第一篇：1105-房地產開發企業預售業務涉稅會計處理
房地產開發企業預售業務涉稅會計處理
房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，房地產通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態存在。房地產開發企業具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關聯效應大等特征，銷售方式一般包括現房銷售、期房銷售，當前房地產開發企業普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產開發企業從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對于房地產開發企業現房銷售業務的處理方法，企業會計準則與稅法的規定是一致的；而期房銷售業務的處理方法，會計準則和稅法的規定有所不同，致使房地產開發企業的預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。由于房地產開發企業主要采用預售制度，故本文只討論期房銷售業務涉稅會計處理。房地產開發企業預售房屋時涉及的稅種主要有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅等。
一、房地產開發企業期房銷售業務的會計處理
根據《企業會計準則》的規定，房地產開發企業期房銷售業務的會計處理為：由于企業銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業務收入”科目，同時結轉開發產品成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。
例：C市M房地產開發企業，具有二級開發資質，2007年2月新開工建設S樓盤，該項目占地面積90畝（約60000平米），規劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設（其中第1期建設10—13號樓共60000平米、第二期建設6-9號樓共60000平米、第三期建設1－5號樓共80000平米）。
2007年5月10日取得第1期建設的預售許可證，M公司根據前期客戶儲備情況決定于5月16日開盤銷售，開盤當日即熱銷70％，取得收入20,000萬元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預售收入30,000萬元。
M公司根據市場需求情況，決定于2007年12月開始進行二期建設，并于2008年4月5日取得第2期的預售許可證，同時開始進行二期的預售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預售收入33000萬元。
鑒于第1、2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開始建設第3期，并于2009年2月取得第3期預售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬元收入。
S項目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項目共發生開發成本70,000萬元（其中1期成本20,000萬元、2期成本21,000萬元、3期成本29,000萬元）。
2010年10月30日取得稅務部門土地增值稅清算報告，該項目清算土地增值稅款為1,500萬元。土地增值稅預征比率為1％，所得稅稅率為25％。
M公司2007年取得第1期預售房款時的會計分錄為：
借：銀行存款 300,000,000
貸：預收賬款——S項目——第1期 300,000,000
2008年、2009年取得預售房款時的會計分錄同上。
2008年12月第1期竣工交房結轉第1期收入及成本：
借：預收賬款——S項目——第1期 300,000,000
貸：主營業務收入——S項目——第1期 300,000,000
借：主營業務成本——S項目——第1期 200,000,000
貸：開發產品——S項目——第1期200,000,000
2009年、2010年第2期、第3期竣工交房結轉收入及成本的會計分錄同上。
二、房地產開發企業期房銷售業務的涉稅會計處理
（一）營業稅的處理
根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其他納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此當房地產開發企業預售房屋收到預收款項時，應計算并繳納營業稅，應納營業稅＝收到的預收款項×5％。根據財會字[1993]第83號規定，會計分錄為：借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業稅”科目，同時計算城建稅及教育費附加，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交城建稅”、“應交稅費——應交教育費附加”科目。承上例，2007年取得第1期預售房款時應納營業稅金及附加的會計分錄為：
借：營業稅金及附加 16,500,000
貸：應交稅費——應交營業稅 15,000,000
——應交城建稅 1,050,000
——應交教育費附加 450,000
繳納營業稅及附加時：
借：應交稅費——應交營業稅 15,000,000
——應交城建稅 1,050,000
——應交教育費附加 450,000
貸：銀行存款16,500,000
2008年、2009年取得第2期、第3期預售房款時應納營業稅會計分錄同上。
（二）土地增值稅的處理
根據《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數，其中增值額是銷售房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、其他扣除項目。為了鼓勵房地產開發企業的發展，房地產企業還可以按照取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和加計20％扣除。
由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產企業要計算其應交的土地增值稅首先要計算出房地產銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產企業的預售業務，在銷售時，房地產的開發還沒有竣工，成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
房地產企業的預售業務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規定的預征比例計算應預交的土地增值稅。根據計算出的預征土地增值稅金額借記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項目竣工后符合收入確認條件時，按照當期的結算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當期結算收入、結算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目。
項目全部竣工、辦理結算后進行土地增值稅清算，對前期預征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調整，在取得稅務機關土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費用）、“待攤費用——預繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實際補交時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務處理。
由于會計和稅法的規定不同，企業實際繳納土地增值稅時在企業所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯后，故房地產開發企業的土地增值稅成本在企業所得稅前扣除是可抵扣的暫時性差異，對房地產開發企業最終的企業所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應該注意到會計和稅法上的差異。在填報企業所得稅年度納稅申報表時也應注意到這一點，在該項目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費用進行連續跟蹤調整。
