第一篇：xxxx產業園項目全程策劃報告架構

xxxxxx產業園項目全程策劃報告架構

第一章、宏觀市場環境分析（包括但不限于以下內容）

? ? 國家宏觀政策、金融政策及工業地產政策調研 國內服裝產業園市場調研 ◆國內服裝產業園發展現狀研究 ◆國內服裝產業園發展趨勢研究 ◆國內服裝產業園開發模式研究 ◆國內服裝產業園運作模式研究 ◆國內服裝產業園功能規劃研究 ◆國內服裝產業園營銷渠道研究 ◆國內服裝產業園招商現狀研究 ◆國內服裝產業園銷售現狀研究 ◆國內服裝產業園推廣模式研究 ◆國內服裝產業園盈利模式研究 ? 西部服裝產業園市場研究

◆西部服裝產業園發展現狀研究 ◆西部服裝產業園發展趨勢研究 ◆西部服裝產業園開發模式研究 ◆西部服裝產業園運作模式研究 ◆西部服裝產業園功能規劃研究 ◆西部服裝產業園營銷渠道研究 ◆西部服裝產業園招商現狀研究 ◆西部服裝產業園銷售現狀研究 ◆西部服裝產業園推廣模式研究 ◆西部服裝產業園盈利模式研究 ? 省內服裝產業園市場研究

◆省內服裝產業園發展現狀研究 ◆省內服裝產業園開發模式研究 ◆省內服裝產業園運作模式研究 ◆省內服裝產業園功能規劃研究 ◆省內服裝產業園營銷渠道研究 ◆省內服裝產業園招商現狀研究 ◆省內服裝產業園銷售現狀研究 ◆省內服裝產業園推廣模式研究 ◆省內服裝產業園盈利模式研究 ? ? 市調樣本分析 市調綜合結論

第二章、川南市場環境分析（包括但不限于以下內容）

? 區域綜合環境分析 ◆公共設施狀況

◆總人口及區域人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消 費水平等

◆ GDP發展狀況及產業結構情況

◆消費品零售總額

◆商業增加值

◆城鄉居民的人均可支配收入

◆城鄉居民儲蓄存款余額 ? 區域結構調查與城市發展規劃調查

◆ 公共設施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 區域性質與功能特點

◆ 各項城區的機能

◆ 城市規劃 ? 川南服裝消費市場綜合環境調研 ◆服裝市場分布現狀調查 ◆服裝檔次調查

◆服裝市場銷售現狀調查 ◆消費習慣調查 ◆消費心理調查 ? ? 市調樣本分析 市調綜合結論

第三章、項目區域環境分析（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? 項目地塊自然與社會條件分析 周邊環境和公建設施 項目周圍經濟條件分析

項目SWOT分析（優勢、劣勢、威脅、機會分析）

第四章、產業發展研究（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? ? ? 研究的目的 研究的意義

服裝產業鏈橫向產業發展研究 橫向產業價值分析

服裝產業鏈縱向產業發展研究 縱向產業價值分析 ? 針對本項目的服裝產業鏈橫向和縱向產業運用

第五章、項目定位（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 定位背景 定位依據 定位創意

項目發展目標分析

核心問題界定

項目發展機會研判 項目戰略定位 整體定位 主題定位 概念定位 經營定位 市場定位 區域定位 功能定位 產品定位 項目品質定位 形象定位 宣傳調性定位 主要業態及檔次定位 各功能組團建筑風格定位 景觀風格定位 項目核心競爭力塑造

各功能組團投資目標客群定位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 各功能組團銷售目標客群定位 各功能組團招商目標客群定位 各功能組團消費目標客群定位 各功能組團業態規劃及平面示意 各功能組團業態業種配比及合理性分析 各功能組團樓層功能分布 各功能組團目標商戶組合 各功能組團經營模式組合

項目公共場地整合、經營利用及規劃建設建議

第六章、規劃設計建議（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 項目概念設計暨總坪規劃建議； 項目整體規劃設計建議； 環境概念設計建議； 建筑外立面設計建議； 功能分區及形象設計建議； 項目景觀建議； 燈光概念設計建議； 人流交通組織建議； 車流交通組織建議； 貨流交通組織建議； 商業配套設施設計建議； 公建環境設計方案既整合建議； 給排水、排污系統設計建議； 空調配置暨通風系統設計建議； 電梯配置暨設計建議； ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 安保及消防設備建議；

動力系統及動力備份系統設計建議； 停車場系統設計建議； 智能化管理系統方案或建議；

公共照明系統、景觀照明系統設計建議； 廣播及電視系統方案或建議； 電話及網絡系統設計建議；

建筑新技術、新科技、新材料運用建議； 運營配套建議； 其它相關方案或建議。

第七章、開發建設建議（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? ? 項目建設的必要性 項目開發建設的可行性

