第一篇：成立業(yè)委會(huì)和更換物業(yè)的流程1分析

一、業(yè)主委員會(huì)成立流程

一、提出申請(qǐng):物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請(qǐng)，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)。

二、成立籌備小組:街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作:

1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意。《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn)行，對(duì)相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。

2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。

3、組織各樓宇開業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會(huì)，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時(shí)分區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，開會(huì)選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，此后開業(yè)主代表開會(huì)即視為開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)地開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，票數(shù)和票權(quán)數(shù)過2/3投票通過，才有效。

4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及簡歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)。籌備小組決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)委會(huì)的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時(shí)間（3-7天，要報(bào)國土局備案）。匯集業(yè)委會(huì)候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公告。做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，制作選票，制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點(diǎn)票時(shí)由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會(huì)召開１５日以前通知投票權(quán)人，國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場。

5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會(huì)，收集登記選票；審議并表決通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及,《業(yè)主公約》；公開點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。會(huì)后籌備組將大會(huì)簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

6、一個(gè)平方米一個(gè)投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時(shí)，請(qǐng)業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時(shí)，應(yīng)該附上雙方的身份證以

及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過住建局，向物業(yè)管理公司施加壓力。

7、開發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會(huì)選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，但不能成為業(yè)委會(huì)成員。

9、業(yè)主委員會(huì)每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行事，業(yè)主委員會(huì)作出的決定須由業(yè)主大會(huì)即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)表決以面積計(jì)算選票權(quán)，每個(gè)業(yè)主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進(jìn)來，說服的理由：大家都在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，要把整個(gè)小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。

11、發(fā)送文件給業(yè)主時(shí)，請(qǐng)其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達(dá)。如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。

12、提交的業(yè)主委員會(huì)成立申請(qǐng)需要改動(dòng)的，可以提交補(bǔ)充資料，用來補(bǔ)充說明更改的情況。

13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個(gè)問題讓業(yè)主回答：①是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司？②是否愿意委托業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司？業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。

四、召開大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。籌備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；并在街道辦的監(jiān)管下公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

五、申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)；

(一)業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表；(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明；(三)業(yè)主委員會(huì)選票；(四)業(yè)主代表選票；(五)業(yè)主授權(quán)委托書；(六)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；(七)業(yè)主委員會(huì)章程；(八)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約；(九)其他相關(guān)資料。

六、核準(zhǔn)批復(fù)

區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本）第一章 總則 第一條本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)

則業(yè)主擔(dān)任。本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第二條本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。第四條本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。第二章 組織及職責(zé) 第五條第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。第六條本會(huì)設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。本會(huì)聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。第七條本會(huì)權(quán)利

1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦 法；

3、采用招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、與物業(yè)管理單位議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概算及決算報(bào) 告；

5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6、修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。第八條 本會(huì)義務(wù)

1、籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議；

3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

5、執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；

6、本會(huì)作出的決定，不得違

反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主 大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條 本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書面征求意見等形式。第十條 下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼：

1、本會(huì)主任；

2、本會(huì)副主任；

3、本會(huì)執(zhí)行秘書；

4、本會(huì)同意的其他人員。第三章 會(huì)議 第十一條 本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會(huì)議。第十二條 本會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān) 料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書面委托代理人參加。第十三條 本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副 主任主持。第十四條 本會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時(shí)，必須聘請(qǐng)相當(dāng)于本會(huì)委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請(qǐng)委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。第十條 本會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn) 行表決時(shí)，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對(duì)票），但此規(guī)定不適用于對(duì)其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。第十六條 本會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。第四章 委員 第十七條 本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，最多不超過15人。第十八條 本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。第十九條 本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主 大會(huì)確認(rèn)。第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停 任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

1、已不是業(yè)主；

2、無故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上；

3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；

4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；

5、其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。

6、第二十一條任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其 管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

