第一篇：軍產房若干法律問題

軍產房若干法律問題

田釗

引言：

最近辦理一起軍產房繼承糾紛案件，當事人因繼承其母所遺留的干休所的房產發生爭議，訴諸法院，因該套房產前身系軍產房，后以房改成本價出售給個人，但未辦理產權登記，在當事人第一次提起訴訟時，一審法院以遺產中的房產系軍產，不屬于地方法院受理案件范圍為由，作出不予受理的裁定。當事人提起上訴后，二審法院認為遺產中尚有其余財產未予分割，裁定予以受理，后法院以調解結案。近年來，利用軍隊享有使用權的土地進行房地產開發然后以出賣軍產房使用權給地方居民居住的現象時有發生，因部隊轉業人員出售軍產房使用權而引發的糾紛也有發生，這類涉及軍產房買賣合同的糾紛如何適用法律，如何認定合同的效力，不同法院之間存在很大爭議，軍產房買賣的有效性和安全穩定性缺乏透明有效的法律保障。在這類糾紛中，如何適用法律以及如何認定軍產房買賣的合同的效力成為爭議的焦點和難點。本文擬對軍產房買賣的法律適用與合同效力基于辦理實際案件的理解和體會加以闡述。

一、軍產房的界定

“軍產房”和“小產權房”一樣，目前尚無明確規范的定義，一般是指在軍隊使用的土地上開發建設所有權歸軍隊所有的房屋。這類房產土地是劃拔的軍事用地，個人只是擁有房產的使用權。房產證由軍區提供的，不能抵押或貸款，因土地是部隊的，地方政府亦無權干涉。

“軍產房”是在一定的歷史條件下產生的。由于軍隊精簡整編，調整出了部分空余土地，解放軍總后勤部1993年7月7日聯合發出《關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題》的通知指出：“開發利用軍用空余土地，要以不影響軍隊建設需要和保守國家軍事機密為前提，有領導、有組織、有計劃地進行”。

“軍產房”存在三種形式：

1、在軍隊依法轉讓整塊空余軍用土地之上開發建設的房屋；

2、軍隊以軍用土地使用權作為條件，與地方合建、換建的房屋

3、軍隊自行在軍用空余土地上開發建設的部分出售的房屋。

二、關于軍產房買賣的相關法律規定及適用。

軍產房的法律適用問題是解決軍產房糾紛的焦點和難點。關于軍產房的相關法律規定主要是由中央軍委或其總后勤部規定的，如：

1、《中國人民解放軍房地產管理條例》（１９９０年４月２０日中華人民共和國中央軍事委員會發布，自發布之日起施行）；

2、《軍隊房地產開發管理暫行規定》【實施時間】1992-12-01【頒布單位】中國人民解放軍總后勤部；

3、《軍隊現有住房出售管理辦法》(總后勤部[1999]后營字第530號印發)

4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關于利用軍隊房地產開發經營有關問題的通知》

5、《中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》的通知》

如何看待這些規定對于軍產房向地方轉讓的合同的效力的影響卻是一個有爭議的問題，產生爭議的根本原因是對于如何認定中央軍委及其總后勤部的規定對于軍產房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規定。因為依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”的合法無效。而依據《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）第七條的規定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。而行政法規則由國務院根據憲法和法律，制定行政法規（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定不是法律，也不是行政法規，與合同法關于合同效力的規定無法對應。使得中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定對于合同效力的影響沒有直接的法律規定。這是產生軍產房法律適用及軍產房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定依據《立法法》的規定，應屬于軍事法規和軍事規章。而依據《立法法》的規定：軍事法規、軍事規章在武裝力量內部實施。因軍產房買賣即涉及軍事力量內部，又涉及軍事力量外部的地方軍產房購買人，此事如何適用軍事法規、軍事規章以及如何認定軍事法規、軍事規章與合同效力的關系仍然沒有明確的法律規定。所以為了解決涉及到軍隊與地方法律關系的軍產房買賣的法律適用及其效力，迫切需要通過法律或中央軍事委員會與國務院聯合發文的形式明確軍產房向地方轉讓時的法律適用與合同效力問題。