承上例，2007年M公司取得第1期預售房款時，預交土地增值稅的會計分錄為：
借：待攤費用——預繳土地增值稅 3,000,000
貸：應交稅費——應交土地增值稅3,000,000
借：應交稅費——應交土地增值稅 3,000,000
貸：銀行存款3,000,000
2008年、2009年第2期、第3期預售房款，預交土地增值稅的會計分錄同上。
2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：
借：營業稅金及附加——土地增值稅 3,000,000
貸：待攤費用——預繳土地增值稅3,000,000
2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。
2010年10月30日，清算土地增值稅款為1,500萬元，而預繳土地增值稅為1,100萬元，應補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：
借：營業稅金及附加——土地增值稅 4,000,000
貸：應交稅費——應交土地增值稅4,000,000
借：應交稅費——應交土地增值稅 4,000,000
貸：銀行存款4,000,000
（三）企業所得稅的處理
《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函
[2008]299號）規定：房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。非經濟適用房開發項目預計利潤率暫按以下規定的標準確定：位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20％；位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15％；位于其他地區的，不得低于10％。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
承上例，2007年M公司預售業務毛利為6,000萬元（30,000×20％），預交營業稅及附加1,650萬元，預交土地增值稅300萬元，預售業務應調整的應納稅額為4,050萬元（6,000－1650－300），預售業務應預交的企業所得稅為1,012.50萬元（4,050×25％），會計分錄為：
借：所得稅費用 10,125,000
貸：應交稅費——應交企業所得稅 10,125,000
《企業會計準則》對預售業務不確認收入，而稅法規定取得預收款項時應交所得稅，從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業應確認遞延所得稅資產，根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“所得稅費用”科目，同時調整該年度的應納稅額。
承上例，假設2008年實現利潤總額8,000萬元，其中：資產減值損失100萬元，業務招待費開支400萬元（允許稅前扣除金額為280萬元），公益性捐贈支出300萬元，贊助支出100萬元，該年度預收賬款凈增加33,000萬元（預計毛利率為20％）。則2008年的企業所得稅的會計處理如下：
應交所得稅＝應納稅稅所得額×所得稅稅率＝（利潤總額±納稅調整項目）×所得稅稅率＝（8,000＋100＋120＋100＋33,000×20％）×25％＝3730（萬元）
遞延所得稅資產＝100×25％＋33,000×20％×25％＝16,75（萬元）
所得稅費用＝3,730－1,675＝2,055（萬元）
會計分錄為：
借：所得稅費用 20,550,000
遞延所得稅資產 16,750,000
貸：應交稅費——應交企業所得稅 37,300,000
房地產開發企業應做好企業所得稅的會計核算工作，并設置“遞延稅款備查登記簿”，詳細記錄每項暫時性差異發生的原因、金額、預計轉回期限、已轉回金額等。做到原預計多少利潤，銷售結算時抵減多少，遞延所得稅資產增加多少，銷售結算轉回多少，哪個項目結算，就抵減哪個項目的預計利潤。
第二篇：房地產開發企業預售業務涉稅會計處理
房地產開發企業預售業務涉稅會計處理
房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，房地產通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態存在。房地產開發企業具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關聯效應大等特征，銷售方式一般包括現房銷售、期房銷售，當前房地產開發企業普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產開發企業從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對于房地產開發企業現房銷售業務的處理方法，企業會計準則與稅法的規定是一致的；而期房銷售業務的處理方法，會計準則和稅法的規定有所不同，致使房地產開發企業的預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。由于房地產開發企業主要采用預售制度，故本文只討論期房銷售業務涉稅會計處理。房地產開發企業預售房屋時涉及的稅種主要有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅等。
一、房地產開發企業期房銷售業務的會計處理
根據《企業會計準則》的規定，房地產開發企業期房銷售業務的會計處理為：由于企業銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業務收入”科目，同時結轉開發產品成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。
例：C市M房地產開發企業，具有二級開發資質，2007年2月新開工建設S樓盤，該項目占地面積90畝（約60000平米），規劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設（其中第1期建設10—13號樓共60000平米、第二期建設6－9號樓共60000平米、第三期建設1－5號樓共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建設的預售許可證，M公司根據前期客戶儲備情況決定于5月16日開盤銷售，開盤當日即熱銷70％，取得收入20000萬元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預售收入30000萬元。M公司根據市場需求情況，決定于2007年12月開始進行二期建設，并于2008年4月5日取得第2期的預售許可證，同時開始進行二期的預售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預售收入33000萬元。鑒于第1、2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開始建設第3期，并于2009年2月取得第3期預售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬元收入。S項目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項目共發生開發成本70000萬元（其中1期成本20000萬元、2期成本21000萬元、3期成本29000萬元）。2010年10月30日取得稅務部門土地增值稅清算報告，該項目清算土地增值稅款為1500萬元。土地增值稅預征比率為1％，所得稅稅率為25％。
M公司2007年取得第1期預售房款時的會計分錄為：
借：銀行存款 300000000
貸：預收賬款——S項目——第1期 300000000
2008年、2009年取得預售房款時的會計分錄同上。
2008年12月第1期竣工交房結轉第1期收入及成本：
借：預收賬款——S項目——第1期 300000000
貸：主營業務收入——S項目——第1期 300000000
借：主營業務成本——S項目——第1期 200000000
貸：開發產品——S項目——第1期 200000000
2009年、2010年第2期、第3期竣工交房結轉收入及成本的會計分錄同上。
二、房地產開發企業期房銷售業務的涉稅會計處理
（一）營業稅的處理
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第五條規定：開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全
