第一篇：房地產(chǎn)全程策劃流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

第一階段 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析

步驟1：項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查

【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目所在地板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，對(duì)項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。

階段A：宏觀環(huán)境分析

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對(duì)外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時(shí)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評(píng)估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過(guò)程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。

階段B：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 第一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述。主要通過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行客觀、到位的描述。

第二、市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析。通常通過(guò)對(duì)比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三、未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)等，做出預(yù)測(cè)（約3-5年）。

階段C：項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。第三、板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)。已建、在建和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面、扼要的認(rèn)識(shí)。第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類(lèi)、分析。

階段D：項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析

地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對(duì)開(kāi)發(fā)地塊周?chē)?-2公里范圍內(nèi)，以及開(kāi)發(fā)地塊未來(lái)在城市發(fā)展走勢(shì)中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、休閑、體育場(chǎng)所、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車(chē)設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況

/ 7 第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況?？諝赓|(zhì)量、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況、輻射物輻射狀況、能見(jiàn)度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來(lái)變化 第五、社會(huì)治安。

第六、未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。交通未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、教育及醫(yī)療未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、購(gòu)物及休閑未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、體育及旅游景點(diǎn)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究

階段E：項(xiàng)目地塊特性分析

第一、項(xiàng)目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項(xiàng)目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析。

步驟2：對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況再次進(jìn)行調(diào)查

【主要任務(wù)】深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況，確定可類(lèi)比項(xiàng)目，對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和研究，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。

階段A：對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境作深入的調(diào)查與分析 第一、市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查。主要包括消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查、需求動(dòng)機(jī)與行為調(diào)查。（注：由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，問(wèn)卷內(nèi)容不盡相同）。

第二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況針對(duì)性調(diào)查。主要包括對(duì)該區(qū)域的明星樓盤(pán)、暢銷(xiāo)樓盤(pán)、滯銷(xiāo)樓盤(pán)、最受歡迎物業(yè)類(lèi)型、住宅市場(chǎng)空置率等調(diào)查分析。第三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)手段調(diào)查。主要包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況、房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查、各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目績(jī)效的影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況。

階段B：對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析

對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目自身特色、各類(lèi)硬件指標(biāo)及軟件指標(biāo)、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)等進(jìn)行分析。第一、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目的硬件指標(biāo)調(diào)查。項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調(diào)查研究。

第二、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目的軟件指標(biāo)調(diào)查。主要包括項(xiàng)目?jī)r(jià)格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣(mài)點(diǎn)。

第三、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目銷(xiāo)售去化順序分析。

第四、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

第五、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目者的廣告投放和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。第六、對(duì)未來(lái)可類(lèi)比項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)等。

步驟3：制訂項(xiàng)目投資分析報(bào)告

階段A：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本情況介紹 階段B：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本分析

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本主要包括土地購(gòu)置成本、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安工程造價(jià)、公建配 2 / 7 套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅費(fèi)等。

階段C：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資收益分析

第二階段 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位

步驟1：可類(lèi)比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析

對(duì)可比項(xiàng)目分析的重點(diǎn)主要有項(xiàng)目概況、市場(chǎng)定位、價(jià)格、銷(xiāo)售對(duì)策、主要媒體運(yùn)用及投放頻率、公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)、其它特殊賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)手段。

步驟2：項(xiàng)目SWOT分析及總體思路擬定

階段A：項(xiàng)目的SWOT分析

從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、拆遷問(wèn)題、品牌實(shí)力、城市規(guī)劃、項(xiàng)目定位、地形地塊、地段檔次、項(xiàng)目規(guī)模、污染問(wèn)題、政策環(huán)境、設(shè)計(jì)風(fēng)格）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析。

階段B：針對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)所采取的應(yīng)對(duì)策略 階段C：項(xiàng)目總體思路的擬定

第一、戰(zhàn)略部署。制訂項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)及劃分實(shí)施步驟。

第二、軟件平臺(tái)構(gòu)筑。達(dá)致項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)所需的軟件平臺(tái)——“營(yíng)銷(xiāo)大環(huán)境”的構(gòu)筑，應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃階段就開(kāi)始著手。第三、硬件功能的配置。包括項(xiàng)目自身應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位及項(xiàng)目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位。

步驟3：項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘

第一、挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從品牌價(jià)值、時(shí)機(jī)價(jià)值、文化背景價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、交通價(jià)值、地地形、規(guī)模、產(chǎn)品特色等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第一大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：樓盤(pán)硬件價(jià)值 第二大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值 第三大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：功能提升型價(jià)值 第四大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：居住文化與生活方式 第五大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：情感 第六大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：身份

第七大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：規(guī)范與指標(biāo) 榮譽(yù)與規(guī)范 第八大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)：直接促銷(xiāo)功能

/ 7 步驟4：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定

階段A：對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行研究

第一、哪些人是買(mǎi)家（包括隱性、顯性兩類(lèi)）？ 第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。第三、買(mǎi)家為什么要買(mǎi)這些房子？ 第四、誰(shuí)參與了買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)？ 第五、買(mǎi)家以什么樣的方式買(mǎi)房？ 第六、買(mǎi)家什么時(shí)候買(mǎi)房？ 第七、買(mǎi)家在哪里買(mǎi)房？

在研究了上述問(wèn)題之后，我們要為買(mǎi)家畫(huà)一幅“素描”，這幅“素描”要對(duì)買(mǎi)家的文化特征、社會(huì)特征、個(gè)人特征和心理特征進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。

