第一篇：以貸還貸及其法律問題

以貸還貸及其法律問題

近年來，各級法院受理的經濟糾紛中，借款保證合同糾紛占了很在比例，大部分得到了較公正的審理，但是，一部分以貸還貸借款合同糾紛，由于金融、擔保立法的不完善和滯后性及司法實踐中認識的不盡一致，出現了相同案件判決不一致的反?，F象。由于這類借款保證合同在信貸領域的大量存在，標的又相當驚人，審理結果直接關系到商業銀行的利益，為此，就這一問題，本人作一些法律分析。關于以貸還貸的含義及法律征。

“以貸還貸”是指借款人在末還清銀行前一到期貸款的情況下，以與該銀行簽訂借款合同，將該筆新貸款用于歸還前一到期貸款的情形。其一般做法為，借款人的第一筆貸款到期，但明顯無償還能力，銀行末將其列為逾期，而是在利息還清的前提下，找好擔保人，與借款人重新簽訂一份新貸款合同。這杲，后筆貸款還了前一筆貸款，借款人形式還清了拖欠貸款，不用支付逾期利息，銀行也少了一筆逾期貸款，皆大歡喜?！耙再J還貸”具有以下法律特征：

1、涉及兩個合同、三個當事人。兩筆借款合同的當事人是一致的，但是保證人有3種情形：

1、是舊的借款合同沒有保證人，借款人不能償還，要求借款人找一個保證人，新的借款合同得到保證人的保證；

2、是舊的借款合同原先有保證人，到期后，借款人不能償還，保證人也不沒有清償能力，于是銀行與借款人訂立一份新的借款合同，并重新找了一個保證人；

3、是新舊兩份借款合同中保證人是同一個人。

2、兩份借款合同具有密切關聯性。后一合同項下的貸款在當天進入借款人企業的存款帳號，該帳號的余額為零或小于貸款額，隨即又打回銀行，極個別情況下第二天打回。有些案件第二筆貸款就用特種支票內部轉帳，根本不進入借款人的存款帳號，沒有借款借據。

以貸還貸借款保證合同糾紛通常是這樣的；借款人沒有償還能力，銀行起訴，要求保證人承擔保證責任；而保證人常常提出抗辯；認為在這種情形下，保證人應當免除保證責任。保證人的抗辯理由主要是兩方面，一是因主合同（新借款合同）無效而主張從合同（保證合同）無效；二是因借貸雙方惡意串通，構成對保證人的欺詐，而主張不承擔保證責任。

首先，我們分析一下以貸還貸借款合同的效力。根據《民法通則》第50條、第56條、第58條以及《合同法》的有關規定，對合同效力的認定可從以下四個方面來加以把握：

1、主體是否合格；

2、條款內容是否合法；

3、意思表示是否真實；

4、是否符合形式要求。我們結合《商業銀行法》《貸款通則》等金融法規分析認為，最有可能導致法院審理認定以貸還貸借款合同無效的原因集中在“意思表示是否真實”這一點上。意思表示真實是合同有效的重要條件，也是我國民商法的重要原則。只要借貸雙方在自愿、平等、誠實信用原則上對合同條款作出真實意思表示，均應認定有效。但合同的簽訂采取欺詐、脅迫手段或乘人之危或惡意串通的，應為無效。應當指出的是，借款合同多為格式合同，但填寫上去的內容應是真實意思表示的產物，如借貸雙方明知是以貸還貨，應在合同的借款用途一欄如實填寫為“借款還舊”、“以貸還貸”、“轉貸”等。借款用途作為借款合同的必備條款，借款人必須嚴格按規定用途使用貸款，不得挪作他用。借款用途對貸款的安全歸還有著重大影響。如虛構借款用途，在借款用途一欄中寫為“購原材料”，“流動資金急需”，則意思表示不真實，是虛假合同。

其次，我們分析一下關于借貸雙方惡意串通，欺詐保證人，構成“騙?！钡膯栴}。以貸還貸借款合同的訂立事實對借貸雙方而言，通常是心知肚明的。虛構借款用途的目的當然是針對保證人。如果在以貸還貨的借款合同中，明確了借款用途是“轉貸”，而且在保證人的保證合同或保證條款中也明確是對上述的“轉貨”提供保證，那么，保證人對“以貸還貨”是知情的，且明示對此提供擔保，當然不足以構成其抗辯理由。但是如果借貨雙方隱瞞借款合同的性質和用途并不知情，借款人與銀行故意隱瞞借款人的資金和財務狀況，妨礙了保證人對借款人的監督，加大了保證人的擔保風險，甚至是將現實存在的債務轉嫁給保證人，保證人的利益就受到損害。這有悖于商品交易中的誠實信用原則和公平原則，保證人以此作抗辯理由不足為奇。當然，我們也應看到，有些情形下保證人對此事是知情的，只是在要求其承擔保證責任時，保證人就以上述欺詐理由為借口企圖逃避責任。如何使審理更公正，確實是一個相當大的難題。

