的調研分析，同時在市場面的根底上融入新的概念和思想，從而快速高效的完成公司的戰(zhàn)略開展。

從昆明市政府發(fā)布的主城區(qū)專業(yè)市場搬遷改造行動方案的通知來看，昆明已經展開對近114個，總經營面積約419.22萬平米的現有批發(fā)〔專業(yè)及批零兼營〕市場的搬遷工作，同時也在昆明三環(huán)外規(guī)劃了14個泛亞商貿物流中心〔批發(fā)市場園區(qū)〕工程根據經營業(yè)態(tài)范圍逐一對被搬遷市場進行有效引導和搬遷，公司工程均屬于規(guī)劃新建的14個泛亞商貿物流中心之一，按照政府對工程的農業(yè)生產資料商貿物流中心規(guī)劃指導，公司招商管理部將基于農資農機市場為根底進行市場摸底調研，并將范圍擴大至工業(yè)、食品等行業(yè)，希望能通過對該類業(yè)態(tài)專業(yè)市場的調查，提供工程規(guī)劃及下步推廣銷售的指導性數據。整個市場調研工作自2021年1月9日正式開展，主要針對昆明市區(qū)內在營和即將拆遷的市場區(qū)域，如經開區(qū)、東聚商圈的五金機電、農機、農資、果蔬、食品等市場進行調查，方案在一周內完成該類市場的調研并分析工作，最終提供公司工程規(guī)劃開展的有效數據。

一、昆明經濟圈分析

從2021年的昆明經濟開展及政府規(guī)劃來看，圍繞昆明主城三環(huán)范圍內為核心的主城經濟圈形成了以城市、農業(yè)、工業(yè)、生產等為主要經濟開展的特色經濟圈，目前大致可以分為昆明主城經濟圈、空港經濟圈、安寧經濟圈、呈貢新城經濟圈、晉城經濟圈、宜良經濟圈以及石林經濟圈等近7個城市大型產業(yè)經濟中心，不同的商圈都承當著昆明各產業(yè)經濟開展及東亞、南亞及東南亞的國際型產品商貿、物流產業(yè)的重任。

二、新規(guī)劃泛亞商貿物流中心情況1、14個新規(guī)劃泛亞商貿物流中心分布

根據昆明市委九屆六次全會精神，市委市政府要求，全力打造區(qū)域性國際化城市，同時抓住中國-東盟自由貿易區(qū)全面建成的機遇，打造與“國際化門戶〞和“橋頭堡城市〞相適應的商貿物流體系，形成“大通道-大物流-大商貿-大市場〞構建面向南亞、東南亞的5個國際商貿物流主題產業(yè)區(qū)及泛亞商貿物流中心，因此，在批發(fā)市場的布局和內繞城線節(jié)點區(qū)域原那么，在具有較好區(qū)位優(yōu)勢和根底條件及開展?jié)摿^大的區(qū)域新建14個泛亞商貿物流中心〔批發(fā)市場園區(qū)〕。

2、各泛亞商貿物流中心概況

工程

占地規(guī)模

位置

業(yè)態(tài)規(guī)劃

目前進展

盤龍區(qū)農產品綜合商貿物流中心

600畝

暫定石林

糧油、果蔬、肉禽蛋等

正在進行規(guī)劃選址

空港經濟區(qū)國際商貿物流中心

1000畝

嵩明空港經濟區(qū)

花卉、水產品、林產品、小商品加工

完成產業(yè)定位、功能布局

經開區(qū)清水生物醫(yī)藥商貿物流中心

1000畝

經開區(qū)清水片區(qū)

生物醫(yī)藥、中藥材

完成產業(yè)定位、功能布局，正在落實土地用地指標

新螺螄灣國際商貿城

5000畝

昆明彩云北路

日用百貨、珠寶玉石、茶葉、五金電器、食品等

一二期已投入運營。目前正在進行三期建材家居招商以及配套住宅銷售

呈貢斗南國際花卉交易中心

1000畝

呈貢斗南鎮(zhèn)

花卉、茶葉

屬于原址擴建工程。

一期土地已經收儲完畢。2021年12月進場施工

金馬－阿拉工業(yè)品綜合商貿物流中心

2000畝

經開區(qū)金馬村

建材、家具裝飾等

完成產業(yè)定位、功能布局，正在落實土地用地指標

西山區(qū)長坡工業(yè)品商貿物流中心

1500畝

西山區(qū)長坡片區(qū)

建材、家具裝飾、汽車汽配等

完成規(guī)劃編制，正在報批控制性詳規(guī)

祿勸縣農產品商貿物流中心

1000畝

祿勸縣屏山鎮(zhèn)

畜牧產品、烤煙、特色林產品

完成規(guī)劃編制，正在報批控制性詳規(guī)

安寧工業(yè)生產資料商貿物流中心

1000畝

安寧市草鋪

鋼材、橡膠、礦石、金屬物資

完成規(guī)劃編制，正在報批控制性詳規(guī)

昆陽農業(yè)生產資料商貿物流中心

1000畝

晉寧中誼村

農用機械、種子、化肥

完成選址，確定納入我整體工程中，作為二期重點招商業(yè)態(tài)。在進行規(guī)劃編制

晉城工業(yè)品商貿物流中心

1000畝

晉寧晉城富有收費站旁

汽車、汽配裝飾、五金機電

2021年初完成1000余畝土地招拍掛，目前正在進行規(guī)劃報批及商戶報名

宜良苗木農產品商貿物流中心

500畝

宜良狗街鎮(zhèn)

糧油、果蔬、肉禽蛋、花卉

完成規(guī)劃編制，正在報批控制性詳規(guī)

楊林工業(yè)品商貿物流中心

500畝

嵩明縣楊林工業(yè)園區(qū)

工程機械、五金機電

完成規(guī)劃編制，控制性詳規(guī)通過專家評審

嵩明縣小街農產品商貿物流中心

3000畝

嵩明現代農業(yè)科技示范園區(qū)內

糧油、果蔬、肉禽蛋、花卉

完成了工程的選址和修建性詳細規(guī)劃編制

由上表來看，昆明政府從2021年就已經開始對14個泛亞商貿物流中心進行規(guī)劃了，目前已經建成投入使用的只有新螺螄灣國際商貿城，而其它的商貿物流中心均在分批土地收儲、定位、報規(guī)階段，預計今年將提速完成14個工程的規(guī)劃及建設工作。

三、專業(yè)批發(fā)市場情況

1、昆明目前主要專業(yè)市場分布

2、昆明目前各專業(yè)批發(fā)市場情況

1〕天云五金機電城

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區(qū)位：位于昆明市經開區(qū)昌宏路京橋路段65號；

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面積：占地面積100余畝，市場由天云五金機電城和天云農機市場兩局部組成；

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土地性質：工業(yè)用地

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交通路網情況：市場毗鄰彩云北路、周邊分布有昌宏路、云大西路，石安公路等市政道路，交通較便利。市場內均有車行道路分布，路寬約在8-12米左右；

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物業(yè)結構特點：物業(yè)主要分為鋪倉儲式、街區(qū)式及展廳式三類物業(yè)。倉儲式物業(yè)鋪面層高8米，屬于簡易房鋼結構物業(yè)，沿街商戶自搭成商鋪+辦公的兩層物業(yè)，后面以局部貨品堆放為主。街區(qū)式主要以1+2及1+3物業(yè)為主,1層經營、2層辦公或做局部倉庫使用，1層層高約4米左右，面寬3-4米，進深在10米左右；

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經營業(yè)態(tài)：五金工具、儀器儀表、油漆、水暖、管材、照明、保溫材料、軸承、閥門、勞保用品、鎖具等；

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商鋪情況：市場分為6個區(qū)，有13棟建筑物共約500間鋪面，單間鋪面面積區(qū)間在30-300不等；

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租金情況：租期為3年一簽，租金在45-110左右，平均月租金為60元/平米；

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售價情況：市場所有的商鋪只能租賃不出售產權；

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配套情況：市場內道路寬闊且擁有大型停車場四個，可停放各種類型車輛，周邊有幾個餐飲及便利店，如車輛較多時，通行不算流暢，配套效勞少；

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市場整體經營情況分析：市場由五金機電市場和農機市場兩個市場組成，同時實現24小時運營進出貨物需登記核實，具備良好的安保措施屬于昆明目前布局合理、配套完善的專業(yè)化五金、農機市場。由于市場成立時間較早，相對五金機電業(yè)態(tài)數量占市場的70%以上，入駐率也到達在90%以上，商戶實際經營數約在200戶左右，而農機市場商戶數約在100戶左右，經營情況與五金機電業(yè)態(tài)相比擬差些，但總體來看該市場經營情況較好，暫未出現轉租情況。目前該市場無明確的搬遷方案和具體時間。

2〕小石壩新世紀大型綜合市場〔原明波獸藥市場〕

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區(qū)位：位于小石壩鎮(zhèn)昆石公路旁

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面積：占地300畝左右〔獸藥市場約100畝左右〕

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土地性質：不詳

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交通路網情況：市場內部道路以十字型貫穿，路寬10米左右，市場具有唯一獨立出入口，內部交通分布合理，外部臨石安公路二級公路和昆石高速，石安公路路況較差貨車量大隨時有堵車現象，交通相對便利；

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物業(yè)結構特點：市場商鋪多為1+2聯(lián)排，1層為商鋪，2層為居住及倉儲，現在市場在私自搭建第三層，但未向外租賃，商鋪1層層高4.5米可自搭2層，面寬約3-3.5米，進深10米可以連通對開或分隔使用；

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經營業(yè)態(tài)：食品、果蔬、獸藥、飼料、魚藥、飼養(yǎng)設備等。市場分為3個區(qū)，A、B區(qū)分別為食品、五金批發(fā)市場，C區(qū)為獸藥、飼料批發(fā)市場，另有近10萬㎡的簡易倉儲大棚。其中C區(qū)獸藥市場為原明波獸藥市場局部商戶搬遷至此，在營的獸藥等商戶約60多戶，商鋪面積區(qū)間為25-100㎡；

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商鋪情況：市場總共有

14棟框架結構建筑，商鋪500余間；

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租金情況：月租金為25-40元/㎡，衛(wèi)生費每戶20元/月，無物管費；

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售價情況：目前只租不售

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配套情況：附近分布有小型物流市場但均為省外物流，市場省內物流配送發(fā)貨極為不便，市場內除專業(yè)業(yè)態(tài)經營外，無其他生活效勞配套。有小型空地停車場地，約有40-50個車位，其他主要在市場內部道路兩側停車；

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市場整體經營情況分析：小石壩新世紀大型綜合市場于2021年初投入運營，經營工程主要為各種獸藥、飼料，經營范圍輻射全省。市場A、B區(qū)食品、五金批發(fā)市場幾乎全為空置做倉庫出租使用，C區(qū)獸藥、飼料批發(fā)50%以上商鋪處于空置，只招到局部明波獸藥市場搬遷商戶，市場運作不過半年時間，整體冷清，運營情況不十分理想。

3〕小板橋種子市場

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區(qū)位：

經開區(qū)昆洛路小板橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁

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面積：市場占地7畝左右

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土地性質：

不詳

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交通路網情況：市場緊鄰昆洛路，道路隨近年已經過翻新，但車流量大，較為擁堵，往北約50米即可與珥季路相連通往廣福路。市場內物業(yè)建筑密度較大，道路狹窄僅有5m左右，前后均各有一個小型出入口，交通十分擁堵；

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物業(yè)結構特點：

整個市場商鋪物業(yè)均為1+2聯(lián)排商鋪，1層經營，2層倉儲、辦公或居住，鋪面單間面積25㎡，層高約3.2米左右，面寬3米，進深約8米左右；

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經營業(yè)態(tài)：

蔬菜、花卉、瓜果等種子批發(fā)；

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商鋪情況：共有5棟建筑，設有鋪面150間現已入住商戶70戶左右，商鋪利用率、入住率為100%；

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租金情況：月租金為35-50元/㎡，衛(wèi)生費每戶30元/每月，無物管費；

