第一篇：茶文化產業園項目規劃報告

茶文化產業園項目規劃報告

序言

所謂茶文化，廣義而言，它是人類在社會歷史發展過程中所創造的有關茶的物質財富和精神財富的總和。它包括茶業物質生產消費及其對人的意識形態和精神生活產生影響的各個方面。傳統的茶文化與人們在社會生活中的關系，向來就是非常密切的。無論是歷史文人生活中的“琴棋書畫酒詩茶”，還是平民百姓生活中的“柴米油鹽醬醋茶”，茶都是不可缺少的。本報告就如何打造有特色茶文化產業園提出設想，并進行簡要的分析與論述，為促進茶文化茶經濟的進一步發展拋磚引玉。

一、歷史悠久的茶文化

中國是茶的故鄉，近代科學家通過考察，在中國云南、四川、貴州、廣西等地近200處，發現了許多野生大茶樹，其中大多數是高大的喬木型大茶樹。唐代陸羽《茶經》中就記載：“茶者，南方之嘉木也，一尺、二尺，乃至數十尺，其巴山峽川有兩人合抱者?！惫湃说目疾彀l現與現代古生態和分子生物學的研究都證明，茶樹原產于中國的西南部。

唐代陸羽《茶經》稱：“茶之為飲，發乎神農氏，聞于魯周公?！闭f明茶的飲用，發源于史前的神農時代，距今已有五千多年的歷史。

據史籍記載，公元前11世紀商末周初以后已有種茶產茶的跡象，東晉常璩《華陽國志·巴志》稱：周武王滅紂后，巴族地方出產的“??丹、漆、茶、蜜??皆納貢之”，其地“園有??香茗”。

公元前316年蜀國王曾以葭萌（古代茶的稱呼）作為人名、地名。公元前202年漢高祖五年古長沙國置“荼陵縣”（因產茶多而名之，“荼”字漢時就音茶）。

公元前59年西漢王褒《僮約》中有“烹荼盡具”、“武陽買荼”的記載，說明漢時已有茶的商品和茶市，還有烹茶、飲茶和茶具。

三國《廣雅》、晉《廣志》中，都記載有煮茶羹飲的方法。《三國志·吳書·韋曜傳》中還有以茶代酒的記載。張載《登成都樓詩》中有“芳荼冠六清，溢味播九區”的詩句，稱茶是最好的飲料。

唐代是中國歷史文化興盛的時期，茶葉生產迅速發展，茶區進一步擴大，據資料統計，當時己有76個州產茶，茶葉名品有150多個。從百姓到宮廷，飲茶進一步普及，以茶示禮，茶入詩畫，茶會、斗茶、禪茶、品茶和茶道等都逐步形成和完善。

唐代陸羽所著的《茶經》，稱得上是世界上第一部茶業專著，是唐代及其以前有關茶的歷史總結，是中國第一部茶葉百科全書。陸羽《茶經》內容十分豐富，包括茶的起源、歷史、種茶、制茶、煮茶、飲茶、茶器具等有關茶的各個方面。因此陸羽《茶經》的問世，是中國茶文化形成的標志。

唐時，隨著對外貿易和交往，茶葉、茶籽和茶道開始向外傳播，以后，茶這葉健康飲品逐漸傳播至世界各地。

中國茶文化，經過唐、宋、元、明、清各朝代，以至近代和現代的進一步發展，更加完善，更為輝煌。

二、現代茶文化的蓬勃發展

從20世紀70年代末開始的20多年來，隨著經濟的快速發展，中國茶文化有了一個良好的發展機遇，在國內很快興起了“茶文化熱”。茶文化的各個方面都有了迅速的發展，現簡要介紹如下。

1.各種形式的茶文化活動廣泛開展

1985年杭州“茶人之家”成立后，經常舉辦茶會；1989年在北京舉辦了“茶與中國文化展示周”，展示了大量中國茶的歷史文化圖片和名優茶產品，吸引了33個國家和地區的茶文化人士參加；1990年在杭州舉辦了“茶文化節”，同時舉行茶文化展示、研討與表演，內容豐富。此后，各地紛紛仿效，舉辦形式多樣的茶葉節和茶文化節。通過這些茶文化活動，既普及了茶文化，也展示了各地的名優茶，促進了茶葉消費，對地方經濟的發展十分有利。

2.茶文化的研討與交流順利開展

自1990年在杭州舉辦第一屆國際茶文化研討會之后，中國國際茶文化研究會每兩年舉行一次國際茶文化研討會。許多國家和地區的茶文化專家學者踴躍參加，對茶文化的各方面展開深入的研討，這對促進茶文化的進一步發展是十分有利的。

3.茶文化著作等出版物不斷涌現

自20世紀80年代末開始，全國各地的茶文化專家，在對茶文化深入研究的基礎上，著書立說，茶文化出版物不斷涌現。諸如《中國茶經》、《中國—茶的故鄉》、《中華茶文化（光盤）》、《中國茶文化經典》、《中國茶葉大辭典》、《中國名茶志》、《中國茶文化大辭典》、《中華茶葉五千年》等大型茶文化著作紛紛出版。此外，茶文化的普及性讀物和系列叢書也大量涌現。

4.茶文化社團紛紛建立

從1985年開始，先后在杭州、廈門、福州、上海、成都、濟南等地紛紛建立了“茶人之家”之類的茶文化團體。1991年在杭州建立了“中國國際茶文化研究會”。隨后在北京、上海、山東、四川、江西、廣州、湖北、遼寧、新疆、寧夏、云南等地，也紛紛建立了茶文化研究會、促進會之類的社團。臺灣、香港、澳門地區也先后建立了相應的茶文化團體。這些茶文化社團的建立，為弘揚茶文化、普及茶文化知識、開展國內外茶文化交流、推動茶文化事業的發展等，都發揮了積極的作用。

5.茶館業蓬勃興起

隨著經濟的發展、時代的進步，文化休閑氣息濃郁的現代茶館，在各地如雨后春筍般地紛紛開辦。數萬家現代茶館的出現，己成為現代城市一道亮麗的風景線，也已成為休閑文化產業的重要組成部分。不少城市將這些茶館業的發展納入了建設文化名城的重要內容。

6.茶文化歷史文物、古跡不斷被挖掘、整理與考證

近些年來，各地調查發現、挖掘出土的有關茶的文物、古跡不斷有報道。如云南的古茶樹、陜西法門寺的唐代宮廷御用金銀茶具、浙江長興顧渚山的唐代貢茶院遺址、福建建甌的宋代“北苑貢茶”摩崖石刻、河北宣化古墓中挖掘出的遼代古茶具和煮茶、奉茶、飲茶壁畫、福建武夷山的宋代斗茶遺址—“競臺”等。這些都是非常珍貴的茶文化歷史遺存，有很高的歷史價值。

