第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程、審批要求及會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程、審批要求及會(huì)計(jì)處理

導(dǎo)讀：受房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營(yíng)上呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開(kāi)發(fā)普遍等特點(diǎn)，這些經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售流程，概括為土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售（預(yù)售）三個(gè)階段，明確了各個(gè)階段需注意的節(jié)點(diǎn)和前提條件，整理了各階段的會(huì)計(jì)處理方法，并且提示了在目前調(diào)控趨嚴(yán)的市場(chǎng)環(huán)境下房企開(kāi)發(fā)流程發(fā)生了哪些變化，為之后的房企會(huì)計(jì)科目分析、“明股實(shí)債”模式研究和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析做鋪墊。

一、概述房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中受政策影響較大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的前、中、后期均受到嚴(yán)格的監(jiān)管審批限制要求，因此房企與其他企業(yè)相比在經(jīng)營(yíng)上有所差異，呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)：例如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開(kāi)發(fā)現(xiàn)象普遍等，這些經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面也有其特殊性，中債資信房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊(duì)推出房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析寶典系列專題旨在通過(guò)分析經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)理清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到銷售過(guò)程中的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和存在的問(wèn)題，對(duì)房企的信用分析提供參考與指導(dǎo)。專題共分為四篇，第一篇介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般流程和其中涉及的會(huì)計(jì)核算方式，其流程的特殊性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn)；基于開(kāi)發(fā)流程，第二篇主要分析了房企財(cái)報(bào)中主要科目的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，例如存貨、預(yù)收賬款等科目的構(gòu)成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異；第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實(shí)債”，對(duì)房企隱藏在表外的風(fēng)險(xiǎn)做出揭示；第四篇我們結(jié)合以上經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的特點(diǎn)，對(duì)房企的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，說(shuō)明其在盈利能力、周轉(zhuǎn)能力上的特點(diǎn)，揭露其在償債上的風(fēng)險(xiǎn)。本文為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析寶典系列專題第一篇，主要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地獲取到收入結(jié)轉(zhuǎn)的一般項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程及相關(guān)會(huì)計(jì)處理的梳理。敬請(qǐng)期待后續(xù)房企會(huì)計(jì)科目風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注、“明股實(shí)債”模式分析、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析篇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程

（一）土地獲取階段

1、土地獲取方式

土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要條件。目前土地使用權(quán)獲取方式可分為三大類：通過(guò)“招拍掛”受讓土地是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的土地獲取方式，協(xié)議出讓則適用于公共福利事業(yè)和非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地，此外，近年來(lái)兼并重組也成為房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越常見(jiàn)的土地獲取方式之一，兼并重組的優(yōu)點(diǎn)是可以避免直接公開(kāi)購(gòu)買土地帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，節(jié)省直接轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的各種稅費(fèi)。“招拍掛”方式的具體區(qū)別如下：

2、土地獲取流程

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2：①

首先進(jìn)行土地競(jìng)拍前準(zhǔn)備：包括價(jià)值研究判斷、確定項(xiàng)目定位和方案等；②

支付保證金后參與“招拍掛”競(jìng)得土地；③

競(jìng)拍成功后繳納土地出讓金、契稅、交易費(fèi)等，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；④

憑土地出讓合同、用地紅線圖、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；⑤

在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊規(guī)劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費(fèi)支付憑證等材料辦理《國(guó)有土地使用證》，完成確權(quán)。競(jìng)買保證金方面，一般情況下土地出讓保證金不低于標(biāo)的金額的20%，但是目前多地調(diào)控政策中提高了保證金比例（例如武漢、南昌已提高至60%），并縮短了土地出讓金繳款期限，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了較高要求。

3、獲取土地階段的會(huì)計(jì)核算

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途等具體分為：（1）土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物：相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)做為存貨，計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，具體會(huì)計(jì)處理如下：（2）土地用于賺取租金或資本增值：應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊，所繳納的契稅計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶，具體會(huì)計(jì)處理如下：

4、獲取土地階段的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。契稅稅率由地方政府根據(jù)本地實(shí)際情況確定（3~5%），在納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天發(fā)生納稅義務(wù)，需在之后10日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)并在契稅征收機(jī)關(guān)核定期限內(nèi)繳納稅款；契稅一般不通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目。房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本科目”，為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”科目。印花稅在簽訂土地出讓合同時(shí)發(fā)生，稅額為土地出讓金額的0.5‰，若開(kāi)發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征印花稅。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程可分為四個(gè)階段：項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》后才可進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的施工。首先，獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》之前企業(yè)需進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)，這一過(guò)程需要與項(xiàng)目所在地相關(guān)政府部門溝通協(xié)商（通常需要半年至一年）；此后，根據(jù)申報(bào)報(bào)告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計(jì)圖辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；與承包商談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同；根據(jù)土地證、規(guī)劃許可證、招標(biāo)確定施工隊(duì)、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等辦理《建設(shè)工程施工許可證》；進(jìn)入項(xiàng)目施工的階段，開(kāi)發(fā)商在此階段的主要任務(wù)是控制成本，支付工程進(jìn)度款，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。建筑施工單位的一般施工流程如下：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收主要包括兩個(gè)階段，一是項(xiàng)目完工后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算、備案；二是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記，新建的房屋申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交“四證（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）”和房屋竣工驗(yàn)收資料等，在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商辦理完畢初始產(chǎn)權(quán)登記就可以辦理每一戶購(gòu)房人的房屋所有權(quán)證。

2、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、發(fā)包方控料（甲控材）方式。包工包料承包和發(fā)包方控料（甲控材）承包方式下建筑安裝工程結(jié)算價(jià)款基本相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單。由于房地產(chǎn)企業(yè)在與建筑施工企業(yè)合作關(guān)系中地位較高，極少采用預(yù)付款的方式。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)按照合同預(yù)定的工程價(jià)款扣除質(zhì)保金后的余額結(jié)算工程款，并收到建筑施工企業(yè)全額開(kāi)具的建筑安裝發(fā)票。由于是施工方購(gòu)買材料，所以工程價(jià)款發(fā)票金額中包含了材料價(jià)款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)施工方開(kāi)具的發(fā)票確認(rèn)成本。具體會(huì)計(jì)處理如下：包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會(huì)計(jì)處理如下：

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)處理

一般情況下，在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的應(yīng)納稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率由地方政府根據(jù)地方人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)條件確定，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收（0.6~30元/平方米/年）。通過(guò)“招拍掛”方式取得的建設(shè)用地，納稅人應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納，會(huì)計(jì)處理方面企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用。此外，若開(kāi)發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，可按廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積占比免征城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。

（三）銷售（預(yù)售）階段

1、銷售（預(yù)售）條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：但是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，多地在出臺(tái)的調(diào)控政策中提高了預(yù)售條件，具體見(jiàn)表3：近期廈門、廣州、西安等地調(diào)控要求土地溢價(jià)率達(dá)到一定程度后需現(xiàn)房銷售，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，現(xiàn)房銷售的一般應(yīng)具備以下條件：

2、銷售（預(yù)售）流程

房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售的主要流程如下：在取得預(yù)售許可證后，可以確定開(kāi)盤(pán)日期對(duì)外發(fā)售，與有認(rèn)購(gòu)意向的客戶簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)作為認(rèn)購(gòu)人簽訂《商品房預(yù)售合同》的保證，并向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的定金，之后按認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定正式簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同簽訂后要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T辦理備案，備案登記后合同生效。合同簽訂后，購(gòu)買者要根據(jù)合同約定的付款時(shí)間交付房?jī)r(jià)款及契稅。此外，現(xiàn)房銷售的不簽訂預(yù)售合同，應(yīng)簽訂《商品房買賣合同》。

