第一篇：濟南商業(yè)項目市場調(diào)研報告

Compilation of 20XX 報 告

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濟南商業(yè)項目市場調(diào)研報告

二ОО四年四月十五日

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前 前

言 本次對濟南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行調(diào)研，主要從濟南市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、濟南市商業(yè)市場現(xiàn)狀、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況、濟南市商業(yè)租售價格水平，同時重點了解泉城路商圈發(fā)展趨勢及租售價格水平，并進行了全面的實地調(diào)查。

一、調(diào)研目的 全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。

二、調(diào)研時間 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息來源 主要來自于濟南市統(tǒng)計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；濟南市多個大型商場及超市、房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關(guān)文字資料。

四、調(diào)研區(qū)域 濟南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。

五、調(diào)研對象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、項目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費客戶。

六、調(diào)研內(nèi)容 1、濟南房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 2、區(qū)域市場狀況及競爭市場 3、濟南市主要商圈租售價格水平及人流、車流情況 七、信息整理 將得到的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基

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礎(chǔ)上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。

注：本報告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。

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言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20

泉城廣場周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計...........................................................................................................................................48 附表 21

泉城路業(yè)態(tài)分布情況表.......................................................................................................................................................................................50 附圖

商鋪調(diào)查價格鋪位（部分）

......................................................................................................................................................................................52

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從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量 220.6 萬噸，比上年增長 16.2%；蔬菜總產(chǎn)量 668.7 萬噸，增長 5.5%；肉類產(chǎn)量 36.9 萬噸，增長 4.5%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售收入 500 萬元以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到 109家，其中超億元企業(yè) 12 家。

（三）經(jīng)濟增長的“三大亮點”呈現(xiàn)快速發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達到 26%，比上年提高 2 個百分點，達到 343 億元，同比增長 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 個百分點。

個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售額 302.7 億元，增長 19.4%，占社會消費品零售總額的比重為 56.8%。

對外貿(mào)易繼續(xù)擴大，全年完成外貿(mào)進出口總額 20.2 億美元，比上年增長 35%。其中進口額 11.8 億美元，增長 48%；出口額 8.4 億美元，增長20.2%。

（四）固定資產(chǎn)投資快速增長 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 504.9 億元，增長 24.8%。其中：基本建設(shè)完成投資 180.1 億元，比上年同期增長 31.0%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資89.8 億元，增長 17.4%。在完成投資中，住宅投資 74.1 億元，增長 15.4%，占據(jù)主體地位，達 82.5%；辦公樓投資 5.4 億元，下降 11.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資 6.5 億元，增長 225%。

（五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮活躍 商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務(wù)、旅游、教育培訓(xùn)、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展進一步加快。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 533.2 億元，增長 15.6%。其中：批發(fā)零售貿(mào)易零售額 433.2 億元，增長 15.7%；餐飲業(yè)零售額 74.4 億元，增長 15.4%。

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值 198.5 億元，比上年增長 15%。旅游業(yè)受“非典”影響，全年共接待國內(nèi)外旅游人數(shù) 954.7 萬人次，下降 6.6%，旅游總收入 72 億元，下降 8.5%。

（六）財政金融保持平穩(wěn)發(fā)展 實現(xiàn)地域財政收入 264.2 億元，增長 12.6%，其中地方財政一般預(yù)算

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收入 76.1 億元，增長 19.6%。全市金融機構(gòu)年末人民幣各項存款余額2449.5 億元，比年初增長 21.43%；人民幣各項貸款余額 2475.1 億元，比年初增長 18.26%。

結(jié)論：各項總體經(jīng)濟指標(biāo)顯示，濟南市社會經(jīng)濟仍處于一個高速發(fā)展的時期。工業(yè)產(chǎn)銷兩旺，農(nóng)林牧漁豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快。物質(zhì)的極大豐富帶來了流通業(yè)的飛速發(fā)展，社會商品零售總額首次突破 0 500 億元，達到 2 533.2 億元。其中，個體私營經(jīng)濟成為社會經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，比到 重達到 56.8%，發(fā)展速度高于整個社會商品零售業(yè)的發(fā)展速度。個體私營業(yè)主的經(jīng)濟角色越來越重要。

以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，正常年份旅游人次逾千萬，消費總量達 8 78 億元。

社會經(jīng)濟的快速 發(fā)展帶來商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)力度加大。商業(yè)用房投資在整個固定資產(chǎn)投資中速度最快，增長速度達 225%。短時間內(nèi)各種商業(yè)地產(chǎn)項目的紛紛上馬，必然帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業(yè)價值、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等要素將成為競爭比拼的有力武器。

二、濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2002 年一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 8.2：42.4：49.4，發(fā)展到 7.7：43.8：48.5，圖1

2002/2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度單位：元/平方米商品住房 二手住房 圖 2

商品住房與二手住房均價走勢示意圖 另外，由于城市新規(guī)劃的實施形成大量拆遷戶對商品住房的空前需求以及二手房市場仍未完全放開、市場供應(yīng)相對不足，以及商品房銷售司法解釋的出臺，導(dǎo)致了二手房和新建商品房銷售面積悄然發(fā)生了換位，二手住房銷售面積已從去年高于商品住房 1.21 萬㎡（83.02 減 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 萬㎡（79.69 減 64.74），其連續(xù)幾年的榜首位置已回歸商品住房。（詳見附表 2）

結(jié)論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識增強，不動產(chǎn)投資已成為市民閑散資金的主要出路。

圖 3

2003 年 1~9 月各類住房銷售面積構(gòu)成情況 四、2004 年經(jīng)濟發(fā)展展望 2004 年 1 月，規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn) 30.6 億元，同比增長 21%；居民消費價格指數(shù)同比為 103.6；社會消費品零售總額實現(xiàn) 56.6 億元，同比增長 19.9%，至 2 月份結(jié)束，累計實現(xiàn) 104.7 億元。依據(jù) 2003 年整體經(jīng)濟運行態(tài)勢及本年政府繼續(xù)實施“大抓工業(yè)、抓大工業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，加快發(fā)展速度、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，與城市相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度繼

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續(xù)加大，投資繼續(xù)保持高速增長，汽車、住房、通訊產(chǎn)品以及旅游等新興消費品正日益成為消費亮點、熱點，消費結(jié)構(gòu)升級步伐加快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重將逐漸提高。據(jù)市統(tǒng)計局預(yù)測，2004 年社會消費品零售總額將增長13.5%，城市市區(qū)居民人均可支配收入可達到 12000 元，社會經(jīng)濟發(fā)展前景依然看好。

結(jié)論：社會的持續(xù)高速發(fā)展及人民消費結(jié)構(gòu)的 不斷升級、可支配收入的增多，給中高檔商品零售業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了極大的市場機會。

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隨著濟南與 16 個地級市全部實現(xiàn)高速公路貫通，使整個山東形成了以濟南為中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《濟南市城市總體規(guī)劃》、《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》的出臺，優(yōu)化資源，調(diào)整結(jié)構(gòu)，大大提升了濟南的商業(yè)競爭力。

（二）濟南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 1、濟南商業(yè)、餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展。2002 年全市商品交易市場總數(shù)達 713處，其中城市市場 229 處，農(nóng)村市場 484 處，市場成交額達 533.6 億元，社會消費品零售總額 446.5 億元。同時，以連鎖商業(yè)為重點的現(xiàn)代經(jīng)營形式和營銷方式迅速崛起，2002 年底，全市共建連鎖公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經(jīng)營面積達 10 多萬平方米，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。目前，形成了市區(qū)中部以泉城廣場為中心聚集了銀座、大潤發(fā)、三聯(lián)、蘇寧、貴和、百大等大賣場；聯(lián)華、大潤發(fā)、新一佳、濟南華聯(lián)等環(huán)布在城市四周，形成了濟南市新的商業(yè)格局。

濟南餐飲業(yè)歷來興盛，魯菜最為流行，其他菜系的餐館也隨處可見。小巷深處的傳統(tǒng)名吃與風(fēng)格獨特的精美西餐相映成趣，成為濟南餐飲業(yè)的一道亮麗風(fēng)景線。

2、濟南零售業(yè)中的重要組成部分——百貨業(yè)由于原有計劃經(jīng)濟的烙印太深，歷經(jīng)多年發(fā)展，普遍呈現(xiàn)不景氣，與之形成反差的是各色超市快速發(fā)展。在面對外來競爭壓力的情況下，紛紛以服務(wù)為先導(dǎo)，求變求新，出臺多項刺激消費的措施、辦法，增強自身市場號召力。在老百貨業(yè)沒落的同時，以銀座、貴和為首的百貨新生力經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展，現(xiàn)已成為山東省知名商業(yè)品牌企業(yè)，具有極大的市場號召力。

3、國際零售巨頭改變省城商業(yè)版圖。隨著沃爾瑪、家樂福這些國際巨頭的真正出現(xiàn)，濟南面對面的商業(yè)國際競爭開始進入白熱化階段。

（三）濟南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū) 濟南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級商業(yè)中心泉城路—經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。

