第一篇：房地產(chǎn)全程策劃大綱

以下是我精簡后的房地產(chǎn)全程策劃大綱，在與客戶接洽階段的“提出開發(fā)思路和構(gòu)想”就要將下面所有的東西綜合起來考慮，將此份大綱打印出來呈上，一方面是對“無縫隙全案策劃體系” 的一個解釋，另外也是作為“關(guān)于接洽項目的若干想法”是否合理的一個參考依據(jù)。

第一階段： 項目接洽階段

第二階段：前期策劃階段

第一部分：市場調(diào)查模版

●目的與功能

通過對項目的區(qū)域環(huán)境，總體市場情況及發(fā)展趨勢，地塊價值分析，競爭項目和潛在購房者需求進行全面細致的調(diào)查研究，分析預(yù)測項目開發(fā)的市場前景。

● 工作流程圖

● 工作內(nèi)容

一、地塊環(huán)境調(diào)查

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

3、地塊交通條件調(diào)查

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

二、區(qū)域市場狀況及市場環(huán)境調(diào)查

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

三、競爭項目調(diào)查

四、購房者需求調(diào)查

第二部分：投資策劃

一、項目總論

全案策劃 1.1 項目背景1.2 可行性研究結(jié)論 2.1 市場宏觀背景2.2 區(qū)域市場分析

二、項目投資環(huán)境和市場研究

三、項目分析及評價3.1 地塊解析3.3 項目評價3.2 項目SWOT分析

四、市場定位及項目評估4.1 項目定位4.2 方案評估意見

五、項目開發(fā)建設(shè)進度安排

5.1 有關(guān)工程計劃說明5.2 施工橫道圖

六、投資估算與資金籌措6.1 項目總投資估算 6.2 資金籌措6.3 投資使用計劃

七、銷售及經(jīng)營收入測定

7.1 各類物業(yè)銷售收入估算 7.2 項目銷售回款計劃7.3 資金來源與運用分析7.4 銷售利潤

八、財務(wù)與敏感性分析8.1 贏利能力分析8.2 項目不確定性分析8.3 社會效益和影響分析

九、可行性研究結(jié)論與建議

9.1 擬建方案的結(jié)論性意見 9.3 項目風(fēng)險及防范建議

9.2 項目主要問題的解決辦法和建議

十、附表

第三部分：產(chǎn)品設(shè)計建議模版

● 目的與功能

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。

●工作內(nèi)容

前言：

一、總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

2、項目地塊情況分析

3、建筑空間布局建議

4、道路系統(tǒng)布局建議

5、綠化系統(tǒng)布局建議

6、公建與配套系統(tǒng)建議

7、分期開發(fā)建議

8、分組團開發(fā)強度建議

二、建筑風(fēng)格定位

1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

三、主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

3、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

六、公共家具概念設(shè)計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

2、本項目公共家具概念設(shè)計提示

七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計

4、項目營銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

1、項目燈光設(shè)計

2、背景音樂指導(dǎo)

九、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1、項目建筑規(guī)劃組團評價

2、營造和引導(dǎo)未來生活方式

第三階段： 營銷策劃階段

第四部分：項目定位與整體營銷策劃報告

● 目的與功能

房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。● 工作內(nèi)容

前言：

一、項目概況

二、區(qū)域房地產(chǎn)宏觀市場綜述與評析

三、項目SWOT分析

四、類比競爭樓盤調(diào)研

五、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策

六、項目市場定位

七、項目營銷整體思路與戰(zhàn)略思想

八、目標(biāo)客戶群定位分析

九、價格定位及策略

十、入市時機規(guī)劃

十一、開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

十二、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

1、廣告總體策略

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正

十三、媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模

5、費用估算

十四、銷售策略及銷售實施

.銷售階段性策略：

.內(nèi)部認購期

.蓄勢調(diào)整期

.開盤試銷期

.銷售擴張期

.強勢銷售期

.掃尾清盤期

.政策促銷

.銷售活動

.銷售承諾

十五、公關(guān)活動策劃和現(xiàn)場包裝

.SP活動創(chuàng)意

十六、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正

1、效果測評形式

2、實施效果測評的主要指標(biāo)

第五部分：銷售前準(zhǔn)備工作與具體廣告執(zhí)行階段模版

● 工作內(nèi)容：

一、視覺識別系統(tǒng)基礎(chǔ)部分設(shè)計

二、延展廣告執(zhí)行

1、戶外及工地環(huán)境包裝設(shè)計

2、印刷媒體的制作

3、報刊媒體的制作與安排

三、樣品房及營銷中心包裝設(shè)計與道具準(zhǔn)備

1、接待中心主要銷售道具

2、樣品屋或?qū)嵠肺莸难b修

3、營銷中心設(shè)計內(nèi)容

四、房交會展臺、展板設(shè)計

五、銷售培訓(xùn)協(xié)助

第四階段： 銷售實施階段

第六部分：開盤活動策劃與開盤前準(zhǔn)備活動

開盤活動創(chuàng)意

開盤活動組織與銷售控制

第七部分：階段性推廣策劃實施

階段性推廣報告模版

一、階段性市場描述與總結(jié)