我們在認定保證人責任時，應該區別不同的情況：（1）前后兩份借款合同的保證人系同一人時，即使沒有依據證明保證人明知以貨還貨，根據《貸款通則》對借款人的條件第2點規定，保證人應對借款人的情況有審查義務，故一般應認定該保證人對以貸還貨應當明知。借款行為發生在《擔保法》實施前，適用最高人民法院《關于經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定》第20條，保證人承擔連帶賠償責任。借款行為發生在《擔保法》實施后，適用《擔保法》第5條，保證人有過錯的，承擔相應的民事責任。（2）前后兩份借款合同的保證人不是同一人時，關鍵應分清保證人對以貸還貨是否明知或應當明知，保證人如能證明自己不明知或不應當明知，可免除保證責任，否則，則應承擔民事責任。以貨還貨借款保證合同在實踐中的認定，筆者以為證據取得是一個最大的難題，商業銀行應該抓住這一關口，結果就有可能朝著有益于銀行利益的方向走去。因為民事經濟訴訟，實行“誰主張誰舉證”的原則，保證人主張銀行與借款人通謀騙取擔保，或者銀行采用欺詐手段使得保證人在違背真實意思表示的情況下提供保證，就必須證明銀行與企業之間存在串通合謀，或者銀行有欺詐行為。而這些事實是很難證明的。首先，大量的原始憑證、原始材料掌握在銀行手中，如果銀行拒絕提供，保證人是難以取得的；其次，在這類案件中，銀行雖然主要針對保證人，但往往對借款人也一并起訴，借款人對款項去向雖然心知肚明，且一般與保證人關系密切，但是，由于銀行與借款人之間的以貸還貨協議往往是私下約定，借款人一方面提不出強有力的證據說明雙方惡意串通；

另一方面借款人也不一定愿意作證雙方串通轉嫁債務。我們也應看到，在處理這類案件當中，法官的自由裁量權是比較大的，如果法院應保證人的申請，依其職權深入到借貸雙方處調查，銀行工作人員雖無權拒絕，但在實際操作中，也以貸還貸借款保證合同中，借款用途對保證效力的影響主要是表現為，保證人以此來進行抗辯，認為是雙方當事人合謀欺騙他提供保證，從而要求免除保證責任。借款用途是借款合同的必備條款，在借款保證合同中，沒有規定借款用途的很少。借款用途一般是規定為“流動資金貸款”。如果借款保證合同、貸款借據規定的用途均為流動資金貸款，相對于保證人的抗辯而言，銀行應利用“流動資金貸款”這個范圍廣泛非特定化的概念，通過模糊的概念并配合巧妙的帳面安排，盡量大努力使法官認定不屬于借新還舊、以貸還貸。但是，實踐中如果貸款借據用途只填寫流動資金貸款，銀行容易失去對借款人的控制和監督，產生資金風險，所以，雖然借款保證合同上規定是流動資金貸款，銀行卻通常通過貸款借據規定的具體用途，將借款保證合同規定的流動資金用途特定化，比如說在借據上注明用途是組織出口資源。一旦借款用途特定化，保證人就可以主張借款合同規定的貸款用途與實際不符，并依此作為抗辯理由，認為銀行與借款人合謀欺詐，騙取保證人提供擔保。這種情形的抗辯理由被法院采納的可能性較大。

實踐中以貸還貸的情形是大量存在于信貸領域里的，雖然糾紛的處理結果因個案而有區別，但總的來講，給商業銀行的資產帶來較大風險，即使在事后多做一些工作，或者能起到規避的作用，但畢竟較欠穩妥。所以，筆者以為，商業銀行減少逾期貸款數目決不能以盲目增加風險為代價，更加要警惕保證 人的“惡意”抗辯——明知以貸還貸，因不愿承擔責任而找借口抗辯。所以，在辦理以貸還貸業務時一定要十分慎重。銀行應加強貸后對借款人的監督，對逾期貸款及時通過法律手段追訴，或者積極參與到借款人的破產程序之中，盡量使可能的損失的減少，而不是寄希望于“轉嫁”風險給保證人，這樣的做法是有悖于商業銀行經營的安全性目標的。

江蘇常州常信律師事務所

儲 靜

二000年五月二十日

第二篇：以貸還貸糾紛民事上訴狀

民事上訴狀

上訴人xx縣xx農村信用合作社。住所地：xx縣xx鎮xx村。

法定代表人馬xx，主任。

被上訴人xx縣xx鎮xxx村民委員會。

法定代表人戴xx，村黨支部書記兼村委會主任。

被上訴人牛xx，男，195x年9月28日出生，漢族，農民，住xx縣xx鎮xxx村。

被上訴人王xx，男，196x年12月22日出生，漢族，農民，住xx縣xx鎮xxx村。

被上訴人戴xx，男，196x年3月6日出生，漢族，農民，住xx縣xx鎮xxx村。

被上訴人劉xx，男，194x年8月22日出生，漢族，農民，住xx縣xx鎮xxx村。

被上訴人馬廣x，男，195x年12月18日出生，漢族，農民，住xx縣xx鎮xxx村。

被上訴人溫x，男，195x年12月5日出生，漢族，農民，住xx縣xx鎮xxx村。

被上訴人馬xx，男，194x年12月30日出生，漢族，農民，住xx縣xx鎮xxx村。

上訴請求：

1、依法撤銷（2004）x民初字第105號民事判決書；

2、依法改判或者發回xx縣人民法院重新審理；

3、本案一切訴訟費用由二被上訴人承擔。

事實與理由：

上訴人不服xx縣人民法院（2004）x民初字第165號民事判決書，現提起上訴，具體上訴事實和理由如下：

一、一審法院判決認定事實錯誤

牛松定等七被上訴人辯稱，其只是證明人，而非擔保人，但其七人在借款合同上保證人處簽章，這一事實已足以認定七人為本案擔保人。在無證據支持和信用社不予認可的情況下，僅僅憑七人陳述，就作出以貸還貸的認定，與民事證據規則并不符合。

一審法院引用債權人與債務人串通騙取保證人保證的條款，本案的事實是，牛松定等七被上訴人均屬時任和現任村干部，信用社假如要與村委會串通，勢必要通過村干部也即牛松定等七被上訴人進行，即使本案屬于以貸還貸，七人親自參與合同簽訂，不可能對所謂的借款用途不知，不存在所謂的信用社欺詐！