7.歷史名茶基本恢復，新創名茶不斷涌現

各地具有豐富文化內涵的歷史名茶和新創名茶，在近十多年來得到了迅速的恢復和發展。一批批“文化名茶”在各項各級評比中紛紛亮相。有些歷史文

化名茶獲得“金冠”后，市場拍賣十分火爆，有些拍賣價十分驚人。這對促進名優茶生產，繁榮茶葉經濟十分有利。

8.藝術茶具有了創新與發展

這十多年來，紫砂茶具、瓷器茶具的造型和藝術裝飾都在不斷創新，隨著各種茶的茶藝、茶道的發展需求，多種整套性茶具也創造出來。另外，一些純粹為觀賞和收藏的各種精雕細刻的石茶具、紫砂茶具、瓷茶具、漆器茶具等五花八門，很有觀賞價值。還有很多為各類紀念活動特制的茶具更是多種多樣。

9.茶文化藝術品不斷涌現

有茶內容的書法和繪畫作品自古有之，近幾年來，隨著茶文化活動的頻繁開展，有茶內容的書畫作品層出不窮。前些年，中國國際茶文化研究會組織一些名流書畫家，成立了“中國國際茶文化書畫院”，很多作品頗有氣勢。茶文化藝術品除書畫作品外，還有以茶為內容的根雕、泥塑、金石、繡品等也涌現了出來。

10.茶文化人才培養得到重視

全國已有幾家高等院校設立了茶文化專業，不少大學里的茶文化選修課十分受歡迎。近幾年來，隨著茶館業的開辦，泡茶已成為一門技藝。國家勞動部門已將“茶藝師”列為職業技能培訓的范疇。因此，各地紛紛開辦初、中、高級茶藝師培訓班。有趣的是，日本、韓國等不少國家的茶文化人士，也紛紛來中國學習中國泡茶技藝。

11.泡茶技藝得到發展，茶藝表演精彩紛呈

近幾年來發展起來的泡茶技藝，在很多茶事活動中往往就形成了“茶藝表演”。這種茶藝表演，把泡茶的實用技術進行藝術加工后，形成了一種表演藝術。各民族、各種茶類的茶藝表演十分精彩，它已成為現代茶文化的一個重要組成部分。

12.茶旅游事業開始興起

中國不少旅游勝地也是名茶產地，有些歷史名茶產地就有著茶文化的歷

史遺存。如浙江長興顧渚山的唐代貢茶院遺址、杭州龍井的十八棵御茶、四川蒙山的漢代仙茶園、浙江余杭的徑山寺、天臺的國清寺、福建武夷山的大紅袍等等。這些地方很多都已開展與茶內容相結合的旅游活動，受到游客的普遍歡迎。

三、茶文化有力地促進了茶產業的發展

近十幾年來，中國改革開放，經濟建設飛躍發展，同時也促進了文化事業的發展，中國茶文化就是在這種非常良好的社會環境中蓬勃發展起來的。近幾年來出現的茶文化熱，在大力弘揚茶文化，廣泛開展茶文化活動、普及茶文化知識、發展名優茶、提倡“多喝茶、喝好茶”的推動下，有力地促進了茶葉的多元化消費，促進了中國茶葉生產、貿易、茶旅游的發展。如上海市連續幾年來舉辦茶文化節，使得人均茶葉年消費量達到了900多克。又如，福建省安溪縣，原來是個貧困縣，近幾年來，廣泛開展各種形式的茶文化活動。特別是連續幾年來舉辦的“茶王賽”活動，使該縣特產烏龍茶“鐵觀音”的身價大大提高。茶葉市場越來越繁榮，茶農也富裕了，從而帶動了地方經濟的全面發展，安溪縣也成了福建省的經濟強縣。茶文化促進山區經濟發展的類似例子很多。近幾年來，茶葉產區名優茶的開發，借著茶文化熱的東風都有了長足的發展，名優茶產量增加了，賣價提高了，茶農收入也增加了，從而為茶產業的進一步發展奠定了堅實的基礎。

另外，近幾年來，茶區各地利用各自的優勢條件，紛紛加強有關旅游文化設施的建沒，建成了一批有茶文化內容的旅游景點。如四川永川的“茶山竹?！薄V東梅州的“雁南飛”、福建漳州的“茶葉博物院”、四川峨眉山的“竹葉青茶葉觀光園”、杭州的“梅家塢茶文化村”等等，都受到了中外游客的歡迎，同時也促進了當地茶產業的發展。

近幾年來，中國各地城市茶館業蓬勃發展，據不完全統計，全國城市茶館大約有三萬多家。茶館業的興起，不僅有利于弘揚茶文化，促進茶經濟的發展，而且現代茶館業也是城市文明建設的重要窗口。

還有，近年來，茶葉深加工產品和茶飲料新產品的開發，廣義而言也是茶文化繁榮的又一個方面。茶葉市場的多元化和茶葉產品的多元化，為消費者提供了更多的選擇空間，這對拉動茶消費，促進茶經濟的發展無疑是有益的。

最后，必需提到的是，這幾年來，中國茶葉的出口也有了較大的增長。2004年中國茶葉出口28.02萬噸，比十年前的1995年（16.66萬噸）增長了68.2％。據海關統計，2009年中國茶葉出口量30.3萬噸大關，首次突破30億大關，同比增長2%，一舉打破了近5年來始終在28-30萬噸之間徘徊不前的局面；出口金額7.05億美元，突破7億美元大關，同比增長3.3%，實現了全國茶人期盼已久的歷史性雙突破，總量和金額連續6年創歷史新高。茶葉出口的增長中，也有茶文化的因素。一是中國的茶文化活動，給不少國外來訪者以深刻的印象，中國多種名優茶的色香味品質，讓不少國外茶客心動和信服。通過茶文化活動，提高了不少名優茶的信譽；二是中國是一個盛產綠茶的國家，綠茶的營養價值和藥效價值是其他茶類不可比擬的，所以中國綠茶的出口量增加較多；三是中國是一個多茶類的國家，普洱茶、烏龍茶等特種茶類，其品質風味更為不少國外茶客所吸引，所以這些特種茶的出口也有增長。

四、發展茶文化有利于促進社會和諧與進步，順應時代潮流。

中國國際茶文化研究會會長劉楓在2004年的中國全國政協十屆二次會議上，提出了《關于確定茶為中國“國飲”的建議》的提案。這個提案得到了中國農業部、全國供銷合作總社等國家有關部門的高度重視，也引起了社會各界的廣泛關注，得到了中國茶業界各大組織和機構的積極響應和支持。

在中國，提倡“茶為國飲”有著十分重大的現實意義：有利于增進國民的身體健康；有利于反腐倡廉，促進社會的精神文明建設；有利于和諧社會的建設，促進國際交流；有利于社會的文化建設與發展；有利于茶產業的發展和山區農民的致富。

茶文化促進社會的和諧與進步主要表現在如下幾個方面：

首先，人民的身體健康與安居樂業是構建和諧社會的基礎，飲茶有利于健康已成為人們的共識。因為現代科學研究表明，茶葉中含有茶多酚、茶氨酸、茶多糖、多種維生素等許多有益于人體健康的營養成分與藥效成分。中國茶類眾多，各種茶類都有各自的優勢，能滿足各類人群的健康飲茶需求。提倡“茶為國飲”，使更多的人喜歡喝茶，這對提高國民的身體素質無疑是有益的。

