第一篇：要想更換物業

要想更換物業，就得成立業委會，作為一個組織來與他們協商溝通，才能夠拿到前期物業或是KFS移交的相關資料。往往在這中間會有很多的問題存在。比如：

1.前期物業在這期間，提出“出現了虧損狀況”，他們不愿意離開，作為業委會的該怎么辦？ 2.部分業主沒有交物業管理費用，導致前期物業不愿意離開或是說前期物業不想離開，賄賂部分業主，給他們免除部分物業管理費用，導致業主群體意見不合，物業不離開。這個問題該如何解決？是不是該一刀切？

3.前期物業走了，后來聘請了一個臨時物業。但是發現臨時物業還沒有拿到前期物業交接的相關資料。馬上臨時物業就要到期了，那么后期的物業該何如的聘請以及如何要到相關的資料？

4.在物業移交資料的時候，中間出現了有人在作梗，挑撥離間，我們該怎么做？

【它山之石】新舊物業管理交接中的難點和對策

摘要：新舊物業管理交接難體現在公共設施移交難、物業資料移交難和欠費處理難等方面。面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，以及業主委員會在選擇物業管理公司時可能發生的諸多物業管理交接糾紛的現狀，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作，規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為。其中，加強政府的監督、企業的風險規避意識和業主委員會的合法操作是實現成功新舊物業交接的關鍵。

隨著物業管理的市場化推進，小區業主大會、業主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業住宅的前期物業管理合同年限到期，開發公司委派的前期物業公司按照合同應退出小區，由業委會選舉的新物業進駐小區，進入了新老物業的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業欠費問題、業主委員會的操作問題等使物業新舊交接過程中發生了不少糾紛，出現了舊物業不走、新物業進不來的局面。

如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業管理公司的利益，物業管理行業的規范發展，還涉及到小區居民的穩定生活和社區、社會的穩定。新舊物業交接的難點和對策，需要我們物業管理行業和各界人士的關注。

一、新舊物業管理交接難的三大體現

在物業管理實踐中，業主委員會通過正常的招投標，希望新物業管理公司進駐小區，在進駐過程中，新的物業管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業管理正常的開展，主要體現在以下三點：、小區相關設施如物業管理用房、公共設施等移交難。

按照 《 物業管理條例 》規定，物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業管理公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業管理公司、新的物業管理公司、業主委員會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。2、物業資料移交難。

按照 《 物業管理條例 》 第二十九條，建設單位應當向物業管理公司移交以下資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。

（三）物業質量保修文件和物業使用等技術資料。

（四）物業管理所必須的其他資料。

要求物業管理企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

雖然 《 物業管理條例 》上對交接的內容有規定，但是比較籠統，不能充分的將日后新物業管理公司順利開展公司所需要的資料（如財產記錄、設備情況和客戶資料等）涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業管理公司都是由開發商選聘的或者自己組建的物業管理公司，開發商不按規定向物業管理公司移交相關資料，舊物業管理公司也就無法在新舊物業交接中提交完整的資料。

若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業管理公司則無法在小區內順利開展物業管理工作。如某新物業管理公司在入駐小區后，不少業主反映下水管道堵塞，新公司請來專業疏通人員檢查后發現，整個小區要進行大的疏通，但由于物業管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業主的正常生活。3、物業管理費支出、欠費問題處理難。由于物業管理合同的特殊性，體現在物業合同主體和標的的特殊性，當業主委員會代表業主和物業管理公司簽訂了合同，這樣物業管理公司所提供的服務是面向所有業主，而各業主的服務要求和判斷服務質量的標準又不一樣，這樣造成某些業主對物業服務的不滿，通過拒絕交納物業管理費來抗議，而開發商的遺留問題難以解決，又加劇了物業管理公司和業主之間的矛盾。這樣在舊物業退出小區時，業主所欠的物業管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。（1）物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業管理公司義務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業管理公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就容易產生糾紛。（3）物業管理費欠交。現在，物業管理公司的物業費收繳率不高，好一點的公司到 90%，而很多的是維護在 70%，一些老小區還不到 40%。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業管理公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費用，如前期停車費、一些經營收益的問題也影響了新舊物業交接的順利開展。

二、解決新舊物業交接糾紛的對策

面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，而業主委員會在選擇物業管理公司后，發生了諸多的物業管理交接糾紛，如何規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作。、加強政府的監督機制，特別是物業管理費的使用監督機制，為日后的舊物業的退出和新物業的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。

