第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要會(huì)計(jì)核算與稅收處理_會(huì)計(jì)學(xué)堂

會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)http://www.tmdps.cn 第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本常識(shí)與特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點(diǎn)

2、房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)模式與流程

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的劃分與涉及稅種

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)介紹與特點(diǎn)

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概述

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，所涉及上下游產(chǎn)業(yè)近五六十個(gè)，地方政府除了稅收收入外，“土地出讓金”占地方財(cái)政收入比例逐年加大，有的地區(qū)更是超過(guò)了50%以上.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

在78-91年這個(gè)時(shí)間段，理論與小范圍發(fā)展的階段，也是個(gè)初步探索的階段

1992年鄧小平南巡之后，全國(guó)掀起房產(chǎn)熱，同年也發(fā)生“下海潮”,在全國(guó)各地很普遍。那時(shí)也出了一大批房產(chǎn)大佬像萬(wàn)通的 馮侖 陽(yáng)光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年從海南成功抽身的房企更多表現(xiàn)出的是穩(wěn)健和謹(jǐn)慎。到千禧年，福利分房制度基本廢止，住房推向市場(chǎng)化。

一直到現(xiàn)在，期間出了多輪稅制、土地出讓、全面調(diào)整等等改革！房地產(chǎn)行業(yè)也完成了一個(gè)從無(wú)到有，日見(jiàn)規(guī)范的過(guò)程

二、房地產(chǎn)企業(yè)的基本業(yè)務(wù)介紹

房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、自行等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型企業(yè) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性 開(kāi)發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集 房地產(chǎn)行業(yè)涉及行政主管部門多 銷售收入種類多，銷售行為接受政府監(jiān)管

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)模式與流程

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一、經(jīng)營(yíng)模式（開(kāi)發(fā)與自持物業(yè)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、（南萬(wàn)科 北順馳 主要以銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主）后來(lái)房企發(fā)展自己的物業(yè)公司、也有投資房地產(chǎn)中介、后期自持物業(yè)如 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)，隨著經(jīng)營(yíng)模式不斷變化與創(chuàng)新，給我財(cái)務(wù)人員賬務(wù)核算也帶了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目

一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置

會(huì)計(jì)科目案其提供會(huì)計(jì)信息的詳細(xì)程度不同，可以分為總分類科目和明細(xì)分類科目，根據(jù)【會(huì)計(jì)準(zhǔn)則】的統(tǒng)一規(guī)定，并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)和會(huì)計(jì)核算的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置五大類會(huì)計(jì)科目：資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益類 1.資產(chǎn)類科目

用來(lái)核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減變化情況，其中包括流動(dòng)資產(chǎn)和各項(xiàng)長(zhǎng)期資產(chǎn)。其中資產(chǎn)類科目中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別設(shè)置的會(huì)計(jì)科目。其他科目屬于各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。

會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)http://www.tmdps.cn 2.負(fù)債類科目

用來(lái)核算和反映企業(yè)各類不同的負(fù)債增減變化情況，其中包括各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債和各項(xiàng)長(zhǎng)期負(fù)債，負(fù)債類科目是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目 3.所有者權(quán)益類科目

是用來(lái)核算所有者權(quán)益增減變化的科目，這類科目也是各類企業(yè)通用的科目 4.成本類科目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的成本科目主要有：“開(kāi)發(fā)成本”、“ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，這兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特有的會(huì)計(jì)科目，主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算。

如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊(duì)伍，有施工業(yè)務(wù)，那么還需要在成本類科目中增設(shè)“工程施工”“輔助生產(chǎn)”“工程結(jié)算”等科目。5.損益類科目

是核算企業(yè)損益的會(huì)計(jì)科目，其有月末無(wú)余額的特點(diǎn)（轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)科目），這類科目也是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。

注意：許多會(huì)計(jì)科目需要設(shè)置明細(xì)科目，以便設(shè)置明細(xì)賬，更細(xì)致的反映有關(guān)會(huì)計(jì)信息。如房地產(chǎn)公司在原材料下面增加“鋼材”“水泥”等明細(xì)科目

二、重點(diǎn)會(huì)計(jì)科目的核算

（一）開(kāi)發(fā)成本

本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。

借方登記開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本

貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置明細(xì)賬戶如下：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：