第二，和諧社會的建立，要有一種和諧的環境與氛圍。中國人歷來有“客來敬茶”、“以茶會友”的習俗，中國茶道精神非常突出一個“和”字。所謂“廉美和敬”，提倡“和為貴”是中國傳統道德精神的重要內容。各地經常舉辦各種茶會、茶話會；賓朋來到，首先以茶待客等等。茶的親和力是十分明顯的，茶是營造和諧、融洽氛圍的重要媒介與載體。因此茶為和諧社會的建立發揮了重要的作用。

第三，不斷反腐倡廉是社會進步的必要條件，提倡“茶為國飲”，有利于社會精神文明建設。古人說，茶性儉，“清茶一杯”是廉儉的象征。我國著名的茶學家莊晚芳先生極力提倡的“廉美和敬”的茶德精神，意為“廉儉育德、美真康樂、和誠處世、敬愛為人”。90多歲高齡的老茶人張天福提出的中國茶禮為“儉清和靜”，意思是“節儉樸素、清正廉明、和睦處世、恬淡致靜”。歷代茶人提倡以茶倡廉，在現代社會燈紅酒綠的環境中，不少人也主張“以茶代酒”。1982年春節，當時的中共中央總書記胡耀邦在團拜會上說：去年開始改革團拜會，以清茶一杯招待大家。于是《人民日報》在頭版以“座上清茶依舊，國家景象常新”為題報導了這次團拜會。從此以后上下仿效，蔚成風氣。因此，我們相信進一步提倡“茶為國飲”，必將促進社會風氣的進一步好轉，精神文明建設的進一步發展。

第四，提倡“茶為國飲”，有利于密切人際關系，促進國際交流。歷史事實表明，茶是人際交往的橋梁和紐帶。社會生活中無論是朋友相會、親人團聚、走親訪友，還是接見元首、招待貴賓、高級商談，一般都能以茶招待?！扒宀枰槐毕笳髦Y誠、純潔和熱情，因此茶具有密切人際關系的普遍意義。2002年在馬來西亞吉隆坡舉行的第七屆國際茶文化研討會上，馬來西亞首相馬哈迪爾的獻詞說得好：“如果有什么東西可以促進人與人之間關系的話，那便是茶。茶味香馥甘醇，意境悠遠，象征中庸和平。在今天這個文明與文明互動的世界里，人類需要對活交流，茶是對話交流最好的中介?！边@段話，簡明透徹，充分表明了茶的重要社會功能。

第五，茶文化是社會文化的重要組成部分，文化建設與經濟建設一樣，都是構成社會進步的重要因素。近幾年來，不少地區都非常重視文化建設，有的已把茶文化作為文化建設的重要內容。中國浙江省杭州市一年前提出了打造“茶為國飲，杭為茶都”的口號。一年來的實踐表明，利用茶都的優勢，建設若干茶文化景點、茶文化村，發展茶文化旅游，社會效益與徑濟效益都十分明顯。它把茶文化與經濟建設有機結合，大大提高了城市的文化品味，促進了社會的和諧與進步。

第二篇：福建高山茶文化創意產業園項目

福建高山茶文化創意產業園項目

福建高山茶文化創意產業園位于大田縣吳山高速公路互通口，占地面積約2000畝，總投資5.06億元，由新龍集團（香港）有限公司投資建設。園區分兩期實施，一期工程建設占地面積252.32畝，總投資2.06億元，計劃在2012年內完工；二期工程建設占地面積約1748畝，總投資3.0億元，計劃在2015年內完工。該項目有以下主要特點：

1、以茶產業為核心，進行功能定位。按照縣委、縣政府建設“五大功能區”的戰略部署，建設集茶葉產、供、銷等環節及相關產業鏈為一體的綜合性項目。項目建成后，可輻射周邊十余個鄉鎮，推動茶產業可持續發展，促進農業增效、農民增收，跟進發展生態旅游等第三產業，將為我縣打響高山茶品牌，把我縣建成對接沿海、輻射內陸的“節點”城市，打造宜居宜業的新大田起到推動作用。

2、突出茶文化特色，配套項目建設。項目建設主要內涵是：以“茶文化”為核心進行功能定位，建設高山茶商業核心功能區、茶文化旅游休閑體驗區、龍頭茶企加工區、茶鄉居住特色區，以傳統茶藝、茶道、茶的禮儀、精神等茶文化為特色，配套建設茶文化民俗廣場、茶葉會展中心、茶葉商務會所、茶葉批發市場、茶葉風情商業街、茶葉科研培訓基地、茶商、茶文化精品酒店，同時引進區外資金投資開發與茶產業相配套的機械、包裝、茶具、茶點、飲料等具備新穎性、適銷對路的外延產品。

3、深挖高山茶潛力，營造茶文化氛圍。依托吳山鄉臨近閩南沿海經濟發達地區、交通便利的區位優勢和歷史文化資源優勢，以茶文化創意產業及茶文化生態體驗旅游為主題，根據地形、地貌的特點，按照“生態化、功能化、差異化”的標準進行規劃設計，貼近自然，突出生態，是一個原生態的高山茶文化創意園，最終真正形成茶產業有規模、有人氣、有市場、有內涵的文化氛圍。

4、以跨越發展思路，全力推進項目進度。已完成一期工程（252.32畝）的征地、拆遷、規劃方案評審、報批、土地平整及二期工程的土地權屬確認、面積丈量、補償款發放等工作，進入土地招拍掛階段。

預計到5月底，累計完成投資8000萬元，完成一期工程用地平整掃尾及擋土墻等配套設施建設工作；完成二期工程高山紅茶葉生產基地征地120畝和發放補償費350萬元，進入土地平整階段，完成第一平臺（共3個平臺）的土石方工程12萬立方米，完成休閑體驗區征地100畝；完成高新農機具產業園用地600畝征遷和補償費發放等工作。計劃于2011年末基本完成茶葉展示、加工、批發、茶文化廣場、茶文化交流會所、茶文化風情商業街等主體工程建設。

第三篇：產業園項目可行性報告及

家具產業園項目可行性分析報告格式

第一部分 家具產業園項目總論 1.項目概況 1.1項目名稱 1.2項目建設單位 1.3項目位置（四至范圍）1.4項目周邊目前現狀 1.5項目性質及主要特點 1.6項目地塊面積及邊界長 1.7研究工作依據 1.8研究工作概況 2.可行性研究結論 2.1市場分析預測 2.2項目地塊分析 2.3項目規劃方案 2.4項目工程進度 2.5投資估算及資金籌措 2.6項目財務與經濟評價 2.7項目綜合評價結論 3.主要技術經濟指標表 4.項目存在問題與建議