階段B：目標(biāo)客戶群定位

階段C：目標(biāo)客戶群描述

階段D：項(xiàng)目與目標(biāo)客戶群的對(duì)接 第一、項(xiàng)目產(chǎn)品的總體特征描述。第二、項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群的對(duì)接。

階段E：目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析 第一、消費(fèi)心理。第二、需求分析。

第三、對(duì)項(xiàng)目主題的認(rèn)知

步驟5：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位

階段A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位

為項(xiàng)目建立領(lǐng)先的、策略型的市場(chǎng)主題概念體系： a.該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出；

b.該體系緊扣項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)； c.立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)與發(fā)展商自身優(yōu)勢(shì)之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包括項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)與一系列賣(mài)點(diǎn)；

f.該體系的是深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷(xiāo)熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)脈動(dòng)狀的市場(chǎng)推動(dòng)功能

階段B：項(xiàng)目形象定位

圍繞項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位。

/ 7 步驟6：項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建議

階段A：項(xiàng)目總評(píng)規(guī)劃

會(huì)同專業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)總平規(guī)劃，堅(jiān)持“市場(chǎng)化”與“適度超前”兩個(gè)原則。

階段B：交通道路規(guī)劃

第一、小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃。第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃

階段C：社區(qū)配套規(guī)劃

階段D：戶型設(shè)計(jì)建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。

第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個(gè)百分點(diǎn)，需進(jìn)行精確配比。

第三、戶型設(shè)計(jì)特色。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議

階段E：建筑設(shè)計(jì)建議 第一、立面設(shè)計(jì)建議。第二、整體風(fēng)格建議。第三、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。

階段F：園林景觀規(guī)劃

第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營(yíng)造。

階段G：智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 堅(jiān)持“適度先進(jìn)”、“控制成本”及“特色營(yíng)造”三個(gè)原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建設(shè)。

步驟7：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略擬定

階段A：分期發(fā)展策略

階段B：分期發(fā)展計(jì)劃 第三階段 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃

步驟1：推廣策略的定位 階段A：品牌策略 第一、命名方案

第二、VIS系統(tǒng)的建立

階段B：價(jià)格策略

/ 7 第一、定價(jià)策略。

1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷(xiāo)售速度、提高銷(xiāo)售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。

2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向、附近市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)狀況等。

3、價(jià)格策略：著重于市場(chǎng)導(dǎo)向。

4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。

5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。第二、差價(jià)策略。第三、入市價(jià)格策略。

階段C：廣告策略

階段D：媒介策略

階段E：活動(dòng)策略

第一、公關(guān)活動(dòng)策劃。

步驟2：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案

階段A：營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn) 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣(mài)點(diǎn)的展示。

階段B：營(yíng)銷(xiāo)策略

第一、營(yíng)銷(xiāo)方式建議。第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。

第四部分 項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略

步驟1：項(xiàng)目入市準(zhǔn)備

階段A：劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期的工作內(nèi)容

階段B：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造 第一、售樓部的設(shè)計(jì) 第二、樣板房的設(shè)計(jì) 第三、現(xiàn)場(chǎng)包裝

階段C：項(xiàng)目入市

第一、入市時(shí)機(jī)選擇。第二、入市進(jìn)機(jī)規(guī)劃。第三、銷(xiāo)售模擬。第四、公開(kāi)認(rèn)購(gòu)。

/ 7 步驟2：階段活動(dòng)策略

階段A：

1、樓花銷(xiāo)售期廣告策略

2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期廣告策略

3、入市準(zhǔn)備期廣告策略

4、公開(kāi)發(fā)售期廣告策略

5、銷(xiāo)售階段期廣告策略

6、促銷(xiāo)期廣告策略

7、強(qiáng)銷(xiāo)期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤(pán)滯銷(xiāo)期廣告策略

10、尾盤(pán)銷(xiāo)售期廣告策略

/ 7

第二篇：房地產(chǎn)全程策劃流程

房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃提綱

第一部分

市場(chǎng)調(diào)研

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

·地理位置

·地質(zhì)地貌狀況

·土地面積及紅線圖

·七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

·地塊周邊的建筑物

·綠化景觀

·自然景觀

·歷史人文景觀

·環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

·地塊周邊的市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況

·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

·購(gòu)物場(chǎng)所

·文化教育

·醫(yī)療衛(wèi)生

·金融服務(wù)

·郵政服務(wù)

·娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

·生活服務(wù)

·游樂(lè)休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

·歷史人文區(qū)位影響

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

·國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

a 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

b 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

c 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

d 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

·中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù)

·國(guó)家宏觀金融政策

a 貨幣政策

b 利率

c 房地產(chǎn)按揭政策

·固定資產(chǎn)投資總額

a 全國(guó)及項(xiàng)目所在地

b 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

·社會(huì)消費(fèi)品零售總額

·商品零售價(jià)格指數(shù)

a 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

b 商品住宅價(jià)格指數(shù)

·中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

·項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重

·政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

·政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

·短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析經(jīng)濟(jì)

·各種檔次商品住宅客戶分析

·商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析

三、土地SWOT分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研

·類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料

·項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

·項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料

·綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

·市場(chǎng)定位

a 區(qū)域定位

b 主力客戶群定位

·功能定位

·建筑風(fēng)格定位

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

·商品住宅價(jià)值分析法：類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法

a 選擇可類(lèi)比項(xiàng)目

b 確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的比重

c 分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

d 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

e 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

·類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素

a 類(lèi)比土地價(jià)值：地段資源差異

※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括

周邊自然和綠化景觀的差異

教育、人文景觀的差異

各種污染程度的差異

※周邊市政配套便利性的差異

b 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

※ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

※ 單體戶型設(shè)計(jì)

※ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

※小區(qū)配套和物業(yè)管理

※ 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃

※ 發(fā)展商品牌和實(shí)力

c 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

※ 經(jīng)濟(jì)因素

※ 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

·類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)

·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析

a 價(jià)值提升和實(shí)惠要素對(duì)比分析

b 項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算

六、項(xiàng)目定價(jià)的模擬

1、均價(jià)的確定的主要方法

a 類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法

b 有效需求成本加價(jià)法

※ 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

※ 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求成本價(jià)格

c 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

·商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法

a 根據(jù)日照須光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價(jià)Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa為基礎(chǔ)均價(jià)

b 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)Pb，即Pd=Pa×（1±D）

c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià)

Ps=Pd ×(1±s)

d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價(jià)格Pn，即Pn=Ps×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F)

e 考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價(jià)Pu，即Pu=Pn×U其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。

·各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

a 確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià)

b 確定B系數(shù)?；袞|、南朝向單位采用1+B；西、北朝向采用1-B

c D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定

d S系數(shù)通常為5%-15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價(jià)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值

e 確定F系數(shù)。其中均價(jià)層以上單位采用1+F，均價(jià)層以下單位采用1-F

f U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見(jiàn)的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等

·具體單位定價(jià)模擬

以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過(guò)程的參考

七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

·成本模擬表及其說(shuō)明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

·銷(xiāo)售收入模擬

a 銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售收入的模擬

b 銷(xiāo)售收入模擬表

·利潤(rùn)模擬及說(shuō)明

a 模擬說(shuō)明

b 利潤(rùn)模擬表

·敏感性分析

a 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

b 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性

a 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值

b 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功

2、資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性

·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 ·對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

·國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化

·國(guó)家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素

·政策法規(guī)因素

·地塊狀況因素

·發(fā)展商操作水平因素

·資金投放量及資金回收要求

·銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素

·市場(chǎng)供求因素

·上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

·項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟

·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

第二部分

規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

·項(xiàng)目臨界四周狀況

·項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

·發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想

·影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 ·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避

·項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

·項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

·項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說(shuō)明

4、道路系統(tǒng)布局

·地塊周邊交通環(huán)境示意

a 地塊周邊基本路網(wǎng)

b 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

·項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明

a 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

b 項(xiàng)目主要干道設(shè)置

c 項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明

d 項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

·地塊周邊景觀環(huán)境示意

a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

b 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向

·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明

a 項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

b 項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

·項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

·項(xiàng)目配套功能配置及安排

·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示

a 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

b 營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示

c 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

d 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示

·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

·項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開(kāi)發(fā) ·分期開(kāi)發(fā)思路 ·首期開(kāi)發(fā)思路

8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃，項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

·建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示

a 多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

b 不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

c 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

d 其他特殊設(shè)計(jì)提示

三、主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

·一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

·躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

·別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

·商業(yè)裙樓平面設(shè)計(jì)提示

·商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

·寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示

四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

·地塊已有的自然環(huán)境利用

·項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì) ·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

·組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

·項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

·項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

·項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

·項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

·針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)

·營(yíng)銷(xiāo)中心大堂

·管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

·客廳裝修概念設(shè)計(jì)

·廚房裝修概念設(shè)計(jì)

·主人房裝修概念設(shè)計(jì)

·兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

·客房裝修概念設(shè)計(jì)

·室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

·多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

·躍式、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 ·別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)

1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)

·項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)

·項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

·項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)

·項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂(lè)指導(dǎo)

·廣場(chǎng)音樂(lè)布置

·項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置

九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)

1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式

·住戶特征描述

·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

第三部分

一、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析

1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查

·項(xiàng)目概況

營(yíng)銷(xiāo)策劃

·市場(chǎng)定位

·售樓價(jià)格

·銷(xiāo)售政策措施

·廣告推廣手法

·主要媒體應(yīng)用及投入頻率

·公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)

·其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段

二、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

1、項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)薈萃

2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

三、目標(biāo)客戶群定位分析

1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況

2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況

3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析

·家庭成員結(jié)構(gòu)

·家庭收入情況

·住房要求、生活習(xí)慣

4、項(xiàng)目客戶群定位

·目標(biāo)市場(chǎng)

a 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定

b 市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究

c 目標(biāo)市場(chǎng)特征描述

·目標(biāo)客戶

a 目標(biāo)客戶細(xì)分

b 目標(biāo)客戶特征描述

c 目標(biāo)客戶資料

四、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分策劃

1、名稱

·項(xiàng)目名

·道路名

·建筑名

·組團(tuán)名

2、標(biāo)志

·項(xiàng)目標(biāo)志

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

五、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)延展及運(yùn)用

1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)

·建筑物主體

·工地圍墻

·主路網(wǎng)及參觀路線

·環(huán)境綠化

2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)

·營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

·營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示

·營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì)

·營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)

·臺(tái)面標(biāo)牌

·營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌

·銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示

·銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)

·示范單位導(dǎo)視牌

·示范單位樣板房說(shuō)明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

·辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) ·物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

六、樓盤(pán)價(jià)格定位及策略

1、項(xiàng)目單位成本

2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)

3、可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格

4、價(jià)格策略

·定價(jià)方法

·均價(jià)

·付款方式和進(jìn)度

·優(yōu)惠條款

·樓層及方位差價(jià)