指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容： 1）政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

2）土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。

會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)http://www.tmdps.cn 3）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。（2）前期工程費(fèi)

指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

1）勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：

規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。

其他：其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。3）政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)：

包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。

還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、**費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。

4）招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。

5）“三通一平”費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1）市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開(kāi)發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；

2）給水系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、水泵房、用水增容、施工用水、雨污水系統(tǒng)費(fèi)

會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)http://www.tmdps.cn 3）供電系統(tǒng)費(fèi)：管道及電纜系統(tǒng)、配電房、用電增容、施工用電 4）燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：室外管道系統(tǒng)、調(diào)壓站、煤氣增容費(fèi) 5）有線電視工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用 6）電話通訊工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井、寬帶工程費(fèi)

7）智能化系統(tǒng)費(fèi)：停車管理系統(tǒng)費(fèi)用、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用、電子公告屏費(fèi)用、室外背景音樂(lè)。

8）采暖系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房

9）園林環(huán)境工程費(fèi)：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、室外照明、室外背景音樂(lè)、室外零星設(shè)施（4）建安工程費(fèi)

1）土建工程費(fèi)：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程、門窗工程、公共部位精裝修、室內(nèi)裝修、幕墻、幕墻泛光、甲供材料。

2）、安裝工程費(fèi)：室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)、甲供材料

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)入的公共配套設(shè)施費(fèi)用。如：居委會(huì)、派出所、游泳池、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、球場(chǎng)、車站、自行車棚、公廁等設(shè)施支出

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。如：

1）工程管理費(fèi)：監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、其他

2）營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)：廣告設(shè)施費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修、樣板間裝修、其他。3）物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

4）行政管理費(fèi)：工資、職工福利費(fèi)、職工社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金及房貼、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、出國(guó)費(fèi)用、租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、其他

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（二）、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目（一級(jí)科目）

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。

應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”一級(jí)科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在期末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。

（三）、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品。

國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三條規(guī)定，除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用 3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶設(shè)置二級(jí)明細(xì)如“土地”“商品房”“配套設(shè)施”“代建工程”等 借方登記完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（開(kāi)發(fā)成本貸方轉(zhuǎn)出至本科目借方）

貸方登記已對(duì)外銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)）或轉(zhuǎn)作出租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 賬務(wù)處理： 竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)成本 對(duì)外銷售時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（四）、周轉(zhuǎn)房

周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用。增加明細(xì)核算，“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”

會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)http://www.tmdps.cn 開(kāi)發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房-在用周轉(zhuǎn)房 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷 期間發(fā)生的維修費(fèi)

借：開(kāi)發(fā)成本/開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款

第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的劃分與不同階段涉稅稅種

一、房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀

除消費(fèi)稅、關(guān)稅外，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及現(xiàn)狀所有稅種，房地產(chǎn)還是一個(gè)高稅負(fù)的行業(yè)，一般情況下稅收占整個(gè)企業(yè)收入的17%-25%。是僅次于建筑安裝成本（含土地）的第二大支出。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種 1.前期準(zhǔn)備階段---契稅、印花稅 2.建設(shè)施工階段---城鎮(zhèn)土地使用稅 3.銷售階段---增值稅 4.自持階段---房產(chǎn)稅

5.預(yù)繳清算階段---企業(yè)所得稅、土地增值稅

備注：房地產(chǎn)企業(yè)除了重點(diǎn)涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅外，還需要繳納附加稅費(fèi)（城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加）以增值稅為依據(jù)。

會(huì)計(jì)學(xué)堂問(wèn)答：www.tmdps.cn/ask

第二篇：農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)和稅收處理

農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)和稅收處理

一、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)企業(yè)概論

農(nóng)產(chǎn)品（包括種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)）生產(chǎn)單位和個(gè)人銷售的自產(chǎn)初級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅。免征增值稅的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品必須符合兩個(gè)條件：一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自己生產(chǎn)的初級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品；二是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自己銷售的初級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。特別要注意的還有必須是初級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)深加工的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品是不能免稅的，如自己生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品做成熟食或罐頭后銷售。詳細(xì)的可以看一下增值稅的稅目注釋。

增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)免稅農(nóng)產(chǎn)品，按照《增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)予按13%的稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