第二部分 家具產業園項目背景 1.項目提出背景

1.1項目所在區域商業發展情況 1.2所在區域政策、經濟及產業環境 1.3項目發起人及發起緣由 2.項目發展概況

2.1已進行的調查研究項目及成果 2.2項目地塊初勘及初測工作情況

2.3項目建議書編制、提出及審批過程 2.項目投資的必要性

第三部分 家具產業園市場研究 1.市場供給

1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查 1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查 1.3其他替代性產品供給量情況調查研究 2.市場需求

2.1所在區域內商業用房的租用情況調查 2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查 2.3其他替代性產品租售情況調查 3.市場價格

3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查 3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查 4.市場預測

4.1未來該區域內商業用房需求預測 4.2銷售及租賃價格預測 5.市場推銷 5.1推銷方式及措施 5.2產品推銷費用預測

第四部分 家具產業園項目研究 1.地塊特征分析 1.1項目區位分析 1.2項目交通分析 1.3項目人流分析 1.4項目周邊規劃 2.項目SWOT分析 2.1項目優勢分析 2.2項目劣勢分析 2.3項目機會分析

2.4項目威脅分析 3.項目定位方案 3.1項目產品方案 3.2主要功能建筑規模 3.3主要技術經濟指標

第五部分 家具產業園投資估算

家具產業園項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內容包括： 1.土地費用 2.前期工程費用 3.建筑安裝工程費用 4.基礎設施建設費用 5.公共配套設施建設費用 6.管理費用 7.銷售費用 8.財務費用 9.各種稅金支出 10.其他成本支出估算

第六部分 家具產業園項目開發進度 第七部分 家具產業園項目資源供給 1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式 3.施工力量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應 第八部分 家具產業園項目財務評價 1.獲利性評價 1.1成本利潤率 1.2銷售利潤率 2.效率評價 2.1經營比率

2.2資金利用率 3.信譽評價 3.1流動比率 3.2杠桿比率 4.靜態獲利分析 4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5.動態獲利分析

5.1財務凈現值（FNPV）5.2財務凈現值率(FNPVR)第九部分 家具產業園項目風險評價 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1變動因素一 2.2變動因素二

第十部分 家具產業園項目綜合評價 1.經濟評價（定性）2.社會評價（定性）3.環境評價 4.存在問題與建議 5.總體結論及建議-------------------根據項目性質，有關章節參考以下詳細的格式模板：

家具產業園項目可行性報告格式范本

第一部分：項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活產品配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：家具產業園項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況

等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、家具產業園項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、家具產業園項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、家具產業園項目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、家具產業園項目規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、產品建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、產品容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

3、付款進度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關的其它法律規定

二、土地法律性質評估

（一）現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的用途

（二）規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

五、政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內產品等。

六、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第三部分：家具產業園項目市場分析

一、區域產品市場成長狀況

1、區域產品市場簡述 ? 形成時間

? 各檔次產品區域內分布狀況 ? 購買人群變化

2、區域產品市場各項指標成長狀況（近3-5年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ?平均售價 ? 開發規模 ? 產品形式 ?平均消化率 ?平均容積率

? 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點

6、結論：

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式 ? 本案在區域內開發市場潛力 ? 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

四、目標市場定位及產品定位

1、市場定位

2、目標人群特征/來源區域/行業特點

3、產品建議

第四部分：家具產業園項目規劃設計分析

一、初步規劃設計思路

1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

2、主要產品類型。

3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和

環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：家具產業園項目開發

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：家具產業園項目投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套費用

開發間接費 直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格： 經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率

3、項目開發各期的利潤體現

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：家具產業園項目管理資源配置

五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

第八部分：家具產業園項目綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

家具產業園可行性報告,家具產業園可行性研究報告,家具產業園可行性分析報告,家具產業園可行性論證報告;家具產業園商業計劃書,家具產業園投資計劃書,家具產業園項目計劃書,家具產業園資金申請報告,家具產業園企劃書,家具產業園創業計劃書,家具產業園市場分析報告,家具產業園營銷計劃書,家具產業園營銷策劃書,家具產業園銷售計劃書,家具產業園市場調查,家具產業園投標書,家具產業園投標計劃書

第四篇：生態農業產業園規劃

生態農業產業園規劃

生態農業產業園規劃

概述

生態農業規劃是以生態學、經濟學和系統工程理論為指導，以經濟建設為中心，以社會調控為保障，以政策為引導，科技驅動，應用生態系統的原理和系統科學的方法，通過合理利用自然資源和人工模擬本地區的頂極生態系統，選擇多種在生態上和經濟上都有優勢的生物，采用一套套生態農藝流程，按食物鏈關系和其他生態關系將這些物種的裁培、飼養和養殖組成一條條生產線，并將這些生產線在時間上和空間上多層次地配置到農業生態系統中去，使之既獲得持續最大（或最優）的生產力和經濟效益，又獲得一個良好的、協調的生態系統。

生態農業規劃的原則

整體性原則

資源開發、利用和保護相結合原則

因地制宜的原則

物質循環、多級利用的原則

擴大綠色植被原則

多業結合、集約經營原則

實現“三大效益”原則

服務內容

園區和產業規劃

整合宏觀環境和微觀環境要素，以前瞻的眼光、科學的理論、客觀的實踐和詳實的數據，對產業項目作宏觀的、方向性的計劃、籌劃和謀劃。主要包括產業園區的發展戰略規劃、項目概念規劃、總體發展規劃、產業發展規劃以及項目詳細規劃。

區域和產業研究

圍繞環境、區位、資源、政策等因素對項目進行客觀、科學、全方位的論證，從多方位多角度支持項目的開發和發展。主要研究內容包括區域競爭力研究、產業項目可行性研究、開發策略研究、產業定位研究及產業市場研究。

園區的經營管理系統

圍繞園區運營目標，在園區的規劃開發、經營管理的過程中引入現代高效管理理念和經營策略，提升園區的運營水平，提高園區運營效益。主要服務內容包括開發建設模式研究設計、投入產出預警體系研究設計、管理模式與運營組織系統設計、工作績效與激勵機制設計、產業園區規劃的大致框架。

園區招商引資系統一方面確定投資融資模式，加速園區的開發建設；另一方面確定目標客戶群，制訂合適的誘導方案，運用高效的策略，吸納企業商家進駐經營。主要內容包括投資融資策劃、招商政策策劃、招商策略策劃、主題招商策劃及招商活動籌劃。

我們的優勢

專業、強大執行力的團隊

深厚的行業研究實力

豐富的園區規劃經驗

雄厚的企業、人脈資源

完善的服務管理和支撐體系

典型案例

某國內知名央企北京農業生態谷園區產業規劃

2009年，該央企在北京房山區征地17200.6畝，準備將其打造為集作物種植、產品研發、生產加工、生態旅游、貿易等為一體的農業生態園區。為了高起點、高標準、高層次和高水平的推進園區建設，該央企在北京舉行北京農業生態谷園區發展規劃編制的招標會，中投顧問與深圳市城市規劃設計研究院聯合體成功中標生態谷五大功能區（農業加工區、綠色種植示范區、國際農業交流區、配套生活服務區、國際農業研發總部區）中綠色種植示范區和農業加工區這兩大功能區的規劃編制項目。

