第一篇：唐山某商業項目市場調研

唐山某商業項目調研綱要

一、唐山市宏觀環境調查

1、唐山市基本概況：行政區劃、人口規模、城區面積、交通位置等；

2、唐山市區的居民人均收入水平、物價水平、消費習慣等；

3、唐山市的城市發展規劃和發展方向、相關投資環境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊、官方網站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關消費指數可通過統計局獲知，唐山人的消費心理和消費習慣則主要通過與當地人交談分析）

二、唐山市商業項目市場調查

1、宏觀：唐山市區商業項目市場現狀及走勢調查，包括：

① 全市商業項目市場的平均價格；

② 商業項目主要開發區域在哪個區？銷售狀況及價格水平怎樣？

③近幾年唐山市商業項目開發總量（面積）多大？銷售率是多少？

④ 唐山市商業項目目前熱銷的有哪些，是哪些最受投資者青睞？

2、中觀：項目所在地——路南區的商業項目市場調查，包括：

① 路南區商業項目市場的平均價格；

② 路南區近三年建設的商業項目有哪些？銷售價格和銷售情況怎樣？

③ 路南區目前在售的商業項目有哪些？銷售價格和市場反映情況怎樣？④ 路南區有哪些大的消費群體？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產廣告獲知，另一方面需要到市場去踩盤調查。總的來說，商業項目前期調研中，宏觀方面的信息主要通過兩個手段獲取：一是與房管、土地、建設、規劃等相關部門人員訪談；二是收集報刊、文獻、網站的相關資料進行分析。）

三、項目地塊環境調查

㈠、土地性質和規劃條件調查，包括：

1、此地塊所擁有土地證上登記的用地性質是什么？土地使用年限有多長？

2、如果接過來進行商業項目開發，是否還需辦理土地變性手續？是否需要補交土地出讓金？以及土地增值稅、轉讓交易手續費等？

3、唐山市土地部門對項目地塊的開發是否還其它要求？

4、唐山市規劃部門對項目地塊的開發、建設規劃技術指標有什么限制？

5、項目地塊的建筑、地上附著物是否會涉及拆遷補償？如果需要補償，按唐山市拆遷辦規定的標準，需要補多少？

6、項目地塊內現租戶與原房主簽訂的租期有多長？能否順利提前解約？

7、項目地塊周邊臨近區域的規劃用地性質是什么？我方進行開發是否會受到影響。

㈡、周圍景觀和社會狀況調查，包括：

1、項目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項目臨近郊區，周邊的環境衛生狀況和社會治安狀況怎樣？

3、項目附近的農民與周圍住宅區居民的關系如何？以前有無大的沖突？

4、項目地塊周邊居民對企業污染問題是何評價？唐山市其它城區有商業需求的消費者對此區域的企業污染問題能否接受？這對他們投資的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環境調查，包括：

1、項目地塊的交通是否便利？有無連通市區的公交線路？

2、項目周邊的、生活配套和公建有哪些？分別有多遠？（需調查菜市場、商店、超市、幼兒園、小學、中學、醫院、體育娛樂設施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

㈣、項目地段投資者對象調查，包括：

1，項目地塊周邊已建成商業項目的主要投資者是哪些群體？他們的收入水平

和消費習慣怎樣？能承受的平均價格如何？

2，項目地塊主要的投資業態是什么？主要投資什么？

（關于這方面的信息調研，因目前主要是做土地開發決策，前期可只做一些粗略的調查，以后還需要設計詳細的調查問卷進行訪談、分析。）

㈤、項目地段周邊競爭商業項目調查，包括：

項目周邊地段的競爭商業項目，在這里是指以項目為中心，1000m范圍內在建（售）和已規劃征地、近兩年內待建的所有商業項目，其調研內容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、● 開發商、總投資、開工竣工日期

● 類別、檔次及整體規劃布局

● 裝修材料、水平、硬件設備

● 配套服務功能及功能分區、停車場、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價格、開發期價格的變化情況、銷售率

● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業管理方案、物管公司、物業收費項目及標準

第二篇：商業項目市場調研報告

商業項目市場調研報告

調研報告前言：簡要說明本次調研的目的和范圍、調研組成員、調研日期、調研數據的依據等內容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當地政府的結構、指導方向、產業政策等；

? 經濟要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業態分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數、物業投資水平、外資投資情況、物業售價、租金價格等；

? 社會要素（Society）：是指當地城市居民民族特征、文化傳統、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素。構成社會環境的要素包括人口規模、年齡結構、種族結構、收入分布、消費結構和水平、人口流動性等。其中人口規模直接影響著一個國家或地區市場的容量，年齡結構則決定消費品的種類及推廣方式。

? 技術要素(Technology): 技術要素包括當地零售業出現和發展趨勢以及前景預測。

二、區域城市功能調查

? 公共設施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區域性質與功能特點

? 各項城區的機能

? 城市規劃

三、區域商業現狀調研

? 商業發展現狀及布局情況（概況、規模、商圈分類）

? 商業發展規劃（政策規劃、趨勢研判）

? 租金水平、售價水平研究等；

? 發展商開發情況研究；

? 零售品牌調研（分檔次、分業種、分業態進行交叉分析）

? 新店開設趨勢研究

? 典型案例分析

四、區域商業物業供需分析

? 區域供應

? 區域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢

? 售價走勢

? 租售交叉分析

? 典型開發案例分析

五、區域內主要商圈消費者消費行為調查與研究

? 地理細分調查分析

? 購買人群細分調查

? 年齡細分調查分析

? 經濟狀況細分調查分析

? 消費者交通和出行方式

? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業區、周邊環境和公建設施、項目周圍經濟條件分析等）

七、結論

? 區域投資價值建議

? 項目投資建議

? 產品投資建議

第三篇：商業市場調研報告

北京商業市場研究報告

第一部分：北京商業地產發展概況 1.1商業地產及類型劃分 1.2北京商業地產發展過程 1.3 北京商業地產現狀 1.4 重點商業空間布局

第二部分：北京商業地產市場總體分析 2.1北京市商業體量分布情況分析 2.2各環路項目分布情況分析 2.3各環路的商業發展與城市發展關系分析 2.4北京交通干線和沿線商業的分析 2.5已落成、正報規、待建項目情況對比分析 2.6商業項目物業形態對比分析

第三部分、北京商圈規劃分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈規模與變化分析 3.4現代商圈及其動態發展

第四部分 商業地產經營概況分析 4.1整體分析 4.2商圈分析 4.3個案分析

第五部分 商業地產項目選址研究 5.1店址是現代零售商業的核心競爭力 5.2便利性是零售商業店址的第一特性 5.35a法則是商業店鋪選址技術的核心 5.4商業店面選址要求

第六部分：北京商業地產市場預測 6.1北京商業地產展望

6.2北京商業地產“拐點”？ 6.3重點區域分析：cbd 第七部分：北京市商業地產總結

第一部分：北京商業地產發展概況 1.1商業地產及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究。

1.1.1按照開發形式進行分類 ：

（1）商業街商鋪

商業街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。

商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，市場是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區商鋪

社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。

（5）商務樓、寫字樓商鋪

商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。

（6）交通設施商鋪 交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

1.1.2商業業態的分類的基本特征：

商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業態選址和經營特征如下：

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。

（1）選址在城市繁華區、交通要道。

（2）商店規模大，營業面積在5000平方米以上。

（3）商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

（6）采取定價銷售，可以退貨。

（7）服務功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。

（1）選址在居民區、交通要道、商業區。

（2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

（3）商店營業面積在1000平方米以下。

（4）商品構成以購買頻率高的商品為主。

（5）采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。

（6）營業時間每天不低于11小時。

（7）有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。

（1）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。

（2）商店營業面積2500平方米以上。

（3）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。

（4）采取自選銷售方式。

（5）設與商店營業面積相適應的停車場。

4、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。

（1）選址在居民住宅區，主干線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。

（2）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。

（3）居民徒步購物5——7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

（4）商品結構以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

（5）營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

5、購物中心

購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

（1）由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。

（2）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。

（3）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。

（4）設施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。

（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。篇二：商業項目市場調研報告(模板)商業項目市場調研報告

調研報告前言：簡要說明本次調研的目的和范圍、調研組成員、調研日期、調研數據的依據等內容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解當地政府的結構、指導方向、產業政策等； ? 經濟要素（economic）：gdp總量、人均gdp、gdp增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業態分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數、物業投資水平、外資投資情況、物業售價、租金價格等； ? 社會要素（society）：是指當地城市居民民族特征、文化傳統、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風俗習慣等因素。構成社會環境的要素包括人口規模、年齡結構、種族結構、收入分布、消費結構和水平、人口流動性等。其中人口規模直接影響著一個國家或地區市場的容量，年齡結構則決定消費品的種類及推廣方式。? 技術要素(technology): 技術要素包括當地零售業出現和發展趨勢以及前景預測。