二、主要的賬務(wù)處理

農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)企業(yè)和以農(nóng)產(chǎn)品為原料的生產(chǎn)企業(yè)都會(huì)涉及到農(nóng)產(chǎn)品的一系列會(huì)計(jì)處理和相關(guān)的稅收業(yè)務(wù)，農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)與其它業(yè)務(wù)有較大的差別，其中的農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)企業(yè)和以農(nóng)產(chǎn)品為原料的生產(chǎn)企業(yè)又有所區(qū)別。

（一）農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)企業(yè)的賬務(wù)處理

某商貿(mào)企業(yè)，增值稅一般納稅人，8月份發(fā)生如下業(yè)務(wù)：1.購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)分錄月10日收購(gòu)桃子10000斤，單價(jià)0.50元/斤，共支付收購(gòu)款5,000元。從收購(gòu)地運(yùn)回企業(yè)所在地支付運(yùn)費(fèi)500元，已收到開(kāi)具的運(yùn)費(fèi)發(fā)票，款項(xiàng)已支付。

賬務(wù)處理如下：

支付收購(gòu)款時(shí)：

借：庫(kù)存商品4,350.00應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)650.00

貸： 現(xiàn)金5,000.00

支付運(yùn)費(fèi)時(shí)：

借：銷售費(fèi)用465.00應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)35.00貸：現(xiàn)金500.00

依據(jù)小企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，從事商品流通的小企業(yè)購(gòu)入商品抵達(dá)倉(cāng)庫(kù)前發(fā)生的包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、運(yùn)輸途中的合理?yè)p耗和入庫(kù)前的挑選整理費(fèi)用等采購(gòu)費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期銷售費(fèi)用。

2.企業(yè)整理倉(cāng)庫(kù)時(shí)發(fā)現(xiàn)庫(kù)存的土豆有6,000斤已變質(zhì)，成本1,800元，賬務(wù)處理如下：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損失 2,068.97貸：庫(kù)存商品 1,800

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出)268.97

應(yīng)轉(zhuǎn)出稅金1,800/(1-13%)×13%=268.97

3.將購(gòu)進(jìn)的桃子銷售給某超市，10000斤，售價(jià)1.00/斤元，貨款尚未收回。

賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)收賬款10,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入8,849.56應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)1,150.4

4同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本4,350.00

貸：庫(kù)存商品4,350.00

4.收到超市電匯貨款9,500元，超市扣傭發(fā)票500元。

賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款9,500.00

銷售費(fèi)用500.00

貸：應(yīng)收賬款10,000.00

（二）工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)(增值稅一般納稅人)的會(huì)計(jì)處理某工生產(chǎn)企業(yè)，8月份發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

1.從某小規(guī)模納稅人處購(gòu)入大米70000斤，取得普通發(fā)票注明金額35,000元。同進(jìn)支付運(yùn)費(fèi)2,000元，取得貨運(yùn)發(fā)票。材料已入庫(kù)，貨款已通過(guò)轉(zhuǎn)賬支票支付。賬務(wù)處理如下：

借：原材料32,310.00應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)4,690.00貸：銀行存款37,000.00

(進(jìn)項(xiàng)稅額=35,000×13%+2,000×7%=4,690.00)

2.將企業(yè)庫(kù)存大米10000斤作為福利發(fā)給職工，成本18,330.00元，其中運(yùn)費(fèi)930.00元。賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)付職工薪酬21,000.00貸：原材料18,330.00應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出)2,670.00

應(yīng)轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額：

(18,330.00-930)/(1-13)×13%+(930/(1-7%)×7%=2,600.00+70=2,670.00

因?yàn)橘?gòu)進(jìn)貨物用于職工福利屬于改變用途，按稅法規(guī)定，改變用途的購(gòu)進(jìn)貨物要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。而購(gòu)進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品和支付的是按扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額，所以在作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出時(shí)，也要還原為購(gòu)進(jìn)貨物的價(jià)格計(jì)算轉(zhuǎn)出的稅額。

3.車間本月發(fā)生電費(fèi)2,340.00元，取得增值稅專用發(fā)票，費(fèi)用已通過(guò)轉(zhuǎn)賬支票已支付，發(fā)票本月已認(rèn)證抵扣。賬務(wù)處理如下：