在遵循該央企北京農業生態谷園區整體發展戰略的情況下，中投顧問與深圳市城市規劃設計研究院明確分工，我司主要負責功能區產業鏈搭建、產業發展可行性研究等方面的產業咨詢工作，后者則主要負責用地方面的規劃。中投顧問通過對生態農業的發展趨勢的深入研究，以及結合園區所在地的氣候條件和區位條件，成功的給出了相關方案。目前該方案的實施效果十分良好，完全達到了該央企的要求。

廣東省某農業生態園產業規劃

1、項目背景

該農業生態園占地5000多畝，位于廣東省高要市白土、回龍兩鎮之間，距廣州僅40分鐘車程，離廣肇高速公路白土出口處僅 5公里，離肇慶風景名勝區七星巖、鼎湖山 18公里，交通十分便利。目前已成為廣東省最大的農林果自然生態景區，并成為集示范、教育、觀光、度假、商務會議于一體的綜合服務場所。但該生態園園區仍然存在生態化管理深入化程度及力度相對不夠、觀光農業的田園化和鄉土化特征被忽視、對資源的循環再利用不足等問題。為解決這一問題，提高資源的循環再生利用率，加大生態園區循環經濟模式的開發應用，園區管委會最終選定在產業園區規劃領域擁有雄厚實力的中投顧問作為本項目的承接單位。

2、解決方案

為深入解決該農業生態園面臨的生態化管理力度不足等問題，中投顧問派遣了一支由“政策專家+金融專家+行業專家+管理專家+營銷專家”的項目小組對該農業生態園區做了為期兩周的調研，調研對象包括高要市市委市政府領導、園區管委會主任、園區運營方高層代表、園區入駐企業代表等。在詳細調研工作的基礎上，中投顧問項目小組提出了該農業生態園循環經濟模式下的開發對策，建議該生態園可發展種養殖業復合模式、以沼氣為紐帶的各種模式、“前店后園”的生態模式以及產業間多級生態鏈聯接模式，并詳細闡明了關于水、固體廢棄物等園區資源的再生利用實現方式，成功解決了該農業生態園面臨的主要問題，實現了其資源的高效利用，達到生態保護和經濟發展的共贏，并推動園區成為一個生態結構比較完善的符合生態系統和綜合性農業產業化基地。

3、項目成果

中投顧問在探索該農業生態園開發模式的過程中，充分發揮我司在立體農業研究的雄厚優勢及強有力的人才隊伍建設，結合該農業生態園發展現狀及周邊區域經濟發展趨勢，積極探索該農業生態園的循環經濟模式，分析結果極具現實性和針對性，可操作性強，獲得客戶方面的一致好評。

保定市某農業生態園發展規劃

1、項目背景

該農業生態園位于保定城區西南部，總規模約 26800畝，總投資約17.6億元。為提高保定市的核心競爭力和品位，滿足市民休閑旅游觀光需求，完善城市功能，市委、市政府在省農業生態園建設總體布局和保定市的優勢的基礎上大力推動該農業生態園項目的進展，并聘請中投顧問為戰略合作伙伴，為園區規劃、招商運營等工作提供專業化咨詢。

2、解決方案

中投顧問首先進行了詳細的實地調查，摸清了保定市的產業基礎、重點企業及周邊產業發展情況，并對該地區建立農業生態園的資源、政策、資金等方面的優勢加以橫向和縱向的詳細比較。

其次，我司立足于園區的資源現狀、景觀特色和可持續發展目標，以生態學理論為指導，以市場為導向，對園區進行全面規劃、分期實施。在投資開發上，我們明確開發序列，突出重點，多元籌集資金，合理分區、明確主題、突出特色。在分期實施上，我們初定長期、中期、短期三個規劃，且三個規劃齊頭并進，上檔次、上水平，充分體現保定特色。

長期規劃：建設總規模約 26800畝。

中期規劃：現代農業生態觀光園起步區規劃范圍約 4562畝。

近期規劃：園區核心區，即市林木良種場800 畝。在園區建設上，立足于一園多區，一區多景，功能完善，布景錯落有致，主要為“四大板塊、十大景區”。四大板塊，即核心區(市林木良種場)、觀光區、民俗文化區和開發區。十大景區，即大汲古跡造景，引水蓄湖造景，城市林業造景，生態農業造景，農林科技示范造景，現有自然景觀造景，新民居建設造景，各縣(市、區)特色展示造景，民俗文化村農家樂造景，周邊開發建設造景。

最后，中投顧問對該農業生態園的發展提出了合理的措施建議和招商運營策略，其中項目組提出的關于園區的運營創新模式更是獲得了委托方的認可和好評。

綏化市某綠色食品產業園規劃

1、項目背景

該綠色食品產業園位于綏化市，規劃總面積 56平方公里，為把產業園打造成綠色食品產業發展的重要載體，該地本著邊規劃邊推進基礎設施建設、邊招商引資邊推進項目建設的原則，以綠色、低碳、安全為方向，以建設“綠色菜籃子”、“有機米袋子”、“安全肉案子”、“放心奶瓶子”為目標，加大了產業園建設，并聘請中投顧問對產業園區規劃、招商及運營工作出謀劃策。

2、解決方案

在經過2周的實地調研，中投顧問項目團隊確定了以綠色食品產業為重點的主導產業，擬定發展玉米、乳品、生豬、肉雞、果蔬等產業鏈，將園區規劃為“一軸二核三帶四片區”?！耙惠S”即與北部新區連接的城市發展軸，“二核”即商貿會展核心和產業服務核心，“三帶”即哈大高速生態走廊帶、快速路景觀帶和產業防護帶，“四片區”即綠色食品產業區、產研綜合區、現狀建成區和配套生活區。

福建省某食品產業園規劃

1、項目背景

該食品產業園項目規劃位于福建省寧德市，用地面積 3000畝，計劃總投資 25 億元，基于閩東山海特色食品資源和周邊食品行業發展情況，中國食品工業(集團)公司與寧德市簽署戰略合作框架協議，決定在寧德打造一個現代化、大規模的全國領先水平的特色食品加工產業基地。為更好地發展食品產業園，實現食品產業的集聚，提高該產業園的招商吸引力，中國食品工業(集團)公司委托中投顧問擔任該項目的咨詢顧問，提供針對該食品產業園區的規劃、運營等方案。

2、解決方案

中投顧問充分發揮公司在食品產業方面雄厚的行業優勢，集結食品行業專家、宏觀經濟學家、政策專家、金融專家等組成項目小組，迅速深入實地調研，詳細了解該食品產業園的建立基礎、優勢及周邊的資源及配套產業發展現狀。同時結合產業鏈和價值鏈對該區域食品產業園做了詳細系統的闡述，并提出產業鏈招商、以商招商、組團招商、小分隊招商、節會招商、網絡招商等各種操作性較強的招商方式，設置相關土地、水電等方面的優惠政策，設置差異化的誘因，吸引企業入駐。

備注：關于您的園區規劃問題，更多個性化的解決方案，請與我們的咨詢顧問聯絡，我們的園區產業規劃咨詢顧問將與您一起來深入分析項目，并為您制定針對性的項目解決方案。咨詢電話：400 008 0552

我們的研究成果

中投顧問作為中國領先產業研究與咨詢機構，每天都會發布大量對經濟與產業的研究成果，各類媒體都在廣泛引用及轉載中投顧問觀點或數據。每年都會發布上千份《2012-2016年中國**行業投資分析及前景預測報告》。這既是我們的重要研究成果，也是對中投顧問實力最好詮釋!2012-2016年中國化學農藥行業投資分析及前景預測報告

2012-2016年中國生物農藥行業投資分析及前景預測報告 2012-2016年中國設施農業投資分析及前景預測報告 2012-2016年中國農產品物流行業投資分析及前景預測報告 2012-2016年中國生態農業投資分析及前景預測報告 2012-2016年中國農業保險市場投資分析及前景預測報告

2012-2016年中國農藥行業銀行信貸風險評估及建議報告 2012-2016年新疆農業產業投資分析及前景預測報告 更多...