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售價情況：

只租不售

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配套情況：

市場內底部有約10個小車位，除專業(yè)經營外市場內無其他效勞型配套，市場外有農貿市場及零星餐飲小吃分布；

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市場整體經營情況分析：

小板橋種子市場于2001年投入運營。營業(yè)時間為7點—19點，商戶均為小規(guī)模經營戶居多，昆明該類市場分布少因此客源穩(wěn)定，局部大型商戶為公司性質有固定的銷售渠道，市場規(guī)模較小但實現了集中式經營，該市場會根據種子管理局規(guī)劃將實施統(tǒng)一搬遷，目前有局部商戶已在宜良“昆明泛亞農資商貿物流中心〞登記報名，通過與局部商戶溝通了解，如有整體搬遷方案，需與昆明種子協(xié)會進行協(xié)商或合作，商戶將積極配合協(xié)會的搬遷工作。

4〕金馬正昌果品批發(fā)市場

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區(qū)位：位于東風東路延長線金馬路，涼亭西路旁，南鄰東二環(huán)菊花立交橋；

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面積：占地面積約100畝；

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土地性質：

不詳

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交通路網情況：

市場內部通道約10米，大小貨車通行拉貨較多，很容易造成擁堵。市場外以北有涼亭西路連接三環(huán)，南部有二環(huán)東路連接昆明各區(qū)域，但對大型貨車限行，車流量大，道路有亂停現象，交通相對擁堵；

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物業(yè)結構特點：市場中心為大棚堆場，商戶間有簡易隔斷別離，后排建有少量冷庫，每間商鋪面積約20㎡，為單層框架結構，面寬3-4米，進深4-5米，層高約7米。市場沿街商鋪為1+2層獨立式聯(lián)排，1層商鋪經營，2層辦公居住；

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經營業(yè)態(tài)：鮮果、干果果品類

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商鋪情況：市場內有商家400戶，商鋪利用率、入住率為100%；

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租金情況：月租金為40-80元/㎡，整車交易按照成交噸數計算，衛(wèi)生費每戶80元/月；

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售價情況：只租不售

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配套情況：市場沒有固定停車區(qū)，西區(qū)提供大車整車交易區(qū)域，市場共有三個大門供車輛出入，營業(yè)時間為早8點—晚18點，市場內無其他生活配套效勞；

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市場整體經營情況分析：金馬正昌果品批發(fā)市場于2006年投入運營，市場分為東、西兩個交易區(qū)，東區(qū)為商鋪堆放區(qū)，西區(qū)為大車停放及整車交易區(qū)，擁有配送物流配套，水果大車進駐市場交易后迅速發(fā)往省內、省外，不需求大面積倉庫。市場管理方可為運輸水果的車輛辦理通行證，方便大車出入限行路段，市場開門率為100%，經營工程主要為水果批發(fā)，經營范圍輻射省內外，生意紅火。1997年金馬正昌商貿投資興建了金馬正昌果品第二果品市場。二市場地處涼亭火車貨站附近的黑土下凹，經過2003年改擴建，二市場目前占地60余畝，擁有交易用房三百多間，交易儲貨大棚近10000多平方米，并且擁有國內一流制冷設備的11間的冷藏庫房，儲貨量約4000噸。為來自全國及東盟國家的果品銷售客商在市場交易，提供了便利。據商戶反映今后市場如有搬遷意向，將會整體遷至云南省農產品電子信息交易中心金秋元果品批發(fā)中心，目前已有50%以上客戶報名。

5〕涼亭糧食批發(fā)市場

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區(qū)位：市場位于涼亭路東部貨運站旁；

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面積：占地約50畝左右；

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土地性質：工業(yè)用地；

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交通路網情況：市場內商鋪分布于過道兩旁，過道寬度約15m，整個市場只有一個大門進出，內部交通相對較擁堵，進出市場時車輛需繳納停車費〔小型車輛5元、大車15-50元〕；

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物業(yè)結構特點：內部商鋪為連通式倉儲鋪面，根據客戶需求可自由分割組合使用；

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經營業(yè)態(tài)：大米、面粉等

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商鋪情況：市場內有約200家商戶；

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租金情況：月租金為20-30元/㎡，無物業(yè)費和衛(wèi)生費；

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售價情況：只租不售；

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配套情況：市場內部規(guī)劃路網齊全，擁有小局部火車停車卸貨區(qū)域，但道路陳舊較窄，大車通行時常形成擁堵，另外在市場類幾乎無生活效勞配套效勞，生活工作極不便利。

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市場整體經營情況分析：涼亭糧食批發(fā)于2000年投入經營，是目前云南省規(guī)模最大的一個糧食批發(fā)市場，是依托涼亭貨運鐵路而建設的站臺式糧食批發(fā)市場，實現了將鐵路運輸與公路運輸相結合的運輸模式。由于建成較早，擁有鐵路貨運倉儲物流優(yōu)勢，市場知名度大，經營情況良好。據了解市場將面臨搬遷，目前市場暫定搬遷地點為呈貢王家營物流倉儲中心。

6〕云南省農產品電子信息交易中心

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區(qū)位：位于東三環(huán)虹橋立交橋旁；

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面積：總占地面積500畝；

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土地性質：商業(yè)用地；

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交通路網情況：市場內部規(guī)劃完善交通便利，主干道寬25米，棟間距15米；緊鄰東三環(huán)大車不限行；

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物業(yè)結構特點：市場中間商鋪為單層倉儲鋪面，外圍商鋪為三層建筑，1層為鋪面，2、3層為辦公室及住宅；

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經營業(yè)態(tài)：水果、蔬菜、水產品等；

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商鋪情況：總共約有42棟建筑，共有商鋪1200間，每區(qū)400間左右；

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租金情況：月平均租金45元/㎡左右，其中蔬菜類市場租金均價在30元/㎡，果品區(qū)租金均價在65元左右，大車整車交易按照成交噸數收取費用，約在10元/噸左右；

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售價情況：目前以租賃為主，暫無銷售信息；

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配套情況：市場擁有客戶停車區(qū)，貨車整車交易停放區(qū)、擁有10個小冷庫組成的近3000㎡的大型冷庫，同時市場還擁有信息交易中心，酒店、餐飲、便利店等配套效勞商業(yè)；

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市場整體經營情況分析：云南省農產品電子信息交易中心于2021年初建成投入使用，市場分為蔬菜水產和果品兩大區(qū)域，市場總占地500畝左右，其中果品市場約330畝，目前王旗營蔬菜批發(fā)市場和馬金場水產品批發(fā)市場已陸續(xù)搬遷至此投入運營，據了解金馬正昌果品批發(fā)市場也將搬遷至此，果品為金秋元批發(fā)交易物流中心，鋪面約有300余間，已全部招商完畢，果品區(qū)共分為整車交易區(qū)、進口果品區(qū)、冷凍區(qū)及普通交易區(qū)等，年后將進入試營業(yè)，屆時還將開通網絡信息交易拍賣方式。

7〕華洋五金機電城

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區(qū)位：市場處于春城彩云北路西側，宏昌路南側，距朱家村立交橋和昆石高速約3.9公里；

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面積：占地200余畝；

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土地性質：不詳

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交通路網情況：外部主要交通支持為眾天路和昌宏路，市場內部規(guī)劃道路寬約10-15米，每個區(qū)市場都擁有2個大型出口，車輛進出停放相對便利；

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物業(yè)結構特點：商鋪均為1+2聯(lián)排，1層為鋪面，2層為辦公或倉庫，1層層高約4米左右、面寬3-4米、進深10米左右；

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經營業(yè)態(tài)：工具、量刃具、水暖管件、磨具磨料、機電、電氣、泵閥、軸承、電線電纜、標準件、儀器儀表、橡膠泡沫腳輪、彈簧磁鐵等、化學試劑、油品

勞保、絲網、汽保、中小型機械、燈具等；

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商鋪情況：市場分為大區(qū)、A區(qū)、B區(qū)、三個區(qū)整個市場共24棟建筑，商鋪約800余間，單間商鋪面積約60㎡左右；

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租金情況：租金70-110元/平米左右；

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售價情況：只租不售；

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配套情況：市場內部無生活效勞型配套；

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市場整體經營情況分析：華洋五金機電城處于成熟的東聚專業(yè)市場圈內，市場成熟、規(guī)劃合理、不擁堵，營業(yè)性質為批發(fā)零售，進出市場車輛主要為中小型貨車。市場規(guī)模較大經營范圍輻射整個云南省，經營情況較好，有一定知名度。市場周邊道路早7點至晚7點貨車限行，據悉方案未來有拆遷可能拆遷，但具體時間、方案不確定。

8〕十堰大車汽配城

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區(qū)位：

昆明市經濟技術開發(fā)區(qū)官渡園大商圈雨龍路，開發(fā)商為十堰商會；

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面積：占地約40畝，總建筑面積為22000㎡；

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土地性質：不詳

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交通路網情況：主要依托市場南側的昌宏路及周邊的雨龍路等交通，交通擁堵嚴重，有貨車限行狀況；

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物業(yè)結構特點：商鋪為1+2聯(lián)排式框架結構物業(yè)，層高4米左右，面寬3米，進深約10米；

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經營業(yè)態(tài)：主營大車配件，裝飾，輪胎等，目前經營客戶在300-400左右；

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商鋪情況：市場有8棟建筑物經營戶共計300余戶，每間商鋪30-40平米；

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租金情況：租金50-90元/平米；

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售價情況：

只租不售；

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配套情況：局部商戶有倉庫需求，倉儲位于小板橋，無其他生活或金融配套；

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市場整體經營情況分析：在昆明十堰商會的組織下會員自愿參與、自籌資金、依法成立的法人實體。也是十堰商會在昆明組織的第一家實體單位，股東大多數為湖北籍人士，以經營汽車的配件為主。公司自2003年起開始籌造，在一片荒蕪的草塘上經歷艱苦，四方籌資，經過幾年的開發(fā)建設，目前已建成擁有300-400多商家,都是以大車為主的，包括一些維修企業(yè)和用品，總建筑面積為22000㎡的大型大車汽配市場，市場內有實力雄厚的東風汽車配件廠家，有知名品牌的經銷商，有享譽海內外的商家，強手云集，加上得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，目前十堰大車汽配城已形成了一個集汽配、倉儲、物流、信息及其它后勤生活效勞為一體的大型綜合市場。

9〕眾天工業(yè)品市場

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區(qū)位：

昆明市經濟技術開發(fā)區(qū)官渡園大商圈關雨路與昌宏路交叉口；

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面積：

不詳

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土地性質：

不詳

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交通路網情況：主要依托道路為昌宏路，屬于昆明市三環(huán)限行范圍。市場內部道路寬8米以上，沿街道路寬闊，停車方便，但受到三環(huán)限行的限制；

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物業(yè)結構特點：1+2及少量1+3聯(lián)排建筑，層高約4.5米，1層鋪面，2層住宿或辦公；

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經營業(yè)態(tài)：輪胎專業(yè)市場、鋁型材專業(yè)市場、不銹鋼專業(yè)市場、建筑扣件專業(yè)市場、工程〔建筑〕機械配件專業(yè)市場五大專業(yè)市場組成；

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商鋪情況：商鋪12棟共計600間左右，單間60-70平米；

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租金情況：租金約在80-120元/平米；

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售價情況：只租不售；

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配套情況：市場內部有獨立停車場，通道8米以上通行便利，無生活及其他生活配套；

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市場整體經營情況分析：眾天所擁有的幾個專業(yè)市場相對經營情況都比擬好，特別是鋁型材批發(fā)市場屬于云南唯一的鋁型材批發(fā)專業(yè)市場,有大批云南鋁型材廠家進駐，經營品種齊全。相對扣件市場要冷清，但鋪面使用率、入駐率較高，沒有出現空鋪現象。

10〕藍天工業(yè)品機電市場

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區(qū)位：位于經濟技術開發(fā)區(qū)官渡園大商圈彩云北路朱家村立交橋旁；

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面積：總占地面積100余畝，建筑面積10萬平方米；

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土地性質：不詳

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交通路網情況：市場正好位于彩云北路與昌宏路交叉口位置，交通十分便利，車流較容易分流到昆洛路及其他道路，道路對貨車有限行對定，但對市場影響不大；

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物業(yè)結構特點：1+2聯(lián)排式框架結構物業(yè)，層高約4.5米，面寬3-4米，進深8-9米，1層商鋪，2層住宿或辦公；

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經營業(yè)態(tài)：主營礦山機械，農業(yè)機械，五金機電；

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商鋪情況：市場共7棟兩層建筑經營戶共計入駐商家約400戶；

