第一篇：201310長春商業(yè)項目市場調(diào)研報告(中東新天地購物公園、歐亞賣場等)

長春商業(yè)調(diào)研報告

一、調(diào)研背景

為了更好的了解**周邊商業(yè)市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，系統(tǒng)地搜集與本案有關(guān)的周邊商業(yè)市場的相關(guān)信息，為**商業(yè)市場的預(yù)測和定位提供客觀、有效的依據(jù)，為經(jīng)營活動提供有效的導(dǎo)向作用，2013年9月16日，長春北方市場**商業(yè)管理團隊全體成員對長春商業(yè)市場展開了調(diào)研。此次調(diào)研選取了與本案較為相似，具有較大借鑒意義的商業(yè)作為重點調(diào)研對象，重點關(guān)注了長春北方市場、金恒市場、中東大市場、新天地購物公園、遠(yuǎn)東服裝大廈、歐亞賣場、黑水路服裝批發(fā)市場、圈樓花卉市場、青怡坊花卉市場等與本案擬經(jīng)營品類有較大關(guān)聯(lián)的市場，雖然只有短短三天的行程，但內(nèi)容豐富，意義深遠(yuǎn)。所見、所看令人振奮，所做、所過令人觸動，所思、所想令人感悟。在本次調(diào)研中，大家都本著認(rèn)真、負(fù)責(zé)任的態(tài)度，邊調(diào)研、邊學(xué)習(xí)、邊討論、邊思考，并結(jié)合本案，找到很多契合點，具有較大的借鑒意義，現(xiàn)將此次調(diào)研的總體情況總結(jié)如下：

二、各市場的基本概況、優(yōu)劣勢分析、可借鑒之處

（一）北方市場 1.基本概況

長春北方市場位于長春市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)自由大路4848號，西與 宏泰商場隔街相望，南與金恒北方農(nóng)貿(mào)市場相連，北與韓國城相接，共同形成了以北方市場為核心的綜合性購物商圈。市場以“布一樣的生活，布一樣的時尚”響亮春城，經(jīng)過多年的經(jīng)營與發(fā)展，北方市場現(xiàn)已發(fā)展成為長春乃至吉林省最大、最全的布批批發(fā)市場，成為長春裁剪行業(yè)的領(lǐng)跑者。北方市場共有9個封閉式營業(yè)大廳，經(jīng)營面積近2萬多平方米，以布批、家紡及高端高檔時裝定制、中低檔服裝加工，批量的工裝定制為特色品項，兼營箱包、鞋帽、小百等商品，在省內(nèi)市場享有盛名。

2.優(yōu)劣勢分析

（1）優(yōu)勢:

? 周邊公交線路集中，交通便利 ? 物業(yè)設(shè)施較為齊全

? 主力品項突出并具有特色、輔助品項搭配協(xié)調(diào) ? 周邊商業(yè)基本以家居、家飾為核心，互動性較強 ? 主力品項坪效產(chǎn)出較高，經(jīng)營面積所占市場份額較大 ? 主力品項品種全、款式多、價格合理

（2）劣勢：

? 整體購物環(huán)境一般，商場通透性較差 ? 商品密度較大，部分區(qū)域物品陳列較亂 ? 配套設(shè)施較少，缺少現(xiàn)代化、人性化的服務(wù)設(shè)施 ? 市場缺少時尚元素，無法吸引年輕一族的眼球 ? 商品定價較為隨意，議價差別較大 ? 市場營銷氛圍較弱

3.可參考和借鑒之處

北方市場是以布批、家紡、窗簾及高端高檔時裝定制、中低檔服裝加工，批量的工裝定制為特色品項，結(jié)合本案，可將此項目引進(jìn)并作為本案的主力品項，有北方市場成功的操盤經(jīng)驗及經(jīng)營模式、品牌聯(lián)盟更容易獲得成功。