不僅要有工商和稅務的一般監督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術力量和法律、規章的強有力的支持，加大物業監管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環來控制和監督，提供一個公平的競爭環境。政府的規則可以說是影響到整個市場的游戲規則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。2、加強企業團隊建設和規避風險的意識。企業要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結合行業的現狀，進行充分的調研和分析，再采取相應的經濟行為。而且對經濟行為的可操作性細節考慮得要多，物業管理行業并不是一個低風險的行業，特別是在現在這個競爭不規范、規則不完整、沒有游戲規則可依的情況下，存在很大的經營風險。、提高業委會成員的專業能力。可聘請物業管理專家和法律顧問來操盤此事，從業委會的備案、招投標過程、新舊物業的接管程序上有一個符合法規、業主需求的過程規劃。

三、成功案例

某小區業主對現有物業管理公司的物業管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業管理公司，下面是小區業主的一系列做法，最終成功的改選了物業管理企業，而且原有的物業管理公司也收回了業主所欠的費用，移交了全部的相關物業管理資料，三方達成了共贏、就是按照法規合法成立業主委員會，完善了組織機構。從 2004 年 9 月起，小區居民開始認真籌備成立業主委員會。從候選人報名中確定人選作為業主委員會成員，特聘全職秘書。業委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業背景的熱心人士參與。2、業主委員會成員認真開展各項工作。與業主通過互連網討論 《 業主公約 》、《 業主大會議事規則 》，制定業主委員會全年工作計劃。學習相關的物業條例，吃透各種法律條文，研究物業管理條例。、公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請專業審計公司做財務統計，與新物業簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業管理公司、業主與舊物業管理公司、開發商良好的溝通。在新舊物業的交接中，沒有出現業主與物業正面沖突的情況，在業主委員會的宣傳下，業主交納了所欠舊物業管理公司的費用。在此過程中，業主委員會取得了開發商的支持，成功的實現了新舊物業的交替。

我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企業的，均必須通過業主管理委員會并實施一定的程序后實行。

1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。

當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。

當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？ 根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項：（1）授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標；（2）確定采取公開招標或邀請招標方式；

（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人；（4）物業服務價格幅度或水平。

業主委員會招標前，是否需要備案？

業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：（1）業主大會決議；

（2）招標公告或者投標邀請書；（3）招標文件；

（4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。

業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？ 應從以下幾個方面保障業主的知情權：

（1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；（2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽；

（3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示；

（4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？

原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。業主委員會招標應當何時完成？

業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。

第二篇：物業更換交接

物業更換交接

從《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）規定看，有關更換物業公司的規定在《條例》中比較少，只在第29條關于移交事項的規定；第39條關于物業合同終止應當移交的規定；第59條不移交有關事項的法律責任的規定。

因此，要順利更換物業，調和相關單位的關系，使各方盡可能得取得一致性意見尤為重要。

一、更換物業的移交手續

第一，社區衛生服務中心和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與社區服務中心約定承接驗收時間。

在約定時間內，社區衛生服務中心或原物業公司應先做資料交接：將物業的產權資料、設施設備有關資料、相關財務資料和其他有關資料移交給新物業公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

資料交接完畢后是現場交接：新物業公司應對物業管理區域內相關設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。社區衛生服務中心應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。社區衛生服務中心及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。

第二，查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況處理。

物業項目經查驗不合格的，社區服務中心通知有關方進行修理并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業公司應當在5個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。

第三，原物業公司的退出及拒不退出的處理辦法 《條例》第39條第二款規定：“物業服務合同終止時，業主大會選聘了物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。”沒有交接時間的強制規定，老物業公司可以以各種借口拖延時間，比如說物業費沒有繳清。面對此種情況，社區衛生服務中心應該嚴格按照物業合同履行完自己的義務，讓原物業公司沒有拖延的借口。

要求原物業公司在查驗接管工作完成后10個工作日內全部撤出物業管理區域。原物業公司不移交有關資料的，按照《條例》59條相關規定處理，由區縣房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對原物業公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。相關資料若先移交給社區衛生服務中心，那么社區衛生服務中心應該及時將相關資料移交給新物業服務公司。物業服務合同終止時，原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。