部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其他納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此當房地產開發企業預售房屋收到預收款項時，應計算并繳納營業稅，應納營業稅＝收到的預收款項×5％，會計分錄為：借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業稅”科目，同時計算城建稅及教育費附加，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交城建稅”、“應交稅費——應交教育費附加”科目。承上例，2007年取得第1期預售房款時應納營業稅金及附加的會計分錄為：
借：營業稅金及附加 16500000
貸：應交稅費——應交營業稅 15000000
——應交城建稅 1050000
——應交教育費附加 450000
2008年、2009年取得第2期、第3期預售房款時應納營業稅會計分錄同上。
（二）土地增值稅的處理
根據《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數，其中增值額是銷售房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、其他扣除項目。為了鼓勵房地產開發企業的發展，房地產企業還可以按照取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和加計20％扣除。
由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產企業要計算其應交的土地增值稅首先要計算出房地產銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產企業的預售業務，在銷售時，房地產的開發還沒有竣工，成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。房地產企業的預售業務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規定的預征比例計算應預交的土地增值稅。根據計算出的預征土地增值稅金額借記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項目竣工后符合收入確認條件時，按照當期的結算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當期結算收入、結算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目。項目全部竣工、辦理結算后進行土地增值稅清算，對前期預征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調整，在取得稅務機關土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費用）、“待攤費用——預繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實際補交時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務處理。
由于會計和稅法的規定不同，企業實際繳納土地增值稅時在企業所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯后，故房地產開發企業的土地增值稅成本在企業所得稅前扣除是可抵扣的暫時性差異，對房地產開發企業最終的企業所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應該注意到會計和稅法上的差異。在填報企業所得稅納稅申報表時也應注意到這一點，在該項目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費用進行連續跟蹤調整。
承上例，2007年M公司取得第1期預售房款時，預交土地增值稅的會計分錄為：
借：待攤費用——預繳土地增值稅 3000000
貸：應交稅費——應交土地增值稅 3000000
借：應交稅費——應交土地增值稅 3000000
貸：銀行存款 3000000
2008年、2009年第2期、第3期預售房款，預交土地增值稅的會計分錄同上。
2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：
借：營業稅金及附加——土地增值稅 3000000
貸：待攤費用——預繳土地增值稅 3000000
2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。
2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬元，而預繳土地增值稅為1100萬元，應補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：
借：營業稅金及附加——土地增值稅 4000000
貸：應交稅費——應交土地增值稅 4000000
借：應交稅費——應交土地增值稅 4000000
貸：銀行存款 4000000
（三）企業所得稅的處理
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規定：房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。非經濟適用房開發項目預計利潤率暫按以下規定的標準確定：位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20％；位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15％；位于其他地區的，不得低于10％。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
承上例，2007年M公司預售業務毛利為6000萬元（30000×20％），預交營業稅及附加1650萬元，預交土地增值稅300萬元，預售業務應調整的應納稅額為4050萬元（6000－1650－300），預售業務應預交的企業所得稅為1012.50萬元（4050×25％），會計分錄為：
借：所得稅費用 10125000
貸：應交稅費——應交企業所得稅 10125000
《企業會計準則》對預售業務不確認收入，而稅法規定取得預收款項時應交所得稅，從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業應確認遞延所得稅資產，根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“所得稅費用”科目，同時調整該的應納稅額。
承上例，假設2008年實現利潤總額8000萬元，其中：資產減值損失100萬元，業務招待費開支400萬元（允許稅前扣除金額為280萬元），公益性捐贈支出300萬元，贊助支出100萬元，該預收賬款凈增加33000萬元（預計毛利率為20％）。則2008年的企業所得稅的會計處理如下：
應交所得稅＝應稅所得額×所得稅稅率＝（利潤總額±納稅調整項目）×所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋33000×20％）×25％＝3730（萬元）
遞延所得稅資產＝100×25％＋33000×20％×25％＝1675（萬元）
所得稅費用＝3730－1675＝2055（萬元）
會計分錄為：
借：所得稅費用 20550000
遞延所得稅資產 16750000
貸：應交稅費——應交企業所得稅 37300000
房地產開發企業應做好企業所得稅的會計核算工作，并設置“遞延稅款備查登記簿”，詳細記錄每項暫時性差異發生的原因、金額、預計轉回期限、已轉回金額等。做到原預計多少利潤，銷售結算時抵減多少，遞延所得稅資產增加多少，銷售結算轉回多少，哪個項目結算，就抵減哪個項目的預計利潤。
第三篇：企業增值稅涉稅會計處理
企業的涉稅會計處理
增值稅會計培訓
二0一四年一月
培訓目的l
掌握增值稅一般知識
l
掌握增值稅一般納稅人認證流程
l
正確進行增值稅會計核算
l
根據：中華人民共和國增值稅暫行條例
(中華人民共和國國務院令第538號)中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則
（財政部
國家稅務總局第50號令）