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租金情況：租賃形式70-90元/平米

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售價情況：只租不售；

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配套情況：市場設有露天堆場，主要用于大型機械的堆放，無倉儲需求，市場無其他生活金融相關配套效勞；

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市場整體經營情況分析：于2006年開業(yè)的藍天工業(yè)品機電市場是云南省最大的工業(yè)品機電市場之一，經營工具商家約50戶，和左鄰的建設機電市場、立交橋斜對面的天云市場，新天力農機市場，根本廢棄的朱家村五金機電市場、良精水暖城，形成一個大型五金機電、建材、農用設備、工業(yè)品集散地。市場形成時間較早，較為成熟。短時間內無搬遷動向。市場以工業(yè)品為主，五金機電類產品相對少些，約占3成。市場交通便利，但是門口的貨車非常多，有時候不是很順暢。

11〕東聚汽配城

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區(qū)位：位于昆明市經濟技術開發(fā)區(qū)官渡園大商圈雨龍路；

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面積：建筑面積達15.1萬平方米；

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土地性質：商業(yè)用地

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交通路網情況：市場緊鄰雨龍路，周邊分布有昆洛路、關雨路、昌宏路、昆石高速公路、昆玉高速公路等；

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物業(yè)結構特點：1+3聯(lián)排式物業(yè)，1層為商鋪，2-3層倉儲及住宿，1層層高4-5米，面寬3.5米左右，進深在10米左右，單鋪1+3面積在150㎡左右；

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經營業(yè)態(tài)：市場分為大車配件和小車配件兩大類。銷售形勢為整車銷售、零部件制造、汽車維修、汽配銷售幾種；

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商鋪情況：16棟共計商戶400家左右，；

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租金情況：租金80-110元/平米；

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售價情況：只租不售；

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配套情況：市場主通道較寬，約20米，次道均在15米以上，沒有固定大型停車場，沿街停車也相對較為便利，周邊有局部小賣部、餐飲分布；

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市場整體經營情況分析：東聚汽配城是由昆明汽配行業(yè)商會組織昆明市從事汽配經營的廣闊民營企業(yè)自籌資金建設的企業(yè)園輻射整個云南省。市場在2004年5月28日開業(yè)。周邊有國際機場、火車南站，昆洛高速公路、昆石高速公路、昆玉高速公路經過，與關雨路、昌宏路、永中路和春城路延長線形成了鐵路入省、公路分散到全省各地、緊急時空運的主體物流中心的強大立體交通網絡，與周圍商務中心、倉庫、管理樓、公寓、車庫、物流等形成了完善的配套效勞設施。配合東聚汽配城二期，將成為西南最大的汽車配件城。東聚汽配城將依托新昆明打造“東方日內瓦〞戰(zhàn)略以及“西部大開發(fā)〞與“中國-東盟自由貿易區(qū)〞及湄公河次區(qū)域流域、滇黔桂經濟開發(fā)帶與泛珠江三角洲經濟帶的開展戰(zhàn)略，逐步建成集整車銷售、零部件制造、汽車維修、汽配銷售、國際采購為一體的商貿性區(qū)域國際汽配商城。目前市場穩(wěn)定，暫未有拆遷動態(tài)。

12〕宏盛達五金機電市場

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區(qū)位：坐落于小板橋鎮(zhèn)，春城路延長線和昌宏路交匯處；

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面積：總用地面積55.709畝，凈用地面積46.17畝，建設容積率為1.54，建設規(guī)模約47000平方米；

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土地性質：不詳

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交通路網情況：

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物業(yè)結構特點：商鋪為1+3聯(lián)排產權式鋪面，商務公寓為6層，全框架結構；

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經營業(yè)態(tài)：五金工具、水暖衛(wèi)浴、機械配件、管材、焊機、液壓、特種工具等

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商鋪情況：規(guī)劃設計商鋪總戶數300戶，商務公寓104套，目前經營戶約200家左右，鋪面使用率60%；

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租金情況：租金約在40-80元/㎡；

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售價情況：商鋪均價約12000元/㎡，公寓均價約6000元/㎡；

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配套情況：市場有投資性酒店公寓，周邊有餐飲、便利店分布；

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市場整體經營情況分析：宏盛達五金機電綜合市場工程在昆明經濟技術開發(fā)區(qū)官渡園規(guī)劃用地范圍內，坐落于小板橋鎮(zhèn)，春城路延長線和昌宏路交匯處，南臨阿角村預留地，屬于官渡園開發(fā)的規(guī)劃范圍內，距離東三環(huán)路約2公里，正在建設的地鐵也近在咫尺。宏盛達五金機電綜合市場是按高級標準建造的集交易、物流、電子商務為一體的大型五金機電綜合批發(fā)市場，有實力的經銷商也不少，但是市場規(guī)模不大，人氣明顯缺乏，市場后面有很多空鋪，入住率在60%左右。

13〕新廣豐食品批發(fā)市場

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區(qū)位：位于經開區(qū)云大西路

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面積：不詳

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土地性質：商業(yè)用地

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交通路網情況：緊靠云大西路，區(qū)位相對優(yōu)越，連接昆石、昆玉高速、三環(huán)便利，前往呈貢新區(qū)及東聚商圈也極為便利；

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物業(yè)結構特點：商鋪1+3聯(lián)排物業(yè)，1層經營，2層辦公倉儲，3層居住，單套面積約在280㎡左右，鋪面1層層高5米可自搭夾層，進深12米，面寬3-4米；

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經營業(yè)態(tài)：主要以食品的快消品為主，同時兼顧有副食的煙酒茶等；

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商鋪情況：

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租金情況：租金均價在80-120元

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售價情況：商鋪08年售價為7000元/㎡，2021年均價到達21000元/㎡；

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配套情況：中心自身配套星級酒店、寫字樓、餐飲工程及休閑娛樂工程，周圍毗鄰的五星級世紀金源大酒店、新亞洲體育場館等設施為商家商務洽談、接待以及休閑娛樂提供便利；

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市場整體經營情況分析：市場正好處于昆明主城與呈貢新城、空港經濟區(qū)銜接的核心地帶。區(qū)位優(yōu)勢凸出，周圍配套設施齊全，商業(yè)氣氛濃郁。在呈貢新城、國家級經濟技術開發(fā)區(qū)、空港經濟區(qū)大力建設的背景下，城市行政商業(yè)中心必然向東南轉移，因此新廣豐食品批發(fā)市場的優(yōu)勢較為明顯。目前市場100%入駐，經營情況良好，加上華豐市場的近期搬遷，市場已經出現一鋪難求現象。

14〕昆明南疆副食品批發(fā)市場

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區(qū)位：云南昆明市官渡區(qū)昆洛路709號小板橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁；

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面積：市場占地200畝，建筑面積15萬平方米，二期規(guī)劃100畝；

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土地性質：商業(yè)用地

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交通路網情況：昆明南疆副食品批發(fā)市場在老昆洛公路與新昆洛公路之間，它所處位置在世紀城金源飯店的附近；

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物業(yè)結構特點：一期商鋪主要為1+2聯(lián)排式，1層經營，層高3.5米，2層居住辦公；二期商鋪為1+3聯(lián)排式，1層層高到達5米可自搭夾層；

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經營業(yè)態(tài)：食品飲料快消品批發(fā)

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商鋪情況：擁有商鋪1200余個；

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租金情況：租金平均50-80元/平米；

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售價情況：

不詳

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配套情況：與織布營社區(qū)相連，附近交通條件便利，有世紀城公交車場，161、154、162、149、174、173、169、163等公交線路；

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市場整體經營情況分析：昆明南疆副食品批發(fā)市場于2021年9月8日投入使用，堪稱是西南目前最大的副食批發(fā)市場，年銷售額上百億，目前經營情況較好，入駐率到達85%以上，由于規(guī)模相比新廣豐大，因此在未來華豐等老市場拆遷后，會形成一定的競爭優(yōu)勢。

15〕國雅化工城

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區(qū)位：昆明市三環(huán)昌宏路

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面積：不詳

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土地性質：不詳

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交通路網情況：臨近三環(huán)，交通通達性較好，三環(huán)沒有對大車進行時間限制；

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物業(yè)結構特點：臨時性鋪面，大蓬式建筑

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經營業(yè)態(tài)：化工、涂料、塑膠

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鋪面數量：640套商鋪，入駐率為100%；

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租金情況：40-50元/月/平方米

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售價情況：不詳

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配套情況：周邊擁有少量餐飲、便利店配套，沒有規(guī)劃專用停車場；

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市場整體經營情況分析：市場整體經營情況較好，在經營管理方面相比照眾天工業(yè)品市場要理想。

16〕高原明珠國際五金機電城

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區(qū)位：官渡園大商圈關雨路

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面積：占地約200畝，市場總體容量達30萬平方米

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土地性質：工業(yè)用地

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交通路網情況：周邊有昌宏路及關雨路，交通通達性強，但較為擁堵，有貨車限行規(guī)定；

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物業(yè)結構特點：1+5層聯(lián)排商墅，1、2層經營辦公倉儲，3-5層為居住；

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經營業(yè)態(tài)：五金、機電

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鋪面數量：產權式鋪面，可容納700多家五金機電廠家同時入駐經營；

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租金情況：不詳

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售價情況：只售不租，5層為一套，底層面積60平方米，總面積280平方米，9000元/平方米，已建局部只剩2套，其余全部售完。

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配套情況:

配套有超高層高星級酒店、高層商務寫字樓以及5萬平方米的超大商業(yè)賣場和上千個泊車位；

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市場整體經營情況分析：市場目前在建，局部大蓬式鋪面，在試營業(yè)期。

17〕東聚五金機電建材城

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區(qū)位：昆明市官渡園大商圈昌宏路中段〔東三環(huán)西口〕；

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面積：總占地面積170000平方米

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土地性質：工業(yè)用地

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交通路網情況：市場外圍有朱家村立交橋，東條高速公路通向省內各地州；市場內20—40米寬的支、主干道能讓各類車輛直達商鋪；

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物業(yè)結構特點：1+3聯(lián)排式，1層是商鋪，2-3樓可用于住宿辦公；

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經營業(yè)態(tài)：五金機電、建材等

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鋪面數量：1200套鋪面

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租金情況：50-65元/月/平方米

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售價情況：不詳

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配套情況:

建行、農行、郵電局及住宿、餐飲、低端商務酒店。

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市場整體經營情況分析：東聚五金機電建材城是目前云南最大的集商貿、物流、住宅、辦公為一體的綜合商城，市場成立較早，整體經營良好。

18〕安寧東盟鋼鐵城

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區(qū)位：安寧桃花村

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面積：總建筑面積約98.88萬平方米；

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土地性質：不詳

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交通路網情況：不詳

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物業(yè)結構特點：不詳

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經營業(yè)態(tài)：鋼材加工、交易、配送、金屬材料研發(fā)、配套商業(yè)等

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商鋪情況：不詳

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租金情況：不詳

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售價情況：不詳

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配套情況：規(guī)劃有酒店、辦公及商務會議等配套設施；

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市場整體經營情況分析：總投資46億元，作為2021年安寧市政府的一個重要招商引資工程正式落地。東盟鋼鐵城工程集合西南地區(qū)鋼鐵生產，倉儲，物流，交易等30多家鋼鐵產業(yè)鏈的行業(yè)精英，是一個集鋼材加工、交易、配送、金屬材料研發(fā)、配套商業(yè)等為一體的綜合生產性工程。該工程集合了西南地區(qū)鋼鐵生產，倉儲，物流，交易等30多家鋼鐵產業(yè)鏈的行業(yè)精英，是一個集鋼材加工、交易、配送、金屬材料研發(fā)、配套商業(yè)等為一體的綜合生產性工程。工程全部建成投產后，可實現年銷售收入300億元，上繳稅收2億元以上，解決當地8000人就業(yè)，能夠滿足未來20年昆明鋼鐵市場開展的需要。

19〕博富新商貿街

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區(qū)位：昆明市新三環(huán)昌宏路

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面積：

10畝左右

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土地性質：

不詳

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交通路網情況：靠近朱家村立交橋，內部道路較窄，沒有停車場，商戶私車沿街而停。

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物業(yè)結構特點：1樓鋪面，以上為躍層住宅，雙開鋪面面積約54平方米。

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經營業(yè)態(tài)：

五金、配件

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鋪面數量：

40多套鋪面，80多套住宅；

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租金情況：45元/月/平方米，租賃連同一樓商鋪及二樓住宿，面積在108平方米；