二、更換物業需移交的資料

交接中涉及的內容繁多：配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。這些內容主要可以分為兩個部分：

（一）工程交接：由專業人員分成專業小組，參照國家及行業標準、規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。

1．竣工平面圖、單體建筑、結構、設備等竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料，包括社區服務中心內給水地下管網圖、排水地下管網水泵，社區服務中心規劃圖紙即紅線圖。圖紙資料的交接還包括具體設施所處位置、布局、隱蔽工程等等。

2．區域內水泵房、專變房、紅外安防、公用照明、供配電、消防設施、升降設備、空調、給排水、樓宇自動化系統、監控系統、廣播、會議背景音響、避雷系統、鍋爐系統的相關情況資料。

3．檔案資料移交。例如：技術檔案、日常檔案等詳見《余杭街道社區衛生服務中心物業管理服務標準》。

4．相關公共設施設備安裝使用維保技術資料（如一些資料移失，移交方應根據實際工作程序和經驗補寫相關技術資料）。5．物業質量保證文件和使用說明文件。

6．綠化移交相關問題資料。

7．物業設施設備移交不僅僅是技術資料移交，更重要的是設備運行狀況，技術維護、操作的交底。設備技術移交，包括設備使用壽命、使用過程的維修維護、常見的故障以及操作規程、運行參數、工作性能、生產廠方都是應該說明并記錄清楚。

(二)財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業務對口交接。

1．物業管理服務費、場地占用費、公共區域及設施所得收費等余額和財務帳冊。

2．用水用電性質及權屬。

3．物業管理服務用房、場地和屬其它財務。4．停車位管理服務及收費。

5．房屋維修、待修、保養服務有關的全部資料移交（動用維修資金的相關資料）。例如：關于房屋及設施的維護保養計劃中、大計劃，巡檢記錄，檢修記錄，保養記錄??。

6．預收物業管理費。

7．基礎設施和公共設施設備的配置和產權界定。

制定相關移交程序內容后，物業管理服務企業雙方與社區衛生服務中心簽訂移交接受協議，送當地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門

備案。

在移交的過程里，可能會出現很多繁瑣、未預料的問題，移交方與接受方必須具備良好溝通協作精神。

(3)文檔交接：文檔中重點文件為各項法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作。

(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。

防范風險，避免業主社區衛生服務中心或使用人工作、生活受到影響更換物管企業的過程中，經常出現的“風險”幾種情況：

(1)原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。(2)原物管企業提出高額外補償。

(3)交接不配合，導致物業管理工作無法延續。

(4)引發法律訴訟。引發法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

第三篇：業主要求更換物業所需法律依據

依法更換物業服務公司，維護自身權益

解析：

一、業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業

依照我國物業管理法律、法規規定，業主大會享有選聘物業管理企業的權利，同時也是更換物業管理企業的主體。他們可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。

法律依據：

1、《物權法》第七十六條下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。

2、《物業管理條例》第十一條下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業。

3、《東莞市物業管理條例》第十一條：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責：(五)選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容。

需要注意的是，小區的業委會只是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項，其自身無權決定選聘、解聘物業管理企業。

二、更換物業服務企業的條件

更換物業管理企業的條件有：

1、法定解除。即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除。

2、約定解除。當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。

《物權法》第七十六條，《物業管理條例》第十一條，《東莞市物業管理條例》第十九條，規定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

《東莞市物業管理條例》第十七條 業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數;對未出售的物業，建設單位計為一個業主人數。

三、更換物業管理企業所需程序

業主大會應當在更換物業公司前決定以下事項：

(1)業主大會的決議;業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知原物業管理企業。

(2)授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標;(3)確定采取公開招標或邀請招標方式;

(4)授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人;

(5)物業服務價格幅度或水平。

物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據。此過程中，業主大會的召開，決議尤為重要。必須依據《東莞市物業管理條例》第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第十九條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

四、招標過程中，必須保證廣大業主的知情權

(1)業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示;

(2)評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽;

(3)評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示;(4)中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

五、招標前辦理備案工作

在招標前，作為業主大會的執行機構，業委會應當到所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：

(1)業主大會決議;

(2)招標公告或者投標邀請書;

(3)招標文件;

(4)法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。

六、更換物業公司后需要交接的資料

根據相關規定，新的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。移交的資料包括：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料;(2)設施設備的安裝、使用和維護保管等技術資料;(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。

