第一篇：物業對業委會工作指引

物業對業委會的工作指引

一、總體思路

加強與業委會的溝通、協調，確保小區物業管理工作的正常開展。

二、具體思路和注意事項

1、與業主委員會的溝通、協調方式

(1)上門拜訪

通過上門拜訪，征求業委會意見和建議，了解其思想動態。

（2）工作中的積極反應

對業委會提出的意見和建議積極重視，有函必復，并主動回復。

(3)專題解決問題的會議

針對小區目前存在的物業及設施設備老化等問題，組織專題會議，聽從業委會的意見和建議，尋求業委會支持，協商解決專項問題。

2、向業主委員會申報工作、通報情況均應盡量以書面形式送達。

3、對業主委員會質疑、建議、要求的處理的工作要求。

(1)對業主委員會質疑、建議、要求，應認真傾聽、記錄。

(2)合理的質疑、建議、要求,應當在3個工作日內答復、解決。

(3)對不合理、合法的質疑、建議、要求，應當耐心解釋；對解決不了的問題，應記錄后迅速上報公司領導，尋求解決方案。

4、與業主委員會來往工作的信函、記錄、決議，歸檔長期保存。

小區物業服務中心

二○一四年八月六日

第二篇：業委會的物業資料

正確引導業主委員會成立

建設文明和諧新型社區

東風地區東潤楓景社區助理社工師董秀娟

一、案主的基本資料

案主：某小區全體業主。人數：925人，7位發起人。

二、案例的來源

案主（7位發起人）主動求助，要求居委會派工作人員協助小區成立業主委員會。時間：2008年5月—2009年5月

三、案例背景資料

某居民小區位于北京市朝陽區亮馬河南岸，東四環東側一公里處，小區內居民800余戶，2000多人，小區內居民結構：收入較高管理者和專業人士占70%，附近拆遷農轉非遷入占20%，其它業主占10%。2008年底，小區居民入住率已超過90%，隨著開發商遺留問題、物業管理問題、業主維權等問題的相繼出現，小區內業主成立業主委員會的要求日益強烈。其中占小區總人數70%收入較高的業主要求人數也最多。根據《物權法》、《物業管理條例》、京國土房管物[2003]949號、京國土房管物[2003]1024號和建住房

[2003]131號、北京市人民政府辦公廳轉發《市建委等部門關于北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）的通知》京政辦發[2008]54號等文件精神和小區業主的要求，社區居委會派社工幫助該小區組建首次業主大會籌備組，組織召開業主大會會議，成立業主委員會。

7位發起人：

A女士：52歲，高中學歷，退休后在社區文體隊參加過公益演出活動，善于表現自己。2008年初，因其家被騙子騙取了財物，A女士認為物業公司保安沒有把好關，致使騙子進入小區，騙走了自家財物，要求物業公司賠償其經濟損失。物業公司認為A女士自己防范意識差，造成經濟損失與物業公司無關。雙方發生多次爭執，物業公司認為A女士無理取鬧不予理睬。A女士感覺自己個人勢力單薄，想通過業主委員會與物業公司解決問題。在7位發起人中A女士是要求最強烈、表現最積極、態度最堅決的倡導者。在發起的過程中她曾經逐戶走訪小區業主，做大量宣傳動員工作。

B女士：40歲，專職太太，大專學歷，經濟狀況良好，因家中供暖溫度不夠，多次與物業公司和開發商協調，無明顯好轉，問題遲遲的得不到解決，在A女士動員下，成為發起人之一，是A女士的追隨者。

5位男士發起人：年齡（30—40）歲，2位研究生，2位注冊會計師，1位大學本科，職業系公司白領，收入屬高薪階層。因房屋面積、物業服務等與開發商、物業公司發生過小摩擦，對于成立業主委員會持積極的態度。但是他們平時忙于自己本職工作，沒有充分時間顧及業主委員會工作，他們充當A女士幕后策劃人角色。