1、泉城路商業(yè)區(qū)

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泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街、歷山西街，全長 1560 米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點，相連芙蓉街、曲水亭古城區(qū)。泉城路歷來是濟南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。

泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。作為濟南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的濟南消費群體，同時還作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費者。

目前，泉城路商業(yè)業(yè)態(tài)分布改造時劃定的 5 個主題經(jīng)營區(qū)，雖有所出入，但基本上還是保留了這五大經(jīng)營區(qū)的總體格局。詳見附表 21：泉城路業(yè)態(tài)分布情況表。

原有 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū)；分別以濟南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經(jīng)營區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū)；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū)。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。

無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱，已嚴重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。

圖 4

泉城路商業(yè)街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）

以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，報告文檔·借鑒學(xué)習(xí)

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是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。

以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。

圖 5

經(jīng)二路嘉華購物廣場 3、經(jīng)四路商業(yè)區(qū) 濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。

圖 6

經(jīng)四路東段北側(cè)商業(yè)門頭及人民商場 4、花園路商業(yè)區(qū) 花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實施，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，必將迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。

圖 7

花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段 5、北園大街商業(yè)帶 北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。

表 2

濟南商業(yè)區(qū)比較分析 商 業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商 業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價格 出租率 消費群來源

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泉 城路 商 業(yè)區(qū) 濟南市中 心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對領(lǐng)頭羊，市級商業(yè)中心 購 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點 20-30%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價1-5萬 80%左右 全 市 市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 經(jīng) 二路 商 業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心 購 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批發(fā) 市場 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 150 元/月

90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民 經(jīng) 四路 商 業(yè)區(qū) 交通便利 傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū) 大 型百貨 大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約 20%作為租金；一般商場租金約 180 元/月 95%左右 全市消費者 花 園路 商 業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 區(qū)域 一般商場租金約 200元/月 90%左右 歷城、歷下區(qū)居民 北 園大 街商 業(yè)帶 主要的交通樞紐 二級商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地 家居、建 材類 專業(yè) 市場 一般商場租金 100 元左右/月 85%左右 魯中（家居建材），周邊居民（超市）

（四）濟南主要商業(yè)物業(yè)比較 表 3

濟南主要商業(yè)物業(yè)比較 物 業(yè)名稱 位置 規(guī) 模(㎡)業(yè) 態(tài)形式 租售價格(不含進場費)經(jīng) 營方式 檔次 經(jīng) 營 范圍 車位 萬 達購 物廣場 泉城路西端 約 5 萬 超市、專 業(yè)店、專賣店 F1 售價：2.5-5萬元 F1 租價：約 300 元/㎡/月 一 層自營 二-四層 聯(lián)營 高檔 生 活 用品、家居、品牌服裝 143個 銀 座商城 濼源大街與佛山街 5 萬 百 貨商場 扣點約 20%作為租金 聯(lián)營 中高檔 生 活 用品、時尚用品 約240個 貴 和 泉城路 2.2 萬 百 貨 扣點約 25%作 聯(lián)營 高 高 檔 用 約

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購 物中心 中段 商場 為租金 檔 品 35個 嘉 華購 物廣場 經(jīng)二緯九 4 萬 摩爾 扣點約 20%作為租金 統(tǒng) 一經(jīng)營 中高檔 精品、生活用品、約300個 百 腦匯 山大路124 號 1.3 萬 專 業(yè)商場 租價：120 元/平方米/月 統(tǒng) 一經(jīng)營 中高檔 電 子 等科 技 產(chǎn)品 200余個 大 觀園 商場 經(jīng)四緯二路 2.6 萬 百 貨商場 扣點約 15%作為租金 聯(lián)營 中低檔 百貨 約50個 國 美電 器商城 花園路中段 0.8 萬 家 電連鎖 租價：100 元/平方米/月 連鎖 中檔 電 器 產(chǎn)品 約30個（五）濟南商業(yè)未來發(fā)展趨勢 2004 年 2 月提交市政府批準的《濟南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》確定濟南市商業(yè)網(wǎng)點總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。

2004 年 3 月 9 日濟南市財貿(mào)辦發(fā)布的《2004 年濟南市市場商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)導(dǎo)向性意見》計劃年內(nèi)規(guī)劃 10 處 2000-5000平方米中型超市，擴大家電類、家具類、服裝類等專業(yè)店的行業(yè)范圍，重點發(fā)展高科技、旅游、汽車 4S、建材超市專業(yè)店，鼓勵和引導(dǎo)市內(nèi)各區(qū)規(guī)劃建設(shè)營業(yè)面積 1500平方米以上的 24 小時商務(wù)快餐超市、建設(shè)一處薈萃全國各地特色名優(yōu)小吃美食城；適度發(fā)展大型綜合超市，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城、西部片區(qū)重點培育 3-4 家大型綜合超市；調(diào)整和控制發(fā)展百貨商場，突出經(jīng)營特色，轉(zhuǎn)變經(jīng)營業(yè)態(tài)，控制中心城區(qū)內(nèi)大、中型百貨店的建設(shè)。

另外，2004 年將加快服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高服務(wù)業(yè)的檔次和水平，重點培育和提高商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)、新型服務(wù)業(yè)。

在內(nèi)外商家紛紛進駐濟南及政府商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)性要求的形勢下，濟南將面臨又一輪商業(yè)洗牌，商業(yè)網(wǎng)點布局將進一步得到優(yōu)化調(diào)整。

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（六）泉城路商圈未來商業(yè)規(guī)劃 2004 年 3 月中旬公示的濟南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)劃范圍為濟南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 8.49 公頃，除勝利大廈、貴和購物中心、永安大廈予以保留外，其它建筑將全部拆除。公示的Ａ、Ｂ兩套方案，均采用“三團三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在 30萬平方米以上。

圖 8

泉城廣場北側(cè)規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀 按照目前被業(yè)內(nèi)看好的 A 套方案，由東向西將通過內(nèi)部道路分成三組建筑群，建筑高度分為 15 米、30 米、45 米和 50 米四個層次。

按照設(shè)計方案，寓意“天圓地方”的主體建筑東西長 200 米，南北進深 150 米，45 米高的矩形體塊中嵌入一具有凝聚力的圓環(huán)建筑體，內(nèi)部布置四個內(nèi)庭院，以解決自然通風(fēng)采光，屋頂設(shè)置觀景平臺，建筑體量居山東省 二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征（一）大型商廈物業(yè)的主要特征 1、規(guī)?；?大型商廈經(jīng)營面積均超過 1 萬平方米，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。

2、多功能性 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求，諸如深圳地王大廈、廣州廣百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆廣場，地下一層是美食廣場，經(jīng)營天南地北名食，一至四層是大型購物中心，經(jīng)營世界名牌、精品百貨，五層經(jīng)營中西餐館，六層是空中花園，兩座高層分別是甲級寫字樓和酒店，是典型的多功能大型商廈。

3、購物中心形式 大型商廈規(guī)模較大，地理位置優(yōu)越，易于形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。目前在全國風(fēng)起云涌的 SHOPPING

MALL 建造運動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游等多項功能于一體的大型一站式消費中心。

（二）專業(yè)市場物業(yè)的特征 1、專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。

2、商貿(mào)結(jié)合 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向機關(guān)團體企業(yè)的大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。

3、專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場規(guī)模大才能營造成行

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成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場都是很有名氣的專業(yè)市場；二是城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，僅在廣州市越秀區(qū)已形成了 10 多條全國聞名的專業(yè)商業(yè)街，如著名的一德路海味干果食品專業(yè)街、站前路服裝專業(yè)街等。

（三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 1、商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪最明顯的特點。由于我國汽車普及率非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費便成了中國人的生活習(xí)慣和消費傳統(tǒng)。

2、商鋪規(guī)模受社區(qū)開發(fā)狀況制約 社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著社區(qū)商鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴大；反之，社區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。

3、小型店鋪 社區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)社區(qū)住戶為主，小型店鋪已足可以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。

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沿街門面租賃形式，經(jīng)營業(yè)態(tài)以...