增值稅一般納稅人資格認定管理辦法
（國家稅務總局令第22號）
應交稅費
l
三個二級科目
l
一、應交增值稅
l
二、未交增值稅
l
三、增值稅檢查調整
l
注：CAS中沒有增值稅檢查調整
二、已交稅金（一）
l
“已交稅金”此欄目核算一個月內分次預繳增值稅。
l
以一個月為一期的納稅人，自期滿之日起十日內申報
納稅，一般不使用此科目。但輔導期一般納稅人企業超限量領購發票時，需預交部分稅款，此時賬務處理如下：
借：應交稅費—應交增值稅（已交稅金）
貸：銀行存款
二、已交稅金（二）
l
以1日、3日、5日、10日或15日為一期的納稅人，自期滿之日起五日內預繳稅款。例：某企業10日分次繳納增值稅5萬元。
l
借：應交稅費—應交增值稅（已交稅費）50000
l
貸：銀行存款
50000
三、減免稅款
l
此欄目反映企業按規定減免的增值稅款。企業按規定直接減免的增值稅額的賬務處理：借：本科目
貸：營業外收入
l
賬務處理
借：銀行存款
l
貸：主營業務收入
l
應交稅費—應交增值稅（銷售稅額）
l
借：應交稅費—應交增值稅（減免稅款）
l
貸：營業外收入
四、出口抵減內銷產品應納稅額（一）
l
此欄目反映出口企業按規定的退稅率計算的出口貨物的進項稅額抵減內銷產品的應納稅額。
l
生產企業以自產的貨物出口,內、外銷業務共同使用的原材料難以憑票退稅。在實行“免抵退”稅辦法的條件下，先免（出口不征銷項稅額）、再抵（進項抵內銷），再退（未抵扣完的申報退稅）。
四、出口抵減內銷產品應納稅額（二）
l
賬務處理：借：應交稅費—應交增值稅（出口抵減內銷產品應納稅額）
貸：應交稅費—應交增值稅（出口退稅）
例：某企業本月進項稅額34000元，內外銷共用原材料，當月內銷銷項稅額13600元，外銷產品離岸價200000元，退稅率13%，征收率13%。
解：應退稅額=200000×13%=26000元
進項稅額賬面余額=34000-13600=20400元。（需退稅）
差額26000-20400=5600元（是以內銷產品的銷項稅額抵減）。
四、出口抵減內銷產品應納稅額（三）
l
免抵退增值稅會計處理
l1、出口
借：應收賬款
l
貸：主營業務收入
l
借：主營業務成本
l
貸：庫存商品
l2、內銷
借：應收賬款（貨幣資金）
l
貸：主營業務收入
l
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
l3、計算應納稅額：
l
借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）
l
貸：應交稅費—未交增值稅
l4、申報出口免抵退稅時
l
借：應交稅費—應交增值稅（出口抵減內銷產品應納稅額）
l
貸：應交稅費—應交增值稅（出口退稅）
五、轉出未交增值稅
l
此欄核算企業月末應繳未繳增值稅。
l
計算月末應轉出未交增值稅=銷項稅額-（進項稅額+上期留抵稅額-進項稅額轉出-免抵退稅額+納稅檢查應補繳稅額）
l
借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）
l
貸：應交稅費—未交增值稅）
六、銷項稅額
l
起征點：對月銷售額未達到規定起征點的個人納稅人，可免繳增值稅。銷售貨物：月銷售額2000-5000元；銷售應稅勞稅的起征點為月銷售額1500-3000元；按次征收為每次（日）銷售額150-200元。
l
含稅銷售額的換算
銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）一般納稅人企業
銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）小規模納稅人企業
第三、計算銷項稅額
銷項稅額=銷售額×稅率（17%、13%、6%）
13%：糧、水、農、圖
七、出口退稅
l
“出口退稅”記錄企業向海關辦理報關出口手續后，憑出口報關單等有關單證，根據國家的出口退稅政策，向主管出口退稅的稅務機關申報辦理出口退稅而收到的退回的稅款。若辦理退稅后，又發生退貨或者退關而補交已退增值稅，用紅字沖減
l
申報時，借記其他應收款——應收出口退稅款，應交稅費——應交增值稅（出口抵減內銷產品應納稅額）貸記“應交稅費--應交增值稅（出口退稅）”；貸方反映實際收到的出口貨物的應退增值稅。收到退稅額時，借記銀行存款，貸記其他應收款——應收出口退稅款。
八、進項稅額轉出
l
“進項稅額轉出”記錄外購貨物、在產品、產成品等改變用途且不離開企業作“進項稅額轉出”通常如發生非正常損失，將在產品獎勵給職工等。
l
例：如某企業將購進的生產用鋼材用于本企業基建成本價50000元。
借：在建工程
58500
貸：原材料—鋼材
50000
應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉出）8500
l
例：某商場6月份因倉庫保管不善，被盜4臺洗衣機，成本價2000元/臺。
l
借：待處理財產損溢
9360
l
貸：庫存商品
8000
l
應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉出）
1360
進項稅額轉出（二）
l
根據：中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則、非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失。其進項稅額需轉出，現自然災害、火災損失不需進項稅額轉出。
l
對于視同銷售行為，由于有銷項稅額，其進項稅額允許抵扣，無需進項稅額轉出。
l
現固定資產修理領用外購材料，其進項稅額不需轉出。
l
例：如某固定資產進行修理，領外購材料32000元，進項稅額5440元。借：固定資產
32000
l
貸：原材料
32000
這一點體現了新的增值稅暫行條使我國從生產性增值稅轉型為消費性增值稅
九、轉出多交增值稅
l
記錄企業月末當月多交增值稅的轉出額。
l
賬務處理
借：應交稅費—未交增值稅
貸：應交稅費—應交增值稅（轉出多交增值稅）
應交稅費—未交增值稅
l
月末轉出未交增值稅
借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）
貸：應交稅費—未交增值稅
l
交以前月份未交增值稅
借：應交稅費—未交增值稅
貸：銀行存款
l
余額（貸方）反映企業未交的增值稅
應交稅費—增值稅檢查調整
l
增值稅經稅務機關檢查后，應進行相應的會計調整。為此設立了此賬戶。
l
例：某企業12月當期銷項稅額236000元，進項稅額247000元，“應交稅費——應交增值稅”借方余額11000元。稅務機關次年對某企業進行稅務檢查，發現有如下兩筆業務會計處理有誤：
l1、12月3日捐贈產品成本價80000元，無同類產品售價。借：營業外支出80000貸：產成品80000元。
l2、12月24日為基建購材料35100元，借：在建工程30000
借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）5100
貸：銀行存款35100
查補稅款的會計處理
l1、進行會計調整
l
（1）對外捐贈應視同銷售，無同類產品售價的，先組成計稅價格計算。銷項稅額=80000×（1+10%）×17%=14960
l
調賬如下：借：營業外支出
14960
貸：應交稅費—增值稅檢查調整
14960
l
（2）企業用于非應稅項目的購進貨物，其進項稅額不得抵扣。
l
調賬如下：借：在建工程
5100
貸：應交稅費—增值稅檢查調整
5100
l2、確定企業偷稅數額。
偷稅數額=14960+5100=20060
應按偷稅額的1倍罰款。
l3、確定應補稅額
當期應補稅額=23600-24700+20600=9060
l4、賬務處理
借：應交稅費—增值稅檢查調整
20060
利潤分配——未分配利潤
20060
貸：應交稅費—未交增值稅
9060
應交稅費—應交增值稅
11000
其他應交款—稅收罰款
20060
借：應交稅費—未交增值稅
9060
其他應交款—稅收罰款
20060
貸：銀行存款：29120
征收率
l
小規模納稅人或一般納稅人特殊規定用征收率
l
中華人民共和國增值稅暫行條例第十二條 小規模納稅人增值稅征收率為3%.征收率的調整，由國務院決定。
l
銷售時：借：銀行存款
貸：主營業務收入
應交稅費—應交增值稅
交稅時：借：應交稅費—應交增值稅
貸：銀行存款
一般納稅人企業銷售舊貨的規定
l
財政部
國家稅務總局
l
關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知
財稅[2008]170號
l