小區業主：絕大多數業主贊成小區業主成立業委會。希望將來選舉出來的業主委員會委員能夠真正為廣大業主服務，維護業主權益，成為全體業主可信賴的人。

四、服務需求分析、介入目標及支撐理論

（一）存在問題：

案主方面：7位發起人急于求成，對相關政策、法規、程序，一知半解，不按程序進行自推薦，頑固的認為自己做了大量的工作就應該是籌備組成員，單方面一味要求居委會滿足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期間經常到居委會吵鬧，到區、鄉狀告居委會。指責居委會不作為、不支持，不為居民辦事。有時還拿著錄音機，威脅居委會干部：“不讓成立業主委員會就到上級告你們”。情緒激動，語言偏激。由于A女士的行為造成居委會無法與之正常溝通，嚴重影響了成立業主委員會的工作進程。

政策方面：2008年底之前成立業主委員會依據131號文件、949號文件、1024文件等相關文件，這些文件中規定了成立業主委員會的相關程序。由于政策方面沒有明文規定成立業主委員會由居委會組織，只規定接受居委會監督，由籌備組具體組織召開業主大會成立業主委員會。當居委會指出成立業主委員會程序上的問題要求更正時，業主方面怕超出規定的時間無法備案，便與居委會發生矛盾。面對各個小區要求成立業主委員會的強烈呼聲，居委會感到工作難度很大。

開發商、物業方面:表現出不支持、不配合的態度，擔心業主委員會成立自己主動權消失。

（二）介入策略：

政策依據：《物權法》、《物業管理條例》、京國土房管物[2003]949號、京國土房管物[2003]1024號和建住房[2003]131號、北京市人民政府辦公廳轉發《市建委等部門關于北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）的通知》京政辦發[2008]54號等文件

理論依據：社會工作理論。

1、認知行為理論。

2、社會支持理論。

3、增能理論。

（三）工作方法：主要運用社區工作方法、個案工作方法、小組工作方法開展工作。

（四）服務計劃

1、運用認知行為理論，尊重案主的自主決定和信念，建立良好的專業關系。幫助

案主改變錯誤認知和不切實際、不理性的想法，加強自我管理自我控制能力，提高案主解決問題和決策能力。

（1）運用小組工作方法組織相關人員學習培訓相關政策文件，使之充分了解業主委員會成立的具體程序，改變了他們對居委會的看法，轉而與居委會相互配合，使業主委員會的成立工作走上正軌。