項目開發的可行性

項目開發構想

項目規劃

◆項目建設規模

◆項目前景

◆項目投資估算

? 項目市場分析

◆地理區位優勢

◆基礎條件及能力 ◆直接收入和相關收入估算 ? ? 項目開發建議

開發策略

? ? ? ? 開發周期 開發時序 開發強度

建設進度

第八章、招商方案建議（包括但不限于以下內容）

? 招商籌備建議

◆導示系統、店招、戶外立面廣告位規劃建議； ◆招商案場（或合并于銷售中心）裝修裝飾建議； ◆項目區域樓層功能建議； ◆業態規劃及平面布局建議； ◆招商策略及招商政策建議； ◆招商工作流程建議；

◆招商計劃及各項工作方案建議； ◆招商道具設計制作建議； ◆招商手冊建議； ◆租務手冊建議； ◆入場指南建議； ◆租售方案建議； ◆商戶組合建議； ◆招商文本建議；

◆體驗示范區規劃設計與運作建議 ◆招商團隊建議；

◆招商折頁、展板、KT板、環境軟飾、氛圍營造建議等 ? ? 招商推廣建議； 媒體統籌建議； ? ? ? ? ? 現場廣告建議； 戶外廣告建議； 公關活動建議； 其它相關需要事項； 招商實施建議

第九章、銷售方案建議（包括但不限于以下內容）

? 銷售準備建議

◆銷售場所選址建議； ◆租售中心裝修裝飾建議； ◆內外銷售環境布置建議； ◆銷售輔助道具設計制作建議； ◆整合營銷、推廣策略建議； ◆廣告制作公司甄選建議； ◆廣告制作監控建議；

◆營銷策劃及推廣方案制定與實施建議； ◆銷售團隊建議； ◆銷售價格方案建議； ◆銷售進度及銷售回款建議；

◆銷售推廣建議（線上、線下等有效媒介執行）； ◆客戶蓄水建議； ◆其它相關需要事項。? 銷售實施建議

◆銷控計劃建議； ◆渠道拓展建議； ◆團購政策建議； ◆客戶接待建議； ◆定金收取；

◆推廣及公關活動建議； ◆其它相關工作。

第十章、推廣方案（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? 項目VI運用建議 項目價值體系分析 價值實現要素 前期鋪墊期

◆計劃時間

◆推廣計劃目的和重點 ◆計劃安排 ◆預期效果 ? ? 逐步導入期 計劃時間

◆推廣計劃目的和重點 ◆計劃安排 ◆預期效果 ? 項目公開期

◆計劃時間

◆推廣計劃目的和重點 ◆計劃安排 ◆預期效果 ? 持續強銷期

◆計劃時間 ◆推廣計劃目的和重點計劃安排 ◆預期效果 ? 逐步降溫銷售期

◆計劃時間

◆推廣計劃目的和重點 ◆計劃安排 ◆預期效果 ? 項目尾盤銷售期

◆計劃時間

◆推廣計劃目的和重點 ◆計劃安排 ◆預期效果 ? ? ? ? 項目推盤方案 項目銷售進度目標 營銷推廣策略 媒體宣傳策略

◆媒體選擇 ◆宣傳主題 ◆廣告創意及訴求 ◆媒體組合策略 ◆媒體宣傳預算 ? ? ? ? 營銷活動策略 營銷活動目的 營銷活動計劃 營銷活動預算 第十一章、項目運營建議（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? ? ? ? ? 組織體系

行政管理體系

人事管理體系 商務管理體系

合同管理體系 企劃管理體系

財務管理體系

營運管理體系

◆工業地產運營管理建議（非運營管理體系）◆工業地產聯盟聯動建議（非聯盟聯動管理體系）◆工業地產循環經濟運用建議（非循環經濟管理體系）? 信息及綜合管理體系

第十二章、項目物業管理建議（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 物業管理組織體系建議 項目物業管理規范建議 裝修管理守則及辦法建議 園區治安管理 園區交通管理 園區消防管理 園林維護管理 環境衛生管理

客服中心管理規范建議 設施設備管理規范建議

強弱電、電梯、空調、給排水、門禁系統管理規范建議 ? ? ? 裝修現場監管建議 物品出入管理建議

突發事件應急管理制度建議

第十三章、綜合效益概算（包括但不限于以下內容）

? ? ? ? ? ? ? 總投資概算 項目風險規避策略

項目銷售回款與工程進度方案 項目投資策略與投資組合建議 成本分析

各功能單位敏感性分析 營銷費用概算

◆項目策劃費用概算 ◆招商策劃費用概算 ◆銷售策劃費用概算 ◆廣告費用概算 ? ? ?