二、一審判決判決理由錯誤且與判決結果互相矛盾

一審法院通過所謂的以貸還貸認定，從而得出雙方簽訂的借款合同屬于“以合法形式掩蓋非法目的”的無效民事行為！對于以貸還貸行為，從最高人民法院、河南省高級人民法院到xxx市中級人民法院，從司法解釋、最高院和省高院及其他法院眾多判例，均不認定以貸還貸違法，不知道xx縣人民法院從何處得出“以合法形式掩蓋非法目的”的結論！一審法院在認定合同無效的情況下，作出的判決結果卻也與合同有效時的判決結果毫無二致，令人百思不得其解。

三、一審法院判決適用法律錯誤

由于一審法院認定事實錯誤，判決理由錯誤且與判決結果互相矛盾，從而很自然地適用法律錯誤！

綜上所述，一審法院判決認定事實錯誤、判決理由錯誤且與判決結果互相矛盾、適用法律錯誤，依法應當予以撤銷！

此致

xxx市中級人民法院

上訴人xx縣xx農村信用合作社

二○○四年x月二十五日

河南省平頂山市城市信用社·張要偉

第三篇：以貸還貸中保證人責任承擔與免除

“以貸還貸”中保證人的責任承擔與免除

案情

2007年8月29日，吳某由曹某、闞某提供保證擔保，從某農村信用合作社（以下簡稱農信社）借款5萬元，用于擴大養殖規模，約定還款時間為2008 年4月26日。合同到期后，吳某因經營不善致無力付還借款本息，保證人曹某、闞某亦未履行保證責任。2008年4月28日，吳某又從農信社借款5萬元，借 款用途為借新還舊，借款期限自2008年4月28日至2009年2月26日。同日，農信社與吳某、葛某、陳某簽訂最高額保證合同，約定由葛某、陳某對吳某自2008年4月28日起至2009年2月26日止在農信社辦理約定的各類業務實際形成的債權最高余額折合人民幣5萬元提供擔保；保證方式為連帶責任保 證。

借款合同訂立當日，吳某在農信社的要求下，以借款人的身份分別在農信社提供的上述合同及借款憑證上簽名，用新貸償還了2008年4月26日到期的借款 5萬元。2009年2月26日，新的借款合同到期后，吳某未按約定償還借款本金5萬元及利息，葛某、陳某亦未履行保證義務，農信社經催要未果，訴至法院，要求吳某付還借款本金5萬元及利息，葛某、陳某承擔連帶保證責任。

審理

本案爭議的焦點是：被告葛某、陳某是否知道2008年4月28日的借款用于償還舊貸，其責任應如何承擔。

法院經審理認為，農信社與葛某、陳某簽訂的最高額保證合同雖系雙方當事人的真實意思表示，但農信社未明示借款的實際用途。農信社主張訂立合同前保證人知道這筆貸款的用途是以貸還貸，但兩保證人予以否認，農信社未提供保證人知道或者應當知道以貸還貸的證據，保證人葛某、陳某對此事實真相亦不存在知道或者 應當知道的情形，且舊貸的保證人也不是葛某、陳某，故根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十九條第一款“主合同當事 人雙方協議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的除外，保證人不承擔民事責任”的規定，葛某、陳某對此不承擔保證責任。因此，農信社要求葛某、陳某 承擔保證責任的訴訟請求，理由不當，不予支持。法院駁回了農信社要求葛某、陳某承擔保證責任的訴訟請求。

評析 “以貸還貸”，在借款合同糾紛案件中已是一個普遍現象，特別是在農村信用合作社的貸款中屢見不鮮?！耙再J還貸”又稱借新還舊，是指金融機構對已經到期或逾期的貸款，采用與借款人簽訂新的借款合同的方式，用新發放的貸款清償陳欠貸款的行為。

在“以貸還貸”合同中，保證人如何承擔保證責任？在審判實踐中，應分以下幾種情況予以認定：

（一）如果保證人對于主合同系“以貸還貸”的事實是明知的，則保證合同有效，保證人應當承擔保證責任。

（二）保證人對主合同系“以貸還貸”并不知情，且該保證人不是前一份借款合同的保證人。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解 釋》第三十九條第一款作出了規定：主合同當事人雙方協議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的除外，保證人不承擔民事責任。

（三）保證人對主合同系“以貸還貸”并不知情，但舊貸與新貸的保證人為同一人的，保證人應對新貸承擔保證責任。這是因為用新貸償還舊貸后，致使原來的 借款合同履行完畢，從而消滅了保證人對舊貸的保證責任，由保證人承擔新貸的保證責任，實質上并沒有加重保證人的風險責任，這顯然是公平的。因此無論保證人是否知道或應當知道“以貸還貸”的事實，均應對新貸承擔保證責任。本案中，葛某、陳某為吳某的提供擔保的意思表示是真實的，但農信社既不能證明兩名保證人知道或應當知道以貸還貸的事實，葛某與陳某又不是前一個借款合同的保證人。農信社作為借款合同的債權人，以隱瞞借款真實用途的方法使葛某、陳某在違背其真實意思的情況下，為吳某以貸還貸提供擔保，意欲將原來由他人擔 保的一筆到期無法償還的債務轉嫁到葛某、陳某身上，惡意加重了他們的保證責任，這一行為嚴重損害了保證人的合法權益。法院依據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十九條“主合同當事人雙方協議以新貸還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任。新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款的規定”的規定，判決免除葛某、陳某的保證責任是正確的。

第四篇：以貸還貸中保證人的責任承擔的若干問題

案情：中國A銀行股份有限公司（下稱“A銀行”）與廣州市B實業有限公司（下稱“B公司”）于2003年12月19日簽訂了《保證合同》，約定B公司為廣東C通訊服務有限公司（下稱“C公司”）履行（2003）年商流字第108號《人民幣資金借款合同》項下義務提供連帶責任保證。借款合同第二條“借款用途”約定：C公司借款將用于償還（2002）年商流字第104號《人民幣資金借款合同》項下借款人所欠貸款人債務。但《保證合同》中未明確約定借款用途。《保證合同》由D公證處出具了（2003）證內經字第1100717號公證書。2005年1月6日，C公司未履行還款義務，在A銀行申請下，D公證處出具了（2005）穗證內經字第1167號《執行證書》對原告采取了強制執行。