（2）運用個案工作方法與A女士面談，舒緩A舒緩女士情緒，建立相互信任的關系。

（3）運用周圍資源。請另外5位男士代表勸說A女士，不能蠻干，只有按程序、按法規業主委員會才能合理合法成立。

2、運用社會支持理論，一方面社工以其掌握的社會資源為案主提供直接的幫助，以滿足案主的需求，同時提高案主建立和利用社會支持網絡的能力。

（1）協調社區居委會給予人力、物力支持。發揮志愿者、樓門長作用，發動更多居民參與業主委員會成立工作，讓小區居民意識到成立業委會是大家的事，應該大家來做。

（2）幫助案主與地區辦事處、朝陽區小區辦等業務部門保持密切聯系，遇到難點問題及時專家進行解答指導，保證該小區業主委員會合理、合法順利組建。

（3）說服物業公司支持、配合業主委員會的成立工作。

3、運用增能理論建立與案主的伙伴關系，確認案主的積極性，發揮案主的才能，靠團隊的力量解決問題。

（1）發揮案主潛能，說服5位男士從幕后策劃人走到前臺，發揮他們的才能，為全體業主服務。

（2）社工與案主一起討論起草業主委員會籌備工作方案，建立伙伴關系。

（3）具體的工作如宣傳、文書、物業聯絡等工作，由業主代表和志愿者分工負責，發揮案主積極性和才能，最終靠團隊的力量順利成立業主委員會。

（五）工作目標：

近期目標：幫助案主成立業主委員會，滿足案主需求。

長期目標：通過正確引導居民成立業主委員會，提高居民自我管理的能力，擴大社區黨委、居委會的影響力和凝聚力，建設新型文明和諧社區。

五、服務過程記錄

（一）確認業主需求

召開2次樓門長、志愿者會議會，入戶調查200多戶業主簽字確認該小區業主又成立業主委員會的服務需求。

（二）了解牽頭人思想

與發起人進行面談了解其目的、動機，以便有針對性做好他們的工作。

1、社工與A、B、兩位女士分別面談，注意傾聽，記錄。了解A女士動機：利用業主委員會人多勢眾的優勢與物業公司抗衡，達到物業公司最終承擔自家曾經被騙財務損

失的目的。B女士動機：依靠業主委員會力量達到解決自家的供暖問題。社工在了解了案主的目的、動機后，根據A女士曾經做過公益活動的事實，再次與兩位女案主進行面談，真誠建議A、B兩位女士換角度思考問題，利用自己有充分閑暇時間的優勢，投身小區公益事業，從全體業主的利益出發，用愛心、真誠、奉獻贏得全體業主的信任，成立一個真政維護業主權利業主委員會，全體業主的利益保住了，個人的利益才能有保障。通過幾次談話交流，A女士緩和了情緒，按程序提交了加入籌備組的自薦書。從為個人目的轉而為小區公共利益而奉獻。并與居委會、社工建立了相互信任關系。

2、社工分別與5位男士進行面談，從談話中社工了解到他們認為成立業主委員會對小區全體業主來說無疑是一件好事，但是整個過程工作量很大，組織動員工作非常困難，如果自己出面組織成立工作將耗費大量的時間和精力，而且而且心里沒底保證不了成功，無法向全體業主交待，心存顧慮，所以在幕后出謀劃策，由著A、B女士在前面亂闖。社工根據這一情況指出5位男士不負責任的做法已經損害了小區業主以及自己的利益，嚴重影響了業委會的成立進程。建議他們制止A女士行為，從幕后走到前臺，發揮自己的才能，為小區公益事業做出自己的貢獻。通過幾次面談5位男士終于從幕后走到前臺，遞交了加入籌備組的自薦書。

（三）協調服務對象周圍資源

1、社工和居委會一起與房地產開發公司、物業公司進行了溝通，先后運用函告、面談等形式說服其支持配合業主委員會的成立工作，最終房地產開發公司派一名副總經理進入籌備組參加籌備工作。

2、邀請管片民警參加籌備工作，保障成立工作的安全穩定。

3、請朝陽區小區辦專家為籌備組成員進行培訓，使他們了解法規和程序，使籌備組成員統一思想，嚴格按法律、法規、相關文件精神辦事。

（四）組織籌備工作

1、組織、指導發起人向小區全體業主發出倡議，號召業主自推薦業主大會籌備組成員。（2008年11月10日—28日）經自薦10人共同商議確認6人為籌備組業主代表。居委會代表、開發商代表、派出所代表共計9人組成業主大會籌備組。

2、組織籌備組成員起草《方案》《議事規則》《管理規約》。再運到難題的時候及時向上級或專家進行咨詢，并遵循少數服從多數的原則進行決策。期間召開3次預備會議，7次籌備工作會議。在此過程中，籌備組業主代表中有個別人員因為占用自己太多時間和精力，一度有退出的想法，社工及時與其溝通，鼓勵其堅持到底，不辜負全體業主的重托。最終6位業主代表克服了困難，圓滿完成了任務。

（五)召開業主大會

2009年4月14日至4月26日，該小區以入戶送達書面表決意見書的形式，本著公平、公正、公開的原則選舉7名業主委員會成員。至此小區業主委員會成功建立。

六、評估：

（一）效果

1、社工介入后服務對象從以個人的目為目標，轉而以全體業主的公共利益為目標，達到了人格的升華。

2、建立了社會支持網絡，搭建了服務對象與居委會、開發商、物業公司、派出所、地區辦事處等單位之間溝通的橋梁，疏通了與各部門之間的聯系渠道。

3、挖掘了案主自身潛能，提高小區居民的民主自治能力，保持了小區的和諧穩定。

4、協調社區黨委、居委會廣泛宣傳發動樓門長、志愿者、小區居民參與選舉宣傳活動，使參加投票的業主人是達到并超過法定人數，擴大了社區黨委、居委會的影響力。

5、社工個人把社會工作理論和方法運用到社區建設的實際工作中，從此案例中積累了工作經驗，結交了新的朋友，這些朋友將成為社工今后新的社會資源。

6、成功建立業委會，達到預期的目標。

（二）體會

自己從此案例的整個工作過程中體會到：首先應當提高社會工作者自身的修養和品德，端正自身的人生觀、價值觀，在工作中本著以人為本，全心全意為人民服務的思想，才能才具體工作中正確引導服務對象的行為。其次，自身認真學習掌握專業知識、和政策法規提高自己的專業水平，更好的為群眾服務。第三，社區社會工作涉及社區建設方面的案例呈上升趨勢，比如：居民自治組織建立、居民與社區單位之間矛盾糾紛等，大多數涉及跨行業政策法規較多，社工很難一下子吃透，建議社工利用社會資源，請相關政策專家幫助解決。