第二篇：商業(yè)項目市場調(diào)研報告

商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研報告前言：簡要說明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

一、PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣慕Y(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；

? 經(jīng)濟要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長率、財政收入水平及增長率、社會消費品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價、租金價格等；

? 社會要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣?、文化傳統(tǒng)、價值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費結(jié)構(gòu)和水平、人口流動性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個國家或地區(qū)市場的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費品的種類及推廣方式。

? 技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢以及前景預(yù)測。

二、區(qū)域城市功能調(diào)查

? 公共設(shè)施狀況

? 交通體系狀況

? 道路狀況、通行量

? 區(qū)域性質(zhì)與功能特點

? 各項城區(qū)的機能

? 城市規(guī)劃

三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

? 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢研判）

? 租金水平、售價水平研究等；

? 發(fā)展商開發(fā)情況研究；

? 零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進行交叉分析）

? 新店開設(shè)趨勢研究

? 典型案例分析

四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

? 區(qū)域供應(yīng)

? 區(qū)域消化

? 供需交叉分析

? 租金走勢

? 售價走勢

? 租售交叉分析

? 典型開發(fā)案例分析

五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費者消費行為調(diào)查與研究

? 地理細分調(diào)查分析

? 購買人群細分調(diào)查

? 年齡細分調(diào)查分析

? 經(jīng)濟狀況細分調(diào)查分析

? 消費者交通和出行方式

? 購買者購買心理及行為分析

六、意向項目SWOT分析

（包括道路類別及交通狀況、項目地塊自然與社會條件分析、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項目周圍經(jīng)濟條件分析等）

七、結(jié)論

? 區(qū)域投資價值建議

? 項目投資建議

? 產(chǎn)品投資建議

第三篇：濟南家具市場調(diào)研報告

濟南家居市場調(diào)研報告

調(diào)查時間：2014.6.8—2014.6.17

調(diào)查地點：濟南各大家居賣場（紅星美凱龍、銀座等）

調(diào)查目的：通過對家具價格、消費情況、設(shè)計風(fēng)格的調(diào)查結(jié)合家具的結(jié)構(gòu)與工藝對整個家具的風(fēng)格走向，以及家具的發(fā)展情況做一個了解。

調(diào)查內(nèi)容：

隨著社會的發(fā)展人們對家居的要求也越來越高，同時對家具的要求也越累越多。家具新的設(shè)計理念要以能夠體現(xiàn)當(dāng)代文化背景為基礎(chǔ)，以新功能的拓展，新材料、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的運用為主要創(chuàng)造要素，強調(diào)各種設(shè)計元素綜合能力的運用，尋求一個最佳的結(jié)合點，創(chuàng)造出美的造型形式。越來越多的設(shè)計對“家具的功能不僅是物質(zhì)的，也是精神的”這一理念有更多、更深的理解?，F(xiàn)代家具正朝著實用、多功能、舒適、保健、裝飾等方向發(fā)展。要既環(huán)保又經(jīng)濟實用。

一、家具價格調(diào)查

在為其9天的調(diào)查日期里，我首先走訪了濟南市內(nèi)重要的大型家具賣場，接著抽樣調(diào)查各分散的賣場及家具店等，接下來通過賣場形式可以簡單歸類如下：以直銷為主的家具企業(yè)：其共同特點是：以低檔的低價位的辦公餐飲家具為主。

以零散銷售為主的小型賣場：這類的小型賣場多在長沙一般的街道，或者人流聚集的車站，小區(qū)旁邊。經(jīng)營分散，所賣家具類型多樣，一般有五金家具，布藝家具，普通木質(zhì)家具等，屬于中低價位的家具。不存在品牌概念，也沒有準確的商業(yè)定位，很簡單的一個賣場，里面擺放的有辦公用品，也有家具用品。小到一般的椅子，五金圓凳等，大件有木床，柜子等。長沙這類的賣場有南湖家具市場、紅星美凱龍、廣大全球家具等。由于客流量大，其中占據(jù)大多數(shù)的的平民百姓，一般工薪階層是主要消費群。這一部分的家具目前還是囊中羞澀的消費的首選。他們的要求是：簡潔實用而又有現(xiàn)代美感；功能較多，以便充分利用有限的居住空間；希望中高檔次的設(shè)計及風(fēng)格，但價位偏于中低價，心理上能感到物有所值。這是一個龐大的市場群體。對于品牌概念模糊，能接受所謂的雜牌，在乎產(chǎn)品的實用性。一般的1。8M*2M的普通木制床售價為700元，連床墊一同出售為1100元，價格相對低廉。

代售為主的大型家具廣場：處于繁華地段，知名度高。如在銀座家具廣場，其內(nèi)部分為多個展廳，聚集了許多家具品牌，分為家用，辦公，休閑，酒店等幾

大塊。以中高檔家具為主，集中銷售。其優(yōu)點是：在濟南有極高知名度，有專門的公交車?？空九_，人們可選空間大，一定程度上節(jié)約了單個品牌的廣告支出，地理位置優(yōu)越，客流量大，購物環(huán)境好，占據(jù)南寧中高檔家具主要市場。內(nèi)有實木，藤絲，布藝，金屬等多種類型家具，有不同特色品牌的家具。同類型的家具自身優(yōu)勢無法更好突顯，服務(wù)態(tài)度是其銷售量的主要決定因素，如以經(jīng)營沙發(fā)，軟床，床墊為主的北京愛瑞斯（ARIS）為例，它就做出了這樣的服務(wù)承諾：1，自簽單日期起7天內(nèi)，標(biāo)準尺寸可退貨；2，免費上門測量，設(shè)計（市區(qū)里）；3，工作時間8小時內(nèi)回復(fù)，24小時上門服務(wù);4，坐墊海綿，床墊彈簧保用20年；5，木框架終身免費保修，產(chǎn)品終身免費拆裝。正式這樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升了產(chǎn)品的形象，贏得了顧客的親睞，生意好過別的店。賣場里香木，松木，櫻桃木，桉木等家用家具價格集中區(qū)域在2000——6000元，而相對價格較低的五金家具，藤藝家具銷售價格一般集中在2000元左右。而高檔的皇朝家私，木之魂，大涌紅木至尊系列等以家用，辦公為主價格集中在8000——50000元間。走高檔路線，在展廳里可以看見紅木沙發(fā)，餐桌，木制床，中堂等家具。更有明式，清式家具。典雅尊貴，莊重華麗，走高檔路線。這類間接的銷售方式，生產(chǎn)和銷售分離，很多品牌通過物流的方式進駐，物流成本很高，多品牌競爭激烈，同檔次間價格戰(zhàn)于銷售方不利。房租，物業(yè)費等一定程度上稀釋了所獲利潤。

事業(yè)單位的管理人員，城市“白骨精”（白領(lǐng)、骨干、精英），他們事業(yè)有成，思想獨立，個性化追求較為明顯。對家私的性價比、設(shè)計風(fēng)格、用材、品牌定位較為看重。

費人群，很多富豪在選購家具的時候更關(guān)心的家具的品味知名度等。

二、品牌皇朝家私調(diào)查

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的濟南家具市場上，低端市場上主要為本地企業(yè)所壟斷，中高檔家具市場眾多品牌群雄爭戰(zhàn)，競爭激烈。其中實木家具占據(jù)主要市場，主要的實木家具大體可以分為桌式，床式，柜式等三大類，其中床式家具占據(jù)很大一塊市場，并且有利可圖，其價格從百元到萬元不等。因為居民收入，愛好等因素影響，不同檔次的家具各自具有其特定消費群，從同瓜分市場。

集團公司從創(chuàng)建之日起，就始終把創(chuàng)建中國一流的家私品牌作為己任，不斷完善和提升集團的企業(yè)形象和家私品牌形象。目前，集團公司已成功地推出了“皇朝”家私品牌，并深獲廣大消費者的厚愛。自20世紀90年代起，中國風(fēng)格的家具及家居飾品開始流行于全球，“民族的即是世界的”。在這樣的前提下，我們開始構(gòu)思如何將中國明清家具中造型樸實大方、結(jié)構(gòu)科學(xué)、選材講究及功能完善等優(yōu)點應(yīng)用于現(xiàn)代家具設(shè)計，并與工業(yè)化生產(chǎn)方式有機結(jié)合，制造出適合大眾消費的家具產(chǎn)品。在板式家具的設(shè)計方面，主色及輔料的顏色搭配能否與產(chǎn)品風(fēng)格完美結(jié)合并取得良好的市場認知度至關(guān)重要。近幾年淺胡桃顏色一直是現(xiàn)代板式家具使用的主色之一，其淺咖啡的色調(diào)及清晰的紋理已得到市場的認同。深啡色的胡桃木、鐵刀木也占有一定的市場份額。我們便確定淺胡桃為主色輔以深啡色的鐵刀木紋，正好可以表達出層次豐富、空間感良好的現(xiàn)代生活品味需求。在印刷時，我們調(diào)整了淺胡木紋的直紋與山紋的比例及顏色，取得了更為細膩、清晰的木紋質(zhì)感，也方便在實際生產(chǎn)中的拼花圖案處理，同時符合中國家具中庸風(fēng)格的需求。

在造型與結(jié)構(gòu)方面，明清家具中的一些固定家具明顯比活動家具更為厚重。為著審美需求及改變厚重帶來的壓抑感，明清家具在床、案、桌等一些固定家具

處理上，雕刻了各種形象。在椅子的處理上結(jié)構(gòu)精巧牢固、簡潔實用，便于日常生活使用。但現(xiàn)代工業(yè)化的生產(chǎn)方式，不能大量生產(chǎn)傳統(tǒng)的木榫連接結(jié)構(gòu)及雕刻工藝處理，所以我們在設(shè)計淺胡系列時加強了家具的厚重感，較一般板式家私相比，結(jié)構(gòu)更加牢固。在家具平面上使用明清家具的方格框，并以深啡色加以區(qū)分，再結(jié)合淺胡紋理的拼花圖案,輔助的波紋及皮革在整體造型和色彩的感覺上都力求統(tǒng)一，既融合古典家具的風(fēng)韻，又適合現(xiàn)代生活的審美需求，同時符合生產(chǎn)、成本及貯運的需求。