二、案場銷售反饋與策略調(diào)整

三、階段性推廣目標(biāo)

四、階段性推廣主題與營銷思路

五、廣告策略與創(chuàng)意實現(xiàn)

六、媒體策略與發(fā)布計劃

七、SP活動與促銷策略

八、階段性報廣、軟文及其他廣告創(chuàng)作

九、廣告預(yù)算

附：具體事務(wù)時間計劃表

第五階段：后期服務(wù)及營銷總結(jié)階段

報告人：李英

第二篇：房地產(chǎn)全程策劃合同

文章標(biāo)題：房地產(chǎn)全程策劃合同

房地產(chǎn)全程策劃合同

委托方：以下簡稱甲方

地址：

電話：

代理方：（）以下稱乙方

地址：

電話：

根據(jù)《合同法》和國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，為加快

商品房預(yù)售，回收資金。甲、乙雙方根據(jù)自愿、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商就甲方正式聘請乙方為甲方開發(fā)的項目進行全程策劃之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執(zhí)行。

一、工作范圍及內(nèi)容

（一）整合推廣策略服務(wù)范圍:

1、項目整合營銷推廣策略制定

2、項目整體宣傳包裝設(shè)計

3、分階段營銷推廣策略制定

（二）整合推廣策略服務(wù)內(nèi)容：

第一部分：整合營銷推廣策略

市場調(diào)研分析/項目SWOT分析/項目營銷推廣定位與總戰(zhàn)略制定

第二部分：基礎(chǔ)VI

項目標(biāo)志/銷售名片/銷售胸卡/銷售標(biāo)準(zhǔn)表格（如客戶登記表、按揭計算表等）/看樓車車身/手袋設(shè)計

第三部分：現(xiàn)場包裝

圍板/樓體招示布/樓層進度牌/導(dǎo)示牌/歡迎標(biāo)牌/看樓專車/工地指示牌（如配套設(shè)施方向說明、景觀說明、道路名等）/停車場指示牌

第四部分：賣場包裝

形象墻設(shè)計/實體展板/規(guī)劃、園林景觀說明牌/室內(nèi)掛旗

第五部分：宣傳廣告

售樓書/招商折頁/戶型單頁/銷售單張/主要城市干道路牌/公交車車身/道路立柱掛旗/報紙平面廣告

第六部分：階段營銷推廣方案

1、第一階段推廣的策略計劃（開盤前）

2、第二階段推廣的策略計劃（開盤期）

3、第三階段推廣的策略計劃（跟進期）

4、第四階段推廣的策略計劃（躍進期）

5、第五階段推廣的策略計劃（跟進期）

二、工作時間計劃

本合同共分五個階段工作。具體如下：

1、第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執(zhí)行時間如下：

?整合推廣策略報告的遞交；

?項目基本包裝設(shè)計（標(biāo)志、現(xiàn)場、賣場、樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

?第一階段策略執(zhí)行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

?項目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計劃確定及項目基本包裝設(shè)計完成后開始，預(yù)計在合同簽定后月展開，即月旬開始執(zhí)行。

2、第二階段開盤開始至開盤后一月

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前一月遞交；

?第二階段策略執(zhí)行計劃開盤前一個半月遞交；

?項目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內(nèi)執(zhí)行。

3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前后遞交；

?第三階段策略執(zhí)行計劃開盤前后遞交；

?項目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。

4、第四階段自主體封頂起一月

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

?第四階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

?項目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。

5、第五階段自項目主體封頂后一月開始

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂后遞交；

?第五階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂后遞交；

?項目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

三、關(guān)于成果的界定

1、關(guān)于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標(biāo)準(zhǔn)

2、關(guān)于設(shè)計的界定：以甲方認可簽字為標(biāo)準(zhǔn)

3、關(guān)于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標(biāo)準(zhǔn)

四、費用及付款方式

本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務(wù)費為項目總標(biāo)底的3‰。其具體付款方式如下：

?合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務(wù)費總額的30，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在

第三篇：房地產(chǎn)全程策劃合同

房地產(chǎn)全程策劃合同

本合同由下列各方于××年××月××日在××市訂立： 本合同各方當(dāng)事人 委托方（以下簡稱甲方）： 法定代表人： 住 址： 郵 編： 聯(lián)系電話：

代理方（以下簡稱乙方）： 法定代表人： 住 址： 郵 編： 聯(lián)系電話：

為加快商品房預(yù)售，回收資金，甲乙雙方本著互惠互利，共同受益的原則，經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲方聘請乙方為甲方開發(fā)的××項目進行全程策劃事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達成以下合同，并承諾共同遵守。