三、人民法院應否受理軍產房糾紛的問題

以下有個案例：2004年10月，武警某支隊經房改后將房改房出售給符合購房條件的現役干部楊某某等人，楊某某等人依法向房屋所在地房管局、國土局辦理權屬變更，取得了《房屋所有權證》、《土地使用權證》，但房屋仍被曾某某等離退休干部占用。楊某某等分別向法院提起訴訟，要求曾某某等騰房。曾某某等以武警支隊為被告也向該法院提起訴訟，認為武警某支隊房改程序不合規定，拒絕騰空。該法院受理了楊某某的訴訟，并依據最高院《關于軍隊離退休干部騰退軍產房糾紛是否受理的復函》，裁定對曾某某的起訴不予受理。對此，頗有爭議。筆者認為法院的裁判是正確的。

最高院《關于軍隊離退休干部騰退軍產房糾紛是否受理的復函》是1991年1月31日對天津高院請示的批復。其核心內容是：“因軍隊離退休干部安置、騰遷、對換住房等而發生的糾紛，屬于軍隊離退休干部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。”上述曾某某等軍隊離退休干部已經由地方安置或由軍隊移交地方安置，現又以軍隊房改不符規定，拒絕騰退離休前原在軍隊的住房，而以軍隊單位為被告提起訴訟，依照該《批復》人民法院不予受理，是正確的。而法院受理了楊某某等人的訴訟，則是由于楊某某等人依照規定購買了軍隊房改房，并取得了權屬證書，房屋性質由原來的軍隊房地產轉為公民個人合法私有財產，要求原住戶騰房是行使正當合法的權利，符合法院受理條件。該案中既不涉及軍隊房地產，又不屬于軍隊離退休干部轉由地方安置管理的遺留問題，上述《批復》不適用本案。

綜上，軍隊實行住房制度改革后，以經濟適用房價格或者房改成本價購買房產，并辦理登記后，此類房產糾紛法院應予受理。如系未經房改產權仍然屬于軍隊的房產糾紛則不宜受理。

四、軍產房轉讓的合同效力分析

軍產房的特殊性決定其轉讓受到嚴格的限制。

依據《中國人民解放軍房地產管理條例》第十條第（一）款的規定：不論數量多少，凡軍隊房地產同地方有償轉讓的，房地產的轉移變更由總后勤部審批。另依據中華人民共和國建設部房地產業司中國人民解放軍總后勤部基建營房部關于印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產權管理單位）全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產管理條例》規定的房地產轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規定的，產權轉移無效，并不得進行變更登記。同時依據《軍隊房地產開發管理暫行條例》第十五條的規定：利用軍隊房地產開發，不論數量多少，一律報總后勤部審批。《軍隊現有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發）第四條規定： 出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。

具體到司法實務中的法律適用，筆者的意見是應適用《合同法》第五十一條的規定：即“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。即軍產房向地方轉讓，依軍事法規和軍事規章的規定，應經過總后勤部審批同意。軍產房買賣之前經過總后勤部審批同意或爭議起訴到法院前經過總后勤部追認的，法院應認定為有權處分，軍產房買賣合同有效。否則應按無權處分認定處理，即應依《合同法》第51條的規定按無效合同處理。

因此，購房者在購買涉及軍產的房產時，應及其慎重，了解清楚所購房產屬于何種性質，因為依據建設部、總后勤部《關于軍隊房改售房權屬登記發證有關問題的通知》建房[1997]18號的有關規定，到駐地政府房地產管理部門辦理房屋權屬登記，領取《房屋所有權證》，所購住房方可通過準入制度進入市場交易，對此類房產方可購買。