二、區域城市功能調查 ? 公共設施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 區域性質與功能特點 ? 各項城區的機能 ? 城市規劃

三、區域商業現狀調研

? 商業發展現狀及布局情況（概況、規模、商圈分類）? 商業發展規劃（政策規劃、趨勢研判）? 租金水平、售價水平研究等； ? 發展商開發情況研究；

? 零售品牌調研（分檔次、分業種、分業態進行交叉分析）? 新店開設趨勢研究 ? 典型案例分析

四、區域商業物業供需分析 ? 區域供應 ? 區域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走勢 ? 售價走勢 ? 租售交叉分析 ? 典型開發案例分析

五、區域內主要商圈消費者消費行為調查與研究 ? 地理細分調查分析 ? 購買人群細分調查 ? 年齡細分調查分析 ? 經濟狀況細分調查分析 ? 消費者交通和出行方式 ? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目swot分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業區、周邊環境和公建設施、項目周圍經濟條件分析等）

七、結論

? 區域投資價值建議 ? 項目投資建議

? 產品投資建議篇三：商業項目市場調研報告

中國茶市三期調研及定位報告

高策（中國）房地產運營機構 2012年2月27日

報告目錄

一、新昌城市背景調研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概況

2、城市人口

3、城市交通

4、經濟概況

5、城市規劃及城市發展方向

6、小結

二、宏觀背景及本地房地產市場調研——————————————————————————————————————————13

1、宏觀背景

2、房地產發展概況

3、市場供給及市場存量

4、房地產價格走勢

5、購房消費者心理分析

6、地產項目區域分布

7、典型個案分析

8、小結

三、新昌城市商業發展現狀——————————————————————————————————————————————31

1、城市商業發展現狀及分析

2、小結

四、項目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、項目概況

2、swot分析

3、項目定位策略

一、新昌城市背景調研

1、城市概況

城市區位：新昌縣，位于浙江省東部，紹興市東南部，曹娥江上游。北緯29°27′，東經121°01′。東鄰奉化、寧海，南界天臺，西南與東陽、磐安接壤，西、北兩面與嵊州毗連。縣境東西長52千米，南北寬37千米。

地勢概況：新昌地處浙東丘陵地帶，天臺、四明、會稽諸山余脈綿亙境內，地勢由東南向西北呈階梯形下降。縣境東南部為崇山峻嶺，中部和西部為丘陵臺地，西北部為河谷盆地。全縣地貌有“八山半水分半田”之稱。

行政下轄：新昌縣轄3個街道、8個鎮、5個鄉：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪鎮、儒岙鎮、回山鎮、澄潭鎮、小將鎮、鏡嶺鎮、梅渚鎮、大市聚鎮；雙彩鄉、巧英鄉、東茗鄉、新林鄉、城南鄉。共有415 個行政村、16個居委會。

本項目位于浙江省紹興市新昌縣城七星街區潛溪江畔（泰坦大道和新鏡路口）

2、城市人口

據新昌第六次人口普查顯示，到2010年末，新昌縣總戶數16.52萬戶，總人口43.65萬人，其中非農業人口9.21萬人。新昌縣城常駐人口約16萬人。新昌縣歷年來人口增長數據表：

根據圖表，新昌縣總人口增長穩定，歷年來增幅不大，而縣城人口增幅相對較快，這于政府城鎮化發展政策相關，縣城常駐人口的增加將擴大城市住房需求，很大程度上推動了市區房地產項目的建設。

3、城市交通

城際交通： ? 新昌地處山區，沒有鐵路，對外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104國道，三條高速貫穿縣境，東連寧 波、溪口、南接臺州、溫州，西望金華、麗水、北通紹興、杭州，公路交通四通八達。? 新昌離杭州蕭山國際機場（上三線高速直達新昌）、寧波櫟社機場距離約1小時車程。乘火車到新昌可先至杭州、紹興、上虞、寧

波、義烏，再在火車站轉乘長途汽車至新昌。

城區共有三個主要車站，客運中心站，客運西站和客運東站。? 新昌客運中心：位于環城西路28號（南明小學邊）。各地長途汽車大都停靠于此。車站主要發外地長途客車。? 新昌汽車西站：位于104國道大橋西路，是新昌旅游的交通樞紐。主要有發往各景點的中巴車。

? 新昌汽車東站：位于新昌工業園青山區塊，104國道南側。

城市內部交通：公交車1、2、3、4、6、7、8路等到達城市各個區域，市內出租車約150輛左右，可滿足日常市內短途出行。篇四：南昌市商業市場調研報告調整版

南昌市商業市場調研報告提綱

一、南昌市商業概況

? 商業宏觀環境 ? 城市商業基礎 ? 商業分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商業業態分析幾發展方向 第一節 餐飲娛樂 第二節 酒店 第三節 大型商超

四、南昌市專業市場分析及發展方向 第一節

五、南昌市社區商業調研及發展方向

六、南昌市在售商業項目分析 第一節 南昌市在售商業項目特征分析 第二節 南昌市在售商業項目供需分析

七、綜合論述?????????????.一、南昌商業概況

南昌市屬于中部內陸城市，由于受地理位置與觀念的制約，南昌的經濟發展明顯落后于沿海與周邊城市，特別是新興的行業如it、金融、服務、房地產、商業等領域明顯滯后。但近年來，隨著國家加快實施沿長江開發戰略、大京九鐵路的全線貫通（南昌市是京九線上唯一的省會城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府領導人大刀闊斧的改革，南昌市的經濟發展形成強大的動力，產業結構調整日益完善，形成新的發展機遇。

一、南昌商業宏觀環境 2007年上半年全市實現地區生產總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產業增加值22.49億元，增長4.1%；第二產業增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業增加值232.62億元，增長16.4%；第三產業增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業貢獻率為45.8%。三次產業結構比例為3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市實現地區生產總值600.97億元，按可比價計算同比增長14.1%。其中，第一產業增加值22.49億元，增長4.1%；第二產業增加值300.44億元，增長15.2%，其中工業增加值232.62億元，增長16.4%；第三產業增加值278.05億元，增長13.9 %。一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為1.4%、51.7%和46.9%，其中工業貢獻率為45.8%。三次產業結構比例為3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏觀經濟近年呈現高速發展的態勢，gdp逐年增長，經濟動力強勁，為商業發展提供了廣闊的發展環境。

b、南昌人口

南昌三大產業結構性調整，各類工業園區、高新技術開發區、經濟產業園區形成的第二產業，在經濟中占有絕對比重，為經濟發展提供持續的發展動力，對商業的發展形成堅實的基礎。

二、南昌商業基礎 a、城市概況

南昌城市文化底蘊深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區）、四縣（南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，總人口483.96萬人，總戶數119.26萬戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，城區總面積為617.07平方公里，城區總人口達180.99萬。市內以平原為主，屬于亞熱帶季風氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時，南昌正在加快實施城市發展戰略，到2010年，城市人口規模達到260-300萬，中心城區范圍達到260平方公里。b、交通狀況

南昌歷來是華東地區的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運相結合的立體交通網絡四通八達，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會城市。

航空 昌北機場距市區23公里（昌九高速公路經過），每周有近百個航班 抵達各地，航班主要通達線路有南昌至北京、福州、廣州、海口、深圳、廈門、溫州、西安、上海、香港等25條航線。

鐵路 京九鐵路與浙贛鐵路在境內貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵

路主干線縱橫穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長途汽車線路有

省際客車，通達廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個外省大中城市；省內客班車，通達江西省內各個大、中、小城市或城鎮。水路 沿贛江、撫河、錦江和鄱陽湖可到達長江各口岸，至九江外運港口 220公里。

公交 全市共有公交線路30條貫通市區、城郊，跨越日夜運營線路 出租 全市共有出租車3000輛

三、南昌商業分布

南昌的商業集中在以八一廣場為核心的中心片區商業中心區，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業街與其形成了商業網點密集、業態多樣的市中心零售業網絡；及以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠地段便 篇五：太原商業市場調研報告

調 研 報 告

一、調研目的通過對太原市晉陽街以北、南中環街以南、塢城路以東、太榆路以西的區域進行調研，主要圍繞南中環街、晉陽街商鋪項目的面積、租售價、業態等情況對該區域進行了調研分析。旨在為和泰項目定位策劃提供依據。

二、調研對象和調研方法

（一）調研對象

本次調研對象是太原市南中環街、晉陽街區域街巷的商鋪項目。包括樓盤項目的底商、南中環及晉陽街臨街商鋪。根據不同標準，共調研了8個項目。本報告主要針對5個典型項目進行分析。