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售價情況：不詳

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配套情況:有住宿，周邊小賣鋪、餐飲簡易配套；

20）

博富新綜合建材城市場

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區(qū)位：昆明市新三環(huán)昌宏路附近

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面積：不詳

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土地性質：

不詳

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交通路網情況：緊靠昌宏路，周邊分布有關雨路等城市道路，交通通達，但對貨車有一定限制；

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物業(yè)結構特點：1+2聯(lián)排商鋪，1層經營，2層住宿辦公；

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經營業(yè)態(tài)：

建材、五金

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鋪面數量：

約380套商鋪

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租金情況：臨街鋪面60元/月/平方米，市場內鋪商鋪40元/月/平方米

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售價情況：不詳

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配套情況：市場周邊有零星餐飲、小賣局部布；

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市場整體經營情況分析：全部銷售租賃完畢，所有商鋪均營業(yè)，入駐率到達90%以上，但人流相對較少市場經營情況一般。

21）

官渡園五金機電市場

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區(qū)位：位于官渡大商圈永中路與昌宏路中間；

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面積：占地80畝左右

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土地性質：不詳

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交通路網情況：擁有永中路和昌宏路兩大道路支持，通達性很強；

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物業(yè)結構特點：

1+2聯(lián)排式簡易搭建的商鋪，1層經營，2層倉儲辦公，層高3.5米，面寬3米左右；

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經營業(yè)態(tài)：五金機電

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鋪面數量：300多套，單套鋪面面積在50㎡左右；

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租金情況：30-35元/月/平方米

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售價情況：只租不售

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配套情況：市場內部沒有專用停車及生活配套，周邊有少量餐飲等配套商業(yè)分布，與其他市場公用配套效勞商業(yè)；

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市場整體經營情況分析：市場整體經營情況良好，所處關雨路位置也有優(yōu)勢，但整個市場建筑較為簡易，陳舊而密集，通道較窄，人流車流大，較容易堵車，因此對于租金和整體市場的開展都有阻礙。

22〕昆明新螺螄灣國際商貿城

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區(qū)位：地處昆明老城區(qū)與呈貢新區(qū)的交通門戶，東臨昆玉高速、西臨新昆洛路、北靠廣福路、南接規(guī)劃中的新昆明汽車總站，正居昆明市的新CBD板塊核心地段；

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面積：工程規(guī)劃總占地面積約5705畝，規(guī)劃總建筑面積達882萬平方米，其中主體市場局部總建筑面積約300萬平方米；

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土地性質：商業(yè)用地

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交通路網情況：工程北臨昆洛路，西靠彩云北路，規(guī)劃中的城市軌道1號線和5號線、昆明市汽車總站、昆明火車新客站、昆明市政府、使館區(qū)、新亞洲體育城、昆明新國際機場、呈貢國際物流園區(qū)等一系列的城市一線配套將簇擁其左右；

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物業(yè)結構特點：商業(yè)的主要由建筑由大型集中式購物MALL，共分為5層，層高約在3.5-4米左右，商鋪面積在60-120㎡不等，開間2.5-4米不等，進深在4-6米不等；

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經營業(yè)態(tài)：一期主要針對服裝、小百貨、小家電等百貨類產品為主，馬上將問世的二期將以家居建材產品為主；

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鋪面數量：一期約30000余席；

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租金情況：對老螺螄灣及云紡市場的搬遷經營戶每月一至五層平均租金68元/平方米〔按建筑面積計〕；對其他市場的經營戶每月一至五層平均租金89元/平方米〔按建筑面積計〕。經營期滿6年后，經營戶有優(yōu)先承租權；

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售價情況：現創(chuàng)富商座為10000—25000元/㎡；主廣場商鋪12000元—30000元/㎡；7棟寫字樓折后價7600—8200元/㎡；萬富城28棟公寓6950—7950元/㎡，不限購，不限貸，首付20萬起，榮享40年黃金價值；

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配套情況:

商城內部設主通道6條，進出口20個，外部設置環(huán)形車道直達樓頂，設地面、地下、樓頂停車位7000個，1期樓頂停車場,電梯51臺，自動扶梯58臺，均直達5樓。每個商鋪都安裝有程控、網絡終端，周邊已擁有局部餐飲娛樂商業(yè)配套。

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市場整體經營情況分析：昆明螺螄灣國際商貿城一期工程商業(yè)用地為昆明市官渡區(qū)宏仁片區(qū)867．62畝。商貿城一期市場按當前最新現代化規(guī)劃設計，呈現樓層差異少，光線、通風性能好、通透性強，人流物流通暢快捷，商位布局科學合理等特點。新的鐵路昆明客運站離商城4公里，鐵路集裝箱中轉站、貨運場距商城3公里。

與工程同時配套的還有3000畝的物流倉儲區(qū)，3000畝的小商品生產加工區(qū)，也正在抓緊開工建設。為了培育開展市場，省、市、區(qū)出臺了相應的扶持政策，范圍涵蓋稅務、工商、金融、海關、市場管理等方方面面。

2、各專業(yè)市場統(tǒng)計分析表

序號

類型

名稱

規(guī)模〔約畝〕

鋪數〔約間〕

物業(yè)結構方式

租金〔㎡/元/月〕

售價〔㎡/元〕

經營業(yè)態(tài)

五金機電

天云五金機電城

500

主要為1+2、1+3聯(lián)排和2層展廳

45-110

只租不售

五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門等

華洋五金機電城

200

800

1+2聯(lián)排

70-110

只租不售

五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門等

宏盛達五金機電市場

55.7

200

1+3聯(lián)排

40-80

商12000；公寓6000

五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門等

高原明珠國際五金機電城

200

700

1+5聯(lián)排商墅

目前不租

9000

五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門等

東聚五金機電建材城

254

1200

1+3聯(lián)排

50-65

——

五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門等

安寧東盟鋼鐵城

700

——

——

——

——

鋼材加工、交易、配送、金屬材料研發(fā)

博富新綜合建材城市場

——

380

1+2聯(lián)排

40-60

——

建材、五金

官渡園五金機電市場

300

1+2聯(lián)排

30-35

只租不售

五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門等

小石壩新世紀大型綜合市場

300

500

1+2聯(lián)排

25-40

只租不售

獸藥、五金機電、食品

農業(yè)

小板橋種子市場

150

1+2聯(lián)排

35-60

只租不售

蔬菜、果品、植物種子

金馬正昌果品批發(fā)市場

400

1+2聯(lián)排

40-80

只租不售

時鮮果品

涼亭糧食批發(fā)市場

200

連通式倉儲鋪

20-30

只租不售

大米、面粉

云南省農產品電子信息交易中心

500

1200

單層鋪

60-80

只租不售

蔬菜、果品、水產

新廣豐食品批發(fā)市場

——

500

1+3聯(lián)排

90-120

21000

煙酒副食、小食品等

昆明南疆副食品批發(fā)市場

200

1200

1+2聯(lián)排

50-80

——

煙酒副食、小食品等

汽配

十堰大車汽配城

300

1+2聯(lián)排

50-90

只租不售

大車配件，裝飾，輪胎等

東聚汽配城

200

400

1+3聯(lián)排

80-110

只租不售

大車配件，裝飾，輪胎等

工業(yè)

眾天工業(yè)品市場

——

600

1+2、1+3聯(lián)排

80-120

只租不售

輪胎、工程機械、鋁材、不銹鋼、五金機電等

藍天工業(yè)品機電市場

400

1+2聯(lián)排

70-90

只租不售

礦山機械，農業(yè)機械，五金機電等

國雅化工城

——

640

大棚倉儲式

40-50

只租不售

化工、涂料、塑膠

螺螄灣國際商貿城

5705，一期867.62

約30000

5層集中式MALL

60-100

商鋪12000-30000

化工、涂料、塑膠

市場類型

數量〔家〕

商戶數

所占比率

農業(yè)及食品

3650

35%

工業(yè)品

1640

16%

五金機電

4580

43%

汽配

700

7%

合計

10570

100%

由以上的對20個左右的專業(yè)市場走訪及統(tǒng)計來看，其占地總計已到達3086.7畝，約2058828.9㎡，商鋪數量也超過10570套。占市場份額來看，五金機電類商戶最多，到達4580戶，占市場的43%，而汽配相對較低，只有700戶，只占了市場的7%左右。

另外從整個數據整理分析可以看出：

?

租金水平：

1）

出租率及租金水平最高的為食品、副食品批發(fā)，平均已經超過100元/㎡/月；

2）

僅此于食品的業(yè)態(tài)為五金機電、工業(yè)品及汽配市場，平均租金也到達60元/㎡/月左右；

3）

可能由于市場搬遷及區(qū)位影響，農資獸藥等市場租金相對較低，目前平均只能維持在30元左右。

?

售價水平：

1）

從該類市場的銷售角度來分析，早期的市場幾乎沒有進行銷售，自08年起逐步有專業(yè)類市場使用銷售方式進行開發(fā)，只占市場的3%不到，但產權或經營權銷售必定是今后市場的主導經營模式；

2）

因區(qū)位及業(yè)態(tài)因素，被調查市場僅有2個市場進行過銷售，有新廣豐食品批發(fā)和宏盛達五金市場，從2021年的價格來看，售價在12000-21000元/㎡左右，相比去年來看，售價漲幅在50%左右，并呈持續(xù)增長趨勢。

?

物業(yè)結構

1）

在對所有的類型的專業(yè)市場物業(yè)結構調研來看，近90%以上的市場商鋪物業(yè)類型都是1+2或1+3的聯(lián)排商鋪，一般經營用1層，2-3層用于辦公、倉儲或居住，這樣即控制了倉庫和居住的本錢，同時增加工作和生活的廉價，因此，此類型物業(yè)結構對于專業(yè)性市場的接受和使用度最高；

2）

根據各類專業(yè)市場的經營屬性的差異，市場也出現小局部展廳加倉儲式物業(yè)，展廳內部層高較高，約在8-10米，主要用于大型器械、機械的堆放，展廳外圍分割為小鋪出租，但第二層市場經營情況相對較差，可見除了百貨服飾類業(yè)態(tài)較為接受展廳式物業(yè)結構，其他如五金機電、工業(yè)、農業(yè)、食品等經營有較大的抗性；

3）

從商鋪面積來看，單層單間面積平均在30-80㎡之間，也就是說，如果出現1+2或1+3的物業(yè)，那整套物業(yè)就在90-240之間，大型機械和器械類商品多為大型倉儲式物業(yè)或露天堆放方式處理，因此，專業(yè)市場的倉庫配套就極為重要。

?

配套設施及效勞

不同的業(yè)態(tài)經營對與市場配套的需求不同，根據特征分析可以看出：

1）

生活配套效勞

大多市場在生活配套商業(yè)上考慮缺乏，如餐飲、會議接待、超市、休閑娛樂、寫字樓、金融等效勞性配套商業(yè)根本規(guī)劃很少，多數都會在市場集群區(qū)有特定的效勞商業(yè)區(qū)，而市場也形成公用配套方式，極為不便利；

2）

市場根底配套

對于專業(yè)市場的配套大多為倉儲、物流、展示、停車及交通等問題，倉庫遠、交通擁堵，交易環(huán)境差等都已經成為了昆明早起專業(yè)市場的硬傷，市場方除了提供經營交易門面外，幾乎沒有考慮不同業(yè)態(tài)對市場配套的需求，特別是大型器械的露天或大空間室內倉庫，果蔬產品的冷藏倉庫等等，包括市場內如金融銀行、檢驗檢疫、保管保稅等機構的缺失，都為經營戶帶來了日常作息極的不便利。因此，在新建工程中必須將配套效勞和商業(yè)重點考慮，提供于商戶便利的同時，更好的形成商戶對市場的依賴性和滿足感。

?