第一條 工作范圍及內(nèi)容

（一）整合推廣策略服務(wù)范圍：

1、項目整合營銷推廣策略制定

2、項目整體宣傳包裝設(shè)計

3、分階段營銷推廣策略制定

（二）整合推廣策略服務(wù)內(nèi)容： 第一部分：整合營銷推廣策略

市場調(diào)研分析/項目SWOT分析/項目營銷推廣定位與總戰(zhàn)略制定

第二部分：基礎(chǔ)VI 項目標(biāo)志/銷售名片/銷售胸卡/銷售標(biāo)準(zhǔn)表格（如客戶登記表、按揭計算表等）/看樓車車身/手袋設(shè)計

第三部分：現(xiàn)場包裝

圍板/樓體招示布/樓層進度牌/導(dǎo)示牌/歡迎標(biāo)牌/看樓專車/工地指示牌（如配套設(shè)施方向說明、景觀說明、道路名等）/停車場指示牌

第四部分：賣場包裝

形象墻設(shè)計/實體展板/規(guī)劃、園林景觀說明牌/室內(nèi)掛旗

第五部分：宣傳廣告

售樓書/招商折頁/戶型單頁/銷售單張/主要城市干道路牌/公交車車身/道路立柱掛旗/報紙平面廣告

第六部分：階段營銷推廣方案

1、第一階段推廣的策略計劃（開盤前）

2、第二階段推廣的策略計劃（開盤期）

3、第三階段推廣的策略計劃（跟進期）

4、第四階段推廣的策略計劃（躍進期）

5、第五階段推廣的策略計劃（跟進期）

第二條 工作時間計劃

本合同共分五個階段工作。具體如下：

（一）第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執(zhí)行時間如下：

1、整合推廣策略報告的遞交；

2、項目基本包裝設(shè)計（標(biāo)志、現(xiàn)暢賣場樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

3、第一階段策略執(zhí)行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

4、項目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計劃確定及項目基本包裝設(shè)計完成后開始，預(yù)計在合同簽定后××月展開，即××月××日開始執(zhí)行。

（二）第二階段為開盤開始至開盤后一月

1、目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場廣告）開盤前一月遞交；

2、第二階段策略執(zhí)行計劃開盤前一個半月遞交；

3、項目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內(nèi)執(zhí)行。

（三）第三階段為開盤一月后至裙樓封頂

1、項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場廣告）開盤前后遞交；

2、第三階段策略執(zhí)行計劃開盤前后遞交；

3、項目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。

（四）第四階段為自主體封頂起一月

1、項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

2、第四階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

3、項目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。

（五）、第五階段自項目主體封頂后一月開始

1、項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場廣告）自項目主體封頂后遞交；

2、第五階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂后遞交；

3、項目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

第三條 關(guān)于成果的界定

1、關(guān)于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標(biāo)準(zhǔn)；

2、關(guān)于設(shè)計的界定：以甲方認可簽字為標(biāo)準(zhǔn)；

3、關(guān)于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標(biāo)準(zhǔn)；

第四條 費用及付款方式

本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務(wù)費為項目總標(biāo)底的×׉。其具體付款方式如下：

（一）合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務(wù)費總額的××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

1、在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

2、在完成項目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

3、在完成項目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

4、在完成項目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額的××%，即××萬元（大寫：××萬元整）。

5、策劃服務(wù)費不含以下費用：

（1）影視、廣播音帶等廣告制作費；模特費用、歌曲版權(quán)費用；（2）廣告發(fā)布費；

（3）各項公關(guān)、促銷實施費（含記者編輯費、招待費等）；（4）印刷品、菲林制作費；

（5）調(diào)研禮品費、調(diào)研人工費、印刷費等。

第五條 甲方權(quán)利與義務(wù)

（一）向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙資料（包括項目鳥瞰圖、沙盤等）、文件，并承擔(dān)所提供的一切資料的合法性與準(zhǔn)確性的法律責(zé)任。

（二）甲方對乙方的所有提案具有否決權(quán)、審定權(quán)、修改權(quán)，并有權(quán)要求乙方修正。

（三）雙方商定認可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動，否則引起的問題由改動方負責(zé)。

（四）甲方采納的乙方方案或設(shè)計都應(yīng)簽字認可并嚴(yán)格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改也應(yīng)相互通報，經(jīng)雙方認可方可執(zhí)行。

（五）甲方應(yīng)及時提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密。

（六）甲方單方制定的方案，實施責(zé)任與乙方無關(guān)，但經(jīng)雙方認可的方案雙方都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

（七）甲方采用乙方的方案及設(shè)計即歸甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。

（八）合作內(nèi)容與具體操作方式乙方根據(jù)甲方的要求和實際情況可進行調(diào)整和改動。

（九）提供該項目進行廣告宣傳所需的費用。

第六條 乙方權(quán)利和義務(wù)

