第一篇：09廣告 商業(yè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書寫要求

《商業(yè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研》報(bào)告書寫要求

（2011年10月）

課程目的：

選擇市場(chǎng)上各種類型的廣告、書籍或包裝等設(shè)計(jì)方面中的一項(xiàng)，對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行收集、分析、整理，寫出調(diào)研報(bào)告，要求在報(bào)告中對(duì)調(diào)研對(duì)象的市場(chǎng)設(shè)計(jì)方案做出分析，要有自己的觀點(diǎn)。文字的闡述和圖片的展示要合理、清晰。

調(diào)研報(bào)告書寫規(guī)格要求：

題目：《對(duì)XXXXXX的市場(chǎng)調(diào)研》（四號(hào)黑體字）

（《對(duì)地鐵（車體）廣告的市場(chǎng)調(diào)研》）

《商業(yè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研——XXXXXX》

或其它《對(duì)XX類書籍設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)》

《對(duì)XX類包裝設(shè)計(jì)的調(diào)查》

內(nèi)容：（調(diào)研報(bào)告從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述）（五號(hào)宋體字）

一、調(diào)研對(duì)象的市場(chǎng)分析（一般包括四方面的內(nèi)容）；

（1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析：廣告主及廣告產(chǎn)品的簡(jiǎn)單介紹（文字、照片）；

（2）產(chǎn)品分析：產(chǎn)品的特點(diǎn)分析【（產(chǎn)品形象展示及其他視覺形

象：標(biāo)志、VI、包裝形式等）（文字、照片）】；

（3）競(jìng)爭(zhēng)狀況分析：市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)情況，以及該產(chǎn)品所處的優(yōu)劣形勢(shì)分析；【（同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的形象展示及其他視覺形象：標(biāo)志、VI、包裝形式等）（至少要展示2個(gè)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的資料）（文字、照片）】

（4）消費(fèi)者分析：正在使用此類產(chǎn)品的消費(fèi)者或潛在的消費(fèi)者的特點(diǎn)分析（消費(fèi)者的年齡、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式和心理特點(diǎn)等）

二、調(diào)研對(duì)象的定位分析（設(shè)計(jì)形式、營(yíng)銷（銷售）等方面的定位）

(1)對(duì)調(diào)研對(duì)象定位的表述

(2)調(diào)研對(duì)象定位的依據(jù)與優(yōu)勢(shì)

三、調(diào)研對(duì)象的廣告表現(xiàn)（照片、文字）

1、使用了哪些營(yíng)銷（廣告）手段和媒介？（如戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)廣告、POP廣告、銷售人員的推銷方法，促銷活動(dòng)等等）

2、對(duì)廣告主題的分析

(1)廣告主題的表述

(2)廣告主題的依據(jù)

3、廣告創(chuàng)意策略。

(1)廣告創(chuàng)意的核心內(nèi)容

(2)廣告創(chuàng)意的說明

四、對(duì)其他相關(guān)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的分析，如整體形象、包裝設(shè)計(jì)、商業(yè)展示等等。

五、可選擇一到兩個(gè)調(diào)研對(duì)象的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較分析。

總結(jié)：對(duì)調(diào)研對(duì)象的整體市場(chǎng)營(yíng)銷和相關(guān)的設(shè)計(jì)做出評(píng)價(jià)、分析（包括其好的方面和不足的地方）。

在報(bào)告中要有你認(rèn)為的調(diào)研對(duì)象的好的設(shè)計(jì)項(xiàng)目的圖片展示，可以是廣告、書籍、包裝、標(biāo)志、店面、促銷活動(dòng)等相關(guān)設(shè)計(jì)。整個(gè)調(diào)研報(bào)告中的圖片資料不少于5張（自己拍攝的照片）。

調(diào)研報(bào)告不一定按照上面的順序來寫，但論述的過程要基本涉及到上面提到的幾個(gè)方面。

集合地點(diǎn)和時(shí)間：（帶記錄本、相機(jī)）

第一次：王府井

10月27日（星期四）上午9點(diǎn)30分在王府井圖書大廈門前集合點(diǎn)名，記考勤。（不去者沒有成績(jī)）

第二次：西單

11月1日（星期二）上午9點(diǎn)30分在西單圖書大廈門前集合點(diǎn)名，記考勤。（不去者沒有成績(jī)）

電話：***（遲到半小時(shí)不記考勤）

調(diào)研報(bào)告上交要求：（填寫調(diào)研表和書寫調(diào)研報(bào)告）

1、按照要求書寫調(diào)研報(bào)告，報(bào)告書寫條理清楚，敘述明確

2、字?jǐn)?shù)：2000字以上

3、A4紙打印調(diào)研報(bào)告，5號(hào)字，至少插入5張圖片，封面（有模版）格式統(tǒng)一。

4、填寫調(diào)研表格，該填寫的地方不要留空。

5、裝訂形式：調(diào)研表放在最上面，帶有封面的調(diào)研報(bào)告放在下面，一起裝訂。

上交時(shí)間：

11月7日星期一上交。

附：

10月30 日之前為商業(yè)設(shè)計(jì)實(shí)踐課程收集資料，主要是書籍方面的圖片和文字資料，10 頁的內(nèi)容量。

第二篇：商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告前言：簡(jiǎn)要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；

? 經(jīng)濟(jì)要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長(zhǎng)率、財(cái)政收入水平及增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價(jià)、租金價(jià)格等；

? 社會(huì)要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣鳌⑽幕瘋鹘y(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動(dòng)性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)市場(chǎng)的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。

? 技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及前景預(yù)測(cè)。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查

? 公共設(shè)施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

? 各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能

? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢(shì)研判）

? 租金水平、售價(jià)水平研究等；

? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進(jìn)行交叉分析）

? 新店開設(shè)趨勢(shì)研究

? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

? 區(qū)域供應(yīng)

? 區(qū)域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢(shì)

? 售價(jià)走勢(shì)

? 租售交叉分析

? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究

? 地理細(xì)分調(diào)查分析

? 購(gòu)買人群細(xì)分調(diào)查

? 年齡細(xì)分調(diào)查分析

? 經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析

? 消費(fèi)者交通和出行方式

? 購(gòu)買者購(gòu)買心理及行為分析

六、意向項(xiàng)目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價(jià)值建議

? 項(xiàng)目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議

第三篇：常州市商業(yè)報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

常州市商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研時(shí)間：2010年10月15日——2010年11月15日 調(diào)研人員：張軍、杜豪

調(diào)研內(nèi)容：了解常州幾大商圈內(nèi)每個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目的項(xiàng)目狀況和經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)正在建設(shè)和處于規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位的了解，通過分析每個(gè)項(xiàng)目的周邊商業(yè)、交通、人口、政策等因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。

調(diào)研目的：通過市場(chǎng)調(diào)研增加自己對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，運(yùn)營(yíng)，調(diào)整等方面的認(rèn)識(shí)，并通分析其他項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功和不足之處，學(xué)習(xí)到對(duì)太陽城購(gòu)物中心今后發(fā)展的可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