自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產（以下簡稱已使用過的固定資產），應區分不同情形征收增值稅：
l
（一）銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；
l
（二）2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照4%征收率減半征收增值稅；
一般納稅人企業銷售舊貨的規定
l
(三）2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產，按照4%征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅。
l
本通知所稱已使用過的固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。
增值稅一般納稅人資格認定管理辦法
l
第二條
一般納稅人資格認定和認定以后的資格管理適用本辦法。
第三條
增值稅納稅人（以下簡稱納稅人），年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的，除本辦法第五條規定外，應當向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定。
本辦法所稱年應稅銷售額，是指納稅人在連續不超過12個月的經營期內累計應征增值稅銷售額，包括免稅銷售額。
l
第四條
年應稅銷售額未超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準以及新開業的納稅人,可以向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定。
對提出申請并且同時符合下列條件的納稅人，主管稅務機關應當為其辦理一般納稅人資格認定：
（一）有固定的生產經營場所；
（二）能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算，能夠提供準確稅務資料。
注:小規模納稅人的標準為：
（一）從事貨物生產或者提供應稅勞務的納稅人，以及以從事貨物生產或者提供應稅勞務為主，并兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額（以下簡稱應稅銷售額）在50萬元以下（含本數，下同）的；
（二）除本條第一款第（一）項規定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下的。
增值稅一般納稅人資格認定管理辦法
l
第五條
下列納稅人不辦理一般納稅人資格認定：
（一）個體工商戶以外的其他個人；
（二）選擇按照小規模納稅人納稅的非企業性單位；
（三）選擇按照小規模納稅人納稅的不經常發生應稅行為的企業。
中華人民共和國增值稅暫行條例
l
《中華人民共和國增值稅暫行條例》已經2008年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過，現將修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》公布，自2009年1月1日起施行。
l
總 理
溫家寶
二○○八年十一月十日
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中華人民共和國國務院令第538號
中華人民共和國增值稅暫行條例
l
第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
l
第二條 增值稅稅率：
（一）納稅人銷售或者進口貨物，除本條第（二）項、第（三）項規定外，稅率為17%.（二）納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為13%：
1.糧食、食用植物油；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報紙、雜志；
4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜；
5.國務院規定的其他貨物。
（三）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規定的除外。
（四）納稅人提供加工、修理修配勞務（以下稱應稅勞務），稅率為17%.稅率的調整，由國務院決定。
注:低稅率就是：糧、水、農、圖
中華人民共和國增值稅暫行條例
l
下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：
（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額。
（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：
進項稅額=買價×扣除率
（四）購進或者銷售貨物以及在生產經營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結算單據上注明的運輸費用金額和7%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：
進項稅額=運輸費用金額×扣除率
準予抵扣的項目和扣除率的調整，由國務院決定。
中華人民共和國增值稅暫行條例
l
第十條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；
（二）非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務；
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務；
（四）國務院財政、稅務主管部門規定的納稅人自用消費品；
（五）本條第（一）項至第（四）項規定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用。
中華人民共和國增值稅暫行條例
l
第十五條 下列項目免征增值稅：
（一）農業生產者銷售的自產農產品；
（二）避孕藥品和用具；
（三）古舊圖書；
（四）直接用于科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設備；
（五）外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備；
（六）由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品；
（七）銷售的自己使用過的物品。
除前款規定外，增值稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。
中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則
l
第五條
一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務，為混合銷售行為。除本細則第六條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅。
本條第一款所稱非增值稅應稅勞務，是指屬于應繳營業稅的交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目征收范圍的勞務。
本條第一款所稱從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營非增值稅應稅勞務的單位和個體工商戶在內。
中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則
l
第六條
納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額，并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：
（一）銷售自產貨物并同時提供建筑業勞務的行為；
（二）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。
第七條
納稅人兼營非增值稅應稅項目的，應分別核算貨物或者應稅勞務的銷售額和非增值稅應稅項目的營業額；未分別核算的，由主管稅務機關核定貨物或者應稅勞務的銷售額。
中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則
l
第十二條
條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。但下列項目不包括在內：