五、風險建議

依據《中國人民解放軍房地產管理條例》第三十四條第（二）款的規定：“對于越權擅自處理軍隊房地產的單位，沒收其全部收入，擅自處理的房地產應全部收回，并給予主管負責人或直接責任者行政處分。”也就是說，對于違規的軍產房買賣，購買軍產房的一方當事人可能面臨失去所購房屋又得不到補償的不良后果。所以軍產房買賣對于購房者來說事關重大。

鑒于目前關于軍產房的買賣的法律適用及合同效力的認定缺乏明確的法律規定，使得法院審理涉及軍產房的買賣案件的難度和不確定性加大，購房者也缺乏法律上的安全感。購房者在提高自身風險防范意識的同時，立法機關盡快以法律法規加以明確，以增進各方合法利益的平衡保護。

第二篇：軍產房相關知識了解

軍產房

一、定義

目前尚無明確規范的定義，一般是指在軍隊使用的土地上開發建設所有權歸軍隊所有的房屋。

二、軍產房出租

1、從法律上來講是不可以出租的。

住宅性質的軍產房要看該房屋是在營區內還是在營區外,在營區內的一般沒有租賃憑證,不能出租;在營區外的一般都有租賃憑證、戶口薄,是可以出租的。【沒有找到相關北京的租賃憑證】

2、建議大家不要租住軍產房。首先，部隊有明確規定不能出租軍產房，時常來個軍產房整理整頓，這時就提心吊膽了，不知道什么時候被清理出戶。其次，進出特別不方便，有個親屬朋友來，還要壓個身份證，同時要習慣部隊6點多的號角聲和喊號聲。

三、軍產房買賣

1、軍產房是否可以購買或者交易？風險在哪？如何避免？【摘抄】

根據我國房地一體原則，軍產房的土地性質屬于劃撥用地，而根據我國土地管理法和城市房地產經營管理條例來看，軍產房，實際有別于商品房或者商業地產，其交易雖可以，但是受到一定的限制。早些年，深圳軍產房交易是潛水狀態，主要是普通個人購買軍產房，甚至有人就此希望律師做交易見證，本人也曾被邀請委托處理該類事情，當然，這個屬于律師見證受限的類型，因此本人就此簡單解釋一下，為何軍產房交易受限？

如上文所述，軍產房的土地性質為劃撥用地，也就是說，土地是國家根據土地管理法無償提供給軍隊使用的，而商品房的土地屬于出讓用地，是需要繳納土地出讓金的，即有償使用。這就是兩者明顯的區別，當然，按照國家有關規定，劃撥用地在履行一定的審批程序、補繳土地出讓金后可以變更為出讓用地，因此，其土地性質就會發生改變。

按照，軍隊有關文件規定，出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。也就是說，軍產房現有住房出售，審批權在軍區級的后勤部，這個跟商品房交易是完全不同的，商品房交易屬于登記備案，且該登記備案的權限是房地產行政主管部門。因此，購買軍產房，必須由軍區級的后勤部審批后才可以進行，否則，未經批準擅自出售軍隊現有住房，增加或者擴大優惠政策變相低價出售住房的主管人員和直接責任人，依據《中國人民解放軍紀律條令》的有關規定給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。而相關軍產房交易合同，可能因為沒有經過前述程序而被認定為無效。另外，軍產房的購房條件和對象也是有嚴格限制的，基本上，購房對象是軍隊人員或者其配偶和子女，而非普通的非軍人。很多人知道，小產權房或者軍產房的價格低于商品房的價格，但是戶型和質量也不見得相差多少，但是，不符合購買軍產房條件的個人購買軍產房是有較大風險的，且，軍產房銀行是不接受抵押的，也就是除了個人冒著軍產房無法過戶或者買賣合同無效的情況下，還必須一次性付款，至少不能辦理銀行按揭貸款手續。