·綜合講價(jià)公式

5、價(jià)格分期策略

·內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格

·入市價(jià)格

·價(jià)格升幅周期

·價(jià)格升幅比例

·價(jià)格技術(shù)調(diào)整

·價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制

·項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表

七、樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)用狀況分析

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析

3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排

八、樓盤(pán)銷(xiāo)售周期劃分及控制

1、銷(xiāo)售策略

·營(yíng)銷(xiāo)思想：全面營(yíng)銷(xiāo)

a 全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)

b 全員營(yíng)銷(xiāo)

·銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

a 專職售樓人員(銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售代表)

b 銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）

c 兼職售樓員

·銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶

·銷(xiāo)售時(shí)段

a 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

b 蓄勢(shì)調(diào)整期

c 開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期

d 銷(xiāo)售擴(kuò)張期

e 強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期

f 掃尾清盤(pán)期

·政策促銷(xiāo)

·銷(xiāo)售活動(dòng)

·銷(xiāo)售承諾

2、銷(xiāo)售過(guò)程模擬

·銷(xiāo)售實(shí)施

a 顧客購(gòu)買(mǎi)心理分析

b 樓房情況介紹

c 簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)

d 客戶檔案記錄

e 成交情況總匯

f 簽訂正式合同

g 正式合同公證

h 辦理銀行按揭

i 銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控

j 成交情況匯總

·銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控

a 收款催款過(guò)程控制

b 按期交款的收款控制

c 延期交工的收款控制

d 入住環(huán)節(jié)的控制

e 客戶檔案

f 客戶回訪與親情培養(yǎng)

g 與物業(yè)管理的交接

·銷(xiāo)售結(jié)束

a 銷(xiāo)售資料的整理和保管

b 銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定

c 銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄

d 銷(xiāo)售工作的總結(jié)

九、各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案實(shí)施

十、各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施

十一、售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷(xiāo)售資料

·批文

a 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

b 商品房銷(xiāo)售許可證

·樓宇說(shuō)明書(shū)

a 項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞

b 戶型圖與會(huì)所平面圖

c 會(huì)所內(nèi)容

d 交樓標(biāo)準(zhǔn)

e 選用建筑材料

f 物管內(nèi)容

·價(jià)目體系

a 價(jià)目表

b 付款方式

c 按揭辦理辦法

d 利率表

e 辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用

f 入住流程

g 入住收費(fèi)明細(xì)表

h 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（收費(fèi)規(guī)定）

·合同文本

a 預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）

b 銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本

c 個(gè)人住房抵押合同

d 個(gè)人住房公積金借款合同

e 個(gè)人住房商業(yè)性借款合同

f 保險(xiǎn)合同

g 公證書(shū)

2、人員組建

·銷(xiāo)售輔導(dǎo)

a 發(fā)展商成立完整的銷(xiāo)售隊(duì)伍

※主管銷(xiāo)售之副總

※銷(xiāo)售總經(jīng)理

※銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制

※銷(xiāo)售部代表

※銷(xiāo)售/事務(wù)型人員

※銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員

※綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）

※入住辦公成員（非常設(shè)性機(jī)構(gòu)可由銷(xiāo)售代表兼任）

b 中國(guó)策劃專家團(tuán)派出專業(yè)銷(xiāo)售人員輔導(dǎo)發(fā)展商銷(xiāo)售工作

※專職銷(xiāo)售經(jīng)理

※根據(jù)需要增派銷(xiāo)售人員實(shí)地參與銷(xiāo)售

※項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃及銷(xiāo)售進(jìn)度，提供支持，理順關(guān)系

c 中國(guó)策劃專家團(tuán)總部就項(xiàng)目總體銷(xiāo)售管理提供支持

d 中國(guó)策劃專家團(tuán)全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用

※銷(xiāo)售代理

a 發(fā)展商指定公司相關(guān)人員配合中國(guó)策劃專家團(tuán)工作

※負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)之副總

※處理法律事務(wù)人員

※財(cái)務(wù)人員

b 中國(guó)策劃專家團(tuán)成立項(xiàng)目銷(xiāo)售專職銷(xiāo)售隊(duì)伍，并視需要調(diào)動(dòng)中國(guó)策劃專家團(tuán)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)

※銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）

※銷(xiāo)售代表（主力由總部派出，其他當(dāng)?shù)負(fù)駜?yōu)招聘）

※項(xiàng)目經(jīng)理（跟蹤項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度，提供支持，理順關(guān)系）

c 中國(guó)策劃專家團(tuán)總部銷(xiāo)售管理及支持

d 中國(guó)策劃專家團(tuán)全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用

3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表

4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬

·銷(xiāo)售控制表

·銷(xiāo)售收入預(yù)算表

5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表

·總費(fèi)用預(yù)算表

·分項(xiàng)開(kāi)支

a 銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用

b 銷(xiāo)售人員工資

c 銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)

d 銷(xiāo)售人員服務(wù)費(fèi)用

e 銷(xiāo)售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用

f 銷(xiāo)售人員差旅費(fèi)用

g 銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用

h 臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用

·邊際費(fèi)用

a 銷(xiāo)售優(yōu)惠打折

b 銷(xiāo)售公關(guān)費(fèi)用

6、財(cái)務(wù)策略

·信貸

a 選擇適當(dāng)銀行

b 控制貸款規(guī)模、周期

c 合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)

d 銀企關(guān)系塑造

e 信貸與按揭互動(dòng)操作

·付款方式

a 多種付款選擇

b 優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化

c 付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析

d 付款方式引導(dǎo)

e 付款方式變通

·按揭

a 明晰項(xiàng)目按揭資料

b 盡可能擴(kuò)大年限

c 按揭比例

d 首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略

e 按揭銀行選擇藝術(shù)

f 保險(xiǎn)公司及條約

g 公證處及條約

h 按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制

·合伙股東

a 實(shí)收資本注入

b 關(guān)聯(lián)公司炒作

c 股東分配

d 換股操作

e 資本運(yùn)營(yíng)