項(xiàng)目分析：杜豪

一、延陵西路商圈調(diào)研分析

延陵西路商圈在常州老商業(yè)街的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，是常州目前獨(dú)立商業(yè)項(xiàng)目最多、人氣最旺，也是目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈東西方向分布，主要由文化宮，南大街，江南商場(chǎng)三個(gè)地方的商業(yè)組成。其中，南大街地區(qū)商業(yè)發(fā)展尤其成功，匯集了眾多一流的百貨商場(chǎng)和成熟的商業(yè)街區(qū)，他是目前常州商業(yè)的核心，也是能夠代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近幾年的發(fā)展中，已經(jīng)將文化宮，南大街以及江南商場(chǎng)三地連接起來，特別在萬博北岸城，萬博國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目落成后，延陵西路將是常州商業(yè)的軸線，帶領(lǐng)呈“一體兩翼”分布的常州商業(yè)不斷繁榮。但是，延陵西路商圈目前的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，整個(gè)商圈內(nèi)僅百貨商場(chǎng)就有5個(gè)之多，隨著城市版圖的擴(kuò)大，其他地區(qū)出現(xiàn)商圈和大型商業(yè)項(xiàng)目將是必然，延陵西路這座龐大的商業(yè)航母如果要繼續(xù)扮演領(lǐng)航者的角色，將面對(duì)著很多挑戰(zhàn)。

1、萬博北岸商城

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：萬博北岸城總建筑面積約3.6萬平方米左右，項(xiàng)目整個(gè)分5層，地下有2層，地上有3層，地面一層以國(guó)際名品為主，聚集了像絲芙蘭、優(yōu)

衣庫這樣的國(guó)際名品；二層主要以國(guó)內(nèi)休閑服飾和運(yùn)動(dòng)服飾為主的業(yè)態(tài)形式；三層以大型中餐、餐飲為主。

到目前為止其他簽約萬博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季諾餐飲、韓國(guó)時(shí)尚館、滿記甜品、BONGWOR服飾、面包新語、美津濃、茵寶、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美購(gòu)百貨、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龍

一、木果果木、避風(fēng)塘、東方名櫥（粵菜館）、棒球手、迪諾歡樂世界、仙蹤林等

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析:經(jīng)過調(diào)整的萬博北岸城開始致力于打造自己的百貨品牌——萬博百貨，而目前又不斷傳出消息，其已與國(guó)際知名的服裝品牌優(yōu)衣庫等簽訂合作協(xié)議，這也是優(yōu)衣庫第一次被引進(jìn)常州市場(chǎng)，相信隨著萬博北岸城的開業(yè)一定能吸引到年輕時(shí)尚消費(fèi)群體的青睞。

受南大街的商圈幾年來快速發(fā)展的影響，文化宮作為常州的老商業(yè)中心，人氣漸漸走低，而萬博北岸城的出現(xiàn)可以有效改變這一現(xiàn)狀，首先它會(huì)與購(gòu)物中心、泰富廣場(chǎng)、時(shí)尚萊迪、國(guó)美金太陽、諸多的銀行總部一起構(gòu)成文化宮商圈。定位于中高端消費(fèi)人群的購(gòu)物中心有著數(shù)量巨大的品牌商家，將繼續(xù)扮演這個(gè)商圈的“大哥大”角色，而萬博北岸城借助吸引進(jìn)來的服裝品牌可以與購(gòu)物中心形成互補(bǔ)的趨勢(shì)，進(jìn)一步為商圈聚集人流。文化宮商圈交通便利，商圈內(nèi)擁有面積巨大的休閑廣場(chǎng)和常州最大的人防地下購(gòu)物街區(qū)——時(shí)尚萊迪。

萬博北岸城地下部分直接與BRT2號(hào)線過街通道相連，可直接通往常州購(gòu)物中心，和文化宮廣場(chǎng)地下商場(chǎng)，此外，通過查閱資料發(fā)現(xiàn)，常州未來地鐵規(guī)劃中，地鐵一號(hào)線和二號(hào)線交匯處就在這里，如果資料確實(shí)可信，那么可以說這個(gè)位置潛力無限。地下室樓層相對(duì)較高，層高在4.3米以上，解決了地下室太矮給顧客的壓抑感覺的難題。地下層主要以手機(jī)數(shù)碼電玩和品牌個(gè)性服飾等為經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。這樣的設(shè)計(jì)充分借鑒了日本、香港及上海等城市商業(yè)物業(yè)成熟的“雙首層”設(shè)計(jì)理念，最大程度的解決了核心商圈人車搶道的弊端，同時(shí)最大程度的集聚了人流，使得地下商業(yè)的價(jià)值被充分的發(fā)揮。

劣勢(shì)分析：萬博北岸城的建筑風(fēng)格一直是一個(gè)亮點(diǎn)，但是這種風(fēng)格和設(shè)計(jì)并不一定適合其發(fā)展，更何況在最初的項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，萬博北岸城也并不是作為百貨的商業(yè)項(xiàng)目，而是作為一個(gè)個(gè)的獨(dú)立店鋪來出租，這種規(guī)劃在后期運(yùn)營(yíng)時(shí)不能通過消防安全關(guān)才不得不再次調(diào)整，這中打破原來的設(shè)計(jì)方案改做百貨會(huì)很被動(dòng)中的

選擇。

其次，三萬方的商業(yè)體量本身就顯得小，而規(guī)劃中的萬博北岸城不僅包括萬博百貨，還要打造出餐飲區(qū)，那么試想一下，如此袖珍的百貨其定位是什么，如果是年輕時(shí)尚的白領(lǐng)階層，是否能容納吸引這類消費(fèi)群體的足夠品牌。

2、萬博國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：萬博國(guó)際廣場(chǎng)總建筑面積30萬方，其中商業(yè)面積10萬方，規(guī)劃中負(fù)一樓為超市，目前已確定進(jìn)駐的主力店有嘉禾影院（將是常州首家引進(jìn)3D max的影院），萬博國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)部分將全部自持，招商工作于委托香港中糧商業(yè)有限公司，規(guī)劃中的萬博國(guó)際廣場(chǎng)有一座190多米高的寫字樓和一棟酒店型公寓，公寓售價(jià)在1.7—1.8萬/㎡之間（精裝修）。

優(yōu)勢(shì)分析：

通過市調(diào)了解到萬博國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)建筑面積近10萬平米，建成后將是一個(gè)融時(shí)尚新潮購(gòu)物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購(gòu)物中心。購(gòu)物中心設(shè)計(jì)為室內(nèi)全景Mall，明顯區(qū)別于目前常州的南大街和萊蒙都會(huì)商業(yè)街，不怕刮風(fēng)下雨，沒有酷暑寒冬，提供給消費(fèi)者更多愉悅、更舒適的室內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、更好的購(gòu)物和休閑享受。

在項(xiàng)目運(yùn)作方面，開發(fā)商新城集團(tuán)將商業(yè)部分全部自持，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，另外聘請(qǐng)香港一家知名商業(yè)管理公司擔(dān)任萬博國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問，確保項(xiàng)目資源最優(yōu)化整合。