（一）權(quán)利

1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動(dòng)；

2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；

3、有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

4、具有對(duì)本會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)。

（二）義務(wù)

1、遵守本會(huì)章程；

2、執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作；

3、參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè)；

4、向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議； 第五章 經(jīng)費(fèi)與辦公用房 第二十三條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由--費(fèi)用中支出。第二十四條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每年度向業(yè)主公布。第二十五條本會(huì)的辦公用房由--解決。第六章附則 第二十六條業(yè)主大會(huì)通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第二十八條本章

程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。（希望本小區(qū)的業(yè)主大家能夠積極行動(dòng)起來）

二、更換物業(yè)的流程 ,并提前告知全體業(yè)主和街道辦。

籌備工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主（可以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告的主要內(nèi)容包括會(huì)議議題、召開時(shí)間、地點(diǎn)）,并且應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知所屬街道辦和社區(qū)工作站。

二、制作投票證,核對(duì)業(yè)主資格。

業(yè)主委員會(huì)對(duì)需要投票的事項(xiàng)制作投票證并發(fā)放到每戶業(yè)主。（業(yè)主無法參加會(huì)議的，可以委托代理人或業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議并代理投票）。

投票證應(yīng)當(dāng)載明的主要內(nèi)容：業(yè)主姓名、業(yè)主所有房屋的面積。業(yè)主應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)人、共有權(quán)人。

三、召開業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)按會(huì)議議程主持召開業(yè)主大會(huì)（應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加才能召開業(yè)主大會(huì)），對(duì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行投票，計(jì)票結(jié)果專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主投票同意，則通過該項(xiàng)議題，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

四、招標(biāo)。

根據(jù)業(yè)主大會(huì)表決決議，由委業(yè)會(huì)制訂物業(yè)招標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)提請(qǐng)市物業(yè)協(xié)會(huì)審核并掛網(wǎng)進(jìn)行公開招標(biāo)。

五、備案。

根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時(shí)報(bào)區(qū)住建局、所在的街道和社區(qū)居民委員會(huì)備案。

六、其他相關(guān)事項(xiàng)

（1）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)指定專人做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并對(duì)業(yè)主投票等資料妥善保管以備查。

（2）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第二篇：業(yè)委會(huì)成立流程

1、成立的前期工作，由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域五個(gè)以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面申請(qǐng)，也可委托建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會(huì)的條件后指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時(shí)，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處、派出所等派代表列席。籌備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。

2、籌備組負(fù)責(zé)起草業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及業(yè)主公約，并將擬定的文稿公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。

3、籌備組負(fù)責(zé)審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認(rèn)結(jié)果通告全體業(yè)主。

4、籌備組負(fù)責(zé)審查業(yè)主委員會(huì)候選人資格。業(yè)主委員會(huì)候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產(chǎn)生。籌備組確認(rèn)其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認(rèn)為有必要補(bǔ)充推選候選人的，可由十個(gè)以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

5、籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起兩個(gè)月內(nèi)在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議（提前15天將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告），審議通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員。

6、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1—2人。

7、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，全體委員名單必須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一周，并自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)自所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案之日起正式履行職責(zé)。

8、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門同意備案后出具蓋有主管部門印章的《南京市業(yè)主委員會(huì)備案登記表》及《刻章證明》。

9、業(yè)主委員會(huì)憑《南京市業(yè)主委員會(huì)備案登記表》及《刻章證明》到公安部門辦理刻章手續(xù)。最后，談一下提交給所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的備案材料：

1、物業(yè)區(qū)域基本情況（四界、門牌、占地面積、建筑面積、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位、入住率、產(chǎn)權(quán)調(diào)查表）。

2、業(yè)主或物業(yè)公司向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門遞交成立第一屆業(yè)主大會(huì)籌備組的請(qǐng)示。

3、第一屆業(yè)主大會(huì)籌備組向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門遞交成立業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告。