工程開支概算 土地征用開支概算 金融成本概算 套餐服務內容及取費標準（可選）

服務套餐一 取費標準——15萬

完成時間：50-60個工作日（含全國范圍內市調、方案編制完成等工作）全國范圍內市調專項費用由甲方支付，省內費用由乙方負責 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究

服務套餐二 取費標準——30萬 完成時間：60-70個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位

服務套餐三 取費標準——40萬 完成時間：70-80個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議

服務套餐四 取費標準——50萬 完成時間：80-90個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議 第七章、開發建設建議

服務套餐五 取費標準——60萬

完成時間：90-100個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議 第七章、開發建設建議 第八章、招商方案建議

服務套餐六 取費標準——70萬

完成時間：100-110個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議 第七章、開發建設建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議

服務套餐七 取費標準——75萬

完成時間： 110-120個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議 第七章、開發建設建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案

服務套餐八 取費標準——85萬

完成時間： 120-130個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議 第七章、開發建設建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案 第十一章、項目運營建議

服務套餐九 取費標準——95萬

完成時間： 130-140個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議 第七章、開發建設建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案 第十一章、項目運營建議 第十二章、項目物業管理建議

服務套餐十 取費標準——100萬

完成時間： 140-150個工作日 包含服務內容：

第一章、宏觀市場環境分析 第二章、川南市場環境分析 第三章、項目區域環境分析 第四章、產業發展研究 第五章、項目定位 第六章、規劃設計建議 第七章、開發建設建議 第八章、招商方案建議 第九章、銷售方案建議 第十章、推廣方案 第十一章、項目運營建議 第十二章、項目物業管理建議 第十三章、綜合效益概算

報告編制組成員組成： 四川大學房地產專業-教授 重慶大學房地產專業-教授

全國歷練10年左右的地產行業精英團隊（市調、策劃、招商、銷售、推廣、經營管理、預算人員等）

第二篇：產品項目架構策劃建議書

核心說明：

1：階段分為3個階段，這里主要策劃前2個階段的流程。

前期：

網站搭建：

核心網站以 為前期核心網站，當然注冊公司要以新太，或者同音詞為根本注冊，第一個網站添加產品由蔡小姐以及工作人員輔助完成，由于產品量非常大，目前大約是3000+產品數量，要求在1個月內添加完畢。

添加產品詳細格式以 xintai17.com目前的添加方式為模板添加。

新公司注冊完畢以后，以名字來定義，需要制作第2個核心主站，由于名字的不同化，所以需要沿用第2個新站，不過2個站都以核心網站搭建的方式。

第2個網站搭建完畢以后，添加產品1周左右，開始安排一個B2C產品平臺搭建：目的增加行業主站的對外連接數，產品程序采用DB模型程序，搭建電子行業產品平臺，安排發布產品模式。

注意：B2C產品平臺簡單的是為了單一行業的外部鏈接權重來搭建，要求，網站搭建完畢以后，發布產品，以及群發鏈接的模式，不需要單獨優化操作。

第三批網站搭建時間：定于xintai17.com網站 產品添加完畢以后，需要搭建的是優勢單一產品網站，要求如下：

網站需要有獨立的單一的模板，簡單的模板設計，產品以單一產品為核心關鍵詞，添加單一類型產品要求，需要搭建的單一產品數量網站在10個為基本模式，需要10個優勢產品單一網站，單獨優化。

第2個網站搭建完畢以后，添加產品1周左右，開始行業論壇網站搭建，需要開設50+優勢產品論壇交流，不為交流目的，只為行業單一鏈接。為核心網站做到優勢相關行業外部鏈接搭建。

論壇要求如下：論壇單欄目需要采集信息，這個需要軟件配合模式，采集相關產品數據，不需要原創，另外配合群發。

第2批網站搭建模式：在xintai17 產品添加過程中，需要單獨在注冊一個域名，來做一個總產品網站，采用DEDE程序搭建，次產品直接復制網站產品模式，此網站采用蟲蟲群發模式，只做群發，也就是此產品網站只死死的做谷歌優化模式。