（一）乙方向甲方提供一系列設(shè)計策劃方案，并收取策劃設(shè)計費，甲方應(yīng)及時向乙方付費。

（二）乙方負責(zé)該項目的整合營銷策劃及廣告設(shè)計。

（三）乙方為甲方提供咨詢服務(wù)，并根據(jù)工作進展，及甲方要求，經(jīng)雙方協(xié)商后提供相應(yīng)文本和服務(wù)。

（四）乙方應(yīng)及時提供完整的市場分析及市場推廣建議。

（五）乙方向甲方提供項目整合營銷策劃文本，主要內(nèi)容包括：

1、促銷執(zhí)行文本：內(nèi)容包括促銷思路、促銷主題、促銷活動內(nèi)容、促銷活動執(zhí)行計劃以及費用預(yù)算。

2、廣告策劃：內(nèi)容包括廣告思路、廣告主題、廣告訴求點以及廣告文案寫作、設(shè)計。

3、銷售策劃：內(nèi)容包括銷售戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)及實施要點

4、乙方經(jīng)甲方采納后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未經(jīng)甲方采納的提案不可做此用途。

5、乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務(wù)，專案小組包括市場調(diào)研人員、策劃人員，創(chuàng)意文案人員以及設(shè)計人員，集體向甲方提供服務(wù)。

6、合同期內(nèi)或合同中止后，乙方不可泄露甲方商業(yè)機密，因此造成的損失由乙方承擔(dān)，乙方將甲方產(chǎn)品的策劃案用于案例分析時，須征得甲方的同意。

第七條 違約責(zé)任

（一）當(dāng)甲方發(fā)現(xiàn)乙方工作不力，或雙方意見難以溝通與協(xié)調(diào)時，甲方有權(quán)單方面終止協(xié)議。

（二）當(dāng)乙方發(fā)現(xiàn)甲方因產(chǎn)品質(zhì)量或銷售管理等方面出現(xiàn)問題時，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方 3 有權(quán)單方面終止協(xié)議。

第八條 本合同所涉及服務(wù)內(nèi)容的服務(wù)時間為一年，自××年××月××日開始至××年××月××日結(jié)束。

第九條 陳述和保證

（一）甲方向乙方陳述和保證如下：

1、其是一家依法設(shè)立并有效存續(xù)的企業(yè)；

2、其有權(quán)進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的授權(quán)簽訂和履行本合同；

3、本合同自簽定之日起對其構(gòu)成有約束力的義務(wù)。

（二）乙方向甲方陳述和保證如下：

1、其是一家依法設(shè)立并有效存續(xù)的企業(yè)；

2、其有權(quán)進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的公司行為授權(quán)簽訂和履行本合同；

3、本合同自簽定之日起對其構(gòu)成有約束力的義務(wù)；

第十條 補充與變更

本合同可根據(jù)各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充合同，與合同具有相同法律效力。

第十一條 不可抗力

任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或遲延履行本合同，應(yīng)自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內(nèi)，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內(nèi)，向另一方提交導(dǎo)致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十二條 合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經(jīng)濟損失由違約方承擔(dān)。

第十三條 爭議的解決

（一）本合同書適用中華人民共和國有關(guān)法律，受中華人民共和國法律管轄。

（二）本合同各方當(dāng)事人對本合同有關(guān)條款的解釋或履行發(fā)生爭議時，應(yīng)通過友好協(xié)商的方式予以解決。如果經(jīng)協(xié)商未達成書面合同，則任何一方當(dāng)事人均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第十三條 生效條件

（一）本合同自雙方的法定代表人或其授權(quán)代理人在本合同上簽字蓋章之日起生效。

（二）本合同—式××份，各方當(dāng)事人各執(zhí)××份，具有相同法律效力。

本合同由雙方正式授權(quán)代表于首頁標(biāo)明的日期簽署，特此為證。

甲方： 乙方：

授權(quán)代表 ：（簽字）授權(quán)代表 ：（簽字）

（以下空白）

第四篇：房地產(chǎn)全程策劃合同

根據(jù)《合同法》和國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，為加快商品房預(yù)售，回收資金。甲、乙雙方根據(jù)自愿、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商就甲方正式聘請乙方為甲方開發(fā)的項目進行全程策劃之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執(zhí)行。

一、工作范圍及內(nèi)容

（一）整合推廣策略服務(wù)范圍:

1、項目整合營銷推廣策略制定

2、項目整體宣傳包裝設(shè)計

3、分階段營銷推廣策略制定

（二）整合推廣策略服務(wù)內(nèi)容：

第一部分：整合營銷推廣策略

第二部分：基礎(chǔ)vi

第三部分：現(xiàn)場包裝

第四部分：賣場包裝

第五部分：宣傳廣告

第六部分：階段營銷推廣方案

二、工作時間計劃

本合同共分五個階段工作。具體如下：

1、第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執(zhí)行時間如下：

?整合推廣策略報告的遞交；

?項目基本包裝設(shè)計（標(biāo)志、現(xiàn)場、賣場、樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

?第一階段策略執(zhí)行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

?項目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計劃確定及項目基本包裝設(shè)計完成后開始，預(yù)計在合同簽定后月展開，即月旬開始執(zhí)行。

2、第二階段開盤開始至開盤后一月

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前一月遞交；

?第二階段策略執(zhí)行計劃開盤前一個半月遞交；

?項目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內(nèi)執(zhí)行。

3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前后遞交；

?第三階段策略執(zhí)行計劃開盤前后遞交；

?項目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。

4、第四階段自主體封頂起一月

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

?第四階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

?項目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。

5、第五階段自項目主體封頂后一月開始

?項目推廣設(shè)計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂后遞交；

?第五階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂后遞交；

?項目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

三、關(guān)于成果的界定

1、關(guān)于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標(biāo)準(zhǔn)