（一）受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅；
（二）同時符合以下條件的代墊運輸費用：
1.承運部門的運輸費用發票開具給購買方的；
2.納稅人將該項發票轉交給購買方的。
（三）同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
2.收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
3.所收款項全額上繳財政。
（四）銷售貨物的同時代辦保險等而向購買方收取的保險費，以及向購買方收取的代購買方繳納的車輛購置稅、車輛牌照費。
中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則
l
第十六條
納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：
（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；
（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；
（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
屬于應征消費稅的貨物，其組成計稅價格中應加計消費稅額。
公式中的成本是指：銷售自產貨物的為實際生產成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。
第十七條
條例第八條第二款第（三）項所稱買價，包括納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按規定繳納的煙葉稅。
第十八條
條例第八條第二款第（四）項所稱運輸費用金額，是指運輸費用結算單據上注明的運輸費用（包括鐵路臨管線及鐵路專線運輸費用）、建設基金，不包括裝卸費、保險費等其他雜費。
中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則
l
第三十五條
條例第十五條規定的部分免稅項目的范圍，限定如下：
（一）第一款第（一）項所稱農業，是指種植業、養殖業、林業、牧業、水產業。
農業生產者，包括從事農業生產的單位和個人。
農產品，是指初級農產品，具體范圍由財政部、國家稅務總局確定。
（二）第一款第（三）項所稱古舊圖書，是指向社會收購的古書和舊書。
（三）第一款第（七）項所稱自己使用過的物品，是指其他個人自己使用過的物品。
第三十七條
增值稅起征點的適用范圍限于個人。
增值稅起征點的幅度規定如下：
（一）銷售貨物的，為月銷售額2000-5000
元；
（二）銷售應稅勞務的，為月銷售額1500-3000元；
（三）按次納稅的，為每次（日）銷售額150-200元。
丟失已開具專用發票的處理
l
一般納稅人企業丟失已開具專用發票的發票聯和抵扣聯，如果丟失前已認證相符，購買方憑銷售方提供的專用發票記賬聯復印件及銷售方所在地主管稅務機關出具的《丟失增值稅專用發票已報稅證明單》，經購買方主管稅務機關審核同意后，可作為增值稅進項稅額的抵扣憑證。
丟失已開具專用發票的處理
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如果丟失前未認證的，購買方憑銷售方提供的專用發票記賬聯復印件到主管稅務機關進行認證，認證相符的憑該專用發票記賬聯復印件及銷售方所在地主管稅務機關出具的《丟失增值稅專用發票已報稅證明單》，經購買方主管稅務機關審核同意后，可作為增值稅進項稅額的抵扣憑證。
丟失已開具專用發票的處理
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一般納稅人企業丟失已開具專用發票的抵扣聯，如果丟失前已認證相符，可使用專用發票發票聯復印件留存備查；如果丟失前未認證，可使用專用發票發票聯到主管稅務機關認證，專用發票發票聯復印件留存備查。
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一般納稅人企業丟失已開具專用發票的發票聯，可將專用發票抵扣聯作為記賬憑證，專用發票抵扣聯復印件留存備查。
增值稅一般納稅人輔導期的規定
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國家稅務總局關于印發《增值稅一般納稅人納稅輔導期管理辦法》的通知
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國稅發[2010]40號
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各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局：
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為加強增值稅一般納稅人納稅輔導期管理，根據《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》第十三條規定，稅務總局制定了《增值稅一般納稅人納稅輔導期管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
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國家稅務總局
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二○一○年四月七日
增值稅一般納稅人納稅輔導期管理辦法
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第五條
新認定為一般納稅人的小型商貿批發企業實行納稅輔導期管理的期限為3個月；其他一般納稅人實行納稅輔導期管理的期限為6個月。
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第六條
對新辦小型商貿批發企業，主管稅務機關應在認定辦法第九條第（四）款規定的《稅務事項通知書》內告知納稅人對其實行納稅輔導期管理，納稅輔導期自主管稅務機關制作《稅務事項通知書》的當月起執行；對其他一般納稅人，主管稅務機關應自稽查部門作出《稅務稽查處理決定書》后40個工作日內，制作、送達《稅務事項通知書》告知納稅人對其實行納稅輔導期管理，納稅輔導期自主管稅務機關制作《稅務事項通知書》的次月起執行。
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第七條
輔導期納稅人取得的增值稅專用發票（以下簡稱專用發票）抵扣聯、海關進口增值稅專用繳款書以及運輸費用結算單據應當在交叉稽核比對無誤后，方可抵扣進項稅額。
增值稅一般納稅人納稅輔導期管理辦法
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第八條
主管稅務機關對輔導期納稅人實行限量限額發售專用發票。
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（一）實行納稅輔導期管理的小型商貿批發企業，領購專用發票的最高開票限額不得超過十萬元；其他一般納稅人專用發票最高開票限額應根據企業實際經營情況重新核定。
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（二）輔導期納稅人專用發票的領購實行按次限量控制，主管稅務機關可根據納稅人的經營情況核定每次專用發票的供應數量，但每次發售專用發票數量不得超過25份。
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輔導期納稅人領購的專用發票未使用完而再次領購的，主管稅務機關發售專用發票的份數不得超過核定的每次領購專用發票份數與未使用完的專用發票份數的差額。
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第九條
輔導期納稅人一個月內多次領購專用發票的,應從當月第二次領購專用發票起，按照上一次已領購并開具的專用發票銷售額的3%預繳增值稅，未預繳增值稅的，主管稅務機關不得向其發售專用發票。
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預繳增值稅時，納稅人應提供已領購并開具的專用發票記賬聯，主管稅務機關根據其提供的專用發票記賬聯計算應預繳的增值稅。
增值稅一般納稅人納稅輔導期管理辦法