在淺胡系列的研發(fā)上，時間較短，初次嘗試開發(fā)此類家具，整體風(fēng)格較為統(tǒng)一，但局部的處理及拼花圖案比較單一，稍有不足，在小件家私配套設(shè)計方面尚待提高及多一些選擇。傳統(tǒng)的家具的制造工藝與現(xiàn)代大規(guī)模的機械化生產(chǎn)方式的矛盾，以及手工操作的比例問題，都給我們提出了更高的要求，這些都亟待我們解決。但繼承和發(fā)揚中國傳統(tǒng)家居文化精粹，將給我們的設(shè)計思路提供更為充足的思想源泉。淺胡系列必將在將來的設(shè)計和生產(chǎn)中更好的詮釋中國古典家具深刻的文化意蘊，融古鑄今，傳承文明。讓我們共同期待著第二代、第三代??淺胡桃系列再造中國家具神話！

三、家具設(shè)計風(fēng)格調(diào)查

隨著社會的發(fā)展人們對家居的要求也越來越高，同時對家具的要求也越累越多。家具新的設(shè)計理念要以能夠體現(xiàn)當(dāng)代文化背景為基礎(chǔ)，以新功能的拓展，新材料、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的運用為主要創(chuàng)造要素，強調(diào)各種設(shè)計元素綜合能力的運用，尋求一個最佳的結(jié)合點，創(chuàng)造出美的造型形式。越來越多的設(shè)計對“家具的功能不僅是物質(zhì)的，也是精神的”這一理念有更多、更深的理解?，F(xiàn)代家具正朝著實用、多功能、舒適、保健、裝飾等方向發(fā)展。要既環(huán)保又經(jīng)濟實用。簡潔線條，明快色彩，有視覺感的設(shè)計 能打動現(xiàn)代人 簡潔，讓人有一目了然的感覺，但又不能讓人覺得空空如是。

炫目的色彩，夸張的造型，精巧利落的線條，多種材質(zhì)的混搭，這都是簡約風(fēng)格家具的標(biāo)簽。簡約不等于簡單，它是經(jīng)過深思熟慮后經(jīng)過創(chuàng)新得出的設(shè)計和思路的延展，不是簡單的“堆砌”和平淡的“擺放”，不像有些設(shè)計師粗淺的理解的“直白”，比如床頭背景設(shè)計有些簡約到只有一個十字掛件，但是它凝結(jié)著設(shè)計師的獨具匠心，既美觀又實用。

第四篇：唐山某商業(yè)項目市場調(diào)研

唐山某商業(yè)項目調(diào)研綱要

一、唐山市宏觀環(huán)境調(diào)查

1、唐山市基本概況：行政區(qū)劃、人口規(guī)模、城區(qū)面積、交通位置等；

2、唐山市區(qū)的居民人均收入水平、物價水平、消費習(xí)慣等；

3、唐山市的城市發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展方向、相關(guān)投資環(huán)境和政策。

（這部分資料主要通過政府職能部門印制的宣傳冊、官方網(wǎng)站資料獲知，近幾年的居民收入狀況和相關(guān)消費指數(shù)可通過統(tǒng)計局獲知，唐山人的消費心理和消費習(xí)慣則主要通過與當(dāng)?shù)厝私徽劮治觯?/p>

二、唐山市商業(yè)項目市場調(diào)查

1、宏觀：唐山市區(qū)商業(yè)項目市場現(xiàn)狀及走勢調(diào)查，包括：

① 全市商業(yè)項目市場的平均價格；

② 商業(yè)項目主要開發(fā)區(qū)域在哪個區(qū)？銷售狀況及價格水平怎樣？

③近幾年唐山市商業(yè)項目開發(fā)總量（面積）多大？銷售率是多少？

④ 唐山市商業(yè)項目目前熱銷的有哪些，是哪些最受投資者青睞？

2、中觀：項目所在地——路南區(qū)的商業(yè)項目市場調(diào)查，包括：

① 路南區(qū)商業(yè)項目市場的平均價格；

② 路南區(qū)近三年建設(shè)的商業(yè)項目有哪些？銷售價格和銷售情況怎樣？

③ 路南區(qū)目前在售的商業(yè)項目有哪些？銷售價格和市場反映情況怎樣？④ 路南區(qū)有哪些大的消費群體？

（以上資料一方面通過公開的媒體資料、房產(chǎn)廣告獲知，另一方面需要到市場去踩盤調(diào)查?？偟膩碚f，商業(yè)項目前期調(diào)研中，宏觀方面的信息主要通過兩個手段獲取：一是與房管、土地、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門人員訪談；二是收集報刊、文獻、網(wǎng)站的相關(guān)資料進行分析。）

三、項目地塊環(huán)境調(diào)查

㈠、土地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)查，包括：

1、此地塊所擁有土地證上登記的用地性質(zhì)是什么？土地使用年限有多長？

2、如果接過來進行商業(yè)項目開發(fā)，是否還需辦理土地變性手續(xù)？是否需要補交土地出讓金？以及土地增值稅、轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)費等？

3、唐山市土地部門對項目地塊的開發(fā)是否還其它要求？

4、唐山市規(guī)劃部門對項目地塊的開發(fā)、建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)有什么限制？

5、項目地塊的建筑、地上附著物是否會涉及拆遷補償？如果需要補償，按唐山市拆遷辦規(guī)定的標(biāo)準，需要補多少？

6、項目地塊內(nèi)現(xiàn)租戶與原房主簽訂的租期有多長？能否順利提前解約？

7、項目地塊周邊臨近區(qū)域的規(guī)劃用地性質(zhì)是什么？我方進行開發(fā)是否會受到影響。

㈡、周圍景觀和社會狀況調(diào)查，包括：

1、項目四周有什么景觀？是否存在污染源？

2、項目臨近郊區(qū)，周邊的環(huán)境衛(wèi)生狀況和社會治安狀況怎樣？

3、項目附近的農(nóng)民與周圍住宅區(qū)居民的關(guān)系如何？以前有無大的沖突？

4、項目地塊周邊居民對企業(yè)污染問題是何評價？唐山市其它城區(qū)有商業(yè)需求的消費者對此區(qū)域的企業(yè)污染問題能否接受？這對他們投資的影響有多大？

㈢、交通條件和配套環(huán)境調(diào)查，包括：

1、項目地塊的交通是否便利？有無連通市區(qū)的公交線路？

2、項目周邊的、生活配套和公建有哪些？分別有多遠？（需調(diào)查菜市場、商店、超市、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、體育娛樂設(shè)施、餐飲酒店、銀行、郵局等因素）。

㈣、項目地段投資者對象調(diào)查，包括：

1，項目地塊周邊已建成商業(yè)項目的主要投資者是哪些群體？他們的收入水平

和消費習(xí)慣怎樣？能承受的平均價格如何？

2，項目地塊主要的投資業(yè)態(tài)是什么？主要投資什么？

（關(guān)于這方面的信息調(diào)研，因目前主要是做土地開發(fā)決策，前期可只做一些粗略的調(diào)查，以后還需要設(shè)計詳細的調(diào)查問卷進行訪談、分析。）

㈤、項目地段周邊競爭商業(yè)項目調(diào)查，包括：

項目周邊地段的競爭商業(yè)項目，在這里是指以項目為中心，1000m范圍內(nèi)在建（售）和已規(guī)劃征地、近兩年內(nèi)待建的所有商業(yè)項目，其調(diào)研內(nèi)容包括：

● 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、● 開發(fā)商、總投資、開工竣工日期

● 類別、檔次及整體規(guī)劃布局

● 裝修材料、水平、硬件設(shè)備

● 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)、停車場、車位配置情況

● 公開銷售日期、銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率

● 付款方式、銀行按揭安排

● 物業(yè)管理方案、物管公司、物業(yè)收費項目及標(biāo)準

第五篇：常州市商業(yè)報告市場調(diào)研報告

常州市商業(yè)項目市場調(diào)研報告

調(diào)研時間：2010年10月15日——2010年11月15日 調(diào)研人員：張軍、杜豪

調(diào)研內(nèi)容：了解常州幾大商圈內(nèi)每個獨立項目的項目狀況和經(jīng)營情況，對正在建設(shè)和處于規(guī)劃中的商業(yè)項目進行項目定位的了解，通過分析每個項目的周邊商業(yè)、交通、人口、政策等因素對項目進行SWOT分析。