關于業主委員會以上資料的獲取，是由前期物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由于開發商的原因，則可以向開發商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。

七、原物業公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出

依據《東莞市物業管理條例》第七十七條 違反本條例的規定，物業服務企業有下列行為之一的，由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰：

(三)業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質;

(四)退出服務時不履行相關義務的，責令限期改正，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

物業管理作為一種商業化公共事務管理，傳統行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業主與物業公司是一場實力懸殊的法律“角力”。業主對于自己的居室享有專有所有權，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設施只享有共有所有權。所以，對于社區中的綠地侵占、電梯不通風等涉及社區共有財產的問題，單個業主無法獲得有效的原告身份，就無法以個人名義出來主張權益，在與物業公司的抗衡中，這成了業主先天的“軟肋”。因此業主維權必須通過業主大會以及由業主大會所選出的執行機構業主委員會，依法更換物業服務公司，維護自身權益。

第四篇：要想成為一名優秀的物業班組長

要想成為一名優秀的物業班組長，必須做到：三會、五問、六三、七威

班組是物業企業的細胞，也是企業的基礎，離開班組，專業化管理就是空中樓閣。而作為班組最重要的成員，班組長在班組工作中的作用十分關鍵。因此，班組長做好班組專業化的工作具有非常重要的意義。

班組長要做好班組的專業化工作，必須做到“三會”，即會說、會寫、會做。

第一會：會說

班組長在管理理班組內部工作時一定要會說，其體表現在：

(1)開班組會議時會說。

在班組會上，班組長要言簡意賅、切中要害。這需要班組長在會前做好充分的準備，如就會議內容與班組員工交流要點，或在工作薄上記下會上講話要點。此外，班組長還要訓練自己講話的技能，學習點式講話，即說要點。因為一般班組的議比較短，需要安排的具體工作很多。所以，班組長講話必須有條理，突出重點。

(2)與班組成員溝通時會說。

班組長在與員工進行交流、溝通時，尤其是員工犯了某種錯誤時，不要直截了當，而要找一個好的切人點，這樣雙方交流起來會比較自然，氣氛也不會尷尬。在交流中，班組長要以情動人、以誠相見，這樣員工才愿憊說出自己的真心話；還要注意引導員工，用詢問的方式引出員工的想法，了解其立場、需求、愿望，這樣可以有效引導談話，營造比較自然的談話氛圍。班組長還要注意傾聽，給員工展示自我、成就自我的機會，使員工產生一種滿足感，其配合意識和參與意識就會被調動起來。在溝通時，班組長要注意溝通方式因人而異。特別是現在一些年輕的員工都講求個性，溝通的方式可以多樣化，例如通過他們喜愛的QQ、微信等聊天工其進行溝通，讓他們感覺你很親切，平易近人.也樂于與你交流。

(3)向領導匯報時會說。

班組長需要定期向領導匯報本班組的一些情況，這就要求班組長掌握一些匯報技巧。在匯報前，班組長要把匯報的內容以提綱的形式列出，列提綱時盡量用標題形式把邏輯關系表示清楚，這樣匯報時才有條理；還要充分準備，匯報時才能從容自若。班組長向領導匯報時應簡單扼要，不要拖沓冗長。領導事務重多，沒有時間聽長篇大論；領導大多也有在基層工作的經驗，所以班組長匯報時只要點到為止即可。需要注意的是，在總結成績的同時，一定要反映工作中的問題。因為沒有一個領導喜歡好大喜功、不切實際的人。

第二會：會寫

(1)會寫工作計劃和總結。班組長對班組工作的管理職責必然要求其對工作進行計劃和總結。班組工作計劃做得好，工作才能有條不紊地開展。總結做得好，則能夠讓上級看到班組的成績，讓班組得到應有的表揚，員工的士氣可以受到鼓舞，從而更有利于班組工作的開展。

(2)會填寫班組的各種報表。

規范、標準地填寫各種報表是對班組長工作的一項基本要求。班組的報表很多.班組長要注意各種報表的不同設計格式，使班組報表更加適合記錄的需要。另外，班組長不但要自己會填寫報表，還要指導班組其他員工正確填寫報表，提高其填寫報表的能力。班組長應匯集班組各種報表中反映出來的問題，并且找到有針對性的解決方案。只有這樣，班組報表才能在班組工作中真正發揮作用。