市場競爭

近期對專業(yè)市場進行調研走訪時發(fā)現，各業(yè)態(tài)市場商戶對昆明所規(guī)劃的14個泛亞商貿物流中心都有初步的了解，但對于已經問世的工程卻了解甚少，比方明波獸藥市場已經進行了拆遷，但由于政府沒有落地工程的引導，所以導致局部商戶被小石壩綜合市場以低租招入，其他流失成散戶無跡可尋。另外就是晉寧工業(yè)品商貿物流中心工程，在土地和規(guī)劃都沒有落定前就已經展開了推廣工作，并將售樓部設置在官渡大商圈華洋五金機電城對面，經了解，目前已有該商圈五金機電、工業(yè)、汽配、建材等專業(yè)市場近1000多商戶踴躍報名，如此直接的市場近距離接觸，必然將在市場占據一定的客戶及份額，同時也對公司工程形成的較大的競爭和威脅。

第三篇：商業(yè)市場調研報告

北京商業(yè)市場研究報告

第一部分：北京商業(yè)地產發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產及類型劃分 1.2北京商業(yè)地產發(fā)展過程 1.3 北京商業(yè)地產現狀 1.4 重點商業(yè)空間布局

第二部分：北京商業(yè)地產市場總體分析 2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析 2.2各環(huán)路項目分布情況分析 2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關系分析 2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 2.5已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 2.6商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析

第三部分、北京商圈規(guī)劃分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析 3.4現代商圈及其動態(tài)發(fā)展

第四部分 商業(yè)地產經營概況分析 4.1整體分析 4.2商圈分析 4.3個案分析

第五部分 商業(yè)地產項目選址研究 5.1店址是現代零售商業(yè)的核心競爭力 5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 5.35a法則是商業(yè)店鋪選址技術的核心 5.4商業(yè)店面選址要求

第六部分：北京商業(yè)地產市場預測 6.1北京商業(yè)地產展望

6.2北京商業(yè)地產“拐點”？ 6.3重點區(qū)域分析：cbd 第七部分：北京市商業(yè)地產總結

第一部分：北京商業(yè)地產發(fā)展概況 1.1商業(yè)地產及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究。

1.1.1按照開發(fā)形式進行分類 ：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國內取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。

（5）商務樓、寫字樓商鋪

商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。

（6）交通設施商鋪 交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。

（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。

（3）商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

（6）采取定價銷售，可以退貨。

（7）服務功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

（3）商店營業(yè)面積在1000平方米以下。

（4）商品構成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。

（6）營業(yè)時間每天不低于11小時。

（7）有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積2500平方米以上。

（3）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設與商店營業(yè)面積相適應的停車場。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。

（2）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。

（3）居民徒步購物5——7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結構以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

（5）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。

（1）由發(fā)起者有計劃地開設、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。

（3）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構成。

（4）設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。篇二：商業(yè)項目市場調研報告(模板)商業(yè)項目市場調研報告

調研報告前言：簡要說明本次調研的目的和范圍、調研組成員、調研日期、調研數據的依據等內容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解當地政府的結構、指導方向、產業(yè)政策等； ? 經濟要素（economic）：gdp總量、人均gdp、gdp增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等； ? 社會要素（society）：是指當地城市居民民族特征、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素。構成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結構、種族結構、收入分布、消費結構和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結構則決定消費品的種類及推廣方式。? 技術要素(technology): 技術要素包括當地零售業(yè)出現和發(fā)展趨勢以及前景預測。

二、區(qū)域城市功能調查 ? 公共設施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區(qū)域性質與功能特點 ? 各項城區(qū)的機能 ? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現狀調研

? 商業(yè)發(fā)展現狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）? 租金水平、售價水平研究等； ? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）? 新店開設趨勢研究 ? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析 ? 區(qū)域供應 ? 區(qū)域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走勢 ? 售價走勢 ? 租售交叉分析 ? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內主要商圈消費者消費行為調查與研究 ? 地理細分調查分析 ? 購買人群細分調查 ? 年齡細分調查分析 ? 經濟狀況細分調查分析 ? 消費者交通和出行方式 ? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目swot分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設施、項目周圍經濟條件分析等）

七、結論

? 區(qū)域投資價值建議 ? 項目投資建議

? 產品投資建議篇三：商業(yè)項目市場調研報告

中國茶市三期調研及定位報告

高策（中國）房地產運營機構 2012年2月27日

報告目錄

一、新昌城市背景調研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概況

2、城市人口

3、城市交通

4、經濟概況

5、城市規(guī)劃及城市發(fā)展方向

6、小結

二、宏觀背景及本地房地產市場調研——————————————————————————————————————————13

1、宏觀背景

2、房地產發(fā)展概況

3、市場供給及市場存量

4、房地產價格走勢

5、購房消費者心理分析

6、地產項目區(qū)域分布

7、典型個案分析

8、小結

三、新昌城市商業(yè)發(fā)展現狀——————————————————————————————————————————————31

1、城市商業(yè)發(fā)展現狀及分析

2、小結

四、項目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、項目概況

2、swot分析

3、項目定位策略

一、新昌城市背景調研

1、城市概況

城市區(qū)位：新昌縣，位于浙江省東部，紹興市東南部，曹娥江上游。北緯29°27′，東經121°01′。東鄰奉化、寧海，南界天臺，西南與東陽、磐安接壤，西、北兩面與嵊州毗連。縣境東西長52千米，南北寬37千米。

地勢概況：新昌地處浙東丘陵地帶，天臺、四明、會稽諸山余脈綿亙境內，地勢由東南向西北呈階梯形下降。縣境東南部為崇山峻嶺，中部和西部為丘陵臺地，西北部為河谷盆地。全縣地貌有“八山半水分半田”之稱。

行政下轄：新昌縣轄3個街道、8個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪鎮(zhèn)、儒岙鎮(zhèn)、回山鎮(zhèn)、澄潭鎮(zhèn)、小將鎮(zhèn)、鏡嶺鎮(zhèn)、梅渚鎮(zhèn)、大市聚鎮(zhèn)；雙彩鄉(xiāng)、巧英鄉(xiāng)、東茗鄉(xiāng)、新林鄉(xiāng)、城南鄉(xiāng)。共有415 個行政村、16個居委會。

本項目位于浙江省紹興市新昌縣城七星街區(qū)潛溪江畔（泰坦大道和新鏡路口）

2、城市人口

據新昌第六次人口普查顯示，到2010年末，新昌縣總戶數16.52萬戶，總人口43.65萬人，其中非農業(yè)人口9.21萬人。新昌縣城常駐人口約16萬人。新昌縣歷年來人口增長數據表：

根據圖表，新昌縣總人口增長穩(wěn)定，歷年來增幅不大，而縣城人口增幅相對較快，這于政府城鎮(zhèn)化發(fā)展政策相關，縣城常駐人口的增加將擴大城市住房需求，很大程度上推動了市區(qū)房地產項目的建設。

3、城市交通

城際交通： ? 新昌地處山區(qū)，沒有鐵路，對外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104國道，三條高速貫穿縣境，東連寧 波、溪口、南接臺州、溫州，西望金華、麗水、北通紹興、杭州，公路交通四通八達。? 新昌離杭州蕭山國際機場（上三線高速直達新昌）、寧波櫟社機場距離約1小時車程。乘火車到新昌可先至杭州、紹興、上虞、寧

波、義烏，再在火車站轉乘長途汽車至新昌。

城區(qū)共有三個主要車站，客運中心站，客運西站和客運東站。? 新昌客運中心：位于環(huán)城西路28號（南明小學邊）。各地長途汽車大都停靠于此。車站主要發(fā)外地長途客車。? 新昌汽車西站：位于104國道大橋西路，是新昌旅游的交通樞紐。主要有發(fā)往各景點的中巴車。

? 新昌汽車東站：位于新昌工業(yè)園青山區(qū)塊，104國道南側。

城市內部交通：公交車1、2、3、4、6、7、8路等到達城市各個區(qū)域，市內出租車約150輛左右，可滿足日常市內短途出行。篇四：南昌市商業(yè)市場調研報告調整版

南昌市商業(yè)市場調研報告提綱

一、南昌市商業(yè)概況

? 商業(yè)宏觀環(huán)境 ? 城市商業(yè)基礎 ? 商業(yè)分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商業(yè)業(yè)態(tài)分析幾發(fā)展方向 第一節(jié) 餐飲娛樂 第二節(jié) 酒店 第三節(jié) 大型商超

四、南昌市專業(yè)市場分析及發(fā)展方向 第一節(jié)

五、南昌市社區(qū)商業(yè)調研及發(fā)展方向

六、南昌市在售商業(yè)項目分析 第一節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目特征分析 第二節(jié) 南昌市在售商業(yè)項目供需分析

七、綜合論述?????????????.一、南昌商業(yè)概況

南昌市屬于中部內陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經濟發(fā)展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業(yè)如it、金融、服務、房地產、商業(yè)等領域明顯滯后。但近年來，隨著國家加快實施沿長江開發(fā)戰(zhàn)略、大京九鐵路的全線貫通（南昌市是京九線上唯一的省會城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府領導人大刀闊斧的改革，南昌市的經濟發(fā)展形成強大的動力，產業(yè)結構調整日益完善，形成新的發(fā)展機遇。

一、南昌商業(yè)宏觀環(huán)境 2007年上半年全市實現地區(qū)生產總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%；第二產業(yè)增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產業(yè)增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻率為45.8%。三次產業(yè)結構比例為3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市實現地區(qū)生產總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產業(yè)增加值22.49億元，增長4.1%；第二產業(yè)增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業(yè)增加值232.62億元，增長16.4%；第三產業(yè)增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業(yè)貢獻率為45.8%。三次產業(yè)結構比例為3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏觀經濟近年呈現高速發(fā)展的態(tài)勢，gdp逐年增長，經濟動力強勁，為商業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展環(huán)境。

b、南昌人口

南昌三大產業(yè)結構性調整，各類工業(yè)園區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經濟產業(yè)園區(qū)形成的第二產業(yè)，在經濟中占有絕對比重，為經濟發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力，對商業(yè)的發(fā)展形成堅實的基礎。

二、南昌商業(yè)基礎 a、城市概況

南昌城市文化底蘊深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，總人口483.96萬人，總戶數119.26萬戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總人口達180.99萬。市內以平原為主，屬于亞熱帶季風氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實施城市發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年，城市人口規(guī)模達到260-300萬，中心城區(qū)范圍達到260平方公里。b、交通狀況

南昌歷來是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運相結合的立體交通網絡四通八達，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城市。

航空 昌北機場距市區(qū)23公里（昌九高速公路經過），每周有近百個航班 抵達各地，航班主要通達線路有南昌至北京、福州、廣州、海口、深圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。

鐵路 京九鐵路與浙贛鐵路在境內貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵

路主干線縱橫穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有

省際客車，通達廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城市；省內客班車，通達江西省內各個大、中、小城市或城鎮(zhèn)。水路 沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達長江各口岸，至九江外運港口 220公里。

公交 全市共有公交線路30條貫通市區(qū)、城郊，跨越日夜運營線路 出租 全市共有出租車3000輛

三、南昌商業(yè)分布

南昌的商業(yè)集中在以八一廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網點密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網絡；及以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠地段便 篇五：太原商業(yè)市場調研報告

調 研 報 告

一、調研目的通過對太原市晉陽街以北、南中環(huán)街以南、塢城路以東、太榆路以西的區(qū)域進行調研，主要圍繞南中環(huán)街、晉陽街商鋪項目的面積、租售價、業(yè)態(tài)等情況對該區(qū)域進行了調研分析。旨在為和泰項目定位策劃提供依據。

二、調研對象和調研方法

（一）調研對象

本次調研對象是太原市南中環(huán)街、晉陽街區(qū)域街巷的商鋪項目。包括樓盤項目的底商、南中環(huán)及晉陽街臨街商鋪。根據不同標準，共調研了8個項目。本報告主要針對5個典型項目進行分析。

（二）調研方法

本次調研采用抽樣調查法，調研過程中運用實地觀察、電話詢問及兩者結合的方法完成。

三、調研結果

（一）山西大學蘊華莊高層住宅小區(qū)

1、基本情況

小區(qū)位于山西大學教學區(qū)東南部，南與財經大學隔河相望。由山西大學職工集資興建。現有高層住宅3棟，共448戶。建筑面積約10萬㎡，其中，車庫 8800 ㎡，一二層商鋪8900㎡、住宅8萬㎡。小區(qū)內業(yè)態(tài)分布較少，有生鮮便利店、汽車美容。

其中，兩層商鋪共有21戶，尚未開始對外租售。據了解，商鋪由山西大學資產管理處管理。

2、商鋪類型：底商

3、租售價格：商鋪售價10000元/㎡起價

生鮮便利店 汽車美容店

（二）大院

1、基本情況

項目由山西新錦泰房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，小區(qū)總建面21萬㎡。大院公寓部分戶型面積區(qū)間125—240㎡，其中主力戶型為135平方米的舒適型三居。疊拼院墅戶型面積區(qū)間400—590㎡。入住率為30%。小區(qū)內有幼兒園。商鋪面積在300㎡左右。