第五篇：文創產業園項目可行性報告

曹妃甸商展文創產業園 項目可行性研究報告

北京杰輝企業管理咨詢有限責任公司

二〇一七年五月

摘要

曹妃甸商展文創園區戰略定位：

打造中國商業展覽展示、商業展具、視覺標識、商業廣告的設計及生產的產業集中園區

發展目標：

中國商業展覽展示設計及生產核心區 中國商業展具設計及制作的孵化基地 中國視覺標識設計及制作的孵化基地 中國商業廣告的設計及制作的孵化基地

中國最大的商業展示道具研發、生產及新技術新材料研發及應用基地

京津冀地區乃至全國地區商業展示全產業及配套轉移承接基地

規劃依據：

隨著京津冀協同發展這一重大國家戰略在快車道全速推進，在中央要求2017年完成有序疏解北京非首都功能取得明顯進展，在符合協同發展目標且現實急需、具備條件、取得共識的交通一體化、生態環境保護、產業升級轉移等重點領域率先取得突破，深化改革、創新驅動、試點示范有序推進，協同發展取得顯著成效這一目標條件下曹妃甸成為承接京津冀產業的轉移的重點區域。

科學推動京津冀協同發展的重要前提和基本遵循。經反復研究論證，京津冀區域整體定位和三省市功能定位各4句話，體現了區域整體和三省市各自特色，符合協同發展、促進融合、增強合力的要求。京津冀整體定位是“以首都為核心的世界級城市群、區域整體協同發展改革引領區、全國創新驅動經濟增長新引擎、生態修復環境改善示范區”。

區域整體定位體現了三省市“一盤棋”的思想，突出了功能互補、錯位發展、相輔相成；三省市定位服從和服務于區域整體定位，增強整體性，符合京津冀協同發展的戰略需要。北京市：“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”；天津市：“全國先進制造研發基地、北方國際航運核心區、金融創新運營示范區、改革開放先行區”；河北?。骸叭珖F代商貿物流重要基地、產業轉型升級試驗區、新型城鎮化與城鄉統籌示范區、京津冀生態環境支撐區”。(京津冀協同規劃綱要)以集群園區為依托，引導商展企業向園區和集群地區集中，形成中國現在唯一一個專業商業展示文化創意園區；一個銷售收入過100 億元的集群和園區。

在十三五期間，我國商業展示行業將進一步完善功能產業鏈，優化產業結構，逐步實現專業化分工；在十三五期間，加強及商業展示產業基地建設，把曹妃甸商展文創產業園建設成為國內最大、配套最完善、產業最聚集的行業支柱產業基地；在未來十年中國商業展示行業整體將在在產業發展的重大機遇與挑戰面前踏上成熟穩定的健康發展軌道，“十三五”期間行業整合與升級，產業機構調整優化，上下游產業鏈聯合得到進一步完善，逐步實現由商業展示道具生產、出口大國。完成從“中國制造”到“中國創造”的轉變，行業升級為“服務型制造行業”。著力調整優化產業結構。重點發展工業。堅持壯大工業規模與提升產業層次相結合，大力推進百億園區、百億產業“二個一百”工程建設，力爭“十三五”期間，園區內企業凈增200 家，將商展業打造為曹妃甸優勢產業之一，十年內園區商業展示業銷售收入將達到200億元，將曹妃甸商展文創產業園發展成為中國最大的商業展示工業示范基地。

編制單位：

北京杰輝企業管理咨詢有限責任公司

編制人：孫凱 二〇一七年五月

目錄

一、行業速覽···········································

二、互聯網機會·········································

三、消費端沃土·········································

四、政策斷優勢·········································

五、項目戰略意義·······································

六、對于曹妃甸的影響···································

七、曹妃甸商展文創產業園實施方案·······················

八、結論···············································

一、行業速覽

現代商業展示是城市化進程與現代產業經濟共同催生的剛需

現代商業展示行業的發展與城市化和現代產業經濟兩大因素息息相關，擁有輝煌恒久文明與超強經濟潛力的中國，在這一行業表現出了巨大的想象空間，其市場容量令人充滿期待。而中國迅速的城市化進程也為社會文化的繁榮覺醒、城市與企業品牌展示提供了相當的市場，成為商業展示的強力驅動。

國家統計局2016年發表的權威報告顯示目前中國城市人口已經超過8.2345億，城鎮人口占總人口比重為57.35%。常住城市人口已經接近農村人口的兩倍。這是我國城市化進程提速的側面反映，是我國社會發展的標志，是中國經濟高速發展取得的碩果，也是人類社會經濟發展史上的大事記。中國的人口城市化率自1978年改革開放以后平均每年增長大約1個百分點，現已進入城市化率從30%-70%的城市化加速發展階段。2009年達46.59%，2011年已近50%。西方發達國家發展200年的城市化歷程，我國只用了30年時間。城市化已成為一股不可抗拒的潮流，在廣袤的中國大地上涌動。都市生活成為中國社會的主流發展模式，這直接催生出對城市商業展示設施的巨大需要。商業裝修行業的特點

1.裝修價格高

商業裝修，尤其以商品展示、形象展示等為主要目的的裝修，每平米裝修價格多在2000元以上，一般大于家裝價格（見下表）。如服裝連鎖品牌基本裝修面積一般80-150平米，基本裝修費2000-4500元/平米，而家裝集中于500-2000元/平米。

類別 服裝 珠寶 鐘表 化妝品 餐飲 裝修價格（元）2000-8000 3000-15000 2000-5000 8000-20000 2000-4000

類別 眼鏡 數碼 美容院 會所 茶樓

裝修價格（元）2500-4000 1000-3000 800-2000 5000-15000 3000-6000 2.裝修周期短

商業裝修周期一般比較短，短則1-3年，長則3-5年。據調查，服裝品牌2-3年重裝一次；珠寶品牌連鎖店2012年前基本1-2年進行一次重裝，之后市場形勢不好2-3年進行一次重裝。如周大生連鎖店，統計其2000家店面，裝修周期分別是700家1-1.5年，1100家1.5-2年，200家2-3年，最長不超過3年。