3、預(yù)售階段的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)銷售（預(yù)售）階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得收入、實(shí)現(xiàn)資金回籠的重要階段，主要涉及誠(chéng)意金、定金、按揭保證金、預(yù)售房款的會(huì)計(jì)核算。誠(chéng)意金是在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前收取的款項(xiàng)，最終退還給客戶或轉(zhuǎn)作購(gòu)房款。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)要在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證之后才能與客戶簽訂，因此誠(chéng)意金是在預(yù)售之前收取的款項(xiàng)，約束性很低，購(gòu)房者可隨時(shí)收回此款項(xiàng)。故會(huì)計(jì)核算上不作為預(yù)收賬款處理，而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付賬款處理，具體如下：定金是在簽訂商品房銷售（預(yù)售）合同之前收取的款項(xiàng)，在銷售合同簽訂后轉(zhuǎn)作購(gòu)房款，如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購(gòu)房合同，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下將不再退還已經(jīng)交付的定金。由于定金是在企業(yè)已取得預(yù)售許可證并已與客戶簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議基礎(chǔ)上收取的款項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上講它屬于銷售款的一部分。因此，定金應(yīng)視同收取收房款，在“預(yù)收賬款”科目核算，具體處理如下：按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過(guò)程中按照貸款總額的一定比例向開(kāi)發(fā)商收取的錢，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來(lái)并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開(kāi)發(fā)商。在此期間內(nèi)，若購(gòu)房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開(kāi)發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從按揭保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。會(huì)計(jì)核算方式如下：

4、預(yù)售房款確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算 預(yù)售房款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款（實(shí)際收到的售房款、工程款抵房款轉(zhuǎn)入的房款、因換房從其他房源轉(zhuǎn)入的房款），屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，通過(guò)“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售滿足下列條件則應(yīng)確認(rèn)收入：①

工程已經(jīng)竣工，并且驗(yàn)收合格，符合銷售合同約定的交付條件。②

已通知購(gòu)房業(yè)主接收房屋，并且將結(jié)算賬單提交業(yè)主也取得其認(rèn)可。實(shí)際工作中，有的企業(yè)采取發(fā)出《交房通知書(shū)》即可確認(rèn)銷售收入，有的企業(yè)采取“領(lǐng)取鑰匙”才可以確認(rèn)銷售收入。預(yù)售房款會(huì)計(jì)處理方式如下：這里值得注意的是，有的企業(yè)為了達(dá)到一定的目的，在銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)方面存在一定的差異，例如：有些民營(yíng)企業(yè)由于確認(rèn)收入后涉及交納所得稅的問(wèn)題，所以總是將應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的收入以未辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)、未辦理房產(chǎn)證等各種理由推遲確認(rèn)收入，以達(dá)到少交稅的目的；而有的上市公司為了實(shí)現(xiàn)既定的利潤(rùn)目標(biāo)，在確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入時(shí)，往往在未辦理竣工驗(yàn)收、未交付使用前就將預(yù)售的房?jī)r(jià)款提前確認(rèn)了收入。

5、商品房銷售成本的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進(jìn)行的，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷售收入和銷售面積時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，成本結(jié)算完成后，編制“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”，詳細(xì)列明每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的依據(jù)，附在憑證后面，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的相關(guān)明細(xì)科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”的相關(guān)明細(xì)科目。這里需要注意的是，結(jié)轉(zhuǎn)的已實(shí)現(xiàn)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本=實(shí)現(xiàn)的銷售面積*（總成本÷總可售建筑面積）。

三、總結(jié)房企在整個(gè)開(kāi)發(fā)銷售流程上，從土地獲取階段到銷售、預(yù)收階段都受到嚴(yán)格的政策限制，本文介紹了一般開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程，但隨著中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的升級(jí)，在以“抑制資產(chǎn)”泡沫和防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“大起大落”的背景下，目前在各地在開(kāi)發(fā)銷售各個(gè)環(huán)節(jié)的審批逐漸趨緊。具體來(lái)看，在土地獲取階段，競(jìng)拍不再是價(jià)高者得，而是在溢價(jià)率達(dá)到一定程度后轉(zhuǎn)為“競(jìng)配建”、“競(jìng)自持”等，并且提高了保證金比例，縮短了土地出讓金繳納期限；在銷售階段，多地提高了預(yù)售條件或要求現(xiàn)房（準(zhǔn)現(xiàn)房）銷售，提出房?jī)r(jià)備案管理，對(duì)于預(yù)售證的審批更為嚴(yán)格；此外，部分城市要求房企拿地后要在約定的期限內(nèi)開(kāi)工，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并要求職能部門加快項(xiàng)目報(bào)建審批，使房企開(kāi)發(fā)建設(shè)周期縮短。

第二篇：會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)流程

會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)流程

一、大致環(huán)節(jié)：

1、根據(jù)原始憑證或原始憑證匯總表填制記賬憑證。

2、根據(jù)收付記賬憑證登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。

3、根據(jù)記賬憑證登記明細(xì)分類賬。

4、根據(jù)記賬憑證匯總、編制科目匯總表

5、根據(jù)科目匯總表登記總賬。

6、期末，根據(jù)總賬和明細(xì)分類賬編制資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表。

如果企業(yè)的規(guī)模小，業(yè)務(wù)量不多，可以不設(shè)置明細(xì)分類賬，直接將逐筆業(yè)務(wù)登記總賬。實(shí)際會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)要求會(huì)計(jì)人員每發(fā)生一筆業(yè)務(wù)就要登記入明細(xì)分類賬中。而總賬中的數(shù)額是直接將科目匯總表的數(shù)額抄過(guò)去。企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務(wù)量每隔五天，十天，十五天，或是一個(gè)月編制一次科目匯總表。如果業(yè)務(wù)相當(dāng)大。也可以一天一編的。

二、具體內(nèi)容：

1、每個(gè)月所要做的第一件事就是根據(jù)原始憑證登記記賬憑證（做記賬憑證時(shí)一定要有財(cái)務(wù)（經(jīng)理）有簽字權(quán)的人簽字后你在做），然后月末或定期編制科目匯總表登記總賬（之所以月末登記就是因?yàn)橐ㄟ^(guò)科目匯總表試算平衡，保證記錄記算不出錯(cuò)），每發(fā)生一筆業(yè)務(wù)就根據(jù)記賬憑證登記明細(xì)賬。

