第一篇：房地產(chǎn)法律問(wèn)題總結(jié)

房地產(chǎn)法律問(wèn)題總結(jié)

房產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)

1.售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來(lái)發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條

2.房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？

（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。參考法條： 《 廣告法》第三十七條

3.《認(rèn)購(gòu)書》一般包括哪些內(nèi)容？

《認(rèn)購(gòu)書》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購(gòu)房的日期。⑤在一方不履行的處理問(wèn)題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。參考法條: 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、第一百一十五條 《合同法》第一百一十五條

4.什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

5.什么是套內(nèi)建筑面積？

套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

6.套內(nèi)墻體面積包括什么？

套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積

，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

7.什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

8.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》

9.哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅?/p>

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。10.哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅?/p>

①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。參考法條：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條

11.面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積

可以變更，但要在10日內(nèi)通知購(gòu)房者。在接到通知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。

開發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條

12.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積

×100％

參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條

14.買房一般要交哪些稅？（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改<北京市契稅管理規(guī)定>的決定》第一條、第二條

15.買房一般要交哪些費(fèi)？（1）房屋所有權(quán)登記費(fèi)。（2）公共維修基金。(3)綜合地價(jià)款。（4）證件工本費(fèi)。

16.買車庫(kù)交契稅嗎？

購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)買的車庫(kù)，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅(如別墅)購(gòu)買的車庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。17.繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

18.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（4）對(duì)首付款的要求，銀行間有些許差異。

（5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人

作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。（6）具有購(gòu)房合同或協(xié)議。（7）貸款人規(guī)定的其他條件。

19.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？（1）律師審查費(fèi)。（2）公證費(fèi)。（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（4）保險(xiǎn)費(fèi)。

20.哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

（六）借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。

21.哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？

不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。

22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；

23.什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

24.什么樣的房子要評(píng)估？

商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。

25.什么是組合貸款？

組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

26.什么是個(gè)人住房貼息貸款？ 所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的 貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。

27.申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？

（1）申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人，截至申請(qǐng)日為止，申請(qǐng)人持續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上，或累計(jì)繳存12個(gè)月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（3）夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。（4）同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。

28.什么是住房補(bǔ)貼？

住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。

29.住房補(bǔ)貼隨人走嗎？

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動(dòng)工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動(dòng)工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時(shí)，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。

30.什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

31.什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。

32.收房時(shí)還查看哪些文件？ 《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》、《物業(yè)管理公約》。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開發(fā)商提供嗎？

2002年7月1日以后開工的項(xiàng)目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。2002年7月1日以前開工的項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。

34.開發(fā)商什么時(shí)候算交房？ 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開發(fā)商會(huì)書面通知購(gòu)房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

35.何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房

屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購(gòu)房者可以要求退房，同時(shí)可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

36.房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。購(gòu)房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒(méi)有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費(fèi)就不給鑰匙”合法嗎？ 有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況，開發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購(gòu)房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來(lái)收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。如果購(gòu)房者沒(méi)有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒(méi)有法律依據(jù)的。③面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

38.辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？

不是。只有經(jīng)過(guò)登記以后，取得了個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)。

39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒(méi)有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人一旦購(gòu)買了這種房屋，不但無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障。

40.一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？

購(gòu)房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購(gòu)買的是現(xiàn)房，購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)買的是期房，購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

41.沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。

42.什么人可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房？

（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象。（2）無(wú)房或

現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。

（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的規(guī)定，具體購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見(jiàn)各地的規(guī)定和政策。

43.預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？ 可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

44.原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？ 對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上市交易？

（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買并且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房。

（2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。

（3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

（4）有所有權(quán)糾紛的公房。

（5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。

（6）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。

（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第五條

46.已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？

已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。

買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第十三條

47.沒(méi)有《房屋租賃許可證》可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？ 如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租

人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。

如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械模绻拮硬煌獬鲎猓凶馊司筒荒茏庾≡摲课萘恕?/p>

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒(méi)有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。

此外，還有需要注意的問(wèn)題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成威脅。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過(guò)戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？ 租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，承租人也因此無(wú)法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過(guò)錯(cuò)的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對(duì)方賠償損失。

如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況，也可以隨時(shí)解除合同。參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。

52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？

根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。《合同法》第二百一十五條。

53.房屋租賃合同必須要備案嗎？

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。

54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒(méi)有登記備案的租賃合同有效嗎？ 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒(méi)有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。

55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。如果承租人沒(méi)有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有。可以在出租人同意的情況下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十六條。

56.承租人可以

隨便改變房屋的用途嗎？

承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。如果法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。

57.在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠償？ 及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。

對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。參考法條：《合同法》第二百二十條。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十九條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。

58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任？ 如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐桑蛘唠p方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。

但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。《合同法》第二百二十二條。

59.房屋拆遷后，原來(lái)的租賃合同還有效嗎？

房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。

如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來(lái)的用途，承租人也可以解除合同。參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。

60.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎？

承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆

遷補(bǔ)償。

參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。

61.承租人可以購(gòu)買承租的房子嗎？

如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購(gòu)買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。參考法條：《合同法》第二百三十條。

62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒(méi)有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。

因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。

63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。

被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。

64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎？

轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。

65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒(méi)有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來(lái)定，通常是一個(gè)月。

66.租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。參考法條：《合同法》第二百三

十六條。

67.承租人在什么情況下可以解除合同？

在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：（1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。

（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。

（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。

68.什么叫做廉租住房？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是：

（1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。

（2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見(jiàn)》第一條第一款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。

69.廉租住房的租金如何確定？

城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補(bǔ)貼25元。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。

70.在哪些情況下，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？

如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個(gè)月以上沒(méi)有在廉租房里居住，政府就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。

參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。

71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。

承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。參考法條：《合同法》第八十八條。72.按揭房屋能出租嗎？

以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后出租該房屋。

73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過(guò)單位同意嗎？

對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。

74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？ 對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒(méi)有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。

對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥耍裕?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。參考法條：《合同法》第五十八條。

75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？ 屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時(shí)還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。

76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？ 出租人應(yīng)當(dāng)

辦理《房屋租賃證》。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃證》是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。

77.如果出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者，會(huì)產(chǎn)生什么后果？ 如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門的行政處罰。

參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。

78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同？ 兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征：

①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。②修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。

79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？

個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。

應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。現(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了。

除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān)50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。

80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)

在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋。參考法條：《合同法》第二百三十條。

81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子里。參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。

82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？

有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。參考法條：《合同法》第二百三十四條。

83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？

承租人死亡，如果該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬入出租房屋。

84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。

85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？ 對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。

參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。

86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。參考法條：《合同法》第二百三十二條。

87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？ 承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請(qǐng)求法院

強(qiáng)制其繳納租金了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。

88.承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。

也就是說(shuō)承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn)。如果出租人和承租人的這個(gè)約定沒(méi)有得到物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。參考法條：《合同法》第八十四條。

89.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？ 合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證。此外，中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置，同時(shí)還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。如果沒(méi)有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問(wèn)題，委托人就一定要小心了。

為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證”原件，最好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時(shí)候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。

90.中介公司可以收哪些費(fèi)用？

如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)向委托人開具發(fā)票。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財(cái)物，如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。此外中介公司也不得事先收取看房費(fèi)。參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。

91.如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有找到房子，還用交費(fèi)嗎？

不用。如果中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無(wú)效的，但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。參考法條：《合同法》第四百二十七條。

92.中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi)？ 中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于

半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。向誰(shuí)收取國(guó)家沒(méi)有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi)，而對(duì)于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。參考法條：《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第六條。

93.什么是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是什么？ 房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過(guò)銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。

94.如果承租人沒(méi)有繳付租金怎么辦？ 如果承租人沒(méi)有繳付租金，銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無(wú)需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn)。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。

95.房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過(guò)銀行向出租人支付租金？ 不可以。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金，代理機(jī)構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行。所以，一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)，而且也說(shuō)明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。

96.承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎？ 應(yīng)該支付。因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見(jiàn)面，就提供了相應(yīng)的服務(wù)，即使承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的，因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi)。參考法條：《合同法》第一百零九條。

97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？

盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因?yàn)椋_發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開

發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。

開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。

99怎樣成為業(yè)主？ 業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。另外購(gòu)買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主。

100產(chǎn)權(quán)證沒(méi)辦，是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)？

雖然您在買房的時(shí)候還沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同并且已經(jīng)入住，對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi)。

101業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間怎么確定？業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？ 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。定期會(huì)議的召開程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開；臨時(shí)會(huì)議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。

業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條

業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的？

業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來(lái)小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開事宜。

103沒(méi)參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)我有效嗎？

有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主

所持投票權(quán)的1/2以上通過(guò)；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。

參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條

104如何選聘物業(yè)管理公司？

應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。要注意以下幾個(gè)方面：(1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司。

105居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎？

盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實(shí)際上，居委會(huì)是無(wú)權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開展工作的。居委會(huì)不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理公司。

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行下列職責(zé)：①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)？ 不可以。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，在

行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭(zhēng)。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以通過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式

加入到業(yè)主委員會(huì)中。

業(yè)主委員會(huì)委員可以委托他人參加會(huì)議嗎？ 不可以。業(yè)主委員會(huì)委員是全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。

欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格嗎？ 有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)

主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的，其他任何人不得干涉。欠費(fèi)問(wèn)題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公 司之間的民事合同糾紛問(wèn)題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委員無(wú)關(guān)。欠費(fèi)業(yè)主也是

業(yè)主，有資格參加選舉。

具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個(gè)問(wèn)題。按期繳納物業(yè)管理費(fèi)用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費(fèi)業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費(fèi)業(yè)主的被選舉權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎？ 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要撤換業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

111物業(yè)管理公司能罰款嗎？

罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒(méi)有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒(méi)有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。

112開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系？

開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購(gòu)房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。

開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①?gòu)膶訇P(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司；②合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。

113物業(yè)管理公司能進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”嗎？如何進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”？

物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托”時(shí)，首先，要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得

低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定；同時(shí)還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任。

“轉(zhuǎn)委托”后，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ 物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

115物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？ 無(wú)權(quán)。

向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。

116業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎？

業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。盡管業(yè)主并沒(méi)有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對(duì)非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。非業(yè)主使用人是指沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)，但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對(duì)物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，而沒(méi)有處分的權(quán)利。

117物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰(shuí)收取？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收取？包括哪些費(fèi)用？ 支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來(lái)自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：①套內(nèi)建筑面積；②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。實(shí)踐中，對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收取：現(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)

報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。

118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)？ 承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。支付物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個(gè)不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。

如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。如果承租人到期沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。

119小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰(shuí)收取？設(shè)備應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修？ 一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。毫無(wú)疑問(wèn)享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條

120業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)？

所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費(fèi)用。因此，如果開發(fā)商在合同中沒(méi)有明示在交房時(shí)

要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。

121開發(fā)商可以在售樓合同中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎？ 房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。

即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。

122開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎？

不可以。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會(huì)要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。

業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵

銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。

123房屋買了還沒(méi)住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 要交。業(yè)主沒(méi)有入住因此水電費(fèi)可能很少，但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對(duì)該空房的管理。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無(wú)論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi)。

對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿,管理費(fèi)還要交嗎? 應(yīng)視具體情況而定,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費(fèi)。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過(guò)的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。

125房屋質(zhì)量差,管理費(fèi)還要交嗎？

因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無(wú)直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。

126物業(yè)管理費(fèi)“漲價(jià)”怎么辦？

物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決。

127不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。

如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電。

不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。

停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)

主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

129不交購(gòu)房款時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購(gòu)房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽(tīng)從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？

購(gòu)買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。購(gòu)買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。

樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)所有？

樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰(shuí)所有。《商品房買賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)同意。第二，如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意。

不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒(méi)有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。

樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰(shuí)所有？

如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會(huì)同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況，如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。

133物業(yè)管理

公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？ 為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。134 不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？

是的。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過(guò)戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實(shí)到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。因此，購(gòu)房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。

同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎？ 合法。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費(fèi)收取的只是公共設(shè)

施設(shè)備小修和日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。二者的使用目的不同。

136繳納公共維修基金后還要交納中修費(fèi)嗎？ 公共維修基金專項(xiàng)用于共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，不得從公共維修基金中支取。

公共設(shè)施被損壞誰(shuí)來(lái)修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí)，損失誰(shuí)來(lái)賠？ 由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。

公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)偅唧w有以下幾種情況：

（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偂＃?）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（3）一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于 一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備

的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)偅辉谝粭澴≌瑑?nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

138業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎？ 一般來(lái)說(shuō)不能讓物業(yè)管理公司直接進(jìn)行賠償。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴(yán)重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如何賠償需要雙方協(xié)商。還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用，那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。

139業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？ 如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù)，并且沒(méi)有失職行為，則不用承擔(dān)責(zé)任。如果存在過(guò)失，則要根據(jù)過(guò)失承擔(dān)責(zé)任。保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。保安費(fèi)不是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也不是人身保險(xiǎn)。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務(wù)仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。

140未及時(shí)清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？ 物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi)，就負(fù)有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進(jìn)行管理。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全造成威脅，而沒(méi)有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。

141業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎？

如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。

142哪些公用面積不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)？

不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：

（1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。（2）供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。

（3）樓外用作公共休息的設(shè)施或架空層。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)營(yíng)性用房的會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)會(huì)所等，居委會(huì)、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

143什么是小區(qū)會(huì)所？小區(qū)會(huì)所的收益該歸誰(shuí)？

會(huì)所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所。種類有咖啡館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、閱覽室、音樂(lè)廳、超市等設(shè)施。小區(qū)會(huì)所是由開發(fā)商建設(shè)的，并且會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買的房屋建筑面積，因此

會(huì)所的所有權(quán)在開發(fā)商的名下。開發(fā)商可以行使經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，會(huì)所的收益也歸開發(fā)商所有。業(yè)主對(duì)于會(huì)所不享有經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，也無(wú)權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益。

144物業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開設(shè)娛樂(lè)設(shè)施嗎？ 小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有，物業(yè)管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業(yè)主的利益要開辦娛樂(lè)設(shè)施，也要向業(yè)主大會(huì)提出建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)后方可實(shí)行，否則，即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。

