第一篇：房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟

第一階段項目市場調研與投資分析

步驟1：項目所在地市場情況初步調查

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。

階段A：宏觀環境分析

第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

階段B：項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。

第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。

階段C：項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。

階段D：項目地塊環境研究分析

地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅游景點未來發展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對項目所在地市場情況再次進行調查

【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調查和研究，為項目定位提供依據。

階段A：對該區域房地產市場環境作深入的調查與分析

第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發項目不同，問卷內容不盡相同）。第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業類型、住宅市場空置率等調查分析。

第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告媒體使用情況、房地產廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規劃戶數等的調查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區配套、項目定位、主要賣點、第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂項目投資分析報告

階段A：對項目開發基本情況介紹

階段B：項目開發的成本分析 項目開發的成本主要包括土地購置成本、前期開發費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。

階段C：項目開發的投資收益分析

第二階段項目概念設計及項目定位

步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析

對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。

步驟2：項目SWOT分析及總體思路擬定

階段A：項目的SWOT分析

從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規模、污染問題、政策環境、設計風格）對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

階段B：針對項目劣勢所采取的應對策略

階段C：項目總體思路的擬定

第一、戰略部署。制訂項目的戰略目標及劃分實施步驟。

第二、軟件平臺構筑。達致項目戰略目標所需的軟件平臺——“營銷大環境”的構筑，應從項目的規劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。步驟3：項目潛在價值的挖掘

第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環境價值、交通價值、地地形、規模、產品特色等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第一大類型賣點：樓盤硬件價值 第二大類型賣點：產品可感受價值 第三大類型賣點：功能提升型價值 第四大類型賣點：居住文化與生活方式 第五大類型賣點：情感 第六大類型賣點：身份 第七大類型賣點：規范與指標榮譽與規范 第八大類型賣點：直接促銷功能

步驟4：項目的目標客戶群鎖定

階段A：對以下問題進行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。

階段B：目標客戶群定位

階段C：目標客戶群描述

階段D：項目與目標客戶群的對接 第一、項目產品的總體特征描述。第二、項目產品與目標客戶群的對接。

階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析 第一、消費心理。第二、需求分析。第三、對項目主題的認知

步驟5：項目開發主題定位及形象定位

階段A：項目開發主題定位

為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個主題概念的提出；

b.該體系緊扣項目與當地房地產市場的大勢與機會點； c.立足于該項目資源優勢與發展商自身優勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項目的最大價值，包括項目的核心優勢與一系列賣點；

f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續的價值，從而保證大型項目的持續旺銷熱度，并為戰略擴張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項目的建設與分期開發節奏及發展商的開發與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。

階段B：項目形象定位

圍繞項目的開發主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。

步驟6：項目的產品設計及建議

階段A：項目總評規劃

會同專業規劃公司進行土地開發總平規劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。

階段B：交通道路規劃 第一、小區內交通道路規劃。第二、小區連接外部道路規劃。

階段C：社區配套規劃

階段D：戶型設計建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。

第三、戶型設計特色。單式、躍式、復式及功能分區等建議

階段E：建筑設計建議 第一、立面設計建議。第二、整體風格建議。第三、組團規劃設計建議。

階段F：園林景觀規劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。

階段G：智能化系統設計建議

堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統設計建設。

步驟7：項目開發策略擬定 階段A：分期發展策略

階段B：分期發展計劃

第三階段項目的營銷策劃

步驟1：推廣策略的定位

階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統的建立

階段B：價格策略 第一、定價策略。

1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉等。

2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略：著重于市場導向。

4、定價原則：地理位置、景觀、房型規劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。第二、差價策略。第三、入市價格策略。

階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動策略 第一、公關活動策劃。

步驟2：制定市場進入方案

階段A：營銷思路的體現 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點的展示。

階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關活動策劃。

步驟3：

第四部分項目入市準備及階段策略

步驟1：項目入市準備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內容 第一、階段B：營銷環境的營造 第一、售樓部的設計 第二、樣板房的設計 第三、現場包裝