調(diào)研目的：通過市場調(diào)研增加自己對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，運營，調(diào)整等方面的認識，并通分析其他項目運營成功和不足之處，學(xué)習(xí)到對太陽城購物中心今后發(fā)展的可借鑒的經(jīng)驗。

項目分析：杜豪

一、延陵西路商圈調(diào)研分析

延陵西路商圈在常州老商業(yè)街的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，是常州目前獨立商業(yè)項目最多、人氣最旺，也是目前商業(yè)競爭最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈東西方向分布，主要由文化宮，南大街，江南商場三個地方的商業(yè)組成。其中，南大街地區(qū)商業(yè)發(fā)展尤其成功，匯集了眾多一流的百貨商場和成熟的商業(yè)街區(qū)，他是目前常州商業(yè)的核心，也是能夠代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近幾年的發(fā)展中，已經(jīng)將文化宮，南大街以及江南商場三地連接起來，特別在萬博北岸城，萬博國際廣場等項目落成后，延陵西路將是常州商業(yè)的軸線，帶領(lǐng)呈“一體兩翼”分布的常州商業(yè)不斷繁榮。但是，延陵西路商圈目前的商業(yè)競爭已經(jīng)進入白熱化狀態(tài)，整個商圈內(nèi)僅百貨商場就有5個之多，隨著城市版圖的擴大，其他地區(qū)出現(xiàn)商圈和大型商業(yè)項目將是必然，延陵西路這座龐大的商業(yè)航母如果要繼續(xù)扮演領(lǐng)航者的角色，將面對著很多挑戰(zhàn)。

1、萬博北岸商城

項目簡介：萬博北岸城總建筑面積約3.6萬平方米左右，項目整個分5層，地下有2層，地上有3層，地面一層以國際名品為主，聚集了像絲芙蘭、優(yōu)

衣庫這樣的國際名品；二層主要以國內(nèi)休閑服飾和運動服飾為主的業(yè)態(tài)形式；三層以大型中餐、餐飲為主。

到目前為止其他簽約萬博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季諾餐飲、韓國時尚館、滿記甜品、BONGWOR服飾、面包新語、美津濃、茵寶、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美購百貨、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龍

一、木果果木、避風(fēng)塘、東方名櫥（粵菜館）、棒球手、迪諾歡樂世界、仙蹤林等

項目優(yōu)勢分析:經(jīng)過調(diào)整的萬博北岸城開始致力于打造自己的百貨品牌——萬博百貨，而目前又不斷傳出消息，其已與國際知名的服裝品牌優(yōu)衣庫等簽訂合作協(xié)議，這也是優(yōu)衣庫第一次被引進常州市場，相信隨著萬博北岸城的開業(yè)一定能吸引到年輕時尚消費群體的青睞。

受南大街的商圈幾年來快速發(fā)展的影響，文化宮作為常州的老商業(yè)中心，人氣漸漸走低，而萬博北岸城的出現(xiàn)可以有效改變這一現(xiàn)狀，首先它會與購物中心、泰富廣場、時尚萊迪、國美金太陽、諸多的銀行總部一起構(gòu)成文化宮商圈。定位于中高端消費人群的購物中心有著數(shù)量巨大的品牌商家，將繼續(xù)扮演這個商圈的“大哥大”角色，而萬博北岸城借助吸引進來的服裝品牌可以與購物中心形成互補的趨勢，進一步為商圈聚集人流。文化宮商圈交通便利，商圈內(nèi)擁有面積巨大的休閑廣場和常州最大的人防地下購物街區(qū)——時尚萊迪。

萬博北岸城地下部分直接與BRT2號線過街通道相連，可直接通往常州購物中心，和文化宮廣場地下商場，此外，通過查閱資料發(fā)現(xiàn)，常州未來地鐵規(guī)劃中，地鐵一號線和二號線交匯處就在這里，如果資料確實可信，那么可以說這個位置潛力無限。地下室樓層相對較高，層高在4.3米以上，解決了地下室太矮給顧客的壓抑感覺的難題。地下層主要以手機數(shù)碼電玩和品牌個性服飾等為經(jīng)營業(yè)態(tài)。這樣的設(shè)計充分借鑒了日本、香港及上海等城市商業(yè)物業(yè)成熟的“雙首層”設(shè)計理念，最大程度的解決了核心商圈人車搶道的弊端，同時最大程度的集聚了人流，使得地下商業(yè)的價值被充分的發(fā)揮。

劣勢分析：萬博北岸城的建筑風(fēng)格一直是一個亮點，但是這種風(fēng)格和設(shè)計并不一定適合其發(fā)展，更何況在最初的項目規(guī)劃時，萬博北岸城也并不是作為百貨的商業(yè)項目，而是作為一個個的獨立店鋪來出租，這種規(guī)劃在后期運營時不能通過消防安全關(guān)才不得不再次調(diào)整，這中打破原來的設(shè)計方案改做百貨會很被動中的

選擇。

其次，三萬方的商業(yè)體量本身就顯得小，而規(guī)劃中的萬博北岸城不僅包括萬博百貨，還要打造出餐飲區(qū)，那么試想一下，如此袖珍的百貨其定位是什么，如果是年輕時尚的白領(lǐng)階層，是否能容納吸引這類消費群體的足夠品牌。

2、萬博國際廣場

項目簡介：萬博國際廣場總建筑面積30萬方，其中商業(yè)面積10萬方，規(guī)劃中負一樓為超市，目前已確定進駐的主力店有嘉禾影院（將是常州首家引進3D max的影院），萬博國際廣場商業(yè)部分將全部自持，招商工作于委托香港中糧商業(yè)有限公司，規(guī)劃中的萬博國際廣場有一座190多米高的寫字樓和一棟酒店型公寓，公寓售價在1.7—1.8萬/㎡之間（精裝修）。

優(yōu)勢分析：

通過市調(diào)了解到萬博國際廣場項目商業(yè)建筑面積近10萬平米，建成后將是一個融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購物中心。購物中心設(shè)計為室內(nèi)全景Mall，明顯區(qū)別于目前常州的南大街和萊蒙都會商業(yè)街，不怕刮風(fēng)下雨，沒有酷暑寒冬，提供給消費者更多愉悅、更舒適的室內(nèi)購物環(huán)境、更好的購物和休閑享受。

在項目運作方面，開發(fā)商新城集團將商業(yè)部分全部自持，進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，另外聘請香港一家知名商業(yè)管理公司擔(dān)任萬博國際廣場的商業(yè)運營管理顧問，確保項目資源最優(yōu)化整合。

劣勢分析：萬博國際廣場所處的江南商場與南大街和文化宮相比，商業(yè)項目很少，是一個典型的車流大，人流少的區(qū)域，與之相鄰的萊蒙時代項目雖然體量巨大，但是重點是住宅項目，1萬多方的商業(yè)僅作為社區(qū)配套商業(yè)，對萬博國際不能形成積極的影響，這將很考驗萬博國際自身吸納人氣的能力。

3、萊蒙時代

項目簡介：萊蒙時代是一個以住宅為主的地產(chǎn)項目，占地面積約17000平方米，建筑總面積60萬平米。規(guī)劃中的萊蒙時代包括高層、超高層住宅，SOHO公寓、3

一條主題文化商業(yè)街區(qū)。其中商業(yè)街區(qū)面積約一萬方，為項目配套項目。目前住宅售價為1.5-1.6萬/㎡（毛坯房）。

項目優(yōu)劣勢分析：萊蒙時代致力于住宅的開發(fā)，一萬方的商業(yè)均作為社區(qū)配套，在如此珍稀的黃金地段，萊蒙時代商業(yè)體量雖少，作為社區(qū)內(nèi)主題文化街區(qū)卻能增加整個項目的生機，也能滿足住宅樓居民和寫字樓辦公人員的日常消費。

4、京城豪苑 項目簡介：

京城豪苑是常州正方京城項目中首推的高檔住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一個集高端購物中心、商業(yè)步行街、服務(wù)式公寓、高檔住宅、星級酒店和甲級辦公樓于一體的大型社區(qū)。項目建成后，整個正方京城社區(qū)規(guī)模將達到35萬平方米。僅京城豪苑項目就有六棟37-38層的高層住宅，總建筑面積約13萬平方米，這里商業(yè)項目的標(biāo)志是常州百盛購物中心，這是百盛集團進軍江蘇省的第四家門店，也是在常州開設(shè)的首家具有國際背景的連鎖百貨購物中心，選址位于京城豪苑之北大街和局前街交匯的顯著位置，面積約4萬平方米，預(yù)計在2011年下半年正式開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：

京城豪苑雄踞常州市龍脈地段，是常州市區(qū)的絕對中心，人流車流量大。此外，這里商業(yè)氛圍濃厚，形成了包括南大街商業(yè)街區(qū)、萊蒙時代商業(yè)街區(qū)、新世紀商城、百貨大樓、泰富百貨等成熟的商業(yè)項目的南大街商圈。京城豪苑的開發(fā)商是中國很具實力的房地產(chǎn)商何鴻燊，他在商業(yè)領(lǐng)域具有很強的影響力，項目成功引入馬來西亞百盛品牌可見其實力和競爭力不俗。