2005年4月28日，B公司向廣州市中級人民法院（下稱“廣州中院”）提起民事訴訟，要求免除其在《保證合同》中的全部保證責任。B公司認為在簽訂《保證合同》當時，A銀行及C公司均沒有向其提供《借款合同》的合同文本，也沒有向其說明借款的具體用途。直到2005年2月2日，C公司才將《借款合同》交給B公司時，原告才發現《借款合同》中約定的借款用途為“用于償還（2002）年商流字104號合同項下借款人所欠貸款人債務”。原告認為，由于其不是舊貸的保證人，而且對新貸的用途不知情，根據《擔保法》及相關司法解釋，請求免除其在《保證合同》中的全部保證責任。

B公司不服，于2005年8月29日，以“原告未能獲悉借款用途不是主觀過失”、“一審法院作出‘原告應當知道貸新還舊’的推理不成立”為由向廣東省高級人民法院（下稱“廣東高院”）提起上訴。請求撤銷廣州中院的一審判決并改判免除原告在《保證合同》中的全部保證責任。并向廣東省中級人民法院提交了“法定代表人于2003年12月19日參加上市輔導培訓的情況說明”、法定代表人工作日記等證據以證明其法定代表人沒有前往公證處辦理公證手續。二審法院查明事實后，作出了維持原判的判決。

評析：縱觀本案，爭議的焦點在于保證人對債務人向銀行借款的用途是以貸還貸是否屬于《擔保法》司法解釋39條的規定中的“應當知道”的情形。結合本案、相關法律法規及法學知識，筆者擬從以下三個方面進行評析：

一、關于以貸還貸

（一）什么是以貸還貸？

所謂“以貸還貸”是指借款合同到期后，貸款人與借款人經協商一致重新簽訂一份新的借款合同，借款人用根據新借款合同所借得的款項歸還已到期借款合同所欠的借款的一種行為。

（二）以貸還貸的性質

以貸還貸在性質上屬于債務的一種清償方式，借款人用后一份借款合同所借得的款項歸還前一份借款合同所借款項。在這個過程中涉及兩份借款合同，前后兩份借款合同互相獨立，不存在主從關系，各自構成獨立的法律關系。前后兩份借款合同的區別在于借款用途的不用，前一份借款合同的借款可用于任何合法的用途，而后一份借款合同的借款用于清償前一份借款合同借款人所欠貸款人的款項。

（三）對以貸還貸的認定

以貸還貸屬于民事行為，而一個民事行為包含兩方面的內容，一個是客觀行為，另一個是產生法效的意思表示。因而，認定是否以貸還貸，不僅要查明客觀上借款人有將新貸還舊貸的行為，而且，還應當查明金融機構與借款人之間主觀上有以貸還貸的共同意思表示或者意思聯絡。兩者應當缺一不可。從司法實踐看，借款人以新還舊貸款的行為較為明顯，查證起來也比較簡單，一般爭議不大。但要證明金融機構與借款人之間有以貸還貸的共同意思表示，卻并不容易。因為，意思表示在雙方沒有以明示的方式表現出來的情況下，很難證明。像本案中金融機構與借款人在借款合同上寫明是以貸還貸的，查證起來當然沒有問題。但在中國人民銀行《關于印發<不良貸款認定暫行辦法>的通知》發布前，由于理論及實踐中對借新還舊的效力存在疑問。貸款銀行為逃避人民銀行的監管，往往均不在借款合同中明確借新還舊的內容。

擔保法的起草人之一的曹士兵法官在《經濟審判指導與參考》中指出，在沒有證據證明共同的意思表示的情況下，允許使用推定的方法。根據從實踐中總結的經驗，可以根據以下具體情況推定金融機構與借款人之間有以貸還貸的共同的意思表示：一是款項根本沒有貸出，只是更換貸款憑證的，二是借款人短時間內歸還貸款的（如上午貸出，下午歸還），三是新貸款恰好是舊貸款本息相加之和，借款人又在較短的時間內歸還貸款的。金融機構與借款人之間以貸還貸的共同意思表示是以貸還貸成立的必要條件，因此，要避免簡單將以下兩種情況作為以貸還貸處理：一是借款人單方面決定將借款償還舊貸款的，二是金融機構單方面決定扣收借款人的借款還貸的。如果無法查明金融機構與借款人之間以貸還貸的共同意思表示，又不能進行推定的，不能作以貸還貸處理。

（四）關于以貸還貸的效力

以貸還貸行為的效力問題是金融機構和借款人普遍關心的問題，因為它不僅影響到主合同的效力，還影響到對以貸還貸的擔保合同的效力?，F行法律、行政法規對以貸還貸沒有做明確的限制。以貸還貸的這種情況，中國人民銀行有意見認為，以貸還貸是流動資金使用方式之一。在現實生活中這種以貸還貸的情況也是大量存在的。盡管目前有些人認為以貸還貸，有規避國家關于貸款規模限制的可能，與《貸款通則》精神相違背。但即使我們認定以貸還貸是違反相關規定的，根據最高法院曾作過的“關于違章放貸的，可由主管部門處罰，但一般不認定合同無效”的解釋。在審判實踐中，一般也不認定合同無效，主要的理由是，采取以貸還貸這種形式展期是借貸雙方的真實意思表示，其目的是合法的，并不能因形式違法，違反了一般性禁止規定而認定合同無效。

隨著2000年9月25日及29日中國人民銀行《關于印發<不良貸款認定暫行辦法>的通知》及最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》的頒布，從銀行業主管部門及最高司法機關的權威角度對借新還舊合同的法律效力問題作出了肯定性的意見。