3.剛性需求強

服裝、餐飲、珠寶玉器、化妝等行業競爭激烈，消費者體驗要求高，不吸引眼球的裝修設計必然處于不利境地。因此，店家在裝修方面預算充足，對成本不敏感。如服裝品牌玫爾美，全國300家店，裝修費用3000-3500萬/年；服裝品牌影兒，全國1000多家店，裝修費用9500萬-1.5億/年；服裝品牌藍地，全國300家店，裝修費用3000萬/年。

(一)商業裝修行業與家裝行業的比較分析

項目 對象 需求 價格 周期 專業度 利潤率

商業裝修 企業、商戶等 剛需性強平均價格高

裝修周期短，一般1-5年

高 較高

家庭裝修 家庭為主 剛需性弱平均價格不高 裝修周期長，10年左右

低 較低

一 商業裝修市場分析(一)存在長期持續增長的需求和發展空間

商業裝修市場規模巨大（見下表）。表中8個城市企業數量約66.8萬家，涉及服裝、餐飲、珠寶等十個裝修頻度比較高的行業。經測算，此8個城市每年至少有17萬家企業需要裝修店面，按保守估計年裝費花費約220億；就全國來說，每年至少有1000億市場規模。

企業數量* 城市

（萬家）

北京 天津 上海 杭州 廣州 深圳 重慶 成都 合計 21.62 2.17 11.99 3.59 11.31 11.82 2.38 1.95 66.83

（億元）88.30 6.05 37.44 10.75 32.91 30.21 8.22 7.09 220.98

2779.55 297.64 1638.08 477.88 1176.39 968.97 327.16 314.67 7980.34

（億元）1433.93 151.85 837.76 244.31 604.65 499.59 167.69 160.88 4100.66

年市場裝修總量區間 市場總量中間值*2015年8月在線統計服裝、珠寶、鐘表、化妝品、餐飲、眼鏡、數碼、美容院、會所、茶樓十個行業企業數量。

當前以及未來，北上廣深、杭州等一二線城市是商業裝修的重點市場。一二線城市商業、服務業發達，實力商家云集，裝修需求旺盛，裝修集中，裝修規模大，裝修數量多，裝修金額高，特別是對裝修專業化程度要求高。由此，眾多服務商，尤其比較專業、比較有實力的服務商多聚集在一二線城市及周邊。

隨著國內經濟發展的轉型和升級，三四線城市經濟增長迅速，商業、服務業比重日益加大，從而推動區域商業裝修市場的增長。

二、互聯網機會

新商業形態的誕生與興起為曹妃甸創造絕佳風口

20世紀90年代以前，中國零售市場長期保持著百貨商店一統天下的單一格局。對外開放以來，隨著消費者需求的變化和零售市場競爭的加劇，大型超市、便利店、專賣店等新型零售業態得到快速發展，成為中國零售業規模擴大的主要動力。但是由于各種零售業態的發展情況不盡相同，Shopping mall等新興零售業態飛速發展，迅速成為老百姓的新寵。隨之帶來的商業展示行業飛速發展，到今天能夠變成國際競爭優勢比較明顯的產業，成為當今中國千億零售行業的必要產業。

新零售的興起，必將帶來新一輪產業升級。2016 年11月11日，國務院辦公廳印發《關于推動實體零售創新轉型的意見》（國辦發〔2016〕78 號），明確了推動我國實體零售創新轉型的指導思想和基本原則。同時，在調整商業結構、創新發展方式、促進跨界融合、優化發展環境、強化政策支持等方面作出具體部署。《意見》在促進線上線下融合的問題上強調：“建立適應融合發展的標準規范、競爭規則，引導實體零售企業逐步提高信息化水平，將線下物流、服務、體驗等優勢與線上商流、資金流、信息流融合，拓展智能化、網絡化的全渠道布局。”，其表明消費者的線下體驗將成為各大企業服務競爭至關重要的一環，這也是商業展示加速發展的一個潛在風口。

互聯網的快速發展，首先在一定程度上打通了物理距離、行業之間的阻礙；其帶來的媒介環境的改變，大大縮減了信息傳播的流程，廣大中小企業對商展的要求需要更具時效性。比如《來自星星的你》熱播，讓啤酒炸雞相關的視覺呈現一夜之間千樹萬樹梨花開，而過往分散型的商展企業布局顯然不能滿足。數字化技術的不斷更新也對傳統商展提出了更高的要求，尤其是現在前沿商展已經開始注重沉浸式體驗的打造，講求展示空間與展示內容的高度結合?！靶?、快、全”的商展行業平臺——產業園區的規劃與構建已如箭在弦。

三、消費端沃土

二三線城市逐漸意識到商業展示在商業活動中甚至城市文化中的重要性

隨著商品社會的發展。這種商業展示活動越來越顯重要，各種商業展示活動越來越頻繁，商業展示活動的形式也越來越豐富。商業展示的作用已不僅僅是以出售商品為目的的簡單活動?，F代商業展示已成為與人們生活密切相關的商業活動和文化活動，是現代社會、文化的形式之一。

由于一線城市與超一線城市的觀念與思路更迭快速，較早意識到商業展示是商業活動甚至是城市文化不可缺少的環節。在幾十年的城市進程中逐步形成產業鏈，并且行業正向高精尖發展。近年二三線城市也開始注意到商業展示對于城市景觀構成起到關鍵作用，所以政府重視程度也成跨越式上升，琳瑯滿目的商場、超市、專賣店、飯店、商務休閑酒吧、迪廳等，是實現商品交換、滿足人類消費需求、體驗商品經濟的前沿陣地，其五光十色、鱗次櫛比的特點，以形、色、場、光組成適宜人類各感覺機能的愉悅空間。對于企業而言，隨著市場結構從“賣方市場”轉向“買方市場”，由“以商品為中心”轉向“以消費者為中心”階段。這種新的競爭形式下，二三線城市的企業也正在打開思維格局，開始注重終端展示對消費者所營造的感官體驗，以更科學更系統的引導促進購買。這些因素無疑是商業展示行業的市場環境利好。

四、政策端優勢

京津冀一體化是歷史賦予曹妃甸的重大機遇

隨著京津冀世界級城市群規劃的出臺，以首都為核心的華北地區經濟邁入新常態。目前京津兩極過于“肥胖”，周邊中小城市過于“瘦弱”，區域發展差距懸殊，特別是河北與京津兩市發展水平差距較大，公共服務水平落差明顯。而曹妃甸憑借其區位優勢，首先在產業承接轉移的功能上可發揮最大優勢。其次，倚靠兩座巨型城市，乘未來經濟發展之勢，商展行業亦可充分占據近水樓臺的先機。