7、商業(yè)合作關(guān)系

·雙方關(guān)系

a 發(fā)展商與策劃商

b 發(fā)展商與設(shè)計(jì)院

c 發(fā)展商與承建商

d 發(fā)展商與承銷(xiāo)商

e 發(fā)展商與廣告商

f 發(fā)展商與物業(yè)管理商

g 發(fā)展商與銀行（銀團(tuán)）

·三方關(guān)系

a 發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院

b 發(fā)展商、策劃商、承銷(xiāo)商

c 發(fā)展商、策劃商、廣告商

d 發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商

e 發(fā)展商、策劃商、銀行（銀團(tuán)）

·多方關(guān)系

a 策劃商、發(fā)展商、其他合作方

8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負(fù)責(zé)人

a 與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同

b 完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備

c 分權(quán)銷(xiāo)售部門(mén)，并明確其責(zé)任

d 全員營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)動(dòng)和組織

·直接合作人

a 合同洽談

b 銷(xiāo)售策劃工作對(duì)接

c 銷(xiāo)售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤

d 信息反饋

e 催辦銷(xiāo)售策劃代理與劃撥

f 工作效果總結(jié)

·財(cái)務(wù)部

a 了解項(xiàng)目銷(xiāo)售工作進(jìn)展

b 參與大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，銷(xiāo)售管理工作

c 配合催收房款

d 配合銷(xiāo)售總體核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略

e 及時(shí)辦理劃拔銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)

·工程部

a 工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度的匹配

b 嚴(yán)把工程質(zhì)量

c 文明施工，控制現(xiàn)場(chǎng)形象

d 銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合·物業(yè)管理公司

a 工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)

b 人員形象

c 銷(xiāo)售文件配合 d 銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的管理

e 軍體操練

f 保安員與售樓員的工作銜接、默契

十二、銷(xiāo)售培訓(xùn)

1、銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)公司背景及項(xiàng)目知識(shí)

·詳細(xì)介紹公司情況

a 公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）

b 銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)

·

物業(yè)詳情

a 項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件

b 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

c 該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況

d 項(xiàng)目特點(diǎn)

※ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等

※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)。總建筑面積，總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等

※ 項(xiàng)目的優(yōu)劣分析

※ 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段

e 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策

· 業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程

a 國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定

b 房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)

※ 房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解

※ 建筑識(shí)圖

※ 計(jì)算戶型面積

c 心理學(xué)基礎(chǔ)

d 銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用

e 國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)

f 公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度

·銷(xiāo)售技巧

a 售樓過(guò)程的洽談技巧

※ 如何以問(wèn)題套答案，詢問(wèn)客戶需求、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等，掌握買(mǎi)家心理

※ 恰當(dāng)使用電話的方法

b 展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧

※ 客戶心理分析

※ 銷(xiāo)售員接待客戶技巧

c 推銷(xiāo)技巧、語(yǔ)言技巧、身體語(yǔ)言技巧

·簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的程序

a 售樓部簽約程序

※ 辦理按揭及計(jì)算

※ 入住程序及費(fèi)用

※ 合同說(shuō)明

※ 其他法律文件

※ 所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格

b 展銷(xiāo)會(huì)簽訂售樓合同的技巧與方法

※ 訂金的靈活處理

※ 客戶跟蹤

· 物業(yè)管理課程

a 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

b 管理規(guī)則

c 公共契約

· 銷(xiāo)售模擬

a 以一個(gè)實(shí)際樓盤(pán)為例進(jìn)行實(shí)操，運(yùn)用全部所學(xué)方法技藝完成一個(gè)交易

b 利用項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)接待中心、樣板房模擬銷(xiāo)售過(guò)程

c 及時(shí)講評(píng)、總結(jié)，必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬

·實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)

a 如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，并撰寫(xiě)調(diào)查提綱

2、銷(xiāo)售手冊(cè)

·批文

a 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

b 商品房銷(xiāo)售許可證

·樓宇說(shuō)明書(shū)

a 項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞

b 戶型圖與會(huì)所平面圖

c 會(huì)所內(nèi)容

d 交樓標(biāo)準(zhǔn)

e 選用建筑材料

f 物管內(nèi)容

·價(jià)格體系

a 價(jià)目表

b 付款方式

c 按揭辦理辦法

d 利率表

e 辦理產(chǎn)證有關(guān)程序、稅費(fèi)

f 入住流程

g 入住收費(fèi)明細(xì)表

h 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

·合同文本

a 認(rèn)購(gòu)書(shū)

b 預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本

c 銷(xiāo)售合同

d 個(gè)人住房抵押合同

e 個(gè)人住房商業(yè)性借款合同

·客戶資料表

3、客戶管理系統(tǒng)

·電話接聽(tīng)記錄表

·新客戶表

·老客戶表

·客戶訪談?dòng)涗洷?/p>

·銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表

·銷(xiāo)售周報(bào)表

·銷(xiāo)售月報(bào)表

·已成交客戶檔案表

·應(yīng)收賬款控制表

·保留樓盤(pán)控制表

4、銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則

a 職業(yè)精神

b 職業(yè)信條

c 職業(yè)特征

·銷(xiāo)售基本知識(shí)與技巧

a 業(yè)務(wù)的階段性

b 業(yè)務(wù)的特殊性

c 業(yè)務(wù)的技巧

·項(xiàng)目概況

a 項(xiàng)目基本情況

b 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)訴求

c 劣勢(shì)點(diǎn)訴求

d 阻力點(diǎn)剖析

·銷(xiāo)售部管理架構(gòu)

a 職能

b 人員設(shè)置與分工

c 待遇

十三、銷(xiāo)售組織與日常

1、組織與激勵(lì)