145業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施要付費(fèi)嗎？

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偅蚨鲜鲈O(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，非業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。開發(fā)商利用會(huì)所為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，理應(yīng)收取相應(yīng)費(fèi)用，并無(wú)不妥。

146物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費(fèi)嗎？ 國(guó)家對(duì)此并沒(méi)有明確規(guī)定，但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事，對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業(yè)主按規(guī)定裝修。由于該押金是可以退還的，所以對(duì)按要求裝修的業(yè)主沒(méi)有損害。如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費(fèi)，那么業(yè)主就要按合同支付管理費(fèi)；如果雙方并沒(méi)有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費(fèi)。

147未婚同居違法嗎？需要補(bǔ)辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎？ 在充分尊重個(gè)人戀愛(ài)自由的當(dāng)代社會(huì)，男女雙方只要情投意合，并且都沒(méi)有配偶，法律不會(huì)干涉他們的同居行為，因此未婚同居不違法。

但如果一方或雙方已經(jīng)有了配偶，雙方同居顯然是違法行為，情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)構(gòu)成重婚罪，受到法律制裁。

為了得到穩(wěn)定、完全合法的婚姻關(guān)系，雙方還是應(yīng)當(dāng)盡早去辦理結(jié)婚登記手續(xù)。因?yàn)椋m然未婚同居不是違法行為，但同樣也不算是合法有效的婚姻關(guān)系。因此，如果日后雙方分手，在財(cái)產(chǎn)、子女等方面發(fā)生糾紛，處理起來(lái)會(huì)比較麻煩。補(bǔ)辦了結(jié)婚登記手續(xù)后，男女雙方即使日后出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛等問(wèn)題，他們之間的婚姻關(guān)系也會(huì)從開始同居的那個(gè)時(shí)候算起，這樣，同居期間的財(cái)產(chǎn)可以算作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。但是還應(yīng)當(dāng)注意，如果同居的時(shí)候一方或雙方都不到法定婚齡(男22周歲，女20周歲)，那么補(bǔ)辦婚姻登記之后，他們的婚姻關(guān)系從雙方都達(dá)到法定婚齡的那一天算起。參考法條：《婚姻法》第八條。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第四條。

148未婚子女誰(shuí)來(lái)?yè)狃B(yǎng)？

解除同居關(guān)系時(shí)，雙方所生的非婚生子女，由哪一方撫養(yǎng)，可以雙方協(xié)商決定；

協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)根據(jù)子女的利益和雙方的具體情況判決。哺乳期內(nèi)的子女，原則上應(yīng)由母方撫養(yǎng)；如父方條件好，母方同意，也可由父方撫養(yǎng)。子女如果已經(jīng)超過(guò)10周歲，還應(yīng)征求子女本人的意見(jiàn)。另外，一方將未成年的子女送他人收養(yǎng)，必須事先征得另一方的同意。如果雙方就同居期間的子女撫養(yǎng)問(wèn)題達(dá)不成一致意見(jiàn)，可以向法院起訴，法院必須受理。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(二)第一條。《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見(jiàn)》9。

149.同居期間一方死亡，另一方有權(quán)利繼承遺產(chǎn)嗎？

未按《婚姻法》的規(guī)定辦理結(jié)婚登記而以夫妻名義共同生活的男女，一方在同居期間死亡的，另一方是不能以配偶身份主張自己享有繼承權(quán)的。這是因?yàn)槲椿橥硬痪邆洹胺蚱薜拿帧薄５怯幸环N情況例外，如果男女雙方在1994年2月1日之前就已經(jīng)開始同居的，由于法律承認(rèn)他們的事實(shí)婚姻關(guān)系，因此，生存的一方可以作為死者的配偶繼承遺產(chǎn)。當(dāng)然，如果去世的一方在生前以遺囑的形式將遺產(chǎn)的全部或部分留給另一方，則生存的一方完全有權(quán)利繼承這份遺產(chǎn)。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第六條。

150.什么叫直系血親和旁系血親？哪些近親屬之間不能結(jié)婚？ 直系血親：指有直接血緣關(guān)系的親屬，如父母與子女之間、祖父母與孫子女之間、外祖

父母與外孫子女之間等都是直系血親。

旁系血親：直系血親以外，在血緣上和自己同出一源的親屬，如兄弟姐妹之間，表兄弟姐妹之間，自己與伯叔、姑母、舅父、姨母之間等，都是旁系血親。眾所周知，近親結(jié)婚會(huì)導(dǎo)致遺傳質(zhì)量下降。為了優(yōu)生優(yōu)育的目的，國(guó)家禁止近親結(jié)婚，規(guī)定“直系血親和三代以內(nèi)的旁系血親”之間不能結(jié)婚。哪些關(guān)系的近親屬屬于這個(gè)范圍之內(nèi)呢？

（一）父母和子女之間、爺爺奶奶和孫子孫女之間、姥姥姥爺和外孫子外孫女之間，當(dāng)然不 能結(jié)婚。

（二）和自己的伯伯、叔叔、舅舅、姑姑、姨母不能結(jié)婚。

（三）和自己的親兄弟姐妹、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹不能結(jié)婚。至于老百姓常說(shuō)的“遠(yuǎn)房親戚”，一般都沒(méi)有直接的血緣關(guān)系，不屬于禁止結(jié)婚的近親屬范圍。參考法條：《婚姻法》第七條。

151.哪些情況算重婚？哪些情況不屬于重婚？

重婚，不但嚴(yán)重違反社會(huì)道德，更是一種犯罪行為。重婚結(jié)成的婚姻必然是無(wú)效的。根據(jù)法律規(guī)定，以下情況都屬于重婚行為：

（一）有配偶者與他人再次登記結(jié)婚的；

（二）有配偶

者與他人以夫妻名義共同生活的。

考慮到現(xiàn)實(shí)生活中的情況比較復(fù)雜，法律特規(guī)定如下幾種情況不屬于重婚行為：

（一）有配偶者與他人偶爾通奸；

（二）先有事實(shí)婚姻，后與他人登記結(jié)婚；

（三）先有事實(shí)婚姻，后與他人有事實(shí)婚姻；

（四）有配偶者被拐賣后被迫再次成親的。參考法條：《最高人民法院關(guān)于〈婚姻登記管理?xiàng)l例〉施行后發(fā)生的以夫妻名義非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪處罰給四川省高級(jí)人民法院的批復(fù)》。

152.包辦婚姻所得的彩禮算誰(shuí)的？

由于包辦婚姻的行為是違法的，因此法律規(guī)定，屬于包辦買賣婚姻所得的財(cái)物，離婚時(shí)原則上應(yīng)當(dāng)依法收繳，是不返還給當(dāng)事人的。但如果給付彩禮后雙方并沒(méi)有去辦理結(jié)婚登記手續(xù)，那么，給付彩禮的一方可以要求對(duì)方返還彩禮。參考法條：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(17)。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(二)第十條。

153.借婚姻索要財(cái)物和買賣婚姻是一回事嗎？

借婚姻索要財(cái)物和買賣婚姻相比，雖然都涉及索要財(cái)物，但兩者在本質(zhì)上是不同的，前者最多是一種不道德的行為，而后者則是根本的違法行為。借婚姻索要財(cái)物的婚姻，雙方當(dāng)事人對(duì)婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻關(guān)系完全合法有效；而買賣婚姻是違背婚姻當(dāng)事人意志的行為，屬于包辦婚姻的一種，法律嚴(yán)格加以禁止。借婚姻關(guān)系索要的財(cái)物，在雙方離婚時(shí)，如果結(jié)婚時(shí)間不長(zhǎng)，或者因索要財(cái)物造成對(duì)方生活困難的，可酌情返還全部或部分財(cái)物。參考法條：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(18)。

154.收買被拐賣的婦女會(huì)受到什么處罰？

拐賣婦女是一種嚴(yán)重侵犯公民人身自由的犯罪行為，而收買被拐賣的婦女，同樣也是一種犯罪行為，最多會(huì)被判處3年有期徒刑。

如果與被拐賣婦女“結(jié)婚”后，由于該婦女不同意而強(qiáng)行與之發(fā)生性行為，或者非法限制其人身自由，或者對(duì)其有傷害等行為的，按照我國(guó)法律的規(guī)定，將不單單按照“收買被拐賣婦女罪”這一個(gè)罪名進(jìn)行處理，而是要和“強(qiáng)奸罪”、“非法拘禁罪”、“故意傷害罪”等進(jìn)行數(shù)罪并罰，情節(jié)嚴(yán)重的，甚至有可能會(huì)被判處無(wú)期徒刑或者死刑！

如果收買了被拐賣婦女后，尊重該婦女意愿，不阻礙甚至協(xié)助她返還老家的，法律將不會(huì)再追究收買人的刑事責(zé)任，這體現(xiàn)了法律對(duì)人情的變通。參考法條：《中華人民共和國(guó)刑法》第二百四十一條。

155.復(fù)婚還需重新辦理結(jié)婚手續(xù)嗎？

復(fù)婚是指雙方離婚后又恢復(fù)婚姻關(guān)系的行為。復(fù)婚

也必須按照結(jié)婚登記的有關(guān)規(guī)定去婚姻登記機(jī)關(guān)辦理復(fù)婚登記手續(xù)。

如果未辦理復(fù)婚登記手續(xù)就進(jìn)行同居生活的，雙方婚姻關(guān)系得不到法律承認(rèn)，仍屬于未婚同居行為。參考法條：《婚姻登記條例》第十四條。

156.法定“蜜月”有多長(zhǎng)？

如果是私營(yíng)企業(yè)或者外企的員工，婚假的問(wèn)題可以和老板或者人事部門協(xié)商確定。如果單位內(nèi)部對(duì)此有規(guī)章的，按照規(guī)章執(zhí)行。

如果是國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位的員工，一般最多給3天婚假，如果屬于晚婚的情況，假期會(huì)適當(dāng)放長(zhǎng)一些，各地規(guī)定不太一致。參考法條：《國(guó)家勞動(dòng)總局/財(cái)政部關(guān)于國(guó)營(yíng)企業(yè)職工請(qǐng)婚喪假和路程假問(wèn)題的通知》。

157多大年齡結(jié)婚算是晚婚？晚婚有什么獎(jiǎng)勵(lì)？ 為了盡可能地避開生育高峰，控制我國(guó)日益膨脹的總?cè)丝跀?shù)，國(guó)家提倡晚婚晚育。但關(guān)于晚婚的具體年齡，各個(gè)地方的規(guī)定不太一致。如果是北京市的居民，男的年滿25周歲，女的年滿23周歲以后才結(jié)婚的，就屬于晚婚。但是要注意，“晚婚”僅指第一次結(jié)婚，如果結(jié)婚的一方或雙方是再婚的，不屬于晚婚的范圍。

如果是在國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位工作的，除了享受規(guī)定的最多3天的婚假外，晚婚會(huì)額外得到7天假期的獎(jiǎng)勵(lì)。

如果晚婚者在城鎮(zhèn)里居住但是沒(méi)有工作的，或者是私營(yíng)企業(yè)的老板，一般由居委會(huì)或者鎮(zhèn)政府給予相應(yīng)的晚婚獎(jiǎng)勵(lì)。如果晚婚者是私營(yíng)企業(yè)的雇員，老板也應(yīng)當(dāng)給他們婚假，假期時(shí)間和在國(guó)有企業(yè)一樣。參考法條：《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第十六條、第二十條。

158.不辦喜事就不算正式結(jié)婚嗎？

受傳統(tǒng)婚俗影響，在我國(guó)許多地方，特別是廣大農(nóng)村地區(qū)，人們普遍認(rèn)為，必須要經(jīng)過(guò)“辦事”(結(jié)婚典禮)，也就是親戚朋友聚在一起吃頓飯，熱鬧一下，兩人才算正式結(jié)婚。法律規(guī)定，夫妻關(guān)系的確立從取得結(jié)婚證時(shí)算起，男女雙方依法辦理結(jié)婚登記取得結(jié)婚證，即確立了夫妻關(guān)系，而是否辦理結(jié)婚典禮，對(duì)夫妻關(guān)系的存在沒(méi)有任何影響。

如果“辦事”后直接進(jìn)行同居生活，而不辦理婚姻登記手續(xù)的，等同于未婚同居關(guān)系，不屬于合法婚姻，雙方應(yīng)當(dāng)盡快去辦理結(jié)婚登記手續(xù)。參考法條：《婚姻法》第八條。

159.婚姻可以被撤銷嗎？

婚姻最重要的原則就是意志自由。一方以任何理由威脅對(duì)方結(jié)婚，被威脅一方被迫同意結(jié)婚的情況顯然違背了婚姻自由的宗旨，可以由當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該婚姻。需要注意的是，婚姻是否可以被撤銷，主動(dòng)權(quán)完全掌握在當(dāng)事人手中。如果一方在婚后完全愿意接受這段“被脅迫而成的婚姻”，那么，任何人也不能強(qiáng)迫他們?nèi)コ?/p>

銷婚姻，這和后面將要提到的“無(wú)效婚姻”有本質(zhì)的不同。

只有存在脅迫，婚姻才可以被撤銷。在其他任何情況下，婚姻都不可以被撤銷。這里的“脅迫”，是指行為人以給另一方當(dāng)事人或者其近親屬的生命、身體健康、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等方面造成損害為要挾，迫使另一方當(dāng)事人違背真實(shí)意愿結(jié)婚的情況。參考法條：《婚姻法》第十一條。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第十條。

160.如何申請(qǐng)撤銷婚姻？

因脅迫結(jié)婚的，受脅迫的一方可以到婚姻登記機(jī)關(guān)或者人民法院申請(qǐng)撤銷婚姻。到婚姻登記機(jī)關(guān)辦理該手續(xù)時(shí)，當(dāng)事人必須攜帶下列材料：(1)本人的身份證、結(jié)婚證。(2)要求撤銷婚姻的書面申請(qǐng)。(3)公安機(jī)關(guān)出具的當(dāng)事人被拐賣、解救證明，或者人民法院作出的能夠證明當(dāng)事人被脅迫的判決書。

另外必須要特別注意的是：撤銷婚姻的申請(qǐng)，必須要在婚后1年之內(nèi)，由被脅迫一方主動(dòng)提出。之所以要規(guī)定這樣一個(gè)時(shí)間限制，是為了盡量維持婚姻關(guān)系的穩(wěn)定性。