2、商鋪類型：底商

3、租售價：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30萬元，330—340㎡年租金40萬元）

（三）學府雅苑

1、基本情況

小區(qū)位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，大院的北面。與大院相同，開發(fā)商都是山西新錦泰房地產開發(fā)有限公司，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。目前，小區(qū)入住率為95%。兩層商鋪，入住率達2/3。其中，商鋪的面積為180㎡、260㎡，地下室70㎡。

據了解，商鋪經營汽車美容客流量較多，其中，客戶主要有兩部分構成：一方面大院、學府雅苑、東怡花園三個項目的入口都經過此處，入住的業(yè)主構成客流量的一部分；另一方面，太榆路的車流量為汽車美容行業(yè)帶來一部分客戶。

2、商鋪類型：底商

3、商鋪業(yè)態(tài)：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；煙酒店、企業(yè)、汽

車美容。

4、租售價：平均年租金為250—280元/㎡。

（260㎡的兩層商鋪，租金65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180㎡，租金50000元/年起價。）

（四）國瑞·晉瑞苑

小區(qū)位于財大南校晉陽街17號，共8棟樓，入住率達20%。據了解，業(yè)主都屬高端客戶。

兩層商鋪共25戶，面積平均300㎡。未開始對外租售。

（五）華洋·城市公寓（新界）

項目位于塢城路和晉陽街交匯處，1 棟19層樓，200戶。住宅戶型64㎡、70 ㎡、132㎡。起價5700元/㎡。商鋪已售

完。商鋪面積約為300㎡。

據了解，高層住宅客戶群一部分是

針對山西財經大學學生。

（六）晉陽街臨街商鋪

晉陽街商鋪面積約15㎡，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。據了解，晉陽街以北的商鋪一般不允許進入餐飲業(yè)，主要以服裝、毛線類 居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店等。調研過程中，通過與商戶溝通，了解到晉陽街客流量較大但購買力不強。

第四篇：常州市商業(yè)報告市場調研報告

常州市商業(yè)項目市場調研報告

調研時間：2010年10月15日——2010年11月15日 調研人員：張軍、杜豪

調研內容：了解常州幾大商圈內每個獨立項目的項目狀況和經營情況，對正在建設和處于規(guī)劃中的商業(yè)項目進行項目定位的了解，通過分析每個項目的周邊商業(yè)、交通、人口、政策等因素對項目進行SWOT分析。

調研目的：通過市場調研增加自己對商業(yè)地產開發(fā)，運營，調整等方面的認識，并通分析其他項目運營成功和不足之處，學習到對太陽城購物中心今后發(fā)展的可借鑒的經驗。

項目分析：杜豪

一、延陵西路商圈調研分析

延陵西路商圈在常州老商業(yè)街的基礎上發(fā)展而來，是常州目前獨立商業(yè)項目最多、人氣最旺，也是目前商業(yè)競爭最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈東西方向分布，主要由文化宮，南大街，江南商場三個地方的商業(yè)組成。其中，南大街地區(qū)商業(yè)發(fā)展尤其成功，匯集了眾多一流的百貨商場和成熟的商業(yè)街區(qū)，他是目前常州商業(yè)的核心，也是能夠代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近幾年的發(fā)展中，已經將文化宮，南大街以及江南商場三地連接起來，特別在萬博北岸城，萬博國際廣場等項目落成后，延陵西路將是常州商業(yè)的軸線，帶領呈“一體兩翼”分布的常州商業(yè)不斷繁榮。但是，延陵西路商圈目前的商業(yè)競爭已經進入白熱化狀態(tài)，整個商圈內僅百貨商場就有5個之多，隨著城市版圖的擴大，其他地區(qū)出現商圈和大型商業(yè)項目將是必然，延陵西路這座龐大的商業(yè)航母如果要繼續(xù)扮演領航者的角色，將面對著很多挑戰(zhàn)。

1、萬博北岸商城

項目簡介：萬博北岸城總建筑面積約3.6萬平方米左右，項目整個分5層，地下有2層，地上有3層，地面一層以國際名品為主，聚集了像絲芙蘭、優(yōu)

衣庫這樣的國際名品；二層主要以國內休閑服飾和運動服飾為主的業(yè)態(tài)形式；三層以大型中餐、餐飲為主。

到目前為止其他簽約萬博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季諾餐飲、韓國時尚館、滿記甜品、BONGWOR服飾、面包新語、美津濃、茵寶、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美購百貨、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龍

一、木果果木、避風塘、東方名櫥（粵菜館）、棒球手、迪諾歡樂世界、仙蹤林等

項目優(yōu)勢分析:經過調整的萬博北岸城開始致力于打造自己的百貨品牌——萬博百貨，而目前又不斷傳出消息，其已與國際知名的服裝品牌優(yōu)衣庫等簽訂合作協(xié)議，這也是優(yōu)衣庫第一次被引進常州市場，相信隨著萬博北岸城的開業(yè)一定能吸引到年輕時尚消費群體的青睞。

受南大街的商圈幾年來快速發(fā)展的影響，文化宮作為常州的老商業(yè)中心，人氣漸漸走低，而萬博北岸城的出現可以有效改變這一現狀，首先它會與購物中心、泰富廣場、時尚萊迪、國美金太陽、諸多的銀行總部一起構成文化宮商圈。定位于中高端消費人群的購物中心有著數量巨大的品牌商家，將繼續(xù)扮演這個商圈的“大哥大”角色，而萬博北岸城借助吸引進來的服裝品牌可以與購物中心形成互補的趨勢，進一步為商圈聚集人流。文化宮商圈交通便利，商圈內擁有面積巨大的休閑廣場和常州最大的人防地下購物街區(qū)——時尚萊迪。

萬博北岸城地下部分直接與BRT2號線過街通道相連，可直接通往常州購物中心，和文化宮廣場地下商場，此外，通過查閱資料發(fā)現，常州未來地鐵規(guī)劃中，地鐵一號線和二號線交匯處就在這里，如果資料確實可信，那么可以說這個位置潛力無限。地下室樓層相對較高，層高在4.3米以上，解決了地下室太矮給顧客的壓抑感覺的難題。地下層主要以手機數碼電玩和品牌個性服飾等為經營業(yè)態(tài)。這樣的設計充分借鑒了日本、香港及上海等城市商業(yè)物業(yè)成熟的“雙首層”設計理念，最大程度的解決了核心商圈人車搶道的弊端，同時最大程度的集聚了人流，使得地下商業(yè)的價值被充分的發(fā)揮。

劣勢分析：萬博北岸城的建筑風格一直是一個亮點，但是這種風格和設計并不一定適合其發(fā)展，更何況在最初的項目規(guī)劃時，萬博北岸城也并不是作為百貨的商業(yè)項目，而是作為一個個的獨立店鋪來出租，這種規(guī)劃在后期運營時不能通過消防安全關才不得不再次調整，這中打破原來的設計方案改做百貨會很被動中的

選擇。

其次，三萬方的商業(yè)體量本身就顯得小，而規(guī)劃中的萬博北岸城不僅包括萬博百貨，還要打造出餐飲區(qū)，那么試想一下，如此袖珍的百貨其定位是什么，如果是年輕時尚的白領階層，是否能容納吸引這類消費群體的足夠品牌。

2、萬博國際廣場

項目簡介：萬博國際廣場總建筑面積30萬方，其中商業(yè)面積10萬方，規(guī)劃中負一樓為超市，目前已確定進駐的主力店有嘉禾影院（將是常州首家引進3D max的影院），萬博國際廣場商業(yè)部分將全部自持，招商工作于委托香港中糧商業(yè)有限公司，規(guī)劃中的萬博國際廣場有一座190多米高的寫字樓和一棟酒店型公寓，公寓售價在1.7—1.8萬/㎡之間（精裝修）。

優(yōu)勢分析：

通過市調了解到萬博國際廣場項目商業(yè)建筑面積近10萬平米，建成后將是一個融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購物中心。購物中心設計為室內全景Mall，明顯區(qū)別于目前常州的南大街和萊蒙都會商業(yè)街，不怕刮風下雨，沒有酷暑寒冬，提供給消費者更多愉悅、更舒適的室內購物環(huán)境、更好的購物和休閑享受。

在項目運作方面，開發(fā)商新城集團將商業(yè)部分全部自持，進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，另外聘請香港一家知名商業(yè)管理公司擔任萬博國際廣場的商業(yè)運營管理顧問，確保項目資源最優(yōu)化整合。

劣勢分析：萬博國際廣場所處的江南商場與南大街和文化宮相比，商業(yè)項目很少，是一個典型的車流大，人流少的區(qū)域，與之相鄰的萊蒙時代項目雖然體量巨大，但是重點是住宅項目，1萬多方的商業(yè)僅作為社區(qū)配套商業(yè)，對萬博國際不能形成積極的影響，這將很考驗萬博國際自身吸納人氣的能力。

3、萊蒙時代

項目簡介：萊蒙時代是一個以住宅為主的地產項目，占地面積約17000平方米，建筑總面積60萬平米。規(guī)劃中的萊蒙時代包括高層、超高層住宅，SOHO公寓、3

一條主題文化商業(yè)街區(qū)。其中商業(yè)街區(qū)面積約一萬方，為項目配套項目。目前住宅售價為1.5-1.6萬/㎡（毛坯房）。

項目優(yōu)劣勢分析：萊蒙時代致力于住宅的開發(fā)，一萬方的商業(yè)均作為社區(qū)配套，在如此珍稀的黃金地段，萊蒙時代商業(yè)體量雖少，作為社區(qū)內主題文化街區(qū)卻能增加整個項目的生機，也能滿足住宅樓居民和寫字樓辦公人員的日常消費。

4、京城豪苑 項目簡介：

京城豪苑是常州正方京城項目中首推的高檔住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一個集高端購物中心、商業(yè)步行街、服務式公寓、高檔住宅、星級酒店和甲級辦公樓于一體的大型社區(qū)。項目建成后，整個正方京城社區(qū)規(guī)模將達到35萬平方米。僅京城豪苑項目就有六棟37-38層的高層住宅，總建筑面積約13萬平方米，這里商業(yè)項目的標志是常州百盛購物中心，這是百盛集團進軍江蘇省的第四家門店，也是在常州開設的首家具有國際背景的連鎖百貨購物中心，選址位于京城豪苑之北大街和局前街交匯的顯著位置，面積約4萬平方米，預計在2011年下半年正式開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：

京城豪苑雄踞常州市龍脈地段，是常州市區(qū)的絕對中心，人流車流量大。此外，這里商業(yè)氛圍濃厚，形成了包括南大街商業(yè)街區(qū)、萊蒙時代商業(yè)街區(qū)、新世紀商城、百貨大樓、泰富百貨等成熟的商業(yè)項目的南大街商圈。京城豪苑的開發(fā)商是中國很具實力的房地產商何鴻燊，他在商業(yè)領域具有很強的影響力，項目成功引入馬來西亞百盛品牌可見其實力和競爭力不俗。

當然京城豪苑的發(fā)展也受很多因素的制約：南大街商圈雖然是常州最成熟，最有競爭性，體量最大、人氣最高的商圈，但是商業(yè)競爭已經達到白熱化，隨著新北和武進兩地商業(yè)的繁榮，這里商業(yè)中心的地位正在受到考驗，這京城豪苑卻在這時加入，雖擴大的南大街商圈商業(yè)總量，卻也加劇了這里的競爭。此外，其所處的位置為北大街和局前街的交匯處，這里車流量大，道路相對狹窄，經常出現堵車現象，未來如何解決交通問題也是其必須面對的。

二、武進商圈調研分析

武進區(qū)作為常州五區(qū)中獨立性最強的區(qū)，匯集著幾十萬高消費人群，他們有著較強的購買力和購買欲。武進商業(yè)最近兩年的發(fā)展順應一方面是受政府規(guī)劃的牽動，但是很大程度上還是消費者需求的產物。武進商圈包括湖塘樂購商圈和花園街商圈，這兩大商圈的出現將有效改善武進區(qū)工業(yè)發(fā)達、商業(yè)落后的狀況，同時商圈的發(fā)展也會有力推動武進區(qū)的發(fā)展。