劣勢(shì)分析：萬博國(guó)際廣場(chǎng)所處的江南商場(chǎng)與南大街和文化宮相比，商業(yè)項(xiàng)目很少，是一個(gè)典型的車流大，人流少的區(qū)域，與之相鄰的萊蒙時(shí)代項(xiàng)目雖然體量巨大，但是重點(diǎn)是住宅項(xiàng)目，1萬多方的商業(yè)僅作為社區(qū)配套商業(yè)，對(duì)萬博國(guó)際不能形成積極的影響，這將很考驗(yàn)萬博國(guó)際自身吸納人氣的能力。

3、萊蒙時(shí)代

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：萊蒙時(shí)代是一個(gè)以住宅為主的地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積約17000平方米，建筑總面積60萬平米。規(guī)劃中的萊蒙時(shí)代包括高層、超高層住宅，SOHO公寓、3

一條主題文化商業(yè)街區(qū)。其中商業(yè)街區(qū)面積約一萬方，為項(xiàng)目配套項(xiàng)目。目前住宅售價(jià)為1.5-1.6萬/㎡（毛坯房）。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：萊蒙時(shí)代致力于住宅的開發(fā)，一萬方的商業(yè)均作為社區(qū)配套，在如此珍稀的黃金地段，萊蒙時(shí)代商業(yè)體量雖少，作為社區(qū)內(nèi)主題文化街區(qū)卻能增加整個(gè)項(xiàng)目的生機(jī)，也能滿足住宅樓居民和寫字樓辦公人員的日常消費(fèi)。

4、京城豪苑 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

京城豪苑是常州正方京城項(xiàng)目中首推的高檔住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一個(gè)集高端購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、服務(wù)式公寓、高檔住宅、星級(jí)酒店和甲級(jí)辦公樓于一體的大型社區(qū)。項(xiàng)目建成后，整個(gè)正方京城社區(qū)規(guī)模將達(dá)到35萬平方米。僅京城豪苑項(xiàng)目就有六棟37-38層的高層住宅，總建筑面積約13萬平方米，這里商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)志是常州百盛購(gòu)物中心，這是百盛集團(tuán)進(jìn)軍江蘇省的第四家門店，也是在常州開設(shè)的首家具有國(guó)際背景的連鎖百貨購(gòu)物中心，選址位于京城豪苑之北大街和局前街交匯的顯著位置，面積約4萬平方米，預(yù)計(jì)在2011年下半年正式開業(yè)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：

京城豪苑雄踞常州市龍脈地段，是常州市區(qū)的絕對(duì)中心，人流車流量大。此外，這里商業(yè)氛圍濃厚，形成了包括南大街商業(yè)街區(qū)、萊蒙時(shí)代商業(yè)街區(qū)、新世紀(jì)商城、百貨大樓、泰富百貨等成熟的商業(yè)項(xiàng)目的南大街商圈。京城豪苑的開發(fā)商是中國(guó)很具實(shí)力的房地產(chǎn)商何鴻燊，他在商業(yè)領(lǐng)域具有很強(qiáng)的影響力，項(xiàng)目成功引入馬來西亞百盛品牌可見其實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力不俗。

當(dāng)然京城豪苑的發(fā)展也受很多因素的制約：南大街商圈雖然是常州最成熟，最有競(jìng)爭(zhēng)性，體量最大、人氣最高的商圈，但是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)達(dá)到白熱化，隨著新北和武進(jìn)兩地商業(yè)的繁榮，這里商業(yè)中心的地位正在受到考驗(yàn)，這京城豪苑卻在這時(shí)加入，雖擴(kuò)大的南大街商圈商業(yè)總量，卻也加劇了這里的競(jìng)爭(zhēng)。此外，其所處的位置為北大街和局前街的交匯處，這里車流量大，道路相對(duì)狹窄，經(jīng)常出現(xiàn)堵車現(xiàn)象，未來如何解決交通問題也是其必須面對(duì)的。

二、武進(jìn)商圈調(diào)研分析

武進(jìn)區(qū)作為常州五區(qū)中獨(dú)立性最強(qiáng)的區(qū)，匯集著幾十萬高消費(fèi)人群，他們有著較強(qiáng)的購(gòu)買力和購(gòu)買欲。武進(jìn)商業(yè)最近兩年的發(fā)展順應(yīng)一方面是受政府規(guī)劃的牽動(dòng)，但是很大程度上還是消費(fèi)者需求的產(chǎn)物。武進(jìn)商圈包括湖塘樂購(gòu)商圈和花園街商圈，這兩大商圈的出現(xiàn)將有效改善武進(jìn)區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)、商業(yè)落后的狀況，同時(shí)商圈的發(fā)展也會(huì)有力推動(dòng)武進(jìn)區(qū)的發(fā)展。

湖塘樂購(gòu)商圈由于擁有樂購(gòu)超市、富克斯流行廣場(chǎng)，一直是武進(jìn)區(qū)的商業(yè)中心，今年隨著武進(jìn)購(gòu)物中心的試營(yíng)業(yè)，改區(qū)域的影響力進(jìn)一步加大。而花園路是武進(jìn)區(qū)政府重點(diǎn)打造的商業(yè)街，包括了茂業(yè)泰富城、新天地不夜城、新城上街、路勁又一城、澳新風(fēng)情街等大型商業(yè)項(xiàng)目。花園街路況發(fā)達(dá)，環(huán)城高速凌空而架，所有項(xiàng)目又是最新開發(fā)的項(xiàng)目，其今后的影響力將沖破武進(jìn)，輻射全城。

1、武進(jìn)購(gòu)物中心

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：武進(jìn)購(gòu)物中心商業(yè)總量16萬平方米，整個(gè)項(xiàng)目分為A B C D E F六大區(qū)域，將包括精品百貨（八佰伴百貨）、購(gòu)物廣場(chǎng)、餐飲娛樂街區(qū)、創(chuàng)意展示中心、城市會(huì)所、精品酒店、SOHO公寓，目前已簽約的主力店有八佰伴百貨、海港大酒樓、東方影城、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、神采飛揚(yáng)、萊蒙電腦城、海樂迪KTV。項(xiàng)目?jī)?nèi)其他商鋪均已售出，所以租金為一戶一價(jià)，大致在1.5萬-4萬/年的租金水平。

優(yōu)勢(shì)分析: 武進(jìn)購(gòu)物中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在它的出現(xiàn)正好迎合武進(jìn)區(qū)缺乏大型商業(yè)這一機(jī)會(huì)，武進(jìn)區(qū)雖然只是歸屬于常州的一個(gè)區(qū)，但是與其他四個(gè)區(qū)不同的是，它具有更強(qiáng)的獨(dú)立性。武進(jìn)也是常州普遍認(rèn)可的高收入地區(qū)，這里消費(fèi)群體潛力很大又距離市區(qū)較遠(yuǎn)，是武進(jìn)購(gòu)物中心的一大優(yōu)勢(shì)。