如果婚姻登記已經(jīng)過(guò)了1年，受脅迫一方只能提起普通的離婚訴訟。也就是說(shuō)，可撤銷婚姻締結(jié)時(shí)間只要超過(guò)1年，在法律上就會(huì)被視為完全合法的婚姻。參考法條：《婚姻法》第十一條。《婚姻登記條例》第九條。

《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第十條。《婚姻登記工作暫行規(guī)范》第四十一條。

161.婚姻登記機(jī)關(guān)應(yīng)如何處理可撤銷婚姻？

婚姻登記機(jī)關(guān)對(duì)可撤銷婚姻的處理程序非常簡(jiǎn)單：只要經(jīng)審查認(rèn)為受脅迫結(jié)婚的情況屬實(shí)，并且不涉及子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)分配和債務(wù)問(wèn)題的，就可以立即撤銷婚姻，宣告結(jié)婚證作廢。

如果涉及財(cái)產(chǎn)分割或者子女撫養(yǎng)等問(wèn)題，當(dāng)事人只能找法院解決。參考法條：《婚姻登記條例》第九條。

162.什么樣的婚姻無(wú)效？后果如何？

違反法定結(jié)婚條件而締結(jié)的婚姻是無(wú)效的，包括以下幾種情況：(1)重婚的：有配偶者同他人結(jié)婚；

(2)有禁止結(jié)婚的親屬關(guān)系：即前面提到的幾種近親屬關(guān)系；

(3)婚前患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病并且婚后尚未治愈的：如前所述，由于我國(guó)法律目前沒(méi)有明文規(guī)定具體的疾病名稱，所以此項(xiàng)規(guī)定意義不大；(4)男女雙方或一方未到法定婚齡的。

無(wú)效婚姻被解除后，后果與可撤銷婚姻完全相同，都視為未存在婚姻關(guān)系。但無(wú)效婚姻和可撤銷婚姻的區(qū)別在于：

(1)前者可以在婚后任何時(shí)間內(nèi)提出，而后者只能在婚后1年之內(nèi)提出；

(2)前者可以由當(dāng)事人以外的其他人提出，而后者只能由受脅迫的一方當(dāng)事人提出。

參考法條：《婚姻法》第十條至十二條。《

最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第十條。

163.哪些人可以申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效？

無(wú)效婚姻往往涉及社會(huì)公共利益，因此不僅包括當(dāng)事人，其他人也可以向法院申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效，包括：

(1)以重婚為由申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效的，為當(dāng)事人的近親屬及基層組織；

(2)以未到法定婚齡為由申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效的，為未達(dá)法定婚齡者的近親屬；(3)以有禁止結(jié)婚的親屬關(guān)系為由申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效的，為當(dāng)事人的近親屬；(4)以婚前患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病，婚后尚未治愈為由申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效的，為與患病者共同生活的近親屬。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第七條。

164.法院應(yīng)怎樣審理婚姻無(wú)效案件？其財(cái)產(chǎn)和子女問(wèn)題如何處理？

與普通民事案件相比，法院對(duì)申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效案件的處理有許多特殊的規(guī)定，表現(xiàn)在：(1)如果申請(qǐng)的時(shí)候，法定婚姻無(wú)效的條件已經(jīng)消失，例如未到婚齡就登記結(jié)婚的男女此時(shí)已過(guò)法定婚齡，則法院不會(huì)受理申請(qǐng)。(2)原告不能申請(qǐng)撤訴。(3)對(duì)婚姻效力的判決不適用調(diào)解，而且作出的判決不能上訴。法院對(duì)無(wú)效婚姻導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)和子女問(wèn)題的處理，與可撤銷婚姻的處理完全相同。當(dāng)法院在審理由于重婚導(dǎo)致的無(wú)效婚姻案件時(shí)，為了保障合法婚姻當(dāng)事人一方的利益，準(zhǔn)許其以自己獨(dú)立的身份參加到訴訟之中。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第八條、第九條、第十六條，(二)第二條。

165夫妻之間有相互扶養(yǎng)的義務(wù)嗎？

在家庭生活中，夫妻雙方不僅對(duì)老人有贍養(yǎng)的義務(wù)，對(duì)子女有撫養(yǎng)的義務(wù)，就是兩人之間也要有相互扶養(yǎng)的義務(wù)。當(dāng)一方重病臥床，生活不能自理時(shí)，另一方必須履行扶養(yǎng)的義務(wù)，不管不理不僅違背人情倫理，同時(shí)也是違法行為，要受到法律的制裁。

當(dāng)一方不履行扶養(yǎng)義務(wù)的時(shí)候，另一方有要求對(duì)方給予扶養(yǎng)費(fèi)用的權(quán)利。參考法條：《婚姻法》第二十條。

166.夫妻共同財(cái)產(chǎn)有哪些？怎樣處理共同財(cái)產(chǎn)？ 如果夫妻雙方?jīng)]有財(cái)產(chǎn)協(xié)議，一般來(lái)說(shuō)，下列財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)：(一)工資、獎(jiǎng)金；

(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收入；

(三)著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面的收入；

(四)繼承的遺產(chǎn)(但遺囑規(guī)定只有夫妻一方可以擁有財(cái)產(chǎn)的除外)；(五)受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)(贈(zèng)與人明確說(shuō)明只贈(zèng)與夫妻一方的除外)；(六)一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收入；

(七)雙方已經(jīng)得到或者應(yīng)該得到的住房補(bǔ)貼、住房公積金；(八)雙方已經(jīng)得到或者應(yīng)該得到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置費(fèi)。夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)，有平等的 處理權(quán)，具體的做法是：

(一)雙方擁有完全平等的權(quán)利，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有 權(quán)決定。

(二)非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得

一致意見(jiàn)。

(三)即使夫或妻一方對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理行為未經(jīng)與另一方協(xié)商，如果第三方有足夠的理由相

信該處理是雙方協(xié)商的結(jié)果，該處理行為也是有效的，這是為了保障第三方的利益。

參考法條：《婚姻法》第十七條。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第十七條，(二)第十一條。

167.夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)有哪些？

如果夫妻雙方?jīng)]有財(cái)產(chǎn)協(xié)議，一般來(lái)說(shuō)，下列財(cái)產(chǎn)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)：(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn)(不管經(jīng)過(guò)多少年)；

(二)一方因?yàn)樯眢w受到傷害而獲得的醫(yī)藥費(fèi)、殘疾補(bǔ)助費(fèi)等；(三)遺囑中明確規(guī)定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；(四)明確規(guī)定只贈(zèng)與夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；

(五)一方專用的生活物品，如男士剃須刀等；

(六)軍人的醫(yī)藥生活補(bǔ)助、傷亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金等。參考法條：《婚姻法》第十八條。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(二)第十三條。

168夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的約定合法嗎？

為了充分體現(xiàn)婚姻行為的自主性，法律允許當(dāng)事人雙方在自愿、平等的前提下，對(duì)婚前婚后的財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行約定。如果這種約定與法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)分配情況不相同，約定優(yōu)先。

夫妻雙方在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)約定是雙方真實(shí)的意思，禁止任何欺詐、強(qiáng)迫行為；(2)不違反社會(huì)公共利益；(3)不能損害第三方的利益。另外，根據(jù)我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定，夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。凡符合上述條件的，夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定就是合法的。參考法條：《婚姻法》第十九條。

169.財(cái)產(chǎn)約定對(duì)第三方有約束力嗎？

如果該財(cái)產(chǎn)約定損害了第三方的利益，該約定本身即屬于無(wú)效合同，自然對(duì)第三方?jīng)]有任何法律效力。

如果該約定并沒(méi)有損害第三方利益，是否對(duì)第三方產(chǎn)生法律效力要看其是否已經(jīng)知道夫妻之間對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定。如果第三方已經(jīng)知道該約定，就要受該約定的約束；如果不知道，則不受該約定約束。參考法條：《婚姻法》第十九條。

170.在職孕婦有什么特殊待遇？產(chǎn)假有多少天？

法律上對(duì)懷孕婦女在勞動(dòng)保護(hù)上的規(guī)定比較詳細(xì)，主要有：

(一)用人單位不得在女職工懷孕期間降低其基本工資，或者解除勞動(dòng)合同。(二)女職工在懷孕期間，所在單位不得安排其從事國(guó)家規(guī)定的第三級(jí)體力勞動(dòng)強(qiáng)度的勞動(dòng)和孕期禁忌從事的勞動(dòng)，不得在正常勞動(dòng)日以外延長(zhǎng)勞動(dòng)時(shí)

間；對(duì)不能勝任原勞動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)醫(yī)務(wù)部門的證明，予以減輕勞動(dòng)量或者安排其他勞動(dòng)。

(三)懷孕7個(gè)月以上(含7個(gè)月)的女職工，一般不得安排其從事夜班勞動(dòng)；在勞動(dòng)時(shí)間內(nèi)應(yīng)當(dāng)安排一定的休息時(shí)間。

(四)懷孕的女職工，在勞動(dòng)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)前檢查，應(yīng)當(dāng)算作勞動(dòng)時(shí)間。法律規(guī)定，女職工產(chǎn)假為90天，其中產(chǎn)前休假15天。難產(chǎn)的，增加產(chǎn)假15天。多胞胎生育的，每多生育一個(gè)嬰兒，增加產(chǎn)假15天。如果單位對(duì)此還有具體內(nèi)部規(guī)章的，按照規(guī)章執(zhí)行，但是不能少于法律規(guī)定的天數(shù)。

參考法條：《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》第四條、第七條、第八條。

171.法律允許用B超來(lái)檢驗(yàn)胎兒性別嗎？

法律規(guī)定，除非醫(yī)學(xué)上確有需要，例如，醫(yī)學(xué)研究和治療需要，禁止任何人利用B超等超生設(shè)備和其他方法檢驗(yàn)胎兒性別。從事母嬰保健的人員，如果被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)非法進(jìn)行胎兒性別鑒定的，將被給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)被取消執(zhí)業(yè)資格。參考法條：《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第三十七條。

172.一對(duì)夫婦只能生一個(gè)孩子嗎？哪些情況下允許生第二胎？ 中國(guó)是個(gè)人口超級(jí)大國(guó)，過(guò)多的人口造成了很大的社會(huì)負(fù)擔(dān)，因此國(guó)家制定了計(jì)劃生育政策來(lái)控制總?cè)丝凇５?jì)劃生育并不等于一對(duì)夫婦只能生一個(gè)孩子，現(xiàn)實(shí)中有許多特殊情況。比如，再婚夫婦中，其中一方?jīng)]有小孩等特殊情況，國(guó)家均有具體的政策。因此，計(jì)劃生育政策并非十分死板。

關(guān)于再生育政策，各地規(guī)定不盡相同，北京地區(qū)的規(guī)定比較有代表性，基本上涵蓋了各種情況：

(一)只有一個(gè)子女，但該子女是非遺傳性殘疾，將來(lái)不能成長(zhǎng)為正常勞動(dòng)力；(二)夫妻雙方都是獨(dú)生子女的；

(三)婚后5年以上不育，經(jīng)指定醫(yī)療機(jī)構(gòu)診斷證明為不孕癥，依法收養(yǎng)一個(gè)子女后又懷孕的；

(四)再婚雙方有一方原來(lái)沒(méi)有子女的；

(五)從邊疆調(diào)入本市工作的少數(shù)民族職工，調(diào)入前經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上計(jì)劃生育行政部門批準(zhǔn)允許生育第二個(gè)子女的；

(六)兄弟二人或者二人以上均系農(nóng)村居民，只有一對(duì)夫妻有生育能力，又只生育一個(gè)子女，其他兄弟不收養(yǎng)他人子女的；

(七)男性農(nóng)村居民到有女無(wú)兒家結(jié)婚落戶并書面表示自愿贍養(yǎng)老人的(女方家姐妹數(shù)人只照顧一人)；

(八)遠(yuǎn)郊區(qū)、縣農(nóng)村居民，夫妻一方為二等乙級(jí)以上傷殘軍人，或者一方殘疾基本喪失勞動(dòng)能力的；

(九)在深山區(qū)長(zhǎng)期居住并以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主要生活來(lái)源的農(nóng)村居民，只有一個(gè)女孩，或生活有實(shí)際困難的農(nóng)村居民只有一個(gè)女孩的；(十)有其他特殊情況的。

符合以上條件的家庭，夫妻雙方可以到區(qū)縣計(jì)劃生育管理部門進(jìn)行二胎申請(qǐng)

，經(jīng)批準(zhǔn)后可以生育第二胎子女。

此外，一胎和二胎之間生育間隔不能小于4年，但如果女性已經(jīng)過(guò)了28周歲，則不受此限制。參考法條：《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第十七條、第十八條。

173.實(shí)行計(jì)劃生育的夫妻有什么獎(jiǎng)勵(lì)？

在北京，實(shí)行計(jì)劃生育的夫妻會(huì)得到如下的獎(jiǎng)勵(lì)：

(1)每月發(fā)給10元獨(dú)生子女父母獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)自領(lǐng)取《獨(dú)生子女父母光榮證》之月起發(fā)至其獨(dú)生子女滿18周歲止。

(2)女職工經(jīng)所在單位批準(zhǔn)，可以再增加產(chǎn)假3個(gè)月，但減免3年獨(dú)生子女父母獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

(3)獨(dú)生子女的托幼管理費(fèi)和18周歲之前的醫(yī)藥費(fèi)，由夫妻雙方所在單位依照有關(guān)規(guī)定報(bào)銷。(4)獨(dú)生子女父母，女方年滿55周歲，男方年滿60周歲的，每人享受不少于1000元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

(5)農(nóng)村在推行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)為獨(dú)生子女父母優(yōu)先辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)。農(nóng)村安排宅基地，對(duì)獨(dú)生子女父母應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先和照顧。

(6)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)扶持獨(dú)生子女家庭發(fā)展生產(chǎn)。

(7)獨(dú)生子女發(fā)生意外傷殘致使基本喪失勞動(dòng)能力或者死亡，其父母不再生育或者收養(yǎng)子女的，女方年滿55周歲，男方年滿60周歲的，所在區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予每人不少于5000元的一次性經(jīng)濟(jì)幫助。