如此下來：我們在前期的網站歸結有： xintai17核心主站一個，公司網站核心主站一個，10

個單一優勢產品網站，綜合論壇一個，B2B平臺網站一個。專業谷歌優化主網站一個。

以上是前期的網站 初步方案，最終還得和米米商議敲定。完成時間 2個月。

前期：

優化方案

2個核心主站的優化方案如下：

一：產品添加內部優化，2個核心主站 建議采用SHOPEX和DEDE模式搭建，所以優化方式不同，SHOPEX主站優化方式：

添加產品內部優化，采用復制網絡產品數據+公司名字，添加數據參數，SHOPEX的網站我已經做好了部分網站內部優化，添加產品模式直接復制，添加的時候需要出現20%的原創內容。

日常任務：添加產品數量每日安排在50+，另外需要10和咨詢和10個評論添加，咨詢和評論模板由蔡小姐編寫，工作人員模擬原創的方式添加，這個是優化方式的一個重要口，也是避免和其他網站產品重復的一個自然優化重點，所以需要出現100%的原創的咨詢和評論。

日常任務2：由龔先生整理平臺發布網站，米先生安排發布，平臺發布重要點在于，可以帶鏈接的是平臺網站，發布列表頁（也就是產品欄目頁面的關鍵詞）的關鍵詞鏈接以及URL鏈接。平臺網站資料里面必須填寫詳細的聯系方式和網站主站URL地址。每一個發布的平臺網站單一產品內容頁，必須出現網站主站地址和URL地址鏈接，例如： 新太電子科技公司官方網站，等字樣。如果出現不能帶URL鏈接地址的平臺網站，也要出現 等主張的URL鏈接。平臺網站的發布數量，按照人力情況來定，由于產品太多，所以平臺網站發布數量應該在每日100+以上，發布模式以直接復制+帶鏈接的方式。如果有軟件輔助發布的話，也是可以，只是單獨開發接口時間比較久，所以人力發布必須跟上進度。

前期發布平臺網站地址：

http://cn.sugoo.com/Index.htm

http:///（*）

http://cn.newmaker.com/

http:///

http:///

http:///

http://china.toocle.com/

（*）

http:///

http://china.machine365.com/

http://china-shop.coovee.net/

http:///(*)

http:///

（*）

http://k2036.era86.com/

http:///

http://.cn/

http:///

http:///

http:///

http:///(*)

http:///

以上平臺地址 半月更新一次，也就是說，發布平臺為半月一次新地址。

發布平臺功效：可以自然化的優化網站的對外鏈接，增加網站權重，另外還可以起到部分客戶來源的效果。

發布平臺效果查看：在百度輸入網站URL，查看數量，以2000+為基本達標，5000+為優化效果顯著，10000+為收工。

DEDE核心主站優化方式：

DEDE核心主張需要有獨立的模式設計，產品添加方式以SHOPEX模式復制，主站設計以龔先生全面負責，技術人員輔助完成。在公司注冊完畢，以及名字可以注冊的時候，就馬上開始搭建。

有DEDE制作的網站，需要目前的資源來帶，需要10+以上的主站單向鏈接，必要的時候需要購買5個相關行業的首頁單鏈接。其列表頁的鏈接發布和SHOPEX的外部鏈接發布一樣。

此網站需要鏈接小組，需要交換鏈接以及交叉連接。

此網站需要配合論壇優化，需要注冊部分熱門論壇，發布關鍵詞鏈接，論壇地址龔先生整理。

主攻谷歌優化網站優化方式：

使用蟲蟲群發軟件，在網站搭建1周以后，做幾個單鏈接，然后開始運作蟲蟲軟件優化方式

具體方案如下：

首先蟲蟲搭建公司網站官方博客，只做博客友情鏈接，發布文章，發布的文章只做產品地址發布，也就是發布產品介紹和聯系方式，落尾處只做產品的URL地址發布，不做關鍵詞鏈接發布。要求每天創建博客數量在50+，發布產品500+.堅持發布15天。然后開始發布關鍵詞鏈接。