七、結案

（一）結案原因及成效

成功改變了案主不正確的想法，挖掘了案主的潛能。利用社會工作專業方法，耐心、細致、周到的服務，贏得了案主信任，與案主建立了良好的伙伴關系。本案結案原因是成功建立業主委員會，滿足案主服務需求，達到預期的目的。

（二）服務對象近況

目前A、B女士當選小區業主委員會委員，正在為實現小區文明養犬發出倡議。5位男士有三人當選業委會委員，其中一名主任，一名副主任，一名委員。目前，在沒有正式辦公地點的條件下，把自己的手機號碼向業主公布、利用小區內網開展工作。業主委員會與物業公司保持很好的合作，小區生活安全穩定。

（三）今后工作方向

繼續關注該小區業主委員會，并努力協調各方力量，保證這一居民自治組織健康成長，發揮其應有的作用，實現建設新型文明和諧社區長期工作目標。

第三篇：業委會如何工作建議書

業委會如何工作建議

現在很多小區不惜千辛萬苦，通過重重阻力把業委會成立起來了，總以為勝利在望，可以松一口氣了，殊不料成立業主委員會只是一個開始，更多的工作主要是業主委員會的日常運作。首先擺在業主委員會面前的最大的問題就是業委會成立后一般都不知道如何開展工作，即到底需要做哪些事情。

大家都知道，業委會是業主大會的執行機構，小區里很多事物都是由業委會代表業主大會來執行的，那么業委會在維護小區業主利益方面應該具體做些什么工作？

第一、業委會要保管好小區的財產。

成立后的第一件事是小區資料的交接，和物業公司就下列資料進行清點和委托管理：

1、各類物業設施的驗收、接管檔案；

2、與供水、供電、供氣、環衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同等資料；

3、物業分戶產權清冊、租賃清冊、業主使用人情況表；

4、公共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養、改造、維修記錄和憑證；

5、以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；

6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；

7、財務收支帳冊；

8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單；

9、物業管理所必須的其他資料。

需要指出的是，業主委員會必須在成立后盡快完成上述資料的交接，除了不能備份但物業管理必須的資料外，業主委員會應該掌握全部資料原件，并根據《檔案法》規定保證檔案安全。即使小區沒有更換物業公司也必須由物業公司和業主委員會重新辦理交接手續，明確全部資料、財產全部資料詳細清單，便于今后變更物業公司時按清單交還。必要時還要采取攝影、拍照等途徑留存交接過程和內容。

第二、業委會要建立、健全內部的規章制度。

沒有規矩不成方圓，內部制度的建立，組成人員的工作分配，只有做到職責分明才不會出現相互扯皮、推逶的現象。業主委員會的制度應該根據《業主大會議事規則》的規定報業主大會審核通過并向全體業主公告，并接受業主的監督。

第三、業委會和業主代表要進行系統的業主委員會知識培訓，明確公共事務的管理是要靠全體業主的共同努力，只有每個人都來關心物業管理，小區才能建設得更加美麗。

沒有法規的正確指導和業主代表的正確監督，業主委員會不可能正常運作。業主委員會要定期組織業主委員會和業主代表學習管理規定。

第四、要明確業委會的職責。

根據《物業管理條例》規定，結合本小區實際，制定合法、具體的業主委員會職責是十分必要的。

第五、業委會要做好對物業公司物業服務質量和小區收益的監管，具體做法：

1、物業管理費用收支/月度預算的審核

A、對管理公司每月報送的財務報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產負債表）進行相關指標分析，特別要注重對管理費用支出明細表的分析，以期發現例外費用和不合理費用的存在。