第三會：會做

“已所不欲，勿施與人”，要求別人做到的，首先自己要做到。對于班組工作，班組長要帶頭干，帶動員工工作的積極性。班組長應是在專業內有較豐富實踐經驗和較全面理論知識水平的業務骨干，對其管轄范圍內的工作應該做到技術知識精通，對設備的工作原理、技術要求和設備的檢修質量、運行狀況等都要有全面的了解和掌握。

班組長要率先掌握先進技術，提高自身的技術水平，然后把自己掌握的技術和經驗毫無保留地傳授給班組員工。班組長要通過業務指導、言傳身教以及組織班組成員互幫互學的形式，努力提高班組成員的整體技術素質，打造名副其實的技能型、創新型班組。

在生產管理過程中，班組長應該能夠迅速排除班組生產過程中的安全隱患，能夠迅速解決班組生產中、工藝技術上遇到的難題。

在一線班組中不難發現這樣的現象，一個原本凝聚力和戰斗力都很強的班組，換了一個新的班組長，很快就“天上地下”：人心動蕩、士氣低落、業績下滑、表現不佳。而一個原本班組氣氛欠佳，業績較差的團隊，換了一位新的班組長后，異軍突起。同時，一個被班組長認為“朽木不可雕”的員工，卻在換了一個新的班組長后，迅速成為骨干？

糾其原因時，想到一本書名《孩子的錯都是你的錯》。其實團隊的錯，下屬的錯，何嘗不是也是管理者的錯呢。做好班組長，特別是有業績壓力的一線班組長。凡有錯之處，多從自身的角度找原因。做做以下五問。第一問：我給目標了嗎？

每個人都有自己的理想和目標，作為“上頭”要了解下屬的思想和想法，當其目標同團隊目標一致時，要積極鼓勵和支持其努力實現；當其個人目標不明確或與團隊目標不一致時，要用團隊目標引導和影響下屬，樹立與團隊一致的目標，為團隊目標而努力工作，以團隊目標實現作為個人價值的實現。

同時，可能不同階段的子目標是不一樣的，不同崗位、不同年齡、不同性格的員工目標也是不一樣的、分層的，作為班組長，要學會分層引導，并幫助他們制定符合自身實際的目標理想，并且統一于團隊每一階段目標之下。只有這樣，才能最大限度地調動個人積極性，個人和團隊才能共同發展。

第二問：我給方法了嗎？

班組長在管理中扮演著另一個重要角色是：教練。常常看到有些班組長在遇到員工有錯時，采用的方法是：

1.批評！批評！2.3.批評，但怕傷了他的心，肯定一下。4.5.責問：你不應該這樣！不能這樣！說多少次了還這樣！6.可是，有的時候我們想一想，員工的錯有可能是意識方面的，也有可能是技能方面的。他沒有掌握某一種方法，某一種技巧，就有可能做錯。那哪一種方法，哪一種技巧可以改善他的工作表現呢，這個時候就要靠班組長“教”和“練”。要引導公司管班組長經常瀏覽微信公眾號質量工程師之家優秀文章，學習其它企業先進的管理經驗，取長補短。“說給他聽”、“做給他看”、“讓他試做”、“做得好表揚，做不好改善”、“檢查和輔導”，方法簡單，但是卻是讓一線員工掌握一種技能的最佳方法之一。

第三問：我給犯錯的機會了嗎？

關于錯誤，通常有兩種主要的觀點：

1.你，不要犯錯，大家都不能犯錯。2.3.你，可以犯錯，但是不要重復犯錯。4.有預測一下兩種觀點指導下的班組長的工作開展。第一種，不能犯錯，結果員工可能在想：不能犯錯，那少做就少錯了，多一事不如少一事，那好吧，我別干那么多了，我別那么主動了。久而久之，班組的工作積極性會持續下降。

第二種，可以犯錯，但不要重復犯錯。給員工犯錯機會。等于給員工打一個愿意“試驗”的強心針。員工積極性會有所提高。但前提是班組長要加以引導，減少低級錯誤的發生概率。

俗話說“吃一塹，長一智”，失敗的教訓比成功經驗更重要。優秀的班組長敢于、善于給下屬機會，并勇擔責任，不怕其犯錯，這是優秀管理者打造優秀團隊的關鍵。

第四問：我給他鼓勵和支持了嗎？

每一個人在做一件事情的時候，特別是一件具有挑戰性的工作時，恐懼、畏懼、沒有信心、容易放棄，這個時候就特別需要有一個人，甚至是有一個人帶著一個團隊在背后默默地給他力量。