那么，享有軍產房的業主，是否能夠出售軍產房呢？根據有關規定，按經濟適用住房價格或者房改成本價購買的現有住房，購房者擁有全部產權；需要上市交易的，實行準入制度，在同等條件下，原售房單位有優先購買權；所得售房款，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益，以及按照國家和地方人民政府規定交納有關稅費和收益分成后，其余收入歸個人所有。

由此，可見，軍產房一定程度上可以上市交易出售給非軍人或軍人家屬，只不過，其交易類似于經濟適用房或者房改房的操作。此外，軍產房的物業管理，也是以軍隊的有關文件為準，并不適用商品房的物業管理的有關規定。

由于軍隊的特殊性和復雜性，因此本文僅是簡單的提及部分內容，希望給廣大購房者提供些許提示。

2、購買軍產房應注意與軍隊房屋管理部門核實能否辦理軍產證的變更登記。另外，軍產房無法辦理落戶，如遇拆遷、征收、征用，尚無明確法律予以規定，購買軍產房如與軍隊房屋管理部門發生糾紛，人民法院不予受理。

由于市場上交易的軍產房發證機關不盡相同,有的是開發商,有的是軍隊后勤管理部門等，并且因為軍產房一般不允許對外向社會公開銷售，因此，對于過戶沒有具體統一的法律規定。建議購房者先確認該房產是否經過軍隊主管部門（總后勤部）批準，否則您的權益無法得到保障。

購房者在購房軍產房時，首先要確認下與開發商簽訂的合同是否約定是軍產產權，如果僅口頭約定屬于軍產產權，則主張權利存在難度。另外，如果該房屋屬于開發商利用與部隊聯建房屋的機會采取超規劃指標建設的房屋，違規向社會銷售，那么您還面臨法院判決你們之間的合同無效的風險。建議您謹慎購買軍產房屋。

第三篇：關于公產房的法律問題分析法律援助

關于公產房的法律問題分析法律援助

我曾經碰到過這樣一個案件，一位叫馬 XX 的當事人，在兒子因病去世后，與兒媳就其兒子生前承租的公 產房的繼承問題產生糾紛，后來一紙訴狀將兒媳告上法庭，要求取得兒子生前承租公產房的繼承權，后被 天津市南開區人民法院以公產房不能繼承為由裁定駁回起訴。對此我覺得有必要對公產房的法律問題進行 一系列的探究。

一、關于公產房的性質 所謂公產房，是我國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房 而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使 用、部分收益和有限制處分的權利。按照產權人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理 部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業產。第三種公產房是行政事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是 前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

二、公房產繼承中的法律問題 關于公產房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執己見，很難統一。公產房的這種特殊形態，是我國社會所特有的一種事物。現在公產住房的產權在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用 政策性的臨時規定進行調整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

從法律上講，公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比 如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優先權繼續 獲得房屋的租賃收益。

按照我國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對于公產房承租人只有 使用權，沒有所有權，所以并不在遺產范圍，依法不能繼承。當然隨著我國經濟的發展，對于公產房的繼承問題出現較多的緩沖處理。現在許多認為公產房可以繼承的 人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產”，當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻 也符合我國現實的社會實際。

實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》 規定： “住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。” 《天津市房地產管理局關于加強公產住房租賃過戶、調換、置

換管理的若干意見》的規定，承租人死亡，其同居一處、共同生活同戶籍 2 年以上的家庭成員，可以申請住房租賃過戶，按其家庭成員中配偶、子女、其他親屬的順序，并征得家庭成員同意后方可辦理。

2007 年 7 月 1 日新修訂的《天津市公有住房變更承租人管理辦法》取消了“同戶籍共同生活 2 年以上”的 限制，只要家中所有符合承租條件的成員意見統一，經過公證，就可以過戶給其中符合承租條件的任何一 人。從這些規定來看，公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像 其他可繼承的財產權一樣適用《繼承法》的規定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名 延續承租的，經過住房部門同意是可以變更的。