（五）以貸還貸的分類

1、從銀行貸款分類角度

中國人民銀行《不良貸款認定暫行辦法》第九條規定：“貸款到期（含展期后到期）后未歸還，又重新貸款用于歸還部分或全部原貸款的，應依據借款人的實際還款能力認定不良貸款。對同時滿足下列四項條件的，應列為正常貸款：

（一）借款人生產經營活動正常，能按時支付利息；

（二）重新辦理了貸款手續；

（三）貸款擔保有效；

（四）屬于周轉性貸款?！?/p>

根據人民銀行的上述規定，可以將以貸還貸貸款分為正常類以貸還貸貸款和不良類以貸還貸貸款。

（1）正常類以貸還貸貸款：滿足人民銀行《不良貸款認定暫行辦法》第九條四項條件的為正常類以貸還貸貸款。該類型的貸款與其他貸款沒有區別，是正常經營中的企業為滿足日常生產經營以資金周轉的需要而辦理的貸款。從經濟學角度，任何投資項目都存在回收期，回收期短的，企業可以更快實現投資的回收從而歸還向銀行的借款，回收期長的，便需要更長的時間才能回收投資，歸還銀行。而銀行的貸款期限與投資項目的回收期往往存在不匹配的情形，如果借款已到期，但投資回收期卻未到，則企業便無法通過回收該投資及時歸還銀行貸款。在該種情形下，企

3業有以下幾種途徑可以選擇：一為另行籌措資金歸還銀行，然后再向銀行申請貸款，但這種情況只適用于企業存在相應金額的閑余資金的情形，如果企業沒有閑余資金或閑余資金不足以歸還該筆貸款時，這種方案便無法成功操作，該筆貸款便可能面臨逾期的風險，貸款逾期后，如果企業仍不得籌集到相應資金，則可能面臨訴訟的危險；第二種途徑是，銀行與企業進行協商，將貸款期限延長，但按人民銀行的規定貸款展期只能一次，并且展期期限不得超過原期限的二分之一；第三種途徑是企業向銀行申請一筆新貸款，用該貸款的資金歸還原貸款，企業無需動用自身內部的資金，便可繼續使用原來借款合同項下的資金（當然從法律性質上該資金已屬于新貸款合同項下的資金），并且又可以有效解決前筆貸款逾期的問題。而這種途徑下的貸款用途雖然約定為借新還舊，但實際上其資金是用于企業的正常周轉。相對而言，第三種途徑顯然能更好地滿足企業需求，又更符合經濟規律。

（2）不良類以貸還貸貸款，又可以分為兩類：一為借款企業生產經營正常不良類以貸還貸貸款：該類貸款借款企業生產經營正常，能按時支付利息，只是由于未嚴格按到程序進行操作，因此，不能認定為正常類的以貸還貸貸款；另一種是借款企業生產經營不正常的不良類以貸還貸貸款。

從上述分類中，只有借款企業生產經營不正常的不良類以貸還貸貸款才屬于保證人需承擔更大擔保風險的以貸還貸貸款。其他兩類以貸還貸貸款保證人承擔保證責任的風險與其他正常類貸款并無二致。

2、從擔保法司法解釋的規定角度

擔保法司法解釋第39條規定“主合同當事人雙方協議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任。新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款規定。”

根據擔保法司法解釋的上述規定，可以將以貸還貸分為新舊貸保證人一致的以貸還貸，及新舊貸保證人不一致的以貸還貸：

（1）新舊貸保證人一致的以貸還貸：是指新借款合同的保證人同時也是舊借款合同的保證人的情形。在該種情形下保證人保證責任不能因為以貸還貸而免除。應當注意的是，新舊貸保證人是否一致是依各個具體的保證人進行判斷，并不要求新舊貸所有的保證人都一致。如舊的借款合同由A、B、C三人提供保證，新借款合同由C、D保證，則相對保證人C而言，屬于新舊貸保證

4人一致的情形，C的保證責任不能因此而免除。而D則屬于新舊貸保證人不一致的情形，D的保證責任可以因此而免除。

在這種情形下，新的保證人是否知道或應當知道以貸還貸對其保證責任的承擔不發生影響。

（2）新舊貸保證人不一致的以貸還貸

新舊貸保證人不一致的以貸還貸又可分為兩類：一為新保證人知悉或應當知悉以貸還貸的新舊保證人不一致的以貸還貸，此時，新保證人也不能以以貸還貸為由主張不承擔保證責任；第二種為新保證人不知悉也不應當知悉以貸還貸的新舊保證人不一致的以貸還貸，此時，保證人可以以貸還貸為由主張不承擔保證責任。

在本案中，B公司并未對C公司舊的貸款提供保證，對此，雙方并無爭議。問題的關鍵在于本案中的以貸還貸是屬于B公司知悉或應當知悉以貸還貸的情形，還是屬于B公司不知悉也不應當知悉以貸還貸的情形？

一、二審均是圍繞這一焦點進行調查和辯論的。

在本案中，《保證合同》并未直接體現以貸還貸的內容，A銀行也無直接證據表明B公司知悉以貸還貸的借款用途。但是，在《保證合同》中有明確被保證的主合同為（2003）年商流字第108號《人民幣資金借款合同》。而在該《人民幣資金借款合同》第二條“借款用途”中約定：C公司借款將用于償還（2002）年商流字第104號《人民幣資金借款合同》項下借款人所欠貸款人債務。根據這一事實能否推定B公司應當知道借款用途為以貸還貸？

二、關于推定的若干問題

（一）推定的含義及適用后果

1、推定的含義。所謂推定，是指根據某一事實（基礎事實）的存在而作出的另一事實（推定事實）存在的假定。

2、適用推定的后果。

（1）適用法律推定的后果是直接免除一方的舉證責任，而將舉證責任轉移給反方當事人。

（2）如不含有法律的推定內容，但事實又確實無法查清的，需要采用事實推定的。則不能免除當事人的舉證責任。法官需要在雙方充分舉證的基礎上，判斷、推敲，最終得出推理結論。