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第十一條
輔導期納稅人應當在“應交稅金”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目，核算尚未交叉稽核比對的專用發票抵扣聯、海關進口增值稅專用繳款書以及運輸費用結算單據（以下簡稱增值稅抵扣憑證）注明或者計算的進項稅額。
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輔導期納稅人取得增值稅抵扣憑證后，借記“應交稅金——待抵扣進項稅額”明細科目，貸記相關科目。交叉稽核比對無誤后，借記“應交稅金——應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應交稅金——待抵扣進項稅額”科目。經核實不得抵扣的進項稅額，紅字借記“應交稅金——待抵扣進項稅額”，紅字貸記相關科目。
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第十二條
主管稅務機關定期接收交叉稽核比對結果，通過《稽核結果導出工具》導出發票明細數據及《稽核結果通知書》并告知輔導期納稅人。
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輔導期納稅人根據交叉稽核比對結果相符的增值稅抵扣憑證本期數據申報抵扣進項稅額，未收到交叉稽核比對結果的增值稅抵扣憑證留待下期抵扣。
思考題：
一、增值稅分析控制法的原理及稽查應用對企業有何影響？
二、國家稅務總局怎樣對增值稅納稅評估？
三、如何對增值稅稅負率進行有效籌劃？
第四篇：房地產開發企業預售業務收入會計與稅務處理
房地產開發企業預售業務收入會計與稅務處理
房地產企業是以房地產為經營對象的企業，房地產主要指房產、地產，都是不動產。房地產企業與一般的工業企業相比，具有單位價值大、投資成本高、開發周期較長等特點。正是由于這些特點，使得房地產企業與一般的工業企業存在一定的區別，尤其是在銷售方式上。一般的工業企業以現銷、賒銷為主要方式，房地產企業的銷售方式包括現售、預售、分期收款方式銷售等，其中以預售方式為主。所謂預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并由購買人支付定金或房款的行為。預售業務一般發生在房地產企業取得預售商品房許可證之后、房屋竣工之前。對于房地產企業預售業務的處理，會計準則和稅法的規定有所不同，致使房地產企業的預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。
一、預售業務的會計處理
根據會計準則規定，房地產企業預售業務的會計處理為：當企業收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。即：收到預售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預收賬款；房屋交給購買方時，借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”，同時結轉成本，借記“主營業務成本”，貸記“開發產品”。
二、預售業務的稅務處理
第一，營業稅的處理。根據稅法規定，企業轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。所以當房地產企業預售房屋收到預收款項時，應計算并交納相應的營業稅，根據收到的款項金額和稅率相乘即為要交的營業稅，會計分錄為：借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費”，同時根據計算出應交的城建稅及教育附加，編制會計分錄同上。
第二，土地增值稅的處理。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。房地產企業符合土地增值稅的交納條件，所以在銷售房地產時應交納土地增值稅。
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）。在實際工作中，分部計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目×適用稅率，其中增值額是銷售房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、其它扣除項目。為了保護房地產企業的發展，房地產企業還可以加計扣除。若是銷售的舊房，扣除項目指的是舊房的評估價格。
由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產企業要計算其應交的土地增值稅首先要計算出房地產銷售的增長額，而計算增值額要先計算出該房地產可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產企業的預售業務，在銷售時，房地產的開發還沒竣工，其成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，土地增值稅暫行條例有規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。由此看來，房地產企業的預售業務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規定的預征比例計算應預交的土地增值稅，根據計算出的土地增值稅金額借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費”。
第三，所得稅的處理。為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題也有特別的規定：房地產開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的不得低于15%；開發項目位于其他地區的不得低于10%。
房地產企業預售業務預交所得稅的處理，待房屋竣工后再根據實際情況進行調整。
此外，企業會計準則對預售業務不確認收人，而稅法規定取得預收款項時應交所得稅，從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業應確認遞延所得稅資產，根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”，貸記“所得稅費用”，同時要調整該的應納稅額。
第五篇：小企業涉稅會計業務核算及稅務處理
《小企業涉稅會計業務核算及稅務處理》課程說明
呂順琴
教學目標：小企業會計準則實施以來，會計核算出現了許多涉稅問題。針對基本涉稅事項如何進行會計處理并做出相應稅務分析進行納稅調整，使稅收一線的干部加深理解準則實質，找出會計與稅收的差異，進一步對加強小企業的稅收征管力度，提高所得稅納稅申報的準確性。
教學方法：講授式、案例式、討論式教學相結合。教學時間：6—12課時
適用的培訓對象：《小企業會計準則》業務培訓班、其他涉及《小企業會計準則》內容的培訓班。
主要教學內容：
一、小企業的界定及準則定位
（一）一般意義的小企業
（二）2013年1 月1 日施行的《小企業會計準則》對小企業的界定：
（三）關于《小企業會計準則》的定位
（四）小企業會計準則附錄（相關制度）的內容
（五）小企業的所得稅征收管理情況
1、查賬征收（大中型企業、小的公司制企業、達到一定規模的個人獨資企業和合伙企業）
2、按應稅所得率征收（個人獨資、合伙和小的公司制企業）
3、核定征收（個體工商戶、家庭作坊）
（六）規范《小企業會計準則》的必要性
二、制定過程中遵循的基本原則
三、與《企業會計準則》及制度的主要差別
（一）在資產方面
1、對小企業的資產要求按照成本計量，不再要求計提資產減值準備，資產實際損失的確定參照了《企業所得稅法》中的有關認定標準。
2、對小企業的長期債券投資不再要求按照公允價值入賬，而是要求按照成本（購買價款加上相關稅費減去實際支付價款中包含的已到付息期但尚未領取的債券利息）入賬；對長期債券投資的利息收入不再要求在債務人應付利息日按照 1 其攤余成本和實際利率計算，而是要求在債務人應付利息日按照債券本金和票面利率計算。
3、對小企業融資租入固定資產的入賬價值不再要求按照租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為會計計量基礎，而是要求按照租賃合同約定的付款總額和在簽訂租賃合同過程中發生的相關稅費等確定。
（二）負債方面
1、對小企業的負債不再要求按照公允價值入賬，而是要求按照實際發生額入賬。
2、擴大了應付職工薪酬核算的范圍。