三、離婚時公產房的分割問題

1、對于夫妻離婚對于房產的分割問題，依據最高人民法院關于《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干 問題的解答》的有關規定符合以下情況下的房產，雙方均是可以主張承租權的：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續 5 年以上的；

（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

（6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；（8）雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

（9）應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。”

2、對于夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

（1）照顧撫養子女的一方；

（2）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

（3）照顧殘疾或生活困難的一方；

（4）照顧無過錯一方。

3、已購公房的分割 單位職工購買本單位的公房，如果取得完全產權，那么根據房產取得的時間可以將公產房作為個人財產或 者作為夫妻共同財產進行分割。

如果僅取得房屋的部分所有權，而售房單位仍享有該房屋的部分所有權，這種情況下職工取得的房 屋只享有部分產權。

按照《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規定，對于職工購買 的限制產權房屋，一般在離婚分割房屋財產時，對夫妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋，分得房 屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，按照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標 準價，給予對方一半房屋價值的補償。對夫妻雙方均爭房屋“部分產權”的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。

四、對于公產房拆遷款分割的問題 對于公產房的拆遷安置款能否作為遺產來繼承的問題，拆遷安置款支付給被拆遷人后，此款項就是私有財 產，既是私有財產，就屬于遺產范圍，依法也應當可以分割。

天津市和平區人民法院曾經有一魯氏三姐妹起訴同胞兄弟魯某繼承的案例：

邢某生前與早年去世的老伴魯老先生共有四個女兒和一個兒子。多年來，邢某一直承租一間公產樓房。2004 年 9 月底，樓房拆遷，邢某的兒子魯某代母親與拆遷安置部門簽訂了房屋拆遷補償安置協議，并領取 了拆遷部門給付邢某的房屋安置補償費 13.87 萬元。國慶節期間，魯某用 13.2 萬元置換了一套公產樓房，房屋承租人寫在了自己的名下。12 月初，邢某病故。

由于對房屋拆遷安置補償款的處理意見不一，邢某的三個女兒把自己的同胞兄弟魯某告上了法庭，要 求依法繼承母親邢某名下的房屋拆遷安置補償款。邢某的另一個女兒明確表示放棄繼承權。原告認為，母 親既然已經去世，房屋拆遷安置補償款作為母親的遺產，她們當然有權依法繼承。魯某辯稱，母親在生前 就已經處置了房屋安置補償款，所以自己的姐妹所主張的繼承標的并不存在。況且母親承租的是公產房，產權不屬于個人，那么基于房屋租賃而產生的房屋使用權自然不能列入遺產，由公產房拆遷而產生的貨幣 補償金也不應列為遺產。為此，魯某要求法院查明事實，駁回三姐妹的訴訟請求。

法院一審判決認定：被繼承人邢某名下承租的公產房經拆遷所得安置補償費應屬邢某生前的個人財 產。由于邢某已經死亡，對于她所遺留的拆遷補償費１３．８７萬元，應作為遺產由其主張繼承的子女按 法定第一繼承順序繼承。三原告與被告作為第一順序的法定繼承人，應在扣除被告為邢某支付的醫藥費及 喪葬費近萬元后，余額由雙方共同等額繼承，被告魯某給付三姐妹繼承款各３．２５萬元。

第四篇：2018年深圳軍產房怎么發展

2018年深圳軍產房怎么發展

深圳軍產房是深圳一個永恒的話題，隨著深圳改革開放，深圳由于特殊的發展歷程，建特區，促發展，小產權房也應運而生，深圳軍產房已有幾十年的歷史，深圳軍產房為深圳的經濟發展做出了巨大的貢獻，增加農民收入的同時也為千千萬萬來深建設者解決了居住問題。

深圳軍產房經過幾十年的發展，數量龐大，占到深圳總建筑面積的49%左右，占據了深圳房屋建筑面積的半壁江山，從剛開始的大型村委統建樓到現在的私人農民房，深圳軍產房發生了巨大變化，最開始深圳大量修建村委統建樓是為了解決村民等居住問題，也是深圳城市化進程的必須過程，村委統建樓是村委集體用地，這種樓盤好，并且樓盤建的漂亮與商品房無異。