單一產品網站以及論壇網站和B2C網站優化方案，暫時不實行。

綜上所述，每日具體工作任務流程如下：

1：產品添加（包括所有網站）控制在20-50+

2：平臺網站產品發布（主張產品發布）控制在50+

3：論壇關鍵詞發布（主推關鍵詞論壇發布）控制在10+

4：博客群發（蟲蟲軟件群發模式,只群發谷歌優化主張）控制在500+

5：產品咨詢以及評論添加（針對SHOPEX做自然偽原創）控制在10+

6：論壇采集

7：微博單一產品搭建鏈接（這個我會做舉例，主要以搜狐微博為主）控制在20+

8：追蹤鏈接分析師（排名穩定的網站的發布鏈接追蹤發布）控制在10+

9：品宣文章編寫發布（品牌宣傳文章制作以及新聞網站發布）控制在1+

10：有待加入

注：必然做的另類推廣方式如下：

1：百度知道發布

要求：由龔先生整理詞，每天發布，這個是非常重要的工作，每天發布的數量在20+。

2：百度文庫發布

要求：直接發布產品文庫資料。每天發布20+

3：百度貼吧發布

要求：會展示模板的方式，每天發布5+

4：分類信息網站發布

要求：如果可以軟件輔助，當然是好事，這個是直接來客戶的方式，每天發布20+

以上方式是每日必做項目，直接關系到網站的直接客戶來源，這里沒有詳細說明，回頭會在會議上說明。

關于前中期任務安排：

任何一個產品的可信度來源于客戶對產品介紹的認知程度，所以，一旦有出貨情況下，我們都需要制作視頻營銷的方式，來達到新的推廣方式。

要求在于，對于主要產品，需要單獨制作視頻的模式，這個由蔡小姐完成，制作完成以后需要發布各大視頻平臺的方式。

關于收費平臺：

前期需要固定1-2個收費平臺會員，增加公司的可信度，目前定位阿里巴巴和化工儀器網站平臺，需要專人維護的方式。這個具體工作在會議上說明。

合作股份公司關于工作安排和匯報監察建議：

由于部門的分開化，所以這里需要分好每個人需要做的事以及工作安排，還有探討會議需要按期開展的時間。

具體架構如下：

廈門技術部+深圳銷售部

林先生，蔡小姐，龔先生

林先生和龔先生主導公司所有網站運營方式，龔先生配合林先生安排和分配好廈門技術部的工作，具體工作需要會議下達的模式，安排好。

龔先生在廈門的時候，和林先生召開第一次的初期工作安排會議。此后，每周一個周報以及新任務安排，另外龔先生必須每天提供技術部一天的工作安排。

蔡小姐主導深圳銷售部，深圳銷售部在網站搭建在1個月左右時間開始組建。銷售部人員從簡，可以細化為只為蔡小姐一人，相對輔助技術部做產品推廣工作先。

對于公司的發展，制度化是非常重要的。

至于財務方面的問題，這個還是見面商議。不過更多的我還是堅信，努力的去做好一件事，那么一定是可以做好的。

這一份初期建議書只是表明了我對于產品銷售優化方面的建議和模式，當然真正的做公司來做產品銷售的道路不是在這里，希望的是在合作的基礎上做到完美的配合，這樣也可以起到相互監督的作用，至少我會認為我不是在為自己做，因為有信任的關系。

最后就是。米米，讓我們開始吧。。

第三篇：旅游房地產項目全程策劃報告準

旅游房地產項目全程策劃報告標準模板

第一部分 項目基本情況介紹

1.項目名稱介紹 2.項目宗地位置介紹 3.項目開發涉及的企業介紹 4.項目經濟技術指標介紹

第二部分 項目市場分析

一、項目投資環境分析 1.經濟環境分析（內容可選）

1)國內生產總值分析 2)固定資產投資分析 3)進出口貿易分析 4)社會消費分析 5)物價水平分析 6)金融分析 7)財政收入分析

2.政策環境分析

1)土地政策分析 2)金融政策分析

3.產業環境分析（內容可選）1)農業分析 2)工業分析 3)第三產業分析 4)休閑產業分析 5)健康產業分析

4.城市條件分析（內容可選）

1)城市概況分析 2)城市自然條件分析 3)城市交通條件分析 4)城市功能板塊分析 5)城市發展規劃分析

5.行業分析

1)旅游業分析 2)房地產業分析 3)旅游房地產分析

二、項目自身情況分析

1.項目建址條件分析（內容可選）

1)項目土地狀況分析 2)氣候氣象條件分析 3)環境污染狀況分析 4)交通配套條件分析 5)工程配套條件分析 6)生活配置條件分析

2.項目旅游資源分析（內容可選）

1)自然景觀資源分析 2)地熱資源分析 3)歷史人文資源分析 4)資源綜合分析

三、項目客戶群分析

1.客戶群年齡和性別構成分析 2.客戶群職業構成分析 3.客戶群文化構成分析 4.客戶群分布區域分析 5.客戶群行為特征分析 6.客戶群消費能力分析 7.客戶群旅游需求結構分析