當(dāng)然京城豪苑的發(fā)展也受很多因素的制約：南大街商圈雖然是常州最成熟，最有競爭性，體量最大、人氣最高的商圈，但是商業(yè)競爭已經(jīng)達到白熱化，隨著新北和武進兩地商業(yè)的繁榮，這里商業(yè)中心的地位正在受到考驗，這京城豪苑卻在這時加入，雖擴大的南大街商圈商業(yè)總量，卻也加劇了這里的競爭。此外，其所處的位置為北大街和局前街的交匯處，這里車流量大，道路相對狹窄，經(jīng)常出現(xiàn)堵車現(xiàn)象，未來如何解決交通問題也是其必須面對的。

二、武進商圈調(diào)研分析

武進區(qū)作為常州五區(qū)中獨立性最強的區(qū)，匯集著幾十萬高消費人群，他們有著較強的購買力和購買欲。武進商業(yè)最近兩年的發(fā)展順應(yīng)一方面是受政府規(guī)劃的牽動，但是很大程度上還是消費者需求的產(chǎn)物。武進商圈包括湖塘樂購商圈和花園街商圈，這兩大商圈的出現(xiàn)將有效改善武進區(qū)工業(yè)發(fā)達、商業(yè)落后的狀況，同時商圈的發(fā)展也會有力推動武進區(qū)的發(fā)展。

湖塘樂購商圈由于擁有樂購超市、富克斯流行廣場，一直是武進區(qū)的商業(yè)中心，今年隨著武進購物中心的試營業(yè)，改區(qū)域的影響力進一步加大。而花園路是武進區(qū)政府重點打造的商業(yè)街，包括了茂業(yè)泰富城、新天地不夜城、新城上街、路勁又一城、澳新風(fēng)情街等大型商業(yè)項目?；▓@街路況發(fā)達，環(huán)城高速凌空而架，所有項目又是最新開發(fā)的項目，其今后的影響力將沖破武進，輻射全城。

1、武進購物中心

項目簡介：武進購物中心商業(yè)總量16萬平方米，整個項目分為A B C D E F六大區(qū)域，將包括精品百貨（八佰伴百貨）、購物廣場、餐飲娛樂街區(qū)、創(chuàng)意展示中心、城市會所、精品酒店、SOHO公寓，目前已簽約的主力店有八佰伴百貨、海港大酒樓、東方影城、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、神采飛揚、萊蒙電腦城、海樂迪KTV。項目內(nèi)其他商鋪均已售出，所以租金為一戶一價，大致在1.5萬-4萬/年的租金水平。

優(yōu)勢分析: 武進購物中心的區(qū)位優(yōu)勢表現(xiàn)在它的出現(xiàn)正好迎合武進區(qū)缺乏大型商業(yè)這一機會，武進區(qū)雖然只是歸屬于常州的一個區(qū)，但是與其他四個區(qū)不同的是，它具有更強的獨立性。武進也是常州普遍認可的高收入地區(qū)，這里消費群體潛力很大又距離市區(qū)較遠，是武進購物中心的一大優(yōu)勢。

其次，武進購物中心在未完工時就簽約了很多家主力店，至今項目雖然只是試運營，卻已經(jīng)有神采飛揚、博庫書城、蘇寧電器、宏圖三胞、常州金店、中國黃金、東方影院等主力店開業(yè),主力店的進駐加快著武進購物中心的繁榮步伐。將來隨著萊蒙通訊市場、八佰伴百貨、大筒華精品超市和海港大酒樓的開業(yè)，武進購物中心的人氣一定能得到進一步的拉動。

劣勢分析：與湖塘樂購商圈緊鄰的花園路商圈憑借幾大項目的共同拉動，會形成未來武進的商業(yè)中心，這對整個湖塘商圈的商業(yè)項目都會帶來影響。和花園路幾大項目相比，武進購物中心、湖塘樂購超市、富克斯流行廣場沒有建立起來有效的聯(lián)系，而是被十多米寬的道路分割為幾個獨立的商業(yè)項目，這是其不利之處。

2、新城上街

項目簡介：新城上街南北長約660余米，東西寬約40余米，項目分南北兩個商業(yè)街區(qū)（北區(qū)成為A區(qū)，南區(qū)稱為B區(qū)），其中設(shè)置多個廣場與入口，有供消費者休閑娛樂的大型商業(yè)廣場，也有供消費者休憩、交流的小型廣場，動靜皆宜。目前項目A區(qū)經(jīng)營狀況相對B區(qū)較好，一樓商鋪營業(yè)率達70%，二樓有十幾家店鋪，主要經(jīng)營女裝，租金為一房一價，一樓在1.5元-2元/天/㎡之間，二樓實行租一返一的方式，租金相當(dāng)于0.75元/天/㎡，管理費為4.5元/㎡/月。

項目優(yōu)劣勢分析：新城上街除三樓的餐飲區(qū)較成功外并沒有其他優(yōu)勢，一樓、二樓所有店鋪均售出，空鋪率高，而調(diào)整難度相當(dāng)大，隨著新天地不夜城和茂業(yè)泰富城的開業(yè)，這里的經(jīng)營壓力將會更大。未來餐飲部分也會在新天地不夜城餐飲區(qū)和茂業(yè)泰富城餐飲區(qū)的作用下每況愈下。缺乏主力店又沒有合理的規(guī)劃將是這一項目的致命點。

3、茂業(yè)泰富城

項目簡介：以“百貨+步行街”模式運作的茂業(yè)泰富城百貨部分已于去年年底開業(yè)，這個項目是一個集生活，文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑為一體的綜合體，規(guī)劃總建筑面積達到31萬平方米。目前步行街已經(jīng)入開業(yè)準備階段，二樓至五樓均以滿鋪，規(guī)劃中二樓經(jīng)營業(yè)態(tài)為餐飲，SPA會所，早教中心，三樓同樣經(jīng)營SPA會所和早教，四樓餐飲，五樓娛樂。一樓沿街商鋪也已租出，只有內(nèi)接少數(shù)鋪面待出租，租金水平為：一樓沿街5.5元-9元/㎡/天，內(nèi)街3.5元-5元/㎡/天。

項目優(yōu)劣勢分析：

茂業(yè)泰富城采用Shopping Mall與步行街結(jié)合的發(fā)展模式，集商業(yè)零售，餐飲娛

樂，休閑觀光等功能于一體，主要有茂業(yè)百貨，沃爾瑪超市，茂溢假日酒店，影視城，電器城，停車樓；囊括了現(xiàn)代商業(yè)的各種業(yè)態(tài)，全方位、一站式滿足客戶的消費需求。茂業(yè)百貨作為花園街唯一的百貨商場，縱然目前經(jīng)營狀況不盡人意，但形勢總會隨著商圈的發(fā)展越來越好。目前最引入注意的是茂業(yè)引進的沃爾瑪超市和新天地不夜城引進的易買得超市誰會占據(jù)商圈超市的主要位置，相比易買得超市，沃爾瑪超市位置相對偏僻，二者又如此接近，因此茂業(yè)方壓力更大。

4、新天地不夜城

項目簡介：武進新天地不夜城地上、地下總建筑面積近30萬平方米。建有大型超市3萬余平方米、品牌主力店5萬余平方米，大型公寓、商辦樓3萬余平方米。是集購物、度假、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、旅游、健身、集會為一體的大型綜合商業(yè)中心。配建大型地下汽車停車泊位1650個，地面自行車位12500余個。

武進新天地不夜城由世界一流頂級設(shè)計公司美國西笛設(shè)計事務(wù)所策劃擔(dān)綱，規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計由江蘇筑森建筑設(shè)計有限公司承擔(dān)。

項目優(yōu)勢分析：

開發(fā)商創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)宣稱新天地不夜城將被打造成一個“國際多元主題商業(yè)街區(qū)”，開創(chuàng)中國第五代商業(yè)模式的先河，誓將成為常州武進區(qū)開發(fā)的啟動亮點。其所提出的第五代商業(yè)模式就是擁有真實文化、個性品牌與新生活創(chuàng)意的商業(yè)街區(qū)。

與南大街商業(yè)街區(qū)相比，新天地不夜城項目在規(guī)劃和設(shè)計上顯然更勝一籌，21萬的商業(yè)網(wǎng)羅購物、休閑、娛樂、商務(wù)于一體。建筑風(fēng)格上環(huán)擁武進第一建筑—武進電視塔，整個建筑體以電視塔為中心呈對稱分布。商業(yè)街區(qū)規(guī)劃為幾個不同的購物街區(qū)，有餐飲街，女人街，老人街、兒童街等等，這種多元化、主題化的消費模式肯定會取得不錯的成果。