其次，武進(jìn)購(gòu)物中心在未完工時(shí)就簽約了很多家主力店，至今項(xiàng)目雖然只是試運(yùn)營(yíng)，卻已經(jīng)有神采飛揚(yáng)、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、常州金店、中國(guó)黃金、東方影院等主力店開業(yè),主力店的進(jìn)駐加快著武進(jìn)購(gòu)物中心的繁榮步伐。將來隨著萊蒙通訊市場(chǎng)、八佰伴百貨、大筒華精品超市和海港大酒樓的開業(yè)，武進(jìn)購(gòu)物中心的人氣一定能得到進(jìn)一步的拉動(dòng)。

劣勢(shì)分析：與湖塘樂購(gòu)商圈緊鄰的花園路商圈憑借幾大項(xiàng)目的共同拉動(dòng)，會(huì)形成未來武進(jìn)的商業(yè)中心，這對(duì)整個(gè)湖塘商圈的商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)帶來影響。和花園路幾大項(xiàng)目相比，武進(jìn)購(gòu)物中心、湖塘樂購(gòu)超市、富克斯流行廣場(chǎng)沒有建立起來有效的聯(lián)系，而是被十多米寬的道路分割為幾個(gè)獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，這是其不利之處。

2、新城上街

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：新城上街南北長(zhǎng)約660余米，東西寬約40余米，項(xiàng)目分南北兩個(gè)商業(yè)街區(qū)（北區(qū)成為A區(qū)，南區(qū)稱為B區(qū)），其中設(shè)置多個(gè)廣場(chǎng)與入口，有供消費(fèi)者休閑娛樂的大型商業(yè)廣場(chǎng)，也有供消費(fèi)者休憩、交流的小型廣場(chǎng)，動(dòng)靜皆宜。目前項(xiàng)目A區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)B區(qū)較好，一樓商鋪營(yíng)業(yè)率達(dá)70%，二樓有十幾家店鋪，主要經(jīng)營(yíng)女裝，租金為一房一價(jià)，一樓在1.5元-2元/天/㎡之間，二樓實(shí)行租一返一的方式，租金相當(dāng)于0.75元/天/㎡，管理費(fèi)為4.5元/㎡/月。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：新城上街除三樓的餐飲區(qū)較成功外并沒有其他優(yōu)勢(shì)，一樓、二樓所有店鋪均售出，空鋪率高，而調(diào)整難度相當(dāng)大，隨著新天地不夜城和茂業(yè)泰富城的開業(yè)，這里的經(jīng)營(yíng)壓力將會(huì)更大。未來餐飲部分也會(huì)在新天地不夜城餐飲區(qū)和茂業(yè)泰富城餐飲區(qū)的作用下每況愈下。缺乏主力店又沒有合理的規(guī)劃將是這一項(xiàng)目的致命點(diǎn)。

3、茂業(yè)泰富城

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：以“百貨+步行街”模式運(yùn)作的茂業(yè)泰富城百貨部分已于去年年底開業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)集生活，文化、藝術(shù)、餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑為一體的綜合體，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到31萬平方米。目前步行街已經(jīng)入開業(yè)準(zhǔn)備階段，二樓至五樓均以滿鋪，規(guī)劃中二樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為餐飲，SPA會(huì)所，早教中心，三樓同樣經(jīng)營(yíng)SPA會(huì)所和早教，四樓餐飲，五樓娛樂。一樓沿街商鋪也已租出，只有內(nèi)接少數(shù)鋪面待出租，租金水平為：一樓沿街5.5元-9元/㎡/天，內(nèi)街3.5元-5元/㎡/天。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：

茂業(yè)泰富城采用Shopping Mall與步行街結(jié)合的發(fā)展模式，集商業(yè)零售，餐飲娛

樂，休閑觀光等功能于一體，主要有茂業(yè)百貨，沃爾瑪超市，茂溢假日酒店，影視城，電器城，停車樓；囊括了現(xiàn)代商業(yè)的各種業(yè)態(tài)，全方位、一站式滿足客戶的消費(fèi)需求。茂業(yè)百貨作為花園街唯一的百貨商場(chǎng)，縱然目前經(jīng)營(yíng)狀況不盡人意，但形勢(shì)總會(huì)隨著商圈的發(fā)展越來越好。目前最引入注意的是茂業(yè)引進(jìn)的沃爾瑪超市和新天地不夜城引進(jìn)的易買得超市誰會(huì)占據(jù)商圈超市的主要位置，相比易買得超市，沃爾瑪超市位置相對(duì)偏僻，二者又如此接近，因此茂業(yè)方壓力更大。

4、新天地不夜城

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：武進(jìn)新天地不夜城地上、地下總建筑面積近30萬平方米。建有大型超市3萬余平方米、品牌主力店5萬余平方米，大型公寓、商辦樓3萬余平方米。是集購(gòu)物、度假、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、旅游、健身、集會(huì)為一體的大型綜合商業(yè)中心。配建大型地下汽車停車泊位1650個(gè)，地面自行車位12500余個(gè)。

武進(jìn)新天地不夜城由世界一流頂級(jí)設(shè)計(jì)公司美國(guó)西笛設(shè)計(jì)事務(wù)所策劃擔(dān)綱，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)由江蘇筑森建筑設(shè)計(jì)有限公司承擔(dān)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：

開發(fā)商創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)宣稱新天地不夜城將被打造成一個(gè)“國(guó)際多元主題商業(yè)街區(qū)”，開創(chuàng)中國(guó)第五代商業(yè)模式的先河，誓將成為常州武進(jìn)區(qū)開發(fā)的啟動(dòng)亮點(diǎn)。其所提出的第五代商業(yè)模式就是擁有真實(shí)文化、個(gè)性品牌與新生活創(chuàng)意的商業(yè)街區(qū)。

與南大街商業(yè)街區(qū)相比，新天地不夜城項(xiàng)目在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上顯然更勝一籌，21萬的商業(yè)網(wǎng)羅購(gòu)物、休閑、娛樂、商務(wù)于一體。建筑風(fēng)格上環(huán)擁武進(jìn)第一建筑—武進(jìn)電視塔，整個(gè)建筑體以電視塔為中心呈對(duì)稱分布。商業(yè)街區(qū)規(guī)劃為幾個(gè)不同的購(gòu)物街區(qū)，有餐飲街，女人街，老人街、兒童街等等，這種多元化、主題化的消費(fèi)模式肯定會(huì)取得不錯(cuò)的成果。

商業(yè)配置方面，新天地不夜城擁有其他常州其他商業(yè)項(xiàng)目只能望其項(xiàng)背的休閑廣場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)地下部分與地壹街、茂業(yè)泰富城相通，除引進(jìn)易買得超市外，還規(guī)劃了眼睛市場(chǎng)和通訊市場(chǎng)，另外，近1600停車位更是完善了其商業(yè)配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花園街黃金十字，與相鄰的新城上街，7

茂業(yè)泰富城以及地壹街一起構(gòu)成了花園街商圈，交通十分便利，到達(dá)該項(xiàng)目能夠乘坐的公交線路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等線路。此外，項(xiàng)目距高架路只有不到五分鐘的車程，有利于吸引常州鄰近城市和市區(qū)較遠(yuǎn)地方消費(fèi)者。