·銷(xiāo)售部組織架構(gòu)

a 銷(xiāo)售副總

b 銷(xiāo)售部經(jīng)理

c 銷(xiāo)售主管

d 銷(xiāo)售控制

e 廣告、促銷(xiāo)主管

f 售樓處、銷(xiāo)售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員

g 綜合處成員

h 入住辦成員

i 財(cái)務(wù)人員

·銷(xiāo)售人員基本要求

a 基本要求

※ 職業(yè)道德要求

※ 基本素質(zhì)要求

※

禮儀儀表要求

b 專業(yè)知識(shí)要求

c 知識(shí)面要求

d 心理素質(zhì)要求

e 服務(wù)規(guī)范

※ 語(yǔ)言規(guī)范

※來(lái)電接待要求

※顧客來(lái)函要求

※來(lái)訪接待要求

※顧客回訪要求

※促銷(xiāo)環(huán)節(jié)基本要求

※銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要求

·職責(zé)說(shuō)明

a 銷(xiāo)售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

b 銷(xiāo)售部各崗位工作職責(zé)

·考核、激勵(lì)措施

a 銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)考核辦法

b 提成制度

c 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)

※銷(xiāo)售記錄表

※客戶到訪記錄表

※連續(xù)接待記錄

※客戶檔案

2、工作流程

·銷(xiāo)售工作五個(gè)方面的內(nèi)容

a 制定并實(shí)施階段性銷(xiāo)售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)

b 建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象

c 制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策

d 實(shí)施規(guī)范的銷(xiāo)售操作與管理

e 保證不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律效力

·銷(xiāo)售工作的三個(gè)階段

a 預(yù)備階段

b 操作階段

c 完成階段

·銷(xiāo)售部工作職責(zé)（工作流程）

a 市場(chǎng)調(diào)查；目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)

b 批件申辦：面積計(jì)算、預(yù)售許可

c 資料制作：樓盤(pán)價(jià)格、合約文件

d 宣傳推廣：廣告策劃、促銷(xiāo)實(shí)施

e 銷(xiāo)售操作：簽約履行、樓款回收

f 成交匯總：回款復(fù)審、糾紛處理

g 客戶入?。喝胱⊥ㄖ?、管理移交

h 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成 i 項(xiàng)目總結(jié)：業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情

·銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）

a 公司宣傳推廣挖掘潛在客戶

b 銷(xiāo)售代表多次接待，銷(xiāo)售主管支持

c 客戶簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金

d 客戶正式簽約

e 客戶付款（一次性、分期或按揭）

f 辦理入住手續(xù)

g 資料匯總并追蹤服務(wù)，以客戶帶客戶

3、規(guī)章制度概念提示

·合同管理

a 公司銷(xiāo)售合同管理規(guī)劃

b 簽訂預(yù)定書(shū)的必要程序

·示范單位管理辦法

·銷(xiāo)售人員管理制度

a 考勤制度

b 值班紀(jì)律管理制度

c 客戶接待制度

d 業(yè)務(wù)水平需求及考核 ·銷(xiāo)售部職業(yè)規(guī)范（暫行）

十四、廣告策略

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

·廣告總體策略

·廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正

5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作

·購(gòu)房須知

·詳細(xì)價(jià)格表

·銷(xiāo)售控制表

·樓書(shū)

·宣傳海報(bào)、折頁(yè)

·認(rèn)購(gòu)書(shū)

·正式合同

·交房標(biāo)準(zhǔn)

·物業(yè)管理內(nèi)容

·物業(yè)管理公約

十五、媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

·媒體總策略

·媒體選擇

·媒體創(chuàng)新使用

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率及規(guī)模

5、費(fèi)用估算

十六、推廣費(fèi)用計(jì)劃

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝

2、印刷品

3、媒介投放

4、公關(guān)活動(dòng)

十七、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝

十八、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正

1、效果測(cè)評(píng)形式

·進(jìn)行性測(cè)評(píng)

·結(jié)論性測(cè)評(píng)

2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)

·銷(xiāo)售收入

·企業(yè)利潤(rùn)

·市場(chǎng)占有率

·品牌形象和企業(yè)形象

十九、全面營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

1、全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)

·項(xiàng)目投資營(yíng)銷(xiāo)

·項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)

·項(xiàng)目質(zhì)量工期營(yíng)銷(xiāo)。

·項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)

·項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃

·項(xiàng)目銷(xiāo)售顧問(wèn)、銷(xiāo)售代理

·項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)

·項(xiàng)目二次營(yíng)銷(xiāo)

2、全員營(yíng)銷(xiāo)

·項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)現(xiàn)絕不只是營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的事情，所有非營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)須全方位、全過(guò)程參與企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程。

·項(xiàng)目手段的整體性:企業(yè)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、渠道、分銷(xiāo)等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合，以滿足顧客的各項(xiàng)需求。

·營(yíng)銷(xiāo)手段的整體性:公司應(yīng)以營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為核心，各個(gè)部門(mén)統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行和控制，為買(mǎi)家創(chuàng)造最大的價(jià)值。