階段C：項目入市 第一、入市時機選擇。第二、入市進機規劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。

步驟2：階段活動策略

階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內部認購期廣告策略

3、入市準備期廣告策略

4、公開發售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略

第二篇：房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟

步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。階段A：房地產宏觀環境分析

第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。階段C：房地產項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。階段D：房地產項目地塊環境研究分析

地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等 第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅游景點未來發展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對房地產項目所在地市場情況再次進行調查

【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調查和研究，為項目定位提供依據。階段A：對該區域房地產市場環境作深入的調查與分析

第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發項目不同，問卷內容不盡相同）。第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業類型、住宅市場空置率等調查分析。

第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告媒體使用情況、房地產廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規劃戶數等的調查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區配套、項目定位、主要賣點、第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂房地產項目投資分析報告 階段A：對房地產項目開發基本情況介紹 階段B：房地產項目開發的成本分析

項目開發的成本主要包括土地購置成本、前期開發費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。階段C：房地產項目開發的投資收益分析

第二階段 項目概念設計及項目定位

步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析

對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。

步驟2：房地產項目SWOT分析及總體思路擬定 階段A：房地產項目的SWOT分析

從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規模、污染問題、政策環境、設計風格）對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

階段B：針對房地產項目劣勢所采取的應對策略 階段C：項目總體思路的擬定

第一、戰略部署。制訂項目的戰略目標及劃分實施步驟。

第二、軟件平臺構筑。達致項目戰略目標所需的軟件平臺——“營銷大環境”的構筑，應從項目的規劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。步驟3：房地產項目潛在價值的挖掘

第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環境價值、交通價值、地地形、規模、產品特色等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第一大類型賣點：樓盤硬件價值 第二大類型賣點：產品可感受價值 第三大類型賣點：功能提升型價值 第四大類型賣點：居住文化與生活方式 第五大類型賣點：情感 第六大類型賣點：身份

第七大類型賣點：規范與指標 榮譽與規范 第八大類型賣點：直接促銷功能 步驟4：房地產項目的目標客戶群鎖定 階段A：對以下問題進行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。階段B：目標客戶群定位 階段C：目標客戶群描述

階段D：項目與目標客戶群的對接 第一、項目產品的總體特征描述。第二、項目產品與目標客戶群的對接。階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析 第一、消費心理。第二、需求分析。第三、對項目主題的認知

步驟5：房地產項目開發主題定位及房地產形象定位 階段A：房地產項目開發主題定位

為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個主題概念的提出；

b.該體系緊扣項目與當地房地產市場的大勢與機會點； c.立足于該項目資源優勢與發展商自身優勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項目的最大價值，包括項目的核心優勢與一系列賣點；

f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續的價值，從而保證大型項目的持續旺銷熱度，并為戰略擴張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項目的建設與分期開發節奏及發展商的開發與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。階段B：房地產項目形象定位

圍繞項目的開發主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。

步驟6：房地產項目的產品設計及建議 階段A：房地產項目總評規劃

會同專業規劃公司進行土地開發總平規劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。階段B：房地產交通道路規劃 第一、小區內交通道路規劃。第二、小區連接外部道路規劃。階段C：社區配套規劃 階段D：房地產戶型設計建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。

第三、戶型設計特色。單式、躍式、復式及功能分區等建議 階段E：建筑設計建議 第一、立面設計建議。第二、整體風格建議。第三、組團規劃設計建議。階段F：園林景觀規劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。階段G：智能化系統設計建議

堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統設計建設。

步驟7：房地產項目開發策略擬定 階段A：分期發展策略 階段B：分期發展計劃

第三階段 房地產項目的營銷策劃

步驟1：房地產推廣策略的定位 階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統的建立 階段B：價格策略 第一、定價策略。

1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉等。

2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略：著重于市場導向。

4、定價原則：地理位置、景觀、房型規劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。第二、差價策略。第三、入市價格策略。階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動策略 第一、公關活動策劃。