4、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)成立第一屆業(yè)主大會(huì)籌備組的認(rèn)可。

5、第一屆業(yè)主籌備組人員情況介紹（公示內(nèi)容的照片），籌備組會(huì)議記錄。

6、物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主清冊(cè)及匯總表。

7、業(yè)主聯(lián)絡(luò)員的產(chǎn)生情況（選票樣本、選舉結(jié)果、公示內(nèi)容的照片）。

8、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單（公示內(nèi)容的照片），基本情況介紹。

9、會(huì)議議程，選舉辦法及其公示內(nèi)容的照片。

10、第一屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

11、籌備組工作報(bào)告。

12、業(yè)主委員會(huì)的選舉情況。（選票樣本、選舉結(jié)果、公示內(nèi)容的照片）

13、業(yè)主大會(huì)業(yè)主公約、議事規(guī)則（公示內(nèi)容的照片）。

14、業(yè)主委員會(huì)成員及分工名單（公示內(nèi)容的照片）。

15、業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況表。

16、南京市業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書

第三章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組

第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)：

（一）交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第二十條 符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件之一的物業(yè)管理區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十一條 籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供相應(yīng)的文件資料；相關(guān)文件資料應(yīng)當(dāng)包含：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（二）業(yè)主名冊(cè)；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（六）住宅專項(xiàng)維修資金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第二十二條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；

（五）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）至

（五）項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。

籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第二十四條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，建筑面積和人數(shù)的確定按照下列規(guī)定行使。

（一）業(yè)主“專有部分的面積”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計(jì)算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括屬業(yè)主共有的物業(yè)和不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記的其他物業(yè)，“投票權(quán)數(shù)總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。

（二）“業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)（套數(shù)）確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)，房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

業(yè)主身份的確定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存住宅專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以對(duì)其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立。

業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立后十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）印章。第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

業(yè)主委員會(huì)不依法、依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決

第二十八條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

（五）依法決定住宅專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)；

（六）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡，并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第二十九條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用；

（四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)；

（五）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)表決通過之日起生效，對(duì)全體業(yè)主及使用人，均具有約束力。

第三十條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市國土房產(chǎn)局?jǐn)M訂。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他決定。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)，其委員及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求；

（二）拒不履行委員職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期

改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第三十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

第三十九條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集專項(xiàng)用于業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)：

（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益；

（二）全體業(yè)主共同交納；

（三）業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。

工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

第四十條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。

業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集。

第三篇：成立業(yè)委會(huì)的九個(gè)流程[最終版]

成立業(yè)委會(huì)的九個(gè)流程

1、由建設(shè)單位或一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),5名以上業(yè)主聯(lián)名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請(qǐng)。

2、所在區(qū)物業(yè)行政主管部門審查后,對(duì)符合條件的,指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

3、籌備組負(fù)責(zé)起草“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”和“業(yè)主委員會(huì)選舉辦法”,并公示7日,廣泛征求業(yè)主意見。

4、籌備組負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán),并將結(jié)果告知全體業(yè)主。

5、侯選人確認(rèn)后必須公示7日,廣泛征求業(yè)主意見。如有改動(dòng),名單必須在業(yè)主大會(huì)召開7天前提交籌備組并由其公示7日。

6、籌備組應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì),并提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主大會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)審議通過“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”,選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)。

7、籌備組應(yīng)當(dāng)事先將業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。

8、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起3日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)委員會(huì)議,推薦產(chǎn)生業(yè)主委員主任1人,副主任1-2人。

9、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì),全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日,并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請(qǐng)備案。書面申請(qǐng)包括成立過程和備案理由。

同時(shí),將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會(huì)在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責(zé)。