2、月末還要注意提取折舊，待攤費(fèi)用的攤銷等，若是新的企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)在第一個(gè)月全部轉(zhuǎn)入費(fèi)用.計(jì)提折舊的分錄是借管理費(fèi)用或是制造費(fèi)用貸累計(jì)折舊，這個(gè)折舊額是根據(jù)固定資產(chǎn)原值，凈值和使用年限計(jì)算出來(lái)的。月末還要提取稅金及附加，實(shí)際是地稅這一塊。就是提取稅金及附加，有城建稅，教育費(fèi)附加等，有稅務(wù)決定.3、月末編制完科目匯總表之后，編制兩個(gè)分錄。第一個(gè)分錄：將損益類科目的總發(fā)生額轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)，借主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（投資收益，其他業(yè)務(wù)收入等）貸本年利潤(rùn)。第二個(gè)分錄：借本年利潤(rùn)貸主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，其他業(yè)務(wù)成本等）。轉(zhuǎn)入后如果差額在借方則為虧損不需要交所得稅，如果在貸方則說(shuō)明盈利需交所得稅，計(jì)算方法，所得稅=貸方差額*所得稅稅率，然后做記賬憑證，借所得稅貸應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅，借本年利潤(rùn)貸所得稅（所得稅雖然和利潤(rùn)有關(guān)，但并不是虧損一定不交納所得稅，主要是看調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額是否是正數(shù)，如果是正數(shù)就要計(jì)算所得稅，同時(shí)還要注意所得稅核算方法，采用應(yīng)付稅款法時(shí)，所得稅科目和應(yīng)交稅金科目金額是相等的，采用納稅影響法時(shí)，存在時(shí)間性差異時(shí)所得稅科目和應(yīng)交稅金科目金額是不相等的）。

4、最后根據(jù)總賬的資產(chǎn)（貨幣資金，固定資產(chǎn)，應(yīng)收賬款，應(yīng)收票據(jù)，短期投資等）負(fù)債（應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)附賬款等）所有者權(quán)益（實(shí)收資料，資本公積，未分配利潤(rùn)，盈余公積）科目的余額（是指總賬科目上的最后一天上面所登記的數(shù)額）編制資產(chǎn)負(fù)債表，根據(jù)總賬或科目匯總表的損益類科目（如管理費(fèi)用，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，投資收益，主營(yíng)業(yè)務(wù)附加等）的發(fā)生額（發(fā)生額是指本月的發(fā)生額）編制利潤(rùn)表。

（關(guān)于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及應(yīng)交稅金，應(yīng)該根據(jù)每一個(gè)月在國(guó)稅所抄稅的數(shù)額來(lái)確定。因?yàn)槎惪貦C(jī)會(huì)打印一份表格上面會(huì)有具體的數(shù)字）

5、其余的就是裝訂憑證，寫(xiě)報(bào)表附注，分析情況表之類

6、注意問(wèn)題：

a、以上除編制記賬憑證和登記明細(xì)賬之外，均在月末進(jìn)行。

b、月末結(jié)現(xiàn)金，銀行賬，一定要賬證相符，賬實(shí)相符。每月月初根據(jù)銀行對(duì)賬單調(diào)銀行賬余額調(diào)節(jié)表，注意分析未達(dá)款項(xiàng)。月初報(bào)稅時(shí)注意時(shí)間，不要逾期報(bào)稅。另外，當(dāng)月開(kāi)出的發(fā)票當(dāng)月入賬。每月分析往來(lái)的賬齡和金額，包括：應(yīng)收，應(yīng)付，其他應(yīng)收。

三、報(bào)表問(wèn)題：

企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表包括四個(gè)報(bào)表，除了資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表之外還利潤(rùn)分配表和現(xiàn)金流量表。而利潤(rùn)分配表只需要在年末編制，因?yàn)橹挥性谀昴┢髽I(yè)才會(huì)對(duì)所盈利的利潤(rùn)進(jìn)行分配。而現(xiàn)金流量表只是根據(jù)稅務(wù)部門的要求而進(jìn)行編制，不同地區(qū)不同省要求不同。在四月年檢時(shí)稅務(wù)部門會(huì)要求對(duì)你提出要求的。（管理，財(cái)務(wù)，營(yíng)業(yè)，制造等費(fèi)用月末沒(méi)有余額，結(jié)帳方法采用表結(jié)法下，損益科目月末可留余額；制造費(fèi)用如果有余額，是屬于在產(chǎn)品的待分配費(fèi)用，在負(fù)債表上視同存貨。鐘書(shū)補(bǔ)充）你要看你在利潤(rùn)表有的東西，只要你的賬上有你就結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)，這樣不容易錯(cuò)，利潤(rùn)表的本年利潤(rùn)要和資產(chǎn)表的相吻合。

幾個(gè)很有用的分錄：

1、現(xiàn)金長(zhǎng)款

借：現(xiàn)金

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

貸：營(yíng)業(yè)外收入（注：無(wú)法查明原因）

2、現(xiàn)金短款

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

貸：現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收款——應(yīng)收現(xiàn)金短缺款（個(gè)人）

——應(yīng)收保險(xiǎn)賠償款

管理費(fèi)用——現(xiàn)金短缺（注：無(wú)法查明原因）

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢

3、提取福利費(fèi)

借：生產(chǎn)成本

營(yíng)業(yè)費(fèi)用

管理費(fèi)用

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

4、計(jì)提工會(huì)經(jīng)費(fèi)

借：管理費(fèi)用——工會(huì)經(jīng)費(fèi)

貸：其他應(yīng)付款——工會(huì)經(jīng)費(fèi)

5、計(jì)提職工教育經(jīng)費(fèi)

借：管理費(fèi)用——職工教育費(fèi)

貸：其他應(yīng)付款——職工教育費(fèi)

6、支付工資

借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金

應(yīng)交稅金——應(yīng)交個(gè)人所得稅

其他應(yīng)付款

其他應(yīng)收款（代扣款項(xiàng)）

7、提取城建稅

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加/其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城建稅

8、計(jì)提教育費(fèi)附加

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

9、印花稅

借：管理費(fèi)用/待攤費(fèi)用

貸：銀行存款/現(xiàn)金（每本賬簿貼五元印花稅）

出納工作

一、辦理銀行存款和現(xiàn)金領(lǐng)取。

二、負(fù)責(zé)支票、匯票、發(fā)票、收據(jù)管理。

三、做銀行賬和現(xiàn)金賬，并負(fù)責(zé)保管財(cái)務(wù)章。

四、負(fù)責(zé)報(bào)銷差旅費(fèi)的工作。

1、員工出差分借支和不可借支，若需要借支就必須填寫(xiě)借支單，然后交總經(jīng)理審批簽名，交由財(cái)務(wù)審核，確認(rèn)無(wú)誤后，由出納發(fā)款。

2、員工出差回來(lái)后，據(jù)實(shí)填寫(xiě)支付證明單，并在單后面貼上收據(jù)或發(fā)票，先交由證明人簽名，然后給總經(jīng)理簽名，進(jìn)行實(shí)報(bào)實(shí)銷，再經(jīng)會(huì)計(jì)審核后，由出納給予報(bào)銷。

五、員工工資的發(fā)放。

A現(xiàn)金收付

1、現(xiàn)金收付的，要當(dāng)面點(diǎn)清金額，并注意票面的真?zhèn)巍Ｈ羰盏郊賻庞枰詻](méi)收，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。

2、現(xiàn)金一經(jīng)付清，應(yīng)在原單據(jù)上加蓋“現(xiàn)金付訖章”。多付或少付金額，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。

3、把每日收到的現(xiàn)金送到銀行，不得“坐支”。

4、每日做好日常的現(xiàn)金盤(pán)存工作，做到賬實(shí)相符。做好現(xiàn)金結(jié)報(bào)單，防止現(xiàn)金盈虧。下班后現(xiàn)金與等價(jià)物交還總經(jīng)理處。

5、一般不辦理大面額現(xiàn)金的支付業(yè)務(wù)，支付用轉(zhuǎn)賬或匯兌手續(xù)。特殊情況需審批。

6、員工外出借款無(wú)論金額多少，都須總經(jīng)理簽字，批準(zhǔn)并用借支單借款。若無(wú)批準(zhǔn)借款，引起糾紛，由責(zé)任人自負(fù)。