借：制造費(fèi)用2,000.00

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)340.00

貸：銀行存款2,340.00

4.銷售給某商場(chǎng)掛面1000箱，售價(jià)60元/箱，貨款尚未收回，實(shí)際成本45 元/箱。賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)收賬款60,000.00貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入53,097.35應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)6,902.6

5同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本:

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本45,000.00

貸：庫(kù)存商品45,000.00

三、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)企業(yè)購(gòu)買發(fā)票流程

企業(yè)第一次申購(gòu)農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票應(yīng)先到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《企業(yè)申請(qǐng)購(gòu)買收購(gòu)發(fā)票審批表》，提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)自銷初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品證明單、企業(yè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的農(nóng)業(yè)品購(gòu)銷售合同，填寫完整并加蓋公章后提交以下證件資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票柜臺(tái)辦理領(lǐng)購(gòu)手續(xù)：

1、《稅務(wù)登記證》副本及其復(fù)印件；

2、購(gòu)票人員身份證及身份證復(fù)印件；

3、《企業(yè)申請(qǐng)購(gòu)買收購(gòu)發(fā)票審批表》（一式四份）；

4、法人代表身份證復(fù)印件；

5、一般納稅人資格證書；

6、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（營(yíng)業(yè)執(zhí)照中應(yīng)有收購(gòu)業(yè)務(wù)）。

第三篇：試述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部建設(shè)成本的會(huì)計(jì)核算與稅收處理

試述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部建設(shè)成本的的會(huì)計(jì)核算

與稅收處理

售樓部是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的場(chǎng)所。售樓部的會(huì)計(jì)如何核算、如何進(jìn)行稅務(wù)處理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》并無(wú)細(xì)化、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》教科書均無(wú)明確，值得我們認(rèn)真探討。

（一）售樓部的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財(cái)政部會(huì)計(jì)核算的相關(guān)文件里沒(méi)有進(jìn)行規(guī)范，僅僅是國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）第八條作出了明確規(guī)定：

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2、售房部裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，一般說(shuō)來(lái)不外乎存在以下四種情況：

1、利用企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；

2、利用企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

3、在開(kāi)發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

4、在開(kāi)發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓部的以上四種情況，售樓部的會(huì)計(jì)核算可分為以下2種模式：

1、使用“生產(chǎn)成本”（或開(kāi)發(fā)成本）核算模式，適用于上述的1、2情況

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開(kāi)發(fā)成本）會(huì)計(jì)科目，售樓部建設(shè)、裝修發(fā)生的成本費(fèi)用均在該科目反映。

（2）當(dāng)售樓部與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“生產(chǎn)成本”（或開(kāi)發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）科目。

（3）當(dāng)售樓部（商品房）銷售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

（4）當(dāng)售樓部轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當(dāng)售樓部出租時(shí)，其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開(kāi)發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。

2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建售樓部，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用應(yīng)該在“在建工程”科目核算。

（1）修建售樓部的成本費(fèi)用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售樓部竣工驗(yàn)收后，將其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”；

（3）售樓部使用過(guò)程中，計(jì)提的折舊費(fèi)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”；

（4）售樓部拆除時(shí)，按照“固定資產(chǎn)清理”的程序進(jìn)行處理；

（5）售樓部由開(kāi)發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。當(dāng)售

樓部出租時(shí)，其成本從“固定資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（二）售樓部的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部具有特殊性，不僅在建設(shè)期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時(shí)等均涉及相關(guān)稅金處理。現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策，就涉稅處理探討如下：

1、建設(shè)期的涉稅處理

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部與開(kāi)發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成（自購(gòu)材料、自請(qǐng)工人施工），計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加。

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無(wú)論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時(shí)均不存在涉稅處理問(wèn)題。（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》財(cái)稅[2006]186號(hào)

二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過(guò)程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開(kāi)始使用的次

月，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的，其依據(jù)如下：

A按照《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）

第二條第四款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利用商品房作售樓部，應(yīng)自開(kāi)始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

B根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（86）財(cái)稅地字第008號(hào)：“十九,關(guān)于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.”，開(kāi)發(fā)企業(yè)自建售樓部，應(yīng)自開(kāi)始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）售樓部的折舊費(fèi)

按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計(jì)提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、拆除時(shí)的涉稅處理