湖塘樂購商圈由于擁有樂購超市、富克斯流行廣場，一直是武進區(qū)的商業(yè)中心，今年隨著武進購物中心的試營業(yè)，改區(qū)域的影響力進一步加大。而花園路是武進區(qū)政府重點打造的商業(yè)街，包括了茂業(yè)泰富城、新天地不夜城、新城上街、路勁又一城、澳新風情街等大型商業(yè)項目。花園街路況發(fā)達，環(huán)城高速凌空而架，所有項目又是最新開發(fā)的項目，其今后的影響力將沖破武進，輻射全城。

1、武進購物中心

項目簡介：武進購物中心商業(yè)總量16萬平方米，整個項目分為A B C D E F六大區(qū)域，將包括精品百貨（八佰伴百貨）、購物廣場、餐飲娛樂街區(qū)、創(chuàng)意展示中心、城市會所、精品酒店、SOHO公寓，目前已簽約的主力店有八佰伴百貨、海港大酒樓、東方影城、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、神采飛揚、萊蒙電腦城、海樂迪KTV。項目內其他商鋪均已售出，所以租金為一戶一價，大致在1.5萬-4萬/年的租金水平。

優(yōu)勢分析: 武進購物中心的區(qū)位優(yōu)勢表現在它的出現正好迎合武進區(qū)缺乏大型商業(yè)這一機會，武進區(qū)雖然只是歸屬于常州的一個區(qū)，但是與其他四個區(qū)不同的是，它具有更強的獨立性。武進也是常州普遍認可的高收入地區(qū)，這里消費群體潛力很大又距離市區(qū)較遠，是武進購物中心的一大優(yōu)勢。

其次，武進購物中心在未完工時就簽約了很多家主力店，至今項目雖然只是試運營，卻已經有神采飛揚、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、常州金店、中國黃金、東方影院等主力店開業(yè),主力店的進駐加快著武進購物中心的繁榮步伐。將來隨著萊蒙通訊市場、八佰伴百貨、大筒華精品超市和海港大酒樓的開業(yè)，武進購物中心的人氣一定能得到進一步的拉動。

劣勢分析：與湖塘樂購商圈緊鄰的花園路商圈憑借幾大項目的共同拉動，會形成未來武進的商業(yè)中心，這對整個湖塘商圈的商業(yè)項目都會帶來影響。和花園路幾大項目相比，武進購物中心、湖塘樂購超市、富克斯流行廣場沒有建立起來有效的聯(lián)系，而是被十多米寬的道路分割為幾個獨立的商業(yè)項目，這是其不利之處。

2、新城上街

項目簡介：新城上街南北長約660余米，東西寬約40余米，項目分南北兩個商業(yè)街區(qū)（北區(qū)成為A區(qū)，南區(qū)稱為B區(qū)），其中設置多個廣場與入口，有供消費者休閑娛樂的大型商業(yè)廣場，也有供消費者休憩、交流的小型廣場，動靜皆宜。目前項目A區(qū)經營狀況相對B區(qū)較好，一樓商鋪營業(yè)率達70%，二樓有十幾家店鋪，主要經營女裝，租金為一房一價，一樓在1.5元-2元/天/㎡之間，二樓實行租一返一的方式，租金相當于0.75元/天/㎡，管理費為4.5元/㎡/月。

項目優(yōu)劣勢分析：新城上街除三樓的餐飲區(qū)較成功外并沒有其他優(yōu)勢，一樓、二樓所有店鋪均售出，空鋪率高，而調整難度相當大，隨著新天地不夜城和茂業(yè)泰富城的開業(yè)，這里的經營壓力將會更大。未來餐飲部分也會在新天地不夜城餐飲區(qū)和茂業(yè)泰富城餐飲區(qū)的作用下每況愈下。缺乏主力店又沒有合理的規(guī)劃將是這一項目的致命點。

3、茂業(yè)泰富城

項目簡介：以“百貨+步行街”模式運作的茂業(yè)泰富城百貨部分已于去年年底開業(yè)，這個項目是一個集生活，文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑為一體的綜合體，規(guī)劃總建筑面積達到31萬平方米。目前步行街已經入開業(yè)準備階段，二樓至五樓均以滿鋪，規(guī)劃中二樓經營業(yè)態(tài)為餐飲，SPA會所，早教中心，三樓同樣經營SPA會所和早教，四樓餐飲，五樓娛樂。一樓沿街商鋪也已租出，只有內接少數鋪面待出租，租金水平為：一樓沿街5.5元-9元/㎡/天，內街3.5元-5元/㎡/天。

項目優(yōu)劣勢分析：

茂業(yè)泰富城采用Shopping Mall與步行街結合的發(fā)展模式，集商業(yè)零售，餐飲娛

樂，休閑觀光等功能于一體，主要有茂業(yè)百貨，沃爾瑪超市，茂溢假日酒店，影視城，電器城，停車樓；囊括了現代商業(yè)的各種業(yè)態(tài)，全方位、一站式滿足客戶的消費需求。茂業(yè)百貨作為花園街唯一的百貨商場，縱然目前經營狀況不盡人意，但形勢總會隨著商圈的發(fā)展越來越好。目前最引入注意的是茂業(yè)引進的沃爾瑪超市和新天地不夜城引進的易買得超市誰會占據商圈超市的主要位置，相比易買得超市，沃爾瑪超市位置相對偏僻，二者又如此接近，因此茂業(yè)方壓力更大。

4、新天地不夜城

項目簡介：武進新天地不夜城地上、地下總建筑面積近30萬平方米。建有大型超市3萬余平方米、品牌主力店5萬余平方米，大型公寓、商辦樓3萬余平方米。是集購物、度假、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、旅游、健身、集會為一體的大型綜合商業(yè)中心。配建大型地下汽車停車泊位1650個，地面自行車位12500余個。

武進新天地不夜城由世界一流頂級設計公司美國西笛設計事務所策劃擔綱，規(guī)劃設計、建筑設計由江蘇筑森建筑設計有限公司承擔。

項目優(yōu)勢分析：

開發(fā)商創(chuàng)業(yè)地產宣稱新天地不夜城將被打造成一個“國際多元主題商業(yè)街區(qū)”，開創(chuàng)中國第五代商業(yè)模式的先河，誓將成為常州武進區(qū)開發(fā)的啟動亮點。其所提出的第五代商業(yè)模式就是擁有真實文化、個性品牌與新生活創(chuàng)意的商業(yè)街區(qū)。

與南大街商業(yè)街區(qū)相比，新天地不夜城項目在規(guī)劃和設計上顯然更勝一籌，21萬的商業(yè)網羅購物、休閑、娛樂、商務于一體。建筑風格上環(huán)擁武進第一建筑—武進電視塔，整個建筑體以電視塔為中心呈對稱分布。商業(yè)街區(qū)規(guī)劃為幾個不同的購物街區(qū)，有餐飲街，女人街，老人街、兒童街等等，這種多元化、主題化的消費模式肯定會取得不錯的成果。

商業(yè)配置方面，新天地不夜城擁有其他常州其他商業(yè)項目只能望其項背的休閑廣場，休閑廣場地下部分與地壹街、茂業(yè)泰富城相通，除引進易買得超市外，還規(guī)劃了眼睛市場和通訊市場，另外，近1600停車位更是完善了其商業(yè)配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花園街黃金十字，與相鄰的新城上街，7

茂業(yè)泰富城以及地壹街一起構成了花園街商圈，交通十分便利，到達該項目能夠乘坐的公交線路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等線路。此外，項目距高架路只有不到五分鐘的車程，有利于吸引常州鄰近城市和市區(qū)較遠地方消費者。

5、澳新風情街

項目簡介：澳新風情街位于花園街與永勝路交匯處，是富有澳洲、新西蘭特色的國際風情街區(qū)，建筑面積約10萬平方米，總投資5億元，是以國際餐飲娛樂休閑為特色、集高檔住宅、商務酒店等多功能、多樣化的綜合建筑群體。目前沿街鋪位售價一樓為3.3萬/㎡，二樓售價2.6萬/㎡，內街即餐飲區(qū)售價也在2萬每平米左右，內街商鋪實行返租的政策，共包租八年，每年返租總價的8%。

項目優(yōu)勢分析：在澳新風情街一公里程范圍內，云集了如萊蒙城、常發(fā)家園、金都名苑、新城公館、新城風尚、景城名軒、新城南都、天雋峰、茂業(yè)豪園等中高擋社區(qū)，眾多高收入高素質的家庭孕育著巨大的消費需求，常州大學城數量龐大的學生人群，也是項目的核心消費群體；再加上與花園街上的大型商業(yè)項目如新天地不夜城、茂業(yè)泰富城、新城上街、又一城等形成相互聯(lián)動效應，將為澳新風情街帶來了大量的人氣。

受益于政府的規(guī)劃，花園街將是未來武進核心商圈里的商業(yè)黃金中軸，沿街商鋪林立，商家云集，商業(yè)氣氛濃厚，為包括澳新風情街在內的眾多商業(yè)項目提供了便利的發(fā)展空間。

劣勢分析：

新天地不夜城，泰富茂業(yè)城，新城上街等花園街項目均有體量不少的餐飲元素，澳新風情街作為花園街較晚的項目，待其落成時，花園路其他商業(yè)的項目已經發(fā)展成型，餐飲部分也將發(fā)展成熟，而新城集團想主打餐飲在這里分的一杯羹，風險較大。即使花園路有很大的消費潛力，能否滿足眾多項目超大的餐飲功能相信沒有人敢枉下結論。

其次，位于花園街的澳新風情街距離花園街核心商圈較遠，沒有其他功能的相輔相成，僅僅借助餐飲很難吸引大量消費者前來光顧。

三、新北商圈調研分析

與其他商圈相比，新北商圈僅僅初現輪廓，尚未成型，依靠毗鄰市府這樣得天獨厚的條件，新北商圈未來的發(fā)展空間更加廣闊。商圈內已經擁有太陽城購物中心和府琛商務廣場，如今，萬達廣場，豐臣國際廣場正在加緊建設，到明年底，兩個項目都將開業(yè)，新北商圈將以高檔，時尚的大都市形象出現在常州版圖上。

新北區(qū)作為常州的高新技術開發(fā)區(qū)，是常州白領人群的聚集地，目前這里的住宅項目亦開發(fā)迅速，今后幾年，這里的居住人口尤其是年輕白領的居住人口數量將會呈現猛烈的增長，這為新北商業(yè)的發(fā)展帶來動力。

1、新北萬達廣場

項目簡介：常州新北萬達廣場占地110余畝，規(guī)劃總建筑面積約38萬平方米，將建設包含大型購物中心、五星級酒店、國際電影城、大型點完超樂場、量販式KTV、大型家電連鎖賣場、國際連鎖超市、室內外步行街、餐飲娛樂風情街等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體，打造常州首個集購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市商業(yè)中心。

優(yōu)勢分析：萬達集團作為中國商業(yè)地產的領軍者，擁有成功操作五十多家萬達廣場的經驗，經過這么多年的發(fā)展和壯大，萬達集團已經開發(fā)出了自己的百貨品牌，酒店以及電影院線，并與國內外眾多知名企業(yè)建立起來戰(zhàn)略合作關系，這是其資源優(yōu)勢。

品牌優(yōu)勢：萬達集團在國內開發(fā)的50多座萬達廣場中，絕大部分運作的很成功，因此在很多商家眼中，入駐萬達廣場意味著收入和風險比率更高。同時在消費者看來，萬達廣場儼然已經是商業(yè)地產界的“名牌”，這樣他將會獲得更多消費者青睞。

區(qū)位優(yōu)勢：常州萬達廣場是萬達集團近幾年一直熱衷的城市綜合體項目，項目落成時將是新北第一座城市綜合體，也是新北體量最大的商業(yè)項目，它將于太陽城購物中心、府琛商務中心以及豐臣國際廣場一起構成新北商圈，新北區(qū)作為常州的高新技術開發(fā)區(qū)，云集著大量收入水平高，消費能力強的白領群體，而一直低落的商業(yè)氛圍使得這類消費群體流入市區(qū)。新北商圈形成后，不但能滿足新北區(qū)消費人群的的消費需求，還能吸引市區(qū)甚至更遠的購買力。新北商圈分布在通