按照規(guī)定可以生育第二胎的夫婦，只要書面表示放棄二胎指標(biāo)，每人可以得到不少于500元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。參考法條：《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第二十一條至二十三條。

174.違反計(jì)劃生育政策會(huì)受到什么懲罰？ 在北京，如果違反計(jì)劃生育政策，除了要繳納數(shù)額很高的社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)作為懲罰之外，還會(huì)得到其他很嚴(yán)厲的懲罰。

如果是城市居民，要受到所在單位給予的紀(jì)律處分和行政處分，3年之內(nèi)不得提職和被評(píng)為先進(jìn)個(gè)人。如果是農(nóng)村居民，福利待遇要受到限制，而身為干部違反政策的，會(huì)被立即解職。如果一方或雙方是外地戶口在北京居住的，本人及其子女的戶口不予批準(zhǔn)入京。不光是個(gè)人，沒(méi)有完成計(jì)劃生育目標(biāo)管理責(zé)任的機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)組織，當(dāng)年不得評(píng)為先進(jìn)(文明)單位。

參考法條：《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第三十九條至四十二條。

175.實(shí)施家庭暴力會(huì)受到什么處罰？

當(dāng)家庭暴力到了非常惡劣的程度，就已經(jīng)是犯罪行為了，受害人可以到法院向行為人提起自訴，要求追究其刑事責(zé)任。經(jīng)偵查，如果情況屬實(shí)，行為人最多會(huì)被判處2年有期徒刑的刑罰。但這種情況，必須要受害人自己主動(dòng)提起訴訟，否則，司法機(jī)關(guān)不會(huì)主動(dòng)進(jìn)行懲罰。

當(dāng)家庭暴力嚴(yán)重到造成受害人重傷或者死亡的程度，不需要任何人的報(bào)案，公安機(jī)關(guān)會(huì)主動(dòng)進(jìn)行偵查

，進(jìn)而通過(guò)司法機(jī)關(guān)制裁行為人。這種情況下，刑罰也會(huì)嚴(yán)厲得多，最多會(huì)被判處7年有期徒刑。參考法條：《中華人民共和國(guó)刑法》第二百六十條。

176.非婚生子女由誰(shuí)來(lái)?yè)狃B(yǎng)？

雖然非婚生子女的出生往往是其父母不負(fù)責(zé)任的結(jié)果，但是孩子本身并沒(méi)有任何錯(cuò)誤。因此，非婚生子女享有和婚生子女完全相同的權(quán)利，仍然是由親生父母盡撫養(yǎng)義務(wù)。

孩子跟隨的一方(生父或生母)后來(lái)和他人結(jié)婚的，如果他人愿意承擔(dān)孩子的撫養(yǎng)費(fèi)用，可以酌情減少另一方的撫養(yǎng)義務(wù)，但絕不能不盡撫養(yǎng)義務(wù)，仍然應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)子女的生活費(fèi)和教育費(fèi)，直至子女能獨(dú)立生活為止。參考法條：《婚姻法》第二十五條。

177.繼父母可以不撫養(yǎng)繼子女嗎？

由于繼父母和繼子女之間沒(méi)有真正的血緣關(guān)系，因此法律不強(qiáng)制要求繼父母對(duì)繼子女有撫養(yǎng)義務(wù)。繼父母可以不撫養(yǎng)繼子女，但是絕不能虐待或者歧視繼子女。如果繼父母和繼子女之間形成了撫養(yǎng)關(guān)系，則他們之間的關(guān)系就完全等同于親生父母和子女之間的關(guān)系。參考法條：《婚姻法》第二十七條。

178.如何懲處賣兒賣女的行為？ 子女不是父母的私有財(cái)產(chǎn)，子女的權(quán)利同樣受到法律的保護(hù)，對(duì)于出賣親生子女的行為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況予以處理：

(一)如果該親生子女不滿14周歲，對(duì)于這種出賣行為，由公安機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法所得，父母應(yīng)當(dāng)領(lǐng)回被出賣的子女；如果情節(jié)嚴(yán)重的，則構(gòu)成拐賣兒童罪，處罰會(huì)嚴(yán)厲得多。

(二)如果該親生子女是已滿14周歲的女性，情節(jié)嚴(yán)重的，出賣人甚至有可能構(gòu)成拐賣婦女、兒童罪。參考法條：《收養(yǎng)法》第三十一條。

179.父母不盡撫養(yǎng)義務(wù)，子女就能不履行贍養(yǎng)義務(wù)嗎？

贍養(yǎng)父母是成年子女的一項(xiàng)法定義務(wù)，子女不能以任何理由拒絕履行這項(xiàng)義務(wù)，而且，贍養(yǎng)是不能附加任何條件的。當(dāng)子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)時(shí)，無(wú)勞動(dòng)能力的或生活困難的父母，有要求子女給付贍養(yǎng)費(fèi)的權(quán)利。參考法條：《婚姻法》第二十一條。

180 繼子女應(yīng)當(dāng)贍養(yǎng)繼父母嗎？親生父母誰(shuí)來(lái)贍養(yǎng)？ 如果繼父母對(duì)繼子女沒(méi)有過(guò)任何的撫養(yǎng)教育，那么，他們之間只是純粹的姻親關(guān)系，雙方無(wú)任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在這種情況下，繼子女沒(méi)有贍養(yǎng)繼父母的義務(wù)。如果繼子女與繼父母生活在一起，繼父母對(duì)其進(jìn)行了撫養(yǎng)教育，那么，他們之間就形成了相當(dāng)于親生父母和子女之間的關(guān)系。在這種情況下，繼子女有贍養(yǎng)繼父母的義務(wù)。法律規(guī)定，受繼父母撫養(yǎng)長(zhǎng)大的繼子女對(duì)繼父母有贍養(yǎng)的義務(wù)；子女對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)，不會(huì)因?yàn)楦改傅幕橐鲎兓K止。因此，子女即使已經(jīng)贍養(yǎng)了繼父母，對(duì)親

生父母也依然有贍養(yǎng)的義務(wù)。參考法條：《婚姻法》第二十一條、第二十七條。

181.子女被人收養(yǎng)后，對(duì)親生父母還有贍養(yǎng)義務(wù)嗎？

子女被他人收養(yǎng)后，雖然和生父母仍有血緣上的聯(lián)系，但是，他們之間在法律上的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)完全解除。父母對(duì)送他人收養(yǎng)的子女不再有撫養(yǎng)教育的義務(wù)，同樣，被收養(yǎng)的子女對(duì)生父母也沒(méi)有贍養(yǎng)的義務(wù)。當(dāng)然，如果被收養(yǎng)的子女自愿贍養(yǎng)生父母的，法律并不禁止。參考法條：《婚姻法》第二十六條。182.收養(yǎng)人需要具備什么條件？可以收養(yǎng)多名子女嗎？ 法律規(guī)定，作為收養(yǎng)人，必須同時(shí)具備以下條件：

(一)無(wú)子女；(二)有撫養(yǎng)教育被收養(yǎng)人的能力；(三)未患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)收養(yǎng)子女的疾病；(四)年滿30周歲。

在通常情況下，收養(yǎng)人只能收養(yǎng)1名子女。但是，收養(yǎng)孤兒、殘疾兒童或者社會(huì)福利機(jī)構(gòu)撫養(yǎng)的查找不到生父母的棄嬰和兒童的，可以不受收養(yǎng)人無(wú)子女和收養(yǎng)1名子女的限制。參考法條：《收養(yǎng)法》第六條、第八條。

183.送養(yǎng)或者收養(yǎng)子女，必須要夫妻雙方同意才可以嗎？

對(duì)于送養(yǎng)來(lái)說(shuō)，生父母送養(yǎng)子女，須雙方共同送養(yǎng)。但如果生父母一方不明或者查找不到的，另一方可以單方送養(yǎng)。如果在一方送養(yǎng)子女時(shí)，另一方雖然明知但未表示反對(duì)，視為默示同意，送養(yǎng)行為有效。

有配偶的一方收養(yǎng)子女的，應(yīng)當(dāng)征得對(duì)方同意；如果另一方堅(jiān)決不同意的，則只承認(rèn)被收養(yǎng)的子女同收養(yǎng)一方的收養(yǎng)關(guān)系有效。但如果不愿意的另一方后來(lái)明確表示或者以行動(dòng)表示愿意共同撫養(yǎng)被收養(yǎng)子女的，則夫妻雙方同被收養(yǎng)人的收養(yǎng)關(guān)系成立。參考法條：《收養(yǎng)法》第十條。

184.獨(dú)身男子收養(yǎng)女孩有什么特殊規(guī)定？

無(wú)配偶的男性收養(yǎng)女性的，收養(yǎng)人與被收養(yǎng)人的年齡應(yīng)當(dāng)相差40周歲以上。法律之所以做此特別規(guī)定，是從社會(huì)公德角度出發(fā)，防止亂倫行為發(fā)生。

收養(yǎng)三代以內(nèi)同輩旁系血親的子女，如哥哥收養(yǎng)弟弟的女兒、舅舅收養(yǎng)外甥女，可以不受該年齡差距的限制。參考法條：《收養(yǎng)法》第七條、第九條。

182.繼承方式多，誰(shuí)的效力高？

在我國(guó)，繼承的方式分為如下四種：(1)遺囑繼承，即被繼承人在生前訂立遺囑，指定繼承人繼承自己的遺產(chǎn)。(2)遺贈(zèng)，即被繼承人生前訂立遺囑，將遺產(chǎn)贈(zèng)與國(guó)家、集體，或者法定繼承人以外的人。(3)遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，即被繼承人與扶養(yǎng)人訂立協(xié)議，由扶養(yǎng)人負(fù)擔(dān)被繼承人生養(yǎng)死葬的義務(wù)，被繼承人的全部或部分財(cái)產(chǎn)在其死后轉(zhuǎn)歸扶養(yǎng)人所有。該方式主要出現(xiàn)在老人無(wú)人贍養(yǎng)的情況下。(4)法定繼承，即在上面三種情況都不存在的情況下，法律根據(jù)

親屬關(guān)系的遠(yuǎn)近確定的遺產(chǎn)分配順序。

如果同時(shí)出現(xiàn)2種以上的繼承情況，在這4種繼承方式中，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的效力最高，其次是遺囑繼承和遺贈(zèng)，效力最低的是法定繼承。參考法條：《繼承法》第五條。

186.哪些親屬享有法定優(yōu)先繼承權(quán)？哪些合法繼承人會(huì)喪失繼承權(quán)？ 在死者生前沒(méi)有立任何遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的情況下，法律規(guī)定其遺產(chǎn)分配順序，只有近親屬之間才享有繼承權(quán)，包括死者的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但這些人繼承遺產(chǎn)是有順序的，配偶、子女、父母是法律規(guī)定的優(yōu)先繼承人，他們之間的地位完全平等，遺產(chǎn)將在他們之間平均分配；其他有繼承權(quán)的近親屬，只有在這三類親屬都已經(jīng)不存在的前提下，才享有遺產(chǎn)繼承權(quán)。繼承人有下列情形之一的，也會(huì)喪失繼承權(quán)：(1)故意殺害被繼承人的；(2)為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的；(3)遺棄被繼承人，或者虐待被繼承人嚴(yán)重的；(4)偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。參考法條：《繼承法》第七條、第十條。

187.孫子女、外孫子女可以繼承祖父母、外祖父母的遺產(chǎn)嗎？

在通常情況下，孫子女、外孫子女是祖父母、外祖父母遺產(chǎn)的第二順序繼承人，也就是說(shuō)，在祖父母、外祖父母的子女都還存在的情況下，孫子女、外孫子女是沒(méi)有資格繼承他們的遺產(chǎn)的。但如果祖父母、外祖父母的子女先于自己死亡的，則該份遺產(chǎn)可以由該子女的晚輩直系血親，即祖父母、外祖父母的孫子女、外孫子女來(lái)繼承。這在法律上被稱作代位繼承，意思是他們可以代替自己的父母來(lái)繼承祖父母、外祖父母的遺產(chǎn)。此外，被繼承人的孫子女、外孫子女、曾孫子女、外曾孫子女都可以代位繼承，代位繼承人不受輩數(shù)的限制。但是必須要注意，代位繼承只能存在于法定繼承的情況下，如果被繼承人立有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，代位繼承完全不適用。參考法條：《繼承法》第十一條。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈繼承法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》25.188.與老人共同生活的子女就能多拿遺產(chǎn)嗎？

雖然從原則上來(lái)說(shuō)，子女在分配父母遺產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)均等，但這并不是絕對(duì)的。對(duì)被繼承人盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時(shí)，可以多分。

同樣道理，有贍養(yǎng)能力和有贍養(yǎng)條件的繼承人，不盡贍養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)不分或者少分。注意：前一個(gè)是“可以”，意味著不是必須的；后一個(gè)則是“應(yīng)當(dāng)”，是強(qiáng)制性的懲罰措施。參考法條：《繼承法》第十三條。

189.養(yǎng)子女和繼子女的繼承權(quán)有什么特殊性？ 對(duì)于養(yǎng)子女而言，收養(yǎng)關(guān)系一經(jīng)成立，養(yǎng)父母和養(yǎng)子女之間的關(guān)系完全適用親生父母和子女之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，養(yǎng)子女的繼承權(quán)沒(méi)有什么特殊性，而且他們不能繼承生父母的遺產(chǎn)。對(duì)于繼子女而言，其繼承繼父母遺產(chǎn)的前提，是繼父母對(duì)其已經(jīng)形成了撫養(yǎng)教育關(guān)系，而且，繼子女繼承了繼父母的遺產(chǎn)，并不影響他們繼承親生父母的遺產(chǎn)。這是繼子女與養(yǎng)子女繼承權(quán)最大的不同之處。參考法條：《繼承法》第十條。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈繼承法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》21.22.190.遺囑繼承有哪幾種形式？生效條件是什么？ 遺囑的形式有五種，分別是：

(一)公證遺囑。即經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)證明過(guò)的遺囑。

(二)自書遺囑。遺囑人自己書寫的遺囑，最為常見(jiàn)。(三)代書遺囑。遺囑人口述內(nèi)容，他人代為書寫的遺囑。(四)錄音遺囑。遺囑人口述內(nèi)容，他人錄音做成的遺囑。(五)口頭遺囑。遺囑人在危急時(shí)刻，口頭表達(dá)內(nèi)容的遺囑。在這五種遺囑形式中，以公證遺囑效力最高。