B 銀行賬處理

1、登記銀行日記賬時(shí)先分清賬戶，避免張冠李戴。開(kāi)匯兌手續(xù)。

2、每日結(jié)出各賬戶存款余額，以便總經(jīng)理及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)了解公司資金運(yùn)作情況，以調(diào)度資金。每日下班之前填制結(jié)報(bào)單。

3、保管好各種空白支票，不得隨意亂放。

4、公司賬務(wù)章平時(shí)由出納保管。

C報(bào)銷審核

1、在支付證明單上經(jīng)辦人是否簽字，證明人是否簽字。若無(wú)，應(yīng)補(bǔ)。

2、附在支付證明單后的原始票據(jù)是否有涂改。若有，問(wèn)明原因或不予報(bào)銷。

3、正規(guī)發(fā)票是否與收據(jù)混貼，若有，應(yīng)分開(kāi)貼（原則上除印有財(cái)政監(jiān)制章的財(cái)政票據(jù)外，其余收據(jù)不得報(bào)銷，也不得稅前扣除，鐘書(shū)補(bǔ)充）。

4、支付證明單上填寫(xiě)的項(xiàng)目是否超過(guò)3項(xiàng)。若超過(guò)，應(yīng)重填。

5、大、小金額是否相符。若不相符，應(yīng)更正重填。

6、報(bào)銷內(nèi)容是否屬合理的報(bào)銷。若不屬，應(yīng)拒絕報(bào)銷，有特殊原因，應(yīng)經(jīng)審批。

7、支付證明單上是否有總經(jīng)理簽字。若無(wú)，不予報(bào)銷

我是小小鐘11:51:23

計(jì)月末、月初工作實(shí)務(wù)

每月月末和月初是會(huì)計(jì)最為忙碌、最為重要的時(shí)間，一個(gè)月的工作結(jié)果都要在這幾天進(jìn)行歸

集、編制報(bào)表和納稅申報(bào)。越是忙亂的時(shí)候，越容易出現(xiàn)差錯(cuò)，因此會(huì)計(jì)應(yīng)將每月的工作進(jìn)行歸類，區(qū)分輕重緩急，不要盲目的工作。現(xiàn)以增值稅一般納稅人為例，列舉每月會(huì)計(jì)應(yīng)該注意的工作重點(diǎn)：

一、增值稅稅額計(jì)算

（一）積極核對(duì)銷售業(yè)務(wù)，盡快填開(kāi)銷項(xiàng)發(fā)票，確定當(dāng)月銷項(xiàng)稅額。

銷售是企業(yè)日常工作的重點(diǎn)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心。銷售發(fā)票是財(cái)務(wù)記賬，確定業(yè)務(wù)發(fā)生的合法憑據(jù)，因此企業(yè)在發(fā)生銷售業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)盡快給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票，確定當(dāng)月銷售情況。

一個(gè)業(yè)務(wù)從合同簽定，到公司發(fā)貨、對(duì)方驗(yàn)收確認(rèn)、發(fā)票填開(kāi)是有一段時(shí)間的，這段時(shí)間又因?yàn)榭蛻舻拇笮　I(yè)務(wù)往來(lái)的頻率、各公司驗(yàn)收程序的不同存在差異。有時(shí)銷售企業(yè)甚至不能自主確定開(kāi)票時(shí)間，只能根據(jù)客戶的需要進(jìn)行開(kāi)票，與稅法規(guī)定的開(kāi)票要求不符。做為企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，特別是負(fù)責(zé)稅務(wù)工作的人員，必須對(duì)企業(yè)日常銷售業(yè)務(wù)的處理相當(dāng)明確，熟悉主要客戶的開(kāi)票要求，能夠在滿足客戶要求的同時(shí)，又不耽誤本公司正常的工作處理。為了很好的協(xié)調(diào)雙方的工作，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)在每月20號(hào)左右就開(kāi)始核實(shí)當(dāng)月開(kāi)票稅額，將應(yīng)該開(kāi)具發(fā)票的業(yè)務(wù)盡早完成，通常企業(yè)在每月結(jié)束前3天就會(huì)停止填開(kāi)發(fā)票。因此企業(yè)若是需要對(duì)方給其開(kāi)具發(fā)票應(yīng)盡快聯(lián)系，不要拖到月底再同對(duì)方交涉。

（二）認(rèn)真核對(duì)當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，保證發(fā)票及時(shí)認(rèn)證，確定當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額。

通常商品要比發(fā)票提前到達(dá)企業(yè)，企業(yè)在收好貨物的同時(shí)還應(yīng)確認(rèn)發(fā)票的開(kāi)具情況，在規(guī)定時(shí)間未收到發(fā)票時(shí)應(yīng)與對(duì)方聯(lián)系，索要發(fā)票。

進(jìn)項(xiàng)發(fā)票只有通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證審核通過(guò)之后，方能進(jìn)行抵扣稅額。目前專用發(fā)票認(rèn)證一般是通過(guò)網(wǎng)上遠(yuǎn)程認(rèn)證系統(tǒng)自行認(rèn)證，未在單位自行認(rèn)證的應(yīng)去稅務(wù)機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)代理認(rèn)證。因此企業(yè)會(huì)計(jì)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間及時(shí)辦理認(rèn)證，確定當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額。

一個(gè)企業(yè)每月進(jìn)項(xiàng)發(fā)票較多時(shí)，通常不會(huì)在一個(gè)月全部認(rèn)證，而是有選擇的認(rèn)證部分發(fā)票。發(fā)票認(rèn)證時(shí)主要考慮三個(gè)因素：第一，當(dāng)月繳納稅金金額。在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定稅負(fù)范圍上下計(jì)算當(dāng)月稅金；第二，考慮會(huì)計(jì)存貨和成本處理。有些商品當(dāng)月購(gòu)入當(dāng)月銷售，這些發(fā)票應(yīng)該在當(dāng)月認(rèn)證，否則將導(dǎo)致賬面庫(kù)存為負(fù)數(shù)；生產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)算需要原材料，若當(dāng)月生產(chǎn)領(lǐng)用材料發(fā)票未進(jìn)行認(rèn)證處理，將會(huì)降低產(chǎn)品成本；第三，發(fā)票是否將要到期。按照稅法要求，發(fā)票自填開(kāi)之日起90日內(nèi)（不同類別的發(fā)票有效期限略有不同，詳細(xì)介紹參見(jiàn)前面“進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)限的規(guī)定”）進(jìn)行認(rèn)證。因?yàn)槎鄶?shù)企業(yè)特別是商業(yè)零售企業(yè)存在銷售不開(kāi)發(fā)票現(xiàn)象，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)發(fā)票盈余，遲遲無(wú)法認(rèn)證。因此企業(yè)在認(rèn)證發(fā)票時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)發(fā)票情況，先將快要到期發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證。

（三）控制銷項(xiàng)開(kāi)票稅額，調(diào)控進(jìn)項(xiàng)發(fā)票稅額，做好稅款計(jì)算與繳納。

增值稅一般納稅企業(yè)繳納的主要稅種就是增值稅，增值稅的通常計(jì)算是用當(dāng)月銷項(xiàng)稅額減去當(dāng)月進(jìn)項(xiàng)稅額和上月留存的未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。增值稅計(jì)算較為簡(jiǎn)單，但是控制起來(lái)非常復(fù)雜，企業(yè)要同時(shí)考慮到當(dāng)月銷項(xiàng)開(kāi)票情況和進(jìn)項(xiàng)發(fā)票到達(dá)、認(rèn)證情況，還要考慮稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)要求。