（二）調研方法

本次調研采用抽樣調查法，調研過程中運用實地觀察、電話詢問及兩者結合的方法完成。

三、調研結果

（一）山西大學蘊華莊高層住宅小區

1、基本情況

小區位于山西大學教學區東南部，南與財經大學隔河相望。由山西大學職工集資興建。現有高層住宅3棟，共448戶。建筑面積約10萬㎡，其中，車庫 8800 ㎡，一二層商鋪8900㎡、住宅8萬㎡。小區內業態分布較少，有生鮮便利店、汽車美容。

其中，兩層商鋪共有21戶，尚未開始對外租售。據了解，商鋪由山西大學資產管理處管理。

2、商鋪類型：底商

3、租售價格：商鋪售價10000元/㎡起價

生鮮便利店 汽車美容店

（二）大院

1、基本情況

項目由山西新錦泰房地產開發有限公司開發，物業由山西安德信物業管理。位于太榆路與南中環街交叉口，小區總建面21萬㎡。大院公寓部分戶型面積區間125—240㎡，其中主力戶型為135平方米的舒適型三居。疊拼院墅戶型面積區間400—590㎡。入住率為30%。小區內有幼兒園。商鋪面積在300㎡左右。

2、商鋪類型：底商

3、租售價：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30萬元，330—340㎡年租金40萬元）

（三）學府雅苑

1、基本情況

小區位于太榆路與南中環街交叉口，大院的北面。與大院相同，開發商都是山西新錦泰房地產開發有限公司，物業由山西安德信物業管理。目前，小區入住率為95%。兩層商鋪，入住率達2/3。其中，商鋪的面積為180㎡、260㎡，地下室70㎡。

據了解，商鋪經營汽車美容客流量較多，其中，客戶主要有兩部分構成：一方面大院、學府雅苑、東怡花園三個項目的入口都經過此處，入住的業主構成客流量的一部分；另一方面，太榆路的車流量為汽車美容行業帶來一部分客戶。

2、商鋪類型：底商

3、商鋪業態：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；煙酒店、企業、汽

車美容。

4、租售價：平均年租金為250—280元/㎡。

（260㎡的兩層商鋪，租金65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180㎡，租金50000元/年起價。）

（四）國瑞·晉瑞苑

小區位于財大南校晉陽街17號，共8棟樓，入住率達20%。據了解，業主都屬高端客戶。

兩層商鋪共25戶，面積平均300㎡。未開始對外租售。

（五）華洋·城市公寓（新界）

項目位于塢城路和晉陽街交匯處，1 棟19層樓，200戶。住宅戶型64㎡、70 ㎡、132㎡。起價5700元/㎡。商鋪已售

完。商鋪面積約為300㎡。

據了解，高層住宅客戶群一部分是

針對山西財經大學學生。

（六）晉陽街臨街商鋪

晉陽街商鋪面積約15㎡，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。據了解，晉陽街以北的商鋪一般不允許進入餐飲業，主要以服裝、毛線類 居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店等。調研過程中，通過與商戶溝通，了解到晉陽街客流量較大但購買力不強。

第四篇：濟南商業項目市場調研報告

Compilation of 20XX 報 告

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濟南商業項目市場調研報告

二ОО四年四月十五日

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前 前

言 本次對濟南市商業發展現狀及發展趨勢進行調研，主要從濟南市社會經濟發展狀況、濟南市商業市場現狀、項目周邊市場現狀、項目同類物業概況、濟南市商業租售價格水平，同時重點了解泉城路商圈發展趨勢及租售價格水平，并進行了全面的實地調查。

一、調研目的 全面深入調研，以獲知同類物業發展狀況、項目地塊的環境特征，并以此為基礎，結合目前濟南商業地產發展狀況，從而商業項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。

二、調研時間 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息來源 主要來自于濟南市統計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網站；濟南市多個大型商場及超市、房地產營銷策劃公司等專業公司；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關文字資料。

四、調研區域 濟南市市中區、歷下區、槐蔭區、歷城區、天橋區。

五、調研對象 同類可比性商業物業、項目周邊環境、政府部門、房地產開發商、房地產代理公司及相關媒體，并尋訪了部分目標投資者及終端消費客戶。

六、調研內容 1、濟南房地產宏觀環境、商業地產發展狀況和趨勢 2、區域市場狀況及競爭市場 3、濟南市主要商圈租售價格水平及人流、車流情況 七、信息整理 將得到的原始信息進行分析、歸納、總結，并做進一步提煉，在此基

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礎上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。

注：本報告所述商業物業及相關數據、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業物業。

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前

言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20

泉城廣場周邊主要路段及花園路人流量、車流量統計...........................................................................................................................................48 附表 21

泉城路業態分布情況表.......................................................................................................................................................................................50 附圖

商鋪調查價格鋪位（部分）

......................................................................................................................................................................................52

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從產量及增長速度上看，糧食總產量 220.6 萬噸，比上年增長 16.2%；蔬菜總產量 668.7 萬噸，增長 5.5%；肉類產量 36.9 萬噸，增長 4.5%。農業產業化步伐加快，全市年銷售收入 500 萬元以上農業龍頭企業發展到 109家，其中超億元企業 12 家。

（三）經濟增長的“三大亮點”呈現快速發展 高新技術產業不斷壯大。高新產業產值占全市規模以上工業的比重達到 26%，比上年提高 2 個百分點，達到 343 億元，同比增長 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 個百分點。

個體私營經濟實現消費品零售額 302.7 億元，增長 19.4%，占社會消費品零售總額的比重為 56.8%。

對外貿易繼續擴大，全年完成外貿進出口總額 20.2 億美元，比上年增長 35%。其中進口額 11.8 億美元，增長 48%；出口額 8.4 億美元，增長20.2%。

（四）固定資產投資快速增長 全年完成全社會固定資產投資 504.9 億元，增長 24.8%。其中：基本建設完成投資 180.1 億元，比上年同期增長 31.0%；房地產開發完成投資89.8 億元，增長 17.4%。在完成投資中，住宅投資 74.1 億元，增長 15.4%，占據主體地位，達 82.5%；辦公樓投資 5.4 億元，下降 11.5%；商業營業用房投資 6.5 億元，增長 225%。

（五）商貿流通、現代服務業繁榮活躍 商業新型業態不斷涌現，傳統商貿的檔次水平明顯提高，社區服務、旅游、教育培訓、物業管理、中介咨詢等新興服務業發展進一步加快。全年實現社會消費品零售總額 533.2 億元，增長 15.6%。其中：批發零售貿易零售額 433.2 億元，增長 15.7%；餐飲業零售額 74.4 億元，增長 15.4%。

現代服務業實現增加值 198.5 億元，比上年增長 15%。旅游業受“非典”影響，全年共接待國內外旅游人數 954.7 萬人次，下降 6.6%，旅游總收入 72 億元，下降 8.5%。

（六）財政金融保持平穩發展 實現地域財政收入 264.2 億元，增長 12.6%，其中地方財政一般預算

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收入 76.1 億元，增長 19.6%。全市金融機構年末人民幣各項存款余額2449.5 億元，比年初增長 21.43%；人民幣各項貸款余額 2475.1 億元，比年初增長 18.26%。

結論：各項總體經濟指標顯示，濟南市社會經濟仍處于一個高速發展的時期。工業產銷兩旺，農林牧漁豐收，農業產業化進程加快。物質的極大豐富帶來了流通業的飛速發展，社會商品零售總額首次突破 0 500 億元，達到 2 533.2 億元。其中，個體私營經濟成為社會經濟發展的中堅力量，比到 重達到 56.8%，發展速度高于整個社會商品零售業的發展速度。個體私營業主的經濟角色越來越重要。

以旅游業為主的現代服務業發展迅速，正常年份旅游人次逾千萬，消費總量達 8 78 億元。

社會經濟的快速 發展帶來商業地產的投資開發力度加大。商業用房投資在整個固定資產投資中速度最快，增長速度達 225%。短時間內各種商業地產項目的紛紛上馬，必然帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業價值、業態規劃、建筑規劃等要素將成為競爭比拼的有力武器。

二、濟南市產業結構對比分析 三次產業結構由 2002 年一、二、三產業結構比為 8.2：42.4：49.4，發展到 7.7：43.8：48.5，圖1

2002/2003年產業結構對比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度單位：元/平方米商品住房 二手住房 圖 2

商品住房與二手住房均價走勢示意圖 另外，由于城市新規劃的實施形成大量拆遷戶對商品住房的空前需求以及二手房市場仍未完全放開、市場供應相對不足，以及商品房銷售司法解釋的出臺，導致了二手房和新建商品房銷售面積悄然發生了換位，二手住房銷售面積已從去年高于商品住房 1.21 萬㎡（83.02 減 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 萬㎡（79.69 減 64.74），其連續幾年的榜首位置已回歸商品住房。（詳見附表 2）