2、關(guān)于設(shè)計的界定：以甲方認可簽字為標(biāo)準(zhǔn)

3、關(guān)于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標(biāo)準(zhǔn)

四、費用及付款方式

本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務(wù)費為項目總標(biāo)底的3‰。其具體付款方式如下：

?合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務(wù)費總額的30，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費總額的10，即萬元（萬元整）。

五、甲方權(quán)利與義務(wù)

1、向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙資料（包括項目鳥瞰圖、沙盤等）、文件，并承擔(dān)所提供的一切資料的合法性與準(zhǔn)確性的法律責(zé)任。

2、甲方對乙方的所有提案具有否決權(quán)、審定權(quán)、修改權(quán)，并有權(quán)要求乙方修正。

第五篇：房地產(chǎn)全程策劃方案

全程策劃的建議

建設(shè)項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：

① 項目投資策劃 ② 項目規(guī)劃設(shè)計策劃 ③ 項目質(zhì)量工期策劃 ④ 項目形象策劃 ⑤ 項目推廣策劃 ⑥ 項目顧問、銷售代理 ⑦ 項目服務(wù)策劃 ⑧ 項目二次策劃

研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整個開發(fā)項目理念系統(tǒng)化，并加強成本控制，為以后的開發(fā)總結(jié)經(jīng)驗，提供依據(jù)。這個框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目的框架，可能個別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個標(biāo)準(zhǔn)格式報告文件。

案頭工作階段

第一章

“某項目”投資策劃 第一節(jié) 項目投資策劃的含義

項目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二節(jié)

一、1． 某項目投資策劃的具體內(nèi)容 項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質(zhì)調(diào)查

·地理位置

·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖

·七通一平現(xiàn)狀 2． 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

·地塊周邊的建筑物

·綠化景觀 ·自然景觀

·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況 3． 地塊交通條件調(diào)查

·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4． 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

·購物場所

·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生

·金融服務(wù) ·郵政服務(wù)

·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務(wù)

·游樂休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響

二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 1． 2． 3． 4． 5． 6． 宏觀經(jīng)濟運行情況

萊西房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異 萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析

三、土地SWOT分析 1． 2． 3． 4．

四、項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 項目地塊的威脅及困難點 項目市場地位

1．類比競爭樓盤調(diào)研 2．項目定位：

·市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）·功能定位

·建筑風(fēng)格定位

五、項目價值分析

1．商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 ·商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法 a選擇可類比項目

b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值

d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 ·類比土地價值決定因素 a類比土地價值：地段資源差異 ※市政交通及直入交通的便利性的差異 ※項目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異 b項目可提升價值判斷

※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

※單體戶型設(shè)計 ※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營銷策劃

※發(fā)展商品牌和實力 c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

※經(jīng)濟因素

※政策因素 2．項目可實現(xiàn)價值分析 ·類比樓盤分析與評價 ·項目價值類比分析

a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

b項目類比價值計算

六、項目定價模擬

1． 均價的確定

2． 項目中具體單位的定價模擬

七、項目投入產(chǎn)出分析

1．項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬

·項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

·首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 2．項目受期成本模擬

·成本模擬表及其說明

3．項目收益部分模擬 ·銷售收入模擬 a銷售均價假設(shè) b銷售收入模擬表 ·利潤模擬及說明

a模擬說明

b利潤模擬表 ·敏感性分析

a可變成本變動時對利潤的影響

b銷售價格變動時對利潤的影響

八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示

1．項目風(fēng)險性評價

·價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性

a項目的規(guī)劃和建筑設(shè)計是否以提升項目同周邊項目的類比價值

b項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2．資金運用的風(fēng)險性

·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 ·對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 3．經(jīng)濟政策風(fēng)險

·國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化

·國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)計建設(shè)

九、開發(fā)節(jié)奏建議

1．影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

·政策法規(guī)因素

·地塊狀況因素 ·發(fā)展商操作水平因素

·自己投放量及資金回收要求

·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素 ·上市時間要求

2．項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 ·項目開發(fā)步驟 ·項目投入產(chǎn)出評估 ·結(jié)論

第二章

某項目規(guī)劃設(shè)計策劃

第一節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的含義

（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計單位完成設(shè)計）通過完整科學(xué)的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產(chǎn)品設(shè)計階段。目前消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設(shè)計策劃是以某項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。第二節(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的具體內(nèi)容

一、總體規(guī)劃 1． 項目地塊概述

·項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

·項目臨界四周狀況

·項目地貌狀況

2． 項目地塊情況分析 ·初步規(guī)劃及設(shè)想 ·影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素 ·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 ·市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù) 3． 建筑空間布局