（二）中東大市場 1.基本概況

中東大市場地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，市場總面積21萬平方米，營業(yè)面積13萬平方米，是亞洲單體室內(nèi)超級大賣場之一。市場內(nèi)共有6000多戶商戶，其經(jīng)營品種有服裝百貨、箱包鞋帽、煙酒食品、五金家電、家居建材、家具燈具等10萬余種。市場主體結(jié)構(gòu)裝修簡單，單層、單體，近7萬平方米的超大型室外停車場、54個進(jìn)出通道，總長近1000米的四條陽光長廊構(gòu)成了中東大市場的獨特景觀。為了更好地保障消費者合法權(quán)益，中東大市場在全省同行中率先推出“四大承諾”和“先行賠付，市場負(fù)全責(zé)制度”（結(jié)合本案，可做參考）并將此落實到實處。經(jīng)過多年的發(fā)展，中東大市場憑著敏銳的商業(yè)嗅覺、獨特的經(jīng)營模式和人性化的管理方式已經(jīng)從昔日無人問津的“鹽堿地”發(fā)展成為春城老百姓心目中的品牌。

2.優(yōu)劣勢分析

（1）優(yōu) 勢：

? 整體布局合理、業(yè)態(tài)布局清晰

? 市場內(nèi)各攤位的門頭統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計，攤位LOGO自行設(shè)計，板塊劃分清晰，品類結(jié)構(gòu)搭配合理，業(yè)態(tài)布局清晰，既有相互關(guān)聯(lián)性又有自身的獨立性。? 停車位充足，停車管理不收費

? 市場有近7萬平方米的超大型室外停車場，為消費者購物提供了充足的停車位。

? 管理較為嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范市場管理氛圍較濃，在主通道入口處醒目位置設(shè)有優(yōu)秀員工、優(yōu)秀服務(wù)員評比及市場獲獎情況等展示欄，每個鋪口都設(shè)有消防應(yīng)急備用砂水及急救箱，現(xiàn)場營業(yè)秩序景然有序。? 規(guī)模大而全。市場總面積21萬平方米，營業(yè)面積13萬平方米，是亞洲單體室內(nèi)超級大賣場之一。市場內(nèi)共有6000多戶商戶，其經(jīng)營品種有服裝百貨、箱包鞋帽、煙酒食品、五金家電、家居建材、家具燈具等十幾大品類10萬余種商品。

? 購物環(huán)境好，裝修亮點較多。市場內(nèi)環(huán)境美陳設(shè)計較為獨特，裝修亮點較多，如陽光長廊左右兩側(cè)用彩色氣球及塑料綠植裝扮；市場內(nèi)排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等設(shè)施通過美陳設(shè)置成為一道道風(fēng)景線；食品區(qū)檔口中間環(huán)島玻璃通透，牌匾統(tǒng)一；蔬菜區(qū)統(tǒng)一綠色調(diào)配圖，統(tǒng)一綠色燈罩，并以梯島形式陣列商品，方便顧客采購；餐飲區(qū)以燈箱菜牌展示，方便消費者點餐，攤位間以透明玻璃為隔斷，采光好、通透、并且成本低（結(jié)合本案食品區(qū)的部分裝修風(fēng)格可供參考）。? 動線設(shè)計合理。客流動線較為科學(xué)，如檔口12平米，動線寬度在2.4米左右，檔口在20平米—30平米，動線寬度在3米左右。使動線與檔口的設(shè)置保持了一定比例。

? 營銷策劃力度強，宣傳力度較大。在陽光長廊兩側(cè)上方設(shè)有兩排統(tǒng)一規(guī)模的廣告牌，供市場內(nèi)部商戶及市場外商家宣傳之用。根據(jù)不同的季節(jié)、不同的節(jié)日設(shè)置不同的主題，采取不同的宣傳營銷方式。如市場內(nèi)以“月盈團圓、樂享收獲”為主題的一幅幅宣傳營銷畫面非常醒目，吸引了大量消費者。