固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時(shí)，按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。一般說(shuō)來(lái)，清理的凈值均是負(fù)數(shù)（也就是有損失），這是由于沒(méi)有達(dá)到固定資產(chǎn)的使用年限。根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險(xiǎn)賠款后的余額，依照國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。因此，售樓部拆除時(shí)的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉(zhuǎn)作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳以下稅金：

A 售樓部轉(zhuǎn)作自用（辦公等）時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產(chǎn)稅；

B 售樓部進(jìn)行出租時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入繳納5%的營(yíng)業(yè)稅；還應(yīng)該繳納城建稅、教育費(fèi)附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)繳納以下稅金：

A將售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。新稅法排除了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）“

六、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題”的“開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售”，因?yàn)樽杂没虺鲎獠](méi)發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以說(shuō)不繳納納企業(yè)所得稅。

B 售樓部出租或自用時(shí)與“修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳納以下稅金”一致。

5、銷售的涉稅處理

將售樓部銷售后，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。其依據(jù)是：

國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)

[2006]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照收入確認(rèn)原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本。因此，只有當(dāng)該售樓部實(shí)現(xiàn)銷售，該售樓部所對(duì)應(yīng)的成本才能予以結(jié)轉(zhuǎn)，在稅前扣除。

以上根據(jù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際，結(jié)合現(xiàn)行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行多多交流探討。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

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作者: 唐維模 宋世高 日期： 2012-01-18 來(lái)源: 中國(guó)稅網(wǎng)

在具體實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)通常容易將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用相互混淆，從而帶來(lái)稅收上的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，并于當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除。計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，是組成商品房的計(jì)稅成本。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生額依法在企業(yè)所得稅前扣除，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用還可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)，并且還可以作為20%加計(jì)扣除的基數(shù)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如何歸集，以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如何分?jǐn)偅粌H直接影響到企業(yè)所得稅的匯算清繳，同時(shí)還直接影響著土地增值稅的計(jì)算。本文擬就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理及其與土地增值稅和企業(yè)所得稅之間的差異進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》（[1993]財(cái)預(yù)字第6號(hào)）規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”由此可見(jiàn)，土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，與當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目的口徑是完全一致的。而《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)）規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。”從土地增值稅及企業(yè)所得稅各自對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用范圍的表述看，土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用并未包括企業(yè)所得稅中列舉的工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，但這并非意味著工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)不能在土地增值稅前扣除，因?yàn)橥恋卦鲋刀愔辛信e的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目并非是窮盡了所有，其中有一個(gè)“等”字作為兜底。

借款費(fèi)用是組成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的一項(xiàng)重要內(nèi)容。現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》規(guī)定：對(duì)于需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨而發(fā)生的借款費(fèi)用（含專門借款和一般借款費(fèi)用）應(yīng)當(dāng)予以資本化。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房屬于存貨范疇，并且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房要達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，一般都要經(jīng)過(guò)一年以上時(shí)間，所以，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房而發(fā)生的借款費(fèi)用一般應(yīng)當(dāng)予以資本化。根據(jù)相關(guān)性原則，對(duì)于多個(gè)成本核算對(duì)象發(fā)生的借款費(fèi)用，還應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)在不同成本核算對(duì)象中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

借款費(fèi)用包括借款利息、折價(jià)或者溢價(jià)的攤銷、輔助費(fèi)用以

及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第三款的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，以及全部使用自有資金，沒(méi)有發(fā)生利息支出的，利息支出按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。除利息費(fèi)用外的其他借款費(fèi)用是否應(yīng)當(dāng)作為開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅稅前扣除？對(duì)這個(gè)問(wèn)題，需要從土地增值稅的立法背景進(jìn)行分析。