深圳還有一種小產權房就是開發商集資房，這種小產權房是指公司從村里買地建的樓盤，也有開發商公司與村委合作出資建房，這類小產權房規模有大有小，價格適中，滿足了不少人的居住需求，最后一種小產權房就是村民或私人自建房，這類小產權房規模小，往往就是

一棟樓，價格也便宜，自住還是投資都是可以的。

不過從2014年后深圳就不允許建小產權房了，原因就是深圳土地面積有限，所以必須禁止建小產權房，其二是因為，小產權房太多對以后城市更新產生了巨大困難，城市更新就是要拆遷農民房等小產權房，拆遷又必須做到每戶都補償，無形中對舊改難度和拆遷賠償都增加了，其三是因為小產權房太多會嚴重影響商品房市場，商品房是要交稅的，而小產權房不用交稅，所以得禁止建小產權房。

很多不懂小產權房的朋友總是問，小產權房安全嗎，會不會被拆等問題，在這里告訴大家，深圳軍產房是全國小產權房比較安全的地方，簡單的說原因有三點，1：深圳軍產房數量龐大，小產權房的利益關系到無數小產權房業主的利益，所以絕對安全。2：深圳軍產房拆遷都是有賠償的，而且是按商品房價格進行補償，要么補償貨幣，要么補償回遷房等，能拆到就賺大了，有人專門找有機會拆遷的小產權房買，就是投資高回報。3：小產權房拆遷賠償都是征收這塊地的開發商進行補償，拆遷舊改關系到民生問題，不管哪一方面都不愿看到征收小產權房而發生不愉快的事情，所以政府一定督促開發商要對拆遷戶做好相關補償等

工作。

關系到2018年深圳在售小產權房數量將大量減少，房子越來越少，價格越來越高，一手的村委統建樓基本上沒有了，也就是說花園小區型的小產權房基本上沒有了，在售的90%的小產權房都是單棟的私人自建房，而且是2014年之前建好的，但是會重新裝修或翻新，從6千-1.5萬不等，深圳那么大，區域位置不一樣價格也就不一樣，基本上全部樓盤都帶精裝修出售。小產權房都是簽共同出資建房合同和律師見證書，這是對小產權房業主的保證。

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第五篇：房地產合同管理軍產房案例分析

房地產合同管理案例分析

11級房地產經營管理1班黃思豪1104030059

案情：A系北京人，由于長期在珠海工作，對北京快速上漲的房價不了解，由于欲在美國投資房地產，遂與B簽訂房屋買賣合同，以200萬價格將自己的一套面積100平方米的軍產權房屋（已超過5年）賣給B，并約定按揭貸款。在按揭貸款合同中雙方約定房價230萬，由B先向A首付30萬，其余200萬按揭，但私下里B實際向A只支付了10萬元，A表示同意。后A發現此房屋市場價格值350萬，欲解除合同，但B不同意并要求A繼續履行合同。A欲解除合同的理由是：一是此房屋為軍產權房屋，其出售受到軍隊的限制，此售房合同應是無效的。二是按揭貸款合同是雙方合謀對銀行進行欺詐，所以房屋買賣合同應是無效合同。三是房屋的合同售價是200萬，但實際市場價值350萬，顯失公平。顯失公平的合同應該是無效合同。