商業(yè)配置方面，新天地不夜城擁有其他常州其他商業(yè)項目只能望其項背的休閑廣場，休閑廣場地下部分與地壹街、茂業(yè)泰富城相通，除引進易買得超市外，還規(guī)劃了眼睛市場和通訊市場，另外，近1600停車位更是完善了其商業(yè)配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花園街黃金十字，與相鄰的新城上街，7

茂業(yè)泰富城以及地壹街一起構(gòu)成了花園街商圈，交通十分便利，到達該項目能夠乘坐的公交線路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等線路。此外，項目距高架路只有不到五分鐘的車程，有利于吸引常州鄰近城市和市區(qū)較遠地方消費者。

5、澳新風(fēng)情街

項目簡介：澳新風(fēng)情街位于花園街與永勝路交匯處，是富有澳洲、新西蘭特色的國際風(fēng)情街區(qū)，建筑面積約10萬平方米，總投資5億元，是以國際餐飲娛樂休閑為特色、集高檔住宅、商務(wù)酒店等多功能、多樣化的綜合建筑群體。目前沿街鋪位售價一樓為3.3萬/㎡，二樓售價2.6萬/㎡，內(nèi)街即餐飲區(qū)售價也在2萬每平米左右，內(nèi)街商鋪實行返租的政策，共包租八年，每年返租總價的8%。

項目優(yōu)勢分析：在澳新風(fēng)情街一公里程范圍內(nèi)，云集了如萊蒙城、常發(fā)家園、金都名苑、新城公館、新城風(fēng)尚、景城名軒、新城南都、天雋峰、茂業(yè)豪園等中高擋社區(qū)，眾多高收入高素質(zhì)的家庭孕育著巨大的消費需求，常州大學(xué)城數(shù)量龐大的學(xué)生人群，也是項目的核心消費群體；再加上與花園街上的大型商業(yè)項目如新天地不夜城、茂業(yè)泰富城、新城上街、又一城等形成相互聯(lián)動效應(yīng)，將為澳新風(fēng)情街帶來了大量的人氣。

受益于政府的規(guī)劃，花園街將是未來武進核心商圈里的商業(yè)黃金中軸，沿街商鋪林立，商家云集，商業(yè)氣氛濃厚，為包括澳新風(fēng)情街在內(nèi)的眾多商業(yè)項目提供了便利的發(fā)展空間。

劣勢分析：

新天地不夜城，泰富茂業(yè)城，新城上街等花園街項目均有體量不少的餐飲元素，澳新風(fēng)情街作為花園街較晚的項目，待其落成時，花園路其他商業(yè)的項目已經(jīng)發(fā)展成型，餐飲部分也將發(fā)展成熟，而新城集團想主打餐飲在這里分的一杯羹，風(fēng)險較大。即使花園路有很大的消費潛力，能否滿足眾多項目超大的餐飲功能相信沒有人敢枉下結(jié)論。

其次，位于花園街的澳新風(fēng)情街距離花園街核心商圈較遠，沒有其他功能的相輔相成，僅僅借助餐飲很難吸引大量消費者前來光顧。

三、新北商圈調(diào)研分析

與其他商圈相比，新北商圈僅僅初現(xiàn)輪廓，尚未成型，依靠毗鄰市府這樣得天獨厚的條件，新北商圈未來的發(fā)展空間更加廣闊。商圈內(nèi)已經(jīng)擁有太陽城購物中心和府琛商務(wù)廣場，如今，萬達廣場，豐臣國際廣場正在加緊建設(shè)，到明年底，兩個項目都將開業(yè)，新北商圈將以高檔，時尚的大都市形象出現(xiàn)在常州版圖上。

新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是常州白領(lǐng)人群的聚集地，目前這里的住宅項目亦開發(fā)迅速，今后幾年，這里的居住人口尤其是年輕白領(lǐng)的居住人口數(shù)量將會呈現(xiàn)猛烈的增長，這為新北商業(yè)的發(fā)展帶來動力。

1、新北萬達廣場

項目簡介：常州新北萬達廣場占地110余畝，規(guī)劃總建筑面積約38萬平方米，將建設(shè)包含大型購物中心、五星級酒店、國際電影城、大型點完超樂場、量販式KTV、大型家電連鎖賣場、國際連鎖超市、室內(nèi)外步行街、餐飲娛樂風(fēng)情街等多種業(yè)態(tài)的大型城市綜合體，打造常州首個集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市商業(yè)中心。

優(yōu)勢分析：萬達集團作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，擁有成功操作五十多家萬達廣場的經(jīng)驗，經(jīng)過這么多年的發(fā)展和壯大，萬達集團已經(jīng)開發(fā)出了自己的百貨品牌，酒店以及電影院線，并與國內(nèi)外眾多知名企業(yè)建立起來戰(zhàn)略合作關(guān)系，這是其資源優(yōu)勢。

品牌優(yōu)勢：萬達集團在國內(nèi)開發(fā)的50多座萬達廣場中，絕大部分運作的很成功，因此在很多商家眼中，入駐萬達廣場意味著收入和風(fēng)險比率更高。同時在消費者看來，萬達廣場儼然已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)界的“名牌”，這樣他將會獲得更多消費者青睞。

區(qū)位優(yōu)勢：常州萬達廣場是萬達集團近幾年一直熱衷的城市綜合體項目，項目落成時將是新北第一座城市綜合體，也是新北體量最大的商業(yè)項目，它將于太陽城購物中心、府琛商務(wù)中心以及豐臣國際廣場一起構(gòu)成新北商圈，新北區(qū)作為常州的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，云集著大量收入水平高，消費能力強的白領(lǐng)群體，而一直低落的商業(yè)氛圍使得這類消費群體流入市區(qū)。新北商圈形成后，不但能滿足新北區(qū)消費人群的的消費需求，還能吸引市區(qū)甚至更遠的購買力。新北商圈分布在通

江中路兩邊，于北十分鐘可達高速公路，于南十多分鐘可達市區(qū)，更有高鐵、高架相鄰。交通十分便利。其次，這里也是未來新北區(qū)絕對的CBD核心，旁邊緊鄰市政府，目前又有常州最高建筑------傳媒中心，區(qū)位優(yōu)勢相當(dāng)明顯。

2、豐臣國際廣場

項目簡介：常州豐臣國際廣場位于常州市新北區(qū)通江路、河海路路口，是新北開發(fā)區(qū)未來的商業(yè)居住中心地帶。自稱以新城市主義的創(chuàng)新商業(yè)理念領(lǐng)袖全城，成為新北區(qū)乃至常州一個正在崛起的大型商業(yè)中心。整個項目占地約42270平方米，總建面積逾27萬平方米，總商業(yè)面職17萬平方米，由豐臣凱琳公館、酒店式公寓和高180米的5A甲級寫字樓構(gòu)成。目前嘉禾影院、TESCO樂購及百盛百貨已經(jīng)簽訂合同。

豐臣國際廣場的定位為中高端，聚合“個性、時尚、創(chuàng)意、雅致，通過整體突出時尚、年輕打造常州城市副中心，實現(xiàn)辦公、商務(wù)、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類復(fù)合功能。項目于2010年10月正式簽訂協(xié)議并開始協(xié)商工程條件。計劃2011年6月交付，2011年圣誔節(jié)開業(yè)。

優(yōu)勢分析：豐臣國際廣場目前已經(jīng)簽約百盛、樂購超市以及嘉禾影院等主力店，還規(guī)劃建設(shè)有五星級的酒店以及酒吧一條街等項目，高達160米的酒店式公寓更是進一步提高了豐臣國際廣場的定位。業(yè)態(tài)配置方面，酒吧主題的商業(yè)街尚未在常州出現(xiàn)，因此項目很具特色，按照目前新北區(qū)消費人群的特點分析，這種酒吧主題的商業(yè)街將會是一個不錯的項目。

劣勢分析：項目定位于中高端消費人群，這樣勢必會和萬達廣場構(gòu)成直接競爭，樂購vs沃爾瑪，百盛vs萬千百貨，嘉禾影院vs萬達影院，這種競爭對彼此都回不利，而豐臣國際廣場在這樣的競爭中的劣勢更明顯，首先，新北萬達廣場明年國慶節(jié)開業(yè)，而豐臣國際廣場開業(yè)時間為2011年圣誕節(jié)前后，時間上雖然只差3各月，卻足以使萬達廣場吸引到很大一部分忠實的消費者，形成先入為主的競爭優(yōu)勢。其次，和豐臣房產(chǎn)相比，大連萬達在商業(yè)運作和客戶資源方面更具優(yōu)勢，這種優(yōu)勢很大程度上也能影響到整個項目的競爭。

2、道生中心

項目簡介：道生中心商業(yè)面積2萬多方，整個商業(yè)只租不售。商業(yè)項目定位在

中高端白領(lǐng)消費群體。規(guī)劃中的經(jīng)營業(yè)態(tài)有兒童主題區(qū)，教育培訓(xùn)類，餐飲，男女裝，一樓擬引進經(jīng)營面積較小的精品超市。道生中心目前的招商重點是確定男女裝主力店，然后會根據(jù)主力店的進駐情況確定整個商業(yè)部分的規(guī)劃和租金水平等。項目預(yù)定2011年國慶節(jié)開業(yè)。