原有會(huì)計(jì)制度中，對(duì)于企業(yè)為生產(chǎn)存貨而發(fā)生的借款費(fèi)用，不論該貨物生產(chǎn)時(shí)間是否超過(guò)一年以上，借款費(fèi)用均計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目。而《土地增值稅暫行條例》的出臺(tái)也是以原有會(huì)計(jì)制度為背景，這從《土地增值稅暫行條例》中有關(guān)“財(cái)務(wù)費(fèi)用科目中的利息支出”的表述中就可以看出。“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目正是依據(jù)當(dāng)初會(huì)計(jì)制度應(yīng)當(dāng)計(jì)入的會(huì)計(jì)科目（現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度所發(fā)生的借款費(fèi)用是計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”或“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目）。對(duì)于生產(chǎn)存貨發(fā)生的借款費(fèi)用予以資本化是后期會(huì)計(jì)政策的調(diào)整，而會(huì)計(jì)政策的調(diào)整并非意味著土地增值稅政策也應(yīng)當(dāng)隨之調(diào)整。根據(jù)土地增值稅政策，除利息支出外的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照土地和開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。而除利息支出外的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括了除利息支出以外的借款費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。所以，在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度下，借款費(fèi)用雖然應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，但在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸所支付的利息以及銀行罰息雖然不屬于行政性罰款，但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第八條第二款，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許在土地增值稅前扣除。

借款費(fèi)用的企業(yè)所得稅稅前扣除上，在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》列舉的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中并未提到借款費(fèi)用。這是否意味著借款費(fèi)用就不能計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)予以稅前扣除？其實(shí)未必。首先，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中列舉的是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用僅是主要內(nèi)容，而并非窮盡了所有。其次，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條的規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除；企業(yè)為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和經(jīng)過(guò)12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照規(guī)定扣除。可見(jiàn)，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》繼新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)之后，為了減少與會(huì)計(jì)之間的差異而吸納了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用資本化的規(guī)定。只不過(guò)企業(yè)所得稅法中將會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間”進(jìn)行了具體細(xì)化，細(xì)化到12個(gè)月以上，以便于實(shí)務(wù)操作。《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出允許全額稅前扣除；非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分允許稅前扣除。可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目或是僅有一個(gè)成本對(duì)象，則開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用屬于能夠直接計(jì)入成本對(duì)象的成本，可以視同建筑安裝費(fèi)用按照單位面積成本在完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或有多個(gè)成本對(duì)象，則開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用就需要在完工開(kāi)發(fā)對(duì)象與未完工開(kāi)發(fā)對(duì)象之間進(jìn)行分配。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第二十九條，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法有4種：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。不同的成本分配方法計(jì)算出來(lái)的成本可能會(huì)有一定差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)于每月終了對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，并計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。比如，選擇直接成本法分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，則某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一本月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用×月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本÷月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額。但對(duì)借款費(fèi)用分配方法的選擇上，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三十條明確規(guī)定：借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，只能選擇按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象為2個(gè)以上的情況下，應(yīng)當(dāng)將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”作為一級(jí)會(huì)計(jì)科目設(shè)置。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的成本，但由于不能清晰地歸入某個(gè)成本對(duì)象，因而需要將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”作為過(guò)渡會(huì)計(jì)科目，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記人各個(gè)成本對(duì)象下的“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”二級(jí)科目，期末“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目無(wú)余額。只有一個(gè)成本核算對(duì)象而發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，則直接記入“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行，企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方。

舉例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部獨(dú)立核算單位在2011年5月份共發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41600元，發(fā)生時(shí)的會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

41600

貸：銀行存款（或應(yīng)付工資等）41600

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)月各成本對(duì)象實(shí)際發(fā)生的直接成本520000元，確定的成本對(duì)象為3個(gè)，其中，商品房A直接成本為200000元，商品房B的直接成本為240000元，配套設(shè)施直接成本為80000元。假設(shè)間接費(fèi)用采取直接成本法分?jǐn)偅纱擞?jì)算5月份各成本對(duì)象應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：

商品房A： 41600×200000÷520000=16000（元）；

商品房B： 41600×240000÷520000 =19200（元）；

配套設(shè)施：41600×80000÷520000=6400（元）。

具體會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本A

16000

開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本B

19200

開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 6400

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

41600

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買人，并向購(gòu)買人收取定金或房款的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用預(yù)售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，再確認(rèn)收入。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購(gòu)買方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