（二）關于本案相關結論的推定

廣州中院經審理認為：本案涉及擔保合同的借款合同第二條明確約定，借款的用途是“借新還舊”，而本案擔保合同所擔保的正是該合同。B公司作為擔保人，應當對被擔保的主合同進行審查，因此，主合同記載“借新還舊”的內容，可以認定屬于最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第三十九條中“應當知道”的范疇，根據該條款的規定，B公司不能免責。B公司不服上訴至廣東高院，廣東高院經審理，維持了一審法院的認定，駁回B公司的上訴。

五、相關建議

（一）司法解釋層面的建議

建議根據對以貸還貸經濟現象的認知，及銀行信貸業務以貸還貸操作程序的變化，明示主合同雙方虛構借款用途的要件，對擔保法司法解釋第39條第一款進行修正：主合同當事人雙方虛構借款用途，以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任。”

（二）銀行層面的建議

盡管本案的兩審都以金融機構的勝訴告終，但從一審到二審歷時數月，也耗費了金融機構較多的人力、物力、財力。在最高人民法院對相關解釋進行修正前，為避免類似事件的發生，產生不必要的訴累，特建議相關銀行在信貸業務操作中，除在借款合同中明確借款用途為借新還舊外，還應當在保證合同中明確，或在保證合同中增加下述條款：“保證人已閱讀本保證合同所擔保的借款合同，同意為主債務人在該借款合同項下的義務提供連帶責任保證。”

（三）保證人層面的建議

作為擔保人更應當充分注意自身行為的法律風險，在作出相應具有法律意義的意思表示前進行必要的調查和研究，妥善保護自身的合法權益：

1、對主債務人的資信情況及履行債務的能力進行調查、研究；

2、對所擔保的主債務進行必要的調查、研究，仔細閱讀主合同，特別注意閱讀主債務人的義務性條款；

3、采取必要的預防性措施，如反擔保等。

六、結束語

保證擔保作為擔保債權實現的方式之一，對促進交易安全，促進社會主義市場經濟的發展都具有積極而深遠的意義，對于為以貸還貸的借款合同的保證上，要區別對待，既要保護確實不知情的保證人的合法利益，也不能讓應當承擔 6

保證責任的保證人以“不知道”為接口逃避保證證人，從而損害交易秩序、危害金融安全。

第五篇：車位法律問題

據調查，在諸多的小區業主糾紛中，車位糾紛占相當大的比重，而問題的核心在于車位的產權屬性?！段餀喾ā芬幎ā敖ㄖ^劃內的道路，屬于業主共有……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！薄敖ㄖ^劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”

根據上述法律規定，小區車位所有權歸全體業主共有包括兩個方面：

1.小區車位作為公共建設配套設施，其建造費用已包含在全體業主的購房款中，根據“誰投資、誰受益”的原則，小區車位所有權當屬全體業主。

2.從土地使用權角度看，業主辦理產權證時，產權證書上如果載明了業主分攤了土地面積，車位所依附的土地使用權歸業主所有的，車位所有權應當屬于全體業主。

住宅小區建有地下停車場的，其車位權屬分三種情形：

1.停車場在小區房屋銷售時未按公共建筑面積公攤，停車場建筑的所有權應歸開發商所有，開發商有權對業主出售，開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同合法有效。

2.如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公共建筑面積分攤給了全體小區業主，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議。如果小區業主需要購買該停車位使用權，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權，業主應同業主委員會或經業委員會授權委托的物業公司簽訂車位使用權轉讓協議。

3.地下停車場由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，開發商也無權出售。

我們通常提到“房屋產權證或產權證”，在現行房地產法律規定中，是指“房屋所有權證”。根據《城市房地產管理法》的規定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物?！庇纱丝梢?，獨立車庫應屬法律上的“房屋”，可以辦理產權證。

地下停車場整體符合法律上有關“房屋”的規定，可以辦理“房屋所有權證”。但停車位由于不具備“房屋”的屬性，是否可以辦理“房屋所有權證”或者辦理“車位所有權證”，目前國家法律、行政法規還沒有統一規定。小區停車位能否自由買賣？目前，小區停車位流轉遭遇法律空白，無法律規定停車位不準出售，但是車位出售又會加劇停車難，兩者存在矛盾。

另一種觀點認為，既然車位的所有權歸業主所有，任何人無權出售，所謂的車位使用權有償轉讓合同應該是租賃合同。

《合同法》規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同有兩個特點：1.租賃合同是轉移財產使用權的合同，一方將財產的使用權和收益權讓渡給另一方。2.租賃合同是有償合同，受讓一方為使用該財產向對方支付一定費用。

車位問題長期存在，而現行法律沒有明確的解決辦法，我以前就想總結這方面的問題歸納法律意見，收集資料等花了不少時間，希望大家仔細閱讀，充分了解，也希望對將來可能的訴訟有所幫助。

一：法律規定

訴訟是解決糾紛的最終合法方式，法官斷案是以法律為準繩，事實為基礎；法律的規定將影響對事實的需求指向： 《物權法》

2007年10月1日施行

第五十二條 國防資產屬于國家所有。

第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！冻鞘蟹康禺a管理法》 １９９５年１月１日起施行。

第四十一條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！冻鞘芯幼^規劃設計規范》 1993年建設部頒布 2002年修訂 2.0.6 公共服務設施用地（R02）

一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。2.0.7道路用地（R03）

居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民汽車地面停放場地。6.0.3.7 凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，并應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建； 6.0.5.2 配建停車場(庫)應就近設臵，并宜采用地下或多層車庫。11.0.2.5 居住區用地內道路用地面積應按下列規定確定：