二十、企業(yè)品牌戰(zhàn)略提示

1、品牌塑造

·了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力

·形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)

·擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)

·全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象

2、品牌維護(hù)

·品牌管理系統(tǒng)

·建立品牌評(píng)估系數(shù)

·持續(xù)一致的投資品牌

3、品牌提升

·持續(xù)不斷地深度開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品

·深化品牌的內(nèi)涵

·不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力

二十一、企業(yè)發(fā)展與可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示

1、人力資源科學(xué)配置

·要甄選出公司所需的合格人才

·為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工

·創(chuàng)造良好的工作環(huán)境

·創(chuàng)造能力的激發(fā)

·績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

2、產(chǎn)業(yè)化道路策略

·提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)

·將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展

·深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性

3、專業(yè)化道路策略

·提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系

·節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)利用

·住宅管線技術(shù)體系

·建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)

·提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系

·住宅智能化技術(shù)體系

第四部分

物業(yè)管理

一、樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料

1、樓宇質(zhì)量保證書(shū)

2、樓宇使用說(shuō)明書(shū)

3、業(yè)主公約

4、用戶手冊(cè)

5、樓宇交接流程

6、入伙通知書(shū)

7、入伙手續(xù)書(shū)

8、售樓書(shū)

9、承諾書(shū)

10、業(yè)主/用戶聯(lián)系表

11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書(shū)

12、遺漏工程和水電表壓底數(shù)記錄表

13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表

二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃

1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入

2、保潔服務(wù)

3、綠化養(yǎng)護(hù)

4、安全及交通管理

5、三車(chē)及場(chǎng)地管理

6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)

7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)

8、房屋事務(wù)管理

9、檔案及數(shù)據(jù)的管理

10、智能化的服務(wù)

11、家政服務(wù)

12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)展

13、與業(yè)主的日常溝通

14、社區(qū)文化服務(wù)

三、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等環(huán)節(jié)

2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)、明確各部門(mén)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝

通渠道

·遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定

·在經(jīng)營(yíng)范圍允許下

·結(jié)合不同的工作重點(diǎn)

·把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)

·遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則 ·各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則

四、物業(yè)管理培訓(xùn)

1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容包括：

·為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構(gòu)、人員制度及管理行業(yè)的了解

·提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)

·物業(yè)及物業(yè)管理的概念

·建筑物種類(lèi)及管理

·物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展

·業(yè)主公約、公共面積及用戶的權(quán)責(zé)

·裝修管理

·綠化管理

·管理人員的操作及工作態(tài)度

·房屋設(shè)備的構(gòu)成及維護(hù)

·財(cái)務(wù)管理

·物業(yè)管理法規(guī)

·人事管理制度

·探討一些常見(jiàn)個(gè)案

2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容包括：

·對(duì)前線員工及中層員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作有更深入的認(rèn)識(shí)及了解

·對(duì)物業(yè)管理公司早期工作進(jìn)行一次鑒定

·物業(yè)管理公司各部門(mén)的管理、工作程序及規(guī)章制度

五、物業(yè)管理規(guī)章制度

1、員工手冊(cè)

2、崗位職責(zé)及工作流程

3、財(cái)務(wù)制度

4、采購(gòu)及招標(biāo)程序

5、員工考核標(biāo)準(zhǔn) 6

業(yè)主委員會(huì)章程

7、各配套功能管理規(guī)定

8、文件管理制度

9、辦公設(shè)備使用制度

10、值班管理制度

11、消防責(zé)任制

12、消防管理規(guī)定

13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定

14、裝修工程安全責(zé)任書(shū)

15、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定

16、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理規(guī)定

17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定

18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書(shū)

19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定

六、物業(yè)管理操作規(guī)程

1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程

3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程

4、供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

7、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)操作規(guī)程

8、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

9、游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程

10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程

11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程

12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程

13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程

16、租賃管理工作規(guī)程

七、物業(yè)管理的成本費(fèi)用

1、管理員工支出

·薪金及福利

·招聘和培訓(xùn)

·膳食及住宿

2、維護(hù)及保養(yǎng)

·照明及通風(fēng)系統(tǒng)

·機(jī)電設(shè)備

·動(dòng)力設(shè)備

·保安及消防設(shè)備

·給排水設(shè)備

·公共設(shè)備設(shè)施

·園藝綠化

·工具及器材

·冷暖系統(tǒng)

·雜項(xiàng)維修

3、公共費(fèi)用

·公共電費(fèi)

·公共水費(fèi)

·排污費(fèi)

·垃圾費(fèi)

·滅蟲(chóng)

4、行政費(fèi)用

·辦公室支出（包括文體器材及低值易耗品）

·公關(guān)支出

·電話費(fèi)

·差旅費(fèi)

5、保險(xiǎn)費(fèi)（包括財(cái)產(chǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)）

6、其他

·節(jié)日燈飾

·審計(jì)費(fèi)用

·雜項(xiàng)支出

7、管理者酬金

8、營(yíng)業(yè)稅

9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金

原則上物業(yè)的運(yùn)營(yíng)為自負(fù)盈虧，上述所有費(fèi)用均由管理費(fèi)支付，發(fā)展商理論上無(wú)需負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)上的任何費(fèi)用；還有其他開(kāi)支如智能網(wǎng)絡(luò)、金融信息系統(tǒng)等均會(huì)影響管理費(fèi)的支出。

八、物業(yè)管理ISO9002提示

1、質(zhì)量手冊(cè)