結論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識增強，不動產投資已成為市民閑散資金的主要出路。

圖 3

2003 年 1~9 月各類住房銷售面積構成情況 四、2004 年經濟發展展望 2004 年 1 月，規模以上工業增加值實現 30.6 億元，同比增長 21%；居民消費價格指數同比為 103.6；社會消費品零售總額實現 56.6 億元，同比增長 19.9%，至 2 月份結束，累計實現 104.7 億元。依據 2003 年整體經濟運行態勢及本年政府繼續實施“大抓工業、抓大工業”發展戰略，加快發展速度、調整優化結構，與城市相關的基礎設施建設和工業投資力度繼

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續加大，投資繼續保持高速增長，汽車、住房、通訊產品以及旅游等新興消費品正日益成為消費亮點、熱點，消費結構升級步伐加快，現代服務業比重將逐漸提高。據市統計局預測，2004 年社會消費品零售總額將增長13.5%，城市市區居民人均可支配收入可達到 12000 元，社會經濟發展前景依然看好。

結論：社會的持續高速發展及人民消費結構的 不斷升級、可支配收入的增多，給中高檔商品零售業及現代服務業提供了極大的市場機會。

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隨著濟南與 16 個地級市全部實現高速公路貫通，使整個山東形成了以濟南為中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《濟南市城市總體規劃》、《濟南市商業網點發展規劃》的出臺，優化資源，調整結構，大大提升了濟南的商業競爭力。

（二）濟南市商業發展現狀 1、濟南商業、餐飲業蓬勃發展。2002 年全市商品交易市場總數達 713處，其中城市市場 229 處，農村市場 484 處，市場成交額達 533.6 億元，社會消費品零售總額 446.5 億元。同時，以連鎖商業為重點的現代經營形式和營銷方式迅速崛起，2002 年底，全市共建連鎖公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經營面積達 10 多萬平方米，成為商業流通業最具成長性的業態形式。目前，形成了市區中部以泉城廣場為中心聚集了銀座、大潤發、三聯、蘇寧、貴和、百大等大賣場；聯華、大潤發、新一佳、濟南華聯等環布在城市四周，形成了濟南市新的商業格局。

濟南餐飲業歷來興盛，魯菜最為流行，其他菜系的餐館也隨處可見。小巷深處的傳統名吃與風格獨特的精美西餐相映成趣，成為濟南餐飲業的一道亮麗風景線。

2、濟南零售業中的重要組成部分——百貨業由于原有計劃經濟的烙印太深，歷經多年發展，普遍呈現不景氣，與之形成反差的是各色超市快速發展。在面對外來競爭壓力的情況下，紛紛以服務為先導，求變求新，出臺多項刺激消費的措施、辦法，增強自身市場號召力。在老百貨業沒落的同時，以銀座、貴和為首的百貨新生力經過近幾年的迅猛發展，現已成為山東省知名商業品牌企業，具有極大的市場號召力。

3、國際零售巨頭改變省城商業版圖。隨著沃爾瑪、家樂福這些國際巨頭的真正出現，濟南面對面的商業國際競爭開始進入白熱化階段。

（三）濟南市區幾大商業區 濟南市商圈格局表現出以全市級商業中心泉城路—經四路商業區為龍頭，經二路商業區、花園路商業區、北園路商業帶等多個商業區割據的態勢。

1、泉城路商業區

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泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛巷、舜井街、歷山西街，全長 1560 米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點，相連芙蓉街、曲水亭古城區。泉城路歷來是濟南繁華的中心商業區，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業街。

泉城路商業區位于城市中心地帶，集中了各類商業形態，客戶群范圍廣泛，以白領為主。作為濟南市最古老的商業街，泉城路不僅吸引了龐大的濟南消費群體，同時還作為一個大型的旅游文化商業中心接納了大量的旅游消費者。

目前，泉城路商業業態分布改造時劃定的 5 個主題經營區，雖有所出入，但基本上還是保留了這五大經營區的總體格局。詳見附表 21：泉城路業態分布情況表。

原有 5 個主題經營區分別為：以三聯商廈為中心的家電經營區；分別以濟南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經營區；以金街 IBO 和舜井街東側地區為主的兩個時尚服飾商品經營區；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經營區；芙蓉街至舜井街地區精品服飾經營區。經過兩年的市場洗禮，這五個主題經營區又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。

無可諱言的是，由于區域規劃設計、步行街商業建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現有商業業態分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業區域，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱，已嚴重制約了泉城路商業區商業業態、人氣及發展空間。

圖 4

泉城路商業街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、經二路商業區（華聯商業區）

以華聯、嘉華為主體構筑的經二路商業街已成為省城西部的一條商業金街，報告文檔·借鑒學習

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是槐蔭區的商業中心。周圍近千平方米的區域，已有數十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆漿等多家中、西式快餐店，另外，該區域的小商品批發市場在全省乃至國內都發生業務往來。

以百貨、購物中心、小商品批發市場為商業核心，包括專業市場、專賣店(以服裝、鞋業為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業態形式，人氣較旺。

圖 5

經二路嘉華購物廣場 3、經四路商業區 濟南傳統商業區，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆）、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業、日用品為主要消費品。

圖 6

經四路東段北側商業門頭及人民商場 4、花園路商業區 花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區域商業的發展，在這里擁有濟南市區最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區，歷史文化的沉淀及現代時尚潮流的涌入，為該區域增添了獨有的文化休閑特色。經一路延長線道路改造工程的實施，聯動濟南東、西兩大傳統商業區；大潤發超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，必將迅速帶動該區域商業的快速發展。

圖 7

花園路海蔚商業廣場及富翔天地商業街東段 5、北園大街商業帶 北園大街商業帶是家居、建材類專業市場的聚集地，餐飲、娛樂業均較發達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區域商業業態更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區域交通環境進一步改善，商業前景廣闊。

表 2

濟南商業區比較分析 商 業區 地理位置及交通 商業區地位 商 業核心 商用物業租賃價格 出租率 消費群來源

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泉 城路 商 業區 濟南市中 心區，交通、商貿中心 零售業絕對領頭羊，市級商業中心 購 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商場一般以聯營方式扣點 20-30%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價1-5萬 80%左右 全 市 市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 經 二路 商 業區 區域中心，交通便利 二級商業區，西部區域商業中心 購 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批發 市場 大型商場一般以聯營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 150 元/月

90%以上 西部槐蔭區、天橋區居民 經 四路 商 業區 交通便利 傳統中央商業區 大 型百貨 大型商場一般以聯營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 180 元/月 95%左右 全市消費者 花 園路 商 業區 區域中心，交通便利 二級商業區，東部商業中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 區域 一般商場租金約 200元/月 90%左右 歷城、歷下區居民 北 園大 街商 業帶 主要的交通樞紐 二級商業區，專業市場聚集地 家居、建 材類 專業 市場 一般商場租金 100 元左右/月 85%左右 魯中（家居建材），周邊居民（超市）

（四）濟南主要商業物業比較 表 3

濟南主要商業物業比較 物 業名稱 位置 規 模(㎡)業 態形式 租售價格(不含進場費)經 營方式 檔次 經 營 范圍 車位 萬 達購 物廣場 泉城路西端 約 5 萬 超市、專 業店、專賣店 F1 售價：2.5-5萬元 F1 租價：約 300 元/㎡/月 一 層自營 二-四層 聯營 高檔 生 活 用品、家居、品牌服裝 143個 銀 座商城 濼源大街與佛山街 5 萬 百 貨商場 扣點約 20%作為租金 聯營 中高檔 生 活 用品、時尚用品 約240個 貴 和 泉城路 2.2 萬 百 貨 扣點約 25%作 聯營 高 高 檔 用 約

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購 物中心 中段 商場 為租金 檔 品 35個 嘉 華購 物廣場 經二緯九 4 萬 摩爾 扣點約 20%作為租金 統 一經營 中高檔 精品、生活用品、約300個 百 腦匯 山大路124 號 1.3 萬 專 業商場 租價：120 元/平方米/月 統 一經營 中高檔 電 子 等科 技 產品 200余個 大 觀園 商場 經四緯二路 2.6 萬 百 貨商場 扣點約 15%作為租金 聯營 中低檔 百貨 約50個 國 美電 器商城 花園路中段 0.8 萬 家 電連鎖 租價：100 元/平方米/月 連鎖 中檔 電 器 產品 約30個（五）濟南商業未來發展趨勢 2004 年 2 月提交市政府批準的《濟南市商業網點發展規劃》確定濟南市商業網點總體布局為“三、一、四、六”結構：構筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區商圈），將古城區傳統中心商業區提升為都市級商業中心，著力打造現代化都市商業中心新形象，形成立足濟南，服務山東，輻射華東、華北及環渤海地區的大都市級商業中心，在東部產業帶、東部新城、西部新城和西部片區的核心區規劃新建四個市級商業次中心，形成六大城市發展軸。