例：C市M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開(kāi)工建設(shè)S樓盤，該項(xiàng)目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設(shè)（其中第1期建設(shè)10—13號(hào)樓共60000平米、第二期建設(shè)6－9號(hào)樓共60000平米、第三期建設(shè)1－5號(hào)樓共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲(chǔ)備情況決定于5月16日開(kāi)盤銷售，開(kāi)盤當(dāng)日即熱銷70％，取得收入20000萬(wàn)元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預(yù)售收入30000萬(wàn)元。M公司根據(jù)市場(chǎng)需求情況，決定于2007年12月開(kāi)始進(jìn)行二期建設(shè)，并于2008年4月5日取得第2期的預(yù)售許可證，同時(shí)開(kāi)始進(jìn)行二期的預(yù)售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預(yù)售收入33000萬(wàn)元。鑒于第1、2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開(kāi)始建設(shè)第3期，并于2009年2月取得第3期預(yù)售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬(wàn)元收入。S項(xiàng)目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項(xiàng)目共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本70000萬(wàn)元（其中1期成本20000萬(wàn)元、2期成本21000萬(wàn)元、3期成本29000萬(wàn)元）。2010年10月30日取得稅務(wù)部門土地增值稅清算報(bào)告，該項(xiàng)目清算土地增值稅款為1500萬(wàn)元。土地增值稅預(yù)征比率為1％，所得稅稅率為25％。

M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：銀行存款 300000000

貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000

2008年、2009年取得預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：

借：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——S項(xiàng)目——第1期 300000000

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——S項(xiàng)目——第1期 200000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——S項(xiàng)目——第1期 200000000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會(huì)計(jì)分錄同上。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的涉稅會(huì)計(jì)處理

（一）營(yíng)業(yè)稅的處理

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全

部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝收到的預(yù)收款項(xiàng)×5％，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，同時(shí)計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。承上例，2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加的會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 16500000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15000000

——應(yīng)交城建稅 1050000

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 450000

2008年、2009年取得第2期、第3期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)分錄同上。

（二）土地增值稅的處理

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算方法是：應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）。在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％扣除。

由以上土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還沒(méi)有竣工，成本還不能核算出來(lái)，所以其土地增值稅無(wú)法計(jì)算。對(duì)于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。根據(jù)計(jì)算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時(shí)，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計(jì)算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計(jì)算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)前期預(yù)征的土地增值稅款和計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算報(bào)告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用）、“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已繳納的土地增值稅）；實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。

由于會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)在企業(yè)所得稅前扣除，而會(huì)計(jì)上確認(rèn)的費(fèi)用滯后，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時(shí)性差異，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒(méi)有影響，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，還是應(yīng)該注意到會(huì)計(jì)和稅法上的差異。在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。

承上例，2007年M公司取得第1期預(yù)售房款時(shí)，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄為：

借：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3000000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000

貸：銀行存款 3000000

2008年、2009年第2期、第3期預(yù)售房款，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄同上。

2008年12月S項(xiàng)目第1期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000

貸：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3000000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄同上。

2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬(wàn)元，而預(yù)繳土地增值稅為1100萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅款400萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000

貸：銀行存款 4000000

（三）企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

承上例，2007年M公司預(yù)售業(yè)務(wù)毛利為6000萬(wàn)元（30000×20％），預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加1650萬(wàn)元，預(yù)交土地增值稅300萬(wàn)元，預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額為4050萬(wàn)元（6000－1650－300），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅為1012.50萬(wàn)元（4050×25％），會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 10125000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 10125000

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該的應(yīng)納稅額。

承上例，假設(shè)2008年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8000萬(wàn)元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬(wàn)元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)開(kāi)支400萬(wàn)元（允許稅前扣除金額為280萬(wàn)元），公益性捐贈(zèng)支出300萬(wàn)元，贊助支出100萬(wàn)元，該預(yù)收賬款凈增加33000萬(wàn)元（預(yù)計(jì)毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理如下：

應(yīng)交所得稅＝應(yīng)稅所得額×所得稅稅率＝（利潤(rùn)總額±納稅調(diào)整項(xiàng)目）×所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋33000×20％）×25％＝3730（萬(wàn)元）

遞延所得稅資產(chǎn)＝100×25％＋33000×20％×25％＝1675（萬(wàn)元）

所得稅費(fèi)用＝3730－1675＝2055（萬(wàn)元）

會(huì)計(jì)分錄為：

借：所得稅費(fèi)用 20550000

遞延所得稅資產(chǎn) 16750000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交企業(yè)所得稅 37300000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細(xì)記錄每項(xiàng)暫時(shí)性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預(yù)計(jì)多少利潤(rùn)，銷售結(jié)算時(shí)抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。