并非只要是遺囑人作出的任何遺囑都是合法有效的。遺囑要想生效，必須同時(shí)具備以下條件：

(一)遺囑人立遺囑時(shí)神志清醒，不存在被強(qiáng)迫或者欺騙的情形。

(二)如果繼承人之中有人缺乏勞動(dòng)能力、生活極度困難，遺囑中必須要給這樣的繼承人保留一定的遺產(chǎn)份額。

(三)病危時(shí)的口頭遺囑必須要有兩個(gè)以上的人做見(jiàn)證，而且這兩個(gè)人本身不能是繼承人或與繼承人有利害關(guān)系。如果遺囑人先后立了多份遺囑，以最后所立的為準(zhǔn)，但任何遺囑都不能和已經(jīng)公證過(guò)的遺囑相抵觸。比如說(shuō)，一個(gè)人生前立了多份遺囑，而每份遺囑的內(nèi)容都不太一樣，其中第一份遺囑是經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的，那么這種情況下就應(yīng)該以公證遺囑所立的內(nèi)容為準(zhǔn)進(jìn)行遺產(chǎn)繼承，而不是以最后立的那份遺囑為準(zhǔn)。因?yàn)椋诓煌N類的遺囑中，公證遺囑的效力最高。參考法條：《繼承法》第十六至二十條；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈繼承法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》42.191.哪些情況下男方不得提出離婚？

為了照顧女方特殊的生理情況，在下列期間男方不得提出離婚：(一)懷孕期間；(二)分娩后1年之內(nèi)；(三)終止妊娠后6個(gè)月內(nèi)。

但是，如果在這段期間內(nèi)是由女方提出離婚的，或者雖然是由男方提出，但人民法院認(rèn)為確實(shí)有必要受理的，不受上述特殊期間的約束。參考法條：《婚姻法》第三十四條。

192.法律如何保護(hù)軍婚？

法律對(duì)軍婚的保護(hù)主要體現(xiàn)在離婚上，規(guī)定現(xiàn)役軍人的配偶要求離婚的，必須要經(jīng)過(guò)軍人的同意。

但不能機(jī)械地理解為只要軍人一方不同意離婚該婚姻就可以永久維持下

去。法律規(guī)定，在“軍人一方有重大過(guò)錯(cuò)”的情況下，軍婚也是可以離的。

所謂“軍人一方的重大過(guò)錯(cuò)”通常包括：(一)重婚或有配偶者與他人同居的；(二)實(shí)施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的；；(三)有賭博、吸毒等惡習(xí)，屢教不改的；(四)其他重大過(guò)錯(cuò)。參考法條：《婚姻法》第三十三條。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(一)第二十三條。

193.無(wú)效婚姻和可撤銷婚姻，可以離婚嗎？

無(wú)效婚姻是違反結(jié)婚法定條件的婚姻，如近親結(jié)婚、重婚等。這種婚姻從成立開始就是無(wú)效的，自然也就無(wú)所謂離婚，因此，可以在婚后任何時(shí)間提出申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效。但有一點(diǎn)除外，導(dǎo)致出現(xiàn)無(wú)效婚姻的原因是結(jié)婚雙方未到法定婚齡的，如果離婚的時(shí)候雙方都已經(jīng)達(dá)到了法定婚齡，則他們的婚姻已經(jīng)屬于完全合法的婚姻，法院可以按照正常離婚的程序來(lái)判決。

而可撤銷婚姻的情況則不同，雙方結(jié)婚后，只能在婚后1年之內(nèi)提出離婚；如果結(jié)婚時(shí)間在1年以上的，可撤銷婚姻就會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為完全合法的婚姻。參考法條：《婚姻法》第十條、第十一條、第十二條。

194.夫妻共同債務(wù)有哪些？離婚后怎么償還？

一般來(lái)說(shuō)，作為夫妻共同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：(一)債務(wù)發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間。

(二)借款的目的是滿足共同生活或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要。一方在婚前所欠下的債務(wù)，如果借款的目的也是為了滿足共同生產(chǎn)、生活的需要，也可以認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。

對(duì)于夫妻共同債務(wù)，即使雙方離婚，也應(yīng)當(dāng)共同清償。具體情況分為三種：

(一)雙方的共同財(cái)產(chǎn)足以清償共同債務(wù)的，以共同財(cái)產(chǎn)來(lái)清償共同債務(wù)，剩余財(cái)產(chǎn)在雙方之間平等分配。

(二)共同財(cái)產(chǎn)不足以清償共同債務(wù)的，由雙方協(xié)議清償，如協(xié)議不成，由法院進(jìn)行判決。

(三)不存在共同財(cái)產(chǎn)的情況下，債務(wù)由雙方協(xié)議清償，如協(xié)議不成，仍由法院進(jìn)行判決。

如果夫或妻一方死亡的，生存一方應(yīng)當(dāng)對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。參考法條：《婚姻法》第四十一條。《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》(二)第二十三條、第二十六條。

195.離婚時(shí)判定子女撫養(yǎng)有什么原則？ 離婚時(shí)子女撫養(yǎng)權(quán)的歸屬，如果雙方協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，法律區(qū)分不同情況，做了如下規(guī)定：

(一)哺乳期內(nèi)的子女，以隨哺乳的母親撫養(yǎng)為原則；(二)2周歲以下的子女，原則上隨母方生活；

(三)2周歲以上10周歲以下的子女，由父母雙方協(xié)商決定子女歸哪一方撫養(yǎng)，如果協(xié)商不成的，由人民法院本著照顧子女利益的原則進(jìn)行判決；(四)對(duì)10周歲以上的

孩子，應(yīng)當(dāng)征求子女本人的意見(jiàn)決定。參考法條：《婚姻法》第三十六條。《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理子女撫養(yǎng)問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》1.3.196.離婚后，父或母還可以去探望子女嗎？探望權(quán)可以中止嗎？ 父母和子女之間的關(guān)系，不因父母離婚而解除，父母仍然享有撫養(yǎng)和教育子女的權(quán)利和義務(wù)。離婚后，不直接撫養(yǎng)子女的父或母，有探望子女的權(quán)利，這種探望權(quán)是法定的權(quán)利，受到法律保護(hù)，另一方有協(xié)助的義務(wù)。未與子女共同生活的一方行使探望權(quán)利的方式、時(shí)間可以由雙方協(xié)商，協(xié)商不成的，可以向法院起訴，由法院進(jìn)行判決。

當(dāng)父或母行使探望子女權(quán)利時(shí)，如果已經(jīng)危害或者可能危害子女的身心健康時(shí)，另一方可以就此向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院中止該方探望子女的權(quán)利，但不能主動(dòng)不許對(duì)方探望子女。

需要注意的是：法院可以判決暫時(shí)“中止”該方探望權(quán)，但不能徹底“終止”父或母一方的探望權(quán)，因?yàn)楦改概c子女之間的關(guān)系是不能解除的。因此，當(dāng)中止的事由消失時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)恢復(fù)該方探望子女的權(quán)利。參考法條：《婚姻法》第三十八條。

197 包括買賣合同在內(nèi)的所有糾紛都能申請(qǐng)仲裁嗎？

當(dāng)然不是。仲裁主要解決合同糾紛和其他跟財(cái)產(chǎn)權(quán)益有關(guān)的糾紛。有些糾紛是不能通過(guò)仲裁解決的，如應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭(zhēng)議，與人身有關(guān)的婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、撫養(yǎng)、繼承糾紛，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)業(yè)承包合同糾紛等都不能通過(guò)仲裁解決。仲裁需要當(dāng)事人雙方的合意，通常應(yīng)在簽訂合同時(shí)或在發(fā)生糾紛后以書面的方式約定以仲裁方式解決糾紛，才可以通過(guò)仲裁解決。參考法條：《仲裁法》第二條、第三條、第四條

198 不服仲裁裁決還能去法院起訴嗎？

不能。仲裁和法院訴訟是相互排斥的。達(dá)成了有效的仲裁協(xié)議之后，當(dāng)事人再去法院

提起訴訟，法院是不會(huì)受理的。同時(shí)，案子經(jīng)仲裁審理以后作出的裁決是終局的，不能再向法院起訴或者提起上訴，也不能要求再次仲裁。這就是仲裁制度中的“一裁終局制”。如果一方不自覺(jué)履行裁決，對(duì)方可以申請(qǐng)執(zhí)行仲裁裁決。但要注意，仲裁是民間性質(zhì)的，所以當(dāng)事人不能向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)執(zhí)行仲裁裁決，而必須向有管轄權(quán)的法院，即向被執(zhí)行人住所地或被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地法院提出申請(qǐng)，由法院來(lái)強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決。另外，仲裁中的財(cái)產(chǎn)保全也是由有關(guān)法院，即被申請(qǐng)人住所地或被申請(qǐng)保全的財(cái)產(chǎn)所在地的基層法院裁定執(zhí)行的。參考法條：《仲裁法》第九條

199 仲裁裁決可能被法院撤銷嗎？ 如果仲裁裁決存在下列問(wèn)題之

一，仲裁當(dāng)事人自收到裁決書之日起6個(gè)月內(nèi)可以向有管轄權(quán)的法院，即仲裁委員會(huì)所在地的中級(jí)法院提出撤銷仲裁裁決的申請(qǐng)：當(dāng)事人之間根本沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的;仲裁事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會(huì)無(wú)權(quán)仲裁的;仲裁庭的組成或仲裁的程序違反法定程序的，仲裁裁決所依據(jù)的證據(jù)是偽造的;對(duì)方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的;仲裁員在仲裁該案時(shí)有索賄受、徇私舞弊、枉法裁決的行為的。法院經(jīng)審查后，應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)作出撤銷仲裁裁決或駁回當(dāng)事人撤銷仲裁裁決申請(qǐng)的裁定，對(duì)此，當(dāng)事人無(wú)權(quán)上訴。但是仲裁裁決被撤銷的，當(dāng)事人可以重新達(dá)成仲裁協(xié)議再申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。參考法條：《仲裁法》第五十八條

200 委托代理協(xié)議怎么簽？如何委托、變更訴訟代理人？

一份完備的委托代理協(xié)議通常須包括：委托事項(xiàng)，授權(quán)范圍和內(nèi)容，律師工作方式、費(fèi)用和支付方式，違約責(zé)任，解除合同的條件和后果承擔(dān)、爭(zhēng)議處理等方面。要注意，應(yīng)避免在任何實(shí)質(zhì)問(wèn)題上出現(xiàn)模糊不清的措辭。如果聘請(qǐng)律師為委托代理人，則要和律師所在的律師事務(wù)所簽訂委托代理協(xié)議，律師個(gè)人不得私自接受聘請(qǐng)和自行收取費(fèi)用。委托他人代為訴訟，必須向法院提交由委托人簽名或蓋章的授權(quán)委托書。如果變更或者解除訴訟代理人的權(quán)限，也應(yīng)當(dāng)書面告知法院，并由人民法院通知對(duì)方當(dāng)事人。僑居國(guó)外的中國(guó)公民委托訴訟代理人，必須從國(guó)外寄交或委托遞交授權(quán)委托書，必須經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)的使領(lǐng)館證明。如果我國(guó)在該國(guó)沒(méi)有使領(lǐng)館，就由與我國(guó)有外交關(guān)系的第三國(guó)駐該國(guó)的使領(lǐng)館證明，再轉(zhuǎn)由我國(guó)駐該第三國(guó)使領(lǐng)館證明，或者由當(dāng)?shù)氐膼?ài)國(guó)華僑團(tuán)體證明。參考法條：《民事訴訟法》第五十九條

201 訴訟代理人的權(quán)限有哪些？

授權(quán)分為兩種：一種是一般授權(quán)，即訴訟代理人可以代為查閱卷宗材料，申請(qǐng)回避，進(jìn)行陳述，到庭辯護(hù)，審查證據(jù)等。另一種情況是由訴訟代理人代為承認(rèn)、放棄或者變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或上訴等，由于這些行為與當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利緊密相關(guān)，這時(shí)當(dāng)事人就必須作出相應(yīng)的特別授權(quán)。參考法條《民事訴訟法》第五十九條

202 有了訴訟代理人，本人還需要出庭嗎？

一般情況下，委托了訴訟代理人后，本人可以出庭，也可以不出庭。但在離婚案件中，即使有訴訟代理人，除非本人不能表達(dá)意志的以外，本人也應(yīng)親自到庭。如果確因特殊情況無(wú)法出庭的，必須向法院提交書面意見(jiàn)。參考法條：《民事訴訟法》第六十二條

203 個(gè)體工商戶能作為被告嗎？ 根據(jù)我國(guó)的法律和司法解

釋的規(guī)定，個(gè)體工商戶可以起字號(hào)，并以字號(hào)的名義從事工商業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但在訴訟中，起字號(hào)的個(gè)體工商戶應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主，也就是戶主為原告或被告。如果經(jīng)營(yíng)執(zhí)照上的業(yè)主與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者不同的話，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者作為共同被告。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題＞的意見(jiàn)》 第四十六條

204 和分公司發(fā)生糾紛，能告總公司嗎？

這要依情況而定。依據(jù)法律規(guī)定，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)，通常是我們所說(shuō)的分公司，如銀行的分行、支行等即是。分支機(jī)構(gòu)能不能作為訴訟當(dāng)事人視不同情況而定：如果該分支機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立的，而且領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，那么它可以單獨(dú)作為當(dāng)事人，也可以與它的具有法人資格的總公司共同作為訴訟當(dāng)事人；如果該分支機(jī)構(gòu)沒(méi)有依法設(shè)立，或是未領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，那么應(yīng)當(dāng)以其總公司為訴訟當(dāng)事人。但需注意，如果是中國(guó)人民銀行，各商業(yè)銀行，如工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等等的分行、支行，或是保險(xiǎn)公司的分公司，則只能以該分支機(jī)構(gòu)作為訴訟當(dāng)事人。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題＞的意見(jiàn) 》第四十條