? 軟件配套設(shè)施齊全。市場軟件配套設(shè)施齊全，經(jīng)營較為人性化。市場內(nèi)設(shè)有各個銀行的ATM機，移動營業(yè)廳、手機加油站、供消費者休息的休息區(qū)等相配套的軟件服務(wù)設(shè)施，彰顯市場的人性化管理。? 交通便利，交通易達(dá)性強。市內(nèi)交通四通八達(dá)，26條公交線路、40條長途客運線路均在此中轉(zhuǎn)。? 造勢能力較強。有造勢包裝現(xiàn)場的營銷手段，每次宣傳活動涉及面廣，力度較強。

? 區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。項目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，為長春東部商圈的核心地段，是通往雙陽、吉林、延邊等地的必經(jīng)之路，區(qū)位優(yōu)勢明顯。? 物業(yè)硬件條件好。市場物業(yè)硬件條件好，最主要表現(xiàn)在商場的規(guī)模較大，舉架較高，舉架高8.9米，給人以規(guī)模宏大之感。

? 經(jīng)營特色明顯。中東大市場經(jīng)營特色明顯，尤其是食品區(qū)可謂匯集了行業(yè)品牌產(chǎn)品，全國各地特產(chǎn)及小吃形成了一條特色食品街區(qū)，具有較強的國別特色、省域特色及民族特色；為了能使消費者放心，市場對食品經(jīng)營進(jìn)行了重大調(diào)整，將食品定位為高端，高于市場的整體定位，重點吸引行業(yè)品牌商品。對于小廠家，沒有保證的，勸退；對于銷售與經(jīng)營理念不能與市場同步發(fā)展的，勸退。

? 一站式購物。中東大市場經(jīng)營商品達(dá)十幾大品類、十萬余種，大到家居家具，小到針頭線腦在這里都可以實現(xiàn)一站式購物。? 外部風(fēng)格較為獨特。中東外墻裝修采用孔鋼板形式，多年不腐蝕，簡約而不失時尚。

? 四項基本承諾落實到位，提高了市場的忠誠度。市場在全省率先推出“主動開具信譽卡、承諾冒犯賠償服務(wù)佳、承諾退換自由不售假、承諾價格不低賠差價”的四項基本承諾，并將四項基本承諾落實到位。

? 專業(yè)的管理團隊。中東大市場由具有多年實際操盤經(jīng)驗的專業(yè)管理團隊進(jìn)行指導(dǎo)并全程跟蹤，將豐富的操盤經(jīng)驗植入市場，并取得成功。

? 商品定位較為準(zhǔn)確，符合消費主流。中東大市場是以中檔為主，兼營少量高檔的經(jīng)營格局，整體定位符合市場消費主流。

? 有規(guī)劃的前瞻性。市場無論從地理區(qū)位、規(guī)模、經(jīng)營品類還是從功能布局、經(jīng)營管理模式等方面都具有較強的前瞻性。

? 主力品項突出。市場主力品項家居家飾、服裝，主力品項突出，經(jīng)營狀況良好。

? 有品牌影響力。中東大市場憑著買商品就是買服務(wù)的經(jīng)營理念，經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為老百姓心中的品牌企業(yè)，有較強的品牌影響力。

? 已形成較強的戰(zhàn)略聯(lián)盟。中東大市場與肯德基等世界經(jīng)銷商簽訂戰(zhàn)略合作書，已形成較強的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

（2）劣勢：

? 現(xiàn)代購物輔助交通工具不足：市場規(guī)模較大，主通道過寬，增加顧客購物的疲勞感。? 培訓(xùn)不到位，服務(wù)人員素質(zhì)有待于提高。? 內(nèi)部導(dǎo)視不夠清晰。

? 休息區(qū)規(guī)劃不足，不能滿足客戶的需求。? 衛(wèi)生間較少，與市場面積不匹配。? 物業(yè)管理不到位，破損地面不能及時修補。? 內(nèi)部裝飾材料檔次較低。? 局部燈光處理不好。