·總體平面規(guī)劃及其說明

·功能分區(qū)示意及說明 4． 道路系統(tǒng)布局

·地塊周邊交通環(huán)境示意

a地塊周邊基本路網(wǎng)

b道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r ·項目道路設(shè)置及其說明

a主要出入口設(shè)置

b主要干道設(shè)置 c車輛分流情況說明

d停車場布置 5． 綠化系統(tǒng)布局

·地塊周邊景觀環(huán)境示意

a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 ·項目環(huán)藝規(guī)劃及說明

a綠化景觀系統(tǒng)分析

b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 6． 公建與配套系統(tǒng) ·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·配套功能配置及安排 ·公共建筑外立面設(shè)計提示

a會所外立面設(shè)計提示

b營銷中心外立面設(shè)計提示

c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 ·公共建筑平面設(shè)計提示 ·公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示 ·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 7． 分期開發(fā)

·分期開發(fā)思路

·首期開發(fā)思路 8． 分組團開發(fā)強度

二、建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 1．總體建筑風(fēng)格及色彩計劃

·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

·建筑色彩計劃 2．建筑單體外立面設(shè)計提示 ·商品住宅房外立面設(shè)計提示

a多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示 b不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 d其它特殊設(shè)計提示 ·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三、主力戶型選擇

1． 萊西同類樓盤戶型比較 2． 業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 3． 主力戶型設(shè)計提示 4． 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1．室內(nèi)空間布局提示

2．公共空間主題

3．選擇庭院景觀提示

五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析 2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

·地塊已有的自然環(huán)境利用

·項目人文環(huán)境的營造 3.各組團環(huán)境概念設(shè)計

·組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

·組團內(nèi)共享空間設(shè)計 ·組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

·組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示 ·組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 ·主入口環(huán)境概念設(shè)計

·營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

·營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計 ·針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計

六、公共家具概念設(shè)計提示 1． 周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

·營銷中心大堂

·管理辦公室 2． 公共家具概念設(shè)計提示

七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1． 周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2． 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 3． 營銷示范單位裝修概念設(shè)計 4． 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) 1．燈光設(shè)計

·公共建筑外立面燈光設(shè)計

·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計 ·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計

·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計 2．背景音樂指導(dǎo)

·廣場音樂布置

·室內(nèi)背景音樂布置

九、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 1． 建筑規(guī)劃組團評價 2． 營造和引導(dǎo)未來生活方式

·住戶特征描述

·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計

第三章

項目質(zhì)量工期策劃

第一節(jié)

質(zhì)量工期策劃的含義

近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。

第二節(jié)

質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容

一、建筑材料選用提示

1． 萊西市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 2． 新型建筑裝飾材料提示 3． 建筑材料選用提示

二、施工工藝流程指引

１．工程施工規(guī)范手冊

2．施工工藝特殊流程提示

三、質(zhì)量控制

１．項目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示

２．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四、工期控制

１．開發(fā)進度提示

２．施工組織與管理

五、造價控制

１．建筑成本預(yù)算提示

２．建筑流動資金安排提示

六、安全管理

１．項目現(xiàn)場管理方案

２．安全施工條例

第四章

項目形象策劃

第一節(jié)

項目形象策劃的含義

項目形象策劃包括某項目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。

項目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。

第二節(jié)

項目形象策劃的具體內(nèi)容

一、項目視覺識別部分系統(tǒng)核心部分 1．名稱

·項目名

·道路名

·建筑名

·組團名 2．標(biāo)志 3．標(biāo)準(zhǔn)色 4．標(biāo)準(zhǔn)字體

二、延展及運動部分 1．工地環(huán)境包裝視覺

·建筑物主體

·工地圍墻 ·主路網(wǎng)及參觀路線

·環(huán)境綠化 2．營銷中心包裝設(shè)計

·營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計

·營銷中心功能分區(qū)提示 ·營銷中心大門橫眉設(shè)計

·營銷中心形象墻設(shè)計 ·臺面標(biāo)牌

·展板設(shè)計

·營銷中心導(dǎo)視牌

·銷售人員服裝設(shè)計提示 ·銷售用品系列設(shè)計

·示范單位導(dǎo)視牌 ·示范單位樣板房說明牌 3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計

第五章

項目營銷推廣策劃

第一節(jié)

項目營銷推廣策劃的含義

對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關(guān)于某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項目投資分析的基礎(chǔ)上進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監(jiān)控和評估的方法，以達到預(yù)期的營銷效果。

項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。第二節(jié)

項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容

一、區(qū)域市場實態(tài)分析

1．萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2．項目周邊競爭性樓盤調(diào)查

·項目概況

·市場定位

·售樓價格 ·銷售政策措施

·廣告推廣手法

·主要媒體應(yīng)用及投入頻率 ·公關(guān)促銷活動

·其他特殊賣點和銷售手段 3．結(jié)論

二．項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策

1．項目主要賣點薈萃

2．項目強勢、弱勢分析與對策 三．目標(biāo)客戶群定位分析

1．萊西人口總量及地塊分布情況 2．萊西經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況 3．萊西家庭情況分析

·家庭成員結(jié)構(gòu)