如果一個員工總是做不好事情。想一想，我給予他正面的反饋了嗎？我鼓勵他了嗎？當他有需要幫助的時候，我幫助他了嗎？他能感受到我的支持嗎？

第五問：我給他做榜樣了嗎？

在做基層班組長的培訓時候，到一線去做調研時，問到普通員工，班組長在員工眼里是什么形象，很多人回答：“比我優秀”、“能管得住我”、“我會干的，他都會，我不會干得他也會”、“有事就找他”...不難發現，你的水平決定著團隊的水平。因為員工覺得你是他們之中最優秀的，所以你是他們的“頭”。

榜樣的力量是無窮的。做為班組長，多問問自己，我做榜樣了嗎？我學習了嗎？我嘗試用新的方法來解決問題了嗎？

建設“五型班組”活動，班組積極創新和總結基層班組建設的管理方法，涌現了大批工作亮點，運行的“六個三”管理模式，促使班組逐步形成求真務實的工作作風，營造了積極向上的團隊氛圍，能為公司改革、發展與穩定打下了堅實的基礎。

“六個三”：即“三勤”、“三細”、“三到位”、“三不少”、“三必談”、“三提高”。這“六個三”管理模式，生動形象的將五型班組建設的各項要求進行了總結，語言簡潔明了，內容更是涵蓋了各類日常工作規范，實現了“學習－實踐－創新－提高”的良性循環。第一，“三勤”即為勤匯報、勤溝通、勤動腦。

勤匯報：對生產過程中發現的隱患和問題，及時匯報，以便迅速采取應對措施；勤溝通：班組長經常與組員溝通，了解組員對班組建設的建議，了解掌握他們的工作和生活情況；勤動腦：對裝卸船中遇到的各種問題，勤于思考，總結規律，保障裝卸船作業有序進行。

第二，“三細”即為心細、安排工作細、抓修理質量細。

心細：班組長仔細觀察留意班組成員的精神狀態，針對出勤狀況，合理安排日常工作人員配置，做到心中有數；安排工作細：認真合理分工，量才使用，發揮長處，提高效率，減少因個人因素可能帶來的隱患和工作延誤。抓修理質量細：分配保養修理任務時，認真講解部件保養修理工藝、技術要求及安全注意事項，完工后及時了解處理結果并做相關記錄。

第三，“三到位”即為布置工作到位、檢查工作到位、隱患處理到位。

布置工作到位：班前布置工作清楚詳細，安全措施提醒到位，做到雙方心中有數；檢查工作到位：對班組范圍內每個工作環節、每個設施設備，及時反復巡回檢查，不放過任何一個安全隱患；隱患處理到位：發現隱患及時處理，做好隱患管理責任到人，無法處理時做好記錄，找相關人員處理。

第四，“三不少”即為班前檢查不能少、班中排查不能少、班后復查不能少。

班前檢查不能少：班前對各個環節、設備依次認真檢查，排查現場隱患，確認后再作業；班中排查不能少：堅持作業中對各個區域進行排查，對習慣性違章、班前隱患整改情況和生產過程中的動態隱患再次驗證；班后復查不能少：對作業現場物品恢復情況及故障處理情況進行檢查，遇到處理不了的故障和安全隱患及時匯報。

第五，“三必談”：發現情緒不正常的人必談、對受到批評的人必談、每月必召開一次談心會。

發現情緒不正常的人必談：觀察組員的情緒，發現有情緒不正常、心情急躁、精力不集中等問題的，及時談心交流，弄清原因，因勢利導，消除急躁和消極情緒，使其保持良好心態投入工作；對受到批評的人必談：對受到批評或處罰的人，單獨與其談心，講明原因，消除抵觸情緒；每月必召開一次談心會：每月召開一次談心會，組織班員聚在一起，學安全，學政治、學習知識，交流經驗，共同提高。