5、澳新風(fēng)情街

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：澳新風(fēng)情街位于花園街與永勝路交匯處，是富有澳洲、新西蘭特色的國(guó)際風(fēng)情街區(qū)，建筑面積約10萬平方米，總投資5億元，是以國(guó)際餐飲娛樂休閑為特色、集高檔住宅、商務(wù)酒店等多功能、多樣化的綜合建筑群體。目前沿街鋪位售價(jià)一樓為3.3萬/㎡，二樓售價(jià)2.6萬/㎡，內(nèi)街即餐飲區(qū)售價(jià)也在2萬每平米左右，內(nèi)街商鋪實(shí)行返租的政策，共包租八年，每年返租總價(jià)的8%。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：在澳新風(fēng)情街一公里程范圍內(nèi)，云集了如萊蒙城、常發(fā)家園、金都名苑、新城公館、新城風(fēng)尚、景城名軒、新城南都、天雋峰、茂業(yè)豪園等中高擋社區(qū)，眾多高收入高素質(zhì)的家庭孕育著巨大的消費(fèi)需求，常州大學(xué)城數(shù)量龐大的學(xué)生人群，也是項(xiàng)目的核心消費(fèi)群體；再加上與花園街上的大型商業(yè)項(xiàng)目如新天地不夜城、茂業(yè)泰富城、新城上街、又一城等形成相互聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，將為澳新風(fēng)情街帶來了大量的人氣。

受益于政府的規(guī)劃，花園街將是未來武進(jìn)核心商圈里的商業(yè)黃金中軸，沿街商鋪林立，商家云集，商業(yè)氣氛濃厚，為包括澳新風(fēng)情街在內(nèi)的眾多商業(yè)項(xiàng)目提供了便利的發(fā)展空間。

劣勢(shì)分析：

新天地不夜城，泰富茂業(yè)城，新城上街等花園街項(xiàng)目均有體量不少的餐飲元素，澳新風(fēng)情街作為花園街較晚的項(xiàng)目，待其落成時(shí)，花園路其他商業(yè)的項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展成型，餐飲部分也將發(fā)展成熟，而新城集團(tuán)想主打餐飲在這里分的一杯羹，風(fēng)險(xiǎn)較大。即使花園路有很大的消費(fèi)潛力，能否滿足眾多項(xiàng)目超大的餐飲功能相信沒有人敢枉下結(jié)論。

其次，位于花園街的澳新風(fēng)情街距離花園街核心商圈較遠(yuǎn)，沒有其他功能的相輔相成，僅僅借助餐飲很難吸引大量消費(fèi)者前來光顧。

三、新北商圈調(diào)研分析

與其他商圈相比，新北商圈僅僅初現(xiàn)輪廓，尚未成型，依靠毗鄰市府這樣得天獨(dú)厚的條件，新北商圈未來的發(fā)展空間更加廣闊。商圈內(nèi)已經(jīng)擁有太陽城購(gòu)物中心和府琛商務(wù)廣場(chǎng)，如今，萬達(dá)廣場(chǎng)，豐臣國(guó)際廣場(chǎng)正在加緊建設(shè)，到明年底，兩個(gè)項(xiàng)目都將開業(yè)，新北商圈將以高檔，時(shí)尚的大都市形象出現(xiàn)在常州版圖上。

新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是常州白領(lǐng)人群的聚集地，目前這里的住宅項(xiàng)目亦開發(fā)迅速，今后幾年，這里的居住人口尤其是年輕白領(lǐng)的居住人口數(shù)量將會(huì)呈現(xiàn)猛烈的增長(zhǎng)，這為新北商業(yè)的發(fā)展帶來動(dòng)力。

1、新北萬達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：常州新北萬達(dá)廣場(chǎng)占地110余畝，規(guī)劃總建筑面積約38萬平方米，將建設(shè)包含大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、國(guó)際電影城、大型點(diǎn)完超樂場(chǎng)、量販?zhǔn)終TV、大型家電連鎖賣場(chǎng)、國(guó)際連鎖超市、室內(nèi)外步行街、餐飲娛樂風(fēng)情街等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體，打造常州首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市商業(yè)中心。

優(yōu)勢(shì)分析：萬達(dá)集團(tuán)作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，擁有成功操作五十多家萬達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過這么多年的發(fā)展和壯大，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)出了自己的百貨品牌，酒店以及電影院線，并與國(guó)內(nèi)外眾多知名企業(yè)建立起來戰(zhàn)略合作關(guān)系，這是其資源優(yōu)勢(shì)。

品牌優(yōu)勢(shì)：萬達(dá)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)開發(fā)的50多座萬達(dá)廣場(chǎng)中，絕大部分運(yùn)作的很成功，因此在很多商家眼中，入駐萬達(dá)廣場(chǎng)意味著收入和風(fēng)險(xiǎn)比率更高。同時(shí)在消費(fèi)者看來，萬達(dá)廣場(chǎng)儼然已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)界的“名牌”，這樣他將會(huì)獲得更多消費(fèi)者青睞。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：常州萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)近幾年一直熱衷的城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目落成時(shí)將是新北第一座城市綜合體，也是新北體量最大的商業(yè)項(xiàng)目，它將于太陽城購(gòu)物中心、府琛商務(wù)中心以及豐臣國(guó)際廣場(chǎng)一起構(gòu)成新北商圈，新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，云集著大量收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)的白領(lǐng)群體，而一直低落的商業(yè)氛圍使得這類消費(fèi)群體流入市區(qū)。新北商圈形成后，不但能滿足新北區(qū)消費(fèi)人群的的消費(fèi)需求，還能吸引市區(qū)甚至更遠(yuǎn)的購(gòu)買力。新北商圈分布在通

江中路兩邊，于北十分鐘可達(dá)高速公路，于南十多分鐘可達(dá)市區(qū)，更有高鐵、高架相鄰。交通十分便利。其次，這里也是未來新北區(qū)絕對(duì)的CBD核心，旁邊緊鄰市政府，目前又有常州最高建筑------傳媒中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

2、豐臣國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：常州豐臣國(guó)際廣場(chǎng)位于常州市新北區(qū)通江路、河海路路口，是新北開發(fā)區(qū)未來的商業(yè)居住中心地帶。自稱以新城市主義的創(chuàng)新商業(yè)理念領(lǐng)袖全城，成為新北區(qū)乃至常州一個(gè)正在崛起的大型商業(yè)中心。整個(gè)項(xiàng)目占地約42270平方米，總建面積逾27萬平方米，總商業(yè)面職17萬平方米，由豐臣凱琳公館、酒店式公寓和高180米的5A甲級(jí)寫字樓構(gòu)成。目前嘉禾影院、TESCO樂購(gòu)及百盛百貨已經(jīng)簽訂合同。

豐臣國(guó)際廣場(chǎng)的定位為中高端，聚合“個(gè)性、時(shí)尚、創(chuàng)意、雅致，通過整體突出時(shí)尚、年輕打造常州城市副中心，實(shí)現(xiàn)辦公、商務(wù)、購(gòu)物、文化娛樂、社交、游憩等各類復(fù)合功能。項(xiàng)目于2010年10月正式簽訂協(xié)議并開始協(xié)商工程條件。計(jì)劃2011年6月交付，2011年圣誔節(jié)開業(yè)。