205 起訴狀該向哪個(gè)法院提交？ 通常情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向被告所在地的人民法院起訴，這也就是在打官司確定管轄法院時(shí)常說(shuō)的“原告就被告”原則。參考法條：《民事訴訟法》第二十二條

206 解決合同糾紛時(shí)雙方可以約定打官司的法院?jiǎn)幔?可以。為了方便合同糾紛的解決，合同雙方當(dāng)事人可以在書面合同中約定打官司的法院，但只限于在與合同有關(guān)聯(lián)的地方的法院起訴，即被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地的人民法院。還要特別注意的是，這種約定法院管轄的做法只適用于合同糾紛，而不適用于其他的民事糾紛。參考法條：《民事訴訟法》第二十五條

207 官司的“保質(zhì)期”是多久？

向法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間一般為2年。但是，還有以下一些特殊的訴訟時(shí)效：如果身體受到傷害要求賠償，延付或拒付租金的或寄存財(cái)物被丟失或損毀的，訴訟時(shí)效就是1年；但如果身體傷害是因環(huán)境污染而造成的，就應(yīng)該適用因環(huán)境污染損害賠償中訴訟時(shí)效為3年的規(guī)定；涉外合同的訴訟時(shí)效為4年。另外還需注意，因產(chǎn)品存在缺陷造成損害，而提出損害賠償?shù)脑V訟時(shí)效是2年。但是，有特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。但無(wú)論如何，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。參考法條：《民法通則》第一百三十六

條、第一百三十七條

208 訴訟時(shí)效的中斷和中止是一回事嗎？

不是。訴訟時(shí)效中止的原因消除后時(shí)效繼續(xù)計(jì)算，而訴訟時(shí)效中斷后，已經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間喪失效力，時(shí)效期間重新開始計(jì)算。當(dāng)事人提起訴訟、權(quán)利人向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利，或?qū)Ψ酵饴男辛x務(wù)都會(huì)導(dǎo)致訴訟時(shí)效的中斷。參考法條：《民法通則》第一百三十九條、第一百四十條

209 起訴狀中應(yīng)寫什么？

起訴狀是當(dāng)事人向法院請(qǐng)求對(duì)民事糾紛進(jìn)行審判的法律文書，必須寫明原告和被告的基本情況，打官司的目的，即向法院提出的訴訟請(qǐng)求，提出請(qǐng)求的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，以及有關(guān)證據(jù)和證人姓名及聯(lián)系地址。一般按照以下格式提交起訴狀： 起訴狀

原告：姓名：性別：年齡： 民族：職務(wù)： 工作單位： 住址：電話：

被告：姓名：性別：年齡： 民族：職務(wù)： 工作單位： 住址：電話：

訴訟請(qǐng)求： 事實(shí)和理由： 此致

××××人民法院 參考法條：《民事訴訟法》第一百一十條

210 起訴應(yīng)當(dāng)符合什么條件？收到訴狀后，法院多久才能給答復(fù)？

只要原告和案件有直接利害關(guān)系，起訴有明確的被告，具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由，并且屬于起訴法院的管轄范圍，就符合起訴的條件，法院就應(yīng)當(dāng)立案受理，而不能以不能勝訴、訴訟無(wú)理等為由不予受理。法院在收到起訴狀以后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)作出立案或者不予受理的裁定，并通知當(dāng)事人。參考法條：《民事訴訟法》第一百零八條、第一百一十二條

211 法院裁定不予受理還能再起訴嗎？

如果當(dāng)事人認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)受理案件，不予受理的裁定沒(méi)有充分的理由，可以在裁定書送達(dá)之日起10日內(nèi)向上一級(jí)法院就該裁定提起上訴；當(dāng)事人還可以根據(jù)法院說(shuō)明的不予受理的理由作出一定的變動(dòng)以符合起訴的要求，再次起訴時(shí)如果符合條件，法院就應(yīng)當(dāng)受理案件。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題>的意見(jiàn)》 第一百三十九條、一百四十二條

212 法院裁定駁回起訴還能再起訴嗎？ 法院在立案以后認(rèn)為起訴不符合條件，決定不再受理的，會(huì)作出駁回起訴的裁定。與不予受理的裁定相同，當(dāng)事人可以就駁回起訴的裁定上訴或重新起訴。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題>的意見(jiàn)》 第一百三十九條、第一百四十二條

213 一般情況下法院可以用哪些方式送達(dá)文書？

送達(dá)是法院依照法定程序和方式將訴訟文書和法律文書送交當(dāng)事人及其他訴訟參與人的行為，目的是便于他們更好地參加訴訟活動(dòng)，因此受送達(dá)人應(yīng)當(dāng)積極配合。

法院通常會(huì)以直接

送交受送達(dá)人或以郵寄的方式來(lái)送達(dá)。如這樣送達(dá)有困難，還可委托其他法院送達(dá)。如受送達(dá)人拒絕簽收，法院可將訴訟文書放置在他的住所而視為已經(jīng)送達(dá)，即留置送達(dá)。對(duì)于一些特殊身份的人員，如軍人、被監(jiān)禁或被勞動(dòng)教養(yǎng)的人員，則采取轉(zhuǎn)交送達(dá)的方式。如果受送達(dá)人下落不明，或采用以上方法都無(wú)法送達(dá)，法院還能以公告方式送達(dá)，即經(jīng)過(guò)60天的公告期，推定訴訟文書已被送達(dá)。整個(gè)訴訟過(guò)程中，法院會(huì)依法向當(dāng)事人及其他訴訟參與人送交相關(guān)的訴訟文書，如受案通知書、舉證通知書、傳票和民事裁定書、判決書等。

參考法條：《民事訴訟法》第七十七條、第七十八條、第七十九條、第八十條、第八十四條

214 提起反訴要滿足什么條件？怎么提起反訴？ 被告所提起的反訴必須針對(duì)本案的原告，一般應(yīng)當(dāng)與原告的訴訟請(qǐng)求存在法律上或者事

實(shí)上的牽連，否則法院無(wú)法合并審理，反訴也就失去了其實(shí)際意義，被告就必須另行起訴。比如，承租人告出租人房屋漏雨要求其修理房屋，出租人可以反訴主張承租人支付所欠的租金，以對(duì)抗承租人的訴訟請(qǐng)求。被告提起反訴一般采用書面形式，可以在針對(duì)原告起訴狀的答辯狀中提出自己的訴訟請(qǐng)求，也可以單獨(dú)遞交反訴狀。如果書寫的確有困難的，也可以口頭反訴，由法院的工作人員記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。參考法條：《民事訴訟法》第一百二十六條

215 被告應(yīng)在什么時(shí)間提起反訴？原告撤訴后，被告還可以提起反訴嗎？ 被告必須在舉證期限屆滿前提起反訴，以保障原告的答辯權(quán)利，并且便于法院在開庭之前確定案件的爭(zhēng)議。

反訴是被告提出的獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，因此即使原告撤訴，被告的反訴依然可以繼續(xù)，而不會(huì)因原告的撤訴而不成立或終止。參考法條：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第三十四條

216 什么情況下適用簡(jiǎn)易程序？ 簡(jiǎn)易程序有法定的適用范圍。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，基層人民法院和它的派出法庭審理事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭(zhēng)議不大的簡(jiǎn)單的民事案件時(shí)適用簡(jiǎn)易程序，但有下列情形之一的案件除外：

（一）起訴時(shí)被告下落不明的；

（二）發(fā)回重審的；

（三）共同訴訟中一方或者雙方當(dāng)事人人數(shù)眾多的；

（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用特別程序、審判監(jiān)督程序、督促程序、公示催告程序和企業(yè)法人破產(chǎn)還債程序的；

（五）人民法院認(rèn)為不宜適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理的。實(shí)踐中，簡(jiǎn)易程序有擴(kuò)大適用的趨勢(shì)，如，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻裆淌掳讣娜舾梢庖?jiàn)》規(guī)定，基層人民法院和它的派

出法庭審理民商事案件，一般適用簡(jiǎn)易程序，但具有下列情況之一的除外：

（一）破產(chǎn)案件；

（二）起訴時(shí)被告下落不明的案件；

（三）不服勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)裁決提起訴訟的案件；

（四）一方當(dāng)事人人數(shù)眾多的共同訴訟的案件；

（五）發(fā)回重審、再審或抗訴的案件；

（六）在本轄區(qū)有重大影響的、復(fù)雜疑難或新類型案件；

（七）其他不宜適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣⒖挤l：《最高人民法院關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻袷掳讣娜舾梢?guī)定》 第一條 《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻裆淌掳讣娜舾梢庖?jiàn)》 第一條

217 案件適用了簡(jiǎn)易程序，而當(dāng)事人不同意該怎么辦？ 根據(jù)相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人一方或者雙方就適用簡(jiǎn)易程序提出異議后，人民法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，并按下列情形分別處理：

（一）異議成立的，應(yīng)當(dāng)將案件轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖恚⒑献h庭的組成人員及相關(guān)事項(xiàng)以書面形式通知雙方當(dāng)事人；

（二）異議不成立的，口頭告知雙方當(dāng)事人，并將上述內(nèi)容記入筆錄。轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖淼拿袷掳讣膶徖砥谙拮匀嗣穹ㄔ毫傅拇稳掌痖_始計(jì)算。參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻袷掳讣娜舾梢?guī)定》 第十三條

218 法院審理案件要多久？

如果用普通程序?qū)徖恚瑧?yīng)在6個(gè)月內(nèi)審理完畢；有特殊情況需要延長(zhǎng)的，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)6個(gè)月。如果還需要延長(zhǎng)，就得報(bào)請(qǐng)上一級(jí)法院批準(zhǔn)，可再延長(zhǎng)3個(gè)月。所以，適用普通程序的一審案件的審理期限最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)月。參考法條：《民事訴訟法》第一百三十五條、《最高人民法院關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行案件審理期限制度的若干規(guī)定》 第二條

219 二審案件和一審案件的審理期限一樣嗎？

不一樣。對(duì)一審判決提起上訴，應(yīng)當(dāng)在上訴案件立案之日起3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)3個(gè)月。因此，審理上訴案件最多不能超過(guò)6個(gè)月。而對(duì)一審裁定提起上訴，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起30日內(nèi)作出最終裁定。

參考法條《民事訴訟法》第一百五十九條

220 執(zhí)行案件有期限嗎？

有。執(zhí)行案件應(yīng)當(dāng)在立案之日起6個(gè)月內(nèi)執(zhí)行完畢。非訴訟的執(zhí)行案件應(yīng)當(dāng)在立案之日起3個(gè)月內(nèi)執(zhí)行完畢。當(dāng)然，如有特殊情況需要延長(zhǎng)的，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)3個(gè)月，還需延長(zhǎng)的，須逐級(jí)報(bào)至高級(jí)人民法院進(jìn)行備案。參考法條：《最高人民法院關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行案件審理期限制度的若干規(guī)定 》第五條

221 哪些期間不計(jì)入審理期限？ 申請(qǐng)通知新證人到庭、調(diào)取新證據(jù)、申請(qǐng)重新鑒定時(shí)法院延期審理一個(gè)月之內(nèi)的期間，公告、鑒定的期間，審理管轄權(quán)異議和管轄爭(zhēng)議

的期間，中止訴訟或執(zhí)行至恢復(fù)訴訟或執(zhí)行的期間及執(zhí)行中拍賣、變賣被查封、扣押財(cái)產(chǎn)的期間等等，都是不計(jì)入審理期限的。因此，從立案到審理及執(zhí)行完畢實(shí)際所花的時(shí)間通常會(huì)長(zhǎng)于法律所規(guī)定的審理期限。參考法條：《最高人民法院關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行案件審理期限制度的若干規(guī)定》 第九條

222 可以申請(qǐng)哪些人回避？哪些情況需要回避？

當(dāng)事人可以申請(qǐng)回避的人員不僅限于審理本案的審判人員（包括審判員和人民陪審員），如果本案的書記員、翻譯人員、鑒定人、勘驗(yàn)人有法律規(guī)定的必須回避的情況，當(dāng)事人也可要求他們回避。對(duì)執(zhí)行人員在執(zhí)行過(guò)程中的回避問(wèn)題參照申請(qǐng)審判人員回避的規(guī)定執(zhí)行。

當(dāng)上述可適用回避的人員是本案當(dāng)事人或與當(dāng)事人有直系血親、三代以內(nèi)旁系血親及姻親關(guān)系或者與訴訟代理人有夫妻、父母、子女或者同胞兄弟姐妹關(guān)系時(shí)，必須回避。另外，如其本人或其近親屬與本案有利害關(guān)系或者本人與當(dāng)事人之間存在其他關(guān)系從而可能影響案件公正處理的，也必須回避。這里所說(shuō)的“其他關(guān)系”是指除了與案件有利害關(guān)系和與當(dāng)事人有近親屬關(guān)系之外的特殊親密或有仇嫌關(guān)系，從而足以影響案件公正審理的情況。參考法條：《民事訴訟法》第四十五條、第四十六條

223 可以就已經(jīng)放棄的訴訟請(qǐng)求再次起訴嗎？

當(dāng)事人可以在法院判決之前放棄自己提出的部分或全部的訴訟請(qǐng)求，在同一民事法律關(guān)系當(dāng)中放棄了訴訟請(qǐng)求，就喪失了相應(yīng)的實(shí)體權(quán)利，因此無(wú)權(quán)就已經(jīng)放棄的訴訟請(qǐng)求再次向法院起訴。參考法條：《民事訴訟法》第五十二條

224 如何申請(qǐng)撤訴？撤訴后能再起訴嗎？

原告可以書面或口頭的方式向法院申請(qǐng)撤訴，法院接到原告的撤訴申請(qǐng)以后，會(huì)對(duì)原告的撤訴申請(qǐng)進(jìn)行審查，審查其撤訴的目的是否正當(dāng)、合法，是否反映了當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。如果法院認(rèn)為符合條件的，就準(zhǔn)許撤訴；如果法院審查發(fā)現(xiàn)撤訴會(huì)導(dǎo)致規(guī)避法律或者損害國(guó)家、集體利益和他人的合法權(quán)益的，或者當(dāng)事人有違反法律規(guī)定的行為需要依法處理的，則會(huì)作出裁定，不準(zhǔn)許原告撤訴。撤訴以后即視為自始沒(méi)有起訴，原告當(dāng)然可以再次向法院起訴，請(qǐng)求保護(hù)自己的權(quán)利。參考法條：《民事訴訟法》第一百三十一條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題>的意見(jiàn) 》第一百四十四條、第一百六十一條