? 局部展廳商品顏色搭配視覺不好。

在以上的優(yōu)劣勢分析當(dāng)中我們可以看出，中東的優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于劣勢。在優(yōu)勢中有8項是通過我們改造、升級是可以做到的，13項是我們完全能夠做到的，只有“停車位”一項是無法做到的。因此中東的優(yōu)勢即是本案即將打造的優(yōu)勢。通過以上中東市場的分析，我們可以看出中東大市場之所以能夠取得今天的成功就是看準(zhǔn)了幾個方向：首先，市場的整合方向。中東市場在經(jīng)營初期，敢于并勇于將尚未形成消費主流或尚未形成規(guī)模的商品實現(xiàn)資源整合，率先獲得了特色上和規(guī)模上的先機(結(jié)合本案，有借鑒意義)；其次、看準(zhǔn)了市場的發(fā)展方向，即商場化市場，將二者的優(yōu)勢實現(xiàn)了完美融合；第三、懂得展望商場化市場的地理區(qū)位，掌握了政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等相關(guān)信息，看準(zhǔn)了長春十年后的發(fā)展方向，并準(zhǔn)確實現(xiàn)定位。第四、選擇了專業(yè)團隊進(jìn)入市場進(jìn)行規(guī)劃管理，這在十年前很少有人會選擇專業(yè)團隊，掌握了戰(zhàn)略優(yōu)勢和市場先機。3.可參考和借鑒之處

結(jié)合本案，中東市場的全部優(yōu)勢是值得我們借鑒和深入思考的。

（三）中東新天地購物公園 1.基本概況

中東新天地購物公園由中東控股集團投資建設(shè)，經(jīng)營面積達(dá)20萬平方米，單體經(jīng)營面積雄踞東北商業(yè)之首。商場西臨南北交通主動脈亞泰大街，東鄰歷史遺址偽皇宮，北接長春火車站，交通條件四通八達(dá)，20多條公交線路直達(dá)門前。新天地購物公園主要由“美食天地、時尚天地、服飾天地、生活天地、娛樂天地五大主題賣場和五條街區(qū)構(gòu)成，以富有前瞻性的設(shè)計理念將購物、休閑、娛樂及室內(nèi)景觀融合在一起，能充分的滿足消費者一站式消費的需要。

2.優(yōu)劣勢分析: ? 市場定位較有特色。新天地購物公園定位為“中檔為主，高檔為輔，低檔精選”的消費模式，能夠滿足不同消費階層的需求。? 市場經(jīng)營特色較為明顯。作為與中東大市場同父同母的姊妹城，中東新天地購物公園同樣把目光瞄向了美食，市場內(nèi)的美食天地由超市、中華美食街組成，是長春市目前最大的集食品銷售和大眾就餐為一體的美食廣場。新天地購物公園經(jīng)營理念較為先進(jìn)，首次將“室內(nèi)公園”植入市場，成為目前省內(nèi)最大的四季室內(nèi)主題娛樂公園。? 大而全。新天地購物公園面積20多萬平方米，經(jīng)營品種涉及黃金珠寶、飾品、服裝、箱包鞋帽、家居家飾、家電、數(shù)碼產(chǎn)品、教育、文化用品、餐飲休閑娛樂等幾十大品類。

? 因中東大市場和中東新天地購物公園屬于同父異母的姊妹城，二者在經(jīng)營理念和管理模式方面都較為相似，因此中東大市場具備的優(yōu)勢中東新天地購物公園基本都具備，在此不再贅述。

3.可參考和借鑒之處

餐飲：餐飲美食最有亮點的是美食作坊，具有中國特色的美食作坊是以打包外賣方式經(jīng)營，不設(shè)桌椅、沒有油煙，以商場員工和顧客方便購買而設(shè)立，統(tǒng)一的牌匾、門楣和格局給人一種整齊、規(guī)范的感覺，這種古代風(fēng)格很吸引顧客，最主要的是對物業(yè)的要求也不高。結(jié)合本案，可將本案部分區(qū)域美食以此種形式進(jìn)行經(jīng)營，具有參考意義。