步驟2：制定市場進入方案 階段A：營銷思路的體現 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點的展示。階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關活動策劃。

第四部分 項目入市準備及階段策略

步驟1：房地產項目入市準備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內容 第一、階段B：營銷環境的營造 第一、售樓部的設計 第二、樣板房的設計 第三、現場包裝 階段C：項目入市 第一、入市時機選擇。第二、入市進機規劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。步驟2：階段活動策略 階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內部認購期廣告策略

3、入市準備期廣告策略

4、公開發售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略

第三篇：房地產項目全程策劃服務合同

房地產項目全程策劃服務合同

委托方：（以下簡稱甲方）

地址：

電話：

受托方：西安圣方房地產營銷策劃有限公司（以下簡稱乙方）

地址：西安市未央路天地時代廣場A座809室

電話：029-86103323

甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方全程策劃服務事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條 合作范圍及內容

1、甲方委托乙方對甲方在（以下簡稱該項目），負責項目的營銷策劃，該項目總銷售面積約

2、乙方負責該項目的營銷策劃、整合推廣、廣告設計服務。甲方承擔該項目各類銷售物料、道具、廣告印刷、制作發布及各項銷售活動所產生的所有費用。

第二條 主要工作內容

市場調研分析/項目SWOT分析/項目資源整合定位/項目市場形象定位/項目附加值挖掘定位/項目總體宣傳策略/項目主題廣告語/項目賣點發掘。

2、總體營銷策略制定

營銷策略與總體思路制定/整體營銷推廣策略/項目入市時機/分階段營銷策略/促銷策略/項目階段操作思路制定/項目銷售價格階段建議/項目推盤策略。

項目標志/展板/案旗/燈箱路牌/信封/檔案袋/文件夾/名片/胸卡/胸牌/看樓車車身/紙杯/宣傳手提袋設計。

4、現場包裝設計

工地圍墻廣告/賣場形象墻/室內展板/室內掛旗/看樓通道圍板廣告/導示牌/歡迎標牌/停車場指示牌等賣場導視系統。

5、宣傳廣告設計

樓書設計/宣傳折頁/宣傳海報/戶外廣告/戶型單頁/銷售單張/公交車車身/道旗設計/報紙平面廣告等其他媒體廣告的的創意性設計。

項目各階段認購、開盤方案/項目各階段銷售計劃/項目各階段營銷節點SP公關活動策劃/推廣階段劃分/分階段推廣戰略/分階段推廣主題/項目媒介組合戰略制定/媒介投放頻率與媒介分布組合。

第三條 費用及付款方式

1、經甲乙雙方友好協商，雙方均同意乙方收取的營銷策劃服務費用為萬元整。

2、付款方式：自本合同簽訂之日起7日內，甲方支付乙方營銷策劃服務費總額30%即人民幣萬元整。

3、甲方自年月份開始，于每月5日前按月支付乙方策劃服務月費該項目銷售率85%時截至。

注：自合同簽訂后至正式開盤之月，銷售顧問每月不少于15天的現場駐場。項目開盤后，每月不少于10天至現場駐場。

第四條 甲方權利與責任

1、向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙、資料、文件等，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任。

2、甲方應及時提供乙方策劃所需的合理資料，乙方須對甲方的資料進行保密。

3、甲方負責審定乙方報送的銷售策劃及宣傳推廣方案，并嚴格按照商定的計劃或方案負責實施。

4、甲方有權對乙方所提交的策劃方案、設計稿等提出修改意見或建議，乙方進行修改、調整至甲方滿意。

5、甲方負責按本合同的約定按時向乙方付款，以保證乙方正常工作的開展。

第五條 乙方權利與責任

1、乙方負責該項目的營銷策劃，負責制定該項目的各個階段的營銷推廣方案。

2、乙方負責出具該項目的所有電子版的策劃方案、各個階段的宣傳推廣、營銷方案等。

3、乙方盡職盡責為甲方服務，按時按量完成各項策劃、設計等工作。乙方應根據項目的銷售情況及時提供科學分析及對應策略。并對銷售人員進行培訓以及在日常工作中檢查指導，及時反饋在售樓中存在的問題。