項目優(yōu)劣勢分析：為了不受新北區(qū)其他商業(yè)項目的影響，道生中心采取規(guī)避競爭的戰(zhàn)術(shù)，將目標(biāo)定位在中段消費群體，希望依靠每家瑪超市吸引的人流，結(jié)合自己的定位把商業(yè)部分做起來。如果商場能縮短準備時間，提高招商進度，可能對其有利，而從目前的招商進度來看，道生中心顯然面臨著規(guī)劃和招商上的困難，時間過長的準備對其沒有任何幫助，如果萬達廣場能按期開工，趨于成熟的新北商圈只能進一步對其構(gòu)成影響。

其他商業(yè)項目調(diào)研分析

1、寶龍城市廣場

項目簡介：常州寶龍城市廣場地處江蘇省經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一常州鐘樓區(qū)行政中心正南面，占地面積405畝。項目東側(cè)約200米是城市南北快速高架，西側(cè)預(yù)留城市BRT公交干線，距鐘樓區(qū)政府僅五分鐘車程，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷。寶龍城市廣場將呈現(xiàn)主題商業(yè)步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級酒店、住宅、幼兒園等多種業(yè)態(tài)形式，整個項目預(yù)計2013年十二月底前竣工。

項目優(yōu)劣勢分析：寶龍城市廣場在各個地方發(fā)展方式相近，避開市區(qū)成熟商業(yè)探索具有潛力的空白市場，這種發(fā)展方式是大膽的也是新奇的，從寶龍城市廣場在各地的發(fā)展來看，這種方式似乎屢試不爽，寶龍城市廣場這種發(fā)展模式一般要求開發(fā)商具備較為豐富的商家資源并且能夠與其建立起穩(wěn)固的合作關(guān)系，當(dāng)然在這一方面，寶龍顯然是有實力的。

寶龍城市廣場緊鄰青楓公園，增加了項目的休閑娛樂功能，40萬方的商業(yè)整合了商業(yè)地產(chǎn)上的所有功能，這么完整的商業(yè)項目有足夠的能力吸引人氣。其次，寶龍城市廣場所在的地方有多家住宅項目，區(qū)域內(nèi)的消費人群自然不會舍近求遠，放棄這個家門口的商業(yè)航母。

2、嘉宏盛世

項目簡介： “嘉宏盛世”總建筑面積約28萬平米，商業(yè)面積約10萬平米。這里商業(yè)主要有位于北側(cè)吊橋路的大型商業(yè)百貨主力店、豪華酒店式公寓、地下一層易買得大賣場，以及精品商業(yè)步行街區(qū)組成。目前項目內(nèi)大賣場已經(jīng)開業(yè)，購物街二樓餐飲入駐狀況較好，一樓鮮有店鋪，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

項目優(yōu)劣勢分析：嘉宏盛世在北側(cè)吊橋路發(fā)展如此大面積的商業(yè)有點盲目跟風(fēng)的味道，首先，受交通、地理位置的影響，又與南大街商圈和文化宮商圈距離較近，這一區(qū)域形成商圈的可能不大；作為獨立商業(yè)，北不能連接南大街和文化宮，南不能與電腦城相互補充；而作為社區(qū)商業(yè)，十萬方的商業(yè)又顯多余。其次，交通不便也是影響其發(fā)展的因素，項目雖然處于十字路口，可是周圍沒有任何公交線路經(jīng)過。

3、凱悅中心

項目簡介：凱悅中心總建筑面積56萬平方米，包含精裝修豪宅，一站式購物廣場，別墅，酒店式公寓，商業(yè)面積13萬方，其中8萬方已簽約金鷹百貨，這將是華東地區(qū)最大的百貨商場，也是金鷹集團全國最大的航母店，除了金鷹百貨以外，項目還包括超五星級影院（含3D廳），健身會所，美食街，電玩城，和購物街區(qū)。

項目分析：凱悅中心落成后將是常州商業(yè)地產(chǎn)界另一很具競爭性的城市綜合體項目，城市綜合體作為近幾年出現(xiàn)的商業(yè)模式，雖然耗資巨大，建設(shè)周期較長，但其對地域商業(yè)的影響力有目共睹，業(yè)態(tài)分布上，城市綜合體項目都是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，但是在實際操作時，表現(xiàn)的各具特色，凱悅中心最大的特點和吸引力便是8萬方的巨型百貨。

凱悅中心發(fā)展的優(yōu)勢是其所處的區(qū)域人口基數(shù)大，交通便利，商業(yè)發(fā)展落后，距離市區(qū)成熟商圈較遠，在這種優(yōu)勢下應(yīng)運而生的凱悅中心自然發(fā)展?jié)摿^大。

四、關(guān)于太陽城購物中心

1、太陽城購物中心過去發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)

太陽城購物中心開業(yè)之初是新北區(qū)最大的商業(yè)項目，與對面的華聯(lián)吉買盛，旁邊的府琛商務(wù)廣場一起構(gòu)成了新北最早的商圈，但是在開業(yè)之后的幾年里，經(jīng)營狀況一直不盡人意，甚至出現(xiàn)業(yè)績不斷下滑的尷尬局面，究其原因，本人從以下幾個方面進行分析。

首先，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路為經(jīng)營先于開發(fā)，策劃先于規(guī)劃，招商先于銷售，太陽城購物中心在開發(fā)和經(jīng)營過程中沒有很好的注意到這一點。而是建成后才規(guī)劃業(yè)態(tài)，致使整個建筑沒有排水排煙設(shè)施，不適應(yīng)餐飲元素的引入，招商之前就將黃金鋪位和沿街鋪位全部售出，這在回籠資金的同時，卻給今后的規(guī)劃和調(diào)整帶來了極其大的難度，這是造成現(xiàn)狀的原因之一。

其次，太陽城購物中心成立之時，致力于打造新北唯一的shopping mall，這種思路目前看來也是合理可行的。但在發(fā)展shopping mall 模式時應(yīng)該注重了餐飲和娛樂元素在購物中心中重要性，購物元素方面實行單一的租金形式進行經(jīng)營，這種沒有配套的商業(yè)項目是很難立足的。

再次，主打住宅開發(fā)的金橋房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司雖然有成功操作金橋五金市場的經(jīng)驗，但這種經(jīng)驗對于開發(fā)和經(jīng)營shopping mall模式還顯得不足，公司在這一領(lǐng)域經(jīng)驗和客戶資源都很匱乏。項目初與銅鑼灣商業(yè)管理公司合作時曾表現(xiàn)出廣闊的生機和廣闊的發(fā)展前景，我們可以從這一點上進行反思。

2、太陽城購物中心未來發(fā)展機遇：

隨著新北區(qū)的快速發(fā)展，太陽城購物中心的區(qū)位優(yōu)勢也更加明顯，這里也將會出現(xiàn)兩大商業(yè)項目，在提升整個新北商圈的同時，也給太陽城購物中心帶來壓力，可以說是機遇與挑戰(zhàn)并存，在這種情況下做出怎樣的調(diào)整時項目成敗的關(guān)鍵。本人認為，太陽城的調(diào)整要兼顧整個新北商圈的定位，從萬達廣場和豐臣國際廣場的規(guī)劃來看，這個商圈將是常州商業(yè)時尚，高檔和精致的代名詞。太陽城的調(diào)整必須順應(yīng)這一定位，同時又應(yīng)該采取和其他兩個項目錯位經(jīng)營的策略。常州未來的商業(yè)戰(zhàn)已經(jīng)不是單純的商業(yè)項目之間的競爭了，而會表現(xiàn)為商圈之間的競爭，那么只有商圈內(nèi)項目相互補充，合理競爭，才有實現(xiàn)共贏的可能，13

因此我對太陽城擬引進超市提出下述建議：在百貨的規(guī)劃上走主題百貨的路線，主題百貨的分類有很多種，如運動主題百貨，女性主題百貨等；按照年齡段也可以分為定位年輕時尚的百貨和定位成熟端莊的百貨。太陽城購物中心完全可以打造為定位于未婚男女性的年輕時尚型百貨。這在與萬千百貨和百盛形成錯位經(jīng)營的同時也可以建立起自身的優(yōu)勢。

除百貨模式外，太陽城購物中心也可以嘗試奧特萊斯模式，常州目前出現(xiàn)的金壇奧特萊斯和牛塘奧特萊斯交通十分不便，位置偏僻，引進品牌少且品牌檔次偏低，并不具有先入為主的優(yōu)勢。如果太陽城購物中心也走這樣的發(fā)展模式，則在硬件配套，地理位置等多方面具備很強的競爭性，這是完全可以通過引進國際一線、二線品牌來拉升商場檔次，市場潛力巨大。