四、項目競爭對手分析

1.競爭影響因素分析（內容可選）

1)區位因素分析 2)環境因素分析 3)產品配套因素分析

2.競爭態勢分析

1)整體層面上分析 2)旅游業層面上分析 3)房地產業層面上分析

3.競爭個案分析

五、項目SWOT分析 1.項目優勢分析

1)企業優勢分析 2)地塊開發優勢分析 3)區位優勢分析 4)旅游資源優勢分析 5)其他優勢分析

2.項目劣勢分析

1)企業劣勢分析 2)地塊開發劣勢分析 3)區位劣勢分析 4)旅游資源劣勢分析 5)其他劣勢分析

3.項目機會分析

1)區域經濟發展的機會分析 2)城市格局變動的機會分析 3)政府政策支持的機會分析 4)行業發展的機會分析 5)市場需求的機會分析 6)其他機會分析

4.項目威脅分析

1)新增競爭對手的威脅機會分析 2)區際間相似項目的威脅分析 3)外部環境狀況的威脅分析 4)其他威脅分析

第三部分 項目定義 1.項目開發主題定義 2.項目功能定位 3.項目名稱定義

4.項目客戶群的定位（內容可選）

1)客戶群分布區域定位 2)客戶群性質特征定位

3)客戶群家庭生活階段性特征定位 4)客戶群區域性特征定位 5)客戶群身份特征分析 6)客戶群身份特征地位 5.項目形象定位 6.項目產品定位 7.項目價格定位

第四部分 項目產品規劃建議

一、項目總體規劃介紹 1.項目的位置及范圍介紹 2.項目規劃原則介紹 3.項目規劃依據介紹 4.項目總體規劃布局介紹

二、項目主體功能區規劃建議（內容可選）1.觀光游樂功能區規劃建議 2.保健養生功能區規劃建議 3.度假居住功能區規劃建議 4.體育運動功能區規劃建議

三、項目輔助功能設施規劃建議 1.道路交通設施規劃建議 2.旅游接待服務設施規劃建議 3.智能化設施規劃建議 4.風景園林規劃建議 第五部分 項目整體推廣策劃

一、項目廣告策劃（內容可選）1.項目廣告目的分析 2.項目廣告賣點分析 3.項目廣告語創作 4.項目廣告文案創作 5.項目廣告設計建議

1)廣告元素設計 2)廣告風格設計 3)廣告投放建議 4)現場廣告建議

二、項目媒介選擇 1.公共傳播媒介選擇 2.戶外媒介選擇 3.印刷媒介選擇 4.其他媒介選擇

三、項目活動策劃 1.活動基本要素分析 2.活動類型策劃

1)開業慶典活動策劃 2)節假日活動策劃 3)比賽活動策劃 4)其他活動策劃

四、項目推廣策劃 1.推廣階段劃分 2.推廣目的確定 3.推廣手段選擇

第六部分 項目營銷執行策劃 1.營銷執行階段劃分 2.營銷執行計劃制定 3.營銷策略策劃

1)營銷方式選擇 2)優惠促銷

3)項目開盤或入市時機制定

4.營銷人員組織

1)營銷管理組織架構的建立 2)營銷職能部門及分工 3)營銷控制體系的建立 4)營銷隊伍的建立

5.項目價格制訂

1)定價類型劃分 2)定價方法選擇

6.營銷費用估算 7.營銷執行物料準備 第七部分 項目投資分析 1.項目投資分析依據介紹 2.項目建設進度安排 3.項目建設期投資估算 4.項目經營期成本費用估算 5.項目收入估算 6.項目資金籌借 7.項目財務評價 8.項目社會評價 9.項目不確定性分析 10.項目風險分析與對策 11.項目投資經營建議 第八部分 項目經營管理策劃 1.項目運營企業組織策劃

1)項目運營企業組織構架策劃 2)項目運營業人力資源管理策劃

2.項目經營模式策劃

1)項目經營盈利模式策劃 2)項目經營推廣模式策劃 3)項目經營消費模式策劃

第四篇：養老地產項目全程策劃

一、養老地產策劃內涵

養老地產策劃是貫穿養老地產項目開發整個過程的一項極為重要的工作。一般由開發商聘請專業的養老地產策劃公司來執行。從廣義來說，養老地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即養老地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的整合推廣策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。

二、養老地產項目策劃的重要意義

（一）養老地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。

養老地產策劃是在對養老地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為養老地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

（二）養老地產策劃能使養老地產開發項目增強競爭能力。

養老地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，養老地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

（三）能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。

養老地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助養老地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求養老地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

（四）能有效地整合養老地產項目資源，使之形成優勢。

要開發好一個養老地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在養老地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養老地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。

此外，養老地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

三、總體策劃流程詳解

（一）項目可行性分析

可行性分析的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性分析按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)財務評價和國民經濟評價；(5)編制可行性分析報告。

可行性分析的主要內容有：

1．項目自身條件分析

1）項目地塊解析：在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，并對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。