·家庭收入情況

·住房要求、生活習(xí)慣

4．項目客戶群定位 ·目標(biāo)市場

a目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定 b市場調(diào)查資料匯總、研究 c目標(biāo)市場特征描述 ·目標(biāo)客戶

a目標(biāo)客戶細分

b目標(biāo)客戶特征描述

c目標(biāo)客戶資料

四、價格定位及策略

1．項目單方成本

2．項目利潤目標(biāo) 3．可類比項目市場價格 4．價格策略 5．價格分期策略

五、入市時機規(guī)劃

1． 宏觀經(jīng)濟運行狀況分析

2． 萊西房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 3． 入市時機的確定及安排

六、廣告策略

1． 廣告總體策略及廣告的階段性劃分

·廣告總體策略

·廣告的階段性劃分 2． 廣告主題 3． 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4． 廣告效果監(jiān)控、評估及修正 5． 入市前印刷品的設(shè)計、制作

·宣傳海報、折頁

·認購書 ·正式合同

·交房標(biāo)準(zhǔn) ·物業(yè)管理內(nèi)容

·物業(yè)管理公約

七、媒介策略

１．媒體總策略及媒體選擇

２．媒體總策略 ３．媒體選擇

４．媒體創(chuàng)新使用 ５．軟性新聞主題

６．媒介組合 ７．投放頻率及規(guī)模

８．費用估算

八、推廣費用計劃 1．現(xiàn)場包裝

2．印刷品 3．媒介投放

4．公關(guān)活動

九、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝

十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正 1．效果測評形式

·進行性測評

·結(jié)論性測評 2．實施效果測評的主要指標(biāo)

·銷售收入

·企業(yè)利潤

·市場占有率

·品牌形象和企業(yè)形象

實施階段

第六章

項目銷售顧問、銷售代理

第一節(jié)

總論

在經(jīng)過前面一系列的工作流程后，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。第二節(jié)

項目銷售顧問、銷售代理的具體內(nèi)容

一、銷售周期劃分即控制 1．銷售策略

·營銷思想：全面策劃

·銷售網(wǎng)絡(luò) ·銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶 ·銷售時段

·政策促銷 ·銷售活動

·銷售承諾 2．銷售過程模擬

·銷售實施

·銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

二、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施

三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施

四、售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷售資料

·批文

·樓宇說明書

·價格體系

·合同文本

2、人員組建

·銷售輔導(dǎo)

·銷售代理

3、制定銷售工作進度總表

4、銷售控制與銷售進度模擬

·銷售控制表

·銷售收入預(yù)算表

5、銷售費用預(yù)算表

·總費用預(yù)算

·分項開支

·邊際費用

6、財務(wù)策略

·信貸

·付款方式

·按揭

·合伙股東

7、商業(yè)合作關(guān)系

·雙方關(guān)系

·三方關(guān)系

·多方關(guān)系

8、工作協(xié)調(diào)配合

·甲方主要負責(zé)人

·直接合作人

·財務(wù)部 ·工程部

·物業(yè)管理公司

五、銷售培訓(xùn) 1．銷售部人員培訓(xùn) ·詳細介紹公司情況 ·物業(yè)詳情

a項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

c該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況

d項目特點

※項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等

※平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進深、面寬、層高等

※項目的優(yōu)劣分析

※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、e競爭對手優(yōu)劣分析及對策 ·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程

a國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定

b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解

※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解 ※建筑識圖

※計算戶型面積 c心理學(xué)基礎(chǔ)

d銀行的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用 e國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢 f公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度 ·銷售技巧

·簽訂買賣合同的程序 ·物業(yè)管理課程 ·銷售模擬

·實地參觀他人展銷現(xiàn)場 2．銷售手冊

·批文

·樓宇說明書

·價格體系

·合同文本

·客戶資料表 3．客戶管理系統(tǒng) 4．銷售作業(yè)指導(dǎo)書

·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則

·銷售基本知識與技巧 ·項目概況

·銷售部管理架構(gòu)

六、銷售組織與日常管理 1．組織與激勵 ·銷售部組織架構(gòu) ·銷售人員基本要求 ·職責(zé)說明 ·考核、激勵措施 2．工作流程

·銷售工作的內(nèi)容

·銷售工作階段 ·銷售部工作職責(zé)（工作流程）

·銷售業(yè)務(wù)流程（個案）3．規(guī)章制度概念指示

第七章

項目服務(wù)策劃

第一節(jié)

項目服務(wù)策劃的含義

目前的房地產(chǎn)市場，特別是發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈來愈受買家的重視和關(guān)心，來自市場的信號向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬科開發(fā)的物業(yè)多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。

項目服務(wù)營銷的具體內(nèi)容

一、項目銷售過程所需物業(yè)管理資料

1．樓宇質(zhì)量保證書

2．樓宇實用說明書 3．業(yè)主公約

4．用戶手冊 5．樓宇交收流程

6．入伙通知書 7．入伙手續(xù)書

8．收樓書 9．承諾書

10．業(yè)主用戶聯(lián)系表 11．遺漏工程實用鑰匙授權(quán)書 12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13．裝修手冊和裝修申請表