225 法院按撤訴處理的情況有哪些？

法院按撤訴處理的情況由法律明文規(guī)定，主要包括：原告經(jīng)傳票傳喚，沒(méi)有正當(dāng)理由拒不到庭，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭；原告應(yīng)當(dāng)預(yù)交而沒(méi)有預(yù)交案

件受理費(fèi)，法院通知后仍沒(méi)有預(yù)交或申請(qǐng)緩、減、免沒(méi)有獲得法院批準(zhǔn)仍沒(méi)有預(yù)交；無(wú)民事行為能力的當(dāng)事人作原告時(shí)，其法定代理人經(jīng)傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。參考法條：《民事訴訟法》第一百二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問(wèn)題>的意見(jiàn)》 第一百四十三條、第一百五十八條

226 證據(jù)應(yīng)在什么時(shí)間提交？

當(dāng)事人必須在法院受理案件以后的一定期限內(nèi)提交證據(jù)，這個(gè)期限可以由法院根據(jù)案件情況指定不少于30天的期限，也可以由當(dāng)事人協(xié)商確定并經(jīng)法院認(rèn)可，這個(gè)期限叫做“舉證期限”。當(dāng)事人逾期提供的證據(jù)，法院一般不予采納。參考法條：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第三十三條、三十四條

227 偷拍、偷錄的視聽(tīng)資料可以作為證據(jù)嗎？

證據(jù)不僅本身必須合法而且其取得的途徑也必須合法，才能用以證明有關(guān)的事實(shí)，非法證據(jù)不能作為定案的依據(jù)。如果使用法律禁止的手段竊聽(tīng)、偷照或以侵犯他人隱私權(quán)的手段獲得視聽(tīng)資料，就屬于非法證據(jù)。未經(jīng)他人同意私自錄音錄像，只能在沒(méi)有侵害他人的合法權(quán)益或者沒(méi)有違反法律的禁止性規(guī)定的情況下，才可以作為合法證據(jù)采納，因此必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，而不能簡(jiǎn)單認(rèn)定一概合法或一概非法。參考法條：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 》第六十八條、第七十條

228 證人一定要出庭作證嗎？

為了保證證人如實(shí)作證，證人有出庭作證的義務(wù)，不能逃避。只有當(dāng)證人由于年邁體弱或者行動(dòng)不便無(wú)法出庭，或由于特殊崗位確實(shí)無(wú)法離開，或路途特別遙遠(yuǎn)交通不便難以出庭，或因自然災(zāi)害等不可抗力的原因無(wú)法出庭及其他特殊情況不能出庭時(shí)，可以經(jīng)法院許可提交書面證言或錄音錄像或通過(guò)雙向視聽(tīng)傳播技術(shù)等手段作證。參考法條：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第五十五條、第五十六條

第二篇：聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)若干法律問(wèn)題

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)若干法律問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜(例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例)。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方;另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資;不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用;不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作;不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：

(一)、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件： 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

(二)貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作(或者僅派人監(jiān)督)，而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

(三)法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定(文將詳細(xì)分析);其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

(一)、組建新的法人。即雙方出資(城市房地產(chǎn)管理法)第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。)成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī);再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成;更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。

(二)、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。

(三)、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式(統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng))中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外(下文將詳細(xì)論述)，實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任(不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生)都承擔(dān)連帶責(zé)任?有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該

欠款是因聯(lián)和開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。

筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任;如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針鋒相對(duì)，極易引發(fā)糾紛;而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：

(一)、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。

(二)對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具體位置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

(三)、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

(四)、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還(當(dāng)然要高于原出資數(shù)額)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。

(五)、聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。

四、做好聯(lián)合開發(fā)審批備案工作，確保項(xiàng)目的合法性。

以協(xié)議方式(即不組建項(xiàng)目公司)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)共同獲得政府部門對(duì)土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目建設(shè)等所有批準(zhǔn)手續(xù)。實(shí)踐中，可以采用共同列名的方式，即在批準(zhǔn)文、證照的中將聯(lián)合開發(fā)雙方的名稱一一列明;也可以在批文、證照中列明主要建設(shè)方的名稱，在批文或證照的備注中注明其他聯(lián)合開發(fā)單位的名稱。行政審批的操作過(guò)程是否完善，是司法實(shí)踐中衡量聯(lián)合開發(fā)是否有效的關(guān)鍵。

第三篇：收購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意的法律問(wèn)題

收購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意的法律問(wèn)題

2002年4月3日，隨著國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行，從而增加了取得土地開發(fā)資源的激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)政策的宏觀調(diào)控，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金匱乏或不足，融資困難，或因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，導(dǎo)致其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。由于上述轉(zhuǎn)讓條件的限制，以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成本增大（土地增殖稅清算政策的實(shí)施），造成以轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)的方式取得土地開發(fā)資源的操作性較小。

鑒于收購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)公司的殼，同樣可以達(dá)到取得該載體的資產(chǎn)，即土地開發(fā)資源的效果，回避了出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地招、拍、掛的激烈競(jìng)爭(zhēng)和轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)的法律限制，收購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)公司是取得土地開發(fā)資源的通行辦法。

根據(jù)《公司法》的規(guī)定，我國(guó)公司分為兩種類型，其一是有限責(zé)任公司；其二是股份有限公司，股份有限公司則分為上市公司和非上市公司。由于上市公司的收購(gòu)是收購(gòu)人通過(guò)證券交易所的股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，相關(guān)的法律規(guī)范較為細(xì)致、嚴(yán)格，本文將主要探討收購(gòu)有限責(zé)任公司類型的房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意的法律問(wèn)題。

一、公司收購(gòu)的定義及收購(gòu)方式

公司收購(gòu)是收購(gòu)方以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)公司（下指“房地產(chǎn)開發(fā)公司”）的控制權(quán)為目的，取得房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際控制權(quán)的行為。是否取得房地產(chǎn)開發(fā)公司的控制權(quán)以收購(gòu)方是否成為房地產(chǎn)開發(fā)公司的控股股東為標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)公司法之規(guī)定，有限責(zé)任公司的控股股東，是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上的股東；出資額雖然不足百分之五十，但依其出資額所享有的表決權(quán)已足以對(duì)股東會(huì)的決議產(chǎn)生重大影響的股東。因此，公司收購(gòu)的方式通常有兩種，其一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)；其二是房地產(chǎn)開發(fā)公司的增資擴(kuò)股。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東依法將自己在公司中的股東權(quán)益讓與他人，使他人取得該股東權(quán)益的行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是收購(gòu)方與出售方之間的交易，其直接利害關(guān)系人通常為房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他股東，由于有限責(zé)任公司是人合性較強(qiáng)的公司，為保護(hù)其他股東的利益，公司法對(duì)有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓作了相應(yīng)的規(guī)定。

增資擴(kuò)股是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為增加公司的注冊(cè)資本即資本金，向第三方定向募集資金的行為。由于增資擴(kuò)股涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)資本及股東的變化，因此，公司法規(guī)定，增資擴(kuò)股股東會(huì)必須以特別決議的方式進(jìn)行。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)開發(fā)公司原有股東向收購(gòu)方出售其持有房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的原資本金不變。增資擴(kuò)股則是房地產(chǎn)開發(fā)公司向收購(gòu)方出售新增的股份，房地產(chǎn)開發(fā)公司的原資本金增加。股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股除交易主體出售方不同外，其形式均為股權(quán)出售，結(jié)果是使房地產(chǎn)開發(fā)公司的控股股東發(fā)生變化。

二、公司收購(gòu)程序上的問(wèn)題

公司收購(gòu)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行的，其交易主體為收購(gòu)方、出讓方（房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東）、利害關(guān)系人為房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他股東；公司收購(gòu)以增資擴(kuò)股方式進(jìn)行的，交易主體為收購(gòu)方和房地產(chǎn)開發(fā)公司，兩者適用的法律程序均依據(jù)公司法。如交易雙方涉及到國(guó)有資產(chǎn)及外資的特殊主體，還應(yīng)當(dāng)適用國(guó)有資產(chǎn)及外資的有關(guān)規(guī)定。

1、收購(gòu)方的內(nèi)部決策程序

公司章程是公司存續(xù)期間的綱領(lǐng)性文件，是約束公司及股東的基本依據(jù)，對(duì)外投資既涉及到公司的利益，也涉及到公司股東的利益，公司法對(duì)公司對(duì)外投資沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)定，授權(quán)公司按公司章程執(zhí)行。因此，把握收購(gòu)方主體權(quán)限的合法性，重點(diǎn)應(yīng)審查收購(gòu)方的公司章程。其一，內(nèi)部決策程序是否合法，是否經(jīng)過(guò)董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；其二，對(duì)外投資額是否有限額，如有，是否超過(guò)對(duì)外投資的限額。

2、出售方的內(nèi)部決策程序及其他股東的意見(jiàn)

出售方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)，實(shí)質(zhì)是收回其對(duì)外投資，這既涉及出售方的利益，也涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司其他股東的利益，因此，出售方轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)程序。其一，按照出售方公司章程的規(guī)定，應(yīng)獲得出售方董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議。其二；依據(jù)公司法的規(guī)定，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)公司其他股東過(guò)半數(shù)同意。程序上，出售方經(jīng)本公司內(nèi)部決策后，應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購(gòu)買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。

由于有限責(zé)任公司是人合性較強(qiáng)的公司，為保護(hù)其他股東的利益，公司法對(duì)有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓作了相應(yīng)的限制，賦予了其他股東一定的權(quán)利。具體表現(xiàn)為：

第一；其他股東同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二；其他股東不同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，符合《公司法》第75條規(guī)定的情形之一：

（一）公司連續(xù)五年不向股東分配利潤(rùn)，而公司該五年連續(xù)盈利，并且符合本法規(guī)定的分配利潤(rùn)條件的；

（二）公司合并、分立、轉(zhuǎn)讓主要財(cái)產(chǎn)的；

（三）公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)，股東會(huì)會(huì)議通過(guò)決議修改章程使公司存續(xù)的，股東可以請(qǐng)求公司按照合理的價(jià)格收購(gòu)其股權(quán)。自股東會(huì)會(huì)議決議通過(guò)之日起六十日內(nèi)，股東與公司不能達(dá)成股權(quán)收購(gòu)協(xié)議的，股東可以自股東會(huì)會(huì)議決議通過(guò)之日起九十日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

（3）國(guó)有資產(chǎn)及外資的報(bào)批程序

收購(gòu)國(guó)有控股公司，按企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理的有關(guān)規(guī)定向控股股東或國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)履行報(bào)批手續(xù)。

國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行，并將股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告委托交易機(jī)構(gòu)刊登在省級(jí)以上公開發(fā)行的經(jīng)濟(jì)或者金融類報(bào)刊和產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上，公開披露有關(guān)國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，廣泛征集受讓方。轉(zhuǎn)讓方式采取拍賣、招投標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)向商務(wù)主管等部門報(bào)批。投資者應(yīng)提交履行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國(guó)有土地許可證》，建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的變更備案證明。

（4）以增資擴(kuò)股方式進(jìn)行公司收購(gòu)的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按照公司法的規(guī)定，由股東會(huì)決議，三分之二通過(guò)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)證照問(wèn)題

收購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)公司目的是為了取得房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地開發(fā)資源，提升和拓展收購(gòu)方的業(yè)務(wù)，調(diào)整收購(gòu)方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)資質(zhì)，以及開發(fā)項(xiàng)目已取得的證照，以便于核算該開發(fā)項(xiàng)目的成本及利潤(rùn)空間。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，通常房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備如下證照：

（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證，重點(diǎn)了解規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，包括：A、規(guī)劃用地情況，（1）規(guī)劃用地總面積，其中代征代拆城市道路面積和規(guī)劃凈用地面積，（2）規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地、公建用地、停車庫(kù)用地等；B、土地使用強(qiáng)度（1）建筑面積：（2）容積率：（3）建筑密度：（4）建筑高度：（5）綠地率： C、建筑設(shè)計(jì)要求等；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證，重點(diǎn)了解土地批租，以及土地出讓金的繳納情況；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）建設(shè)工程施工許可證；

（五）預(yù)（銷）售商品房許可證。施工至正負(fù)零時(shí)，是否辦理驗(yàn)線手續(xù)，工程竣工驗(yàn)收后是否辦理規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)，以查明工程建設(shè)中是否存在違規(guī)情況。

四、交易價(jià)格

交易價(jià)格是交易雙方成交的核心問(wèn)題，既影響到交易雙方談判的成功，也影響到交易合同的正常履行，同時(shí)還影響到合同相對(duì)方債權(quán)人的利益。如收購(gòu)價(jià)格明顯不合理的過(guò)低，因此損害了收購(gòu)相對(duì)人債權(quán)人的利益，該等債權(quán)人有權(quán)行使撤銷權(quán)，主張撤銷收購(gòu)合同。對(duì)涉收購(gòu)國(guó)有控股公司的，其交易價(jià)格應(yīng)以國(guó)有資產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)或備案的評(píng)估報(bào)告作為參考，交易價(jià)格低于評(píng)估結(jié)果的90%，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)進(jìn)行。同時(shí)還應(yīng)解決房地產(chǎn)開發(fā)公司拖欠職工的工資、欠繳的各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)以及其他有關(guān)費(fèi)用，做好職工各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系的接續(xù)工作。

公司收購(gòu)交易的標(biāo)的是房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)或收購(gòu)方向房地產(chǎn)開發(fā)公司增投的股本，均涉及到交易時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東權(quán)益，公司的股東權(quán)益由公司的資產(chǎn)和負(fù)債決定，因此，核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)、負(fù)債是確定交易價(jià)格的基礎(chǔ)，是開展公司收購(gòu)必須進(jìn)行的工作。為避免房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)資料的虛假，通常應(yīng)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行審計(jì)。