2004 年 3 月 9 日濟南市財貿辦發布的《2004 年濟南市市場商業網點建設導向性意見》計劃年內規劃 10 處 2000-5000平方米中型超市，擴大家電類、家具類、服裝類等專業店的行業范圍，重點發展高科技、旅游、汽車 4S、建材超市專業店，鼓勵和引導市內各區規劃建設營業面積 1500平方米以上的 24 小時商務快餐超市、建設一處薈萃全國各地特色名優小吃美食城；適度發展大型綜合超市，在東部產業帶、東部新城、西部新城、西部片區重點培育 3-4 家大型綜合超市；調整和控制發展百貨商場，突出經營特色，轉變經營業態，控制中心城區內大、中型百貨店的建設。

另外，2004 年將加快服務業結構調整，提高服務業的檔次和水平，重點培育和提高商貿流通業、現代物流業、旅游業、會展業、新型服務業。

在內外商家紛紛進駐濟南及政府商業規劃指導性要求的形勢下，濟南將面臨又一輪商業洗牌，商業網點布局將進一步得到優化調整。

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（六）泉城路商圈未來商業規劃 2004 年 3 月中旬公示的濟南市泉城廣場北側地區城市規劃設計方案，規劃范圍為濟南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 8.49 公頃，除勝利大廈、貴和購物中心、永安大廈予以保留外，其它建筑將全部拆除。公示的Ａ、Ｂ兩套方案，均采用“三團三廊”的規劃結構模式，形成“三縱一橫”的環形交通系統，新建部分總建筑面積均在 30萬平方米以上。

圖 8

泉城廣場北側規劃區域現狀 按照目前被業內看好的 A 套方案，由東向西將通過內部道路分成三組建筑群，建筑高度分為 15 米、30 米、45 米和 50 米四個層次。

按照設計方案，寓意“天圓地方”的主體建筑東西長 200 米，南北進深 150 米，45 米高的矩形體塊中嵌入一具有凝聚力的圓環建筑體，內部布置四個內庭院，以解決自然通風采光，屋頂設置觀景平臺，建筑體量居山東省 二、各類商業物業主要特征（一）大型商廈物業的主要特征 1、規模化 大型商廈經營面積均超過 1 萬平方米，是規模化、集約化的物業項目。

2、多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公為一體的商業物業，能滿足人們多種消費需求，諸如深圳地王大廈、廣州廣百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆廣場，地下一層是美食廣場，經營天南地北名食，一至四層是大型購物中心，經營世界名牌、精品百貨，五層經營中西餐館，六層是空中花園，兩座高層分別是甲級寫字樓和酒店，是典型的多功能大型商廈。

3、購物中心形式 大型商廈規模較大，地理位置優越，易于形成新的購物中心和消費中心。我國商業的發展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司商業龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發展成為大型商廈標志性的旗幟。目前在全國風起云涌的 SHOPPING

MALL 建造運動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務、旅游等多項功能于一體的大型一站式消費中心。

（二）專業市場物業的特征 1、專業經營 專業經營就是主要經營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產品，這是專業市場最顯著的特征。

2、商貿結合 專業市場以批發業務為主，主要面向機關團體企業的大宗采購，同時兼營零售業務，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業市場選購，價格更便宜。

3、專業商業街 專業市場形成商業街有兩種形式：一是專業市場規模大才能營造成行

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成市的商業氛圍，故選址多在城鄉結合部或近郊，由于規模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場都是很有名氣的專業市場；二是城區的專業市場由于受空間制約，不可能開發規模宏大的專業市場，則由眾多商家或自發組織、或由政府規劃，橫向聯合、集中經營而形成專業商業街式的專業市場，僅在廣州市越秀區已形成了 10 多條全國聞名的專業商業街，如著名的一德路海味干果食品專業街、站前路服裝專業街等。

（三）社區商鋪物業的主要特征 1、商住混合 社區商鋪是住宅物業的配套產品，商住混合是社區商鋪最明顯的特點。由于我國汽車普及率非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區購物消費便成了中國人的生活習慣和消費傳統。

2、商鋪規模受社區開發狀況制約 社區商鋪的規模與社區規模和入住人口成正比，社區規模和發展商實力制約著社區商鋪的規模，如社區發展商實力雄厚，社區規模較大，入住業主人數較多，則社區商鋪規模可適當擴大；反之，社區屬中小型，入住人口較少，則要控制社區商鋪開發規模。

3、小型店鋪 社區商鋪多以經營日常服務零售業，以服務社區住戶為主，小型店鋪已足可以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。

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沿街門面租賃形式，經營業態以...

第五篇：常州市商業報告市場調研報告

常州市商業項目市場調研報告

調研時間：2010年10月15日——2010年11月15日 調研人員：張軍、杜豪

調研內容：了解常州幾大商圈內每個獨立項目的項目狀況和經營情況，對正在建設和處于規劃中的商業項目進行項目定位的了解，通過分析每個項目的周邊商業、交通、人口、政策等因素對項目進行SWOT分析。

調研目的：通過市場調研增加自己對商業地產開發，運營，調整等方面的認識，并通分析其他項目運營成功和不足之處，學習到對太陽城購物中心今后發展的可借鑒的經驗。

項目分析：杜豪

一、延陵西路商圈調研分析

延陵西路商圈在常州老商業街的基礎上發展而來，是常州目前獨立商業項目最多、人氣最旺，也是目前商業競爭最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈東西方向分布，主要由文化宮，南大街，江南商場三個地方的商業組成。其中，南大街地區商業發展尤其成功，匯集了眾多一流的百貨商場和成熟的商業街區，他是目前常州商業的核心，也是能夠代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近幾年的發展中，已經將文化宮，南大街以及江南商場三地連接起來，特別在萬博北岸城，萬博國際廣場等項目落成后，延陵西路將是常州商業的軸線，帶領呈“一體兩翼”分布的常州商業不斷繁榮。但是，延陵西路商圈目前的商業競爭已經進入白熱化狀態，整個商圈內僅百貨商場就有5個之多，隨著城市版圖的擴大，其他地區出現商圈和大型商業項目將是必然，延陵西路這座龐大的商業航母如果要繼續扮演領航者的角色，將面對著很多挑戰。

1、萬博北岸商城

項目簡介：萬博北岸城總建筑面積約3.6萬平方米左右，項目整個分5層，地下有2層，地上有3層，地面一層以國際名品為主，聚集了像絲芙蘭、優

衣庫這樣的國際名品；二層主要以國內休閑服飾和運動服飾為主的業態形式；三層以大型中餐、餐飲為主。

到目前為止其他簽約萬博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季諾餐飲、韓國時尚館、滿記甜品、BONGWOR服飾、面包新語、美津濃、茵寶、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美購百貨、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龍

一、木果果木、避風塘、東方名櫥（粵菜館）、棒球手、迪諾歡樂世界、仙蹤林等

項目優勢分析:經過調整的萬博北岸城開始致力于打造自己的百貨品牌——萬博百貨，而目前又不斷傳出消息，其已與國際知名的服裝品牌優衣庫等簽訂合作協議，這也是優衣庫第一次被引進常州市場，相信隨著萬博北岸城的開業一定能吸引到年輕時尚消費群體的青睞。

受南大街的商圈幾年來快速發展的影響，文化宮作為常州的老商業中心，人氣漸漸走低，而萬博北岸城的出現可以有效改變這一現狀，首先它會與購物中心、泰富廣場、時尚萊迪、國美金太陽、諸多的銀行總部一起構成文化宮商圈。定位于中高端消費人群的購物中心有著數量巨大的品牌商家，將繼續扮演這個商圈的“大哥大”角色，而萬博北岸城借助吸引進來的服裝品牌可以與購物中心形成互補的趨勢，進一步為商圈聚集人流。文化宮商圈交通便利，商圈內擁有面積巨大的休閑廣場和常州最大的人防地下購物街區——時尚萊迪。

萬博北岸城地下部分直接與BRT2號線過街通道相連，可直接通往常州購物中心，和文化宮廣場地下商場，此外，通過查閱資料發現，常州未來地鐵規劃中，地鐵一號線和二號線交匯處就在這里，如果資料確實可信，那么可以說這個位置潛力無限。地下室樓層相對較高，層高在4.3米以上，解決了地下室太矮給顧客的壓抑感覺的難題。地下層主要以手機數碼電玩和品牌個性服飾等為經營業態。這樣的設計充分借鑒了日本、香港及上海等城市商業物業成熟的“雙首層”設計理念，最大程度的解決了核心商圈人車搶道的弊端，同時最大程度的集聚了人流，使得地下商業的價值被充分的發揮。