優(yōu)勢(shì)分析：豐臣國(guó)際廣場(chǎng)目前已經(jīng)簽約百盛、樂購(gòu)超市以及嘉禾影院等主力店，還規(guī)劃建設(shè)有五星級(jí)的酒店以及酒吧一條街等項(xiàng)目，高達(dá)160米的酒店式公寓更是進(jìn)一步提高了豐臣國(guó)際廣場(chǎng)的定位。業(yè)態(tài)配置方面，酒吧主題的商業(yè)街尚未在常州出現(xiàn)，因此項(xiàng)目很具特色，按照目前新北區(qū)消費(fèi)人群的特點(diǎn)分析，這種酒吧主題的商業(yè)街將會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。

劣勢(shì)分析：項(xiàng)目定位于中高端消費(fèi)人群，這樣勢(shì)必會(huì)和萬達(dá)廣場(chǎng)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，樂購(gòu)vs沃爾瑪，百盛vs萬千百貨，嘉禾影院vs萬達(dá)影院，這種競(jìng)爭(zhēng)對(duì)彼此都回不利，而豐臣國(guó)際廣場(chǎng)在這樣的競(jìng)爭(zhēng)中的劣勢(shì)更明顯，首先，新北萬達(dá)廣場(chǎng)明年國(guó)慶節(jié)開業(yè)，而豐臣國(guó)際廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間為2011年圣誕節(jié)前后，時(shí)間上雖然只差3各月，卻足以使萬達(dá)廣場(chǎng)吸引到很大一部分忠實(shí)的消費(fèi)者，形成先入為主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，和豐臣房產(chǎn)相比，大連萬達(dá)在商業(yè)運(yùn)作和客戶資源方面更具優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)很大程度上也能影響到整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。

2、道生中心

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：道生中心商業(yè)面積2萬多方，整個(gè)商業(yè)只租不售。商業(yè)項(xiàng)目定位在

中高端白領(lǐng)消費(fèi)群體。規(guī)劃中的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有兒童主題區(qū)，教育培訓(xùn)類，餐飲，男女裝，一樓擬引進(jìn)經(jīng)營(yíng)面積較小的精品超市。道生中心目前的招商重點(diǎn)是確定男女裝主力店，然后會(huì)根據(jù)主力店的進(jìn)駐情況確定整個(gè)商業(yè)部分的規(guī)劃和租金水平等。項(xiàng)目預(yù)定2011年國(guó)慶節(jié)開業(yè)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：為了不受新北區(qū)其他商業(yè)項(xiàng)目的影響，道生中心采取規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)術(shù)，將目標(biāo)定位在中段消費(fèi)群體，希望依靠每家瑪超市吸引的人流，結(jié)合自己的定位把商業(yè)部分做起來。如果商場(chǎng)能縮短準(zhǔn)備時(shí)間，提高招商進(jìn)度，可能對(duì)其有利，而從目前的招商進(jìn)度來看，道生中心顯然面臨著規(guī)劃和招商上的困難，時(shí)間過長(zhǎng)的準(zhǔn)備對(duì)其沒有任何幫助，如果萬達(dá)廣場(chǎng)能按期開工，趨于成熟的新北商圈只能進(jìn)一步對(duì)其構(gòu)成影響。

其他商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析

1、寶龍城市廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：常州寶龍城市廣場(chǎng)地處江蘇省經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一常州鐘樓區(qū)行政中心正南面，占地面積405畝。項(xiàng)目東側(cè)約200米是城市南北快速高架，西側(cè)預(yù)留城市BRT公交干線，距鐘樓區(qū)政府僅五分鐘車程，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷。寶龍城市廣場(chǎng)將呈現(xiàn)主題商業(yè)步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級(jí)酒店、住宅、幼兒園等多種業(yè)態(tài)形式，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年十二月底前竣工。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：寶龍城市廣場(chǎng)在各個(gè)地方發(fā)展方式相近，避開市區(qū)成熟商業(yè)探索具有潛力的空白市場(chǎng)，這種發(fā)展方式是大膽的也是新奇的，從寶龍城市廣場(chǎng)在各地的發(fā)展來看，這種方式似乎屢試不爽，寶龍城市廣場(chǎng)這種發(fā)展模式一般要求開發(fā)商具備較為豐富的商家資源并且能夠與其建立起穩(wěn)固的合作關(guān)系，當(dāng)然在這一方面，寶龍顯然是有實(shí)力的。

寶龍城市廣場(chǎng)緊鄰青楓公園，增加了項(xiàng)目的休閑娛樂功能，40萬方的商業(yè)整合了商業(yè)地產(chǎn)上的所有功能，這么完整的商業(yè)項(xiàng)目有足夠的能力吸引人氣。其次，寶龍城市廣場(chǎng)所在的地方有多家住宅項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群自然不會(huì)舍近求遠(yuǎn)，放棄這個(gè)家門口的商業(yè)航母。

2、嘉宏盛世

項(xiàng)目簡(jiǎn)介： “嘉宏盛世”總建筑面積約28萬平米，商業(yè)面積約10萬平米。這里商業(yè)主要有位于北側(cè)吊橋路的大型商業(yè)百貨主力店、豪華酒店式公寓、地下一層易買得大賣場(chǎng)，以及精品商業(yè)步行街區(qū)組成。目前項(xiàng)目?jī)?nèi)大賣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)，購(gòu)物街二樓餐飲入駐狀況較好，一樓鮮有店鋪，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：嘉宏盛世在北側(cè)吊橋路發(fā)展如此大面積的商業(yè)有點(diǎn)盲目跟風(fēng)的味道，首先，受交通、地理位置的影響，又與南大街商圈和文化宮商圈距離較近，這一區(qū)域形成商圈的可能不大；作為獨(dú)立商業(yè)，北不能連接南大街和文化宮，南不能與電腦城相互補(bǔ)充；而作為社區(qū)商業(yè)，十萬方的商業(yè)又顯多余。其次，交通不便也是影響其發(fā)展的因素，項(xiàng)目雖然處于十字路口，可是周圍沒有任何公交線路經(jīng)過。

3、凱悅中心

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：凱悅中心總建筑面積56萬平方米，包含精裝修豪宅，一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，別墅，酒店式公寓，商業(yè)面積13萬方，其中8萬方已簽約金鷹百貨，這將是華東地區(qū)最大的百貨商場(chǎng)，也是金鷹集團(tuán)全國(guó)最大的航母店，除了金鷹百貨以外，項(xiàng)目還包括超五星級(jí)影院（含3D廳），健身會(huì)所，美食街，電玩城，和購(gòu)物街區(qū)。

項(xiàng)目分析：凱悅中心落成后將是常州商業(yè)地產(chǎn)界另一很具競(jìng)爭(zhēng)性的城市綜合體項(xiàng)目，城市綜合體作為近幾年出現(xiàn)的商業(yè)模式，雖然耗資巨大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，但其對(duì)地域商業(yè)的影響力有目共睹，業(yè)態(tài)分布上，城市綜合體項(xiàng)目都是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，但是在實(shí)際操作時(shí)，表現(xiàn)的各具特色，凱悅中心最大的特點(diǎn)和吸引力便是8萬方的巨型百貨。