3、對小企業借款利息不再要求按照借款攤余成本和借款實際利率計算而是要求按照借款本金和借款合同利率計算。
（三）所有者權益法方面
1、新準則規定資本公積的核算范圍僅為資本溢價。
2、取消了法定公益金。
（四）收入方面
1、不再要求遵循實質重于形式的原則，而是要求小企業采用發出商品或者提供勞務交易完成和收到貨款或取得收款權利作為標準，減少關于風險與報酬轉移的職業判斷。
2、就幾種常見的銷售方式明確規定了收入確認的時點。
3、在收入計量方面，不再要求小企業按照從購買方已收或應收的合同或協議價款或者應收的合同或協議價款的公允價值確定收入的金額，而是要求按照從購買方已收或應收的合同或協議價款確定收入的金額。
（五）財務報表方面
1、新準則對現金流量表進行了簡化。
2、取消了外幣財務報表折算差額。
3、簡化了財務報表的列報和披露。
（1）小企業的財務報表至少應當包括資產負債表、利潤表、現金流量表和附注4個組成部分。
（2）小企業不必編制所有者權益（或股東權益）變動表。
（3）考慮到小企業會計信息使用者的需求，《小企業會計準則》對現金流量表也進行了適當簡化，無需披露將凈利潤調節為經營活動現金流量、當期取得或 2 處置子公司及其他營業單位等信息。此外，小企業財務報表附注的披露內容大為減少，披露要求也有所降低。
（4）在附注中增加了納稅調整的說明。
四、小企業涉稅會計業務核算規定及稅務處理
（一）資產
1、流動資產
（1）庫存現金的溢余和短缺記入營業外收支。
（2）備用金在應在“其他貨幣資金”中核算。
（3）短期投資持有期間獲得的利息收入，應當計入投資收益。出售短期投資，出售價款扣除其賬面余額相關稅費后的凈額，應當計入投資收益。
（4）應收及預付款項的壞賬損失應當于實際發生時計入營業外支出，同時沖減應收及預付款項。
（5）存貨增加的核算項目：消耗性生物資產
（6）存貨清查的會計處理
2、長期投資
（1）長期債券投資：長期債券投資在持有期間發生的應收利息應當確認為投資收益。處置長期債券投資，處置價款扣除其賬面余額、相關稅費后的凈額，應當計入投資收益。長期債券投資損失應當于實際發生時計入營業外支出，同時沖減長期債券投資賬面余額。
（2）長期股權投資：長期股權投資應當采用成本法進行會計處理。處置長期股權投資，處置價款扣除其成本、相關稅費后的凈額，應當計入投資收益。長期股權投資損失應當于實際發生時計入營業外支出，同時沖減長期股權投資賬面余額。
3、固定資產
（1）小企業自行建造的固定資產，其在建工程在試運轉過程中形成的產品、副產品或試車收入沖減在建工程成本。
（2）投資者投入固定資產的成本，應當按照評估價值和相關稅費確定。
（3）融資租入的固定資產的成本，應當按照租賃合同約定的付款總額和在簽訂租賃合同過程中發生的相關稅費等確定。
（4）盤盈固定資產的成本，應當按照同類或者類似固定資產的市場價格或評估價值，扣除按照該項固定資產新舊程度估計的折舊后的余額確定。
3（5）小企業應當按照年限平均法（即直線法，下同）計提折舊。小企業的固定資產由于技術進步等原因，確需加速折舊的，可以采用雙倍余額遞減法和年數總和法。
（6）固定資產的日常修理費，應當在發生時根據固定資產的受益對象計入相關資產成本或者當期損益。
（7）固定資產的改建支出，應當計入固定資產的成本，但已提足折舊的固定資產和經營租入的固定資產發生的改建支出應當計入長期待攤費用。
（8）固定資產的處置
4、生產性生物資產：包括：經濟林、薪炭林、產畜和役畜等。
5、無形資產
（1）投資者投入的無形資產的成本，應當按照評估價值和相關稅費確定。
（2）無形資產的研發處理。
（3）無形資產應當在其使用壽命內采用年限平均法進行攤銷，根據其受益對象計入相關資產成本或者當期損益。
（4）無形資產的攤銷期限
（5）無形資產的處置
6、長期待攤費用
（1）已提足折舊的固定資產的改建支出
（2）經營租入固定資產的改建支出
（3）固定資產的大修理支出
（4）長期待攤費用應當在其攤銷期限內采用年限平均法進行攤銷，根據其受益對象計入相關資產的成本或者管理費用，并沖減長期待攤費用。
（二）負債
1、流動負債
（1）短期借款應當按照借款本金和借款合同利率在應付利息日計提利息費用，計入財務費用。
（2）應付票據的涉稅會計處理事項：支付銀行承兌匯票的手續費，計入財務費用。
（3）應付賬款涉稅會計處理事項： 小企業確實無法償付的應付款項，應當計入營業外收入。
（4）小企業應付職工薪酬的涉稅會計處理
①應由生產產品、提供勞務負擔的職工薪酬，計入產品成本或勞務成本。
②應由在建工程、無形資產開發項目負擔的職工薪酬，計入固定資產成本或無形資產成本。
③其他職工薪酬（含因解除與職工的勞動關系給予的補償），計入當期損益。
（5）應交稅費的主要賬務處理
應交增值稅的特殊業務賬務處理
①小企業（小規模納稅人）以及小企業（一般納稅人）購入材料等不能抵扣增值稅的，發生的增值稅計入材料等的成本，借記“在途物資”等科目，貸記“銀行存款”等科目。
②將自產的產品用于非應稅項目，如用作福利發放給職工等，應視同銷售計算應交增值稅，借記“管理費用”、“生產成本”、“制造費用”、“銷售費用”等科目，貸記本科目（應交增值稅—銷項稅額）。
③購進的物資、在產品、產成品發生非正常損失，以及購進物資改變用途等原因，其進項稅額應相應轉入有關科目，借記“營業外支出”、“在建工程”等科目，貸記本科目（應交增值稅—進項稅額轉出）。屬于轉作待處理財產損失的部分，應與遭受非正常損失的購進貨物、在產品、產成品成本一并處理。
④購進免稅農業產品，按照購入農業產品的買價和規定的稅率計算的進項稅額，借記本科目（應交增值稅—進項稅額），按照買價減去按規定計算的進項稅額后的差額，借記“在途物資”等科目，按照應付或實際支付的價款，貸記“應付賬款”、“庫存現金”、“銀行存款”等科目。
⑤本月上交本月的應交增值稅，借記本科目（應交增值稅—已交稅金)，貸記“銀行存款”科目。本月上交上期應交未交的增值稅，借記本科目（未交增值稅），貸記“銀行存款”科目。
⑥月度終了，將本月應交未交增值稅自本科目明細科目（應交增值稅）轉入本科目明細科目（未交增值稅），借記本科目（應交增值稅—轉出未交增值稅），貸記本科目（未交增值稅）；將本月多交的增值稅自本科目明細科目(應交增值稅)轉入本科目明細科目（未交增值稅），借記本科目（未交增值稅），貸記本科目（應交增值稅—轉出多交增值稅）科目。結轉后，本科目明細科目（應交增值稅）的期末借余額，反映企業尚未抵扣的增值稅。
應交消費稅的主要賬務處理
銷售需要交納消費稅的物資應交的消費稅，借記“營業稅金及附加”等科目，5 貸記本科目（應交消費稅）。退稅，做相反會計分錄。
應交所得稅的主要賬務處理（應付稅款法）
①小企業按照稅法規定計算應交的所得稅，借記“所得稅費用”科目，貸記本科目（應交所得稅）。
②交納的所得稅，借記本科目（應交所得稅），貸記“銀行存款”等科目。
（6）其他應付款核算
2、非流動負債
（1）長期借款利息費用的會計處理：（開工到竣工驗收之間）
（2）長期應付賬款
（3）遞延收益：小企業確認的已經收到，應在以后期間計入當期損益的政府補助。
（三）所有者權益
1、實收資本
2、資本公積
3、盈余公積
4、利潤分配
（四）收入
1、不同銷售方式收入的確認
2、涉及現金折扣和商業折扣的銷售確認
3、銷售退回及折讓
4、視同銷售的業務處理
（五）費用
1、按功能分類
（1）營業成本
（2）營業稅金及附加
（3）銷售費用
（4）管理費用
（5）財務費用
2、費用的確認
對應于企業所得稅法規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的之處，包括成本、費用、稅金、損失和其他之處，準予在計算應納稅所得額時扣除。
（六）利潤
1、利潤的構成（1）營業利潤
（2）利潤總額
（3）凈利潤
2、利潤分配
（1）彌補以前虧損
（2）提取公積金
（3）向投資者分配
五、財務報表
（一）資產負債表
1、資產類至少應當單獨列示反映的信息項目。
2、負債類至少應當單獨列示反映的信息項目。
3、所有者權益類至少應當單獨列示反映下列信息的項目：
（二）利潤表
利潤表至少應當單獨列示反映的信息項目。
（三）現金流量表
1、經營活動，是指小企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。
2、投資活動，是指小企業固定資產、無形資產、其他非流動資產的購建和短期投資、長期債券投資、長期股權投資及其處置活動。
3、籌資活動，是指導致小企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。
（四）附注：應當按照下列順序披露
（五）編制財務報表的時間規定
（六）會計政策變更、會計估計變更和會計差錯更正
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