(1)按與居住人口規模相對應的同級道路及其以下各級道路計算用地面積，外圍道路不計入；

(2)居住區（級）道路，按紅線寬度計算；

(3)小區路、組團路，按路面寬度計算。當小區路設有人行便道時，人行便道計入道路用地面積；(4)居民汽車停放場地，按實際占地面積計算；(5)宅間小路不計入道路用地面積。8.0.5.9（已經取消）

8.0.6 居住區內必須配套設臵居民汽車（含通勤車）停車場、停車庫，并應符合下列規定；

8.0.6.1 居民汽車停車率不應小于10%;8.0.6.2 居民區內地面停車率（居住區內居民汽車的停車位數量與居住戶數的比率）不宜超過10％；

8.0.6.3 居民停車場、庫的布臵應方便居民使用，服務半徑不宜大于150m;8.0.6.4 居民停車場、庫的布臵應留有必要的發展余地?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤規則》 1995年12月1日施行 第九條公用建筑面積計算原則

凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！短K州市房屋面積計算規則》 2002年9月施行

（二）不分攤共有建筑面積

1、為多幢服務的警衛室、管理用房、設備用房以及作為人防工程的地下室。

2、已出售給產權人獨立使用的地下室、車棚、車庫等。

3、第一層架空，用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積。

4、地下室內的公共車庫、停車場、以及車位等?！段飿I管理條例》

1993年施行，2007年8月修正

第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！度嗣穹揽辗ā?1997年1月1日施行

第四條 人民防空經費由國家和社會共同負擔。

中央負擔的人民防空經費，列入中央預算；縣級以上地方各級人民政府負擔的人民防空經費，列入地方各級預算。

有關單位應當按照國家規定負擔人民防空費用。

第五條國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。

國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

這么多法律規定看下來，估計大家有點頭暈，不要緊，先放一邊，后面會慢慢援引分析。二：車位分類

1.規劃規定的車位(以下簡稱“種類一”)。

簡單說來，開發商開發商品房，需要向規劃局、建設局以文字和圖紙形式提交整個小區的規劃布臵方案，通過后才能領取規劃許可證、施工許可證等。建設部93年頒布的《城市居住區規劃設計規范》就對車位有規定，當時規定汽車停車率不低于10%，該規定2002年修訂時被取消，但取消不等于沒有車位要求，地方各省在審核小區規劃圖對車位數量配臵還是會有要求，只是各地方要求不一樣。這種規劃要求的車位表述通常為：每戶 X個車位。比如每戶0.6個車位，就意味著十戶住房有6個車位。

這種車位是行政機關強行要求的，沒有達到要求不能開工。那這樣的車位所有權（使用權）歸誰呢？要看《物權法》 第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

“公共場所、公用設施和物業服務用房”包括哪些設施？法律沒有明確，（最高法院針對物權法有司法解釋的征求意見稿：建筑區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“建筑區劃內的其他公共場所”。建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“公用設施”。但該解釋只是草案，不具備法律效力），但肯定不包括種類一，因為七十四條明確，“規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”“當事人”一般就是開發商和買房人；如果種類一屬于公共場所或公用設施，那就當屬于業主的所有權（使用權），開發商是沒有權利、業主也沒有必要與開發商去“約定”的。

法律這樣規定，就允許開發商將車位買賣或出租收益，在買方市場，開發商可能會贈與；而在房產走俏情況下，開發商當然選擇出賣或出租。法律規定其實是說：種類一的車位屬于開發商，至于如何交給業主使用，就讓市場決定吧！2.“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”（以下簡稱“種類二”）法律規定種類二由業主共有。但這是否意味著除了種類一開發商所有之外就是種類二，由全體業主共有呢？不盡然，具體看其他種類。

開發商與業主信息不對稱，業主一般不會了解哪些是規劃規定的車位，那些又是業主共有的車位，開發商會將種類二也銷售取利。業主們需要了解規劃文件，才心里有數。另外一個現實生活中很突出的問題是：種類二的使用問題。比如香城一期，前一陣我去兜了一圈，發現道路上很多車，這些車輛據說每月都要交超過100元的物業管理費，我不知道費用由物業公司收取后如何分配，但如果全部由物業公司獨享，那一期全體業主就吃虧了。

按照物權法規定，既然種類二由全體業主共有，那共有人當然有受益權，停車費全部由物業公司收取顯然是不合理的。

當然如果小區全體業主都同意說種類二由部分有車的業主停車使用，全體業主放棄收費權利，物業公司收取的費用全部作為物業管理費，這是全體業主的權利，但做出這樣的決定需要業主委員會通過。再者，種類二停車物業管理費蘇州實行政府指導價，不會超過100元每月（蘇州地方規定大概60）

現實中其實很多種類二的使用費都被物業公司收取，而全體業主分文未得的情形。據我了解，業主如果起訴，法院都是判決業主勝訴。3.開發商獨立投資的車位（以下簡稱“種類三”）

這類比較少，但也有。開發商認為規劃規定的車位不能滿足全體業主的需求，自行在小區開發車位銷售將有利可圖，這也不是不允許。種類三既然是開發商獨立開發，那當然可以獨立銷售。但前提是，開發成本（包括土地成本）不應計入房價。

4.人防（種類四）

人防是國防的組成部分，它不屬于物權法規定的公共場所或公用設施。從最高法院的司法解釋草案看，這個觀點與最高法院的觀點是一致的，而且我認為以后也不會變化。

建造人防是規劃的要求之一，但在規劃文件中它不作為停車用途，因此不屬于種類一。

那是否屬于種類二？回頭再看《物權法》規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！边@個規定該如何理解？人防肯定不屬于“道路”，“其他場地”又是指什么場地？“業主共有”的條件是否及于該“其他場地”？目前沒有明令的規定或權威性的判例判定人防屬于種類二。如果不屬于種類二，那人防的所有或使用權歸誰？ 人防的主管行政單位是人防辦，但人防辦是行政機關，開發商將人防出租或轉讓的民事合同是否有效由法院決定，人防沒有定紛止爭的權力，因此其答復有參考價值，但不具決定效力。