劣勢分析：萬博北岸城的建筑風格一直是一個亮點，但是這種風格和設計并不一定適合其發展，更何況在最初的項目規劃時，萬博北岸城也并不是作為百貨的商業項目，而是作為一個個的獨立店鋪來出租，這種規劃在后期運營時不能通過消防安全關才不得不再次調整，這中打破原來的設計方案改做百貨會很被動中的

選擇。

其次，三萬方的商業體量本身就顯得小，而規劃中的萬博北岸城不僅包括萬博百貨，還要打造出餐飲區，那么試想一下，如此袖珍的百貨其定位是什么，如果是年輕時尚的白領階層，是否能容納吸引這類消費群體的足夠品牌。

2、萬博國際廣場

項目簡介：萬博國際廣場總建筑面積30萬方，其中商業面積10萬方，規劃中負一樓為超市，目前已確定進駐的主力店有嘉禾影院（將是常州首家引進3D max的影院），萬博國際廣場商業部分將全部自持，招商工作于委托香港中糧商業有限公司，規劃中的萬博國際廣場有一座190多米高的寫字樓和一棟酒店型公寓，公寓售價在1.7—1.8萬/㎡之間（精裝修）。

優勢分析：

通過市調了解到萬博國際廣場項目商業建筑面積近10萬平米，建成后將是一個融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業文化旅游于一體的大型綜合購物中心。購物中心設計為室內全景Mall，明顯區別于目前常州的南大街和萊蒙都會商業街，不怕刮風下雨，沒有酷暑寒冬，提供給消費者更多愉悅、更舒適的室內購物環境、更好的購物和休閑享受。

在項目運作方面，開發商新城集團將商業部分全部自持，進行統一規劃、統一業態、統一推廣、統一經營、統一管理、統一招商，另外聘請香港一家知名商業管理公司擔任萬博國際廣場的商業運營管理顧問，確保項目資源最優化整合。

劣勢分析：萬博國際廣場所處的江南商場與南大街和文化宮相比，商業項目很少，是一個典型的車流大，人流少的區域，與之相鄰的萊蒙時代項目雖然體量巨大，但是重點是住宅項目，1萬多方的商業僅作為社區配套商業，對萬博國際不能形成積極的影響，這將很考驗萬博國際自身吸納人氣的能力。

3、萊蒙時代

項目簡介：萊蒙時代是一個以住宅為主的地產項目，占地面積約17000平方米，建筑總面積60萬平米。規劃中的萊蒙時代包括高層、超高層住宅，SOHO公寓、3

一條主題文化商業街區。其中商業街區面積約一萬方，為項目配套項目。目前住宅售價為1.5-1.6萬/㎡（毛坯房）。

項目優劣勢分析：萊蒙時代致力于住宅的開發，一萬方的商業均作為社區配套，在如此珍稀的黃金地段，萊蒙時代商業體量雖少，作為社區內主題文化街區卻能增加整個項目的生機，也能滿足住宅樓居民和寫字樓辦公人員的日常消費。

4、京城豪苑 項目簡介：

京城豪苑是常州正方京城項目中首推的高檔住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一個集高端購物中心、商業步行街、服務式公寓、高檔住宅、星級酒店和甲級辦公樓于一體的大型社區。項目建成后，整個正方京城社區規模將達到35萬平方米。僅京城豪苑項目就有六棟37-38層的高層住宅，總建筑面積約13萬平方米，這里商業項目的標志是常州百盛購物中心，這是百盛集團進軍江蘇省的第四家門店，也是在常州開設的首家具有國際背景的連鎖百貨購物中心，選址位于京城豪苑之北大街和局前街交匯的顯著位置，面積約4萬平方米，預計在2011年下半年正式開業。

項目優劣勢分析：

京城豪苑雄踞常州市龍脈地段，是常州市區的絕對中心，人流車流量大。此外，這里商業氛圍濃厚，形成了包括南大街商業街區、萊蒙時代商業街區、新世紀商城、百貨大樓、泰富百貨等成熟的商業項目的南大街商圈。京城豪苑的開發商是中國很具實力的房地產商何鴻燊，他在商業領域具有很強的影響力，項目成功引入馬來西亞百盛品牌可見其實力和競爭力不俗。

當然京城豪苑的發展也受很多因素的制約：南大街商圈雖然是常州最成熟，最有競爭性，體量最大、人氣最高的商圈，但是商業競爭已經達到白熱化，隨著新北和武進兩地商業的繁榮，這里商業中心的地位正在受到考驗，這京城豪苑卻在這時加入，雖擴大的南大街商圈商業總量，卻也加劇了這里的競爭。此外，其所處的位置為北大街和局前街的交匯處，這里車流量大，道路相對狹窄，經常出現堵車現象，未來如何解決交通問題也是其必須面對的。

二、武進商圈調研分析

武進區作為常州五區中獨立性最強的區，匯集著幾十萬高消費人群，他們有著較強的購買力和購買欲。武進商業最近兩年的發展順應一方面是受政府規劃的牽動，但是很大程度上還是消費者需求的產物。武進商圈包括湖塘樂購商圈和花園街商圈，這兩大商圈的出現將有效改善武進區工業發達、商業落后的狀況，同時商圈的發展也會有力推動武進區的發展。

湖塘樂購商圈由于擁有樂購超市、富克斯流行廣場，一直是武進區的商業中心，今年隨著武進購物中心的試營業，改區域的影響力進一步加大。而花園路是武進區政府重點打造的商業街，包括了茂業泰富城、新天地不夜城、新城上街、路勁又一城、澳新風情街等大型商業項目。花園街路況發達，環城高速凌空而架，所有項目又是最新開發的項目，其今后的影響力將沖破武進，輻射全城。

1、武進購物中心

項目簡介：武進購物中心商業總量16萬平方米，整個項目分為A B C D E F六大區域，將包括精品百貨（八佰伴百貨）、購物廣場、餐飲娛樂街區、創意展示中心、城市會所、精品酒店、SOHO公寓，目前已簽約的主力店有八佰伴百貨、海港大酒樓、東方影城、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、神采飛揚、萊蒙電腦城、海樂迪KTV。項目內其他商鋪均已售出，所以租金為一戶一價，大致在1.5萬-4萬/年的租金水平。

優勢分析: 武進購物中心的區位優勢表現在它的出現正好迎合武進區缺乏大型商業這一機會，武進區雖然只是歸屬于常州的一個區，但是與其他四個區不同的是，它具有更強的獨立性。武進也是常州普遍認可的高收入地區，這里消費群體潛力很大又距離市區較遠，是武進購物中心的一大優勢。

其次，武進購物中心在未完工時就簽約了很多家主力店，至今項目雖然只是試運營，卻已經有神采飛揚、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、常州金店、中國黃金、東方影院等主力店開業,主力店的進駐加快著武進購物中心的繁榮步伐。將來隨著萊蒙通訊市場、八佰伴百貨、大筒華精品超市和海港大酒樓的開業，武進購物中心的人氣一定能得到進一步的拉動。

劣勢分析：與湖塘樂購商圈緊鄰的花園路商圈憑借幾大項目的共同拉動，會形成未來武進的商業中心，這對整個湖塘商圈的商業項目都會帶來影響。和花園路幾大項目相比，武進購物中心、湖塘樂購超市、富克斯流行廣場沒有建立起來有效的聯系，而是被十多米寬的道路分割為幾個獨立的商業項目，這是其不利之處。

2、新城上街

項目簡介：新城上街南北長約660余米，東西寬約40余米，項目分南北兩個商業街區（北區成為A區，南區稱為B區），其中設置多個廣場與入口，有供消費者休閑娛樂的大型商業廣場，也有供消費者休憩、交流的小型廣場，動靜皆宜。目前項目A區經營狀況相對B區較好，一樓商鋪營業率達70%，二樓有十幾家店鋪，主要經營女裝，租金為一房一價，一樓在1.5元-2元/天/㎡之間，二樓實行租一返一的方式，租金相當于0.75元/天/㎡，管理費為4.5元/㎡/月。

項目優劣勢分析：新城上街除三樓的餐飲區較成功外并沒有其他優勢，一樓、二樓所有店鋪均售出，空鋪率高，而調整難度相當大，隨著新天地不夜城和茂業泰富城的開業，這里的經營壓力將會更大。未來餐飲部分也會在新天地不夜城餐飲區和茂業泰富城餐飲區的作用下每況愈下。缺乏主力店又沒有合理的規劃將是這一項目的致命點。