“三提高”即為提高安全意識、提高崗位技能、提升崗位奉獻。

提高安全意識：堅持工作前的危險點預想和安全措施的超前介入，堅持操作過程的安全監護和工作指導，堅持工作后的安全巡查；提高崗位技能：大力開展崗位練兵，裝卸船前組員口述基本工藝流程，積極參加崗位技能鑒定考試，著力提高班組每一名班員的綜合素質；提升崗位奉獻：堅持“能吃苦、能戰斗、能攻關、能奉獻”的宗旨，以企為家，以企為榮，熱愛崗位，無私奉獻。

“威信” 顧名思義就是威望和信譽。企業的生產任務，在很大程度上要最終分解到班組長頭上，要通過班組長的工作來實現管理目標。那么，班組長怎樣來樹立自己的威信呢，下面幾點建議可供借鑒應用：

以“勤”出威

班組長要做好勤奮工作的表率。作為班組長，自己首先要積極進取，敬業勤勉，恪盡職守，用心工作，并能出色地完成好自己的本職工作。否則“己身不正，雖令不從”，班組長一定要明白上行下效的道理，要懂得表率和示范的作用。

以“德”立威

班組長要做好文明道德的表率。一個優秀的班組長除了在業務上做好表率外，其言談舉止還應自覺接受道德的約束。工作中班組長應該與組員和睦相處，主動幫助指導、鼓勵，說話言語文明，善待員工。

以“公”助威

班組長還要做好公正無私的表率。領導者與管理者的區別之一，就是管理者以實現企業目標為己任，以企業全局利益為指針。班組長只要能做到公正、廉明，就能有效地指揮、協調和組織班組的工作，就能令行禁止，就能妥善地化解各種矛盾和糾紛，從而充分調動組員的工作積極性。

以“績”壯威

班組長是實干的，理所當然在公司管理體系里是“實力派”。

以“會”生威

不能小看班前班后會的作用。它的一個主要作用就是搭建統一指揮、實施管理的有效平臺。

以“檢”長威

班組長要根據公司的質量與衛生標準或要求，學會檢查、善于檢查，勇于檢查。

以“情”帶威

班組長在管理中要堅持以理服人、以情動人，成為員工的貼心人、知心人，在得到員工擁戴下的班組長更有號召力、感召力、威信力。班組長是由企業任命授權的，但一個成功的班組長除此之外，還是組織內非正式組織的核心人物，她（他）們與員工是心連心的。

班組長有無威信，關鍵還是要有一顆做好班組長的“心”。只要你處處有“心”，大膽管理，就一定能夠成為有威信的班組長！

第五篇：一個人要想獲得成功

一個人要想獲得成功.就必須充滿激情地生活。

勤奮，是登上巔峰、獲得成功的階梯和工具。上帝沒有給我們以車馬，但給了每一個人五官和四肢。上帝賜予勤奮的人以雙倍的時間和財富，獎勵勤奮的人以成功的快樂和收獲的喜悅。“業精于勤/荒于嬉，行成于思/毀于惰”。即便是有滿腔熱血，若只是做“思想的巨人，行動的矮子”，終究難以有所作為。那些把勤奮當作一種生活習慣的人，成功就會青睞于他。

作為財政工作者的我們，應該時刻保持“勤于事、慎于言、敏于思、精于算”的工作態度，用感悟總結經驗，去指導工作；用激情增加動力，去干事創業；用勤奮拼搏進取，去開拓創新。勤于總結，學會感悟，既是做好現有財政工作的根本，也是開創財政工作新局面的必需。作為一名財政干部，我們從事的財政工作不僅僅是簡單的收與支，它體現著黨和國家的方針政策，體現著政府活動的范圍方向，包含了政府之間、部門之間等方方面面的關系，具有很強的政策性和專業性，事關著經濟社會發展的大局。在如此神圣崗位上工作著的每一個財政人，都應該滿懷激情，本著對財政事業的熱愛，本著為人民服務的態度，扎實工作，認真培財、依法理財、廉潔奉公，只有這樣，才能創造事業的輝煌，才能充分實現人生的價值。

人的每一天都是一個新的起點，新的開始，讓我們學會感悟，滿懷激情，勤奮努力，去迎接、去挑戰更加美好的明天

古語云：“勿以惡小而為之，勿以善小而不為。惟賢惟德，能服于人。”想要做好一件事情，必須先學會做人，雖然實現目標的方法有很多，但古今中外受人們崇拜和尊重的人，正是那些大公無私，品德高尚的人才會被后世所崇拜贊揚，用卑鄙的手段得到的利益，是會被歷史和人民所不恥的。真正做好“崗位主人翁”！