娛樂：中東新天地購物公園是省內(nèi)首次將“室內(nèi)公園”主題

植入室內(nèi)的，公園內(nèi)設(shè)有眾多成人游藝項目、兒童娛樂項目，集娛樂、休閑、科普為一體。結(jié)合本案，可根據(jù)本案的物業(yè)條件，選取符合本案物業(yè)條件的游藝項目進(jìn)行經(jīng)營，打造具有本案特色和符合**發(fā)展趨勢的室內(nèi)游樂園。如：歡樂唱吧 單人KTV。像在普通KTV包房一樣點歌、唱歌、跳舞，屏幕上即刻出現(xiàn)表現(xiàn)者靚麗的影像和動態(tài)背景，同步合成。演唱完的歌曲可選擇單首或多首刻錄成碟，也可選擇一鍵下載手機TF卡或U盤上也可直接上傳到網(wǎng)上。對于相對單調(diào)的**娛樂市場，這種新型的游玩項目可以引進(jìn)。

（四）金恒市場 1.基本概況

金恒市場位于北方市場旁，共6層，總面積約3萬平方米，1—3層經(jīng)營，4—6層為倉庫及加工間。一層主要為農(nóng)貿(mào)、日雜、家居窗簾、美食；二層為床上用品、小百、少量服裝；三層為美食城。

2.優(yōu)劣勢分析

（1）優(yōu)勢：

? 主力品項突出：以美食、家紡為主力品項。

? 宣傳力度較大：定期在電視上做廣告，每個樓層循環(huán)播放宣傳片。

? 營銷策劃氛圍較濃：不同的節(jié)日開展不同主題的活動。? 配套設(shè)施較為齊全：兩部扶梯、五部貨梯、自動ATM機、休息區(qū)、手機加油站等。

（五）歐亞賣場 1.基本概況

歐亞賣場是享譽全國的著名購物中心，單體建筑面積位居世界第一位。市場以最新的理念、最大的規(guī)模、最全的品類、最低的價格、最優(yōu)的服務(wù)、最美的環(huán)境成為世界級購物中心。賣場共分六層：負(fù)一層為十萬平方米的裝潢材料市場；負(fù)二層為藝術(shù)品展示中心、壁紙城、燈飾城；一層為家電、百貨超市、金銀珠寶、化妝品、飾品、文化用品、箱包鞋

帽、數(shù)碼產(chǎn)品等；二層為精品服飾商城，家居家飾城、特色 風(fēng)味美食城；三層為二十萬平方米的家具廣場，具有“永不落幕的家具博覽會”之稱；四層為兒童世界（兒童職業(yè)體驗館、兒童室內(nèi)游樂園）、羽毛球館、萬達(dá)國際影城。

2.可參考和借鑒之處

? 賣場內(nèi)配有免費購物代步車，為消費者提供導(dǎo)購和代步服務(wù)。? 商場內(nèi)設(shè)有咖啡廳、茶吧、水吧、冷飲廳、美容中心、婚紗攝影、旱冰場、移動聯(lián)通繳費廳、網(wǎng)通營業(yè)廳、火車票預(yù)售處、交通管理服務(wù)站等，為消費者提供人性化服務(wù)。