稅務(wù)機(jī)關(guān)為了控制企業(yè)增值稅的繳納情況，根據(jù)不同類型的企業(yè)制定了相應(yīng)的稅負(fù)，即全年應(yīng)該繳納的增值稅金額（計(jì)算方法可參見(jiàn)前面介紹）。防止企業(yè)通過(guò)非法操作少繳納增值稅。企業(yè)通常是將繳納的增值稅金額控制在稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)線附近，有時(shí)還會(huì)略微低于稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)。各地稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)不一，執(zhí)行力度也存在差異，企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r認(rèn)真執(zhí)行。

稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)是指全年企業(yè)完成的稅務(wù)要求，企業(yè)個(gè)別月份繳納稅金金額低于或高于稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)都是正常的。但是個(gè)別企業(yè)負(fù)責(zé)人在處理時(shí)往往比較“認(rèn)真”，通過(guò)多種途徑將每月增值稅的繳納金額都控制在稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)線上，這樣處理是沒(méi)必要的。

二、計(jì)提地稅稅金

按照稅法要求，企業(yè)在計(jì)算繳納增值稅的同時(shí)，還應(yīng)計(jì)提繳納部分地稅稅金，主要包括城市

維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，多數(shù)地區(qū)已開(kāi)始計(jì)提地方教育費(fèi)附加。企業(yè)應(yīng)在月末計(jì)提，月初申報(bào)繳納，取得完稅憑證沖銷計(jì)提金額。

這些計(jì)提的稅金屬于企業(yè)費(fèi)用，因此企業(yè)在估算當(dāng)月利潤(rùn)時(shí)，也應(yīng)考慮這些數(shù)據(jù)。

三、其他稅種計(jì)算及繳納

正常月份，企業(yè)只需考慮計(jì)算增值稅及計(jì)提的地稅稅金，但個(gè)別月份如季度、年末結(jié)束應(yīng)計(jì)算繳納所得稅；根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按季度或半年繳納印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等。

（一）所得稅

所得稅一般是按季預(yù)繳，年終匯算清繳（詳細(xì)介紹可看前面內(nèi)容）。會(huì)計(jì)在季度結(jié)束月份進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)應(yīng)全面考慮該季度各月份的經(jīng)營(yíng)情況，在做賬之前估算該季度應(yīng)繳納所得稅金額，不足之處及時(shí)調(diào)整。

所得稅征收和計(jì)算方法較多，會(huì)計(jì)應(yīng)根據(jù)企業(yè)所得稅的征收方式，處理企業(yè)的收入與費(fèi)用單據(jù)的比例。所得稅也應(yīng)在季度結(jié)束月份計(jì)提，次月納稅申報(bào)取得完稅憑證后沖減計(jì)提金額。

（二）按季度或半年繳納的稅種處理

有些稅種通常不是按月份計(jì)算的，如印花稅中的購(gòu)銷合同通常是按季度繳納；房產(chǎn)稅、土地使用稅一般是按半年繳納，具體繳納月份由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。會(huì)計(jì)在進(jìn)入企業(yè)后應(yīng)首先確定企業(yè)日常主要申報(bào)稅種和具體申報(bào)時(shí)間，在申報(bào)月份按時(shí)申報(bào)，足額繳納稅金。

（三）特殊稅種單獨(dú)處理

有些稅種如車輛購(gòu)置稅、車船稅、契稅、土地增值稅，平時(shí)一般不會(huì)遇到，因此也不要特別在意，只要在實(shí)際發(fā)生時(shí)，確定繳納和申報(bào)方法認(rèn)真處理即可。

四、做賬資料準(zhǔn)備

（一）現(xiàn)金、銀行存款明細(xì)核對(duì)

貨幣資金是企業(yè)最容易出現(xiàn)問(wèn)題的資產(chǎn)，因此企業(yè)每月都應(yīng)認(rèn)真核對(duì)每筆款項(xiàng)的進(jìn)出記錄。月底打出銀行對(duì)賬單同企業(yè)銀行明細(xì)賬認(rèn)真核對(duì)往來(lái)，對(duì)存在出入的地方及時(shí)處理，確保銀行賬務(wù)明確。

在工作實(shí)務(wù)中，多數(shù)企業(yè)的銀行賬務(wù)都存在出入，不能與實(shí)際業(yè)務(wù)相吻合，有時(shí)因?yàn)樘幚聿划?dāng)導(dǎo)致月底銀行賬面余額出現(xiàn)負(fù)數(shù)，所以每月結(jié)賬前的銀行核對(duì)是很必要的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

歸集當(dāng)月所有費(fèi)用單據(jù)和費(fèi)用項(xiàng)目，確定賬面有足夠現(xiàn)金能夠支付，防止賬面現(xiàn)金余額出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

（二）業(yè)務(wù)往來(lái)核對(duì)

將本月入賬進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)發(fā)票仔細(xì)核對(duì)，確定每張發(fā)票的結(jié)算方式，是現(xiàn)金結(jié)算的索要收據(jù)證明，是銀行結(jié)算的應(yīng)取得對(duì)應(yīng)的銀行結(jié)算憑據(jù)，是往來(lái)掛賬的按號(hào)入座認(rèn)真入賬。

（三）存貨成本核算

每月做賬前最好將上月底賬面庫(kù)存商品的名稱、單價(jià)、金額詳細(xì)列出，結(jié)合當(dāng)月銷售發(fā)票和進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的開(kāi)票信息，計(jì)算入賬后賬面存貨成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響，不要盲目的認(rèn)證發(fā)票和領(lǐng)用存貨，導(dǎo)致賬面庫(kù)存出現(xiàn)負(fù)數(shù)或成本變動(dòng)浮動(dòng)太大，影響當(dāng)期利潤(rùn)。

根據(jù)當(dāng)月銷售情況，及時(shí)收集存貨出入庫(kù)單據(jù)，計(jì)算產(chǎn)品成本或銷售成本，估算當(dāng)月利潤(rùn)。

五、編制憑證

同一企業(yè)日常業(yè)務(wù)內(nèi)容比較固定，所以憑證編制內(nèi)容變化不大，會(huì)計(jì)只要按照固定模式逐一編制憑證即可。企業(yè)通常業(yè)務(wù)憑證類別有以下幾類：

（一）完稅憑證

每月月初企業(yè)成功申報(bào)后，可去銀行打印完稅憑證，不能在銀行打印完稅憑證的應(yīng)去稅務(wù)機(jī)關(guān)打印。取得憑證后及時(shí)入賬，沖減上月計(jì)提稅金或直接記入當(dāng)月費(fèi)用（如印花稅等不需要預(yù)先計(jì)提的稅金，在取得時(shí)直接記入費(fèi)用）。

（二）業(yè)務(wù)發(fā)票處理

將當(dāng)月填開(kāi)和取得發(fā)票分類入賬，按照發(fā)票的性質(zhì)分別通過(guò)存貨、現(xiàn)金、銀行存款、往來(lái)賬戶、應(yīng)交稅費(fèi)以及費(fèi)用科目進(jìn)行核算。將全部專用發(fā)票入賬后，查看進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額明細(xì)賬的金額合計(jì)，是否與當(dāng)月防偽稅控開(kāi)票系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的金額以及網(wǎng)上認(rèn)證返回的認(rèn)證金額是否一致，然后計(jì)算當(dāng)月繳納稅金金額。