本次活動對激發財政干部工作熱情，展現財政干部精神風采，提升財政干部的思想政治素質和工作凝聚力，營造出以實為本、以和為貴、以干為樂、以廉為榮的工作氛圍起到了極大的推動作用。

“十要十戒”，內容全面，概括到位，延展的是我們必須做到的眾多重要方面與必須拒絕的眾多重要方面。領導干部能夠努力做到“十要十戒”：要好學上進，戒不思進取；要艱苦奮斗，戒貪圖享樂；要真抓實干，戒華而不實；要攻堅克難，戒拈輕怕重；要快速高效，戒拖沓散漫；要團結共事，戒拉幫結伙；要公道正派，戒弄奸使滑；要敢抓敢管，戒好人主義；要親民為民，戒脫離群眾；要廉潔自律，戒以權謀私。凡此種種，亦為廣大人民群眾之期盼。

現實生活中，這樣的“不求有功，但求無過”，信奉“寧可不做事，千萬別出事”的“混事官”為數不少。在他們看來，只要不貪污受賄，不弄虛作假，這“官位”便可以穩穩當當、踏踏實實地坐下去。他們或是“撞鐘和尚”，或是“南郭先生”，謀人不謀事，混跡于官場。其“混”的方式不外乎以下幾種：資歷老、年齡大的，有了到站歇一歇的思想，上班短的、年紀輕的，有慢慢熬資歷、排隊等提拔的現象，無追求，無所謂，把個人看得比組織重要，把私事看得比公事重要；有的干部沒有政策原則和是非觀念，對群眾缺乏感情，對事業缺乏責任，對工作缺乏熱情，在其位不謀其政，在其崗不盡其責，對上級文

件不學習，對本職工作不研究，對上報下發的文件只簽字，不把關，出了問題一推了之；有的干部整天精神萎靡不振，暮氣沉沉，工作不在狀態，當一天和尚撞一天鐘；有的把落實掛在嘴上，把工作寫在紙上，欺上瞞下，忽悠領導，裝腔作勢，支差應付，看似緊緊張張、熱熱鬧鬧，實則在跑龍套、走過場。庸、懶、散、軟 責、勤、廉、謙 公務員的責任就是愛崗敬業，凡是涉及到科學發展和群眾利益的事情，就要不見結果不松手，不達目的不罷休。強化責任意識和大局意識，在其位謀其政，干好事、干成事，很多人認為公務員是鐵飯碗，干多干少一個樣，這就導致“平平安安占位子，忙忙碌碌裝樣子，懶懶散散過日子”的現象出現。勤讀書，勤思考，勤動手，勤跑腿，多干打基礎、利長遠、謀全局、促發展的工作，就能增進黨群感情，更好地為群眾服務。我們必須常思貪欲之害，常懷律己之心，淡泊名利，甘于奉獻。廉潔自律，敬畏職業道德，行業規范，保持高風亮節要講政治、講正氣、講原則，學先進、幫后進，不斷強化能力席位意識、危機意識、服務意識和奮發有為意識，勇于擔當，努力在本職崗位上創先爭優，在服務科學發展、服務群眾中作出積極貢獻。既要認真讀書，又要勤于思考，要向實踐學習，向群從學習，要通過學習，使知識更加豐富，事業更加充實，人生更加美麗。我們要說實話、辦實事、講誠信、不唯書、不唯上，勇于創新和善于創新，要艱苦奮斗、勤劍節約、謙虛謹慎、恪守職責、一絲不茍、愛崗敬業。要樹立自尊自信、理性平和、積極樂觀的心態，形成高雅、健康的生活作風。我們要不斷提升的業務技能，組織協調能力，要成為所在崗位的行家里

手和熟悉財經政策的通才，不斷增強創造力和戰斗力。

提起非稅，人們會想到，它不是稅收。的確，“非稅”不是稅，但它是財政收入的重要組成部分，與稅收共同構成政府收入。幾年來，我們在非稅收入征管改革中，一是營造氛圍抓宣傳。二是以票控收抓“龍頭”。票據是非稅收入收繳過程中的重要載體，在非稅收入管理中，票據發揮著“龍頭”作用。三是突出重點抓“大戶”。力爭使我市非稅工作多出特色、多出亮點、多出成效。