在《京津冀協同發展規劃綱要》中，河北功能定位被確定為全國現代商貿物流重要基地、產業轉型升級試驗區、新型城鎮化與城鄉統籌示范區、京津冀生態環境支撐區。唐山市“十三五”規劃提出必須扎實推進“32239”的戰略布局?！白嵵卮箜椖拷ㄔO、工業經濟、開發區和工業園區建設、臨港產業、服務業特別是現代服務業、現代農業、中心城市和縣城及美麗鄉村建設、利用外資和擴大出口、大眾創業和萬眾創新‘九大經濟增長點’”。同時明確目標：轉型發展取得新進展。傳統產業質量和效益顯著提升，新產業新業態快速成長，工業化與信息化深度融合，創新能力顯著增強，主導產業達到中高端水平，主要經濟指標更加平衡協調，空間布局進一步優化。服務業比重顯著提升，全市服務業增加值年均增長7%以上，到2020年服務業占GDP比重達到38%。經濟競爭力明顯增強。戶籍人口城鎮化率達到45%左右。商展行業無疑是現代服務業最重要的組成部分，這也為曹妃甸商展文創產業園提供了必要條件。

國務院批復實施《環渤海地區合作發展綱要》，也成為曹妃甸在更大區域參與生產力布局調整和產業鏈重構，加快沿海地區率先發展的一股強勁的東風。

五、項目戰略意義

建設曹妃甸商展文創產業園是打造京津冀城市群商展產業區核心帶的必經之路。曹妃甸位于我市南部沿海、渤海灣中心地帶的曹妃甸，由海而生、因港而興，是“一帶一路”上新的重要坐標點。根據“一帶一路”走向，陸上依托國際大通道，以沿線中心城市為支撐，以重點經貿產業園區為合作平臺，共同打造新亞歐大陸橋、中蒙俄、中國—中亞—西亞、中國—中南半島等國際經濟合作走廊；海上以重點港口為節點，共同建設通暢安全高效的海上運輸大通道。曹妃甸港作為貫通亞、澳、非、歐的區域物流節點及資源配置中心的優勢地位將不斷提升，輻射范圍也大為延展。2015年12月30日，以曹妃甸為終點的蒙冀鐵路正式通車，曹妃甸港與中國三條能源大通道中的兩條(蒙冀鐵路、大秦鐵路)相通。同時，隨著橫穿我國第三大沙漠(巴丹吉林沙漠)的臨哈鐵路通車，曹妃甸港與內蒙古、新疆鐵路網實現全線貫通，并可通過第一、第二亞歐大陸橋直達歐洲。至此，曹妃甸港陸域輻射范圍囊括我國的西北地區乃至蒙古國等中亞、西亞地區，成為渤海灣能源、原材料集疏與貿易大港。通過大力發展水鐵聯運、多式聯運，在陸向、海向兩個方向延伸港口腹地范圍，讓更多的腹地企業從更加經濟、便捷的集疏運組織方式中受益。未來曹妃甸機場的起飛，更是無縫打通海陸空立體交通網絡。曹妃甸商展文創產業園，依托1.5小時“都市圈”，在集中供應京津冀地區的同時，也將憑借立體聯合交通線路輻射西北東北以及長三角珠三角地區產業，甚至在一帶一路的作用下影響亞、澳、非、歐，是京津冀城市群打造商展產業區核心帶至關重要的一環。

六、對于曹妃甸的影響

曹妃甸商展文創產業園對曹妃甸自身產業發展的深遠影響。

1、唯一性

國內商業展示行業仍然成分散狀態，北上廣深雖然借靠自身經濟環境的優勢處于發展金字塔位置，但城市內部行業各個環節各自為政，造成資源極大浪費。而曹妃甸商展文創產業園將成為我國首個并且是唯一一個產業集群區，對曹妃甸的城市宣傳作用不可忽略，而園區建設同時對優化資源配置、發揮集群效應也有史無前例的影響，行業示范區的性質也將為曹妃甸吸引人才、帶動經濟產建立功勛。

2、可持續性

曹妃甸目前以鋼鐵、制造、石化三大產業為主導，屬于勞動密集型，對于拉升經濟總量雖有正面影響，但對生態環境的破壞卻不可避免。而長遠的發展戰略必須要推動產業結構的優化，由工業之城，向高精尖轉變。打造曹妃甸商展文創產業園則是非常值得期待的開端，因為商展行業屬于現代服務業，對技術與人才要求較高，并且可持續發展，對于曹妃甸的長遠建設規劃有著深刻的意義。

3、穩定性

商業展示作為剛需行業，其需求量相對較穩定，而產業園區的打造更可以在內部形成完整的生態，風險較小，對經濟可以保持穩步刺激。這對擴大就業、增加民眾收入、積累資金、出口創匯﹑繁榮市場、提高城鎮化水平、帶動相關產業和促進區域經濟發展具有穩定的積極作用。

七、曹妃甸商展文創產業園實施方案

本項目一期計劃用地2000畝，計劃招商企業數量在150家，其中生產型企業100家，配套生產企業30家，材料周邊循環企業20家。園區內設置新材料、工藝、技術研發中心，原材料倉儲式供應中心，配套周邊循環材料中心，園區職工集體宿舍，園區食堂，園區職工之家。二期計劃用地3000畝，計劃招商200家。招商重點放在高新技術應用及研發企業。

我們計劃項目開始由我公司與園區共同組建成立：“曹妃甸商展文創產業園”項目指揮部，由我們和園區共同策劃與宣傳。我公司在北京及北京周邊地區同時成立：“曹妃甸商展文創產業園”招商部，與計劃落戶園區的企業建立溝通，帶領計劃落戶園區企業實地考察，園區管委會需要進行全面的支持與配合。

對于準落戶園區的企業，在繳納意向金后。再由企業與政府簽訂購地買賣合同進行土地招拍掛。在拿到土地證后，企業可向銀行申請抵押貸款用于生產車間建設。我們在規定的區域內進行地塊的有序銷售。準落戶的企業會根據園區建設要求進行自己的廠建規劃及方案設施。設計圖紙及方案通過后，企業需嚴格按照圖紙進行建設。在每個企業建設初期要求每個企業必須找專業環境評估公司對生產設備及工藝流程進行環境評估，待生產車間完工后做環保驗收，合格后方可投入生產。

八、結論

本項目的可行性分析，一方面深入探討了當前國內商展產業的市場機會和中國商展產業未來發展的方向，以及曹妃甸作為“一帶一路”重要支點、京津冀地區的腹地的區位優勢、政策環境等宏觀因素；另一方面，對曹妃甸商展文創產業園的意義與影響進行了深入研究。經過大量充分而詳實的市場調研及經濟計量分析，提出了建設曹妃甸商展文創產業園的總體規劃和實施方案。

綜合以上所述，我們得出結論性意見是：

1、建設曹妃甸商展文創產業園，符合當今商展行業發展趨勢，符合國家和省、市商展行業及產業集群的需求，有利于曹妃甸的經濟發展，具有必要性。

2、建設曹妃甸商展文創產業園，既有政府產業政策的支持，又有投資運營商在資本、管理等方面的綜合實力做保障，具有可行性。

所以，我們有理由相信，該項目策劃是科學的、合理的，在區政府、企業共同努力下，一定會達到預期目標，實現政府、企業、環境、消費者的多方共贏！