3、茂業泰富城

項目簡介：以“百貨+步行街”模式運作的茂業泰富城百貨部分已于去年年底開業，這個項目是一個集生活，文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑為一體的綜合體，規劃總建筑面積達到31萬平方米。目前步行街已經入開業準備階段，二樓至五樓均以滿鋪，規劃中二樓經營業態為餐飲，SPA會所，早教中心，三樓同樣經營SPA會所和早教，四樓餐飲，五樓娛樂。一樓沿街商鋪也已租出，只有內接少數鋪面待出租，租金水平為：一樓沿街5.5元-9元/㎡/天，內街3.5元-5元/㎡/天。

項目優劣勢分析：

茂業泰富城采用Shopping Mall與步行街結合的發展模式，集商業零售，餐飲娛

樂，休閑觀光等功能于一體，主要有茂業百貨，沃爾瑪超市，茂溢假日酒店，影視城，電器城，停車樓；囊括了現代商業的各種業態，全方位、一站式滿足客戶的消費需求。茂業百貨作為花園街唯一的百貨商場，縱然目前經營狀況不盡人意，但形勢總會隨著商圈的發展越來越好。目前最引入注意的是茂業引進的沃爾瑪超市和新天地不夜城引進的易買得超市誰會占據商圈超市的主要位置，相比易買得超市，沃爾瑪超市位置相對偏僻，二者又如此接近，因此茂業方壓力更大。

4、新天地不夜城

項目簡介：武進新天地不夜城地上、地下總建筑面積近30萬平方米。建有大型超市3萬余平方米、品牌主力店5萬余平方米，大型公寓、商辦樓3萬余平方米。是集購物、度假、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、旅游、健身、集會為一體的大型綜合商業中心。配建大型地下汽車停車泊位1650個，地面自行車位12500余個。

武進新天地不夜城由世界一流頂級設計公司美國西笛設計事務所策劃擔綱，規劃設計、建筑設計由江蘇筑森建筑設計有限公司承擔。

項目優勢分析：

開發商創業地產宣稱新天地不夜城將被打造成一個“國際多元主題商業街區”，開創中國第五代商業模式的先河，誓將成為常州武進區開發的啟動亮點。其所提出的第五代商業模式就是擁有真實文化、個性品牌與新生活創意的商業街區。

與南大街商業街區相比，新天地不夜城項目在規劃和設計上顯然更勝一籌，21萬的商業網羅購物、休閑、娛樂、商務于一體。建筑風格上環擁武進第一建筑—武進電視塔，整個建筑體以電視塔為中心呈對稱分布。商業街區規劃為幾個不同的購物街區，有餐飲街，女人街，老人街、兒童街等等，這種多元化、主題化的消費模式肯定會取得不錯的成果。

商業配置方面，新天地不夜城擁有其他常州其他商業項目只能望其項背的休閑廣場，休閑廣場地下部分與地壹街、茂業泰富城相通，除引進易買得超市外，還規劃了眼睛市場和通訊市場，另外，近1600停車位更是完善了其商業配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花園街黃金十字，與相鄰的新城上街，7

茂業泰富城以及地壹街一起構成了花園街商圈，交通十分便利，到達該項目能夠乘坐的公交線路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等線路。此外，項目距高架路只有不到五分鐘的車程，有利于吸引常州鄰近城市和市區較遠地方消費者。

5、澳新風情街

項目簡介：澳新風情街位于花園街與永勝路交匯處，是富有澳洲、新西蘭特色的國際風情街區，建筑面積約10萬平方米，總投資5億元，是以國際餐飲娛樂休閑為特色、集高檔住宅、商務酒店等多功能、多樣化的綜合建筑群體。目前沿街鋪位售價一樓為3.3萬/㎡，二樓售價2.6萬/㎡，內街即餐飲區售價也在2萬每平米左右，內街商鋪實行返租的政策，共包租八年，每年返租總價的8%。

項目優勢分析：在澳新風情街一公里程范圍內，云集了如萊蒙城、常發家園、金都名苑、新城公館、新城風尚、景城名軒、新城南都、天雋峰、茂業豪園等中高擋社區，眾多高收入高素質的家庭孕育著巨大的消費需求，常州大學城數量龐大的學生人群，也是項目的核心消費群體；再加上與花園街上的大型商業項目如新天地不夜城、茂業泰富城、新城上街、又一城等形成相互聯動效應，將為澳新風情街帶來了大量的人氣。

受益于政府的規劃，花園街將是未來武進核心商圈里的商業黃金中軸，沿街商鋪林立，商家云集，商業氣氛濃厚，為包括澳新風情街在內的眾多商業項目提供了便利的發展空間。

劣勢分析：

新天地不夜城，泰富茂業城，新城上街等花園街項目均有體量不少的餐飲元素，澳新風情街作為花園街較晚的項目，待其落成時，花園路其他商業的項目已經發展成型，餐飲部分也將發展成熟，而新城集團想主打餐飲在這里分的一杯羹，風險較大。即使花園路有很大的消費潛力，能否滿足眾多項目超大的餐飲功能相信沒有人敢枉下結論。

其次，位于花園街的澳新風情街距離花園街核心商圈較遠，沒有其他功能的相輔相成，僅僅借助餐飲很難吸引大量消費者前來光顧。

三、新北商圈調研分析

與其他商圈相比，新北商圈僅僅初現輪廓，尚未成型，依靠毗鄰市府這樣得天獨厚的條件，新北商圈未來的發展空間更加廣闊。商圈內已經擁有太陽城購物中心和府琛商務廣場，如今，萬達廣場，豐臣國際廣場正在加緊建設，到明年底，兩個項目都將開業，新北商圈將以高檔，時尚的大都市形象出現在常州版圖上。

新北區作為常州的高新技術開發區，是常州白領人群的聚集地，目前這里的住宅項目亦開發迅速，今后幾年，這里的居住人口尤其是年輕白領的居住人口數量將會呈現猛烈的增長，這為新北商業的發展帶來動力。

1、新北萬達廣場

項目簡介：常州新北萬達廣場占地110余畝，規劃總建筑面積約38萬平方米，將建設包含大型購物中心、五星級酒店、國際電影城、大型點完超樂場、量販式KTV、大型家電連鎖賣場、國際連鎖超市、室內外步行街、餐飲娛樂風情街等多種業態的大型城市綜合體，打造常州首個集購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閑等多種業態于一體的大型城市商業中心。

優勢分析：萬達集團作為中國商業地產的領軍者，擁有成功操作五十多家萬達廣場的經驗，經過這么多年的發展和壯大，萬達集團已經開發出了自己的百貨品牌，酒店以及電影院線，并與國內外眾多知名企業建立起來戰略合作關系，這是其資源優勢。

品牌優勢：萬達集團在國內開發的50多座萬達廣場中，絕大部分運作的很成功，因此在很多商家眼中，入駐萬達廣場意味著收入和風險比率更高。同時在消費者看來，萬達廣場儼然已經是商業地產界的“名牌”，這樣他將會獲得更多消費者青睞。

區位優勢：常州萬達廣場是萬達集團近幾年一直熱衷的城市綜合體項目，項目落成時將是新北第一座城市綜合體，也是新北體量最大的商業項目，它將于太陽城購物中心、府琛商務中心以及豐臣國際廣場一起構成新北商圈，新北區作為常州的高新技術開發區，云集著大量收入水平高，消費能力強的白領群體，而一直低落的商業氛圍使得這類消費群體流入市區。新北商圈形成后，不但能滿足新北區消費人群的的消費需求，還能吸引市區甚至更遠的購買力。新北商圈分布在通

江中路兩邊，于北十分鐘可達高速公路，于南十多分鐘可達市區，更有高鐵、高架相鄰。交通十分便利。其次，這里也是未來新北區絕對的CBD核心，旁邊緊鄰市政府，目前又有常州最高建筑------傳媒中心，區位優勢相當明顯。

2、豐臣國際廣場

項目簡介：常州豐臣國際廣場位于常州市新北區通江路、河海路路口，是新北開發區未來的商業居住中心地帶。自稱以新城市主義的創新商業理念領袖全城，成為新北區乃至常州一個正在崛起的大型商業中心。整個項目占地約42270平方米，總建面積逾27萬平方米，總商業面職17萬平方米，由豐臣凱琳公館、酒店式公寓和高180米的5A甲級寫字樓構成。目前嘉禾影院、TESCO樂購及百盛百貨已經簽訂合同。

豐臣國際廣場的定位為中高端，聚合“個性、時尚、創意、雅致，通過整體突出時尚、年輕打造常州城市副中心，實現辦公、商務、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類復合功能。項目于2010年10月正式簽訂協議并開始協商工程條件。計劃2011年6月交付，2011年圣誔節開業。