1、資本公積金

（1）資本是房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際收到股東投入的資本。對(duì)于公司章程規(guī)定一次繳清出資的，應(yīng)當(dāng)核對(duì)驗(yàn)證報(bào)告、資產(chǎn)負(fù)債表中記錄的實(shí)收資本數(shù)額與法人執(zhí)照、章程中記載的注冊(cè)資本數(shù)額是否一致。對(duì)采取分期出資的內(nèi)資企業(yè)或外商投資企業(yè)，也應(yīng)采用同樣的方法進(jìn)行審核。

在對(duì)實(shí)收資本金進(jìn)行核實(shí)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)與審計(jì)機(jī)構(gòu)共同核查確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東出資是否存在抽逃資本的情況，并在收購(gòu)合同中約定出資不實(shí)的法律責(zé)任。

（2）依據(jù)我國(guó)有關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，公司應(yīng)當(dāng)在稅后利潤(rùn)中提取一定比例的法定公積金，經(jīng)股東會(huì)決議可從稅后利潤(rùn)中提取任意公積金。由于公積金的情況對(duì)股東權(quán)益產(chǎn)生較大的影響，因此，有必要審核公積金的計(jì)提和帳目記錄是否正確，確定公司凈資產(chǎn)值與實(shí)際是否相符。

2、資產(chǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)負(fù)債表，逐項(xiàng)審查房地產(chǎn)開發(fā)公司的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括房屋、機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、其他無(wú)形資產(chǎn)（如商標(biāo)、專利、著作權(quán)）、建工程、應(yīng)收帳款、長(zhǎng)期投資等。（1）房屋應(yīng)當(dāng)審查房屋所有權(quán)證書、房屋他項(xiàng)權(quán)證。（2）機(jī)器設(shè)備，主要是指交通工具，是否辦理產(chǎn)權(quán)登記。（3）土地使用權(quán)，主要審查土地使用權(quán)證，查驗(yàn)土地使用權(quán)證性質(zhì)、類別、取得方式，有無(wú)抵押情況。（4）其他無(wú)形資產(chǎn)，主要審查有無(wú)商標(biāo)、專利、著作權(quán)等相應(yīng)的權(quán)利證書。（5）在建工程，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目進(jìn)展情況核查在建工程，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外簽訂的已履行完畢或正在履行的合同，如借款合同、工程施工合同、廣告發(fā)布合同、材料采購(gòu)合同、預(yù)銷售商品房合同、委托銷售合同等。（6）應(yīng)收帳款，對(duì)照房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外簽訂的合同與資產(chǎn)負(fù)債表，與債務(wù)方進(jìn)行債權(quán)確認(rèn)，評(píng)估債權(quán)狀況及其法律風(fēng)險(xiǎn)。（7）長(zhǎng)期投資，對(duì)應(yīng)工商登記與資產(chǎn)負(fù)債表，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外投資情況。

基于房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)產(chǎn)狀況到相應(yīng)的職能部門核實(shí)有無(wú)查封、凍結(jié)情況，以避免產(chǎn)權(quán)交割后，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行，以致造成收購(gòu)雙方出現(xiàn)不必要的法律糾紛。

3、負(fù)債

房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)債狀況直接影響到公司的股東權(quán)益，對(duì)照房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外簽訂合同與資產(chǎn)負(fù)債表核實(shí)公司債務(wù)狀況，應(yīng)付款的進(jìn)度，以及對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響。

4、或有負(fù)債

或有負(fù)債是指公司可能發(fā)生的債務(wù)，主要是因公司的對(duì)外擔(dān)保形成的，或有負(fù)債在公司的財(cái)務(wù)資料中沒(méi)有反映。也有可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)制度不健全，隱瞞了債務(wù)出現(xiàn)帳外之債，這些均有可能給收購(gòu)方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司及出售方均應(yīng)向收購(gòu)方承諾其提供的資料是真實(shí)、全面、完整的，沒(méi)有任何虛假、遺漏的情形。對(duì)公司有無(wú)對(duì)外擔(dān)保作出書面承諾。在收購(gòu)合同中還應(yīng)對(duì)違反承諾應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，及解除合同的條款作出約定。

對(duì)已查實(shí)的對(duì)第三方的擔(dān)保合同，如債務(wù)人違反合同，不履行債務(wù)，將有可能給房地產(chǎn)開發(fā)公司造成經(jīng)濟(jì)糾紛及經(jīng)濟(jì)損失，以致在公司收購(gòu)實(shí)現(xiàn)后，出現(xiàn)原股東權(quán)益減少，因此，在公司收購(gòu)合同中可考慮約定擔(dān)保，扣留一定的應(yīng)付價(jià)款（與擔(dān)保金額相對(duì)應(yīng)）等方式控制交易風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)制度的健全，以及出售方和房地產(chǎn)開發(fā)公司的誠(chéng)信是公司收購(gòu)的基本保障，反之則是公司收購(gòu)的弊端。

5、期后事項(xiàng)的處理

公司收購(gòu)的價(jià)格是基于交易雙方約定的房地產(chǎn)開發(fā)公司某一時(shí)點(diǎn)的凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)協(xié)商確定的，由于交易完成日即股權(quán)變更登記日與核定房地產(chǎn)開發(fā)公司凈資產(chǎn)值某一時(shí)點(diǎn)存在著一定的期間，房地產(chǎn)開發(fā)公司作為動(dòng)態(tài)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，將會(huì)出現(xiàn)一定的費(fèi)用，從而影響到原股東權(quán)益，該期間所發(fā)生的事項(xiàng)稱為期后事項(xiàng)。對(duì)于期后事項(xiàng)所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)在收購(gòu)合同中明確約定。如期后所產(chǎn)生的損益由誰(shuí)承擔(dān)，期后房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)，期后如房地產(chǎn)開發(fā)公司的控制權(quán)仍保留在原控股股東，新產(chǎn)生的債務(wù)又如何處理等問(wèn)題。

五、交易價(jià)款的支付方式

交易價(jià)款的支付方式由交易雙方根據(jù)其權(quán)利、義務(wù)，以及雙方的商業(yè)目的，在不違反公平原則的基礎(chǔ)上協(xié)商確定，但是涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及外資的，應(yīng)當(dāng)按下列方式進(jìn)行。

1、收購(gòu)國(guó)有控股公司的，轉(zhuǎn)讓價(jià)款原則上應(yīng)當(dāng)一次付清。如金額較大、一次付清確有困難的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，收購(gòu)方首期付款不得低于總價(jià)款的30%，并在合同生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)支付；其余款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)提供合法的擔(dān)保，并應(yīng)當(dāng)按同期銀行貸款利率向轉(zhuǎn)讓方支付延期付款期間利息，付款期限不得超過(guò)1年。

2.境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式并購(gòu)的境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，需妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。

第四篇：馬航法律問(wèn)題總結(jié)

關(guān)于馬航事故法律問(wèn)題總結(jié)

《蒙特利爾公約》規(guī)定，該公約生效時(shí)，如果締約雙方均為公約締約國(guó)，則公約效力優(yōu)先于華沙體制的所有法律；如果兩國(guó)并非都是公約的締約國(guó)，華沙體制相關(guān)的法律也仍然有效。２００５年《蒙特利爾公約》在中國(guó)正式生效，且馬來(lái)西亞亦為締約國(guó)，因此關(guān)于承運(yùn)人賠償責(zé)任限額、訴訟管轄等應(yīng)適用于《蒙特利爾公約》，但賠償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)內(nèi)法確定。

一、國(guó)際“空難”認(rèn)定

根據(jù)《華沙公約》、《蒙特利爾公約》的規(guī)定，判斷空難賠償?shù)摹皣?guó)際”性質(zhì)不需要考慮飛機(jī)的國(guó)籍、飛行路線和旅客、托運(yùn)人或收貨人的國(guó)籍，唯一的判斷標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各當(dāng)事人所訂立的合同約定，運(yùn)輸?shù)某霭l(fā)地、約定的經(jīng)停地或目的地是否均在同一國(guó)內(nèi)。只要上述地點(diǎn)有一個(gè)不在同一國(guó)內(nèi)的，均應(yīng)認(rèn)定為國(guó)際空難。

二、賠償限額法律適用

１９９９年，《蒙特利爾公約》在旅客人身傷害的賠償方面采用了雙梯度原則：每位旅客不超過(guò)１０萬(wàn)特別提款權(quán)的，承運(yùn)人要承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任，不得免除或限制其責(zé)任；承運(yùn)人可以對(duì)超過(guò)１０萬(wàn)特別提款權(quán)的請(qǐng)求進(jìn)行賠償，并沒(méi)有最高數(shù)額限制，此時(shí)其僅承擔(dān)過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任。根據(jù)公約每隔５年審議一次的規(guī)定，２００９年國(guó)際民航組織又對(duì)賠償限額進(jìn)行了復(fù)審，從２００９年１２月３１日起，公約規(guī)定的１０萬(wàn)特別提款權(quán)提高至１１．３１萬(wàn)特別提款權(quán)。

三、賠償標(biāo)準(zhǔn)

雖然國(guó)際公約對(duì)承運(yùn)人責(zé)任的賠償限額作了規(guī)定，對(duì)于具體的賠 償標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題仍應(yīng)由締約成員國(guó)國(guó)內(nèi)法來(lái)解決，但是，因各國(guó)國(guó)內(nèi)法的規(guī)定不同，賠償標(biāo)準(zhǔn)上存在著巨大差異。我國(guó)的賠償標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。

四、精神損害賠償

《華沙公約》、《蒙特利爾公約》規(guī)定，是否賠償精神損害賠償金 由國(guó)內(nèi)法規(guī)定。因此，我國(guó)精神損害賠償金的標(biāo)準(zhǔn)按《最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問(wèn)題的解釋》

五、訴訟管轄

１９２９年《華沙公約》的規(guī)定，以下四個(gè)地點(diǎn)的法院對(duì)國(guó)際空 難旅客傷亡的損害賠償請(qǐng)求有管轄權(quán)：承運(yùn)人住所地、承運(yùn)人主要營(yíng)業(yè)地、簽訂合同的承運(yùn)人營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)所在地、目的地。１９９９年的《蒙特利爾公約》在《華沙公約》原有四個(gè)管轄法院的基礎(chǔ)上，提出了第五個(gè)可供原告起訴的法院，也就是所謂的“第五管轄權(quán)”。該公約第３３條第２款規(guī)定：“由旅客傷亡引起的損失，訴訟可以向本條第１款所提到的一個(gè)法院提出，或者在這樣一個(gè)當(dāng)事國(guó)境內(nèi)的法院提出，即在發(fā)生事故時(shí)旅客的主要且永久居所在該國(guó)領(lǐng)土內(nèi)，且承運(yùn)人用自己的航空器或者按商務(wù)協(xié)議用另一個(gè)承運(yùn)人的航空器來(lái)經(jīng)營(yíng)到達(dá)該國(guó)領(lǐng)土或者從該國(guó)領(lǐng)土始發(fā)的旅客航空運(yùn)輸業(yè)務(wù)，并且在該國(guó)境內(nèi)承運(yùn)人本身?yè)碛谢驈呐c之有商務(wù)協(xié)議的另一承運(yùn)人租來(lái)的、經(jīng)營(yíng)航空客運(yùn)的處所。”

第五篇：房地產(chǎn)合作開發(fā)的性質(zhì)、方式及應(yīng)注意的法律問(wèn)題

房地產(chǎn)合作開發(fā)的性質(zhì)、方式及應(yīng)注意的法律問(wèn)題

房地產(chǎn)在法律上也稱為不動(dòng)產(chǎn)，是由房產(chǎn)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合后形成的一種新的財(cái)產(chǎn)形態(tài)。地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)是地產(chǎn)的目標(biāo)和用途，兩者是不可分的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，需要具備開發(fā)用地、建設(shè)資金、開發(fā)資質(zhì)等基本要素，缺少了任何一個(gè)基本要素，房地產(chǎn)開發(fā)都無(wú)從談起。在實(shí)際開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，開發(fā)建設(shè)單位往往不能同時(shí)具備這些基本要素，于是，房地產(chǎn)合作開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。這種開發(fā)方式推動(dòng)了資金和土地的有機(jī)結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)合作開發(fā)的性質(zhì)及特征

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有土地使用權(quán)、開發(fā)資質(zhì)、建設(shè)資金等要素的不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作建房行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。”該條為房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)合作開發(fā)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，我們可以清楚地看出房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營(yíng)。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營(yíng)又有很多自身的特點(diǎn)。

根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)人合伙，以及不具備法人資格的私營(yíng)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營(yíng)的，也可以成為聯(lián)營(yíng)合同的主體。由此可見(jiàn)，法律中對(duì)上述聯(lián)營(yíng)主體的身份并未做其他限制性的規(guī)定。但是，房地產(chǎn)合作開發(fā)行為屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。所以，在房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中，當(dāng)事人中必須有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即合作一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。這是房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營(yíng)形式在主體上的特點(diǎn)。

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的投資數(shù)額非常大，開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)復(fù)雜且開發(fā)周期也比較大，客觀上要求進(jìn)入該領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開發(fā)能力。國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)級(jí)別。其中，對(duì)最低的四級(jí)資質(zhì)等企業(yè)的要求條件為注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上、從未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故等7項(xiàng)條件。而對(duì)一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求就更高：須滿足注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%等9項(xiàng)條件。由此可以看出，為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的客觀需要，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)成立及資質(zhì)審批都設(shè)立了較高的“門檻”。

房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合同的目的是通過(guò)合作建房來(lái)獲得利潤(rùn)。合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過(guò)程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可及商品房銷售等一系列問(wèn)題均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)。行政干預(yù)性較強(qiáng)，是房地產(chǎn)合作開發(fā)這種聯(lián)營(yíng)的又一個(gè)特征。

此外，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的履行過(guò)程中不僅在每個(gè)階段都有相應(yīng)政府部門的直接管理和干預(yù)，同時(shí)還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設(shè)計(jì)單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務(wù)分包單位、材料供應(yīng)單位等等。

房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式

房地產(chǎn)合作開發(fā)常見(jiàn)的方式有兩種，即非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。

《民法通則》第52條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)本條規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型合作開發(fā)。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管賬戶等方式進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資比例及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中，因?yàn)椴捎眠@種合作開發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡(jiǎn)便靈活，故非法人型的合作開發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開發(fā)中采取比較多的方式。