問題1：A認為此房屋買賣合同應該是無效合同，要求法院判決解除合同，法院會否支持，為什么？

問題2： A想用支付違約金而拒絕履行合同，法院會否支持？

問題3：房屋所有權應歸誰所有？為什么？

要回答以上幾個問題，首先要整理清楚什么是軍產房，軍產房有什么性質特點。軍產房是指軍隊享有房屋所有權（即產權）的房屋。依據中華人民共和國建設部房地產業司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發的《城鎮駐軍營房產權轉移和房屋現狀變更登記實施細則》第八條的規定：軍隊房屋產權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，“產權單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產權管理單位）全權辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產管理條例》規定的房地產轉移、變更批準權限，持有總后勤部或各軍區、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規定的，產權轉移無效，并不得進行營房變更登記。《軍隊現有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發）第四條規定：出售軍隊現有住房，必須經軍區級單位審查并報總后勤部批準，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產管理規定，軍產房的產權單位是總后勤部，軍隊產權房屋向地方轉讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權轉讓，轉讓無效。

綜上所述，軍產房的所有權為軍委、總部。而后勤部審批是軍產房買賣合同是否有效的關鍵。如無總后勤部審批，有關買賣或轉讓合同是無效的。

關于軍產房到底能否出售以及法院受理的依據。本案中軍產房能否出售是本案判決的關鍵之一，如果軍產房出售是違法行為，則該合同為無效合同，若軍產房出售為合法行為，則該合同則因沒有犯法律法規而成為有效合同。而法院該不該受理又是另一個關鍵。

如何看待這些規定對于軍產房向地方轉讓的合同的效力的影響卻是一個有爭議的問題，產生爭議的根本原因是對于如何認定中央軍委及其總后勤部的規定對于軍產房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規定。因為依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規定，“違反法律、行政法規的強制性規定”的合法無效。而依據《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）第七條的規定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。而行政法規則由國務院根據憲法和法律，制定行政法規（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定不是法律，也不是行政法規，與合同法關于合同效力的規定無法對應。使得中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定對于合同效力的影響沒有直接的法律規定。這是產生軍產房法律適用及軍產房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關于軍產房的規定依據《立法法》的規定，應屬于軍事法規和軍事規章。而依據《立法法》的規定：軍事法規、軍事規章在武裝力量內部實施。因軍產房買賣即涉及軍事力量內部，又涉及軍事力量外部的地方軍產房購買人，此事如何適用軍事法規、軍事規章以及如何認定軍事法規、軍事規章與合同效力的關系仍然沒有明確的法律規定。具體到判決中的法律適用，合同法第五十一條的規定：即“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。

所以，本案中的軍產房買賣合同因沒有違反國家法律法規、強制性效力性規定而成為有效合同。

而關于對本案中軍產房的出售合法性以及法院必須受理的理由則有以下幾條。

軍產房向地方出售不違法。現行法律和行政法規對面向地方購房人銷售軍產房的買賣行為沒有禁止性規定。軍隊房地產管理規章相關規定則允許軍隊利用空置土地進行開發經營。中央軍委發布的《中國人民解放軍房地產管理條例》第 28 條規定：“軍隊房地產在保證戰備和部隊住用并保守軍事秘密的前提下，可以對空余房地產依法進行開發經營活動。”第 29 條規定：“軍隊房地產開發經營的主要方式：??

（三）軍用土地有償轉讓、合作經營；

（四）與地方換建及合資建房；”據此，軍產房買賣顯然屬于合法。大量軍產房的建設和買賣，既擴充了軍費，解決了部隊干部的居住用房，又解決了城市土地匱缺的困難，還節省了購房人的購房投入，無疑是利國、利軍、利民的好事。

其次，符合條件的軍產房糾紛，人民法院必須受理。軍產房開發、建設和買賣的主體法律關系大多是是軍隊與開發商、開發商與建筑企業、開發商與購房人之間的法律關系。這些當事人之間并不存在軍隊內部上下級之間的行政和制約關系。他們之間顯然屬于市場中平等主體之間的民事法律關系，而平等民事主體之間的糾紛，依法應屬于民法調整的范圍。