北京有案例：開發商將人防使用權轉讓，受讓人將之作為一群民工的居住區，業主起訴開發商，法院判決業主敗訴。當然，這個個案對蘇州不具法律效力。指導性的規定是<人防法>:“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

因此，通行的觀點是：以人防的成本是否已經納入房價為標準，來決定使用權人。但成本是個財務問題，業主怎么可能知道開發商的財務賬冊？開發商在銷售商品房前需要到價格管理部門物價局報價審核，報價的申請表中會有具體的成本構成，當然，幾乎所有成本都是拋高的，這樣才能賣個好價錢。開發商如果清楚這個通行觀點，可以回避，拋高其他成本，而不把人防納入對物價局的報價體系。

上述通行觀點仍然只是學理性的，不是審判實踐必須遵守，因此還需要做進一步的法律考量：誰投資，誰受益是人防法的規定，人防當然首先是開發商投資，那么就由開發商收益，但開發商如果已經將開發人防的成本納入房價，受益權是否就當然由全體業主共享？如果我是法官，我會傾向于肯定觀點，否則對全體業主不公平。但作為開發商也不是沒有抗辯余地：既然誰投資誰受益，那人防是我開發，就有我受益，全體業主通過房價承擔了人防開發成本，但并不意味著轉移了投資關系，又有什么法律限制我投資人只能收益一次呢？

另外一個問題是，即便開發商有使用受益權，是否可以與土地使用權等同的年限轉讓？

很多人認為，人防要么出租使用權，要么轉讓所有權。不動產轉讓要有權屬憑證，人防無疑沒有所有權證，況且從《人防法》判斷，人防為戰事所需，不能轉讓，因此轉讓不成立，只能是出租，但合同法明令出租最長期限20年，超過二十年的無效。這個理論同樣值得商榷。開發商的觀點是：我轉讓的是使用權。我們知道，住宅商品房所附土地使用年限為70年，無論開發商還是業主，都只能對土地享有使用權而沒有所有權。既然國家可以轉讓土地使用權，為何開發商不能？ 關鍵：還是要看法院的指導性意見！

上面是對幾類車位的分析。以下說一些其他問題： A:無論哪一類車位，物業管理公司都沒有所有權，也沒有使用權。只有對于車位使用的管理權。

B:如何理解《物權法》規定的“首先滿足本小區業主的需要”？這個規定賦予本小區業主的優先權，同時也是對開發商處分車位權利的限制。目前一期業主已經凸現了停車難的問題，這個優先權如何行使對各方利益至觀重大。最高人民法院的司法解釋草案規定：“第四條 建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形。

第五條 建設單位違反物權法第七十四條第一款規定，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規定承擔舉證責任?！?目前該解釋未生效，如果生效，業主可以提起合同無效的訴訟主張。C:車位是否計入公攤面積？

按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》和蘇州市地方規定，車位不能計入公攤面積。

但現實中有開發商與房管局下面的測繪部門串通一氣將車庫計入公攤面積，后被業主識破，提起行政訴訟和民事訴訟，最終開發商賠償的案例。D:團結一致。

開發商也是商人，他們天生追求利益最大化。在法律規定模糊，行政監管乏力，信息不對稱，違法成本低的情況下，昧著良心謀取利益的情形比比皆是。作為律師，我也做開發商的法律顧問工作，無論車位、房屋、公共環境等等，如果出現大面積的問題，因為關涉諸多，讓一個人就是讓全體，讓一步就可能讓更多步，開發商肯定不會輕易讓步。作為三期業主如果開發商違法，我會堅決維權，否則都對不起律師這個行業。拖延時間，然后各個擊破是開發商的慣用策略并且屢試不爽。從雙方的地位看，業主對信息缺乏了解，且各有工作生活，做出一個統一的決定是非常困難的，開發商本身處于天然的地位優勢，我接觸的很多維權團體最后都不了了之。因此，維權的群體需要有組織的團結，把前期工作做充分，謀定而后動。

E:驗房后才接受交付，簽署文件。

交房前，開發商會讓業主簽署各種文件然后再交付鑰匙，百分之95%以上的業主懷著迫切看房的心情都會照做，這樣其實可能有損業主自身權利。房屋交付非常非常重要的法律手續，這影響諸多權利義務。到期交收房是合同約定權利，業主在看到房屋后認為滿意，才能接受交付，簽署各種文件，如果不滿意，可以要求開發商整改或者索賠，交房時間要延后。很多開發商針對同一小區，分期約定交房時間也是處于分別處理更有利的目的。

因此，希望大家以后接受交房時首先要仔細驗房，發現問題集中商量和開發商談判比較有利。

F:不要忘了我們三期的車位。

從上面的分類分析可以看出，如果三期或者一期的業主在車位買賣過程中權益受損，那么車位的性質當屬于種類二，或者種類四。我在去年和開發商經理通過電話，對于車位如果屬于人防，那買賣可能存在的法律問題表示擔憂，該經理當即表示：大家都是明白人，關鍵還要看成本是否納入房價?？赡苓@位經理是唱的空城計，但能對這個法律問題直指要害，至少說明他們是有準備的。如果車位屬于種類二或種類四，轉讓就是非法的，那屬于無權處分，合同無效，時間推移不會對我們業主有不利影響，我個人還是主張拿房后和房屋問題一起解決。

希望這個帖對大家有所幫助，如有不足或疑義，我會修正或答疑補充，讓關于車位的這個帖子更加完善。

最后，希望想維權的、有維權計劃的、有規劃局、建設局、物價局等政府部門朋友的業主能與我聯系，大家一起維護自身權益。