B、定期檢查管理公司的各項收費標準是否合理，財務收支情況是否公開。

C、建立例外大額費用支出報告制度。

2、物業管理費收支決算審核

A、根據被委托的具有物業管理專業知識的會計師事務所審計后的報告，分析各項指標的收支情況。

B、根據預算各項指標與報告相關指標進行一一分析對比，分析各指標產生偏差的原因，特別對超預算執行的費用支出，可由業委會或者業委會聘請顧問進行適當地憑證抽查，以確認其發生的合理性和合法性。

C、對產生的盈虧做好記錄，為審批下管理費預算提供參考依據。

3、做好業主對物業服務的意見反饋工作，及時向物業公司進行交涉，維護業主的權益。

4、協調物業公司和業主的關系，參與調節鄰里糾紛，維護物業區域正常秩序。

第六、業委會應該聘請專業的社會中介機構作為自己的顧問，由專業顧問一起共同搞好業委會的管理工作。

業委會的工作是如此專業，許多業委會成員都會犯這樣的錯誤：把管理小區當作管理自己的家庭一樣。象涉及到花錢的項目，往往會和施工單位討價還價，得出一個自己認為滿意的價位，這樣做在表面上看他們是在兢兢業業地為小區業主服務，做得也問心無愧，其實他們都忽略一個事實，即用什么說服有不同意見的業主，拿什么資料來證明自己的清白。所以說業委會聘請專業顧問非常重要，顧問不但可以從專業上把好關，還可以規范業委會的發展，最主要是專業顧問運用豐富的專業知識對全體業主有一個公正的第三方解釋。

第四篇：前期物業管理工作指引

前期物業管理工作指引

前期物業管理工作指引

1.目的以內部市場化為原理，理順地產公司與物業公司之間的業務和經營關系。

2.范圍

適用于海昌房地產集團物業管部及自有物業公司與地產公司的前期物業管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責 物業管理部負責本指引的編制及修訂工作。各下屬項目公司新城市新項目論證報告中對物業管理進行可行性分析。各下屬項目公司參照本指引，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和結算協議，以明確雙方的業務和經營關系。如本指引規定內容與地方法規相沖突，依照地方法規執行。原則 集團下屬地產公司與物業公司應本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進海昌房地產銷售的原則，合理確定地產公司和物業公司因產品屬性不同而帶來的交叉環節工作職責，理順業務和經營關系，建立高效、規范的協同機制。

物業公司與地產公司應確定明確的服務標準，建立清晰、便捷的結算流程，以確保地產公司及物業公司的良性經營需要。

地產公司與物業公司應在每年1月份前確定當年各項業務的結算辦法。

定義

前期物業管理:指新建物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施物業管理服務的活動。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續。業主收到書面入住通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的，視為房屋已交付使用。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關入住手續為準。

項目開辦費:指項目在集中入伙前，物業公司為實現新項目正常運作而產生的人員配備、辦公設施、工具材料等費用。

項目配合費:指在總包進場后，物業公司為地產公司提供規劃設計及施工建設部分圖紙評審、施工配合、管理費測定、物業服務方案、前期物業管理招投標工作的配合、施工工地安全防范與接待、項目部及項目紅線范圍內保潔服務等而產生的人工費、稅費等方面的費用。總包進場前物業配合地產期間產生的費用由地產公司予以實報實銷，物業公司按費用總額提取10%作為管理酬金，與地產公司每季度結算一次。

營銷配合費:指售樓部成立后，物業公司為營銷工作提供開放開盤服務、銷售現場、樣板房及開放區域接待、保潔、工程維修服務、銷售現場物業咨詢、入伙工作的支持與人員的協助、培訓、稅費等方面產生的費用。

物業移交:指竣工驗收后地產公司將物業的公共部位、配套設施和場所、房屋移交給物業公司，物業公司組織人員對房屋及相關設施的質量、使用性、完好性、感觀

第 1頁，共5頁 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進行評估驗收的過程。

5.7.6.6.1.清潔開荒:指項目接管驗收合格后，對項目所有房屋、共用部位、共用設備設施及場地進行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態。方法和過程控制 物業管理前期介入階段