2）項目區位分析：主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，了解項目發展的環境及影響因素。

3）項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。

4）項目SWOT分析(優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅)：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。

2．投資機會分析

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會分析相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

3．初步可行性分析，亦稱“預可行性分析”

在機會分析的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

4．詳細可行性分析，即通常所說的可行性分析

詳細可行性分析是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.5．項目的評估和決策

按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

（二）項目定位

項目定位是指對養老地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、養老地產開發商經濟合理回報的需要、消費者的有效需求等）。簡言之，項目定位是養老地產市場策劃的基礎，項目定位的成果及結論（項目總體定位、客群定位、產品定位建議）對后續各階段策劃具有方向性和指導性，是養老地產策劃的首要環節之一。

項目定位包含以下內容：

定位范疇

1．項目客群定位

主要確定項目各功能物業的客戶階層、消費群體，為項目后期開發方案提供依據。即什么樣的人會買項目的產品和服務。

2．項目發展形象定位及概念定位

確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。

3．項目功能組合及業態配比定位

主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯性控制。就是利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。功能定位是介于城市規劃與建筑設計（設計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前養老地產業發展過程中最薄弱的環節，是養老地產市場經濟發展到今天的必然產物。

4．項目開發規模與檔次定位

根據項目發展主題，并結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。

5．項目價值定位(含財務分析)

根據項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現有物業供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區域未來發展趨勢等因素，明確項目各功能物業的價格水平。

6．價格定位

養老項目的開發、銷售往往是一個時期的或跨的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質、顧客承受的價格、同類產品的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。

定位方法

從定價來講，主要有幾個方法：

1．類比法：所推出的項目，應清楚在同等產品中屬上、中、下哪種。

2．成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據開發商自身和市場情況確定。

3．評估法：由專業地產評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

定價策略

根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表；實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格；推出優惠活動的時機及數量建議；樓層、朝向、配套差價；付款方式建議；售價調整與銷售率及工程進度的關系。

在弄清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。采用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

（三）運營規劃設計

運營管理就是養老運營商接受委托以商業經營的手段管理養老項目，為投資商和入住客戶提供高效、優質和經濟的服務。

物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

1．商業模式設計

商業模式設計應該注意以下八大事項：

a.要把國家產業導向和具體政策結合起來發展。

b.要把近期盈利和中長遠盈利結合起來做好戰略設計。商業模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風險就是應有之義，但關鍵是要分開近期和中遠期在盈利上的時間錯置。現在，一些房地產商以賣房思維經營養老地產，只考慮短期收回投入的商業模式將后患無窮。一些險資投入養老社區的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養老社區這種長期投入的結合點。這就需要老齡房地產開發商找到近期盈利和中長期盈利增長的邏輯鏈條。

c.要把有效剛性需求和有效彈性需求結合起來做好盈利模式基礎構建。許多養老地產開發商一上來就把商業模式的基礎，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現商業模式運行風險。例如，大多數高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養老地產需求的一個直接障礙。對此，現有開發項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數企業家的基本判斷力。不可否認，少數行業定位高端不乏成功案例，但長遠看，設計這個新生業態的商業模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產階級中那些老齡服務需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利結構結合起來做好經營運籌。

e.要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結合起來做好模塊安排。談到商業模式，許多老齡房地產開發者幾乎千篇一律，有講醫養結合模式的，也有談醫護結合模式的，還有以老年教育引領的醫護模式的以及異地養老、分時養老等等。但卻忽視了多元化的現金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設計商業模式的唯一性，以此牽動其他現金流來源，在形成穩定收入來源的基礎上找到盈利模式。

f.要把戰略協作與獨立經營結合起來做好長遠打算。許多開發商是從傳統房地產行業轉型而來，在開發初期，由于不熟悉養老地產新業態，自己建設項目，把服務委托給服務商。但從長遠來說，這只是權宜之計。原因十分簡單，和傳統房地產行業不同，養老地產項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網絡才是巨大的金礦。成就多元成長性盈利結構的關鍵在于一條龍全方位運營。

g.要把國外先進做法與本土現實需求結合起來做好商業模式創制。

h.要把商業模式創新和法律規制結合起來確保商業模式穩健成長。

2．運營管理

主要是掌握養老地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3．服務產品內容

是指準確、及時地滿足用戶要求，如康復、護理、照料、文化娛樂及各種特約服務的策劃。

（四）營銷策劃

營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

營銷策劃內容包括區域市場動態分析（市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調查---市場調查，銷售控制，推廣策劃，公關活動，usp）、項目主賣點薈萃及物業強勢、弱視分析與對策、目標客戶群定位分析（客戶群細分、目標市場、客戶特征、生活習慣）、價格定位及策略（利潤目標、樓層差價、價格升幅比例）、入市時機規劃（宏觀經濟運行狀況分析）、廣告策略（廣告主題、創意表現、效果評估及修正）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規模、費用估計）、推廣費用計劃（現場展會包裝、公關活動）、公關活動策劃和現場包裝（動態）、營銷推廣效果。