凱悅中心發(fā)展的優(yōu)勢(shì)是其所處的區(qū)域人口基數(shù)大，交通便利，商業(yè)發(fā)展落后，距離市區(qū)成熟商圈較遠(yuǎn)，在這種優(yōu)勢(shì)下應(yīng)運(yùn)而生的凱悅中心自然發(fā)展?jié)摿^大。

四、關(guān)于太陽城購(gòu)物中心

1、太陽城購(gòu)物中心過去發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

太陽城購(gòu)物中心開業(yè)之初是新北區(qū)最大的商業(yè)項(xiàng)目，與對(duì)面的華聯(lián)吉買盛，旁邊的府琛商務(wù)廣場(chǎng)一起構(gòu)成了新北最早的商圈，但是在開業(yè)之后的幾年里，經(jīng)營(yíng)狀況一直不盡人意，甚至出現(xiàn)業(yè)績(jī)不斷下滑的尷尬局面，究其原因，本人從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路為經(jīng)營(yíng)先于開發(fā)，策劃先于規(guī)劃，招商先于銷售，太陽城購(gòu)物中心在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中沒有很好的注意到這一點(diǎn)。而是建成后才規(guī)劃業(yè)態(tài)，致使整個(gè)建筑沒有排水排煙設(shè)施，不適應(yīng)餐飲元素的引入，招商之前就將黃金鋪位和沿街鋪位全部售出，這在回籠資金的同時(shí)，卻給今后的規(guī)劃和調(diào)整帶來了極其大的難度，這是造成現(xiàn)狀的原因之一。

其次，太陽城購(gòu)物中心成立之時(shí)，致力于打造新北唯一的shopping mall，這種思路目前看來也是合理可行的。但在發(fā)展shopping mall 模式時(shí)應(yīng)該注重了餐飲和娛樂元素在購(gòu)物中心中重要性，購(gòu)物元素方面實(shí)行單一的租金形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這種沒有配套的商業(yè)項(xiàng)目是很難立足的。

再次，主打住宅開發(fā)的金橋房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司雖然有成功操作金橋五金市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，但這種經(jīng)驗(yàn)對(duì)于開發(fā)和經(jīng)營(yíng)shopping mall模式還顯得不足，公司在這一領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)和客戶資源都很匱乏。項(xiàng)目初與銅鑼灣商業(yè)管理公司合作時(shí)曾表現(xiàn)出廣闊的生機(jī)和廣闊的發(fā)展前景，我們可以從這一點(diǎn)上進(jìn)行反思。

2、太陽城購(gòu)物中心未來發(fā)展機(jī)遇：

隨著新北區(qū)的快速發(fā)展，太陽城購(gòu)物中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也更加明顯，這里也將會(huì)出現(xiàn)兩大商業(yè)項(xiàng)目，在提升整個(gè)新北商圈的同時(shí)，也給太陽城購(gòu)物中心帶來壓力，可以說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，在這種情況下做出怎樣的調(diào)整時(shí)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。本人認(rèn)為，太陽城的調(diào)整要兼顧整個(gè)新北商圈的定位，從萬達(dá)廣場(chǎng)和豐臣國(guó)際廣場(chǎng)的規(guī)劃來看，這個(gè)商圈將是常州商業(yè)時(shí)尚，高檔和精致的代名詞。太陽城的調(diào)整必須順應(yīng)這一定位，同時(shí)又應(yīng)該采取和其他兩個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的策略。常州未來的商業(yè)戰(zhàn)已經(jīng)不是單純的商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)了，而會(huì)表現(xiàn)為商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)，那么只有商圈內(nèi)項(xiàng)目相互補(bǔ)充，合理競(jìng)爭(zhēng)，才有實(shí)現(xiàn)共贏的可能，13

因此我對(duì)太陽城擬引進(jìn)超市提出下述建議：在百貨的規(guī)劃上走主題百貨的路線，主題百貨的分類有很多種，如運(yùn)動(dòng)主題百貨，女性主題百貨等；按照年齡段也可以分為定位年輕時(shí)尚的百貨和定位成熟端莊的百貨。太陽城購(gòu)物中心完全可以打造為定位于未婚男女性的年輕時(shí)尚型百貨。這在與萬千百貨和百盛形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的同時(shí)也可以建立起自身的優(yōu)勢(shì)。

除百貨模式外，太陽城購(gòu)物中心也可以嘗試奧特萊斯模式，常州目前出現(xiàn)的金壇奧特萊斯和牛塘奧特萊斯交通十分不便，位置偏僻，引進(jìn)品牌少且品牌檔次偏低，并不具有先入為主的優(yōu)勢(shì)。如果太陽城購(gòu)物中心也走這樣的發(fā)展模式，則在硬件配套，地理位置等多方面具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，這是完全可以通過引進(jìn)國(guó)際一線、二線品牌來拉升商場(chǎng)檔次，市場(chǎng)潛力巨大。

第四篇：徐州廣告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

徐州廣告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

作者院系中國(guó)礦業(yè)大學(xué)專業(yè) 年級(jí) 學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師成績(jī)

徐州廣告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

廣告的表現(xiàn)形式日漸多元化，其中根據(jù)傳播媒介分類有印刷類廣告，電子類廣告，實(shí)體廣告；根據(jù)廣告的內(nèi)容分類有商業(yè)廣告，文化廣告，社會(huì)廣告，政府公告等；根據(jù)廣告的表現(xiàn)形式分類：圖片廣告，表演廣告，文字廣告，說詞廣告，綜合性廣告等。這次主要調(diào)研的是徐州的戶外廣告。

其中，徐州的戶外廣告發(fā)展非常蓬勃，表現(xiàn)形式日漸多元化，接受新鮮事物，其新型戶外廣告媒體也層出不窮。高建筑物廣告牌、大橋燈箱廣告及路邊燈多。其他戶外廣告還包括：新型站臺(tái)、亭房式站臺(tái)、人行天橋、T型塔媒體、燈桿燈箱、霓虹燈、110報(bào)警路名牌、立體造型、充氣造型、加油站媒體、液晶顯示、噴霧投射、車身媒體等等。其中液晶顯示，燈箱廣告，新型站臺(tái)和車身廣告是主流。尤其是公交車站臺(tái)，公交車車身。每天接觸的人很多，廣告效果很好。具體到礦大校園，發(fā)傳單的不少，但是效果一般，隨意往宿舍濫發(fā)廣告已經(jīng)沒有多大的效果了。由于宿舍公告欄有很多社團(tuán)，學(xué)院公告，所以廣告很多，能引起很多人注意，但有人定時(shí)清理，海報(bào)傳單不能張貼幾天就會(huì)被撤下。

各種廣告對(duì)人的吸引力都不大，除了那種特有創(chuàng)意的廣告能吸引人的眼神，其他廣告都是靠大量的展現(xiàn)來達(dá)到廣告的目的，但是這也是一種辦法，總是出現(xiàn)在潛在顧客的眼前，會(huì)更容易搶占市場(chǎng)。具體有幾張圖片在后面。