6.1.1.物業管理介入項目可行性調研

集團下屬地產公司開發房地產業務，一般在地產項目立項前，由物業公司負責對當地的物業法規政策、勞動用工、市場成熟度、競爭對手樓盤、項目基本情況及項目客戶定位進行充分的調研、并根據物業管理標準和市場價值的差異化程度判斷物業管理在市場進入的可行性，并對未來的經營管理狀況進行合理預測，形成可行性分析報告供地產公司參考。

6.1.2.物業管理模式的確定

地產公司在編制營銷方案時，應將營銷思路、規劃設計思路向物業公司詳細介紹，物業公司將依據地產公司提供的信息進行物業管理模式的研究，并在銷售前確定物業管理模式和服務的基本內容、質量標準，同時作為銷售賣點一并推向市場。

6.1.3.物業管理費測算

6.1.3.1.物業公司應在物業管理服務方案中詳列物業管理費的測算依據。

6.1.3.2.物業管理費定價應參照當地政府相關部門指導標準及行業水平制定，并確

保物業管理項目（含分期開發項目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產公司為促進產品銷售而降低物業管理費的做法，如確有必要實施，調

整部分的虧損由地產公司承擔，按月或季度向物業公司辦理結算手續。

6.1.4.項目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產品，規避和減少項目缺陷，在項目規劃設計、現場

施工建設及營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項目設施設備配備的合理性、管理成本、可持

續發展提出建設性意見。

6.1.4.2.物業公司應提供銷售區域的接待、清潔、維修服務，并對現場服務人員提

供培訓，切實提升現場服務品質，以達到物業促進營銷的目的。

6.1.4.3.項目前期介入階段，地產公司應每月組織召開業務聯席會議，召集物業公

司相關人員就物業公司提出的問題和意見進行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項目前期介入期間產生的項目配合費用、營銷配合費用、物業開辦費及清

潔開荒費用等按《前期介入服務費用結算標準》進行結算。

6.2.前期物業管理階段

6.2.1.前期物業管理招投標

6.2.1.1.由地產公司在房屋銷售前，按照項目所在地相關規定及主管部門的要求，組織前期物業管理招投標工作，并起草《前期物業服務合同》、《臨時管理

規約》，物業公司應積極配合并參與投標工作。

6.2.1.2.招投標工作完成后，地產公司應與物業公司簽訂《前期物業管理服務合同》，明確委托事項、委托管理期限、雙方權利義務、收費標準、物業物業用房、維修資金管理及違約責任等。合同簽訂時應充分考慮對物業管理后期工作的影響，并為從前期物業管理服務過渡到業主委托管理服務階段創造條件，同時該合同應與地產公司在銷售時與業主簽訂的《前期物業管理服務協議》

中約定的內容一致。

6.2.2.前期物業管理方案策劃

在前期物業管理招投標過程中，物業公司應確定投標項目的物業管理方案，該方案是對管理服務工作的全面策劃，具體內容包含：項目及企業簡介、物業總體設想與承諾、人員配備計劃與培訓管理、物資裝備計劃、維修資金使用方案、管理費的收支測算、管理規章制度、檔案管理、物業前期管理、物業的日常管理、智能化系統管理、客戶服務及社區文化建設等。

6.2.3.物業用房的提供

6.2.3.1.地產公司應按照物業管理法規向物業公司或業主大會提供物業用房，物業

用房的裝修方案由地產公司協同物業公司共同制定，裝修費用由地產公司

承擔。

6.2.3.2.物業用房分類

A.B.C.物業管理用房，包括接待中心、辦公室、財務室、會議室、會客室、檔案室等。物業服務用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動室、食堂、各類庫房、操作間、休息室等。物業用房不包括物業公共設施配套用房。

6.2.3.3.物業用房的標準，項目總建筑面積在25萬平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬平方米的，除按照25萬平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標準提供；建筑面積在5萬平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業用房應具有獨立的產權并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產公司在規劃設計時應對物業用房予以充分考慮。辦公場所具體位置的規劃應考慮到項目物業管理模式的需要，并從服務輻射區域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業用房及員工生活用房不能設在地下室中，并保證通風、噪音符合國家住宅使用標準。