第四篇：成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)報(bào)告

關(guān)于成立***小區(qū)業(yè)主大會(huì)的申 請(qǐng) 報(bào) 告

縣街道辦事處：

縣建設(shè)規(guī)劃局：

***小區(qū)坐落于環(huán)城北路東段小水弄，于2011年6月建成交付，總戶數(shù)105戶，已全部銷售完畢和交付。為保障全體業(yè)主的利益，更好的管理小區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，***小區(qū)已符合《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條的規(guī)定，申請(qǐng)成立***小區(qū)業(yè)主大會(huì)，申請(qǐng)內(nèi)容如下：

請(qǐng)縣福應(yīng)街道辦事處指定相關(guān)工作人員擔(dān)任***業(yè)主大會(huì)籌備組長，負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

請(qǐng)縣建設(shè)規(guī)劃局指派工作人員對(duì)舉行首次業(yè)主大會(huì)給予指導(dǎo)。

本公司將按規(guī)定委托**物業(yè)公司一名工作人員參加業(yè)主大會(huì)籌備組，并承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)成立的費(fèi)用。管理該小區(qū)的縣**物業(yè)有限公司提供配合。

特此報(bào)告！

***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2012年10月11日

第五篇：業(yè)委會(huì)成立程序

一、業(yè)主大會(huì)的解釋

業(yè)主大會(huì)是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議;并通過選舉建立業(yè)主委員會(huì)。

二、業(yè)主大會(huì)的成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，或者首套住宅交付使用滿兩年的，該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

三、業(yè)主大會(huì)成立程序

第一：報(bào)送材料：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)告知(入住率告知書)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，一般包括六項(xiàng)材料：(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);(三)業(yè)主名冊(cè);(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;鑒于北京市相關(guān)指導(dǎo)規(guī)則規(guī)定了建設(shè)單位向籌備組移交相關(guān)資料的義務(wù)，此處的移交可做適當(dāng)變通，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可根據(jù)實(shí)際情況予以掌握。

第二：推薦召集人，召集業(yè)主提出成立申請(qǐng)

建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì);這里的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，既可以是占總?cè)藬?shù)5%以上也可以是專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，而且該權(quán)利也可以由業(yè)主自發(fā)行使。

有點(diǎn)需要注意，該申請(qǐng)是向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，而不是向居委會(huì)提出，新辦法沒有賦予居委會(huì)權(quán)利，而且強(qiáng)調(diào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)中的職責(zé)是“協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督”。

第三：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組

時(shí)間：自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)

組成：由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表等組成，具體組成可結(jié)合各小區(qū)實(shí)際情況確定。其中有表決權(quán)的籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，而且非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

組長：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。組長不具有表決權(quán)。

第四：籌備組公告及成立(一次公告：籌備組公告)

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單、分工、聯(lián)系方式等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯示位置公告。籌備組自公告之日起成立。

第五：報(bào)送材料

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，其中的業(yè)主名冊(cè)、面積清冊(cè)是比較重要的資料，是決定業(yè)主大會(huì)業(yè)主表決權(quán)的重要依據(jù)，需注意一點(diǎn)，此處是建設(shè)單位向籌備組報(bào)送材料。

第六：錄入信息

第七：開展籌備工作并公告(二次公告：籌備內(nèi)容公告)

籌備工作：

(一)制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，確定會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題及表決規(guī)則;

(二)擬定管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的擬定工作非常重要，這是小區(qū)業(yè)主行為的基本準(zhǔn)則，也是決定小區(qū)管理及議事的重要參照。但目前來講，建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)及業(yè)主對(duì)管理規(guī)約、議事規(guī)則的重視程度普遍不高，這些屬于新興事務(wù)，配套法律法規(guī)還不健全，很容易出現(xiàn)發(fā)生糾紛無法可依的情況，這時(shí)，管理規(guī)約和議事規(guī)則就顯得尤為重要。如果運(yùn)用的好，管理規(guī)約、議事規(guī)則將是平衡各方利益，減少和預(yù)防糾紛的重要保障。北京市住建委將會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的示范文本，建議各小區(qū)以示范文本為基礎(chǔ)，參照近幾年發(fā)生的小區(qū)物業(yè)糾紛類型，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行制定。