江中路兩邊，于北十分鐘可達高速公路，于南十多分鐘可達市區(qū)，更有高鐵、高架相鄰。交通十分便利。其次，這里也是未來新北區(qū)絕對的CBD核心，旁邊緊鄰市政府，目前又有常州最高建筑------傳媒中心，區(qū)位優(yōu)勢相當明顯。

2、豐臣國際廣場

項目簡介：常州豐臣國際廣場位于常州市新北區(qū)通江路、河海路路口，是新北開發(fā)區(qū)未來的商業(yè)居住中心地帶。自稱以新城市主義的創(chuàng)新商業(yè)理念領袖全城，成為新北區(qū)乃至常州一個正在崛起的大型商業(yè)中心。整個項目占地約42270平方米，總建面積逾27萬平方米，總商業(yè)面職17萬平方米，由豐臣凱琳公館、酒店式公寓和高180米的5A甲級寫字樓構成。目前嘉禾影院、TESCO樂購及百盛百貨已經簽訂合同。

豐臣國際廣場的定位為中高端，聚合“個性、時尚、創(chuàng)意、雅致，通過整體突出時尚、年輕打造常州城市副中心，實現辦公、商務、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類復合功能。項目于2010年10月正式簽訂協(xié)議并開始協(xié)商工程條件。計劃2011年6月交付，2011年圣誔節(jié)開業(yè)。

優(yōu)勢分析：豐臣國際廣場目前已經簽約百盛、樂購超市以及嘉禾影院等主力店，還規(guī)劃建設有五星級的酒店以及酒吧一條街等項目，高達160米的酒店式公寓更是進一步提高了豐臣國際廣場的定位。業(yè)態(tài)配置方面，酒吧主題的商業(yè)街尚未在常州出現，因此項目很具特色，按照目前新北區(qū)消費人群的特點分析，這種酒吧主題的商業(yè)街將會是一個不錯的項目。

劣勢分析：項目定位于中高端消費人群，這樣勢必會和萬達廣場構成直接競爭，樂購vs沃爾瑪，百盛vs萬千百貨，嘉禾影院vs萬達影院，這種競爭對彼此都回不利，而豐臣國際廣場在這樣的競爭中的劣勢更明顯，首先，新北萬達廣場明年國慶節(jié)開業(yè)，而豐臣國際廣場開業(yè)時間為2011年圣誕節(jié)前后，時間上雖然只差3各月，卻足以使萬達廣場吸引到很大一部分忠實的消費者，形成先入為主的競爭優(yōu)勢。其次，和豐臣房產相比，大連萬達在商業(yè)運作和客戶資源方面更具優(yōu)勢，這種優(yōu)勢很大程度上也能影響到整個項目的競爭。

2、道生中心

項目簡介：道生中心商業(yè)面積2萬多方，整個商業(yè)只租不售。商業(yè)項目定位在

中高端白領消費群體。規(guī)劃中的經營業(yè)態(tài)有兒童主題區(qū)，教育培訓類，餐飲，男女裝，一樓擬引進經營面積較小的精品超市。道生中心目前的招商重點是確定男女裝主力店，然后會根據主力店的進駐情況確定整個商業(yè)部分的規(guī)劃和租金水平等。項目預定2011年國慶節(jié)開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：為了不受新北區(qū)其他商業(yè)項目的影響，道生中心采取規(guī)避競爭的戰(zhàn)術，將目標定位在中段消費群體，希望依靠每家瑪超市吸引的人流，結合自己的定位把商業(yè)部分做起來。如果商場能縮短準備時間，提高招商進度，可能對其有利，而從目前的招商進度來看，道生中心顯然面臨著規(guī)劃和招商上的困難，時間過長的準備對其沒有任何幫助，如果萬達廣場能按期開工，趨于成熟的新北商圈只能進一步對其構成影響。

其他商業(yè)項目調研分析

1、寶龍城市廣場

項目簡介：常州寶龍城市廣場地處江蘇省經濟技術開發(fā)區(qū)之一常州鐘樓區(qū)行政中心正南面，占地面積405畝。項目東側約200米是城市南北快速高架，西側預留城市BRT公交干線，距鐘樓區(qū)政府僅五分鐘車程，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷。寶龍城市廣場將呈現主題商業(yè)步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級酒店、住宅、幼兒園等多種業(yè)態(tài)形式，整個項目預計2013年十二月底前竣工。

項目優(yōu)劣勢分析：寶龍城市廣場在各個地方發(fā)展方式相近，避開市區(qū)成熟商業(yè)探索具有潛力的空白市場，這種發(fā)展方式是大膽的也是新奇的，從寶龍城市廣場在各地的發(fā)展來看，這種方式似乎屢試不爽，寶龍城市廣場這種發(fā)展模式一般要求開發(fā)商具備較為豐富的商家資源并且能夠與其建立起穩(wěn)固的合作關系，當然在這一方面，寶龍顯然是有實力的。

寶龍城市廣場緊鄰青楓公園，增加了項目的休閑娛樂功能，40萬方的商業(yè)整合了商業(yè)地產上的所有功能，這么完整的商業(yè)項目有足夠的能力吸引人氣。其次，寶龍城市廣場所在的地方有多家住宅項目，區(qū)域內的消費人群自然不會舍近求遠，放棄這個家門口的商業(yè)航母。

2、嘉宏盛世

項目簡介： “嘉宏盛世”總建筑面積約28萬平米，商業(yè)面積約10萬平米。這里商業(yè)主要有位于北側吊橋路的大型商業(yè)百貨主力店、豪華酒店式公寓、地下一層易買得大賣場，以及精品商業(yè)步行街區(qū)組成。目前項目內大賣場已經開業(yè)，購物街二樓餐飲入駐狀況較好，一樓鮮有店鋪，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

項目優(yōu)劣勢分析：嘉宏盛世在北側吊橋路發(fā)展如此大面積的商業(yè)有點盲目跟風的味道，首先，受交通、地理位置的影響，又與南大街商圈和文化宮商圈距離較近，這一區(qū)域形成商圈的可能不大；作為獨立商業(yè)，北不能連接南大街和文化宮，南不能與電腦城相互補充；而作為社區(qū)商業(yè)，十萬方的商業(yè)又顯多余。其次，交通不便也是影響其發(fā)展的因素，項目雖然處于十字路口，可是周圍沒有任何公交線路經過。

3、凱悅中心

項目簡介：凱悅中心總建筑面積56萬平方米，包含精裝修豪宅，一站式購物廣場，別墅，酒店式公寓，商業(yè)面積13萬方，其中8萬方已簽約金鷹百貨，這將是華東地區(qū)最大的百貨商場，也是金鷹集團全國最大的航母店，除了金鷹百貨以外，項目還包括超五星級影院（含3D廳），健身會所，美食街，電玩城，和購物街區(qū)。

項目分析：凱悅中心落成后將是常州商業(yè)地產界另一很具競爭性的城市綜合體項目，城市綜合體作為近幾年出現的商業(yè)模式，雖然耗資巨大，建設周期較長，但其對地域商業(yè)的影響力有目共睹，業(yè)態(tài)分布上，城市綜合體項目都是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，但是在實際操作時，表現的各具特色，凱悅中心最大的特點和吸引力便是8萬方的巨型百貨。

凱悅中心發(fā)展的優(yōu)勢是其所處的區(qū)域人口基數大，交通便利，商業(yè)發(fā)展落后，距離市區(qū)成熟商圈較遠，在這種優(yōu)勢下應運而生的凱悅中心自然發(fā)展?jié)摿^大。

四、關于太陽城購物中心

1、太陽城購物中心過去發(fā)展的經驗教訓

太陽城購物中心開業(yè)之初是新北區(qū)最大的商業(yè)項目，與對面的華聯(lián)吉買盛，旁邊的府琛商務廣場一起構成了新北最早的商圈，但是在開業(yè)之后的幾年里，經營狀況一直不盡人意，甚至出現業(yè)績不斷下滑的尷尬局面，究其原因，本人從以下幾個方面進行分析。

首先，商業(yè)地產的開發(fā)思路為經營先于開發(fā)，策劃先于規(guī)劃，招商先于銷售，太陽城購物中心在開發(fā)和經營過程中沒有很好的注意到這一點。而是建成后才規(guī)劃業(yè)態(tài)，致使整個建筑沒有排水排煙設施，不適應餐飲元素的引入，招商之前就將黃金鋪位和沿街鋪位全部售出，這在回籠資金的同時，卻給今后的規(guī)劃和調整帶來了極其大的難度，這是造成現狀的原因之一。

其次，太陽城購物中心成立之時，致力于打造新北唯一的shopping mall，這種思路目前看來也是合理可行的。但在發(fā)展shopping mall 模式時應該注重了餐飲和娛樂元素在購物中心中重要性，購物元素方面實行單一的租金形式進行經營，這種沒有配套的商業(yè)項目是很難立足的。

再次，主打住宅開發(fā)的金橋房地產開發(fā)股份有限公司雖然有成功操作金橋五金市場的經驗，但這種經驗對于開發(fā)和經營shopping mall模式還顯得不足，公司在這一領域經驗和客戶資源都很匱乏。項目初與銅鑼灣商業(yè)管理公司合作時曾表現出廣闊的生機和廣闊的發(fā)展前景，我們可以從這一點上進行反思。

2、太陽城購物中心未來發(fā)展機遇：

隨著新北區(qū)的快速發(fā)展，太陽城購物中心的區(qū)位優(yōu)勢也更加明顯，這里也將會出現兩大商業(yè)項目，在提升整個新北商圈的同時，也給太陽城購物中心帶來壓力，可以說是機遇與挑戰(zhàn)并存，在這種情況下做出怎樣的調整時項目成敗的關鍵。本人認為，太陽城的調整要兼顧整個新北商圈的定位，從萬達廣場和豐臣國際廣場的規(guī)劃來看，這個商圈將是常州商業(yè)時尚，高檔和精致的代名詞。太陽城的調整必須順應這一定位，同時又應該采取和其他兩個項目錯位經營的策略。常州未來的商業(yè)戰(zhàn)已經不是單純的商業(yè)項目之間的競爭了，而會表現為商圈之間的競爭，那么只有商圈內項目相互補充，合理競爭，才有實現共贏的可能，13

因此我對太陽城擬引進超市提出下述建議：在百貨的規(guī)劃上走主題百貨的路線，主題百貨的分類有很多種，如運動主題百貨，女性主題百貨等；按照年齡段也可以分為定位年輕時尚的百貨和定位成熟端莊的百貨。太陽城購物中心完全可以打造為定位于未婚男女性的年輕時尚型百貨。這在與萬千百貨和百盛形成錯位經營的同時也可以建立起自身的優(yōu)勢。

除百貨模式外，太陽城購物中心也可以嘗試奧特萊斯模式，常州目前出現的金壇奧特萊斯和牛塘奧特萊斯交通十分不便，位置偏僻，引進品牌少且品牌檔次偏低，并不具有先入為主的優(yōu)勢。如果太陽城購物中心也走這樣的發(fā)展模式，則在硬件配套，地理位置等多方面具備很強的競爭性，這是完全可以通過引進國際一線、二線品牌來拉升商場檔次，市場潛力巨大。

第五篇：商業(yè)項目市場調研報告

商業(yè)項目市場調研報告

調研報告前言：簡要說明本次調研的目的和范圍、調研組成員、調研日期、調研數據的依據等內容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當地政府的結構、指導方向、產業(yè)政策等；

? 經濟要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等；

? 社會要素（Society）：是指當地城市居民民族特征、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素。構成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結構、種族結構、收入分布、消費結構和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結構則決定消費品的種類及推廣方式。

? 技術要素(Technology): 技術要素包括當地零售業(yè)出現和發(fā)展趨勢以及前景預測。

二、區(qū)域城市功能調查

? 公共設施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區(qū)域性質與功能特點

? 各項城區(qū)的機能

? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現狀調研

? 商業(yè)發(fā)展現狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）

? 租金水平、售價水平研究等；

? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）

? 新店開設趨勢研究

? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

? 區(qū)域供應

? 區(qū)域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢

? 售價走勢

? 租售交叉分析

? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內主要商圈消費者消費行為調查與研究

? 地理細分調查分析

? 購買人群細分調查

? 年齡細分調查分析

? 經濟狀況細分調查分析

? 消費者交通和出行方式

? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設施、項目周圍經濟條件分析等）

七、結論

? 區(qū)域投資價值建議

? 項目投資建議

? 產品投資建議