6.2.4.物業的移交

6.2.4.1.物業移交的重點是房屋本體、共用部位、共用設備設施及場地的移交，物

業移交應建立書面移交檔案。對于驗收不合格的項目，地產公司應組織人

員及時進行整改。若在接管驗收工作中有屢次整改仍不達標或項目部拒不

整改以及長期拖延的項目，物業公司應將問題以書面報告的形式報地產公

司分管領導處理。

6.2.4.2.地產公司應在正式入伙前30個工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業公司接管驗收。一般接管驗收工作每10萬平方米需投入20人約10

天的工作量，地產公司須以每10萬平方米預留15個工作日給物業公司辦

理接管驗收手續，并確保另有15個工作日進行清潔開荒工作。否則物業

公司可按日收取應急費用，應急費用包含加班費、補貼和酬金等。

6.2.5.保潔開荒

6.2.5.1.保潔開荒分為二種情況：第一種是銷售前開放區域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。

6.2.5.2.保潔開荒屬產品符合性責任，地產公司應監督各施工單位負責其作業范圍

內的清場及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開荒工作開始前，地產公司應確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業公

司。

6.2.5.4.地產公司可將保潔開荒工作直接發包給物業公司，物業公司在清潔開荒報

價中應包含人工費、材料費、稅金、酬金等成本。清潔開荒質量由物業公

司全面監管，費用由地產公司承擔。如地產公司將清潔業務直接發包給專

業清潔公司，物業公司應予以監督清潔質量，由地產公司向物業公司支付

總承包費用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標識的配備

6.2.6.1.房屋本體類標識由地產公司/商業公司按照項目特有的識別系統制作，物

業管理類標識由物業公司按照海昌集團VI管理規定款式制作，費用由地

產公司承擔。

6.2.6.2.地產公司如將房屋本體類標識及物業管理類標識全部委托交由物業公司

制作，期間產生的設計費、制作費和酬金由地產公司承擔。

6.2.7.客戶體驗日

6.2.7.1.客戶體驗日應安排在項目正式入伙前30天--60天前進行，由地產公司全

程組織安排，費用由地產公司承擔。

6.2.7.2.物業公司應在客戶體驗日充分展示服務水準、專業水平、團隊合作精神，并借此契機為入伙后的服務工作打下堅實的基礎。

6.2.7.3.客戶體驗日中涉及的整改項目，地產公司應在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實行地產公司總經理負責制，成立由各部門、各專業人員

聯合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發生的費用由地產公司承擔。

6.2.8.2.地產公司如委托物業公司辦理房屋集中入伙手續的，物業公司需提前將集

中入伙策劃方案及費用預算報地產公司審核，費用由地產公司承擔。

6.2.9.房屋質量返修管理

地產公司應成立項目保修辦，按照《房屋質量保證書》規定承擔房屋保修、公共設備設施保修期內的返修及完善工作，此外對已超過保修期但經專業機構認定屬質量問題的仍需由地產公司承擔修復責任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經交付使用，因業主個人原因

未辦理入伙手續的。

6.2.10.2.第一種空置房產生的管理費、水、電、供暖等費用由地產公司承擔；

第二種空置房相關費用由業主承擔。按照《物業服務收費辦法》規定，空

置房管理費應全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產

公司有義務敦促其盡快辦理交付使用手續。

6.2.10.3.物業公司應建立對空置房的巡查及清潔制度，并組織實施，保存相關

工作記錄。

6.3.前期配合費用結算

6.3.1.物業公司配合地產前期介入服務的結算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結算方式按《前期介入服務費用結算標準》簽訂相關協議，項目配合費及營

銷配合費按合同簽訂后3日內支付40%、服務期滿6個月時支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產生的所有費用（含人工成本、物料、稅金、不可預

見費等）均由地產公司承擔，并對物業配合地產期間產生的所有費用計提10%作為物業管理酬金，按季度支付給物業公司。

6.3.4.物業開辦費在簽訂《前期物業服務合同》時由地產公司按集團下發的《前期介入服

務費用結算標準》一次性劃拔給物業公司統籌使用，以便物業公司管理服務工作的正常開展。

6.4.其他事項

6.4.1.地產公司因銷售或其他需要，承諾向業主贈送的物業管理費應由地產公司承擔，此

部分費用由地產公司按月劃撥給物業公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項目用水、電、氣、供暖形成繳費與收