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù);

(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及確認(rèn)候選人名單，制訂業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法;

業(yè)主委員會(huì)委員條件：由業(yè)主擔(dān)任，具體條件如下：

委員條件：具有完全民事行為能力;遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)的行使;熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;具有一定組織能力;具備必要的工作時(shí)間;管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

主任條件：具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ);熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策;年齡原則上不超過65周歲，身體健康;經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當(dāng)放寬。

特別委員：業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

(五)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

公告：籌備組應(yīng)自成立之日起60日內(nèi)完成上述工作并公告。

公告形式：書面

公告地點(diǎn)：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置

公示期間：7日，這期間業(yè)主可以提出建議或意見，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄

修改確認(rèn)期：公示期滿后7日內(nèi)，結(jié)合業(yè)主提出的建議或意見進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。

籌備組表決：

1、每人享有一票表決權(quán)，籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中擁有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意(組長沒有表決權(quán));

2、成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。

3、籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對(duì)表決及會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn);

4、籌備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會(huì)議;

籌備費(fèi)用：籌備相關(guān)費(fèi)用是由建設(shè)單位承擔(dān)的，包括參會(huì)人員開支、場地費(fèi)用、材料費(fèi)用等等，這項(xiàng)不能免除，建設(shè)單位應(yīng)將費(fèi)用支出列明并予以保留，做為已盡該項(xiàng)義務(wù)的證明。

籌備時(shí)間：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第八：首次業(yè)主大會(huì)召開前公告(三次公告：會(huì)前公告)

公告時(shí)間：首次業(yè)主大會(huì)召開前，公告期不少于15日

公告內(nèi)容：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容

公告形式：書面

公告位置：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置

第九：首次業(yè)主大會(huì)正式召開

表決內(nèi)容：

(一)基本內(nèi)容：

1、管理規(guī)約(草案);

2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案);

3、業(yè)主委員會(huì)委員。

(二)特別內(nèi)容：

除了基本內(nèi)容外，可以根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況通過一些其他決議。因?yàn)槊空匍_一次業(yè)主大會(huì)是比較繁瑣的，增加表決項(xiàng)，提高表決效率是非常有必要的。如有的小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)不僅要設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，還要設(shè)立監(jiān)事會(huì)，而監(jiān)事會(huì)委員需要由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，如果在首次業(yè)主大會(huì)沒有選舉，還需要再次召開業(yè)主大會(huì)表決。

表決形式：

1、集體討論

2、書面征求意見

3、通過業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)

投票期限：投票期限最長不得超過45日，遇特殊情況，籌備組可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)延長15日。

表決通過：除特別內(nèi)容里“專項(xiàng)維修資金應(yīng)急支取預(yù)案”需專有部分面積占建筑物總面積三分之二的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意外，其它表決內(nèi)容需專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

第十：業(yè)主大會(huì)正式成立

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

十一：表決結(jié)果公告(四次公告：會(huì)后公告)

公告時(shí)間：自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)公告

公告時(shí)間：不少于7日

十二：會(huì)后備案、刻章、登記

(一)業(yè)主委員會(huì)備案

1、辦理備案：業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案

2、提交材料：

(1)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;

(2)業(yè)主大會(huì)決議;

(3)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(4)業(yè)主委員會(huì)委員名單。

3、依法備案：材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府當(dāng)場予以備案。

4、依法抄送：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。

5、書面通報(bào)：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在抄送同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。

6、辦理刻章：業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

(二)業(yè)主大會(huì)登記

經(jīng)業(yè)主表決同意，可以辦理業(yè)主大會(huì)登記：

1、業(yè)委會(huì)到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會(huì)登記;

2、業(yè)委會(huì)憑登記證明，向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)記刻制業(yè)主大會(huì)印章。