1．銷售費用及資金流量調控建議

內容包括：營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費用）的數額建議；銷售資金回籠與工程進度關系建議。

2．開盤時間及銷售階段的劃分

內容包括：開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；銷售階段的劃分及周期。

3．銷售控制

內容包括：推盤手法建議；各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；價格調控與促銷手段建議；簽署認購書與合同的注意事項

4．人員培訓

內容包括：開發商與運營商簡介；養老地產特性與養老地產價值；項目環境資料說明；項目規劃介紹；公共設施介紹；整體理念介紹表表達；營銷理念；營銷技巧；逼定技巧；案名表達；廣告定位；廣告表現；市場客源定位；業務計劃介紹；買方心理障礙排除；現場接待流程及規定；守價技巧；準客戶資料收集及分類方法；電話拜訪與演練；DM寄發及促銷活動計劃說明；自我促銷及組合促銷介紹；現場買氣制造；認購書、售價與付款辦法介紹；相關法務及稅務介紹；儀態、儀表與商業禮儀；答客問演練與課程驗收。

第五篇：深圳萬科項目全程策劃

深圳萬科地產項目全程策劃流程

一、市場調研：

1、前言：本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；

2、市場分析：

（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）

3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

4、競爭個案項目調查與分析

5、消費者分析：

（1）購買者地域分布；

（2）購買者動機；

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）；

（4）購買時機、季節性；

（5）購買反應（價格、規劃、地點等）；

（6）購買頻度；

6、結論

二、項目環境調研

1、地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質

2、地塊本身的優劣勢

3、地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）

4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1、投資環境分析

（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策）

（2）房地產的政策法規

（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇（見下圖表）

3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析

（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6、投入產出分析（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7、同類項目成敗的市場因素分析

四、營銷策劃

（一）市場調查

1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）

2、建筑規模與風格

3、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）

4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）

5、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）

6、物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）

7、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）

8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）、目標客戶分析

1、經濟背景

? 經濟實力

? 行業特征…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）、價格定位 理論價格（達到銷售目標）成交價格租金價格價格策略

（四）、入市時機、入市姿態

（五）、廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創意表現

4廣告效果監控

（六）、媒介策略媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合4投放頻率

5費用估算

（七）、推廣費用 現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）

3媒介投放

五、概念設計

1、小區的規劃布局和空間組織

2、小區容積率的敏感性分析

3、小區道路系統布局（人流、車流）

4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）

5、小區建筑風格的形式及運用示意

6、小區建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區戶型比例的搭配關系

8、小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分

9、小區環境綠化概念原則

10、小區環藝小品主題風格確定及示意

六、識別系統

（一）核心部分

1、名稱

2、標志

3、標準色

4、標準字體

（二）運用部分

1、現場

? 工地圍板

? 彩旗

? 掛幅

? 歡迎牌

2、營銷中心

? 形象墻

? 門楣標牌

? 指示牌

? 展板規范

? 胸卡

? 工作牌

? 臺面標牌

3、工地辦公室

? 經理辦公室

? 工程部

? 保安部

? 財務部

4、功能標牌

? 請勿吸煙

? 防火、防電危險

? 配電房

? 火警119 ? 消防通道

? 監控室

萬科地產項目營銷策劃內容提示

一、“萬科地產”品牌定位 在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。

“萬科地產”項目特性分析包括以下內容：

1、建筑規模與風格；

2、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；

5、物業管理（收費水平、管理內容等）；

6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；

7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產”各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）

3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4、價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創意表現

4、廣告效果監控

六、媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費用估算

七、推廣費用

1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務與人員培訓

萬科地產項目營銷策劃內容提示

一、“萬科地產”品牌定位

在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。

“萬科地產”項目特性分析包括以下內容：

1、建筑規模與風格；

2、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；

3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；

4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；

5、物業管理（收費水平、管理內容等）；

6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；

7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。

二、主力客戶群定位及其特征描述

“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產”各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。

萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。

三、價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）

3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4、價格策略

四、入市時機

入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、廣告策略

1、廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創意表現

4、廣告效果監控

六、媒介策略

1、媒介組合

2、軟性新聞主題

3、投放頻率

4、費用估算

七、推廣費用

1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書等）

3、階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

銷售實務與人員培訓