2、程序文件

3、工作規(guī)程

4、質(zhì)量記錄表格

5、行政管理制度

6、人力資源管理制度

第五部分

經(jīng)營(yíng)管理

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2，市場(chǎng)分析：

（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì) 4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布；（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購(gòu)買(mǎi)頻度 6，結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：

（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3，地塊周?chē)坝^（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5，地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析 1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi)（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2，土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）

3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn) 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率 7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析 四，營(yíng)銷(xiāo)策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

? 行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式.（三）、價(jià)格定位 理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）3媒介投放

五、概念設(shè)計(jì)

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析

3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示

第四篇：房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司全程策劃工作流程

房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司全程策劃工作流程

房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的全程策劃流程－[初步接洽階段]

1、項(xiàng)目資源條件整合及判斷

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、代理部、研究部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目策劃大綱》

中心內(nèi)容：

宏觀資料：市場(chǎng)整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情。

地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)。

周邊資料：交通、配套、樓盤(pán)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷(xiāo)售。發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。判斷內(nèi)容：優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、把握度。

2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)或調(diào)整建議

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱： 《會(huì)議紀(jì)要匯總》

《**項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)提示》 或《項(xiàng)目調(diào)整建議》

中心內(nèi)容： 草圖、立意、說(shuō)明、交流記錄

房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的全程策劃流程－ [前期策劃階段]

3、地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、投資部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告》

中心內(nèi)容： 適合的規(guī)則布局和建筑類(lèi)型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較

4、資源綜合及定位

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目綜合定位報(bào)告》

中心內(nèi)容： 上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意

5、依據(jù)定位針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、研究部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》

中心內(nèi)容： 客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場(chǎng)依據(jù)

6、經(jīng)濟(jì)可行性分析

負(fù)責(zé)部門(mén)： 投資部、策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容： 靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷(xiāo)售、稅金）收益率與銷(xiāo)售價(jià)格的分析。

7、初步營(yíng)銷(xiāo)框架

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》

中心內(nèi)容： 推廣主題、通道、銷(xiāo)售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系

8、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告》 《**項(xiàng)目建筑概念設(shè)計(jì)》 《**項(xiàng)目環(huán)藝概念設(shè)計(jì)》 或《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)》 《**項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)》

中心內(nèi)容： 草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的全程策劃流程－[營(yíng)銷(xiāo)策劃階段]

9、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、代理部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)劃》

中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類(lèi)型、風(fēng)格和銷(xiāo)售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷(xiāo)手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。

10、經(jīng)濟(jì)敏感分性

負(fù)責(zé)部門(mén)： 投資部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報(bào)告》

中心內(nèi)容： 造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。

11、價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 投資部、代理部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告》

中心內(nèi)容： 依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。

12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 投資部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目的物業(yè)模型》

中心內(nèi)容： 配合營(yíng)銷(xiāo)推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和“標(biāo)準(zhǔn)”物業(yè)管理模式的融合。

13、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 代理部、策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目前期工作計(jì)劃表》

中心內(nèi)容： 文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算

14、項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目包裝概念設(shè)計(jì)》

中心內(nèi)容： VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷(xiāo)售中心、樓書(shū)、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

15、廣告宣傳炒作計(jì)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、代理部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計(jì)劃》

中心內(nèi)容： 戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

16、銷(xiāo)售活動(dòng)規(guī)劃及策劃

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、代理部

報(bào)告名稱： 《**項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃報(bào)告》 ∑《**項(xiàng)目**活動(dòng)報(bào)告策劃書(shū)》中心內(nèi)容： 開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷(xiāo)會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。

17、裝修套餐

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部、代理部

房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的全程策劃流程－[銷(xiāo)售實(shí)施階段]

18、銷(xiāo)售培訓(xùn)

負(fù)責(zé)部門(mén)： 代理部、策劃部、投資部

教材名稱： 《銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)》 《**項(xiàng)目銷(xiāo)售相關(guān)內(nèi)容》

中心內(nèi)容： 建筑知識(shí)、樓盤(pán)背景、項(xiàng)目?jī)?yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷(xiāo)售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。

19、執(zhí)行修正

負(fù)責(zé)部門(mén)： 代理部、策劃部

往來(lái)文件： 《**項(xiàng)目銷(xiāo)售情況總結(jié)》 《**項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正安案》中心內(nèi)容： 根據(jù)銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營(yíng)整營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。

20、置業(yè)錦囊

負(fù)責(zé)部門(mén)： 策劃部代理投資部

報(bào)告總稱： 《置業(yè)錦囊》

中心內(nèi)容： 根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)選編的購(gòu)樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的序列。

21、夸張和消費(fèi)者投資的可性報(bào)告。

第五篇：房地產(chǎn)全程策劃方案

房地產(chǎn)全程策劃方案模板

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案”，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

◆ 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)

◆ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)

◆ 項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)

◆ 項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)

◆ 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃

◆ 項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)

◆ 項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)

◆ 項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)

第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程**作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂(lè)休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國(guó)及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研

.類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料

.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

.市場(chǎng)定位：

.區(qū)域定位

.主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

·確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

·分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

·對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

·根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

·類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計(jì)

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃

F 發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)

.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算

六 項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說(shuō)明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷(xiāo)售收入模擬：

銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè) 銷(xiāo)售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：

模擬說(shuō)明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周

邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商**作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)

通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明

項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向

.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開(kāi)發(fā)

.分期開(kāi)發(fā)思路

.首期開(kāi)發(fā)思路

8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)

.營(yíng)銷(xiāo)中心大堂

.管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)

1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

.項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂(lè)指導(dǎo)

.廣場(chǎng)音樂(lè)布置

.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置

九 小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)

1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式