4、認真、準確并及時完成合作協議約定的工作內容。

5、與甲方保持密切的溝通，并對甲方所提建議進行及時的調整與反饋。

6、乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務，專案小組包括市場調研人員、策劃人員，創意文案人員以及設計人員，集體向甲方提供服務。

第六條 合同的終止及違約責任

1、當該項目銷售率達到90%時，甲方或者乙方可提出終止本合同，按本合同中合同終止條款處理。

2、甲乙雙方共同遵守本合同的所以約定，任何一方未遵守本合同的約定而違約的，需向對方支付人民幣10萬元作為違約金，雙方在處理完經紀事務后解除合同。

3、本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何法律責任，但甲方未按本合同的約定向乙方支付應付費用的除外。甲方必須在按本合同的約定調控支付完乙方的應付款項后，雙方解除合同。

4、經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第七條 其他事項

1、本合同一式四份，甲乙雙方各執二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同的合同附件為本合同的有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。

3、在履約過程中發生的一切爭議，雙方應友好協商解決，商議不成時，雙方可通過訴訟等方式解決。

甲方：乙方：西安圣方房地產營銷策劃

有限公司

代 表 人：代 表 人：

電話：電話：

年月日年月日

第四篇：房地產項目全程策劃流程

房地產項目全程策劃流程

一、市場調研：

1，前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等； 2，市場分析：

（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）3，近期房地產的有關政策、法規、金融形勢 4，競爭個案項目調查與分析 5，消費者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節性

（5）購買反應（價格、規劃、地點等）（6）購買頻度 6，結論

二、項目環境調研 1，地塊狀況：

（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質

2，地塊本身的優劣勢

3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5，地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析 1，投資環境分析

（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產的政策法規

（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4，土地延展價值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率 7，同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃

（一）市場調查 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）2 建筑規模與風格 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6 物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）、目標客戶分析

1、經濟背景

? 經濟實力

? 行業特征…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式.（三）、價格定位 理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創意表現 4廣告效果監控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用 現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設計

1，小區的規劃布局和空間組織 2，小區容積率的敏感性分析

3，小區道路系統布局（人流、車流）

4，小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）5，小區建筑風格的形式及運用示

第五篇：旅游房地產項目全程策劃報告準

旅游房地產項目全程策劃報告標準模板

第一部分 項目基本情況介紹

1.項目名稱介紹 2.項目宗地位置介紹 3.項目開發涉及的企業介紹 4.項目經濟技術指標介紹

第二部分 項目市場分析

一、項目投資環境分析 1.經濟環境分析（內容可選）

1)國內生產總值分析 2)固定資產投資分析 3)進出口貿易分析 4)社會消費分析 5)物價水平分析 6)金融分析 7)財政收入分析

2.政策環境分析

1)土地政策分析 2)金融政策分析

3.產業環境分析（內容可選）1)農業分析 2)工業分析 3)第三產業分析 4)休閑產業分析 5)健康產業分析

4.城市條件分析（內容可選）

1)城市概況分析 2)城市自然條件分析 3)城市交通條件分析 4)城市功能板塊分析 5)城市發展規劃分析

5.行業分析

1)旅游業分析 2)房地產業分析 3)旅游房地產分析

二、項目自身情況分析

1.項目建址條件分析（內容可選）

1)項目土地狀況分析 2)氣候氣象條件分析 3)環境污染狀況分析 4)交通配套條件分析 5)工程配套條件分析 6)生活配置條件分析

2.項目旅游資源分析（內容可選）

1)自然景觀資源分析 2)地熱資源分析 3)歷史人文資源分析 4)資源綜合分析

三、項目客戶群分析

1.客戶群年齡和性別構成分析 2.客戶群職業構成分析 3.客戶群文化構成分析 4.客戶群分布區域分析 5.客戶群行為特征分析 6.客戶群消費能力分析 7.客戶群旅游需求結構分析