二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃

1．工程、設(shè)計、管理的提前介入

2．保潔服務(wù) 3．綠化養(yǎng)護

4．安全及交通管理 5．三車及場地管理

6．設(shè)備養(yǎng)護 7．房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護

8．房屋事務(wù)管理 9．檔案及數(shù)據(jù)的管理

10．智能化的服務(wù) 11．家政服務(wù)

12．多種經(jīng)營和服務(wù)的開展

13．與業(yè)主的日常溝通

14．社區(qū)文化服務(wù)

三、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)

1.物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)

2.物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機構(gòu)，明確各部門的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道

四、物業(yè)管理培訓(xùn)

1．物業(yè)交付使用前的培訓(xùn) 2．物業(yè)交付使用后的培訓(xùn)

五、物業(yè)管理規(guī)章制度 1．員工手冊

2．崗位職責(zé)及工作流程 3．財務(wù)制度

4．采購及招標(biāo)程序 5．員工考核標(biāo)準(zhǔn)

6．業(yè)主委員會章程 7．各配套功能管理規(guī)定

8．文件管理制度 9．辦公設(shè)備使用制度

10．值班管理制度 11．消防責(zé)任制

12．消防管理規(guī)定 13．對外服務(wù)工作管理規(guī)定

14．裝修工程隊安全責(zé)任書

15．停車場管理規(guī)定

16．非機動車輛管理規(guī)定 17．出租車及暫住人員管理規(guī)定

18．進住（租）協(xié)議書 19．商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定

六、物業(yè)管理操作規(guī)程

1．樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程

2．綠化園林養(yǎng)護規(guī)程 3．消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)程

4．供配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程

5．機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程

6．動力設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程

7．停車場、車庫操作規(guī)程

8．停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程

9．游泳池及其設(shè)備維護保養(yǎng)和操作規(guī)程

10．給排水設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程

11．公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程 12．保安設(shè)備操作及維護規(guī)程

13．照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程

14．通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護規(guī)程

15．管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程

16．租賃管理工作規(guī)程

七、物業(yè)管理的成本費用

1．管理員工支出

2．維護及保養(yǎng)

3．公共費用

4．行政費用

5．保險費用

6．其它 7．管理者酬金

8．營業(yè)稅

9．預(yù)留項目維護基金

（物業(yè)的運營為自負盈虧）

八、物業(yè)管理ISO9002提示

1．質(zhì)量手冊

2．程序文件

3．工作規(guī)程 4．質(zhì)量記錄表格

5．行政管理制度

6．人力資源管理制度

第八章

項目二次策劃（策劃總結(jié)）

第一節(jié) 項目二次策劃的含義

品牌戰(zhàn)略 可持續(xù)發(fā)展

在知識經(jīng)濟要求的前提下，科學(xué)合理綜合高效地考慮住宅建設(shè)地環(huán)境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統(tǒng)的施工方式，采用新材料和組織管理方法，不斷創(chuàng)造新的科學(xué)技術(shù)，規(guī)劃設(shè)計出優(yōu)美的人居環(huán)境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使開發(fā)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。第二節(jié) 項目二次策劃的具體內(nèi)容

一、全面策劃

1．全過程策劃 2．全員策劃

·項目策劃的實現(xiàn)絕不只是營銷部門的事情 ·策劃手段的整體性

企業(yè)對產(chǎn)品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現(xiàn)最佳組合，以滿足顧客的各項需求。·策劃主體的整體性

二、品牌戰(zhàn)略指示

1、品牌塑造

2、品牌維護

3、品牌提升

三、可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略指示

1、人力資源科學(xué)配置

2、產(chǎn)業(yè)化道路策略

·提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè) ·將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展 ·深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性

3、專業(yè)化道路策略 ·提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系 ·節(jié)能及新能源開發(fā)利用 ·住宅管線技術(shù)體系

·建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù) ·提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系 ·住宅智能化技術(shù)體系(正文結(jié)束)

5月7日萊西市已同意認可萊西某項目的規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計工作已全面開展，在之前的萊西項目協(xié)調(diào)會上，研發(fā)中心曾建議天

一、研發(fā)中心、公關(guān)部等部門合作完成萊西項目策劃報告，分內(nèi)容、分段各自部門完成，但是文件框架有關(guān)部門一直未能提供，因此研發(fā)中心建議借鑒此框架整理成文，再次召開一次碰頭會，由執(zhí)委會領(lǐng)導(dǎo)參加，天一公司、公關(guān)部、財務(wù)預(yù)算中心、研發(fā)中心、物業(yè)公司、萊西公司、天影公司等部門參加會議，研討并修改此框架意見書，分章節(jié)、分內(nèi)容、分部門去完成（填空），為以后的項目開發(fā)提供借鑒依據(jù)，將工作提前，盡最大可能提前想到所有問題，并注意解決，將開發(fā)程序系統(tǒng)化，節(jié)約成本控制造價。