（三）費(fèi)用類發(fā)票處理

做好內(nèi)部單據(jù)報(bào)銷制度，規(guī)定報(bào)銷時(shí)間，及時(shí)收集公司員工手中的費(fèi)用單據(jù)，將其歸類入賬。認(rèn)真查看費(fèi)用單據(jù)是否合法，未取得合法憑據(jù)的費(fèi)用是無(wú)法得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可的。平時(shí)還應(yīng)做好費(fèi)用入賬金額控制，對(duì)類似招待費(fèi)、廣告費(fèi)等存在抵扣限額規(guī)定的費(fèi)用科目，應(yīng)及時(shí)核對(duì)發(fā)生金額，對(duì)超過(guò)抵扣標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用應(yīng)減少其入賬金額。

（四）成本計(jì)算及入賬處理

對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)，應(yīng)做好內(nèi)部單據(jù)傳遞規(guī)定，將公司發(fā)生的所有與生產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)部單據(jù)及時(shí)有效的傳遞到財(cái)務(wù)手中，進(jìn)行成本核算，確保成本計(jì)算的準(zhǔn)確。及時(shí)編制制造費(fèi)用歸集、分配憑證；生產(chǎn)成本歸集、分配憑證；產(chǎn)品入庫(kù)憑證以及銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)憑證。

（五）做好費(fèi)用計(jì)提及攤銷

做好每月固定發(fā)生的計(jì)提業(yè)務(wù)，如固定資產(chǎn)計(jì)提折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、水電費(fèi)計(jì)提、工資計(jì)提以及以工資為基數(shù)計(jì)提的福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，做到不漏提也不多提；對(duì)存在需要攤銷的費(fèi)用如開(kāi)辦費(fèi)、材料成本差異等每月攤銷的費(fèi)用，及時(shí)做好攤銷分配憑證。

（六）歸集損益類科目，結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤(rùn)

將所有單據(jù)入賬后應(yīng)認(rèn)真歸集當(dāng)月?lián)p益類科目發(fā)生金額，將其分類轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，查看當(dāng)月利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況。

六、納稅申報(bào)

前面所做的工作基本是為納稅申報(bào)準(zhǔn)備的，因?yàn)槠髽I(yè)只有進(jìn)行了納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)才能對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅款征收，而傳統(tǒng)意義上的會(huì)計(jì)報(bào)表只是記錄企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的報(bào)表，不是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的依據(jù)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)申報(bào)的不同稅種填制和申報(bào)對(duì)應(yīng)的納稅申報(bào)表。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)確定納稅稅種，并根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求的申報(bào)方式按時(shí)進(jìn)行申報(bào)。納稅申報(bào)成功后應(yīng)及時(shí)打印完稅憑證，取得完稅憑證后，一個(gè)月的會(huì)計(jì)工作才算結(jié)束

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批流程圖

fdc.21ask.com 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。

項(xiàng)

目 規(guī)劃院 市拆遷辦 資金落實(shí) 市規(guī)劃局 勘測(cè)院 安置用房審批表 驗(yàn)資報(bào)告 初步設(shè)計(jì) 《選址意見(jiàn)書(shū)》 立 項(xiàng) 規(guī) 劃 總詳規(guī)劃 規(guī)劃院 地質(zhì)勘察報(bào)告 《固定資產(chǎn)投資許可證》 土地局 需拆遷 土地騰遷 拆 遷 辦 拆遷范圍 產(chǎn)權(quán)認(rèn)證 市房產(chǎn)局 房屋評(píng)估 評(píng)估公司 注銷產(chǎn)籍 市房產(chǎn)局 拆遷許可 市拆遷辦 政府拍賣所得（費(fèi)用已交完）土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù) 拆遷協(xié)議 區(qū)拆遷辦 拆遷安置 土地使用證 三通一平規(guī)劃局 《用地規(guī)劃許可證》 地形勘察 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 聯(lián)合會(huì)簽 規(guī)劃審定書(shū) 消防局 防疫站 建 委 民政局 人防辦 《消防審批意見(jiàn)書(shū)》 《衛(wèi)生防疫意見(jiàn)書(shū)》 項(xiàng)目注冊(cè) 《社區(qū)用房協(xié)議》 《人防審批意見(jiàn)書(shū)》 園林管理所 自來(lái)水公司 交通大隊(duì) 電業(yè)局平整 建委收費(fèi)辦 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 施工圖 工程招標(biāo) 招標(biāo)辦 施工圖審查 樹(shù)木砍伐手續(xù) 臨時(shí)水 臨時(shí)占道手續(xù) 臨時(shí)電 場(chǎng) 地 開(kāi)工 2 開(kāi)工 3 規(guī)劃局 設(shè)計(jì)院 定線 驗(yàn)線 標(biāo)底制作 招標(biāo)文件 開(kāi)工 1 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 規(guī)劃局 綜合管網(wǎng)審圖 給、排水、熱網(wǎng)、電訊、煤氣許可證

國(guó)家政策 總體發(fā)展 選 址

可研報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)查定位

開(kāi)工 1 工 商 局 質(zhì)量站 合同鑒證 施工隊(duì)伍資質(zhì)審查 工程施工合同 外埠施工單位備案 勞保辦 定額站 安全站 《建設(shè)工程施工許可證》 開(kāi)工 市建委 開(kāi)工 3 開(kāi)工 2

工程監(jiān)理 技術(shù)檔案 供電 工 程 量 室內(nèi)外裝修 基礎(chǔ) 主體 區(qū)內(nèi)大配套 煤氣 供暖 環(huán)境設(shè)施 區(qū)內(nèi)道路 景點(diǎn)綠化 殘土外運(yùn) 地名辦 區(qū)建委 門 牌 號(hào) 掛信報(bào)箱 物價(jià)局 定 價(jià) 住宅辦 施 工 開(kāi) 聯(lián) 栓 網(wǎng) 供水 排水 掛表送電 衛(wèi)生防疫 施 工 竣工 驗(yàn)收 報(bào) 戶 衛(wèi)生許可證 質(zhì)檢站 規(guī)劃局 消 人 防 防 驗(yàn)收備案 測(cè)繪院 上 圖

衛(wèi)生防疫 設(shè)計(jì)院 街道辦事處 施工單位 項(xiàng)目部

房產(chǎn)局測(cè)繪大隊(duì)

銷售面積審核

房產(chǎn)局市場(chǎng)處

預(yù)銷售許可證

產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心

產(chǎn)權(quán)出始備案登記

預(yù)銷售

銷售

入住

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理流程

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用都在“開(kāi)發(fā)成本”下核算。開(kāi)發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開(kāi)發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。

取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算，取得的銀行貸款在長(zhǎng)短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中。

一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時(shí)候，把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售收入，同時(shí)把比例從開(kāi)發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。

房開(kāi)企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金（營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳的。

一、關(guān)于售房的財(cái)務(wù)核算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務(wù)收入。

確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算帳單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

1、以賒銷或分期收款方式銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。

3．對(duì)土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。

企業(yè)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)按實(shí)際價(jià)款記賬。本期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入，借記“應(yīng)收賬款...一、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，一般在工程竣工后進(jìn)行收入和成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