? 四樓的兒童世界由兒童職業(yè)體驗館和兒童室內(nèi)游樂園兩大部分組成，其中兒童職業(yè)體驗館較有特色，以“高度仿真的社會生活與職業(yè)生活中認(rèn)識自我，管理自我，創(chuàng)造自我”為核心理念，激發(fā)孩子自主游戲，職業(yè)體驗，讓兒童學(xué)會選擇與承擔(dān)。兒童職業(yè)體驗館擁有與真實城市一樣的形態(tài)和景觀，有模擬設(shè)定的社會規(guī)則和文化，具備管理系統(tǒng)、飛行系統(tǒng)、安全系統(tǒng)、金融系統(tǒng)、社會服務(wù)系統(tǒng)等，是專為3-15歲少年兒童設(shè)計，由少年兒童自主管理的虛擬城市。體驗館內(nèi)共有60余種職業(yè)，每種職業(yè)完成工作后會得到當(dāng)當(dāng)幣作為報酬，當(dāng)當(dāng)幣可用于兌換相應(yīng)的獎勵，讓孩子在付出努力后得到回報，從而體會到工作的快樂。同時根據(jù)孩子們在不同領(lǐng)域的體驗需求而引進(jìn)相應(yīng)的專業(yè)器材，如：電視節(jié)目制作設(shè)備、醫(yī)療器械、食品加工設(shè)備、飛行模擬器等。結(jié)合本案，此項目在**尚屬空白，如果物業(yè)條件允許可嘗試引入，可填補市場的空白。? 休息區(qū)、手機加油站等。

（六）花鳥魚蟲批發(fā)市場 1.基本概況

長春現(xiàn)有三個較大的花卉市場，青怡坊花鳥魚蟲市場、圈樓花卉市場、大自然花卉市場，在本次調(diào)研中我們只調(diào)研了青怡坊花鳥魚蟲市場、圈樓花卉市場。從調(diào)研中可以看出，圈樓花卉市場經(jīng)營狀況一般，人流量較少，業(yè)態(tài)空置率較高，業(yè)務(wù)量與前幾年相比有明顯下滑，競爭較為激烈，整體經(jīng)營較為蕭條。青怡坊花鳥魚蟲交易中心因經(jīng)營時間較長，在激烈的市場競爭中處于遙遙領(lǐng)先的地位，占有市場份額較大，經(jīng)營狀況較好，但與前幾年比較，業(yè)務(wù)量呈整體下滑趨勢。青怡坊花卉交易中心是長春最大的花鳥魚蟲批發(fā)市場，面積26000㎡，主要經(jīng)營鮮花、綠植、盆花、鳥類、觀賞魚幾個大類，近萬個品種，同時兼營花卉與觀賞魚相關(guān)的各種工具及圖書。地下一層為北京華普超市；地上一層為觀賞魚交易廣場，主要經(jīng)營：各種觀賞魚、水族設(shè)計、假山、漁具、鳥類等；二層為花卉交易廣場，主要經(jīng)營：各種鮮花、綠植、根雕、綠化工程、古玩字畫等。交易中心風(fēng)格獨特的建筑，優(yōu)美宜人的環(huán)境，高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，豐富多彩的商業(yè)活動，不僅成為消費者滿意的大型花鳥魚專業(yè)商場，而且也是東北地區(qū)又一個具有特色的觀光旅游景點。

2.優(yōu)劣勢分析

? 經(jīng)營品類較為齊全：青怡坊花鳥魚蟲交易中心經(jīng)營品類基

本涵蓋了花鳥魚蟲類的所有商品，可以實現(xiàn)此類商品的一站式購物。

? 購物環(huán)境較好：市場內(nèi)購物較好，裝修獨具匠心，假山、綠植、鮮花、小橋、流水、人家，交相輝映，成為一道靚麗的風(fēng)景線。

? 品牌影響力較大：經(jīng)過多年的發(fā)展，青怡坊已經(jīng)由昔日的馬路市場發(fā)展成為今天的有規(guī)模、有影響力的市場，成為長春市花鳥魚蟲市場的領(lǐng)跑者，成為老百姓心中的品牌，經(jīng)營狀況較好。

3.結(jié)合本案引發(fā)的思考

結(jié)合**花鳥魚蟲市場的調(diào)研結(jié)果和**花鳥魚蟲市場的現(xiàn)狀及調(diào)研綜合情況的考量，結(jié)合本案，將此品項作為一個獨立業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營是有一定難度的，但可以做為穿插業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營，既可以起到裝飾商場環(huán)境的作用，又可增加商場經(jīng)營的新意。