費之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產生的收支價差及量差部分，由地產公司承擔補差責任。物業公司按季度統計上報地產公司相關部門予以結算。

6.4.3.地產公司在制定與物業管理相關的含有廣告內容的對外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊）時，應充分征求物業公司意見后實施。在銷售時不得超出《前期物業管理服務合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執行。

第五篇：業委會如何工作建議

業委會如何工作建議

一、業委會要保管好小區的財產。

成立后的第一件事是小區資料的交接，和物業公司就下列資料進行清點和委托管理：

1、各類物業設施的驗收、接管檔案；

2、與供水、供電、供氣、環衛、有線電視、網絡運營商等單位訂立的協議書、合同等資料；

3、物業分戶產權清冊、租賃清冊、業主使用人情況表；

4、公共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養、改造、維修記錄和憑證；

5、以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；

6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；

7、財務收支帳冊；

8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單；

9、物業管理所必須的其他資料。

需要指出的是，業主委員會必須在成立后盡快完成上述資料的交接，除了不能備份但物業管理必須的資料外，業主委員會應該掌握全部資料原件，并根據《檔案法》規定保證檔案安全。即使小區沒有更換物業公司也必須由物業公司和業主委員會重新辦理交接手續，明確全部資料、財產全部資料詳細清單，便于今后變更物業公司時按清單交還。必要時還要采取攝影、拍照等途徑留存交接過程和內容。

二、業委會要建立、健全內部的規章制度。

沒有規矩不成方圓，內部制度的建立，組成人員的工作分配，只有做到職責分明才不會出現相互扯皮、推逶的現象。業主委員會的制度應該根據《業主大會議事規則》的規定報業主大會審核通過并向全體業主公告，并接受業主的監督。

三、業委會和業主代表要進行系統的業主委員會知識培訓，明確公共事務的管理是要靠

全體業主的共同努力，只有每個人都來關心物業管理，小區才能建設得更加美麗。

沒有法規的正確指導和業主代表的正確監督，業主委員會不可能正常運作。業主委員會要定期組織業主委員會和業主代表學習管理規定。

四、要明確業委會的職責。

根據《物業管理條例》規定，結合本小區實際，制定合法、具體的業主委員會職責是十分必要的。

五、業委會要做好對物業公司物業服務質量和小區收益的監管，具體做法：

1、物業管理費用收支/月度預算的審核

A、對管理公司每月報送的財務報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產負債表）進行相關指標分析，特別要注重對管理費用支出明細表的分析，以期發現例外費用和不合理費用的存在。

B、定期檢查管理公司的各項收費標準是否合理，財務收支情況是否公開。

C、建立例外大額費用支出報告制度。

2、物業管理費收支決算審核

A、根據被委托的具有物業管理專業知識的會計師事務所審計后的報告，分析各項指標的收支情況。

B、根據預算各項指標與報告相關指標進行一一分析對比，分析各指標產生偏差的原因，特別對超預算執行的費用支出，可由業委會或者業委會聘請顧問進行適當地憑證抽查，以確認其發生的合理性和合法性。

C、對產生的盈虧做好記錄，為審批下管理費預算提供參考依據。

3、做好業主對物業服務的意見反饋工作，及時向物業公司進行交涉，維護業主的權益。

4、協調物業公司和業主的關系，參與調節鄰里糾紛，維護物業區域正常秩序。

六、業委會應該聘請專業的社會中介機構作為自己的顧問，由專業顧問一起共同搞好業委會的管理工作。

業委會的工作是如此專業，許多業委會成員都會犯這樣的錯誤：把管理小區當作管理自己的家庭一樣。象涉及到花錢的項目，往往會和施工單位討價還價，得出一個自己認為滿意的價位，這樣做在表面上看他們是在兢兢業業地為小區業主服務，做得也問心無愧，其實他們都忽略一個事實，即用什么說服有不同意見的業主，拿什么資料來證明自己的清白。所以說業委會聘請專業顧問非常重要，顧問不但可以從專業上把好關，還可以規范業委會的發展，最主要是專業顧問運用豐富的專業知識對全體業主有一個公正的第三方解釋。