優勢分析：豐臣國際廣場目前已經簽約百盛、樂購超市以及嘉禾影院等主力店，還規劃建設有五星級的酒店以及酒吧一條街等項目，高達160米的酒店式公寓更是進一步提高了豐臣國際廣場的定位。業態配置方面，酒吧主題的商業街尚未在常州出現，因此項目很具特色，按照目前新北區消費人群的特點分析，這種酒吧主題的商業街將會是一個不錯的項目。

劣勢分析：項目定位于中高端消費人群，這樣勢必會和萬達廣場構成直接競爭，樂購vs沃爾瑪，百盛vs萬千百貨，嘉禾影院vs萬達影院，這種競爭對彼此都回不利，而豐臣國際廣場在這樣的競爭中的劣勢更明顯，首先，新北萬達廣場明年國慶節開業，而豐臣國際廣場開業時間為2011年圣誕節前后，時間上雖然只差3各月，卻足以使萬達廣場吸引到很大一部分忠實的消費者，形成先入為主的競爭優勢。其次，和豐臣房產相比，大連萬達在商業運作和客戶資源方面更具優勢，這種優勢很大程度上也能影響到整個項目的競爭。

2、道生中心

項目簡介：道生中心商業面積2萬多方，整個商業只租不售。商業項目定位在

中高端白領消費群體。規劃中的經營業態有兒童主題區，教育培訓類，餐飲，男女裝，一樓擬引進經營面積較小的精品超市。道生中心目前的招商重點是確定男女裝主力店，然后會根據主力店的進駐情況確定整個商業部分的規劃和租金水平等。項目預定2011年國慶節開業。

項目優劣勢分析：為了不受新北區其他商業項目的影響，道生中心采取規避競爭的戰術，將目標定位在中段消費群體，希望依靠每家瑪超市吸引的人流，結合自己的定位把商業部分做起來。如果商場能縮短準備時間，提高招商進度，可能對其有利，而從目前的招商進度來看，道生中心顯然面臨著規劃和招商上的困難，時間過長的準備對其沒有任何幫助，如果萬達廣場能按期開工，趨于成熟的新北商圈只能進一步對其構成影響。

其他商業項目調研分析

1、寶龍城市廣場

項目簡介：常州寶龍城市廣場地處江蘇省經濟技術開發區之一常州鐘樓區行政中心正南面，占地面積405畝。項目東側約200米是城市南北快速高架，西側預留城市BRT公交干線，距鐘樓區政府僅五分鐘車程，地理位置十分優越，交通便捷。寶龍城市廣場將呈現主題商業步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級酒店、住宅、幼兒園等多種業態形式，整個項目預計2013年十二月底前竣工。

項目優劣勢分析：寶龍城市廣場在各個地方發展方式相近，避開市區成熟商業探索具有潛力的空白市場，這種發展方式是大膽的也是新奇的，從寶龍城市廣場在各地的發展來看，這種方式似乎屢試不爽，寶龍城市廣場這種發展模式一般要求開發商具備較為豐富的商家資源并且能夠與其建立起穩固的合作關系，當然在這一方面，寶龍顯然是有實力的。

寶龍城市廣場緊鄰青楓公園，增加了項目的休閑娛樂功能，40萬方的商業整合了商業地產上的所有功能，這么完整的商業項目有足夠的能力吸引人氣。其次，寶龍城市廣場所在的地方有多家住宅項目，區域內的消費人群自然不會舍近求遠，放棄這個家門口的商業航母。

2、嘉宏盛世

項目簡介： “嘉宏盛世”總建筑面積約28萬平米，商業面積約10萬平米。這里商業主要有位于北側吊橋路的大型商業百貨主力店、豪華酒店式公寓、地下一層易買得大賣場，以及精品商業步行街區組成。目前項目內大賣場已經開業，購物街二樓餐飲入駐狀況較好，一樓鮮有店鋪，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

項目優劣勢分析：嘉宏盛世在北側吊橋路發展如此大面積的商業有點盲目跟風的味道，首先，受交通、地理位置的影響，又與南大街商圈和文化宮商圈距離較近，這一區域形成商圈的可能不大；作為獨立商業，北不能連接南大街和文化宮，南不能與電腦城相互補充；而作為社區商業，十萬方的商業又顯多余。其次，交通不便也是影響其發展的因素，項目雖然處于十字路口，可是周圍沒有任何公交線路經過。

3、凱悅中心

項目簡介：凱悅中心總建筑面積56萬平方米，包含精裝修豪宅，一站式購物廣場，別墅，酒店式公寓，商業面積13萬方，其中8萬方已簽約金鷹百貨，這將是華東地區最大的百貨商場，也是金鷹集團全國最大的航母店，除了金鷹百貨以外，項目還包括超五星級影院（含3D廳），健身會所，美食街，電玩城，和購物街區。

項目分析：凱悅中心落成后將是常州商業地產界另一很具競爭性的城市綜合體項目，城市綜合體作為近幾年出現的商業模式，雖然耗資巨大，建設周期較長，但其對地域商業的影響力有目共睹，業態分布上，城市綜合體項目都是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，但是在實際操作時，表現的各具特色，凱悅中心最大的特點和吸引力便是8萬方的巨型百貨。

凱悅中心發展的優勢是其所處的區域人口基數大，交通便利，商業發展落后，距離市區成熟商圈較遠，在這種優勢下應運而生的凱悅中心自然發展潛力較大。

四、關于太陽城購物中心

1、太陽城購物中心過去發展的經驗教訓

太陽城購物中心開業之初是新北區最大的商業項目，與對面的華聯吉買盛，旁邊的府琛商務廣場一起構成了新北最早的商圈，但是在開業之后的幾年里，經營狀況一直不盡人意，甚至出現業績不斷下滑的尷尬局面，究其原因，本人從以下幾個方面進行分析。

首先，商業地產的開發思路為經營先于開發，策劃先于規劃，招商先于銷售，太陽城購物中心在開發和經營過程中沒有很好的注意到這一點。而是建成后才規劃業態，致使整個建筑沒有排水排煙設施，不適應餐飲元素的引入，招商之前就將黃金鋪位和沿街鋪位全部售出，這在回籠資金的同時，卻給今后的規劃和調整帶來了極其大的難度，這是造成現狀的原因之一。

其次，太陽城購物中心成立之時，致力于打造新北唯一的shopping mall，這種思路目前看來也是合理可行的。但在發展shopping mall 模式時應該注重了餐飲和娛樂元素在購物中心中重要性，購物元素方面實行單一的租金形式進行經營，這種沒有配套的商業項目是很難立足的。

再次，主打住宅開發的金橋房地產開發股份有限公司雖然有成功操作金橋五金市場的經驗，但這種經驗對于開發和經營shopping mall模式還顯得不足，公司在這一領域經驗和客戶資源都很匱乏。項目初與銅鑼灣商業管理公司合作時曾表現出廣闊的生機和廣闊的發展前景，我們可以從這一點上進行反思。

2、太陽城購物中心未來發展機遇：

隨著新北區的快速發展，太陽城購物中心的區位優勢也更加明顯，這里也將會出現兩大商業項目，在提升整個新北商圈的同時，也給太陽城購物中心帶來壓力，可以說是機遇與挑戰并存，在這種情況下做出怎樣的調整時項目成敗的關鍵。本人認為，太陽城的調整要兼顧整個新北商圈的定位，從萬達廣場和豐臣國際廣場的規劃來看，這個商圈將是常州商業時尚，高檔和精致的代名詞。太陽城的調整必須順應這一定位，同時又應該采取和其他兩個項目錯位經營的策略。常州未來的商業戰已經不是單純的商業項目之間的競爭了，而會表現為商圈之間的競爭，那么只有商圈內項目相互補充，合理競爭，才有實現共贏的可能，13

因此我對太陽城擬引進超市提出下述建議：在百貨的規劃上走主題百貨的路線，主題百貨的分類有很多種，如運動主題百貨，女性主題百貨等；按照年齡段也可以分為定位年輕時尚的百貨和定位成熟端莊的百貨。太陽城購物中心完全可以打造為定位于未婚男女性的年輕時尚型百貨。這在與萬千百貨和百盛形成錯位經營的同時也可以建立起自身的優勢。

除百貨模式外，太陽城購物中心也可以嘗試奧特萊斯模式，常州目前出現的金壇奧特萊斯和牛塘奧特萊斯交通十分不便，位置偏僻，引進品牌少且品牌檔次偏低，并不具有先入為主的優勢。如果太陽城購物中心也走這樣的發展模式，則在硬件配套，地理位置等多方面具備很強的競爭性，這是完全可以通過引進國際一線、二線品牌來拉升商場檔次，市場潛力巨大。