再次，人民法院受理平等民事主體軍產房糾紛案件完全符合相關法律和司法解釋的規定。一是軍產房糾紛當事人主體和訴訟請求請求符合民事訴訟法第三條規定的“公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟。”的民事訴訟法調整的范圍；據此，對于起訴到人民法院的軍產房糾紛，人民法院立案庭應當按照不同情況區別對待：對當事人與軍隊具有行政隸屬關系的軍隊內部糾紛，人民法院應告知當事人通過行政途徑予以解決，不予立案；對雙方當事人之間系平等民事主體合同關系的，人民法院依法應當予以受理。人民法院對符合立案條件的軍產房糾紛予以受理，將及時解決因建設、買賣、租賃軍產房發生的合同糾紛，通過民事法律手段制裁違約方，維護守約方的合法權益。只有這樣，才能彰顯社會的公平和正義，才能強化人民法院的法律權威，才能免去因與軍產房發生民事法律關系的當事人的后顧之憂，促進軍隊房地產市場的穩定和健康發展。

綜上所述，對于第一個問題。該房屋轉讓合同有效，合同生效的理由則是合同主體合格，合同當事人意思表示真實，合同不違反法律或者社會公共利益。因此法院并不會支持解除合同。

而關于按揭貸款合同是雙方合謀對銀行進行欺詐這一問題上，我們要弄清楚惡意串通行為的定義與構成要件。

惡意串通行為，又稱做惡意通謀行為。是指在買賣活動中，雙方以損害他人利益為目的，弄虛作假的違法行為。具體表現為：串通掩蓋事實真相，在應價過程中串通一氣，有意壓價，損害委托人的利益。在本案例中買賣雙方存在惡意串通行為，但是由于在該案例中貸款合同為從合同，但從合同不成立或失效，一般并不影響到主合同的效力。在該案件中，從合同的失效并未直接使得主合同失效，因此主合同仍然有效。惡意串通行為的構成要件：第一，惡意串通首先需要有雙方損害第三人的惡意。第二，惡意串通需要惡意串通的雙方事先存在著通謀，這首先是指當事人具有共同的目的，即串通的雙方都希望通過實施某種行為而損害國家、集體或第三者的利益，共同的目的可以表現為當事人事先達成一致的協議，也可以是一方作出意思表示，而對方或其他當事人明知實施該行為所達到的非法目的，而用默示的方式表示接受。其次，當事人互相配合或共同實施該非法行為。

因此根據定義，在該案件中存在的惡意串通行為對主合同沒有影響效力。轉讓合同依然成立。

關于原告第三條理由顯失公平。最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第72條規定：一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有嘗原則的，可以認定為顯失公平。關于合同條款顯失公平的問題，可以從兩個方面進行認定：一是考察合同對一方當事人是否明顯不公平，具體應結合雙方當事人權利義務是否對等、一方獲得的利益或另一方所受損失是否違背法律或者交易習慣等綜合衡量。

二、考察合同訂立時，一方是否利用其優勢或者對方輕率、沒有經驗，具體看利益受損一方是否無經驗，或對合同的相關內容缺乏認識的能力，或者因為某中急迫的情況，并非出自真正的自愿而接受了對方提出的合同條件，如合同中設定了某些明顯對一方不利的條款，注意區分是否為一方當事人的真實意思表示。

結合該案例可知，本案中的當事人并沒有利用特殊優勢或者是不對價交換來與當事人進行交易，因此不存在顯失公平這一情況出現。

總結：本案例中因為軍產房的買賣并沒有違反國家法律法規，因此合同有效，法院并不會判決解除該合同。而在A欲支付違約金而決絕履行合同這一問題上，由于A是出于惡意來進行這一決定。而法律是維護正常社會秩序的工具，因此根據法律的公平公正原則，法院不會支持A用支付違約金而拒絕履行合同這一行為。至于房屋所有權這一問題。在改軍產房過戶給B之前該房屋歸軍委、總部所有。而在法院判定該房屋給B并下令過戶給B之后，該房屋的所有權則歸B所有。因此法院應該會判定合同有效，并下令A配合將房屋登記過戶到B的名下。