二、收入帳務(wù)處理

1、收到房屋首付、銀行按揭款 借：銀行存款（或現(xiàn)金）貸：預(yù)收帳款--商品房

2、工程完工結(jié)轉(zhuǎn)收入 借：經(jīng)營(yíng)收入 貸：預(yù)收帳款--商品房

3、將收入轉(zhuǎn)入利潤(rùn) 借：經(jīng)營(yíng)收入 貸：本年利潤(rùn)

三、成本帳務(wù)處理

1、發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)。借:開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

2、工程竣工 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)成本

3、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：經(jīng)營(yíng)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

4、將成本轉(zhuǎn)利潤(rùn) 借：本年利潤(rùn) 貸：經(jīng)營(yíng)成本

四、以上是房地產(chǎn)企業(yè)成本、收入的結(jié)轉(zhuǎn)方法。

五、你單位發(fā)生的成本支出在建工程掛著。

1、成本科目用錯(cuò)。

2、由于工程已完工，調(diào)整開(kāi)發(fā)成本明細(xì)核算會(huì)有很大的工作量。所以，為了簡(jiǎn)便核算，直接將在建工程科目轉(zhuǎn)出 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品--住宅、辦公樓 貸：在建工程

3、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：經(jīng)營(yíng)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品--住宅、辦公樓

4、結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn) 借：本年利潤(rùn) 貸：經(jīng)營(yíng)成本

我按資產(chǎn)負(fù)債成本費(fèi)用分類說(shuō)明：

1、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：（1）現(xiàn)金 從銀行提取現(xiàn)金 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目 貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：

若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書(shū)、付款單）借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫(kù)存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）借：開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 貸：銀行存款

（7）材料采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本

①購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：材料采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）借：材料采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：采購(gòu)保管費(fèi)

采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫(kù)存設(shè)備 貸：材料采購(gòu)

②訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù) 借：材料采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：庫(kù)存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫(kù)存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫(kù) 借：委托加工材料 貸：銀行存款

借：庫(kù)存材料——XX材料 貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：低值易耗品 倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費(fèi)用 貸：低值易耗品 借：采購(gòu)保管費(fèi) 貸：待攤費(fèi)用

（14）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)成本

對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查賬”。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指利用開(kāi)發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過(guò)收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目 出租土地或是房屋時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)——出租產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

開(kāi)發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大 借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（18）固定資產(chǎn)（需安裝及自建的，先計(jì)入在建工程科目）①購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款

購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款 支付安裝費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款 領(lǐng)用材料時(shí)

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：庫(kù)存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi) 借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)付職工薪酬

完畢建筑交付使用 借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn) 貸：實(shí)收資本 累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 殘料變賣時(shí) 借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 支付擴(kuò)建工程款時(shí) 借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款

工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)（19）無(wú)形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán).2、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單 借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí) 借：應(yīng)付賬款 貸：預(yù)付賬款 補(bǔ)付其余款時(shí) 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預(yù)付款時(shí) 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí) 借：應(yīng)收賬款 貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款 貸：應(yīng)收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付職工薪酬 開(kāi)出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng) 借：應(yīng)付職工薪酬

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi) 代扣房租

月末分配工資費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本（建安）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）

管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）應(yīng)付職工薪酬（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付職工薪酬（按工資總額的14%計(jì)提）借：開(kāi)發(fā)成本（建安）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）貸：應(yīng)付職工薪酬 用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí) 借：應(yīng)付職工薪酬 貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅費(fèi)：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅費(fèi) 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 ——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——房產(chǎn)稅 ——車船使用稅 ——土地使用稅 月末計(jì)算的所得稅 借：所得稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 實(shí)際交納的稅金 借：應(yīng)交稅費(fèi)——XX稅 貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算

（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目 ①開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用： 借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司 分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。②配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 計(jì)算公式：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā) 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)

③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

④開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種 出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 應(yīng)付職工薪酬 庫(kù)存材料或設(shè)備

⑤代建工程開(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出 借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款 或庫(kù)存材料 或現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程 貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本 貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí) 借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付職工薪酬 分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋 貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷售費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款

以上三部分為全部?jī)?nèi)容，不知是否符合你的想法 房地產(chǎn)企業(yè)的具體會(huì)計(jì)處理流程

1、計(jì)算營(yíng)業(yè)稅可以減去購(gòu)入成本，不必重復(fù)納稅。請(qǐng)參考財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文。要不房產(chǎn)公司都成立銷售公司干么呢？ 財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文第三條第20款：

（二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

參考

網(wǎng)

址

：http://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/0229b4093a24f3256b60fb1b.html

2、繳納土地增值稅。請(qǐng)參考國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。順便給你一個(gè)網(wǎng)址：http://

3、房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅基本都涉及到，樓上已說(shuō)過(guò)，還需要繳納城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、、所得稅等

4、你朋友的公司買進(jìn)的漏盤(pán)，出售前，不征收房產(chǎn)稅；但出售前已使用或出租、出借的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文。

5、擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按實(shí)際占用面積繳納土地使用稅。你朋友公司購(gòu)買了樓盤(pán)，當(dāng)然也擁有了該土地的使用權(quán)，應(yīng)該繳納土地使用稅。

國(guó)稅〔1989〕140號(hào)文：房產(chǎn)公司原則應(yīng)繳納土地使用稅，但出售前有困難的，可減免。

國(guó)稅〔2003〕89號(hào)文：房產(chǎn)企業(yè)自用、出租、出借的，自交付或使用之次月起繳納。也就是說(shuō)，在建和銷售過(guò)程中，不必繳納。但房產(chǎn)太熱了，國(guó)家又后悔了。國(guó)稅〔2004〕100號(hào)文：除經(jīng)濟(jì)房外，一律不得減免土地稅。售樓處財(cái)務(wù)工作流程詳細(xì)介紹

簽定認(rèn)購(gòu)書(shū) →收定金 簽征信聲明→開(kāi)定金票據(jù)

↓提供按揭所需材料明細(xì)7天（土地 在建工程解押）

簽購(gòu)房買賣合同→收集核對(duì)按揭材料、收首付款→開(kāi)首付票據(jù)

↓（增加監(jiān)管銀行）

辦理銀行按揭

↓

銀行審核材料（建行信貸審核→專審審批）

↓

7天

國(guó)土局抵押放款（開(kāi)貸款票據(jù)到銀行）

↓

銀行通知客戶還款

↓

銀行取件、通知客戶領(lǐng)取按揭材料

↓

辦理產(chǎn)權(quán)、代收稅費(fèi)，根據(jù)面積誤差多退少補(bǔ)

↓

向銀行借已抵押發(fā)票辦理產(chǎn)權(quán)

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)有關(guān)規(guī)定及審批程序

關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)有關(guān)規(guī)定

及審批程序》的通知

各縣市區(qū)開(kāi)發(fā)辦，各開(kāi)發(fā)企業(yè)：

為便于新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)暫定資質(zhì)，規(guī)范申報(bào)文本，了解審批流程，根據(jù)《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)行政許可指南》要求，結(jié)合我市實(shí)際，市開(kāi)發(fā)辦修訂了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)有關(guān)規(guī)定及審批程序》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

附件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)有關(guān)規(guī)定及審批程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)有關(guān)規(guī)定及審批程序

一、暫定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

1、注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)元。

以營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告為準(zhǔn)，其實(shí)收資本不得少于1000萬(wàn)元。

2、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級(jí)以上職稱的不少于8人（高級(jí)職稱的2人）。

1）建筑、結(jié)構(gòu)類主要是指以工民建、建筑規(guī)劃、建筑施工、工程結(jié)構(gòu)等專業(yè)為主的專業(yè)類型；財(cái)務(wù)主要是會(huì)計(jì)專業(yè)；房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類主要是房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等專業(yè)。