四、項目競爭對手分析

1.競爭影響因素分析（內容可選）

1)區位因素分析 2)環境因素分析 3)產品配套因素分析

2.競爭態勢分析

1)整體層面上分析 2)旅游業層面上分析 3)房地產業層面上分析

3.競爭個案分析

五、項目SWOT分析 1.項目優勢分析

1)企業優勢分析 2)地塊開發優勢分析 3)區位優勢分析 4)旅游資源優勢分析 5)其他優勢分析

2.項目劣勢分析

1)企業劣勢分析 2)地塊開發劣勢分析 3)區位劣勢分析 4)旅游資源劣勢分析 5)其他劣勢分析

3.項目機會分析

1)區域經濟發展的機會分析 2)城市格局變動的機會分析 3)政府政策支持的機會分析 4)行業發展的機會分析 5)市場需求的機會分析 6)其他機會分析

4.項目威脅分析

1)新增競爭對手的威脅機會分析 2)區際間相似項目的威脅分析 3)外部環境狀況的威脅分析 4)其他威脅分析

第三部分 項目定義 1.項目開發主題定義 2.項目功能定位 3.項目名稱定義

4.項目客戶群的定位（內容可選）

1)客戶群分布區域定位 2)客戶群性質特征定位

3)客戶群家庭生活階段性特征定位 4)客戶群區域性特征定位 5)客戶群身份特征分析 6)客戶群身份特征地位 5.項目形象定位 6.項目產品定位 7.項目價格定位

第四部分 項目產品規劃建議

一、項目總體規劃介紹 1.項目的位置及范圍介紹 2.項目規劃原則介紹 3.項目規劃依據介紹 4.項目總體規劃布局介紹

二、項目主體功能區規劃建議（內容可選）1.觀光游樂功能區規劃建議 2.保健養生功能區規劃建議 3.度假居住功能區規劃建議 4.體育運動功能區規劃建議

三、項目輔助功能設施規劃建議 1.道路交通設施規劃建議 2.旅游接待服務設施規劃建議 3.智能化設施規劃建議 4.風景園林規劃建議 第五部分 項目整體推廣策劃

一、項目廣告策劃（內容可選）1.項目廣告目的分析 2.項目廣告賣點分析 3.項目廣告語創作 4.項目廣告文案創作 5.項目廣告設計建議

1)廣告元素設計 2)廣告風格設計 3)廣告投放建議 4)現場廣告建議

二、項目媒介選擇 1.公共傳播媒介選擇 2.戶外媒介選擇 3.印刷媒介選擇 4.其他媒介選擇

三、項目活動策劃 1.活動基本要素分析 2.活動類型策劃

1)開業慶典活動策劃 2)節假日活動策劃 3)比賽活動策劃 4)其他活動策劃

四、項目推廣策劃 1.推廣階段劃分 2.推廣目的確定 3.推廣手段選擇

第六部分 項目營銷執行策劃 1.營銷執行階段劃分 2.營銷執行計劃制定 3.營銷策略策劃

1)營銷方式選擇 2)優惠促銷

3)項目開盤或入市時機制定

4.營銷人員組織

1)營銷管理組織架構的建立 2)營銷職能部門及分工 3)營銷控制體系的建立 4)營銷隊伍的建立

5.項目價格制訂

1)定價類型劃分 2)定價方法選擇

6.營銷費用估算 7.營銷執行物料準備 第七部分 項目投資分析 1.項目投資分析依據介紹 2.項目建設進度安排 3.項目建設期投資估算 4.項目經營期成本費用估算 5.項目收入估算 6.項目資金籌借 7.項目財務評價 8.項目社會評價 9.項目不確定性分析 10.項目風險分析與對策 11.項目投資經營建議 第八部分 項目經營管理策劃 1.項目運營企業組織策劃

1)項目運營企業組織構架策劃 2)項目運營業人力資源管理策劃

2.項目經營模式策劃

1)項目經營盈利模式策劃 2)項目經營推廣模式策劃 3)項目經營消費模式策劃