選修《現(xiàn)代廣告鑒賞》論文來源：2012/10/17

第五篇：商業(yè)策劃書的書寫內(nèi)容要求

一、摘要

二、公司介紹

1、公司歷史沿革

2、公司宗旨

3、組織及管理（公司位置、組織結(jié)構(gòu)、人員構(gòu)成和管理模式）

4、公司歷史業(yè)績(jī)

5、公司的外部公共關(guān)系

三、管理團(tuán)隊(duì)

1、管理團(tuán)隊(duì)：主要管理人員（總經(jīng)理、銷售、生產(chǎn)、研發(fā)、財(cái)務(wù)等重要部門領(lǐng)導(dǎo)）的資料，包括：姓名，職位，性別，學(xué)歷，以往業(yè)績(jī)，畢業(yè)院校，所持有公司股份或期權(quán)等重要資料；

2、管理體制和激勵(lì)機(jī)制：公司組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)決策程序、運(yùn)行管理機(jī)制、員工激勵(lì)制度；

3、外部支持（顧問關(guān)系）：公司聘請(qǐng)的法律顧問、投資顧問、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)的名稱；

4、股份分配在貴公司的股本中重要股東的情況，列表說明重要股東的名稱、持股量、股份單價(jià)、占總股份的比例等資料。若有自然人、持股會(huì)為股東，要詳細(xì)介紹其背景。

5、董事會(huì)：簡(jiǎn)略概括一下你的董事會(huì)的背景、組成和董事會(huì)成員的簡(jiǎn)歷。

四、產(chǎn)品和服務(wù)

該部分主要介紹風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目下的核心產(chǎn)品，內(nèi)容包括：

1、公司目前所有產(chǎn)品清單及其適用領(lǐng)域，簡(jiǎn)要介紹主導(dǎo)產(chǎn)品；

2、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要介紹，包括：產(chǎn)品應(yīng)用領(lǐng)域；

3、產(chǎn)品前期開發(fā)研究進(jìn)展情況和現(xiàn)實(shí)物質(zhì)基礎(chǔ)，包括：在國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先程度（提供相關(guān)證明材料）； [FS:PAGE]

4、產(chǎn)品的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，包括：

專利技術(shù)；產(chǎn)品上市的周期；產(chǎn)品自身的影響力或依托單位的品牌形象等；

5、該產(chǎn)品是否申請(qǐng)過國(guó)家有關(guān)基金資助？有無最后驗(yàn)收、鑒定的結(jié)論、評(píng)獎(jiǎng)等。

6、就風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目而言，詳細(xì)介紹有關(guān)開發(fā)資源與條件情況，包括：產(chǎn)品開發(fā)能力的保障，包括 1）資金籌措2）開發(fā)隊(duì)伍：技術(shù)專家、協(xié)作開發(fā)人員3）設(shè)備場(chǎng)地4）政府許可5）外協(xié)外委單位6）外部技術(shù)專家等資源；

7、資金籌措到位后，對(duì)于上述資源的滿足程度。

五、技術(shù)來源

該部分詳細(xì)描述風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所依賴的關(guān)鍵技術(shù)、相關(guān)技術(shù)的情況。

1、貴公司近年來主要研究的技術(shù)領(lǐng)域和相關(guān)的技術(shù)成果；

2、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)業(yè)務(wù)流程圖，要具體畫出從原材料到中間試驗(yàn)、到規(guī)模生產(chǎn)各階段的工作流程和業(yè)務(wù)內(nèi)容；

3、簡(jiǎn)要介紹產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)所采用的共性技術(shù)、專有技術(shù)及（Know-how）的相關(guān)名稱，標(biāo)明上述技術(shù)中的關(guān)鍵技術(shù)（即限制其他競(jìng)爭(zhēng)者的技術(shù)“瓶頸”）；

4、具體描述現(xiàn)實(shí)的、潛在的國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)單位（科研機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)商）的名稱，及其產(chǎn)品（或類似功能產(chǎn)品）開發(fā)工藝路線、技術(shù)狀況；貴公司與競(jìng)爭(zhēng)單位的技術(shù)、工藝的判別以及創(chuàng)新之處和顯著優(yōu)點(diǎn)、領(lǐng)先程度與存在的差距（要有相關(guān)文獻(xiàn)資料支持），導(dǎo)致的產(chǎn)品功效的差異；

5、專利技術(shù)專利技術(shù)的獲得情況、專利技術(shù)保護(hù)范圍和相關(guān)證明文件；與國(guó)內(nèi)外其他類似專利技術(shù)的關(guān)系，尤其是否可能造成侵權(quán)行為；

6、相關(guān)技術(shù)的使用情況（技術(shù)間的關(guān)系）：

若應(yīng)用的其他非專利技術(shù)存在技術(shù)共享、協(xié)議或授權(quán)使用情況，特別列出相關(guān)單位和其他共享者的確認(rèn)使用文件；

7、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的技術(shù)團(tuán)隊(duì)情況介紹，包括技術(shù)負(fù)責(zé)人、關(guān)鍵技術(shù)骨干的學(xué)歷、專業(yè)、工作背景等情況。

六、市場(chǎng)分析

1、整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)需求狀況是什么？

2、產(chǎn)品特定的細(xì)分市場(chǎng)，包括回答以下問題：你有哪些類型的顧客？現(xiàn)在及將來有多少顧客？這些顧客都分布在什么地方？產(chǎn)品使顧客接收有何障礙？顧客的購(gòu)買（使用）標(biāo)準(zhǔn)是什么？你計(jì)劃采取什么策略使顧客使用、購(gòu)買你的產(chǎn)品？

3、市場(chǎng)的定位以及產(chǎn)品的價(jià)格

4、銷售渠道、銷售戰(zhàn)略和市場(chǎng)計(jì)劃

七、競(jìng)爭(zhēng)分析

1、國(guó)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析，包括：對(duì)手的名稱，地域分布；其目前開發(fā)的同類功能產(chǎn)品所處的研發(fā)階段，或產(chǎn)品在市場(chǎng)上的銷售情況；其未來可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品造成的威脅分析。

2、國(guó)外主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品開發(fā)民政部或銷售情況，與其相比貴公司的優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)，包括：技術(shù)創(chuàng)新性，專利權(quán)，工藝水平及領(lǐng)先程度；產(chǎn)品價(jià)格及生產(chǎn)成本；財(cái)務(wù)方面；規(guī)模大小及營(yíng)業(yè)額；

市場(chǎng)促銷策略

八、財(cái)務(wù)與成本分析

1、融資需求（含權(quán)益資本和債務(wù)需要）

2、資金使用計(jì)劃

3、預(yù)計(jì)未來三年產(chǎn)品銷量、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表，并提供預(yù)測(cè)依據(jù)。

九、戰(zhàn)略分析

1、公司戰(zhàn)略的擬訂

2、公司戰(zhàn)略的具體實(shí)施步驟

十、公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力

十一、風(fēng)險(xiǎn)分析

1、技術(shù)

2、市場(chǎng)

3、政策

4、管理體制

5、其他

十二、附件

1、公司客戶名單（目前和正在接洽）

2、有關(guān)媒體對(duì)于產(chǎn)品的介紹、宣傳等資料等等，公司需要