高級(jí)職稱2人，其中：建筑、結(jié)構(gòu)類2人；中級(jí)職稱6人，其中：建筑、結(jié)構(gòu)類4人，財(cái)務(wù)類、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類2人。

高級(jí)職稱證書(shū)須由省、市人事部門組織評(píng)審、發(fā)證。退休、離崗人員可計(jì)入有職稱專業(yè)人員數(shù)，但需提供退休、離崗證書(shū)，且年齡均不得超過(guò)70歲，原則上不得超過(guò)3人。

2）凡高級(jí)職稱證書(shū)中工作單位不是本公司的，均需提供原單位的解除勞動(dòng)關(guān)系證明，或市勞動(dòng)主管部門出具的與原單位的解聘合同證明。

3）對(duì)職稱證書(shū)借用、空掛、兼職、偽造等行為，一經(jīng)查出，即作不予許可處理。4）實(shí)行崗位資格證書(shū)制度后，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員需持有崗位資格證書(shū)（取得暫定資質(zhì)證書(shū)后，按要求參加培訓(xùn)），具體標(biāo)準(zhǔn)為：持有崗位資格證書(shū)10人，其中，建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人；會(huì)計(jì)2人；企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理3人；統(tǒng)計(jì)1人。

3、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。

查對(duì)任職文件及職稱證件。

4、有3萬(wàn)平方米以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

已取得土地使用權(quán)證書(shū)，取得方式必須為出讓。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積必須在3萬(wàn)平方米以上。未取得土地使用權(quán)證書(shū)，可提供與土地主管部門簽訂的土地出讓合同及土地出讓金繳清證明。

二、報(bào)送材料要求

（一）基本要求

1、材料用A4紙，要求不用膠裝、線裝，請(qǐng)打孔裝訂，若需補(bǔ)充材料時(shí)方便拆裝；

2、申報(bào)材料一套，申報(bào)表一式兩份。

（二）分項(xiàng)要求

1、申報(bào)材料目錄（材料排列順序）（1）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（2）企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證（3）企業(yè)稅務(wù)登記證（4）企業(yè)章程（5）企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告

（6）企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動(dòng)合同花名冊(cè)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)證明材料（7）企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目證明文件

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（封面加蓋單位公章）1）書(shū)面申報(bào)表一式兩份均為打印原件，分別單獨(dú)左向裝訂，不要與申報(bào)材料一起裝訂；

2）相應(yīng)的電子文檔模板下載：在“煙臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)網(wǎng)”（http://www.tmdps.cn）上下載，路徑為：登錄“煙臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)網(wǎng)”→點(diǎn)擊“資料下載”→點(diǎn)擊“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表”。

3、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

1）企業(yè)名稱必須有“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”或“置業(yè)”等表明該企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)字樣的專營(yíng)企業(yè)（集團(tuán)公司除外）；

2）企業(yè)地址不可以居民住宅作為辦公地點(diǎn)，租賃用房的，提交房主的《房產(chǎn)證》復(fù)印件及租賃合同；

3）法定代表人不得擔(dān)任政府部門行政職務(wù)；

4）經(jīng)營(yíng)范圍必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)或商品房屋開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容；

5）經(jīng)營(yíng)期限要在有效期內(nèi)。

4、企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件

5、企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件

6、企業(yè)章程

股份制企業(yè)需有全體股東簽字。

7、企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告

需為本公司驗(yàn)資報(bào)告，不是審計(jì)報(bào)告，如企業(yè)變更名稱、注冊(cè)資本、股權(quán)等，要同時(shí)提供工商變更證明。

8、企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動(dòng)合同花名冊(cè)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)證明材料

1）企業(yè)法人任職文件：是指法人代表證或股東會(huì)議決議（需要有所有股東的簽字）；

2）企業(yè)總經(jīng)理、部門負(fù)責(zé)人任職文件：需是公司紅頭文件，有正式文號(hào)；

3）專業(yè)技術(shù)人員必須和勞動(dòng)合同、交納養(yǎng)老保險(xiǎn)人員相一致； 4）勞動(dòng)合同須與本企業(yè)簽訂，其花名冊(cè)中必須要有合同簽訂期限（花名冊(cè)加蓋單位公章，無(wú)須再提供每個(gè)人的勞動(dòng)合同復(fù)印件）；

5）企業(yè)交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)證明分為兩部分：一是半年以上繳款憑證；二是具體交納人員情況明細(xì)表，表中需要有保險(xiǎn)證編號(hào)、人員姓名、保險(xiǎn)事項(xiàng)、交款標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，且需有社保主管部門蓋章。6）外地進(jìn)煙企業(yè)（含開(kāi)發(fā)企業(yè)及其它類型企業(yè)）在當(dāng)?shù)爻闪⑿碌拈_(kāi)發(fā)公司申報(bào)暫定資質(zhì)的，必須在當(dāng)?shù)匾孕鹿久x設(shè)立保險(xiǎn)帳戶，為在本地聘用的人員交納養(yǎng)老保險(xiǎn)；同時(shí)，本著實(shí)事求是的原則，允許使用原（外地）單位人員職稱證書(shū)，但數(shù)量原則上不得超過(guò)5個(gè)。對(duì)不是在本單位交納養(yǎng)老保險(xiǎn)的,需提供個(gè)人或其他單位交費(fèi)后的養(yǎng)老保險(xiǎn)證書(shū)。

9、企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目證明文件

指土地使用權(quán)證及出讓合同等相關(guān)證明文件（不含土地成交確認(rèn)書(shū)）。土地證及出讓合同的受讓方必須與申報(bào)暫定資質(zhì)企業(yè)名稱一致。

三、審批程序

1、申報(bào)資質(zhì)企業(yè)依法取得國(guó)有土地后，屬縣市區(qū)（不含芝罘、萊山兩區(qū)，下同）的，向所在地開(kāi)發(fā)主管部門提出申請(qǐng)，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T同意后以正式文件向市住建局提出書(shū)面申請(qǐng)；屬芝罘、萊山兩區(qū)的，直接向市住建局提出書(shū)面申請(qǐng)。

2、申請(qǐng)完畢，企業(yè)按照暫定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及要求準(zhǔn)備申辦材料，并將原件及復(fù)印件一并報(bào)市開(kāi)發(fā)辦。

3、市開(kāi)發(fā)辦對(duì)原件當(dāng)場(chǎng)予以核驗(yàn)后退回申報(bào)單位，原件與復(fù)印件一致者，下達(dá)《行政許可受理通知書(shū)》；未報(bào)原件者，一律不予受理。

4、市開(kāi)發(fā)辦按照程序到企業(yè)及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，結(jié)合企業(yè)申報(bào)的材料進(jìn)行評(píng)審，有問(wèn)題者，下達(dá)《行政許可補(bǔ)正材料通知書(shū)》；不合格者，下達(dá)《行政許可不予受理決定書(shū)》并退回申報(bào)資料。

5、市開(kāi)發(fā)辦對(duì)考察合格企業(yè)按批次形成批復(fù)文件，報(bào)市住建局審批。

6、市住建局審批完畢，市開(kāi)發(fā)辦向開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放資質(zhì)證書(shū)。

7、市開(kāi)發(fā)辦對(duì)新審批企業(yè)向省住建廳進(jìn)行暫定資質(zhì)證書(shū)備案。